1. לפניי תביעה שהגישה התובעת נגד הנתבעים לתשלום סך 800,000 ₪ בתוספת מע"מ ותביעה שכנגד שהגישה הנתבעת 2 נגד הנתבעים שכנגד לתשלום סך של 2,039,671 ₪.

טענות התובעת:

1. התובעת הינה חברת יזום ופיתוח פרויקטים בבנייה ובעליה של החברה בזמנים הרלוונטיים היו דוד לוי דיגמי (להלן: "דיגמי") ודוד זהבי (להלן: "זהבי").
2. הנתבע 1 (להלן: "צורי"), הינו איש עסקים ומנהלה של הנתבעת 2 (להלן: "למיר"), אשר הינה חברה לניהול ויזום פרויקט בתחום הנדל"ן.
3. הנתבע 3 (להלן: "עו"ד מוסרי"), הינו עו"ד אשר ייצג את הנתבעים 1 ו-2, בקשר למיזם ברחוב ארלוזורוב 36 ר"ג (להלן: "הפרויקט" או "עסקת ארלוזורוב").
4. בין התובעת לנתבעים 1 ו-2 נתגלו חילוקי דעות בנוגע לניהול הפרויקט ולפיכך הם החליטו להיפרד בהתאם לתנאים ולהסכמים שערך עו"ד מוסרי בכובעו כנאמן של שני הצדדים.
5. הנתבעים 1 ו-2, נותרו חייבים לתובעת ובעליה סך של 800,000 ₪ כחלק מסיום ההתקשרות בעסקת ארלוזורוב.
6. עו"ד מוסרי ערך שני מסמכים, בעורמה ובזדון, או לכל הפחות באופן רשלני בכובעו כעו"ד של שני הצדדים וכנאמן של שני הצדדים, אשר הטילו חובות בלתי אפשריים על התובעת ועל בעלי החברה באותה עת, ככל הנראה בכוונה תחילה. כל זאת עשה מבלי לתן הודעה או התראה לב"כ התובעת.
7. בהתאם להסכמות שבין הצדדים, התחייבו התובעת ובעליה באותה עת להעביר מסמכים לעו"ד מוסרי ואילו הנתבעים 1 ו-2 התחייבו לשלם לתובעת ולבעליה סך של 800,000 ₪ כנגד מילוי התנאים, דהיינו העברת המסמכים.
8. הכספים שנדרשו הנתבעים 1 ו-2 להעביר לתובעת הופקדו לכאורה אצל עו"ד מוסרי בנאמנות.
9. על אף שהתנאים המתלים התקיימו, לא העבירו הנתבעים 1 ו-2 באמצעות עו"ד מוסרי את התשלום לידי התובעת ובעליה.
10. לאחר חתימת התובעת ובעליה על ההסכמים, הם נוכחו לדעת כי התנאי השלישי המנוי בהסכם, על פיו הם נדרשים להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר בהתאם לעסקת מונטיפיורי ובקשר להסכם שנכרת בין לירון בן נון ויוסי חן לבין משה כהן ומור סעדה, הינו תנאי בלתי אפשרי שכן בהתאם למסמכים מעסקת מונטיפיורי נדרשים המוכרים בעסקה להמציא ייפוי כוח כללי ואין מוטלת עליהם החובה להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר.
11. חרף האמור לעיל, הנתבעים התעקשו לקבל ייפוי כוח בלתי חוזר ולא כפי שזה מנוסח בנספח להסכם השיתוף.
12. התובעת עותרת לחייב את כל הנתבעים לשלם להם את סכום התביעה, את הנתבעים 1 ו-2 בהתאם להתחייבותם ואת עו"ד מוסרי בגין התנהגותו שהייתה נגועה בתחבולה, עורמה ורשלנות.

טענות הנתבעים 1 ו- 2 בכתב ההגנה:

1. בין למיר ובין התובעת התקיימה מערכת יחסים עסקית בקשר למספר פרויקטים בתחום הנדל"ן:
   1. שיתוף פעולה בפרויקט בנייה ברחוב ארלוזורוב 36 ר"ג (להלן: "פרויקט ארלוזורוב")
   2. ברחוב סלמה 7 בת"א (להלן: "פרויקט סלמה").
   3. ברחוב מונטופיורי 19 בת"א (להלן: "פרויקט מונטיפיורי").
   4. ברחוב העלייה 53 ת"א.
2. לקראת סוף שנת 2012, החליטו הצדדים להיפרד ולסיים את שיתוף הפעולה ביניהם ובכלל זה, סיום שיתוף הפעולה בפרויקט ארלוזורוב אגב גיבוש הסכמות ביחס למחלוקות שהתעוררו בשלושת הפרויקטים האחרים.
3. כחלק מסיום שיתוף הפעולה נפגשו צורי ודיגמי ביום 27.12.2012 במשרדו של עו"ד מוסרי ולאחר שנוהל ביניהם מו"מ וסוכמו ביניהם כל התנאים להיפרדות, חתמו התובעת, מר דיגמי ומר זהבי, במשרדו של עו"ד מוסרי על שני מסמכים המסדירים, כמקשה אחת, את סיום שיתוף הפעולה בין הצדדים.
4. מסמך אחד שכותרתו "פרויקט ארלוזורוב 36 ר"ג" שהינו מסמך הסכמות לסיום השותפות אשר צורף כנספח א' לכתב התביעה, מסמך שני שכותרתו "פרויקט ארלוזורוב 36 ר"ג- הוראות לנאמן" שצורף כנספח ב' לכתב התביעה.
5. בהתאם להסכם מיום 27.12.2012, כנגד ביצוע מספר התחייבויות במצטבר שנטלו על עצמם התובעת, מר דיגמי ומר זהבי, היה על למיר לשלם לתובעת סך של 800,000 ₪ בתוך 30 יום מקבלת טופס 4 לפרויקט ארלוזורוב.
6. במסגרת כתב ההוראות לנאמן נקבעו שלוש התחייבויות אותן היה על התובעת ועל מר דיגמי למלא עד למועד שנקבע:
   1. מסירת אישורי מס בקשר לפרויקט סלמה.
   2. החזרת השיק של גברת שירי סעדה אקסלר המוחזק בידי מר דיגמי על סך 200,000 ₪ .
   3. מסירת ייפו כוח בלתי חוזר ממר פליקס והגב' רחל כהן סיטון בקשר לפרויקט מונטיפיורי.
7. חרף ההוראות הברורות של ההסכם, לא עמדו התובעת ומר דיגמי בכל ההתחייבויות, דהיינו ההתחייבות להחזרת השיק ולהמצאת ייפוי הכוח הבלתי חוזר לא קוימו על ידי התובעת ועל ידי מר דיגמי, לא במסגרת הזמן שנקבע לכך עד ליום 19.04.2014 וגם לא עד למועד הגשת התביעה.
8. חשיבות המצאת ייפוי כוח בלתי חוזר הייתה ברורה למר דיגמי שהינו איש עסקים המתמחה בעסקי נדל"ן והתחייבותו זו להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר, ניתנה לאחר מו"מ ממושך.

