ובעניין: ת"א 49534-07-13 מימון ואח' נ' אסלן

רקע עובדתי

1. בפני שתי תביעות שהדיון בהן אוחד. עניינן של שתי התביעות בטענות בדבר השימוש ברכוש המשותף בבית ובו ארבע דירות. הבית שוכן ברחוב ארלוזורוב מספר 20 בעיר לוד, הידוע כגוש 4024 חלקה 140 (להלן "הבית"). צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ניתן ביום 17.08.65.
2. התובעת בת"א 21159-09-12 והנתבעת בת"א 49534-07-13 (להלן: "גב' אסלן") היא בעלת זכויות חכירה בחלקת משנה 2 – דירה המצויה בקומת הקרקע (להלן: "דירת אסלן"). הנתבע בת"א 21159-09-12 (להלן: "מר מימון") והתובעים בתיק 49534-07-13 (להלן: "בני הזוג מימון") הם בעלי זכויות חכירה בחלקת משנה 4 – דירה המצויה בקומה ראשונה, מעל דירת אסלן (להלן: "דירת מימון"). דירות הצדדים ממוקמות בצד המזרחי של הבית. בעלי שתי הדירות הנוספות, הממוקמות בצד המערבי של הבית, אינם צד להליכים אלה.
3. בני הזוג מימון מתגוררים בדירתם. הגב' אסלן אינה מתגוררת בדירה, אך משך שנים ארוכות הפעילה מספרה באחד מחדרי הדירה. בדירה מתגוררים שני אחיה הבוגרים.
4. בין הצדדים חוזה פשרה משנת 1985 (להלן: "חוזה הפשרה"). החוזה קובע שימוש ייחודי לכל אחד מהם בחלק אחר של הרכוש המשותף שבצדו המזרחי של הבית. כמו כן, הוא מהווה הסכמה הדדית לביצוע עבודות בנייה בחלקים אלה. במהלך השנים, מעת שניתן צו הרישום של הבית, בוצעו עבודות בניה ברכוש המשותף. בין היתר, בנה מר מימון מחסן, סככה וגרם מדרגות מדירתו אל חצר הבית. גם בחלק הרכוש המשותף שייוחד לדירת אסלן בוצעו עבודות בנייה. בכלל זה נבנו מחסן, סככות ובוצעו שינויים בקירות החיצוניים של הבית. על אף האמור, לא תוקן צו הרישום של הבית המשותף.
5. הגב' מימון קיבלה את זכויות החכירה בדירה בשנת 2010, בירושה מאביה. לאחר פטירת האב, ביצע מר מימון פעולות בניה נוספות ברכוש המשותף. בפעולות אלה הכשיר את המחסן והסככה, כמבנה אותו ייעד כבית כנסת (להלן: "המבנה בעורף החלקה"). פעולות אלה בוצעו ללא היתר בנייה. בקשה להיתר שביקש מר מימון בדיעבד, נדונה בוועדה לתכנון ובנייה אך לא אושרה. זאת, בשל אי התאמה לתוכנית בניין העיר החלה על החלקה. בסוף שנת 2010 החל לפעול במבנה בית כנסת. באותה עת, נעלה הגב' אסלן בפני מר מימון את הגישה לשטח הרכוש המשותף הסמוך לקירות החיצוניים של הבית הגובלים בדירתה. בשטח אליו נחסמה הגישה ממוקמים מתקנים השייכים לדירת מימון.
6. בת"א 21159-09-12 (להלן: "תביעת אסלן") מבקשת הגב' אסלן כי בית משפט זה יורה על הריסת המבנה בעורף החלקה, ועל הריסה של גרם המדרגות. כמו כן, עותרת הגב' אסלן כי בית המשפט יורה למר מימון לפצות אותה בגין נזקים שנגרמו לה בגין הבנייה ברכוש המשותף ופעילות בית הכנסת. יצוין כי במקור, תבעה הגב' אסלן בתיק זה גם את עיריית לוד, כנתבעת מספר 2. במאי 2016 הוסכם בין הגב' אסלן לעירייה כי התביעה כנגד העירייה תמחק מהתביעה המקורית ללא צו להוצאות. זאת, מבלי לגרוע מאיזו טענה מטענות הצדדים. ביום 02.06.16 ניתן תוקף של פסק דין להסדר.
7. בת"א 49534-07-13 מבקשים בני הזוג מימון, כי יינתן צו המורה לגב' אסלן לאפשר להם את הגישה לשטח הרכוש המשותף שנחסמה בניגוד לחוזה הפשרה, צו המורה לגב' אסלן להשיב לקדמותו את מצב הרכוש המשותף, בכלל זה הריסה של סככה והשבת מצב קירות הבית הגובלים בדירתה, למצבת טרם ביצוע עבודות הבנייה. כמו כן, הם עותרים לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם לטענתם בגין הבנייה ברכוש המשותף והפעלת המספרה בדירת אסלן.
8. יצוין כי פעילות המספרה אותה הפעילה הגב' אסלן באחד מחדרי דירתה, הופסקה בשנת 2012 בשל אי חידוש רישיון עסק. כמו כן, במחצית שנת 2015 הופסקה פעילות בית הכנסת במבנה שבעורף החלקה. הפעילות הופסקה בצו של המפקחת על הבתים המשותפים.

הליכים קודמים

פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בחולון בתיק 85 / 54, 53 (06.06.85)

1. בשנת 1985, במסגרת הליך משפטי, הסכימו אביה של הגב' אסלן ובני הזוג מימון על ייחוד של חלקים ברכוש המשותף, לשימוש של כל אחד מהם. תרשים בו שורטטו חלקים אלה צורף כנספח לחוזה שערכו (להלן: "חוזה הפשרה"). בין השאר ניתנה הסכמה לבנייה שבוצעה קודם לחתימת חוזה הפשרה, והוסכם כי מר מימון יוכל לבנות מדרגות מדירתו אל חצר הבית. כמו כן, הוסכם כי בעתיד כל צד יהיה רשאי לבנות ולשנות כדין בחלק שייוחד לו, ולצד האחר לא תהיה התנגדות לכך. לבקשת הצדדים, הקנה המפקח על רישום המקרקעין תוקף של פסק דין לחוזה הפשרה.

יצוין כי לא הועלתה טענת התיישנות כנגד פסק הדין (ראה סעיף 21 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958).

פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון בתיק 73/13 (18.03.15)

1. בשנת 2013, הגישה הגב' אסלן תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בחולון, בתיק 73/13. בתביעה ביקשה הגב' אסלן להורות למר מימון להפסיק את השימוש במבנה שבעורף החלקה כבית כנסת. כמו כן ביקשה הגב' אסלן להפסיק את השימוש במדרגות המוליכות מדירת מימון אל חצר הבית. כנגד, טען מר מימון כי אין לקבל את התביעה. לטענתו הוא פעל כפי שהוסכם בחוזה הפשרה, ובנה בחלק הרכוש המשותף שיוחד לו.
2. בפסק הדין (להלן: "פסק דין המפקחת") קובעת המפקחת כי מר מימון ביצע שינויים ברכוש המשותף, במובן של סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). נפסק כי הבניה שנעשתה אינה "שימוש סביר" ברכוש המשותף. בנסיבות אלו, טעונות פעולות הבנייה השונות שבוצעו על ידי מר מימון את הסכמת כל בעלי הדירות, ובכלל זה הסכמה של הגב' אסלן (ראה סעיף 71 לפסק הדין). נקבע כי לא הוכחה הסכמה של כל בעלי הדירות. כמו כן, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לשימוש במבנה שבעורף החלקה כבית כנסת. על כן, הורתה המפקחת להפסיק את השימוש במבנה שבעורף החלקה כבית כנסת (ראה סעיפים 76 ו 77 לפסק הדין המפקחת). עם זאת, המפקחת לא הורתה על הפסקת השימוש במדרגות. בהתייחס לטענות מר מימון המתבססות על חוזה הפשרה, ציינה המפקחת כי מר מימון לא עמד בתנאי החוזה. על כן, אין בכך בכדי לתמוך בטענותיו.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי – עש"א (ת"א) 16091-05-15 יהושע מימון נ' עדינה אסלן (לא פורסם, 15.03.16)

1. מר מימון ערער על פסק הדין של המפקחת. הערעור נדחה, תוך שבית המשפט מאשר את קביעות המפקחת (ראה פסקה 8 לפסק הדין). נפסק כי למפקחת סמכות עניינית לדון בתביעה שעילתה הפרת התקנון המצוי, וכי הסעד של הפסקת שימוש עניינו בעילה נמשכת, המתחדשת מדי יום. על כן, נדחתה טענת מר מימון ולפיה יש לסלק את התביעה על הסף בהעדר סמכות או בשל התיישנות. בהתייחס לטענה ולפיה אין למפקחת סמכות עניינית לדון בחוזה הפשרה, נפסק כי למפקחת קמה סמכות אגבית לעניין זה. בית המשפט אישר גם את קביעת המפקחת בהתייחס לחוזה הפשרה. צוין כי חוזה הפשרה מתייחס לבניה למגורים. אין בחוזה בכדי להכשיר את עבודת הבנייה שביצע מר מימון, שכן מר מימון לא עמד בתנאי היסודי של בנייה "כדין". עם זאת, הגב' אסלן מנועה מלהתנגד לבקשות להיתר המתייחסות לבנייה בחלק שיוחד למר מימון בחוזה הפשרה, ככל שיוגשו על ידו (ראה פסקה 7 לפסק הדין).

נפקות ההליכים הקודמים לענייננו

1. בסיכומיו, טען בא כוח מימון כי פסק דינה של המפקחת ופסק הדין של בית המשפט המחוזי, הם "מעשה בית דין", רק לעניין הכרעות המצויות בסמכות עניינית של המפקחת על רישום המקרקעין. מכאן כי:
   1. הנתבע אינו חולק על הכרעות המפקחת המצויות בסמכותה העניינית.
   2. הנתבע חולק על הכרעות המפקחת שהתקבלו בתוקף סמכותה בגררה, ובכלל זה על אישור הכרעות אלה על ידי בית המשפט המחוזי.
2. בא כוח מימון תמך טענה זו בע"א 10112/03 גיטה פת נ' דן קטלן-אסן (לא פורסם, 04.10.2009) (להלן: עניין "אסן"). בעניין אסן נפסק כי כאשר עניין שהוכרע בגררה על ידי המפקח על רישום המקרקעין, מתעורר שוב בהתדיינות אחרת בין בעלי הדין לפני בית המשפט שלו נתונה הסמכות הייחודית לדון בעניין, לא יהיה בכוחה של אותה הכרעה שניתנה בגררה, לכבול את ידי בית המשפט בעל הסמכות המקורית (ראה עניין אסן, פסקה 24 לפסק דינה של כב' השופטת מרים נאור).
3. מכאן כי הנתבע אינו חולק על הקביעות הבאות:
   1. מר מימון ביצע שינויים ברכוש המשותף במובן של סעיף 2 לתקנון המצוי (סעיף 33 לפסק דין המפקחת).
   2. המבנה בעורף החלקה (סעיפים 62 ו 65 לפסק דין המפקחת) ומבנה המחסן שבתחומו (סעיפים 53 – 54 לפסק דין המפקחת) אינם בבחינת "הרחבת דירה" כמשמעות מונח זה בסעיף 71ב' לחוק המקרקעין. בנייה זו היא בנייה של קבע. בניה של קבע על גבי הרכוש המשותף אינה שימוש סביר ברכוש המשותף. בנסיבות אלה היה על מר מימון לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות, כאמור בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין. לא הוכחה הסכמה של כל בעלי הדירות לבניית המבנים.
4. יצוין כי קביעות המפקחת בעניין המדרגות, עניינן בפרשנות של חוזה הפשרה. ראה ההתייחסות לשאלה "האם נבנו המדרגות בהתאם למוסכם?" (סעיף 44 לפסק דין המפקחת). לפיכך, אני מקבלת את טענת בא כוח מימון כי אין בקביעות המפקחת בעניין המדרגות (סעיף 47 לפסק דין המפקחת) משום מעשה בית דין.

להלן אדון בטענות הצדדים.

(יצוין כי הציטוטים מובאים במקור, ההדגשות הוספו)

ת.א. 21159-09-12 אסלן עדינה נ' מימון יהושע

טענות התובעת

1. לטענת התובעת, אין עוד תוקף לחוזה הפשרה משנת 1985, שכן הוא בוטל על ידי הצדדים במפורש או מכללא במשך השנים. מכאן כי אין לנתבע זכות לבנות בחלק הרכוש המשותף שייוחד לו בעבר בחוזה הפשרה. על אף זאת, ביצע הנתבע סדרה של פעולות בנייה המהוות הסגת גבול ומטרד עקב בנייה ברכוש המשותף.
   1. חלק מהבניה בוצע תוך שהנתבע מקבל היתר בנייה כדין. בכלל זה סככת רכב שנבנתה בשנת 1992, וחדרים על הגג בשנת 2000.
   2. יתרת הבנייה בוצעה ללא קבלת היתר בנייה כדין. בשנת 1991 בנה הנתבע מדרגות מקורות, מדירתו אל הרכוש המשותף. בשנת 1997 בנה מחסן, תוך שהוא חוסם חלון מחסן סמוך השייך לדירת אסלן. בספטמבר 2010, בנה מבנה בעורף החלקה, אותו ייעד כבית כנסת.
2. כאמור, בסוף שנת 2010 החל מר מימון לבנות מבנה בעורף החלקה. לטענת התובעת, מעבר למטרד מעצם פעילות בית הכנסת במבנה, הסב לה הנתבע פגיעות נוספות:
   1. הנתבע התקין מצלמות בחצר המשותפת, הצופות אל ביתה. כמו כן, התקין גופי תאורה המאירים באור חזק את חדרי השינה שבדירה.
   2. בינואר 2012, בעקבות תלונה של הנתבע, נשלחו פקחי עירייה לדירתה והיא נדרשה להסיר חריגות בניה. בכלל זה קירוי פח לסככה ודלת שנפרצה בקיר הבית ללא היתר בניה כדין.
   3. רישיון העסק של מספרה, אותה הפעילה התובעת בדירתה משנת 1987, לא חודש עקב התנגדות של הנתבע.
3. בעקבות זאת, מבקשת התובעת כי יינתנו צווים (סעיף 55.6 לכתב התביעה):
   1. צו המורה על סילוק ידו של הנתבע מהרכוש המשותף.
   2. צו המורה על הריסה של הבניה הבלתי חוקית לרבות המבנה בעורף החלקה, המחסן שבתחומו וגרם המדרגות, תוך השבת המצב לקדמותו.
4. כמו כן, לטענת התובעת, היא זכאית סעדים הכספיים הבאים:
   1. נזק בלתי ממוני - פיצוי בגין עגמת נפש – 40,000 ₪ (סעיף 55.1 לכתב התביעה).
   2. דמי שימוש ברכוש המשותף – 500 ₪ לחודש מיום שהחל הנתבע בבניית המבנה בעורף החלקה (סעיף 55.2 לכתב בתביעה).
   3. מטרד ליחיד – בגין ירידת ערך הנכס – 180,000 ₪ (סעיף 55.3 לכתב התביעה).
   4. נזק כלכלי – בשל פגיעה ביכולתה להפיק הנאה מדירתה – מיום שנבנו המדרגות – 10,000 ₪ בשנה (סעיף 55.4 לכתב התביעה).
   5. אבדן הכנסה – עקב אי חידוש רישיון העסק למספרה – 3,720 ש"חי לחודש (סעיף 55.5 לכתב התביעה).
   6. לא התבקש סעד ספציפי לעניין המצלמות והתאורה הנזכרים לעיל.
5. לטענת באת כוחה של הנתבעת, זכאית הנתבעת לסעדים מכוח עילות המנויות בפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין"):
   1. הסגת גבול, סעיף 29 לפקודת הנזיקין, שכן חוזה הפשרה בוטל. לחילופין, ככל שיקבע כי ההסכם בתוקף, הוסכם כי השימוש והבניה חייבים להיעשות כדין. הבניה הבלתי חוקית ופעילות בית הכנסת במבנה בעורף החלקה נוגדים הסכם זה. יתרה מכך, תפיסת החזקה הייחודית של מר מימון ברכוש המשותף מחייבת הסכמה של כל הדיירים. היות והסכמה זו לא ניתנה, היא בגדר הסגת גבול.
   2. הפרת חובה חקוקה, סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין"). לטענתה הפר הנתבע את הוראות החוק הבאות: סעיף 14 וסעיף 31 לחוק המקרקעין, בעניין הגבלת זכויות ובשימוש סביר במקרקעין, הוראות סעיפים 145 – 149 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") בעניין בניה ושימוש בלתי חוקיים, וכן את הוראות סעיפים 2(א) ו 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
   3. מטרד ליחיד, סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין. בהקשר זה מציינת באת כוחה של הנתבעת כי ההפרעה שיסודה בפעילות בלתי חוקית תחשב למטרד גם אם אינה עולה כדי מטרד כמשמעו בסעיף 44 לפקודת הנזיקין. בהפרעה מעין זו, די להוכיח כי היא בגדר אי נוחות בלבד.
   4. עוולת הרשלנות – התובע הוא מחזיק במקרקעין. כמחזיק במקרקעין הוא חב בחובת זהירות. הוא הפר את החובה בכך שביצע בנייה לא חוקית והפעיל בית כנסת ברכוש המשותף. עקב כך גרם נזק. הנזק בא לידי ביטוי בירידה בערך דירתה של התובעת, ובנזק בלתי ממוני בשל הפגיעה בשלוות ביתה.
6. לעניין ההוצאות טוענת התובעת כי יש לחייב את מר מימון בהוצאות. הוצאות אלה כוללות בין השאר 800 ₪ בגין חוות דעת שמאי ו 2,500 ₪ בגין הוצאות לאורך השנים לצורך ייעוץ משפטי, ובכלל זה עריכה של פניות לרשויות בשל הבניה הלא חוקית (ראה סעיף 55.8 לכתב התביעה).

טענות הנתבע

1. לטענת בא כוח הנתבע, דין התביעה להידחות על הסף מהטעמים הבאים:
   1. מחמת התיישנות, שכן המעשים המפורטים בכתב התביעה נעשו מרביתם לפני למעלה מעשרים וחמש שנים. בכלל זה, בניית גרם המדרגות והמחסן.
   2. שיהוי, מניעות והשתק - התובעת המתינה שנים רבות בטרם הגישה את התביעה. אביה של התובעת הסכים מפורשות ו/או מכללא בהתנהגותו, לבניה ולשימוש של מימון ברכוש המשותף, ובכלל זה לבניית המבנה בעורף החלקה ולשימוש בו כבית כנסת. מר מימון שינה את מצבו בהסתמך על התנהגות זו.
   3. מחמת מעשה בית דין – חוזה הפשרה קיבל תוקף של פסק דין.
2. כמו כן, טוען בא הנתבע כי חוזה הפשרה הוא חוזה תקף. לטענתו, הצדדים פעלו בהתאם למוסכם במשך שנות דור. התובעת אינה יכולה להתכחש לתוכנו המוכר לה היטב. החוזה קיבל תוקף של פסק דין. החוזה מחייב את הנתבעת כמי שבאה בנעליו של אביה. יתרה מכך, לחוזה יש תוקף של פסק דין. משכך, הוא תקף גם אם לא נרשם בלשכת המקרקעין.
3. בהתייחס לטענה בדבר הסגת גבול, הבניה ברכוש המשותף אינה מהווה הסגת גבול ולא נגרם לתובעת כל מטרד עקב בנייה:
   1. המדרגות נבנו כדין בשנת 1991, בהתאם לתוכניות שהוגשו לעירייה ואושרו על ידה.
   2. חסימת החלון במחסן דירת אסלן לא נגרמה עקב מחסן דירת מימון הסמוך לו, אלה מדובר בחסימה שביצע אביה של התובעת לפני שנים, מפחד גנבים.
   3. המבנה בעורף החלקה מצוי בגבול החלקה, מנותק מהבית, אטום לחלוטין לרעשים כלשהם.
   4. בעוד שהתובעת מלינה על בניה לא חוקית שביצע מימון, היא מתעלמת מבניה לא חוקית שביצעה בעצמה.
4. בהתייחס לטענה בדבר מטרד ליחיד, טוען הנתבע כי לא נגרם לתובעת כל מטרד. התובעת כלל אינה מתגוררת בנכס. טרם פטירת אביה של התובעת, התגוררו בנכס אביה ושני אחיה הבוגרים. לאחר פטירת האב, מתגוררים בנכס שני אחיה. הוא ממשיך וטוען כי התובעת היא שגורמת מטרד לתובע, שכן, משך שנים רבות היא מפעילה בנכס עסק – מספרה. הפעלת המספרה ללא היתר מהווה מטרד מתמשך.
5. הנתבע טוען עוד כי לא נגרם לתובעת כל נזק, שכן הבניה והשימוש שעושה הנתבע ברכוש המשותף, הם בהתאם לחוזה הפשרה. מכאן כי אין בסיס לטענות התובעת. בכלל זה, אין בפעולות שביצע התובע בכדי להקנות לתובעת פיצוי בגין נזק בלתי ממוני - עוגמת נפש. נהפוך הוא, מי שהסבה נזק בלתי ממוני לנתבע היא התובעת. זאת, בשל ניהול מספרה ללא רישיון ובשל חשיפת בני משפחת התובע לפעילות תחנה לממכר סמים בחצר הבניין, על ידי אחיה של התובעת. בעניין זה הבהיר בא כוח הנתבע כי בכוונת הנתבע להגיש תביעה כנגד התובעת, תוך בקשה לאיחוד הדיון בשני התיקים.
6. לעניין ההוצאות - הנתבע טוען כי אין לחייבו בגין הוצאות משפטיות בגין פניותיה של התובעת לרשויות, שלא בהקשר לניהול המשפט.

דיון

1. על כן, אדרש לסוגיות הבאות:
   1. האם יש לסלק את התביעה על הסף.
   2. מה התוקף והנפקות של חוזה הפשרה.
   3. האם יש להורות על מתן הצווים.
   4. האם זכאית התובעת לפיצוי.

האם יש לסלק את התביעה על הסף

התיישנות

1. כאמור, טוען בא כוח הנתבע, כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות, בשל חלוף הזמן מעת ביצוע המעשים המפורטים בכתב התביעה. בסיכומיו טען בא כוח התובע כי עילת התביעה התיישנה, תוך שהוא מפנה ל ע"א 159/69 מחמוד רשיד אל חג׳ סלאמה נ' פדל רשיד אל חג׳ סלאמה, כג (2) 221 (1969) ו "עא 258/88‏ ‎ ‎משה פיכטנבוים‎ ‎נ' רשם המקרקעין, פ''ד מד(2) 576 (1990).

לטענת באת כוח התובעת, כפי שפורטו בכתב התשובה ועליהן חזרה בסיכומיה, אין תחולה לחוק ההתיישנות לאור ס' 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע כי אין התיישנות על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. לחילופין, אף אם יש תחולה לחוק ההתיישנות, הרי שלפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, ההתיישנות חלה לאחר 25 שנה (ראה עא 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר , נד (3) 487 (2000). לחילופי חילופין, הנזק הנטען נגרם בשל מעשה נמשך, ולפיכך נולדת עילת תביעה חדשה מדי יום.

1. אין מחלוקת כי עילות בגין עובדות שהתרחשו לאחר פטירת אביה של התובעת לא התיישנו, בכלל זה הטענות המתייחסות לבניית המבנה בעורף החלקה והשימוש בו כבית כנסת, המבוססות על עובדות שהתרחשו בשנת 2010.
2. בהתייחס לעובדות שהתרחשו במועד מוקדם יותר, התביעה הוגשה ביום 19.09.12, ועל כן זהו המועד הקובע למניין תקופת ההתיישנות. עילות התביעה המפורטות בכתב התביעה הן מכוח פקודת הנזיקין, בכלל זה עוולות הסגת גבול, הפרת חובה חקוקה, מטרד ליחיד ועוולת הרשלנות. אין די בכך שחלפו למעלה משבע שנים בין היום בו החלה מסכת האירועים המבססת את יסודות עילות אלה, לבין יום הגשת התביעה (ראה סעיפים 5 ו 6 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958). בכדי להכריע בשאלה האם דין התביעה להידחות מפאת התיישנות, נדרש לקבוע מהו היום בו נולדה עילת התביעה, וכן להידרש לשאלה האם עילת התביעה היא מעשה או מחדל נמשך והולך (להלן "עוולה נמשכת").
3. לעניין היום בו נולדה עילת התביעה, נקבע בסעיף 89 לפקודת הנזיקין:

89. לענין תקופת התיישנות בתובענות על עוולות - "היום שנולדה עילת התובענה" הוא אחד מאלה:

(1) מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו מעשה או מחדל; היה המעשה או המחדל נמשך והולך – היום שבו חדל;

(2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע – היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק.

