1. עסקינן בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בנייה.

רקע עובדתי

2. ביום 6.7.10 רכשו התובעים מהנתבעת את דירה מס' 7 בבניין הנמצא ברחוב העבודה 13, קרית אתא וידוע כחלקות 103 ו-104 בגוש 11050, תמורת סכום של 760,000 ₪. (להלן: "הדירה", "הבניין" ו-"חוזה המכר", בהתאמה).

3. ביום 30.3.12, או בסמוך לכך, נמסרה החזקה בדירה לתובעת. טרם מסירת החזקה בדירה נערך פרוטוקול בו פורטו ליקויים שונים (ראו: נ/1), אשר מרביתם תוקן.

4. ביום 21.6.12 פנה התובע לנתבעת ופרט 15 ליקויים אשר התגלו בדירה, בציינו כי חלקם עלולים להוביל לנזקים נוספים.

5. ביום 5.3.13, או בסמוך לכך, שלחו התובעים לנתבעת רשימת תיקונים נדרשת לשנת הבדק; וביום 2.4.13 בוצעו תיקוני שנת הבדק.

6. ביום 26.10.13 הלין התובע לפני הנתבעת כי התיקונים עליהם הצביע לא תוקנו במלואם, ועל כן, הוא נדרש להזמין בודק חיצוני לבדיקת הליקויים. התובע צירף את דו"ח ליקויים, ודרש את התייחסות הנתבעת.

7. ביום 30.3.14 פנה התובע לנתבעת פעם נוספת, וביקש רשימה מפורטת של הליקויים מתוך הדו"ח ששלח, אותם בכוונת הנתבעת לתקן ומועד התיקון; בציינו כי הוא מתגורר בדירה שנתיים ועד היום הליקויים לא טופלו.

8. בהתאם לחוזה המכר, הוצגמדה לדירה חניה אחת. במועד מאוחר יותר הוסכם בין הצדדים כי התובעת תקבל חניה נוספת, ללא תמורה; ובסה"כ הוקצו לדירה שתי חניות, הגם במיקום אחר (ראו: נ/1).

המחלוקת

9. שש סוגיות טעונות הכרעה, כמפורט כדלקמן:

האחת, ליקויי הבנייה שהתגלו בדירה; השניה, זכות הנתבעת לביצוע התיקונים; השלישית, דיור חלופי; הרביעית, ירידת ערך; החמישית, נזק לא ממוני; והשישית, טענת הקיזוז – חניה.

נדון להלן בכל טענה וטענה.

דיון והכרעה

ליקויי הבנייה שהתגלו בדירה

10. בהתאם לחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט, מר צבי רון, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, מיום 13.6.17 - נתגלו בדירה ליקויי בניה שעלות תיקונם עומדת על סכום (כולל פיקוח) של 31,850 ₪ בצירוף מע"מ כדין, נכון למועד מתן חוות הדעת; ואם העבודות תבוצענה על ידי התובעים יש להוסיף 30%, קרי: 9,555 ₪. עוד מצא המומחה כי משך ביצוע העבודות הוא 15 ימי עבודה; וכלל הליקויים ניתנים לתיקון באופן מוחלט וסופי תחת פיקוח הנדסי מתאים, באופן שלא תיוותר ירידת ערך בגין הליקויים הנטענים. כמו כן אמד המומחה את התמורה הראויה בגין החניה הנוספת בסכום של 16,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה (להלן: "המומחה" ו-"חוות דעת", בהתאמה).

11. מעמדו של מומחה שמונה על ידי בית המשפט מעמד מיוחד הוא, וממצאיו יאומצו דרך כלל על ידי בית המשפט הממנה, אלא אם כן קיימת סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת, כגון ראיה לסתור או נימוק של ממש או אם נפלה שגיאה גסה בחוות הדעת עד כדי שבית המשפט, החסר מומחיות במקצוע זה, ימצאה מופרכת. עם זאת, מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט, וההכרעה הסופית לעולם מסורה בידי בית המשפט, המכריע על פי מכלול הראיות שבפניו ורשאי לבור חלקים מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט (ראו למשל: ע"א 4179/17 יותר סוכנות לביטוח (1989) בע"מ נ' רובין (6.12.18); ע"א (חיפה) 29693-06-17 אבני נ' ד. שליט בע"מ (19.11.17), ערעור נדחה – רע"א 9828/17 אבני נ' ד. שליט בע"מ (18.1.18); רע"א 3941/14 מולאים נ' שירותי בריאות כללית (11.9.14); ע"א 8575/12 אדאף נ' חברת אסם בע"מ (19.3.13); רע"א 7301/12, בן סימון נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (9.4.13); ע"א 8361/10 יוסף נ' כלל לביטוח בע"מ (29.5.11); ע"א 8937/08 מ"י נ' חביב אללה (11.12.11); ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' (1.12.08)).

12. התובעים שלחו שאלות הבהרה למומחה, אך המומחה לא זומן לחקירה, על ידי מי מהצדדים. יתרה מכך, שני הצדדים ביקשו בסיכומיהם לאחוז, כל אחד לשיטתו, בחוות דעת המומחה (ראו למשל: ב"כ התובעים בעמוד 18 שורות 13-15; וב"כ הנתבעות בעמוד 20 שורות 21-22). מכל מקום, לא מצאתי כי נפלה שגגה, קל וחומר שגגה גסה בחוות הדעת ו/או כי קיים טעם אחר שיש בו כדי למנוע את אימוץ ממצאי חוות הדעת.

13. עם זאת, הצדדים הוסיפו וטענו באשר לרכיבים מסויימים. נפנה לבחנם.

בידוד קירות חוץ (סעיף 3.1.3)

14. לשיטת התובעים, הקבלן לא בודד כראוי את קירות החוץ והדבר גרם להתפתחות עובש ועיבוי על קירות הפינה של חדרי השינה לפי קווי העמודים הפינתיים.

15. בהתאם לחוות הדעת, במהלך ביקור המומחה בדירה לא נצפו סימני העובש הנטענים, אך זאת הוצג לפניו תיעוד המעיד כי אותרו סימני עובש מקומיים במפגש הקירות בחדר שינה. התיקון יבוצע במסגרת הרכוש המשותף. עם זאת, המומחה מצא כי ניתן לבצע בידוד תרמי מצידו הפנימי של הקיר בסכום של 3,000 ₪ (ראו: תשובה לשאלת הבהרה מיום 28.1.18).