טענות ההגנה של עו"ד מוסרי :

1. לטענת עו"ד מוסרי, לאחר שהצדדים החליטו להיפרד הם פנו אליו והביאו לפניו את תנאי הפרידה ואת המוסכם ביניהם, כאשר לעו"ד מוסרי לא הייתה כל מעורבות בקביעת התנאים שהצדדים סיכמו ביניהם, הן לפני פנייתם אליו והן במהלך פגישות שקיימו במשרדו שלא בנוכחותו ולא בהתערבותו.
2. משסיכמו הצדדים את תנאי ההיפרדות, העלה אותם עו"ד מוסרי על הכתב והתובעת והמוסמכים מטעמה, חתמו ביום 27.12.2012 על המסמכים. כל התנאים במסמכים שצורפו כנספחים א' ו-ב' לכתב התביעה סוכמו ישירות בין הצדדים לבין עצמם.
3. עו"ד מוסרי נתן את הסכמתו לשמש כנאמן על פי המסמך נספח ב' לכתב התביעה והוא פעל פי כל תנאי הנאמנות.
4. במעמד חתימת ההסכם שילמו הנתבעים 1 ו-2 לתובעת סך של 667,000 ₪, כן נשאו בהחזר הוצאות בהם נשאה התובעת בסך של 108,810 ₪. כמו כן התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת סך של 800,000 ש" בצירוף מע"מ לאחר שהתובעת תקיים שלושה תנאים שפורטו במסמך.
5. הסכום היה צריך להיות משולם על ידי הנתבעת באמצעות עו"ד מוסרי מתוך כספים שהיו מצויים בחשבון נאמנות של עו"ד מוסרי בגין פרויקט עסקת ארלוזורוב וזאת בתוך 30 יום לאחר קבלת טופס 4 לעסקת ארלוזורוב ובלבד שהתובעת תקיים את שלושת התנאים המצטברים שנקבעו בהסכם.
6. עו"ד מוסרי לא טיפל מעולם בעסקת מונטיפיורי ומשחתמו התובעת ומנהליה על התחייבות להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר, חזקה עליהם, כי היה באפשרותם לעמוד בהתחייבותם, אולם הם לא עשו כן ולא המציאו את ייפוי הכוח.
7. עו"ד מוסרי לא היה שותף לניסוח ההסכמה בין הצדדים והוא רק העלה על הכתב את הנוסח שהוקרא לו. ההסכם שיקף במדויק את הסכמת הצדדים ולא הייתה מחלוקת ביניהם, כי הדרישה הייתה, בין השאר, לקבלת ייפוי כוח בלתי חוזר של בעלי הקרקע בעסקה האמורה.
8. עו"ד מוסרי טוען, כי לא פעל בזדון או ברשלנות, לדבריו התובעת ובעליה ידעו היטב מה אפשרי ומה לא אפשרי והם לא התייעצו עם עו"ד מוסרי לגבי התכנות התנאים.
9. לדברי עו"ד מוסרי, במהלך כל תקופת הנאמנות היה ברשותו סכום של 800,000 ₪ המובטח על פי ההסכם לתובעת, אילו התקיימו התנאים להעברתו.

התביעה שכנגד :

1. בתביעה שכנגד חזרה הנתבעת ופירטה את אותן טענות שהיא העלתה בהגנתה.
2. לטענת למיר, בגין אי קיום ההתחייבויות על ידי הנתבעים כפי שנכללו בהסכמים, הסכם השיתוף והסכם ההיפרדות, נגרמו לה נזקים כבדים.
3. לטענת הנתבעת כבר בראשית הדרך סרבו האדונים סיטון לשתף פעולה עם הקונים, עם למיר ונציגה, ליישומו של הסכם השיתוף, דבר המכביד על למיר לממש את פרויקט מונטיפיורי.
4. לטענת למיר, ייפוי הכוח הבלתי חוזר נועד למנוע מצב זה, לפיו אדון סיטון יוכל לפגוע או לעכב את מימוש הפרויקט. לו היו התובעת ומר דיגמי עומדים בהתחייבותם וממציאים לידי למיר ייפוי כוח בלתי חוזר ממר סיטון, יכולה הייתה למיר לעקוף את התנהגותם המפרה של סיטון ולעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר.
5. נוכח אי מסירת ייפו הכוח הבלתי חוזר על ידי סיטון, זכאית למיר לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה, שהם הפסד שכר דירה של למיר בדירות הפרויקט, הפסד שנבע כתוצאה מהעיכובים שנגרמו בגין אי המצאת ייפוי הכוח ולכל הפחות, מניעת אי השכרת 6 דירות ודירת פנטאהוז לתקופה של 20 חודשים, בסכום כולל של 1.200,000 ₪ עד ליום הגשת התביעה.
6. בנוסף זכאית התובעת שכנגד לטענתה, לפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם השיתוף בסך של 200,000 $ המהווה 839,671 ₪.
7. בסך הכל תובעת למיר בגין הנזקים שנגרמו לה פיצויים בסך של 2,039,671 ₪ בתוספת מע"מ.

ההגנה בפני התביעה שכנגד:

1. הנתבעים שכנגד חזרו על הטענות המפורטות בכתב התביעה ואין מקום לשוב ולפרטן, בנוסף טענו הנתבעים שכנגד כי לאחר עריכת כתב ההוראות לנאמן קיימו הנתבעים שכנגד את התנאים הקבועים באותו מסמך, אולם עו"ד מוסרי סירב להעביר להם את הכסף.
2. לטענת הנתבעים שכנגד, דיגמי אינו המוכר בעסקת מונטפיורי והוא אינו צד לאותה עסקה.
3. לטענת הנתבעים שכנגד, על פי המסמכים בעסקת מונטפיורי, הסכם המכר והסכם השיתוף, נדרשים המוכרים להמציא ייפוי כוח כללי ולא מוטלת עליהם החובה במסגרת הסכמים אלו להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר.
4. הנתבעים שכנגד הכחישו את טענת התובעת שכנגד שלפיה היא זכאית לפיצוי כלשהו.

דיון והכרעה :

1. בפסק דין זה אחלק את דיוני לשלושה חלקים:
   1. התביעה נגד הנתבעים 1 ו-2.
   2. התביעה נגד הנתבע 3.
   3. התביעה שכנגד.

התביעה נגד הנתבעים 1 ו-2 :

1. בין התובעת ומנהליה ובין הנתבעים 1 ו-2 התקיימו עסקים שונים בענייני נדל"ן, כאשר בשלב מסוים, עקב חילוקי דעות בין הצדדים בעניין ניהולו של אחד מהפרויקטים המשותפים, אשר כונה על ידי הצדדים "פרויקט ארלוזורוב" החליטו הצדדים להיפרד.
2. לצורך הפרדת העסקים שביניהם ניסחו הצדדים שני מסמכים ביום 27.12.2012, כאשר המסמך הרלוונטי לסכסוך שלפניי הינו מסמך הממוען לעו"ד יוסף גיא מוסרי שכותרתו "פרויקט ארלוזורוב 36 ר"ג (להלן: "הפרויקט") – הוראות לנאמן", כאשר במסמך זה נכתב :

"הרינו מאשרים לך וללמיר ניהול יזמות פרויקטים בע"מ (להלן: "למיר"), באופן בלתי חוזר כדלקמן :

הסך של 800,000 ₪ בצירוף מע"מ אשר אמור להיות משולם לנו על ידי למיר בתוך 30 יום מיום קבלת טופס 4 בהתאם לכתב ויתור נושא תאריך 27.12.2012, ישולם לי בכפוף לכך שעד למועד זה ידאג מר דוד לוי (דיגמי), להמציא את וכנגד קבלת אישורי המס בעסקה בין חזי מזרחי לקבוצת הרוכשים בפרויקט בסלמה 7 וכנגד החזרת שיק של גברת שירלי סעדה אקסלר המוחזק בידי דוד לוי (דיגמי), ע"ס 200,000 ₪ וכנגד מסירת ייפוי כוח בלתי חוזר מפליקס ורחל כהן בגין הסכם השיתוף שנחתם בין לירון בן נון ויוסי חן לבין משה כהן ומור סעדה ואח'".

