לפני תביעה כספית, בסך של 1,205,443 ₪, שהוגשה על ידי התובעים כנגד הנתבעים, בגין נזקים שלפי הטענה נגרמו לתובעים, עקב מצגי שווא, מעשים ומחדלים אחרים של הנתבעים, במסגרת עסקה, שבה רכשו התובעים והנתבעים יחד, בניין מגורים בפאתי העיר שיקגו בארה"ב.

רקע

1. התובע 1 (להלן: "נחושתן") והתובע 3 (להלן: "ברכה"), הנם אנשי עסקים העוסקים בהשקעות בנדל"ן מניב בארץ ובחו"ל. לכל אחד חברה זרה הרשומה על שמו (התובעות 2 ו-4 בהתאמה). גם הנתבע 1 (להלן: "דויסון") עסק בתחום הנדל"ן בחו"ל בזמנים הרלוונטיים לתביעה וגם קודם לכן. גם לו חברות זרות בבעלותו ובין היתר הנתבעת 2.
2. ברכה חיפש להשקיע בנכס מניב בארה"ב. ההיכרות בין ברכה ודויסון נוצרה לאחר שפקידת בנק בסניף הבנק של ברכה, הפנתה את ברכה לדויסון, שגם הוא ניהל חשבון בסניף. לדויסון היה בזמנו שותף לעסקים ששמו אדם גליקמן (להלן: "גליקמן"), שהתגורר בשיקגו ושניהם עסקו בביצוע השקעות בארה"ב בנכסי נדל"ן מניבים ולרבות בניהול נכסים.
3. בחודש פברואר 2011, ברכה ודויסון ניהלו התכתבויות ושיחות ואף נפגשו. ברכה כתב לדויסון כי הוא מעוניין לרכוש נכס מניב וציין את עיקרי המאפיינים המבוקשים. דויסון פנה לגליקמן, אשר שלח פרטים על שני נכסים, שאחד מהם ממוקם בעיירה ששמה Maywood, בפאתי העיר שיקגו, במדינת אילינוי, בארה"ב (להלן: "הנכס" או "הבניין"). בשלב מסוים הכניס ברכה לעסקה המתגבשת את נחושתן, עמו הייתה לו היכרות קודמת.
4. לאחר שלפי טענת התובעים, הציג להם דויסון שורה של מצגים לגבי הבניין, מצבו, שוויו, הכדאיות ברכישתו, כמו גם התשואה שמתקבלת ושתתקבל מהשכרת הדירות שבו, החליטו ברכה ונחושתן לרכוש את הבניין יחד עם דויסון באמצעות החברות הזרות של השלושה.
5. לפיכך, בסוף חודש מרץ 2011, חתמו החברות הזרות השייכות לצדדים (התובעת 2, התובעת 4 והנתבעת 2 – להלן: "החברות הזרות"), על הסכם שכותרתו "Subscription Agreement" (להלן: "הסכם בעלי המניות"), לצורך הקמת חברה משותפת, ששמה Barak Vino LLI Group LLC (להלן: "החברה"). במסגרת ההסכם נקבע כי לתובעת 2 ו-4 יוקצו, כל אחת בנפרד, מניות בשיעור 40% מהחברה ואילו לנתבעת 2 מניות בשיעור 20%.
6. נוכח האמור לעיל ומכיוון שסוכם כי דויסון יקבל עמלת finder's fee, ומאחר ומחיר הבניין עמד על כ-$430,000, נרשם בהסכם בעלי המניות כי התובעת 2 והתובעת 4 תעברנה כל אחת לחברה, סכום של $193,500 ואילו דויסון יעביר $43,000 בלבד. כך, מחצית מתוך שיעור ההחזקה הכולל של דויסון בחברה, שעמד כאמור על 20%, תיחשב כמי שניתנה לנתבעת כעמלה עבור מציאת הנכס. כן נקבע בסעיף4a להסכם, כי הנתבעת 2 תהא זכאית לעמלת ניהול של 2% לשנה עבור אחריותה לנושא ניהול הבניין, מבלי לגרוע מזכותה לשכור שירותים של חברת ניהול לביצוע חלק מהנדרש לתפעול הבניין ואחזקתו.
7. לאחר מספר ימים, ביום 5.4.11, חתמו החברות הזרות על הסכם שכותרתו "Operating agreement of Barak Vino LLI Group LLC" , שמהווה למעשה תקנון של החברה (להלן: "התקנון").
8. ביום 1.5.11 רכשה החברה את הבניין מבעליה, חברת Chicago Development Group LLC (להלן: "המוכרת"), בתמורה לסכום של $420,000. החברה הייתה מיוצגת בעסקה על ידי גליקמן (שותפו של דויסון) ועל ידי עו"ד מקומי שהובא על ידי דויסון, עו"ד אלפרד שפיצרי. המוכרת יוצגה על ידי מנהלה ובעליה, מר סאנה מהרבן.
9. במאמר מוסגר יצוין כי לאחר רכישת הבניין, רכש ברכה דרך התובעת 4 יחד עם אדם אחר שהגיע דרכו ועם הנתבעת 2, בניין בעיר מייפלווד בשיקגו. התביעה דנא לא נוגעת לבניין זה.
10. לאחר רכישת הבניין ובמהלך התקופה מאי 2011 עד נובמבר 2012, גילו ברכה ונחושתן, לטענתם, כי מרבית המצגים שנתן להם דויסון לפני ביצוע העסקה, היו מצגי שווא. כך למשל, הסתבר לטענתם כי הבניין לא שופץ כלל והנו במצב תחזוקתי גרוע ביותר, הדיירים אינם איכותיים ואין בטחונות לשכר הדירה, לא כל הדירות מאוכלסות ובקיצור הבניין לא מניב את התשואה המובטחת ויש צורך להשקיע בו סכומים לא מבוטלים הן לתפעול שוטף והן לשיפוצו הכללי.
11. בעקבות כך, הגישו נחושתן וברכה, עוד בחודש נובמבר 2012, תביעה כספית כנגד דויסון, בסכום של 1,690,385 ₪, לבית משפט השלום בתל-אביב (ת.א. 30699-11-12). התביעה סולקה על הסף על ידי המותב שדן בזמנו בתיק (כב' השופטת ריבה ניב), עת קיבל את בקשת דויסון בעניין זה ומהטעם שבעלות הדין הנכונות הנן החברות הזרות, כך נקבע.
12. בערעור שהוגש על ידי נחושתן וברכה על פסק הדין הנ"ל, הסכימו הצדדים במעמד הדיון בערעור (יום 31.3.14), כי תוגש תביעה חדשה, שתכלול גם את החברות הזרות, כאשר לא תועלה על ידי דויסון טענה של השתק עילה.
13. בעקבות כך, הגישו התובעים את התביעה דנא, כנגד הנתבעים, בחודש אוגוסט 2015, לתשלום סכום של 1,205,443 ₪, בגין נזקים כאלה ואחרים שנגרמו להם עקב מצגי שווא נטענים שנתן להם דויסון לפני ביצוע העסקה ועקב מחדלים ומעשים נוספים שלו ושל הנתבעת 2 לאחר ביצוע העסקה.
14. תמצית טענות התובעים לגבי מצגי השווא שנינתו (ראה ס' 9 לתביעה), הנה כי הובטח להם על ידי דויסון: שהנכס מניב מדי שנה 18% תשואה; שמצבו של הנכס נבדק עד תומו על ידו והבניין משופץ באופן מלא, מושכר ומפיק את התשואה המדוברת; שקיימת אחריות של הקבלן על השיפוץ; שקיים פיקדון כספי אצל ב"כ החברה הקבלנית, להבטחת איכות השיפוץ ולכך שהמיסים המוטלים על הבניין לא יעלו על $13,000 לשנה; שהנכס מאוכלס במלואו, כאשר לרב הדיירים ביטחון לתשלום דמי השכירות; שהנכס מנוהל על ידי חברת ניהול, המחזיקה ערבויות לגבי כל הדיירים להבטחת דמי השכירות; שהדיירים הנם טובים, עם חוזה שכירות לשנה, קרי במהלך 2011-2012; שקיים שותף מקומי ששמו גליקמן, דבר שמבטיח עסקה בטוחה וניהול שוטף; שמחיר הרכישה הנו אטרקטיבי ומבטיח ודאות לרווח בעת מימוש וכי הנכס מוערך ב-1.8 מיליון דולר.
15. לטענת התובעים, התברר להם עד מהרה כי הבניין לא עבר שיפוץ כלשהו, הנו במצב גרוע ביותר וזקוק לשיפוץ של עשרות רבות של אלפי דולרים, מרבית הדירות לא מאוכלסות, אין תשלום סדיר של דמי שכירות, אין ערבויות לכך וכי מיסי העירייה גבוהים בהרבה ממה שהובטח. בנוסף, התובעים מעלים טענות כאלה ואחרות כנגד הנתבעים לגבי התקופה שבה ניהלו את הנכס.
16. בכתב התביעה עתרו התובעים לשורה של ראשי נזק כספיים, בגין עניינים כאלה ואחרים, כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין.
17. הנתבעים הגישו בקשה לסלק את התביעה על הסף, מחמת העדר עילה, העדר יריבות, מניעות והשתק, שיהוי, חוסר סמכות בינלאומית עקב תניית שיפוט זר ופורום לא נאות.
18. הבקשה לסילוק על הסף נדחתה, תוך כך שלגבי נושא הסמכות הבינלאומית, נעשתה אבחנה בין עילות המבוססות על התקנון ולבין עילות המבוססות על הסכם בעלי המניות והמו"מ הקדם חוזי בין ברכה, נחושתן ודויסון. לעניין זה עוד אדרש בהמשך פסק הדין.
19. בכתב הגנתם, הכחישו הנתבעים את טענות התובעים וטענו, בין היתר, כי התובעים נכנסו ביודעין לעסקה ברת סיכון ואף חתמו על הצהרה שיתכן ולא יראו תשואה כלשהי ואף יאבדו את קרנות ההשקעה וכי לא ניתן להם כל מצג שווא על ידי דויסון.
20. לטענתם, בתחילה הניב הנכס פירות, כפי שקיוו הצדדים, אולם בהמשך חלה הידרדרות ברווחיות של הנכס בשל נסיבות שונות. במהלך שנת 2012 פרץ סכסוך בין הצדדים, במסגרתו ברכה תקף פיזית את דויסון, אשר נאלץ להגיש תלונה במשטרה, כמו גם בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת.
21. במקביל, ברכה ונחושתן החליטו לנהל בעצמם את הנכס ולמדר את הנתבעים מכל מידע או מעורבות לגביו. הנתבעים טוענים כי התובעים ביצעו את כל הבדיקות לפני עריכת הנכס ולכל הפחות היו יכולים לבצע אותן, כך שאין להם להלין אלא על עצמם. לטענתם, ברכה היה אמור להגיע לבדוק את הנכס לפני העסקה, אולם בסופו של דבר לא עשה כן.
22. במסגרת פרשת הראיות, שמעתי את עדותם של נחושתן וברכה, כמו גם את עדותו של מר קרטיס הלוויג, שהוזמן להעיד על ידי התובעים ואשר הגיע לצורך כך מארה"ב. הלוויג שימש כמנהל חברת הניהול שניהלה את הבניין, לאחר שהמוכרת הפסיקה לעשות כן. כן שמעתי את עדותו של דויסון ושל מר אייל מישורי, שהעיד מטעם הנתבעים, בקשר לאירוע שבו לפי הטענה תקף ברכה את דויסון.
23. העדים שהנתבעים ביקשו לזמן לעדות, גליקמן, עו"ד שפיצרי וסאני מהרבנה, לא התייצבו מובהר כי בקשה למתן צו לזימונם נדחתה על ידי וזאת מפאת חוסר סמכות לזמן עדים שמקום מושבם מחוץ לישראל.
24. עוד מן הראוי לציין, לפני שאפנה לדיון בטענות הצדדים, כי התובעת 2 הגישה בחודש ביולי 2017, לבית המשפט במדינת אילינוי, תביעה כנגד התובעת 4 והנתבעת 2, לקבלת פסק דין הצהרתי, שלפיו התובעת 2 הנה בעלת 100% ממניות החברה וזאת בטענה שהתובעת 4 והנתבעת 2 אינן מוכנות לשלם את חלקן בסכומים ששולמו ושעוד ישולמו, בעיקר בגין מיסים עירוניים ושיפוץ הבניין, בעוד התובעת 2 הנה היחידה שעשתה כן ומוכנה לכך ועל כן יש מקום, בין היתר מכוח תקנון החברה, לדלל את אחזקות התובעת 4 והנתבעת 2 בחברה ובנסיבות העניין, עד לכדי 0% והעברת מלוא מניותיהן לתובעת 2.
25. בקשת הנתבעים לעכב את הדיון בתיק דנא עקב הגשת התביעה הנ"ל, נדחתה על ידי בהחלטתי מיום 12.12.17. לפי עדותו של נחושתן (פר' מוקלט עמ' 106 ש' 19-20), הרי שניתן פסק דין לטובת התובעת 2 בתביעה הנ"ל כמבוקש וכך הפכה היא מאז, לבעלים של 100% ממניות החברה. להשלכות ולמשמעות של פסק הדין הנ"ל לעניינינו, עוד אתייחס בהמשך.
26. זאת ועוד: כפי שהתגלה בסיכומי הנתבעים, בחודש מאי 2018 הגישה התובעת 2, תביעה כספית כנגד אדם גליקמן וכן כנגד הנתבעת 2, בעילה של מרמה והפרת חובת האמון שחבים לה הנתבעים הנ"ל, כשותפיה בחברה.
27. בכתב התביעה הנ"ל, טענה התובעת 2 כי גליקמן שיתף פעולה עם מוכרת הנכס לחברה ואף ידע כי הנכס נמכר בחודש ינואר 2011 במסגרת כינוס נכסים, בסכום של $130,000 ולאחר מכן נמכר למוכרת ב-$250,000, סימולטנית למכירת הנכס ב-$420,000 לחברה בסוף חודש אפריל 2011. בכך, לפי הטענה, רימה גליקמן את התובעת 2 וגרם לה נזקים העולים על חצי מיליון דולר ארה"ב.
28. לבסוף, לפני מספר ימים הגישו הנתבעים בקשה לצרף כראיה, פרסום שיזם נחושתן באמצעות מתווך מקרקעין בשיקגו, למכירת הבניין בסכום של $549,000. התובעים התנגדו לכך וביקשו לחילופין, אם הבקשה תתקבל, לצרף ראיות משלהם, כדי להוכיח ששווי הבניין הנו כ-$100,000 וכי הנזקים שגרמו להם הנתבעים לא יתוקנו באמצעות מכירת הבניין. הבקשה נדחתה על ידי מהנימוקים שניתנו בהחלטה שניתנה בבקשה. מיותר לציין כי משדחיתי את הבקשה, לא ניתן ולא יינתן בפסק דיני זה, כל ביטוי או משקל לטענות שנטענו במסגרת הבקשה הנ"ל, התגובה והתשובה וגם לא לראיות שכל צד ביקש לצרף.

