התובעות - באמצעות ב"כ עו"ד ד. דן ו/או עו"ד ב. נחשון ואח'

נתבעים 2-1 - באמצעות ב"כ עו"ד ג. לוסקי.

נתבע 3 - בעצמו.

1. התובעת 1 רשומה כבעלת מלוא זכויות החכירה במקרקעין אשר ברחוב אפשטיין 5 בירושלים וידועים גם כחלקה 43 בגוש 30343 (להלן: "המקרקעין"). התובעת 1 מכרה בהתאם להסכם מיום 12.9.07, את זכויותיה במקרקעין לתובעת 2.

בהמשך להליך בוררות שהתקיים בפני הרב מאיר הייזלר ניתן פסק בורר ביום 6.7.09. נקבע במסגרתו כי התובעת 1 זכאית ל- 80.75% מהזכויות במקרקעין, הנתבע 1 ו/או הנתבע 2 זכאים ל-11% והנתבע 3 זכאי ל-8.25% מן הזכויות (סך-הכול 100%). פסק הבורר קיבל תוקף של פס"ד במסגרת תיק ה"פ 8420/09 וה"פ 8354/09 בבית משפט זה. בקשות רשות ערעור שהוגשו לבית-המשפט העליון, נדחו. עד למועד הגשת התביעה נמנעו הנתבעים מלרשום את זכויותיהם במקרקעין. לטובת התובעת 2 רשומה הערת אזהרה. הערת אזהרה נוספת רשומה על שמו של הנתבע 1, מיום 5.8.2007 (כלומר עובר להליך הבוררות ולאישורו בפסק -דין). הצדדים אפוא שותפים במקרקעין בהתאם לחלקים המצוינים.

עיקרי עמדות הצדדים;

1. נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים שיש מקום לפרק את השיתוף הקיים בניהם, עם זאת, הם חלוקים באשר לדרך בה יש לעשות כן;

התובעות - מבקשות בתביעתן כי הפרוק יבוצע בדרך של מינוי כונס נכסים מטעם בית משפט אשר יפעל למכירת המגרש לנותן ההצעה הגבוהה ביותר, או למרבה במחיר בכפוף למתן זכות סירוב לבעלי זכויות במקרקעין, או בכל דרך אחרת שתראה לבית המשפט ולחלק את התמורה בין התובעות לנתבעים לפי חלקו של כל אחד בקרקע. לטענתן לא ניתן לבצע חלוקה בעין. עוד הן טוענות כי אפילו היה ניתן לבצע חלוקה בעין, מכל מקום יגרום הדבר להפסד ניכר לשותפים ולכן אין ללכת בדרך זו.

הנתבעים 1-2 - טוענים מנגד כי את פירוק הזכויות יש לבצע בדרך של חלוקה בעין. לדידם פירוק בדרך זו ישמור על צביון כל אחד מהצדדים כבעל זכויות במקרקעין ובנוסף - כל פירוק שונה יגרום להם להפסד ניכר. הם מדגישים את מצוות המחוקק להעדיף את הדרך של חלוקה בעין על-פני פירוק בדרך של מכירה.

נתבע 3 - אומנם התנגד בתחילה לכך שהשיתוף יפורק בדרך של מכירה, אך לבסוף הבהיר (ר' עמדה שצורפה להודעת התובעות מיום 4.7.16 ) כי הגיע למסקנה שאין תוחלת כלכלית לחלוקה בעין. בהתאם להודעתו, הדבר הוסבר לו ביחד עם יתר הנתבעים, על ידי אדריכל ירושלמי עמו נפגשו. הוא הבהיר בהודעתו כי חלוקה בעין תצריך שיתוף פעולה בין הצדדים, בעוד הוא שוכנע, בשים לב להתנהלות הצדדים, שהדבר אינו אפשרי. בכלל האמור, אף ציין כי הייתה כבר הסכמה של כל הצדדים שעו"ד דן אדלמן ישמש ככונס למכירה ובכל זאת הדבר לא יצא לפועל וכעת נתבעים 2-1 עומדים על התנגדות לעצם החלוקה בדרך המבוקשת. לטעמו, כל מתווה שיצריך הסכמה כלשהיא ולו מינורית ביותר בין הצדדים, יוביל למשיכת זמן של שנים. המצב הקיים, בו הנכס נותר כפיל לבן במשך שנים, פוגע בכל הצדדים ואין הגיון להשחית "ולו יום אחד נוסף". עמדתו הייתה כי כונס למכירה הוא הפתרון היחידי.

אעיר כי התביעה נדונה בערכאה זאת בשים לב לכך שהזכויות אינן רשומות ובהתחשב בשווי הזכויות.

1. בתביעה מתואר כי בשנת 2008 פלש למרבית שטח הנכס, אדם בשם דוד סגל. התובעות ניהלו נגדו הליך פינוי במסגרת תא"ק 4066/09 (כבוד השופטת מ. שרביט) וביהמ"ש אכן הורה על פינוי. עם זאת, עת ביקשו התובעות להוציא את פסק הדין לפועל, הגישו הנתבע 1 ואחרים, בקשה למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על פינוי המקרקעין. הם טענו כי ככל שניתן להגיע להסכמה עם המחזיקים על תשלום דמי שכירות, יש לחתור לכך. הבקשה לסעד זמני נדחתה במסגרת ה.פ. 5602-03-14 (כב' השופטת ש. רנר) וחרף בר"ע שהוגשה על החלטה זו, לא שונתה התוצאה (ר' החלטת כב' השופט צ. סגל מיום 3.3.14 ברע"א 5877-03-14). נתבע 1 לא התייאש וביקש צו מניעה קבוע באותו התיק (ה"פ 5602-03-14). נטען כי במסגרת הדיון שם המליץ בית המשפט (כבוד השופט א. רון), לב"כ הצדדים לנקוט בדרך של פירוק השיתוף. התביעה עצמה באותו תיק, נמחקה בסופו של יום, בהמשך לבקשת הנתבע 1. נטען כי בעוד הנתבעים פועלים על מנת להקשות ולעכב את פיתוח המקרקעין, מנסות התובעות לקדם את העשייה במקרקעין.

מאחר ובהתאם להוראות התוכנית שחלה במקום, סומן מבנה הקיים במקרקעין להריסה (מבנה בן חמש קומות ובשטח של כ- 5,800 מ"ר), פעלו התובעות גם להוצאת היתר הריסה לאותו מבנה. הועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים, החליטה אכן להוציא היתר הריסה כאמור. הנתבע 1 הקשה אף כאן על דרכן של התובעות. הוא הגיש ערר על החלטת הועדה המקומית (ערר ים 1-73/13). הערר נדחה בהחלטת ראש ועדת ערר לתו"ב מחוז ירושלים, גלעד הס, מיום 18.6.2013. כנגד החלטה זו, הגיש הנתבע 1 עתירה מנהלית במסגרת עת"מ 26456-09-13, אשר אף היא נדחתה על ידי כבוד השופטת נ. בן-אור, ביום 11.11.2013.

בעת הגשת תביעה זו, גם עמד ערר, בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים. הערר הוגש על ידי התובעות ואחרים בגין ירידת ערך של המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"), מחמת תכנית 8000, המפקיעה חלק מהשטח. כפי שיובהר להלן, ההליכים שם התקדמו במקביל לתביעה זו, כאשר הכרעת השמאי המכריע בעניין ירידת הערך, הוגשה במסגרת התביעה דנן וסומנה ת/1.

התביעה הוגשה מאחר ושיחות שקיימו הצדדים טרם להגשתה, לא הועילו לקידום פירוק השיתוף.

רקע תכנוני:

1. מחומר שהגישו הצדדים וחקירות שהתקיימו בפני נפרשת התמונה הבאה;

שטח המקרקעין הרשום הוא 6,381 מ"ר. המקרקעין נמצאים בשוליים הצפוניים של שכונת קריית יובל, סמוך לשכונת בית וגן, הר הרצל ומוסד יד ושם. המקרקעין היו מלכתחילה בעלי צורה לא רגולרית - בה החזית הצפונית קצרה והחזית הדרומית ארוכה. החזית הצפונית מתחילה במקביל לחלק המערבי של החזית הדרומית והדבר יצר מעין שרוול קרקע, לכיוון מזרח. בחלק המערבי של המקרקעין ממוקם מבנה בן 5 קומות, הוא אותו מבנה אשר כאמור לעיל כבר ניתן היתר להריסתו. מדובר בבניין המשתרע על חלק ניכר מהמקרקעין.

1. על המקרקעין חלה תכנית במ/5177 אשר אושרה עוד בשנת 1997. התכנית משתרעת על שטח גדול של כ- 100 דונם הנמצא צפונית מערבית לשכונת בית וגן. אותה תכנית כוללת הוראות של איחוד וחלוקה מחדש, בהתאם לסימן ז' בפרק ג' לחוק התו"ב. ממילא קיימת על גבי תשריט התכנית גם טבלת איחוד וחלוקה, הקובעת מגרשים חדשים. סעיף 24 לתקנון התכנית קובע כי תכנית חלוקה לצרכי רישום, תועבר לביצוע בספרי המקרקעין על ידי מגישי התכנית ועל חשבונם. סעיף 25 לתקנון - מוסיף הערות הנוגעות להיות התכנית כוללת חלוקה חדשה (בעניין סעיף זה ארחיב להלן). המקרקעין כלולים בתכנית במגרש חדש שנקבע וסומן כמגרש מס' 1. שטחו של מגרש זה - 6,282 מ"ר והוא נקבע כאזור מגורים 2. מעבר לתקנון התכנית ותשריטה, כוללת התכנית גם חמישה גיליונות של נספח מנחה לבינוי ופיתוח (להלן: "נספח 1" או "נספח הבינוי") וכן גיליון אחד של נספח מנחה לתנועה (להלן: "נספח 2"). מדובר בתכנית מתאר מקומית, הכוללת הוראות של תכנית מפורטת. התכנית מאפשרת לבנות במגרש 1 - 8,000 מ"ר שטחים עיקריים, כולל מרפסות מקורות ו- 82 יח"ד. נספח 1 מתווה את אופן פרישת הבניינים בחלקה (שישה בניינים בשורה הצפונית ועשרה בדרומית). נקבע כי מספר הקומות המרבי יהא בהתאם לאמור באותו נספח. משמעות הדבר היא כי בשורה הצפונית מותרות 2 קומות ובדרומית 3. נקבע כי הגובה המרבי לא יעלה על מפלס רחוב קריית יובל. סעיף 8(ג) לתקנון התכנית קובע כי מותר לערוך שינויים בנספח 1 ובלבד שישמרו הגבהים המרביים המצוינים עליו, זכויות הבנייה המרביות וקווי הבניין. באשר לקווי הבניין אלו נקבעו גם בסעיף 9(ב) לתקנון. עוד נקבע כי החניה תהייה ברובה תת קרקעית. התכנית מסמנת בניינים וגדרות להריסה (ר' סעיף 28 לתקנון) ובכלל זה את הבניין הניצב במקרקעין. מחמת החלוקה החדשה שקובעת התכנית, נוצר מצב בו חלק מאותו בנין - חורג מחוץ לגבולות מגרש מס' 1. החריגה הינה - הן למגרש 27 (בצד הצפוני מערבי שלו) והן למגרש 33 (בצד הצפוני מזרחי שלו). מרבית הבניין נותרה עם זאת במגרש מס' 1. עוד נקבעו הוראות כלליות כגון החובה להגיש תכנית בינוי ופיתוח, כחלק מבקשה להיתר בניה בכל מגרש, הוראות באשר לקירות תמך ועוד (ר' סעיף 27 לתקנון). סעיף 17 1)א) 1.3) - לתקנון התכנית מטיל על בעלי מגרש 1 לפתח על חשבונם, שטח שנקבע כשטח פתוח ציבורי וזאת במגרשים חדשים מס' 33,34 ו- 36. לפי טבלת האיחוד וחלוקה מדובר בשטח העולה על 1,000 מ"ר ויש לפתחו לשטח ציבורי פתוח (להלן:"שצ"פ"), בתיאום עם האגף לשיפור פני העיר בעיריית ירושלים. כדי להבטיח זאת על היזמים גם להמציא בעת הגשת בקשה להיתר בניה, כתב התחייבות להנחת דעתו של היועץ המשפטי בעירייה.
2. תכנית 8000 אושרה בשנת 2004. מדובר בתכנית המייעדת שטחים לרכבת הקלה. התכנית מסמנת להפקעה חלק מהקרקע אשר במגרש מס' 1 הנ"ל, בצד המזרחי. כך, אם מלכתחילה היה המגרש לא רגולרי, הרי שלאחר ביצוע ההפקעה – צורת המגרש הנותר, אף מקשה עוד יותר על מימוש הזכויות שהוענקו לו בתכנית במ/5117. ביישום ההפקעה על גבי נספח תכנית במ/5117, ניתן לראות כי הדבר מפחית למעשה, שטח בו היו אמורים להיות מוקמים שני בנייני מגורים וכן הוא חותך שני בנייני מגורים נוספים (פגיעה בסך הכול בארבעה בניינים). אם היה ניתן בתחילה להקים באותו שטח שרוול מזרחי בניינים, כעת, אותה אפשרות נפגעה אפוא משמעותית. בנוסף, הגבול המזרחי של הקרקע מקבל צורת משולש וזאת במקום קו ישר בקצה מלבן (גם אם מלבן צר). ברי מעיון במסמכים כי ההפקעה, לא רק שמפחיתה בפועל את מספר הבניינים, כפי ששורטטו בנספח 1, אלא אף מותירה מגרש בעל צורה לא רגולרית, אשר באופן טבעי מקשה על אפשרות מימוש הזכויות בו. טרם נרשמה תכנית לצורכי רישום (להלן: "תצ"ר") המגדירה במדויק את גבולות ההפקעה, ברם מדובר על הפקעה של כ- 742 מ"ר. ברי כי הפקעה זו, פוגעת באופן לא מבוטל באפשרות למצות את הזכויות שנקבעו למקרקעין.

