בקשה 5:

<#2#>

בקשה 7:

<#2#>

בקשה 17:

<#2#>

בקשה 21:

<#2#>

בקשה 22:

<#2#>

הקדמה:

לפניי מספר בקשות שהגיש מפרק חברת נאות עמית יזמות והשקעות בע"מ (להלן: "המפרק", ו"החברה" בהתאמה) להורות כסעד ראשון ועיקרי על בטלות חוזי מכר שנחתמו בין החברה לבין חלק מהמשיבים, כמפורט להלן:

במסגרת בקשה מס' 5 עותר המפרק להורות כי חוזה המכר מיום 25/12/07 בין המשיבים מס' 8 ו-9, אוהד וטלילה כץ (שיכונו להלן יחד, לשם הנוחות, "כץ") לבין החברה ביחס לדירת מגורים בפרויקט בנייה שהוקם על המקרקעין הידועים כגוש 16660 חלקה 3 (להלן: "המקרקעין") הנו בטל.

במסגרת בקשה מס' 7 עותר המפרק להורות כי הסכם ההלוואה ושלושת חוזי המכר, כולם מיום 7/4/08, שנערכו בין המשיבה מס' 11, חברת לי עמי ניהול ואחזקות נכסים בע"מ (להלן: "לי עמי"), לבין החברה ביחס לשלוש דירות בפרויקט, הנם בטלים, וכן עותר לקבוע כי הערות האזהרה הרשומות לטובת לי עמי על זכויות החברה במקרקעין בטלות כלפיו.

במסגרת בקשה מס' 17 עותר המפרק לקבוע כי חוזה המכר מיום 25/12/07 בין המשיב מס' 25, שי ברק (להלן: "שי ברק") לבין החברה, ביחס לדירת מגורים בפרויקט, הנו בטל.

במסגרת בקשה מס' 21 עותר המפרק לקבוע כי שני חוזי המכר שנחתמו בין המשיבה מס' 7, חנה שמע (להלן: "שמע"), לבין החברה, חוזה ראשון מיום 28/10/07 וחוזה שני מיום 7/11/07, בטלים, וכן עותר להורות על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת שמע מכוחו של חוזה המכר מיום 28/10/07 על זכויות החברה במקרקעין.

במסגרת בקשה מס' 22 עותר המפרק לקבוע כי חוזה המכר מיום 8/11/07 בין המשיב מס' 10, יצחק לוזון (להלן: "לוזון") לבין החברה, אף הוא ביחס לדירה בפרויקט, הנו בטל.

השתלשלות ההליכים עד כה:

לתיק פירוק זה קדמה תביעה אזרחית שהגישו המשיבות 3 ו-4, שתי נשים שרכשו דירה בפרויקט הבנייה דנא (ואשר אינן נמנות על הצדדים שמבוקש להצהיר על חוזיהם כבטלים במסגרת בקשה זו), נגד המשיב מס' 25 ואביו (שי ויהושע ברק), נגד המשיב מס' 8 (אוהד כץ), נגד החברה ונגד שתי חברות נוספות שנטען כי היו שותפות בבניית פרויקט הדירות (ת"א 123/10 המתנהל במקביל להליך הפירוק בו עסקינן).

במסגרת ההליך האזרחי עתרו המשיבות מס' 3 ו-4 לקבלת הסעדים הבאים: סעד הצהרתי בדבר זכות בעלות בדירות מגורים, צו עשה, צו מניעה קבוע, וכן השבה ופיצויים כספיים.

במסגרת תביעתן טענו המשיבות מס' 3 ו-4 כי רכשו מהנתבעים דירות חדשות בפרויקט, ואולם בניית הפרויקט לא הושלמה והדירות לא נמסרו לחזקתן. עוד טענו המשיבות, בין היתר, לחוסר תום לב מצד הנתבעים וניסיון התעשרותם שלא כדין, תוך הונאתן והוצאת כספים ביתר ובמרמה. כן טענו המשיבות כי מצבה הכספי של החברה הנו קשה וזו אינה פורעת את התחייבויותיה.

תוך כדי ניהול התיק האזרחי, הציע בית משפט זה לצדדים כי ימונה בהסכמה מנהל מיוחד לפרויקט, אשר סמכויותיו תיקבענה על ידי הצדדים עצמם, ואשר יפעל על מנת לנסות ולהשלים את הפרויקט, מהר ככל הניתן.

ביום 27/9/11 (ועדיין, במסגרת התיק האזרחי) הגישו המשיבות בקשה דחופה למינוי כונס נכסים לחברה ביחס לפרויקט הבנייה דנא. ביום 16/11/11 מונה בהסכמת הצדדים עו"ד אילן מירון כמנהל מיוחד לפרויקט, כדי לנהל ולהשלים את בניית הדירות בבניין. דא עקא שביום 17/1/12 הודיע עו"ד מירון כי חרף מאמציו, לא עלה בידיו לקדם את הפרויקט, ובד בבד עתר בבקשה כי בית המשפט ישחררו מתפקידו.

בעיצומו של הליך ההוכחות בהליך האזרחי, הוגשה ביום 22/2/12 בקשה לפירוק החברה, וההליכים בתיק האזרחי עוכבו.

במסגרת הליך הפירוק דנא הודיעו הצדדים כי הם מקבלים את המלצת בית המשפט שלפיה יינתן צו פירוק זמני נגד החברה וימונה בעל תפקיד אשר יבחן את הצורך להמשיך בהליכי הפירוק, תוך שתינתנה לו סמכויות רחבות על מנת לנהל את הפרויקט ולבחון הצעות ואפשרויות להשלמתו.

אי לכך, ניתן ביום 27/6/12 צו פירוק נגד החברה ועו"ד איתי פריימן מונה למנהל מיוחד, תוך שנקבע כי מינויו נועד לאפשר השלמת פרויקט הבנייה. בהמשך, בתאריך 30/11/12 מונה עו"ד פריימן כמפרק קבוע לחברה.

במסגרת תפקידו, הגיש מפרק החברה את הבקשות דנא להורות על בטלות מספר חוזי מכר שנכרתו בין החברה לבין חלק מהמשיבים, כמפורט ברישא החלטה זו.

יודגש כי לאחר בדיקה הוברר כי החברה מכרה 25 דירות בפרויקט, אף שבפועל קיימות בפרויקט 20 דירות בלבד.

לאחר הגשת הבקשות הועלו מספר הצעות לפשרה ולהשלמת הפרויקט וניתנה לצדדים שהות למצות את ההידברות ביניהם, תוך שבינתיים עוכבה ההכרעה בבקשות המפרק.

כך, למשל, הועלה מתווה לפתרון מצד לי עמי (בקשה מס' 48), אשר הציעה לפעול להשלמת הבניה בעלות מוגדרת ובסד זמנים מוגבל, תוך גיבוי הצעתה בבטוחות, כאשר על פי הצעה זו, יוכל כל דייר לבחור אם לשלם תמורה נוספת ולקבל את הדירה או שמא לפדות את הדירה בכסף שיועבר לידיו או לידי מפרק החברה, לפי קביעת בית המשפט. הצעה זו נדחתה על ידי המפרק.

במסגרת בקשה מס' 49 הודיעה לי עמי כי היא מוכנה להציע מתווה אחר, שעל פיו תרכוש את המקרקעין והבניין בפרויקט כשהזכויות נקיות מכל זכות של צד ג', כאשר כל ההסכמים בין החברה לבין הטוענים לזכויות יבוטלו מחמת היותם נכסים מכבידים וכן תימחקנה כל ההערות הרשומות על זכויות בפרויקט. על פי ההצעה, התמורה תופקד בקופת הפירוק, כאשר המפרק יקבע את אופן חלוקת התמורה בין הנושים, לפי סדרי הנשייה.

במסגרת דו"ח מס' 4 (שסווג תחת בקשה מס' 49) פירט המפרק את כלל האפשרויות העומדות על הפרק, ובכלל זאת הצעתה האחרונה של לי עמי, הצעתם של חלק מהמשיבים (המשיבים 7-10, 15, 24 ו-25) והאפשרות למכירת הבניין במצבו הקיים (as is) למרבה במחיר, תוך שימוש בכספי התמורה לחלוקת דיבידנד לדיירים, לאחר שתינתן להם ארכה להגשת תביעות חוב.

לבסוף הובהר כי לא הושגה הסכמה למתווים שיש בהם כדי לייתר את ההכרעה בבקשות דנא, וביום 9/7/14 הודיע המפרק כי אין מנוס אלא להכריע בבקשותיו להצהיר על בטלות חוזי המכר.

משהוגשו תגובות הצדדים ומשניתנה להם הזדמנות להגיש את סיכומיהם בכל הסוגיות העומדות להכרעה, ולאחר שהוברר כי כל הניסיונות שנועדו להביא את הצדדים לכדי פשרה כוללת עלו בתוהו, לא נותר אלא להכריע בבקשות.

הכרעה בבקשה מס' 5:

לטענת המפרק, יש לקבוע כי חוזה המכר מיום 25/12/07 בין כץ לבין החברה ביחס לאחת מדירות הבניין הוא בטל.

המפרק טוען כי אף שהוצגו לו אישורים שלפיהם חוזה המכר דווח לרשויות המס, הרי שבפועל, חוזה המכר נערך כבטוחה לכספים שהעמיד לחברה אוהד כץ, בעל המניות בחברה בזמנים הרלוונטיים, כהלוואת בעלים (ככל שאכן העמיד כספים). על פי הנטען, בחקירת כץ התברר שחוזה המכר הנו למעשה בטוחה שניתנה להבטחת התחייבויות החברה כלפי כץ, כך שבנסיבות העניין מדובר במשכון מוסווה שלא נרשם ברשם החברות ובכלל, וככזה, בטל כלפי המפרק.

לטענת המפרק, יש לקבוע כי חוזה המכר בטל מעיקרו גם מחמת היותו חוזה למראית עין, שכן כוונתם האמיתית של הצדדים הייתה לערוך חוזה משכון (לתת בידי כץ בטוחה בקשר עם כספים שלטענתו העמיד לחברה). על פי הנטען, ההסכם הנסתר שערכו הצדדים אינו ברור, אך ממילא אין לו כל תוקף, שכן לא נרשם, כך שהוא בטל כלפי המפרק, מה גם שהוא אינו עונה על דרישת הכתב.