1. על המסמך הנ"ל שאליו אתייחס בפסק הדין כאל "ההוראות לנאמן", חתמו חברת ד.ד מיזמים 2010 בע"מ, (שהתובעת נכנסה בנעליה), דוד לוי (דיגמי) ודוד זהבי. כמו כן, חתימות הצדדים על המסמך אומתו ע"י עורך דין מוסרי בדרך שמאמתים חתימות על תצהיר.
2. אין חולק כי הצדדים ששמם מופיע כחותמים על המסמך, חתמו עליו.
3. לטענת התובעת, הנתבעים היו חייבים להעביר להם סך של 800,000 ₪, באמצעות עו"ד מוסרי, באשר התנאים הקבועים במסמך "ההוראות לנאמן", התקיימו.
4. לטענת התובעים, התברר להם בדיעבד, כי התנאי במסמך ההוראות לנאמן לפיו עליהם להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר בגין הסכם השיתוף, הינו תנאי שנוסח באופן שגוי, הוא אינו הגיוני ולא קיימת אפשרות לקיים אותו. לטענתם, עו"ד מוסרי שייצג את הנתבעים 1 ו-2 בעסקת ארלוזורוב, הוא זה שניסח את המסמכים, לרבות את מסמך ההוראות לנאמן, כאשר לטענת התובעים, עו"ד מוסרי נהג ברשלנות, בעורמה ובזדון, כאשר ניסח מסמך שהטיל חובות בלתי אפשריים על בעלי החברה התובעת באותה עת.
5. לטענת התובעת, לא היה מקום לחייב את מנהליה בהמצאת ייפוי כוח בלתי חוזר, שכן בהסכם השיתוף עצמו, לא נקבעה חובה של מתן ייפוי כוח בלתי חוזר ולפיכך, קביעת תנאי מסוג זה במסמך ההוראות לנאמן, מהווה משום הכשלה שלהם וקביעת תנאי שלא ניתן לקיימו.
6. מנגד, טוענים הנתבעים 1 ו-2, כי התנאי של המצאת ייפוי כח בלתי חוזר הוסכם בין הצדדים לאחר מו"מ, תוך הבנה באיזה סוג ייפוי כח מדובר. הנתבעים טוענים, כי שניים מהתנאים המצטברים שנקבעו במסמך לא התקיימו. לטענת הנתבעים, לא הועבר אליהם השיק של גברת שירלי סעדה אקסלר ובנוסף, לא הועבר אליהם ייפוי כוח בלתי חוזר בגין הסכם השיתוף.
7. לטענת הנתבעים 1 ו-2, בניגוד לטענת התובעת, התנאי של מתן ייפוי כוח בלתי חוזר, אינו תולדה של טעות, הכשלה או היסח הדעת, אלא מדובר במסמך שהיה חיוני לנתבעת, כי הוסכם על ידי הצדדים כי יינתן ייפוי כוח בלתי חוזר וזאת לאחר משא ומתן בין הצדדים, כאשר לטענת הנתבעים, מנהלי התובעת ידעו היטב כי עליהם להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר וכן, את החשיבות בייפוי כוח מסוג זה לצורך ביצוע פרויקט מונטיפיורי.
8. המצהיר מטעם התובעת , דיגמי, הצהיר כי המסמך "הוראות לנאמן", נערך על ידי עו"ד מוסרי, ולדבריו עו"ד מוסרי שהיה גם עורך הדין שלו באותה פגישה שבה נחתם המסמך, הטעה אותו במתכוון וכתב, כי הוא מתחייב להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר, למרות שהיה ברור כי על פי הסכם השיתוף לא הייתה כל התחייבות להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר אלא ייפוי כוח לתכנון בלבד, כך שאין כל סיבה שכהן סיטון ייתנו ייפוי כוח בלתי חוזר לצורי או ללמיר. גם בחקירתו הנגדית בעמוד 7 שורה 22 לפרוטוקול, העיד דיגמי כי המסמכים הוכנו על ידי עו"ד מוסרי בלבד.
9. בעמ' 8 לפרוטוקול שורה 2 נשאל דיגמי:

"ש. תנאי שני כי תחזיר את השיק של שירלי סעדה אקסלר תאשר כי השיק עדיין אצלך.

ת. החזרנו את השיק ולא רציתם לקבל אותו, השיק אצל עו"ד סגל.

ש. התנאי השלישי שאתה צריך למסור ייפוי כוח בלתי חוזר מפליקס ורחל כהן תאשרי לי כי המסמך הזה לא נמסר על ידך ?

ת. המסמך הזה נערך בחטף, היינו אצל עורך דין מוסרי לאחר כעסים אצלו. כל מה שרציתי זה להיפרד מצורי, ויתרתי על הרווח שלי של כמה מילונים טובים על מנת לא להיות עם צורי בשום פרויקט.

...ידעתי כי מגיע לצורי ייפוי כוח לא ידעתי בדיוק איזה סוג מגיע. לא היה לנו התנגדות לספק את הייפוי כוח. אנחנו לא בתוך מקום של לבוא ולהפריע למישהו, רצינו להיפרד אמר כי הוא לא קיבל את הייפוי כוח. רואים במסמך כי אין עסקה בין לירון בן נון אלא איתמר. אני חשבתי כי אנחנו צריכים לספק ייפוי כוח חוזר שאנחנו אמורים לספק ואם היינו אמורים לספק בוודאי והיינו מספקים את זה. לא יכול להיות כי אתה מוכר נכס ומבקש ייפוי כוח בלתי חוזר. אנחנו לא יכולים לספק משהו שהוא לא אמור לקבל. לא סיפקנו אף נערכה פגישה."

ש. אמרת כי זה לא הגיוני, אם זה לא הגיוני תסביר לי למה אתה ועו"ד שלך בזמן אמת שותקים ולא מוציאים מכתב ?

ת. יצאו מכתבים לעו"ד מוסרי וגם לורדה, יש הסכם מאוד ברור שנחתם בין איתמר ליוסי לבין הקבוצה של אמיר (צ.ל למיר- הערה שלי ע.א) כתוב שם בדיוק את הייפוי כוח, אני יודע כי חסר אחד, אנחנו סיפקנו את הייפוי כוח המדובר שאין לו שום משמעות או דבר מה שצורי כתב ויוסי כתבו הם הטעו אותי במתכוון. אני הייתי בכעס ולא שמתי לב ועו"ד מוסרי אמר כי הוא אחראי לי על הכסף והוא ידע כי אני מיוצג על ידי עו"ד ולא טרח לשלוח לעו"ד שלי את המסמך קודם. אני סמכתי עליו, לקחו פה מסמך וניהלו בשטח כאילו הנכס שלהם. ידעתי כי מגיע לו ייפוי כוח שהוא לא קיבל זה לא היה בהול לו ושרצינו לפרק את השותפות, הוא ביקש את הייפוי כוח."

ובעמוד 11 לפרוטוקול שורה 24 נשאל דיגמי:

"ש. העברת את השיק על פי לוח הזמנים?

ת. לאחר שראינו שצורי ומוסרי משתפים פעולה על מנת לא לשלם לו עם כל מיני מכתבים וסיפורים כאלה ואחרים, העברתי את השיק לעו"ד שלי על מנת שיביא למוסרי והעברנו את השיק והם החזירו אותו. אף אחד לא פעל עליו, לא עשינו שום דבר עם שיק זה. אין שום משמעות לשיק כמו לייפוי כוח."

