1. ביום 26.8.2018 ניתן פסק-דין של פינוי נגד הנתבעים, ועמו – דחיית טענתם בדבר זכות לפיצוי בגין הפינוי. הנתבעים ערערו על פסק הדין, במסגרת תיק ע"א 72470-10-18, וביום 2.1.2020 קיבל בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו (כב' סגנית הנשיא יהודית שבח וכב' השופטת ירדנה סרוסי, כנגד דעתו החולקת של כב' השופט יונה אטדגי) את הערעור בחלקו, וקבע כדלקמן:

"חיוב הפינוי יישאר על כנו; הפינוי יותנה בפיצוי בגין אובדן הזכות לדיירות נגזרת לאחר פטירתה של מלכה וכל הכרוך בכך; התיק יוחזר לבית משפט קמא לצורך קביעת שיעור הפיצוי; בית משפט קמא אף יתן את ההוראות הדיוניות הנדרשות באשר לאופן הוכחת שיעור הפיצוי; בית משפט קמא ייקח בחשבון, בין יתר הנתונים, את מגורי המערערים למעט שמעון מאז ביטול הרשות על דרך הגשת תביעת הפינוי, גם את הימנעות הכנסייה למלא אחר התחייבויותיה לרבות תשלום הסך של 10,000 ₪; חיוב ההוצאות בבית משפט קמא יבוטל; בערעור לא ינתן צו להוצאות; העירבון והפיקדון שהופקדו ע"י המערערים יושבו להם."

1. כלומר, בית המשפט המחוזי הורה כדלקמן:
   1. הפיצוי בגין הפינוי ישקף את אובדן הזכות של שמעון למעמד של דייר נגזר, שנבעה מהתנהלותה של הכנסייה (וראו סעיף 14 לפסק דינה של כב' סגנית הנשיא שבח בערעור);
   2. הפיצוי בגין הפינוי ישקף גם את מגורי הנתבעים 1 ו-2 בנכס, אף שלא היו זכאים למעמד של דיירים נגזרים, וזאת ממועד ביטול הרשות, עם הגשת התובענה ביום 21.7.2015;
   3. הפיצוי ישקף את הימנעותה של הכנסייה למלא את התחייבויותיה – ובין היתר הפסקת תשלום דמי השכירות לאחר שלושה חודשים חלף תשלומם במשך שלוש שנים ותשלום הוצאות בסך 10,000 ₪.
2. נקודת המוצא לקביעת אופן חישוב הפיצוי נמצאת בסעיף 15 לפסק דינה של כב' סגנית הנשיא שבח בערעור. כב' סגנית הנשיא שבח כתבה שם:

"לו להשיב ניתן את מחוגי הזמן, ולולא הובטח למלכה ולמערערים מה שהובטח וקיבל ביטוי בפסק דין, לא היו הללו עוזבים את המבנה בחודש יולי 2001; עבודות התיקון היו מתבצעות מן הסתם בדרך מינורית אחרת; פטירתה המצערת של מלכה ממחלת הסרטן בחודש דצמבר 2001 הייתה מתרחשת בעודה מתגוררת בדירה, ולא מחוצה לה, ומי שהתגורר עמה בדירה היה זוכה למעמד של דייר נגזר ולא ניתן היה להורות על פינויו."

1. במילים אחרות, חישוב הפיצוי מניח "תרחיש חלופי", שלפיו המנוחה לא הייתה יוצאת מן הדירה, כלומר – רצף ההחזקה בדירה היה נשמר בידי המנוחה והדייר הנגזר. בהקשר זה יש לומר, כי מקביעתו של בית המשפט שלערעור כי המנוחה הייתה דיירת מוגנת, ניתן להניח כהנחה עובדתית, שההליך להכרעה בזכויותיה של המנוחה – הליך שהצדדים שמרו לעצמם את הזכות לנהל – היה מוכרע לטובתה. עוד אנו נדרשים להניח, כי בפרק הזמן שבין הפיכת שמעון לדייר נגזר (דצמבר 2001) ובין הגשת תביעת הפינוי (יולי 2015), לא הייתה מתעוררת כל עילה אחרת לפינויו של הדייר הנגזר מן הנכס.