דיון

1. התובעים בתביעתם "מלאים כרימון" בטענות כנגד הנתבעים. כתב התביעה כולל ערבוביה של טענות כאלה ואחרות, על מצגי שווא מצד דויסון מלפני ביצוע העסקה מחד וטענות בגין מעשים ומחדלים אחרים של הנתבעים, מלאחר ביצוע העסקה, מאידך. התובעים עותרים לחיוב הנתבעים בסכומים ספציפיים בגין עניינים ספציפיים, כפי שעוד יפורט.
2. הדיון בתביעה יעשה, אפוא, בעיקרו, על ידי דיון בנפרד, בכל אחד ואחד מהסכומים שתבעו התובעים.
3. עם זאת, בטרם אפנה לכך, יש להסיר מסדר היום את טענת התובעים, שהועלתה בסיכומיהם, שלפיה יש למחוק את מרבית סעיפי תצהיר העדות של דויסון, כמו גם מרבית נספחיו, בשל הרחבת חזית.
4. טענת התובעים נסמכת על הערת אגב שלי, בהחלטתי מיום 6.3.16 (ס' 33), שניתנה בבקשה לסילוק על הסף, שם נכתב: "לסיום, אעיר כי כתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעים כולל ברובו הכחשות סתמיות וכלליות. לבד מכך וטענות לסילוק על הסף (שנדחו כעת), כמעט שלא ניתן למצוא בכתב ההגנה טענות הגנה פוזיטיביות כלשהן או התייחסות עובדתית לטענות התביעה שהועלו בצורה מפורטת למדי ואשר מעידות לכאורה על התנהלות לא תקינה של הנתבעים. עובדה זו אולי מסמנת ומסבירה את המאמצים הרבים שעשו הנתבעים להביא לסילוק התביעה על הסף. כך או אחרת, ההתנהלות, בעיקר העלאת טענות שנוגדות חזיתית התחייבות שניתנה בערכאת הערעור שלא להעלותן, אינה במקומה, בלשון ההמעטה".
5. בהינתן הדברים האמורים, סבורים התובעים כי כל דבר שלא הוזכר בכתב ההגנה ונמצא בתצהיר העדות של דויסון, נידון למחיקה עקב הרחבת חזית.
6. טענה זו דינה להידחות. ראשית, מדובר כאמור בהחלטת ביניים ויתרה מכך בהערת אגב במסגרתה, שאין לה תוקף ביחס לשאלה, האם ישנה אם לאו, הרחבת חזית בתצהירו של דויסון. לא ניתן, אפוא, לבסס על אותו חלק של ההחלטה הנ"ל, טענה להרחבת חזית.
7. זאת ועוד – בית המשפט, לא רק שלא פסל את כתב ההגנה ואף לא הורה על תיקונו, אלא שאף לא קבע כי כולו הכחשות סתמיות וכלליות, אלא ציין כי "רובו" הנו כזה. בנוסף, בהתייחס לקיומן של טענות הגנה פוזיטיביות ושל התייחסות מפורטת לטענות המפורטות של התובעים, נאמר ש"כמעט" אין כאלה ולא שאין כאלה בכלל.
8. אמנם, מן הראוי היה כי הנתבעים יתייחסו בצורה מפורטת יותר לטענות שהועלו בתביעה, אולם מכאן ועד למסקנה כי משלא עשו כן, כל טענה עובדתית בתצהיר של דויסון, שלא הופיעה בכתב ההגנה, דינה להימחק עקב הרחבת חזית, הדרך ארוכה.
9. התשתית העובדתית להגנת הנתבעים הועלתה בפרק ב' לכתב ההגנה ועל כן אין ממש בטענת התובעים בסיכומיהם, שלפיה לאחר דחיית הבקשה לסילוק על הסף, כל שנותר מכתב ההגנה הנו פרק ג'. הפרק שהוקדש בכתב ההגנה לטענות סילוק על הסף הנו פרק א'. בפרק ב' הועלו למעשה טענות ההגנה של הנתבעים, אמנם בצורה כללית. בפרק ג' ניתנה התייחסות לכל אחד ואחד מסעיפי התביעה ואכן נעשה הדבר על דרך של הכחשות כלליות וסתמיות.
10. כאמור, בפרק ב' לכתב ההגנה, העלו הנתבעים טענות הגנה לגופו של עניין ועיקריהן פורטו על ידי בסעיפים 19 – 21 לעיל. בהינתן טענות ההגנה שהועלו כאמור בפרק ב' לכתב ההגנה, זכאים הנתבעים להביא כל ראיה שמוכיחה טענות אלה ולרבות כל ראיה שבאה להוכיח את ההפך מהנטען בתביעה וזאת בהינתן כי טענות התביעה הוכחשו במפורש.
11. גם לו כתב ההגנה של הנתבעים היה מתמצא בפרק ג' בלבד, שרובו אכן הכחשות סתמיות וכלליות, אין משמעות הדבר כי הנתבעים היו מנועים מלהביא ראיות שמוכיחות שאין ממש בטענות התובעים.
12. ככל שהתובעים סברו כי כתב ההגנה אינו מפורט דיו ורצו לקבל פרטים נוספים על הגנת הנתבעים או לחייב אותם לתקן את כתב ההגנה, כדי שיעמדו בתקנות 85, 86 ו-89 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, וכדי שההתייחסות המפורטת של הנתבעים תעמוד כבר בכתב ההגנה ולא תובא רק לאחר מכן בתצהירים, היה עליהם להגיש בקשה מתאימה מזמן, בסמוך לאחר שהוגש כתב ההגנה ולא להמתין עד הגשת תצהירי העדות ולתקוף את הנושא, באופן שממילא אינו נכון, כפי שיפורט מיד, על דרך של הגשת בקשה גורפת למחיקת מרבית סעיפי התצהיר ומרבית נספחיו (באופן שאינו מותיר למעשה דבר מן התצהיר), בטענה של הרחבת חזית (בשולי הדברים אציין כי בהחלטתי מיום 20.3.17 בבקשה הנ"ל, קבעתי כי השאלה האם קיימת הרחבת חזית אם לאו תוכרע בפסק דין במידת הצורך).
13. הרחבת חזית על ידי נתבע, מתרחשת מקום שמועלית בתצהיר או בסיכומים, טענת הגנה חדשה, שלא נטענה בכתב ההגנה. דא עקא, יש הבדל בין טענת הגנה, היינו עילת הגנה ולבין ראיה שבאה להוכיח אותה.
14. בהינתן כי לפי התקנות יש להביא בכתב טענות רק את העובדות המהותיות בלבד של עילת התביעה או ההגנה, לפי העניין וישנו איסור מפורש על הבאת ראיות בכתב טענות (תקנה 71(א)), ברי כי בתצהיר עדותו של בעל דין יימצאו, בהכרח ובהגדרה, עובדות רבות שלא נטענו בכתב הטענות ואשר באות להוכיח את עילת התביעה או ההגנה אשר נטענו בכתבי הטענות.
15. ומן הכלל אל הפרט: משהעלו הנתבעים בכתב הגנתם (פרק ב'), את העובדות המהותיות של הגנתם, גם אם בצורה לאקונית ביותר והכחישו במפורש את טענות התובעים בדבר מצגי שווא או התנהלות לא חוקית או לא ראויה מצדם, לא ניתן לראות בטענות העובדתיות ובמסמכים, הרבים ומפורטים אגב, שנטענו בתצהיר דויסון, כהרחבת חזית, שכן כולם באים להוכיח את העובדות המהותיות שכבר נטענו בכתב ההגנה כאמור, היינו כי לא ניתנו מצגי שווא, כי הנתבעים לא שלחו ידם בכספי החברה וכי כל טענות התביעה אינן אמת.
16. לפיכך, הבקשה למחיקת סעיפים ומסמכים מתצהירו של דויסון נדחית.
17. כעת לדיון בתביעה, בהתאם לראשי הנזק הכספיים שנתבעו.

364,670 ₪ ($104,490) בגין תשואה שנתית של 18% אשר לפי הטענה הובטחה על ידי דויסון

1. התובעים עותרים בכתב התביעה לחיוב הנתבעים בסכום של 364,670 ₪, בגין כך שלפי טענתם, הובטחה להם על ידי דויסון תשואה שנתית של 18% על ההשקעה מדי שנה (ראה סעיף 9א' לכתב התביעה).
2. התובעים לא פירטו, לא בתביעה ולא בתצהיריהם, כיצד חישבו את הסכום המדובר ובגין איזה תקופה מדובר, אולם כך או אחרת, דין התביעה להידחות ביחס לראש נזק זה, כפי שיפורט להלן.
3. דין התביעה כאן להידחות ולו מפאת האמור בהסכם בעלי המניות (נספח 14 לתצהיר דויסון), שהצדדים חתמו עליו לצורך הקמת החברה ולצורך רכישת הבניין (ראה פרטי הנכס שנרשמו בהסכם בס' 3, כמו גם סכום הרכישה שנזכר בהסכם וחלקו של כל שותף בו, כמפורט בס' 2 להסכם).
4. ההסכם קובע בסעיף 6 את הדברים הברורים והמפורשים הבאים:

"Certain acknowledgements: Investors acknowledge that the investment pursuant hereto involves a high degree of risk and no assurance may be given that such investment will profitable or that some or all of the amounts invested (as capital contributions or otherwise) pursuant hereto will be returned to Investors. Investors further acknowledge that they had the opportunity to ask questions and receive materials in connection with the proposed investment and they received such answers or materials to their full satisfaction. Each Investor further acknowledges that he or she had the opportunity (and was urged by principal to do so) to seek an independent legal and tax advice, that he or she is fully responsible for the examination of the legal and tax consequences relating thereto and that no reliance is made on Principal and its advisors in this regard".

