ביום 10.10.07 נחתם בין התובעת לנתבעים הסכם מכר, לפיו מכרו הנתבעים לתובעת מגרש המצוי בגן יבנה.

כתב התביעה

התובעת הגישה נגד הנתבעים תביעה כספית בטענה כי הנתבעים הפרו את חובתם בתשלום היטל השבחה לוועדה המרחבית לתכנון ובניה "זמורה" וכן את חובתם בהעברת מלוא האישורים (היינו, האישור על תשלום היטל השבחה) לשם העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה של התובעת. לפיכך, התובעת עתרה לחיוב הנתבעים בתשלום היטל ההשבחה לוועדה המרחבית וכן בתשלום פיצוי לתובעת בשיעור הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר.

בכתב ההגנה טענו הנתבעים, כי התביעה נגדם בנושא תשלום היטל ההשבחה התיישנה.

הנתבעים העלו בכתב ההגנה טענות הנוגעות לנושא התביעה לעניין תשלום היטל ההשבחה, ובכלל זאת טענה לפיה התובעת לא פעלה בהתאם לחובתה בהסכם המכר להפקיד כספים בנאמנות לידי בא כוחם לשם הבטחת תשלומים שונים, כדוגמת היטל ההשבחה.

הנתבעים טענו כי שילמו לוועדה המרחבית את סך התשלום המתאים לגובה היטל ההשבחה המוטל על פי דין וכן טענו כי עקב האיחור בתשלום (הנעוץ במחדלי התובעת) נוספו לחיוב בהיטל השבחה תשלומים בגין הצמדות, ריביות וקנסות.

הנתבעים העלו בכתב ההגנה טענות גם בקשר לנושאים אחרים, אשר אינם נוגעים לנושא תשלום היטל ההשבחה, ובכלל זאת בנושא תשלום המע"מ ובנושא אחר הנוגע לתשלום מס השבח.

כתב התביעה שכנגד

הנתבעים הגישו כתב תביעה שכנגד. בכתב תביעתם של הנתבעים, העלו הנתבעים טענות לחיוב התובעת בתשלום כספים בנושאים הבאים:

• נושא תשלום המע"מ.
• נושא תשלום מס שבח.
• נושא החיוב בהיטל השבחה.
• אי ביצוע תשלומים נוספים על ידי התובעת.
• ביצוע תשלומים באיחור על ידי התובעת.
• טענה להפרה בגין מכירת הנכס לצד שלישי ללא רשות.

ההחלטה בנושא קיומה של התיישנות

כאמור, הנתבעים טענו, כי התביעה העיקרית התיישנה. מנגד, התובעת טענה להתיישנות עילות התביעה המועלות בתביעה שכנגד.

בהחלטה שניתנה בנושא ההתיישנות נקבע, כי עילת התביעה עליה מבוססת התביעה בדבר הפרה מצד הנתבעים באי תשלום היטל ההשבחה, לא התיישנה ומכל מקום ביחס לסכומי היטל ההשבחה אותם התובעת מוצאת לנכון לשלם במקום הנתבעים, אזי עילת התביעה להחזר התשלום קמה ממועד תשלום הכספים לוועדה המרחבית.

ביחס לתביעה שכנגד נקבע, כי טענות הנתבעים בכתב התביעה שכנגד בדרישה לתשלום פיצוי בגין הפרות התובעת בנושא היטל ההשבחה אינן נופלות לגדר ההתיישנות, ולו מהטעם שמדובר באותו נושא בו עוסקת התביעה.

כן נקבע, כי כל הטענות האחרות שהועלו בתביעה שכנגד לתשלום פיצוי, עוסקות בנושאים אחרים שאינם נושא תשלום היטל ההשבחה, אשר אינם נובעים מאותן הנסיבות אשר עליהן מבוססת התביעה.

לפיכך נבחנו המועדים בהם קמו לנתבעים (התובעים שכנגד) עילות התביעה השונות המועלות בכתב התביעה שכנגד. לאחר בחינת עילות התביעה השונות עלתה המסקנה לפיה חלפה תקופת ההתיישנות לגביהן. כך גם נקבע, כי לא חלו נסיבות המביאות להארכת תקופת ההתיישנות באותם נושאים.

בהתאם להחלטה האמורה, התביעה המבוססת על אי תשלום היטל ההשבחה על ידי הנתבעים והעדר האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות על שמה של התובעת וכך גם הטענות המועלות על ידי הנתבעים בתביעה שכנגד, ביחס לנושא תשלום היטל השבחה - לא התיישנו.

גם ביחס לטענה נוספת שהועלתה על ידי הנתבעים בכתב התביעה שכנגד, בדבר מכירת הזכויות על ידי התובעת לצד שלישי ללא רשות, נמצא כי התביעה שכנגד לא התיישנה.

יתר טענות הנתבעים, אשר אינן נוגעות לנושא תשלום היטל ההשבחה, לרבות בעניין תשלום המע"מ, תשלום מס שבח, ביטול הנחה שניתנה, תשלום שכ"ט למהנדס ואיחור במועדי התשלום – נמצא כי חלה לגביהן התיישנות.