1. בהתייחס לעוולות הרשלנות והסגת הגבול נפסק כי הפרת החובה באופן מתמשך, עשויה להוליד עילה חדשה מדי יום, וההתיישנות תחול על אותו מקטע של עילות מתחדשות אשר ממועד היווצרותן ועד להגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות. ראה בעניין זה פסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 9413/03 אילן אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד סב (4) 525 (2008) (להלן: "עניין אלנקווה"), בזו הלשון:

"כלל הוא, כי בעוולות בהן משמש 'נזק' אחד היסודות, אם המעשה נמשך והולך ויוצר עילות תביעה מתחדשות, תוך גרימת נזק לנפגע מעת לעת, תתפוש ההתיישנות בתום 7 שנים ממועד היווצרות כל עילת תביעה מתחדשת, כאמור. המדובר הוא בארוע עוולתי המצמיח זכויות תובענה מעת לעת, להבדיל מנזק נמשך שמקורו במעשה עוולה חד פעמי (דיני נזיקין, תורת הנזיקין הכללית, מהד' 2 תשל"ז; עמ' 724-5; ע"א 590/67 קלינמן נ' ד"ר מירון, פד"י כב(2), 929. הכלל בדבר מנין ההתיישנות ממועד היווצרותה של כל עילת תביעה נפרדת נקשר בהלכה הפסוקה בהוראות סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין ועוגן במסגרתו (פרשת קלינמן, שם)...

במצב דברים שבו הארוע העוולתי, הכולל מרכיב נזק, הוא ארוע מתמשך המוליד עילות תובענה בזו אחר זו, הכלל הוא כי כל עוד נמשך המצב הפוגעני המתמשך, אין התובענה חסומה, ככל שהיא מתייחסת לעילות תביעה שקמו בזו אחר זו ואשר מבחינת מועד היווצרותן ועד הגשת התביעה הן מצויות עדיין בתוך תחומי תקופת ההתיישנות. כך הוא הדין, גם אם מעשי העוולה הראשונים מצויים כבר מחוץ לתקופת ההתיישנות... ארוע עוולתי נמשך, המוליד עילות תובענה מתחדשות ונזק מתחדש, עשוי להתרחש, בין היתר, בעוולות הרשלנות והסגת הגבול. הפרת החובה באופן מתמשך, עשויה להוליד עילה חדשה מדי יום, וההתיישנות תחול על אותו מקטע של עילות מתחדשות אשר ממועד היווצרותן ועד להגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות. היא לא תחול על אלה שממועד היווצרותן כאמור ועד למועד הגשת התביעה טרם חלפה תקופת ההתיישנות" (שם, פסקה 32).

1. וכן בפסק דינו של כב' השופט עמית בע"א 9292/07 חברות שדמות הדרום בע"מ נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה "שמעונים" (לא פורסם, פסקה 10 לפסק דינו של כב' השופט יצחק עמית, 06.01.2010)

12. יש להבחין אפוא בין אירוע עוולתי נמשך, כגון זה שנדון בעניין אלנקווה, לבין נזק נמשך שמקורו במעשה עוולה חד פעמי כמו במקרה שבפנינו. הקפאת בנייה עשויה להיחשב כאירוע עוולתי נמשך, המוליד עילות תובענה מתחדשות ונזק מתחדש כפי שנקבע בפרשת אלנקווה. כן ראו רשלנות נמשכת עקב מחדל מתמשך של סירוב ליתן היתרי בנייה בע"א 3139/05 כלפון נוה ארזים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (לא פורסם, 31.1.08). דוגמה נוספת לעוולה נמשכת ראו בע"א 590/67 קלינמן נ' ד"ר מירון חרושת כימית בע"מ, פ"ד כב(2) 929 (1968), שם נדונה תביעת רשלנות של עובדת שעבדה במפעל שייצר חומרי חיטוי והדברה. גם העוולה של הסגת גבול, שרכיב הנזק אינו מיסודותיה, היא עוולה נמשכת – ראו ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה להשקעות פרדסנות ומטעים בע"מ נ' מושב בני דרור אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד כז(1) 225 (1972). בדומה, גם העוולה של מטרד נתפסת כעוולה נמשכת – ראו אנגלרד, ברק, חשין, דיני הנזיקין, 724 ה"ש 9 (בעריכת גד טדסקי, תשל"ז)."

עא 9292/07 חברות שדמות הדרום בע"מ נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה "שמעונים" (פורסם בנבו, 06.01.2010)

1. מכאן כי בהתייחס לעוולות הסגת גבול, רשלנות ומטרד, התובעת מנועה מלתבוע נזקים כספיים מעבר לתקופה של שבע שנים שקדמו ליום הגשת התביעה. עם זאת, ההתיישנות אינה חלה על המקטע של העילות אשר ממועד היווצרותן ועד שחדלו חלפו פחות מ 7 שנים מיום הגשת התביעה. ארחיב בסוגיה זו בדיון בעילות אלה בהמשך הדברים.

שיהוי ומניעות

1. לטענת בא כוח מימון, יש לדחות את התביעה מפאת מניעות ושיהוי.
2. ביסוד הדוקטרינה בדבר השתק מכוח מצג (מניעות) ודוקטרינת השיהוי במשפט האזרחי עומדת ההגנה על אינטרס ההסתמכות (ראה ע"א 2483/14 צביקה שלומוביץ נ' בית חנניה מושב עובדים להתיישבות (לא פורסם, ראה פסקאות 31 – 24 לפסק דינה של כב' השופטת ברק ארז, 14.07.16):

מניעות – דוקטרינת המניעות נועדה למנוע תוצאות בלתי צודקות המתחייבות לכאורה על-ידי הדין – על-ידי השתקתם של המתדיינים מלטעון בבית המשפט טענות משפטיות ועובדתיות שהן נכונות כשלעצמן (עניין עזרא, בעמ' 100). לפי עקרון זה, כאשר צד אחד הציג מצג מסוים בפני צד אחר, וזה הסתמך על המצג בתום-לב ובאופן סביר ולכן שינה את מצבו לרעה, עשוי בעל המצג להיות מושתק מלהתכחש לו [...]. במקרים מסוימים, המצג שעליו מבוסס ההשתק יכול להיעשות בדרך של שתיקה. מדובר במצב שבו צד אחד פועל על יסוד הנחה מוטעית, בנסיבות שבהן מוטל על הצד האחר להבהיר לו את העובדות לאמיתן. בבואו לבחון האם להכיר בטענת מניעות במצבים מסוג זה, ובמסגרת כך גם האם הייתה מוטלת "חובת גילוי" על מי מן הצדדים, בית המשפט ישקול, בין היתר, את מיהות הצדדים ואת היחסים ביניהם (פרידמן וכהן, בעמ' 89-88).

שיהוי במשפט האזרחי – במשפט האזרחי, דוקטרינת השיהוי מקנה לבית המשפט שיקול דעת לדחות תביעה שהוגשה בתוך תקופת ההתיישנות כאשר תומכים בכך שיקולי מדיניות חשובים. לצורך כך, בית המשפט ישקול את האינטרסים ההדדיים של בעלי הדין, את מערכת היחסים ומאזן הנזקים ביניהם, את אופייה של הזכות הנתבעת וכן היבטים כלליים של האינטרס הציבורי (ראו: עניין עץ החיים, בעמ' 448-447).

פסיקתו של בית משפט זה התמקדה, בהקשר זה, בשני היבטים: יצירת מצג מצדו של התובע באשר לזניחת התביעה ושינוי מצבו של הנתבע לרעה עקב השיהוי. שיקול נוסף שנזכר בפסיקה הוא התנהלות בחוסר תום לב מצד המשתהה בהגשת התביעה [...] לבסוף, נשוב ונציין כי לנוכח השלכותיה של טענת השיהוי על זכויותיו של התובע נקבע בפסיקה כי טענה זו תתקבל במקרים חריגים בלבד, וכי הנטל שבו צריך לשאת הטוען לסילוק תביעה מחמת שיהוי הוא כבד.

1. בפסיקה נקבעו תנאים מחמירים לדחיית תביעה מחמת שיהוי והשימוש בדוקטרינה זו ייעשה במקרים חריגים בלבד (ראה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, נ"ז (5) 433 (2003).
2. כפי שיובהר בהמשך הדיון, אני סבורה כי באיזון מכלול השיקולים אין בנסיבות המקרה בכדי לחסום את הגב' אסלן מלהביא את העניין לבירור בפני בית המשפט, משיקולי שיהוי ומניעות. יתרה מכך, מחומר הראיות עולה כי אביה של הגב' אסלן הביע מחאה כנגד מעשיו של מר מימון תוך שהוא פונה לרשויות בעניין זה.
3. יחד עם זאת, אין ספק כי בהתייחס לעילות שבבסיסן עובדות הידועות שנים ארוכות, העובדה שהתובעת הגישה את תביעתה בשיהוי ניכר, מחלישה מעוצמתן וממשקלן של טענותיה. בכלל זה טענות בעניין המטרד המתמשך שנגרם לה עקב גרם המדרגות או המחסן, שנבנו לטענתה בשנים 1991 ו 1997. הדעת נותנת כי אילו היה מדובר במטרד כה משמעותי, כפי שטוענת התובעת, היא לא הייתה משתהה שנים בהגשת התביעה. אולם איני סבורה כי יש לראות במקרה זה כחריג המונע מהתובעת מלהגיש את תביעתה אלא להוות שיקול בקביעת סכום הפיצוי, ככל שתוכח העילה.

מעשה בית דין

1. בא כוח התובע ממשיך וטוען כי חוזה הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין הוא מעשה בית דין. על כן, אין התובעת יכולה לתבוע בגין מעשים שבוצעו על ידי הנתבע מכוח החוזה. לטענת באת כוח התובעת, החוזה בוטל על ידי הצדדים, וככל שלא בוטל – הוא הופר על ידי הנתבע.
2. כפי שאפרט להלן, חוזה הפשרה הוא חוזה תקף, שהוראותיו מחייבות את הצדדים. עם זאת, ומאחר שכפי שיובהר בהמשך פסק הדין, אף התובע לא הקפיד על מילוי כל התחייבויותיו על פי החוזה, הוא מנוע מלטעון כי החוזה מהווה מעשה בית דין המשתיק את התובעת.

תוקף ונפקות חוזה הפשרה

1. כאמור, טוענת התובעת כי חוזה הפשרה בין הצדדים אינו תקף עוד. מנגד, טוען הנתבע כי החוזה תקף. אקדים ואציין כי חוזה הפשרה שריר ותקף בין הצדדים.
2. אין מחלוקת כי חוזה הפשרה קיבל תוקף של פסק דין (ראה סעיף 9 לכתב התביעה).
3. כאמור, לטענת באת כוחה של התובעת, חוזה הפשרה בוטל באופן הדדי:

אולם הסכם הפשרה בוטל ע"י הצדדים במפורש או מכללא במשך השנים, כפי שיוסבר להלן, ולכן פג תוקפו ועמו גם זכות השימוש החוזית של הנתבע 1 ברכוש המשותף

(ראה סעיף 12 לכתב התביעה).

1. בהתייחס לחלוקת הרכוש המשותף לשימוש ייחודי של כל אחד מהצדדים, נקבע בסעיף 5 לחוזה הפשרה:

חלוקת השטח בין שני הצדדים תבוצע לפי "סקיצה" (תרשים) מצ"ב ההמהוה [כך במקור[ חלק בלתי נפרד מהסכם זה.

1. שטח החצר חולק לשלושה אזורים, שסומנו ב"תרשים חלוקת החצר בין הדירה העליונה לדירה התחתונה" שצורף כנספח לחוזה הפשרה, כלהלן:

"שטח המסומן ב O השייך לדיירי קומה ב', שטח המסומן ב X השייך לדיירי קומה א', ושטח המסומן ב O + X השייך במשותף לשני הדיירים למטרת שירותי אחזקה בלבד".

1. כאמור, דירת אסלן ממוקמת בקומה הקרקע ("קומה א'" בלשון חוזה הפשרה) ודירת מימון ממוקמת בקומה ראשונה ("קומה ב'" בלשון חוזה הפשרה). חלוקת השטחים בין שתי הדירות מוצגת בבירור בתרשים (ראה נספח נ-25 לתצהיר מימון) ותיאורם להלן:
   1. השטח שייוחד לדירת אסלן משתרע בין קיר הבית הפונה לרחוב ארלוזורוב ובין גבול החלקה הגובל ברחוב ארלוזורוב, ומקיר הבית שבצדו, מפינת הבית ועד לנקודה שסומנה בתרשים כנקודה D, ועד לגבול החלקה הפונה לסמטה. כמו כן, ייוחד לדירת אסלן שטח נוסף, בצורה מלבנית וברוחב קיר המחסן השייך לדירת אסלן, המשתרע מקיר המחסן ועד קיר הבית.
   2. השטח שיוחד לדירת מימון כולל גם הוא שני חלקים. חלק אחד בעורף החלקה, הגובל ברחוב אנילביץ' ובסמטה. חלק שני בצמוד לקיר הבית הגובל בדירת אסלן. חלק זה הוא בעל גאומטריה טרפזית. והוא משתרע מקירות הבית הגובלים בדירת אסלן המסומנים בתרשים באותיות B, C ו D ועד לגבול החלקה הפונה לסמטה. בשטח זה סומן בבירור, בין האותיות C וD בסמוך לקיר הבית הגובל בדירת אסלן, מיקומם של בלוני הגז השייכים לדירת מימון.
   3. בין שני החלקים שייוחדו לשימוש של דירת מימון, הוגדר מסדרון, בעל גאומטריה מלבנית, שראשיתו בשער בגבול החלקה הגובל בסמטה וסיומו במסדרון המצוי בשימוש ייחודי של דירת אסלן, והמקשר בין דירת אסלן ובין המחסן השייך לדירה זו. בחלקו, גובל מסדרון משותף זה בקיר הבית הגובל בדירת אסלן הפונה לעורף החלקה.
   4. כמו כן, נותר בתרשים חלק ללא סימון, המתייחס לכניסה הראשית לבית המובילה לחדר המדרגות המשותף, בו סומנו שעוני המים של העירייה.
2. לטענת בא כוח מימון, הגב' אסלן ממשיכה לתפוש חזקה בחלק שייוחד לה בחוזה. על כן, אין היא יכולה לטעון כי החוזה בוטל.
3. על השימוש בפועל, ברכוש המשותף, על ידי כל אחד מהצדדים, ניתן ללמוד מתיאור הבית המובא בפסק הדין של המפקחת. כך תארה את הבית המפקחת על רישום המקרקעין, בסעיף 23 לפסק דינה:

(3) בחזית הבית קיימות מספר סככות. לדברי התובעת שייכת אחת מהן לבעלי הדירה העליונה משפחת קלמן. מעל אחת הסככות קיים שלט פרסום (נטול כיתוב).

(4) הבית מוקף גדר אבן נמוכה.

(5) בחלק הצפון מזרחי של הבית חצר מרוצפת המצויה בשימוש התובעת [אסלן]. מספר מדרגות מובילות מאותה חצר את דירת התובעת. בחלק הצפון מזרחי של החצר הנ"ל מצויה סככת חניה מקורה בגג אסבסט גלי בצבע אפור.

(7) מזרחית לחצר הנ"ל מעבר לגדר המקיפה את הבית – קיים שביל מרוצף [...]

(8) במרחק של כעשרים מטרים מתחילת השביל קיים שער המוביל לחצר ובה נמצאים בלוני הגז של הנתבע למימון].

[...]

(11) בחצר האחורית של התובעת [אסלן] בנוי מחסן, בצמוד אליו קיים מבנה נוסף המוחזק בידי הנתבע [מימון].

(12) בין חלק החצר המוחזק בידי הנתבע [מימון] לבין חלק החצר המוחזק בידי התובעת חוצצת גדר פח לבנה.

(13) בית הכנסת נמצא בין רחוב אנילביץ לרחוב ארלוזורוב (רחובות מקבילים) והוא ממוקם בחלק הדרומי מזרחי של החלקה (שטח המוחזק בידי הנתבע [מימון]).

דלת בית הכנסת פונה לרחוב אנילביץ'.

[...]

בתוך בית הכנסת מחסן.

1. כך גם אישרה הגב' אסלן בעדותה:

ש. את משקרת לבית המשפט. השטח שמקדימה הוא שטח שכ- 30 שנים רק מ שפ' ברבי [שם נעוריה של הגב' אסלן] עושה בו שימוש, זה היה ההסכם ביניכם לבין משפחת מימון.

ת. או.קיי. יש שימוש.

(פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 58, שורות 30 – 32)

1. מהאמור בתשובת הגב' אסלן בעדותה, ומהתיאור המובא פסק הדין של המפקחת, ברור כי כל אחד מהצדדים עושה שימוש ייחודי בחלק הרכוש המשותף שייוחד לו בחוזה. מכאן כי אין התובעת יכולה מחד גיסא לטעון כי החוזה בוטל, ומאידך גיסא להמשיך ולהפיק הנאה מהוראות חוזה הפשרה המקנות לה שימוש ייחודי בחלק מהרכוש המשותף.
2. מעבר לנדרש, גם בהיבט המשפטי, אין לקבל טענה זו. אין מחלוקת כי חוזה הפשרה קיבל תוקף של פסק דין. נפסק כי במקרה זה, מושתתת הסכמת הצדדים על שני יסודות. האחד, יסוד הסכמי הבא לידי ביטוי בתוכן החוזה שהוסכם בין הצדדים. השני, יסוד שיפוטי הבא לידי ביטוי בפסק הדין שהקנה להסדר תוקף (ראה ע"א 116/82‏‎ ‎עמיקם לבנת‎ ‎נ' יצחק טולידאנו, פ''ד לט(2) 729 (1985)).
3. בעל דין החפץ בביטול פסק דין שניתן בהסכמה, בשל הפרתו על ידי הצד השני, לא די שיודיע לצד השני על ביטול. עליו להגיש תובענה בעניין זה לבית המשפט המוסמך, אשר נתן את פסק הדין. ראה ע"א 4272/91 יוסף ברבי נ' פרדי ברבי, מח (4) 689, 699 (1994):

בעל דין הרוצה לבטל פסק-דין שניתן בהסכמה מחמת פגם בכריתה או בשל הפרתו על-ידי הצד השני, אינו יכול להסתפק במתן הודעת ביטול, אלא עליו להגיש תובענה עצמאית לבית המשפט המוסמך, אשר הינו בית המשפט אשר נתן את פסק הדין. כל עוד לא בוטל פסק הדין, הרי הוא שריר וקיים ואין כוחו נופל מכוחו של פסק-דין אחר.

1. נפסק כי בית משפט לא יבטל בנקל חוזה פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. זאת בשל תכלית החוזה, כחוזה המסיים את הסכסוך בין הצדדים. ראה פסק דינו של השופט תאודור אור בע"א 2495/95‏ בן לולו נ' אטראש ואח'‏, פ''ד נא(1) 577, 593 (1997):

תכונה מרכזית של הסכמי פשרה [...] היא הסופיות שלהם. בשל כך, נקבע בהסכמי פשרה... כי יש בהם הסדר סופי ומוחלט של הסכסוך בין הצדדים. קביעה כזו משקפת את ציפיותיהם של הצדדים להסכמי פשרה [...] יש בכך כדי להצביע על הצורך, בקיומם של טעמים כבדי משקל אשר יצדיקו את המסקנה כי דין ההסכם להתבטל.

1. בענייננו, אף לא נטען כי בוצעה פניה לביטול חוזה הפשרה. על כן, חוזה הפשרה תקף והוראותיו מחייבות את הצדדים. אקדים ואציין כי בהתייחס לפרשנות הוראות החוזה, לא הביאה התובעת עדים על מנת לתמוך בגרסתה. זאת על אף שאחותה של התובעת, חתומה לצד אביה על חוזה הפשרה.

האם יש להורות על מתן הצווים?

1. כאמור, לטענת באת כוחה זכאית הגב' אסלן כי יינתן צו המורה על סילוק ידו של מימון מהרכוש המשותף בעילה של הסגת גבול, סעיף 29 לפקודת הנזיקין, שכן חוזה הפשרה שהתיר לו שימוש ייחודי בחלק הרכוש המשותף בוטל. ככל שיקבע בית המשפט כי החוזה בתוקף, מביאה באת כוח אסלן שתי טענות חליפיות:
   1. הראשונה, כי תפיסת החזקה הייחודית של מר מימון בחלק הרכוש המשותף, עליו הוסכם בחוזה הפשרה, מחייבת הסכמה של כל הדיירים. לטענתה, הסכמה זו לא ניתנה.
   2. השנייה, בהתבסס על התנאי בחוזה הפשרה ולפיו השימוש והבניה חייבים להיעשות כדין, טוענת באת כוח אסלן כי הבנייה שבוצעה על ידי מימון לא בוצעה כדין.
2. משקבעתי כי חוזה הפשרה בתוקף, מתייתר הדיון בעילה של הסגת גבול מתוקף סעיף 29 לפקודת הנזיקין, ועל כן אפנה ואבחן את שתי הטענות שהובאו לחילופין. במאמר מוסגר אציין כי ההגנה הנזיקית מכוח פקודת הנזיקין, מוגבלת לבעל הזכות להחזקה מידית במקרקעין. ראה רע"א 5058/99 אילנה כספי נ' מנחם דויטש עו"ד , נה (4) 529, 537 (2001). הגב' אסלן אינה זכאית להחזקה מידית בחלק הרכוש המשותף בו מחזיק מר מימון. על כן, אינה זכאית לסעד מתוקף העילה שבפקודת הנזיקין.

אין ליתן צו המורה על סילוק ידו של התובע מהרכוש המשותף מטעם של אי הסכמת הדיירים

1. כאמור טוענת באת כוח אסלן, כי אין תוקף לחזקה הייחודית של מר מימון בחלק הרכוש המשותף שהוקצה לו על פי החוזה, בהיעדר הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף בעניין זה.
2. יש קושי בהעלאה של טענה ולפיה לא ניתנה הסכמה של בעלי הדירות שאינם צד להליך זה, להחזקה הייחודית אותה קבעו הצדדים בחוזה הפשרה, בעוד הגב' אסלן תופשת חזקה ייחודית בשטח שהוקצה לה מתוקף אותו חוזה.
3. חוזה הפשרה, ככל הנוגע לשימוש הייחודי של כל אחד מהצדדים בחלק אחר של הרכוש המשותף, כמוהו כהסכם שיתוף שערכו בעלי הדירות. לעניין תוקפו של חוזה המסדיר שיתוף במקרקעין אך לא נרשם בלשכת המקרקעין, ראה רע"א 9097/12 אנושי יונה נ' לידיה שועה (לא פורסם, פסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט עוזי פוגלמן, 15.01.2014) (להלן: עניין "אנושי"):

שאלת תוקפו של הסכם שיתוף שלא נרשם כלפי אדם שידע עליו, ופרשנות סעיף 29(א) לחוק המקרקעין בעניין זה, היא אכן שאלה שניתן למצוא בה דעות לכאן ולכאן בפסיקה ובספרות (ראו: ת״א (מחוזי י-ם) 193/75 אשורי נ׳ הלוי, פ״מ תשל״ח (1) 32 (1988); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 213-212 (1997) (להלן: ויסמן-בעלות ושיתוף); מיגל דויטש קניין כרך א' 572-569 (1997)). עם זאת, שאלה זו אינה טעונה הכרעה בנסיבות הבקשה דנן (השוו: רע"א 8267/07 סאמר נ' סאמר (14.10.2007)). בעניינו, גם אם נניח לטובת המבקשים כי מדובר בהסכם המקנה לצדדים לו (עוביידי והמשיבה) זכויות אובליגטוריות בלבד ואינו קובע זכויות קנייניות, אין בכך כדי לסייע להם. בית משפט השלום קבע כממצא שבעובדה כי המבקשים היו מודעים להתחייבותו של עוביידי כלפי המשיבה, ואף נהגו על-פיה לאורך שנים רבות, ולכן הם מושתקים מלטעון נגדה בשלב זה.

1. על כן, אפנה ואבחן האם הוכח כי בעלי הדירות שאינם צד להליך זה, מודעים להתחייבות בין הצדדים בעניין ייחוד החלקים מהרכוש המשותף. מעדותו של מר מימון, שלא נסתרה, עולה כי בדומה לחלוקה המוסדרת בחוזה הפשרה בין הצדדים ומתייחסת לחלק המזרחי של החלקה, קיימת חלוקה דומה גם בין שני בעלי הדירות הנוספים בבית המסדירה את השימוש בחלק המערבי של החלקה:

ש. נשאלת לגבי השכנים. השכנים חילקו את השטח ביניהם כפי שאתם חילקתם.

ת. כן. בגוש כפי שהסברתי ישנם 4 דיירים, שמחולקים לשנים: הצד הימני זו משפ' קלמן בקומה הראשונה ומשפ' עטיה. בין משפחת קלמן למשפ' עטיה יש חלוקה של השטח. משפ' קלמן קיבלה שהיא קומה ראשונה את החזית, זה ההסכם שעשו ביניהם ויש להם זכות שימוש ייחודית בחזית למעט סככה שנותרה במשפחת עטיה שהם בקומה שניה. זה הסכם שהם עשו. אבל למשפ' קלמן התירו השכנים פתיחת דלת אחורית לחצר מאחורה.