1. הנה כי כן, הצדדים הסכימו, כי לא רק שאין תשואה מובטחת בגין העסקה המדוברת, אלא שגם אין הבטחה לתשואה כלשהי ויתרה מכך, כי ההשקעה הנה בעלת סיכון גבוה וכי ייתכן שהשותפים אף יפסידו את כל השקעתם.
2. הסכמה זו יוצרת מחסום, המונע מהתובעים מלהעלות טענות בע"פ בדבר הבטחה שניתנה לפני חתימת ההסכם בדבר תשואה מובטחת, כנגד המסמך בכתב, שקובע את ההפך. בא כוח הנתבעים התנגד במפורש לטענות בע"פ כנגד מסמכים בכתב (ראה עמ' 66 פר' מוקלט 14.12.17 ש' 18 – 20). די בכך כדי להביא לדחיית התביעה בראש נזק זה.
3. נחושתן נחקר על הסעיף הנ"ל וטען שמדובר בסעיף סטנדרטי בכל חוזה מסוג זה (עמ' 78 פר' מוקלט ש' 3 – 11). בכל הכבוד, טענה זו לא מפחיתה כהוא זה מתוקפו של ה- disclaimer הברור שמצוי בסעיף 6 להסכם. מיותר לציין כי צד לחוזה, לא יכול לחתום עליו ולאחר מכן לטעון שאין לסעיף מסעיפיו תוקף, אך בשל העובדה שמדובר ב"סעיף סטנדרטי".
4. דין התביעה בקשר לתשואה המובטחת להידחות גם לגופה. התובעים לא הביאו ראיה ממשית בעלת משקל מספיק, כדי להוכיח את ההבטחה הנטענת של 18% תשואה.
5. בתצהירי העדות שלהם, ניתן אמנם למצוא את הטענה לתשואה של 18%, אולם אין טענה מפורטת לגבי עניין זה, היינו, מתי בדיוק והיכן ניתנה אותה הבטחה על ידי דויסון. טענה מפורטת כזו גם לא נמצאת בכתב התביעה. מדובר בטענה כללית וסתמית, שמשקלה מועט ביותר. כאשר צד טוען למתן הבטחה בע"פ שמוכחשת על ידי הצד שכנגד, ישנה חשיבות רבה לטעון ולהוכיח את כל הנסיבות המדויקות הנוגעות למתן ההבטחה ומסקנה זו נכונה ביתר שאת מקום שמדובר בהבטחה שהנה מהותית לצד הטוען לה.
6. דויסון הכחיש מכל וכל כי נתן הבטחה כאמור והתייחס לכך במפורש בתצהירו (ס' 28).
7. במייל של ברכה אל דויסון מיום 24.2.11 (נספח 4 לתצהיר דויסון), מציין ברכה כי הוא מחפש השקעה שתניב תשואה של 13-14%. על כך עונה לו דויסון (גם נספח 4 הנ"ל), כי התשואה שברכה מחפש היא "אגרסיבית מעט", אולם דויסון יחפש בשוק את העסקה הטובה ביותר. גם מחילופי דברים אלה, ברור, אפוא, שלא ניתנה כל הבטחה על ידי דויסון לתשואה מובטחת, לא בכלל ולא לזו המגיעה לכדי 18%.
8. גם במייל של דויסון מיום 23.3.11 (ת/8), אין כל התחייבות או מצג או אזכור של נושא התשואה. במייל זה גם ניתן להיווכח מה הם המצגים שהציג דויסון לתובעים, כאשר מרבית המצגים שנטענו על ידי התובעים, כלל אינם מופיעים גם לא במייל זה.
9. מיותר לציין כי גם לא מצאתי בנסיבות המקרה הגיון עסקי או אחר, למתן הבטחה בדבר תשואה כלשהי, בפרט כה גבוהה. שלושת המעורבים (נחושתן, ברכה ודוידוסון), הנם "שועלים ותיקים" בתחום הנדל"ן. מי כמוהם יודע, שאין עסקה ללא סיכון, אין עסקה שהצלחתה מובטחת וגם אין עסקה עם תשואה מובטחת ועל כן גם ברור שדויסון לא ייתן הבטחה כזו ויתרה מכך, גם אם היה עושה כן, לדידי, נחושתן וברכה מספיק מנוסים כדי להבין שמדובר לכל היותר ב"פיץ' שיווקי" ולא בהתחייבות משפטית. לא בכדי נחושתן הודה בחקירתו כי בכל עסקה יש סיכון (עמ' 78 פר' מוקלט ש' 10 – 26 ובפרט ש' 12).
10. במהלך מו"מ עסקי, לא רק בתחום הנדל"ן, צדדים נוהגים להשתמש בביטויים כאלה ואחרים, כדי לשכנע את הצד השני לבצע את העסקה. גם מי שאינם משפטנים, יודעים ומסוגלים להבדיל בין אמירות כאמור, שהנן לגיטימיות ושאין מאחוריהן התחייבות משפטית והן מופרחות לחלל האוויר חדשות לבקרים במסגרת מו"מ ולבין אמירות שיש מאחוריהן התחייבות כזו.
11. ברכה ונחושתן הנם כאמור אנשי עסקים מנוסים ביותר. לפיכך, גם אם דויסון, על בסיס החומר שקיבל מהמוכרת, אמר לתובעים כי הוא מאמין שהנכס יניב כ-18% תשואה (וכאמור, אין ראיה לכך ואפילו התובעים לא מתארים מתי ובאילו נסיבות אמר דברים כאלה) וגם אם דויסון שיבח את העסקה ואפילו אם לחץ על התובעים לבצעה, הרי שאין כל ראיה לכך שדויסון נתן הבטחה משפטית מחייבת בעניין התשואה שיניב הנכס.
12. לכל היותר, גם לו דויסון ציין נתון של תשואה, היו ברכה ונחושתן צריכים להתייחס לכך כהערכה בלתי מחייבת. אם רצו בהתחייבות לתשואה מובטחת, היו צריכים להחתים את דויסון על התחייבות כזו ולא לחתום על הסכם שקובע את ההפך.
13. בהינתן כי מדובר בהתקשרות בין שווים ולא במצב שבו לאחד הצדדים ישנה נחיתות משמעותית מבחינת הכרת התחום הרלוונטי (לשני התובעים היה ניסיון קודם ברכישת נכסים מניבים ולברכה גם בארה"ב), נחושתן וברכה ראו את אותם הנתונים שדויסון ראה ואשר המוכרת שלחה, ערכה והציגה והחליטו על בסיס זה בעיקר, לרכוש את הנכס.
14. הנתבעים לא היו בעלי הנכס ולא המוכרים שלו. על כן, התובעים לא יכולים לבוא אליהם בטענות ביחס לנתונים שהוצגו.
15. למרבה הצער, הניסיון הרב של התובעים, לא הועיל להם במקרה הנוכחי ואולי אף היה בעוכריהם. במקום לבצע בדיקה של הנכס כדבעי, הם החליטו, בפזיזות, כנראה מתוך עודף ביטחון עצמי, להשקיע מאות אלפי דולרים בנכס, מבלי שאפילו טרחו לראות אותו, לא כל שכן לקבל עליו חוות דעת שמאית והנדסית ולבדוק את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה, כגון הסכמי השכירות של הדיירים, הביטחונות אם קיימים, איכות הדיירים וכו'.
16. בהקשר לטענה של התובעים שלפיה דויסון אמר להם שהוא ביקר בבניין לפני הרכישה, דויסון מכחיש זאת ולא מצאתי כל ראיה אחרת לטענה זו, לבד מעדות התובעים, אשר בנסיבות העניין אינה מספקת לעמוד בנטל ההוכחה.
17. לפי גרסת דויסון (ס' 48 לתצהירו), הוא ביקר בנכס לראשונה סמוך לאחר הרכישה, יחד עם סאני, מנהל המוכרת, שנשכרה אז לנהל את הבניין ועדותו בעניין זה אמינה עליי.
18. ההסתכמות של התובעים על המייל של דויסון אל נחושתן (נספח 2 לתצהיר נחושתן), שצוין בו "our building looks very good", אינה יכולה לבסס את טענת מצג השווא, שכן מייל זה הוא מתאריך שלאחר רכישת הבניין (26.5.11) ומכל מקום, לא הוכח על ידי התובעים שהבניין, במועד זה, כחודש לאחר הרכישה, לא כל שכן לפני הרכישה, היה במצב איום ונורא כפי שהם מתארים ולעניין זה עוד אתייחס בהמשך.
19. נחושתן וברכה ומסתבר גם דויסון, הסתמכו בצורה עיוורת כמעט, על נתונים שמסרה המוכרת, מבלי לבדוק את כל הנתונים הנזכרים לעיל. כך או אחרת, לא עלה בידי התובעים להוכיח את מצגי השווא הנטענים.
20. בחקירתו הנגדית, כאשר נחושתן נשאל מדוע לא נסע לראות את הנכס לפני רכישתו, נתן להבין שהסתמך על הנתונים שהוצגו לו וכי עבור סכום השקעה של $200,000, לא שווה לו הטרחה וההוצאות הכרוכות בכך (ראה עמ' 74 לפר' מוקלט 14.12.17 בש' 13 – 16).
21. לאחר מכן אמר שהעסקה הייתה קטנה עבורו והסיכון קטן, נוכח הנתונים, אולם באותה נשימה אמר כי בדיעבד טעה והוא לוקח על עצמו את האחריות לכך, שכן את השאלות שהיה צריך לשאול לפני העסקה, שאל רק לאחריה וכלשונו (פר' מוקלט עמ' 76 ש' 26 עד עמ' 77 ש' 12): "אני באו אליי אנשי מקצוע עם עסקה שנראתה לי טובה, עסקה מצוינת, אמרתי לך 20%, יש לי את המסמך, 20% רווח, אמרתי בישבילי זה לא עסקה גדולה, אני יודע מה זה עסקים, זו לא עסקה גדולה, זו עסקה קטנה שהסיכון בה נמוך, בגלל זה, עכשיו סמכתי כי הוא עושה רושם של אדם רציני, עושה רושם של אדם ישר, וזו הטעות שאני טעיתי ואני לקוח על עצמי את האחריות. את השאלות שאלתי לא ביום שעשינו את העסקה לצערי אלא רק אחרי שנחתמה, העסקה נעשתה יחסית מהר, אם תשים לב ניר לוחץ לגמור את העסקה כי ייקחו את הבניין, אומר את זה כמה פעמים, ייקחו את הבניין, תרוצו מהר, וזה היה אם אינני טועה לקראת היה פסח, לא זוכר בדיוק, זה היה, אמרתי מה, זה לא כזה סכום גדול, אמרתי אני לוקח את הסיכון וזה מה שעשיתי".
22. נדמה שהדברים מדברים בעד עצמם. אם נחושתן לוקח על עצמו את האחריות ואם שאל שאלות בעיקר לאחר שרכש את הבניין ולא לפני והחליט במודע לקחת סיכון ברכישה מהירה, ללא בדיקת נאותות סבירה, מדוע הוא תובע את דויסון? לא ברור.
23. זאת ועוד – נחושתן העיד כי הוא לא הסכים לעשות עסקה משותפת עם ברכה, קודם לזמנים הרלוונטיים לתביעה, עת הציע לו האחרון עסקה באטלנטה, משום שברכה עשה עליו רושם של בחור חכם, אבל "קצת פזיז" (עמ' 67 ש' 1 – 4 פר' מוקלט).
24. נראה לכאורה כי יש ממש בדברים וזאת בהינתן כי גם ברכה, הסתפק בפרטים שקיבל על הנכס מהמוכרת דרך דויסון ובחר שלא לראות אותו במו עיניו ושלא לברר כדבעי את כל הפרטים הראויים וגם לא לעמוד על קבלת פרטים שביקש מדויסון, כגון האם ישנה חוות דעת שמאית לגבי שווי הנכס.
25. בקיצור, התובעים נמנעו מלבצע הליך מינימאלי של בדיקת נאותות DUE DILLIGENCE ורכשו את הנכס בעיקר על בסיס המסמך שהתקבל מהמוכרת ואשר אתייחס אליו מיד ובפרוטרוט (כפי שעולה מעדותו של נחושתן שהובאה לעיל – "יש לי את המסמך"), מבלי להיזקק לחוות דעת שמאית ביחס לערכו של הבניין, שלא לדבר על חוות דעת הנדסית ביחס למצבו ומבלי לברר את כל שאר הפרטים החשובים.
26. ככל שהתובעים מנסים לגזור את ההבטחה לתשואה בכלל ושל 18% בפרט, מהחומר ששלח להם דויסון אודות הבניין (בעיקר המסמך המדובר שהזכיר נחושתן בעדותו כאור לעיל), הרי שגם כאן דין הטענה להידחות.
27. כעולה מתצהירו של דויסון (נספח 5), ביום 6.3.11 שלח גליקמן לדויסון מייל עם שני מסמכים מצורפים שקיבל מהמוכרת (קבוצת שיקגו פיתוח, השייכת כאמור למר סאנה מהרבן) ואשר נערכו והוכנו על ידה, כששמה מתנוסס בראשם, עם פרטים אודות שני נכסים.
28. באחד המסמכים הנ"ל, זה שנוגע לנכס שנרכש מושא התביעה (להלן: "מסמך פרטי הנכס"), נרשם מחיר המכירה המבוקש ($420,000), מספר היח' (13), סך הכנסות ברוטו שנתיות משכירות ($107,700), סך הכנסות נטו שכירות לשנה ($84,538), מיסים שנתיים ($15,000), עלויות ביטוח שנתיים ($1,700), הוצאות החזקה/והפסדי שכר דירה כשאין תפוסה מלאה של דיירים ($6,462), תשואה שנתית 20.13%. כמו כן, נרשם לצד כל יח' ברשימות יח' הדיור, סכום השכירות, כאשר נרשמה הערה כי הטבלה מבוססת על 100% תפוסה.
29. דויסון שלח לברכה מייל לאחר כמה ימים, ביום 11.3.11 (נספח 6 לתצהיר דויסון), בו הוא מציין כי הוא מעביר לו במצורף למייל את הנכס שעליו שוחחו אתמול. המסמך שצורף למייל בזמנו לא צורף למייל נספח 6 הנ"ל. ביום 23.3.11 שולח דויסון מייל אל נחושתן וברכה (ת/8), שבו הוא מציין כי הוא מצרף מידע וכי צירף תמונות נוספות של הבניין לפני, בזמן ואחרי השיפוץ. לא ניתן לדלות ממייל זה כי צורף לו מסמך פרטי הנכס.
30. בחקירתו של דויסון הטיח בו בא כוח התובעים 1 ו-2, כי לדוא"ל מיום 23.3.11 (ת/8), צירף דויסון את מסמך פרטי הנכס, אולם תוך שינוי כותרת המסמך, באופן שיופיע שמו של קבוצת ברק, השייכת לדויסון וגליקמן, במקום שמה של המוכרת, שאין מחלוקת כי הופיע על המסמך שכאמור נערך על ידי המוכרת ונשלח על ידה לגליקמן (ראה נספח 5 לתצהיר דויסון). על כך ענה דויסון: "יכול להיות. אני לא זוכר אם הדבקתי את הלוגו שלי על המסמך שהועבר בשרשרת" (עמ' 30 פר' 6.2.18 למטה).
31. דא עקא, מסמך פרטי הנכס עם שמה של הנתבעת 2 בכותרת, גם לא נמצא בין המסמכים שצורפו על ידי התובעים כת/8. המקום היחיד שבו ניתן לראות את מסמך פרטי הנכס עם שמה של קבוצת ברק הנו בפרוטוקול ישיבת דירקטוריון של החברה (נספח ו' לתביעה), שעליו חתמו נחושתן וברכה ואשר בו נרשם בסעיף 3.11, כי דויסון העביר "מיצג" אודות הנכס. לתוך הפר' הנ"ל שולב בצורת "העתק הדבק", מה שנראה כחלק מאותו מסמך שלפי הטענה התקבל מאת דויסון, היינו, המסמך שנערך על ידי המוכרת, ללא שינויים כלשהם, אולם תוך החלפת כותרתו לקבוצת ברק, במקום שמה של המוכרת, חברת שיקגו דבלופמנט.
32. בין שאקבל כי דויסון העביר את המסמך תוך שינוי כותרתו ובין אם לאו, אין מחלוקת כי דויסון לא שינה את הנתונים ואלה נערכו ונמסרו על ידי המוכרת. גם אין מחלוקת כי התובעים ידעו כי דויסון לא הבעלים של הנכס.
33. לפיכך, לא ניתן לראות בדויסון כאחראי לאמיתות הפרטים הרשומים במסמך וזאת מקום שבו הם ניתנו על ידי המוכרת, דויסון אינו הבעלים של הנכס ומטבע הדברים לא יכול היה לדעת, מכלי ראשון, דבר וחצי דבר מהפרטים שנרשמו על הנכס ואשר לפי טענת התובעים היוו את השיקול העיקרי לרכוש אותו.
34. דויסון פעל בהתחלה כגוף מתווך, שמחפש נכס להשקעה עבור ברכה, לבקשתו. עם מציאת הנכס, סיכמו ברכה ודויסון על כניסת דויסון לעסקה ולאחר מכן ברכה הכניס את נחושתן (כולם כמובן דרך החברות הזרות).
35. התובעים ידעו כי דויסון אינו הבעלים של הנכס ועל כן ברור שגם ידעו כי כל הפרטים שנרשמו במסמך פרטי הנכס שהועבר אליהם, לא יכולים להיות פרטים אשר דויסון יודע אותם מכלי ראשון, אלא כי מדובר בפרטים שקיבל מהמוכרת.
36. על כן, היה צריך להיות ברור לתובעים, שאם הם אינם מבקשים להסתמך בצורה עיוורת על אותו מסמך, עליהם להתכבד ולבצע בדיקת נאותות רצינית, בפרט שהנכס הנו מעבר לים, להגיע לבניין, לבקר בו, לראות אותו במו עיניהם, לקבל עליו חוות דעת הנדסית ושמאית, לבדוק את חוזי השכירות ואת ההכנסות של המוכרת מהנכס במהלך השנים ומתי רכשה את הנכס, מדוע היא מוכרת אותו וכו'.
37. בכל הכבוד, נדמה שכל קונה סביר, גם כזה שאין לו ניסיון רב כשל ברכה ונחושתן, היה פועל כך או מבצע חלק מהבדיקות ופעולות הנ"ל ולכל הפחות נוסע לראות את הבניין.
38. מכאן, שברור שאין לראות במסמך פרטי הנכס משום מצג של דויסון, כי הנכס הניב תשואה של 20.13%, אלא , אם בכלל, מדובר במצג של המוכרת ואין לראות את המסמך הנ"ל בכלל, כמסמך הכולל מצגים של דויסון, אלא כאמור של המוכרת.
39. ודאי לא ניתן לראות במסמך פרטי הנכס משום מצג לגבי התשואה שתתקבל בעתיד ולא בכדי נכללה הערה עם כוכבית שהנתונים הנם בהסתמך על תפוסה מלאה של היחידות והרי לא דויסון וגם לא המוכרת נתנו הבטחה שהתפוסה תישאר זהה לאחר המכירה.
40. אשר על כן, הטענה כי הנתבעים הבטיחו לתובעים תשואה מובטחת של 18%, לא הוכחה ומכאן שגם יש לדחות את סעד הכספי שנתבע בהקשר זה.
41. ויודגש – בהינתן כל האמור לעיל, גם לא הוכח שדויסון נתן מצג כלשהו לגבי התשואה שמניב הנכס במועד שלפני רכישתו על ידי הצדדים, שכן כאמור, המסמך המדובר נשלח על ידי המוכרת והתובעים ידעו ובוודאי גם היו צריכים לדעת, כי אלה נתונים שלה, שדויסון רק מעביר אותם הלאה.

