נציגות הבית המשותף ברח' ארלוזורוב 66 א' בחיפה, עותרת לחייב את הנתבע לפנות מגג הבית חפצים שונים שהוא מחזיק שם ולשלם סך של 12,000 ₪ דמי שימוש ראויים בגין שימוש בלעדי בגג.

רקע עובדתי

1. הבניין דנן, טרם נרשם כבית משותף ונמצא בהליכי הסדר מקרקעין.

עפ"י הרישום בלשכת רישום המקרקעין, פנקס השטרות, יש בבניין חמש דירות השייכות לדיירים: משפחת קלפפיש; הנתבע; משפחת יסין; מר מנשה בנחמו ומר ניסים אלמוג.

1. מי שהגיש את התביעה בשם נציגות הבית המשותף הינו מר דמיטרי יסין, אחד מבעלי הדירות.
2. בעבר, במשך שנים ארוכות, שימש הנתבע כנציגות הבית המשותף.

ביום 24/6/15 תלה מר דמיטרי יסין הודעה במקום בולט בכניסה לבית, על כינוס אסיפת דיירים ביום 28/6/15.

הנתבע ומר קלפפיש ראו את המודעה שנתלתה והנתבע הסיר אותה.

באותו יום (24/6/15) התכנסו הנתבע ומר קלפפיש והחליטו לבחור במר קלפפיש כנציגות הבית המשותף.

ביום 28/6/15 התכנסו הדיירים יסין, בנחמו ואלמוג, החליטו לבחור במר יסין כנציגות הבית המשותף, וכן החליטו, בין השאר, להקציב לנתבע 14 יום לפינוי הגג וחדר המדרגות ולהגיש תביעה כנגדו אם לא יעשה כן. הנתבע ומר קלפפיש לא השתתפו בהתכנסות זאת.

טענות הצדדים

1. לטענת התובעת, הנתבע השתלט על גג הבניין, התקין דלת סורג אשר מונעת את הכניסה לגג מיתר בעלי הדירות והוא מאחסן שם חפצים שונים, לרבות מנוף, מקרר, שולחן סנוקר, מערכת תופים וחפצים שונים נוספים.
2. הנתבע טען בעיקר, כי מר דמיטרי יסין, אשר הגיש את התביעה בשם נציגות הבית המשותף, איננו מוסמך להגיש תביעות בשם הנציגות ועשה זאת כמתחזה. לטענתו, כינוס הדיירים שהתקיים ביום 28/6/2016, אשר במהלכו נבחר מר יסין לכהן כנציגות הבית המשותף, לא היה אסיפת דיירים חוקית ולכן החלטות שנתקבלו במסגרתו, כולל מינוי מר יסין לנציגות הבניין, אינן חוקיות.

עוד טען הנתבע, כי השימוש שהוא עושה בגג הבניין אינו טעון היתר או הסכמה מדיירי הבית האחרים, מדובר בשימוש סביר בגג הבית המשותף, שאיננו מונע מכלל דיירי הבית שימוש זהה ואיננו מהווה כל הפרעה או מטרד לדיירים האחרים. הוא הכחיש כי הוא מונע מהאחרים להשתמש בגג הבניין וטען, כי לכל הדיירים יש מפתחות לדלתות המובילות לגג ואיש לא מונע מהם לעשות בו שימוש.

דיון והכרעה

1. בכתב ההגנה טען הנתבע טענה כללית, כי האסיפה שהתקיימה ביום 28/6/16 ואשר במהלכה נבחר מר יסין לכהן כנציגות הבניין, איננה אסיפת דיירים חוקית, טען ולא פרט. רק בסיכומיו חשף הנתבע לראשונה, את הבסיס העובדתי והמשפטי לטענה זו. לטענתו, על פי סעיף 6(א) ל"תקנון המצוי" שבתוספת לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), רק נציגות הבית המשותף יכולה לזמן אסיפה כללית, ומכיוון שמר יסין לא היה בנציגות לפני שנקבעה הישיבה, הרי שמדובר באסיפה שכונסה שלא כדין.

אין בידי לקבל טענה זו, בסעיף 6(א) לתקנון המצוי נאמר גם, כי הנציגות חייבת לזמן אסיפה על פי דרישה של בעלי 1/3 מהדירות לפחות, ובסעיף 6(ב) נקבע, כי אם הנציגות לא עשתה כן, רשאים בעלי הדירות שדרשו זו להועיד את האסיפה.

