1. מבוא:

תביעה זו החלה כתביעה בסדר דין מקוצר על סך 287,481 ₪ שהוגשה ע"י כפר ידידיה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, התובע כנגד מרים ויצחק אורנשטיין. (להלן:"המושב"), בגין סכומים שהנתבעים לטענת התובע חבים לשלם לו בהמשך להסכם שנחתם בין הצדדים.

הנתבעים הגישו בקשת רשות להגן, בקשתם התקבלה בחלקה. כן הגישו הודעת צד ג' כנגד מנהל מקרקעי ישראל.

הנתבע וכן הגב' דרורית אורנשטיין, אשתו, הגישו תביעה במסגרת ת.א. 41877-09-12 -כנגד התובע- המושב, הועדה המקומית לתכנון ובניה עמר חפר ומנהל מקרקעי ישראל בסך 1,428,000 ₪.

מינהל מקרקעי ישראל הגיש הודעת צד ג' כנגד מושב כפר ידידיה בתביעה זו.

התביעה הוגשה ראשית לבית המשפט השלום בירושלים. בית המשפט שם החליט בהחלטה מנומקת להעביר התיק לבית משפט בנתניה. משעבר התיק לנתניה, הדיון בתביעה זו אוחד עם התביעה שבפני.

2. הרקע להגשת התביעה:

התובע הינו מושב עובדים, אגודה שיתופית המחזיק כאגודה חקלאית בקרקעות "משבצת האגודה" מכח הסכמים עם מנהל מקרקעי ישראל. חברי האגודה מקיימים את משקם החקלאי בחלקות קרקע שהוקצו להם על ידי האגודה.

במהלך השנים ביקשו אגודות שיתופיות מטעמים שונים להקצות מגרשים לבני המושב אשר יוכלו להקים את בתיהם ולהמשיך לחיות במושב.

כן התקבלו במהלך השנים מספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל שבקשו להסדיר נושא זה.

ביום 17.12.95 התקבלה החלטת מועצה מס' 737 אשר קבעה כי מגרשי ההרחבה יוקצו בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה ובתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים מופחתים. הטבה נוספת שניתנה בהחלטה זו היא תשלום בגין הבינוי בפועל ולא עבור מלוא קיבולת הבניה במגרש.

בהמשך הוצאה הנחיה על ידי האגף החקלאי במינהל (הוראת אגף חקלאי 51י') לפיה לא יאשר המינהל עיסקות בהם נגבו כספים על ידי אגודת הישוב החקלאי או מי מטעמה כתנאי להמלצת האגודה להקצאת מגרש בהרחבת הישוב ( "כספים אסורים"). איסור זה התייחס לא רק לגביית כספים ישירות על ידי האגודה או מי מטעמה אלא גם לדרישת האגודה לפיה המועמד יקים את ביתו באמצעות קבלן/יזם אליו יופנה על ידי האגודה (המכונה "בניה מרוכזת").

ביום 29.8.02 ניתן פסק דין בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי –
"הקשת הדמוקרטית המזרחית" ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח'. בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי החלטת מועצה מס' 737 אינה סבירה במידה המצדיקה לראותה כבלתי חוקית ובטלה. בקביעתו התייחס בית המשפט, בין היתר, לכך ש"יתרון זה של רכישת זכויות חכירה בקרקע ללא צורך להתחרות במכרז די בו כדי שיימצאו מי שיהיו מעונינים לאכלס את המקרקעין שייעודם ישונה. על רקע זה, אין הסבר להנחה הגדולה ביותר בתשלום דמי החכירה. הנחה זו היא הענקת טובת הנאה בלתי מוצדקת מנכסי המדינה".

ביום 4.2.03 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 959 בדבר בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים. החלטה זו עודכנה מספר פעמים כאשר השינויים המהותיים בהחלטה ביחס להחלטה מס' 737 הינם:

• 1. גביית תשלום מלא בשיעור של 91% מערך הקרקע לעומת 66% לפי החלטת מועצה מס' 737 (באזורי עדיפות לאומית נקבעו שיעורי תשלום מופחתים בהתאם להחלטות הכלליות בדבר מתן הנחות בקרקע);
  2. גביית תשלום בעד מלוא קיבולת הבניה המותרת במגרש לעומת החלטה מס' 737 לפיה נגבו דמי חכירה מהוונים עבור הבניה בפועל (אך לא פחות מ-140 מ"ר במרכז הארץ ו-100 מ"ר באזורי עדיפות);
  3. קביעת גודל מגרש המגורים בהתאם לקביעת מוסדות התכנון לעומת מגרש בגודל של 500 מ"ר כפי שנקבע בהחלטת מועצה מס' 737.

המועד האחרון של הוראות המעבר להחלטה 737 נקבע ליום 8.8.05.

3. העובדות העולות מן המסמכים וכתבי בית הדין הינן כדלקמן:

במסגרת תוכנית להרחבת המושב שקיבלה תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ובניה בינואר 2001 שונה יעודן של חלק מהחלקות החקלאיות במשבצת הקרקע של האגודה שהן חלקות ב' ליעוד של מגרשי מגורים. לצורך שינוי היעוד החלקות החקלאיות למגרשי מגורים, התבקשו בעלי הנחלות להעמיד את החלקות לטובת פרויקט ההרחבה כנגד פיצוי כספי שיינתן להם.

הנתבע מס' 2, יצחק ואשתו דרורית נמנו על קבוצת המועמדים לרכישת המגרשים בפרויקט ההרחבה וזאת על סמך בקשת והמלצת נתבעת מס' 1 – מרים שהינה אימו של הנתבע.

זכותה של הנתבעת לשמש כממליצה לנתבע נבעה מהחלטת התובע לאפשר לבעלי נחלות באגודה השיתופית להמליץ על מועמדים מטעם לפרויקט ההרחבה.

הנתבעת לא היתה בעלת נחלה אולם למרות זאת הוענקה לה הזכות.

הנתבע ואשתו חתמו ביום 20.12.05 כמו יתר המועמדים עם התובע על "הסכם מתיישב" הכולל התחייבויות שונות מצדם כתנאי לכך שהתובע ימליץ עליהם בפני המינהל כמועמדים לרכישת מגרש בהרחבה. (ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה).

בהתאם להסכם נקבעו שני תשלומים שעל המועמד לשלם: האחד סך של 100,000 ₪ עבור הוצאות פיתוח והשני סך של 53,0000 דולר עבור השתתפות בתשלום פיצוים שהתובע התחייב לשלם לבעלי הנחלות בהמשך לוויתורם על קרקע שתיועד לבניה.

הנתבע ואשתו מסרו 10 שיקים לתשלום הסך של 100,000 ₪. כן נתנו שיק על סך 243,000 ₪ (שווה ערך לסך של 53,000 דולר) לנתבעת אשר הסבה אותו לתובע. על השיק היתה מוטבעת הגבלה "למוטב בלבד", לכן לא יכול היה התובע לעשות בו שימוש.

לאחר מתן השיקים הנתבעים העלו הטענה שהתשלום הנוסף אינו חוקי. בין הנתבע מס' 1 ואשתו לתובע התנהלה בוררות בענין זה, בהתאם לסעיף הבוררות בהסכם המתיישב, בפני הבורר עו"ד איל ממו.

הנתבע ואשתו תבעו שיינתן פסק דין המחייב את התובע לחתום על בקשתם למתן היתר בניה על המגרש ולהצהרה שהם מילאו אחר כל התחייבותיהם על פי הסכם המתיישב.