1. לדברי דיגמי, התובעת, דוד זהבי והוא עצמו חתמו על מסמך ההוראות לנאמן מאחר וסמכו על מקצועיותו של עו"ד מוסרי שערך את ההסכם ולא הייתה להם כל כוונה להתחייב להמצאת מסמך המנוגד להסכם השיתוף והמנוגד להיגיון כלכלי או עסקי.
2. בהתאם לתצהירו של צורי מטעם הנתבעים 1 ו-2, התובעת לא השיבה לנתבעים את השיק בהתאם להתחייבות, במועד בו היה עליהם לעשות זאת, דהיינו עד יום 19.04.2014 (ס' 12 לתצהיר), ורק ביום 06.09.2015, משחלפה למעלה משנה מהמועד שבו היה על התובעת להשיב את השיק, המציא ב"כ התובעת למשרדו של עו"ד מוסרי את השיק, אולם מאחר ובמועד זה חלף המועד להחזרת השיק, השיב עו"ד מוסרי לב"כ התובעת את השיק.
3. בהתייחס לייפוי כוח בלתי חוזר הסביר צורי בתצהירו את עסקת מונטיפיורי. לדבריו, ביום 05.12.2010, נחתם הסכם מכר בין איתמר בן נון ויוסי חן (המוכרים) לבין כהן משה סעדה מור ואחרים (להלן: הקונים) לרכישת זכויות הקונים בגג המחצית של הבניין ברחוב מונטיפיורי 19 ת"א. לטענת צורי, מי שייצג את צד המוכרים בעסקת המכר של בניין מונטיפיורי היה דיגמי שהציג עצמו "כדני דין הרואה ואינו נראה", לדברי צורי המוכרים בעסקת מונטיפיורי הם למעשה דיגמי בעצמו.
4. בד בבד עם חתימת הסכם המכר בעסקת מונטיפיורי, נחתם בין המוכרים לקונים הסכם שיתוף וחלוקה שמטרתו העיקרית הייתה הסדרת שיתוף הפעולה בין המוכרים לקונים. הסכם השיתוף נחתם גם הוא על ידי עו"ד סגל מכוח ייפוי כוח ומי שייצג את המוכרים להסכם השיתוף היה דיגמי.
5. בהסכם השיתוף נכללו הוראות שנועדו להבטיח את הוצאתו לפועל של ההסכם בזמן הקצר האפשרי ביותר, נקבעו בו הוראות שנועדו להבטיח את שיתוף הפעולה בין הצדדים וכן הוראות למקרה של מכירת זכויות אחד הצדדים להסכם השיתוף לצד ג'.
6. בהתאם לתצהירו של צורי, בין המסמכים שנחתמו על ידי המוכרים, שמאחוריהם עומד דיגמי במסגרת עסקת הרכישה והסכם השיתוף, חתמו המוכרים על ייפוי כוח בלתי חוזר מכוח הסכם המכר לפיו אפשרו המוכרים לחתום על בקשות ומסמכים שונים הנדרשים לצורך הוצאת היתר הבנייה ולצורך ביצוע התחייבויות הצדדים לפי הסכם השיתוף.
7. לדברי צורי, ביום 30.03.2011 התקשרו המוכרים, דהיינו דיגמי, עם האדונים כהן סיטון פליקס ואסתר בהסכם מכר למכירת יתר זכיותיהם בחלקו המזרחי של בניין מונטיפיורי, עובדה שהפכה את משפחת סיטון לשותפי הקונים בנכס במקום המוכרים. לדברי צורי, בניגוד להוראות הסכם השיתוף, לא הודיע מר דיגמי, שהינו כאמור המוכר, אודות מכירת זכויותיהם לסיטון.
8. כשהתברר לקונים על עסקת המכר לסיטון, פנה ב"כ הקונים לעו"ד סגל כדי לוודא כי עסקת המכר נעשתה בהתאם להסכם השיתוף ואז התברר לקונים כי המוכרים, דיגמי, פעל בניגוד להסכם השיתוף בכך שלא החתים את הנעבר על כל המסמכים הנדרשים, לרבות על ייפוי כוח לצורך יישום הסכם השיתוף ולרבות לא על ייפוי כוח בלתי חוזר.
9. ב"כ הקונים פנו מספר פעמים לעו"ד סגל בדרישה לקיים את הוראות הסכם השיתוף ולהמצאת ייפוי כוח כנדרש וכך פנו גם למשפחת סיטון. אולם, כבר מראשית הדרך היה ידוע היטב למוכרים ולדיגמי ולעו"ד סגל כי סיטון סירבו לשתף פעולה עם למיר ונציגה ליישום הסכם השיתוף ולהוצאה לפועל של הסכם מונטיפיורי.
10. לדברי צורי, על רקע נסיבות אלו נערך ונוסח ההסכם, מסמך ההוראות לנאמן מיום 27.12.2012, במסגרתו נקבע מפורשות כי מר דיגמי ימצא ללמיר את ייפוי הכוח הבלתי חוזר מהאדון סיטון, לדברי צורי עבור המצאתו המאוחרת של ייפוי הכוח הבלתי חוזר על ידי מר דיגמי מוכנה הייתה למיר לשלם לדיגמי סך של 800,000 ₪.
11. לטענת צורי, התובעת ומנהליה ידעו היטב את החשיבות הרבה הנודעת לייפוי הכוח הבלתי חוזר עבור למיר וידעו כי אי המצאת ייפוי כוח בלתי חוזר כאמור, תגרום להם נזקים כבדים.
12. בעמוד 18 לפרוטוקול שורה 11 ואילך, נשאל צורי ביחס לישיבה בה נחתמו המסמכים :

"ת. ...היה משא ומתן אשר נמשך יום או יומיים אחרי כן ואז סוכם כי הוא יביא את הייפוי כוח ויקבל את הכספים שהשקיע פלוס כסף שהוא קיבל באותו היום. כסף שהוא השקיע חזר אליו באותו יום פלוס כמה מאות אלפי שקלים. עשינו הסכם נפרד ועצמאי שאומר שהוא יביא ייפוי כוח ושיק של אשתי שניתן לו כטובה והוא פרט אותו במקום בהרצליה, תביא את אישורי המיסים וקח 800,000 ₪. לא הגיע לו הכסף, הסכמתי לתת כדי לחלץ את מונטיפיורי כי הייתי תקוע עם אנשים שהוא מכר להם והסביר להם כי לא יבנה שם לעולם כי זה בניין לשימור ועירית ת"א לא תיתן על חלק מזה. עד היום לא קיבלתי את השיק. הייפוי כוח הוא תכנוני בלתי חוזר והא מגיע לי כבר בהסכם השיתוף. זה הפרה שלו והוא מודה בזה. שדודי דיגמי הציע לי את הנכס ב2010..."

שאלת ביהמ"ש : הוא אומר כי הייפוי כוח הוא אמור לקבל אותו בהסכם השיתוף.

ת. הדרישה שלי הייתה כי אני מוכן לשלם לו אקסטרה תמורה לייפוי כוח בלתי חוזר ממשפחת סיטון שלא יוכלו לעצור אותי מול העיריה. כלומר, דיברנו על זה, על ייפוי כוח בלתי חוזר עלה בדיון אצלי בבית ובמרפסת מחוץ למשרד של יוסי מוסרי גם בארקפה ברחוב הארבעה. הוא אמר שהוא הולך ומחתים אותנו שאין בעיה. הוא ידע והוא יודע הבן אדם הזה עושה עסקים ויודע את משמעות הייפוי כוח בלתי חוזר. הוא גזלן ולא נגזל שלא יבוא להיתמם ויגיד כי שיקרו אותו, הוא אמר שלא צריך את עו"ד שלו ושיוסי יאמת את החתימות. זה בושה להיתמם כאן.

חזרה לחקירה נגדית:

ש. 800,000 ₪ לא היה חוב ?