16. ראשית, הטענה עלתה בחוות דעת מטעם התובעים ובהתאמה, ניתנה לסוגיה זו התייחסות בחוות דעת המומחה.

שנית, גם המומחה מטעם הנתבעת, המליץ לבצע עבודות בדירה בגין כך.

שלישית, לא נטען, וממילא לא הוכח כי הוגשה תביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף הכוללים רכיב זה (או בכלל).

בנסיבות אלה, וגם ומשקיים פתרון לתיקון הליקוי מצידו הפנימי של הקיר - אין למנוע את ביצועו.

על כן רכיב זה מאושר.

החלפת אריחים בחדרי הרחצה (סעיף 5.3.2)

17. לטענת התובעים, ברצפת תא הרחצה הכללי ותא רחצה הורים הורכבו מרצפות מגוון שונה מזה שיש על הקיר, בעוד הם מעוניינים במראה אחיד, ועל כן יש להחליף את כל אריחי הריצוף. ויאמר מיד - דין הטענה להחלפת כל הריצוף להידחות.

18. בהתאם לחוות הדעת, במהלך ביקור המומחה אותרו מספר אריחים בעלי גוון זר בתחתית חיפוי הקיר בחדר הרחצה הכללי וחדר הרחצה הורים. על כן, מצא המומחה כי יש לבצע פירוק של אריחי הריצוף הזר להחליפם, ולשלבם באריחי ה'דקור' הקיימים. תיקון הליקוי הועמד על סכום של 4,500 ₪.

במענה לשאלת הבהרה מיום 28.1.18 אמד המומחה את עלות החלפת כל האריחים, לרבות אריחי הדקור הקיימים בסכום של 2,000 ₪. עם זאת, הדגיש כי בהתאם למפרט, הנתבעים מחויביים באריחי קרמיקה ללא אבחנה בין אריחי קרמיקה רגילה או גרניט פורצלן ובין אריחי קרמיקה דקורטיבים ('דקור').

19. ראשית, אין בעובדה שרכיב מסוים כומת לבקשת התובעים במענה לשאלת הבהרה, כלשעצמה, כדי להעיד על שינוי בחוות הדעת.

20. שנית, מדובר בטענה חדשה. המומחה מטעם התובעים לא טען לאי התאמה למפרט או צורך ב'מראה אחיד', והחלפת כל הריצוף, ואמד, אף הוא, את עלות התיקום בסכום של 4,500 ₪.

גדר המחלוקת נקבעת בכתבי הטענות, ודרך כלל אין מקום להתיר העלאת טענות חדשות בשלב זה, עת הצד שכנגד מתנגד לכך. הצורך להקפיד על קיום הוראות פרוצדוראליות מהווה תנאי יסוד לניהול הליכים משפטיים, נאותים, מאוזנים, והוגנים בשמרו לבל ייטלטל הדיון עד אין קץ ו-"נמצאו צורת הדיון, ואתה מידת הדין, לקויה" (ראו: ע"א 507/64 בטאן נ' זאבי, פ"ד יט (4) 337 (1965); וראו: רע"א 1080/19 בדיר אמירה בכר נ' עו"ד ישראל בודה בתפקידו ככונס נכסים (13.5.19); רע"א 2281/05, אריה חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' קפלנסקי, סב(3) 373; ע"א 9598/07 עמר-פלצר נ'SAMUEL ROZENBAUM DIAMONDS 1992 CO LTD (4.2.10); ד"ר י. זוסמן, "סדרי הדין האזרחי" מהדורה שביעית- 1995, עמוד 510)).

לא מצאתי כי בנסיבות, ושמלוא תביעת התובעים בגין רכיב זה אושרה, כי יש מקום להתיר את הטענה החדשה. די בכך כדי לדחותה.

21. שלישית, ומעבר לדרוש יצויין, כי דין הטענה להידחות אף לגופא. כאמור, המומחה לא מצא כי השילוב המוצע עם אריחי דקור מהווה אי התאמה, ולא מצאתי כל טעם, לסטות ממצאיו גם בסוגיה זו, העולה בקנה אחד עם מכלול הראיות שלפניי.

22. מסקנה זו מתיישבת גם עם חובת תום הלב בה מצווים התובעים, כמו גם חובת הקטנת הנזק המוטלת עליהם. יש לזכור כי: "בהפעילו את כוח הבחירה בין החלופות השונות, על הניזוק להתחשב באינטרסים של המזיק. התחשבות זו - פרי האיזון בין האינטרסים המתנגשים – משתקפת בעקרון כי על הניזוק להפעיל את כוח הבחירה שהדין מעניק לו בתום לב...כך, למשל, את הנטל המוטל על הניזוק להקטין את הנזק ניתן לבסס, בין השאר, על בסיס חובתו לפעול בתום לב. ...בענייננו, עקרון תום הלב דורש, בין השאר, כי מבין החלופות השונות, אשר כל אחת מהן יש בה כדי להשיב את מצב הדברים של הניזוק לקדמותו, לא יבחר הניזוק בחלופה המטילה מעמסה כספית בלתי סבירה על המזיק. דרישת הניזוק, במצב דברים זה, לבחור דווקא באותה חלופה שיש בה כדי להטיל על המזיק את המעמסה הכספית הגבוהה ביותר, אינה בתום לב.." (ראו: ע"א 9474/03 יורם גדיש  תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את פ"ד סא (3) 603 (21.11.06); ע"א 2299/99 שפייר נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213(2001) – להלן "עניין שפייר", שם; והשוו: ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה (19.2.12); ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב י-ם (10.11.09); ת.א. (מחוזי י-ם) 7501-05 פרישטה בע"מ נ' חברת האחים ישראל בע"מ (15.1.13))

ליקויים שלא פורטו בפרוטוקול המסירה.

23. לשיטת הנתבעים, כל הליקויים שצויינו בפרוטוקל המסירה ונתבקשו בשנת הבדק תוקנו, והתובעים מנועים מלתבוע בגין ליקוים נוספים ומאוחרים. ויאמר מיד - דין התביעה להדחות.

24. ראשית, הוצג לפניי הוא "פרוטוקול טרום מסירה" הכולל 15 ליקויים, וחתום על ידי הצדדים. אמנם על גבי המסמך צוין "כל התיקונים תוקנו ביום 28.01.12", אך לטענת התובע מילים אלה הוספו לאחר החתימה. (ראו: עמוד 7 לפרוטוקול שורות 20-22).

