עניינה של התביעה שלפניי, בקשתו של המבקש, מר שם טוב נורי, לפסק דין הצהרתי, במסגרתו מבקש המבקש כי בית המשפט יצהיר, כי אינו הבעלים של מקרקעין הרשומים על שמו אצל המשיבה 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן:- "רמ"י" או "המשיבה").

תביעת המבקש הוגשה לאחר שנדרש על ידי המשיבים לתשלום חוב כספי של דמי חכירה שנתיים לרמ"י ודמי ארנונה למשיבה 2.

העובדות וההליכים:

1. בחודש אוקטובר 2012 הוגשה על ידי מנהל מקרקעי ישראל (כשמו אז) כנגד המבקש תביעה לסכום קצוב לפי סעיף 81 א 1 לחוק ההוצאה לפועל, במסגרת תיק הוצאה לפועל מספר 17-07594-10-4, של לשכת ההוצאה לפועל בכפר סבא, לחייב את המבקש בתשלום דמי חכירה שנתיים בסכום של 30,147 ₪, בגין שבע השנים שקדמו למועד הגשת התביעה, עבור מקרקעין המצויים במועצה האזורית חוף אשקלון, הידועים כחלק מנכס בגושים 1641, 1642 ו- 1645 בשטח של כ- 26 דונם (להלן:- "השטח" או "המקרקעין").

המבקש הגיש התנגדות לביצוע התביעה, שבה טען, כי אין לו זכויות בשטח, בשל העברת זכויות בו ולכן יש לפטור אותו מתשלום החוב.

בד בבד, נשלחה על ידי משיבה 2, המועצה האזורית חוף אשקלון, דרישה לתשלום חוב ארנונה בגין המקרקעין.

2. ביום 19.6.2014 הוגשה על ידי המבקש התביעה שלפניי, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר, כי למבקש אין כל זכויות בשטח ולכן אינו חייב בתשלום דמי החכירה או הארנונה, או כל חוב אחר למשיבות.

יצויין, כי להגשת התביעה שלפניי קדמה תביעה דומה אותה הגיש המבקש לבית המשפט המחוזי בירושלים, אלא שכיוון שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים, ולאור שווים הכספי, קבע בית המשפט המחוזי, כי אין לו סמכות עניינית לדון בתובענה וזו נמחקה והוגשה בשנית במסגרת ההליך שלפניי.

3. המשיבה 2 לא התגוננה בהליך שלפניי וגם לא התייצבה לדיונים שהתקיימו וניתן לפיכך בישיבת יום 11.1.17 פסק דין בהעדרה, המקבל את תביעתו של המבקש.

יצויין, כי בתחילה ניתן פסק דין בהעדר גם כנגד רמ"י, אלא שפסק הדין בוטל בהחלטה מיום 25.6.15.

עוד יצויין, כי ההליכים בתיק ההתנגדות שהועבר לבית משפט השלום בכפר סבא (ת"ט
5046-11-12) עוכבו עד להכרעה בתובענה שלפניי.

3. הרקע למחלוקת בהליך שלפניי נוגע למספר העברות זכויות שנעשו בנוגע למקרקעין נשוא התובענה. טענת המבקש, כפי שנטענה תחילה, היתה, כי המבקש ביצע עסקה לרכישת המקרקעין, אלא שעסקה זו בוטלה. בהמשך, לאחר שהוצגו מסמכים ביחס למקרקעין ולעסקאות שנעשו במקרקעין, טען המבקש, כי העביר את הזכויות במקרקעין ואף מסיבה זו הוא אינו בעל זכויות במקרקעין. יצויין, כי בין לבין, ככל הנראה בעקבות דרישות חוב שנשלחו אל המבקש, טען המבקש, כי הוא הבעלים של מחצית הזכויות בלבד ולכן ביקש, כי את החשבונות ישלחו גם לשותפו ומכל מקום יש לחייבו רק במחצית מסכום החוב.

4. טענות הצדדים שניהם מבוססות על תיק הנכס ברמ"י, אשר הוצג לפני בית המשפט וממנו ניתן ללמוד את העובדות ואף להסיק את המסקנות המתאימות, בנוגע לטענות הצדדים.

אקדים את המאוחר ואומר, כי כיוון שעסקינן בנכס מקרקעין, שאמנם אינו רשום, הרי שמה שאמנם מחייב הוא ההסכמים והמסמכים הנוגעים להעברת הזכויות, כך שגם אם נטענו טענות בעל פה הסותרות את המסמכים האמורים, יש ליתן עדיפות למסמכים המשקפים את העסקאות שנעשו במקרקעין.

5. בתיק הנכס מצויים בין היתר המסמכים הבאים:

5.1 חוזה החכירה נשוא המקרקעין בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מר ששון רג'ואן ומר יצחק דדו שנחתם ביום 13.7.1972 ותוקפו מיום 1.9.1971 וכלה ביום 31.8.2007.

סעיף 16 לחוזה החכירה קובע:

"בתום תקופת החכירה מתחייב החוכר להחזיר את המוחכר למחכיר במצב תקין, נקי ושלם וכן הוא מתחייב לא לעקור כל מטע ו/או להרוס כל מבנה ו/או לפרק כל מקבע או דבר המחובר לקרקע באופן קבוע."

אין חולק, כי חוזה החכירה ביחס לחלקו של המבקש במקרקעין (להבדיל מחלקים אחרים בהם) לא חודש בשנת 2007 והמבקש טוען למעשה, כי אין כל מניעה מבחינתו, כי המשיבה תיקח לרשותה את המקרקעין.