התובע מנגד תבע שיינתן פסק דין האוסר על הנתבע ואשתו לממש זכותם במגרש כל עוד לא ישולם הסך של 243,000 ₪.

ביום 28.11.10 ניתן פסק הבורר לפיו נדחתה תביעת הנתבע והתקבלה תביעת התובע. (פסק הבורר צורף כנספח ו' לכתב התביעה).

ביום 23.2.11 אושר פסק הבורר בבית המשפט המחוזי והפך חלוט.

ביום 19.3.07 נערכה שומה למגרש על ידי שמאי המקרקעין מטעם השמאי הממשלתי לפיה הוערך ערך הקרקע בסך 780,000 ₪ לא כולל מע"מ לקיבולת בניה של 160 מ"ר ו- 953,000 ₪ למלוא קיבולת הבניה לפי התב"ע.

ביום 17.2.10 נערכה שומה נוספת לפיה ערך הקרקע עבור מלוא קיבולת הבניה הינו 1,175,000 ₪.

4. טענות התובע בשתי התביעות גם יחד:

הנתבעים חתמו על הסכם מתיישב עם התובע לפיו עליהם לשלם את הסכומים שנקבעו בהסכם. כנגד הנתבע ואימו נוהל הליך בבוררות. הנתבעים לא מילאו אחר פסק הבורר, ולא שילמו את הסך שנקבע. הנתבע 1 ואשתו החלו בבניית ביתם על המגרש ללא הסכמת התובע. על הנתבעים לשלם את הסך שהינו חלוט ואושר כחוקי הן על ידי הבורר והן על ידי בית המשפט המחוזי.

אם היו משלמים הנתבעים את הסכום שנקבע כחוק היתה ניתנת הסכמת התובע להיתר הבניה.

הנתבעת אימו של הנתבע היתה בעבר חברת מושב. היא נאלצה למכור את את נחלתה בשל חובות כבדים. המושב על מנת לסייע לה הסכים שתתגורר בבית מגורים השייך למושב כנגד תשלום דמי שכירות סמליים.

כאשר יזם המושב "תוכנית הרחבה" לבנית בתי מגורים במושב בהתאם להחלטת מינהל מקרקעי ישראל הוחלט לבקשתה ולמרות שלא היתה בעלת משק חקלאי לראות בה כמי שזכאית ליתן המלצה על מועמדים והיא זו שהמליצה על הנתבע ואשתו כמועמדים למגרש בהרחבה.

בהסתמך על המלצתה התקשר המושב עם הנתבע ואשתו בהסכם מתיישב והמליץ בפני המינהל להתקשר עימם בהסכם חכירה למגרש בהרחבה.

באשר לטענת הנתבעים בתביעה שכנגד אזי הנתבעים פנו למינוי בורר שידון בכל טענותיהם בקשר להסכם. בבוררות הם העלו אף את הטענות שיש להם ביחס למועד שבו התאפשר להם לחתום על הסכם החכירה עם המינהל. הם ביקשו לפצל סעדיהם אולם הבורר לא התיר להם.

התניית היתר הבניה בקבלת אישור המושב אינה מנוגדת לדין שכן הנתבעים הם שהפרו ההסכם עם המושב.

התובע לא ידע בעת חתימת הסכם המתיישב עם הנתבעים שלא ניתן להקצות להם המגרש, אלא סבר ואף טען בפני המינהל שיש להקצות לנתבעים המגרש שכן כחלק מתוכנית ההרחבה שאושרה בוצעה חלוקה מחדש של מגרשים ושינוי יעודם באופן שהזכויות במגרשים אלה חזרו למינהל והיה בידיו להקצותם לנתבעים.

התובע פעל על מנת לקדם את הליך ההקצאה ולא יכול היה לדעת על הקשיים שיציב המינהל.

הנתבעים ידעו בתוך זמן קצר על עמדת המינהל אולם לא ויתרו על רצונם במגרש ופעלו לשם כך מול המינהל.

כן הכחיש התובע כל קשר לנזק שנגרם לנתבעים הקשור לבית האריזה.

5. טענות הנתבעים בשתי התביעות:

גביית הסך של 53,000 דולר אינה חוקית ועל כן לא היה כל מקום שישלמו סכום זה.

נגרמו להם עיכובים של שנים בבניית ביתם מאחר המגרש שיועד להם היה בחכירה כפולה לה"ה כהן ומשכך היה צורך להסדיר ענין זה ראשית. מידע זה לא נמסר להם כלל על ידי התובע מלכתחילה. היה צורך להסדיר רישום חכירה זו על ידי התובע ומינהל מקרקעי ישראל. לו היו יודעים זאת מלכתחילה היו מכלכלים צעדיהם בהתאם.

התובע והמינהל פעלו ברשלנות.

לאור התמשכות ההליכים במשך מספר שנים ומאחר והיתה קיימת בעיה בהסדרת החכירה לא היו יכולים היו הנתבעים לסיים את תהליך החכירה. בסופו של יום דמי ההיוון ששילמו בסך 1,237,565.36 ₪ היו גבוהים בלמעלה מ- 800,000 ₪ מסך דמי ההיוון ששילמו יתר החוכרים במושב במסגרת הרחבת האגודה . עובדה זו נבעה בשל חלוף הזמן והמעבר מחישוב דמי היוון באמצעות טבלאות לחישוב דמי ההיוון בהתאם לשמאות שנערכה על ידי שמאי מטעם המינהל.

הם פעלו לצורך קבלת היתר בניה. ביום 13.9.10 קיבלו הודעה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שהבקשה להיתר תאושר בכפוף למספר דרישות.

העיכוב בביצוע העסקה גרם להם לחוסר יכולת להשתמש בנכס.

כן נגרם להם נזק כתוצאה מאובדן שטחים חקלאיים שכן הם הקימו בית אריזה וחכרו שטחים חקלאיים לצורך גידול צמח מסוג גריבאלה. בתחילת חודש יוני 2011 התובע הפסיק את אספקת המים לשטחים אלה. הם נאלצו להעביר תחולת השטח לחקלאי הנמנה על חברי האגודה על מנת להקטין נזקיהם.

נגרמו להם נזקים בגין אובדן רווחים לעתיד אשר הינם מעמידים אותם בגובה 260,000 ₪.

6. טענות מנהל מקרקעי ישראל בתביעה שהוגשה על ידי הנתבעים כנגדו:

במסגרת הסכם המתיישב עליו חתמו הנתבעים הם הצהירו שידועות להם עלויות הפינוי והפיתוח וכן מסכימים שכל עלויות פרויקט ההרחבה החלות על המושב יתחלקו בין המתיישבים.

ביום 26.12.05 הנתבעים המציאו תצהירים במסגרת היותם מועמדים של האגודה לחכירת המגרש ובמסגרתם הצהירו שלא יהיו להם כל טענות כלפי המינהל לרבות לגבי כל תשלום שידרשו לשלם על ידי האגודה.

כן הצהירה האגודה שהמגרש פנוי מכל חפץ שהוא וכי אם תוגש תביעה כנגד המינהל, האגודה תשפה המינהל ( התצהירים צורפו כנספח 1 לכתב ההגנה).

ביום 16.5.06 פנו הנתבעים למינהל בבקשה להפחתת תשלום דמי ההיוון מ- 91%

ל- 66% . המינהל דחה בקשתם שכן לא הגישו במועד בהתאם להוראות החלטה 737 (ראה הבקשה והתשובה נספחים 3,4 לכתב ההגנה).