החלופות בהן תומכים נתבעים 2-1;

1. עלה מדיונים שהתקיימו כי למעשה הצדדים היו כבר על סף הסכמה למכירת המקרקעין והדרך לכך, אך אז, ככל הנראה, שינו נתבעים 2-1 גישתם. מטבע הדברים, טענת התובעות היא כי ביסוד שינוי עמדת הנתבעים 2-1, עומדים שיקולים זרים של קבלת טובות הנאה אלה ואחרות, בעת הפירוק, או בתמורה להסכמתם לוותר על פירוק בדרך של חלוקה בעין. מנגד, טענת הנתבעים 2-1 הינה כי אין בכך ממש והם פועלים בתו"ל כאשר ידוע הוא כי לעולם יש לתת עדיפות לדרך של חלוקה בעין, על-פני חלוקה בדרך של מכירה.

אומנם על התובעות מוטל הנטל להוכיח כי חלוקה אינה אפשרית, או יש בה לגרום הפסד ניכר. ר' ע"א 587/78 חגי רוטשילד ואח' נ. שלמה פרנק, פ"ד לג(3) 33 (1979) ;ע"א 8318/96 קוצר נ. ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, 859 (1999). עם זאת, מאחר והתרשמותי הייתה כי קיים קושי ממשי לחלוקה בעין (ולכך אדרש בהמשך) - התבקשו תחילה הנתבעים 2-1 להציג חלופה הראלית לחלוקה בעין, לה הם טוענים. בכלל זה הם נדרשו גם להתייחס לפרק הזמן שיידרש למימוש הצעתם, עלויות מוערכות וכדאיות כלכלית, גם בשים לב לזמן המימוש המוערך. בעניין זה אפנה לאמור בהחלטתי מיום 12.7.16.

1. נתבעים 2-1 הציגו בהמשך (בשתי "פעימות"), שתי חלופות אשר לטעמם הינן אפשריות;

האחת - הוצגה באמצעות חוות דעת של הנדסאי אדריכלות, י. הרשקוביץ;

הנ"ל מציע לייחד שטח של כ- 594 מ"ר מתוך המקרקעין, אשר על גביו יוכלו לדעתו נתבעים 2-1 להקים שני מבנים בעלי כ- 880 מ"ר. ר' מיקום השטח בתשריט המוצג בעמ' 5 לחוות דעתו. מדובר במיקום של שני בניינים משורת הבניינים אשר בצד הצפוני בהתאם לנספח הבינוי ובחלק המזרחי של אותה שורה.

השנייה - הוצגה באמצעות חוות דעתו של האדריכל דן יזרעאלי;

כאן מוצע לייחד לנתבעים 2-1 מגרש קטן אשר ימוקם בשטח הזנב שנותר לאחר ההפקעה, בצד הצפוני מזרחי של המגרש. בעניין זה ר' עמ' 5 לחוות דעתו וכן סימון שבוצע על גבי תשריט שהוצג במהלך הדיון וסומן ת/2.

ראוי לציין כי שתי החלופות לא התייחסו לזכויות הנתבע 3. נראה כי מאחר וזה הצטרף לעמדת התובעות כי ראוי לפרק את השיתוף בדרך של מכירה, ראו השניים את זכויות התובעות ונתבע 3, כזכויות משותפות - בסך כולל של 89%.

תמצית הראיות שהוגשו מטעם התובעות:

1. מטעם התובעות הוגשה שתי חוות דעת של האדריכל אלי רכס, עליהן גם נחקר (ר' חקירתו בעמ' 29-19 לפרוטוקול מיום 21.12.16). אדריכל רכס מתייחס לכך שההפקעה בחלק המזרחי של המגרש, עקב תכנית 8000, מייצרת קושי רב למימוש זכויות הבנייה שהוקנו למגרש. הוספת חלוקה לצורך פירוק בעין, מצטרפת למגבלות שכבר קיימות ופוגעת אנושות באפשרות להשגת תכנית מיטבית לחלקה לפי המצב הקיים ועוד יותר - באשר לאפשרות לתוספת זכויות בניה בעתיד. החלוקה שהוצעה ע"י מר הרשקוביץ, מתעלמת גם מנושא החניות התת קרקעיות. אם מוצעת חלוקה מעל פני הקרקע, יש להציג פתרון גם לעניין זה. נטען כי כל חלוקה תידרש לאישור הועדה המקומית ואין ודאות שזה יתקבל ומתי. מניסיונו, הדבר יכול לקחת חודשים ואף שנים. אדריכל רכס הוסיף כי אף שלא קיימת דרישה לבניה בהינף אחד, ניתן לראות שמתכנני תכנית במ/5117, ראו במגרש יחידה תכנונית אחת והעדיפו כי מימוש זכויות הבניה, יבוצע באופי אדריכלי כולל. לטעמו לא היה בכוונת הועדות לאפשר יחידות בינוי קטנות יותר מאלו שבנספח. זו הסיבה שהתוכנית קבעה מכלולי תכנון גדולים, בכל שטחי התוכנית. לכן לטעמו לא קיימת סבירות לאפשר שלביות ביצוע, בלתי תלויה, בין תתי חלקות שונים. הודגש כי לא יהא ניתן לקדם הוצאת היתר בניה נפרד, בלי להקדים לכך תכנית נקודתית ואישור של הועדה המקומית. הדבר ממילא כפוף להתנגדויות צד ג' ו/או שיקול דעת הועדה. בכל מקרה הדבר יארך זמן ולא יהא קצר. הודגש כי החלוקה לשני תאי שטח חדשים, מייצרת גם מגבלות בניה חדשות ומהותיות, מעצם החלת תנאי אזור מגורים 2 עליהם. כך לדוגמא קווי בנין מחייבים חדשים שייווצרו במגרשים החדשים. הדבר יגרום לנזק מהותי למגרש הגדול (המגרש המוצע לתובעות ככל הנראה, ביחד עם נתבע 3 אשר כאמור - לא הייתה התייחסות לזכויותיו), בהצעת הרשקוביץ. הודגשה העובדה שלפי תנאי תב"ע במ/5117, קיימת מטלה להרוס את הבניין הקיים ומדובר בתנאי שחל על כל המגרש. הוצא כבר היתר הריסה, מס' 107223 ונקבע בו כי תנאי לבניה החדשה במגרש, הינו הריסת המבנה הקיים. ממילא על החלוקה להתייחס לשאלה מי יבצע את ההריסה והתחשבות בנטל זה בזכויות הצדדים.
2. נטען כי המיקום שקבע הרשקוביץ למגרש המוצע לנתבעים 2-1, נועד לאפשר גישה נפרדת לרכבים למגרש הקטן, אך בו זמנית ייצור הדבר מגרש ארוך וצר מאוד במגרש הגדול. הדבר פוגע ביכולת לממש בנייה על אותו מגרש. הרשקוביץ הציג כניסה חדשה, כביכול לחניה של המגרש החדש הקטן שהוא מציע, ברם הדבר מחייב לקבל אישור של רשויות התכנון, שכן מדובר בהסדרי תנועה חדשים בכביש עין כרם. לא ניתן להבטיח שאלה אכן יתקבלו. בכלל זה, יש לתת את הדעת לכך שבהמשך כביש עין כרם, לכיוון מזרח קיימת כניסה לחניון חנה וסע שהוקם על ידי העירייה והרשקוביץ בחר שלא להציגה. יצירת נתיב ו/או צומת חדשים, מחייבים בדיקה קפדנית שלא נעשתה. הובהר כי תכנית הבינוי הקיימת, מציגה את הכניסה לחניה מרחוב אפשטיין ושינוי מכך דורש החלטת ועדה. לטעמו - די אף בדבר זה, כדי לשמוט את היתכנות ההצעה לחלוקה. סביר כי תהא באשר לכך זכות להתנגדויות. לטעמו סמכות הועדה לאשר שינויים תכנוניים בבינוי, ביחס לנספח התכנית (ר' סעיף 11ד' לתקנון) - אינה חלה על שינוי תנועה וחניה. הודגש כי בתב"ע במ/5117, קיימות מטלות ציבוריות והן תנאי להיתר בניה. הדבר ממילא יוצר תלות הכרחית בין הצדדים שלא ניתן להתעלם ממנה. לדידו החלוקה שהציע הרשקוביץ, יוצרת פגיעה מהותית במגרש וביכולת לממש את הזכויות בו בצורה יעילה. הדבר דורש גם הסכמות של גורמים תכנוניים רבים (אשר ספק אם יתקבלו) ומקים זכות התנגדות לצדדים שלישיים. לפיכך, בכל מקרה, צפוי ההליך להימשך תקופה ארוכה ולגרום להוצאות כספיות משמעותיות.

עוד הוסיף, אגב התייחסות להצעת הרשקוביץ, כי זו אומנם החלופה הקלה ביותר עבור הנתבעים 2-1, אך בד בבד היא המחמירה והפוגעת ביותר מבחינת יתר הבעלים. כמו כן - היא מתעלמת כליל מזכויות נתבע 3. הודגש כי הצעת הרשקוביץ, לא נערכה עם קנה מידה, המאפשר להבין מידות המגרשים שייווצרו. הצעתו מתעלמת מקווי הבניין החדשים שייווצרו עקב החלוקה. אלה צפויים כאמור להטיל מגבלות מהותיות בעת מימוש הזכויות ולגרום כך לנזק כלכלי. באשר לשני המבנים שהציע הרשקוביץ לקבוע במגרש שהוא מייחד לנתבעים 2-1, הבהיר האדריכל רכס כי נדרש לכך מגרש בעל לפחות- 770 מ"ר תכסית ולא כמוצע. האמור נובע ממגבלות קווי בנין, אשר כאמור ייגרמו לפגיעה מהותית גם ביתרת המגרש הגדול. הוא הבהיר כי להבנתו המקצועית כל רצון לחלוקת המגרש הקיים, מצריך קבלת אישור ועדה, אישור רמ"י (לרבות תשלום) וצפוי להימשך תקופה ארוכה של חודשים רבים, אם לא שנים. כמו כן, החלוקה צפויה לפגוע באיכויות של המגרש שיישאר בבעלות ייתרת הבעלים.