מכאן שהנחת המוצא לקביעת הפיצוי בגין ביטול הרשות היא כי שמעון זכאי למעמד של "דייר מוגן קונסטרוקטיבי", ומכאן שפינויו היה מחייב עילה והיה מחייב פיצוי. אשר לעילת פינוי, ומאחר שכונס הנכסים מקדם תכנית לבנייה במתחם אשר בו נמצאים המקרקעין, נצא מנקודת הנחה כי ניתן היה לתבוע את פינויו של הדייר הנגזר מכוחו של סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). זוהי הנחת מוצא המיטיבה עם הנתבעים, שכן היא משקפת פיצוי המתבסס על השבת דמי המפתח המלאים בערכים ריאליים, בתוספת סכום נוסף בגין הוצאות העברה. הכלל הנוהג בעניין זה הוא פסיקת פיצוי בגין פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר בערך של ארבעה שלישים מדמי המפתח המלאים.

1. זו, אפוא, תהיה נקודת המוצא. אני סבור כי נקודת מוצא זו, של פסיקת בסיס דמי הפינוי על פי דמי פינוי מכוח סעיף 131 (10) נותן מענה גם לפרמטר נוסף שקבע בית המשפט המחוזי, הוא הפרמטר המחייב בחינת התנהלותה של הכנסייה, אשר הפרה את התחייבותה לשאת בדמי שכירות למשך שלוש שנים. הליכה בתלם שהתווה בית המשפט המחוזי (כב' סגנית הנשיא שבח) של יצירת "קו עלילה חלופי", מייתר את הצורך לשאול איזה משקל יש לתת להתנהלותה הפסולה של הכנסייה, שהרי "הקו החלופי" מניח שהמנוחה לא פונתה מביתה כלל, ועל כן – הכנסייה לא נדרשה לספק לה מדור חלופי, וממילא – לא הפרה את התחייבותה.
2. בחירת שיטה זו – שכיניתי לעיל "קו עלילה חלופי" קובעת, כמעט מאליה, את המועד הקובע לחישוב דמי הפינוי: לא המועד שבו פינתה המנוחה את הנכס בפועל, בשנת 2001, שהרי "קו העלילה החלופי" מניח כי הנכס המוגן לא פונה בשנת 2001, אלא אמור היה להתפנות רק עם הגשת התביעה, ביום 21.7.2015, וזה יהיה המועד הקובע לחישוב דמי הפינוי.
3. על כן, אני סבור כי הדרך הנכונה לבחון את גובה הפיצוי הראוי בגין ביטול הרשות היא כדלקמן:
   1. קביעת דמי הפינוי שזכאים לו הנתבעים מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר (ארבעה שלישים מדמי המפתח), נכון ליום 21.7.2015.
   2. קביעת שווי השימוש שעשו הנתבעים 1 ו-2 בנכס שביחס אליו ניתן צו הפינוי מיום הגשת תביעת הפינוי (21.7.2015) ועד למתן פסק הדין בערעור;
   3. הפחתת שווי השימוש מדמי הפינוי, באופן שדמי הפינוי שישולמו בפועל ישקפו את ההפרש שבין דמי הפינוי ובין דמי השימוש.
4. על מנת לקבוע את גובה דמי המפתח, יש להכריע בשאלת שטחה של הדירה המוגנת. בהקשר זה, כפי שטוען התובע בסיכומיו, ובצדק – לא הובאו ראיות בהליך המקורי, בכתב התביעה שכנגד נקבע, כי "גודל הדירה היה כ 270 מ"ר! (לא כולל יחידת הגג)" (סעיף 16 ג'), וטענה זו הוכחשה בכתב התשובה לתביעה שכנגד "מחוסר ידיעה". הנטל היה, אפוא, על הנתבעים (התובעים שכנגד) להוכיח את שטח הדירה, שכן היא רלוונטית להוכחת היקף הפיצוי המגיע להם. הנתבעים מבקשים ללמוד מן הסרטונים שהוצגו בבית המשפט, על שטחה של הדירה.
5. מעבר לעובדה שיש קושי ממשי לקבוע שטח של נכס על סמך התבוננות בסרטונים, גם בחקירתו של הנתבע 1 התברר, כי לא ניתן להסתמך על הסרטונים לשם קביעת שטח הדירה, שכן בסרטונים מצולמים גם חלקים שאפילו המנוחה עצמה (והנתבע 1 בעקבותיה) הודתה, שאינם חלק מן הנכס המושכר לה כדין:

"ש: מציג לך סרטון באמצעות טלפון חכם (הדיסק שצורף). אמך ז"ל מדברת בו. כך זה התמוטט?

ת: כן.

ש: זה המקום?

ת: כן. זה לא שלנו. זה לא המקום שלנו, זה של השכנים.

ש: אמך אומרת שזה חדר ילדים.

