תובענה לאכיפת הסכמה, שלטענת התובע קיימת בינו לבין הנתבע, ביחס לנכס שרכשו הנתבעים מצד ג' בירושלים. על פי ההסכמה הנטענת, שימש התובע "יזם" בעסקה זו ויש לאפשר לו להשלים את ליווי רכישת הנכס והשבחתו ולקבל תגמול בשיעור של 30%-20% מכל רווח שתשיא העסקה. לחלופין, ככל שלא ניתן לאכוף את ההסכמה, מבקש התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו סך של 3,800,000₪ עבור חלקו בעסקה, בתוספת פיצויים.

רקע עובדתי

1. הנתבעים, אזרחים בריטיים, רכשו ביום 14.4.11 נכס המצוי ברחוב חובבי ציון 5 בירושלים במקרקעין הידועים כגוש 30021 חלקה 9 (להלן: "הנכס"), בתמורה לסך של 4,900,000 $.
2. התובע, לטענתו יזם נדל"ן, ניהל משא ומתן בקשר לנכס עם מר אלי טפרברג (להלן: "המתווך"), המתווך מטעם הבעלים של הנכס, החל מחודש נובמבר 2010. ניהול המשא ומתן כלל תכתובות בדואר אלקטרוני, שיחות ופגישות, במסגרתם קיבל התובע פרטים אודות הנכס, על מנת לעניין משקיעים ורוכשים פוטנציאליים שהביעו התעניינות בנכס.
3. עוד קודם לכך, בחודש יוני 2010, עניין המתווך דניאל בוזגלו מסוכנות תיווך "צימוקי נכסים" את הנתבע ברכישת הנכס (להלן: "בוזגלו"), ובחודש אוגוסט 2010 ערכו הוא והנתבעים ביקור בנכס מבחוץ. מחיר הנכס שצוין מטעם המוכרים באותה עת עמד על סך של 7,400,000$, מחיר שלא היה רלוונטי עבור הנתבעים.
4. ביום 16.1.11 שלח בוזגלו הודעת דואר אלקטרונית לנתבע, בה עדכן כי המחיר המבוקש עבור הנכס ירד לסך של 6,250,000$.
5. ביום 25.1.11 פנה התובע ביוזמתו לנתבע בהודעת דואר אלקטרוני וסיפק לו פרטים בנוגע לנכס, לרבות ביחס לייחודו, מצבו, מיקומו, מיהות השכנים ואפשרויות התכנון והבנייה. להודעה צורפו תמונות ותשריטים של הנכס (נספח ג' לתצהיר התובע).
6. התובע מסר כי המחיר המבוקש עבור הנכס עומד על סך של 7,400,000$, אולם הוא מצוי במשא ומתן להורדת המחיר באופן משמעותי לכ- 5,400,000$ וכי חלה התקדמות משמעותית ביותר בעניין זה.
7. התובע הוסיף, כי הוא פועל כיזם וכי נוסף אליו פועל גם מתווך מטעם הבעלים. הוא עצמו מתייחס לנכס כהשקעה וסבור שבמחיר הנכון בשילוב עם ניהול נכון אותו הוא יבצע, ניתן יהיה להשיא רווח של 100% ויותר. עם זאת ציין התובע, כי ככל שהנתבע יהיה מעוניין בנכס לשימושו הפרטי, ניתן יהיה למצוא את "הנוסחה הנכונה" ביניהם, כך שלנתבע תעמוד האפשרות לרכוש הנכס במחיר טוב ואילו לתובע יתאפשר להרוויח את חלקו על ניהול הפרויקט מתחילתו ועד סופו. עוד הבהיר התובע לנתבע, כי הוא מחויב בסודיות בכל הקשור לנכס ולפרטיו.
8. הנתבע לא הגיב להודעה זו.
9. מספר שבועות לאחר מכן נפגשו התובע והנתבע באופן אקראי בשבת ברחוב בלונדון, אז הציג התובע את עצמו לנתבע וציין כי שלח לו הודעה בחודש ינואר בנוגע לנכס.
10. ביום שישי 11.3.11 שלח התובע הודעת דואר אלקטרוני נוספת לנתבע ובישר לו כי הבעלים הסכימו לשקול לבצע הפחתה נוספת בשיעור שבין 10%-5% ממחיר הנכס באם תתבצע עסקה מיידית ומהירה, כך שניתן יהיה להפחית את המחיר לכ- 4,900,000$ ולהגדיל את הרווחיות מההשקעה. התובע הפנה את הנתבע לאמור בהודעתו מיום 25.1.11 וכן לאמור בפגישה שנתקיימה ביניהם בשבת מספר שבועות קודם לכן. התובע הוסיף, כי ישמח לבחון עם הנתבע השקעות נוספות בישראל (נספח ד' לתצהיר התובע).
11. כעבור 12 דקות השיב הנתבע לתובע בהודעת דואר אלקטרוני, כי התוודע בעבר לנכס באמצעות מתווך, וביקש לברר באיזה מחיר יהיה ניתן לרכוש את הנכס בעסקה במזומן. עוד ביקש הנתבע לברר אם שכרו של התובע משולם על ידי הבעלים וביקש שהתובע יחזור אליו עם תשובות (נספח ה').
12. בחלוף מחצית השעה השיב התובע לנתבע, כי הוא זוכר שהנתבע ציין שהוא מכיר את הנכס, אך הוא אינו מתווך בעסקה אלא פועל כיזם המקבל חלקו מהרווח ורואה בנכס כהשקעה היכולה להשיא רווחים של 100% ויותר בניהול נכון. התובע חזר וציין, כי אם הנתבע יהיה מעוניין בנכס לשימוש פרטי ניתן יהיה להגיע להבנה ול"נוסחה הנכונה". עוד ציין התובע, כי הוא סבור שניתן יהיה להפחית את המחיר עוד יותר באם תבוצע עסקת מזומן ומסר כי יבחן סוגיה זו ויעדכן את הנתבע (נספח ו').
13. לאחר כ-4 דקות השיב הנתבע לתובע שהוא מבקש שהתובע יבדוק את העניין ושהם ימשיכו וידברו ביום ראשון הקרוב, מיד לאחר השבת שבפתח (נספח ז').
14. למחרת, במוצאי שבת 12.3.11, פנה הנתבע לתובע וביקש לקדם הנושא בדחיפות ולקבל מידע מפורט בקשר למכירת הנכס, תוך הדגשת המילה "FULL" ביחס למידע המתבקש. בכלל זאת ביקש הנתבע לבקר בנכס עוד באותו השבוע ולראותו מבפנים ומבחוץ (נספח ח'). התובע השיב לו כי הוא טרם קיבל תשובות לשאלות וכי הוא מתעתד ליצור קשר עם הבעלים למחרת היום, וכי יעדכן את הנתבע בכל המידע. התובע ציין כי הוא סבור שיתאפשר לבקר בנכס במועד שהוצע לביקור, אך לא יתאפשר לו להיות נוכח, אלא אם כן יוקדם הביקור ליום אחר באותו שבוע (נספח ט'). בחלוף מחצית שעה השיב הנתבע לתובע, כי הוא מעוניין לבקר בנכס במועד שהציע ומבחינתו יהיה ניתן לקיים את הביקור ללא נוכחות התובע, כי הוא רוצה לראות אם הנכס מוצא חן בעיניו והוא יקבל החלטה, ואז הם ישוחחו על כך. הנתבע הוסיף שהוא בן אדם מאוד פשוט וכי הוא מצפה לשמוע מהתובע (נספח י').
15. ביום 14.3.11 עדכן התובע את הנתבע, כי הצליח להביא להפחתה נוספת במחיר הנכס, וככל הנראה יהיה אפשר לרוכשו בסך של 4,800,000$, כאשר מחצית תשולם במעמד החתימה והיתרה בתוך חודשיים-שלושה. התובע ציין, כי קיים ספק ביחס להפחתה נוספת של המחיר בביצוע עסקת מזומן, אולם ניתן יהיה לבחון זאת, לאחר שיחליט הנתבע, כי הוא מעונין לרכוש את הנכס. עוד ציין התובע, כי פנה לארכיטקט לשם הכנת תוכניות עבור הנכס, והוא מקווה שהן יהיו מוכנות עוד טרם ביקורו של הנתבע בנכס (נספח יא'). בתגובה, ביקש הנתבע את מספר הטלפון של התובע (נספח יב').
16. זמן קצר לאחר מכן שוחחו התובע והנתבע בטלפון, ובסיום השיחה הודיע הנתבע לתובע כי אין לו צורך בביקור בנכס, תוך שהוא מציין כי ראה את הנכס בעבר. בחלוף זמן קצר, שלח הנתבע לתובע הודעת דואר אלקטרוני מחודש יוני 2010 ביחס לנכס, אשר מצוין בה כי המחיר המבוקש עבור הנכס הוא 7.4 מיליון דולר, וציין בהודעתו כי הנכס הוצג לו בעבר והוא הלך לראות אותו עם אשתו, וכי הוא יצור קשר עם התובע בכדי לשוחח בעניין (נספח יד').
17. ביום 14.3.11 או 15.3.11 פנה הנתבע לקרוב משפחה שלו, מר ג'וני פין (להלן: "פין"), על מנת שיברר לו פרטים מהמתווך אודות הנכס (תצהיר הנתבע מיום 4.4.12 בבקשה לצו עיקול; נספחים כג' וכח' לתצהיר התובע). פין פנה למתווך, תחילה בעילום שם, והמתווך מסר לו פרטים על הנכס ועל המחיר (סעיף 17 לתצהיר המתווך).
18. ביום 18.3.11 שלח התובע הודעת דואר אלקטרוני לנתבע, המפרטת את אפשרויות ההתקשרות ביניהם, כפי שעלו בשיחה הטלפונית מיום 14.3.11. התובע ציין כי אינו פועל כמתווך, קבלן או ארכיטקט, אלא כיזם, וכי קיים גם מתווך המייצג את הבעלים וכי ככל שיש לנתבע מחויבות למתווך אחר, התובע סבור כי אין מניעה להגיע לפתרון הגיוני בעניין. התובע התייחס לתגמול שלו כיזם וכמנהל של הפרויקט, החל מתחילת המשא ומתן עם הבעלים ועד להשלמת בניית הבית - בין 20% ל-30% מהרווחים, כמקובל בשוק. התובע התייחס לאפשרות שהנתבע מעוניין בנכס לשימושו הפרטי, אזי חלקו ייגזר מהרווח הפוטנציאלי העתיד להיות 100% ויותר. לחלופין הציע התובע את שירותיו כשותף ישראלי של הנתבע בניהול הנכס, והציע לבחון אפשרות לשותפות ביניהם בנוגע לנכסים שונים ואחרים בישראל, כפי שכבר עניין אותו בעבר (נספח טו לתצהיר התובע).
19. בחלוף כחצי שעה ענה הנתבע בהודעה, כי הוא מודה לתובע, ובשלב זה אינו מעונין בשותפים בישראל לצורך יזמות, וככל שיהיה שינוי הוא יעדכן את התובע ויפרט את דרישותיו וצרכיו (נספח טז).
20. ביום 14.4.11 רכשו הנתבעים את הנכס במחיר של 4,900,000$, לאחר משא ומתן שניהלו מספר שבועות באמצעות פין.
21. עם היוודע לתובע דבר הרכישה, פנה לנתבע ביום 2.5.11 בבקשה להיפגש עמו בנוגע לרכישה. הנתבע בתגובה תהה על מה הפגישה (נספח יז).