257,942 ₪ ($73,909) בגין סכום המיסים שלפי הטענה הוסתר מהתובעים

1. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים בסכום של 257,942 ₪, בגין סכום שלפי טענתם הוסתר מהם ומהווה חוב מיסי עירייה בגין הנכס לתקופה 2010 – 2013 (ס' 18 לתביעה). לטענתם, הנתבעים ידעו או היו אמורים לדעת במועד ניהול המו"מ על חוב זה ועל כן עליהם לשאת בו באופן בלעדי (ס' 20 לתביעה).
2. טענת התובעים מלכתחילה בעייתית ולא ברור פשרה. כיצד יכלו הנתבעים לדעת, כבר במועד שלפני רכישת הבניין על ידי הצדדים, היינו בחודש אפריל 2011, על קיומו של חוב מיסי עירייה לשנים 2012 ו-2013, אשר מתגבש ונוצר רק בשנים אלה, לא היה קיים בשנת 2011 ובפרט שלפי עדותו של הלוויג, בעיריית מייווד חוב מיסי העירייה נוצר ונגבה בדיעבד (שנה אחורה) ולא מראש (עמ' 6 פר' מוקלט ש' 14 – עמ' 7 ש' 7).
3. זאת ועוד – כלום לא היה ברור לתובעים כי על הנכס חלים מסי עירייה, אשר יש לשלם מדי שנה? הם עצמם טענו כי נאמר להם על ידי דויסון כי מיסי העירייה עומדים על $13,000 לשנה (ראה ס' 12.3 לתצהיר נחושתן; למרות שבמסמך פרטי הנכס שקיבלו, היה רשום $15,000). משמע – התובעים ידעו שחלים ויחולו מיסים כאמור מדי שנה על הנכס.
4. משמודה נחושתן בתצהירו כי חוב מיסי העירייה לתקופה עד 1.5.11 שולם על ידי המוכרת (ס' 26 לתצהירו) ועל רקע הודעת הדוא"ל של הלוויג לנחושתן מיום 12.4.14 (נספח יא' לתביעה, הפסקה הראשונה והשנייה), ממנה עולה כי $28,453 מתוך החוב של $73,909 מתייחס לשנה 2010 ול-2011 (עד 1.5.11), ברור שהחוב לתקופה 1.5.11 עד 31.12.13 עומד על $45,456 בלבד.
5. בהינתן הסכום הנ"ל, ברור שמיסי העירייה עמדו על סכום של כ-$17,000 דולר לשנה ולמעשה על סכום נמוך יותר, שכן סביר להניח שסכום החוב הנטען והמצטבר לשנים 1.5.11 עד 31.12.13, כלל ריבית, באופן המביא את מיסי העירייה השנתיים לסכום התואם את מה שהמוכרת הציגה במסמך פרטי הנכס, כך שברור שגם בעניין זה לא ניתן כל מצג שווא על ידי מאן דהוא, בניגוד לטענת התובעים בסעיף 9ד' לתביעה.
6. יתרה מכך – אין כל עילה לחייב את הנתבעים בלבד לשלם את מלוא סכום החוב הנ"ל ($45,456), אשר צריך להתחלק בין השותפים (בין בעלי המניות של החברה, הלא הם התובעות 2 ו-4 והנתבעת 2).
7. כאמור, הטענה למצג שווא בעניין זה בעת המו"מ בין השותפים לרכישת הבניין, היא טענה חסרת בסיס וזאת משמדובר במיסים שנוצרו רק לאחר מכן והמתייחסים לתקופה שלמן יום 1.5.11, כאשר המוכרת שילמה את כל החוב עד אותו מועד. לפיכך, דין התביעה בגין ראש נזק זה להידחות ולו בשל כך.
8. ככל שהעילה לחיוב הנתבעים במלוא סכום החוב הנ"ל, נובע מהטענה שלפיה לאחר רכישת הבניין, הם לא יידעו את התובעים על קיומו (ראה ס' 23 לסיכומי התובעים 1 ו-2), הרי שגם אז דין התביעה בעניין זה להידחות.
9. ראשית, מדובר בטענה חדשה, שלא הופיעה בכתב התביעה ומהווה הרחבת חזית. בכתב התביעה (ס' 20), העילה הייתה אי גילוי קיומו של החוב במועד שלפני רכישת הבניין ולא לאחר הרכישה.
10. אולם גם אם היה על הנתבעים להודיע לתובעים על החוב ולא להפך ולעניין זה עוד אתייחס, לא ברור מה הקשר בין אי מתן ההודעה ולבין קיומו של החוב. מיסי העירייה על הנכס קיימים ונוצרים ללא קשר למתן הודעות בין השותפים בעניין זה.
11. לכל היותר, אם שותף פלוני היה מחויב לטפל בנושא ולא עשה כן ועקב כך החוב צבר ריבית, ניתן, אולי, לטעון כי עליו לשאת בריבית. דא עקא, אין בתצהיריהם של נחושתן וברכה טענה שמתייחסת אל או מפרטת את, סכום הריבית שהצטברה ו/או אשר מהווה חלק מסכום החב שתבעו בגין מיסי העירייה ואשר נתבע ללא אבחנה בין קרן ולבין ריבית.
12. זאת ועוד – חרף מינוי הנתבעת 2 בהסכם בעלי המניות כאחראית לדאוג לניהול הבניין (שכולל מטבע הדברים את החובה לדאוג שהחברה תשלם את מסי עירייה), הרי שתוך זמן קצר ובעקבות הסכסוך שפרץ בין התובעים לנתבעים, לקחו התובעים את המושכות בקשר לבניין בכלל ולרבות ניהולו.
13. כעולה מפר' ישיבת הדירקטוריון של החברה מיום 14.2.12, אשר נוסח על ידי נחושתן וברכה ונחתם על ידם בלבד (נספח ו' לתביעה), ניהול הנכס הועבר מהנתבעת 2 לברכה אישית או באמצעות התובעת 4, חברה השייכת לו, למן חודש אפריל 2012 (ראה ס' 9 לפר' הנ"ל).
14. הרי מלכתחילה החברה העסיקה חברת ניהול. בתחילה דויסון התקשר עם המוכרת שתנהל את הנכס ולאחר מכן, בחודש נובמבר 2011, החליף אותה דויסון בחברת ZENITRAM, שאחד מבעליה ומנהליה הנו קרטיס הלוויג, שהגיע כאמור מארה"ב להעיד לבקשת התובעים (ראה עדות הלוויג בעמ' 19 פר' מוקלט ש' 16 – 27 ביחס למועד תחילת עבודתו).
15. הנה כי כן, על פי ההיגיון אשר מנחה את טענת התובעים (שכאמור, אין לו בסיס), לחיוב הנתבעים במיסי העירייה, אך משום שלא יידעו אותם על קיומם וכי דבר קיומם של החובות נודע להם רק בשנת 2014, הרי שיש לחייב גם את התובעים בגין מיסים אלה, ולכל הפחות את ברכה ו/או התובעת 4, בתקופה שהם הפכו להיות מנהלי הנכס מטעם החברה, במקום הנתבעת 2 ולא דאגו לתשלום המיסים.
16. בהינתן כי ביחס לחובות הנתבעים לתקופה 1.5.11 עד 31.12.13, ברכה היה מנהל הנכס למן חודש אפריל 2012 ואילו הנתבעת 2 לתקופה 1.5.11 עד 1.4.12, ברכה כיהן כמנהל הנכס זמן רב יותר מתוך התקופה הנ"ל ובהינתן כי מסי העירייה קבועים, אם נפעיל את הגיון שמנחה את התובעים בבקשתם לחייב את הנתבעים בתשלום מיסי העירייה, אך בשל אי ידוע, הרי שבהתחשבנות שבין הצדדים, ברכה דווקא חייב כסף לנתבעת 2.
17. בחקירה הנגדית של דויסון, הטיח בו בא כוח התובעים 1 ו-2, כי כתובת החברה הייתה בכתובת של החברות של דויסון בארה"ב, באינדיאנה, אולם דויסון הכחיש זאת וטען כי למיטב ידיעתו הכתובת של החברה נרשמה בכתובת של עוה"ד אשר ערך את הסכם השותפות בין הצדדים, ששמו קסיופי. בתקנון החברה בסעיף 2.5 נרשם כי המשרד הרשום של החברה הנו במשרדו של עו"ד קסיופי בנפרוויל, אילינוי. מאידך, בסעיף 2.6 לתקנון נרשם כי המקום העיקרי בו מנהלת החברה את עסקיה ייחשב בכתובת בעיר southbend במדינת אינדיאנה.
18. כך או אחרת, דויסון הכחיש חד משמעית שידע על חובות מיסים כלשהם ונמנע מליידע את התובעים על כך ועדותו בעניין זה אמינה עליי (פר' מוקלט עמ' 33 ש' 29 עד עמ' 34 ש' 7), מה גם שהתובעים ממילא לא הוכיחו כי הגיעה הודעה כלשהי בגין המיסים לכתובת באינדיאנה. כמו כן, ברגע שהחברה שכרה שירותים של חברות ניהול, האחריות בעניין יידוע הבעלים כי הגיעה העת לשלם מיסי עירייה חלה עליהן.
19. נוכח כל האמור לעיל, דין התביעה לחייב את הנתבעים במלוא החובות בגין מיסי העירייה להידחות.
20. התובעים לא עתרו כסעד חלופי לחייב את הנתבעים לכל הפחות בחלקם היחסי במיסי העירייה. עם זאת, בנסיבות העניין, יתכן והיה מקום להעניק סעד זה, אשר אפשר אולי לומר כי הנו מקופל מכללא בתוך הסעד שהתבקש.
21. דא עקא, בהינתן התביעה שהגישה התובעת 2 כנגד התובעת 4 והנתבעת 2 בחודש יולי 2017 בבית המשפט במדינת אילינוי בארה"ב (ראה עותק התביעה שצורפה לבקשת הנתבעים מיום 12.12.17 לעיכוב הליכי התביעה דנא), בה היא עתרה לקבלת צו הצהרתי כי 100% ממניות החברה שלה ובהינתן עדות נחושתן שלפיה התביעה התקבלה (פר' מוקלט עמ' 105 ש' 27 – עמ' 106 ש' 22), איני סבור כי יש מקום או כי ניתן לחייב עתה את הנתבעת 2 לשלם לתובעות 2 ו-4 (ודאי לא לתובעים 1 ו-3 שאין להם יריבות או עילה בעניין זה), את חלקה בחובות המס המדוברים.
22. קיומם של חובות המס הנ"ל, היה בבסיס עילת התביעה לביצוע דילול במניות הנתבעת 2 בחברה, לפי תקנון החברה, עד כדי הבאת שיעור האחזקות של הנתבעת 2 בחברה לכדי 0% (כך גם טענה התובעת 2 ביחס לתובעת 4) והעברת מלוא מניות התובעת 4 והנתבעת 2 לתובעת 2.
23. משמע- התובעת 2 אינה יכולה להיפרע פעמיים בגין חלקה של הנתבעת 2 בחובות מיסי העירייה, פעם אחת בדרך של דילול מניותיה בחברה ופעם שניה בדרך של תשלום החובות.
24. גם מה שנטען בכתב התביעה (ס' 39 פסקה אחרונה בעמ' 11), כי לאחר תשלום על ידי הנתבעים את כל הסכומים הנתבעים בתביעה "תישאר החברה בבעלותם של בעלי הדין, ביחסים שנקבעו בהסכם בעלי המניות", מחזק את מסקנתי הנזכרת לעיל.
25. משהחליטה התובעת 2, לאחר הגשת התביעה, להגיש תביעה נפרדת לדילול מניות הנתבעת 2, עקב אי תשלום חובות מיסי העירייה והסכומים הנדרשים לשם שיפוץ הנכס והתביעה התקבלה, אין התובעים 1 ו-2 יכולים עוד לתבוע חובות אלה.
26. גם התובעת 4 אינה זכאית לקבל סכום כלשהו מאת הנתבעת 2 בגין חלקה של הנ"ל במיסי העירייה וזאת שעה שהאחרונים כבר שילמו את חובם על דרך דילול מלא של אחזקותיהם בחברה וכאשר גם התובעת 4 עשתה כן (בכך שהתביעה התקבלה גם כנגדה לפי עדות נחושתן כאמור) והפכה בדרך זו להיות פטורה מכל חוב כזה. אם היא פטורה, אין לה עילת תביעה כנגד הנתבעים בקשר לכך.