ת: היא יכולה להגיד. לא היו גרים שם. זה היה חדר אמבטיה. שמעת? היא אומרת "שירותים שלהם".

הערת בית המשפט: נאמר: "זה לא כל כך שייך לנו, אולי שייך, אבל לא במיוחד. איפה שנפל היה חדר ילדים".

[...]

ש: מה שאמך ז"ל זה אמת?

ת: היא אומרת שזה לא שייך לדירה שלנו. השכנים הנוצרים שהכנסייה נתנה להם לגור שם, גרו שם, ואצלם נפל החדר.

ש: אז מה שאמך אומרת לא נכון?

ת: היא אמרה שזה לא שייך לנו.

ש: מה שהיא אומרת נכון?

ת: כן. היא אמרה לך שזה אמבטיה? – אז זה נכון. היא אמרה שזה חדר ילדים – זה נכון ושזה של השכנים, גם זה נכון." (עמ' 64 לפרוטוקול).

1. רוצה לומר: יש קושי להסתמך על הסרטון, שמתוכו ובו נמצאת ראיה כי הוא אינו משקף את השטח הנכון והמדויק של הנכס המוגן, כדי לקבוע את שטח הדירה – מה גם שלא הובאה כל ראיה עצמאית לכך ששטחו של הנכס שהושכר למנוחה כדין היה 270 מ"ר.
2. מאחר שהתביעה לפיצוי הוגשה על-ידי הנתבעים, הרי הנטל להוכיח את שטח הדירה – מוטל עליהם, ויש לקבוע כי הם לא עמדו בו.

בהקשר זה אציין, כי המומחה מטעם בית המשפט ציין, כי לא מצא תשריטים של הנכס הרלוונטי בתיק הבניין (ראו עמ' 8 בתשובות לשאלות הבהרה מיום 9.9.2020). איש מן הצדדים לא הציג נסח רישום מתאים, הסכם שכירות (מוגנת או לא) או כל ראיה עצמאית אחרת המאפשרת לקבוע את שטח המושכר.

אשר על כן, ובהעדר ראיות מטעם הנתבעים, יש לקבוע כי הנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח את שטח הנכס המוגן, ובהתאם לקבוע כי שטחו של הנכס המוגן היה 75 מ"ר, כעמדת הכונס.

1. בהקשר זה, אין לי אלא לתמוה על הביקורת האישית שהטיח ב"כ הנתבעים במומחה מטעם בית המשפט. המומחה מונה על-ידי בית המשפט, אינו חב דבר לאף צד, והוא מסר את חוות דעתו המקצועית. לא מצאתי כל הצדקה לסטות מחוות דעתו, והטחת האשמות ללא ביסוס – אין בה כדי לכבד את ב"כ הנתבעים.
2. הנתבעים בסיכומיהם לא טענו נגד הערכת המומחה מטעם בית המשפט בדבר שווי דמי השימוש הראויים בנכס שבו התגוררו הנתבעים, ואשר יש להביא אותם בחשבון בעת פסיקת הפיצוי בגין הפינוי. בהקשר זה אציין, כי השמאי מר היילברון העריך את שווי דמי השימוש הראויים, לתקופה שהחל מביטול הרשות (21.7.2015) ועד יום 4.5.2020 בסך 560,939 ₪, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע התקופה – 593,293 ש"ח. כאמור, לא הובאו בסיכומים טיעונים המצדיקים חריגה מהערכת השמאי או פסילה שלה, פרט לטיעונים בלתי מבוססים על חוסר אובייקטיביות של השמאי.
3. הנתבעים טוענים בסיכומיהם, כי יש לפסוק לטובתם את מלוא הזכויות בתוספת דמי שכירות שלא שולמו במשך שלוש שנים וסכום ההוצאות בסך 10,000 ₪, וזאת מבלי לקזז את דמי השימוש ב"מגורים אומללים" של "דירת דניאל", כפי שהוגדרה בחוות דעת השמאי.
4. אין לקבל טענות אלה, באשר הן משקפות ציפייה לכפל פיצוי, שאין לקבל. כאמור, שיטת החישוב שנקבעה לחישוב הפיצוי בגין הפינוי, מבוססת על ההנחה, שלפיה זכותה של המנוחה – ובעקבותיה של הדייר הנגזר – ממשיכה והולכת עד מועד הגשת תביעת הפינוי, קרי – יולי 2015.