לאחר שנערכה שומה למגרש הוברר בבדיקה שנערכה שחלק מחלקה 40 רשום על שם מקס וליסל כהן ומהווה חלק מנחלה ועל כן לא ניתן להקצות המגרש הנדון לנתבע. (העתק המכתב צורף כנספח 11 לכתב ההגנה).

הוברר שבשל סכסוך עם יורשי ה"ה כהן לא ניתן להחתימם על ביטול חכירה.

בפגישה שנערכה בין נציגי המושב למינהל ביום 15.6.98 סוכם שהמינהל יקצה את המגרש לנתבעים מיד לאחר שיוצג למינהל כתב תביעה הצהרתי לביטול החכירה שיוגש על ידי האגודה וכן כתב שיפוי ע"י מורשי האגודה.

ביום 15.7.09 הוגשה התביעה על ידי האגודה במסגרת ת.א. 1797/07 לבית משפט המחוזי בתל אביב להצהרה שהחכירה בטלה. לכתב התביעה צורף מכתב שיפוי החתום על ידי מורשי החתימה של האגודה לפיה המושב ישפה את המינהל אם בעתיד תהיה תביעה כנגדו.

ביום 21.12.09 ניתן פסק דין בהסכמה בתביעה זו (פסק הדין צורף כנספח 15 לכתב ההגנה).

ביום 23.3.10 נחתמה עסקת מבוא לחוזה החכירה של המינהל מול הנתבעים. הנתבעים אישור בחתימתם שהם מסכימים לביצוע העסקה בהתאם לשומה מיום 17.2.10. (ראה נ/ 19 לכתב ההגנה).

על הנתבעים חלה החובה לערוך בירור ובדיקה של הנכס טרם ביצוע העיסקה. אף על האגודה חלה חובת היידוע במעמד חתימת הסכם ההקצאה.

הנתבעים הם שהתמהמהו בחתימתה הסכם המתיישב למרות שהובהר להם שהחלטות המועצה אמורות להשתנות.

אין כל מקום לקזז את התשלום שדורשת האגודה מדמי ההיוון שכן אכן כל קשר בין הסכומים.

באשר לגבית הסך של 53,000 דולר כבר ביום 11.11.01 התקיים דיון במשרד המשפטים בו השתתפו נציגים רבים. בדיון הציגו נציגי האגודה את העובדות וציינו שבמסגרת הרחבת האגודה ולצורך פינוי הקרקעות שנדרשו להרחבה, נחתמו חוזים עם בעלי הנחלות אותם צריך לפנות, לפיהם התחייבה האגודה לשלם כספים עבור פינוי הקרקע והעברת המחוברים. מאחר וסכומים אלה הינם מעבר למותר על פי הוראות האגף החקלאי של המינהל פנו נציגי האגודה בבקשה שיאשרו להם גבית סכומים אלה במסגרת הוראות אגף 51 ג'. במסגרת הדיון סוכם שאין כל מניעה שחברי האגודה שבניהם הומלצו יישאו בעלויות פינוי האגודה לטובת החברי האגודה שפינו מגרשים. (העתק סיום הדיון צורף כנספח 24 לכתב ההגנה).

מינהל מקרקעי ישראל הגיש הודעת צד ג' כנגד האגודה לפיה במידה ויחוייב בסכום כלשהוא, על האגודה לשלם הסכום לאור מערכת היחסים שבין האגודה לתובעים.

7. טענות הועדה המקומית לתכנון ובניה בתביעה שהוגשה נגדה על ידי הנתבעים:

אין כל יריבות בין הועדה לנתבעים. נזקי הנתבעים לא נגרמו בשל מעשים ו/או מחדלים של הועדה. אין כל קשר סיבתי בין פעולות הועדה לנזק המוכחש. הועדה פעלה כדין ובהתאם לחוק.

הסמכות לדון בטענות כנגד מתן היתרי בניה ו/או תוקפם נתון לוועדות ערר ו/או לבית המשפט לעניינים מנהלים.

הנתבעים הגישו בקשה להיתר בניה לביתם ביום 19.7.10. הוועדה ביקשה התייחסות אגודת המושב למתן ההיתר.

האגודה הודיעה ביום 14.9.10 שמתנגדת להנפקת ההיתר הן בשל מחסור בקיר מפריד בין שני המגרשים והן בשל חוב כספי גדול של הנתבעים.

ביום 30.1.11 החליטה הועדה לאשר הבקשה כפוף להשלמת דרישות מהנדס הוועדה וללא צורך בחתימת האגודה. (העתק ההחלטה מצורף כנספח ג' לכתב ההגנה).

ביום 16.2.11 הגישה האגודה בקשה למתן צו מניעה זמני במסגרת המרצת פתיחה במסגרתה תקפה את החלטות הועדה.

ביום 8.3.11 דחה בית המשפט את הבקשה לצו מניעה זמני וקבע שפסק הבורר לא התייחס להוצאת ואו קבלת היתר בניה.

ביום 13.3.11 הונפק היתר הבניה ע"י הועדה לנתבעים על המגרש נשוא התביעה.

8. ההליכים המשפטיים:

מאחר והתביעה הוגשה בסדר דין מקוצר התנהל הליך בבקשת הרשות להגן של הנתבעים.

כב' הרשמת שדנה בבקשת הרשות להגן שהגישו הנתבעים כנגד התביעה קבעה בהחלטתה מיום 28.3.12 שיש ליתן לנתבעת מס' 1 רשות להתגונן בפני התביעה בטענה לאי חוקית הגביה, שכן נתבעת מס' 1 לא היתה צד להליך הבוררות. באשר לנתבע מס' 2 קבעה שטענת ההגנה היחידה העומדת לו הינה טענתו לקיזוז נזקים שנגרמו לו לאור העובדה שהקצאת המגרש עוכבה במשך 5 שנים והם נדרשו לשלם דמי היוון גבוהים יותר בשל חלוף הזמן.

9. התובע טען שאף הנתבעת מנועה מלטעון לאי חוקיות הליך הגביה, לאחר שהתקבלה החלטתי במסגרתה קבעתי שאכן הנתבעת מושתקת אף היא מלטעון טענה זו, הוגשה רשות ערעור על החלטה זו במסגרת תיק 39538-04-13. בדיון שהתקיים במסגרת רשות הערעור הסכימו הצדדים שהנתבעת תוכל לטעון בפני טענה זו.

10. מאחר והתביעות אוחדו, הוגשו תצהירי עדות ראשית בשתי התביעות גם יחד.

המושב הגיש תצהיר באמצעות מר עמוס שטרנברג המכהן כיו"ר ועד ההנהלה. הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית מטעמם וכן תצהיר מטעם יצחק סלווין חבר המושב. כן הגישו חוות דעת מטעם רו"ח אריה רוטמן וכן חוות דעת שמאית מטעם השמאי יוסף מירה והשמאי שי תירוש. תצהיר עדות ראשית מטעם מינהל מקרקעי ישראל הוגש על ידי גב' רעות חיו מקדמת עסקאות בכירה בצוות משקי עזר והרחבות ברשות. מר בני ממקא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם הועדה המקומית.

11. הצדדים ויתרו על עדויות השמאים.

בדיון שהתקיים ביום 20.9.15 הסכימו הצדדים שלא לחקור העדים ולסכם טענותיהם בהסתמך על כל החומר המצוי בתיק בית המשפט.