5.2 הסכם בין רג'ואן ששון מצד אחד כמוכר לבין שם טוב נורי וברוך רג'ואן מצד שני כרוכשים, שנערך ביום 25.12.1972 בדבר העברת זכויות חכירה במקרקעין, ממר ששון רג'ואן מחד לשם טוב נורי וברוך רג'ואן מאידך. קרי, מר רג'ואן ששון העביר את זכויותיו ומר דדו שמר על זכויותיו.

בס' 6 להסכם נכתב:

"הצדדים מצהירים כי ידוע להם כי הסכם זה כפוף להחלטת מינהל מקרקעי ישראל ולכל מוסד אחר או לכל אגודה שיש צורך לקבל הסכמתה לשם העברת מחצית המטע משם המעביר לשם מקבל ההעברה."

5.3 מכתב מיום 6.4.1975 מטעם עו"ד קמר, בא כוחו של המבקש, למנהל מקרקעי ישראל. במכתב זה מדווח עו"ד קמר על קיומו של ההסכם מיום 25.12.72 ומצרף אותו. כן מצורף למכתב טופס "בקשה להעברת זכות חכירה", שנחתם ביום 23.3.75. בסיום מכתבו מציין עו"ד קמר: "אבקשכם לקבוע דמי הסכמה החלים על העסקה הנדונה."

5.4 מכתב המשיבה מיום 2.9.75, לעו"ד קמר, בו מציינת המשיבה מהם המסמכים הדרושים להעברת הזכויות: אישור האגודה השיתופית מטעי חלץ להעברת הזכויות, הסכמת מר יצחק דדו להעברה, תשלום חוב דמי חכירה, תשלום דמי הסכמה, בסכום של 7,484 ל"י, המצאת אישורי מיסים ואישורי הרשות המוניציפלית, המועצה האזורית חוף אשקלון.

5.5. מכתב עו"ד קמר מיום 27.10.1976 למנהל מקרקעי ישראל, בתשובה למכתב מיום 2.9.75. במכתב זה מבקש עו"ד קמר להודיעו מהם הסכומים שעליו לשלם עבור דמי ההסכמה וחוב דמי החכירה, שכן הופקדו בידיו כספים לצורך ביצוע התשלום.

בד בבד, באותו מכתב, מודיע עו"ד קמר, כי בוצעה עסקת מכר נוספת, מיום 27.10.76, לפיה מכר המבקש את זכויותיו במקרקעין לגב' אורית דדו. על פי הכתוב במכתב, הסכם המכר צורף למכתב (הסכם זה אינו מצוי כיום בתיק הנכס ולא הוצג בהליך שלפניי) כן צורף למכתב טופס "בקשה להעברת זכות חכירה" חתום.

עו"ד קמר ביקש במכתבו לקבוע את שיעור דמי החכירה החלים על העסקה שבין המבקש ובין הגב' דדו.

5.6. מכתב תשובה של נציג המשיבה, מר שאשה, מיום 8.11.76, שבו מציין, כי התנאים שבמכתבו מיום 2.9.75 טרם מולאו ולצורך השלמת שתי העסקאות

על פי האמור במכתב, יש צורך בהשלמות הבאות:

א. תשלום חוב דמי חכירה

ב. תשלום דמי הסכמה.

ג. המצאת אישור אגודת חלץ להעברת זכויות בשתי העסקאות.

ד. הסכמתו של מר יצחק דדו להעברות המבוקשות.

ה. המצאת אישורים של המועצה האזורית חוף אשקלון ואישור מס שבח.

מר שאשה מציין במכתבו, כי היות ונקבעו דמי הסכמה ליום משלוח המכתב, אין חיוב בדמי הסכמה בהעברת הזכויות משם טוב נורי לאורית דדו.

אין חולק, כי בתיק הנכס קיימים אישורי תשלום מיסים בגין שתי העסקאות (מתוך האישורים ניתן להסיק, כי הוצאו בשנת 1981, הגם שחלק מהאישורים מאוחרים יותר).

מכאן, לא נערכה כל התכתבות נוספת בעניין העברת הזכויות ואין התייחסות נוספת להעברת הזכויות עד לשנת 1992.

בשנת 1992 מתחילה התכתבות בין המשיבה ובין ששון רג'ואן. בסיכומיה מפנה המשיבה לכך שהתכתבות זו החלה לאחר שבשנת 1991 הוגשה כנגד ששון רג'ואן תביעה כספית על ידי המשיבה, לתשלום חוב שחב ששון רג'ואן בגין המקרקעין.

5.7 ביום 15.3.92, מאשרת המשיבה במכתב המופנה לששון רג'ואן בנוגע לעסקת העברת הזכויות ממנו לשם טוב נורי וברוך רג'ואן: "הננו לאשר בחוזר כי הסדרת את תשלום החובות (דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה) בגין ההעברה הנדונה."

5.8 ביום 29.7.92, ככל הנראה לבקשת המועצה האזורית חוף אשקלון מוצא על ידי המשיבה מכתב הממוען לכל המעוניין ונושאו "חלץ, רג'ואן ששון". במכתב זה נאמר: "מר רג'ואן ששון העביר את זכויות החכירה בגוש 1641, 1642, 1645 מחצית השטח לשם טוב נורי ורג'ואן ברוך ביום 25.12.72."

5.9. ביום 1.2.93 שולח מנהל הארנונה במועצה האזורית מכתב למשיבה ובו מציין, כי הועבר המכתב המצ"ב (ככל הנראה המכתב מיום 29.7.92), אך זה אינו עומד בקנה אחד עם תכניות המצויות במשרדי המועצה, שבהם הנכס מופיע על שם ששון רג'ואן ודדו יצחק.

המועצה מבקשת לפיכך לבדוק פעם נוספת מי הם בעלי זכויות החכירה.