טענות הצדדים בנושאים הנדונים

התובעת טוענת כי לפי הסכם המכר, הנתבעים התחייבו להמציא את כל האישורים והמסמכים שיידרשו לשם העברת הזכויות בממכר על שם התובעת.

לטענת התובעת, היא העבירה לנתבעים את מלוא התמורה כפי שנקבעה בהסכם המכר ואילו הנתבעים לא המציאו את האישור בדבר תשלום היטל השבחה בסך של 144,203 ₪.

לטענת התובעת, לפי הסכם המכר היה אמור להימצא בידי בא כוחם של הנתבעים, עו"ד אלכסנדר לבון, סך של 200,000 ₪ מתוך כספי התמורה ששולמו על ידי התובעת, להבטחת העברת הבעלות על שם התובעת, אולם עלה כי רק חלק מהסכום הופקד בידי עורך הדין ושימש לצורך תשלום מיסים שונים בהם היו המוכרים חייבים והיתרה הועברה לידי המוכרים על פי בקשתם.

התובעת טוענת, כי לאחר שהיא שילמה את מלוא התמורה עבור הנכס והיתה זכאית להירשם כבעליו, היא מכרה את הזכויות בנכס לצד שלישי. במקביל, התובעת המתינה עד אשר הנתבעים ישלמו את חובם לוועדה המרחבית בגין היטל ההשבחה, על מנת לאפשר העברת הזכויות בנכס, אולם הנתבעים לא שילמו את היטל ההשבחה ובכך מנעו את העברת הזכויות על שם התובעת.

התובעת טוענת, כי סירוב הנתבעים לשלם את היטל השבחה, אותו הם חייבים בתשלום לוועדה המרחבית, ולפיכך אי מתן האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בנכס על שם התובעת, עולים כדי הפרה יסודית המעמידה לתובעת זכות לקבלת פיצוי מוסכם הקבוע בהסכם המכר (פיצוי שהועמד בהסכם על סך של 31,000 $).

בכתב התביעה, התובעת דרשה לחייב את הנתבעים לשלם לה את הפיצוי המוסכם, סך של 31,000 $ וכן סכומים נוספים בגין נזקים שנגרמו לה. בהתאם לכך, התובעת תבעה מהנתבעים פיצוי בסך של 139,000 ₪ (הכולל את הפיצוי המוסכם ופיצוי בגין עוגמת נפש) ובנוסף עתרה לחייב את הנתבעים לשלם לוועדה המרחבית את החוב בסך של 144,203 ₪ בגין היטל ההשבחה על מנת לקבל את האישור הנדרש להעברת הזכויות.

הנתבעים טענו בכתב ההגנה, ביחס להיטל ההשבחה, כי מתוך התכתובות שהוחלפו בין באי כוח הצדדים עלה, שהתובעת ביקשה מב"כ הנתבעים, עו"ד לבון, לשלם את היטל ההשבחה מתוך הסך של 200,000 ₪, שהיה אמור להימצא בנאמנות, אולם ממכתבו של ב"כ הנתבעים מיום 17.12.13 עלה, כי התובעת לא הפקידה בידיו בנאמנות את הסך של 200,000 ₪ וכי בירור יתרת החוב הנטענת בקשר להיטל ההשבחה טרם הסתיים.

הנתבעים טוענים, כי הם ידעו שהופקד סך של 200,000 ₪ בנאמנות בידי בא כוחם, עו"ד לבון, וסברו כי יש די כספים בנאמנות לשם תשלום כל החובות בגין הנכס, אולם רק לאחר חלוף שנים נודע להם כי התובעת כלל לא טרחה להעביר לנאמן את סכום הנאמנות על סך 200,000 ₪.

הנתבעים טענו, כי הם שילמו לוועדה המרחבית, לפנים משורת הדין, את הסכום התואם את גובה היטל ההשבחה אותו רשאית הוועדה לדרוש מהם, מבלי לגרוע מטענתם לפיה הם אינם חייבים בכל סכום נוסף.

הנתבעים טענו בכתב ההגנה, כי משעה שהם ייפו את כוחה של התובעת ושל הנאמן לשלם בעצמם את היטל ההשבחה וכן להעביר את הזכויות בנכס על שם התובעת, לא עומדת לתובעת כל עילת תביעה נגד הנתבעים.

עוד טענו הנתבעים, כי התובעת הטעתה אותם בכך שנתנה להם להבין כי היא הפקידה את הסך של 200,000 ₪ בנאמנות בידי בא כוחם, עו"ד לבון.

בהקשר זה, הנתבעים דרשו מהתובעת לפצות אותם בגין ההפרש בין שומת היטל ההשבחה הנדרשת על ידי הוועדה המרחבית במועד ההתדיינות לבין זו שנדרשה במועד חתימת הצדדים על הסכם המכר.