1. ניתן למצוא תימוכין לעדות זו בתיאור הבית המובא בפסק דינה של המפקחת שהובא לעיל, ובדוח השמאי מטעם הגב' אסלן. בשני המקרים, מתואר שימוש ייחודי שנעשה על ידי בעלי הדירות שאינם צד להליך זה, בחלק המערבי של הרכוש המשותף. בין אם מדובר באחת משלוש הסככות בחזית החלקה הפונה לרחוב ארלוזורוב הנזכרת בפסק הדין של המפקחת, ובין אם מדובר בחצר כפי שמציין השמאי מטעם אסלן.
2. בהתייחס לנטל הבאת הראיות, על הגב' אסלן, כתובעת, להביא ראיות מספיקות על מנת לעמוד בנטל השכנוע. זאת, בעוד על הנתבע, מר מימון, להוכיח את העובדות שבבסיס טענות ההגנה שלו. מכאן כי על הגב' אסלן מוטל להוכיח את הטענה ולפיה השכנים לא נתנו את הסכמתם לייחוד החלקים ברכוש המשותף, בחלקה המזרחי של החלקה. ראו בעניין זה ע"א 7456/11 מוריס בר נוי נ' מלחי אמנון (לא פורסם, פסקה 14 לפסק דינו של כב' השופט יורם דנציגר, 11.04.2013).
3. אוסיף ואציין כי בעוד הגב' אסלן לא הייתה מעורבת בגיבוש חוזה הפשרה, אחותה סייעה בידי אביה בעניין זה והיא אף חתומה על החוזה. מכאן כי האחות, יכולה הייתה לשפוך אור על עניין ההסכמות ככל שנתנו על ידי בעלי הדירות בעת כריתת החוזה. הגב' אסלן לא זימנה את האחות לעדות, כך גם לא זומנו לעדות בעלי הדירות שאינם צד להליך זה. יש ללמוד מכך כי היה בעדויותיהם של עדים אלה בכדי לפגוע בגרסת כל אחד מהצדדים. ראה לעניין זה רע"א 7933/15 רונאל פישר נ' רינת מילוא תמיר (לא פורסם, פיסקה ח' לפסק דינו של כב' המשנה לנשיאה אליקים רובינשטיין, 13.12.2015) (להלן: עניין "פישר"):

טענת המבקש נשענת על ההלכה הותיקה [...] לפיה צד להליך שנמנע מהבאת עד או ראיה רלבנטיים – רואה זאת בית המשפט כראיה כנגדו [...] הלכה זו יסודה בנסיון החיים ובשכל הישר: הרוצה לשכנע בטענותיו, וישנן ראיות העשויות לסייע בכך – יופיעו הראיות מייד.

1. הצדדים לחוזה הם בעלי הזכויות בשתיים מתוך ארבע דירות ואין מדובר בהסכם שיתוף בין בעלי הזכויות בכל הדירות בבית המשותף. עם זאת, הוכח כי בין בעלי הזכויות בשתי הדירות הנוספות קיימת חלוקה דומה בחלק הנותר של הרכוש המשותף. על כן, ניתן להקיש מעניין אנושי ולקבוע כי כל בעלי הדירות בבית מודעים להקצאת חלקים מהרכוש המשותף להחזקה ייחודית של כל אחד מהם, והם אף נוהגים כך לאורך שנים. על כן הם מושתקים מלטעון כנגד הסכמה זו. בוודאי שהדברים נכונים בהתייחס לגב' מימון, אשר אין מחלוקת כי היא מודעת לתוכנו של חוזה הפשרה, שקיבל ההסכם תוקף של פסק דין, ואשר מפיקה בעצמה הנאה משימוש ייחודי שהיא עושה על פי אותו חוזה פשרה.
2. על כן אין להורות על סילוק יד. דין עילת התביעה המושתת על הסגת גבול להידחות.

יש ליתן צו המורה על הריסה של גרם המדרגות, המבנה בעורף החלקה והמחסן שבתחומו

1. על פי הטענה הנוספת, אותה הביאה באת כוחה של הגב' אסלן כתמיכה בדרישתה למתן צו הריסה, מר מימון לא עמד בהסכמות שבחוזה הפשרה. בעוד שהוסכם כי הבניה והשימוש ייעשו כדין, הבנייה שבוצעה על ידי מימון לא בוצעה כדין, ועל כן יש להורות על הריסת המבנים. למול טענה זו, טוען מר מימון כי פעל על פי חוזה הפשרה. על כן, אפנה ואבחן את ההסכמות הנובעות מלשון חוזה הפשרה.
2. בסעיף 13 לחוזה הפשרה קבעו הצדדים כי עבודות הבנייה יבוצעו כדין. יתרה מכך, הם התחייבו כי לא תהיה להם התנגדות לעבודות אלה:

כל צד רשאי לבנות ו/או לשנות כדין בחלק הלא משותף, בהתאם לחלוקה בתרשים ולצד האחר לא תהיה התנגדות לכך בעתיד.

1. מלשון הסעיף ניתן ללמוד כי ניתנה הסכמה הדדית, מראש, לכל פעולה של בנייה או שינוי ובלבד שתבוצע כדין.
2. מעבר להסכמה הכללית שבסעיף 13 לחוזה הפשרה נתנו הצדדים הסכמה מפורשת לשתי סוגיות. האחת, בנייה של גרם מדרגות על ידי מר מימון. השנייה, בסעיף 12 לחוזה, מתייחסת למתן הסכמה לעבודות בנייה ושינויים שבוצעו בדירת אסלן, קודם לחוזה.
3. בהתייחס לבנייה של גרם המדרגות הוסכם בסעיפים 6א ו 6ב לחוזה הפשרה:

התובע [הכוונה לאביה של הגב' אסלן] מתחייב להרשות לנבתעים (דיירי קומה ב') לבנות מדרגות ביטון נפרדות לבית / לדירה כאשר המדרגות יהיו בין הנקודות a,b,c,d המסומנות בתרשים המצ"ב. והירידה תהיה ישירות לשטח הנתבעים.

בסעיף 9 לחוזה הפשרה נקבע :

התובעים [הוריה של הגב' אסלן] נותנים את הסכמתם לנתבעים [בני הזוג מימון] להקים מדרגות ומצהירים בזאת שלא יהיו להם [הוריה של הגב' אסלן] בעתיד תלונות בעניין המדרגות. זאת ועוד: הנתבע [מר מימון] מתחייב שלא להקים שום מבנה או נטיעות למינהם ליד החלון פרט להתקנת המדרגות והגג הקיים.

1. מכאן כי הוריה של הגב' אסלן, נתנו הסכמה מפורשת ולפיה רשאי מר מימון לבנות גרם מדרגות, מדירתו לחלק הרכוש המשותף שייוחד לו. זאת תוך שהם תוחמים את השטח בו יוקמו המדרגות לשטח שסומן בנספח לחוזה באותיות a,b,c,d , ומסייגים כי פרט להתקנת המדרגות והגג הקיים, לא יקים מר מימון שום מבנה או נטיעות ליד החלון.

בשולי הדברים אציין כי מתרשים שערך השמאי מטעם מימון עולה כי בפועל המדרגות נבנו תוך חריגה משמעותית מהשטח שסומן, ובמקום שיובילו לשטח שייוחד למימון הסמוך לקירות הבית הגובלים בדירת אסלן, הן מובילות לשטח שיוחד למימון הגובל בגבולות החלקה עם רחוב אנילביץ' והסמטה. עם זאת, איני נדרשת לעניין זה, שכן טענה זו כלל לא הועלתה.

1. על אף שאין בסעיפי חוזה הפשרה המתייחסים לעניין המדרגות, אזכור מפורש של תניה ולפיה ביצוע העבודות יהיה כדין, מובן שזו כוונת הצדדים. אם לא כן, היה מדובר בתניה שתוכנה הוא בלתי חוקי, ועל כן, בטלה, סעיף 30 חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
2. מכאן, ההסכמה לבנייה כדין שבחוזה הפשרה:
   1. מתייחסת לגרם המדרגות, המבנה בעורף החלקה והמחסן שבתחומו.
   2. היא הסכמה המחייבת את הגב' אסלן, כאחת מבין שלושה בעלי הדירות שבבית המשותף, אשר מר מימון נדרש לקבל את הסכמתם לצורך בנייה ברכוש המשותף.
   3. אין ההסכמה מחייבת את מי שאינו צד לחוזה הפשרה.
3. הדבר ממקד את הדיון המתייחס למילוי הדרישה החוזית "כדין", בשתי שאלות:
   1. האם התקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות לביצוע עבודות הבנייה ברכוש המשותף, כנדרש בחוק המקרקעין.
   2. האם עבודת הבנייה שבוצעו על ידי מר מימון בוצעו מתוקף היתר, כנדרש בחוק התכנון והבנייה.
4. אפנה ואבחן שתי שאלות אלה.

האם התקבלה הסכמה של בעלי הדירות בבית, לביצוע עבודות הבנייה, כנדרש בחוק המקרקעין?

1. על מנת להכריע בעתירה לצו המורה על הריסת המבנים, יש לבחון האם התקבלה הסכמה של בעלי הדירות בעניין זה, כנדרש בחוק המקרקעין. כאמור, היות ומדובר במקרקעין מוסדרים, חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, אינו חל על תביעות לקיום זכות במקרקעין. ראה סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין.
2. בנסיבות בהן בעל דירה בבית משותף, בנה ברכוש המשותף ללא שקיבל את ההסכמה הנדרשת בחוק, מקנה חוק המקרקעין זכות לדרוש סילוק יד. ראה רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון, נה (1) 199 (1999) (להלן: עניין "רוקר"). ראה באותו עניין גם פסקה 8, לפסק דינו של בית המשפט המחוזי ב ע"א (ת"א) 2648/02 ל. ד (חסויה) נ' מזרחי צבי (לא פורסם, 21.09.2008).
3. בעניין רוקר, הוגשה תביעה לסילוק יד כנגד בעלי דירה בבית משותף, אשר בנו ברכוש המשותף ללא הסכמה של בעלי הדירות כנדרש בחוק המקרקעין. בנסיבות אותו מקרה, הוחל בביצוע עבודות הבנייה על פי היתר בנייה שניתן כדין. על אף זאת, ניתן צו המורה על הריסה. בית המשפט העליון, ביושבו כערכאת ערעור, הותיר בית המשפט על כנו את צו ההריסה.
4. באותו עניין נפסק, כאמור בפסק דינו של כב' השופט טירקל, כי זכות הקניין ברכוש המשותף מקורה בהסדר שבחוק המקרקעין לעניין בתים משותפים. בית המשפט הבהיר כי אין בכך בכדי לגרוע מזכות לפיצויים או מכל תרופה או סעד אחר על פי דין (ראה עניין רוקר, בעמוד 237). בהתייחס לשיקול הדעת של בית המשפט, בבואו להורות על הריסה בנסיבות אלה, הובהר כי היות ומדובר בזכות שבדין, האפשרות להגבילה היא רק מכוח הוראות דין אחר, בכלל זה סעיף 14 לחוק המקרקעין וסעיף 39 לחוק החוזים.
5. בהתייחס לבניית המבנה בעורף החלקה והמחסן שבתחומו

בהתייחס למבנה בעורף החלקה והמחסן שבתחומו, קבעה המפקחת על רישום המקרקעין כי לא הוכחה הסכמה של כל בעלי הדירות לבנייה. כאמור, אין הנתבע חולק על קביעה זו, שניתנה מתוקף סמכותה העניינית של המפקחת. ראה התייחסות לעניין המבנה בעורף החלקה, שיועד על ידי מר מימון לפעילות בית כנסת, בסעיפים 62 ו 65 לפסק דין המפקחת. התייחסות לעניין המחסן שבתחומו מובאת בסעיפים 53 – 54 לפסק הדין.

1. בהתייחס לבניית גרם המדרגות

בהתייחס לגרם המדרגות, מבוססת קביעת המפקחת על פרשנות חוזה הפשרה. קביעה זו נתנה מתוקף סמכותה שבגררה. ראה סעיף 44 לפסק דין המפקחת. אין ללמוד מההסכמה המפורשת של הוריה של הגב מימון בחוזה הפשרה לבניית גרם המדרגות, על הסכמה של בעלי הדירות, שאינם צד לחוזה הפשרה, בעניין זה. כך גם, אין ללמוד על הסכמתם מההסכמה בדבר ייחוד חלקים מהרכוש המשותף לשימוש ייחודי, הנהוגה בין כל בעלי הדירות בבית המשותף לאורך שנים. כפי שצוין לעיל, הן הגב' מימון והן מר אסלן לא זימנו לעדות את בעלי הדירות שאינם צד להליך זה, דבר המלמד כי היה בעדותם בפי לפגוע בגרסתם, ראה עניין פישר. מכאן כי לא הוכחה הסכמה של כל בעלי הדירות לבנייה.

1. בהתייחס להסכמת בעלי דירות לעבודות בניה ברכוש המשותף

כאמור, לא הוכחה הסכמה של בעלי הדירות לעבודות הבנייה כנדרש בחוק המקרקעין, ומכאן כי בנייה זו בוצע בניגוד לדין.

מעבר לנדרש, ניתן ללמוד על העדר ההסכמה לעבודות הבנייה מפסיקת בית המשפט אליה הפנתה באת כוחה של הגב' אסלן. בעניין זה, הפנתה באת כוח אסלן לע"א 5043/96 נחמיה גלמן נ' עזרא הררי-רפול , נד (3) 389, 394 (2000) (להלן: עניין "גלמן"). באותו עניין נדרש בית המשפט לשאלה האם ההיתר שניתן לבעל דירה בתקנון בית משותף לבנות על הגג, מהווה גם הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של בניין, מעבר לנדרש לבניה של קומה אחת. נפסק כי ההיגיון הכלכלי מביא לפרשנות ולפיה ההסכמה המתייחסת אך ורק לאחוזי הבניה בשטח הגג - בנייה של קומה אחת. בעניין זה, הוסיף בית המשפט וקבע:

גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף, ושלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין שהמדובר בזכות ברכוש משותף ובין שמדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש.

(ראה עניין גלמן, בעמוד 394)

1. בדומה להסכמה המתייחסת לשטח התחום של גג המבנה שנדון בעניין גלמן, ההסכמות ההדדיות שנתנו על ידי מר מימון ואביה של הגב' אסלן הן הסכמות מפורשות לבנייה כדין בשטח שייוחד לכל אחד מהצדדים, ולא מעבר לכך. אין תוקף להסכמה זו בהינתן שהבנייה בוצעה שלא כדין. כך גם אין הסכמה זו מחייבת את בעלי הדירות שאינם צד לחוזה הפשרה ולהליך זה, אשר על פי חוק המקרקעין נדרש היה לקבל את הסכמתם.
2. אפנה לע"א 8978/07 זכריה ארגוב נ' מרדכי בן שלום (לא פורסם, 19.10.2009) (להלן: עניין "ארגוב"). באותו עניין, נדונו טענות הדדיות של שניים מדיירי בית משותף בדבר בנייה שבוצעה ברכוש המשותף, שלא כדין, תוך חריגה מהיתר. בדומה לענייננו, כל אחד משני הדיירים, ביצע את עבודות הבניה בחלק החצר שהיה מצוי בשימושו הייחודי שנים רבות, על אף שלא הוצגה החלטה של בעלי הזכויות בכל אחת מארבע דירות שבאותו הבניין לייחוד השימוש (ראה עניין ארגוב, פסקה 9 לפסק דינה של כב' השופטת אסתר חיות). בעניין ארגוב נפסק כי יש להורות על הריסה של כל המבנים שנבנו שלא כדין, תוך שהוא מבטל הבחנה שביצע בית המשפט המחוזי, בין בנייה שבוצעה על ידי דייר אחד, לבין בנייה שבוצעה על ידי רעיהו.
3. בענייננו, בדומה לעניין ארגוב, ההסכמה שהוכחה בהתנהגות כל בעלי הדירות מתייחסת לשימוש ייחודי בחלק אחר של הרכוש המשותף, ולשימוש זה בלבד. כפי שנפסק בעניין ארגוב, אין לראות בשימוש זה, כהסכמה מפורשת של בעלי הדירות שאינן צד להליך זה, גם לעניין הבנייה.
4. זאת ועוד, מר מימון יכול היה לבסס את טענת ההגנה בדבר ההסכמה לבנייה, על ידי זימונם לעדות של בעלי הדירות. אך כאמור, הוא בחר שלא לזמנם.
5. על כן, הבניה בוצעה ללא הסכמה של כל בעלי הדירות. זאת, בניגוד להסכמה הנדרשת בחוק המקרקעין, ומכאן שבוצעה ללא כדין.
6. על בסיס הפסיקה שפורטה לעיל, יש ליתן צו המורה על סילוק המבנים שנבנו ללא הסכמה של בעלי הדירות, מכוח הוראות חוק המקרקעין.

האם עבודת הבנייה שבוצעו על ידי מר מימון, בוצעו מתוקף היתר כנדרש בחוק התכנון והבנייה?

1. יצוין כבר בפתח הדברים כי השאלה כלל לא עולה בהתייחס לעבודות להכשרת המחסן והסככה כמבנה בעורף החלקה, אותו ייעד מר מימון לפעילות בית כנסת. אין חולק כי המבנה נבנה ללא היתר, וכי בקשה שהגיש מר מימון בדיעבד למתן היתר למבנה ולייעודו, נדונה בישיבת הוועדה המקומית ביום 06.10.14 אך לא אושרה.
2. מכאן יש להידרש לשאלה האם יתר עבודות הבנייה בוצעו בהיתר.
3. התייחסות לעניין היתרי הבנייה שניתנו מובאת בחוות דעת השמאים מטעם הצדדים. כך לפי השמאי מר יעקב שפיר מטעם התובעת:

היתר בניה לתוספת עליית גג בשטח של 20.07 לדירה קיימת של 118.72 ההיתר ניתן ליהושע מימון. לא נמצאו היתרי בניה לבית הכנסת ולגרם המדרגות

(ראה סעיף 10.5 לדוח השמאי).

השמאי שפיר נשאל לגבי טיב הבירור שערך, עליו ביסס קביעה זו, וכך השיב:

חקירה חוזרת לב"כ התובעת:

ש. צוין כאן נושא של חריגות בניה של עדינה. האם כשאתה מתייחס לחריגות הבניה של עדינה האם הדברים נבדקו בעירייה.

ת. לא. לעירייה וביקשתי היתר לבניה של שני הבתים האלה, ומה שהוגש לי זה מה רשום פה. לא הוצגו לי שום היתרי בניה נוספים.

ש. האם ביקשת.

ת אני ביקשתי לגבי שני הבתים וזה מה שהוצג לי.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 57, שורות 24 – 29)

למסקנה דומה הגיע גם השמאי מר לב מיטלמן מטעם הנתבע:

בתיק הבניין נמצא היתר בניה מס' 2642, מ 10/03/92, ותוכנית הגשה חתומה, מותר תוספת חדר ושירותים בעליית – גג בשטח כ 20 מ"ר.

מכאן כי אין מחלוקת בין השמאים מטעם התובעת ומטעם הנתבע, כי אין בתיק הבניין היתרי בנייה, מעבר להיתר הבנייה המתייחס להרחבה של דירת מימון.

לא נעלמו ממני טענות שני הצדדים ולפיהן ניתנו במהלך השנים היתרי בנייה, מעבר למצוין בחוות דעת השמאים. כדוגמה בהקשר זה, אציין את עניין ההיתר לסככת הרכב השייכת לדירת מימון. כך הצהירה בעניין זה הגב' אסלן, ראה סעיף 15 לתצהיר:

בחודש ספטמבר 2010 [...] החל מימון בבנית מבנה בלוקים גדול, במקום בו עמדה עד אז סככה לרכב אשר בגינה קיבל היתר בניה ביום 02.06.92 ובמקום המחסן הבלתי חוקי של מימון המוזכר לעיל

העתק מהיתר הבניה של הסככה צורף כנספח ז-1 לתצהיר אסלן. מעיון בנספח עולה כי הוא נושא חותמת של עיריית לוד – אגף ההנדסה – רישוי בניה מיום 29.06.92. בהתייחס לאותה סככת רכב, כותב השמאי מטעם מימון כי בתיק הבניין נמצאה תכנית הגשה לא חתומה, מיום 29.06.92, להקמת סככה לרכב בעורף בשטח כ 12 מ"ר.

על פי התשריט שצורף לבקשה, מדובר בסככה הממוקמת בפינת החלקה הסמוכה לסמטה ולרחוב אנילביץ', במקום בו התקין הנתבע את המבנה בעורף החלקה, זאת בהתאמה לסעיף 15 בתצהירה של הגב' אסלן שהובא לעיל. עם זאת, בעוד שהמסמך נחזה לגב' אסלן כהיתר בנייה, מחוות דעת השמאי מטעם מימון עולה כי לא מדובר בהיתר אלה בתוכנית הגשה לא חתומה.

על כן, על אף טענות הצדדים לפיהן ניתנו היתרי בניה במהלך השנים, בהיעדר התייחסות בחוות דעת השמאים מטעמם לטענות ולמסמכים אותם הציגו בהקשר זה, אין אלה לקבוע כי לא הוכח קיום היתרי בנייה מעבר למצוין בדוחות השמאים.

1. מכאן כי הבניה בוצע ללא קבלת היתר בניה, תוך הפרה של הוראות חוק התכנון והבנייה. על כן, בוצעה שלא כדין.

האם יש להורות על הריסה, מכוח עילת הפרת חובה חקוקה?

1. בכתב התביעה, נטען כי הנתבע הפר חובה חקוקה, סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין"). בכלל זה נטען כי הפר את הוראות החוק הבאות:
   1. הוראות חוק המקרקעין. בכלל זה סעיף 14 וסעיף 31 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") בעניין בהגבלת זכויות ובשימוש סביר במקרקעין, והוראות סעיפים 2(א) ו 2(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין.
   2. הוראות סעיפים 145 – 149 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") בעניין בניה ושימוש בלתי חוקיים.
2. כאמור לעיל, בהעדר הסכמה של בעלי הדירות בבית משותף לביצוע עבודות בניה ברכוש המשותף, ניתן להעניק סעד של הריסה. על כן, מתייתר הדיון בהפרת חובה חקוקה שבחוק המקרקעין. אפנה ואבחן את הטענות המתייחסות להפרת הוראות חוק התכנון והבנייה.
3. לטענת ההתיישנות

התובעת מבקשת צו הריסה של גרם המדרגות והמחסן שנבנו בשנות התשעים, והמבנה בעורף החלקה שנבנה בשנת 2010. מכאן השאלה, מתי היה בידי התובעת "כוח תביעה" בעילה של הפרת חובה חקוקה. ככל שעילת התביעה נוגעת למעשה הבנייה עצמו, התגבשה עילה בעוולת הפרת חובה חקוקה כבר בסמוך לתחילת עבודות הבנייה.

בהתייחס לעבודות הבנייה של המחסן וגרם המדרגות, עילת התביעה ככל שהעילה מתייחסת למעשה הבנייה עצמו, התיישנה. עם זאת, כפי שיובהר להלן, אין כך הם פני הדברים בהתייחס לשימוש במבנים אלה.

במישור הפלילי, עבירת השימוש ללא היתר היא עבירה נמשכת, וניתן להגיש בגינה בכל עת כתב אישום. זאת כל עוד השימוש לא הופסק, ולחילופין ניתן היתר כדין. ראה ע"א 7210/01 עיריית נתניה נ' עזבון המנוחה רחל גלמובצקי, פ"ד נח(5) 34 (2004). ברע"פ 8986/06 אפרים סוזה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (לא פורסם) קבע כב' השופט ס. ג'ובראן:

לשון הוראת סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה קובעת באופן ברור וחד-משמעי כעבירה גם את השימוש במבנה שנבנה לא היתר, זאת בנוסף לבניית המבנה עצמו ללא היתר. משמע, הוראת סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה כוללת בחובה שתי עבירות נפרדות, אשר האחת נוגעת לביצוע העבודה והאחרת נוגעת לשימוש הנעשה במקרקעין. מכך עולה, כי עבירת השימוש ללא היתר הינה עבירה נפרדת, העומדת בפני עצמה ולכן הגם שפעולת הבנייה ללא היתר מתיישנת, עבירת השימוש החורג כעבירה נמשכת עומדת לחובתו של המשתמש ללא היתר במקרקעין. לפיכך, אין לומר, כי עבירת השימוש נבלעת בעבירת הביצוע של הבניה בהיותה "עבירה משנית" בלבד לעבירת הבניה ללא היתר."

הדברים מתייחסים למישור הפלילי, אך ניתן להסיק מהם לסוגיית ההתיישנות בענייננו. על אף שעילת התביעה הנובעת מהבניה התיישנה, לא כן העילה הנובעת מהשימוש במבנה שנבנה ללא היתר.

כאמור בדיון בסוגיית ההתיישנות שהובא בפתח הדברים, ההתיישנות אינה חלה על המקטע של העילות בגין השימוש בגרם המדרגות והמחסן, אשר ממועד היווצרותן חלפו פחות מ 7 שנים מיום הגשת התביעה.

1. יסודות עוולת הפרת חובה חקוקה

על מנת להוכיח את עוולת הפרת חובה חקוקה, יש להוכיח חמישה יסודות, ראה ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 139 (1982):

• 1. חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק.
  2. החיקוק נועד לטובתו או להגנתו של הניזוק.
  3. המזיק הפר את החובה המוטלת עליו.
  4. ההפרה גרמה לניזוק נזק.
  5. הנזק אשר נגרם הוא מסוג הנזק אליו נתכוון החיקוק.