12. דיון משפטי:

התביעה העיקרית:

אין מחלוקת שהנתבע ואשתו חתמו על הסכם המתיישב והתחייבויותיהם נקבעו בו. בסעיף 7.3 להסכם נקבע שעליהם לשלם את הסך של 100,000 ₪ כהוצאות פיתוח. כן פורטה "היתרה" בנספח התשלומים בסכום של 53,000 דולר אשר הוגדר כסכום הנוסף המהווה השתתפות בתשלום הפיצויים שהאגודה התחייבה לשלם לבעלי הנחלות עבור פינוי קרקע ומחוברים של מקרקעי ההרחבה.

13. בפסק הבורר נקבע שמימוש זכויות הנתבעים במגרש הוא התשלום כפי שנקבע בסך 243,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 20.1.06 לתובע. הנתבע הודה במהלך עדותו בבוררות שאם תתבע אימו הנתבעת לתשלום החוב, הוא עומד מאחוריה .

הנתבע הוא החתום על השיק כמושך השיק, והוא שמסר השיק לתובע.

איני יכולה לקבל טענת הנתבע להסבת השיק שכלא כדין. משחתם הנתבע על השיק ומסר אותו בעצמו לנציג התובע לאחר שהנתבעת חתמה על השיק בחתימת היסב, לא יכולים הנתבעים להסתתר תחת הטענה להסבה שלא כדין שכן בהתנהגותם ויתרו על ההגבלה המשורטטת בשיק.

14. האם יש לקבל טענת הנתבעת לאי חוקיות גביית הסך של 53,000 דולר?

הבורר קבע בהחלטתו המנומקת שהסך נגבה כדין על ידי המושב. הסך נגבה כפיצוי עבור עלויות פינוי לאותם חברים במושב שפינו מגרשיהם לצורך פרויקט ההרחבה. מדוע גבית סכום זה אינה חוקית? ברור הוא שכאשר חברים נאלצו לפנות מגרשים לצורך פרויקט ההרחבה יש צורך בפיצויים. מדוע שלא להטיל תשלום זה על כתפי המבקשים ליהנות מפרויקט ההרחבה?

אף מינהל מקרקעי ישראל אישר תשלום זה.

מרגע שאושר התשלום על ידי מינהל מקרקעי ישראל עבר הוא למעשה את הבחינה והבדיקה של רשויות החוק ונקבע כסביר והגיוני בנסיבות הענין.

החלטה זו של הבורר קיבלה את אישור בית המשפט המחוזי ומשכך הינה בגדר פסק דין חלוט.

הנתבעים לא הוכיחו שיתר רוכשי המגרשים לא שילמו סכום זה למושב כפי שנדרש מהנתבעים.

15. קיום מעשה בית דין כנגד הנתבעת:

זאת ועוד, הנתבעת מס' 1 אומנם לא היתה צד להליך הבוררות אולם סבורני שאף כנגדה קיים מעשה בית דין שכן אף מי שלא היה צד להליך אולם עומד ביחסי קרבה משפטית עם מי מבעלי הדין מנוע מלשוב ולהתדיין באותה עילת תביעה.

המושג "הקרבה המשפטית" גודר בתוכו מצבים שבהם ראוי, מטעמים של צדק ושל מדיניות משפטית, לקשור במעשה-בית-דין גם מי שלא השתתף בהליך, וזאת מחמת הזיקה - "קרבת העניין" - בין עניינו שלו לבין עניינו של אחד מבעלי הדין. שאלת התקיימותם של יחסי "קרבה משפטית" נבחנת על-פי נסיבותיו של כל מקרה, בהתאם לטעמים העומדים ביסוד העקרון בדבר מעשה-בית-דין.

ראה לענין זה רע"א 1422/07 כרמית מועלם נ' מנהל מקרקעי ישראל, דינים עליון 2007 (11) 878.

בתחילת התפתחותו, נתון היה כוחו המחייב של כלל ההשתק מחמת מעשה-בית-דין בהליך גברא אך לצדדים להתדיינות או לחליפיהם. תורת "הקרבה המשפטית" (Privity) הרחיבה את גבולותיו גם לעבר מי שלא היה צד להליך אך עומד ביחסי "קרבה משפטית" עם אחד מבעלי הדין (זלצמן, בספרה הנ"ל, בעמ' 369-367).

אין ב"קרבת עניין" גרידא כדי לשלול מבעל העניין הזר את זכותו ליומו בבית המשפט, אלא נדרשים רכיבים נסיבתיים נוספים הקושרים אותו להתדיינות עצמה ומבטיחים כי עניינו שלו בהליך יוצג הלכה למעשה על-ידי בעל הדין שעימו יש לו "קרבת עניין". ראה לענין זה עא 3097/02 מלמד ואח' נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י דינים עליון 2004 (31) 990; פדי נח (5) 511.

16. כן ברור הוא שכל טענותיה של הנתבעת הועלו באמצעות הנתבע במסגרת הבוררות. הבורר שמע הצדדים והכריע את הכרעתו המנומקת ומשכך אף מן הטעם הזה לטעמי לא הוכיחה כלל הנתבעת טענותיה.

הנתבע, בנה של הנתבעת בתביעה העיקרית, ייצג את עניינה בפני הבורר וזאת בהתאם למסמכים שהוצגו בפני, על כן אף כלפי הנתבעת קיים מעשה בית דין בכל הנוגע להליכי הגביה והיא מושתקת מלהעלות טענות בקשר לכך.

17. זאת ועוד, קיימת אף מניעות לנתבעים שכן הנתבע הוא שפנה למינוי הבורר על מנת שידון בחילוקי הדעות שנוצרו לו עם האגודה בקשר להסכם המתיישב. כתב המינוי של הבורר (נספח א' לתצהיר שטנרנברג) הינו רחב וכולל כל חילוקי הדעות. הנתבע למעשה הוא שקבע מהן התביעות שברצונו לברר מול המושב שעה שניסח את תביעתו. משכך מנועים כעת הנתבעים להעלות כל טענה בתביעה זו שכן אין מטרת התביעה הליך "עוקף בוררות".

18. למעלה מן הצורך אוסיף שיכול וקיים אף מעשה בית דין אף מן הטעם שעל פי ההלכה הפסוקה ההשתק הנובע ממעשה בית דין חל על כל טענה שהיה בידי בעל הדין להעלות בעת שנדון הסכסוך נשוא פסק הדין גם אם בחר בעל הדין שלא להעלות טענה זו. ראה לענין זה רע"א 2237/06 בנק הפועלים נ' רלה וינשטין, שם נקבע שקיימת מניעות להעלות טענות שחובה היה להעלותן בהתדיינות קודמת בין הצדדים וחליפיהם.

משכך ומאחר והנתבעים הם שבחרו לפנות לבוררות אולם לא העלו במסגרת את מלוא טענותיהם למרות שהיתה פתוחה בפניהם הדרך לעשות כן, מנועים מלטעון טענות אלה כיום.

19. טוענים הנתבעים לאי פינוי מלוא המגרש – טענה זו קרסה בחקירתו הנגדית של הנתבע בבקשת הרשות להגן, כאשר אישר שבעת חתימת הסכם המתיישב חתם על מסמך נוסף לפיו אישר את מצב גבול המגרש עם אורי מיכלאיס, תוך ויתור על טענות העתידיות בקשר לכך. בינתיים גם ניתן פסק דין בתא"ק 15634-03-14 בגידרו ניתן כנגד הנתבע ואישתו צו פינוי וסילוק יד מאותו חלק בגבול המגרש עם מר מיכאליס .