בכתב ההגנה לתביעה שכנגד, השיבה התובעת לטענות הנתבעים בנושאים השונים שהועלו על ידי הנתבעים בתביעה שכנגד, כגון לעניין תשלומי המסים, המע"מ, הוצאות שונות והנחות בתשלומים לפי הסכם המכר.

ביחס לנושא היטל ההשבחה, התובעת הדגישה את טענתה בדבר פירעון מלוא תשלום דמי המכר לפי הסכם המכר ובכלל זאת גם הסך של 200,00 ₪, אשר היה צריך להישאר בידי ב"כ הנתבעים בנאמנות להבטחת תשלומי מסים וחובות של הנתבעים.

בתביעה שכנגד, הנתבעים העלו טענה נוספת, אשר אינה קשורה לנושא היטל ההשבחה, ונקבע כי לגביה לא חלה התיישנות. לפי טענת הנתבעים, לפי הסכם המכר, התובעת לא היתה זכאית להעביר את זכויותיה לפי הסכם המכר לצד שלישי, ללא הסכמת המוכרים מראש ובכתב.

לטענת הנתבעים, התובעת מכרה את הנכס לצד שלישי לפי הסכם מכר שנחתם בין התובעת לצד שלישי בחודש אפריל 2008 מבלי שהיא קיבלה לכך אישור מראש ובכתב מהנתבעים, דבר אשר עולה כדי הפרה של הסכם המכר.

ביחס למכירת הנכס לצד שלישי, בכתב ההגנה לתביעה שכנגד התובעת טענה כי היא היתה זכאית לעשות זאת וכן טענה כי למעשה ניתנה הסכמת הנתבעים לכך. עוד טענה התובעת, כי הודעה על מכירת זכויותיה בנכס נמסרה עוד בשנת 2008 והנתבעים לא העלו כל התנגדות, כך שכיום הינם מנועים מלטעון בנושא זה.

הדיון בהליך המשפטי

מכתב ההגנה עלה, כי הנתבעים שילמו חלק מהסכום הנדרש על ידי הוועדה המרחבית בגין היטל השבחה. בהודעה שהוגשה לתיק נמסר, כי ביום 13.10.15 שילמה התובעת את יתרת חובם של הנתבעים בסך של 85,304 ₪.

בית המשפט ביקש לברר אפשרות לפיה הצדדים יגיעו ביניהם להסדר במסגרתו הנתבעים יחזירו לתובעת את הסכום ששולם על ידיה לוועדה המרחבית, מבלי לפגוע בזכות הנתבעים לפעול להקטנת החוב ולקבלת החזר מהוועדה המרחבית אם לטענתם מדובר בסכום ששולם ביתר. ביחס לאפשרות זו הודיעו הנתבעים, כי לעמדתם שיעורו המוגדל של החיוב בהיטל השבחה נובע מהאיחור בתשלום אשר נעוץ במחדלי התובעת ולפיכך הם אינם מוכנים לשאת בתשלום הסכום שהועבר לוועדה המרחבית על ידי התובעת.

בשלב זה, ניתנה לנתבעים האפשרות לפעול אל מול הוועדה המרחבית בניסיון להביא לביטול או הפחתה של היטל ההשבחה ששולם. לאחר דין ודברים בין הנתבעים לבין הוועדה המרחבית נמסרה הודעה לפיה הוועדה אינה מכירה בטענות הנתבעים להפחתת היטל ההשבחה.

בין לבין הסתבר, כי בין שני הנתבעים קיימות מחלוקות פנימיות שונות.

הנתבעים הגישו לבית המשפט המחוזי ערעור על ההחלטה אשר דחתה את טענת הנתבעים בדבר התיישנות עילת התביעה הנטענת בכתב התביעה והורתה על סילוק חלקים מהתביעה שכנגד על הסף מחמת התיישנות.

במהלך הדיון שנערך ביום 16.11.16 בערעור בבית המשפט המחוזי, הגיעו התובעת והנתבע 1 להסכם פשרה, לפיו ישלם הנתבע 1 לתובעת סך של 43,000 ₪. הסכם הפשרה, שהביא לידי סיום את כלל המחלוקות בין התובעת לנתבע 1, אשר כלל את דחיית התביעה שכנגד שהוגשה מטעם הנתבע 1, הוגש לתיק זה וקיבל תוקף בהחלטה מיום 27.11.16.

בתום הדיון בבית המשפט המחוזי נקבע כי הערעור (אשר נותר מצד הנתבע 2), יימחק.

במסגרת הדיון בהליך המשפטי בין התובעת לנתבע 1, הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים.

מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר צחי אבו, אחד מבעליה של התובעת. ביחס לנושא תשלום התמורה ובכלל זאת ביחס לטענתם המרכזית של הנתבעים, לפיה הם לא קיבלו את התשלום האחרון בסך של 200,000 ₪, טען העד מטעם התובעת בתצהירו, כי התובעת שילמה את מלוא התמורה הכספית הקבועה בהסכם המכר, לרבות סכום התשלום האחרון בסך של 200,000 ₪.