1. בהשלמה מיום 4.12.16, הדגיש כי חלוקה תחייב הליך סטטוטורי ואינה טכנית. כמו כן - כל חלוקה תחייב המשך שיתוף פעולה בין הצדדים ובנוסף תגרום לנזק ממשי לשווי המגרש. הוא הדגיש שוב כי ההצעה לא כללה את השותף השלישי, כלומר נתבע 3. ידרשו איזונים בין זכויות הצדדים ומקום בו לא ניתן לעשות זאת בהסכמה (כמו במקרה דנן), הדרך לכך היא באמצעות אישור תכנית הכוללת את האיזון. תב"ע תידרש לא רק לאיזונים, אלא גם לקביעת הוראות בינוי מתאימות לחלוקה (דרכי גישה, קווי בניין, כמה זכויות בכל מגרש, חיבור לתשתיות). הליך של אישור תכנית (אישור להפקדה, הפקדה, פרסום, התנגדויות, החלטה) לוקח זמן ממושך. אפילו במקרה של חלוקה בעין, עדיין יידרש שיתוף בין הצדדים בנושאים הבאים: מטלות שיש בתב"ע (כמו הריסת המבנה כתנאי להיתרי בניה, ופיתוח שצפ"ים), קביעת תשלומי איזון הנלווים לחלוקה, שיתוף פעולה בתשתיות כדי לאפשר בניה בכלל המגרשים. לטעמו החלוקה תהא כרוכה בנזק כלכלי. החלוקה חושפת כאמור לתשלום לרמ"י, היטב השבחה, דחיית מימוש הקרקע, ומגבלות לתכנון עתידי מיטבי. חלוקה לשלושה חלקים ואפילו לשניים - פוגעת במרחב הגמישות התכנונית וממילא באופציות התכנוניות. במיוחד אם נותרת תלות בין הבעלים, הרי שמדובר במגרשים נחותים. הודגש כי שתי החלופות שהציעו הנתבעים, ממקמות את חלקם בסמוך לכביש עין כרם, כדי לנכס לעצמם גישה עצמאית לציר תנועה זה. הדבר עשוי למנוע מבעלי המגרש הגדול לקבל הגדלת זכויות בתכנית עתידית. הגדלה תחייב כנראה גישת כלי רכב למגרש מנקודה נוספת, מעבר למצוין בנספח הנוכחי.
2. עוד הוגשה מטעם התובעות חוות דעת שמאית אשר נערכה ע"י השמאי שאול רוזנברג. אף הוא נחקר בפני ור' חקירתו בעמ' 19-8 לאותו פרוטוקול. הנ"ל סורק בחוות דעתו את המצב התכנוני הקיים ומוסיף התייחסות לתביעה שהוגשה בגין ירידת ערך המקרקעין, מחמת פגיעת תכנית 8000. בהתאם להליכים שהתקיימו באותה תביעה, היה קושי בניצול מלוא הבנייה שהותרה מכוח תכנית במ/5117 (8,000 מ"ר), עוד לפני ההפקעה והדברים יפים עוד יותר לאחר ההפקעה. כך לדוגמא במקום 82 יח"ד, תתאפשרנה רק 62 יח"ד ועוד 5 יחידות פגומות שניצולן מוטל בספק. כל חלוקה אחרת, לאחר שנכפתה כבר ההפקעה מכוח תכנית 8000, תוסיף לפגיעה במגרש. הוא מפנה לכך שכבר תכנית במ/5117 הוגדרה בעצמה כתכנית איחוד וחלוקה מחדש והיא בחרה לסמן את כל המגרש, חרף גודלו, כמגרש אחד. זאת, לנוכח צורתו הלא רגולרית, מיקומו הכלוא בין דרכים, הטופוגרפיה המשתפלת בחוזקה ומגבלות הנגישות לרכב. בסעיף 25 לתכנית נקבעו הוראות של איחוד וחלוקה מחדש, בהתאם לסימן ז' לפרק ג' לחוק התו"ב. החלוקה מכוח אותה תכנית נרשמה כבר והנכס נשוא ההליך הוא תוצר של החלוקה החדשה. מקום בו התכנית עצמה קבעה חלוקה, אין אפשרות לחלוקה נוספת באמצעות תצ"ר (תכנית לצורכי רישום, הדרך באמצעותה ביקשו הנתבעים 2-1 לממש את איזו מהחלופות דלעיל), אלא נדרש תיקון לתכנית באותה דרך. כלומר, באמצעות תכנית מפורטת שתופקד כדין. כדי לאזן בין זכויות הצדדים - תצטרך אותה תכנית לכלול גם טבלת איזון שמאית. יידרש אפוא הליך לפי פרק ג' סימן ז' לחוק, חלוקה חדשה ועמידה בתקינה שמאית. הוא העריך כי הזמן שיידרש לכך יהא כשנתיים עד שלוש ובמקרה של התנגדויות והליכי תקיפה נוספים כנגד התכנית, אף יותר.
3. לאחר קביעה כי דרך החלוקה תהא באמצעות תיקון לתכנית במ/5117, הוא פונה לבחון את השאלה האם יגרם לבעלים נזק כספי ככל שתבוצע בנכס חלוקה בעין. שאלה זו הוא בוחן בשים לב לשני מישורים, האחד - משך הזמן הנוסף שיידרש למימוש המקרקעין, כאמור דחייה של מספר שנים. השני - על בסיס השאלה האם שווי שני המגרשים לאחר החלוקה עפ"י הצעת הנתבעים – גדול, שווה, או קטן יותר, משווי המגרש בשלמותו. בשים לב לקשיים הכרוכים בכך שממגרש שהיה בעייתי מלכתחילה מבוצעת הפקעה, לאחר מכן מוסיפים ומחלקים אותו (לשניים, או שלושה חלקים, כאשר קובעים חלק של כ 11% עבור הנתבעים) - הוא סבור כי אם המגרש יחולק ויוקצה לתובעות חלק, הרי ששוויו במכירה, יהיה פחות משווי שיתקבל בגין חלקם היחסי מהתמורה, שתתקבל אם יימכר המגרש, כיחידה אחת. הוא מדגיש עוד כי בשתי החלוקות שמציעים הנתבעים 2-1, הם מציגם חלופות רעות לעצמם.

הוא מציין כי ראשי הנזק העיקריים עקב חלוקה בעין יהיו הבאים: א). ירידה של 5% עקב החלוקה המונעת תכנון אופטימלי לניצול. ב). ירידה עקב דחיית מימוש של כ- 3 שנים. ג). כדי לעמוד בהוראות תכנית במ/5117 , עדיין יידרש תיאום תכנוני בין בעלי המגרשים לאחר החלוקה. ד). יידרש כונס מלווה לתקופת הבניה ועלותו תהא נגזרת מעלות הקמת הפרויקט.

הוא מעריך את שווי המקרקעין במצבם היום ב- 64,269,000 ₪. את הנזק הכרוך מפיצול וחלוקה בעין הוא מעריך ב- 5% כלומר 3,213,000 ₪ ואת הדחייה עקב מימוש בעוד 3 שנים, הוא מעריך ב - 10,308,000 ₪. עלות כונס לפי 4%, הועמדה על 2,597,000 ₪ ועלות תיאום אדריכלי שיידרש לפי 2%, הועמדה על 1,298,000 ₪. סך הכול מדובר אפוא, בהתאם לחוות דעתו, בנזק כולל של - 17,416,000 ₪.

תמצית הראיות שהוגשו מטעם הנתבעים 2-1:

1. הנתבעים 2-1 הסתמכו על מסמך אשר הם כינו אותו חוו"ד של עו"ד אורי לומברוזו. נראה כי אין צורך להרחיב במילים באשר לחוות דעת זו. לא רק שזו אינה ערוכה כחוות דעת, אלא גם מקובלת עלי עמדת התובעות כי בית המשפט אינו נזקק לחוות דעת באשר להוראות הקבועות בחוק. הוראות המוכרות לבית המשפט ואשר הוא זה האמון על פירושן ויישומן. אכן, בצדק נמנעו התובעות אף מלבקש לחקור את הנ"ל. מכל מקום, מסמך זה מביא בעיקר את מצב התכניות החלות על המקרקעין (מצב עליו ניתן לעמוד גם מייתר החומר שהונח בפניי) וכן את הוראות חוק המקרקעין, תוך ניתוח עמדת הכותב באשר לאפשרויות במקרקעין. ראוי להדגיש כי אף עו"ד לומברוזו מודע לכך שלמעשה לא אפשרית חלוקה בעין, המנתקת את הקשר בין הצדדים. עולה אף מהמסמך שנערך על ידו כי יידרש גם לאחר החלוקה שהוצעה באמצעות מר הרשקוביץ, שיתוף פעולה בין הצדדים. כך לדוגמא בסעיף 6.7 הוא כותב: "נושא המטלות הציבוריות בתכנית, יוסדר באמצעות הסכמי שיתוף בהם יקבע כי כל צד יישא בהם לפי חלקו היחסי או שהראשון שבונה יבצע את המטלות הציבוריות והצד השני ישלם לו את חלקו היחסי בהוצאות הפיתוח". כן ראוי לציין שנראה כי אף הוא מסכים לכך שנראה כי חלוקה בעין תמנע אפשרות לפעול בעתיד להגדלת אחוזי הבניה אך מובהר כי - "אין בכך בכדי למנוע את החלוקה בעין שכן רק הפסד ניכר לכאורה, אשר נגרם בהתאם למצב התכנוני התקף העכשווי, יכול לעלות כדי הפסד ניכר שבכוחו למנוע מצב של פירוק שיתוף באופן של חלוקה בעין ולא במקרה של אי מימוש זכויות בניה עתידיות, כתוצאה מתכניות עתידיות" (ראה שם סעיף 16 והפסיקה שהובאה בהמשך הדברים).
2. כאמור לעיל, החלופה הראשונה שהוצעה על ידי הנתבעים 2-1 נתמכה בחוות דעת שנערכה על ידי "הנדסאי אדריכלות", מטעם משרד העבודה והרווחה, מר יהודה הרשקוביץ. הנ"ל מציין כי על פי פגישות שקיים במחלקות שונות בעירייה במחלקת התכנון והחניה, ניתן לבצע חלוקה בעין, תוך פתרון לדרכי גישה לחניה למגרש בצורות שונות. לטעמו אף שיש אפשרויות חלוקה רבות, הוא בחר מתוך המגוון - "באפשרות הכי מחמירה והכי קלה לביצוע בלי תלות של האחד בשני" (ר' בשולי העמוד הרביעי לחוות הדעת). הצעתו היא כאמור לייחד מגרש, התוחם שני בניינים מתוך השורה הקדמית והקצרה של שתי שורות הבניינים, אשר בנספח 1 לתכנית. דהיינו, את הפגיעה מכוח ההפקעה נשוא תכנית - 8000 הוא מתיר בחלקה האחרת. שכן תכנית זו פוגעת בשורת הבניינים הדרומית. עוד הוא מציעה קביעת כניסה נוספת לחניה. הוא מציע לייחד שטח של 594 מ"ר לכך, כאשר אלה מהווים כ - 10% מהמקרקעין, לאחר ההפקעה. על גבי אותם מקרקעין הצעתו היא להקים שני בניינים, אשר בכל אחד שתי קומות בנות 450 מ"ר. מאחר ומתקבל בינוי בשטח של 900 מ"ר, בעוד החלק היחסי בזכויות הבניה עומד להבנתו על כ- 880 מ"ר, הוא מוסיף הערה כי: "ניתן להפחית 20 מ"ר" (ר' בסוגריים בעמ' 5 לחוות דעתו). לטעמו ניתן לקבוע דרכי גישה לכניסת חניה נפרדת, ללא תלות ביתר המגרש וקיימת לכך כאמור היתכנות תכנונית, ע"פ פגישות שנערכו על ידו מול מחלקת חניה בעיריית ירושלים. למקרקעין דרכי גישה מכביש קריית יובל וכן מכביש עין כרם, אשר דרכו הוא מתכנן גישה לשטח שיחולק בעין. יוזכר שוב כי - הן חוות דעת זו והן מסמך עו"ד לומברוזו - מתעלמים מהשותף השלישי הוא נתבע 3. מר הרשקוביץ נחקר אף הוא בפני ור' עמ' 50-45 לפרוטוקול.
3. ראוי להעיר כי ביחד עם שהי המסמכים הנ"ל, הוגשה גם תגובה מטעם נתבעים 2-1. אלה מציינים כי מעבר לחלוקה המוצעת הנ"ל, קיימות גם מגוון אפשרויות של "חיתוך" המגרש, באופן שתעשה התאמה ליחס הבעלות במקרקעין. בדרכים אלה ייתכן ויהא צורך בשיתוף פעולה מסוים. לטעמם, גם דרכים אלה יש להעדיף על מכירה ועדיף הפירוק בעין, אפילו אם יידרש לו מינוי כונס נכסים, אשר כדי להוציא לפועל את מימוש הזכויות המרבי - יוכל לכפות דברים על שותף שאינו משתף פעולה.
4. כדי לתמוך בעמדתם, הוסיפו הנתבעים 2-1 והגישו חוות דעת ערוכה על ידי מר מנחם גרשוני. מר גרשוני שימש במשך מעל לארבעים שנה כעובד במנהל התכנון של עיריית ירושלים. הוא עבד כמנהל המחלקה למידע תכנוני, כממלא מקום מנהל המחלקה להיטל השבחה, וכן כסגן מנהל אגף וממונה על מידע ומדידות. מר גרשוני מפנה לסעיף 25(ג)(3) לתקנון תכנית מב/5117. שם, בהמשך לסעיף קודם שקבע שהחלוקה נשוא התוכנית, תהא בהתאם לטבלת השטחים שבתשריט, הוסיף התקנון וקבע: "מבלי לגרוע מהאמור לעיל, הוועדה המקומית רשאית לאשר שינויים בגבולות החלוקה החדשה ובשטחי המגרשים בכפוף לחוק ולתקנות". לטעמו, מכאן שבידי הוועדה המקומית לאשר חלוקה שונה של המגרשים. הוא סבור, כי אם תצענה התובעות גם חלוקה אחרת, והנתבעים יסכימו לה, יהא ניתן לבצע אישור חלוקה, בהתאם להוראות פרק ד' לחוק התו"ב. כלומר, אישור של תצ"ר. ניתן להגיש שרטוט שולחני ללא מדידות בשטח, אשר קיימת אפשרות להכין אותו באופן מידי "מהיום למחר" (ראה סעיף 4 לחוות הדעת). רק ההליך שיבוא לממש את החלוקה, ידרוש עבודת מודד מוסמך. הוא מסכים שביצוע חלוקה שכזו - "טעון איזונים כספיים מלווים על ידי שמאי מקרקעין, באופן שהקו המדויק יקבע בתיאום עם השמאי, או לחלופין שתבוצע חלוקה ובעקבותיה יקבע השמאי מי ישלם למי דמי איזון וכמה" (ראה סעיף 5 לחוות הדעת). הוא מציין עוד, כי עקב ההפקעה של הרכבת הקלה, חל שינוי בגבולות המגרש המחייב ממילא הכנת תצ"ר חדשה. הדבר נדרש בכל מקרה, גם אם בית משפט יורה לפרק את השיתוף בדרך של מכירה. לדידו - לא תתבצע מכירה, לפני שיוסדר עניין הגבולות החדשים, שכן משקיעים לא נוהגים להניח את כספם על קרן הצבי. הם ירצו לדעת את הגבולות הסופיים והשטח הסופי של המגרש עובר לרכישה. הוא מציין כי בהתאם לשיחות שערך, חלוקה לפי פרק ד' לחוק התו"ב - מתבצעת בתוך חודש וחצי-חודשיים. הליך של הכנת תצ"ר ורישום התצ"ר בעקבות אישור החלוקה, עשוי להימשך כארבעה חודשים ומדובר, אפוא לטעמו, בסך הכול על שישה חודשים. מאחר ואדריכל רכס ציין כי לאור החלוקה יידרשו קווי בניין חדשים של 4 מ', הוא מבהיר כי לפי סעיף 9(ב)(2) לתקנון התכנית, דרוש רק קו בניין של שלושה מטרים. כמו כן, הוא סבור שוועדה המקומית מוסמכת לאשר חלוקה בלי לשנות את תכנית הבינוי ואז לא יידרשו קווי בניין חדשים. בהמשך לאמור, הוא סבור שיש אפשרות חוקית ומעשית לפירוק השיתוף על ידי חלוקה בעין והדבר יימשך לטעמו שישה חודשים. לחקירת מר גרשוני ר' עמ' 45-42 לפרוטוקול).
5. הנתבעים 2-1 הגישו עוד את חוות דעתו של האדריכל דן יזרעאלי. זו נערכה - בדרך של התייחסות לחומר שהוגש מטעם התובעות וכן לחוות הדעת של מר הרשקוביץ, מטעם נתבעים 2-1. אדריכל יזרעאלי, מבהיר מדוע לטעמו אין ממש בקביעות של אדריכל רכס. עם זאת, הוא מסכים עמו שהמגרש שמתקבל לאחר ההפקעה, הוא מגרש בעייתי. הוא לא מסכים שהדבר ימנע בעתיד, לאחר החלוקה בעין, לערוך תכנית שתגדיל את זכויות הבנייה. כמו מר גרשוני, כך גם הוא, מדגיש שבכל מקרה יהיה צורך בתצ"ר בגלל ההפקעה של תכנית הרכבת הקלה. עולה, כי למעשה הוא מסכים עם הקביעה של אדריכל רכס, שהחלוקה תיצור קווי בניין חדשים, אך הוא מציין שהפגיעה מכך תהיה בעיקר בשטח המיועד לנתבעים 2-1 ולא לשטח התובעות (ר' סעיף ז' בשולי עמ' 3 לחוות הדעת). באשר לחובה להרוס בניין שקיים בשטח, לפני הוצאת היתר בנייה ראשון, הוא מציין שניתן לפתור זאת "בנקל", כחלק ממערכת התחשיבים של טבלת האיזון. הוא מסכים עם האדריכל רכס כי החלוקה פוגעת במגרש הגדול, אך מציין גם כאן כי ניתן לכמת את הנזק בטבלת האיזון. הוא מציין עוד, שהסיכון בדבר אישור לגישה נוספת לרכב מוטורי, מוטל לפי ההצעה של הרשקוביץ, על נתבעים 2-1. ממילא האחריות לתוצאות הכרוכות בכך, מוטלת על כתפיהם בלבד. ניכר מחוות דעתו, כי אין הוא מודע כלל לקיומו של נתבע 3 ולצורך במקרה של חלוקה בעין, לחלק את המגרש לשלושה. בהקשר זה הוא מציין בעמ' 4 :"לא מצאתי במסמכים הרלוונטיים כי המחלוקת היא בין שלושה צדדים. האם יש כאן 'חזית חדשה'?". לטעמו, דברי רכס הם בגדר אמירות כלליות, לא מפורטות ולא מנומקות. באשר לעובדה שחלוקת הרשקוביץ תפגע ברגולריות של המגרש הגדול, הוא מציין שגם השמאי אריק לב מסכים לכך, אך הדבר יכול להיבחן בתשלומי האיזון בין הצדדים. הוא סבור שגם החניון התת קרקעי - לא טעון תכנון משותף וכל צד יכול לתכנן אותו עבור עצמו במגרש שנקבע לו. הוא מסכים עם אדריכל רכס שהבניינים של נתבעים 2-1, יחסמו חלק מהנוף לבניינים מאחור, אך שוב מפנה לכך שניתן לאזן זאת בתשלומי איזון.