20. באשר לטענת הנתבעים בדבר חלוף הזמן שבעטיו נדרשו לשלם לממ"י סכומים גבוהים וטענת הנתבעת שלא הבינה על מה חותמת – טענות אלה נדחו במסגרת הרשות להתגונן.

21. לאור האמור לעיל סבורני שהסכום של 243,000 ₪ נגבה כדין על ידי המושב.

22. האם יש מקום לקזז את נזקי הנתבעים?

שאלה זו הינה למעשה העומדת בבסיס התביעה שהגישו התובעים במסגרתה טוענים הן לקיזוז והן לקבלת סכומים נוספים מהנתבעים המגיעים להם לטענתם לאור מחדלי ומעשי הנתבעים. על כן יש מקום לדון בתביעה כעת.

23. האם קיימת רשלנות בהתנהלות האגודה והמינהל בכל הנוגע לחכירה הכפולה?

בכל הנוגע לפעולות האגודה:

האגודה , כך הוכח בפני טענה בפני המינהל שיש להקצות המגרש לנתבעים.

טענת האגודה היתה שלאחר שאושרה תוכנית ההרחבה אזי בוצעה למעשה חלוקה מחדש של המגרשים ושינוי יעודם באופן שהזכויות במגרשים חזרו למינהל והיה בידיו להקצותם לנתבעים.

כעולה מתצהיר שטרנברג האגודה לא ידעה כלל בעת חתימת הסכם המתיישב שלא ניתן להקצות את המגרש, אלא נהפוך הוא – האגודה סברה שאפשר וצריך להקצות המגרש לנתבעים לנוכח אישור תוכנית ההרחבה. לטענתו משעה שהתקבלה הודעת המינהל לגבי המניעה מבחינתו להקצות המגרש לנתבעים, פעלה האגודה ועשתה הכל ואף השקיעה כספים וככל יכולתה לקידום הליכי ההקצאה.

הנתבעים לא הצליחו להוכיח כלל ועיקר שמי מהאגודה ידע בעת ההקצאה שלא ניתן היה להקצות המגרש לנתבעים או שקיימת בעיתיות בהקצאה זו. משכך לא הרימו כלל את נטל ההוכחה בענין זה.

יתרה מכך, סבורני הקצאת המגרשים לא היתה כלל באחריות האגודה, כאשר התחייבות האגודה התמצתה במתן המלצה למינהל להקצות המגרש למתיישבים.

24. האגודה טענה שבמסגרת שלב א' של ההרחבה שתוכננה לצד המערבי של המושב אשר בוצעה קודם להרחבה בגדרה מצוי המגרש שהוקצה לנתבעים, אזי הקצה המינהל מגרשים למועמדים למרות שהיתה רשומה שם חכירה לטובת אחר, כך שהאגודה לא היתה יכול להניח שהמינהל ישנה טעמו בענינים של הנתבעים במסגרת תוכנית ההרחבה נשוא תיק זה.

רק בחלוף הזמן ולאחר שהוקצה המגרש לנתבעים האגודה הבינה שאכן קיימת בעיתיות מבחינת המינהל בהקצאת הקרקע לאור העובדה שהיתה רשומה חכירה לטובת אחר. כפי שהוכח בפני , האגודה שיתפה פעולה עם המינהל ואף עם הנתבעים ודאגה להסדרת הנושא. כך סוכם בין האגודה למינהל שהמינהל יוכל להקצות המגרש לנתבעים כאשר יוצג לו כתב תביעה לסעד הצהרתי לביטול החכירה של ה"ה כהן אשר יוגש על ידי האגודה וכן כתב שיפוי החתום על ידי מורשי האגודה. (ראה מכתב האגודה בענין זה מיום 19.6.09 נת'14).

ביום 15.7.09 אכן הוגשה על ידי האגודה והנתבעים תביעה לבית המשפט המחוזי במסגרתו התבקש בימ"ש להצהיר שהחכירה הרשומה על שם ה"ה כהן בטלה, להורות לרשם המקרקעין למחוק החכירה הרשומה וכן להורות למינהל לחתום על כל מסמך לצורך העברת זכות החכירה. לכתב התביעה צורף כתב שיפוי חתום על ידי מורשי האגודה לפיו מתחייבת האגודה לשפות את הרשות אם יינתן נגדה פסק דין חלוט בתביעה שתוגש על ידי היורשים בכל הנוגע להקצאת החכירה. (כתב התביעה וכתב השיפוי צורפו כנת'15). דהיינו, האגודה פעלה בהתאם להנחיות המינהל שהיו סבירות והגיוניות בנסיבות הענין ועשתה כל הנדרש על מנת להסדיר הקצאת המגרש לנתבעים.

25. ממכתב מיום 5.7.09 (נספח טו לתצהיר שטרנברג) עולה שהאגודה אף פנתה למר יצחק בראל, יורש המנוחה הגב' בלהה בראל בבקשה שיחתום על שטרי ביטול החכירה, דהיינו פעלה למנוע אף את הגשת התביעה לבית המשפט והסדרת נושא החכירה.

26. בסופו של יום אושרה התביעה בבית המשפט המחוזי בהסכמה וניתן תוקף של פסק דין לביטול החכירות (העתק פסק הדין צורף כנספח יט לתצהיר שטרנברג).

27. האם יכולה היתה האגודה להתנות את חתימתה על היתר הבניה בתשלום הסך של 53,000 דולר?

כפי שקבעתי לעיל, הסך נקבע כחוקי הן על ידי הבורר והן על ידי בית המשפט המחוזי. אף המינהל בחן הסכום והתיר גבייתו.

משכך סבורני שהאגודה יכול היתה להתנות החתימה כנגד תשלום הסך החוקי, אותו בחרו הנתבעים על דעתם שלא לשלם שכן סברו שאינו חוקי.

יכולים היו הנתבעים לשלם הסכום תחת מחאה ובכך לקדם הליך מתן ההיתר. הם לא עשו כן , אלא בחרו שלא לשלם ולהמשיך להתכתש עם האגודה בערכאות. בסופו של יום כאשר נקבע שגבית הסכום הינה חוקית, אין להם אלא לבוא בטענות לעצמם.

28. העובדה שהחלטה 959 הרעה את מצבם של הנתבעים אינה מעלה ואינה מורידה. כפי שפירטתי לעיל, בעקבות בג"צ הקשת המזרחית בוטלה החלטה 737 שאפשר הקצאת המגרשים בהיוון של 66% בלבד והתקבלה החלטה 959 לפיה על המועמדים לשלם 91% היוון משווי המגרש. מאחר ובעת שנחתם הסכם המתיישב ונשלחה ההמלצה למינהל מקרקעי ישראל להקצאת המגרש לנתבעים נכללה כבר בהחלטה 959 לא היה בידי המושב לשנותה.

29. בכל הנוגע לטענות הנתבעים לעיכוב בחתימת הסכם הפיתוח – מאחר ונקבע בפסק הבורר שהנתבע מנוע מלממש זכויות על פי הסכם המתיישב עד שלא ידאג שהתשלום הנוסף יועבר למושב, ומאחר ולא שולם התשלום הנוסף, אז שלא עמדה לנתבעים הזכות להתקשר עם המינהל בהסכם פיתוח, ובנסיבות אלה מנועים הנתבעים מלטעון לעיכוב במועד חתימת הסכם הפיתוח שכן לא היה זכאים כלל להתקשר בהסכם זה.

30. טוענים הנתבעים שלו היו יודעים מראש שתקופה כה ארוכה תעבור עד שיקבלו הם היתר היתר בניה לבנות את ביתם, לא היו קושרים עצמם להסכם זה.