לתצהירו של העד מטעם התובעת צורפו מסמכים שונים הנוגעים לתשלום התמורה. לעניין הסך של 200,000 ₪ הפנה העד בתצהירו לתשלומים שונים אשר הועברו לב"כ הנתבעים וכן לתשלומים ששולמו עבור פירעון חובות בגין מס שבח.

לתצהיר העד מטעם התובעת צורפו תכתובות שהוחלפו בין באי כוחם של שני הצדדים להסכם המכר, ובכלל זאת לעניין העברת תשלומי התמורה עבור הממכר וכן לגבי החיוב בתשלום היטל ההשבחה.

ביחס לתשלום חובם של הנתבעים בגין היטל השבחה, מציין העד בתצהירו כי הנתבעים נמנעו תקופה ארוכה מתשלום היטל ההשבחה. דבר זה מנע מהתובעת אפשרות להעביר הזכויות בנכס על שמה. בשלב מסוים הוגשה נגד התובעת תביעה על ידי הצד השלישי אשר רכש מהתובעת את הנכס בגין העדר האפשרות להעברת הזכויות. נוכח זאת, ועל מנת להימנע מתשלום פיצויים בסכומים ניכרים לצד השלישי, נאלצה התובעת לשלם את חובם של הנתבעים בגין היטל השבחה. התובעת עשתה כן, רק לאחר פניות חוזרות ונשנות למבקר המדינה בקשר לסירובה של הוועדה המרחבית לתת אישור לרישום הנכס. זאת, כאשר הנתבעים עצמם לא נקטו בהליכים אל מול הוועדה המרחבית בנושא חיובם בהיטל השבחה ואי מתן האישור ביחס להעברת זכויות בנכס.

ביחס לטענת הנתבעים בדבר הטעייתם לגבי הסכום אשר נותר בנאמנות בידי בא כוחם, טוען העד מטעם התובעת בתצהירו, כי הנתבעים ידעו היטב מה עלה בגורל הסכומים ששולמו וכן אלו שהופקדו בנאמנות בידי בא כוחם, וכלל לא הוטעו לחשוב כאילו הסך של 200,000 ₪ נותר שמור בנאמנות לשם הבטחת תשלום היטל ההשבחה.

הנתבע 2 הגיש תצהיר עדות ראשית. לעניין החיוב בהיטל השבחה טוען הנתבע 2 בתצהירו, כי ביום 18.11.13 פנה ב"כ התובעת לב"כ הנתבעים בדרישה שישלם מתוך כספי הנאמנות שבידיו את היטל ההשבחה. במענה לפנייה זו השיב ב"כ הנתבעים במכתבו מיום 17.12.13 כי התובעת לא הפקידה בידיו בנאמנות את הסך של 200,000 ₪ וכי בירור יתרת החוב בקשר להיטל ההשבחה טרם הסתיים.

בתצהיר העדות הראשית של הנתבע 2 פורטו טענות אשר מרביתן מתייחסות לנושאים שונים שהועלו בכתב התביעה שכנגד, כגון נושא תשלום המע"מ, תשלום מס השבח, תשלומים ששולמו באיחור ותשלומים נוספים, אשר לגביהם נקבע כי חלה התיישנות.

לתצהירו של הנתבע 2 צורפו מסמכים רבים, ובכלל זאת תכתובות שהוחלפו בין באי כוח הצדדים וכן מסמכים הנוגעים לתשלום המסים וההיטלים הנובעים מעסקת המכר, לרבות ביחס לדרישת הוועדה המרחבית לתשלום היטל ההשבחה.

הצדדים ניסו לנהל משא ומתן לגיבוש הסכמות, אולם לא הגיעו להסכמות כלשהן. לפיכך, בית המשפט נתבקש להכריע בהליך המשפטי וזאת על יסוד כלל הטיעונים, התצהירים והמסמכים שהוגשו לתיק בית המשפט.

דיון והכרעה

ביום 10.10.07 נחתם בין התובעת לנתבעים הסכם המכר לפיו מכרו הנתבעים לתובעת את מגרש המקרקעין.

בסעיף 4 להסכם המכר נקבעה תמורת המכר בסך של 1,286,500 ₪.

בסעיף 4(ב) להסכם המכר נקבע, כי במידה ועם העברת מלוא התמורה ועמה העברת החזקה בנכס, לא יהיו כל האישורים הנדרשים להעברת הזכויות בנכס, יופקד מסכום היתרה סך של 200,000 ₪ בנאמנות אצל עו"ד אלכסנדר לבון, בא כוחם של הנתבעים וסכום זה ישוחרר רק לאחר העברת הבעלות על שם הקונה (התובעת).

בסעיף 6(ב) להסכם המכר נקבע, כי בתמורה לתשלום מחיר הנכס על ידי התובעת, יהיה על הנתבעים, מוכרי הנכס, להמציא את כל האישורים המעידים על סילוק החובות בגין הנכס וכן את כל המסמכים שיידרשו לצורך העברת הזכויות בממכר על שם הקונה, לרבות אישור מס שבח ו"כולל היטל השבחה מהועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה".