5.10. בתשובה למכתב זה משיבה המשיבה, במכתבה מיום 24.3.93: "בדקנו פעם נוספת ומכתבנו מיום 29.7.92 בתוקף."

5.11 מייד לאחר מכתב זה, בתאריך 25.3.93 נשלח מכתב ממנהל מקרקעי ישראל למר נורי שם טוב בדבר חוב שלו בגין דמי חכירה. אין בתיק מכתב דומה המופנה ברוך רג'ואן.

5.12 בתיק הנכס מצוי מסמך, אותו מצאתי מקום להביא כפי שהוא, היות והוא מהווה, ככל הנראה, תרשומת פנימית.

על מסמך זה מצויין בצדו, בכתב יד אחר כי נשלחה התראה על החוב ביום 25.3.93, היא ככל הנראה, ההתראה שנשלחה למשיב בתאריך זה (מסמך 5.11.).

המסמך האמור הינו מעין תרשים המתאר את הבעלויות בנכס, ובתחתיתו מצויינים התנאים להשלמת העברת הזכויות בנכס.

5.13. מכתב מיום 13.9.1992 שנשלח מהמשיבה על ידי ע. אליהו (עסקאות חקלאיות) לעו"ד שרה מילר, שנושאו: "העברת זכויות מטעי חלץ", במענה למכתבה מיום 30.8.92. במכתב נכתב:

"להלן התנאים לפיהם נוכל להשלים העברת הזכויות:

1. העברת המסמכים נשוא סעיפים 1-3 במכתבך.

2. קבלת אישור אגודת מטעי חלץ לשתי ההעברות.

3. חוב דמי חכירה שנתיים מ- 1.9.72 – 31.8.93 (מר רגואן ששון שילם את חוב דמי החכירה עד 1.9.72 – שנת העברה הזכויות) בסך 27,905.52 ₪ כולל מע"מ נכון עד 15.10.92.

לידיעתכם בגין מחצית השטח כ- 52 דונם קיים חוב דח"ש שטרם שולם ע"י יורשי המנוח. דדו יצחק ז"ל, לחוזה חכירה חדש לנ"ל יחתם לפני סילוק החוב.

5.14. מכתב מנהל מקרקעי ישראל למועצה האזורית חוף אשקלון מיום 2.11.1993. המנהל מפרט במכתבו: "השטח הנ"ל מוחכר במחצית בלתי מוגדרת ליורשי דדו יצחק ממושב ניר ישראל. רבע במושע לשם טוב נורי ת.ז... ורבע לרג'ואן ברוך ת.ז... אשר כתובתו אינה ידועה לנו.

למר רג'ואן ששון אין כל זכות בנכס מיום 25.12.1972 לאחר שהעביר בו את כל זכויותיו."

מכאן קיימת הפסקה נוספת בזמנים, עד לשנת 2005.

5.15. ביום 6.2.2005 פנה המבקש בעצמו למחלקת הגזברות במנהל מקרקעי ישראל וטען "הקרקע שבנידון מוחכרת לשני חוכרים: רג'ואן ברוך ולי- שם טוב נורי" וביקש שיפרידו בין חובותיהם מכיוון שרג'ואן ברור היגר לארה"ב ולא ניתן לאתרו.

5.16. בתשובת המשיבה מיום 22.2.2005 נאמר כי לא ניתן לפצל חובות.

5.17. ביום 19.12.2005 המשיבה 2 שלחה מכתב בדבר בקשה לרישום הערת שעבוד בפנקס המקרקעין בגין חוב של שם טוב נורי. המנהל לא הגיב לבקשה.

5.18 חוזה חכירה מיום 1.7.2007 (חידוש) לפיו המשיבה החכירה למלכה דוד שטח של כ- 26 דונם (תיק מספר 101111523א) וחוזה חכירה מיום 15.10.18, לפיו החכירה המשיבה לסרגה יאמין וסרגה עמנואל שטח של כ- 26 דונם (תיק מספר 10455326א') וכן אישור בדבר העברת זכויות ממלכה דוד לסרגה (ככל הנראה מדובר בהעברה הנוגעת לחלקו של דדו יצחק במקרקעין, ראה עדות המבקש בעמ' 18 לפרוטוקול, שורות 12-17).

5.19. מכתב עו"ד אריה נוי בשם המבקש מיום 14.10.2010 למנהל מקרקעי ישראל, במכתב זה נכתב "בשם מרשי, נורי שם טוב, אחד מבעלי הנכס הנ"ל"... וביקש להעביר את זכויות הבעלים למנהל מקרקעי ישראל ללא תמורה בטענה כי הנכס אינו מעובד, אין לו עניין בו וכי שותפו- מר ברוך רג'ואן היגר לארה"ב. כן ביקש הסדר לתשלום החוב וויתור על קנסות, ריביות והצמדות.

5.20. החלטת ועדת פשרות מיום 13.9.2011, בה נקבע כי במידה ומר נורי שם טוב יסדיר את כל חובותיו מאשרת הועדה לפטור אותו ממחצית מחובותיו.

5.21 דרישה לתשלום מס ששלחה משיבה 2 למבקש ביום 16.3.13 ובו פירוט חובות הארנונה של המבקש למשיב עד לשנת 2013.

6. במסגרת תביעתו שלפניי, טוען המבקש, כי מי שרשומים כבעלי זכויות חכירה בנכס הם ששון רג'ואן ודדו יצחק. המבקש טוען, כי אינן יודע את מיקום הנכס, מעולם לא עיבד את הקרקע או עשה בה שימוש. לטענתו, כאשר בשנת 2005 קיבל דרישה לתשלום דמי חכירה ביחס לשטח מאת מנהל מקרקעי ישראל, סבר בטעות, כי הוא בעל מחצית הזכויות במקרקעין ולכן פנה למשיבה לחייבו רק במחצית דמי החכירה, כאשר בדיעבד התברר לו כי אין לי כל זכויות בקרקע.