עותק מקורי לא הוצג לפניי. מה גם שעל פניו מדובר בכתב יד שונה. יתירה מכך בצד כיתוב זה מצויין "יש סימן שחור ליד כניסה למקלחת כללית לא תוקן". כך גם הנתבעת הודתה כי אלומיניום של המרפסת ודלת המרפסת לא תוקנו (ראו: בסיכומים - עמוד 20 לפרוטוקול שורות 6-7).

פרוטוקול מסירה מסודר לא הוצג לפניי.

ודוקו: מדובר בטענה המשרתת את ההגנה, ועל כן הנטל להוכיחה מוטל על הנתבעת (ראו: רע"א 1530/13 גדלב נ' הארגז מפעל תחבורה בע"מ (5.5.13); ע"א 1333/14 מיטרי נ' דוברונסקי (28.7.15); ע"א 895/10 אורן יורם אריזות בע"מ נ' שקולניק ח.י בע"מ (2.11.14)); ע"א 9183/09 The Football Association Premier League נ' פלוני (13.5.12); ע"א 357/72 שנסי נ' בצלציוני פ"ד כז(1) 744 (1973)).

25. שנית, גם אם היה לפני פרוטוקול מסירה מסודר הכולל הצהרה שהתובעים מוותרים על כל טענה בדבר ליקוי שלא פורט בו, וגם אם אתייחס לסעיף 11ב לחוזה המכר - לא היה בכך כדי למנוע מהתובעים להעלות טענה באשר לליקויים נוספים.

26. בהתאם להוראת סעיף 4א לחוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (לעיל ולהלן "חוק המכר (דירות)"), כנוסחו במועד הרלוונטי (טרם תיקון מס' 5- התשע"א):

"(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה תוך שנה מאותו מועד;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

תכלית סעיף 4א להקל עם הרוכש. הוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות), לאחר תיקון תש"ן, מתחה את גבולות ההודעה, ואפשרה לקונה להודיע על אי התאמה גלויה לעין שניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת מסירת הדירה גם במהלך שנה לאחר מכן. כאמור בספר-חוק המכר ("חוק מכר (דירות) התשל"ג-1973" (ספר "הפרוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי", עריכת א. זמיר, מ. א. ראבילו, ג. שלו, הוצ' המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, התשנ"ו-1996 עמוד 484, 546 להלן "ספר חוק המכר"):

"בעקבות תיקון תש"ן אין עוד כמעט משמעות משפטית ל'פרוטוקול המסירה' שעליו נוהגות חברות-הבנייה להחתים את הקונים במעמד מסירת הדירה. אם מדובר באי התאמה נסתרת, פשיטא שלפי סעיף 4א(א)(2) די בהודעה עליה תוך זמן סביר לאחר שהקונה יגלה אותה למעשה, אף אם לא צוינה בפרוטוקול. אם מדובר באי התאמה גלויה שהקונה ציין אותה בפרוטוקול, זוהי בוודאי הודעה מספקת לעניין סעיף 4א(א)(1). אם מדובר באי התאמה גלויה שהקונה לא ציין אותה בפרוטוקול, הרי שדי אם יודיע עליה למוכר תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשותו, לפי סעיף 4א(א)(1). רק אם פרוטוקול המסירה מכיל ויתור ברור וחד משמעי של הקונה על זכויותיו בקשר לאי התאמה כלשהי שהקונה היה מודע היטב לקיומה והבין את מלוא היקפה ומשמעותה, ורק אם בנסיבות העניין אין בסיס לטענה שדין הוויתור להתבטל מחמת היותו תניה מקפחת בחוזה אחיד, מחמת לחץ בלתי לגיטימי שהופעל על הקונה (כמו, למשל, התנאת המסירה בחתימה על הפרוטוקול המכיל את הוויתור), או מטעם אחר כיוצא בזה - רק אז יהיה תוקף לוויתור".

27. הדברים נכונים על משקל קל וחומר במקרה זה, בו לא הוצג לפניי פרוטוקול מסירה מסודר כלל וממילא אין לפניי ויתור ברור וחד משמעי על ליקוי מסויים. זאת בטרם נדון במשמעות תניה מקפחת בחוזה אחיד (והשוו: ע"א 7298/00 סמואל נ' עזרא (4.9.07); ת.א. (מחוזי חיפה) 10555/97 אזולאי נ' יובל הנדסה בע"מ (8.6.03)).

28. שלישית, הוכח כי התובעים פנו לנתבעת במכתב הכולל ליקויים נוספים כבר ביום 5.3.15, קרי: בטרם חלוף שנה ממועד מסירת חזקה בדירה (ראו: נספח ז' לת/1).

מר יואכים רוזנר, מנהל הנתבעת ובעל המניות בה (להלן "מר רוזנר") אמנם, הצהיר כי הכל תוקן אך הפנה בתצהירו לפרוטוקול טרום המסירה. מכאן, גם אם הייתי מקבלת את טענת הנתבעת כי מלוא הליקוים המצויינים בפרוטוקול זה תוקנו, הרי שזו לא רשימת הליקויים ששלחו התובעים ביום 5.3.13.

אמנם התובעים לא חלקו על כך שביום 2.4.13 בוצעו תיקונים מסוימים על ידי הנתבעת, אך לא הוכח איזה תיקונים/עבודות בוצעו במועד זה. הנתבעת לא הציגה פירוט בדבר העבודות שבוצעו על ידה במועד זה, למרות שלא היתה כל מניעה לעשות כן, וכשל זה יפעל לחובת הנתבעת.

לא נעלם מעיני כי מר רוזנר הצהיר שמכלול הליקויים תוקן במהלך ביקור זה, אך התובעים סרבו לחתום. ברם, לא היתה מניעה להציג פירוט של העבודות שבוצע.

כך גם מר רוזנר הצהיר כי הכל תוקן אך בד בבד הודה בתצהירו כי מועד הביקור האחרון בדירת התובעים היה ביום 2.4.13 ; אך בחקירתו החוזרת העיד כי לאחר כל פניה הם באו לתקן, אך התובעת כל פעם סילקה אותם מהדירה (ראו: סעיף 6 ל- נ/3; עמוד 17 לפרוטוקול, שורות 10-12). הדברים לא מתיישבים זה עם זה. או שהביקור האחרון היה ביום 2.4.13 או שהיו ביקורים חוזרים; או שהכל תוקן ביום 2.4.13 או שהנתבעת נדרשה לתיקונים נוספים שלא בוצעו על ידה מאחר והתובעת לא אפשרה לה לעשות כן (וראו לענין זה גם להלן).