ביום 5.5.11 שלח התובע לנתבע הודעת דואר אלקטרוני, בה הוא פרט את השתלשלות העניינים ביניהם בנוגע לנכס ודרש לאכוף את חלקו, כפי שהוסכם בין הצדדים, או לחלופין לשלם לו את חלקו לאלתר (נספח יח).

1. הנתבע לא השיב לפנייה האחרונה, וביום 19.5.11 פנה אליו התובע באמצעות בא כוחו בכתב, במסגרתו דרש לקבל התגמול המגיע לו מהנתבע, אשר הועמד, לצורכי פשרה, על סך של 500,000$.
2. במכתב תשובה שנשלח לתובע ביום 26.5.11 דחה הנתבע את דרישת התובע, ומכאן התביעה.
3. בד בבד עם הגשת התביעה הגיש התובע בקשה לסעד זמני להטלת עיקול זמני על זכויות הנתבעים בנכס וכן צו מניעה זמני כנגד שינוי המצב המשפטי והפיזי של הנכס. בהחלטה מיום 22.2.12 מחק בית המשפט (כב' השופט מ' בר-עם) את בקשות התובע להגבלת השימוש בנכס ולמתן צו מניעה כאמור (בקשה לעיון חוזר נדחתה ביום 23.2.12). הבקשה לצו עיקול זמני התקבלה במעמד צד אחד עד לדיון ביום 19.4.12, אז קיבל התובע את המלצת בית המשפט וחזר בו מבקשתו.