מר יסין העיד בפני כי פנה אל הנתבע פעמים רבות בבקשה לכנס אסיפה, והוא לא עשה כן. למרות שעובדות אלו נטענו במהלך עדותו של מר יסין, לראשונה, לא מצאתי להפחית ממשקל דבריו או ממהימנותם מהסיבות הבאות. ראשית, כאמור, טענת הנתבע כי האסיפה זומנה על ידי מי שלא היה חבר נציגות לא התעוררה קודם, לכן, אין רבותא בכך שמר יסין לא ראה לנכון לציין עובדות אלו ביוזמתו. שנית, דברי מר יסין בעניין זה נאמרו כתשובה לשאלה ישירה בחקירה נגדית, באופן ספונטני, מבלי שידע עדיין על טענת הנתבע בעניין זה, מה שמוסיף לאמינות דבריו. שלישית, הנתבע עצמו לא סתר את טענות מר יסין בנושא זה ולא טען כל טענה עובדתית בעניין, לא בתצהירו ולא בעדותו, על אף שהתכוון לטעון בעניין אי זימון האסיפה על ידי הנציגות הקודמת.

על כן, אני דוחה טענה זו וקובע כי אסיפת הדיירים כונסה כדין.

1. עוד טען הנתבע, כי ביום 28/6/15, האדונים בנחמו ואלמוג לא היו בעלי דירות בבניין, וכי באותה העת היו רק 3 בעלי דירות בבניין ולא 5. גם טענה זאת אין בידי לקבל.

עיון בהעתק רישום פנקס השטרות מגלה כי מר בנחמו נרשם כבעל זכויות בבניין החל מיום 25/2/15 ומר אלמוג נרשם כבעל זכויות החל מיום 13/5/2015.

העובדה שבמועד כינוס האסיפה התנהל הליך משפטי אשר יזם הנתבע כנגד האדונים בנחמו ואלמוג, לא יכולה לסתור את החזקה החקוקה של בעלותם על הדירות בבניין, עפ"י סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:"חוק המקרקעין"). יתר על כן, כפי שעלה במהלך שמיעת הראיות, ההליכים אשר נקט הנתבע כנגד מר בנחמו ומר אלמוג הסתיימו, לאחרונה, בפסק דין סופי, אשר דחה את טענותיו ואישר את זכויותיהם כבעלי דירות בבניין.

1. נובע מכך, כי בזמן הרלוונטי היו 5 בעלי דירות בבניין. עובדה זו מובילה לכמה מסקנות:

האחת, האסיפה אשר כינסו הנתבע ומר קלפפיש, במהלכה בחרו במר קלפפיש לנציגות הבניין לא היתה חוקית, בגין אי השתתפות של בעלי מחצית הדירות לפחות, כנדרש בסעיף 8(א) ב"תקנון המצוי" שבתוספת לחוק המקרקעין.

השנייה, רוב של 3 מתוך 5 בעלי הדירות בבניין, אשר בחרו במר יסין לכהן כנציגות הבית המשותף, במהלך אסיפת הדיירים שהתקיימה ביום 28/6/15, הינו רוב חוקי ותקין.