אכן נכון הדבר שהנתבעים בנו ביתם שנים רבות לאחר שיתר המועמדים קיבלו הזכויות במסגרת תוכנית ההרחבה, כאשר הדבר גרר עימו עלויות רבות נוספות שכן ברור הוא שאף עלויות הבניה התייקרו בפרק זמן זה, אולם איני סבורה שהיתה זו רשלנות של האגודה ו/או פעולה שכלא כדין או בניגוד להסכם בהקצאת המגרש.

31. הנתבעים מפנים לחוות דעת המומחה אריה רוטמן, כלכלן, אולם חוות דעת זו לוקה במספר כשלים. רוטמן מבסס את חוות דעתו על ההנחה העובדתית לפיה הנתבעים היו צפויים לקבל היתר בניה בחודשים ספטמבר – אוקטובר 2006, ומאחר והחלו בבניה בפועל רק באמצע מרץ שנת 2011 הוא מתייחס בחישוביו לעיכוב של כ 4.5 שנגרם לתובעים. מסיכומי האגודה נלמד שרק כשנה וחצי לאחר חתימת הסכם המתיישב קיבל הנתבע את המפרט הכספי מהמינהל. בחודש אוקטובר 2007 התקבל מכתב מהמינהל בדבר המניעות הקיימת וביום 25.3.10 הונפק לתובעים מפרט כספי חדש. ממועד זה ועד הוצאת היתר הבניה ניהלו הנתבעים הליך בוררות מול המושב אשר כל מהותו היתה ניסיון התחמקות מהתשלום אותו היו חייבים לשלם. משכך אין כל בסיס לקביעה שנגרם עיכוב של 4.5 שנים אשר מנע מהנתבעים להתגורר בנכס.

כן אין כל מקום להחיל בעניינם של הנתבעים את הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973 שכן לא מדובר במכר דירה כהגדרתה בחוק.

על הנתבעים היה להוכיח ששילמו כספים לשכירות אולם הם לא עשו כן.

כן אין יסוד להשערת רוטמן שהתובעים יכולים היו לדחות את מכירת ביתם במושב תנובות עד לחודש מאי 2010 שכן על פי כללי מינהל מקרקעי ישראל, אם לא היו מוכרים את ביתם לא ניתן היה להמליץ למינהל להקצות להם מגרש בכפר ידידיה.

32. לאור האמור לעיל סבורני שהנתבעים לא עמדו בנטל ההוכחה להוכחת טענותיהם שהמושב התרשל בפעילותו מולם בכל הנוגע להקצאת המגרש.

33. בכל הנוגע לפעולות המינהל:

המינהל בתצהיר עדותו הראשית פרט שביום 20.12.05 חתמו הנתבעים על הסכם המתיישב במסגרתו התחייבה אגודת המושב לפנות לרשות ולאשר המועמדים.

במסגרת הסכם המתיישב הצהירו שהם מסכימים שכל עלויות פרויקט ההרחבה החלות על אגודת המושב יחולו עליהם.

כן חתמו הנתבעים על תצהירים במסגרתם הצהירו שאינם בעלי זכויות של נחלה ו/או משק עזר ו/או מגרש בכל מושב או ישוב אחר. בניגוד להצהרתם הם היו בעלי זכויות בנכס להרחבה במושב תנובות.

בהמשך חתמו הנתבעים על תצהירים לפיהם התחייבו לשלם סך של 100,000 ₪ הוצאות פיתוח (ראה נת'3).

ביום 19.5.06 פנו וביקשו להפחית את דמי ההיוון משיעור של 91% לשיעור של 66%.

מאחר והם הגישו בקשתם ביום 26.12.05 ולא במועד האחרון של הוראות המעבר של החלטה 737, דהיינו יום 8.8.05 נדחתה בקשתם. (ראה התשובה נת'5) והם נדרשו לשלם בהתאם להוראות החלטה 959.

ביום 19.3.07 נערכה שומה על ידי שמאי המקרקעין ירון שמבן מטעם השמאי הממשלתי כאשר ערך הקרקע הוערך בסך 780,000 ₪ לא כולל מע"מ לקיבולת בניה של 160 מ"ר ו- 953,000 ₪ למלוא קיבולת הבניה, ללא הוצאות פיתוח. (העתק שומת השמאי הוגשה כנת'7).

ביום 8.8.07 התקבלה פנית הנתבעים לאישור עיסקה לפי 160 מ"ר בלבד (נת' 10).

ביום 12.8.07 התקבלה שומה נגדית מטעם הנתבעים (השמאי ארז כהן) לפיה הוערך ערך הקרקע לקיבולת בניה של 160 מ"ר בסך של 269,456 ₪. (העתק שומת השמאי סומן כנת'11).

ביום 16.10.07 נשלח מכתב אשר בו צוין שמבדיקה נמצא שגוש 8306 חלק מחלקה 40 רשום על שם מכס וליסל כהן ומהווה חלק מהנחלה ועל כן לא ניתן להקצות המגרש הנדון. (ראה נת'12).

בהמשך לסיכומים שהושגו בין אגודת המושב למינהל אזי לאחר שהאגודה מילאה את חלקה והגישה התביעה לסעד הצהרתי כפי שהוסכם בין הצדדים, הקצה המינהל את המגרש לנתבעים בהחלטה מיום 25.3.10. לאחר שהוגשו המסמכים נשלח לנתבעים מסמך המפרט הכספי ובו חיוביהם הכספיים (נת'21).

34. בכל הנוגע להתניית מתן היתר הבניה באישור המושב: יש מקום לדחות הטענה.

ראשית, הנתבעים במסגרת הסכם המתיישב (סעיף 401) הסכימו שכל בקשה להיתר בנייה שתוגש על ידם תחייב אישור האגודה על גבי הבקשה.

על כן כאשר הגישו הנתבעים את בקשתם לקבלת היתר בנייה ללא קבלת אישור המושב, הדבר היווה הפרת הסכם המתיישב מצידם.

שנית, הנתבעים ביקשו במסגרת תביעתם אצל הבורר סעד המצווה על המושב ליתן אישור לקבל היתר בניה אולם תביעה זו נדחתה על ידי הבורר כאמור ומשכך פסק הבורר מהווה מעשה בית דין גם ביחס לטענה זו.

35. הנתבעים כך הוכח בפני ובהתאם למפורט לעיל, ידעו תוך פרק זמן קצר על עמדת המינהל, עם זאת לא פנו וביקשו לבטל ההסכם עם האגודה באשר להקצאת המגרש, אלא המשיכו ושילמו את דמי ההיוון. היו הם יכולים לשקול צעדיהם ולהחליט המשך דרכם. משלא עשו כן, אין להם אלא להלין על עצמם.

36. באשר להקצאה. כפי שהוברר בהתאם למסמכים שהיו בפני המינהל חלק מהנחלה שהוקצתה לנתבעים היה רשום עדיין על שם מכס וליסל כהן. במצב זה ברור הוא שהמינהל אינו יכול להקצות הנחלה לנתבעים עד שנושא זה יוסדר.

37. האגודה כך הוכח בפני הודיעה שהיא מתקשה להחתים את היורשים על ביטול החכירה (ראה מכתב האגודה מיום 19.5.09- נת'13). (כתב השיפוי צורפו כנת'15).

כפי שפירטתי לעיל האגודה לא הסתפקה במכתבים אלא פעלה מול מינהל מקרקעי ישראל להסדרת ביטול החכירה ואף הגיש תביעה בענין זה כפי שדרש המינהל.