עיקרי טענות התובע

1. התובע טוען, כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, הכולל הצעה, קיבול, מסוימות וגמירות דעת. נטען, כי הנתבע הסכים, בין במפורש ובין מכללא, בשמו ובשם הנתבעת, למסגרת ההתקשרות בין הצדדים ולחלקו של התובע. כן נטען, כי המגעים שהתקיימו בין התובע לנתבע, הכוללים שיחות והחלפת הודעות דואר אלקטרוני, עולים לכדי הסכמה מחייבת בדבר אופן ההתקשרות ביניהם וגמולו של התובע כיזם בעסקה. התובע הצביע על פניות הנתבע אליו לקבלת מידע ביחס לנכס ולעסקה כמעידות על כך שהנתבע הסכים למסגרת ההתקשרות שהציע התובע, לפועלו ולחלקו של התובע כיזם. לחלופין טוען התובע, כי הצדדים הגיעו לכלל הבנה על עיקרי ההסכם שעתיד להיחתם ביניהם, ורק התנהגותו המכוונת וחסרת תום הלב של הנתבע מנעה את השלמת גיבוש העסקה, חתימתו ופעולה על פיו. אשר לפרטי ההסכם שלא לובנו דיים טוען התובע, שלבית המשפט יש סמכות להשלימם.
2. עוד לטענת התובע, הוא והנתבע היו בקשר עסקי ממושך קודם לעסקה זו ובחנו אפשרויות השקעה משותפות. במקרה זה הבהיר לנתבע שהוא אינו מתווך אלא פועל כיזם, וכי חלקו נגזר מהרווח, והעברת המידע הוכפפה להסכמתו של התובע על מסגרת ההתקשרות והתניות מפורשות אודות התמורה אותה מבקש התובע. הנתבע לא השיג על מסגרת ההתקשרות וההתניות בשום שלב, ואף פנה והאיץ בתובע לקבל מידע אודות הנכס, לתאם לו פגישה בנכס ולקבל הסברים מפורטים בנוגע לאפשרויות השימוש בנכס. בהתנהלותו קיבל הנתבע את הצעת התובע, והתובע מצדו המשיך להזרים לו מידע.
3. במקביל למגעיו עם הנתבע המשיך התובע לנהל משא ומתן בקשר לנכס עם נציג הבעלים, והצליח להביא להפחתה משמעותית נוספת של 2.5 מיליון דולר ממחירו, כך גם בדק שאלות ספציפיות שהופנו אליו על ידי הנתבע. נטען, כי ההפחתה במחיר היא פרי עמלו של התובע, וכי לאחר שהשיג את ההפחתה הדרושה וקיבל ממנו את מלוא המידע הרלוונטי בקשר לנכס, פעל הנתבע מאחורי גבו של התובע ורכש את הנכס באמצעות אחר. בכך ניצל הנתבע את המידע הרגיש שקיבל מהתובע במסגרת ההתקשרות ביניהם, הכול בניסיון למנוע מהתובע את חלקו. בהקשר זה נטען, כי הנתבע רכש את הנכס במחיר גבוה מהמחיר שהשיג לו התובע במסגרת המשא ומתן שניהל מול המתווך, על מנת לעקוף את התובע, שכן העדיף לשלם יותר, ובלבד שלא לשלם לתובע את חלקו.
4. לטענת התובע, הנתבע יצר מצג שווא, בבקשו ממנו מספר פעמים, בכתב, לתאם לו ביקור בנכס, על מנת שיוכל לראותו מבחוץ ומבפנים, בעוד שכלל לא התכוון לכך, אלא שהדברים נועדו למשוך את תשומת ליבו של התובע לשתף פעולה עם הנתבע. לאחר שקיבל את מלוא המידע בו חפץ בנוגע לנכס, ביטל את ביקורו בנכס, תוך אמירה שהוא לא זקוק לכך, מאחר שביקר בנכס בעבר יחד עם אשתו.
5. לטענת התובע ניהל פין את המשא ומתן עם המתווך מטעם הבעלים, תוך הסתרת זהותם של הרוכשים עד בסמוך לחתימת החוזה, ותוך הצגת מצג שווא שהוא מתווך, בעוד שהוא אינו כזה. בכך פעל הנתבע גם מאחורי גבם של אחרים, וזוהי שיטתו.
6. התובע מוסיף וטוען, כי הנתבע אף לא שילם דמי תיווך למתווך מטעם הבעלים, על אף שלדעת התובע היה על הנתבע לעשות כן. הנתבע שילם לבוזגלו רק לאחר שהאחרון שמע על העסקה ופנה אליו בדרישה לקבלת דמי תיווך המגיעים לו, ועל מנת למנוע תביעות נוספות שילם לו הנתבע חלק מזערי משכרו, בגין ייעוץ (ת/1). לדעת התובע, אף בכך יש להעיד על דרך התנהלותו של הנתבע, שעושה הכל על מנת להתחמק מתשלום תמורה אותה הוא מחויב לשלם.
7. כן נטען, כי העסקה שעשו הנתבעים הבשילה כתוצאה מהמשא ומתן שניהלו התובע והנתבע ואשר ניהל התובע עם הבעלים עבור הנתבע, שכן העסקה נעשתה בסמוך לאחר שהנתבע קיבל את מלוא הפרטים אודותיה מהתובע, במחיר שהשיג התובע ומשיאה רווח שצפה התובע. עוד נטען, שהתובע הכין תוכנית עסקית, הכוללת מיצוי הפוטנציאל התכנוני של הנכס על פי תוכנית בניין ערים, והשבחתו של הנכס, לרבות תוספת בנייה, ומכירתו ברווח גדול ביותר, בין באופן מיידי ובין בשלב מאוחר יותר. כל המידע והרעיונות ששאב הנתבע מהתובע הינם בבחינת "נכס" של התובע שהנתבע עשה בו שימוש ללא רשות וללא תמורה.
8. לדעת התובע, לעובדה שהנתבע נחשף בעבר לנכס באמצעות בוזגלו אין כל רלוונטיות אליו, שכן הנתבע התוודע לנכס כאשר הוא הוצע במחיר של 7.4 מיליון דולר ולא התעניין בו באותה עת, ואילו ההתעניינות של הנתבע בנכס ובעסקה וסיומה המוצלח, הינה פרי הנסיבות החדשות והמידע החדש ביחס לנכס, שקיבל מהתובע.

זאת ועוד. רכישת הנכס בוצעה באמצעות גורם שלישי שאינו המתווך מטעם הבעלים ואף אינו המתווך באמצעותו נחשף הנתבע לנכס לראשונה, כך שאין לנתבע טענה למחויבות קודמת שהיתה לו בקשר לנכס.

1. לאחר שנודע לתובע על דבר רכישת הנכס על ידי הנתבעים, פנה אל הנתבע וביקש להיפגש עימו, אולם הנתבע סרב. תחילה היתמם ולאחר מכן התכחש לכל היחסים שהיו ביניהם עד לאותה עת. לטענת התובע התנהלות הנתבע מהווה חוסר תום לב, שכן כאשר הצטרך לו ידע לבקש מידע ואף להאיץ בתובע, אולם כאשר נדרש לפרוע התחייבויותיו כלפי התובע בחר להתנער מההסכמה האמורה, תוך עשיית עושר על חשבון התובע.
2. לטענת התובע, פרט לקשר עם הנתבע, עמד בקשר עם רוכשים פוטנציאליים אחרים, אשר הביעו התעניינות בשירותי התובע, ואילולא התנערות הנתבע מהתחייבויותיו, קיים סיכוי סביר שהעסקה היתה יוצאת אל הפועל עם רוכש אחר והתובע היה מקבל את חלקו כיזם.
3. התובע טוען, כי בנסיבות אלו, בהן המניעה היחידה לחתימת ההסכם בינו לנתבע היא בנתבע ובחוסר תום הלב שלו, יש לראות המצב כאילו שוכלל הסכם ונחתם, ולפיכך יש לחייב את הנתבע לפצותו בפיצויי קיום, כלומר אבדן הרווח לתובע, כאילו נכרת חוזה והופר. לכתב התביעה צרף התובע חוות דעת של שמאי המקרקעין יעקב ביר (להלן: "השמאי"), שעל פיה הרווח היזמי שהיה צפוי לתובע מעסקה זו עומד על סך של 7,700,000 ₪. נוסף על כך, צרף התובע לכתב התביעה תצהיר של המתווך, שלפי הערכתו שווי הנכס לאחר השבחתו עשוי להגיע ל-10 מיליון דולר. בכימות הסכומים משקלל התובע גם את שינוי תוכנית בניין עיר ואחוזי הבניה המותרים בנכס, כפי שאושרו בבתים הסמוכים לנכס, וכן את עליית המחירים הצפויה בשנים שלאחר העסקה, ומעריך שסך חלקו ברווח הפוטנציאלי בגין היזמות והשבחת הנכס עשוי להגיע, על הצד הזהיר, לסך של 8,440,000 ₪.
4. עילות התביעה לשיטת התובע הן עילות חוזיות ונזיקיות, ועניינן הפרת הסכם; ניהול משא ומתן בחוסר תום לב; תרמית; עשיית עושר ולא במשפט והפרת החובה לנהוג בהגינות.