29. רביעית, גם אם היה מוכח לפני כדבעי שהתיקונים מיום 2.4.13 התייחסו למכלול הליקויים שציינו התובעים במכתבם מיום 5.3.13 (ולא היא) - הרי שהדבר לא מעיד על כך שהתיקונים בוצעו כראוי, באופן הסותם את הגולל על התביעה (ראו: ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (17.4.94) – להלן "ענין מאיוסט").

זאת ועוד. חלק מהליקויים עליהם הצביעו התובעים במכתב, מעצם טבעם, כלולים בסעיף 4א(א)(2) לוק המכר (דירות), קרי: הם ליקוים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות התובעים והתובעים זכאים להסתמך על אי התאמה זו אם הודיעו עליה לנתבעת תוך זמן סביר לאחר שגילו אותה. במקרא דא - התובעים שבו והלינו על ליקויים ועל אי ביצוע כל התיקונים הנדרשים במכתבים עוקבים, לרבות משלוח חוות הדעת מטעמם (ראו מכתבים מיום 26.10.13 ומיום 30.3.14).

מכל מקום, מחוות דעת המומחה עולה כי לא כל הליקוים עליהם הצביעו התובעים תוקנו; ולמצער, התיקונים שבוצעו לא צלחו; עוד עולה מחוות דעת המומחה כי מרבית הליקוים צויינו במכתבים קודמים מטעם התובעים. לא בכדי הנתבעת אף לא מצביעה על ליקויי מסויים שלא אוזכר קודם.

30. על כן, דין הטענה להידחות.

זכות הנתבעת לביצוע התיקונים

31. שומה על הקונה ליתן "הזדמנות נאותה" לקבלן לתקן את הדרוש תיקון במהלך שנת הבדק או בסמוך לסיומה. השאלה האם ניתנה "הזדמנות נאותה" אם לאו תוכרע על פי מבחן אובייקטיבי, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בענין סגל (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05)) עמדה כב' הש. ע. ארבל על חשיבות מתן הזדמנות נאותה וכנה ולא רק "מהשפה ולחוץ":

"תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתידרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק.  

....הגשת תביעה בגין ליקויי בניה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית – ולא כזו שהיא בבחינת מן השפה ולחוץ – לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה. ...".

(והשוו: ענין שפייר, שם; ע"א 8938/01 אביצור נ חפציבה חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(6) 83 (2003) – להלן "עניו אביצור"; ע"א 7799/01 סלים נ' שרביב בע"מ, נו(ז) 725, (2002); ע"א 656/99 בר-שירה נ' מעונות ובניין בע"מ פ"ד נז(5)1 (2003); ע"א 4050/15 גוברין נ' לבנשטיין (28.12.17); בר"ע (חי') 1942/07 סעדון נ' משהב חברה לבנין בע"מ (3.4.08); ת.א (חי') 889-04 עדי נ' אשל הירדן יזום ובניה בע"מ (25.12.11); זמיר -חוק המכר בעמוד 589- 600).

32. התנהלות זו אף מחויבת מכוח חובת תום הלב בה מצווה כל בעל דין בעת נקיטה בהליכים משפטיים (ראו: עע"מ 3885/17 קשתות נכסים בע"מ נ' הועדה המחוזית (4.7.18), על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"א 3496/15 בבלפור נ' גבעת מרום בע"מ (17.1.17); רע"א 8467/06 אבו עקסה נ' בית הברזל בע"מ (8.7.10); בר"ע 305/80 שילה נ' רצקובסקי פ"ד לה(3) 449 (1981); בג"ץ 6215/12 באסטקאר נ' שר האוצר (16.6.15); רע"א 8285/07 פרפרה נ' גולדו (15.9.08); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס (25.3.08)).

33. מצינו כי הנתבעת ביצעה תיקונים מסויימים ביום 2.4.13, שלא היה בהם כדי לתקן את מכלול הליקויים, וכי התובעים שבו והלינו על ליקויים ועל אי ביצוע כל התיקונים הנדרשים במכתבים עוקבים (ראו מכתבים מיום 26.10.13 ומיום 30.3.14). מנגד, לא הוצג ולו מכתב תשובה אחד מטעם הנתבעת מהלך למעלה משנתיים. ודוקו: הנתבעת הלינה על כך שחוות הדעת מטעם התובעים הומצאה באיחור (המכתב הוא מיום 30.3.14, בעוד חוו"ד ניתנה ביום 3.8.13). ברם, חוו"ד מטעם הנתבעת היא מיום 9.12.13. משכך, נהיר כי, כעדות התובע, חוו"ד הומצאה לנתבעת עוד קודם למשלוח המכתב. כך אן כך, גם בשלב זה, נמנעה הנתבעת מלבצע את התיקונים מהלך קרוב לשנתיים עד הגשת התביעה. גם מר רוזנר הודה בחקירתו כי בוצעו פניות מצד התובעים.

34. מר רוזנר, הצהיר תחילה כי הביקור מיום 2.4.13 היה הביקור האחרון בדירה, אך בחקירתו החוזרת, העלה גרסה חדשה, לפיה נסיונות תיקון לא צלחו נוכח סילוקה על ידי התובעת. מעבר לעובדה שגרסה מאוחרת זו סותרת את הצהרת מר רוזנר, לא הובאה כל ראיה לתימוכין בה.

35. התובע מצידו, העיד כי היו מספר סבבים לתיקון הליקויים שצוינו בפורוטוקול טרום המסירה (נ/1), אך לאחר המצאת חוות הדעת – הנתבעת לא רצתה לתקן את הכל והביאה מומחה מטעמה, בעוד הוא דרש לתקן מספר ליקויים אותם מצא כאקוטיים ובכללם, הרטיבות, אלומיניום וקרמיקה במקלחת (ראו: עמוד 8 לפרוטוקול שורות 1-4; עמוד 8 שורה 33 עד עמוד 9 שורה 4).