הזכות לדמי פינוי כערכם ביולי 2015 מבוססת על ההנחה שההתנהגות המפרה של הכנסייה – לא אירעה ולא הייתה מעולם. אם אנו מניחים החזקה רציפה של הנכס המוגן גם לאחר שנת 2001 – ממילא לא היה מקום לתשלום דמי שכירות למשך שלוש שנים (שהרי זכות המגורים, לכאורה, נשמרה), וממילא לא היו נפסקות הוצאות לחובת הכנסייה.

אם נניח, כי זכות השכירות המוגנת נשמרה עד יום 21.7.2015 – כפי שהורה בית המשפט המחוזי להניח – אזי ממילא לא הייתה הצדקה למגורי הנתבעים בנכס שפונה בפועל, ולא הייתה להם כל זכות – ועל כן, עליהם לשלם דמי שימוש ראויים בנכס ממועד הגשת התביעה לפינויים.

עמדתם של הנתבעים משקפת ניסיון ליהנות מכל העולמות: גם מזכות דיירות מוגנת רציפה, המקימה זכות לדמי פינוי, גם מזכות להחזיק שלא כדין בנכס הנוסף, וגם בזכות לקבל דמי שכירות למשך שלוש שנים כנגד הפינוי (שכאמור – ב"קו העלילה החלופי" – לא בא כלל לעולם).

כאמור – לא ניתן לקבל עמדה זו, ואני דוחה אותה.

1. בהחלטתי מיום 8.2.2021, הוריתי לשמאי להגיש חוות דעת משלימה שעניינה – התאמת דמי המפתח לדירת המנוחה למועד 21.7.2015 (להלן: "המועד הקובע"). ביום 24.3.2021 הגיש המומחה את חוות דעתו המשלימה, ובהחלטתי מיום 30.3.2021 הוריתי לצדדים להודיע, לא יאוחר מיום 5.4.2021, אם הם מבקשים לחקור את המומחה. משלא הגיש מי מהצדדים הודעה בעניין זה, אניח כי לצדדים אין צורך בחקירת המומחה פעם נוספת.
2. בחוות הדעת המשלימה של המומחה נקבע סך של 10,600 ₪ למ"ר למועד הקובע, המשקף דמי מפתח בסך של 795,000 ₪, לאור הקביעה כי יש לחשב את שטח הדירה לפי 75 מ"ר, בהעדר ראיות מספיקות מטעם הנתבעים להוכחת השטח. על כן, דמי הפינוי, על פי הנוסחה של ארבעה שלישים, יהיו 1,060,000 (מיליון ושישים אלף שקלים חדשים), לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21.7.2015 ועד למועד מתן פסק הדין, 1,199,502 ₪ (מיליון מאה תשעים ותשעה אלף חמש מאוד ושניים שקלים חדשים).
3. אשר לסוגיית פינוי המקרקעין. התובע טען, כי לאחר פסק הדין, נכנסו אל המקרקעין גורמים נוספים, בני משפחה של הנתבעים, אשר מחזיקים במקרקעין או בחלקם ברשות הנתבעים. אם כך הוא המצב – יואיל התובע ויגיש תביעת פינוי ביחס למי שמחזיק במקרקעין שלא כדין. ההליך שלפניי עסק בשלושת הנתבעים, ובהם בלבד. על כן, יהיו הנתבעים זכאים לפיצוי שייקבע כנגד פינוי המושכר על ידם ועל ידי בני ביתם.
4. על יסוד כל האמור לעיל, אני קובע כדלקמן:
   1. הנתבעים יפנו את המקרקעין לא יאוחר מיום 31.8.2021 בשעה 13:00.
   2. כנגד הפינוי, ישלם התובע לנתבעים פיצוי בגין ביטול הזכות לדיירות נגזרת בסך של 606,209 ₪ (שש מאות ושישה אלף מאתיים ותשעה שקלים חדשים), המשקף את ההפרש בין דמי הפינוי שהיה עליו לשלם אילו המשיך חליפה של המנוחה להחזיק בנכס המוגן בדיירות מוגנת (1,199,502 ₪ כולל הפרשי הצמדה וריבית) ובין דמי השימוש שיש לגבות מן הנתבעים 1 ו-2 בגין השימוש שעשו במקרקעין לאחר הגשת התביעה (593,293 ₪ כולל הפרשי הצמדה וריבית) (להלן: "סכום הפיצוי").
   3. סכום הפיצוי יימסר לידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים לא יאוחר מ-30 ימים לפני מועד הפינוי, וימסר לידיהם לאחר ביצוע הפינוי בפועל.
5. הכונס יישא בהוצאות הנתבעים בסך 10,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪, אשר יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ד ניסן תשפ"א, 06 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.