עיקרי טענות הנתבעים

1. הנתבעים אינם חולקים על עיקרי העובדות, אולם טוענים, כי בין הצדדים לא נכרת כל הסכם, שכן הצעת התובע לא הייתה מסוימת ומכל מקום הנתבע לא קיבל אותה. כמו כן, לא נתקיימו יסודות החוזה של מסוימות וגמירות דעת להתקשרות בהסכם. אף עילות התביעה האחרות לא נתקיימו ולא הוכחו לדעת הנתבעים, כפי שיפורט להלן. לטענתם, התביעה נועדה לנסות להוציא מהם כספים, מתוך הנחה שבשלב כלשהו תושג פשרה, שכן הנתבעים ירצו למנוע את הטרחה שבניהול תיק בארץ אחרת ובמסגרת כללי משפט שאינם מוכרים להם.
2. לטענת הנתבעים, הם חיפשו נכס בירושלים לרכישה למגוריהם לאחר עלייתם המתוכננת ארצה, ובמסגרת זו היו בקשר עם מתווכים וקיבלו מעת לעת פרטים והצעות לרכישת נכסים בירושלים. התובע פנה מיוזמתו לנתבע, כאשר לפנייה הראשונה ביום 25.1.11 לא קדמה כל פנייה מקדימה. הנתבע לא ייחס חשיבות להודעת התובע ועל כן לא הגיב לה. מספר שבועות לאחר מכן נפגשו הצדדים בשבת באופן אקראי בלונדון, מקום מושבם של הנתבעים, ולפגישתם לא היתה כל משמעות מיוחדת.
3. נטען, כי מראשית המגעים עם התובע הבין הנתבע, כי התובע הוא נציג הבעלים ופועל כמתווך מטעמם, ועל כן בהגינותו ציין לפניו כי כבר ראה את הנכס באמצעות מתווך אחר והתעניין האם הבעלים משלמים לו את שכרו בגין פעולותיו לגבי הנכס. התובע נמנע מלהשיב מפורשות שאינו קשור לבעלים ואינו מקבל מהם שכר, אלא להיפך, התובע הציג מצג שווא כאילו הוא בקשר ישיר עם הבעלים, בעוד שכל העת ניהל משא ומתן עם המתווך. בכך נהג התובע בחוסר תום לב עם הנתבע והטעה אותו, בעוד שהנתבע היה תם לב ופנה לתובע מתוך הבנה שהוא איש הקשר של המוכרים המדבר עמם ומייצג את עמדתם.
4. רק בעקבות הודעתו של התובע מיום 14.3.11, שבה ציין התובע שביקש מאדריכל להכין עבורו תוכניות ראשונות לבית, הבין הנתבע, כי הם כנראה "לא משדרים על אותו גל" וביקש מהתובע את מספר הטלפון שלו, על מנת לשוחח איתו ולהבין מהן כוונותיו. לטענת הנתבע, רק במהלך השיחה הטלפונית הבין, לראשונה, כי התובע כלל אינו מייצג את המוכרים וכי הוא אינו מדבר עמם. בשיחה זו הבין הנתבע, כי התובע מעוניין ליזום פרויקט כלשהו ולהיות שותף עימו בבית המגורים הפרטי שלו ושל רעייתו. הנתבע הבהיר לתובע, כי הוא אינו מעוניין בשותפים בישראל, ואינו מעוניין בפרויקט עם התובע בנכס זה. לטענת הנתבע, התובע לא מסר לו תוכניות או רעיונות בקשר לנכס בשיחה זו, כפי שהוא טוען בתצהירו. התובע לא ביסס טענה זו ואף לא הוכח שהנתבעים עשו שימוש ברעיונותיו בעת בניית הנכס. הנתבע מצביע על הודעה ששלח התובע לאחר השיחה עמו למתווך (ראו בהמשך בפרק הדיון), שממנה עולה, כי בזמן אמת הבין התובע שלא הגיע להסכמה עם הנתבע.
5. עוד טוען הנתבע, כי בניגוד לטענת התובע שמסר לו מידע סודי, מלוא המידע אודות הנכס נמסר גם לשליחו פין על ידי המתווך, עוד טרם ידע המתווך במי מדובר, ולפיכך אין מדובר במידע סודי. טענת התובע אודות הסתרת זהות הקונים על ידי פין עד למועד הסמוך לביצוע העסקה אינה רלוונטית לתובע והיא חסרת חשיבות לענייננו.
6. לדעת הנתבע, לו סבר התובע כי הוא מפר הסכם שנכרת ביניהם, היה צריך להתריע על כך בפניו בזמן אמת, ולא לחכות ולהגיש תביעה לאחר שהנתבעים רכשו את הנכס. לטענותיו של התובע אין זכר, כך נטען, בהודעות ששלח לנתבע, והוא לא התרעם על כך שהנתבע חוזר בו לאחר שקיבל מידע. לטענת הנתבע, העולה ממכתב הדרישה ששלח לו התובע באמצעות עורך דין הוא, שהתובע דרש 20% מהפחתת המחיר שלדעתו השיג לנתבע, וגרסתו לגבי הסכם שנכרת בין הצדדים לגבי אחוזים מהרווחים שתפיק העסקה היא גרסה מאוחרת, שהתפתחה רק לצורך התביעה והתמיכה בבקשתו לצו עיקול זמני.
7. מוסיפים הנתבעים וטוענים, כי הנכס נמכר במחירו הריאלי, על פי חוות דעת שמאית שהוכנה לצורכי משכנתא, מחירו נקבע על פי רצון המוכרים, והתובע לא היה הגורם להפחתה במחיר. בהקשר זה נטען, כי גם אם ניהל התובע משא ומתן עם המוכרים, אין הוא קונה לו זכאות על המחיר המבוקש על ידם. קבלת טענה זו תהווה פגיעה בתחרותיות, באינטרס הציבורי ובכוחות השוק. אם יתקבלו טענותיו של התובע, יהיה בכך משום פגיעה בסחירות ובעבירות נכסים, בניגוד לדין, ופגיעה במוכרים, שלא היו מודעים לפעילות התובע לגבי הנכס שלהם, המייקרת אותו ומפחיתה את כדאיותו, שלא לטובתם. לטענת הנתבעים, תפיסת התובע, שיכול אדם "לדחוף" עצמו לעסקה מתהווה, מבלי שהוא מייצג איש, לא את הקונה ולא את המוכר, וליצור לעצמו מעמד שיגרום לאחד מהם או לשניהם להיות חייבים לשלם לו כסף אם תתבצע עסקה ביניהם – מופרכת.
8. לעניין עילת עשיית עושר ולא במשפט טוען הנתבע, כי לא הוכח שהנתבעים התעשרו על חשבונו של התובע, או קיבלו ממנו שירות או טובת הנאה, שיש בהם כדי לזכותו בתשלום כלשהו מהם.
9. לבסוף טוענים הנתבעים, כי הסכומים הנתבעים לא הוכחו והם חסרי יסוד, שכן לא ניתן להסתמך על חוות דעתו של המומחה, שהתייחסה באופן תיאורטי לאפשרויות בניה והתעלמה ממצבו הנוכחי של הנכס כפי שנבנה בפועל על ידי הנתבעים. לאור הסכום הגבוה הנתבע, וכן לאור העובדה שהנתבעים, תושבי חו"ל, נאלצו להגיע לארץ מספר פעמים לצורך הדיון בתיק זה, מבקשים הנתבעים כי הוצאותיהם, לרבות שכר טרחת עורך דין, ייקבעו ויישומו בנפרד מההכרעה בפסק הדין, בהתאם לחשבונות שיוגשו, ולחלופין מבוקש לפסוק להם שכר טרחת עורך דין ריאלי המשקף את האמור.