כן נקבע בסעיף 6(ג) להסכם המכר, כי בתמורה לתשלום מלוא מחיר הנכס על ידי התובעת, יהיה על הנתבעים, המוכרים, לדאוג לרישום הזכויות בממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.

מהמפורט לעיל עולה, כי במידה והתובעת אכן שילמה כטענתה את מלוא התמורה עבור המגרש, היה על הנתבעים, מוכרי המגרש, לדאוג לתשלום היטל ההשבחה לוועדה המרחבית ובהמשך לכך היו חייבים להמציא את אישור הוועדה המרחבית המאפשר העברת הזכויות לפי הסכם המכר. למעשה, עם השלמת התמורה הכספית הקבועה בהסכם המכר, היה על הנתבעים לדאוג להעברת הזכויות בנכס על שמה של התובעת.

השאלה הראשונה אותה יש לבדוק נוגעת לתשלום התמורה הכספית הקבועה בהסכם המכר על ידי התובעת.

בחינת המסמכים שהוגשו לתיק בית המשפט מעלה, כי התובעת אכן שילמה את התמורה המלאה הקבועה בהסכם המכר.

ביום 5.2.08 פנה הנתבע 2 לתובעת וביקש ממנה לשלם סכומים שונים עבור חוב מס שבח של המוכרים "מתוך סכום העיכבון", כאשר הכוונה כמובן לתשלום מתוך הסכום המועבר כתשלום אחרון ואמור להישאר בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים.

סיכום התשלומים שהועברו על ידי התובעת לנתבעים הועלה על הכתב במכתב שנשלח על ידי נציג התובעת לב"כ הנתבעים, עו"ד לבון, במכתב מיום 13.4.08. במכתב זה, הנושא כותרת "גמר חשבון עסקת ממרוד", מפרט נציג התובעת את התשלומים המהווים את גמר החשבון עבור הנכס:

"עו"ד לבון שלום !

בהמשך לשיחתנו מצ"ב פירוט גמר חשבון לעסקה.

א. היתרה לגמר חשבון עמדה נכון להיום על סך של 200,000 ₪.

ב. מתוך הסך הנ"ל שילמתי את שומת מס השבח של ממרוד ברוך בסך של 44,958 ₪ וכן את שומת מס השבח של ממרוד חיים בסך של 44,958 ₪ ובסה"כ 89,916 ₪.

ג. סה"כ יתרה להעברה לנאמנות 110,084 ₪. מצ"ב שיק על סך 110,084 ₪ (מאה ועשר אלף ושמונים וארבע ₪) לפקודתך בנאמנות עד להעברת הבעלות ע"ש הקונה.

ד. כמו כן אבקשך למסור לידי את ייפוי הכוח של המוכרים וכן צילום שטרי המכר חתומים ונאמנים למקור, וכן אישור על גמר חשבון כמו כן נא לדאוג להעברת בעלות במועצת גן יבנה ובוועדה המקומית זמורה בהקדם האפשרי".

לתצהיר מטעם התובעת צורפו מסמכים המאשרים את העברת הסכומים המפורטים במכתב האמור שנשלח מטעם התובעת.

הנה כי כן, התובעת העבירה עוד ביום 13.4.08 את מלוא התמורה הכספית הקבועה בהסכם המכר, לרבות הסך של 200,000 ₪, אשר מהווה את התשלום האחרון. מתוך הסך של 200,000 ₪, אשר נועד להבטחת תשלומי מסים והיטלים שונים המוטלים על המוכרים, הועבר באותה עת סך של 89,916 ₪ כתשלומי מס שבח בהם היו הנתבעים חייבים והיתרה בסך של 110,084 ₪ הועברה לב"כ הנתבעים, עו"ד לבון, על מנת שתישאר בנאמנות בידיו לשם הבטחת תשלומים נוספים שאפשר והנתבעים עדיין חייבים.

במענה למכתב זה, שלח ב"כ הנתבעים ביום 16.4.08 לנציג התובעת, את שטרי המכר וייפוי כח בלתי חוזר לשם העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

כעולה מהמפורט לעיל, בחודש אפריל 2008 כבר שילמה התובעת את מלוא התמורה הכספית הקבועה בהסכם המכר והיתה זכאית להירשם כבעלים של הזכויות במגרש, וזאת בהתאם לשטרי המכר החתומים שהועברו לידיה. אולם, באותו שלב טרם שולמו על ידי הנתבעים מלוא המסים וההיטלים בהם היו חייבים ולפיכך טרם התקבלו האישורים לשם ביצוע רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

ביום 23.6.08 פנה הנתבע 2 במכתב לבא כוחו, עו"ד לבון, וביקש כי ישלם מתוך כספי הנאמנות המצויים בידיו, סך של 110,084 ₪, תשלומים נוספים אותם חייבים הנתבעים למס שבח, מעבר לתשלומים שכבר שולמו למס שבח, מתוך הסך של 200,000 ₪. בנוסף, לאחר תשלום השומה, נתבקש ב"כ הנתבעים להגיש השגה על גובה שומת מס השבח.