279,200 ₪ ($80,000) בגין סכום השיפוץ שנדרש לפי חוות דעת טרום הרכישה שהוסתר מהתובעים

1. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים בסך של 279,200 ₪ ($80,000) בגין סכום השיפוץ שנדרש לפי טענתם על פי חוות דעת טרום הרכישה שהוסתר מהתובעים.
2. הלוויג, במסגרת חקירתו הנגדית, אישר כי לפי מסמכי העירייה, סכום העבודות לביצוע בבניין שנקבע על ידי העירייה, שבגינו יועבר סכום בנאמנות לעירייה על ידי המוכרת, כתנאי לאישור העירייה לעסקה, עמד על סכום של $13,000 (עמ' 46 פר' מוקלט וכן ראה מסמכי העירייה והסכם הנאמנות שנחתם בעניין זה - ת/9).
3. עם זאת, העיד הלוויג כי סכום הנאמנות הנ"ל נמוך ולא סביר בעיניו (עמ' 55 לפר' המוקלט ש' 4 – 9). כן העיד כי הצעת המחיר לביצוע העבודות אשר על פיה נקבע הסכום לנאמנות, ניתנת על ידי קבלן אשר נבחר על ידי המוכר או הקונה, שיש להם, לטענתו, אינטרס להקטין את סכום הצעת המחיר כמה שניתן, כדי להפקיד לביטחון סכום נמוך ככל האפשר (עמ' 47 לפר' המוקלט ש' 1 – 27). לגרסת הלוויג, הסכום הנדרש לשיפוץ מגיע לכדי כ-$80,000 - $100,000 (ראה מייל שלו מיום 12.4.14 אל נחושתן נספח יא' לתביעה וכן ראה עדותו בעמ' 28 ש' 3 פר' מוקלט).
4. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפני, נחה דעתי כי אין בסיס לחיוב הנתבעים בסכום של $80,000 (או $100,000) או סכום אחר כלשהו בגין עניין זה. הסכום של $80,000 שנתבע בתביעה, נלקח על ידי התובעים, לא מחוות דעת שמאית שהוסתרה על ידי הנתבעים, כטענתם, אלא מהערכה כספית כללית של הלוויג, שלא נתמכה בחוות דעת הנדסית או שמאית ועל כן הנה בגדר הערכה, שלא ניתן לתת לה משקל ראייתי מספיק, בפרט לא כאשר מנגד מצויה הערכת מחיר מפורטת שניתנה על סכום נמוך בהרבה, כפי שעוד יפורט להלן.
5. דווקא עיון באותה חוות דעת, אשר התובעים עצמם מגדירים אותה בכתב התביעה (ס' 33 עמ' 8 למטה) כ"חוות דעת טרום הרכישה", מגלה כי מדובר ברשימת תיקונים לבניין, שנעדרת כל התייחסות לעלויות התיקונים (ראה נספח יח' לתביעה). כאמור, התובעים ייחסו לרשימה זו, עלות של $80,000, אך ורק על בסיס דברים שהלוויג כתב להם בזמנו.
6. לעומת זאת, הנתבעים צירפו כמוצג נ/2, את הצעות המחיר המפורטות, שניתנו בזמנו על ידי קבלן שיפוצים ואשר מתייחסות, אחת לאחת, לכל ליקוי וליקוי, שנרשם ברשימת הליקויים שהתובעים כינו אותה כ"חוות דעת טרום רכישה" (נספח יח' לתביעה), כאשר הצעות המחיר הנ"ל שימשו את העירייה לקביעת הסכום שעל המוכרת להפקיד בנאמנות לצורך אישור העירייה להעברת הבעלות לקונה.
7. כעולה מהצעות המחיר הנ"ל, סכומן מגיע יחד ל- $13,891.20, שהוא זהה בדיוק לסכום הנאמנות שנרשם בסעיף 3 להסכם הנאמנות ת/9.
8. בהינתן האמור לעיל, ברי כי ההערכה הכללית והלא מפורטת של הלוויג, ביחס לסכום אחר שלפי דעתו מייצג את העלויות, לא יכולה לגבור, מבחינת משקל ראייתי, על הצעות מחיר כה מפורטת, אשר מתייחסות לכל אחד ואחד מהליקויים ומתמחרות כל אחד ואחד מהם בנפרד.
9. גם הנימוק שניתן בעדותו של הלוויג, בקשר להנמכת הצעות המחיר, לא חף מקשיים. בעוד יתכן כי למוכר יש אכן עניין בהנמכת הצעות המחיר, נדמה כי לקונה יש אינטרס הפוך והוא יכול מטבע הדברים לשלוח לבניין קבלן מטעמו, אשר יבחן את הצעת המחיר שניתנה על ידי קבלן המוכרת וכדי שהקונה יוכל להתנות את העסקה בהפקדת סכום גבוה יותר.
10. בהינתן כי המוכר מודע לכך, נדמה כי יש גבול עד כמה הוא יכול לדאוג להנמכת ההצעות באופן פיקטיבי וגם נדמה שיש גבול עד כמה כל קבלן שיפוצים אשר יתבקש לעשות כן, ישתף פעולה עם זה. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במקרה הנוכחי, לפי הלוויג, בסכומים שנמוכים לטענתו במאות אחוזים מהמחיר הנכון.
11. מסקנה זו נכונה, גם אם קיימים פערים לא קטנים במחירים מבעל מקצוע אחד למשנהו, דבר שהנו ידוע בענף הבנייה, לפחות בישראל, שכן הבדל בין מחירים בשיעור של כ-600%, הוא לכל הדעות חריג ביותר בכל מקרה.
12. זאת ועוד - אין מחלוקת כי העברת הסכום של $13,891.20 בנאמנות, היה ידוע בעת ביצוע העסקה ולא מדובר בעניין שהוסתר על ידי הנתבעים וממילא מי שהתחייב לבצע את העבודות הנ"ל ובגין כך העביר כסף בנאמנות, הייתה המוכרת ועל כן, ככל שהיא לא עמדה בהתחייבותה, היא הכתובת לטענות התובעים ולא הנתבעים.
13. ויודגש – עסקינן, בראש נזק זה של התביעה - בשאלה - האם הנתבעים הסתירו חוות דעת טרום הרכישה בסך של $80,000. איננו עוסקים בשאלה, איזה שיפוץ היה צריך לבצע בבניין במועד טרום הרכישה, כדי למקסם את דמי השכירות שניתן לקבל עבור היח' בבניין.
14. גם אם אפשרי כי הסכום לשיפוץ ראוי גבוה יותר מאשר הערכות המחיר שהיוו בסיס לנאמנות ולהעברת הבעלות, דבר שלא הוכח כאמור, הרי משלא הוכחה הטענה כי הייתה קיימת חוות דעת לפני העסקה אודות ליקויים בבניין בסכום של $80,000 ומשלא הוכח כי הנתבעים הסתירו דבר מהתובעים בהקשר זה, דין התביעה להידחות גם כאן.
15. למעלה מן הדרוש אתייחס לעניין נוסף, שלא מהווה ראש נזק בתביעה, אולם אשר עלה מחומר הראיות ומטענות הצדדים. דויסון הציג לתובעים מצג במייל מיום 23.3.11, כי מתבצע שיפוץ בבניין בסכום של $41,000, על ידי המוכרת וכי הבניין יכלול חלונות חדשים וכי העסקה תתבצע רק לאחר תם השיפוץ (ראה המייל ת/8).
16. הדברים הנ"ל של דויסון, הסתמכו על המייל של גליקמן אל דויסון מיום 16.3.11 (נספח 9 לתצהיר דויסון), שלפיו העבודות שמבוצעות באותו זמן בנכס על ידי המוכרת מצורפות למייל שלו.
17. למייל זה צירף גליקמן מסמך שכותרתו "חוזה" ואשר הוכן על נייר מכתבים של המוכרת, בו שמה מתנוסס, לרבות כתובת הנכס ובו מפורטות עבודות פנים כאלה ואחרות שעיקרן התקנת שבעה מטבחים, תיקון גג, צביעת כל היח' בבניין והתקנת 40 חלונות, בסכום כולל של $41,900.
18. לפי המסמך הנ"ל, המוכרת היא זו אשר מתחייבת לבצע את העבודות. אמנם, שמו של מקבל ההצעה לביצוע העבודות לא מולא בהסכם. גם אין חתימה של המוכרת על ההסכם וגם לא של הניצע, ששמו כאמור לא מולא.
19. דויסון בתצהירו (ס' 20), הצהיר, תוך הסתמכות על המייל של גליקמן (נספח 9), כי האחרון ביקר בנכס ועדכן שהוא במצב תקין וכי מבוצעות בו עבודות תיקון שהמוכרת התחייבה לבצע.
20. העבודות הנזכרות בחוזה הנ"ל כוללות כאמור התקנת שבעה מטבחים, תיקון גג, צביעה של היח' והתקנת חלונות (כל העבודות הוגדרו בחוזה כעבודות פנים ולא חוץ). לפי עדות הלוויג, לא כל עבודה דורשת היתר. צביעה ודברים דומים אינם דורשים היתר. עב' חשמל ואינסטלציה כן (עמ' 21 פר' מוקלט ש' 5 – 16).
21. הלוויג נשאל בחקירה הראשית מתי לאחרונה שופץ הבניין. לגרסתו, שאין מחלוקת כי נתמכת רק ממסמכים שקיבל מהעירייה (ת/4), כפי שעולה מעדותו וממילא הרי הוא נכנס לבניין חודשים לאחר מועד ביצוע העסקה, העבודות העיקריות האחרונות שבוצעו, נעשו בשנת 2004. לאחר מכן בינואר 2010 הותקן בוילר חדש בבניין (פר' מוקלט עמ' 20 ש' 10 – עמ' 21 ש' 16). נושא החלפת הבוילר אגב מופיע במייל של דויסון ת/8.
22. כלומר, לפי הלוויג, במסמכי העירייה לא נמצאו לטענתו היתרים לביצוע עבודות שיפוץ בבניין ביחס לתקופה מרץ 2011 או סמוך לכך, אולם בהינתן עדותו שלפיה אין צורך בהיתר לכל סוג של עבודה בבניין וכי לעבודות צביעה ודומות אין צורך בהיתר, העובדה שלא נמצא היתר בעירייה לעבודות החוזה המדוברות, שכוללות עבודות צביעה ועב' אחרות שהוגדרו כעב' פנים בלבד, אינה אומרת שהם לא בוצעו.
23. הנטל להוכיח כי העבודות לא בוצעו, רובץ על כתפי התובעים, הטוענים טענה זו ובנסיבות הנזכרות לעיל, נטל זה לא הורם. התובעים יכלו ואולי אף היו צריכים, להגיש חוות דעת של שמאי או מהנדס, לגבי השאלה האם השיפוץ בוצע אם לאו.
24. לא רק שלא עשו כן, התובעים לא הביאו אפילו תמונות של הבניין או של היח', למעט שלש תמונות בודדות, שצורפו לתצהירו של ברכה בסעיף 34 ואשר לא מוכיחות שלא בוצע השיפוץ המדובר בנכס, שכן הנן ספורות. אחת מהן הנה של מה שנראה כדלת הכניסה לבניין, השנייה של המטבח של אחת היח' והשלישית של רצפת חדר אמבטיה.
25. מדוע לא צילם ברכה בביקור ביום 26.7.12, ואם צילם מדוע לא צירף, תמונות של כל היח', כדי שניתן יהיה להתרשם ממצבן, האם נצבעו, האם הותקנו שבעה מטבחים. מדוע לא צילם את חלונות הבניין כדי לשלול שהוחלפו. מדוע הביא שלש תמונות בלבד בצורה סלקטיבית? לא ברור.
26. בהינתן כי השיפוץ שנטען שנעשה לפני הרכישה לא היה שיפוץ כללי של כל פרט ופרט של היח', כך למשל, אין אזכור במסמך החוזה של עב' השיפוץ, לשיפוץ רצפות היחידות, ברור שהעובדה שבאחת היח' נראית הרצפה באמבטיה כמוכתמת או סדוקה (לא ברור), אינה אומרת שהשיפוץ המדובר לא בוצע וכך אם בתמונה השנייה, אזור המטבח של היח' נראה מבולגן ולא מסודר, בפרט שנראה כי הדירה אינה מאוישת כלל. אגב, המטבח ביח' זו, לפחות מהתמונה, לא נראה ישן ואין לפסול כי מדובר באחד מהמטבחים שהותקנו בשיפוץ.
27. מיותר לציין כי במקרה כזה, שבו לא מביאים ראיה מתבקשת, ללא הסבר מניח את הדעת, חל הכלל שלפיו אי הגשת ראיה שהיה מתבקש שתוגש, מקימה חזקה כי לו הוגשה, הייתה פועלת לרעת אותו צד שנמנע מהבאתה.
28. מכאן, שיש לדחות גם את הטענה של התובעים שלפיה העבודות מושא החוזה בנספח 9 לתצהיר דויסון לא בוצעו, הגם שכאמור, ראש הנזק שנתבע בתביעה בהקשר של עבודות השיפוץ היה אחר לחלוטין והתייחס לטענה של הסתרת חוות דעת שהייתה קיימת כביכול טרום הרכישה, על סכום של $80,000, טענה שנדחתה כאמור.
29. לבסוף, קיים קושי נוסף בראש נזק זה. דין התביעה להידחות גם כאן ולו בשל העובדה שגם סכום השיפוץ (כמו חובות המיסים לעירייה), שימש כטענה לדילול מלא של אחזקות הנתבעת 2 והתובעת 4 בחברה ומאותם הנימוקים שניתנו לעיל בעניין זה בקשר לתביעה בנושא מיסי העירייה.
30. אין לי אלא לחזור על הדברים שציינתי לעיל. עיון בכתב התביעה שהוגש בארה"ב ביולי 2017 מגלה כי סכום השיפוץ הנדרש בסך של $100,000 נזכר בו (ס' 11 ו-38), כאחת העילות המרכזיות לדילול מלא של אחזקות הנתבעת 2 בחברה.
31. משניתן פסק דין כמבוקש והחברה עברה לבעלותה המלאה של התובעת 2, הרי שהנתבעת 2 שילמה את חלקה בסכום השיפוץ על דרך של מניות ואין עילה לחייב אותה כעת לשלם שוב על אותו עניין. מששילמה הנתבעת 2 את חובה בדרך זו וכך גם התובעת 4, שדוללה אף היא, כבר אינה בעלת מניות בחברה והפכה פטורה מחובות השיפוץ הנטענים בשל הדילול, ברי שגם התובעים 3 ו-4 אינם זכאים כעת לתשלום כלשהו בעניין זה מאת הנתבעים.