ת. לא.

ש. את שלושת ההסכמות הבאתם ליוסי מוסרי?

ת. הוא סך הכל אימת חתימה. אני ודיגמי ניסחנו את המסמך, הקראנו לפקידה שתכתוב את שני המסמכים. הקראנו ביחד ושיש מחלוקות סיכמנו וחזרנו. יוסי מוסרי היה בחדרו בפגישה אחרת. נכנסו אליו לאימות חתימה.

1. בעניין ניסוח המסמכים הצהיר עו"ד מוסרי כי משהצדדים החליטו להיפרד הם פנו אליו והביאו בפניו, כעו"ד שייצג את שני הצדדים, את תנאי הפרידה שהוסכמו ביניהם, כאשר לו עצמו לא הייתה כל מעורבות בקביעת התנאים אשר הצדדים סיכמו ביניהם מראש.
2. לדברי עו"ד מוסרי משהצדדים סיכמו ביניהם את תנאי ההיפרדות, הועלו תנאים מוסכמים אלו על הכתב, כאשר לא נפלה כל טעות בניסוח ההסכמות בין הצדדים אשר ידעו היטב את הצרכים ההדדיים בעסקותיהם, הצדדים ניסחו בעצמם את ההסכמות, העלו אותם על הכתב באמצעות משרדו של עו"ד מוסרי. אין מדובר בהסכמות שנוסחו במהירות או בחופזה אלא במסמך שנוסח בקפידה על ידם לאחר מחשבה רבה.
3. לדברי עו"ד מוסרי לא הייתה כל מחלוקת כי הדרישה הייתה לקבלת ייפוי כוח בלתי חוזר וכי עניין זה העסיק את הצדדים לא מעט זמן, בנוכחותו של עו"ד מוסרי גם לפני החתימה על ההסכמים.
4. לדברי עו"ד מוסרי כל תנאי ההסכמים נקבעו מראש על ידי שני הצדדים ואין יסוד לטענה כי המסמכים נערכו על ידו בעורמה או בזדון, לדבריו, התובעת ידעה היטב כי אחד התנאים לקבלת הסכום יהיה במפורש המצאת ייפוי כוח בלתי חוזר שנדרש על ידי הנתבעים ועצם הטענה שהועלתה על ידי התובעת הינה מופרכת, שכן מי שחתם על המסמכים הינם אנשים מנוסים בעסקאות נדלן היודעים היטב מה אפשרי ומה לא אפשרי.
5. עו"ד מוסרי הצהיר כי גם השיק לא הועבר במועד שנקבע במסמך הוראות לנאמן ולפיכך ומאחר ומדובר בהוראות מצטברות, לא הייתה התובעת זכאית לקבלת התשלום בסך 800,000 ₪.
6. בחקירתו הנגדית השיב עו"ד מוסרי בעמוד 20 לפרוטוקול שורה 12 :

ש. נספחים א' ו-ב' בתצהיר שלך, המשרד שלך שימש רק כקלנדית?

ת. בעניין ספציפי זה של הוראות שקיבלתי עם שלושת התנאים היינו רק קלדנים של שני האנשים האלה שצרחו במרפסת של קומה 6 שחברת אתרים שאלה אם קרה משהו. זה אחרי שהם הוציאו שעות של כעס אחד על השני והם באו והקריאו לי את התנאים שיזכו את מיזמים בקבלת ה-800,000 ₪. נספח ב' בוודאי והקריאו למזכירה שלי את התנאים ואני אימתתי את החתימה. נספח א' כתבתי וציינתי כי הסברתי למיזמים ולדודי לוי דיגמי ודודי זהבי שמשום מה לא פה, התשובה היא לא קלדנית, אך את התנאים שהקריאו לי קיבלתי את מה שהקריאו לי הצדדים."

בעמוד 22 לפרוטוקול שורה 9 :

ש. למה לא מצאת לנכון לצרף את ההוראה ללמיר לצרף את הכסף ?

ת. היא מעולם לא התכחשה לחובה שלה בהוראה אם יתקיימו התנאים בנספח ב'. דודי דיגמי ידע היטב כי נדרש ייפוי כוח בלתי חוזר משום שזה חלק מהצעקות שאפיינו את כל תהליך החתימה הזאת. שהצדדים נכנסו אליי לחדר התהליך היה שלקח שעתיים לפחות של צרחות אימים במשרד ומחוצה לו. הצדדים היו בחוץ בפנים וצרחו אחד על השני , שבאו אליי הקריאו לי את ההסכמות הסופיות ושני האנשים האלה אריות נדל"ן שיודעים היטב מה ההבדל בין ייפוי כוח רגיל לבלתי חוזר וידעו היטב כי זה בגין הסכם השיתוף והקריאו לי את ההסכמה הזאת. לא היה לי ספק כי זה נדרש לתנאי לשחרור הכספים. ידעתי בדיוק כי האנשים יודעים על מה הם חותמים.

שאלת ביהמ"ש : האם שמעת באוזניך כי הם מדברים ומזכירים ייפוי כוח בלתי חוזר?

ת. חד משמעית. הטעם הרע היה חודש לפני החתימה. חודש לפני שהעסקה מומשה והבנתי ולמיר גם שאין לו שום כוונה לעמוד בהתחייבות ולבנות מרתף אלא ההתחייבות הייתה להשקיע כמה מיליונים. חד משמעית ידעתי יותר מפעם אחת כי התנאי היה ייפוי כוח בלתי חוזר. האקט של החתימה זה צילום לרגע. ידעתי כי צורי דורש ייפוי כוח בלתי חוזר, ידעתי היטב כי דודי זהבי שהוא שותף של דיגמי אז יודעים כי כדי לקבל את היתרה הם צריכים להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר. זה לא היה סוד. הם דיברו על זה לידי. זה לא נבע מהסכם השיתוף שלא הייתי צד לו ואף אחד לא טרח למסור לי או לידע את זה. ידענו שיש דרישה לייפוי כוח בלתי חוזר. שאני מאשר חתימה של אנשים אני יודע כי הם הבינו מה הם קוראים והם לא מתכחשים לכך. טענה ראשונה שבאה אליי הייתה שהם לא יכלו לספק את התנאים.

ובעמוד 24 שורה 4 :

ש. למה לא פנית בתור נאמן של הצדדים לביהמ"ש כדי לקבל הוראות למי להעביר את הכסף?

ת. היה ברור לי מאוד כי מיזמים לא זכאית לכסף כי עבר 30 יום מטופס 4 לא הומצאה ההמחאה של שירלי וגם לא קיימה את התנאי של המצאת ייפוי כוח בלתי חוזר...