ככל שיוכחו יסודות העוולה, זכאי מי שבוצעה כלפיו העוולה לסעדים הקבועים בסעיף 71 לפקודת הנזיקין. בכלל זה ציווי זמני או קבוע, שיכול שיהיה צו עשה, או צו לא – תעשה, ראה סעיף 72 לפקודת הנזיקין.

1. חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק

בהתייחס לטענה בדבר הפרה של הוראות סעיפים 145 149 לחוק התכנון והבנייה, בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, נאסר על ביצוע עבודה כלשהי בבניין בלא היתר מהרשות המקומית למעט שינוי פנימי בדירה.

אין מחלוקת כי בניית המדרגות, המחסן, הסככה והמבנה שהוקף על בסיסם הן פעולות המחייבות היתר על פי סעיף 145 בחוק התכנון והבנייה.

1. החיקוק נועד לטובתו או להגנתו של הניזוק

ביצוע עבודות בניה על פי היתר הוא חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק. נפסק כי הוראות חוק התכנון והבנייה נועדו, מעבר להגנת האינטרס הציבורי, גם לטובתו או להגנתו של הפרט, ראה ע"א 416/58 נאצר עיסא ג'דעון נ' סאלם כליל סלימאן , יג 916, 923 (1959).

הפרות של דיני התכנון והבניה, בין אם מדובר בבנייה ללא היתר, מכוח היתר שאינו חוקי, או בניגוד לתכנות המתאר, הוכרו בפסיקה כמהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה. ראה ר"ע 62/83 ברוך בעל טכסא נ' רחל גונן פ"ד לח(1) 281 (1984)) (להלן: עניין "גונן"). בתא (י-ם) תא (י-ם) 9403-07 הרב יצחק רלב"ג נ' מאזן דוויק (לא פורסם, 25.05.2012) נפסק כי החובה החקוקה – האיסור לבנות בלא היתר כדין, נועדה גם לטובתו של בעל הנכס או בעל המקרקעין עצמו בו מתבצעת העבודה על ידי המחזיק. באותו עניין, נתן בית המשפט המחוזי בירושלים צו המורה למחזיקים במקרקעין להרוס בנייה שבוצעה בניגוד לחוק התכנון והבנייה, מכוח עוולת הפרת חובה חקוקה, סעיף 63 לפקודת הנזיקין:

מסקנתי היא, איפוא, כי התובעים הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם במישור האזרחי, כי הנתבעים עוולו כלפיהם על-פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין.

על יסוד האמור, הנני מורה לנתבעים להרוס את תוספות הבנייה של שתי הקומות במרכז הנכס שנבנו על ידם וכן להימנע מביצוע של עבודות בניה ופיתוח כלשהן בנכס. הנתבעים יבצעו את ההריסה לא יאוחר מיום 2.9.12.

ראה בעניין זה גם את החלטות בית המשפט המחוזי בע"א (י-ם) 2499/01 בן ברוך אביטל נ' קשפיצקי אסתר ז"ל (לא פורסם, 21.03.2002) ובת"א (ת"א) 2113-04 ציפורה אשכנזי נ' מאיר חג'ג' (לא פורסם, 03.11.2014).

מכאן כי ככל שהבניה בוצעה ללא היתר, המזיק הפר את החובה המוטלת עליו. בנסיבות אלה קמה לתובעת עילת תביעה בהפרת חובה חקוקה, בגין הפרה של הוראות סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, המקנה לתובעת סעד של "השבת המצב לקדמותו" בעילה זו.

1. האם הפר הנתבע את הוראות התכנון והבנייה

כמפורט בדיון שהובא לעיל, הוכח כי הנתבע הפר את הוראות חוק התכנון והבנייה, וכי העבודות לבניית המבנים אשר להריסתם עותרת התובעת, נבנו ללא היתר כדין.

1. בהתייחס לנזק הנטען

העוולה של הפרת הוראה חקוקה דורשות קיומו של נזק כחלק מיסודות העילה. המונח "נזק" מוגדר בפקודת הנזיקין:

"אובדן חיים, אובדן נכס, נוחות, רווחה, רווחה גופנית, או שם טוב או חיסור מהן וכל אובדן או חיסור כיוצאים באלה."

מבין יסודות העילה, מעבר לבירור המתייחס לעצם הפרת החובה לבנות עלפי היתר, מוטל על התובעת להוכיח את הנזק אשר נגרם, וכי נזק זה הוא מסוג הנזק אילו נתכוון החיקוק.

נפסק כי עבירות על דיני תכנון ובניה בין שכנים יכולות להוות עוולה, במקרה בו הבניה גרמה לניזוק נזק לרבות פגיעה בנוחיות או הנאה מרכוש, זאת אף אם פגיעה זו אינה מגיעה לכדי מטרד (ע"א 140/53 אדמה חברה בינלאומית בישראל בע"מ נ' לוי, פ"ד ט 1666 (1955) - להלן: "הלכת אדמה"; בג"צ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' ועדת בנין ערים ת"א, פ"ד ה 229; עניין גונן, הלכה זו לא שונתה במרוצת השנים והיא עודנה שרירה וקיימת, כפי שציין כב' השופט עמית בע"א (חיפה) 3405/06 צרפתי נ' אלבו (לא פורסם, 23.10.07):

מעשה בלתי חוקי כשלעצמו, אינו מעמיד עילת תביעה בנזיקין. אין אדם יכול לתבוע את רעהו על הפרה של חוקי התכנון והבנייה, אלא אם הראה, על פי הלכת אדמה דלעיל ופסקי הדין שבעקבותיה, שהמעשה גרם נזק או פגע בנוחיותו או בהנאתו מהשימוש הרגיל במקרקעין, גם אם אותה פגיעה אינה מגיעה כדי עוולת מטרד בדיני הנזיקין"

(פסקה 12 לפסק דינו של כב' השופט עמית)

מכאן השאלה, האם יש בעבודות הבנייה שבוצעו תוך הפרת הוראות חוק התכנון והבניה, משום נזק או פגיעה בנוחיות או בהנאה של התובעת מהשימוש הרגיל במקרקעין.

התובעת אינה מתגוררת בנכס. מכאן השאלה, האם זכאי מי שאינו מתגורר בנכס, לסעד בגין נזק או פגיעה בנוחיות או בהנאה מהשימוש במקרקעין. בעניין זה, אפנה לרע"א 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, לז (2) 029, 041 (1983) 0להלן: עניין "מדינה"):

רואים חיקוק כאילו נעשה לטובתו או להגנתו של פלוני, אם לפי פירושו הנכון הוא נועד לטובתו או להגנתו של אותו פלוני או לטובתם או להגנתם של בני-אדם בכלל או של בני-אדם מסוג או הגדר שעמם נמנה אותו פלוני". אסתפק איפוא בקביעה, שהוראת סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, המתנה עשיית עבודת בנייה מהסוג הנדון בקבלת היתר מאת הוועדה המקומית והאוסרת ביצוע עבודה כאמור שלא בהתאם לתנאי ההיתר, הינה חיקוק, אשר נועד, בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים, המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבנייה האמורה להתבצע, ושל המתגוררים באותם מבנים. (ראה בעניין זה את התקנות, שצוטטו בפיסקה 15לעיל). העובדה, שהפרת הוראות מסוימות מחוק התכנון והבניה על-ידי הבונה, שבעקבותיה נגרם נזק לבעל המגרש השכן, יש בה כדי להקנות לשכן עילת תביעה על יסוד העוולה של הפרת חובה חקוקה.

מעניין מדינה עולה כי תחולת החיקוק מתייחסת להגנה גם על בעלי המבנים. מכאן כי על אף שהגב' אסלן אינה מתגוררת בדירה, היא זכאית לסעד בהיותה הבעלים של הדירה.

כאמור בעניין גונן, לא נדרש להוכיח פגיעה המגיעה לכדי עוולת מטרד בדיני הנזיקין. בע"א 395/74 יצחק לוי, ואח' נ' רבקה סמואל, ואח' , כט (2) 039, 44 (1975) נפסק:

שכל פגיעה ברכוש המשותף או בדירות האחרות של הבית המשותף, גם בלי שנתלווה לה נזק ממשי, דייה כדי להצדיק התערבותו של המפקח ומתן צו-מניעה.

בניה ללא היתר ברכוש המשותף מהווה פגיעה ברכוש המשותף.

מסקנתי כי התובעת הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה ברמת ההוכחה הנדרשת במישור האזרחי וכי הנתבע עוול כלפיה על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין.

1. בשולי הדברים

לעניין ההליך הפלילי הננקט כנגד מר מימון בגין בניה לא חוקית, אליו הפנתה באת כוח אסלן. מעבר להוכחת העובדה כי ננקטים הליכים, אין בכך בכדי להוות ראיה מכרעת לענייננו. יפה לעניין זה התייחסות בית המשפט בת"א (חד') 495-05-10 שולמית גולדשטיין נ' אליהו לוי (לא פורסם, 03.01.2012) ולפיה כתב האישום אינו ראיה לכך שהנאשם ביצע את האמור בו, שאם לא כן מתייתר הצורך בהליך הפלילי. כך גם אין בניהול ההליך הפלילי, בכדי להשליך על ההליך שבפני. בעניין רע"א (י-ם) 854/97 לופטין יצחק נ' מוניקה תכשיטים בע"מ (לא פורסם, פסקה 3 להחלטת כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן, 30.04.1997) נפסק:

הליכים משפטיים אזרחיים ופליליים צריכים להתנהל ביעילות וללא דחיות מיותרות, מה עוד, שאין לדעת מתי יסתיים ההליך הפלילי ומתי ניתן יהיה להמשיך בהליך האזרחי. מערכת המשפט צריכה לשאוף לכך שמשפטים יתנהלו כסדרם ובמועד שנקבע להם וכי לא יתפתח נוהג של דחיות מיותרות ללא צורך. התופעה של קיום משפטים אזרחיים ופליליים באותו ענין נפוצה למדי. ואין זה ראוי שמשפטים אזרחיים יישארו תלויים ועומדים עד אשר יסתיימו הליכים פליליים באותו עניין.

בכל הקשור לסילוק גרם המדרגות, לא נעלמה ממני בעיית הניידות של מר מימון (ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 78, שורה 21) וביצוע התאמות ככל שנדרשות לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה. ראה לעניין זה הוראות סעיף 59ג לחוק המקרקעין.

1. סיכום ביניים לעניין הצווים להם עתרה הגב' אסלן:
   1. הוכח כי מר מימון מחזיק בחלק מסוים מהרכוש המשותף. זאת, מכוח חוזה הפשרה המחייב את התובעת ומכוח הסכמת יתר בעלי הדירות המחזיקים אף הם בחלקים מסוימים של הרכוש המשותף לאורך עשרות שנים. על כן אין להורות על סילוק יד של מימון מהרכוש המשותף.
   2. עם זאת, יש להורות על סילוק המבנים שנבנו שלא כדין ועל השבת המצב לקדמותו. המבנים נבנו שלא כדין בניגוד לחוזה הפשרה. בבנייתם הפר מר מימון את הוראות חוק המקרקעין לפיהן היה עליו לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות לבנייה ברכוש המשותף. כמו כן, הפר מר מימון את הוראות חוק התכנון והבנייה.

האם זכאית התובעת לפיצוי בגין נזק שאינו ממון

1. התובעת עותרת לסעד בגין נזק שאינו ממון. זאת בשל עגמת נפש עקב הצורך לפנות לרשויות בעניין הפסקת עבירות הבנייה, שיש בהן משום פגיעה בשלוותה, בפרטיותה ובשלוות אחיה הגרים בדירה (סעיף 55.1 לכתב התביעה).
2. כאמור, מצאתי כי הנתבע עוול כלפי התובעת על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין.
3. לכל האמור לעיל לעניין הנזק, אוסיף כי גם נזק שאינו ממוני, מסוג עגמת נפש, מוכר בפסיקה כבר פיצוי. ע"א 278/93 דעקה נ' בית חולים כרמל חיפה, פדי נג 4 עמ' 526, 574. כך, גם בנסיבות של שיבוש אורחות החיים וביטול זמן, ראה תא (ת"א) 55143/07 רוזנצוויג מרדכי נ' כהן קרן (לא פורסם, ראה פסקה ט' לפסק דינו של כב' השופט ישי קורן, 10.04.2008):

ככלל, הטרחה הכרוכה בתיקון נזקי הנזילה ושיבוש אורחות החיים וביטול זמנם של התובעים עקב כך, מצדיקים פסיקת פיצויים בגין עגמת נפש.

1. נפסק כי לא כל עגמת נפש תזכה בפיצוי. עם זאת, יש מקום לפיצוי בגין ראש נזק זה במידה ויוכח כי מסכת האירועים הסבה עגמת נפש. ראה בע"א 6884/09 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' אהוד ירדני (לא פורסם, פסקאות י"ז – י"ח לפסק דינו של כב' השופט אליקים רובינשטיין, 17.08.2010).
2. התובעת אינה מתגוררת בנכס. אחיה הגרים בנכס אינם צד להליך זה. עם זאת, מתצהיר התובעת, עולה כי עקב הבניה שבוצעה על ידי מר מימון, שובשו אורחות חייה והיא נדרשה לבטל את זמנה. כך נאלצה לחזור ולפנות לרשויות עקב עבודות הבנייה ללא היתר שביצע התובע. כך השיבה התובעת בחקירתה הנגדית בעניין זה:

ש. למה במשך החודשיים הללו לא פנית לעירייה לעצור את הבניה או לבית המשפט.

ת. אני פניתי .היום פקחים, אני נתתי תיעוד.

ש. מתי פנית.

ת. היו פקחים במהלך הבניה. היה איגור ותמיר. יש לי הקלטה, אני וכל להראות אותו, אני פניתי לעירייה בל עפה. היו פקחים באזור, עלו לנתבע 1 , הוא יודע זאת, הוא יכו להעיד, הם אמרו לו מה קורה, נתתי להם תיעוד, היה מוט'קה אלון שהוא עזר לי, אמר לי קחו את החומר ותגישו אותו לעירייה, משום מה החומר נעלם בעירייה. לא מצאו אותו פתאום, הפקחים עשו פה איזה.. לא רוצה להרחיב.

ש. לא הגשת שום דבר בכתב.

ת. פניתי במייל במרץ.

ש. איפה המייל.

ת. פניתי אחרי תקופה קצרה. אתה מנסה להטעות אותי, הוא מלחיץ אותי, לא אתן לו את זה. תדבר בנועם ואני אענה לך בנועם.

ש. את רואה שהפקחים לא עזרו.

ת. פניתי לעירייה.

ש. יש לך עו"ד גביזון מרמלה.

ת. גם הוא פנה.

ש. למה לא הלכת לבית המשפט עם עו"ד גביזון להגיש צו מניעה.

ת. בעירייה אמרו לי את הולכת נגד בית כנסת, ראש העיר עם כיפה, הוא אומר אני לא הורס לא מסגדים ולא בתי כנסת.

לשאת בית המשפט:

ש. למה לא פנית במהלך התקופה שהוא בנה עם צו מניעה לבית המשפט.

ת. אני לא הבנתי מה זהו צו מניעה. פניתי לעו"ד והסברתי לו את הבעיה שלי, אמרתי לו שיש בניה לא חוקי, אני פונה לעירייה, העירייה מפנה אותי מפקיד לפקיד, פונה למבקר העירייה, מפנים אותי ליהודית שקד, התעללו אותי במשך שנים. העירייה צריכה לעשות אתה עבודה ולהוציא צו מניעה.

המשך החקירה:

ש. את לא פנית לבית המשפט כי הסכמת.

ת. מאיפה את יודע את המצב. אולי אין לי כסף.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 51 שורות 1 - 31)

1. הטענות אותן מעלה התובעת, משתקפות גם בחקירה הנגדית של נציגי עיריית לוד, נציגת היועץ המשפטי – הגב' יהודית שקד (ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15) ומנהל מחלקת רישוי עסקים - מר בוריס טימין (ראה פרוטוקול הדיון מיום 05.12.15).
2. מכאן הוכח כי מסכת האירועים אכן הסבה לתובעת עגמת נפש.
3. בענייננו, טוענת הגב' אסלן גם להפסד הנאה מרכושה, עקב הפעילות המעוולת של מר מימון. בעניין זה, אפנה לתא (י-ם) 1528/99 יזדי יורם נ' עיריית ירושלים (לא פורסם, פסקה 75 לפסק דינה של סגנית הנשיאה בבית המשפט המחוזי בירושלים (כתוארה אז) כב' השופטת מריה נאור, 30.10.2000):

"טיבו של נזק לא-ממוני, הוא שתשלום בכסף איננו משיב למעשה את המצב לקדמותו, אך יש הכרח לשום בדרך כלשהי יסודות כמו אובדן הנאה, סבל וכיוצ"ב (ראה: ע"א 243/83, עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1) 113, פסקה 32לפסק הדין). כך הוא גם כשמדובר בהפסד הנאה מרכוש."

1. הצדדים אינם חלוקים על כך שבמבנה פעל בית כנסת החל מסוף 2010 ועד יום 01.06.15. כאמור, בעניין זה פסקה המפקחת על רישום המקרקעין כי פעילות בית הכנסת אינה שימוש סביר ברכוש המשותף, וכי לא ניתן אישור דיירי הבית לפעילות זאת. כמו כן אין מחלוקת כי בעת שפעל בית הכנסת, התקיימה במקום פעילות שכללה תפילה בשעות שונות, בכל ימות השבוע, בשבת ובחגים. תפילות התקיימו משעות הבוקר המוקדמות, ועד שעות הערב המאוחרות, כמו כן, התקיימו במבנה הילולות. כך העיד בעניין זה העד מטעם מימון, מר רונן יפתח:

ש. אתה מתפלל שם גם בשבתות וחגים.

ת. כן.

ש. האם נכון שבית הכנסת מתפקד כמו כל בית כנסת, יש היללות פורים, י ש סעודות מנח הו ותפילות.

ת. כמו כל בית כנסת שיש בכל הארץ.

ש. כמה מתפללים יש בבית הכנסת.

ת. כ- 30- 40 מתפללים, לפי המקומות שיש שם.

ש. באיזה שעה הכי מוקדם היית צריך להיות בבית הכנסת לתפילה.

ת. 05.00 או 05.30 זה משתנה.

ש. מתי הכי מאוחר התפללת בבית כנסת זה.

ת. בשעה 07.00 או 08.00. יש גם שיעורי תורה.

ש. עד איזה שעה הכי מאוחר.

ת. 09.30 או 10.00.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 05.05.16, עמוד 107, שורות 7 – 19)

1. מכאן הוכח כי בעת שהייתה במבנה בעורף החלקה פעילות של בית כנסת, היה הדבר כרוך באבדן הנאה לתובעת.
2. בכתב התביעה העריכה את עגמת הנפש בסך 40,000 ₪. אני סבורה כי התובעת עמדה בנטל השכנוע והיא זכאית לפיצוי בשיעור זה.

האם זכאית התובעת לפיצוי בגין נזק ממון

זכאות לפיצוי בגין נזק ממון בעוולת מטרד ליחיד

1. בכתב התביעה, עותרת התובעת לסעד כספי, בעוולת מטרד ליחיד, בגין ירידת ערך הנכס (סעיף 55.3 בכתב התביעה).
2. לטענת בא כוח אסלן, במקרה של מטרד עקב בניית מבנה ללא היתר, די שתוכח "אי נוחות". על מנת להוכיח את הנזק, הביאה הגב' אסלן חוות דעת. בסיכומיו טוען בא כוח מימון, כי הגב' אסלן כלל אינה מתגוררת בדירה ועל כן אין היא זכאית לפיצוי מכוח עוולת מטרד ליחיד. כמו כן, כלל לא הוכחה ירידה בערכה של דירת אסלן. זאת עקב פגמים שנפלו בדוח השמאי.
3. אפתח ואציין כי השמאי מטעם התובעת, ציין בחקירתו הנגדית כי בהינתן כי מבנים שנבנו שלא כדין יהרסו, אין כל ירידת ערך:

המשך החקירה:

ש. אם בית הכסת לא קיים מ- 1.6.2015.

ת. אם יורידו אותו אז לא תהיה ירידת ערך.

ש. אתה מדבר על שימוש.

ת. הוא בנוי ללא היתר וצריך להרוס אותו. זה הכול ביחד ולא רק בית הכנסת.

ש. גם המבנים של התובעת.

ת. כל מה שבנוי ללא היתר צריך להורידו.

לשאלת בית המשפט:

ש. אם כיום עומד שם המבנה ללא שימוש, אתה מעריך זאת באותו הערכה של חוות הדעת.

ת. במידה ונשאר ולא כבית כנסת. אני מניח שזה היה בסביבות ירידת ערך של 10%. כמו שאני אומר שכל מבנה שישנו ללא היתר, צריך להרוס אותו.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 55 שורות 9 - 20)

1. מכאן כי אף לגישת העד מטעם התובעת, הרי משנפסק כי על מר מימון לסלק את הבנייה שבוצעה ללא היתר, אין עוד מקום לפסיקה של פיצוי בגין ירידת ערך.
2. מעבר לנדרש, אף אם אבחן את טענות הצדדים בעניין זה, כפי שהובאו לעיל, אגיע לאותה תוצאה.
3. לטענת בא כוח מימון ולפיה אין הגב' מימון זכאית לפיצוי היות ואינה מתגוררת בנכס.

אין מחלוקת כי בדירת מימון גרים שני אחיה, שאינם צד להליך זה, וכי היא עצמה אינה מתגוררת בדירה (ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 61, שורות 8 – 18). ;עניין זה, תא (י-ם) 5830-09 איתן שטקל נ' יוחנן גיאת (לא פורסם, פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט יצחק שמעוני, 12.06.2014).

הנזק היחיד בגינו יכולה הגב' אסלן לתבוע מכוח העילה של מטרד ליחיד, הוא הנזק של ירידת ערך הדירה, ראה תא (פ"ת) 1257/97 סופר רפאל ואח' נ' ד"ר מנחם אהרון ואח' (לא פורסם, פסקה 3 לפסד שדינה של כב' השופטת נירה דיסקין, 21.11.02).

מכאן כי על אף שאינה מתגוררת בנכס, אין הדבר מונע מלטעון לנזק בשל ירידת ערך.

1. לטענת בא כוח מימון, ולפיה לא הוכח נזק בשל פגם מהותי שנפל בחוות דעת השמאי.

בא כוח מימון מפרט כי הפגם בחוות הדעת נובע מכך שהשמאי כלל לא ידע על חוזה הפשרה (ראה פרוטוקול הדיון מיום 10.07.16, עמוד 144, שורות 1 – 22).

כך העיד השמאי מטעם אסלן, מר יעקב שפיר:

ש. אתה בחוות הדעת אתה לא מזכיר את ההסכם שיש בין הצדדים, לגבי חלוקת הרכוש במקרקעין, האם ראית דבר כזה.

ת. לא. לא ראיתי. ואם יראו, איני זוכר.

ש. אבל אתה לא מזכיר זאת בחוות הדעת.

ת. לא ראיתי דבר כזה.

ש. אני מציג לך את התשריט שצורף להסכם בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין אצל המפקח ברישום על המקרקעין.

ת. לא ראיתי דבר כזה.

ש. אם אומר לך שיש הסכם שנכרת בשנת 1985' שחילק את החזקה והשימוש במקרקעין כאשר בין משפחת מימון למשפחת ברבי קיבלה.

ש.ת. אם גם השרטוט הזה לא רלוונטי. אני הערכתי בהנחה שזה בנוי ללא היתר.

ש. לפי ההסכם שבין הצדדים שכך נוהגים משנת 1985' השטח של הגינה מקדימה הוצמד לדירה של משפחת ברבי. הוא מגודר וסגור, והם עושים בשטח זה שימוש בלעדי וייחודי. בשטח שנמצא שם בית הכנסת הוצמד למשפחת מימון והם עושים שם שימוש ייחודי ובלעדי. איך זה משפיע על חוות הדעת.

ת. לא משפיע בכלל, מה זה קשור לבניה ללא היתר של מבנה ציבור?

(פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 40, שורות 25 – 32, עמוד 41, שורות 1 – 8).

בסעיף 13 בדוח, הדן בעקרונות גורמי ושיקולים בהערכה, מציין השמאי מטעם הגב' אסלן:

"בדירת הקרקע הצמודה לבית משפחת ברבי קיימת גינה בחצר הבית המשותף. למשפחת ברבי במקום גינה יש מבנה בית הכנסת וגם מדרגות בחצר".

(ראה סעיף 13.11).

דמי שכירות ראויים לשטח חצר של כ 70 מ"ר כ 1,000 ₪ בחודש. בחלק זה של החצר נמצא ביתם של משפחת ברבי ושל משפחת מימון על כן דמי השימוש הראויים המגיעים למשפחת ברבי כ – 500 ₪ לחודש.

(ראה סעיף 13.14)

בחקירתו הנגדית, נשאל מר שפיר על עקרונות אלה והשפעתם על השומה וכך העיד:

ש. מפנה לסע' 13.11 לחוות הדעת, תסביר לי איך זה מסתדר עם מה שאמרת כעת.

ת. לאחר שאני קורא אני משיב, אנו מדברים על אותו דבר, אני אתן בדיוק את אותה התשובה.

ש. במה זה משפיע שלשכן יש גינה.