150,070 ₪ ($43,000) בגין סכום השקעת הנתבעת 2 בחברה

1. התובעים עותרים לחיוב הנתבעים בסכום של 150,070 ₪, בגין כך שהנתבעת 2 לא העבירה לחברה את סכום השקעתה כפי שהתחייבה בהסכם בעלי המניות.
2. לאחר שהסתבר כי $21,500 כן הועברו, התובעים הקטינו ראש נזק זה ליתרה, בסך של $21,500 (ראה ס' 46 לסיכומיהם).
3. הנתבעים טוענים בעניין זה כי הוכח שהסכום שהועבר, הועבר על ידי דויסון ואילו המחצית השנייה של סכום ההשקעה של הנתבעת 2, היה צריך להיות מועבר על ידי שותפו של דויסון, גליקמן ועל כן לא מדובר במצג שווא כלשהו שניתן או לא ניתן על ידי דויסון, אלא לכל היותר בהפרה חוזית מצד הנתבעת 2 ולא ניתן להרים את המסך ולחייב את דויסון על כך. כן נטען כי התובעת 2 הגישה כנגד גליקמן והנתבעת 2 תביעה בעניין זה בדיוק בחודש מאי 2018.
4. בעניין זה דין התביעה כנגד הנתבעת 2 להתקבל. לפי תצהיר דויסון (ס' 40), חלקו של גליקמן בהשקעה נותר בידיו להבטחת תשלום מיסים. אין ראיה ממשית או טענה ממשית המעידה על כך שגליקמן העביר לאחר מכן במועד כלשהו את הסכום המדובר לחברה או שילם חובות של החברה בסכום הנ"ל.
5. הטענה כי החוב הנו של גליקמן דינה להידחות כמובן. ההתחייבות לסכום השקעה של $43,000 הייתה של הנתבעת 2 בהסכם בעלי המניות ולא של גליקמן ו/או דויסון אישית. לפיכך, החלוקה הפנימית בין גליקמן ולבין דויסון במימון התחייבות הנתבעת 2, אינה מעניינם של שאר בעלי המניות.
6. גם הטענה שלפיה הנושא מסור לבית המשפט באילינוי, דינה להידחות וזאת משמדובר בחיוב שמבוסס על הסכם בעלי המניות (שלא כולל תנית שיפוט זר) ולא על התקנון (שכולל תניה כזו), וראה בעניין זה האבחון שעשיתי במסגרת החלטתי מיום 6.3.16 בבקשה לסילוק על הסף. גם העובדה שהוגשה לאחרונה על ידי התובעת 2 תביעה כנגד גליקמן והנתבעת 2, שעניינה מרמה, לא מצדיקה עיכוב החלטה בעניין זה.
7. שעה שהנתבעת 2 הפרה את התחייבותה בהסכם בעלי המניות לשלם את מלוא סכום השקעתה ונשאר חוב של $21,500, יש לחייב את הנתבעת 2 לשלם סכום זה לתובעת 2 ולתובעת 4 בחלקים שווים.
8. לפיכך, אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לכל אחת מהתובעות הנ"ל בנפרד, סכום של 37,517 ₪ ($10,750 כפול 3.49 ₪ לדולר, שהוא שער הדולר ששימש לחישוב סכום התביעה), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
9. בכל הנוגע לדויסון, לא מצאתי עילה לחייב אותו באופן אישי לשלם סכום זה, אשר מהווה כאמור התחייבות של הנתבעת 2 וזאת משלא הוכחו העילות שנטענו כנגדו בעניין זה ואשר פורטו בסעיף 35 לתביעה (חת"ל, תרמית, הטעיה, גזל, עושק, הפרת הסכם בעלי המניות, הפרות חובות חקורות, עשיית עושר וגרימת נזק בזדון).
10. הוכח כי דויסון העביר את חלקו בסכום ההשקעה. לפי עדותו, שלא נסתרה, היה על גליקמן להעביר את המחצית השנייה. עובדה זו אמנם לא פוטרת כאמור את הנתבעת 2 מלשלם את יתרת החוב, אולם מעידה על תם הלב של דויסון בעניין זה ולכל הפחות מפריכה את טענת חוסר תם הלב ושאר העילות שיוחסו לו בניסיון להרים מסך בינו לבין הנתבעת 2.

72,941 ₪ ($20,900) – בגין מה שמוגדר על ידי התובעים כסכומים נוספים

1. התובעים עותרים לחיוב הנתבעים בסכום של $7,250 שנמשכו לפי הטענה על ידי עו"ד שפיצרי מחשבון הנאמנות וללא אישור, בסכום של $8,850 שכר דירה שלא הופקד בחשבון החברה, בסכום של $3,000 בגין השתתפות הנתבעת 2 בתשלום שהועבר על ידי התובעים ביום 23.5.12 בסך של $12,000 לצורך החזקת הבניין (חשמל מים וכיוצ"ב) ובסכום של $1,800 כהשתתפות הנתבעת 2 בהוצאות הדרושות לתפעול החברה בחודש אוקטובר 2012.
2. התובעים לא פירטו יתר על המידה בעניין הטענות הנ"ל, אשר נכללות בטבלה בסעיף 33 לתביעה וכן בסעיפים 29ב', ה' ו-ו'. גם בתצהיר נחושתן הטענות הנ"ל חוזרות בצורה לאקונית בטבלה בסעיף 45, ללא הפניה למסמכים. בסיכומי התובעים (ס' 19), נעשתה הפניה לנספחים ד', טז', יט' ו-כ' לתביעה, שרק חלקם רלוונטיים ואף זאת רק לגבי אחד הסכומים הנתבעים במסגרת ראש נזק זה (הסכום של $3,000).
3. הנתבעים מנגד טוענים בסיכומיהם (ס' 84) כי הטענות לגבי סכומי השקעות נוספות לאחר רכישת הנכס לא הוכחו כלל, כי ממילא עניין זה לא נתון לסמכות בית משפט זה, אשר אמור לדון רק בטענות על מצגי שווא טרום חוזיים ולא על פעילות שוטפת שנשלטת בתקנון החברה ושהסמכות לדון בה מסורה לבית המשפט באילינוי וכי אם שפיצרי מעל בכספי נאמנות (דבר שהוכחש על ידו במפורש), ממילא התביעה צריכה להיות מוגשת כנגדו ולא כנגד הנתבעים.
4. דין התביעה בגין סכום של $7,250, אשר לפי הטענה נמשך שלא כדין מחשבון הנאמנות אצל עו"ד שפיצרי, להידחות. גם אם יש ממש בטענה (ולפי חומר הראיות לא היא), לא ברור לחלוטין איזו אחריות קיימת לנתבעים על סכומים שהופקדו בחשבון נאמנות של עו"ד שפיצרי ואשר רק לו הייתה זכות החתימה להעברתם משם.
5. בכתב התביעה נטען כי הסכום נמשך והגיע לידיו של דויסון. בסיכומים בסעיף 19 נטען על ידי התובעים, בצורה כללית וסתמית, כי "בהתנהלות הנתבעים הם אחראיים לכספים שהיו מופקדים אצל עו"ד שפיצרי ובשליטת הנתבע, שנעלמו". ברור שאין ממש בטענה מסוג זה, כאשר אין הוכחה לכך שהנתבעים שלטו בחשבון הנאמנות.