לחילופין, לטענת המפרק, יש לקבוע כי החוזה הנו בטל מחמת היותו נוגד את תקנת הציבור. בעניין זה טוען המפרק כי לא יעלה על הדעת לאפשר לכץ, בעל מניות בחברה, לקבל לידיו דירה על פי חוזה המכר הנטען, שעה שלחברה אין די כסף כדי להשלים את הבניין ושעה שדיירים אחרים, תמי לב, שילמו ממיטב כספם עבור הדירות ונותרו ללא דירות. על פי הנטען, נתון זה מקבל משנה תוקף שעה שלצורך השלמת הבנייה, התקשרה החברה עם מלווים בריבית קצוצה, במקום למכור את הדירה מושא חוזה המכר דנא ולהתקדם בהשלמת הבנייה. כן מפנה המפרק לכך שבדיוק ביום שבו נערך החוזה בו עסקינן, חתמה החברה על חוזה נוסף עם שי ברק, בעל מניות נוסף בחברה ובנו של יהושע ברק שהיה הרוח החיה מאחורי החברה, שלפיו מכרה לכאורה החברה לשי ברק דירה נוספת. המפרק סבור כי בנסיבות העניין, העובדה ששני בעלי המניות בחברה גרעו שתי דירות מתוך הבניין באותו מועד, תוך הותרת יתר הדיירים בפני שוקת שבורה וללא שהתקבלה החלטת חברה כדין, מובילה למסקנה כי חוזה המכר נוגד את תקנת הציבור ולכן בטל.

כטענה חלופית, טוען המפרק כי לנוכח העובדה שקופת הפירוק ריקה ולא ניתן להשלים את בניית הדירה דנא, עלול הדבר לסכל גם את האפשרות להשלים את בניית הבניין כולו, כך שהחוזה למעשה אינו בר ביצוע, ומשכך, יש לקבוע כי הנו נכס מכביד, ובתוך כך להתיר למפרק לוותר עליו.

הכונ"ר מצטרף לעמדת המפרק וטוען כי מחקירת כץ עלה שלא התקבלה תמורה בעבור הנכס הנמכר ולמעשה מדובר במשכון מסווה שלא נרשם כדין, ועל כן בטל כלפי המפרק וכל נושה של החברה. הכונ"ר מוסיף וטוען כי גם שנים לאחר ביצוע העסקה לא טרחו בני הזוג כץ לרשום כל הערה בלשכת רישום המקרקעין, עובדה המדברת בעד עצמה.

מנגד, לטענת כץ, אמנם ברור רצונו של המפרק להגדיל את מסת הנכסים של החברה, אך אין לעשות כן על חשבון זכויות שיש להם בנכס. כץ טוענים כי רכשו מהחברה דירה כבני זוג ואף המפרק מודה כי עסקה זו דווחה לרשויות המס. עוד מפנים כץ לכך שבפרוטוקול הדיון שהתקיים לפני בית המשפט, הודה ברק כי בני הזוג כץ רכשו דירה.

עוד מוסיפים כץ וטוענים כי המפרק אמנם מעלה טענות ביחס לכץ והקשר שלו לחברה, ברם אין בידיו כל הסבר ביחס לכספי הגב' כץ והשימוש שנעשה בהם. על פי הנטען, אין לפגוע בזכויותיה של הגב' כץ רק משום התנהלות כזו או אחרת של החברה.

לבסוף טוענים כץ כי נגד מנהלי החברה מתנהלים הליכים רבים בבתי המשפט השונים, ואין זה נכון לאפשר מצב שבו מצד אחד הם חשופים לתביעות בגין ערבותם לחברה, ומן העבר השני, כספים שמסרו לחברה לא יושבו להם.

לאחר שעיינתי בבקשת המפרק על נספחיה, בתגובות שהוגשו ובכל כתבי הטענות הנוגעים לבקשה זו, הגעתי לכלל מסקנה כי בקשת המפרק בדין יסודה.

בראש ובראשונה מצאתי לנכון להדגיש כי מבחינה עובדתית אין למעשה מחלוקת כי בפרויקט דנא נמכרו 25 דירות מקום שבו נבנו 20 דירות בלבד. מכירת דירות "נוספות" אלה על ידי בעלי המניות בחברה, מעבר למכסת הדירות הקיימת, על פניה מאירה באור שלילי את בעלי המניות בחברה ואת מנהליה, ומחייבת בחינה מדוקדקת של אותם חוזי מכר שהם אחרונים מבחינה כרונולוגית (היינו: נמכרו לאחר שהושלמה מכירת מכסת הדירות הקיימת), כדי לדלות את הכוונה האמיתית העומדת מאחוריהם.

מחקירתו של אוהד כץ לפני המפרק, שהעתק מהפרוטוקול שלה צורף לבקשת המפרק דנא, עולה שהזרמת הכסף לקופת הפירוק (ככל שאכן הייתה) נעשתה כהלוואת בעלים מצד כץ, שהיה בעל מניות בחברה בזמנים הרלוונטיים.

ראו בעניין זה בחקירתו:

"... מה שקרה בסופו של דבר שאני הבאתי 250,000 ₪ בעצמי ולאחר מכן הכנסתי גם משפחה וחברים. זו היתה אמורה להיות הלוואת בעלים ואחר כך החלטנו שכנגד זה תהיה בטוחה ונקנה דירה".

ובהמשך, בהתייחסו להתנהלות מול יהושע ברק:

"ש: באיזה שלב אתם מחליטים שזה יהפוך לדירה?

ת: בשלב שהוא כבר הבין שהוא רוצה להגן על עצמו בלי לשים כסף. הסתמכתי על הידע שלו. הוא אמר בשלב הזה נקנה דירה ואז נוכל לקבל משכנתא ובאמצעות המשכנתא נוכל לקבל עוד כסף...

ש: משכנתם את הדירה שלך כדי לקבל את הכסף?

ת: בסוף אף בנק לא הסכים לתת כסף לדירה".

וכן ראו בהמשך דבריו ביחס לכוונה האמיתית שעמדה ביסוד חוזה המכר:

"כשהוא אמר את ההצעה בוא נקנה דירה אני קפצתי על המציאה כי איך אני יכול להבטיח את הלוות בעלים... זה היה רעיון שלו. אני ראיתי בזה הזדמנות לקבל בטוחה על הלוואת בעלים".

ובהמשך חקירתו:

"ש: אז מה אתה שהדירה היתה שעבוד?

ת: זו היתה האופציה היחידה שלי. החוזה הזה נועד לקנות אהדירה כדי שתהיה לי בטוחה לכסף ששמתי [כך במקור – ע"ע]".

ובמענה לשאלות שעניינם רישום השעבוד:

"ש: יש לך חוזה שעבוד / חוזה בטחון?

ת: לא. זה מה שהיה לי.

ש: רשמת שעבוד בחברה?

ת: לא.

ש: ברשם החברות רשמת שעבוד?

ת: לא.

ברשם המכונות [צריך להיות המשכונות – ע"ע] רשמת שעבוד?".

ת: לא. אני לא מבי בזה [טעויות הדפוס במקור – ע"ע]".

מחקירת אוהד כץ, שהיה כאמור בזמנים הרלוונטיים בעל מניות בחברה, עולה במפורש שהזרמת הכסף לקופת החברה הייתה הלוואת בעלים וניתנה בזיקה לתפקידו ומעמדו בחברה. כן מתברר כי לאחר שנודע לכץ כי החברה נקלעה לקשיים, הוצע לו למשכן את אחת הדירות כדי להבטיח את החזר הלוואת הבעלים, ואולם בסופו של יום, הוחלט על עריכת חוזה מכר במקום חוזה משכון.

לא צריכה להיות מחלוקת כי כל המידע בדבר מצבה הכלכלי של החברה ניתן לכץ מתוקף מעמדו כבעל מניות בחברה וכמידע פנימי, שיש בו כדי לתת לכץ יתרון משמעותי על פני נושים אחרים. אותו מידע, בדיעבד אנו יודעים כיום, דרבן את כץ להבטיח את כספו, כאשר תחילה הוצע לו למשכן דירה כבטוחה להחזר הכסף, ולבסוף הוחלט כי ייערך חוזה מכר, חלף חוזה משכון, כדי להבטיח לכץ את החזר כספו, דבר שכץ עצמו לא טרח להסתיר בחקירתו.

מעבר לעובדה שכץ בחקירתו אישר במפורש שחוזה המכר נועד להעמיד בטוחה להלוואת הבעלים שנתן לחברה, הרי שגם יתר נסיבות העניין מובילות למסקנה שאין לפנינו עסקת מכר אמיתית (אף שייתכן כי דווחה לרשויות המס). בין היתר יש להפנות את תשומת הלב לכך שאף שלפי נספח ג' לחוזה המכר, הערת אזהרה לזכות הקונה בגין הדירה תירשם על ידי הקונה תוך 10 ימים, הערת אזהרה שכזו לא נרשמה גם לאחר שנים רבות; בנוסף, לא ניתן להתעלם מכך שמבחינה עובדתית, בדיוק באותו יום שבו נחתם לכאורה חוזה המכר דנא, נכרת חוזה דומה עם שי ברק, שהוא בעל מניות נוסף בחברה (חוזה זה ותוקפו יידונו ויוכרעו להלן במסגרת הדיון בבקשה מס' 17). כריתת שני החוזים באותו מועד בדיוק מהווה אינדיקציה ברורה לכך שבעלי המניות ידעו כי מצבה הכלכלי של החברה לא יאפשר החזר הלוואות הבעלים, כך שמטרת אותם חוזים אינה אלא "לנגוס" ממסת הנכסים של החברה לטובת בעלי מניותיה וקברניטיה.