במכתבו של ב"כ הנתבעים אל הנתבעים מיום 29.6.08 נמסר פירוט לגבי ההפרש הקיים לתשלום עבור מס השבח. ב"כ הנתבעים מציין, כי עדיין קיים חוב מס שבח בסך של 112,059 ₪, בעוד שבקופת הנאמנות נותר סך של 110,084 ₪.

מכך עולה, כי עוד בשנת 2008 היה ידוע לנתבעים, כי התובעת שילמה את מלוא התמורה הכספית הקבועה בהסכם המכר, ובכלל זאת את התשלום האחרון בסך של 200,000 ₪ אשר נועד להישאר בנאמנות לשם הבטחת תשלומים שונים אותם חייבים הנתבעים. כן היה ידוע לנתבעים, כי הסכום שהופקד בנאמנות נוצל במלואו, בתחילה לתשלומי השומות המקוריות של מס שבח, ובהמשך לתשלום חיובי מס שבח נוספים שגובשו עם דחיית השגתם של הנתבעים.

בשלב זה, היה על הנתבעים לפעול לבירור גובה היטל ההשבחה אותו הם חייבים בתשלום לוועדה המרחבית, וכך היה על הנתבעים לשאת בתשלום (מכיסם, שכן כספי הנאמנות כבר נוצלו במלואם) היטל ההשבחה וזאת בתוך פרק זמן סביר מאותו מועד. כמפורט בהחלטה שניתנה בנושא ההתיישנות, מקובל לאפשר למוכרי נכס החייבים בתשלום היטל השבחה, פרק זמן לשם בירור גובה החיוב והתדיינות אל מל הוועדה הרלבנטית לקביעת גובה היטל ההשבחה ואזי עליהם לשלמו. ואומנם, התובעת אפשרה לנתבעים פרק זמן נוסף לשם פעולה אל מול הוועדה המרחבית בעניין גובה היטל ההשבחה ותשלומו.

במקביל, התובעת מכרה את זכויותיה במגרש לצד שלישי. התובעת היתה זכאית למכור את זכויותיה במגרש, שכן בדיוק באותו שלב היא שילמה את מלוא התמורה עבור המגרש והפכה לבעלת הזכויות בו. לעניין זה נקבע בסעיף 10(ב) להסכם המכר, כי במידה והקונה יבקש למכור זכויותיו בממכר בטרם נרשמה פרצלציה או בטרם נרשמו הזכויות על שמו ברישומי לשכת רישום המקרקעין "נותן המוכר הסכמתו לכך" וזאת בכפוף להמצאת המסמכים הנדרשים ותשלום דמי טיפול לב"כ הנתבעים כמקובל בחברות משכנות. היינו, המוכרים נתנו הסכמתם במסגרת הסכם המכר, להעברת הזכויות בממכר על ידי התובעת לצד שלישי.

יצוין, כי סעיף 15 להסכם המכר, העוסק בהעברת זכויות התובעת לפי הסכם המכר, אינו הסעיף הרלבנטי למכירת זכויות התובעת בנכס לצד שלישי, אלא סעיף 10 להסכם המכר. סעיף 15 להסכם המכר עוסק בהעברה או המחאה של הזכויות לפי הסכם המכר. עניין זה נדרש להסכמה של המוכרים (והדבר מובן כאשר מדובר בכניסתו של צד שלישי בנעלי התובעת כצד לחוזה מול המוכרים). במקרה זה, התובעת כבר רכשה למעשה את הזכויות בנכס כך שאין מדובר בהעברה או המחאה של זכויות לפי הסכם המכר אלא במכירת הזכויות הקיימות לתובעת בנכס.

מכל מקום, ממכתבו של ב"כ הנתבעים מיום 6.7.08 עולה, כי התובעת דיווחה על מכירת זכויותיה בנכס לצד שלישי. ב"כ הנתבעים הזכיר במכתבו האמור את חובת העברת המסמכים הנדרשים לשם רישום העברת הזכויות וכן תשלום דמי טיפול, כמפורט בסעיף 10 להסכם המכר. ממכתב זה עולה בבירור הסכמה של ב"כ הנתבעים להעברת הזכויות לצד שלישי.

לפיכך, אין כל בסיס לטענה שהועלתה בכתב התביעה שכנגד בדבר הפרה מצד התובעת בהעברת הזכויות בנכס לצד שלישי. דין טענה זו של הנתבעים בכתב התביעה שכנגד, להידחות.