המבקש טוען, כי אינו מעוניין בהחזקה בקרקע או בשינוי המצב בפועל. כל מבוקשו הוא הצהרה כי אין לו זכויות במקרקעין ואין לו חוב בגין המקרקעין. המבקש הוא אדם מבוגר, המעוניין בשקט. המבקש טוען, כי מחד, המשיבה טוענת, כי הוא הבעלים במקרקעין, אולם, אם יבקש להעבירם על שם אחר, לא יוכל לעשות כן, שכן על פי רישומי המשיבה עצמה בוצעה העברת זכויות לגב' דדו, אשר דווחה לכל הגורמים הרלוונטיים.

המבקש טוען כי ביצע את העברת הזכויות כדין, דיווח לכלל הרשויות ואף לרשות המיסים על שתי העסקאות, וכי המשיבה התרשלה בביצוע תפקידה כרשות מנהלית ולכן לא השלימה העברת הזכויות על שם הגב' דדו.

לחלופין, טוען המבקש, כי העסקה הראשונה לא הושלמה מעולם מכיוון שלא הוצגו האישורים המוניציפליים הנדרשים לשם השלמת העברת הזכויות.

7. המשיבה טוענת, כי הזכויות במקרקעין הן של המבקש- נורי שם טוב ושל ברוך רג'ואן. טענותיו של המבקש הינן חסרות תום לב, כיוון שהציג עצמו שוב ושוב כבעל זכויות במקרקעין כפי שפנה באמצעות עורכי דינו ואף בעצמו למנהל מקרקעי ישראל- כבעל זכויות במקרקעין.

לטענת המשיבה, העברת הזכויות ממר ששון רג'ואן למר נורי שם טוב ולמר ברוך רג'ואן הושלמה ובאה על סיומה למרות שכל המסמכים הדרושים להשלמת העסקה אינם נמצאים בתיק. לטענתה העסקה הושלמה, כיוון ששולמו המסים והתקבלו כל אישורי המיסים ושולמו דמי הסכמה.

לטענת המשיבה, אם טוען המבקש להשלמת העברת הזכויות אל מול הגב' דדו, חובת ההוכחה על המבקש.

עוד טוענת המשיבה, כי חוזה החכירה הסתיים בתאריך 31.8.2007 וטרם ביצוע העברת הזכויות, גם אם יבקש המבקש להעביר את הזכויות על שם הגב' דדו, יש לחדש את חוזה החכירה.

8. יש לציין, כי בשלב מסויים ביקשה המשיבה לצרף את הגב' דדו כמשיבה נוספת להליך. בית המשפט לא התיר צירוף משיבה נוספת.

דיון והכרעה:

9. במסגרת ההליך שלפניי, העידו לפניי המבקש והגב' זיוה אביטן מטעם המשיבה, אשר שימשה בזמן עדותה כראש צוות בכיר לקידום עסקאות ועבדה בעבר במחלקה החקלאית, הגב' אביטן נכחה גם בישיבת יום 11.1.17, שאליה אמורה היתה להתייצב עם תיק הנכס, אלא שבשל נסיבות אישיות לא לא יכלה להביא עמה את תיק הנכס במלואו באותו יום. התיק הובא בסופו של דבר.

10. מעדותו של המבקש עולה ראשית, כי לאור גילו של המבקש ובשים לב לכך שעסקינן בעסקה שהתקיימה לפני כ- 45 שנה, בראשית שנות השבעים, המבקש אינו זוכר את העובדות לאשורן.

כבר עתה אציין, כי התרשמתי, כי שינוי בגרסאות המבקש במהלך השנים אינו קשור לכוונה כלשהי להערים על מאן דהוא, אלא מדובר בגרסאות שנולדו עקב ריחוק השנים והשכחה, כשלצד כל זאת עומדת טענת המבקש, כי לא עיבד מעולם את השטח ומעולם לא החזיק בו.

המשיבה בסיכומיה מעלה ביקורת קשה כלפי התנהגותו של המבקש בעניין זה, אך על פניו, לא ברורות טענות המשיבה בעניין, שכן סבורתני, כפי שיפורט להלן, כי הוכח מעל לכל ספק, כי גם אם מסקנת המשיבה לעניין רישום הבעלות נכונה, הרי שאין ולא יכול להיות כל חולק, כי מסקנה זו יכולה להתקיים רק בנוגע לסוגיית הרישום והאחריות של מי שרשום כבעלים של נכס, לתשלום חובות עבור המשיבה, אך בפועל המבקש אינו בעלים בפועל של הנכס כבר משנת 1976, אינו יכול לנהוג בו מנהג בעלים ובוודאי אינו יכול לטעון לבעלות על השטח.

11. על רקע התרשמותי זו, לעניין הסיבה לגרסאות השונות של המבקש ונוכח העובדות שלא יכולה להיות לגביהן מחלוקת והן מוכחות במסמכים, הרי שאין כל מקום לקבוע בעלות של המבקש במקרקעין רק משום הודאה שלו בבעלות. הודאה זו אינה יכולה ליצור בעלות ואף הגב' אביטן אישרה בנוגע לבעלותו של המבקש בקרקע: "לא היה הליך של החזרת הקרקע. תפיסת חזקה בקרקע. לא היה אפשר לתפוס חזקה בקרקע, יש לנו את אורית דדו באמצע." (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 16-17).