הוכח כי בנו של מר רוזנר, מר רן, טיפל מול התובעים בכל הקשור לליקויים ולתיקונים, אך הלה לא זומן למתן עדות, למרות שלא היתה כל מניעה שיעשה כן. מה עוד שאף נכח בדיונים, כולם או חלקם (וראו: הודאת מר רוזנר כך בעמוד 11 שורות 12-22; עמוד 13 שורות 13-16).

כשל זה פועל לחובת הנתבעת, ומהווה חיזוק (שלילי) לגרסת התובעים בענין דא. חזקה שבעובדה היא, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, הייתה פועלת לחובת הנמנע (ראו: ע"א 2112/17 גרסט נ' נאווויז'ן בע"מ (2.9.18); ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רמ"י (19.3.17); בע"מ 2468/11, פלוני נ' פלונית (26.5.11); רע"א 3961/10, המל"ל נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26.2.12); ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ פ"ד סא(3)18 (2006); ע"א 548/78, שרון נ' לוי, פ"ד לה(1), 736 (1980); י. קדמי "על הראיות", חלק רביעי, התש"ע-2009, בעמוד 1865 – להלן "על הראיות").

36. בנסיבות אלה, יש לאמר כי התובעים עמדו בחובתם ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר, כמצוות סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) (כנוסחו לפני תיקון מס' 5 – תשע"א). ההלכה הפסוקה הדגישה (עוד טרם תיקון מס' 5) כי זכות המוכר לבצע תיקונים אינה בלתי מוגבלת, כאמור עוד בענין אביצור:

"כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם. ... אמנם, התיקונים שביצעה המשיבה בדירות המערערים, בלא הצלחה, חופפים באופן חלקי, ולא אחד לאחד את הליקויים המצויים כעת בדירותיהם, הדרושים תיקון, אך אין בכך כדי לסתור את הקביעה, לפיה המשיבה מיצתה זכותה, בלא הצלחה, ואיבדה את אמונם של המערערים ....".

(וראו גם: ע"א 4050/15 יהודאין נ' לבנשטיין (28.12.17); ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה פ"ד נ(2)858 (1996); ע"א (חיפה) 52575-05-15 גלבוע נ' בן ג'ויה (20.10.15); ת.א. (מחוזי ירושלים) 978/95 מילון נ' שכון עובדים בע"מ (24.4.01); ענין בר שירה, שם).

37. הנתבעת לא ביצעה גם את התיקונים הכלולים בחוות הדעת מטעמה מהלך קרוב לשנתיים שנים ועוד בטרם הגשת התביעה. בהקשר זה יצויין כי אמנם בחוו"ד מטעם הנתבעת לא הוכרו מרבית הליקויים שנטענו על ידי התובעים, אך בכך, כשלעצמו, לא היה כדי לאיין את זכותה לבצע את התיקונים. מה עוד שגם בשלב זה נטען, בין היתר, להעדר זכות תביעה ביחס לתיקונים שלא פורטו בפרוטוקול, כמפורט לעיל.

38. אם לא די בכך, מערכת היחסים העכורה בין הצדדים ואי האמון הניכר בשלב זה, יחייב בנסיבות, מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית המשפט. מה עוד שמערכת היחסים בין הצדדים עלולה לגרור אחריה תביעות ופניות חוזרות ונשנות לבית המשפט (וראו גם: ת.א. (מחוזי חיפה) 1436/98, שמילוביץ נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (2008); ת.א. (מחוזי חיפה) 297/96, אוחנה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (2004); ת.א. (מחוזי י-ם) 2291/00, נוי נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ (2008); ענין זלוצין; רע"א 4744/01, מצלאווי חברה לבנין בע"מ נ' אולפן (28.1.12); ת.א. (מרכז) 2270-08-07, אלגריה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (11.5.10); זמיר-חוק המכר, עמוד 581).

39. לאור מכלול הנסיבות כמו גם במטרה להימנע מהליך נוסף באשר לאופן ביצוע התיקון, וחלוף השנים, ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים הצריכים לענין, לרבות כמפורט לעיל – מצאתי להורות על תשלום פיצוי כספי, ולאפשר לתובעים לבצע את העבודות באמצעות קבלן מזדמן בשוק החופשי, במועד הנוח להם. נתון זה אף יפחית את אי הנוחות במהלך ביצוע העבודות.

40. לסכום פרק זה – עלות התיקונים עומדת על סך ב'מעוגל' של 53,288 ₪ (כולל מע"מ כחוק) נכון למועד עריכת חוות הדעת (13.6.17).

דיור חלופי

41. לטענת התובעים, הם זכאים לדיור חלופי במהלך תקופת ביצוע התיקונים, לפי סכום חודשי של 4,000 ₪ ובסה"כ 12,000 ₪.

42. בהתאם לחוות דעת המומחה, משך העבודות הוא 15 ימי עבודה. יוער כי בחוו"ד מטעם התובעים נטען כי אם העבודות תבוצענה במקביל משך התיקונים הצפוי הוא חודש, ללא התייחסות לאפשרות מגורים. אכן המומחה לא ציין האם יש מקום לפנות את הדירה בעת ביצוע העבודות, ואף אחד מהצדדים לא מצא לנכון לפנות אליו בשאלת הבהרה בקשר בסוגיה זו וכאמור, אף לא לזמנו לחקירה. כשל זה יפעל לחובת התובעים, עליהם מוטל הנטל להוכיחה.

43. זאת ועוד. גם אם תאמר כי בנסיבות, יש לקבל את טענת התובעים שלא ניתן יהיה בתקופת התיקונים להתגורר בדירה - לא די בכך. התובעים לא הוכיחו את גובה שכר הדירה, למרות שלא היתה כל מניעה לעשות כן.

על התובעים רובץ נטל ההוכחה של כל רכיבי התביעה, ובכלל זה גובה הנזק. התובעים הציגו שתי חוות דעת, לרבות חווד דעת שמאית, אך זו נעדרת כל התייחסות לרכיב זה. התובעים אף ךא הציגו כל ראיה אחרת לענין זה . שומה היה עליהם לעשות כן, חלף הותרת הסוגיה לשיקול דעת בית המשפט. ויודגש - במקרה דא לא היה כל קושי אובייקטיבי להביא ראיות מדויקות ואמינות, ועל כן אין מקום לקבוע את הפיצוי על דרך האומדנה (ראו: 3608/17 הנסון (ישראל) בע"מ נ' ספאלדין (10.9.17); ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.10); והשוו: ע"א 355/80 נתן אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת כהן שבע בע"מ פ"ד לה(2) 800 (1981); ע"א 4773/16 דלתון עבודות אלומיניום בע"מ נ. אלגור (כ.ד.א.ו) בע"מ (24.4.18); רע"א 2371/01 אינשטיין נ. אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ פ"ד(ז) (5) 787 (2003)).