כעולה מהמפורט לעיל, בשנת 2008 הסתיימו כל הפעולות הרלבנטיות להסכם המכר, והצדדים למעשה סיימו את ביצוע החיובים המוטלים עליהם, למעט המתנה לתשלום היטל ההשבחה על ידי הנתבעים וקבלת אישור הוועדה המרחבית להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

מאותו שלב, לא העלו הצדדים טענות זה כלפי זה בכל נושא מלבד נושא היטל ההשבחה. המסמכים שהוצגו בפני בית המשפט מלמדים, כי אף אילו לא היתה חלה התיישנות על טענות הנתבעים ביחס לנושאים שונים, כמפורט בהחלטה בנושא ההתיישנות, אזי בכל מקרה, קיים ויתור בהתנהגות מצד הנתבעים ביחס לכלל הטענות הנוגעות להסכם המכר. כך גם עולה, כי הנתבעים היו מנועים מהעלאת טענות לעניין ביצוע הסכם המכר, לרבות תשלומי התמורה או תשלומים נוספים, וזאת נוכח העובדה כי לא העלו כל טענה בעניין זה מספר רב של שנים.

ביום 18.11.13 פנה ב"כ התובעת לב"כ הנתבעים ועמד על כך שהיה על הנתבעים להעביר את כל האישורים המעידים על סילוק החובות ביחס לממכר, לרבות אישור מועצה ללשכת רישום המקרקעין כולל היטל השבחה. למכתב צורף שובר לתשלום היטל ההשבחה והנתבעים נדרשו לשלמו.

במכתב זה צוין בטעות, כי בידי ב"כ הנתבעים אמור להימצא סך של 200,000 ₪ בנאמנות, סכום האמור להבטיח העברת הבעלות. מדובר בטעות, שכן כמפורט לעיל, הסך של 200,000 ₪, כבר שימש לתשלום חובות הנתבעים למס שבח, כך שלא נותר סכום בנאמנות.

במענה למכתב זה טען ב"כ הנתבעים במכתבו מיום 17.12.13, כי "לגופו של עניין מרשנו לא נהגו לפי מה שהוסכם בניהם בהסכם שבנדון ומרשתך לא הפקידה בנאמנות סכום של 200,000 ₪".

הנתבע 2 נאחז בטענה זו של ב"כ הנתבעים במכתבו האמור, ועל יסודה הוא מבקש לבסס את טענותיו נגד התובעת, כגון הטענה לעניין אי העברת הסך של 200,000 ₪ לנאמנות, או הטענה לפיה התובעת הטעתה את הנתבעים לחשוב שהיא אכן העבירה סך של 200,000 ₪ לנאמנות.

אולם, טענה זו המופיעה במכתבו של ב"כ הנתבעים אינה נכונה בעליל. כמפורט לעיל, התובעת שילמה את מלוא התמורה הכספית הקבועה בהסכם המכר ואף העבירה את הסך של 200,000 ₪ שנועד להבטיח תשלומים בהם חייבים הנתבעים. כפי המפורט לעיל, היה צורך לעשות שימוש בסכום האמור לשם תשלום מס שבח, וכך לא נותרו כספים בנאמנות.

מעניין לציין, כי בהמשך מכתבו של ב"כ הנתבעים, הוא מציין את דבר התשלום ששולם על ידי התובעת במקום הנתבעים למס שבח בסך של 89,916 ₪ וכן את העברת הסך של 110,084 ₪ לידיו, סכום אותו הוא העביר לשם סילוק יתרת חובות מס שבח של הנתבעים.

כך עולה, כי כוונתו של ב"כ הנתבעים בטענה לפיה התובעת לא הפקידה בידיו בנאמנות את הסך של 200,000 ₪, היתה למעשה להסביר, כי הסכום האמור כבר נוצל וכעת אין בידיו סכומים נוספים, כך שאין הוא יכול לדאוג בעצמו לתשלום היטל ההשבחה המוטל על הנתבעים.

ב"כ הנתבעים מסיים מכתבו האמור מיום 17.12.13 במילים הבאות: "מכל מקום אם יתברר כי על מרשי לשאת בתשלום היטל ההשבחה לא יהססו לעשות כן".

נוכח זאת, קשה להבין מדוע התעקש הנתבע 2 שלא לשלם את היטל ההשבחה, וכך גם לא ניתן להבין מדוע הנתבע 2 סרב להשיב לתובעת, אשר גילתה כלפיו גישה הוגנת וסבלנית, את הסכום אותו נאלצה לשלם במקום הנתבעים בגין היטל ההשבחה.

כך גם יש לדחות את טענת הנתבע 2 בדבר הטעייתו כביכול לגבי הסך של 200,000 ₪ אשר אמור להיות מופקד בנאמנות. כמפורט לעיל, הנתבעים ידעו היטב כי הסך האמור שולם על ידי התובעת וכן ידעו כי הסך האמור כבר שימש לתשלום חובותיהם בגין מס השבח במכירת הנכס.

הואיל ועד לשנת 2015 הנתבעים לא שילמו את היטל ההשבחה, כפי שהיו חייבים, פנה נציג התובעת לנתבעים במכתב מיום 8.3.15 ועמד על כך שהנתבעים לא שילמו את היטל ההשבחה, וזאת למרות פניות רבות שנערכו אליהם. נציג התובעת הדגיש את חשיבות תשלום היטל ההשבחה וקבלת האישור להעברת הזכויות, נוכח העובדה כי המגרש נמכר כאמור לצד שלישי אשר איים להגיש תביעה נגד התובעת, אם היטל ההשבחה לא ישולם.