והלוא, בשנת 2010, פנה המבקש אל המשיבה וביקש להחזיר את החזקה בקרקע, לאור טענתו, כי אינו בעלים (מסמך 5.19), אלא שהמשיבה עצמה הבינה, ככל הנראה, כי אינה יכולה לעשות כן, בשל העובדה שהמבקש אינו הבעלים למעשה של המקרקעין ואינו זה שמחזיק בהם.

12. אין בידי לקבוע בעלות של המבקש במקרקעין גם לא בשל העובדה שהמבקש קיבל בגין חלק מהתקופה דמי שכירות על הקרקע.

המבקש העיד, כי בשלב מסויים הגיע אליו מי ששכר את השטח מהבעלים של יתר חלקי המקרקעין וביקש לשכור גם את חלקו של המבקש. המבקש אמר לאותו אדם, כי אינו הבעלים של המקרקעין וכי אין לו התנגדות לכך שאותו אדם יתפוס במקרקעין חזקה. אותו אדם הציע למבקש תשלום והמבקש קיבל תשלום זה לידיו.

המבקש העיד, כי קיבל התשלום למרות שחשב שאינו הבעלים וכי מדובר בסכום חד פעמי שקיבל, עבור כל תקופת השימוש על ידי אותו אדם.

העובדה שהמבקש קיבל לידיו דמי שימוש בגין המקרקעין, אין בה כדי להקנות למבקש זכויות שאין לו במקרקעין, אם אלה אמנם אינן מוקנות לו. מדובר באירועים שהתרחשו שנים רבות לאחר שהמבקש העביר את זכויות בנכס ובאותו שלב גם המשיבה עצמה פנתה אל המבקש וטענה, כי המבקש הוא הבעלים של הנכס, כשבתגובה לכך המבקש אף ביקש להסדיר את חובותיו כלפי המשיבה, כל זאת כשהוא סבור שהוא הבעלים.

13. מכל מקום, איני סבורה שעדותו של המבקש יש בה כדי להעלות או להוריד לעניין הכרעה במחלוקת שלפניי, בסופו של דבר, העברת זכויות אצל המשיבה נעשית על פי נהלים ועל פי כללים להעברת זכויות במקרקעין, כשלשם העברת הזכויות נדרשים מלוא האישורים, כאילו מדובר בהעברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין, נוסף על המסמכים המיוחדים למשיבה עצמה. העברת זכויות בוודאי לא נעשית בהבל פיו של אדם, או בטענה זו או אחרת שלו.

העובדה שהמבקש ראה עצמו בעלים של המקרקעין, או לא ראה עצמו בעלים של המקרקעין אינה מעלה ואינה מורידה לצורך העניין והוא יחשב בעלים רק אם הזכויות עברו על שמו ורק אם טרם השלים העברת זכויות משמו לשם אחר.

14. מובן, כי לצורך עניינים אחרים, שאינם קשורים במבקשת, יוכל אדם להיחשב כבעלים, כך למשל, במקרים מסויימים הוכרה בעלות שביושר מקום בו הושלמה עסקה בין שני צדדים, אך זו טרם הושלמה ברישום ובית המשפט דחה במקרים אלו עיקול הנכס בגין חובות של מעביר הזכות, הגם שהזכות טרם נרשמה על שמו (ראה ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ. מזל אהרונוב, פ"ד נג(4), 199). ולעניין חיובי ארנונה, שעה שהמחזיק הוא זה שנושא בתשלום הארנונה, הרי שאם בוצעה עסקה והחזקה בנכס עברה לידי הרוכש, יהא הרוכש חב בחובות הארנונה, גם אם הנכס טרם נרשם על שמו.

15. על פניו, בהקשר של בקשת המבקש בהליך שלפניי, השלמת העברת הזכויות היא היוצרת את הבעלות ברישומי המשיבה והיא זו שתיצור חבות בתשלום דמי חכירה כלפי המשיבה.

לפיכך, מקום בו טרם הושלמה העברת הזכויות, המשיבה אינה יכולה לדרוש מהרוכש לשלם את דמי החכירה, שכן בטרם הושלמה העברת הזכויות, הזכויות בנכס רשומות על שם החוכר הקודם והשלמת העסקה עד לחתימת הסכם החכירה בין המשיבה ובין החוכר תלויה בהשלמת כל החסר לצורך השלמת העסקה.

המשיבה לפיכך גם לא תנפיק אישור זכויות על שם מי שטרם השלים את כל החסר לצורך השלמת העסקה. עם השלמת מלוא החסר, ירשם הנכס אצל המשיבה על שם הבעלים החדש.

מכאן, אם הסתיימה עסקת הרכישה של השטח על ידי המבקש, המבקש הוא החוכר ועליו לשלם את דמי החכירה והוא נושא בכל ההתחייבויות הנוגעות לנכס.

אם המבקש מכר את הנכס וטרם הסתיימה העברת הזכויות על שם הרוכש החדש (הגב' דדו במקרה דנן), אזיי גם במקרה זה החבות בדמי החכירה תחול על המוכר, המבקש כאן.

16. טענת המבקש בהליך שלפניי הינה, כי דווח למשיבה על שתי עסקאות במקביל. על המשיבה היה לסיים את שתי העסקאות ולכן יכול להתקיים אחד משניים: או שהזכויות בנכס טרם הועברו על שם המבקש והם נותרו על שם דדו יצחק וששון רג'ואן, או שהושלמו שתי העסקאות ועל הנכס להירשם על שם אורית דדו.

המבקש טוען, כי בנסיבות המקרה דנן, לאור המסמכים שהיו חסרים לשם השלמת העברת הזכויות, לא היה מקום להשלים רק עסקה אחת, אם צורפו כל המסמכים, בשלב מאוחר יותר, אלא היה מקום להשלים את שתי העסקאות כמקשה אחת ולכן לא יכול להתקיים מצב בו הנכס רשום על שמו ולא על שם אורית דדו.