בנסיבות אלה, ברור כי אין לפנינו חוזה מכר אמיתי, אלא חוזה שנולד עקב אותו מידע פנימי ואשר מטרתו להגן על כספי בעל המניות כץ, בהיותו נושה נדחה. חוזה המכר דנא יש בו כדי להביא לזליגת כספם של רוכשי הדירות לכיוון כיסו של בעל המניות, לאחר שזה האחרון עשה שימוש במידע פנימי בדבר מצבה של החברה בצורה לא הוגנת, כדי להביא שלא כדין לשינוי בסדרי הנשייה הקיימים. למעשה, אין ולא הייתה כל כוונה לערוך חוזה אמיתי למכירת הדירה לבני הזוג כץ, אלא לפנינו חוזה למראית עין שכל מטרתו היא "לשדרג" את מעמדו של כץ בסולם הנשייה לעומת נושים אחרים. "שדרוג" זה בהסתמך על אותו מידע פנימי נעשה בחוסר תום לב, כאשר המטרה האמיתית העומדת מאחורי החוזה מנוגדת לתקנת הציבור, ובתור שכזה אין לתת לו תוקף ויש להורות על בטלותו (סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973).

המדובר למעשה בחוזה המתיימר להיות הסכם מכר בין בעל מניות לבין החברה, שכל מטרתו היא לתת לבעל המניות יתרון על חשבון נושי החברה, ובכלל זאת רוכשים תמי לב אחרים שהשקיעו בדירות ממיטב כספם. באיזון בין האינטרס של אותם רוכשים תמי לב לבין האינטרס של בעל המניות להשבת כספו (ככל שאכן הוזרם לחברה), על רקע המהלך שעשה מתוך ידיעה ברורה כי כל מטרת החוזה היא להבטיח את החזר הלוואת הבעלים, ידם של הרוכשים האחרים על העליונה.

כאן המקום לשוב ולהדגיש כי בפועל, על פי הידוע לנו כיום, מכרה החברה 25 דירות בבניין, בעוד שהפרויקט מכיל 20 דירות בלבד. עובדה זו מלמדת על חוסר תום הלב של קברניטי החברה ובעלי מניותיה, ומעידה על כוונותיהם האמיתיות – להבטיח בחוסר תום לב ובדרך לא דרך את החזר כספי ה"מקורבים" לחברה על חשבון יתר רוכשי הדירות, תמי הלב.

יתירה מכך, בנסיבות כפי שתוארו לעיל, לא צריכה להיות מחלוקת כי לפנינו בעצם עסקת משכון מסווה, שנערכה כעסקת מכר כדי לתת לכץ ערובה להתחייבות החברה כלפיהם, ומשמדובר בשעבוד נכס מקרקעין שיצרה החברה ואשר לא נרשם אצל רשם החברות, הרי שעל פי הוראות סעיף 178(א)(2) לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, יהא זה בטל כלפי המפרק וכל נושה של החברה (השוו: ע"א 3911/01 כספי נ' שלמה נס, רו"ח, פ"ד נו(6) 752 (2002)).

כל הקביעות שלעיל יפות גם ביחס לגב' כץ, שאף שמה מתנוסס על חוזה המכר הנטען. הגב' כץ למעשה לא הצטרפה ל"עסקה" כרוכשת ששילמה ממיטב כספה, אלא כצד לחוזה שכל מטרתו להבטיח החזר הלוואת בעלים לבעל המניות בחברה. לפיכך קביעותיי דלעיל שלפיהן חוזה זה הנו חוזה בטל משום היותו חוזה למראית עין או מחמת היותו נוגד את תקנת הציבור, יפות ותקפות ביחס לכל הצדדים לחוזה, ובכללם הגב' כץ. ככל שלגב' כץ טענות כלשהן ביחס לחוזה, עליה להפנות טענות אלה כלפי מר כץ ולא כלפי המפרק או קופת הפירוק. בנסיבות אלה, טענת הגב' כץ שלפיה אין זה נכון כי תיפגע מהתנהלות החברה, אין בה ממש והיא נדחית. בשולי הדברים אציין כי אין זה בלתי סביר להניח, על פי התמונה המשפטית המצטיירת, כי צירופה של הגב' כץ לחוזה לא נועד אלא כדי לאפשר בדיעבד העלאת טענות מעין אלה שמועלות כעת, אשר דינן דחייה.

באשר לטענת כץ שלפיה אין לאפשר מצב שבו מצד אחד בעלי המניות חשופים לתביעות בגין ערבותם לחברה, ומן העבר השני, כספים שמסרו לחברה לא יושבו להם, הרי שטענה זו אף היא נדחית בשתי ידיים. כל חיוב וכל עסקה במעורבות בעלי המניות שתובא להכרעתו של בית המשפט תידון ותיבחן לגופה. העובדה כי במקרה הספציפי שלפניי טוען כץ שנתן הלוואת בעלים לחברה, שלהבטחתה נכרת חוזה המכר, כאשר הותרתו ללא הבטוחה וללא הכספים יש בה כדי לפגוע בו, הנה לא אחר מאשר התממשות אחד מהסיכונים שנוטל על עצמו בעל מניות בחברה המזרים לה הלוואת בעלים. יחד עם זאת, טענה לפגיעה אפשרית (ואף מוחשית) בבעל מניות בנסיבות מעין אלה, אינה מצדיקה שינוי הקביעה כי חוזה המכר בטל, שהנה מוצדקת ונכונה בנסיבות העניין.

הטענה כי ברק אישר במהלך הדיונים לפני בית המשפט כי כץ אכן רכשו דירה אין בה כדי לסייע לכץ בנסיבות המקרה, בין היתר משום התרשמותי השלילית מהמהלך שרקמו בעלי המניות (ובכללם ברק), שנראה כי עשו יד אחת כדי להבטיח את זכויותיהם על חשבון זכויותיהם הכנות והאמיתיות של יתר רוכשי הדירות, שפעלו בתום לב ורכשו את הדירות במיטב כספם.

באשר למסמכים הנוספים שצירפו כץ במסגרת הבקשה להוספת מסמך שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 31/7/14, הרי שמסמכים אלה מלמדים כי כפי הנראה חברת משכונית קיבלה כספים מאוהד וטלילה כץ (בין היתר גם באמצעות שיק שנמשך על ידי טלילה) עבור "החזר הלוואה של א.א. אנור" (חברה בבעלות ברק). מסמכים אלה אינם מלמדים כי כץ שילמו למשכונית סכומי כסף כדי לרכוש את הדירה, כנטען על ידם. מכל מקום, אין בכך כדי להכשיר את הסכם המכר הנטען בין החברה לבין כץ, שהנו בטל מעיקרו בהיותו חוזה למראית עין.

אשר על כל האמור לעיל אני קובע כי חוזה המכר שנחתם בין החברה לבין כץ ביום 25/12/07 הנו בטל, וככל שנרשמה הערת אזהרה על פיו, יש למחוק את אותה הערת אזהרה.

לאור קביעותיי דלעיל, מתייתר הצורך להכריע ביתר טענות המפרק, לרבות הטענה כי חוזה המכר הנו בגדר נכס מכביד, שיש להתיר למפרק לוותר עליו.

הכרעה בבקשה מס' 7:

המפרק כאמור עותר במסגרת בקשה זו לקבוע שחוזה הלוואה ומשכון ושלושת חוזי המכר שבין החברה לבין לי עמי (כולם מהתאריך 7/4/08) בטלים בהיותם חוזים למראית עין או חוזים בלתי חוקיים הסותרים את תקנת הציבור. כפועל יוצא, עותר המפרק לקבוע כי הערות האזהרה הרשומות לטובת לי עמי על זכויות החברה במקרקעין, בטלות כלפיו.

לטענת המפרק, לשם הבטחת הלוואה חוץ בנקאית בסך 300,000 ₪ נושאת ריבית חודשית בשיעור 5% (!) שהעמידה לי עמי לחברה בחודש 4/08, נחתמו 3 חוזי המכר האמורים למכירת שלוש דירות בבניין ללי עמי, וכל זאת תמורת 100,000 ₪ בלבד לדירה.

המפרק טוען כי מהסכם ההלוואה והמשכון, מחקירת בעלי מניות המשיבה ומנסיבות נוספות עולה כי הסכמי המכר הם הסכמים למראית עין שיש להורות על בטלותם ועל בטלות הערות האזהרה שנרשמו מכוחם.

על פי הנטען, המערכת החוזית האמורה אינה אלא משכון מוסווה שנעשה להבטחת התחייבויות החברה כלפי לי עמי לפי חוזה ההלוואה והמשכון, ומשלא נרשם המשכון במרשם המתנהל אצל רשם החברות, הרי שהוא בטל כלפי המפרק.

בנוסף טוען המפרק כי יש להורות על בטלות הסכם ההלוואה והמשכון משום הריבית ה"רצחנית", כלשונו, שסוכמה בין הצדדים במסגרתו (5% מדי חודש או בין 60% ל- 80% לשנה), המנוגדת לכל דין וסותרת את תקנת הציבור.

הכונ"ר מצטרף לעמדת המפרק וטוען כי יש להורות על ביטול שלושת חוזי המכר (והערות האזהרה מכוחם) ועל ביטול חוזה ההלוואה והמשכון בין לי עמי לבין החברה. על פי הנטען, שלושת חוזי המכר הנם חוזים למראית עין הבטלים מעיקרם, באופן שגם הערות האזהרה שנרשמו מכוחם הן בטלות. בטיעוניו חוזר הכונ"ר על עיקר טענות המפרק.

לטענת לי עמי, יש לדחות את הבקשה, הן מהפן העובדתי והן מהפן המשפטי.

לי עמי טוענת כי אין מדבר בעסקאות למראית עין או במשכון מוסווה, אלא בעסקאות אותנטיות, חוקיות ותקפות של מכר במקרקעין, אשר במסגרתן רכשה את זכויות החברה בשלוש הדירות. לי עמי מוסיפה כי העסקאות דווחו לרשויות המס כנדרש ושולמה התמורה המתחייבת. על פי הנטען, מדובר בעסקאות שבוצעו כ- 4 שנים טרם כניסת החברה להליכי פירוק, בתום לב, ומבלי שלי עמי יכולה הייתה לצפות כי החברה תיקלע לקשיים כלכליים, על כל המשתמע מכך.