ביום 21.12.09 ניתן פסק דין בהסכמה בתביעה זו. (נת'16).

אין ספק שבפרק הזמן שבין מועד פתיחת התיק ברשות בסוף חודש דצמבר 2005 ועד לגילוי החכירה הנוגדת בחודש אוקטובר 2007 עשתה הרשות כל שלאל ידה על מנת לקדם העסקה ולטפל בה ביעילות.

38. המינהל פעל כראוי וכנדרש מרשות ממשלתית. ברור הוא שכל עוד לא הוסדר נושא החכירה לא יכול היה המינהל להקצות המגרש לנתבעים. עסקינן במקרקעי ציבור אשר מן הראוי לברר טרם העברת הזכויות בהם לאחרים שאכן ניתן לעשות כן. לא הוכח בפני שנפל פגם כלשהו בהתנהלות הרשות שיש בו לבסס זכות משפטית לתובעים.

39. באשר לחיוב בדמי ההיוון הנתבעים חויבו בדמי היוון בשיעור של 91% ולא 66% שכן במועד בו הוגשה בקשתם החלטה 737 כבר לא היתה בתוקף . המינהל כך עולה מסיכומיו הבהיר לנתבעים בחודש יוני 2006 שלא ניתן יהיה לחרוג מהוראות הרשות וכי העיסקה תעשה בהתאם להחלטת המועצה התקפה נכון לאז – החלטה 959 (ראה נת'4, נת'5). הנתבעים לא הביעו כל מחאה ולא העלו כל טענה מצידם. כן חויבו הנתבעים בהתאם למפרט הכספי הראשון (נת'9) לפיו ההוראות התקפות בתשלום דמי היוון בעבור מלוא קיבולת הבניה (285 מ"ר) ולא בעבור בניה מתוכננת בפועל (160 מ"ר).

הנתבעים לא הוכיחו שנפל פגם כלשהו בהקצת המגרש במאי 2010 וכתוצאה מכך התייקרו דמי ההיוון שלא כדין. הקצאת המגרש היתה בהתאם להחלטת מועצה שהיתה תקפה אותה עת – החלטה 1101. בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטה זו נקבעו דמי היוון.

40. בהמשך כך הוכח נערכה שומה חדשה למגרש. העובדה שעבר זמן רב ממועד השומה הראשון ועד למועד בו נערכה שומה זו אינה גוררת עימה המסקנה שהיתה זו אחריות ו/או רשלנות ו/או פעולה שלא כדין מצד המינהל.

41. הנתבעים חתמו ביום 3.5.10 על המפרט הכספי ואישרו בחתימתם שהם מסכימים לביצוע העסקה במחירים שצוינו במפרט כספי זה.

לא הוצגו בפני ראיות לפיהם הם פנו והודיעו שהם משיגים על השומה שנקבעה להם ביום 25.2.10.

הנתבעים שילמו את דמי ההיוון וביום 17.5.10 נחתם עימם הסכם פיתוח. (צורף כנת'23). הנתבעים לא הודיעו שמשלמים תחת מחאה.

42. האם היה מקום לקזז את התשלום ששילמו הנתבעים אותו דורשת האגודה מהתשלום ששולם למינהל?

איני סבורה כך. התשלום לאגודה כפי שקבעתי הינו כחוק ובהתאם לקביעה בהליך הבוררות. אין כל בסיס משפטי לקיזוז ואין כל קשר בין התשלומים.

כן לא היה כל מקום שהמינהל יביא בחשבון את ההוצאות שהוציאו הנתבעים מסוג פיצוי בגין פינוי חבר האגודה, שכן אין בין התשלום לבין דמי ההיוון דבר. מדובר בתשלומים שונים למטרות שונות. כן הנתבעים היו ערים לכך שהתשלום עבור דמי הפינוי לא נכלל במסגרת הוצאות הפיתוח אולם לא העלו כל טענה בענין.

43. במאמר מוסגר אציין שבהתאם להחלטות המינהל על מומלצי האגודה להיות יחידים שאינם בעלי זכויות בנחלה או במגרש. הנתבעים חתמו על תצהיר מעין זה. עם זאת ובניגוד להצהרתם הם היו בעלי זכויות בנכס בהרחבה במושב תנובות, כאשר הסכם פיתוח בינם למינהל בקשר למגרש 106 במושב תנובות נחתם ביום 27.8.00.

בתצהיר הנתבע לא ניתן כל מענה לכך. רק בסמוך להגשת הסיכומים צירפו הנתבעים ראיה נוספת לפיה ברשותם הסכם מכר למגרש 106 מספטמבר 2005.

הנתבעים לא סיפקו כל הסבר מדוע אף שהנכס נמכר לגרסתם בספטמבר 2005, הבקשה להעברת הזכויות הוגשה רק באפריל 2008.

44. לאור כל האמור לעיל איני סבורה שהנתבעים הוכיחו תביעתם כנגד המינהל כי המינהל בהתנהגותו למעשה גרם לתשלום דמי היוון גבוהים מאלה שהיה עליהם לשלם מלכתחילה. המינהל כך עולה מחומר הראיות פעל ביעילות ובזריזות ומרגע שהומצאו כל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע העיסקה, תוך חודשים ספורים נחתם הסכם הפיתוח.

45. טוענים הנתבעים שמינהל התרשל כאשר העלים לכאורה מידע מהותי מהם ו/או לא קיים חובתו לידע את התובעים בדבר החכירה הרשומה.

המינהל לא נטל על עצמו כלל את ההתחייבות שהמגרש נשוא התובענה יימסר לרוכש שהוא פנוי ונקי.

בסעיף 4(ד) להחלטה 737 קובע שעל האגודה להודיע למינהל שהמגרשים פנוים וחופשיים מכל תביעה שהיא.

כעולה מסיכומי המינהל מדיניות הרשות על פי החלטה 737 היתה להטיל על האגודה והרוכש את האחריות לכך שהמגרש המיועד להקצאה פנוי וחופשי, כאשר תכלית החלטה זו הינה הגנה על הרשות מפני תביעות במידה ויתברר שהמגרש נשוא ההתקשרות תפוס על ידי צד ג', או שרשומה לטובתו זכות כלשהיא.

הגיונה של מדיניות זו ברור שכן האגודה היא שיזמה את תוכנית ההרחבה ושינוי היעוד.

הנתבעים יכולים היו לברר באופן עצמאי ומראש מה מצב הזכויות במגרש ואם קיימת מניעה להקצאתו. ביחסים שבין הנתבעים למינהל הנתבעים הם שלקחו עליהם את הסיכון כאשר המינהל מצידו לא הפר כל חובה שהיא כלפיהם. הנתבעים הם שהעבירו תצהיר למינהל בו נאמר שהשטח פנוי מכל אדם וחפץ ומכל תביעה שהיא.

על הנתבעים היה לבדוק טרם הצהירו הצהרותיהם למינהל, וכאשר לא עשו כן, אין להם אלא לבוא בטענות לעצמם.

46. בכל הנוגע לאחריות הוועדה:

התובעים הגישו בקשה להיתר בניה ביום 19.7.10. הועדה דנה בבקשתם ביום 6.9.10 וקבעה שניתן לאשר הבקשה כפוף להשלמות דרישות מהנדס הועדה.

47. מהי אחריות הועדה בענין זה? כעולה מן המסמכים הועדה לאחר שקיבלה את התנגדות האגודה לבקשת הנתבע ואשתו החליטה בכל זאת להנפיק היתר בניה ללא הסכמת האגודה. (ראה ההחלטה מיום 30.1.11).