17. מכאן, נבחן את העברת הזכויות.

במכתבו של מר שאשא, הנוגע להשלמת העברת הזכויות, ביקש מר שאשא רשימה של מסמכים להשלמה.

אין חולק, כי בתיק הנכס קיימות בקשות להעברת זכות חכירה בשתי העסקאות וכן קיימים אישורי מסים לגבי שתי העסקאות. יש לבחון לפיכך האם הומצאו המסמכים האחרים החסרים.

לכך יש להוסיף את עדותה של הגב' אביטן, לפיה, לאחר השלמת המסמכים, נחתמים שטרי העברת זכויות אצל המשיבה, היוצרים למעשה את ההתקשרות של הרוכש החדש עם המשיבה בהסכם חכירה. כבר עתה אציין, כי בהתאם לעדותה של הגב' אביטן, שטרות אלו אינם מצויים בתיק ולפיכך, אין למעשה התקשרות ישירה בין המשיבה ובין המבקש, היוצרת הסכם כלשהו בין הצדדים.

התקשרות זו יכולה היתה להיות לה משמעות במקרה שלפניי גם לצורך הבאת הסוגיה למודעותו של המבקש. על פניו, על פי טענת המשיבה, בוצעה העברת הזכויות על שם המבקש בשנת 1992. ייתכן ולו המבקש היה יודע באותו שלב, כי מבוצעת העברה חלקית בלבד, היה דואג, כי יומצאו לאלתם המסמכים הרלוונטיים גם לעסקה השניה, כשלכאורה, כפי שיפורט, דומה, כי גם לשיטת המשיבה, המסמך היחיד החסר להעברת הזכויות לגב' דדו היה אישור הרשות המוניציפלית, אישור שממילא יכול היה להינתן בד בבד עם המצאת האישור הקודם.

18. תשלום דמי הסכמה:

עו"ד קמר, אשר פנה למשיבה ציין, כי סכום דמי ההסכמה מצוי בידו וביקש פירוט בנוגע לשיעורו (מסמך 5.5.).

במכתב המשיבה לששון רג'ואן מיום 15.3.92 (מסמך 5.7), מאשרת המשיבה, כי ששון רג'ואן שילם את דמי ההסכמה.

במכתבו של מר שאשא לעו"ד קמר מיום 8.11.76 (מסמך 5.6) מציין מר שאשא, כי אין צורך לשלם דמי הסכמה בשתי העסקאות ודי בתשלום דמי הסכמה בעסקה אחת (שנקבעו למועד משלוח המכתב).

הגב' אביטן העידה, כי לדעתה מדובר בטעות, שכן גם אם נעשות שתי עסקאות בבת אחת, יש לשלם דמי הסכמה, כאשר דמי ההסכמה נקבעים למועד חתימת ההסכם.

הגב' אביטן ביססה את עדותה על החלטת מנהל מיום 29.6.92, כאשר על פי רישומיה, העברת הזכויות בין יצחק דדו וששון רג'ואן ובין שם טוב נורי וברוך רג'ואן נרשמה אצל המשיבה ביום 29.5.92 (עמ' 23 לפרוטוקול), כאשר לא ידעה לומר מה היה המצב המשפטי קודם לכן ולכן מצאתי מקום לקבוע, כי יש לקבל את מכתבו של מר שאשא כמשקף את התנאים להעברה, דהיינו, לא היה צורך בתשלום כפל דמי הסכמה, מה גם שכאמור, על פי עדותה של הגב' אביטן, המועד לקביעת דמי ההסכמה הוא מועד חתימת ההסכם, דהיינו עסקינן באירוע שדווח בשנת 1976.

19. תשלום דמי חכירה:

במכתב המשיבה לעו"ד שרה מילר מיום 13.9.92 (מסמך 5.13) מצויין, כי ששון רג'ואן שילם דמי חכירה עד ליום 1.9.72 וכי החל מאותו מועד קיים חוב דמי חכירה.

לא ברור באיזה הקשר נשלח מכתבה של עו"ד מילר, אך נראה, כי יש בו משום התייחסות לעסקה דנן, שכן דובר בו על שתי עסקאות. זאת ועוד, צויין בו, כי בנוגע לבעלים דדו יצחק קיים חוב דמי חכירה ולכן יש להניח, כי לא ניתן היה לבצע העברת זכויות ללא תשלומו. המשיבה אף שלחה למבקש ביום 25.3.93 מכתב שבו מצויין, כי למבקש חוב דמי חכירה בסכום של למעלה מ- 30,000 ₪ ופירוט חוב דמי חכירה ניתן לראות גם משנת 1992 בנספחי התביעה שהוגשה כנגד המבקש בלשכת ההוצאה לפועל בכפר סבא. בהחלטת וועדת הפשרות מצויין, בסעיף הנתונים החישוביים לצורך החלטת הוועדה: "חובות דמי חכירה לא שולמו מעולם".

גם בתרשים הזרימה שנערך בכתב יד צויין, כי לצורך השלמת העברת הזכויות, יש לשלם את דמי החכירה, אם כי גם שם שאלת שיעור דמי החכירה נותרה פתוחה.

הגב' אביטן העידה, כי ללא סילוק דמי החכירה, לא מבוצעת העברת זכויות. אם בוצעה העברת זכויות ללא סילוק החוב, מדובר בטעות של פקיד. על פניו, בהתאם למכתב שנשלח לעו"ד מילר ובשים לב לדפי החשבון וגם למכתב ההתראה שנשלח למבקש בחודש מאי 1993 (מסמך 5.11), מר ששון רג'ואן סילק את חוב דמי החכירה רק עד לשנת 1972, 20 שנה קודם למועד שבו בוצעה העברת הזכויות, כך שבוודאי לא ניתן לומר, כי סולק חוב דמי החכירה נכון ליום 29.5.92, המועד שבו למעשה הועברו הזכויות על שם המבקש.