ת. להם אין גינה.

ש. למי.

ת. למשפ' ברבי אין גינה מאחור.

ש. אבלד

יש להם גינה מקדימה.

ת. אבל אני דיברתי על גינה מאחור.

[...]

ש. אתה על השטח מאחורה שטח של 70 מ"ר קבעת דמי שכירות ראויים 1,000 ₪ בחודש, מפנה לסעיף 13.14 לחוות הדעת.

ת. כן.

ש. לפי מה קבעת?

ת. יושבים שם 4 יחידות דיור על 726 מ"ר. זה המון יחסית בתור שמאי מקרקעין, זה המון. אני אומר שדמי שכירות בבית של 5 חדרים עם 4 שירות ו- 2 מקלחו מינימום 3,500 ₪, אז חצר סדר גודל של 20% זה יוצא 700 מ"ר. אז אני כתבתי 500 ₪ לגבי בית אחד.

(פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 42, שורות 5 – 12, שורות 22 – 28).

כמו כן, נשאל השמאי בהתייחס לירידת הערך בשיעור 15% וכך השיב:

ש. על מה קבעת ירידת ערך של 15%.

ת. אני קבעתי שבצורה זהירה זה 15% של ירידת ערך כתוצאה מבניה ללא היתר ובית כנסת. במהלך הדיון העלו כמה דברים וניסיתי תוך כדי עדות לחשב ולקבוע ירידות ערך בצורה בוא נאמר די שלופה מהמותן.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 56, שורות 22 – 25)

ש. עכשיו אתה משנה את דעת, זה עדיין ירידת ערך של 15%.

ת. לא. אני חושב שהייתי זהיר כל כך שאין לי מה לשנות.

ש. לדעתך אתה עדין בפלוס-מינוס של 10-15%.

ת. כן.

ש. כלומר בית הכנסת עצמו הוא לא האישיו.

ת. נכון. העיקר של בניה ללא היתר, בית הכסת מוסיף עוד משהו. העניין של בניה ללא היתר הוא החשוב, שברכוש משותף 13 שנם שאני שמאי שנתקלתי בזה, של בניה ברכוש משותף.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 57, שורות 15 – 21)

מכאן כי העדר הידיעה בדבר חוזה הפשרה, בא לידי ביטוי בשיקולים בעת עריכת השומה. השמאי מר שפיר, ערך את השומה בהתעלם מכך שחלק הרכוש המשותף, בשטח של כ 70 מ"ר ייוחד למר מימון, וקבע כי הגב' אסלן זכאית לדמי שימוש בסך 500 ₪ לחודש בגינו.

יתרה מכך, מעבר לסוגיית ייחוד חלקים מהרכוש המשותף לשימוש בלעדי של כל אחד מארבעת בעלי הדירות בחלקה, אין בשומה כל התייחסות למשמעות ולהשפעה הכלכלית על ערך הנכס הכרוכה בוויתור על הזכות להגיש התנגדות לבקשות למתן התרי בנייה עליו הוסכם בחוזה הפשרה.

הוכח כי הגב' אסלן לא הביאה לידיעת השמאי את חוזה הפשרה.

מהאמור אני מסיקה כי הוכח שהעקרונות, הגורמים והשיקולים שבבסיס ההערכה של השמאי לוקים בחסר. זאת, עקב העובדה שלא הובא לידיעתו חוזה הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין.

1. סיכום:
   1. בחוות דעת השמאי נפלו פגמים הפוגמים במשקל שניתן לייחס לחוות הדעת. לאור פגמים אלה, אין באמור בחוות הדעת בכדי להוכיח את הנזק הנטען.
   2. אף אם הייתה מוכחת ירידת ערך, משקבעתי כי על מר מימון לסלק את הבנייה שבוצעה ללא היתר, הרי שיסולקו המבנים שנבנו ללא היתר, אין עוד מקום לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך.

דמי שימוש ברכוש המשותף

1. בכתב התביעה, עותרת התובעת לדמי שימוש ברכוש המשותף, עקב השימוש שעושה בו מר מימון, בסך 500 ₪ לחודש (סעיף 55.2 בכתב התביעה).
2. כפי שהוכח בדיון שהובא לעיל, בהתייחס לתביעת פיצוי בעילת מטרד ליחיד, הסכום הנתבע, בסך 500 ₪, נבע מנקודת הנחה מוטעית של השמאי מטעם אסלן, ולפיה השימוש בחצר האחורית, בשטח של כ 70 מ"ר, נמנע מהגב' אסלן.
3. היות והשימוש בשטח זה ייוחד למר מימון, יש לדחות את התביעה בעניין זה. המסקנה כי מר מימון ביצע בניה שאינה חוקית בשטחו אף אם הפיק מכך תועלת, אין בה כדי להקים את היסוד המשפטי לטענה זו.

פיצוי בגין נזק כלכלי

1. בכתב התביעה, עותרת התובעת לפיצוי בהתייחס לכלל המטרדים שתוארו, עקב הפגיעה ביכולתה להפיק הנאה מדירתה, וזאת מיום שנבנו המדרגות, בסך 10,000 ₪ לשנה (סעיף 55.4 לכתב התביעה).
2. התביעה לסעד זה, אינה נתמכת באסמכתא כלשהי. בהיעדר חוות דעת או אסמכתא אחרת התומכת בנזק הנטען, הרי שנזק ממון לא הוכח. ראה גם ההתייחסות שהובאה לעיל לעניין הפגמים שנפלו בחוות דעת השמאי.
3. אוסיף ואציין כי ככל שהפיצוי נדרש בגין מעשה שגרם נזק או פגע בנוחיות או בהנאה מהשימוש הרגיל במקרקעין ושאינו נזק ממון, הרי שיש להפנות להתייחסותי לעניין עגמת הנפש המובאת לעיל.

פיצוי בגין אבדן הכנסה

1. בסעיף 55.5 לכתב התביעה, תובעת הגב' אסלן פיצוי בגין אבדן הכנסה מהמספרה עקב אי חידוש רישיון עסק.
2. אין מחלוקת כי ייעוד הבית על פי תכנית בניין עיר הוא למגורים, וכי הגב' אסלן ניהלה מספרה באחד החדרים בדירתה משך שנים ארוכות. הוכח כי המספרה פעלה ברישיון משנת 1987 ועד שנת 2012, עת שהרישיון לא חודש עוד.
3. בהתייחס לאי חידוש הרישיון, הוצג מכתב מנהל מחלקת רישוי עסקים בעיריית לוד, מר בוריס טמין, מיום 09.10.12 (ראה נספח ז' לתצהירו של מר בוריס טימין):

הריני להודיעך כי בקשתך לחידוש הועברה לנוצתני האישור. אישורם הוא תנאי מוקדם למתן רישיון העסק. אחד מנותני האישור: מהנדס רישוי הודיענו כי אינו נותן את אישורו וזאת מהטעמים האלה: מבנה בו ממוקם העסק מיועד למגורים. מומלץ להגיש בקשה לועדה מקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר לשימוש חורג בנכס.

על מנת שנוכל לטפל בבקשתך הנ"ל, הנך מתבקש למלא את דרישות נותן האישור הנ"ל ולהמציא לנו את אישורו על מנת שנוכל לשוב ולחדש את המשך טיפולנו בבקשתך.

1. אין מחלוקת כי בעקבות מכתב זה, הודיעה הגב' אסלן על סגירת המספרה עקב אי חידוש רישיון העסק. ראה גם סעיפים 14 ו 15 לתצהיר מר בוריס טמין, שלא נסתרו בחקירתו הנגדית.
2. מכאן כי היות והמקום המספרה ממוקם במבנה המיועד למגורים, נדרש לצורך הפעלתה היתר לשימוש חורג. אין מחלוקת כי הגברת אסלן לא פנתה בבקשה למתן היתר לשימוש חורג.
3. מר מימון אינו חולק על הטענה ולפיה הוא מתנגד למתן היתר חורג לניהול המספרה. כמו כן הוא אישר בעדותו כי הוא פנה לעירייה ביחס להפעלת המספרה על ידי התובעת:

ש. האם נכון ששלחת למינהל הנדסה ב- 20.8.84 תלונה ברבי, שאתה מתלונן על המספרה, על המדרגות, על דלת אחורית.

ת. יש לי את המסמך הזה במקור. מאז אני מתלונן עליהם. היה לי איום לחיי, אני אמרתי שאני לא יכול להכניס אנשים לי, אמרו לי שאם אני לא אבטל את המכתב אז הבן שלי יצא מבית הסוהר ...מאז אני מתלונן על המספרה ולא בגלל בית הכנסת.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 84, שורות 16 - 20)

1. אולם אין בהתנגדותו למתן היתר לשימוש חורג להפעלת מספרה בבית הממוקף באזור מגורים, בכדי לחייב אותו בפיצוי הגב' אסלן בשל אי חידוש רישיון העסק על ידי העירייה. רישיון העסק לא חודש לאחר שיקולים שנשקלו על ידי העיריה ביחס להפעלת המספרה בהתאם לדין.
2. על כן, אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין אי חידוש רישיון העסק.

פיצוי בגין מכלול המטרדים

1. בסיכומיה, העלתה באת כוח התובעת דרישה לסעד נוסף - פיצוי בגין מכלול המטרדים הרשלנות, הפרת החובה החקוקה, הפרת הסכם הפשרה, הפרת פסק הדין. ראה פרוטוקול הדיון מיום 10.07.16, עמוד 137, שורות 22 – 25:

לאור מכלול המטרדים הרשלנות, הפרת החובה החקוקה, הפרת הסכם הפשרה, הפרת פסק הדין מוערך הפיצוי בגין נזקה של עדינה משנת 1991' עם בניית המדגרות ומאז בניית בית הכנסת וסגירת המדרגות בשנת 2010, בסך 10,000 ₪ לשנה. בגין 7 שנים לפני הגשת התביעה בנוסף ל- 4 שנים שחלפה מאז הוגשה ובסך של 110,000 ₪ בצירוף הפרשה וריבית.

1. מאחר שלא הוגש כתב תביעה מתוקן מדובר בחריגה מכתבי הטענות ולא הובהר מדוע יש מקום להיעתר לסעד.
2. יתרה מכך, בדומה להתייחסותי לעניין הסעד בגין נזק כלכלי, באת כוח התובעת לא תמכה את התביעה באסמכתא כלשהי ועל כן לא הוכח נזק ממון. ככל שכוונת באת כוח התובעת לנזק שאינו ממון, אפנה לדיון בעניין סעד בגין עגמת נפש המובא לעיל.

סיכום ביניים – זכאות לסעד ממון

1. לאור האמור לעיל, לא הוכח נזק ממון שיש בו לזכות את התובעת בסעד.

הערות

1. באת כוח התובעת התייחסה בסיכומיה לעניין ההוצאות (ראה פרוטוקול הדיון מיום 10.07.16, עמוד 141, שורות 4 – 19), בין השאר הפנתה להחלטת בית המשפט המחוזי ברע"א (מרכז) 64490-10-13‏‏ יהושע מימון נ' עדינה אסלן ולחיוב בהוצאות בגין הליך זה, במסגרת ההוצאות בהליך הנוכחי.

כמו כן, כמפורט בטענות הצדדים, טוענת באת כוח התובעת כי במסגרת חיוב ההוצאות בהליך זה יש לחייב את התובע בסך 2,500 ₪ בגין הוצאות לאורך השנים לצורך ייעוץ משפטי, ובכלל זה עריכת פניות לרשויות, בשל הבניה הלא חוקית. טענה שבא כוח הנתבע מתנגד לה. בהקשר זה אפנה לתקנה 512 (ד) (2), המתייחסת להוצאות משפט אחרות. נדרש כי ההוצאות יהיו סבירות ודרושות לניהול המשפט.

בבואי לבחון את ההוצאות, הבאתי במכלול השיקולים את האמור לעיל.

1. כאמור, בין העילות המזכות את התובעת בסעד, מעבר לעילות הסגת גבול, הפרת חובה חקוקה ומטרד ליחיד, סעיפים 29, 63 ו 44 לפקודת הנזיקין שנדונו לעיל, מונה באת כוח התובעת גם את עוולה הרשלנות.

בהתייחס לסעד מכוח עוולת הרשלנות מציינת באת כוח התובעת כי נתבע חב בחובת זהירות כלפי התובעת בהיותו מחזיק במקרקעין. בעבודת בנייה שביצע בניגוד לחוק, גרם לתובעת נזק. הנזק מתבטא בירידה בערך דירתה ובפגיעה בשלוות ביתה.

על מנת להוכיח אחריות בעוולת הרשלנות, יש להראות כי מתקיימים שלושה יסודות: נזק, אשם, וקשר סיבתי בין השניים (ע"א 2625/02 עו"ד נחום נ' דורנבאום ואח', פ"ד נח(3) 385, 400). בהתייחס ליסוד הנזק, כאמור לעיל, לא הוכחה ירידה בערך דירת התובעת. בהתייחס לפגיעה בשלוות ביתה, נפסק לטובת התובעת פיצוי בגין פגיעה בעגמת נפש.

מכאן כי מתייתר הצורך לדיון נוסף בעילה זו.

סוף דבר

1. אני מקבלת את התביעה בחלקה.
2. ניתן בזה צו המורה לנתבע לסלק את המבנים שנבנו ללא היתר בנייה כדין בבית השוכן ברחוב ארלוזורוב מספר 20 בעיר לוד, הידוע כגוש 4024 חלקה 140, ולהשיב את המצב לקדמותו:
   1. המבנה שנבנה על בסיס המחסן והסככה, לרבות המחסן שבתחומו, יסולק לא יאוחר מיום 31.3.17.
   2. גרם המדרגות יסולק לא יאוחר מיום 31.3.18. זאת על מנת לאפשר לנתבע לקבל את הסכמת בעלי הדירות ולהסדיר היתר בנייה כדין, ולחילופין לבצע את ההתאמות הנדרשות בשל בעיית הניידות של הנתבע, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.
3. הנתבע ישלם לתובעת סך 40,000 ₪, בגין עגמת נפש.
4. לעניין הוצאות משפט -

בבואי לבחון את סכום ההוצאות הראוי בנסיבות העניין שקלתי את התנהגות הצדדים להליך ובכלל זה דרך ניהול ההליך, הסעד המבוקש והסכום השנוי במחלוקת, מורכבות התיק והזמן שהושקע בהכנתו ואת חשיבות העניין לבעלי הדין (ר' עא 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נצרת עלית , ס (1) 600 (2005) (להלן: עניין "מחצבות כנרת"). בענייננו מדובר בתיק מורכב המבוסס על מסכת ראיות הנפרסת על פני ארבעה עשורים. ההליך התנהל משנת 2012 מתאפיין במורכבות עובדתית ומשפטית. במסגרת ההליך נדרשו צווים ופיצויים, בעניין בעל חשיבות גבוהה לבעלי הדין.

על כן, מצאתי לנכון להעמיד את הוצאות המשפט, הכוללות את האגרה כפי ששולמה ושכר טרחת עורך דין, בסך 40,000 ₪.

1. הסכומים הנקובים לעיל יישאו הפרשי הצמדה וריבית, מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

ת.א. 49534-07-13 מימון יהושע ורבקה נ' אסלן עדינה

טענות התובעים

1. לטענת התובעים, מעת שנפטר אביה של הנתבעת והיא הפכה לבעלת הדירה, היא מפירה את חוזה הפשרה התקף בין הצדדים:
   1. התובעת נעלה את השער המוביל מסמטה הגובלת בחלקה, אל חצר הבית. בכך היא מונעת מהם את הגישה ובכלל זה לשטח שנקבע בחוזה לשימושם הבלעדי. עקב כך, נמנע מהם לאסוף כביסה שנשמטה לחצר, ולתחזק את תשתיות דירתם, בכלל זה מיזוג אוויר, מים, ביוב וגז. כמו כן, חסמה הנתבעת את הגישה למד המים של התובעים, הממוקם בכניסה הראשית לבית.
   2. הנתבעת אינה נוטלת חלק בתשלום עבור אחזקת הרכוש המשותף, גג בטון עליו מותקנים דודי השמש של דיירי הבניין. זאת, על אף שהיא מחויבת לכך על פי חוזה הפשרה.
   3. כמו כן, בניגוד למוסכם בחוזה הפשרה, הנתבעת העבירה את קולטי השמש השייכים לדירתה, מגג הבטון לגג הרעפים שמעל דירת בני הזוג מימון.
2. התובעים ממשיכים וטוענים כי בדירת הנתבעת בוצעה בנייה שלא כדין בניגוד למוסכם. בכלל זה נבנו, סככה, גגון, פתח יציאה בקיר החיצוני של הבית המשותף ומדרגות ממנו לחצר.

בהקשר זה טוענים התובעים כי בניגוד לבנייה שביצעה הנתבעת בניגוד למוסכם, הם עצמם קיבלו את ההסכמה של הנתבעת ואביה לבנייה של המבנה בעורף החלקה ושימוש בו כבית כנסת.

1. כמו כן, נטען כי הנתבעת גרמה לירידה בערך דירתם של התובעים בשל מספרה שהפעילה בדירתה. לטענתם הנתבעת ניהלה את המספרה שלא כדין.
2. לטענת התובעים, פעולות הנתבעת גרמו להם לנזק בלתי ממוני – עגמת נפש. זאת עקב הפרות חוזה הפשרה, טענות שהפנתה לרשויות בדבר הפרות חוק התכנון והבנייה, הפעלת המספרה ופעילות עבריינית בדירת אסלן.
3. התובעים טוענים עוד כי הנתבעת חייבת בפיצוי בגין אבדן דמי שכירות בשנים 1996 – 1997, עת נאלצו לעקור מדירתם ולהתגורר בבית שכור. זאת בשל חשש מנזק לילדיהם הקטינים עקב תחנה לממכר סמים שניהלו אחיה של הנתבעת בדירה.
4. לטענת התובעים, הנתבעת חייבת לפצות את הנתבע בשל הפצת לשון הרע. לטענתם, מעת שירשה את זכויות אביה בדירה, היא משמיצה את בנתבע - מר מימון, שמה אותו ללעג ולקלס, מציירת אותו באור כוזב, כאדם הפועל בניגוד לחוק מתוך בצע כסף.
5. עקב כך, מבקשים התובעים כי יינתנו צווים כלהלן (ראה סעיף 38 לכתב התביעה):
   1. צו הריסה המורה לנתבעת לפתוח את הסוגר והבריח שהתקינה שלא כדין בדלת היציאה לחלק האחורי של החצר והמונע מהתובעים גישה לשטח המיועד לשימושם הבלעדי עלפי חוזה הפשרה.
   2. צו לסילוק ידה של הנתבעת מהשטח האמור שנסגר על ידיה בחצר האחורית בסורג ובריח והמיוחד על פי חוזה הפשרה לשימושם הבלעדי של התובעים.
   3. צו עשה המורה לנתבעת להרוס ולהסיר את הגדר שנבנתה על ידה בחזית הבניין והמונעת מהתובעים או מי מטעמם גישה למדי המתים של דירתם ולצנרת המים והבניות המותקנת שם.
   4. צו המורה לנתבעת להעביר את קולטים של דוד השמש שלה מגג הרעפים והתקנתם על משטח הבטון באופן בטיחותי ותקנית.
   5. צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת לעשות שימוש של מספרה בדיקתה או בחלק ממנה ללא קבלת היתר לשימוש חורג כדין.
   6. צו הריסה המורה לנתבעת להרוס מידית את המדרגות שנבנו על ידיה שלא כדין בחלק האחורי של דירתה.
   7. צו עשה המורה לנתבעת לאטום את דלת היציאה בחלק האחורי של דירתה שנפתחה ונבנתה שלא כדין וללא היתר כדין.
   8. צו המורה לנתבעת להרוס את הסככה שנבנתה על ידה בחזית הבניין ללא היתר ושלא כדין, וכן את הגגון המותקן בכניסה לדירת הנתבעת שנבנה ללא היתר ושלא כדין.
6. כמו כן, עותרים התובעים לסעדים כספיים כלהלן:
   1. נזק בשל ירידת ערך הדירה עקב הפעלת מספרה – בסך 87,0000 ₪, נכון ליום 28.03.13, מועד עריכת חוות דעת השמאי. ובנוסף, עלות שכרו בסך 4,720 ₪ (ראה סעיף 35 לכתב התביעה).
   2. נזק בלתי ממוני – עגמת נפש בסך 40,000 ₪ לכל אחד מבני הזוג, סך הכול 80,000 ₪ (ראה סעיף 32 לכתב התביעה).
   3. פיצוי בגין אבדן דמי שכירות בשנים 1996 – 1997 – סך 72,000 ₪ (שהם דמי שכירות בסך 3,000 ₪ לחודש כפול 24 חודשים). נכון למועד הגשת התביעה עומד סכום זה על סך של 78,280 ₪ (ראה סעיף 33 לכתב התביעה).
   4. פיצוי ללא הוכחת נזק בעילת לשון הרע - 100,000 ₪. זאת בגין הוצאת דיבה בזדון, מתוך כוונה לפגוע בשמו הטוב של מר מימון. לחילופין , עותר מר מימון לחייב את הגב' אסלן בפיצוי בסך 50,000 ₪ (ראה סעיף 31 לכתב התביעה).
7. בא כוח התובעים, מבסס את הסעדים על עילות התביעה הבאות:
   1. עוולת הסגת גבול, סעיף 29 לפקודת המקרקעין. בשל סגירה של הגישה לחצר האחורית, שעל פי חוזה הפשרה, מצוי בחזקה ובשימוש בלעדי של בני הזוג מימון. ובשל מניעת הגישה למוני המים של דירתם. עובדות אלה מהוות גם מטרד.
   2. הפרת חובה חקוקה, סעיף 63 לפקודת הנזיקין. הפעלת מספרה בניגוד לתוכנית בניין עיר – הפרה של סעיף 14 לחוק המקרקעין, סעיף 31 לחוק המקרקעין העוסק בשימוש סביר, וכן הפרה של סעיפים 145 – 149 לחוק התכנון והבנייה, שעניין בניה ושימוש בלתי חוקי, כמו גם הפרה של הוראות סעיפים 2(א) ו 2(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין החל על הבית.
   3. עוולת מטרד ליחיד, סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין. הנתבעת עושה שימוש לא חוקי בחלק מהדירה שנועד לשמש כמגורים, כמספרה. עקב כך בוקעים מהדירה ריחות ורעש. כמו כן, מיהות הלקוחות, אופן לבושם.
   4. עוולת הרשלנות – הגב' אסלן היא מחזיקה במקרקעין וחבה בחובת זהירות כלפי בני הזוג מימון. בהפעלה של מספרה בדירתה לאורך זמן, אליה נלוותה הפעלה של תחנה לממכר סמים, נגרם לתובעים נזק.
   5. לעניין נטל ההוכחה, סעיף 30 לפקודת הנזיקין. לטענת התובעים, הנטל להוכיח כי בניה בוצעה כדין, מוטל על הטוען לכך.
8. לעניין ההוצאות – לטענת התובעים הם זכאים להחזר הוצאות משפטיות בסך 50,000 ₪ (ראה סעיף 34 לכתב התביעה).
9. סך היקף הנזק הכספי שנגרם לתובעים, עומד לטענתם על סך 400,000 ₪.