44. לא נעלם מעיני כי בהתאם לסעיף 10(ח)(2) לחוזה המכר הפיצוי החודשי, במקרה של איחור, יעמוד על סכום משוערך של 1,800 ₪. אך בנסיבות, לרבות חלוף השנים, רלבנטיות הנתון לא נהירה. מכל מקום, בנסיבות, מצאתי לנכון לקחת סוגיה זו ונתון זה בחשבון בעת קביעת הנזק הלא ממוני.

ירידת ערך

45. בהתאם לחוות דעת של שמאית המקרקעין מטעם התובעים, שווי הדירה נכון למועד עריכת השומה (16.6.15) הוא 1,000,000 ₪ ועקב הליקוים נגרמה ירידת ערך בשיעור של 14%, לפי הפירוט הבא: ליקויים בתחום התכנון (2%); ליקויים בתחום האיטום (10%); וליקויים בתחום האסטטיקה (2%).

46. בהתאם לחוו"ד המומחה כל הליקויים הנטענים הינם ברי תיקון באופן מוחלט וסופי תחת פיקוח הנדסי מתאים באופן שלאחר ביצוע העבודות הנדרשות כמפורט בחוות דעתו לא תיוותר ירידת ערך לדירה, כתוצאה מהליקויים הנטענים.

התובעים, אשר כאמור שלחו שאלות הבהרה למומחה, בחרו מטעמיהם הם שלא לשלוח שאלות בהקשר זה ולא לזמנו לחקירה. מכל מקום, לא הוכחה לפניי כל שגגה בחוות הדעת שיש בה כדי למנוע את אימוץ הממצאים גם בסוגיה זו.

47. נהפוך הוא. המומחית מטעם התובעים כללה בצוותא חדא ליקוים שונים, גם במסגרת התחומים השונים המצוינים בחוות דעתה. כך למשל, תחת "תחום התכנון" – מופיעות טענות בדבר אי ביצוע עבודות בהתאם לתוכנית ו/או לתקן. אם וככל שהטענה התקבלה ניתנה הוריה על תיקון הליקוי, ועל כן 4 מתוך 6 הרכיבים הכלולים בה בתחום זה הם ליקויים ברי תיקון, כמפורט בחוות דעת המומחה.

יתירה מכך - גם בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעים, נדרשה חוות דעת שמאית רק ביחס לשני רכיבים: האחד, צינור פינוי הצואים (סעיף 3.8); והשני, גודל חדר השינה (סעיף 4.2.2), בעוד המומחית מתייחסת לרכיבים רבים נוספים שאף המומחה מטעם התובעים מוצא שדי בתיקונם.

48. מיקום צנור פינוי הצואים (סעיף 3.8) - המומחה מצא כי אכן צינור השופכין בחדר שירותי האורחים בוצע בצידה השמאלית של האסלה בעוד בתוכנית המכר, היה צריך לבצעו מימין לאסלה.

ברם, לאחר בחינת מכלול הגורמים והשיקולים, ובין היתר, מיקום הצנרת המקורי לעומת מיקומה בפועל, לרבות שטח המגרעת, העדר מפגע אסתטי (גם המומחית מסכימה לכך באשר רכיב זה מופיע תחת הכותרת 'תחום התכנון' ולא תחת 'אסטטיקה'), ו/או תפקודי, ומבחן האדם הסביר – מצא המומחה כי אין בשינוי מיקום צנרת השופכין האנכית משום ליקוי הגורם לירידת ערך או להשפיע על שווי הדירה בעסקה מקונה ברצון למוכר ברצון בשוק החופשי. לא מצאתי כל טעם לסטות מקביעה זו והיא מאומצת על ידי.

49. גודל חדר השינה (סעיף 4.2.2) - נטען כי יש סטיה בשטח חדר השינה של יותר מ-2% (השטח הוא 10.72 במקום 11.76 מ"ר). ברם, המומחה מצא כי שטח חדר שינה הורים לפי התוכנית הוא 11.7 מ"ר בעוד שבפועל הוא 11.52. על כן, הסטיה היא בשיעור של 1.45% בלבד ונמצאת בתחום הסטיה המותרת עפ"י הוראות חוק המכר (דירות) והמפרט.

המומחית לא צרפה מדידה עצמאית ומכל מקום – מדידת המומחה מטעם בית המשפט לא נסתרה. על כן גם דין טענה זו, להידחות.

50. צא ולמד: גם לשיטת המומחה מטעם התובעים ניצבו לפנינו שתי סוגיות בלבד הטעונות חוות דעת שמאית בהינתן טענה לליקוי מבני; אלא שהמומחית מצאה לנכון להרחיב את היריעה לטענות נוספות תחת הכותרת 'תחום התכנון' למרות שמרביתן לא קשורות כלל לתכנון אלא מדובר בליקויים שניתן לתקנם גם לדעת המומחה מטעם התובעים.

עוד יודגש כי המומחית אף לא הפרידה בין הדבקים, ולא כימתה כל רכיב ורכיב בנפרד כנדרש. על כן, גם אם הייתי מוצאת לקבל טענה לירידת ערך בגין אחד משני הליקויים המבניים (ולא היא), הייתי נאלצת לדחותה בגלל אי הוכחת שיעור ירידת הערך עקב רכיב ספציפי זה כנדרש.

51. הוא הדין ביחס לליקויים הנטענים תחת הכותרת "תחום האסטיקה". המומחית מתייחסת ל- 4 ליקוים, אשר לשיטת המומחה (וכן לשיטת המומחה מטעם התובעים) ניתן לתקנם, מקום בו נמצא כי אכן קיים ליקוי כמפורט בחוות הדעת, ולאחר ביטולם לא תגרם בגינם ירידת ערך. גם ביחס לליקויים אלה, המומחית הסתפקה בהערכה כללית של 2%, ללא אבחנה בין הליקויים השונים וכימות כל רכיב כנדרש.