1. זאת ועוד - אין כל ראיה לכך שסכום הנטען הועבר על ידי עו"ד שפיצרי מחשבון הנאמנות לדויסון.
2. נחושתן, במייל שלו אל שפיצרי מיום 17.7.12 מתנצל בפני שפיצרי וכותב לו שלא הייתה גניבה מחשבון הנאמנות וכי הם (הכוונה לנחושתן וברכה) מאמינים ששפיצרי עשה מה שנדרש כדי לסגור את העסקה לפי הספר (ראה המייל נספח 36 לתצהיר דויסון פסקאות ראשונות שלו).
3. מייל זה נרשם על ידי נחושתן בתגובה למייל של שפיצרי, שבו הוא הכחיש מכל וכל רמזים בדבר חוסר תקינות בניהול החשבון על ידו או חס וחלילה גניבה מהחשבון ופירט כי קיבל לחשבון $377,000 (מברכה ונחושתן) וכן $21,500 מדויסון ובסה"כ $398,500, כאשר $395,000 הועברו מחשבון הנאמנות לרכישת הנכס והיתרה בסך של $3,500 נזקף לשכ"ט ואושר במייל על ידי התובעים והנתבעים כאחד.
4. מייל זה של שפיצרי, בא בתגובה למייל של דויסון, אשר טען כי נחושתן וברכה מאמינים כי נגנבו כספים מהחשבון במסגרת פעולת עוקץ, שבה היו דויסון וגילקמן מעורבים (המיילים הנוספים הנ"ל, גם הם מצורפים בנספח 36 הנ"ל).
5. נחושתן, במייל הנזכר לעיל, אמנם מלין על ההפרש בין הסכום שהתקבל אצל שפיצרי לפי מכתבו מיום 2.5.11 נספח 18 לתצהיר דויסון ($398,500) ולבין הסכום שהוא טוען שהתקבל ($407,000) במייל שלו מיום 17.7.12 (נספח 36 לתצהיר דויסון), אולם באותה נשימה כותב לו כאמור את הדברים הבאים:

"I agree that you deserve an apology for what nir is saying or trying to hint. There was no stealing of money from the escrow, we believe that you have done what you should have to make the closing by the book".

1. כך או אחרת, התובעים לא הוכיחו כי שפיצרי העביר לדויסון את הסכום הנטען בסך $7,250.
2. לפיכך, התביעה לחייב את הנתבעים ב-250,$7, שכביכול שפיצרי הוציא מחשבון הנאמנות שלא כדין, נדחית בזה.
3. גם התביעה בקשר לכך שלא הופקד שכר דירה בסך של $8,850 בחשבון החברה, דינה להידחות. במסמכים שצירף עו"ד שפיצרי למייל שלו מיום 17.7.12 (נספח 36 הנ"ל), עולה כי המוכרת העבירה לחשבון החברה $7,852.50 ולא $8,850.
4. שפיצרי כותב במפורש על גבי דף החשבון, אותו הוא מצרף למייל שלו (נספח 36 לתצהיר דויסון), כי הגם שהמייל של סאני מהרבנה ציין סכום של $8,850, בפועל, הועברו רק $7,852.50. אכן מעיון בדף החשבון, זה הסכום שהועבר ועל כן דין טענת התובעים להידחות גם כאן.
5. הטענה שלפיה הנתבעת 2 לא העבירה לחברת הניהול את חלקה ($3,000), בסכום שהיה דרוש באותה עת לצורך תפעול הבניין ($12,000), בעוד התובעת 2 והתובעת 4 עשו כן (כל אחת העבירה $6,000), היא טענה נכונה ומוכחת, הן מהמיילים של הלוויג ונחושתן נספחים טז', יט' ו-כ' לתביעה והן מהמייל של גליקמן מיום 26.6.12 (עמודים אחרונים בנספח 35 לתצהיר דויסון), בו הוא מאשר כי נחותשן וברכה העבירו יחד $12,000 (פסקה רביעית למייל).
6. האם זכאית התובעת 2 לחייב את הנתבעים עתה בסכום הנ"ל, שלא הוזרם על ידי הנתבעת 2 לחברה בזמנו? לדידי, התשובה לכך הנה שלילית וזאת משני טעמים. ראשית, גם כאן, פסק הדין שניתן לטובת התובעת 2 בתביעה מחודש יולי 2017, מהווה מחסום (ראה טענת הנתבעים בסיכומיהם בסעיף 84 המתייחסת לעניין זה בדיוק).
7. מאחר ועילת התביעה לקבלת צו הצהרתי, שמלוא מניות החברה שייכות לתובעת 2, התבססה, בין היתר, על הטענה שהנתבעת 2 לא העבירה לחברה את סכומי ההון כפי שעשתה התובעת 2 (ס' 31 – 34 לתביעה ובפרט ס' 32) ועל כן דין אחזקותיה להיות מדוללות באופן מלא עד כדי 0% ומאחר וניתן פסק דין בהעדר הגנה כנגד התובעת 4 והנתבעת 2 בעניין זה, הרי שבכך נפרעה התובעת 2 מהנתבעת 2 ביחס לסכומי ההון הנ"ל ואין היא יכולה היום לבוא ולעתור לקבלתם שוב.
8. זאת ועוד – אני סבור שיש ממש בטענת הנתבעים כי עניין זה, של גיוסי ההון לאחר חתימת ההסכמים ורכישת הבניין, שהנם מבוססים על התקנון ולא על הסכם בעלי המניות, תקנון אשר קובע סמכות שיפוט בלעדית לבתי המשפט במדינת אילינוי, הנו עניין לבתי המשפט הנ"ל.
9. כאמור, התובעת 2 הגישה תביעה לבית המשפט באילינוי והנושא הוכרע ולעניין זה אין זה משנה כי תחת להגיש תביעה לסעד כספי, עתרה התובעת 2 לסעד של צו הצהרתי לקבלת כלל מניות החברה, בעטיה של טענת דילול מלא לפי התקנון. לא בכדי הגישה התובעת 2 את התביעה בנושא דילול המניות מכוח התקנון בארה"ב ולא בישראל. מדוע אם כן שתקבל סעד בעניין שמושתת על התקנון בתביעה דנא?
10. אכן, כטענת הנתבעים בסיכומיהם, בהחלטתי מיום 6.3.16, שניתנה בפתחו של ההליך בבקשה לסילוק על הסף, נימקתי את הסמכות הבינלאומית של בית משפט זה על בסיס העובדה שעילת התביעה מבוססת בעיקרה על הסכם בעלי המניות ועל מצגי שווא נטענים שניתנו על ידי דויסון, קודם לחתימת ההסכמים ורכישת הבניין, תוך כך שהבדלתי בין הסכם בעלי המניות, שלא כולל תניית שיפוט זר ולבין התקנון, שכן כולל סעיף כזה.
11. משמע – על פי ההחלטה הנ"ל, תביעות של החברות הזרות כנגד הנתבעת 2 בעניינים הנוגעים לתקנון, אינן בסמכות בית משפט זה. כאמור, בהתאם לכך, גם הגישה התובעת 2 במדינת אילינוי את התביעה על בסיס התקנון כנגד התובעת 4 והנתבעת 2.
12. מכל הנימוקים שלעיל, דין התביעה לחיוב הנתבעים בסכום של $3,000 להידחות.
13. בכל הנוגע לסכום הרביעי, בסך $1,800, הנתבע גם הוא במסגרת ראש הנזק הנוכחי, נחושתן הצהיר לגבי סכום זה כי הוא וברכה העבירו $9,000 בחודש אוקטובר 2012 לחברה וכך, היה על הנתבעים להעביר $1,800, אולם לא הפנה להתכתבויות הנוגעות לכך או לאסמכתאות להעברת הכספים על ידו ועל ידי ברכה (ס' 40 לתצהירו). ברכה הצהיר בדומה לכך וללא הפניה לאסמכתאות (ס' 42א' לתצהירו). גם בסיכומים אין הפניה לאסמכתא כלשהי להעברת הסכומים על ידי ברכה ונחושתן.
14. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי לא הוכחו התשלומים הנ"ל (ס' 84). בנסיבות, יש לקבל טענה זו, שכן כאמור, לבד מהצהרות כלליות וסתמיות, לא הובאה ראיה ממשית להעברת הסכום של $9,000 בחודש אוקטובר 2012. כאשר מדובר בהעברת כספים, לא די מבחינת המשקל הראייתי הדרוש כדי לעמוד בנטל ההוכחה, בהצהרות ללא אסמכתאות.
15. מעבר לכך, התביעה סובלת גם כאן מאותם הקשיים אשר כבר פורטו ביחס לסכומים האחרים בראש נזק זה ובראשי נזק אחרים של התביעה, שעניינם המזור שכבר ניתן בפסק הדין בתביעה בארה"ב וכן בנושא הסמכות הבינלאומית, בהינתן כי החובה לבצע השקעות הון הדדיות נובע מהתקנון ולא כנטען על ידי התובעים ביחס לראש נזק אחר (ס' 39ב' לתביעה, שעוד יידון להלן), מהסכם בעלי המניות.
16. לפיכך, התביעה לחייב את הנתבעים בסכום הרביעי הנ"ל בסך $1,800, נדחית.

41,880 ₪ ($12,000) – בגין מצג שווא אודות קיום פיקדון כספי אצל ב"כ החברה הקבלנית שביצעה את השיפוץ של הבניין להבטחת ביצוע שיפוצים באיכות המוסכמת וכדי להבטיח שהמיסים השנתיים לא יעלו על $13,000

1. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים בסכום של 41,880 ₪ ($12,000) – בגין מצג שווא אודות קיום פיקדון כספי אצל ב"כ החברה הקבלנית שביצעה את השיפוץ של הבניין להבטחת ביצוע שיפוצים באיכות המוסכמת וכדי להבטיח שהמיסים השנתיים לא יעלו על $13,000 (ראה כתב התביעה - ס' 9ד' יחד עם ס' 33 עמ' 9 למעלה וס' 39 ד').
2. בתצהיר נחושתן הטענה מועלית בסעיף 12.3. בתצהיר ברכה בטבלה עמ' 10 למעלה. דויסון הכחיש בתצהירו כי נתן מצגים מטעים כלשהם לתובעים (ס' 74).
3. לדידי, גם כאן דין התביעה להידחות. נתחיל מכך שלא הוכחה הטענה בדבר מצג של דויסון אודות "פיקדון כספי אצל ב"כ החברה הקבלנית שביצעה את השיפוץ של הבניין להבטחת ביצוע שיפוצים באיכות המוסכמת וכדי להבטיח שהמיסים השנתיים לא יעלו על $13,000".
4. הוכחת מצג השווא הנטען, מושתתת, אפוא, על ההצהרות הסתמיות והלאקוניות של נחושתן וברכה בתצהיריהם, ללא תמיכה במסמך כלשהו.
5. בהתכתבויות המעטות ביותר של דויסון אל התובעים לפני ביצוע העסקה, אין זכר להתחייבות כזו. ראה מייל של דויסון אל נחושתן וברכה ביום 23.3.11 (ת/8), בו ישנו דווקא אזכור לשיפוצים המתבצעים בנכס, אולם ללא אזכור פיקדון כספי כלשהו שיבטיח את ביצועם, כפי שטוענים התובעים כי הובטח להם. כך גם בהתכתבויות הנוספות מלפני ביצוע העסקה (נספחים 3 – 12 לתצהיר דויסון).
6. הנטל להוכיח כי ניתנה הבטחה כנטען, מוטל על התובעים כמי שטוענים זאת. שעה שעומדת עדותם אל מול עדות הנתבע, איני מוצא סיבה או הצדקה לתת לעדותם משקל רב יותר, בפרט שהם טענו למצגים רבים נוספים, שאין להם זכר בהתכתבויות ואשר חלקם אף נסתרו במסמכים קיימים, הכל כפי שכבר פורט בהרחבה בפסק הדין לעיל.
7. משלא הוכח קיומו של מצג כנטען, ודאי שאין מקום לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סכום כלשהו.
8. זאת ועוד – לא ברור הקשר שבין המצג הנטען, לסכום אשר מבקשים התובעים לחייב בו את הנתבעים, בסך של $12,000. נתחיל מכך שהתובעים לא מציינים מה הסכום של הפיקדון הכספי שדויסון טען בפניהם כי קיים "להבטחת ביצוע שיפוצים באיכות המוסכמת וכדי להבטיח שהמיסים השנתיים לא יעלו על $13,000".
9. הסכום של $12,000 הנו סכום אשר התובעים התבקשו על ידי חברת הניהול להזרים לחברה לצרכי הוצאות שונות לתפעול הבניין ולא מדובר בסכומים לצרכי אבטחת שיפוצים שנעשו או לצרכי אבטחת גובה המיסים העירוניים.
10. התובעים ממילא עתרו בקשר לאותו הסכום של $12,000 לחיוב הנתבעים בחלקם היחסי שחל עליהם, בסך של $3,000 ולא לחיובם בסכום שהתובעים הזרימו (ס' 39א' לתביעה שכולל מספר סכומים ובהם $3,000 וראה ס' 33 לתביעה בעמ' 8 למעלה בטבלה). בקיצור, נראה שהתובעים מערבבים בטענתם, עניינים שלא קשורים כלל אחד לשני.
11. אשר על כן, התביעה נדחית גם כאן.