בנוסף, הוא מציע כאמור גם חלוקה חלופית. זו חלופה, במסגרתה ממוקם המגרש הקטן, במקום באמצע החלקה המקורית, בסמוך לאחת מדפנות החלקה. הוא סבור שבדרך זו לא תיגרם הסתרה למגרש הגדול, כי המגרשים יהיו זה לצד זה ולא זה מאחורי זה. המגרשים ישיקו רק במעט, ולנוכח מגבלות בתוכנית, אשר לגביהן לא ניתן לקבל הקלה, ייווצרו עיצובים שאינם סותרים, בין שני המגרשים. מאחר ובמגרש הגדול יהיו שתי שורות בתים, ובמגרש הקטן רק שורת בניינים אחת, אין גם בעיה בעיצוב אדריכלי שונה בין המגרשים. הוא סבור שלפי תקנות התו"ב ניתן לבנות בקיר משותף, על הגבול המשותף בין המגרשים. בעניין זה הוא מפנה לסעיף 4(א)(2) לתקנות התו"ב (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב-2002 (אציין כי הדבר אפשרי רק בהסכמה ותיאום והוא גם מוריד משווי בנינים, עת מהקיר המשותף, נמנעים פתחים). גם ביחס לחלופה שהוא מציע, הוא מסכים שהחלוקה בעין "תהיה כפופה לטבלת איזון שמאית אשר תמזער או תאיין תשלומי איזון" (ראה סעיף 7 בעמ' 5 לחוות הדעת). לחקירת מר יזרעאלי אפנה לעמ' 42-32 לפרוטוקול.

1. נתבעים 2-1 הגישו עוד חו"ד שמאית שנערכה על ידי שמאי המקרקעין מר אריק לב. השמאי העריך כי ההפקעה עקב תכנית 8000, תפחית כ- 600 מ"ר ממגרש 1, אשר שטחו כאמור 6,282 מ"ר. גם הוא כקודמיו מדגיש שעדיין לא בוצעה תצ"ר לאחר ההפקעה. בהתאם לקביעתו, הנספח המנחה אינו רלוונטי למגרש 1 הנוכחי ויש להכין תכנית בינוי חדשה. הוא מבהיר, כי בעת חלוקה בעין יש לעשות מאמץ שלא ייפגעו הזכויות של מי מהבעלים, והחלוקה תהא בהתאמה לחלק היחסי של כל אחד, אחרת יבוצעו תשלומי איזון. הוא מציין כי לאחר ההפקעה, השטח המזרחי של המגרש הוא בעל ערך פחות בגלל הצורה שמקשה לנצל את זכויות הבניה בו. הוא מסכים ששטח זה שהוא "זיבורית", נופל כולו בחלק של התובעות, בהצעת הרשקוביץ. הוא מציין שלנוכח השווי הפחות של החלק המזרחי והעובדה שכל ה"זיבורית" נופלת אצל התובעות, יש לתת להן פרמיה. לפי מר הרשקוביץ זו מוצעת בצורה של 31 מ"ר קרקע. הוא מציין: "יש מקום לטענה שפרמיה זו אינה מספיקה, אך על מנת לערוך שומה מדויקת אשר תקבע באם יש לערוך תשלומי איזון, יש להכין תכנית בינוי חדשה לחלקה" (ראה עמ' 11 לחוות הדעת). הוא מציין כי מנגד, החלופה שמציע האדריכל יזרעאלי קובעת את כל חלק ה -"זיבורית", בשטח של נתבעים 2-1. הוא מעריך ש- 11% שטח אקוולנטי, בשים לב לפחיתות אותו חלק, עומד על כ-874 מ"ר קרקע. לטעמו, יש להוסיף לכך- 120 מ"ר קרקע, כפרמיה על כך שכל חלק ה - "זיבורית", הוא בחלקם. הפרמיה שצריך לפצות את הנתבעים 2-1, לפי החלופה של יזרעאלי, היא אפוא יותר גבוהה מהפרמיה שצריך לפצות את התובעות לפי החלופה של הרשקוביץ. את חוות דעתו הוא מסיים באמירה "על מנת לערוך שומה מדויקת, אשר תקבע באם יש לערוך תשלומי איזון, יש להכין תכנית בינוי חדשה לחלקה. זאת לאחר הכנת תצ"ר למגרש מס' 1 לאחר ההפקעה". לחקירת אדריכל לב - ר' עמ' 55-50 לפרוטוקול.

ראיות נוספות:

1. איני נדרשת בשלב זה לעובדות מהותיות נוספות שעלו אגב חקירת העדים דלעיל. התייחסות זו תהא להלן, אגב מתן הכרעתי.

ראוי עם זאת לציין כבר כעת כי בפתח יום הדיון, הותרה גם חקירה של הנתבע 3; העדות נדרשה בשים לב להודעתו כי נכח עם יתר הנתבעים, בפגישה עם אדריכל ירושלמי ושם הובהר להם כי אין תוחלת כלכלית לחלוקה בעין. עלה מעדותו כי בעוד הוגשה לבסוף מטעם נתבעים 2-1 חלופה שהוצעה ע"י מר הרשקוביץ, היה זה מר הרשקוביץ - אשר אמר באותה פגישה כי אין היתכנות לחלוקה בעין. הוא התייחס לחלופות שנבחנו על ידו לפני שהבין כי אין מנוס ממכירה. אגב זאת - תיאר את הנתבע 1 כמי שלא ניתן להגיע עמו להסכמות. "כשגמרנו הכל תמיד ברגע האחרון כמו ברז מים שנשאר רק לסגור אותו – ברגע האחרון היה מתעורר משהו" (ר' עמ' 7 ש' 17-16).

באשר לשינוי בעמדתו הבהיר:

"בפעם הנוספת שנפגשתי יחד עם פרלמן ויהודה האדריכל אצל לוסקי במשרד החדש בכנפי נשרים אז שם שדיברנו עם יהודה הוא אמר שלא רואה היתכנות כי בדק יסודי את התכניות ולא רואה היתכנות של חלוקה בעין, שאלתי בצורה כנה, לא רציתי למשוך זמן, אני סובל עשר שנים ורוצה לגמור אחת ולמיד. כשאמר לי שאין התכנות ריאלית לחלוקה בעין הבנתי שאין ברירה אחרת ולכן עשיתי התאמה של העמדה שלי בהתאם לאמת שהתגלתה לי בלי למשוך זמן".

(שם, ש' 24-19. להבנת הדברים אציין כי - "יהודה" בציטוט הוא מר הרשקוביץ, "לוסקי" הוא ב"כ הנתבעים 2-1 ו- "פרלמן" הוא הנתבע 1).

בהמשך אמר שיש אפוא להתייחס לחוות דעת הרשקוביץ כחוות דעת מוזמנת.