1. אציין כי טענתה של התובעת שלפיה היא קיימה את התנאים שנקבעו במסמך ההוראות לנאמן, אינה מתיישבת עם הטענה לפיה הקביעה במסמך לפיה עליה להמציא יפוי כח בלתי חוזר, אינה ניתנת לביצוע.
2. לא האמנתי לדיגמי כי מי שניסח את המסמכים היה עו"ד מוסרי ולא האמנתי לו כי הוא חתם על המסמכים בהיסח הדעת ומבלי להבין על מה הוא חותם, העדפתי בעניין זה את גירסתם של צורי ועו"ד מוסרי.
3. השתכנעתי כי מר דיגמי הינו איש עסקים ממולח ומנוסה, במיוחד בעסקאות נדל"ן, וכי הוא מבין היטב את משמעותו של "יפוי כח בלתי חוזר" עוד אציין כי התרשמתי כי האמת לא הייתה תמיד נר לרגליו של מר דגמי ששינה את גירסתו, בהתאם לנוחיותו ולצרכיו.
4. העדפתי את עדותו של צורי שנתמכה בעדותו של עו"ד מוסרי, שעדותו הייתה אמינה עליי לאורך כל דרכה כאשר לפי עדותו של עו"ד מוסרי, דיגמי וצורי, הם אלו שניסחו את המסמכים, לאחר משא ומתן קולני וממושך שהתקיים במרפסת משרדו של עו"ד מוסרי.
5. שוכנעתי, כי צורי דרש במפגיע כי יומצא לו ייפוי כוח בלתי חוזר, כן שוכנעתי כי לא היה מדובר בדרישה חדשה של צורי, אלא בדרישה שהועלתה על ידו מוקדם יותר, גם עובדה זו נתמכה בעדותו החד משמעית של עו"ד מוסרי שהעיד כי צורי דרש כל עת מסירת ייפוי כוח בלתי חוזר.
6. שוכנעתי, כי ההתחייבות במסמך להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר, כתנאי לקבלת התשלום, לא הייתה תולדה של טעות, אלא פרי הסכמה מודעת ומושכלת של שני הצדדים, לאחר שקיימו מו"מ ולאחר שדיגמי הבין בצורה ברורה וחד משמעית כי עליו להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר ולא כל ייפוי כוח אחר.
7. אני דוחה מכל וכל את גרסתו של דיגמי לפיה הוא חתם על המסמך ובו התחייבות להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר מבלי להבין כי הוא מתחייב להמציא מסמך זה.
8. הטענה לפיה דיגמי לא התכוון לחתום על התחייבות מסוג זה, הינה טענה מיתממת ולא אמינה שנולדה על ידי דיגמי בדיעבד, לאחר שלא עלה בידו להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר כפי שהתחייב.
9. למעלה מן הצורך אציין, כי גם ההיגיון המסחרי תומך בגרסת הנתבעת שהסבירה מדוע היא נזקקה לייפוי כוח בלתי חוזר לצורך מימוש עסקת מונטיפיורי ובמיוחד עקב אי שיתוף הפעולה מצידה של משפחת סיטון.
10. כמו כן, נראה כי אין חולק כי התובעת לא קיימה במועד תנאי נוסף שנקבע במסמך לצורך קבלת התשלום ולא המציאה את השיק של גברת שירלי.
11. משהתובעת לא עמדה בשניים מתוך שלושת התנאים המצטברים שנקבעו כתנאי מוקדם לתשלום 800,000 ₪, לא המציאה את השיק במועד, ולא המציאה ייפוי כוח בלתי חוזר, הרי שהתובעת לא הייתה זכאית ואינה זכאית לקבל את התשלום בסך 800,000 ₪ מהנתבעים 1 ו-2.
12. לאור האמור לעיל, דין התביעה נגד הנתבעים 1 ו-2 להידחות.

התביעה נגד עו"ד מוסרי:

1. הטענה העיקרית שהועלתה נגד עורך הדין מוסרי הינה זו לפיה הוא פעל ברשלנות ובזדון עת ניסח את המסמכים, כאשר כלל בהם את ההוראה לפיה על התובעת להמציא כתנאי לביצוע התשלום, ייפוי כוח בלתי חוזר, כאשר היה צריך לדעת כי מדובר בתנאי בלתי אפשרי.
2. טענה נוספת שהועלתה נגד עורך הדין מוסרי הינה כי הוא פעל בניגוד לחובתו כעו"ד כאשר החתים את שני הצדדים על המסמך, מבלי להעביר את המסמך קודם לבדיקת ב"כ של דיגמי אשר היה מיוצג באותה עת על ידי עו"ד, דבר שלטענת התובעת ידע עו"ד מוסרי.
3. אקדים ואומר כי מוטב לתביעה נגד עו"ד מוסרי שלא הייתה מוגשת מלכתחילה, שכן בתביעה נגדו לא היה דבר וחצי דבר לבד מניסיון להכפיש את שמו בלא יסוד.
4. כאמור, לא האמנתי לטענת דיגמי לפיה עו"ד מוסרי הוא זה שניסח את המסמכים. האמנתי לצורי ולעו"ד מוסרי, כי הצדדים לבדם הם אלו שניסחו את המסמכים, ללא מעורבותו של עו"ד מוסרי ובמיוחד את כתב ההוראות לנאמן, כן האמנתי דיגמי וצורי הכתיבו את נוסח המסמכים לפקידה במשרדו של עו"ד מוסרי.
5. אני מקבל את גרסתם של עו"ד מוסרי ושל צורי לפיה מעורבותו של עו"ד מוסרי בעריכת המסמכים הייתה אך ורק בהחתמת הצדדים על המסמכים ואישור חתימותיהם לאחר שווידא כי הם מבינים את נוסח המסמכים ועל מה הם חותמים.
6. כן שוכנעתי כי הן צורי והן דיגמי ידעו היטב על מה הם חותמים, דיגמי לא הוטעה על ידי עורך דין מוסרי, הוא הבין את משמעות המסמך עליו הוא חתם, הוא הבין את ההתחייבויות הגלומות במסמך והוא חתם על המסמך מתוך רצון חופשי ובהבנה מלאה על מה הוא חותם.
7. אני מקבל את גרסתו של עו"ד מוסרי כי הוא אישר את חתימות הצדדים כעו"ד שייצג את שני הצדדים ולפיכך, לא חלה עליו כל חובה להעביר את המסמך אותו ניסחו הצדדים בהסכמה לבדיקת עו"ד אחר שלטענת דיגמי ייצג אותו באותה עת.
8. כן שוכנעתי, כי שני הצדדים, הן דיגמי והן צורי, פנו לעו"ד מוסרי בבקשה לאשר את חתימותיהם על המסמך אותו ניסחו ועליו חתמו לאחר מו"מ ביניהם.
9. עו"ד מוסרי לא הפר את חובת הנאמנות שלו בכל צורה שהיא ובפעולתו לא נפל כל דופי, עו"ד מוסרי הקפיד לפעול על פי ההוראות שבכתב ההוראות לנאמן וגם משחלף המועד לקיום התנאים במסמך, לא נחפז לשחרר ללמיר את הכספים שהיו מוחזקים ברשותו אלא פנה לתובעת בכתב ביום 20.01.2014 ובפעם נוספת ביום 07.05.2014 וכך גם ביום 26.05.2014 ו-27.05.2014, תוך שהוא מעניק לתובעת ארכות נוספות כדי לאפשר לצדדים להסדיר את המחלוקות ביניהם, או אף לפנות לביהמ"ש המוסמך כדי להורות על עיכוב העברת הכספים המצויים בידיו.
10. זאת ועוד, בטרם שחרר את הכספים, פנה עו"ד מוסרי פעם נוספת לעו"ד סגל ביום 11.06.2014 והודיע לו, כי מאחר ולא התקבלה הודעה משותפת מטעם הצדדים, כי התקיימו התנאים לביצוע התשלום, ולחילופין לא ניתנה החלטה מטעם ביהמ"ש המורה שלא לשחרר את הכספים, עליו לשחרר את הכספים. רק חודש וחצי לאחר מכן, ביום 11.06.2014, שוחררו הכספים וזאת רק עם דרישת למיר.
11. לפיכך אפוא, עו"ד מוסרי לא פעל ברשלנות או בזדון, הוא לא הפר בכל צורה שהיא את תנאי הנאמנות או את חובתו כעו"ד. יש גם לציין, כי אינני רואה מקום לטענת התובעת לפיה עו"ד מוסרי היה צריך לפתוח חשבון נאמנות נפרד לצורך הפקדת הסך של 800,000 ₪ שכן לא דובר בסכום נפרד שהופקד בידיו אלא שניתנה בהסכם הוראה בקשר להעברת סכום זה, מתוך הכספים שהיו מוחזקים בנאמנות על ידו במסגרת הפרויקט.
12. אשר על כן, הנני מורה על דחיית התביעה נגד עו"ד מוסרי.