1. במהלך עדותו של הנתבע הוא העלה לראשונה טענה עובדתית כי כלל לא התקיימה אסיפת דיירים ביום 28/6/15 וכי האדונים אלמוג ובנחמו לא הגיעו לביתו של מר יסין באותו מועד. לדבריו, ביכולתו לאמת עובדות אלו באמצעות צילומי מצלמת וידאו המותקנת במקום. לא נתתי אמון בדבריו אלה כלל וכלל. מוזר מאוד בעיני כי טענה כל כך מהותית לא נטענה על ידי הנתבע קודם לכן, בכתב ההגנה ובתצהירים מטעמו. במקום זאת מצא לנכון לטעון, לכל אורך ההליכים כי אדונים אלה לא היו בעלי דירות בבניין בזמן הרלוונטי, מבלי להתייחס לכך שלא נכחו בבניין באותו יום. טענה כבושה זאת מפחיתה עד מאוד מהאמינות שניתן לייחס לעדותו של הנתבע. בעיקר כאשר מדובר בטענה כה מהותית, אשר ברור שאם היתה נכונה ואם היה בידו להוכיח אותה באמצעים אובייקטיביים, היה עושה כן מלכתחילה. זאת ועוד, העובדה שהנתבע לא הגיש ראיה שאמורה להיות בידו (תצלום וידאו של הבניין) מובילה למסקנה שאם היה מציג את הראיה, היא היתה פועלת כנגדו. על כן, אני דוחה טענה זאת.
2. על כן, אני קובע כי מר דמיטרי יסין נבחר כדין לכהן כנציגות הבית המשותף, באסיפת דיירים שהתכנסה כדין, ומוסמך להגיש את התביעה דנן.
3. למעלה מן הצורך אציין, כי גם אם הייתי סבור שנפל פגם בזימון האסיפה שהתקיימה ביום 28/6/15, על ידי הדיירים ולא על ידי הנציגות הקודמת, אין בפגם זה כדי להוביל למסקנה בדבר בטלות ההחלטות שנתקבלו באותה אסיפה.

בהתאם לתורת הבטלות היחסית, לא כל פגם טכני מוביל לביטול אוטומטי של החלטות שנתקבלו.

כאשר ידוע ששלושה מתוך חמישה בעלי דירות מעוניינים שמר יסין ישמש כנציגות הבית המשותף ובחרו בו לעשות כן, כפי שאישרו שלושת בעלי הדירות שהעידו בבית המשפט, וכאשר הודעה על האסיפה נתלתה במקום בולט, הנתבע ומר קלפפיש ידעו עליה ובחרו שלא להגיע, הרי גם אם נפל פגם בכינוס האסיפה, לא מדובר בפגם מהותי שהיה בו כדי לשנות את התוצאה הסופית. ההחלטה באסיפה שיקפה ומשקפת את רצון רוב בעלי הדירות, ולכן, גם אם נפל פגם בכינוסה, הרי הוא פגם טכני בלבד, שלא גרם עיוות דין לנתבע.

1. במאמר מוסגר אציין עוד, כי שאלת זהות הנציגות היא שאלה משנית, שהנתבע נאחז בה כבקרנות המזבח. דייר איננו רשאי להפוך שטח משותף לרכושו הפרטי ולעשות בו שימוש פרטי בניגוד לרצונם של יתר הדיירים בבניין, בין אם הם משמשים כנציגות ובין אם לאו.
2. אשר לשימוש שנתבע מבצע בגג הבניין, הנתבע אישר בעדותו בפני כי הוא זה שהתקין את דלת הסורג בחדר המדרגות (במקום אשר חוסם את הכניסה לגג). הנתבע אישר שהוא זה אשר התקין מנוף על הגג (לצורך התקנת דודי שמש לפני שנים רבות). עוד אישר כי הוא זה אשר התקין קירוי של לוחות פלסטיק מעל הגג וקירות עשויים תריסי רפרפת, אשר סוגרים את הגג. לדבריו, הגג היה סגור עוד לפני שרכש את דירתו בבניין, אך כל האלמנטים הנ"ל היו הרוסים לכן החליפם בחדשים. עוד אישר הנתבע כי שולחן סנוקר הנמצא על הגג וכן מנורות המחוברות לתקרת הגג מעל השולחן שייכים לו. כך גם שולחנות, כסאות ומקרר אשר נמצאים על הגג, וכן חפצים שונים הנראים בתמונות הגג שהוצגו בפני (ת/1).

כפי שעולה מהתמונות שהוצגו בפני, הגג איננו נראה כלל ועיקר כגג בניין, אלא מעין שילוב בין סלון פרטי בחלקו, מחסן גרוטאות בחלקו ופינת עבודה מוזנחת ועמוסה בציוד וכלים בחלקו. הנתבע ומר קלפפיש, אישרו כי הם עושים שימוש בגג ובחפצים הנמצאים בו, לרבות בפינת העבודה, למטרות שונות.

אציין כי בניגוד לדברים שמסר בעדותו, בתצהיר עדות ראשית מטעמו (בסע' 9) הנתבע טען כי כל החפצים אשר על הגג וכל הציוד שנמצא שם הם רכוש משותף.