לטענת לי עמי, אכן נחתם בין הצדדים הסכם הלוואה ומשכון, במקביל לחתימת חוזי המכר, כאשר במסגרתו "וכבטוחה לפירעון ההלוואה משכנה החייבת את זכויותיה בשלושת הדירות" (סעיף 6 לתגובת לי עמי לבקשה המתוקנת למתן הוראות). יחד עם זאת, ניתנה לחברה אפשרות לפרוע את חובה ולקבל את הדירות, כאשר בסופו של יום החליטה החברה, ככל הנראה לנוכח מצבה הכלכלי, לפרוע את החוב על דרך מכירת הדירות.

לי עמי סבורה כי בנסיבות אלה, הואיל ועסקינן בעסקת מכר, לא הייתה מוטלת עליה כל חובה לרשום את העסקה ברישומי רשם החברות. מכל מקום, לטענתה, הפסיקה אליה מפנה המפרק בעניין הסכם למראית עין ומשכון מוסווה, אינה רלוונטית, בין היתר משום שבמקרה דנא, הסכם ההלוואה והמשכון היה גלוי (ואף נרשם משכון מכוחו ברשם המשכונות) ונציגי לי עמי שיתפו פעולה עם המפרק ומסרו לו מידע באופן מלא.

לעניין מחירי הדירות, טוענת לי עמי כי במועד העסקאות, הבניין טרם נבנה, השלד הוקם באופן חלקי בלבד ולחברה לא היו די משאבים כלכליים להקמת הפרויקט (לרבות לכיסוי חוב בגין רכישת המקרקעין עצמם). אי לכך, נכון לאותו מועד, המחיר ששילמה עבור הדירות הנו סביר, ובוודאי שאינו נוגד את תקנת הציבור, בייחוד לאור העובדה שחובה של החברה כלפיה באותה שעה עמד על בין 600,000 ₪ ל- 700,000 ₪.

עוד מעלה לי עמי טענות המיועדות לתמוך בריבית שנקבעה בחוזה ההלוואה והמשכון, תוך התייחסות לטענותיו של המפרק ביחס לשיעור הריבית והפנייה לעמדת הדין והפסיקה בנדון. בסוגייה זו, כפי שיפורט עוד בהמשך, לא מצאתי לנכון להרחיב, לאור התוצאה אליה הגעתי.

לשיטת לי עמי, בנסיבות אלה, לא עמד המפרק בנטל הכבד המוטל עליו, ואין לפגוע בזכויותיה ולהורות על ביטול העסקאות, אף לא במישור דיני החוזים.

בסיכומיה מוסיפה לי עמי וטוענת כי בינה לבין המפרק התנהל משא ומתן, שבמסגרתו הסכים המפרק לחזור בו מהבקשה ככל שלי עמי תפקיד בידיו סכום כסף מסוים, ואולם הואיל ולא הוסכם על ייעוד אותם כספים, עמד המפרק על בקשתו. לשיטתה, תמוה כיצד מצד אחד עומד המפרק על הבקשה, ומצד שני מוכן היה להכיר בהסכמי המכר תמורת הפקדת כספים.

לאחר שעיינתי בבקשת המפרק על נספחיה, בתגובות שהוגשו ובכל כתבי הטענות הנוגעים לבקשה זו, הגעתי לכלל מסקנה כי בקשת המפרק ביחס ללי עמי אף היא בדין יסודה.

בטרם דיון בטענות הצדדים, מצאתי לציין כי אחד מהסממנים המלמדים על המטרה האמיתית העומדת מאחורי חוזי המכר והסכם ההלוואה והמשכון הוא עיסוקה של לי עמי. בהקשר זה, אין מחלוקת כי חברת לי עמי הנה חברה העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות (ראו בנדון חקירת עו"ד סער, מבעלי חברת לי עמי, לפני המפרק). בנסיבות אלה, נראה כי טענת המפרק שלפיה מדובר בעסקת הלוואה שלשם הבטחת החזרתה הועמדו הדירות כבטוחות, אינה טענה שצמחה יש מאין, אלא היא נסמכת, בין יתר הנימוקים, על עיסוקה הרגיל והטבעי של מי עמי.

מלבד סממן זה, מספר סממנים נוספים מלמדים, לדידי, על כך שהעסקה היא אינה עסקת מכר אמיתית של דירות, ואפרט.

תחילה יצוין כי הפתיח להסכם הלוואה ומשכון מיום 7/4/08 קובע ב"והואיל" החמישי כי "והלווים מתחייבים למשכן לטובת המלווה 3 דירות מהדירות שבנכס בדרך של רישום שלוש הע"א על שלוש הדירות שמספרן הזמני 1, 2 ו-22 (להלן: "הדירות")... וכן בדרך של רישום משכון ברשם המשכונות על זכויות הלווים בשלוש הדירות האמורות, וזאת לטובת המלווה להבטחת התחייבויותיו על פי הסכם זה". כך גם קובע סעיף 10 לאותו הסכם, בפרק הבטחונות, כי: "להבטחת התחייבויות הלווה משעבד בזאת הלווה את הזכויות בשלוש דירות המצויות בנכס מקרקעין הידוע כגוש 16660 חלקה 3 בשטח של 1,214 מ"ר המצוי ברח' קרן היסוד 11 עפולה... המלווה ירשום לטובתו הע"א על שלוש דירות מהדירות הנבנות על הנכס".

כך גם עולה מפרוטוקול חקירת עו"ד סער, בעל מחצית מהמניות של מי עמי, בפני המפרק:

"לא היה לו כסף לממן את הפרוייקט והוא היה חייב כסף כדי לממן. הוא הגיע לחברת לי עמי והבטיח לשלם כסף. זו חברה שנותנת בנקאות פרטית. עשה הסכם הלוואה עם לי עמי ובמסגרת הבטוחות שהנפיק נרשם כי ככל שהוא לא ישיב את הכספים לידי לי עמי, ישמשו שלושת הדירות האלו לטובת השבת ההלוואה".

ובהמשך:

"ש: אם במועד הזה בשנת 2008 הוא היא מחזיר לך את הכסף, אז היו מתבטלים חוזי הדירות?

ת: כן".

מחקירת עו"ד סער לפני המפרק, כמו גם מנוסח הסכם ההלוואה והמשכון עצמו, עולה, אם כן, כי העסקה האמיתית עם החברה היא עסקת הלוואה, באופן שחוזי המכר אינם אלא פעולה שמטרתה להבטיח את החזר ההלוואה.

יתירה מכך, מחיר הדירה הנמוך שננקב בחוזי המכר הנטענים בין החברה לבין לי עמי בסך של 100,000 ₪ בלבד כולל מע"מ לדירה, בהשוואה למחירים בחוזים אחרים לגבי דירות באותו בניין (לטענת המפרק, תמורת יתר הדירות בבניין נעה בין כ- 330,000 ₪ לבין 500,000 ₪), ובהשוואה גם לשווי שפקיד השומה בעצמו העריך לדירה (450,000 ₪), מלמד אף הוא על כך שהעסקה אינה יכולה להיות עסקת מכר אמיתית וכנה.

במילים אחרות: המחיר הנקוב בחוזי המכר, אשר לא התקבל כמחיר ריאלי על דעת פקיד השומה ואשר גם בפועל לא תאם את מחירי יתר הדירות שנמכרו, שעבורן התקבל מחיר גבוה באופן משמעותי, מוסיף ומחזק את המסקנה כי לא מדובר במכר אמיתי וכי עריכת חוזי המכר נועדה לשמש כיסוי לעסקה אחרת בין הצדדים.

העובדה שבמקביל לחוזי המכר הנטענים, וליתר דיוק: באותו תאריך ממש, בוצעו פעולות משפטיות נוספות בדמות אותו הסכם הלוואה ומשכון, אף היא יש בה כדי להוביל למסקנה כי חוזי המכר אינם משקפים את העסקה האמיתית.

מלבד זאת ראוי לציין כי הסכום המתקבל מצירוף שלושת חוזי המכר (100,000 ₪ X 3 דירות = 300,000 ₪) זהה לסכום הכולל של ההלוואה, היינו: התמורה שנקבעה בחוזי המכר תואמת במדויק את הסכום הנקוב בחוזה ההלוואה, וגם נתון זה מלמד כי הדירות הועמדו כבטוחה להחזר ההלוואה, כך שחוזי המכר אינם אלא חוזים למראית עין שאינם משקפים את העסקה האמיתית שנרקמה בפועל בין הצדדים.

קיומו של הסכם ההלוואה והמשכון, אשר נערך ונחתם בו ביום שנחתמו חוזי המכר הנטענים (7/4/08), כאשר ההלוואה שניתנה תואמת במדויק את התמורה הנקובה בשלושת חוזי המכר, הן נסיבות משמעותיות שלא ניתן להתעלם מהן.

גם קיומה של האפשרות שנותרה בידי החברה לפרוע את ההלוואה ולקבל את הדירות חזרה לידיה, מלמדת באופן ברור כי לא מדובר בחוזי מכר אלא בחוזה הלוואה לכל דבר ועניין, כאשר הדירות משמשות בטוחה להחזר אותה הלוואה.

לא זו אף זו, על פי המקובל בתחום מכר דירות, מקום שבו נערכת עסקה אמיתית של מכירת דירה, הרי שנרשמת הערת אזהרה בגין מכר זה ולא שעבוד ומשכון על הדירה. עצם רישומו של המשכון במקרה זה מלמד כי גם הצדדים לחוזה לא ראו בעסקה כעסקת מכר, אלא כעסקת מתן בטוחה לצורך הבטחת החזר הלוואה.

אשר על כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי העסקה האמיתית שנרקמה בין החברה לבין חברת לי עמי הנה עסקת הלוואה, כשלצורך הבטחת החזר ההלוואה נחתמו חוזי המכר דנא. כפועל יוצא מתחייבת הקביעה כי חוזי המכר הנטענים אינם אמיתיים ואינם משקפים את רצון הצדדים, אלא מסתתרת מאחוריהם עסקת הלוואה, תוך שהדירות מושא חוזי המכר הועמדו כבטוחה להחזר אותה הלוואה.