טענות הנתבעת

1. לטענת באת כוח אסלן יש לסלק את התביעה על הסף בשל הגשת התביעה, תוך התעלמות וסתירה מכוונת מתביעת הגב' אסלן, כנגד מר מימון. בת.א. 21159-09-12. יתרה מכך, יש לסלק את התביעה על הסף מחמת חוסר בסמכות עניינית, התיישנות ו/או שיהוי ו/או השתק ו/או העדר עילה ו/או העדר יריבות:
   1. לבית המשפט אין סמכות עניינית לפסוק בעניינים של בניה בלתי חוקית.
   2. הטענות, אותן מכחישה הגב' אסלן, מיוחסות לאביה של הגב' אסלן. אין להם כל קשר משפטי אל הגב' אסלן.
2. לעניין הטענות עצמן - לטענת הגב' אסלן, אין היא מפרה את חוזה הפשרה. ניתנת לבני הזוג מימון גישה בהתאם לחוזה הפשרה המסומן בנספח לחוזה ב X ו O. לטענתה, השער לשטח זה פתוח לצרכי תחזוקה, והוא נסגר רק בלילות, למניעה של פריצות וגניבות. כמו כן, יש גישה חופשית למוני המים. היא מוספיה כי בני הזוג מימון, הם שהפר את חוזה הפשרה.
3. בהתייחס לטענות בדבר בנייה שלא כדין - גדרות, גגון, דלת אחורית לחצר, העתקת דודי שמש ושער לחצר, לטענת הגב' אסלן, אלה בוצעו עוד בימי חייו של אביה, לפני כ 30 שנה. לטענתה, החנייה המקורה בחזית הבניין אושרה כדין. לטענתה, כל אלה הם בבחינת זוטי דברים ביחס למבנים הבלתי חוקיים שהקימו התובעים. בכלל זה בניית המבנה בעורף החלקה, אשר בניגוד לנטען על ידי מימון, מעולם לא ניתנה הסכמה שלה או של אביה לבנייתו.
4. לטענתה, הפעלת המספרה בנכס לא הביאה לירידה בערך דירת מימון – בני הזוג מימון רכשו את דירתם בעת שבדירה פעל עסק. אישור חורג להפעלת עסק בדירה, ניתן בשנת 1965. היתר שימוש חורג כמספרה ניתן לבעלי הנכס דאז ביום 14.07.70. היות ובעת שרכשו בני הזוג מימון את דירתם, פעלה בה מספרה והדבר בא לידי ביטוי בעלות דירתם, בעת שנרכשה. יתר על כן, היות ופעילות המספרה הופסקה, אין בכך שפעלה בעבר להביא לירידת ערך.
5. בהתייחס לסעד המבוקש בגין נזק בלתי ממוני - אין בפניותיה לרשויות בדבר הפרות בנייה שבוצעו על ידי מר מימון, בכדי לזכות את בני הזוג מימון בפיצוי בגין עוגמת נפש. הגב' אסלן דוחה מכל וכל את הטענה בדבר פעילות עבריינית במושכר. בהתייחס למספרה, העסק פעל מתוקף רישיון כדין מיום 29.11.87 ועד שנת 2012. העסק פעל בחדר בשטח של כ 15 מ"ר, ששירת מדי יום לכל היותר 3 נשים ועל כן לא הייתה מטרד. בכל אותה עת, ועד הגשת התביעות והתלונות כנגדה, לא הוגשה כל התנגדות מצדם בני הזוג מימון.
6. באת כוח הנתבעת ממשיכה וטוענת כי הנתבעת אינה חייבת בפיצוי התובעים, בגין נזק ממון שנגרם להם לטענתם בשל העתקת מקום מגוריהם בשנים 1996 – 2006. מדובר בדרישה לתשלום אבדן דמי שכירות בשנים 1996 – 1997 הנטענת ללא ביסוס עובדתי, אשר התיישנה כבר בשנת 2003 ואין ככל יריבות בינה לבין בני הזוג מימון בעניין זה, שכן לא היו לא באותה עת כל זכויות בדירה וכי כלל לא התגוררה בה באותה עת (סעיפים 43 ו 67 לכתב ההגנה).
7. לטענת הנתבעת, היא אינה חייבת בעוולת לשון הרע. התובעים העלו טענות סתמיות וכלליות, שאין בהם את הפרוט המינימאלי הנדרש לביסוס עילת תביעה. ככל שימצא שיש בדברים משום לשון הרע, הרי הדברים המיוחסים לה נאמרו בתום לב והם אמת.
8. כמו כן מעלה הנתבעת טענת קיזוז. לטענתה, ככל שיקבע שעל גברת אסלן לשלם פיצוי לזוג מימון, יש לקזז מכל סעד שיקבע נגד הגב' אסלן- סך של 285,500 ₪:
   1. בשל ירידת ערך עקב הבנייה שביצעו בני הזוג מימון - סך 180,000 ₪.
   2. דמי שימוש ראויים, בגין שימוש ברכוש המשותף, בגובה 500 ₪ לחודש, מיום הקמת המבנה בעורף החלקה.
   3. בגין ערך זכויות הבנייה שנגרעו ממנה עקב בנייה שביצעו בני הזוג מימון - סך 87,500₪.

דיון

1. לאור טענות הצדדים, מתמקד הדיון בסוגיות הבאות:
   1. האם יש לסלק את התביעה על הסף.
   2. האם יש להורות על הצווים להם עותרים התובעים.
   3. האם זכאים התובעים לפיצוי.
   4. האם הנתבעת חייבת בעוולת לשון הרע.

האם יש לסלק את התביעה על הסף

1. כאמור, טוענת באת כוח אסלן יש לסלק את התביעה על הסף בשל ההתעלמות והסתירה המכוונת מתביעת הגב' אסלן כנגד מר מימון. בת.א. 21159-09-12 (להלן: "תביעת אסלן") וכן מחמת חוסר סמכות עניינית, התיישנות ו/או שיהוי ו/או השתק ו/או העדר עילה ו/או העדר יריבות. בתשובת בא כוח מימון לבקשה לדחייה על הסף שהגישה באת כוח אסלן, הפנה בא כוח מימון לסעיף 11 לכתב התביעה, בו פורטו ההליכים המשפטים שהתנהלו בעת הגשת התביעה.
2. יש לדחות את הטענה בדבר ההתעלמות מתביעת אסלן. מעבר להתייחסות בא כוח מימון הנזכרת לעיל, עוד בכתב ההגנה שהגיש בא כוח מימון בתביעת אסלן, הובהר כי בכוונת מר מימון להגיש תביעה כנגד הגב' אסלן ולבקש את איחוד התיקים. כך גם יש לדחות את טענת באת כוח אסלן בדבר העדר סמכות עניינית, הרי באת כוח אסלן סותרת את הטיעונים שמעלה היא עצמה בתביעת אסלן. -ראה ע"א 4107/09 בן עוז שמואל נ' פקיד שומה חיפה (לא פורסם, פסקה כ"ט לפסק דינו של כב' השופט אליקים רובינשטיין, 10.08.2011) וכן פסק דינו של כב' השופט אשר גרוניס ברע"א 4224/04 בית ששון בע"מ ואח' נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6), 625, 630 (2005) (להלן: עניין "בית ששון"). באותו עניין נפסק כי יש להידרש לדוקטרינת ההשתק השיפוטי במצב דברים שבו טוען בעל דין טענות סותרות בהליכים משפטיים שונים (ראה עניין בית ששון, בעמוד 633:

"הטענה בדבר השתק שיפוטי יכולה להתעורר מקום שבו אחד מבעלי הדין מעלה טענות עובדתיות או משפטיות סותרות באותו הליך עצמו או בשני הליכים שונים … התכלית שמאחורי ההשתק השיפוטי היא למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי המשפט.

1. לטענות לסילוק על הסף המתייחסות לעילות מכוח חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין, אפנה לדיון המובא בתביעת אסלן.
2. בשולי הדברים, אציין כי אין בפסיקה אליה הפנתה באת כוח התובעת בסוגיית השיהוי בכדי לשנות מהקביעות שהובאו בעניין אסלן. בפסק הדין של בית המשפט השלום, בת"א (ת"א) 17520/04 גבע ציון נ' ליגד השקעות ובניה בע"מ (לא פורסם, 14.06.2007), אליו הפנתה באת כוח אסלן נפסק:

הימנעות ממיצוי הזכות מעבר למיגבלת הסבירות מתפרשת בשיטתנו כוויתור היוצר השתק ומחסום כלפי הצד ששינה מצבו לרעה בהסתמך על התנהגות יריבו. אלא שגם בנושא זה של קיומו של שיהוי קיים מקום לאבחנה בין מדרגים שונים של השתהות.

הפסיקה שהובאה לעיל מתייחסת למקרים בהם נמנע צד מסויים ממיצוי זכותו בהתנהלות שהיא בעיקרה בעל אופי פאסיבי.

במקרה שבפנינו, משקפת התנהגות התובעים קיומו של ויתור במדרג גבוה יותר כיוון שזה לווה בהסכמה לפתרון חלקי שהיה כרוך בהשקעה של זמן ומאמץ מצד הנתבעת ונועד לרצות את התובעים.

בנסיבות שבפני, כפי שיובהר בהמשך, מדובר בהתנהלות בעלת אופי פאסיבי. מכאן, שאף הפסיקה אליה מפנה באת כוח אסלן, אינה רואה נסיבות אלה, כנסיבות המצויות במדרג הגבוה העשוי ליצור השתק ומחסום כלפי הצד ששינה את מצבו לרעה.

1. לטענה בדבר פיצוי בגין אבדן דמי שכירות בשנים 1996 – 1997. אף מגרסת התובעים עולה כי היה בידיהם כוח תביעה בעניין זה עוד בשנת 1996. משחלפו למעלה מ 7 שנים, התביעה בעניין זה התיישנה. מעבר לנדרש אציין כי אף לגופם של דברים, כלל לא הוכח הנזק הנטען.
2. על כן:
   1. יש לדחות על הסף את טענות בא כוח מימון בעניין נזק ממון בגין אבדן דמי שכירות בשנים 1996 - 1997.
   2. יש לדחות את טענות באת כוח אסלן, בעניין סילוק על הסף בהתייחס ליתר עילות התביעה.

האם יש להורות על מתן הצווים

1. כאמור טוענים התובעים כי הנתבעת הפרה את חוזה הפשרה. כמו כן, לטענתם בוצעו בדירת אסלן עבודות בנייה שלא בהתאם למוסכם. בגין כל אלה, עותרים התובעים למתן שורה של צווים.

פתיחת הסוגר והבריח שהותקן בדלת לחלק האחורי של החצר

1. כאמור טוענים התובעים כי הנתבעת נעלה את השער המוביל מהסמטה לחלק האחורי של חצר הבית. התובעת מאשרת כי השער לשטח זה פתוח לצרכי תחזוקה, והוא נסגר רק בלילות, למניעה של פריצות וגניבות.
2. בחקירתו החוזרת על ידי בא כוחו, הסביר מר מימון את חלוקת השטח בהתאם לחוזה הפשרה:

ש. נאמר לך על ידי חברתי שלמעשה הטענות שלך שבהסכם פשרה. חברתי טוענת שבכתב התביעה שהוגשה היום מטעם התובעים יש הפרה של מה שנטען בסע' 12 להסכם הפשרה. האם זה נכון?

ת. זו לא הפרה של סע' 12 לחלוטין. אסביר: בהסכם הפשרה עשינו חלוקת שטח. חלוקת השטח הזה חתומה בפסק דין של המפקחת ב- 6.6. יש הסכם פשרה חתום וניתן לו תוקף של פסק דין של המקפחת על המקרקעין, לזה צורף סקיצה של חלוקת שטח גם היא חתומה . בהתאם לסקיצה ולהסכם הפשרה, כל השטח מתחת למדרגות שלי שייך לי. מציג לבית המשפט את העיגולים בצבע אדום. [...]. בהתאם לזה כל השטח מתחת למדרגות שייך אך ורק לי. אני בסוף הדיון הזה ארצה שביהמ"ש יתן הוראה. שייך אך ורק לי. בהתאם להסכם יש מעבר משוף משני הדיירים וכל השירותים שלנו, שלא מאשפרת לי לתקן פה, אנו מוחזקים כבני ערובה, המקום סגור ונעול, בו בזמן שיש לי שם צנרת מים וביוב, מזגנים, המקום הזה צריך להיות שנינו. כאשר אביה של התובעת היה חי, לי היה מפתח וגם להם היה מכוח ההסכם, כאשר היה בא טכנאי היה נכנס ויוצא, המעבר הזה לשירותי אחזקה בלבד. [...]. מה היא עשתה? אחרי שאביה נפטר היא סגרה בסוגר ותפסה אותנו כבני ערובה. אנחנו לא יכולים להיכנס, לא לשירותי אחזקה וגם לא לשטח שלנו, שנמצא שם. לא רק לשטח המשותף.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 95, שורות 14 – 30)

1. הגב' אסלן אישרה את הטענה בעדותה:

ש. אתם סגרתם את המקום עם שרשרת ודלת ואף אחד לא יכול לגשת כשאת לא נמצאת שם.

ת. במשך25 שנים שניהלתי את העסק, הוא היה פונה באינו. אבי השאיר לו מפתח ואז היה מאבד את המפתחות, אנו גרים בקומת קרקע, שאבי חשש מגנבים, אצלו היה סגור הכול ואצלנו פתוח, אפשר לבדוק בפז גז שהוא מקבל שירות 30 שנים, איך אפשר לטעון שזה סגור?

ש. ממתי הוא צריך לפנות אליך.

ת. מאז שבנה את המקרה הלא חוקי, הוא רצה לעשות שירותים מול חדרי השינה ואני עצרתי זאת, היינו פגועים...

ש. את עצרת את זה וכרגע זה נעול ולסגור וצריך לבקש ממך אישור.

ת. כן. אפשר. המשטרה הייתה בנושא הזה, ובדקו ואמרו שאני צודקת. זה רק שימוש לתחזוקה בלבד, לתת שירות למזגנים, להחליף בלוני גז, אנו פחדנו. הוא רצה בכוח ושלח בעלי מקצוע בגלל המבנה שהוא בנה לא חוקי, הוא רצה לעשות שירותים ולא הסכמנו. אז אחי אמר לאן הגענו, גם נחנק מריח.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 59, שורות 1 – 13)

1. כפי שפורט בעניין תביעת אסלן. בתרשים הנספח לחוזה הפשרה, הוגדר שטח המסומן ב X ו O שיועד לשימוש משותף של שני הצדדים לצרכי אחזקה. בצמוד לו שטח המסומן ב O. השטח המסומן ב O, הוגדר לשימוש ייחודי של בני הזוג מימון, והוא מצוי בסמוך לקיר הבית המשותף הגובל בדירת אסלן.
2. הגב' מימון אינה חולקת על זכות הגישה של בני הזוג מימון לשטח אותו הגדירו הצדדים לשימוש משותף, המסומן בנספח לחוזה ב X ו O.
3. כאמור הגב' אסלן מאשרת כי היא נעלה את השטח כטענת בני הזוג מימון. פעולה המנוגדת לחוזה הפשרה. על כן יש לקבל את טענות מימון ביחס לסגירת השטח על ידי אסלן.
4. כפי שנדון בהרחבה בדיון בתביעת אסלן, חוזה הפשרה מבטא הדדיות ביחסים שבין הצדדים. משהוגדר השטח לשימוש משותף, הרי שאין כל עדיפות לגב' אסלן על פני בני הזוג מימון לשימוש בשטח זה, כאשר שני הצדדים מוגבלים לשימוש בו לייעוד שהוגדר – אחזקה בלבד. לטענת הגברת אסלן, השער נסגר רק בלילות, למניעה של פריצות וגניבות. יש בכך אינטרס משותף של שני הצדדים.
5. על כן, יש להורות על פתיחת הסוגר והבריח, בדרך של הפקדת מפתח, דרך קבע, בידי הזוג מימון.

סילוק יד

1. לטענת בני הזוג מימון, הגב' אסלן מונעת מהם את הגישה לשטח שנקבע בחוזה לשימושם הבלעדי. עקב כך, נמנע מהם לאסוף כביסה שנשמטה לחצר, ולתחזק את תשתיות דירתם, בכלל זה מיזוג אוויר, מים, ביוב וגז.
2. כפי שפורט בדיון בתביעת אסלן, חוזה הפשרה מגדיר שטח לשימוש ייחודי של בני הזוג מימון, הסמוך לקיר הבית המשותף הגובל בדירת מימון. הגישה לשטח זה היא מהשטח המיועד לצרכי אחזקה הנזכר לעיל.
3. הגב' אסלן, לא התייחסה לטענה זו בכתב ההגנה. מהטענות אותן מעלה הגב' מימון בכתב ההגנה עולה כי אין בהן התייחסות לשטח שייוחד לבני הזוג מימון הצמוד לקירות הבית הגובלים בדירתה. מדובר בשטח בעל מבנה טרפזי, הגובל מצד אחד בגבול החלקה בצד הסמטה, ובצד הנגדי בקיר דירתה של הגב' אסלן. שטח מלבני זה חופף בחלקו למלבן המסומן באותיות a, b, c, d. מכאן כי יש הסכמה של הגב' אסלן לטענות בני הזוג מימון בעניין זה. גם בתצהירה אין התייחסות לשטח המיועד לשימוש בלעדי של בני הזוג מימון, המצוי בסמוך לקירות דירתה, קירות שפינותיהן מסומנים בחוזה הפשרה באותיות b, c, d. עדותו של מר מימון שהובאה לעיל, בהתייחס לגישה לשטח המיועד לאחזקה, לא נסתרה. על כן אני מקבלת את טענות מימון כנגד אסלן ביחס שלטח זה.
4. על כן, יש להורות על סילוק יד של הגב' אסלן מחלק הרכוש המשותף שייוחד בחוזה הפשרה לשימושם הבלעדי של בני הזוג מימון.

מתן גישה למד המים

1. לטענת התובעים, הגב' אסלן מונעת גישה למוני המים ולתשתיות מים וביוב שבשביל הכניסה לבית, שטח שבחוזה הפשרה לא ייוחד לאף אחד המצדדים. הגב' אסלן מכחישה טענה זו וטוענת כי אין כל מחסום או מכשול וניתנת גישה חופשית לכל דיירי הבניין.
2. היות ואין מחלוקת בעניין זה, ניתן בזה צו המורה על מתן גישה חופשית למונים. בכלל זה הריסה וסילוק של כל מחסום או מכשול, ככל שנבנה על ידי הנתבעת, המונע גישה למדי המים ולתשתיות מים וביוב המותקנות שם.

העתקת קולטי השמש

1. לטענת בני הזוג מימון, בניגוד למוסכם בחוזה הפשרה, הגב' אסלן העבירה את קולטי השמש השייכים לדירתה, מגג הבטון לגג הרעפים שמעל דירת בני הזוג מימון. זאת בעוד שבחוזה הפשרה הוגדר כי דוח השמש יותקן על גג הבטון.
2. בסעיף 1 לחוזה הפשרה קבעו הצדדים הוראות המתייחסות לגג הקדמי:

בסעיף 1 נקבע "הנתבע (הכוונה למימון) מתחייב לאפשר לתובע להתקין דוד שמש על גג הבית הקדמי סמוך לדוח שמש הקיים של הנתבע מדובר בגג הקדמי במידות 2*8 מטר בלבד.

1. בענייננו, לשון החוזה ברורה ואין נדרשת פרשנות בעניין זה, סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי). מעבר להתייחסות לביצוע ההתקנה על גג הבית הקדמי, הוסיפו ופרטו הצדדים כי מדובר בגג הקדמי במידות 2*8 בלבד. מכאן ברור כי לא הותר למקם מתקנים על גג הרעפים. לפיכך אני מקבלת את טענת מימון בהקשר זה.
2. על כן, ניתן בזה צו המורה על העתקת קולטי השמש מגג הרעפים שמעל דירת בני הזוג מימון, אל משטח הבטון שיועד לדודי השמש של דיירי הבניין.

צו מניעה עתידיים

1. כאמור בכתב התביעה, עותרים בני הזוג מימון לצו מניעה קבוע שיאסור על הגב' אסלן להפעיל מספרה בדירה, ללא קבלת היתר לשימוש חורג כדין.
2. משמעותו של הסעד המבוקש הוא מתן צו שיאכוף ציות עתידי להוראות חוק. כיום התובעת לא מפעילה כל מספרה, לאחר שסגרה את עסק המספרה בשנת 2012.
3. ענייננו בהליך אזרחי, הצדדים להליך הם שני אזרחים.
4. אין מקום להענקת סעד זה.
5. מטעמים אלה אין ליתן צו המורה על השתתפות בהוצאות אחזקת גג הבטון, ראה פרוטוקול הדיון מיום 10.07.16, עמוד 156, שורות 21 – 25. יתרה מכך, סעד זה כלל לא התבקש בסעיף 38 לכתב התביעה.

סילוק בנייה שבוצעה שלא כדין

1. בעניין זה, אפנה לדיון המובא בעניין זה בתביעת אסלן.
2. לטענת בני הזוג מימון, אסלן ביצעה בנייה ללא היתר בנייה כדין. לטענת הגב' אסלן, מדובר בבחינת זוטי דברים. ככלל, כפי שפורט בדיון שהובא בעניין זה בתביעת אסלן, יש מקום להורות על סילוק והשבת המצב לקדמותו של מבנים שנבנו ללא התר כדין
3. בהתייחס לטענת באת כוח אסלן ולפיה מדובר בזוטי דברים, נפסק כי אין לתת משקל לעניין זה. ראה ע"א 429/80 צבי גרפינקל נ' דיאנה ארליך, לז (4) 141, 147 – 148 (1983) (להלן: עניין "גורפינקל"):

כבר נאמר לעניין סעיף 2(א) לתקנון המצוי, כי הוא קובע מפורשות, "שאין בעל-דירה רשאי לעשות שינויים או תיקונים בדירתו הפוגעים ברכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של דיירי הדירות, ואין נפקא מינה אם הפגיעה היא קטנה או גדולה וניתנת לפיצוי נאות או לא" (ע"א 136/63 [7], בעמ' 1725). בע"א 515/65 [8], בעמ' 295, הוסיף על כך כבוד השופט ברנזון ואמר:

"כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות האחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית, או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית, או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסטתית - כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה ,פגיעה' כנ"ל".

דברים אלה חזרו ונשנו בע"א 395/74 [6], בעמ' 44, בו הודגש, "שכל פגיעה ברכוש המשותף או בדירות האחרות של הבית המשותף, גם בלי שנתלווה לה נזק ממשי, דייה כדי להצדיק התערבותו של המפקח ומתן צו-מניעה". בערעור זה נוגע כבוד השופט ברנזון במישרין בענייננו, והוא אומר, בעמ' 45:

פריצת חלון בקיר חיצוני של הבית, המהווה חלק מן הרכוש המשותף, אין לראות בה ,נגיעה... שאין בה משום פגיעה' (כפי שטען בא-כוח המערערים שם - א' ג'). המחוקק נקט בסעיף 2בלשון כללית ורחבה ביותר. הוא דיבר בלשון פגיעה סתם, כלומר פגיעה מכל סוג שהוא. מכאן, ששאף לתפוס ברשתו גם מעשים שאין בהם פגיעה פיזית דוקא, אך בוודאי ובוודאי שעל שלמותו הפיזית של הרכוש המשותף פרש המחוקק את חסותו. גם מ"מ הנשיא בפסק-דינו בדיון הנוסף בענין סדובסקי, הדגיש כי מצב המבנה הוא סטטי וכי הסעיף הנדון בא להבטיח את ,שלמות המבנה ותקינותו'. לפיכך, צדק בית-המשפט המחוזי באומרו, כי מאחר ומדובר בקיר חיצוני שהוא רכוש משותף, לא היו המערערים רשאים לנהוג בו מנהג בעלים ולעשות בו כטוב בעיניהם".

1. מכאן כי אף פריצת של פתח בקיר חיצוני של הבית מהווה פגיעה ברכוש המשותף, ואין כל נפקות לשאלה אם עקב כך נגרם כך נזק ממשי לבעלי הדירות האחרות. מקל וחומר, בנייה של גרם מדרגות.
2. בסיכומיה, הפנתה באת כוח אסלן לפסק הדין של בית המשפט המחוזי בע"א (ת"א) 425/82 מ' בן-דרור נ' יערי קווין , תשמג (2) 485 (1982). בנסיבות אותו עניין, דובר בדחיית תביעה להסרת המזגן והשבת מצב הקיר לקדמותו, בטענה שהתקנתו נעשתה תוך פגיעה והסגת גבול ברכוש המשותף. בעניינו אין מדובר בהתקנה של מזגן כלל ועיקר. מדובר בשינויים שבוצעו ברכוש המשותף, אליהם כיוון בית המשפט העליון, בעניין גורפינקל, פסק דין שניתן כשנה מאוחר יותר לפסק הדין אליו הפנתה באת כוח אסלן.
3. בעניינו, עותרים בני הזוג מימון לצו הבאים בעניין זה:
   1. צו הריסה המורה לנתבעת להרוס את המדרגות בחלק האחורי של דירתה.
   2. צו עשה המורה לנתבעת לאטום את דלת היציאה בחלק האחורי של דירתה.
   3. צו המורה לנתבעת להרוס את הסככה בחזית הבניין, וכן את הגגון המותקן בכניסה לדירתה.
4. לאור האמור לעיל, זכאים בני הזוג מימון כי יינתנו הצווים כמבוקש.

מתן הצווים אינו בבחינת התעמרות בנתבעת

1. באת כוחה של הגב' אסלן, ממשיכה וטוענת כי מתן סעד לתובעים הוא בבחינת התעמרות בגב' אסלן, תוך שהיא מפנה להוראות פקודת הנזיקין בעניין מקום שאין לתת ציווי, סעיף 74:

בית המשפט לא יתן ציווי, אם הוא סבור שהפגיעה או הנזק שנגרמו לתובע הם קטנים וניתנים להערכה בכסף ולפיצוי מספיק בתשלום כסף, ומתן ציווי יהיה בו משום התעמרות בנתבע, אך רשאי הוא לפסוק פיצויים.

1. התייחסות לצווי בדבר הריסת מבנה, מובאת בפסיקת בית המשפט בעניין גונן, בו ניתן צו להריסה של בנייה הן מכוח עוולת המטרד והן מכוח עילת הפרת חובה חקוקה. בנסיבות אותו מקרה, חל שינוי בהוראות הדין. על פי אותו שינוי, התאפשר להכשיר בדיעבד בנייה לגביה ניתן צו ההריסה. בית המשפט נדרש לשאלה, האם בנסיבות אלה, יש להותיר את צו ההריסה על כנו:

אך לא זה היה השיקול להחלטה בדבר צווי ההריסה. בסעיף 23 של פסק הדין מבהירה השופטת המלומדת, מדוע אין להסתפק במקרה זה בפיצוי כספי בלבד:

"... אין זה ענין של כסף אלא על זכותו (של התובע - ש' נ') לגור בתנאים נוחים ובהנאה מביתו, הנמנעת עקב חריגות הבניה של הנתבע... בתנאים אלה, לפחות, אין לדבר אך ורק על פיצוי כספי. ובפרט אין לגרוס פצוי כזה לאור ההלכות שקבעו כי תנאי למתן צווי הוא שהפגיעה אינה ניתנת להערכה ולפצוי בכסף... על כל פנים אין להעניק סעד של פיצויים גרידא, מפני שהענקתם, ללא סעד של צווי, תפצה אולי על נזק בעבר אך לא על נזק מתמשך בעתיד, קל וחומר כשחלק הימנו, החלק הנכבד, אינו נתן להערכה בכסף".