התביעה שכנגד :

1. בתביעה שכנגד תבעה למיר את התובעת ואת דיגמי וזהבי, מנהליה, לתשלום פיצויים בסך 2,039,671 ₪.
2. לטענת למיר, היא זכאית לפיצויים בסכומים כדלקמן:
   1. פיצוי בסך 1,200,000 ₪ בגין הפרת ההסכם מיום 27.12.2012 בכך שהנתבעים שכנגד לא המציאו להם את הייפוי כוח הבלתי חוזר חתום על ידי ה"ה סיטון. הדבר שגרם ללמיר נזק בגין הפסד שכר דירה של דירות הפרויקט וזאת כתוצאה מהעיכובים שנגרמו בגין אי המצאתו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר, דבר שגרם לאי השלמת הבנייה ולהיעדר אפשרות להשכיר 6 יחידות דיור ודירת פנטאהוז, לפחות למשך 20 חודשים.
   2. בנוסף, פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם השיתוף של "פרויקט מונטיפיורי" עקב אי קיום התנאים בהסכם השיתוף וזאת בסך 200,000 $ המהווה סך משוערך של 839,671 ₪.
3. אומר כבר עתה, כי הגעתי למסקנה כי התביעה שכנגד הוגשה כדי להוות "משקל שכנגד" לתביעה העיקרית, בבחינת "ההגנה הטובה ביותר הינה התקפה", מילים אחרות, התביעה שכנגד היתה סתמית ובלתי מבוססת כבר מלכתחילה.
4. באשר לתביעת הפיצוי בגין הפרת ההסכם מיום 27.12.2012, הרי התנאי הקובע כי על התובעת ומנהליה להמציא ייפוי כוח בלתי חוזר מפליקס ורחל כהן ללמיר, במסמך ההוראות לנאמן, לא היווה התחייבות חוזית של הנתבעים שכנגד כלפי התובעת שכנגד, אלא תנאי לקיום ההתחייבות של למיר לשלם לאורבן ולמנהליה סך של 800,000 ₪, בכפוף להתקיימות שלושה תנאים מצטברים.
5. אי קיום התנאים המצטברים שבמסמך ההוראות לנאמן מנע את גיבוש ההתחייבות של למיר לשלם את הסכום של 800,000 ₪ לאורבן נדל"ן, אולם הוא אינו מקים התחייבות חוזית של התובעת להמציא ללמיר ייפוי כוח בלתי חוזר, התחייבות שאם אינה מקוימת היא מהווה הפרת חוזה.
6. זאת ועוד וגם אם גישתי לא תתקבל ויקבע כי התובעת (הנתבעת שכנגד) הפרה את התחייבותה להמציא ייפוי כוח בהתאם למסמך מיום 27.12.2012, הרי גם אז לא הוכיחה התובעת שכנגד את הנזקים הנטענים על ידה, כפי שפורטו בחוות דעת המומחה מטעמה.
7. צורי, המצהיר מטעם התובעת שכנגד, למיר, לא התייחס בתצהירו בכל צורה שהיא לנזקים שנגרמו ללמיר, וכל שנאמר בתצהירו של צורי לעניין זה, הינו כי לפי יעוץ משפטי שקיבל הפרו אורבן ומנהליה את הסכם השיתוף ואת ההסכם מיום 27.12.12 ולפיכך נגרמו ללמיר נזקים רבים , המורכבים מהפיצוי המוסכם שבסעיף 15.3 להסכם השיתוף ומפיצוי בסך 1,960,000 ₪ בגין עיכובים שנגרמו בפרוייקט מונטיפיורי (בין היתר עקב היעדרו של יפוי הכח הבלתי חוזר, כאמור בחוות הדעת).
8. המצהיר מטעם התובעת, לא יצר אפוא כל תשתית עובדתית ביחס לנזק שלטענת למיר נגרם לה, לא הוסברו הטעמים לאיחור בהוצאת היתר הבנייה, לא הוסבר כיצד נגרם ללמיר נזק בגין עיכוב בהוצאת היתר הבנייה, כאשר למיר או מי מטעמה לא היו בעלי הזכויות בנכס בתקופה שבה לכאורה התגבש הנזק לפי חוות הדעת.
9. המומחה מטעם למיר, שהינו שמאי מקרקעין, העריך את הנזק שנגרם ללמיר בגין שני ראשי נזק. הראשון, מניעת דמי שכירות ל-20 חודשים בתקופה שמיום 01.01.2014-01.09.2015 והפסד לנוכח התייקרות עלויות הבנייה לשנים 2013-2016.
10. בחוות דעתו יצא המומחה מהנחת מוצא לפיה בתקופה שבין חודש ינואר 2011 ועד ינואר 2014, ניתן היה להוציא היתר בנייה וכן להשלים את בניית הדירות.
11. מחקירתו הנגדית של המומחה עלה, כי האומדן שקבע בדבר משך התקופה שבה ניתן היה להוציא היתר בנייה ולהשלים את הבנייה במקרה דנן, יסודו בהשערה מגמתית ובלתי מבוססת, ללא כל תשתית עובדתית, דבר המשול להתנהלות קשת הנועץ את חיצו במטרה ומסמן את העיגולים מסביב לחץ. הסתבר, כי המומחה הכין את חוות דעתו וקבע נחרצות את הסיבה לאיחור בהוצאת ההיתר, מבלי שטרח לבדוק בדיקה כלשהי, ולו בסיסית, במשרדי הוועדה המקומית באשר לסיבות לעיכוב בהוצאת היתר הבנייה.
12. בעמוד 30 לפרוטוקול שורה 8 נשאל המומחה:

ש. אוקיי עכשיו התקופה הזאת זה תקופה מלאכותית או שאתה קיבלת הנחיה או החלטה עליה נכון ?

ת. לא, אני יכול להניח שאם הייתה החלטת וועדה ב-2011, אפשר אחרי זה תוך שנה להוציא היתר בנייה ותוך שנתיים לגמור את הבניין ואז מהתקופה הזאת עד יתר הבנייה בפועל...

ש. אבל זו הנחה בלבד, זה יכול להיות שמהחלטת וועדה יקח במקום שנה, יקח שנתיים למשל נכון ? יש מקרים כאלה?...

ת. אני כמומחה כמי שמכיר את התחום, זה הטווח שעשיתי שנראה לי סביר. כמובן שיש מקרה קיצון לכאן או לכאן

בעמוד 32 לפרוטוקול שורה 4 :

ש. מה הסיבה שאתה יודע עליה מהעירייה, אתה בדקת בעירייה למה ההיתר התעכב?

ת. אני הבנתי שהיו התנגדויות פה.

ש. אני שואל אם אתה בדקת למה ההיתר התעכב בעירייה...אתה בדקת?

ת. לא

ש. זאת אומרת, יכול להיות שההיתר התעכב מהסיבות של העירייה למשל, נכון? כי לא בדקת

ת. יש סבירות, יש לוחות זמנים שאתה מכיר. אתה יכול...