בנסיבות אלה ומהטעמים שלעיל גם יחד, אני קובע כי חוזי המכר הנטענים מיום 7/4/08 בין לי עמי לבין החברה הנם חוזים למראית עין, הבטלים מעיקרם.

יתירה מכך, בנסיבות כפי שתוארו לעיל ברור כי לפנינו בעצם משכון מסווה אשר נרשם על פי הנטען רק ברשם המשכונות ושלא על פי הוראות סעיף 178(א)(2) לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, וככזה, בטל כלפי המפרק וכל נושה של החברה (ראו בנדון גם התייחסותי במסגרת ההחלטה בבקשה מס' 5).

בנוגע לטענת לי עמי כי מדובר בעסקאות אשר נערכו בתום לב כ- 4 שנים טרם היקלעות החברה להליכי פירוק ומבלי שיכולה היתה לצפות כי החברה תיקלע לקשיים כלכליים, הרי שמרגע שנקבע כי מדובר בחוזים למראית עין, הבטלים מעיקרם, טענות הנוגעות למועד כריתת החוזים ביחס למועד חדלות הפירעון של החברה, כמו גם טענות הנוגעות לשאלת הצפיות מצד לי עמי לגבי חדלות פירעונה של החברה, אינן רלוונטיות לענייננו. יחד עם זאת, כפי שתואר לעיל, מצבה הכלכלי הקשה של החברה היה ידוע ללי עמי כבר בשלב חתימת החוזים, דבר שיש לתת לו את המשקל המתחייב בנסיבות העניין.

יושם אל לב כי הן בחקירת אחד ממנהלי לי עמי לפני המפרק והן בתגובתה של לי עמי לבית המשפט, לא מבקשת לי עמי להסתיר את העובדה שהעסקה המקורית היא עסקת הלוואה וכי הדירות הועמדו כבטוחה להחזר ההלוואה. הדבר גם נלמד מעצם רישום משכון ומכל יתר הנימוקים שמניתי לעיל. דא עקא שבדיעבד כיום, ורק בטיעוני התגובה לבקשה, מבקשת לי עמי לטעון כי חוזי המכר הם למעשה בגדר חוזי מכר על תנאי, שכן ניתנה לחברה אפשרות לפרוע את חובה ולקבל חזרה את הדירות (כך שלמעשה מדובר במעין חוזה על תנאי מפסיק, אשר יחדל עם פירעון החוב). סבורני כי דין טענה זו להידחות, שכן חוזה על תנאי הוא חוזה הכולל בתוכו תנאי ברור ומפורש, בין אם כתנאי מתלה ובין אם כתנאי מפסיק, וללא תנאי, אין לפנינו חוזה על תנאי. במקרה דנא, לא זו בלבד שחוזי המכר (שנחתמו כאמור בד בבד עם הסכם ההלוואה והמשכון) אינם מאזכרים בשום מקום את עניין ההלוואה וכל תנאי הנוגע אליה, אלא הם אף מנוסחים כחוזי מכר סטנדרטיים לכל דבר ועניין, על כל המשתמע מכך. בנסיבות אלה יוצא שהטענה בדבר היות חוזי המכר חוזים על תנאי היא טענה שהומצאה בדיעבד לצורך הליך זה ואין לה כל עיגון במסגרת חוזי המכר הנטענים בין הצדדים.

באשר לטענת לי עמי כי מחירי הדירות שעליהם סוכם במסגרת חוזי המכר הנטענים הם סבירים בנסיבות העניין בהינתן מצב הפרויקט באותה עת ובהינתן מצבה הכלכלי הקשה של החברה, הרי שטענה זו נדחית בהינתן המידע שסיפק מפרק החברה ביחס לתמורה שנקבעה בחוזים אחרים ובשים לב לכך שגם רשויות המס העריכו את שווי הדירות בסכום גבוה הרבה יותר, מה גם שכיידוע, המחיר שנקבע בחוזה מכר הוא המחיר שמשקף את מחיר הנכס בעת המסירה ולא את המצב שבו נמצא הנכס בשלב עריכת החוזה, שכן הציפייה בעת כריתת החוזה היא כי הקבלן ישלים את הפרויקט וימסור את החזקה בדירה במצב ראוי לאכלוס. אשר לטענת לי עמי כי חובה של החברה כלפיה באותה שעה עמד על בין 600,000 ₪ ל- 700,000 ₪, כך שהסכום ששולם על ידה בפועל הוא גבוה יותר, הרי שטענה זו אף היא נדחית. משקבעתי כי חוזי המכר הנם חוזים למראית עין הבטלים מעיקרם, ומשקבעתי כי העסקה האמיתית בין הצדדים היא עסקת הלוואה, הרי שגובה החוב במועד זה או אחר אינו רלוונטי לבקשה והוא ידון ויוכרע במסגרת תביעת החוב של לי עמי, לכשתוגש. יצוין כי טענת לי עמי שממנה עולה כי סכום כולל של 300,000 ₪ עבור כל שלוש הדירות הנו סביר, לצד הטענה כי חובה של החברה כלפיה צמח ל- 600,000 ₪ בגין אי החזר ההלוואה (כך שלמעשה שילמה בפועל מעל 200,000 ₪ עבור דירה אחת), הן שתי טענות שאינן יכולות לדור בכפיפה אחת, שכן אם סך של 100,000 ₪ עבור דירה אחת הוא סביר, הרי שברור כי כפל הסכום ואף יותר מכך אינו יכול להוות תמורה סבירה בעד אותה דירה.

כאן המקום לשוב ולהבהיר כי שאלת מעמדה של הנושה לי עמי , בין כנושה מובטחת ובין בכל מעמד אחר בסולם הנשייה, כמו גם שאלת גובה החוב כלפיה, הן שאלות שצריכות לקבל ביטוי בתביעת החוב של לי עמי, והן תוכרענה על ידי המפרק בבוא העת.

בהחלטתי זו אין בכוונתי להכריע בשאלת אמיתות הסכם המשכון ובשאלת זכויותיה של לי עמי על פיו וכל הטענות שמעלה לי עמי בנדון אינן רלוונטיות לבקשה שלפני.

טענת לי עמי כי הצדדים חתמו על הסכמי מכר מפורטים, הכוללים את כל תנאי החוזה, לרבות תמורת המכירה ומנגנון ליישום ההסכמים, כמו גם טענתה כי ההסכמים דווחו לרשויות המס ואף שולם מס בגינן, אינן רלוונטיות עוד משהכרעתי כי העסקה האמיתית בין הצדדים הייתה עסקת הלוואה, באופן שיוצא כי חוזי המכר הם חוזים למראית עין הבטלים מעיקרם.

אשר לטענת לי עמי בעניין המשא ומתן שהתקיים בינה לבין המפרק והתמיהה שהביעה על כך שמחד גיסא עומד המפרק על הבקשה ועל בטלות הסכמי המכר, ומאידך גיסא, נכון היה להכיר בהסכמי המכר תמורת הפקדת כספים מצד לי עמי, אבהיר כי המשא ומתן בין הצדדים התנהל במסגרת ניסיון למצוא פתרון כולל לפרויקט, כך שפרטי אותו משא ומתן, לאחר שזה כשל ולא קרם עור וגידים, אינם רלוונטיים לצורך ההכרעה במחלוקות העולות מהבקשה, מה גם שאין בעיניי שום אבסורד בהתנהלות המפרק, כפי שפורט, בניגוד לטענת לי עמי.

אשר על כל האמור לעיל, אני קובע כי חוזי המכר שנחתמו בין החברה לבין לי עמי ביום 7/4/08 הנם בטלים.

אינני דן עתה בתוקף חוזה ההלוואה והמשכון – נושא שיוכרע, ככל שיועלה, במסגרת הכרעת המפרק בתביעת החוב של לי עמי, לכשתוגש.

כפועל יוצא מקביעה זו, אני קובע כי גם שלוש הערות האזהרה שנרשמו לטובת לי עמי על זכויות החברה במקרקעין בטלות כלפי המפרק, שכן הערות אזהרה אלה נרשמו בהסתמך על חוזי מכר שנקבע כי נערכו למראית עין ואינם משקפים את העסקה האמיתית בין הצדדים, ועל כן בטלים.

לאור קביעות אלה, מתייתר הצורך לדון ולהכריע בטענות המפרק שעניינן גובה הריבית בהסכם ההלוואה והמשכון, כמו גם בטענותיו כי ריבית זו אינה חוקית ונוגדת את תקנת הציבור.

עניינים אלה הנוגעים לגובה החוב ומעמדה של לי עמי מבחינת סדר הקדימויות בסולם הנשייה, יוכרעו על ידי המפרק, בהחלטה מנומקת, לאחר שתוגש תביעת חוב מפורטת מטעם לי עמי.

הכרעה בבקשה מס' 17:

במסגרת בקשה זו עותר המפרק לקבוע כי חוזה המכר מיום 25/12/07 בין שי ברק לבין החברה הנו בטל, בין מחמת היותו חוזה למראית עין ובין מחמת היותו נוגד את תקנת הציבור. לחילופין, עותר המפרק לקבוע כי בנסיבות העניין חוזה המכר הוא נכס מכביד, ולהתיר לו לוותר עליו.

עיקר טעמיו של המפרק בבקשה זו זהים לטעמים שעמדו ביסוד בקשה מס' 5 להורות על בטלות חוזה המכר מאותו תאריך ביחס לבני הזוג כץ.

בראש ובראשונה מפנה המפרק לכך שעל אף שחוזה המכר בין ברק לבין החברה הנו למכירת דירה מס' 18 בבניין, הרי שבפועל, עומד שי ברק על זכויות בדירה מס' 20.