17,450 ₪ ($5,000) – בגין חלקם של הנתבעים בתשלומי האחזקה

1. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים בסכום של 17,450 ₪, בגין חלקם של הנתבעים בתשלומי אחזקה, בטענה כי הם שילמו במצטבר עד הגשת התביעה $25,000 בעד אחזקת הנכס וכי על הנתבעים להשתתף ב-20% מסכום זה לפי הסכם בעלי המניות.
2. גם כאן, אין הפניה של התובעים לא בכתב התביעה ולא בתצהיריהם, כמו גם לא בסיכומיהם, לאסמכתאות כלשהן המוכיחות את ביצוע התשלומים על ידם. הנתבעים טוענים גם כאן בסיכומיהם, כי הסכומים לא הוכחו (ס' 85) ויש ממש בטענותיהם.
3. בהינתן כי עילת החיוב של הנתבעים בסכום של $5,000 מושתתת על כך שהתובעים העבירו את חלקם, בסכום של $25,000 כאמור, הרי שאי הוכחת הסכום שהתובעים טוענים כי העבירו לחברה, משמיט את הקרקע תחת עילת התביעה כנגד הנתבעים בראש נזק זה.
4. ושוב, גם כאן חלות ההנמקות הנוספות לדחייה, אשר עניינן הגשת התביעה בארה"ב ונושא הסמכות, מהנימוקים שכבר פורטו לעיל.

21,289 ₪ ($6,100) – השבת הסכום שקיבל דויסון בגין חלקו בדמי שכירות

1. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים להשיב את הסכום שהנתבעת 2 קיבלה בחודש ספטמבר 2012 בגין חלקה בדמי השכירות וזאת בשל הטענה שדויסון שלח ידו לקופת החברה. דויסון הכחיש טענה זו בסעיפים 68 ו-74 לתצהירו.
2. בהינתן כי לא הוכח שהנתבעים לקחו לכיסם כספים כלשהם מקופת החברה, אין כל עילה שישיבו את חלקם בדמי השכירות, אשר קיבלו כדין. מעבר לכך, לא ניתן לתבוע את הנתבעים, הן בגין הוצאות שהיו צריכים להשתתף בהן לתפעול הנכס ובמקביל להשבת דמי השכירות שקיבלו לפי חלקם בחברה. אם הנתבעים לא זכאים להכנסות, הם גם אינם מחויבים לשלם את חלקם בהוצאות.
3. לפיכך, התביעה בראש נזק זה נדחית.

לפני סיום

1. התובעים העלו טענה שלא נזכרת בכתב התביעה ואשר עלתה בחקירה הנגדית של דויסון ומהווה את עילת התביעה בתביעה של התובעת 2 נגד גליקמן והנתבעת 2 בארה"ב, שלפיה גליקמן, דויסון וסאני, שיתפו פעולה בעוקץ כלפי התובעים בכך שהמוכרת רכשה את הבניין ב-$250,000 ובמקביל מכרה אותו לתובעים ולנתבעים ב-$420,000.

1. לבד מכך שמדובר בהרחבת חזית, לא הובאה ראיה ממשית לטענה שדויסון או גליקמן שיתפו פעולה כנטען. דויסון הכחיש זאת בצורה חד משמעית ועדותו אמינה עליי (עמ' 37 פר' 6.2.18).
2. בכל הכבוד, התנהלות התובעים בכללותה, גם בהקשר לעסקה וגם בהקשר להליכים המשפטיים שיזמו, הייתה בעייתית.
3. התובעים, אנשי עסקים מנוסים, בחרו להשקיע סכומים לא מבוטלים ברכישת בניין בארה"ב, ללא מינימום של בדיקות נדרשות, כפי שפורט בהרחבה לעיל.
4. התובעים הקדימו להגיש תביעה כספית משמעותית נגד דויסון, כבר בנובמבר 2011, אולם ללא צירוף החברות הזרות. כתוצאה מכך, התביעה נדחתה ורק בערעור הוסכם כי תוגש תביעה חדשה שכוללת אותן. התביעה החדשה הוגשה כעבור יותר משנה, ללא תמיכה בראיות מרכזיות שהיה מצופה כי יוגשו להוכחת התביעה ובטענות על שורה ארוכה של מצגים ללא ראיה ממשית אודותיהם.
5. כך למשל, היה מצופה כי תוגש חוות דעת של רו"ח, אשר יציג את כל הדו"חות הכספיים של החברה וחשבונות הבנק שלה ואשר יביא משנה סדורה ואסמכתאות, לגבי כל ההוצאות וההכנסות של החברה, מועדם והמקורות שלהם, לרבות הזרמת כספים על ידי התובעים בין אם ישירות לחברה ובין אם על דרך תשלום לספקים ונושים אחרים, כדי להוכיח את הסכומים הנתבעים בתביעה, שחלקם התבססו על טענה של הזרמת כספים לחברה על ידי התובעים.
6. תחת זאת, בהעדר חוות דעת כאמור, נותרה התביעה כאוסף של טענות כספיות שונות, פזורות ומנותקות אחת מהשנייה, ללא חוט מקשר ומבלי שכל התמונה הכספית תובא בפני בית המשפט בצורה קוהרנטית ואף ללא אסמכתאות לגבי חלק מהסכומים הנתבעים, כאשר דווקא הנתבעים, הם אלה שהביאו בנספחי תצהירו של דויסון, מסמכים הכוללים פרטים על הכנסות והוצאות לחלק מהתקופה הרלוונטית, אולם ללא התייחסות מפורטת לכך בתצהיר ובדרך של צירוף סתמי של המסמכים הנ"ל כמקשה אחת.
7. זאת ועוד – נדמה כי מן הראוי היה בנסיבות העניין, כי תוגש חוות דעת שמאית והנדסית, הן לגבי מצב הבניין בכלל, בזמנים הרלוונטיים והן לגבי השאלה האם אכן שופץ לפני סגירת העסקה אם לאו. כאמור, גם תמונות של הבניין ויחידותיו לא הובאו כדבעי.
8. התובעים לא הגישו אפילו משנה סדורה לגבי תשלומי דמי השכירות. היה מצופה, על רקע טענות התובעים, כי יוגש פירוט לגבי כל אחת ואחת מהדירות, האם וכמה שולם דמי שכירות לכל חודש וחודש מהתקופה שמקבלת החזקה בבניין על ידי הצדדים ועד להגשת התביעה וכן ראיות על ניסיונות שנעשו להשכרת הדירות. בהקשר זה אציין כי אין מחלוקת כי שולם שכר דירה מלא למשך ארבעה חודשים ראשונים לפחות, נוכח התחייבות חברת הניהול בעניין זה.
9. נדמה שבדיעבד, גם פיצול התביעות השונות לא היה במקומו וכך וודאי ערבוב העילות השונות לכתב התביעה שהוגש בישראל (מצגי השווא מלפני ההסכם יחד עם טענות להפרות מהלך העניינים השוטף לאחר מכן).
10. אמנם, הבקשה לסלק את התביעה מחוסר סמכות בינלאומית נדחתה על ידי, אם כי לא שלא הייתה התלבטות בעניין זה, כעולה מן ההחלטה עצמה. נדמה כי התביעה הראשונה הוגשה מוקדם מדי. בכלל נסיבות העניין ובדיעבד, נדמה שהיו מיטיבים התובעים להגיש תביעה אחת מרוכזת בארה"ב על ידי החברות הזרות כנגד כל המעורבים ולכל הסעדים.
11. כך, כל הטענות והתביעות היו מתבררות בעת ובעונה אחת וכנגד כל הגורמים ובמקום אחד, כאשר בדיעבד, נדמה כי הגשת התביעה דנא בארה"ב, הייתה מקילה ומיטיבה עם כל הצדדים, לרבות התובעים עצמם, באופן שניתן היה, ביתר קלות, להביא ראיות אודות מצב הבניין ושאר הנתונים הנוגעים לו, כגון דמי שכירות וכו' ולשמוע את כל העדים הרלוונטיים מארה"ב, שמסתבר היום בדיעבד כי היו דרושים לחלק מהנושאים ולא רק דרושים לנתבעים אשר לפי טענתם דווקא פעלו להבאתם, אלא גם לתובעים שנטל ההוכחה חל עליהם.
12. לחילופין, היו צריכים התובעים לייחד את התביעה דנא בישראל כנגד דויסון בנושא מצגי השווא מלפני ההסכם ולא לערבב לתוכה טענות שנוגעות להתנהלות החברות הזרות על פי התקנון.
13. לבסוף, התובעים, כמשקיעים מנוסים בתחום הנדל"ן, כולל בארה"ב (בעיקר ברכה), יודעים היטב, כי בנכס מניב, אין ערובה לתפוסה מלאה של היחידות (הם עצמם טענו כי המצג היה לקיומם של חוזים לשנה אחת 2011-2012), כי אין ערובה לכך ששוכרים לא יעזבו את הנכס או לא ישלמו שכר דירה מסיבות שונות, גם אם בעבר שילמו וכיוצא באלה נסיבות שיכולות בעתיד לערער את נתוני הנכס וההשקעה שהוצגו במועד הרכישה.
14. בכל הכבוד, התובעים מציגים בתביעה תרחיש נדיר, אם לא דמיוני, שלפיו, בעלים של בניין משופץ לחלוטין, עם תפוסת דיירים מלאה, הכולל בטחונות לתשלום שכר דירה והממוקם במיקום טוב, מבחינת האוכלוסייה שבסביבה ובכלל, ואשר מניב לבעליו תשואה מובטחת גבוהה ביותר, בכל קנה מידה, של כ- 20% לשנה או 18% כפי שנטען כי הובטח, מחליט משום מה למכור את הנכס ולהיפרד מתשואה מצוינת ומבניין שאינו מהווה נטל לנהל ולתפעל, אלא רק מניב רווחים גבוהים ביותר עבור בעליו...
15. הייתכן? נדמה לי שעל עסקה מעין זו, חלה האמרה, שבוודאי ידועה היטב גם לתובעים – "too good to be true" ואולי כאן גם המקום לחזור לדברים שאמר נחושתן בעדותו, אשר כבר צוטטה לעיל ואשר מעידים כי גם הוא מבין שנהג ברשלנות ביחס לביצוע העסקה, כשלא ביצע את הבדיקות המינימאליות הנדרשות וכי מכל מקום לקח סיכון מודע כשהחליט להתנהל כך (ברכה לא התנדב להעיד דברים זהים, אולם ברור שגם הוא התרשל באותה מידה): ""אני באו אליי אנשי מקצוע עם עסקה שנראתה לי טובה, עסקה מצוינת, אמרתי לך 20%, יש לי את המסמך, 20% רווח, אמרתי בישבילי זה לא עסקה גדולה, אני יודע מה זה עסקים, זו לא עסקה גדולה, זו עסקה קטנה שהסיכון בה נמוך, בגלל זה, עכשיו סמכתי כי הוא עושה רושם של אדם רציני, עושה רושם של אדם ישר, וזו הטעות שאני טעיתי ואני לקוח על עצמי את האחריות. את השאלות שאלתי לא ביום שעשינו את העסקה לצערי אלא רק אחרי שנחתמה, העסקה נעשתה יחסית מהר, אם תשים לב ניר לוחץ לגמור את העסקה כי ייקחו את הבניין, אומר את זה כמה פעמים, ייקחו את הבניין, תרוצו מהר, וזה היה אם אינני טועה לקראת היה פסח, לא זוכר בדיוק, זה היה, אמרתי מה, זה לא כזה סכום גדול, אמרתי אני לוקח את הסיכון וזה מה שעשיתי".
16. מי שמחליט לא לבצע בדיקות מינימליות ולוקח סיכון, צריך גם לדעת לשלם את המחיר, כשהעסקה מסתברת כלא מוצלחת או לא עומדת בציפיות.

סוף דבר

1. אשר על כן, התביעה כנגד הנתבעת 2 מתקבלת באופן חלקי ביותר. הנתבעת 2 תשלם לכל אחת מהתובעות 2 ו-4 בנפרד, סכום של 37,517 ₪ ($10,750 כפול 3.49 ₪ לדולר, שהוא שער הדולר ששימש לחישוב סכום התביעה), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. התביעה האישית כנגד דויסון נדחית.
2. בהינתן החיוב החלקי, גם אם נמוך בהרבה מסכום התביעה, ובהתחשב בכלל נסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ה' טבת תשע"ט, 13 דצמבר 2018.