20. יש לקבוע לפיכך, כי על פניו, קיים חוב דמי חכירה שלא שולם ולכן לא היתה הצדקה להעברת הזכויות על שם המבקש. אם אמנם סולקו החובות עד למועד ביצוע העסקאות והדיווח עליהן, הרי שניתן היה להשלים שתי העברות בבת אחת.

21. אישורים מוניציפליים.

בהתאם לטענת המשיבה בסיכומיה, הגישה המשיבה תביעה כנגד ששון רג'ואן בשנת 1991. המשיבה לא הציגה את כתב התביעה, אך בעקבות הגשתו, ניתן למר ששון רג'ואן אישור, כי שולמו על ידו דמי ההסכמה ודמי החכירה. באישור שניתן לעו"ד מילר צויין כאמור, כי מר ששון רג'ואן שילם את דמי החכירה רק עד ליום 1.9.72.

בהמשך לאותה תכתובת, ומאותם מועדים, מוצגת תכתובת הקשורה לאותו ששון רג'ואן, המתייחסת לרישום כפי שהוא מופיע ברשות המוניציפלית, כאשר מתבקש אישור, כי ששון רג'ואן אינו הבעלים של המקרקעין. סביר בעיניי להניח, כי ששון רג'ואן ביקש באותה עת להסדיר את כל הקשור אליו בנוגע למקרקעין, כך שלא תבוא דרישת חוב נוספת לא מהמשיבה ולא מהרשות המוניציפאלית.

תשובת המשיבה כפי שניתנה לרשות הינה תשובה שלדידי אינה סטנדרטית, בהקשר של העברת זכויות.

כאשר המשיבה נדרשת ליתן הודעתה באשר לבעלות בנכסים שהרישום לגביהם מתנהל על שמה, מנפיקה המשיבה, כדבר שבשגרה אישור זכויות.

במקרה דנן, לא הונפק אישור זכויות, אלא ניתן אישור, כי הנכס הועבר מפלוני לאלמוני ואף צויין באישור מועד העסקה, על פי ההסכם שבין הרוכש ובין המוכר, כאשר אין באישור ציון מתי בוצעה העברת הזכויות אצל המשיבה (מסמך 5.8).

עניין תמוה נוסף שעולה מאישור זה הינו עצם הפנייה של הרשות המוניציפלית למשיבה.

על מנת שתושלם העברת זכויות, יש צורך באישור הרשות המוניציפלית להעברת הזכויות.

במקרה דנן, ניתן ללמוד מפניית הרשות, כי העברת הזכויות לא דווחה אצלה ולכן סביר להניח, כי גם לא התבקשה ליתן אישור לצורך העברת הזכויות.

המועצה אף מקשה במכתבה מיום 1.2.93 (מסמך 5.9), שבו היא מציינת, כי על פי רישומיה, הזכויות רשומות על שם ששון רג'ואן ועל שם יצחק דדו, מה שלמלמד, כי אמנם לא נמסר דיווח לרשות על העברת הזכויות וממילא לא הונפק אישור לצורך העברת הזכויות.

במכתב נוסף אותו מנפיקה המשיבה לרשות (מסמך 5.14), מציינת שוב המשיבה מפורשות, כי למר ששון רג'ואן אין כל זכויות בנכס.

הגב' זיוה אביטן אישרה, כי ללא אישור הרשות המוניציפלית לא מבוצעת העברת זכויות.

הגב' אביטן אף אישרה, כי אין בתיק את אישור הרשות המוניציפלית שעל בסיסו בוצעה העברת הזכויות.

זאת ועוד, המשיבה מבקשת לטעון למעשה, כי העברת הזכויות הושלמה כבר בשנת 1992, בעת שנשלח המכתב לרשות המקומית, אך למעשה, ממכתב הרשות שהינו פניה לבירור מצב הזכויות עולה, כי לא נעשתה אליה פניה באותו שלב להמצאת אישור מוניציפלי להעברת הזכויות, שאם לא כן, לא היתה צריכה הרשות לחקור לעניין העברת הזכויות, חקירה שעל פי התכתובת בין הצדדים נעשית גם למעלה משנה לאחר יום 29.5.92, המועד בו מצויין אצל המשיבה, כי הושלמה העברת הזכויות בין דדו ורג'ואן לשם טוב ורג'ואן.

לו אמנם היה ניתן אישור הרשות, הרי שבמועד מתן האישור, מוצג לפני הרשות הסכם המכר, הרשות מבצעת ברישומיה שינוי שם הנישום והחל מאותו שלב, הרישום משתנה ולכן במקרה זה, הרשות אינה צריכה לנבור בסוגיית הבעלות. דומה, כי התעקשותה של הרשות במקרה דנן, הינה דווקא בשל העובדה שכלל לא נעשה אצלה דיווח כלשהו על העברת הזכויות, לא לפני יום 29.5.92 ולא לאחריו.

גם מכתב המשיבה לעו"ד מילר מיום 19.9.92, דרישת חוב דמי החכירה מהמבקש באותו שלב 25.3.93 והתרשומת הפנימית של המשיבה, שעל פניו נעשתה לפחות לאחר יום 15.9.92(לפי רישום על גבי המסמך, כי בוצעה העברת זכויות משם דדו יצחק ליורשיו, על פי צו ירושה מתאריך זה), עולה, כי באותו שלב היו חסרים אישורים מוניציפליים, לשם השלמת העברת הזכויות וספק אם באותו מועד אמנם בוצעה העברת הזכויות. למעשה מהתרשומת הפנימית ניתן להסיק, כי גם ברישומי המשיבה במועדים הרלוונטיים, הגם שהמשיבה טוענת, כי העברת הזכויות הינה החל מיום 29.5.92, לא בוצעה בפועל העברת זכויות.