המפרק מוסיף וטוען כי לא הוצגו לו ראיות מספקות ומהימנות בדבר תשלום תמורה על ידי ברק בגין חוזה המכר הנטען עמו. על פי הנטען, הקבלות והחשבוניות החלקיות שהומצאו על ידי ברק אינן מתאימות לאמור בחוזה המכר, לא מבחינת המועדים ולא מבחינת הסכומים. יתירה מכך, ממילא לא ניתן להסתפק בקבלות ובחשבוניות כראיה על התשלום, בהתחשב בכך שעסקינן בעסקה נטענת בין החברה שבפירוק לבין בעל עניין בה וכאשר האסמכתאות שהוצגו נערכו על ידי שי ברק או על ידי אביו, שהוא זה אשר ניהל בפועל את החברה. לעניין מהימנותו של האב, יהושע ברק, מפנה המפרק לכך שבהליך פשיטת רגל שהתנהל נגדו התברר כי ניצל לרעה את ההליך ונהג לנהל חברות באמצעות רישום מניותיהן על שם אחרים, לרבות חברה בבעלות אחותו, שהשתלשלות האירועים לגביה דומה לנסיבות קריסת החברה בתיק דנא. המפרק סבור כי משלא הציג שי ברק אסמכתאות מהימנות על תשלום תמורה בהתאם לחוזה המכר (למשל על ידי הצגת תדפיסי חשבונות בנק), חזקה כי התמורה לא שולמה ודין החוזה להתבטל.

המפרק מוסיף וטוען כי אף אם אכן שולמו סכומי כסף לחברה, לא ניתן לקבוע שמדובר בתשלומים עבור הדירה, ותחת זאת נראה שמדובר בהלוואת בעלים ו/או התחשבנות בין החברה לבין שי ברק, בין משום שחלק מהתמורה שולמה לכאורה לפני חוזה המכר, כאשר גם לפי גרסת שי ברק עצמו, לחברה חוב כלפיו וכלפי חברה נוספת שבבעלותו בגין הלוואות שהעמידו לה (עמדה שקיבלה ביטוי גם בחקירת אביו של שי ברק), ובין משום שהתברר כי לפחות חלק מהתמורה ששולמה על ידי רוכשי הדירות, העביר ברק ישירות לכיסו, ופרטי התחשבנות זו לא גולו על ידו.

לטענת המפרק, כוונתם האמיתית של הצדדים הייתה לתת בטוחה לשי ברק בקשר עם כספים ששילם עבור החברה ו/או במקומה (ככל שאכן שילם כספים כלשהם). על פי הנטען, משהתברר כי חוזה המכר הנו למעשה בטוחה שניתנה להבטחת התחייבויות החברה כלפי ברק, מדובר במשכון מוסווה שלא נרשם ברשם החברות, וככזה, בטל כלפי המפרק.

בהקשר זה ומעבר לטענותיו דלעיל, מפנה המפרק לכך שבדיוק ביום שבו נערך החוזה בו עסקינן, חתמה החברה על חוזה נוסף עם אוהד כץ, בעל המניות הנוסף בחברה, שלפיו מכרה לכאורה החברה לכץ דירה נוספת, כאשר כץ בחקירתו אישר כי כוונתם האמיתית של הצדדים באותו הסכם הייתה לתת בידיו בטוחה לתשלום כספים שהשקיע בחברה כבעל מניות.

על פי הנטען, ההסכם הנסתר שערכו הצדדים אינו ברור, אך ממילא אין לו כל תוקף, שכן לא נרשם, כך שהוא בטל כלפי המפרק, מה גם שהוא אינו עונה לדרישת הכתב ומנוגד לתקנת הציבור.

לחילופין, לטענת המפרק, יש לקבוע כי החוזה הנו בטל מחמת היותו נוגד את תקנת הציבור. בעניין זה טוען המפרק כי לא יעלה על הדעת לאפשר לברק, בעל מניות בחברה, לקבל לידיו דירה על פי חוזה המכר, שעה שלחברה אין די כסף כדי להשלים את הבניין ושעה שדיירים אחרים, תמי לב, שילמו ממיטב כספם עבור הדירות ונותרו ללא דירות. על פי הנטען, נתון זה מקבל משנה תוקף שעה שלצורך השלמת הבנייה, התקשרה החברה עם מלווים בריבית קצוצה, במקום למכור את הדירה מושא חוזה המכר דנא ולהתקדם בהשלמת הבנייה. המפרק מוסיף וטוען, כפי שטען ביחס לכץ, כי העובדה ששני בעלי המניות בחברה גרעו יחד שתי דירות מתוך הבניין באותו מועד, תוך הותרת יתר הדיירים בפני שוקת שבורה, ללא שהתקבלה החלטת חברה כדין ובניגוד לחובות הנאמנות המוטלות עליהם, מובילה למסקנה כי חוזה המכר נוגד את תקנת הציבור ולכן, גם מסיבה זו, הוא בטל.

כטענה חלופית, טוען המפרק כי לנוכח העובדה שקופת הפירוק ריקה ולא ניתן להשלים את בניית הדירה דנא, עלול הדבר לסכל גם את האפשרות להשלים את בניית הבניין כולו, כך שהחוזה למעשה אינו בר ביצוע, ומשכך, יש לקבוע כי הנו נכס מכביד, ובתוך כך להתיר למפרק לוותר עליו.

הכונ"ר מצטרף לבקשת המפרק וטוען כי חוזה המכר דנא הנו בטל. לטענת הכונ"ר, לא נרשמה הערת אזהרה לטובת ברק לפי הוראות חוזה המכר. בנוסף, אף שבמסגרת חקירת ברק לפני המפרק, טען ברק כי שילם תמורה לפי חוזה המכר, הרי שמשנדרש להמציא אסמכתאות, לא תמכו המסמכים שסיפק בטענותיו. הכונ"ר תומך בעמדת המפרק שלפיה אין מקום לקבל חשבוניות וקבלות במקרה זה כראיה לתשלום, בייחוד משום שמדובר בעסקה בין החברה לבין אחד מבעלי מניותיה. עוד מפנה הכונ"ר את תשומת הלב לכך שהתשלומים לפי האסמכתאות שסיפק ברק החלו כשנתיים לאחר חתימת ההסכם, ומכל מקום אינם מתאימים לחוזה המכר, בין במועדיהם ובין מבחינת סכומיהם. הכונ"ר טוען כי התגלו סתירות בין חקירת שי ברק לבין חקירת אביו, כאשר מהחקירות עולה כי נערך ערבוב בין התחייבויות אישיות של ברק ואביו לבין התחייבויות החברה והתחייבויות חברה אחרת שבבעלות ברק, כך שלא ניתן להפריד ביניהן. לטענת הכונ"ר, חוזה המכר הנטען הנו למעשה משכון שלא נרשם, ועל כן בטל כלפי המפרק. בנוסף, על פי הנטען, התנהלות ברק מנוגדת לתקנת הציבור, וגם מטעם זה יש להורות כי חוזה המכר הנו בטל. הכונ"ר מפנה לנסיבות כריתת חוזה המכר עם כץ, וטוען כי מטרת שני החוזים הייתה זהה, להבטיח החזר הלוואות שניתנו לחברה על ידי בעלי מניותיה. לחילופין עותר הכונ"ר, אף הוא, לקבוע כי חוזה המכר הנו נכס מכביד, הואיל והחוזה אינו בר ביצוע.

מנגד, לטענת שי ברק, יש לדחות את הבקשה.

בראש ובראשונה טוען שי ברק כי על הדירה נושא הסכם המכר רשומה הערת אזהרה לטובת חברת משכונית, שהיא חברה המספקת הלוואות כנגד שעבוד נכסים ואשר שי ברק בעצמו ערב לה באופן אישי, כאשר משכונית לא צורפה להליך ולא ניתנה לה זכות הטיעון.

לגוף העניין טוען שי ברק כי במקרה זה העסקה שנערכה בינו לבין החברה הייתה עסקת מכר אמיתית, אף שבשל אילוצים שונים, שונו בפועל מועדי ואופן התשלום. על פי הנטען, עד כה שילם שי ברק לחברה את כל הסכומים שהתחייב לשלם, כך שלא הפר את הסכם המכר.

עוד טוען שי ברק כי מבחינה אובייקטיבית לא יכול היה לרשום את הזכויות בדירה על שמו הואיל ובעת עריכת הסכם המכר לא נבנה עדיין הבניין והמקרקעין טרם נרשמו על שם החברה, כאשר בהמשך גם ניתן צו מניעה האוסר כל שינוי ברישומי המקרקעין. מכל מקום, אין בעובדת אי רישום הזכויות כדי ללמד על חוזה למראית עין, כפי שטוען המפרק.

שי ברק מוסיף וכופר בטענת המפרק שלפיה עסקינן בעסקה שהנה בגדר משכון מוסווה.

בנוסף טוען שי ברק כי רכש את הדירה מהחברה בתמורה להזרמת הון נוסף שאפשר לה את המשך הבנייה ואשר ללא הזרמתו, הייתה החברה מצויה במצב קשה הרבה יותר. לדידו, אין בהתנהלות מעין זו כל פגם והוא הזרים את הכסף לחברה בעת משבר, בתום לב.

עוד טוען שי ברק כי יש לדחות גם את טענת המפרק בדבר היות החוזה בגדר חוזה למראית עין ובדבר היות החוזה נוגד את תקנת הציבור. על פי הנטען, הוברר כי ברק שילם לחברה הרבה מעבר למה שהתחייב, ובכך רק היטיב עם החברה.

באשר להמצאת יתר הקבלות בגין התשלום, טוען שי ברק כי זו נמצאת בידי רואה החשבון של החברה, אשר מסרב להמציאה בשל חוב גדול של החברה כלפיו. מכל מקום, לתגובת ברק הומצאו קבלות נוספות שעל פי הנטען אותרו על ידו נכון לאותו מועד.

על פי הנטען, בנסיבות אלה יש לדחות את בקשת המפרק ולהתיר לברק לרשום בהמשך את זכויותיו בדירה, על פי חוזה המכר.

לאחר שעיינתי בבקשת המפרק על נספחיה, בתגובות שהוגשו ובכל כתבי הטענות הנוגעים לבקשה זו, הגעתי לכלל מסקנה כי בקשת המפרק ביחס לחוזה המכר עם שי ברק בדין יסודה.