שיקולים אלה מעוגנים היטב בחוק ובפסיקה. ראה: סעיף 74 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]; ד' קרצמר, "מיטרדים", דיני הנזיקין - העוולות השונות (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תש"ם) 149; ע"א 164/53 [3] (שאוזכר על-ידי השופטת המלומדת); ע"א 44/76 (המ' 101/76) [4], בעמ' 799-.

1. בעניינו הוכח כי:
   1. הגב' אסלן פועלת בניגוד לחוזה הפשרה, בין השאר, תוך שהיא מונעת מבני הזוג מימון, גישה לחלק החצר שאמור היה להיות בשימושם הייחודי.
   2. כמו כן הוכח כי בוצעו שינויים הפוגעים בחזות החיצונית של המבנה. הוספת סככה בחזית הבית, פתיחת פתח לדלת בקיר חיצוני והתקנת גגון, אינם פעולה שהשפעתה תפוג מאליה, כנגד פיצוי כספי. זכותם של בני הזוג מימון, אינה נופלת מזכותה של הגב' אסלן, להתגורר במבנה שחזותו לא נפגמה בשל בנייה שבוצעה בלא שנבחנה ואושרה על ידי הרשות המוסמכת. ראו לעניין זה הכרעת בית המשפט בעניין "ארגוב".
2. על כן, אני דוחה את הטענה ולפיה יש במתן הצווים כבקשת בני הזוג מימון, בבחינת התעמרות בגב' אסלן.

האם זכאים התובעים לסעד ממון – בגין ירידת ערך הנכס

1. לטענת התובעים, בשל הפעלת המספרה בדירת אסלן, נגרמה ירידה בערך דירתם. כתמיכה בטענה זו, הביאו בני הזוג מימון חוות דעת שמאי מטעמם. לטענת באת כוח אסלן, משהופסקה פעילות המספרה, לא ניתן לטעון לירידת ערך. באת כוח אסלן ממשיכה וטוענת כי בעת שבני הזוג מימון רכשו את דירתם, היה היתר להפעלת בית עסק בדירה, והדבר בא לידי ביטוי בערך הדירה, כשנרכשה.
2. אין מחלוקת כי פעילות המספרה הופסקה בשנת 2012. בחקירתו הנגדית, נשאל השמאי מה המשמעות של הפסקת פעילות המספרה על ירידת הערך אותו העריך בחוות דעתו וכך השיב:

ש. אם היית אומרת לך שהמספרה נסגרה לפני שהגעת לנכס ולא עבדה, אלא זה סלון של חדר מגורים, האם היית משנה אל חוות הדעת.

ת. זה לא קשור לחוות הדעת. אם אין המספרה אז אין ירידת ערך.

ש. כלומר היום אין ירידת ערך.

ת. בהנחה שאין מספרה, אין ירידת ערך.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 68, שורות 4 – 8)

1. השמאי חזר על הדברים גם לשאלה בחקירה חוזרת של בא כוח מימון (ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 76, שורות 2 – 3). מכאן כי אף לגישת השמאי מטעם התובעים, אין ירידת ערך משחדלה המספרה לפעול.
2. על כן אין התובעים זכאים לסעד ממון בגין ירידת ערך. משכך, אין אני נדרשת לטענות נוספות שהעלתה באת כוח אסלן בעניין זה.

האם זכאים התובעים לסעד שאינו ממון – עגמת נפש

1. כאמור, טוענים בני הזוג מימון לנזק שאינו ממון. בהקשר זה הם מונים שלוש סיבות:
   1. הפרת חוזה הפשרה על ידי הגב' אסלן.
   2. פניות הגברת אסלן לרשויות בדבר הפרות חוק התכנון והבנייה.
   3. הפעלה של מספרה בדירת אסלן.
   4. פעילות עבריינית בדירה.

הפרת חוזה הפשרה על ידי הגב' אסלן

1. בהתייחס להפרות של חוזה הפשרה. כאמור לעיל, הוכחו הפרות של חוזה הפשרה על ידי הגב' אסלן. ככל שהפרת חוזה גרמה לנזק שאינו ממון, נתון לבית המשפט שיקול דעת באם לפסוק פיצויים בעד נזק זה, ראה סעיף 13 לחוק החוזים חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. בעניינו, הוכחו הפרות של החוזה הבאות לידי ביטוי בשלילת הגישה לחלק ברכוש המשותף שייוחד לשימוש בני הזוג מימון, כמו גם בבנייה שנעשתה שלא כדין. ראה התייחסות לזכאות בגין בנייה שבוצע שלא כדין, בדיון המובא בתביעה אסלן.
2. על כן אני מקבלת את הטענה ולפיה יש בהפרות אלה בכדי לזכות את התובעים בפיצוי בגין נזק שאינו ממון בשל הפרת חוזה הפשרה.

פניות הגברת אסלן לרשויות בדבר הפרות חוק התכנון והבנייה

1. לטענת בא כוח מימון, יש לראות בפניות של הגב' אסלן לרשויות, כפעולות שגרמו לנזק בלתי ממוני לבני הזוג.
2. איני מקבלת את טענה זו. בהקשר זה יש להפנות למסקנתי ביחס לטענת אסלן כנגד מימון ביחס לסגירת המספרה שהביאו לדחיית טענת הגב' אסלן בעניין זה.
3. יתרה מכך, והעיקר, בהתייחס לעבודות הבנייה שבוצעו להכשרת המבנה בעורף החלקה, הוכח כי העבודות בוצעו ללא היתר, וכי בקשה למתן היתר שביקש מר מימון בדיעבד, נדחתה.
4. על כן, אני דוחה את הטענה כי יש לראות בפניות של הגב' אסלן לרשויות, כדבר שיש בו בכדי לזכות את בני הזוג מימון בפיצוי עבור נזק בלתי ממוני.

הפעלת המספרה

1. לטענת בני הזוג מימון, הפעלת המספרה בדירת אסלן גרמה להם מטרד מתמשך לאורך השנים. לטענת הגב' אסלן, פעילות מספרה במקום הייתה ידועה לזוג מימון, ומדובר בעסק שפעל ברישיון. טענתה של הגב' אסלן נתמכת בהיתרים שצורפו כנספח י"ז לתצהיר הגב' אסלן. לטענתה הרישיון ניתן בשנת 1987 והיא הפעילה את המספרה בין השנים 1987 – 2012. פעילות המספרה הופסקה במרץ 2012, עת פג תוקף הרישיון העסק ולא חודש עוד (ראה סעיפים 21 ו 23 לתצהיר עדות משלים של הגב' אסלן).
2. עוולת מטרת ליחיד מוגדרת בסעיף 44 לפקודת הנזיקין. מלשון סעיף 46 לפקודת הנזיקין, אין בכך שהזוג מימון רכשו את דירתם בעת שבדירה פעל עסק, עובדה שצוינה על ידי באת כוח אסלן בהקשר לטענה בדבר ירידת ערך, בכדי להוות הגנה. עם זאת, בין הצדדים חוזה פשרה. ככל שפעולת המספרה נעשתה על פי תנאי או הסכם מחייב, הרי שיש בכך הגנה, ראה סעיף 45 לפקודת הנזיקין. מחומר הראיות עולה כי עניין הפעלת המספרה, עלה עוד קודם לחוזה הפשרה. במכתבו מיום 20.08.84, התלונן מר מימון על מטרד בשל פעילות המספרה:

בביתם של שכניי למטרה מנוהלת מספרת נזים וגבים לא חוקית, בכל יום בשעות היום והערב ובפרט בימי שישי ושבת דבר אשר גורם להפרעות, רעש, והפרעות מנוחה, ובזות נהפך ביתנו למרכז ציבורי של כל מיני דמויות שבאים להסתפר וצפצוף מכוניות של לקוחות המזמינים תור מבעד לחלון וע"י השמעת צפצופים ברכבם.

(ראה נספח נ-25 לתצהיר מר מימון, במ/26)

1. בחוזה הפשרה, נתן מר מימון הסכמה מפורשת לעבודות בנייה שבוצעו בעבר, זאת על מנת לאפשר את תיקון צו הרישום של הבית המשותף. עם זאת, אין בחוזה הפשרה התייחסות מפורשת ולפיה נותן מר מימון הסכמה להפעלה של מספרה בדירת אסלן. יצוין כי לגרסת הגב' אסלן, היא החלה להפעיל את המספרה רק בשנת 1987, מכאן ניתן ללמוד כי בעת שנכרת ההסכם, לא פעלה מספרה בדירת אסלן.
2. בחקירתו הנגדית, נשאל מר מימון בעניין זה:

ש. האם נכון ששלחת למינהל הנדסה ב- 20.8.84 תלונה ברבי, שאתה מתלונן על המספרה, על המדרגות, על דלת אחורית.

ת. יש לי את המסמך הזה במקור. מאז אני מתלונן עליהם. היה לי איום לחיי, אני אמרתי שאני לא יכול להכניס אנשים לי, אמרו לי שאם אני לא אבטל את המכתב אז הבן שלי יצא מבית הסוהר ...מאז אני מתלונן על המספרה ולא בגלל בית הכנסת.

[...]

ש. זה שנה לפני שנחתם הסכם הפשרה?

ת. כן.

ש. בהסכם הפשרה אין שום זכר למה קורה עם המספרה.

ת. אני מאשר שבהסכם השפרה אין התייחסו למספרה, הגענו להסדר.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 84, שורות 19 – 20, עמוד 85, שורות 1 – 3)

1. ובהמשך חקירתו הנגדית:

ש. אם כך, אתה טוען בדיוק את אותן טענות בכתבה תביעה ובעצם אתה מפר את סעיף 12 שאומר שאף צד לא יטען לגבי תוספות שהיו לפני, לרבות המספרה, המדרגות, דלת פלדלת, סככה, מחסן, כל הנושאים האלה אתה מעלה עכשיו בניגוד לסעיף 12.

ת. הראית לי סקיצה ואמרת למה אנחנו רואים רק מחסן אחד. הסקיצה הזאת זה תוואי של חלוקת השטח. לשאלתך, אני לא רואה שוויתרתי על נושא המספרה, דיברנו על הסככות הגרוטאות שעשו, כמו עזה, לא דיברתי על המספרה.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 92, שורות 30 – 32, עמוד 93, שורות 1 – 3)

1. עיון בחוזה הפשרה מלמד כי מר מימון מחד גיסא, ואביה של הגב' אסלן מאידך גיסא, הקפידו להביא לידי ביטוי שורת הסכמות, תוך כניסה לפרטי פרטים. בכלל זה סוגיות הנוגעות לבנייה ולתפעול השוטף של הבית. לאור זאת, ועדות מר מימון שהובאה לעיל, איני סבורה כי הוכחה הסכמה של מר מימון להפעלת מספרה בדירת אסלן.
2. לאחר שהוברר כי אין תחולה להגנות שבחוק מכח סעיף 45 לחוק, אפנה לפרשנות שניתנה בפסיקה להוראות סעיף 44 לפקודת הנזיקין. בע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' זאב שוורץ, פ"ד ל (3) 785, נקבע כי לעניין מהות ההפרעה לפי סעיף 44(א) לפקודה, יש להידרש לשנית מאפיינים:
   1. "הפרעה של ממש" – על ההפרעה להיות מוחשית ולא קלת ערך, מהותית ולא חולפת.
   2. "שמידתה של ההפרעה, כממשית או כקלת ערך, נמדדת על פי אמת המידה של הזכות של הנפגע לשימוש סביר במקרקעין ושל ההנאה הסבירה מהם, בהתחשב עם מקומם וטיבם". בחינה זו נעשית על פי מבחן אובייקטיבי.
3. או בלשון פסק הדין:

"אין בפנינו איפוא אמת-מידה אבסולוטית הישימה בכל אתר ובכל עת, אלא עלינו להציג זה לצד זה את מידת ההפרעה (הממשית) ואת זכות השימוש וההנאה הסבירים של התובע והנפגע ולקבוע מה סביר בנסיבות המקום והזמן, בחינתה של הסבירות נעשית על-פי אמת-מידה אובייקטיבית, היינו על-ידי ההערכה של מהותה ועצמתה של ההפרעה לפי דעתו של מסתכל אובייקטיבי ... טיב הנכסים והשימוש שנעשה בהם, הסביבה בה הם מצויים והחברה השוכנת בה - כל אלה הם גורמים בעלי חשיבות הקובעים את השימוש האפשרי בנכסים וההנאה שאפשר להפיק מהם".

1. אין מחלוקת כי הגב' אסלן, ניהלה בדירתה השוכנת מתחת לדירת בני הזוג מימון, מספרה. הוכח כי העסק פעל ברישיון. ככל שיש מטרד בהפעלת העסק, הרי שמדובר בהפרעה שאינה חולפת.
2. בהתייחס ל"מוחשיות" ההפרעה, לא הובאה כל ראיה מעבר לתצהיר ועדויות בני הזוג מימון. כך הצהירה הגב' מימון:

הנתבעת במשך כעשרים וחמש שנה ניהלה עסק של מספרה בחלק מהדירה של אביה, בניגוד לת.ב.ע החלה על הבניין והקובעת את ייעודו למגורים בלבד, ללא קבלת הסכמתנו לכך, תוך גרימת מטרד קבוע של רעש, ריחות ונשים מעורטלות שהגיעו למספרה, ואשר פגעו ברגשותי וברגשות בלעי וילדי, מאחר ואנו מנהלים אורח חיים דתי ושומר מצוות"

(ראה סעיף 10 לתצהיר הגב' מימון)

1. בחקירתה הנגדית לא נשאלה הגב' מימון על האמור בסעיף 10 לתצהירה (ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמודים 96 – 100). למול התצהירים והעדויות של התובעים, בני הזוג מימון, הובאו תצהיר ועדות הגב' אסלן, הנתבעת.
2. אין מחלוקת כי סביבת הבית היא סביבת מגורים. וכי המספרה פעלה שנים ארוכות, ללא שבני הזוג הגישו תביעה בגין המטרד עקב פעולתה. מחומר הראיות עולה כי מר מימון חזר ופנה בעניין הפעלת המספרה לעיריית לוד, גם לאחר שנכרת חוזה הפשרה. במכתבו של מר אלי ירון, מנהל המחלקה לשיפור פני העיר לוד, מיום 07.03.88, הוא כותב למר מימון:

במקום מתנהלת מספרה ברשיון ע"ש ברבי עדנה.

אשור להקמת המספרה ניתן בשנת 1970 ע"ש בעלים קודמים

(ראה נספח ט"ז לתצהיר הגב' אסלן).

1. מכאן, הוכח כי מר מימון ידע כי המספרה מתנהלת ברישיון. כאמור בהתייחסותי לעניין ההתיישנות בתביעת אסלן, היות ועוולת המטרד היא עוולה מתמשכת, אין לקבל טענת התיישנות בהתייחס לתקופה של שבע השנים שקדמו למועד הגשת התביעה.
2. עם זאת, בידי בני הזוג מימון היה "כוח תביעה" בעניין זה משך שנים ארוכות והתביעה הוגשה בשיהוי ניכר, ורק בעקבות תביעת אסלן. יש בכך בכדי להחליש מהעוצמה ומהמשקל של טענות בני הזוג מימון. הדעת נותנת כי אילו היה מדובר במטרד כה משמעותי, כפי שנטען, בני הזוג לא היו משתהים שנים בהגשת התביעה.
3. על כן, אף אם ניתן לקבל טענה בדבר מטרד עקב הפעלת עסק בבית מגורים, הרי שלאור פעולת העסק ברישיון, ופעולתו במשך למעלה משני עשורים בטרם הוגשה התביעה בעניין זה, ככול שנגרם נזק שאינו ממון בשל כך, אין מדובר בנזק משמעותי.

פעילות עבריינית במושכר

1. לטענת בא כוח בני הזוג מימון, בדירתה של הגב' אסלן מנוהלת תחנת סמים (ראה פרוטוקול הדיון מיום 10.07.16, עמוד 150, שורות 4 – 5), דבר מהווה פגיעה ואינה מאפשרת למר מימון למכור את דירתם. בסיכומיו, הפנה בא כוח מימון בעניין זה לתעודת עובד ציבור. הגב' אסלן דוחה מכל וכל טענה זו.
2. כך הצהירה הגב' מימון, בסעיף 10 לתצהירה:

"חלק מלקוחות המספרה, לרבות יצאניות אשר צורכות סמים באופן קבוע, היה גם צרכי קבוע של התחנה לממכר סמים שהתנהלה בדירה, כך ששני העסקים הזינו אחד את השני, והמספרה אף שימשה כמסתור לתחנה לממכר סמים שהתנהלה בדירה. אין חולק כי הנתבעת הייתה מודעת לקיומה של התחנה לממכר סמים בדירה ואף נתנה ידה וברכתה לכך, כי בכך הרבתה פרנסה לשני העסקים גם יחד, ויודגש, התחנה לממכר סמים ידועה היטב למשטרת לוד, אשר אף פשטה לא אחת על הדירה, וכאשר אחיה של הנתבעת אף ישב בכלא על מסחר ושימוש בסמים.

1. בחקירתה הנגדית לא נשאלה הגב' מימון על הדברים (ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמודים 96 – 100).
2. בא כוח מימון, ביקש מבית משפט זה ליתן צו למשטרת ישראל להעביר לידי בית המשפט ראיות בשאלה האם מתנהלת חקירה או התנהלה תחנה לממכר סמים בבית אסלן. במסמך "תגובה מטעם הפרקליטות לבקשה לעיון בחומרי חקירה" שהוגש לבית המשפט ביום 01.07.15 מציינת המדינה:

חומר החקירה שנאסף במסגרת הליך פלילי, אינו חומר גלוי ואין לגורמים שאינם צד להליך הפלילי זכות מוקנית לעיין בו.

[...]

בשנת 2012 התנהלה כנגד מר אפרים ברבי חקריה בחשד לביצוע עבירות סמים. בסוף של הליך החקירה הוגש לבית משפט השלם ברמלה ת.פ. 39570-11-12 כתב אישום המייחס לנאשם עבירה של החזרת סמים לצריכה עצמית והחזקת כלים להכנסת סם לצריכה עצמית שנמצאו בדירה ברח' ארלוזורוב 20 בלוד. הנאשם הורשע על פי הודאתו בעבירות מיוחסות לו בכתב האישום ונדון לעונש מאסר על תנאי וקנס כספי.

[...]

יצוין כי גזר הדין כולל פרטים הקשורים בצנעת הפרט ובמצבו הרפואי של הנאשם [המקור לא ברור] לא נוכל להעביר עותק מגזר הדין , אלא אם בית המשפט הנכבד יורה אחרת.

ככל שבית המשפט הנכבד ימצא לנכון לקבל הבהרות נוספות נודה על קיום דיון בבקשה בנוכחות נצג הפרקליטות.

1. בהתאם להחלטת בית המשפט זה מיום 09.08.15, העבירה הפרקליטות תגובה נוספת ביום 11.10.15. בתגובה זו חזרה והבהירה הפרקליטות כי היא מתנגדת לבקשה לקבלת מידע מודיעיני וחומרי חקירה אחרים:

העברת חומרים נוספים מחמר החקירה בת.פ. 39570 ו/או מידע מודיעיני עלולה לפ]גוע בתפקודן התקין של רשויות אכיפת החקו, לרבות פגיעה בשיטות פעולה ואמצעי חקירה, וכן באינטרסים של הציים שלישיים ובאינטרסים ציבוריים כלליים. במקרה הנדון אף קיימת מורכבות נוספת שלא ניתן להעלותה על הכתב במסגרת הודעה זו.

[...]

ככל שבית המשפט הנכבד לא יקבל את עמדת המדינה, תישקל האפשרות להוציא תעודת חיסיון על החומרים וזאת בהתאם לסעיף 45 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א, 1971.

1. בעקבות תגובה זו, ניתנה ביום 22.10.15 החלטת בית משפט זה, בה התקבלה עמדת הפרקליטות בעניין המידע המודיעיני וחומרי חקירה. על כן, הורה בית המשפט על המצאת כתב האישום והכרעת הדין בלבד. בהתאם להחלטת בית המשפט, העביר בא כוח מימון ביום 03.12.15 העתק מכתב האישום והכרעת הדין בתיק הפלילי מספר 39570-11-12 שהתנהל כנגד אחיה של הגב' אסלן. האמור מתייחס לעבירה שבוצעה בדירתה של הגב' אסלן. בדברים יש הוכחה בדבר הרשעה על סמך הודעה של האח בהחזקה / שימוש בסמים לצריכה עצמית ובהחזקת כלים להכנת סם לצריכה עצמית.
2. הסבר לטענות בדבר סחר בסמים, ניתן למצוא בתשובותיה של הגב' אסלן לשאלות בא כוח מימון בחקירתה הנגדית:

ש. אחיך מנהל שם תחנה לממכר סמים כל השנים הללו.

ת. אחי לא סורח סמים.

ש. מדוע אחיך ישב בכלא שנתיים.

ת. לפני 22 שנים הוא ישב בכלא. הוא שוקם.

ש. הוא לא ישב על סחר במסים.

ת. זה היה בעבר, זה לפני 22 שנים. יש לי דו"ח מעובדת סוציאלית להגיש. אחי נמצא בשיקום כבר 22 שנים.

ש. אחיך כל השנים הללו לא עובד ומתפרנס מסחר בסמים.

ת. הוא נתמך על ידי הרווחה, סוחר סמים לא נתמך על ידי הרווחה.

ש. אני מציג לך כתב אישום שהוגש כנגד אחיך.

ת. בעקבות התלונה של הנתבע 1. הייתה פשיטה, מצאו שהוא חולה במחלת סרטן, הייתה פשיטה בגלל תלונה של הנתבע 1, הגיעו שוטרים וראו שמדובר באדם שמשתמש לצריכה עצמית. הם כתבו שימוש עצמי בלבד מהפרו'.

1. מעדותה של הגב' אסלן, ומתגובת הפרקליטות, אין בכדי לתמוך בטענת מימון ולפיה בדירה מתנהלת תחנת סמים. עילה הנסמכת על אירועים שהתרחשו לפני 22 שנה התיישנו זה מכבר. ככל שבוצעה פעילות עבריינית במהלך 7 השנים שקדמו להגשת התביעה, מעבר לשימוש עצמי בסמים, הרי שטענה זו לא הוכחה.

סיכום ביניים - זכאות לסעד שאינו ממון – עגמת נפש

1. לאור האמור לעיל, אני סבורה כי בני הזוג מימון זכאים לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני.
2. הוכח כי הגב' אסלן הפרה את הוראות חוזה הפשרה, תוך שהיא מונעת גישה מבני הזוג מימון לשטח שייוחד להם בחוזה הפשרה. כמו כן, הוכחו הפרות של חוק התכנון והבנייה. על אף השיהוי שבהעלאת הטענות בדבר מטרד, לא נעלמו ממני הטענות בעניין זה.
3. לאור האמור, אני מעריכה את הנזק הבלתי ממוני בסך 5,000 ₪ לכל אחד מהתובעים, סך הכול 10,000 ₪.

האם הנתבעת חייבת בעוולת לשון הרע

1. לטענת מר מימון, הגב' אסלן אחראית בעוולת לשון הרע, בגין דברים שאמרה ביחס למר מימון. לטענת באת כוח אסלן, יש לדחות את התביעה בעניין זה על הסף, היות ובא כוח מימון, לא פרט בכתב התביעה את הנדרש בהתאם לדין. כמו כן, לטענתה הטענה לא הוכחה מהעדויות שהובאו בפני בית המשפט.
2. התובע על פי חוק איסור לשון הרע אינו יכול להסתפק בטענה שהנתבע הוציא דיבתו, ועליו לציין בכתב תביעתו את פירוט המילים, בכתב או בעל פה, המולידות לטענתו את עילת התביעה. כאשר פרסום לשון הרע נעשה בכתב, התובע צריך לצרפו לכתב התביעה ולהפנות למשפטים המקימים את העילה. ראה רע"א 2291/12 מרדכי הלפרין נ' חיים איצקוביץ (לא פורסם, פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט צבי זילברטל, 25.06.2012) (להלן: עניין הלפרין):

"כאשר מדובר בהוצאת דיבה, המילים (או המעשה, לפי העניין) מהוות את הבסיס העיקרי להקמת העילה, ובלעדיהן אין. על כן, כבר נקבע, כי התובע על פי החוק אינו יכול להסתפק בטענה שהנתבע הוציא דיבתו, ועליו לציין בכתב תביעתו את "פירוט המילים, בכתב או בע"פ, בהן השתמש התובע" ואשר מולידות לטענתו את עילת התביעה

[...].

ברם, במרבית המקרים , יש לדרוש שהמילים שנכתבו או נאמרו, ואשר מקימות לטענת התובע עילת תביעה לפי החוק, יובאו בכתב התביעה במפורש, ומוטב בצורה של ציטוט.