1. עוד אפנה לכך שבסמיכות למועד שמיעת הראיות הגישו התובעות לתיק מכתב שכתב מר אמנון ארבל, סגן מנהל אגף התכנון בעיריית ירושלים, לאדריכל רכס, ביום 19.12.16. במכתב זה אשר היווה "פרה רולינג" ביחס לחלוקת המגרש נאמר כי: "הליך של חלוקת המגרש הקיים לתתי מגרשים ביחס של 8.25% - 11% - 80.75% (או כל יחס אחר) נוגד את עקרונות התב"ע הקיימת (במ/5117) אשר קבעה מתחמי תכנון (מגרשים) בתחומה כיחידות תכנון שלמות. ככל שבעלי הזכויות בקרקע יבקשו לבצע חלוקה עפ"י חלקיהם בקרקע, או אז יידרש הליך תכנוני של שינוי תב"ע על כל המשתמע מכך. במסגרת התכנית החדשה ניתן יהיה לבחון בינוי שונה שיאפשר בין השאר חלוקה למגרשים. חלוקת המגרש נראית בלתי אפשרית על פי התכנון המאושר". חרף בקשת נתבעים 2-1 למחוק המסמך, החלטתי להשאירו בתיק. ביסוד ההחלטה עמדה העובדה שתוכן הדברים נזכר כבר בחוות הדעת השנייה של רכס. ר' שם בהערה מספר 1. המסמך היווה רק תמיכה לאותם דברים. נשמרה עם זאת הזכות לטעון באשר למשמעות הראייתית של המכתב עת בחרו התובעות להגישו באופן זה. בעניין זה - ר' החלטה בעמ' 31 לפרוטוקול.

הכרעה:

1. בהתחשב באורך היריעה, איני רואה צורך לסכם את טענות הצדדים. על אלה ניתן לעמוד לא רק מכתבי טענות שונים שהוגשו במהלך ההליך, אלא גם מהסיכומים בע"פ בסופו (לסיכומי התובעות, ר' עמ' 60-55 לפרוטוקול וכן תשובה בעמ' 68 ולסיכומי נתבעות 2-1, ר' עמ' 67-60). לטעמי הצדדים הרחיבו בחלק מהטיעונים למחוזות שאינם נדרשים. ממילא, אגב ההכרעה תובהרנה רק טענות/עמדות - כפי שימצא דרוש.
2. אף שלא הושלם רישום הזכויות במקרקעין, לא הייתה למעשה מחלוקת כי יש לבחון את דרך פירוק השיתוף, בהתאמה להוראות חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן : "חוק המקרקעין"). שני הצדדים השתיתו טענותיהם על הוראות חוק זה והוראות חוק התו"ב.

אין חולק כי כל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף 37 לחוק המקרקעין - הקובע זכות זו, מבטא את ההנחה כי שיתוף במקרקעין, אינו מצב רצוי ויש לעודד את סיומו. ר' י. ויסמן דיני קנין, בעלות ושיתוף, 278 (תשנ"ז); ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ. הרב אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334, 336 (1973); ע"א 753/82 פלונית נ. פלוני פ"ד לז(4) 626 (1983).

החוק מונה מספר דרכים אפשריות לביצוע החלוקה (ר' סעיף 39, 40 ו- 42), עם זאת, ברי כי הוא נותן עדיפות לדרך של חלוקה בעין. סעיף 39(א) מורה כי - "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". חרף העדיפות הניתנת לחלופה זו, אין לנקוט בה, בהתאם להוראות המקרקעין, בשני מקרים: האחד - מקום בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה (ר' בעניין זה הוראת סעיף 39(א) העוסקת ב- "מקרקעין הניתנים לחלוקה" וכן הוראת סעיף 40(א) לחוק). והשני - מקום בו נוכח בית המשפט כי החלוקה בעין תגרום - "הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם" (ר' סעיף 40(א) לחוק.

1. תנאי מוקדם למתן צו חלוקה בעין ע"י בית משפט הינו אישור תשריט חלוקה על פי סעיף 143 לחוק התו"ב. י. ויסמן בספרו דלעיל אומר בעמ' 301 כדלקמן:

"מסתבר כי המחוקק התכוון בביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה" למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסוימת אושר על ידי הרשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה". מסקנה זו עולה מסעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה...לאור האמור מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה. דבר זה מעלה את השאלה מהו הדין כאשר בעל משותף המעוניין בחלוקה בעין, פנה אל רשויות התכנון בבקשה לקבלת אישור לתשריט חלוקה ולעומתו דורש בעל משותף אחר כי הפירוק יבוצע על ידי מכירה וללא המתנה להכרעת רשויות התכנון? בית המשפט השיב על שאלה זו באומרו כי אין לקשור גורל של שותף - שנפשו נקעה מהשותפות והוא רוצה להיפרד משותפו - בפעולות הוועדות לתכנון ובניה, העשויה להיות ממושכת ומורטת עצבים. אם נראה לבית המשפט כי יש סיכוי לקבל תשריט תוך תקופה המתקבלת על הדעת יש לתת ארכה לשם השגת אישור לתשריט. אם יסתבר שהשגת התשריט תהיה כרוכה בהמתנה ממושכת, יש לקבוע שהנכס אינו ניתן לחלוקה בגלל העדר תשריט."

בהמשך הדברים שם מפנה פרופ' ויסמן לפרשת ע"א (מחוזי י-ם) 39/67 חברת סלים בילדינגס בע"מ נ. בנין, פ"מ ע', 58 (ניתן ביום 25.6.69). באותו מקרה נקבע כי המתנה של ארבעה חודשים לקבלת תשריט מאושר בלא שזה ניתן, מספקת כדי לקבוע שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. אעיר כי אומנם מדובר בפסק דין ישן, אך חרף השינוי החקיקתי מאז ניתן, אין שוני ממשי - בסוגיות הנוגעות לענייננו ולפיכך לא בכדי מוסיף פרופ' ויסמן ומפנה אליו.

1. סעיף 143 לחוק התו"ב הכלול בפרק ד' לאותו חוק, מורה אותנו כי - "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה". מכאן כי ניתן לחלק קרקע - או באמצעות תב"ע לפי פרק ג', או על בסיס תצ"ר לפי פרק ד'.

באשר לתצ"ר, נקבע בסעיף 137 לחוק התו"ב כי - "בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע." מכאן כי תנאי להליכה בדרך זו, היא כי ידובר בקרקע שלא חולקה.

אני מוצאת להפנות גם להוראות הסעיפים הסמוכים, מהם עולה כי התשריט צריך לפרט באופן ברור את גבולות החלקות המוצעות, דרכי הגישה לכל חלקה - "כפי שהן בתכנית שאושרה" וכל פרט המאפשר לבדוק התאמה החלוקה לתכנית שאושרה. הועדה המקומית כמובן אינה מחויבת לאשר התשריט ור' שם הדרכים לתקיפת החלטתה.

1. ומן הכלל הגיעה העת לפנות אל הפרט, קרי - המקרה שבפניי;

לאחר שמיעת כלל המומחים שהעידו בפני שוכנעתי כי צודקות התובעות בטענתן כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. נראה כי בשים לב לכך שאישור תב"ע חדשה לצורך חלוקה, הוא הליך ארוך וממושך אשר סופו אינו ידוע - מסכימים שני הצדדים שאף אם ניתן לבצע חלוקה בדרך זו, מדובר למעשה במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה. אלא שהנתבעים 2-1 טוענים כי קיימת דרך קצרה לקבלת החלוקה וזאת באמצעות תצ"ר, בהתאם להוראות פרק ד' לחוק. איני מקבלת טענה זו.

לנוכח העובדה שתכנית במ/5117 כללה כבר חלוקה חדשה ואף קבעה הוראות באשר לדרך רישום אותם מגרשים חדשים שקבעה, אין בפנינו מצב בו ניתן לערוך תצ"ר לפי פרק ד'. בהתאם לסעיף 137 לחוק התו"ב דרך זו אפשרית כאמור, רק אם מדובר בקרקע שחלה עליה תכנית מאושרת שאינה כוללת חלוקת קרקע, בעוד התכנית הרלוונטית לא רק שכוללת חלוקה שכזו, אלא היא מעיקריה.

מסכימה אני עם השמאי רוזנברג כי:

"אין בפנינו תכנית מפורטת רגילה (ללא איחוד וחלוקה) בה ניתן לבחון תכנונית או סטטוטורית, אפשרות לחלוקה נוספת. כאן לפנינו מצב נטול יכולת חלוקה נוספת במצב הנתון הנוכחי, לאור העובדה שהתוכנית כבר כללה חלוקה חדשה, שכבר בוצעה. בכדי לבצע חלוקה נוספת, על פני החלוקה שנקבעה בהוראות התוכנית, יש לעשות זאת על פי הוראות החוק והתקנות, המחייבים עריכת תכנית מתוקנת להפקידה ולאשר תכנית מפורטת אשר תקבע הוראות הן בתקנון והן בתשריט המאפשרות ביצוע חלוקה נוספת, בתחום הנכס. זאת גם בהתייחס לנובע מתכנית 8000"

ר' עמ' 13 לחוות דעתו.

1. עיון בתכנית במ/5117 על מסמכיה מלמד כי אכן נושא החלוקה הוא מעיקריה. נקבעו מגרשים חדשים ואף נקבע דרך רישומם, לאחר השלמת הביצוע. איני מסכימה עם עמדת עדי הנתבעים 2-1 כי עדיין ניתן לערוך תצ"ר לחלוקה נוספת לאור הוראת סעיף 25 (ג)(3) לתקנון התכנית. סעיף זה אומנם קובע כי - "מבלי לגרוע מהאמור לעיל הועדה המקומית רשאית לאשר שינויים בגבולות החלוקה החדשה ובשטחי המגרשים. בכפוף לחוק ולתקנות". עם זאת, מקובל עלי הסברו של השמאי רוזנברג, אשר אמר:

"הסעיף הוא סעיף שאם אתה מדבר על בסיסו לעשות תצ"ר זה הוצאת הסעיף מהקשרו. מניסיוני כשבאים לרשום תכנית לפי סעיף 125 בגלל הצורה הטכנית של הכנת תכניות בניין ערים שלא תמיד על רקע מדידה או לא נעשו על רקע מדידה, עם ביצוע מפה לצרכי רישום שהיא מטבע הדברים מדויקת ברמתה מרמת הדיוק של תשריט התב"ע ישנן סטיות בין תשריט המדידה לבין תשריט התב"ע. לכן קיים סעיף ג3 קטן שבא לאפשר את הרישום שנוצרות סתירות כאלה, הוא לא מיועד לייצר חלוקה נוספת אלא רק לרישום לפי סעיף 125".

ר' עמ' 14 ש' 27-22 לפרוטוקול. ההדגשה שלי - ע.ז.

אני מוצאת להפנות בהקשר זה לכך שבהתאם לאמור בחוות דעתו, שימש השמאי רוזנברג בתפקידי תכנון בכירים במשך שנים. בכלל זה הוא שימש כמנהל מחלקת תכנון עיר בעיריית פתח תקוה, מנהל אגף התכנון בעירית פתח תקוה ור' יתר המפורט שם. אף עמדתי הינה כי הכוונה בהוראות סעיף 25(ג)(3) לתקנון התכנית, לא הייתה לאפשר חלוקה חדשה אלא אמצעי למימוש אותה חלוקה אשר כבר נקבעה בתכנית במ/5117.