לנתבעים עמד פרק זמן סביר, ואף למעלה מכך, לטפל בחיוב שהוטל עליהם על ידי הוועדה המרחבית, לתשלום היטל השבחה. משלא עמדו הנתבעים בחובתם בתשלום היטל ההשבחה, וכך גם לא עמדו בחובתם בהעברת האישורים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, עלה הדבר כדי הפרה יסודית מצד הנתבעים של הסכם המכר.

התובעת היתה רשאית לשלם בעצמה את יתרת החוב אותו חבו הנתבעים בגין היטל השבחה, על מנת להקטין את נזקיה.

על הנתבע 2, כמוכר הנכס ביחד עם הנתבע 1, לשלם לתובעת פיצויים בגין הפרה יסודית של הסכם המכר באי תשלום היטל ההשבחה ובגין המחדל באי העברת האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות על שמה של התובעת.

התובעת דרשה בכתב התביעה כי הנתבעים ישלמו לה את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, אשר עמד על סך של 124,000 ₪, וליתר דיוק מדובר בסך של 123,225 ₪ (לפי שער הדולר 3.975 במועד הגשת התביעה יום 15.4.15). בנוסף לכך, התובעת דרשה בכתב התביעה כי הנתבעים ישלמו את היטל ההשבחה, שעמד במועד הגשת התביעה על סך של 144,203 ₪. שעה שהנתבעים שילמו חלק מהיטל השבחה והתובעת שילמה במקום הנתבעים את יתרת חובם בגין היטל ההשבחה, סך של 85,304 ₪, דרשה התובעת כי בנוסף לפיצוי המוסכם ישלמו לה הנתבעים את הסך האמור של 85,304 ₪, ששולם על ידיה.

במקרה זה, הנזק הישיר נובע מהוצאה כספית שהיתה בפועל לתובעת בגין תשלום היטל ההשבחה, אך נראה כי לתובעת היו גם נזקים נוספים, כגון בגין הוצאות, טרחה וזמן של נציגיה ובאי כוחה, בכל הנוגע להתנהלות מול הנתבעים, מול הוועדה המרחבית (בניסיון לקבל האישור הנדרש ואולי להפחית את גובה ההיטל) וכן מול החברה שרכשה את המגרש מהתובעת (לרבות בהליך משפטי בו נקטה רוכשת המגרש נגד התובעת). עם זאת, יש קושי לכמת במדויק את שיעור הנזק שנגרם לתובעת, אשר ברור כי עולה בשיעורו על הסך ששולם על ידיה במקום הנתבעים בגין היטל השבחה.

במצב דברים זה, כאשר קיים קושי בכימות מדויק של היקף הנזק, אזי ראוי יהיה לחייב הנתבע 2 בתשלום חלקו בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 13 להסכם המכר ביחס להפרה מסוג זה. עם זאת, לא יהיה זה נכון, ראוי וצודק לחייב את הנתבע 2 בנוסף גם בתשלום פיצוי כספי בגין נזקים. זאת נוכח הכלל, לפיו חיוב בגין פיצוי מוסכם ניתן כסעד חלופי ולא כסעד מצטבר לפיצוי בגין נזקים כתוצאה מהפרת חוזה.

על הנתבע 2 לשלם לתובעת מחצית מסך הפיצוי המוסכם, העומד על סך של 123,225 ₪ (נכון למועד הגשת התביעה), היינו סך של 61,612.5 ₪.

סיכום

תביעתה של התובעת נגד הנתבע 2 בגין הפרה יסודית של הסכם המכר מצד הנתבע 2 (ביחד עם שותפו הנתבע 1) באי תשלום היטל ההשבחה ובאי העברת האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בממכר על שמה של התובעת - מתקבלת.

התביעה שכנגד שהוגשה על ידי הנתבע 2 – נדחתה. ביחס למרבית הנושאים שהועלו בתביעה שכנגד נקבע, כי חלה לגביהם התיישנות. גם לגוף הטענות נמצא כי אין לנתבעים כל עילת תביעה נגד התובעת באותם נושאים שעה שהם ויתרו בהתנהגותם על טענות, אם היו, ואף מנועים מהעלאת טענות בנושאים אלו. התביעה שכנגד הנוגעת למכירת זכויות התובעת בנכס לצד שלישי, נדחתה לגופה.

על הנתבע 2 לשלם לתובעת סך של 61,612.5 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל ממועד הגשת התביעה יום 15.4.15.

בנוסף, נוכח קבלת התביעה ודחיית התביעה שכנגד, על הנתבע 2 לשלם לתובעת את הוצאות המשפט שהיו לתובעת בניהול ההליך המשפטי בתיק זה, לרבות בתשלום אגרת המשפט, וכן סך של 12,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד של התובעת.

ניתן היום, ג' אדר תשע"ח, 18 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.