ראשית אבקש לשוב ולהזכיר כי אין מחלוקת שכיום, בדיעבד, אנו יודעים כי בפרויקט הבנייה דנא, שבו נבנו 20 דירות, מכרה החברה, באמצעות בעלי מניותיה ומנהליה, לא פחות מ- 25 דירות, היינו: חמש דירות מעבר למכסת הדירות הקיימת (!). כפי שציינתי לעיל, עובדה זו, כשלעצמה, יש בה כדי ללמד על כך שהעסקה הנטענת למכירת אותן דירות לבעלי המניות היא חשודה מעיקרה, ומעידה על חוסר תום הלב של בעלי המניות בחברה והעומדים בראשה.

מעבר לכך ולמען שלמות התמונה, אדגיש כי "הרוח החיה" מאחורי הפרויקט דנא ומאחורי החברה בכלל הנו יהושע ברק, אביו של שי ברק, המשיב בבקשה זו. יהושע ברק עצמו, כך התברר, היה נתון בעבר תחת הליך פשיטת רגל, וחרף עובדה זו המשיך לנהל את עסקיו בחברות שונות, תוך שהוא משמש כמנהל בפועל של החברה דנא, תחת כסות בנו. מבלי להתייחס לחוקיות התנהלות שכזו, ללא קבלת אישור בית המשפט של פשיטת הרגל, ברור כי יש בכך משום טעם לפגם וניהול הליך פשיטת רגל שלא בשקיפות המתחייבת מעצם ההליך.

בעניין זה אוסיף ואעיר כי לא צריכה להיות מחלוקת שאדם המצוי תחת הליך פשיטת רגל, עליו לדווח לבית המשפט דיווח אמיתי וכנה על כל מהלך עסקי שבו הוא נוטל חלק, ושומה עליו לקבל אישור מראש מבית המשפט של פשיטת הרגל, על מנת להימנע מיצירת נושים נוספים, מעבר לנושים שנפגעו מעסקיו הקודמים.

בחקירתו לפני המפרק, אישר יהושע ברק כי "הבן שלי בעל מניות ואני מנהל הכל". מדברי האב עולה כי בנו, המשיב, נרשם אמנם כבעל מניות, אך הוא עצמו אחז בפועל במושכות ניהול החברה. לדידי, הצהרה זו מצביעה באופן ברור על חוסר אמינותו של יהושע ברק ועל כך שפעל בדרך לא דרך לעקיפת ההגבלות שהוטלו עליו במסגרת הליך פשיטת הרגל, על כל המשתמע מכך.

בעניין זה אבקש להדגיש כי לצורך ביצוע המהלך האמור מצד יהושע ברק, ברור כי נחוצים היו הסכמת בנו, בעל המניות בחברה, ושיתוף פעולה מצדו. בנסיבות אלה ברור כי שי ברק היה מודע להליך פשיטת הרגל של האב ועל "תמרוני" האב בניסיון לחמוק ממגבלות הליך פשיטת הרגל שהוטלו עליו, כך שעל פני הדברים ברור כי השניים עשו יד אחת כדי לאפשר ליהושע ברק לעקוף את הליך פשיטת הרגל, וכל זאת באופן המלמד על חוסר אמינות וחוסר תום לב מצד שניהם.

העובדה כי מי שהחזיק בפועל במושכות ניהול החברה ומי ידע את כל הפרטים הנוגעים למצבה של החברה הוא האב, יהושע ברק, וכל זאת בידיעה ובשיתוף פעולה מלא מצד בנו, שי ברק, שלא שימש אלא בעל מניות "וירטואלי" כלפי חוץ, היא בעלת חשיבות מכרעת לעניין מהימנותו של שי ברק, ולו כרקע ואף בטרם נצלול אל פרטי הבקשה דנא לגופה.

באשר לחוזה המכר הנטען העומד ביסוד בקשה זו, אקדים אחרית לראשית ואבהיר כי התרשמתי שאין מדובר בעסקת אמת בין בעל המניות שי ברק לבין החברה, וכי מדובר בחוזה למראית עין.

בטרם פירוט הנימוקים שהובילו אותי למסקנה זו, אומר את המובן מאליו, כי מקום שנערכת עסקה בין בעל מניות לבין חברה שנקלעת בהמשך להליכי חדלות פירעון, הרי שאין די בהצגת קבלות של החברה כדי לאשר את דבר העסקה ופרטיה, שכן קבלות אלה הונפקו ונערכו על ידי בעל המניות עצמו ואין בהן כדי להוכיח תשלום לכאורה מצד בעל המניות לחברה. דברים אלה יפים ונכונים גם במקרה דנא, שעה שהחשבוניות שהציג שי ברק בתמיכה לגרסתו בדבר תמורה בגין עסקת המכר נערכו על ידו ו/או על ידי מי מטעם החברה, בשם החברה. הרי ממה נפשך? מכוח תפקידו בחברה והיותו מורשה חתימה בשם החברה, שמסמכי החברה נגישים לידיו, יכול בעל המניות להנפיק קבלות וחשבוניות ככל העולה על רוחו, גם כשאין להן תימוכין בעובדות.

במקרה דנא, דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאחר שהוכח, כאמור, כי שי ברק עשה יד אחת עם אביו, שעה שאפשר לאב לעקוף את הליכי פשיטת הרגל שהתנהלו נגדו, והכל באופן הגורע מאמינותו ומאמינות המסמכים שהונפקו על ידו, לטובתו.

יתירה מכך, לא הייתה כל מניעה כי שי ברק יוכיח כי שילם את התמורה החוזית על פי המוסכם על ידי הוכחת ביצוע התשלום עצמו, להבדיל מניסיונו להוכיח כי הסכומים התקבלו בידי החברה. כך למשל, יכול היה שי ברק להוכיח את ביצוע התשלום על ידי המצאת אישור בנק בדבר העברה בנקאית, המצאת אסמכתה בדבר פירעון שיק לטובת החברה או באמצעות כל תיעוד אחר המלמד על עצם ביצוע התשלום.

חוסר האמינות של הקבלות שהוצגו ואשר עליהן מסתמך שי ברק, שהונפקו בפועל על ידו ו/או על ידי מי מטעם החברה, בשם החברה, מתעצם ומתחדד לנוכח הסתירות המהותיות בין גרסתו של שי ברק לבין גרסת אביו בנוגע למועדי התשלום ואופן תשלום התמורה החוזית. כך, בעוד שהאב ציין במסגרת חקירתו לפני המפרק כי המשיב "שילם הכל לנאות עמית במזומן ומראש", הרי שהמשיב עצמו מסר כי שילם את התמורה החוזית על פני תקופה: "שילמתי תשלום ראשון 45,000 ₪ ואחרי זה 57 אלף ₪ וארי זה [כך במקור – ע"ע] 60 אלף ₪ ואחרי זה עוד 40,000 ₪".

לא ניתן גם להתעלם מהעובדה שסכומי הקבלות ומועדן אינו תואם את המועדים לתשלום התמורה כפי שסוכמו במסגרת חוזה המכר הנטען.

לפיכך ובנסיבות המיוחדות של בקשה זו, התרשמתי כי הקבלות שעליהן נסמך שי ברק כהוכחה לביצוע תשלום התמורה על פי חוזה המכר, אינן משקפות תשלומים אמיתיים שבוצעו בפועל, ומשכך, אני קובע כי שי ברק לא הוכיח במידה הנדרשת ביצוע תשלום תמורה אמיתית במסגרת חוזה המכר נשוא הבקשה, כנטען על ידו.

יושם אל לב כי במסגרת הבקשה מפנה המפרק לכך שלטענת שי ברק, שילם סכומים נוספים בסך כולל של 80,000 ₪ בחודש אוקטובר 2007, היינו: חודשיים לפני חתימת חוזה המכר. טענה זו, שממילא על פי הנטען לא בוססה כנדרש, מלמדת על פניה על כך שהחוזה נערך לאחר שברק כבר העביר כספים לחברה. יתירה מכך, במכתב שהעביר שי ברק למפרק ואשר צורף כנספח 5 לבקשה, מציין שי ברק כי במאזני החברה קיימת לזכותו הלוואת בעלים בסך של כ- 250,000 ₪, ויתרה נוספת לזכות חברת א.א. אנור בע"מ (שבבעלותו) בסך של כ- 500,000 ₪. מצירוף נסיבות אלה עולה כי כל תכליתו של חוזה המכר הייתה ליצור בטוחה להחזר כספים שהעביר שי ברק לחברה בעצמו או באמצעות החברה שבשליטתו.

כאן המקום להדגיש כי תאריך עריכת החוזה הנטען בין שי ברק לבין החברה זהה לתאריך עריכת החוזה עם כץ ומדובר למעשה בחוזה דומה, כאשר לגבי החוזה עם כץ, כבר אישר כץ בחקירתו כי זה נועד להבטיח הלוואת בעלים שנתן לחברה. עובדות אלה מלמדות על מעין "שיטת ביצוע" דומה מצד בעלי המניות, שמצאו "רעיון" להבטחת החזר הלוואת הבעלים שלהם לחברה (ככל שניתנה) על ידי עריכת חוזי מכר דירות, אשר המטרה האמיתית העומדת מאחוריהם היא יצירת בטוחה להחזר הלוואות שיכול וניתנו על ידם לחברה, והכל כדי לשפר את מצבם לכשתקרוס החברה. הערותיי וקביעותיי דלעיל ביחס לחוזה המכר עם כץ, יפים אפוא גם לבקשה זו ביחס לשי ברק.

יתירה מכך, לפי גרסתו של שי ברק עצמו, עולה בבירור כי קדמו לחוזה המכר הלוואות כספים מצדו או מצד חברה בבעלותו לחברה (כך עולה ממכתב שי ברק למפרק וכך גם עולה מחקירתו לפני המפרק, שבמסגרתה ציין "היתה לי חברה גם שהלוותה. שילמתי כספים לספקים לפועלים לכל מי שצריך"). בנסיבות אלה, מתחזקת המסקנה כי חוזה המכר נועד כדי להבטיח את הלוואת הבעלים, ככל שהייתה, וזו המטרה האמיתית העומדת ביסודו.