1. אפילו הייתי מתעלמת מהאמור, קשה לראות כיצד ניתן לעמוד בדרישות המתחייבות להכנת תצ"ר כאשר באלה כלולה לדוגמא הדרישה לפרט בתצ"ר דרכי גישה לפי התכנית המאושרת. כאמור לעיל, הצעות הנתבעים 2-1, יוצרות מגרש חדש תוך בקשה לקבוע אליו, דרך גישה חדשה שאינה מאושרת בתכנית. אין מדובר רק בהעברת קו היוצר גבולות חדשים, ללא השלמת פרטים נלווים. גם במקרה של תצ"ר יש להבהיר את דרכי הגישה לחלקות שיוצרים - "כפי שהן בתכנית שאושרה" וכן להבהיר כל פרט הנדרש לבדוק התאמה לתכנית. "קריעת" שטחים מתוך השטח הכולל, אינה אפוא סימון סתמי, אלא כזה המתחשב באפשרות למצות הזכויות, לגרום לנגישות למקום ואפשרות לעמידה בכלל תנאי התכנית.
2. אף שהיה ניתן להסתפק באמירה כי במקרה דנן לא ניתן לערוך בתוך מספר חודשים תצ"ר לפי פרק ד' מהטעמים דלעיל (זאת, תוך התעלמות מעמדת הפסיקה כי אף פרק זמן זה עשוי להיות ממושך ייתר על המידה) - אני מוצאת להוסיף. להוסיף ולהרחיב מדוע שוכנעתי כי אף לו היה ניתן להגיש בקשה לאשר תצ"ר במקרקעין - לא היה מקום לאשרה ואין סבירות מינימאלית כי היא תאושר;

במקרה הנדון הוגשה תביעת פיצויים בגין פגיעת תכנית 8000. כאמור לעיל, הוגשה לתיק השמאות המכריעה שנערכה בעניין זה (ר/ ת/1). אותה שמאות נערכה תוך הסתייעות באדריכל מומחה שמונה (אלי ניסן) וניתן ללמוד ממנה את הדברים הבאים: מראש אפשרות מימוש מלוא 8,000 מ"ר שהותרו לבניה במקרקעין הייתה בעייתית, בשים לב לצורה הלא רגולרית שלהם. עמדת מר אמנון ארבל מטעם העירייה, בהליכים שם, הייתה כי כבר תכנית במ/5117 כוללת פגמים רבים המחייבים תכנון מחדש, גם ללא הקטנת שטח החלקה. עוד הוא סבר שהגישה שתוכננה למקרקעין בתכנית מרחוב אפשטיין, היא בעייתית וההיגיון מחייב לשנותה. ההפקעה שהתווספה לאחר מכן - אף שלא ביטלה את היקף הבינוי שאושר, פגעה באפשרות לקבוע מעל ל- 20 דירות ובהקטינה את היקף הקרקע, ממילא גם אינה מאפשרת לקבוע את הבינוי בהתאמה לבינוי המקורי. האדריכל יזרעאלי שהיה אף הוא מעורב באותו הליך, סבר כי מאחר ונקבע בתקנון התכנית שנספח מס' 1 אינו מחייב, אין מניעה לפעול להוצאת היתרי בניה (ללא תיקון התכנית), שלא בהתאמה לנספח ובאופן שעדיין יהא ניתן למצות את מלוא הזכויות. עמדתו לא התקבלה. אכן, ברי מדוע לא ניתן לקבל עמדה זו. נספח הבינוי אומנם אינו מחייב, אך מנגד קיימות הוראות שונות אחרות בתכנית שהן מחייבות. הוראות אשר מהן לא ניתן לסטות. כך לדוגמא באשר לקווי הבניין, איסור לעלות עם הבינוי מעל מפלס רחוב קריית יובל, מפלסים באשר לגובה הבניינים ביחס לכביש הסמוך, מספר הקומות. ברור כי אם השטח בו היה קושי מלכתחילה למצות את הזכויות, קטן משמעותית ואף נהיה עוד יותר לא רגולרי - לא יהא ניתן למצות את אותן זכויות מקוריות, עת נותרות - מגבלות משמעותיות לתכנון המחודש. כך לדוגמא - לא ניתן להשלים השטח שהוחסר, באמצעות בניה לגובה, או בדרך של קרבה רבה יותר בין הבניינים וכדומה. עולה אפוא כי - גם אם מבחינת מלל התכנית, אכן אין נספח 1 מחייב, הרי שכדי למצות את הזכויות שקבעה התכנית אין מנוס כבר היום לפעול לתיקונה.

ממילא תאמר שאם זה מצב הדברים, עת שעדיין מדובר במגרש אחד רציף, הדברים יפים בבחינת קל וחומר, לו אף יחולק מגרש זה לעוד שלושה מגרשים (כאמור בהנחה התאורטית כי ניתן במקרה לנסות לפעול לאישור תצ"ר). כפי שציין בצדק אדריכל רכס בחוות דעתו, עצם חלוקת מגרש אחד למספר מגרשים מייצרת מגבלות נוספות. כך יש צורך בנגישות לכל אחד מהם, כך גם נוצרים גבולות חדשים ולנוכח המרחק המתחייב מהם, לבניינים בכל מגרש, מתחייב צמצום נוסף בשטח בו ניתן לבנות. לטעמי - אפילו היה ניתן אפוא לחלק המקרקעין באמצעות תצ"ר, לא סביר כי הועדה המקומית הייתה מאשרת אותו, בנסיבות העניין. אישור זה היה מוסיף לקשיים רבים שכבר קיימים במקום וקשה להלום כי מהבחינה התכנונית הוא יתקבל.

אכן, אדריכל רכס ציין בחוות דעתו השנייה כי לאחר שהציג את נושא החלוקה בעין למר אמנון ארבל, מהמחלקה לתכנון עיר בעיריית ירושלים, ניתן היה להבין מתגובתו כי אותה מחלקה אינה תומכת בחלוקה. אמירה זו שנכללה בחוות דעתו, קיבלה חיזוק ותמיכה עת בסמיכות לשמיעת העדים, היא התקבלה כאמור גם בכתב. אותו מכתב בו צוין כי עצם החלוקה נוגדת את מתחמי התכנון (המגרשים) שנקבעו בתכנית החלה וכדי לאשר בינוי שונה שיאפשר, בין השאר, גם חלוקה נדרשת תב"ע חדשה.

1. עד כאן עולה אפוא:

• כי אין בפנינו קרקע אשר התכנית שחלה עליה לא כוללת חלוקה. אלא בפנינו קרקע שהיא מהווה תוצר חלוקה. ממילא לא ניתן לפעול לגביה במסלול של תצ"ר. על פניו גם נראה שלא ניתן לעמוד בדרישות נוספות המתחייבות לעת הגשת תצ"ר (ר' לעיל באשר לדרכי גישה לפי התכנית המאושרת).
• עוד צוין כי אף בהתעלם מהאמור, אין סבירות כי בקרקע הנדונה תאשר הועדה המקומית תצ"ר, אשר משמעותו חלוקה נוספת של מקרקעין. האמור נעוץ בקשיים שקיימים במקרקעין, עוד עובר לחלוקה (לנוכח צורתה המקורית וההפקעה שנוספה לכך). חלוקה נוספת לשלושה מגרשים - תוסיף לקשיים ולמגבלות שכבר קיימים.

כאמור נראה כי הצדדים לא חלקו על כך שאם נדרש תיקון תב"ע המהווה הליך ממושך וארוך שתוצאתו לא ידועה - הרי שזה אינו רלוונטי.

בהמשך לאמור מסקנתי היא כי מצויים אנו במקרה בו אין בפנינו מקרקעין הניתנים לחלוקה ולכן לא אפשרית הדרך המועדפת על המחוקק, קרי - חלוקה בעין.

1. עוד שוכנעתי כי אין לפנות לחלוקה בעין שכן היא תגרום להפסד ניכר לשותפים (ר' סעיף 40(א) לחוק המקרקעין).

פסק הדין המנחה באשר למשמעות המונח "הפסד ניכר לשותפים" ניתן ברע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נ. יצחק מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625 (1998). אני מוצאת להעיר כי עיון זהיר באמור שם מלמד כי עמדת בית המשפט הייתה שהמתנגדים שם, לחלוקה בדרך של רישום בית משותף, נכשלו כלל מלהוכיח את ההפסד לו טענו (ר' בעיקר סעיפים 33-32 לפסק הדין). ממילא היה ניתן לטעון כי הקביעות שם הן בגדר אמרות אגב. עם זאת, לנוכח הניתוח המקיף של סוגיה זו באותו פס"ד, נראה כי בדין התייחסו מאז בתי המשפט לקביעות שם כמחייבות.

יש להזכיר כי באותו מקרה דובר על דירות מגורים, בעוד בשונה מכך, במקרה דנן, מדובר על קרקע. קרקע אשר כל צדדיה רכשו בה זכויות למטרות עסקיות ואשר אינה מבונית (בכך אני מתעלמת מהבניין הגדול הקיים, אשר כאמור ממילא חובה להורסו, מכוח הוראות התב"ע וכאמור אף ניתן כבר היתר בניה לכך). יש לזכור כי בפרשת רידלביץ הנ"ל, ניתן משקל לא מבוטל לזיקה הרגשית שיש לבעל דירה למקום מגוריו (ר' שם סעיף 29, אף שציון כי חלים אותם כללים בקרקע).

מכל מקום - באותו מקרה הוכרע כי בבחינת הפסד ניכר, אין להביא בחשבון כדאיות מסחרית גרידא, בבחינת איזו דרך תביא תמורה גבוהה יותר. יש צורך שיהא מדובר בנזק ישיר הנגרם מהחלוקה. אין מקום לנצל את הליך פירוק השיתוף, כהזדמנות חגיגית לבצע עסקאות מניבות. בית המשפט שם הסכים להכיר בהפסד ניכר - מקום בו עקב החלוקה ייווצר מצב בו השווי המצרפי של תוצרי החלוקה, יהא פחות משווי הנכס, לו יימכר בשלמות כאחד (ר' סעיף 27 לפסה"ד). כן הוא הכיר כהפסד ניכר מקום בו רישום הבית המשותף, יהיה כרוך בהוצאות גדולות יתר על המידה.

1. ושוב נפנה מן הכלל אל המקרה דנן; מאחר והמסקנה היא כי לא ניתן לבצע את החלוקה אלא באמצעות תיקון לתב"ע ברי כי יגרמו נזקים עצומים וזאת מעצם החלוקה עצמה. בעניין זה ראה את המסקנות בחוות הדעת השמאית של השמאי רוזנברג, כמובא שם ובקצרה לעיל. מדובר בהפסדים העולים על 17,400,000 ₪. יש לזכור כי לא הוגשה מטעם הנתבעים 2-1, ולו חוות דעת שמאית נגדית אחת. חו"ד אשר התייחסה לערכים ובחנה את שווי המקרקעין במצבם כיום, ומנגד לאחר חלוקה וכדומה (בעניין זה, ר' בחוות דעתו של השמאי לב, האמירות לפיהן יהא ניתן לערוך שומה מדויקת, אלא רק לאחר שתוכן תכנית בינוי חדשה לחלקה; חקירת אדריכל יזרעאלי כי לא התיימר לעשות הערכה שמאית בעמ' 38 ש' 14; חקירת גרשוני בעמ' 42 ש' 13-10). מקום בו קיימת רק חוות דעת שמאית אחת, הרי אף אם נפלו בה טעויות אלה ואחרות (ראה לדוגמא הטענה בחקירה בעמ' 15 - כי היה צריך להעריך את דחיית המימוש לפי 5% ולא 6%. או טענה שלא הוכחה, בדבר אפשרות לקזז מהנזקים, באמצעות שימוש בבניין, אשר לו כבר ניתן היתר להריסה) – עדיין ברי כי אף בתיקונה, מדובר בהפסד ניכר, אשר לא נסתר באמצעות חוות דעת נגדית.

רכיבי הנזק שנקבעו באותה חוות דעת - הוכר הפסד של מעל ל- 3,000,000 מיליון ₪, לנוכח פחת תכנוני בגין הפיצול וכן הפסד של כמעט 1,300,000 ₪ בגין העלויות הכרוכות בתיאום התכנוני שיידרש בין בעלי הזכויות בחלקים השונים. אלו הם הפסדים שאינם פועל יוצא מהצורך להכין תב"ע והעיכוב הכרוך בכך, אלא אף מעצם החלוקה. ממילא, אפילו הייתי מניחה כי ניתן לבצע החלוקה באמצעות תצ"ר (כאמור אין זו כלל הנחתי), הוכח הפסד ניכר.

1. למעשה אף העדים מטעם הנתבעים 2-1 הסכימו כי יידרשו תיאומים בין בעלי המגרשים השונים וכי ידרשו איזונים שונים. כך לדוגמא היה ברור כי יהא צורך לקבוע מי ימלא את החובות לפתח את השצ"פים, ובכלל זה מתן התחייבות לבצע הדרוש שם; מי ייקח עליו את ביצוע הריסת הבניין וכיצד עלות זו תבוא בחשבון לעת התחשבנות בין הצדדים; תיאום הנדרש באשר לנגישות לכלל המגרשים כאשר כאמור קיימת בעייתיות אף היום עם הנגישות שקבעה התכנית (יש לזכור כי בחלוקה בעין, יקבעו שלושה מגרשים ולא רק שניים, כפי שהיה בשתי הצעות הנתבעים 2-1, שכן אלו התעלמו מזכויות נתבע 3); תיאום הנדרש במקרה של בניה עם קיר משותף, כדי לצמצם מגבלות קווי הבניין, המתווספות לעת יצירת חלקות חדשות עם גבולות חדשים (ר' סעיף 6 בעמ' 5 לחוות דעת יזרעאלי); תיאומים מתחייבים לנוכח המפלסים וכדי למנוע חסימה מבניין אחד לאחר ועוד.