על הראיות

1. עיקרי המוצגים שהוגשו בתיק זה הם העתקים של תכתובות דואר אלקטרוני בין הצדדים ובינם לבין המתווכים, תרגומם לעברית, וכן שתי חוות דעת של שמאי המקרקעין יעקב ביר וחזקיה העצני.
2. התובע והנתבע הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו לפניי. כן העידו מר שמואל ליסטנברג, מר אלי טפרברג, מר דניאל בוזגלו ומר ג'וני פין.

לבקשת הצדדים הוגשו סיכומי טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

1. השאלה המרכזית הנשאלת היא האם נכרת הסכם מחייב בין התובע והנתבע לליווי פרויקט בנכס, כטענת התובע. לטעמי, יש להשיב על כך בשלילה.
2. אין מחלוקת, כי בין הצדדים לא נחתם כל הסכם. ואולם, אף בהיעדרו של מסמך חתום ייתכנו מקרים בהם יוכר קיומו של חוזה בין הצדדים. לצורך כך, יש לבחון האם בבחינת מכלול התנהלות הצדדים ניתן להצביע על מועד בו נכרת חוזה בדרך של הצעה וקיבול, בהתאם לאמור בסעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – "החוק").
3. סעיף 2 לחוק קובע: "פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה..". ההצעה צריכה להיות מסוימת- מלאה ומדויקת במידה מספקת- עד שניתן יהיה לראות באמור בה, עם קיבולה, חוזה מלא ובר-ביצוע, ללא צורך במשא ומתן משלים נוסף (ראו ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260 (1976); א' ברק פרשנות במשפט כרך רביעי - פרשנות החוזה 52 (2001)).
4. סעיף 5 לחוק קובע: "הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ומעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה". סעיף 6 לחוק קובע, כי הקיבול יכול להיעשות בהתנהגות. בכלל זה, בנסיבות מסוימות קיבול יכול להיעשות אף בשתיקה. בין אם נעשה בהודעה ובין אם בהתנהגות (אקטיבית או פסיבית), תנאי לקיבול הוא קיומה של גמירת דעת של הניצע להיקשר בחוזה מחייב.
5. סעיף 26 לחוק קובע, כי ניתן להשלים פרטים חסרים בחוזה. אולם, השלמת פרטים תיעשה רק מקום שיש חוזה ומתקיימים יסודותיו, שהם הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות. "חוזה שנכרת...צריך להיות שלם, לא מושלם" (ג' שלו דיני חוזים-החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 175 (2005)). מסוימות של חוזה מהווה דרישה בפני עצמה להצעה ואף יכולה לשמש מבחן עזר לגמירת דעת (עע"מ 10705/08 ‏שרה בן חמו נ' פרזות חב' ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים (23.11.2010)).
6. במועד כריתת החוזה צריכות להתקיים דרישות גמירת הדעת והמסוימות, הן ביחס להצעה והן ביחס לקיבול. לצורך איתור רגע כריתת החוזה ניתן להתייחס למכלול התנהלות הצדדים במהלך המשא ומתן לגיבוש תנאי החוזה ואף לאחר הכריתה. ואולם, יש להצביע על מועד אחד בזמן בו נתגבש החוזה (ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א שעל יד הרבנות הראשית והמועצה הדתית תל-אביב-יפו והמחוז (ע"ר) נ' לוי (22.1.2012)).
7. נבחן כעת האם במקרה שלפנינו התגבשו והתקיימו יסודות החוזה, ובפרט הצעה וקיבול.
8. בהודעה הראשונה ששלח התובע לנתבע (מיום 25.1.11), ביוזמתו וללא שקדמה לה פניה מצד הנתבע, הציע התובע את שירותי היזמות שלו בקשר לנכס, בהאי לישנא:

"אני שולח לך פרטים אודות הנכס ברח' חובבי ציון 5, ירושלים שאני מטפל בו ואשר עשוי לעניין אותך...

המחיר המבוקש לבית הוא 7.4$ מיליון, אולם אני מנהל משא ומתן עם הבעלים בנוגע לכך...

אני פועל בכך כיזם (יש גם ברוקר בעסקה), כאשר באופן בסיסי התכוונתי לנהל זאת כהשקעה, אשר במחיר ובניהול נכונים יכול להניב רווח של כ-100% על ההשקעה, אולם במקרה שאתה רוצה את הבית לשימושך הפרטי, ניתן יהיה למצוא נוסחה מתאימה בינינו, שתאפשר לך לקבל את הבית במחיר טוב ועבורי להרוויח את חלקי בניהול הפרויקט מתחילה ועד סוף. אני מחויב לסודיות בנוגע לפרטי הנכס ועל כן אנא שמור, גם אתה, את המידע בסודיות. אשמח להיפגש ולשוחח איתך בנוגע לאמור ולתת לך עוד מידע בעניין ואולי גם לגבי עניין אחר".

1. התובע מציג עצמו כיזם ומפרש את כוונתו בנוגע לניהול הנכס כ"השקעה", אולם לא מפרט מה חלקו ביחס לחלק של ה"משקיע", ולא מהי ה"נוסחה הנכונה", במקרה שהנתבע ירצה את הנכס לשימושו הפרטי. לא פורטו אפיקי השקעה שונים ולא הוצגה תוכנית עסקית לניהול הנכס. נראה כי בהודעה זו יש הצעה כללית לקיום קשר עסקי בין הצדדים בנוגע לנכס, שעל פרטיו יש לנהל משא ומתן.

יוער, כי התובע מציג עצמו כמי שמקיים משא ומתן עם הבעלים, נוסף על ברוקר (מתווך), שנמצא בתמונה, ואשר לא ברור מההודעה מהי זהות המתווך הנוסף ואת מי הוא מייצג.