יושם אל לב כי בסעיפים 6, 18 ו-20 לתגובתו של שי ברק, מודה שי ברק באופן ברור ומפורש כי ידע, כבר בעת עריכת החוזה, על כך שהחברה מצויה בקשיים וכי מדובר בעסקה שנועדה להבטיח את כספו, דבר המלמד אף הוא כי מדובר בחוזה למראית עין שתכליתו האמיתית היא הבטחת החזר חובותיה הנטענים של החברה כלפיו ולא בעסקת מכר אמיתית (ראו, למשל, בסעיף 6 לתגובה, שם טוען המשיב: "היתה עסקת מכר אמיתית עם כוונה אמיתית, שנועדה להבטיח את כספו של המשיב בתקופה בה הייתה כבר החברה בקשיים פיננסיים").

עובדה נוספת שלא ניתן להתעלם ממנה, כאמור, היא העובדה שבעלי המניות חתמו על חוזים שבמסגרתם נמכרו 25 דירות בפרויקט, וזאת אף שידעו כי הפרויקט מכיל 20 דירות בלבד. גם נתון זה, כפי שפורט לעיל, מחזק את החשד כי חוזים שנערכו עם "מקורבים" לחברה, לא נועדו אלא לשפר למעשה את מצבם בסדר הנשייה של החברה, הא ותו לא.

התנהלות "מחשידה" נוספת שמלמדת כי רוכשי הדירות והחברה עצמה לא היו בראש מעיניו של שי ברק או אביו היא העובדה שלפחות שיק אחד שצורף לבקשה על סך של 160,000 ₪ ואשר שולם על ידי אחד מרוכשי הדירות, נערך לפקודת שי ברק, אף שמדובר, ועל כך אין מחלוקת, בכסף שהגיע לחברה. במסגרת תגובתו, לא סיפק שי ברק שום הסבר המניח את הדעת להעברת סכום כה משמעותי ישירות לידיו, חלף הפקדתו בחשבון החברה, דבר שאף הוא מחדד את המסקנה המתחייבת בנסיבות העניין.

באשר לטענת שי ברק כי בעקבות חוזה המכר הנטען נרשמה משכנתה לטובת משכונית, שאינה צד לבקשה זו, הרי שאין בטענה זו, אף אם תוכח כנכונה, כדי לייצר למשיב זכויות שלא היו קיימות מלכתחילה. אמנם בשאלת היקפן וטיבן של זכויות משכונית, ככל שקיימות, כמו גם בשאלת מערכת היחסים בין משכונית לבין קופת הפירוק, ייאלץ המפרק להכריע בבוא העת המתאימה, אך על פני הדברים אין ביצירת המשכון לטובת משכונית כנטען, על סמך חוזה למראית עין בין החברה לשי ברק, כדי להכשיר את אותו חוזה שהנו בטל מעיקרו. ודוק: מערכת היחסים העומדת במרכז הדיון בבקשה דנא היא חוזה המכר שלכאורה נחתם בין החברה לבין שי ברק, אשר במרכזה השאלה האם מדובר בחוזה מכר אמיתי או בחוזה למראית עין. הזכויות שנרשמו לטובת משכונית בהסתמך על אותו חוזה, ככל שנרשמו, אינן נושא לדיון בבקשה זו, וככל שתועלה לגביהן טענה במסגרת תביעת החוב של משכונית, היא תוכרע על ידי המפרק כנדרש.

בנוגע לטענת שי ברק כי לא התאפשר לו בזמנו לרשום לטובתו הערת אזהרה ואין להפעיל עובדה זו לחובתו, מקובלת עלי עמדת המפרק שלפיה בפועל נרשמו הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות אחרים, מה גם שלא הייתה מניעה לרשום משכון לטובת ברק, בהתאם למהותה האמיתית של העסקה בין הצדדים. כפי שצוין לעיל ביחס לבעל המניות כץ, עצם אי רישום הערת אזהרה לטובת ברק במשך כל התקופה מאז עריכת החוזה הנטען, הנה בגדר סממן נוסף לכך שהעסקה האמיתית לא הייתה רכישת הדירה, אלא הבטחת החזר ההלוואות שעל פי הנטען ניתנו לחברה על ידי ברק.

טענת שי ברק שלפיה לא נפל כל פגם בהתנהלותו, שעה שביקש להזרים כסף חדש לחברה כדי לאפשר את המשך פעילותה, כאשר ללא הבטחת "השקעתו" לא היה מזרים את הכסף, אין בה כדי לסייע לו, שכן הזרמת כספים מעין זו לא הוכחה כדבעי, ובמקביל אף הוכח כי כל מטרתה של העסקה הנטענת על פי חוזה המכר לא נועדה לסייע לחברה להיחלץ מהמחנק הכספי בו שררה, אלא אותה עסקה "נולדה" רק כדי להבטיח את החזר הלוואת הבעלים הנטענת למשיב, על חשבון כספיהם של רוכשי הדירות, תמי הלב.

כל יתר טענותיו של שי ברק, לרבות הטענות שעניינן מימון דק, אינן רלוונטיות לענייננו.

אשר על כל האמור לעיל, אני קובע כי חוזה המכר שנחתם בין החברה לבין שי ברק אינו משקף עסקה אמיתית של מכר דירה, אלא מדובר בניסיון להבטיח החזר הלוואת בעלים שנתן ברק לחברה (ככל שנתן) ושיפור מעמדו בסולם הנשייה.

משהובהר כי מדובר בחוזה למראית עין ועל יסוד הוראות סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אני קובע כי חוזה המכר בין שי ברק לבין החברה מיום 25/12/07 בטל מעיקרו.

לאור קביעותיי דלעיל, מתייתר הצורך להכריע ביתר טענות המפרק, לרבות הטענה כי חוזה המכר הנו בגדר נכס מכביד, שמן הראוי להתיר למפרק לוותר עליו.

הכרעה בבקשות מס' 21 ו-22:

עיינתי בכובד ראש בבקשות אלה ובטעמי המפרק בדבר בטלות חוזי המכר בין החברה לבין שמע ובין החברה לבין לוזון.

נוכח כובד משקלן של ההכרעות בבקשות אלה, לרבות התוצאה המתחייבת במקרה של היעתרות לבקשות, היינו: ביטול עסקאות מכר של שלוש דירות (לטענת המפרק, בסופו של יום נמסר לו כי מדובר בשתי דירות בלבד), סבורני כי בקשה זו, במתכונתה הנוכחית, מקדימה את זמנה.

לאחר עיון מעמיק בבקשה, בתגובה ובנספחים שצורפו לתיק בית המשפט, התרשמתי כי נכון היה שהמפרק יקדים לבקשה זו לביטול חוזי המכר בקשה להתיר את חקירתם של שמע ולוזון, תוך חיוב השניים להמציא לו הסברים ומסמכים חסרים, וכל זאת טרם הכרעה בשאלת תוקף החוזים.

בנסיבות אלה ולאור מהות הזכויות העומדות על הפרק, אני נמנע בשלב זה מלהכריע בבקשות, ותחת זאת, מורה לשמע וללוזון להתייצב לחקירה לפני המפרק, לפי מועד שיתואם בין הצדדים, וכן מורה לשמע ולוזון להמציא למפרק את כל המסמכים והתיעוד המצוי ברשותם בנוגע לעסקאות שבוצעו בינם לבין החברה, הן לפני חוזי המכר הנטענים והן לאחריהם (לרבות עותק קריא, ברור ושלם של הסכם ההלוואה על סך של 200,000 ש"ח בעניינו של לוזון).

לאחר מתן ההסברים על ידי שמע ולוזון, ולאחר חקירתם ובדיקת המסמכים שברשותם בנוגע לעסקאות בינם לבין החברה, יכריע המפרק בשנית בעניין חוזי המכר הנדונים, ובמידת הצורך ישקול הגשת בקשה חדשה ומפורטת, בהתאם לממצאיו.

במסגרת בדיקותיו, יבחן המפרק גם את הקשר בין שמע ולוזון לבין החברה ו/או מי מבעלי מניותיה ומנהליה, ככל שקיים, ובעניין זה שמורה לו הזכות לחקור בשנית את בעלי המניות ו/או מי מטעם החברה ולדרוש מהם להמציא לו מסמכים נוספים.

סוף דבר:

אשר על כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:

1. חוזה המכר מיום 25/12/07 בין המשיבים, אוהד וטלילה כץ, לבין החברה הנו בטל (בקשה מס' 5).
2. שלושת חוזי המכר, כולם מיום 7/4/08, שנערכו בין המשיבה, חברת לי עמי, לבין החברה הנם בטלים, וכן בטלות הערות האזהרה הרשומות לטובת לי עמי על זכויות החברה במקרקעין (בקשה מס' 7).
3. חוזה המכר מיום 25/12/07 בין המשיב, שי ברק, לבין החברה הנו בטל (בקשה מס' 17).
4. בקשות מס' 21 ו-22 נסגרות, ללא צו להוצאות. המפרק יפעל על פי הנחיותיי דלעיל ולאחר מכן, ככל שעמדתו ביחס לבקשות אלה תיוותר כמות שהיא, לאחר עריכת כל הבירורים המתחייבים, יגיש בקשה חדשה, מפורטת ומעודכנת.
5. המועד להגשת תביעות חוב מפורטות ביחס לכל אחד מהמשיבים בבקשות מס' 5, 7 ו- 17 מוארך בזאת למשך 60 יום מיום מתן החלטה זו. הנאמן יכריע בתביעות החוב שתוגשנה אליו, בהחלטה מנומקת, תוך 30 ימים לאחר קבלת תביעות החוב לידיו.

אני מחייב כל אחד מהמשיבים בכל אחת מהבקשות 5, 7 ו-17 (כץ, שי ברק, יהושע ברק ולי עמי), לשלם לקופת הפירוק הוצאות בקשה זו בסך כולל של 10,000 ₪ כל אחד (בסך הכל 40,000 ₪).

תשומת לב הצדדים לדיון הקבוע בתיק זה ליום 12/11/14 בשעה 12:00.

ניתנה היום, י"ג אלול תשע"ד, 08 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.