די בנזקים הכרוכים בכך ובעובדה שהוכח כי חלוקה נוספת אף תוסיף לקושי לנצל הזכויות שהוענקו למקרקעין (כאשר נראה כי גם היום לא ניתן לנצלן במלואן, כפי שאף קבע השמאי המכריע) - כדי לקבוע שהחלוקה גורמת להפסד ניכר. במילים אחרות, חלק מראשי הנזק שנקבעו בחוות הדעת השמאית של התובעות לא הופרכו וזאת אף ביחס לטענת נתבעים 2-1, כאילו ניתן לבצע החלוקה באמצעות תצ"ר. אזכיר כי בפרשת רידלביץ דלעיל, הייתה נכונות להכיר בהפסד ניכר אף כאשר עולה שתידרשנה הוצאות גדולות יתר על המידה לרישום. נראה כי אין צורך להרחיב במילים באשר להוצאות שתידרשנה במקרה דנן, לנוכח המפורט לעיל.

1. אין מחלוקת בין הצדדים ואף עלה מהחקירות כי במקרה דנן לא ניתן להסתפק בחלוקה אלא זו תהא חייבת להיות מלווה באיזון נוסף בין זכויות הצדדים וייתכן שגם במערכות הסכמיות אלה ואחרות. עמדת מרבית העדים הייתה כי טבלת איזון, יהא ניתן גם לערוך רק לאחר שתושלם תכנית הבינוי בכלל המקרקעין. בנושאים אלה אפנה בחקירת אדריכל יזרעאלי לעמ' 34 ש' 3, ש' 16-15, עמ' 40 ש' 18, עמ' 41 ש' 25-21, בעדות מר גרשוני לעמ' 43 ש' 11, עמ' 44 ש' 26 וכן ש' 31-30, ובחקירת השמאי לב עמ' 53 החל מש' 21, עמ' 54 ש' 28-27.

אף שאדריכל יזרעאלי טען כי ניתן לערוך את האיזון במקרה זה, עוד לפני קביעת תכנית הבינוי של כלל המגרשים, לא זו הייתה עמדת יתר העדים ובהם גם עדי הנתבעים 2-1. ר' לדוגמא דברי מר גרשוני בעמ' 43 ש' 11: "ברור ששומה מדויקת תתכן רק כשיהיה ברור מה כל צד יבנה וכיצד, אין ויכוח". אכן, יש מקרים בהם תכנית איחוד וחלוקה, מאזנת בין מגרשים בטרם תכנית בינוי, אך זאת מקום בו הזכויות נקבעות ביחס לכל מגרש נפרד. המקרה כאן הוא שונה. כאן בוצעה כבר חלוקה וכעת יש זכויות בניה כוללות למגרש על בסיס מ"ר (8,000 מ"ר) ולא על בסיס אחוזים מהקרקע שנותרה. כמו כן - אין ייחוד של חלק מהם, למגרש מסוים. בנסיבות אלה, יהא ניתן לבצע איזון, רק לאחר שתתברר התמונה באשר לחלוקה; מיקום שטחו של כל אחד, תכנית הבינוי בו וממילא השטח המנוצל באותו מגרש ביחס לאחר וכן כלל השטחים המנוצלים (שכן כאמור לעיל, לנוכח צורת המגרש, בתוספת ההפקעה והחלוקה לשלוש, הרי שניצול מלוא הזכויות יהא בבחינת - "כף רגל גדולה שצריכה להיכנס בנעל קטנה..." ר' דברי רוזנברג עמ' 13 ש' 9-8). אכן, אף השמאי לב מטעם הנתבעים 2-1, קבע בחוות דעתו שיהא צורך להשלים תחילה קביעת הבינוי ורק אז לפנות לאיזון.

כל מגרש יידרש להשלים ולקבל אישור לתכנית הבינוי שלו, לניצול מיטבי יידרש גם תיאום בין בעלי הזכויות ורק לאחר מכן יהא ניתן להתחיל לערוך איזונים. האיזונים ידרשו לא רק לשווי השונה לו זכה כל אחד, על בסיס הבינוי שהתאפשר בחלקתו - אלא גם לחלק בחובות המשותפים שנטל עליו כל צד. זאת, לאחר הערכת השווי הכלכלי של אותם חובות.

עולה אפוא כי גם אם יונח שניתן לקבוע את גבולות החלוקה בתוך מספר חודשים, עדיין להשלמת החלוקה עד לקבלת מגרשים ערוכים לבניה (בבחינת קבלת מגרשים אשר הוסדרו הזכויות בהם, האיזון המתחייב וניתן לנצלם) -יידרש עוד זמן ממושך. ממילא אף במסלול שאינו מחייב תיקון התב"ע, מדובר על פרק זמן ממושך בו יש הפסד ניכר מחמת השיהוי במימוש הזכויות (ר' חוות הדעת השמאית באשר לנזק הכרוך בדחיית מועד המימוש).

1. ב"כ הנתבעים 2-1 הפנה לכך שבמקרה הייחודי של פירוק שיתוף ע"י בית משפט - אין הכרח לצורך איזון זכויות הצדדים, לפנות לתב"ע הכוללת הוראות של איחוד וחלוקה מחדש. לבית המשפט עצמו יש סמכות לפסוק תשלומי איזון. נראה כי אין חולק על כך (ר' סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין). ברם, בין אם האיזון יעשה בדרך זו או אחרת, בכל מקרה - מהבחינה המהותית יתחייב אותו רצף פעולות טוריות, אשר ימשך זמן רב. קביעת מיקום כל מגרש, קביעת הבינוי בכל מגרש, אישור אותו בינוי ורק אז פניה לאיזונים לרבות חלוקת המטלות הציבוריות או כלליות.

ועוד; ככל שהבנתי נכונה טענת ב"כ נתבעים 2-1, אזי לדידו ניתן למתוח קו על גבי שטח המקרקעין לצורך החלוקה לקבוע כי כך תהא החלוקה ואז ממילא זו תכובד על ידי הועדה המקומית והדבר יאושר באמצעות תצ"ר (כך לדוגמא טען מר גרשוני בסעיף 3 לחלק הכללי שבחוות דעתו). לחלופין הוא טען - כי ניתן אף להורות על החלוקה, גם ללא שזו תאושר על ידי הועדה המקומית. אין מקום לקבל עמדה זו. החלוקה אינה מבוצעת בחלל ריק, אלא עליה להיות תואמת את המצב התכנוני הקיים והאפשרויות שבו. באשר להפנייתו למקום בו נהג בית המשפט אחרת (ר' ה"פ (מחוזי - חי') 38124-01-10 רילוב נ. מרטינס, מיום 25.9.16), אציין כי מדובר בפסיקת בית משפט מחוזי, להבדיל מפסיקת בית המשפט העליון וכי באותו מקרה עולה כי בפועל נמשך פירוק השיתוף כבר מעל לעשור וחצי ואין צורך להרחיב באשר לתוצאה זו. לא דומה גם מקרה בו קיימים אילוצים מחמת בניינים שכבר קבע מי מהשותפים בחלק מהמקרקעין, למקרה דנן. מקרה בו מדובר בקרקע לא מבונית הסובלת מכלל הקשיים אותם פרטתי בהרחבה.

1. אני מוצאת להוסיף עוד מספר הערות בנוגע לעדים השונים שהעידו בפניי;

ב"כ הנתבעים 2-1 שב והדגיש כי יש להעדיף את עדות מר גרשוני וזאת בשים לב לשנות עבודתו הרבות בעירייה, בתפקידים שפורטו בחוות דעתו. על אף הערכתי למר גרשוני, לא אוכל לאמץ עמדותיו במקרה דנן. ראשית - אף שאין להקל ראש בניסיונו המקצועי, לטעמי ניסיונו של השמאי רוזנברג הוא הרבה יותר משמעותי ורלוונטי. לא דומה ניסיון במתן מידע תכנוני, לניסיונו של מי שכיהן כמנהל מחלקת התכנון. שנית - בעוד השמאי רונזנברג מכיר את המקרקעין ומתלווה לעשייה בהם כבר זמן ממושך (ר' לדוגמא מעורבותו בתביעה שהוגשה בגין הפגיעה בהם מחמת תכנית 8000), היה ניכר כי שרותי מר גרשוני נשכרו נקודתית, למתן אמירה כללית ולא תוך בדיקה מהותית של העומד על הפרק. הוא הסכים במהלך חקירתו שלא התבקש ולא ערך הערכה כספית וכן הסכים שלא פנה בפועל לעירייה לבדוק התכנות תצ"ר כאן. עוד אישר כי לא בדק נגישות תחבורתית ביחס למוצע. עמדתו כי קודם בית משפט יתן החלטה ואחר כך יבצעו את התשריט, אינה סבירה וגם לא עולה בקנה אחד עם דבריו בחלק אחר של העדות עת אמר: "חלוקה צריכה אישור של הועדה המקומית, אם היא לא תאשר אז היא לא תאשר..."(ר' עמ' 44 ש' 11). האמירה לפיה טיפל במשך השנים בחלוקות דומות שהוגשו לוועדה המקומית והעדר התקלותו בקושי לאשרן - אינה משכנעת. לא רק שהייתה זו אמירה סתומה כשלעצמה, היא גם לא לוותה ולו בדוגמא אחת. כך לדוגמא, אם דובר במקום בו ניתן לבצע תצ"ר, נערכה בדיקה כי קיימת נכונות בוועדה המקומית לאשרה ואז בית המשפט ציווה לפעול כך ואכן הדבר אושר - אין באמירתו לתרום דבר. בהקשר זה אפנה לדברי כב' השופט ר. סוקול בע"א (חי') 8258-09-09 יוסף נ. ראפע (ניתן ביום 21.7.10) כדלקמן:

"השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של מקרקעין נגזרת מדיני התכנון והבניה. על בית המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה. לפיכך תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הינו תשריט חלוקה לפי סעיף 143..לעיתים הסתפקו בתי המשפט בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר ולא המתינו לקבלת האישור בפועל."

מנכונות להורות על חלוקה, על בסיס ציפייה לאישור תשריט חלוקה ועד למסקנה כי בית המשפט יכול להורות על קו חלוקה כטוב בעיניו וחזקה על רשויות התכנון כי "יתיישרו" בהתאם - המרחק רב.

באשר לאמינות האמור בחוו"ד גרשוני אעיר עוד כי יש לתמוה כיצד מתיישבת אמירתו כאילו מניסיונו, הוא יודע שאין קושי לאשר תשריט חלוקה עת שבית המשפט מורה לעשות כן, בעוד מנגד - באשר לזמן הנדרש לכך הוא נדרש לקיים שיחות עם - "גורמים עירוניים" (ר' סעיף 7 לחוות דעתו). הרי - לו אכן ליווה הליכים דומים, האין זו חזקה שמניסיונו האישי, הוא גם ידע מה הזמן הנדרש לכך?!

ועוד; עמדת מר גרשוני כאילו אין אפשרות למכור המקרקעין בטרם השלמת תצ"ר באשר להפקעה נשוא תכנית 8000 שכן - "אין מנהג המשקיעים להניח כספם על קרן הצבי" (ר' סעיף 6 לחוות הדעת), אינה משכנעת. אכן רק לאחר התצ"ר המיישם את ההפקעה, יהא ניתן לדעת את המטרים המדויקים המופחתים מהמגרש. ברם, ולו מכוח ההליכים שהתקיימו בעניין ההפקעה, ניתן לעמוד על סדר גודלה. לטעמי אותו דיוק לא ימנע מרוכשים פוטנציאלים מלפנות לקנייתה (אכן עלה כי ניתנה כבר הצעה לרכישה, על ידי צד ג').

לא נשמטה מעיני העובדה שהשמאי רוזנברג אמר בהגינותו כי לא זכור לו אם היו בעבודתו מקרים בהם קיבלה הועדה החלטה מבית משפט על חלוקה בעין (ר' בשולי עמ' 8 לפרוטוקול). על אף האמור, עדותו הייתה לטעמי משכנעת עשרת מונים יותר, מעדויות שהובאו מטעם הנתבעים. הוא הבהיר עמדותיו בצורה סדורה וברורה והיה ניכר כי הוא מתמצא היטב גם במקרה הספציפי לגופו.

1. באשר לעדות האדריכל יזרעאלי אציין כי היה ניכר שהוא אינו מוכן להרפות מהתזה אותה העלה, עוד עת שנדונה תביעת פיצויים בגין פגיעת תכנית 8000. תזה, לפיה חרף הפקעה משמעותית מהמגרש וחרף הצורה הלא רגולרית שאף החמירה מכך, עדיין ניתן למצות בה את מלוא הזכויות המקוריות. לדידו הדבר אף אפשרי לאחר חלוקה נוספת לעוד שלושה מגרשים. את האמור הוא ביסס כאמור על כך שתכנית הבינוי שבנספח 1 אינה מחייבת. כאמור לעיל, לא רק השמאי המכריע לא מקבל גישה זו אלא אף מותב זה. ברי לנוכח הקטנת השטח, צורתו ובוודאי לאחר שיוסיפו ויחלקו אותו לעוד שלושה מגרשים (אשר יקימו מגבלות נוספות לנוכח קווי בנין, צורך בתיאום והעדר פגיעה מאחד לאחר) - כי לא יהא ניתן למצות הזכויות שבו, אלא באמצעות הליך ממושך, מורכב וסבוך. אכן נספח הבינוי אינו מחייב אך יש הוראות אחרות בתב"ע שהן מחייבות באופן המקשה על מימוש הזכויות, במצב שנוצר.