דהיינו, לא הוכח כלל שהועדה היא שהתנתה את מתן ההיתר בתשלום כלשהו, ו/או בהסכמת המושב.

ביום 8.2.11 שלחה הוועדה מכתב לאגודה בו היא מפרטת את החלטתה מיום 30.1.11 (נספח ד' לתצהיר הועדה).

האגודה שלא קיבלה את הדין בחרה לפעול בדרך של צו מניעה והגשת תביעה לסעד הצהרתי. הבקשה הוגשה ביום 16.2.11 ובמסגרתה תקפה האגודה את החלטת הוועדה מיום 30.1.11 בדרישה שהועדה לא תנפיק היתר בניה לתובעים.

הועדה הגישה תגובתה לצו המניעה.

ביום 8.3.11 דחה בית המשפט את הבקשה לצו מניעה זמני.

ביום 13.3.11 הונפק היתר הבניה על ידי הועדה לנתבעים.

48. החלטות הועדה נעשו בשיקול דעת ומקצועיות. לא הוכח בפני כלל ועיקר שהוועדה חרגה מסמכותה, התרשלה או נוצר שיהוי רב בהנפקת ההיתר, כפי שפורט לעיל.

בסופו של יום הנתבעים קיבלו את היתר הבניה כשישה חודשים לאחר הגשת הבקשה כאשר בין השאר היה עליהם למלא תנאים נוספים כאמור בהחלטה מיום 6.9.10.

כל פעולות הוועדה בעניניים התכנונים נושא התביעה הינן פעולות תכנוניות המסורות לשיקול דעתה הבלעדי של הוועדה.

בית המשפט קבע שהמדובר בפעולות שלטוניות המתבססות על שיקול דעת נרחב. ראה לענין זה בג"צ 2324/91 התנועה לאיכות השלטון בישראל ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח' פד מה (3) 673 שם נקבע שהשאלה שעל בית המשפט הינה לא מה היה מחליט בית המשפט בנסיבות דומות, אלא אם החלטת המינהל עומדת בפני הביקורת, בהיותה החלטה שרשות מינהלית סבירה יכולה היתה לקבל.

ההליך המשפטי שנפתח ע"י האגודה הוא שעיכב את התקדמות הנפקת ההיתר ולא היה כלל בשליטת הועדה.

49. הנתבעים מנסים לקשור את החלטת הועדה לאשר בקשתם להיתר הבניה בתנאי המהנדס ופנייתם לבוררות.

50. הנתבעים כלל לא ביקשו לצרף את הועדה כצד לבוררות אם אכן פנו גם בשל היתר הבינה, וכאשר לא עשו כן הדבר מלמד שלא היה כל קשר בין השנים.

51. אם לנתבעים היו טענות כנגד התנאים שנקבעו ע"י הועדה לבקשתם להיתר בניה, היה עליהם להעלותן בהתאם להוראות החוק והמועדים הקבועים ובמסגרת המינהלית.

משכך סבורני שלא הוכחה כלל עילת התביעה כנגד הוועדה.

52. באשר לתביעת הנתבעים בכל הנוגע לאובדן השטחים החקלאים:

הנתבע פירט בתצהירו שמיד ובסמוך לרכישת המגרש החל לעבוד בחקלאות תוך שהקים בית אריזה וחכר שטחים חקלאיים תוך השקעת כספים רבים. במשך שלוש שנים עיבד השטחים החקלאים וגדיל בהם גידולי גרבילה אולם לאחר מכן החלה האגודה להערים קשיים.

ביום 29.11.09 נחתם הסכם בינו לבין האגודה לעיבוד חקלאי, לפיו נמסר לו שטח של 10 דונם בתמורה לתשלום שנתי של 500 דולר למשך שלוש שנים.

לטענתו הוא נאלץ לחתום על ההסכם תוך הצגת מצג מצד האגודה שההסכם לא יסתיים כל עוד הוא מגדל בשטח את גידולי הגרביאלה.

בתחילת יוני שנת 2011 אגודה הפסיקה את אספקת המים לשטח החקלאי . מעשים אלה גרמו לכך שהוא נאלץ לחסל את הגידולים ונגרם לו נזק רב.

53. הנתבעים צירפו כתמיכה בטענתם תצהיר מטעם מר יצחק סלווין חבר האגודה שהצהיר שהנתבע פנה אליו בשנת 2011 והציע לו לרכוש ממנו שיחי גרווילאה וביקש להשכיר לו את השטחים ישירות מחברי הכפר. בישיבת הנהלה שהתקיימה באגודת המושב, האגודה סירבה לאפשר לו לבצע העיסקה שכן טענה שקיימים הליכים משפטים עם הנתבעים. משכך חזר לנתבע ומסר לו שלא ניתן לבצע ההסכם ביניהם.

54. כן הגישו הנתבעים חוות דעת שמאי מטעם השמאי יורם מירה לפיה אובדן ההכנסה לשנתיים ל- 25 דונם על פי מחירי 2009-2010 הינו סך של 378,740 ₪.

55. מר עמוס שטנברג הצהיר בענין זה כי הסכם העיבוד שנחתם עם הנתבעים ביום 29.11.09 (נספח 23 לתצהירי הנתבעים) הינו הסכם עיבוד לתקופה קצובה כאשר החזקה בשטח נמסרה לנתבעים עוד קודם לכן.

כן נקבעה בהסכם תקופת אופציה של שנה אחת.

56. הנתבע לא אולץ כלל לחתום על הסכם זה. הנתבע הוא שביקש רשות לעבד את השטח. הנתבע לא ביקש לממש את תקופת האופציה ולכן הודיעו לו שעליו לפנות השטח. משהסתיימה תקופת ההסכם רשאית היתה האגודה להכנס לשטח ולנתק את אספקת המים לחלקה.

57. נטל ההוכחה בתביעה זו עומד על כתפי הנתבעים. כפי שפירטתי לעיל כל הסעיפים שהוסכמו בין הצדדים נחתמו על ידי הנתבעים ומשכך מנועים כעת הנתבעים מלטעון כנגדם. לא הוכח כלל בפני שהנתבע אולץ לחתום על ההסכם ולא הוגשו כל ראיות בענין זה למרות שניתן היה לעשות כן. משהסתיימה תקופת ההסכם באה לידי סיום זכות הנתבעים לאספקת מים לשטח זה לצרכי עיבוד חקלאי.

58. זאת ועוד, הנתבע טוען שהתכוון למכור אל מלוא זכויות בשטח העיבוד לאחר. לא ברור האם בהתאם לסעיף 42 להסכם העיבוד יכול היה לעשות כן. בכל מקרה לאגודה לא היתה כל חובה להסכים להעברת זכויות העיבוד כאשר הסכם העיבוד הגיע לקיצו.

59. סוף דבר- על הנתבעים ה"ה אורנשטיין לשלם לתובע, אגודת מושב כפר ידידיה את הסך של 243,800 ₪ וכן הפרשי הצמדה וריבית מיום 20.1.06 ועד התשלום בפועל. כן ישלמו אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובע ושכ"ט בסך 30,000 ₪ . הנתבעים ישלמו אף שכ"ט למינהל מקרקעי ישראל ולועדה המקומית לתכנון ובניה בסך 30,000 ₪ לכל אחת מהן. ההודעה לצד ג' נדחית.

ניתן היום, ד' תמוז תשע"ו, 10 יולי 2016, בהעדר הצדדים.