1. כאמור, הנתבע לא השיב להודעה זו. ביום 11.3.11 שלח התובע, שוב מיוזמתו, הודעה נוספת, בה עדכן אותו בעמדת הבעלים לגבי הפחתה נוספת במחיר. בנוגע ליחסים ביניהם כתב:

"אנא הודע לי אם זה יכול לעניין אותך, ברמה זו, לשימושך האישי או להיות מעורב בפרויקט כהשקעה. אשמח להיפגש עמך ולדון איתך בעניין זה ואולי בנוגע לפרויקטים אחרים של נדל"ן והזדמנויות להשקעה בישראל ו/או שקשורות בישראל גם כן ולשקול האם יהיה אפשרי לשתף פעולה בכך, דבר שייתכן שגם יעניין את בנך החייל הישראלי לקחת חלק בעתיד".

גם כאן, ההצעה היא כללית, לאו דווקא לגבי הנכס הנדון, ואינה הצעה שניתן לראות בה כהצעה מסוימת על מנת ליצור מערכת יחסים חוזית מחייבת בין הצדדים.

1. בתגובה, השיב הנתבע שכבר ראה את הבית עם מתווך בישראל ושאל: "אנא אשר האם הבעלים משלמים את שכרך"? הנתבע הוסיף ושאל, באיזה מחיר מוכנים הבעלים למכור אם הרכישה תתבצע במזומן.

שאלות הנתבע בנוגע לשכרו של התובע ובנוגע לעמדת הבעלים מלמדת, שבאותו מועד לא הבין הנתבע מה תפקידו של התובע והניח שהוא מייצג את הבעלים ומצוי בקשר ישיר עמם. ומכל מקום ביקש לוודא כי שכרו של התובע משולם על ידי הבעלים, וייתכן כי אם התובע יבקש שכר על מסירת המידע לא ימשיך להיות עימו בקשר.

התובע מבקש להסיק משאלת הנתבע לגבי עמדת המוכרים על מחיר הנכס בעסקת מזומן, כי הנתבע קיבל את הצעתו להיכנס לעסקה ולתת לו שירות, בתנאים שהציג. כלומר, בעצם זה שהנתבע ממשיך לברר אודות ניהול המשא ומתן עם המוכרים על הנכס, הוא מסכים להיכנס לפרויקט בניהולו של התובע כיזם.

לדעתי, לא ניתן ללמוד מתשובת הנתבע על קיבול הצעתו של התובע. ראשית, משום שלא ניתן לראות בהצעת התובע הצעה מסוימת, שעם קיבולה נכרת חוזה בין הצדדים. בשלב זה קיים קושי להגדיר מה הנתבע מקבל על עצמו. אף אם נניח, שהנתבע קיבל על עצמו את הגדרת התפקיד של התובע כיזם. אך באילו תנאים ומה ההגדרה אומרת לגבי הנתבע? בשלב זה לא ניתן לדעת.

1. בתגובת התובע שבאה לאחר מכן אין מענה ענייני ומפורט לשאלות הנתבע, אלא התובע חזר על האופן בו הציג את עצמו בהודעה הראשונה – הוא פועל בעניין זה כיזם, כאשר התכוון לנהל את הנכס כהשקעה, אולם אם הנתבע מעוניין בבית לשימושו האישי כי אז "ניתן יהיה למצוא נוסחה מתאימה". למרות שלא פרט תנאים כלשהם למסגרת ההתקשרות ביניהם שהנתבע יוכל להסכים להם, הוסיף התובע, כי הוא "מאמין שניתן יהיה להוריד את המחיר עוד קצת אם הרכישה תהיה במזומן – אני אבדוק ואודיע לך".
2. יוער גם כאן, כי התובע הציג עצמו כיזם שפועל בנוסף למתווך מטעם הבעלים: "כפי שכתבתי לך באימייל האחרון שלי, מה-25 בינואר 2011, אני פועל בעניין זה כיזם, יש גם מתווך בעסקה (שגם הוא מייצג את הבעלים)..." (ההדגשה שלי – א' פ').
3. בתגובה, שלח הנתבע שתי הודעות, האחת ביום שישי סמוך לשבת, והשנייה במוצאי השבת, בהן הוא מבקש מהתובע שיבדוק ויברר עבורו את כל המידע אודות המכירה, וציין כי הוא יכול לבקר בנכס ביום 18.3.11. בהמשך ציין הנתבע, כי הוא אינו זקוק לנוכחותו של התובע בעת ביקור בנכס.
4. מתגובות הנתבע, שעניינן פניה ובקשת מידע אודות הנכס, מסיק התובע, כי הנתבע קיבל את מסגרת ההתקשרות ביניהם; כי הבין שהוא שותף בפרויקט יזמות של התובע והסכים לשלם לתובע את חלקו. אולם, לטעמי, יש קושי להסיק מסקנה זו מחילופי הדברים בין הצדדים, שכן גם בשלב זה לא הייתה הצעתו של התובע מסוימת. התובע לא פרש מהו רצונו לגבי החלק שלו, ולפיכך, לא ניתן לומר שהנתבע הסכים לשלם לתובע את חלקו בהתאם למה שרצה התובע. יתרה מכך, התובע ממשיך להציג את עצמו כשליח של הבעלים, נוסף למתווך שלא ברורה זהותו, ומקובלת עליי גרסת הנתבע שבשלב זה עדיין לא היה ברור לו שהתובע פועל באופן עצמאי ומעוניין להיכנס כצד לעסקה יחד עם הנתבע (פרו' עמ' 233, 245). ועוד. התובע לא התנה את קבלת המידע בחתימה על הסכם כלשהו, ואף לא פעל להסדרת התנאים ביניהם, אלא מצידו המשיך להזרים מידע, ככל הנראה מתוך הבנה שהנתבע יסכים לשתף פעולה עמו בעתיד, ושהדברים "יסתדרו".
5. סימן להלך מחשבתו של הנתבע, שלא ראה עצמו קשור לתובע בעסקה זו, עוד טרם השיב התובע לשאלות הנתבע בנוגע לרכישה במזומן, ניתן למצוא בתשובת הנתבע לניסיון התובע למצוא מועד לביקור בנכס: "תודה וסליחה אינני זקוק לנוכחותך שם!" (הודעה מיום 12.3.11, נ/10, עמ' 8).
6. התובע לא הגיב להודעה האחרונה ולא שאל את הנתבע מדוע הוא רואה את הדברים כך. יומיים לאחר מכן, ביום 14.3.11, שלח התובע לנתבע, כי נראה לו שסכום של 4,800,000$ "יכול לעבוד" והוסיף: "אני ביקשתי מאדריכל להכין עבורי תוכנית ראשונית לבית ואני אבדוק אם ניתן יהיה לקבלה לפני שתראה את הבית. אני אשלח לך מחר (היום) את כל שאר הפרטים ואנא הודע לי אם אתה מעוניין לדבר או להיפגש בנוגע לכך". בתגובה, ביקש הנתבע מידית את מספר הטלפון של התובע.
7. מקובלת עליי טענתו של הנתבע, לעניין הלך מחשבתו לאחר שהתובע הודיע לו שפנה לאדריכל להכנת תוכניות לבית, אז "נדלקה לו נורה אדומה", והבין שיש פער בין הצדדים לגבי תפיסתם את העסקה (פרו' עמ' 246, שו' 19-13; 247, שו' 3-1). טענה זו מתיישבת עם השתלשלות האירועים, שרק בעקבות ההודעה על הפנייה לאדריכל ביקש הנתבע לשוחח טלפונית עם התובע, כאשר קודם לכן התנהלו המגעים באמצעות דואר אלקטרוני בלבד; ואף מתיישבת עם קרות האירועים לאחר מכן, והבהרתו הברורה של הנתבע שאינו מעוניין בשותף בעסקה זו, לאחר שהבין את כוונות התובע לאשורן במהלך השיחה הטלפונית.
8. השיחה הטלפונית התקיימה באותו יום (14.3.11), ובמכתב מיום 18.3.11 סיכם התובע בכתב את השיחה. בשל חשיבות הדברים מצאתי לנכון לצטט בהרחבה ממכתב זה:

"בהמשך לשיחתנו ביום שני חשבתי שאולי יהיה מועיל לסכם את מה ששוחחנו, במטרה לשקול אם יהיה ניתן לעשות משהו ביחד. ברוקרות – אינני פועל כברוקר, קבלן או אדריכל, אלא כיזם ויש גם ברוקר בעסקה, טפרברג נדל"ן בע"מ אשר גם מייצג את הבעלים...

החלק שלי – על היותי היזם ועל ניהול הפרויקט מהמשא ומתן הראשון עם הבעלים עד לסיום בניית הבית, חלקי בכך צריך להיות חלק מהרווח הסופי, 20% - 30%, כמקובל במקרים מעין אלו, בעוד שאם תרצה את הבית לשימושך האישי, חלקי צריך להיות אחוזים מהרווח הפוטנציאלי, לפי המצב הנוכחי ואני יודע שהוא אמור להניב רווח של כ-100% על ההשקעה ואולי יותר.

...

שותפות – אני זוכר שאמרת לי פעם, שאינך רואה את עצמך מתעסק בנדל"ן בישראל, מאחר ואינך יודע את השפה וכו'... היותי בעל ניסיון רב, בעל השכלה ובעל קשרים רבים בישראל, מאפשר לי לנהל פרויקטים מעין אלה בצורה נכונה ולמנוע טעויות יקרות וכואבות... חשבתי שיהיה שווה להחליף איתך מילה על אפשרות לעשות משהו יחד בישראל, שגם יאפשר לבנך להיות מעורב בכך, בעתיד. אני יכול להבטיח את העסקה בחובבי ציון שתהיה אפשרות בין 4.5$ מיליון – 5$ מיליון ובמקרה שתראה זאת כרלוונטי, אשמח לדון איתך על אפשרויות/הזדמנויות אחרות גם כן. אני צופה קדימה לתשובתך לאמור לעיל ולעשות עסקים יחד" (ההדגשות בקו תחתי הן שלי – א' פ'. ההדגשות בקו נטוי הן במקור).

1. הנה כי כן, במהל השיחה הטלפונית הציע התובע אפשרויות התקשרות שונות, שעיקרן יזמות או שותפות, אך גם הן אינן מפורטות ואינן מסוימות דיין. נראה כי התובע משווק את עצמו לנתבע, במטרה לעשות עמו עסקים, ופרש בפניו אפשרויות שונות להתקשרות עמו, טרם נכנסו הצדדים למשא ומתן אודות היחסים ביניהם.
2. תשובת הנתבע לא אחרה לבוא – "אינני מחפש שותפים בישראל לפיתוח בשלב זה!". הנתבע, לאחר שהבין את כוונותיו של התובע לגבי התקשרות עסקית עמו, לא קיבל את הצעתו של התובע (וראו גם פרו' עמ' 251, שו' 9-1).
3. יודגש, כי גם בשלב שלאחר תכתובות בין הצדדים, שיחה טלפונית ומכתב שמסכם אותה, לשיטת התובע – אין מדובר בהצעה קונקרטית לנתבע, אלא בבחינת אפשרויות התקשרות. גם אם נניח לטובת התובע, ואיני מניח כך, שמדובר בהצעה העונה על דרישת המסוימות, הנתבע לא קיבל את ההצעה. התובע טוען, שהנתבע לא קיבל את ההצעה שלו להיות שותף בנכס, אולם היה מודע היטב לציפיית התובע לקבל בין 20% ל-30% מהרווח הסופי שאמורה העסקה להניב. לא ברור מהיכן מסיק התובע שהנתבע קיבל את הצעתו לנהל את הפרויקט באופן זה. ציפייה זו גם אינה ברורה דיה, שכן ישנו פער משמעותי במתחם שבין 20% ל-30% כאשר מדובר במיליוני דולרים. ואכן, פעם שהתובע מחשב את חלקו לפי 20% ופעם לפי 30% (סעיף 44 לתצהיר התובע), כאשר לא ברור מה מקור החישוב עליו מסתמך התובע. בנסיבות אלה, לא ניתן לצפות מבית המשפט להשלים את הפרטים החסרים בעניין התמורה בהסכם, שכן לא ניתן להתחקות כלל על אומד דעתם של הצדדים בנקודה זו או על תמורה מקובלת בעסקאות כגון דא.
4. עוד יודגש, כי מתוך מסמכי התובע שנכתבו והוגשו על ידו, עולה כי אף הוא לא סבר, כי הנתבע קיבל את הצעתו או כי נכרת הסכם מחייב. כך, במכתביו לנתבע שתוארו לעיל וכך בהתכתבותו עם המתווך, שנעשתה בסמוך לאחר שיחת הטלפון עם הנתבע ביום 14.3.11: "נכון לעכשיו מר גו' אורנשטיין החליט שהוא לא מעוניין לראות את הנכס ביום שישי. הוא טוען שהוא ראה את הבית עם סוכן אחר, אבל בלי קשר לכך לא הצלחנו להגיע להבנה בינינו כיצד ניתן לעשות את זה ביחד, שכן הוא טוען שיש לו את הצוות שלו בישראל וכדו'. סיכמנו שנשוב ונשוחח בעניין, כך שאני אעדכן אתכם כמובן בנוגע להתפתחויות נוספות ככל שתהיינה בנוגע אליו וגם בנוגע לאחרים" (נ/1. ההדגשה שלי – א' פ'). היינו, בזמן אמת אף התובע לא חשב שהנתבע הסכים להצעתו להיות שותף עמו בעסקה, בין כיזם - מנהל ובין כשותף בשותפות.
5. לאחר ששמע התובע שהעסקה יצאה אל הפועל בלעדיו, פנה לנתבע בדרישה שישולם לו חלקו. התובע יוצא מתוך הנחה, שלולא מעורבותו בעסקה, שהתבטאה בכך שעניין את הנתבע בנכס וניהל משא ומתן עם המתווך בקשר לנכס, לא הייתה הרכישה מתבצעת באותה מתכונת. אכן, מתעוררת אי נוחות מהעיתוי של העסקה ומהמחיר בו נרכש הנכס, שהיה קרוב למחיר שהתובע עמל עליו במאמציו.
6. לכאורה, מתעורר ספק באשר לתום ליבו של הנתבע במגעיו עם התובע. לטענת הנתבע, רכישת הנכס היתה יוצאת אל הפועל גם ללא מעורבותו של התובע. ייתכן שכך, אולם לא ניתן לקבוע זאת בוודאות. מחד גיסא, טרם ששלח התובע את ההודעה הראשונה לנתבע בדבר הנכס, עניין אותו בוזגלו בנכס. מאידך גיסא, השתלשלות העניינים הייתה כך שבעקבות עדכוני המידע ששלח התובע גברה התעניינותו של הנתבע בנכס, שכן הירידה המשמעותית במחירו, התאימה לתקציב הנתבע באותה עת. מכל מקום, מחיר הרכישה הסופי נקבע במשא ומתן בין המתווך לבין מר פין, נציגו של הנתבע, כעולה מנספח 2 לתצהירו של פין.
7. התובע הרחיב בסיכומיו אודות חובת תום הלב בניהול משא ומתן, שלדעתו חרג ממנה הנתבע במשא ומתן שניהל עמו. אכן, סעיף 12 לחוק מחיל את עקרון תום הלב על ניהול משא ומתן, ומקנה סעד גם במקרים בהם לא נכרת חוזה (ראו ג' שלו דיני חוזים החלק הכללי 145-143 (2005)).