תחום האיטום

52. גם בהקשר זה המומחית מערבת בין טענות לפגיעה בתפקוד היום-יומי עקב תופעות לוואי של ריח ועובש מחמת אי תיקון הליקוי מהלך שנים; ובין טענות לפגיעה במוניטין' הדירה ואלמנט פסיכולוגי המשפיע על ערך השוק של הדירה.

פגיעה בשימוש ותופעות לוואי עד התיקון ישוקללו ברכיב פיצוי נזק לא ממוני. מה גם שכאמור התובעים מצווים בהקטנת נזקם הנטען.

53. פגיעה במוניטין ואלמנט פסיכולוגי – הפסיקה הכירה לעיתים בירידת ערך בגין רכיב זה, אך מדובר בחריג לכלל (וראו: ת.א (הרצ') 13093-04-15 לכיש נ' גינדי השקעות פרויקטים 2006 בע"מ (14.8.18); והשוו: ת.א (שלום תל אביב) 33958-11-01 איצ'קון נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ (28.8.13)- להלן"עניין איצ'קון"; ת.א (י-ם) 884/91 בריברום נ' רמט בע"מ (30.10.96); ענין מאיוסט, ו-ת.א.(שלום חיפה) שטרן נ' ברקוביץ ((7.11.06) – להלן "ענין שטרן", אליהם הפנו התובעים).

הכרה בירידת ערך בגין כך תבוצע מקום בו מדובר בליקויים מהותיים ונרחבים בדירה, אשר בעקבותיו, כאמור בענין איצ'קין היא "הגיעה למצב הקטסטרופלי בו היא נמצאת עכשיו". מדובר בליקויים יסודיים, חמורים ורחבי היקף אשר לא תוקנו ו/או לא תוקנו כדבעי מהלך שנים רבות; והוכח כי יש בכוחם להרתיע קונה מלרכוש את הדירה בכלל או במחיר מופחת.

מקרה חריג מעין זה היה בעניין ת"א (ת"א) 220931/02 לאובנט נ' אזוריים בניין 1965 בע"מ (30.4.06), בו הוכח כי תיקונים שבוצעו ו/או היו אמורים להתבצע מהלך 15 שנה לא צלחו; כי קיימים ליקויי רטיבות נרחבים ומפושטים בחלקי הדירה (11 כתמי רטיבות); כאשר, לשיטת המומחה מטעם בית המשפט, לא בטוח שהתיקונים המבוצעים על ידי הקבלן בשלב זה יוכתרו בהצלחה באופן ש'יאפס' את ירידת הערך. ספק זה פעל לחובת הקבלן.

54. בעניינו שאני. לא הוכח לפניי כי עסקינן בליקויי רטיבות קשים ונרחבים, המחריפים מיום ליום ואשר נסיונות לתקנם מהלך שנים רבות לא צלחו.

55. חוות דעת המומחית מטעם התובעים נסמכת על הנחות עובדתיות שלא הוכחו לפניי.

כך למשל נטען בהדגשה כי בדירה יש בעיות קשות של רטיבות במוקדים רבים הנובעות מהעדר איטום ובידוד. ברם, בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט, עיקר סימני הרטיבות השיורים אשר נצפו במהלך ביקורו, הם פועל יוצא מכשל בצנרת בחדר כביסה, אשר בוטל זה מכבר. לשון אחר: מדובר בליקויי רטיבות נקודתי ולא מהותי הניתן לתיקון. כך גם באשר לאיטום בקיר בחדר השינה בו הכרתי.

כך למשל, נטען בהדגשה כי ליקויי הרטיבות לא תוקנו מהלך מספר שנים חרף נסיונות חוזרים לתיקון שלא צלחו. המומחה מטעם בית המשפט לא מצא עדות לליקוי רטיבות חוזרים ונשנים וביצוע נסיונות תיקון כושלים על ידי הנתבעת. גם לפניי לא הוכח שהנתבעת ביצעה תיקונים חוזרים. להיפך, מצינו כי לאחר חוות הדעת מטעם התובעים, לא בוצעו תיקונים כלל; והתובעים אף הלינו על כך שהמתינו שנים לתיקון ללא הואיל (ראו: עמוד 17 לפרוטוקול שורות 12, 11).

56. זאת ועוד. גם בשלב זה, לא מדובר בתיקון מאסיבי שיידרש להמתין לתוצאותיו מהלך שנים רבות נוספות. נהפוך הוא. בהתאם לחוות דעת המומחה, שלא נסתרה, כל מוקדי הרטיבות הנותרים הינם ברי תיקון באופן מוחלט וסופי תחת פיקוח הנדסי מתאים באופן שלא מתיר אי וודאות בדבר ביטול מוקד חדירת הרטיבות. קרי: אין ספק בהצלחת התיקון. ויוזכר – גם המומחה מטעם התובעים סבר כי ניתן לתקנם.

57. מנגד, התובעים הגישו את תביעתם קרוב לשלוש שנים לאחר קבלת חוות הדעת (8/13). אם וככל שהנתבעת לא השיבה ו/או לא הגיעה לתקן את הליקוים, שומה היה על התובעים, גם מכוח חובת הקטנת הנזק, לתקן את הליקויים בעצמם חלף המתנה וטענה כעבור שנים לנזק בשיעור של 100,000 ₪, לעומת עלות תיקון רכיבים אלה כמפורט בחוות הדעת.

58. פסקי הדין בהם אחזו התובעים אך מדגישים עד כמה המקרה שלפנינו רחוק מלהכלל במסגרת מקרים חריגים אלה. כך למשל בענין שטרן – דובר על פגם חמור ביסודות הבנין, שאף הוכרז כמבנה מסוכן ותיקונים נרחבים שביצעו הדיירים לא צלחו, ואין לדעת אם התיקון הנוכחי יצלח.

משכך, המקרה שלפני אינו אחד המקרים החריגים והמיוחדים בהם בלבד, בהם הכירה הפסיקה בפיצוי בגין ירידת ערך בגינם.

59. כך גם אין די בטענה בתצהיר "ברור לי שנוכח בעיית הרטיבות החריפה בדירה לא יהא מי שירכוש אותה". ראשית, לא הוכח, כאמור, כי עסקינן בבעית רטיבות חריפה; שנית, לא הומצאה לפניי ולו ראיה לנסיון מכירה שלא צלח עד כה, שנים לאחר הרכישה, ואף המומחית אינה טוענת להעדר אפשרות לנכירת הדירה. אין זאת אלא ניסיון האדרה שפוגם באמינות התובע.