עוד לא ניתן לקבל עמדתו כאילו ניתן במקרה דנן להשלים האיזונים המתחייבים, אף ללא עריכת תכניות הבינוי. הטעמים באשר לקושי לקבל עמדה זו, במקרה דנן, הוסברו לעיל וכפי שציינתי אף יתר עדי הנתבעים לא קיבלו את אותה עמדה. ראוי להדגיש כי טענת ב"כ הנתבעים 2-1, אשר נתמכה במר גרשוני - כאילו יכול בית המשפט להורות על חלוקה ואזי זו תאושר על ידי הועדה המקומית ולאחר מכן יוכל בית המשפט להשלים האיזונים המתחייבים, אינה מתיישבת עם עדות אדריכל יזרעאלי. כך בעמ' 40 - הוא היה ברור כי יש לעשות מאמץ לבצע איזונים בדרך של גריעה משטח מגרש שבעליו מחויב לתת מחלקו, מחמת האיזון. או במילים אחרות - לפי דבריו יש לערוך את האיזון כבר בעת קביעת גבולות המגרשים עצמם. עמדה זו אינה מתיישבת עם הדרך לה טען ב"כ הנתבעים בסיכומיו.

1. נראה כי אין צורך להרחיב באשר לעדות ההנדסאי הרשקוביץ. כפי שאמר הנתבע 3 - הוא מסר חוות דעת מוזמנת, בעוד בפגישה עם מרשיו דגל בעמדה כי אין אפשרות לחלוקה בעין. בעת עדותו הוא לא הצליח לתת מענה לשינוי בעמדתו, לא הצליח לאיין את עדות הנתבע 3 ובניסיונו לעשות כן, אף העלה טענות תמוהות (כאילו אז בדק חלוקה על בסיס 11% מול 89%, אף שבאותו מועד היה הנתבע 3 בעמדת יתר הנתבעים וממילא לא היה מקום לצרף את חלקו לחלק התובעות. ר' החל מעמ' 46 לפרוטוקול). לא רק שבפגישה נקט בעמדה אחרת, אלא בעת עדותו היה גם ניכר כי אין הוא מעורה בכלל הדרוש לניתוח המקרה. הוא לא ידע מה היה בתביעה בגין פגיעת תכנית 8000, לא התייחס לשווי המקרקעין, הבהיר כי אינו מוסמך לתכנן תב"ע, התעלם מחלקו של הנתבע 3 ולא היה מודע לקושי שנוצר לנצל הזכויות לנוכח התכסית, השינויים והקשיים במקרקעין.
2. בהמשך לאמור ממילא מתייתר אף הצורך לפנות לחוות הדעת של השמאי לב אשר נדרש להצעות יזרעאלי והרשקוביץ, אך מנגד נמנע מנקיטה בערכים הנדרשים. נמנע מכך, תוך הבהרה כי למעשה לא ניתן לבצע איזון, בטרם קביעת הבינוי בחלקות.
3. עובר לסיכום וחיתום הדברים, הוסיף עוד מספר הערות;

• אין מחלוקת כי טרם נרשמה תצ"ר באשר לשטח ההפקעה נשוא תכנית 8000. אין בכך לשנות מכלל האמור לעיל, אלא רק להוות שלב נוסף אשר יידרש.
• אכן מר ארבל אשר הוגש מכתבו, לא העיד על תוכנו. ברם, עוד עובר להגשת המכתב כלל כאמור אדריכל רכס את שאמר לו מר ארבל בפגישתם, בחוות דעתו. המכתב נועד רק להוות אישור ממוסמך לאותה אמירה. עת התייצב מר רכס לחקירה והיה ניתן להשלים שאלות באשר לשיחתו עם מר ארבל ומהות השאלה שהועלה בבקשה לפרה רולינג – אני סבורה כי יש לתת משקל לא מבוטל לאמור במכתב. עם זאת כמובהר לעיל, מסקנתי אינה תלויה בכך. מסקנתי יסודה במצב המקרקעין לגופם ועל בסיס אימוץ עמדת השמאי רוזנברג, אשר הייתה לטעמי הרצינית, המשכנעת והנכונה מכלל העדויות. יש לזכור כי עדי הנתבעים טענו כי בדקו דברים אלה ואחרים עם גורמים בעירייה, ללא שציינו אף את שמם של אותם גורמים עלומים. אם מבקשים הם לקבל טענותיהם בדרך זו, הרי שבבחינת קל וחומר, ניתן לקבל הסתמכות אדריכל רכס על דברים שאמר לו מר ארבל. כאשר הוא ציין את שמו ובהמשך אף הגיש את דבריו בכתב.
• לא נדרשתי לעיל לכל הקשיים הכרוכים במטלות משותפות. כך הצורך להרוס בפועל בניין גדול ממדים הקבוע בחלקה (יצוין כי בשתי ההצעות הנתבעים מותירים לתובעות, שטח בו כלול אותו בניין. כפי שנאמר לעיל הנתבעים 2-1 הקשו עד היום על פינוי המקרקעין וקידום ההריסה), הצורך לפתח שטחים לא מבוטלים שנקבעו בייעוד שצ"פ, לפתור בעיית נגישות שקיימת כבר כעת, דברים אלה הם בהחלט בבחינת קשיים נוספים.
• עוד לא נדרשתי לצורך הכרעתי, לקושי של הצדדים שבפני להגיע להסכמות. אכן התרשמתי שיש ממש בתיאור שניתן על ידי הנתבע 3 כי הנתבע 1 הוא בבחינת ברז מים שלא ניתן לסוגרו. בבחינת כזה אשר לא ניתן להגיע עמו לכל הסכמה (בקשר זה אפנה לאמור בתחילת הדברים באשר להליכים שאף נקט כנגד התובעות). כשם שבית המשפט צריך להיזהר כי לא יגרם בעת חלוקה בין שותפים עושק לבעל היקף זכויות קטן, נראה כי כך עליו גם להקפיד שלא לתת כלי ביד המיעוט, לסחוט את בעל היקף הזכויות הגדול.
• שתי הצעות החלוקה בעין שהעלו הנתבעים 2-1 עסקו בחלוקה לשני חלקים; האחד של 11% והשני של 89%. מיותר לציין כי העובדה שהנתבע 3 הסכים כי הדרך הראויה לפירוק היא מכירת המקרקעין, אין בה לפגוע בזכויותיו לו היה נקבע פירוק בדרך של חלוקה בעין. לא ניתן להבין מה היסוד לסברת הנתבעים 2-1 כי במקרה של חלוקה בעין, ידרשו התובעות ונתבע 3 לחלוק בשותפות בחלק אחד ולא יזכו כל אחד מהם לחלקו העצמאי. הקשים שהועלו לעיל באשר לחלוקה לשני מגרשים, יפים בבחינת קל וחומר אם יחולקו המקרקעין לשלושה.
• בפועל בהמשך להחלטה מיום 12.7.16, נוצר מצב בו הגישו דווקא הנתבעים את ראיותיהם תחילה. עם זאת לא הועלתה טענה בעניין זה, עת הוסכם על הגשת ראיות נוספות בקד"מ מיום 25.10.16 ולמעשה אף עד לסוף ההליך. מבחינה מהותית, לא נראה גם כי נפגעו זכויות הנתבעים 2-1, מחמת האמור.
• עת הוגשה כת/1 השמאות המכריעה (ר' עמ' 32 לפרוטוקול), לא הועלתה כל התנגדות. אכן לא הוגש מלוא החומר מאותם הליכים, אך אין יסוד להתנגדות שהועלתה מטעם הנתבעים 2-1 רק בשלב מאוחר, לאחר שעלתה בעייתיות מדברים שעלו מאותה שומה.
• לטעמי מקום בו כבר כמעט כעשור עומדים מקרקעין, רחבי היקף ובעלי שווי רב - ללא מעש, אינו רצוי. כאשר עולה כי אין אפשרות לחלוקת המקרקעין בעין בטווח זמן סביר, הרי שפירוק השיתוף אינו רק מתחייב אלא הוא אף רצוי.

1. סיכום הדברים;

לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין.

למעשה אין מחלוקת בין הצדדים שחלוקה באמצעות תב"ע חדשה תיקח זמן רב, היא מחייבת שיתוף פעולה משמעותי ועד להשלמתה יגרם הפסד ניכר לשותפים.

הנתבעים 2-1 ניסו בנסיבות אלה לשכנע כי ניתן לבצע את החלוקה בעין באמצעות תצ"ר לפי פרק ד' לחוק התו"ב, אך אין זו מסקנתי (ר' לעיל סעיפים 28-26).

מעבר לדרוש צוין גם מדוע אפילו היה ניתן לנסות ולחלק המקרקעין באמצעות תצ"ר, אין סבירות כי הדבר היה מאושר בנסיבות המקרה (ר' לעיל ס' 29). עמדתו של מר ארבל (סגן מנהל אגף התכנון בעיריית ירושלים),לפיה לחלוקה בין השותפים תידרש תב"ע - היא גם עמדתי.

עוד נמצא כי גם לו היו המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין - הרי שפירוק השיתוף בדרך זו, במקרה דנן, היה גורם להפסד ניכר לשותפים (ר' לעיל החל מסעיף 31). אף מטעם זה אין להורות על חלוקה כאמור.

עמדתו הראשונית של ההנדסאי מטעם הנתבעים 2-1 כי חלוקה בעין אינה אפשרית - היא גם עמדתי. פניה לדרך זו תותיר את המקרקעין עוד שנים רבות כ-"פיל לבן", כפי שהיה מצבם עד היום.

עוד הוספתי הערות באשר לנתונים הייחודים של המקרה הנדון, התייחסות לחלק מטענות הנתבעים 2-1 אשר נמצא צורך להתייחס אליהם וכן הערות באשר להתרשמותי מעדיהם.

משנמצא כי אין לפרק את המקרקעין בדרך של חלוקה בעין יש לפנות לדרך הפירוק של מכירה וממילא להיעתר למבוקש בתביעה.

1. בהמשך לכל האמור התביעה אפוא מתקבלת.

השיתוף במקרקעין יפורק בדרך של מכירתם וחלוקת התמורה שתישאר, לאחר תשלום כל הכרוך במכירה.

אני ממנה את עו"ד דני אדלמן, ככונס נכסים.

המקרקעין ימכרו בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל ובהתאמה לחוק המקרקעין.

הכונס יפעל לביצוע כל הפעולות הדרושות לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית. בכלל זה - קבלת חוות דעת שמאית, ביצוע התמחרות, חתימה על כל המסמכים הנדרשים וביצוע התשלומים המתחייבים ולבסוף חלוקת יתרת התמורה, בין צדדי התביעה, בהתאם לחלקו של כל אחד.

הכונס לא ינקוט בכל פעולה מהותית, ללא אישור מוקדם של בית משפט.

טרם חלוקת היתרה לצדדים, יפנה הכונס לבית המשפט עם בקשה מתאימה לקביעת שכר טרחתו.

הצדדים יישאו, בהתאמה לחלקו של כל אחד במקרקעין - בהוצאות הכרוכות בפעולות פירוק השיתוף, לרבות עלות הכונס שתקבע בהמשך.

תנאי לכניסת מינויו של הכונס לתוקף, שיחתום על התחייבות עצמית, ללא הגבלה בסכום, לפיצוי הצדדים בגין כל נזק שיגרם עקב פעולותיו. ההתחייבות תוגש לתיק בתוך 14 יום.

הכונס ימסור דו"ח ראשוני - לכל המאוחר עד ליום 1.3.17.

1. בהתחשב בהליכים שנוהלו, יישאו נתבעים 2-1 ביחד ולחוד בתשלומים הבאים -

החזר אגרת בית משפט ששילמו התובעות כאשר זו נושאת ריבית והצמדה מיום התשלום ועד לתשלום בפועל.

בגין עלויות המומחים מטעם התובעות - בסך של 10,000 ₪.

בגין שכר טרחת ב"כ התובעות בהליכים עד כה, בסך של 30,000 ₪.

עוד ישלמו לנתבע 3 בגין התייצבותו לדיונים (אף שנשען על עבודת ב"כ התובעות) - סך של 5,000 ש"ח.

כלל התשלומים יבוצעו בתוך 30 יום מהיום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ולכונס שמונה.

ניתן היום, כ"ה כסלו תשע"ז, 25 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.