אולם, במקרה דנן המגעים שהתנהלו בין הצדדים היו קדם משא ומתן, שכן הם לא ניהלו משא ומתן לגופו של עניין. עיקר ניסיונותיו של התובע הוקדש במטרה להביא את הנתבע לנהל עמו משא ומתן על תנאי ההתקשרות העסקית ביניהם, אולם הנתבע סרב לעצם ההתקשרות עם התובע.

1. לטעמי, יש חשיבות לכך שאפשרויות ההתקשרות שהועלו במפורש על ידי התובע בשיחה עם הנתבע, ולאחריה במכתב שסיכם אותה, פורטו לאחר שהתובע מסר מידע אודות הנכס, לעניין תום ליבם של הצדדים. ואבהיר.

חוסר תום הלב של הנתבע, ככל שקיים, מתבטא בכך שהנתבע עשה שימוש במידע שהועבר אליו על ידי התובע, כאשר הוא מודה שהיה לו ברור שהתובע לא עובד בחינם (פרו' עמ' 241, שו' 6-5). מיד לאחר שברר את הפרטים על הנכס באמצעות התובע, ראה כי הנכס בשל לקיום העסקה, ונודע לו שמו של המתווך מטעם הבעלים, ביקש הנתבע מפין לבדוק עבורו את הנכס. פין ניהל משא ומתן מול המתווך וקיבל את אותם הפרטים שנתן התובע לגבי הנכס, מצבו, והמחיר בו מוכנים הבעלים לסגור עסקה (נ/3; פרו' עמ' 173, 182; נספח 1 לתצהיר פין). לעובדה כי המתווך לא ידע באותו שלב שמדובר באותו לקוח של התובע, עד לשלב סופי של העסקה, יש משמעות לענייננו, שכן נוצר מצב בו המתווך יודע ששניים מעוניינים באופן רציני בנכס, בעוד ששניים אלו הם אחד. נראה, כי הנתבע התכוון ליצור בדרך זו לחץ על המוכרים, או לכל הפחות נהנה מהלחץ שנוצר כתוצאה משיטת הפעולה שלו.

1. אולם, מניתוח הראיות עולה, כי הנתבע נקלע שלא בטובתו ושלא ברצונו לסיטואציה זו, כאשר התובע סיפק לו מידע בחינם מבלי לחתום עימו מראש על הסכם או לסכם תנאים מפורטים, אשר יתכן ולו הנתבע היה יודע אותם מראש, לא היה מעוניין לקבל פרטים אודות הנכס מהתובע. התובע אף העדיף להותיר באופן עמום את הגדרת תפקידו והעובדה כי הוא פועל מיוזמתו ללא הוראת הבעלים, ומנהל משא ומתן עם המתווך, ורק לאחר שמסר מידע והגביר את התעניינותו של הנתבע בעסקה, פרש בפניו את התמונה המלאה. בכך ביקש התובע "לקשור" את הנתבע בעסקה שאינה העסקה אותה ציפה לקיים. עולה, כי הנתבע לא הציג מצג שווא כאילו מסכים הוא להיכנס לפרויקט יזמות או שותפות עם התובע על מנת לקבל מידע, אלא מאחר שקיבל מידע מהתובע, עשה בו שימוש שלא באמצעות התובע למטרה שהייתה לנגד עיניו מלכתחילה – רכישת הנכס מבעליו. לא אכחיש, כי תוצאה זו אינה נוחה, אולם, בנסיבות אלה, לדעתי, אין לתובע זכות מכוח הדין לדרוש אכיפה או פיצוי כלשהו בגין כך. לטעמי, על דרך התנהלותו זו של התובע, דרך מפותלת ועקלקלה, אין לו להלין אלא על עצמו.
2. האם לתובע מגיע סעד של השבה מדין עשיית עושר ולא במשפט?

סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר") קובע, כי סעד של השבה יינתן לתובע המוכיח שלושה תנאים: כי התקיימה התעשרות בדמות "נכס, שירות או טובת הנאה אחרת"; ההתעשרות האמורה באה לזוכה מאדם אחר ועל חשבונו; וכן שההתעשרות הינה "שלא על פי זכות שבדין" (ע"א 8485/08 The FA Premier League Limited נ' המועצה להסדר ההימורים בספורט (14.03.2010); רע"א 1451/13 אשר נ' רדמרד (13.1.2014)).

1. במקרה דנא, לא נראה כי ההתעשרות של הנתבע באה דווקא מהמידע שמסר לו התובע, שכן המידע לא היה נחלתו הבלעדית של התובע ולא היה בגדר סוד. המידע שנמסר לתובע מהמתווך נמסר באותה מידה לפין, כאמור, ויש להניח שהיה נמסר לכל דורש. אשר על כן, התובע לא הוכיח שהמידע שהיה ברשותו על עמדת המוכרים היה בגדר "נכס, שירות או טובת הנאה" ויסוד ההתעשרות לא הוכח. כן לא הוכח, שהתובע מסר לנתבע "רעיון" מיוחד כלשהו או תוכנית בנוגע לנכס, או כי נעשה שימוש ברעיון שמסר לנתבע אודות הנכס. זאת ועוד. לא הוכח שההתעשרות באה "על חשבון" התובע, שכן התובע לא הוכיח נזק שנגרם לו כתוצאה ממסירת המידע לנתבע. התובע לא הצביע על אף גורם שהיה מעוניין ויכל בעת ההיא להיות שותף עם התובע במקומו של הנתבע.
2. בנסיבות אלו, גם עילת התרמית שטען לה התובע נדחית בזאת.

סוף דבר

1. מכל האמור לעיל - התביעה נדחית.
2. הנתבעים יגישו בקשה מתאימה לפסיקת הוצאות, לא יאוחר מיום 25.7.14.
3. עד ליום 5.8.14 ישיב התובע לבקשת הנתבעים. תשובה לתגובה עד ליום 12.8.14.
4. התיק לעיוני ביום 12.8.14.

המזכירות תשלח העתקים לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, י"ח תמוז תשע"ד, 16 יולי 2014, בהעדר הצדדים.