1. בין אם הציוד הנ"ל הוא רכוש משותף ובין אם הוא רכושו של הנתבע, שימוש בגג בניין כאמור, איננו שימוש סביר בגג, כלל ועיקר.

דיירי הבניין ונציגות הבית המשותף רשאים לדרוש פינוי של כל החפצים אשר נמצאים על הגג. רוב בעלי הדירות רשאי להחליט מה ניתן לעשות על הגג ואלו רהיטים ו/או גרוטאות ו/או כלי עבודה ניתן להניח שם. זאת בין אם מדובר ברכוש השייך לנתבע ובין אם מדובר ברכוש השייך לכלל הדיירים. משהתכנסו רוב הדיירים, החליטו על פינוי הגג והסמיכו את הנציגות לטפל בכך, די בכך כדי לחייב את הנתבע לסלק את כל החפצים שהניח על הגג.

דייר בבניין משותף לא רשאי לעשות ברכוש המשותף כבשלו, בניגוד לעמדת רוב בעלי הדירות בבניין, אשר התקבלה במהלך אסיפת דיירים כדין.

1. במסגרת סיכומי הנתבע, הפנה בא כוחו לנספח 5 לתצהיר הנתבע, שהוא הסכם שנחתם בין מר יסין, מר קלפפיש והנתבע, בו נרשם, בין היתר: "גג הבניין כולו בשימוש של מר גולדברג והוא אחראי על נקיונו...".

לא מצאתי כי יש בנספח זה כדי לשנות את התוצאה הסופית. לבד מצירוף ההסכם, לא התייחס הנתבע לתוכנו של הסכם זה לכל אורך ההליכים ולא טען מעולם כי הוא זכאי להשתמש בגג באופן בלעדי. ההיפך הוא הנכון, הנתבע טען לכל אורך הדרך, כי הגג וכל אשר עליו, פתוח לכלל דיירי הבניין ונמצא בשימוש כולם. יתר על כן, אין מדובר בהסכם אשר יש בו כדי להקנות, באופן קבוע, חזקה בלעדית או שימוש בלעדי לאחד הדיירים בשטח משותף. יש בהסכם זה דווקא לחזק את עמדת התובעת כי הנתבע עושה בגג הבניין שימוש בלעדי. זאת ועוד, הדיירים האחרים (בנחמו ואלמוג) לא היו חלק מההסכם, והתביעה דנן הוגשה ע"י נציגות הבית המשותף ולא ע"י מר יסין באופן אישי.

1. התובעת דרשה לחייב את הנתבע לשלם דמי שימוש ראויים עבור השימוש שהוא עושה בגג בסכום של 12,000 ₪, לפי 1,000 ₪ לחודש, אך לא הביאה ראייה כלשהי בעניין גובה דמי השימוש הראויים.

בית המשפט מוסמך, אמנם, לפסוק סכומים על דרך האומדנה. אולם זאת בעיקר, במקרים בהם לא מתאפשר או קשה להביא ראיות ספציפיות. לא מצאתי כל נימוק או סיבה מדוע לא פעלה התובעת להוכיח את דמי השימוש הראויים באמצעות חוות דעת מטעמה או ראיות אחרות. על כן, איני רואה לנכון לקבוע סכום על דרך האומדנה.

1. בסיכומיה, ביקשה התובעת להורות לנתבע לסלק את דלת הסורג אשר התקין בחדר המדרגות. לא אוכל להיעתר לבקשה זו. סעד זה לא נתבקש במסגרת הסעדים שפורטו כתב התביעה, שם נתבקש אך לחייב את הנתבע לפנות את הגג ולשלם דמי שימוש ראויים.
2. סיכומו של דבר, אני מחייב את הנתבע לפנות, בתוך 45 יום מהיום, את כל החפצים הנמצאים על גג הבית, כולל המנוף, שולחן סנוקר, מקרר, רהיטים למיניהם, כלי עבודה, אביזרים, ציוד וכל החפצים שהניח על גג הבניין או התקין עליו. אם לא ייעשה כן, התובעת תהיה רשאית לבצע את הפינוי על חשבונו של הנתבע, ולחייב את הנתבע בהוצאות הפינוי.

התביעה הכספית נדחית.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 9,000 ₪. הסכומים ישולמו תוך 45 יום מהיום, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' כסלו תשע"ז, 04 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.