22. המשיבה לא נתנה הסבר לכך שאם אמנם הוצג לפניה האישור המוניציפלי, לא עשתה בו שימוש על מנת להשלים את שתי העסקאות, לבד מאמירה של הגב' אביטן, כי נדרשים בפועל שני אישורים. זאת ועוד, המשיבה היא זו שנדרשה להשיב לרשות לעניין הבעלים במקרקעין. מדוע אם כן, בשלב שבו טרם מוצג אישור הרשות וכאשר המשיבה מדווחת על עסקאות הנעשות במקרקעין, יש התייחסות רק להעברת זכויות אחת וההעברה לגב' דדו כלל אינה מוזכרת ולא מתבקש אישור גם בנוגע אליה. דומה, כי אמנם לא הוצג אישור הרשות להעברת הזכויות ומכתבים אלו של המשיבה אמנם יצאו אך ורק על מנת להבהיר לרשות שמר רג'ואן ששון אינו בעלים יותר של המקרקעין ושאין לו חובות בגין הנכס,

אך בוודאי לא ניתן להשלים העברת זכויות ללא מסמכים, אך ורק על מנת לרצות את הבעלים הקודם שסילק חובותיו.

23. אישור האגודה שיתופית חלץ:

גם אישור זה לא הוצג.

הגב' אביטן העידה, כי לעניות דעתה, היות והמקרקעין אינם חלק ממשבצת האגודה, לא נדרש אישור האגודה ודרישתו היתה בטעות.

לפיכך, הגם שבתיק לא קיים אישור, והגם שעל פי התרשומת הפנימית (5.12) בזמן אמת עדיין נדרש האישור, אצא מתוך נקודת הנחה שניתן היה לבצע העברת הזכויות, גם ללא האישור, בין בעסקה הראשונה ובין בעסקה השנייה.

24. אישור מר יצחק דדו:

על פי מכתבו של מר שאשא, נדרש גם אישורו של הבעלים הנוסף, מר יצחק דדו, להעברת הזכויות. אישור זה אף אינו בנמצא ומאז מר דדו (ככל הנראה באמצעות יורשיו), אף העביר את זכויותיו בנכס למר מלכה, שהעבירו לאחר וגם שם לא נדרש אישורו של המבקש ובוודאי לא אישור שותפו שלא היה בארץ, כך שנראה שבכל מקרה הסכמת הבעלים השותף לא היוותה תנאי הכרחי להעברת הזכויות.

25. עולה אם כן, כי בכל הנוגע למסמכים החסרים להעברת הזכויות, והתשלומים המהווים תנאי להעברה, אלה ככל הנראה לא הומצאו ולא שולמו ולכן, הנכס אמור היה להישאר רשום על שם ששון רג'ואן ויצחק דדו.

ואולם, אם אלה הומצאו, היה מקום להשלים את השתי העסקאות ולא רק אחת מהן והחלטת המשיבה להשלים רק העברה אחת, הינה החלטה שרירותית, שאין לה כל מקום.

המשיבה מכל מקום לא נתנה כל הסבר לכך שהושלמה העברה אחת ואילו השניה לא הושלמה, מקום בו התקיימו התנאים להשלמת שתי ההעברות, אשר דווחו במקביל ואף ניתנה תשובה אחת לעו"ד קמר לעניין שתי ההעברות, כך שהציפייה של המבקש צריכה היתה להיות, כי לא ירשם כבעלים של הנכס באופן שיטיל עליו חבות לשלם חובות בגין הנכס.

26. איני סבורה, כי יש צורך לקבוע במסגרת ההליך שלפניי, האם המבקש רשום כבעל זכויות במקרקעין בשל רשלנות המשיבה. עובדה היא שהגעתי למסקנה, כי המבקש אינו צריך להישאר רשום כבעלים ולא היה צריך להישאר רשום יותר מהנדרש לשם העברת הזכויות המיידית על שם אורית דדו, מבלי שבתקופת הביניים (המלאכותית והטכנית) יחוב בחוב כלשהו על הנכס).

27. אין בידי לקבוע מהי האפשרות הסבירה ביותר או הראויה ביותר לעניין מצב הזכויות בנכס, האם הזכויות צריכות להישאר רשומות על שם רג'ואן ששון ודדו יצחק, הגם שנראה שלפחות מר רג'ואן פנה בשנת 1992 או בקירוב על מנת לוודא, כי הזכויות אינן רשומות עוד על שמו, או על שם דדו אורית, שאינה צד להליך כאן והסכם החכירה גם לגביה הגיע אל סיומו (אך לא נעשתה אליה כל פניה לשם חידוש). כל שיש בידי לקבוע הוא, כי המבקש אינו הבעלים של המקרקעין וממילא אינו חב בחובות הנוגעים למקרקעין.

28. אני מקבלת אפוא את התביעה.

אני מצהירה כי המבקש אינו הבעלים של המקרקעין ולא היה בעליהם לתקופה כלשהי שבגינה עליו לשלם חובות עבור הנכס, לרבות דמי חכירה וארנונה או כל מס מוניציפלי אחר.

המשיבה תישא בהוצאות המבקש, כדי שיעור הוצאתם (ובצירוף ריבית כחוק מיום ההוצאה ועד התשלום) ובשכר טרחת בא כוחו בסכום של 11,700 ₪.

ניתן היום, ד' טבת תשע"ט, 12 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.