1. בענייננו, ציין בא כוח התובע בסעיף 31 לכתב התביעה:

"הנתבעת הגדילה לעשות והוציאה דיבתו של התובע 1 ברחבי העיר לוד תוך שהיא משמיצה אותו, שמה אוו ללעג ולקלס, ומציירת אותו באור כוזב, כאדם הפועל בניגוד לחוק ומתוך בצע כסף"

1. כאמור, בהחלטת כב' השופט צבי זילברטל בעניין הלפרין, יש להביא את הדברים בכתב התביעה במפורש, אך אין חובה כי הדבר יבוצע בדרך של ציטוט. על כן, אמשיך ואבחן האם עמדו התובעים בנטל להוכיח את האמור בסעיף 31 לכתב התביעה.
2. בסעיף 20 לתצהירה, ציינה הגב' מימון:

"הנתבעת הגדילה לעשות והוציאה דיבתו של בעלי ברחבי העיר לוד תוך שהיא משמיצה את בעלי, שמה אותי ללעג ולקלס ומציירת אותו באור כוזב, כאדם הפועל בניגוד לחוק מתוך בצע כסף"

1. בחקירתה הנגדית, השיבה הגב' מימון לשאלות שהפנתה אליה באת כוח אסלן:

ש. את טוענת ששמעת את התובעת משמיצה את בעלך.

ת. כן.

ש. האם היא אמר הלך זאת באופן אישי.

ת. אפשר להגיד שכן.

ש. אמרה לך בפנים.

ת. המצב היה כזה שאני תליתי כביסה ואחיה אפרים התחיל לצעוק עלי. אפרים היה עם התובעת והוא אומר לי וצועק זה לא בית כנסת, זה בית אלילים, זה בית עבודה זרה, הם עושים פה אירועים והילולות ולוקחים כסף. כסף כדי לעשות מסחרה. היא אומרת לו כן, כן, אפרים, אפרים אתה יודע שכל זה הם עושים. את היודע. כשהיא אמרה את זה עברו אנשים בשכונה, שמענו אנשים מבחוץ.

ש. מי שאמר את הדברים הוא אפרים.

ת. כן. זה אפרים, אבל התובעת אומרת לו ,כן, כן.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 08.12.15, עמוד 99, שורות 7 – 16)

מכאן בעדותה לא תמכה הגב' מימון את הנטען בתצהירה. לא הוכח כי נאמר לשון הרע הנטען בתצהיר. לשון הרע בעדות מיוחס לאחיה של התובעת. לא הובהר מיהם האנשים ששמעו ומדוע לא הובאו לעדות.

1. כמו כן הובא תצהירו של חתנם של התובעים, מר רונן בן יפתח בעניין זה (ראה סעיף 1 לתצהירו של מר רונן בן יפתח):

"במהלך ביקורי בביתם של התובעים [...] שמעתי את הנתבעת גב' עדינה אסלן צועקת בקולי קולות כי חותני איננו ירא שמיים באמת, כי הוא פועל בניגוד לחוק מתוך בצע כסף, כי הוא עושה אירועים ושמחות בבית הכנסת ומשלשל את הכספים לכיסו."

מר רונן בן יפתח, נחקר על תצהירו וכך העיד:

ש. הוויכוח היה בין שני צדדים.

ת. כן. חמי וחמותי לבין התובעת. כשאני עליתי הביתה שמעתי את התובעת מדברת בקולי קולות כמו שהצהרתי בתצהירי, על המשפחה, שהכול תאוות בצע וכסף. אני ראיתי גם מהחלון שהתובעת מדברת, הצד איפה שהיה מדרגות שעולים לבית הכנסת, היא דיבר העם אישה מסוימת. איני מכיר אותה, היא מדברת לשון הרע על המשפחה הזו.

ש. אתה ראית אותה.

ת. כן. במו עיניי.

ש. ראית או שמעת.

ת. ראיתי ושמעתי. היא לא רואה שאני רואה את זה, היה חשוב לי להקשיב, שהיא אומרת על חמי שאני מכיר אותו 15 שנים, שאני במשפחה זו, מה שהוא עושה בעיר הזו אני לא מכיר מישהו שעושה עוד כזה דבר, לא בגלל שהוא חמי.

לשאלת בית המשפט:

ש. אתה שמעת מה שהיא אמרה.

ת. היא אמרה שהכול בשביל כסף.

המשך החקירה:

ש. איפה זה היה.

ת. ראיתי זאת מהחלון. זה היה ברחוב, מהחלון.

ש. מה שאתה ראית זה לא בביקור הזה.

ת. מה זאת אומרת? לאחר התצהיר הזה (הסעיף בתצהיר). היו עוד ויכוחים ביניהם, אז אתה שומע.

ש. אתה טוען מה שהיא צעקה, היא הייתה אצלה בבית ודיברה עם מישהו או אל הקיר או לבעלה. היא צעקה בבית שלה.

ת. כן, היא לא אמרה לי זאת באופן אישי.

ש. לא בחוץ או במכולת. אצלה בבית?

ת. כן. זה היה אצלה בבית.

מכאן , עד זה העיד על דברים שאמרה הגב' אסלן בביתה, וככל שאמרה דברים אלה בביתה הרי שלא ניתן לראות בכך לשון הרע, אלא אם יוכח כי נאמר בפני צד ג' ומה התוכן שנאמר. אולם, עדותו של העד לא הייתה קוהרנטית כאשר העיד כי ייתכן ודיברה "או אל הקיר או אל בעלה" ואין בדברים בכדי להוכיח את הנטען.

כמו כן, זימנו בני הזוג מימון לעדות עד, המתפלל באופן קבוע בבית כנסת. בתצהירו כתב העד, מר יצחק אדטו "הגיעו אלי מתפללים וסיפרו לי". מכאן כי האמור בתצהיר הוא עדות מפני השמיעה. בחקירתו הנגדית נשאל העד בעניין זה וכך השיב:

ש. אתה מצהיר בסע' 4 לתצהירך במהלך נוכחותי בבית כנסת, הגיעו אלי מתפללים וסיפרו לי. לא שמעת שום דבר.

ת. אני לא גר שם, אני מגיע לשם להתפלל. אני מכיר את המתפללים מילדות. הם סיפרו לי אישית. כל החברים שלי.

חקירה חוזרת לב"כ הנתבע 1:

ש. נשאלת לגבי דברים שסיפרו לך מתפללים אחרים. הם באו לבית הכסת וסיפרו לך כי היו נסערים.

ב"כ התובעת: חברי מכניס לעד מילים לפה.

המשך החקירה:

ש. אתה אומר שיספרו לך.

ת. ובצער גדול, על הנושא כמו שהעדים מספרים. הם מתפללים איתי והם אמרו לצי מה שהעידו. מתפללים של בית הכנסת שבאים אלי ומתפללים איתי יום יום הם נסערים וכואב להם.

ב"כ התובעת: אני מבקשת לציין כי עולה מתושבת העד שהוא דיבר עם העדים.

המשך החקירה:

ש. מה שהעדים סיפרו לך השפיע עליך.

ת. כן. זה צער גדול, עד היום.

היות העדות עדות מפי השמועה ובנוסף אישור העד כי הוא שוחח עם העדים הנוספים, משליך לעניין משקל עדותו של עד זה וקבילותה. העד גם לא חזר בעדותו מפורשות על הדברים שנאמרו באזניו. על אף שנשאל על כך והסתפק להפנות לדברי העדים (ר' בעמ' 113 שורות 25-26).

1. עד נוסף ואחרון שזומן על ידי התובעים הוא מר רחמים ברבי. על פי תצהירו, מר ברבי מכיר את מר מימון מזה כעשרים וחמש שנים, ואף הוא, כמו מר יצחק אדטו, ממתפללי בית הכנסת.

כך הצהיר מר ברבי (ראה סעיף 3 לתצהיר מר רחמים ברבי):

"פעמים רבות תפסה אותי הנתבעת , גב' עדינה אסלן, ברחוב ופנתה אלי בנוגע ליהושע מימון , וטענה באזני כי יהושע מימון אינו ירא שמיים באמת, כי הוא פועל בניגוד לחוק מתוך בצע כסף, כי הוא עושה אירועים ושמחות בבית כנסת ומשלשל את הכספים לכיסו."

יחד עם זאת, מעדותו של מר ברבי עולה כי התובעת תפסה אותו פעמים או שלוש (כאמור בתצהיר נאמר פעמים רבות) :

ש. כמה פעמים דיברת עם התובעת.

ת. אני לא דיברתי איתה, היא תפסה אותי ברחוב ודיברה איי.

ש. כמה פעמים דיברתם ביחד.

ת. פעמים או שלוש.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 05.05.15, עמוד 102 שורות 29-30)

ש. מה היא אמרה לך.

ת. שהנתבע עושה את זה למען ביזניס.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 05.05.15, עמוד 103, שורות 2 – 3)

בעדות יחידה של חברו של מר מימון, מר רחמים ברבי, נטען כי הגב' אסלן עשתה שימוש בצירוף המילים "עושה את זה למען ביזנס".

ומכאן, לא הוכחה טענת בא כוח מימון בכתב התביעה, תצהיריו וסיכומיו לפיו עשתה הגב' אסלן שימוש בצירוף המילים "בצע כסף", בהקשר לדברים שאמרה בהתייחס למר מימון.

1. ביחס לאמרה שנטענה בעדותו של מר ברבי ("עושה את זה למען ביזנס") – נמשיך ונבחן האם אכן יש באמירה זו כדי להיחשב כ"לשון הרע" (אשר להלכת הלפרין ניתן לראות בדברים האמורים כנכללים באמור בכתב התביעה אם כי לא נאמרו מפורשות).

כך התייחסה הגב' אסלן, לטענות כי הוציאה לשון הרע, בחקירתה הנגדית:

ש. יש לנו 4 עדים ששמעו אותך משמיצה את מימון. האם כולם משקרים.

ת. לא היה ולא נברא ולא דיברתי.

ש. לא דיברת עם אף אחד מהם.

ת. לא דיברתי לשון הרע כמו שהוא מכתיב להם מה לומר בתצהיר.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 68, שורות 21 – 24)

וכן:

ש. מפנה לסע' 22 לתצהירך, את אומרת שעושה אירועים חגיגות והילולות וללא רישיון עסק. למה הוא צריך רישיון עסק אלא אם כן את אורת שהוא עושה שם אירועים בכסף.

ת. אני לא אמרתי בכסף, אתה אומר. אני על ידי המודעות שהוא תולה בכל העיר לוד, שהוא כותב שהוא עושה הילולות, שיגיע בהמוניכם, הוא לא יודע שזה בית משותף. הוא מפרסם את כל המודעות בעצמו.

ש. לא האשמת אותו שעושה מסחרה ומרוויח מזה כסף

ת. דברים שלא נאמרו אני לא אמרתי.

ש לא פנת לחתן שלו

ת. לא. הוא פנה אלי, הוא פנה אלצי למה אני רוצה להרוס בית כנסת, גם בעירייה תקפו אותי בעניין.

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.12.15, עמוד 69, שורות 9 – 18)

מכאן כי מול עדותו היחידה של מר רחמים ברבי, ניצבת עדות יחידה של הנתבעת, הגב' אסלן.

1. לצורך הכרעה בשאלת אחריותה של הגב' אסלן, בעוולת לשון הרע כלפי מר מימון, יש לתת את הדעת להיבטים הבאים:
   1. בכתב התביעה לא מובא ציטוט של האמרה המיוחסת לגב' אסלן. בכתב התביעה יוחסה לנתבעת הוצאת דיבה בהיקף רחב ("ברחבי העיר") הכוללת השמצות, לעג וקלס, תוך תיאורו כאדם הפועל בניגוד לחוק ומתוך "בצע כסף", ראה סעיף 31 לכתב התביעה. זאת, בעוד שהוכח בעדות עד יחיד כי בשניים עד שלושה מקרים אמרה הגב' אסלן כי מר מימון מפעיל את בית הכנסת "למען ביזנס", וכי הדברים נאמרו בעת שמר ברבי חלף ברחוב הסמוך לדירתה "היא תפסה אותי ברחוב ודיברה איי [הכוונה "אלי"]". מכאן כי קיים פער בין הפרוט המובא בכתב התביעה והנטען בתצהיר העד, לבין האמרה שהוכחה בעדותו של העד, מר ברבי. עם זאת, ניתן לראות בדברים האמורים כנכללים בנאמר בכתב התביעה.
   2. העד היחיד שיש בעדותו בכדי לתמוך בעובדה הנטענת, מר ברבי, הצהיר כי הוא מכיר את התובע 30 שנה ומתפלל בבית הכנסת. מכאן כי קיימת קירבה בין העד ובין התובע. על כן, הוכחת עילת התביעה בלשון הרע בענייננו, נתמכת בעדות יחידה מטעמו של אדם מעוניין בתוצאות המשפט לטובת בעל הדין שקרא לו להעיד (סעיף 54(3) פקודת הראיות [נוסח חדש].

לא היה בעדויות הנוספות כדי לתמוך בטענת מר ברבי, לאור הפגמים המהותיים שנפלו בעדויות מבחינת קבילותן ומשקלן.

קבלה של גרסת התובע על סמך עדות יחידה זו, מחייבת משנה זהירות והנמקה מפורטת. נפסק כי ניתן להסתפק בכך שלא הובאו ראיות רלבנטיות לסתור את העדות, בכדי להוות הנמקה להסתמכות על העדות היחידה. כמו כן, יש במתן אמון מלא באמיתות העדות, משום הנמקה מספקת. ראה לעניין זה ע"א 295/89 חיים רוזנברג נ' שרה מלאכי, מו (1) 733, 737 - 738 (1992)

• 1. על אף הסתירה בין הנטען בתצהיר מר ברבי ביחס לאמירה נשוא לשון הרע המיוחסת לתובעת, לבין הנטען בחקירה הנגדית, מצאתי לנכון כי יש לתת אמון באמיתות העדות.

בנוסף, יש להפנות לתשובתה של הגב' אסלן בחקירה נגדית שבה לא הכחישה לחלוטין את הדברים המיוחסים לה, אלא ענתה "לא דיברתי לשון הרע כמו שהוא מכתיב להם מה לומר בתצהיר" (במקום אחר נעשתה הכחשה כללית אם כי כאמור לא באופן קוהרנטי בחקירה) .

1. לאור האמור לעיל, אני סבורה כי הוכח כי בשניים עד שלושה מקרים, אמרה הנתבעת, הגב' אסלן, למר ברבי כי מר מימון מפעיל את בית הכנסת "למען ביזנס". עם זאת, לא הוכח כי הפרסום בוצע בכוונה לפגוע.
2. מכאן כי יש למצוא את הגב' אסלן, כאחראית בעוולת לשון הרע.
3. בסעיף 7א חוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965 נקבע:

(ב) במשפט בשל עוולה אזרחית לפי חוק זה, רשאי בית המשפט לחייב את הנתבע לשלם לנפגע פיצוי שלא יעלה על 50,000 שקלים חדשים, ללא הוכחת נזק.

1. שיעור הפיצוי נגזר מנסיבות המקרה. ברע"א 10520/03 איתמר בן גביר נ' אמנון דנקנר (לא פורסם, 12.11.2006) נפסק פיצוי בסך 1 ₪. בנסיבות החריגות שהוכחו ברע"א 4740/00 לימור אמר נ' אורנה יוסף , נה (5) 510 (2001) נפסק סך של 100,000 ₪.
2. בענייננו, בהצטבר מכלול הנסיבות כמתואר, אני סבורה סך 5,000 ₪ עשוי להיות התרופה הצודקת בנסיבות העניין, שתגשים באופן מיטבי את עקרון השבת המצב לקדמותו.

טענת הקיזוז

1. בכתב ההגנה, טוענת באת כוח אסלן, כי היא זכאית לקזז, מכל סכום שייפסק לבני הזוג מימון את הסכומים הבאים:
   1. בשל ירידת ערך עקב הבנייה שביצעו בני הזוג מימון - סך 180,000 ₪.
   2. דמי שימוש ראויים, בגין שימוש ברכוש המשותף, בגובה 500 ₪ לחודש, מיום הקמת המבנה בעורף החלקה.
   3. בגין ערך זכויות הבנייה שנגרעו ממנה עקב בנייה שביצעו בני הזוג מימון - סך 87,500 ₪.
2. על בסיס חומר הראיות, וכפי שנדון בהרחבה בתביעת אסלן, הנזקים בגין ירידת ערך ודמי שימוש ראויים לא הוכחו בדוח השמאי שהובא על ידי הגב' אסלן בעניין זה.
3. לטענה בדבר זכות קיזוז בגין זכויות הבנייה שנגרעו עקב בנייה שביצעו בני הזוג מימון, הבסיס לטענה זו נשמט בשל מתן הצו לסילוק המבנים בגינם נתבע הקיזוז. אף אם לא היה ניתן צו כאמור, עניין שינויים ברכוש המשותף וזכויות בנייה, ובכלל זה תשלומי איזון בגין ערך זכויות בנייה שנגרעו, קבוע בסימן ג1 לחוק המקרקעין. יש להוכיח את הסכום הנתבע. בדוח השמאי שהוגש על ידי הגב' אסלן, אין כל התייחסות לסכום זה. על כן הוא לא הוכח.

אין לשלול מהתובעים סעד בטענה כי "אין לתת לתובע ליהנות מפרי חטאו"

1. בין שאר טיעוניה, טוענת באת כוח אסלן כי בני הזוג אסלן אינם זכאים לסעדים להם הם עותרים היות ו"מעילה בת עוולה אין צומחת זכות תביעה". בעניין זה הפנתה באת כוח אסלן לע"א 11172/05 זיו אלון נ' נועם חדד (לא פורסם, 21.10.2009) בנסיבות אותו עניין, התבטא המעשה הלא חוקי, לכל הפחות, בהסגת גבול חצריו של הצד השני, בנסיבות מחשידות. בהקשר זה בחן בית המשפט את השאלה אם יש בכך בכדי לשלול ממנו סעד. נפסק כי יש לבחון בהקשר זה שני שיקולים מרכזיים:
   1. מידת ועוצמת הפליליות וחוסר המוסריות הטמונים בהתנהגות הניזוק התובע
   2. הקשר הסיבתי שבין התנהגותו הבלתי חוקית או הבלתי מוסרית של הניזוק לבין התרחשות הנזק. זאת הן בהיבט העובדתי והן קשר סיבתי משפטי.
2. כפי שעולה מהדיון בעניין שבפני, וכפי שעולה מהדיון בתביעת אסלן, אין כך הם פני הדברים. הסעדים אותם תובעים בני הזוג מימון, אינם נובעים כלל ממעשים בלתי חוקיים שבוצעו על ידם. הסעדים נובעים מהפרת חוזה פשרה שנחתם בין הצדדים. חוזה זה אינו נגוע באי חוקיות. כמו כן, נובעים הסעדים מפעולות בלתי חוקיות שבוצעו על ידי התובעת. אין דבר בין סעדים אלה, לבין הסעדים אותה ביקשה התובעת בהן דנתי בתביעת אסלן.
3. יתרה מכך, כאמור לעיל, גם בנסיבות בהם נפלה אי חוקיות במעשיו של תובע, אין בכך בכדי להביא לשלילה של זכותו לקבל סעד מבית המשפט. בעא 2242/03 אורה אברהם נ' עדנאן רשאד (לא פורסם, 18.07.2005) דן בית המשפט בתביעה של מי שבנו את ביתם ללא היתר ובאמצעות קבלן שאינו רשום, פעולות המהוות הפרה של הוראות חוק התכנון והבנייה. על אף הפרת החוק, בהעדר קשר וודאי בין המעשים הבלתי להתרחשות הנזק, והפרת חובה הזהירות על ידי הנתבעים באותו עניין, מצא בית המשפט את הנתבעים חייבים בנזיקין:

השאלה שהטרידה אותנו היתה אם נוכח הפעילות הבלתי חוקית של המערערים, אשר בנו את ביתם ללא היתר ובאמצעות קבלן שאינו רשום, אין מתחייבת שלילת הסעד מהם, על יסוד העיקרון לפיו אין לתת לתובע ליהנות מפרי חטאו, שכן מעילה בת עוולה אין צומחת זכות תביעה

[...]

עיקרון זה עלול בנסיבות מסוימות לשלול את זכות תביעתו של ניזוק (פרשת בנבנישתי הנ"ל, בע' 209), וביסודו עומד החשש שמא בכך שנכיר באחריות כלפי המערערים ונושיט להם סעד, נימצא מעודדים הפרת חוק או נותנים ידינו לפגם מוסרי. נוכח הטעם העומד ביסוד הכלל האמור, דחייתה של תביעה שמקורה במעשה בלתי חוקי או בלתי מוסרי תלויה בעוצמתה של הכוונה הפלילית או חוסר המוסריות שבהתנהגות התובע. כן עלינו להביא בגדר שיקולנו אם יש להעניק לתובע סעד גם את הקשר בין המעשה הבלתי חוקי או הבלתי מוסרי לבין התרחשות הנזק. מנגד, עלינו לשקול את האינטרס הציבורי בהטלת האחריות על מזיק אשר גרם לנזק ברשלנותו

[...]

דומה, כי האיזון בין האינטרסים המעורבים בהכרעה זו אינו מצדיק דחיית תביעתם של המערערים מכל וכל בשל חטאם. מעשיהם של המערערים אמנם חמורים, אולם כאמור אין קשר וודאי בין מעשים אלו לבין התרחשות הנזק וגם המשיבים מצידם לא מילאו חובתם לנהוג ברמת הזהירות המתחייבת מהאחריות שנטלו על עצמם."

1. כאמור, הוכח כי הגב' אסלן מנעה מבני הזוג מימון גישה לחלק מהרכוש המשותף שייוחד לשימושם וכי יש בדירתה ובחלק הרכוש המשותף הנתון לשימושה הייחודי, בנייה שבוצע שלא כדין. העובדה כי הוכח כי גם התובעים ביצעו בניה שלא כדין כלפי אסלן אין בה כדי לאיין את זכותם לסעד.

סוף דבר

1. אני מקבלת את התביעה בחלקה.
2. ניתנים בזה צווים כנגד הנתבעת, המתייחסים לדירה בבית משותף ברחוב ארלוזורוב מספר 20 בעיר לוד, הידוע כגוש 4024 חלקה 140:
   1. צו המורה לפתוח את הסוגר והבריח שהותקן בדלת הגישה מהסמטה לחלק האחורי של החצר, ולאפשר לבני הזוג מימון את הגישה לשטח המיועד לשימושם על פי חוזה הפשרה, לא יאוחר מיום 31.10.16.
   2. צו המורה על סילוק יד של הגב' אסלן מהשטח שהוגדר לשימוש בני הזוג מימון, המצוי בסמוך לקיר הבית המשותף הגובל בדירת אסלן. לא יאוחר מיום 31.10.16.
   3. צו המורה להרוס ולהסיר גדר, ככל שנבנתה על ידי הנתבעת, המונעת גישה למדי המים, ולתשתיות מים וביוב המותקנות שם. לא יאוחר מיום 31.10.16.
   4. צו המורה להעתיק את קולטי השמש ולהחזיר אותם למיקום עליו הוסכם בחוזה הפשרה, כך שדוד השמש וכל רכיביו יהיו מותקנים על גג הבית הקדמי במידות 8*2 מטר, בסמוך לדוח השמש של דירת מימון. לא יאוחר מיום 31.03.17. זאת על מנת לאפשר לנתבעת לשכור בעלי מקצוע ולביצוע עבודת ההעתקה באופן בטיחותי, ללא פגיעה בתשתיות הבניין.
   5. ניתן בזה צו המורה לנתבעת לסלק את מבנה וחלקי מבנה שנבנו ללא היתר בנייה כדין, בבית השוכן ברחוב ארלוזורוב מספר 20 בעיר לוד, הידוע כגוש 4024 חלקה 140 ולהשיב את המצב לקדמותו:
      1. צו המורה לנתבעת להרוס את המדרגות בחלק האחורי של דירתה.
      2. צו עשה המורה לנתבעת לאטום את דלת היציאה בחלק האחורי של דירתה.
      3. צו המורה לנתבעת להרוס את הסככה בחזית הבניין, וכן את הגגון המותקן בכניסה לדירתה.

ביצוע הצווים לא יאוחר מיום 31.3.17.

1. הנתבעת תשלם לתובעים סך 10,000 ₪, בגין עגמת נפש, וכן סך של 5,000 ש"ח בגין עוולת לשון הרע.
2. לעניין הוצאות משפט

סכום ההוצאות הראוי בנסיבות העניין, נגזר מהתנהגות הצדדים להליך, דרך ניהולו, מורכבות התיק, הסעדים להם עתרו התובעים וחשיבות העניין לבעלי הדין, ראה עניין מחצבות כנרת. בענייננו הובאה בפני בית המשפט מסכת ראיות המתפרשת על פני ארבעה עשורים. מדובר בתיק מורכב עובדתית ומשפטית אשר התנהל משנת 2013. במסגרתו נדרשו צווים, פיצויים ודיון בעוולת לשון הרע. לטענות שהועלו, חשיבות גבוהה לבעלי הדין.

על כן, מצאתי לנכון להעמיד את הוצאות המשפט, הכוללות אגרה ושכר טרחת עורך דין, בסך 30,000 ₪.

1. הסכומים הנקובים לעיל יישאו הפרשי הצמדה וריבית, מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"א אלול תשע"ו, 14 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.