60. מעבר לכך, המומחה התייחס בפרוטרוט לכל הרכיבים ותתי הרכיבים המצויינים כליקויים בחוו"ד המומחית, ולא מצאתי כל טעם לסטות ממצאיו, העולים בקנה אחד עם מכלול הראיות והעדויות שלפניי, לרבות חוו"ד מטעם התובעים, כמו גם הגיונם של הדברים. על כן, דין טענה זו להידחות.

נזק לא ממוני

61. אין ספק כי בגין הליקויים כמפורט בחו"ד המומחה, אותה אימצתי, נגרמה לתובעים עד כה עוגמת נפש. כך גם על פי חוות הדעת העבודות תמשכנה כשלושה שבועות (15 ימי עבודה). מטבע הדברים, בתקופה זו תגרמנה לתובעים הפרעה לשגרת חייהם ויכולתם ליהנות מדירתם, גם אם תאמר (כטענת הנתבעת) כי הם יכולים להוסיף ולהתגורר בדירה בתקופה זו.

62. לעניין זה יש לזכור כי בקביעת גובה הפיצוי עבור "עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים ...אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו ...עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות" (ראו: ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (1.12.08); וראו גם: ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מו(2) 60 (1992); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (22.8.05); ע"א (חיפה) 39083-04-14 צמח נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (5.1.15); ת.א. (מחוזי ת"א) 7261-07-13 פולג נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ (25.9.17); ת.א. (מחוזי ת"א) 14280-02-13 כהן נ' גאון נדל"ן בע"מ (1.8.17)).

63. לאחר ששקלתי את כל הפרמטרים הצריכים לעניין, לרבות כמפורט לעיל, ומכלול התנהלות הצדדים - מצאתי כי בנסיבות מקרה דא יש להעמיד רכיב זה על סכום של 7,500 ₪.

טענת קיזוז - חניה

64. אין חולק כי התובעים קיבלו חניה נוספת, ללא תמורה. לשיטת הנתבעת, החניה ניתנה לתובע מאחר והביע אי שביעת רצון בעת מסירת החזקה ובתנאי שלא יעלה טענות ו/או תביעות לליקויים נוספים; ומשהתובעים העלו טענות מסוג זה, יש לקזז את תמורתה.

מנגד, לשיטת התובעים, הנתבעת לא סיפקה את החניה בה התחייבה בחוזה המכר אלא חניה אחרת, ועל כן סוכם על קבלת שתי חניות.

65. בהתאם לחוזה המכר, הוקצתה לתובעים חניה אחת אשר סומנה בתוכנית עליה חתמו הצדדים.

אין חולק כי הוקצתה לתובעים חניה נוספת, ללא תמורה.

עוד אין חולק כי אף אחת משתי החניות שהוקצו בשלב זה לתובעים, אינה במיקום המקורי של החניה אשר סומנה בתוכנית בעת החתימה על חוזה המכר (התוכנית הוצגה וסומנה נ/2; וראו עמוד 9 לפרוטוקול שורות 2-8).

66. ברם, בחוזה המכר נאמר מפורשות:

"והואיל והקונים מצהירים כי ידוע להם והם מסכימים לכך שיתכן וישתנה מיקום ו/או שטח החניה הצמודה לדירה (אם צמודה), וזאת נוכח הגשת תוכניות נוספות ע"י המוכר לקבלת היתרי בניה ואישורי הועדות השונות לתכנון ובניה, והם מסכימים לכך ומצהירים כי אין ולא יהיו להם כל טענות ו/או תביעות ו/או דרישות מכל מין וסוג שהוא כלפי המוכר בגין כך..".

67. התובע הודה כי לפי דרישת העיריה, היה שינוי בתוכנית החניות (ראו עמוד 9 לפרוטוקול שורות 22-23). מכאן, הוכח לפניי כי הנתבעת שמרה לעצמה את הזכות לשינוי מיקום החניה, ללא כל פיצוי. בנסיבות אלה, ומשהוכח שהנתבעת זכאית על פי חוזה המכר לעשות כן ללא מתן פיצוי לתובעים, אין די בטענה כללית להעדר קשר בין הדברים.

68. זאת ועוד. גם אם תאמר כי בשים לב לפערי הכוחות, מן הראוי לבחון בקפידה את שווי החניות, אף תוך התעלמות מתניה מפורשת זו – לא היה בכך כדי לסייע לתובעים.

התובעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי קיים פער בין שווי החניה המסומנת בחוזה ובין שווי החניה שהוקצתה להם לאחר שינוי תוכנית החניה; והיחס בין פער זה ובין שווי החניה הנוספת שהוקצתה להם. מצינו כי התובעים המציאו גם חוות דעת שמאית מטעמם, אך זו נעדרת כל התייחסות לרכיב זה. כך גם בסוגיה זו התובעים בחרו שלא לשלוח שאלת הבהרה למומחה.

משכך, טענה זו לא הוכחה. ודוקו: אין בכך כדי לשנות את נטלי ההוכחה, מאחר ומדובר בטענה המשרתת את התובעים.

69. משכך, דין טענת הנתבעת להתקבלה. ויודגש - אין בכך כדי לחסום את התובעים מלתבוע את מלוא נזקם, אך מנגד יש לקזז את תמורת החניה, אשר לפי חוות דעת המומחה עומדת על סכום של 16,000 ₪, נכון למועד הגשת התביעה (23.6.15).

סוף דבר

70. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

- סכום של 53,288 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 13.6.17 ועד התשלום בפועל; וכן

- סכום של 7,500 ₪ ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לצדדים, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

- שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 14,000 ₪. הסכום ישולם תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

71. כמו כן, אני מחייבת את הנתבעת להשיב לתובעים את אגרת בית המשפט ושכ"ט המומחים בהם נשאו, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל ממועד ביצוע כל תשלום ועד השבתו בפועל.

72. מהסכומים הנקובים לעיל בסעיפים 70 ו- 71 לפסק הדין יש לקזז סכום של 16,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 23.6.15 ועד מועד התשלום בפועל.

לצדדים נתונה זכות ערעור.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים בדואר רשום ואישור מסירה.

ניתן היום, כ"ד אדר תש"פ, 20 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.