1. בהמשך חקירתו של המומחה, עלה בצורה חד משמעית כי המומחה לא ערך בדיקה כלשהי בעירייה בדבר הסיבות לעיכוב בהוצאת ההיתר ולדבריו, הוא לא סבר כי מתפקידו לערוך בדיקה זו.
2. מסקנת המומחה אפוא, לפיה כל העיכוב בהוצאת היתר הבנייה ובבניה עצמה, מיוחס כל כולו להתנגדות משפחת סיטון ולהיעדר ייפוי כוח בלתי חוזר, אינה מבוססת על עובדות ונראית יותר כמסקנה מוזמנת ומגמתית של המומחה, על פי הדרישות שהוכתבו לו מטעם למיר ששכרה את שירותיו.
3. אין חולק כי עיכוב בהוצאת היתר בנייה במחוזותינו יכול להיגרם מסיבות רבות ומגוונות, ביניהן דרישות תכנוניות, דרישות כאלה ואחרות של וועדות התכנון וגורמים תכנונים, כאשר דרישות אלו עלולות להיות מורכבות עוד יותר כאשר מדובר בבניין לשימור שחלים עליו כללים מיוחדים.
4. זאת ועוד, וחמור לא פחות, המומחה כלל לא היה ער לעובדה לפיה לבניין היה בעלים נוסף, של מחצית ממנו, אשר הגיש התנגדות לבנייה וכמובן שהמומחה, לא הביא את ההתנגדות הנוספת בחשבון גורמי העיכוב. בעמוד 37 לפרוטוקול שורה 31 נשאל המומחה :

ש. אתה מודע לזה שהחצי השני הוא של משפחת וגדני

ת. כן אני רואה פה בנסח

ש. אתה מודע לזה שמשפחת וגדני התנגדה להוצאת היתר הבנייה הזה?

ת. לא יודע.

ש. אתה לא בדקת את זה?

ת. לא

ש. יכול להיות שכתוצאה מהתנגדות משפחת וגדני ההיתר התעכב יותר שנים ?

ת. לא יודע

ש. לא בדקת?

ת. לא

1. לא רק שהמומחה קבע באופן סתמי את תקופת האיחור של 20 חודש אותה ייחס לאי המצאת ייפוי הכוח, אלא שהמומחה לא הביא בחשבון את האפשרות כי הדירות נועדו למכירה ולא להשכרה, ומסתבר כי הוא כלל לא בדק אפשרות זו, למרות שבחקירתו הוא השיב כי במקרה שהדירות היו מיועדות למכירה ולא להשכרה, ייתכן כי "הנזק" היה מקוזז כתוצאה מהתייקרות מחירי הדירות.
2. המומחה גם לא ידע כי משפחת סיטון מכרה את חלקה בנכס.
3. גם הערכתו של המומחה ביחס להתייקרות עלויות הבנייה בתוקפת העיכוב, הייתה קביעה מגמתית שהתעלמה מעליית מחירי הדירות שיש בהם כדי לקזז את התייקרות תשומות הבנייה בתוקפת העיכוב, או לאיין נזק כלשהו.
4. זאת ועוד, הגם שלמיר אינה בעלת הזכויות בנכס ואינה צד להסכם השיתוף (למרות שנטען כך בעל פה, ללא שמץ ראיה) הרי לא ניתן הסבר כלשהו מדוע נגרם ללמיר נזק, למרות שבתקופה שבה לפי חוות דעת המומחה נגרם הנזק, לא היו למיר או מי מטעמה, בעלי הזכויות בנכס, כאשר לטענת צורי הזכויות בנכס נרכשו על ידי ביתו ומקורבים אחרים רק בשנת 2015.

תביעת הפיצוי המוסכם

1. בהתייחס לתביעת הפיצוי המוסכם לפי הסכם השיתוף, סבור אני כי דין התביעה שכנגד בגין ראש נזק זה, להידחות על הסף.
2. למיר תובעת את הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 15.3 להסכם השיתוף.
3. מדובר בדרישה לפיצוי חוזי, פיצוי שיכול לתבוע הצד המקיים את החוזה מהצד המפר. אולם, תנאי הוא כי פיצוי מוסכם יכול לתבוע רק צד לחוזה.
4. במקרה שלפניי, הצדדים להסכם המכר ולהסכם השיתוף הינם בן נון איתמר ויוסי חן שהינם המוכרים לבין כהן משה, סעד מור, רוזנצוייג מיכל, רוזנצוייג יהונתן, עופר שבתאי, רחל צרפתי ואיתן דוד לוי שהינם הקונים.
5. כפי שניתן לראות, לא התובעת ולא למיר אינם צד להסכם המכר או להסכם השיתוף, אומנם למיר טענה כי המוכר האמיתי הינו דיגמי ולא המוכרים כפי שהם רשומים בחוזה, אולם טענה זו הוכחשה על ידי דיגמי והיא לא הוכחה על ידי למיר.
6. בעמוד 13 לפרוטוקול שורה 19 נשאל צורי :

ש. מציג את נספח 5 לתצהירך, האם אתה מופיע כצד להסכם ?

ת. לא

ש. האם חברת למיר מופיעה כצד להסכם?

ת. לא

ש. בסעיף 78 לתצהיר שלך תובע פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם השיתוף, אך אתה לא חלק מההסכם ?

ת. בזמן שהוגשה התביעה הייתי צד, רכשתי את החלקים של צרפתי לוי וכהן והבת שלי והשותף שלי גם.

ש. בתך מעל גיל 18?

ת. כן

ובעמוד 14 שורה 17 :

ש. לפי הסכם השיתוף, עד ספטמבר 2015, לא היית חלק מהמקרקעין האלה, איך אתה תובע את זה?

ת. הנזק הוא מעל הסכום שנקבת. הנזק שאני תובע הוא מהזמן שאני בעלים.

ש. אתה טוען שמיום 03.09.2015 רכשת חלק מהמקרקעין, כלומר מאז נגרמו לך הנזקים בסך 1.900,600 אלף. תסביר איך שאז רכשת אז לראשונה רק חלק והגעת לנזק כזה.

ת. הנזקים הם יותר מכבדים מכל ההיכרות שלי עם דודי דיגמי. הנזקים שלי הם בעשרות מיליונים..."

בעמוד 16 לפרוטוקול שורה 22:

ש. אתה אומר שקניתם את המגרש במונטיפיורי, אתה קנית אותו? מי קנה את הבניין?

ת. הבת שלי קנתה והבן של השותף שלי והבת של השותף שלי ועוד 4 חברים נוספים. אני לא כלול.

ש. מה היה תפקידך בעניין?

ת. אותו תפקיד שהיה לדודי דיגמי. ניסינו לעשות עסקה פרטית, לדאוג לדירות הילדים שמתי כמה ילדים שמה וצירפתי כמה חברים, לא היה עניין של רווח של כסף..."

ובהמשך בעמוד 17 שורה 10 :

ש. ספקטור כותב בחוות הדעת כי היה אפשר לקבל היתר בנייה מוקדם יותר ולכן הלכו לאיבוד שלוש שנים מ2011-2014, עד 2014 לא היית בעלים עדיין של המקרקעין אז אין לך נזק?

ת. אם היה היתר ב2014, סביר להניח כי לא הייתי נכנס ב2015 ואם אז הייתי נכנס בהיתר בנייה אז בטח שנגרם לי נזק.

ש. שאלתי על פי חוות הדעת של ספקטור בשנים שהוא קבע לא היית בעלים?

ת. כתוב לך כי הוא קבע את הנזקים של ההיתר שאמור להיות 2014 זו ההערכה שלו.

ש. ספקטור גם דיבר על רוב נזק של התייקרות בעלויות הבנייה בין 2013-2016, ב-2013 עד מחצית 2015, לא היית בעלים ?

ת. אני לא ירון ספקטור, אני לא הנחתי. יבוא ותשאל.

1. משהצדדים בתביעה שלפניי או מי מהם אינם צדדים להסכם השיתוף, אין אף אחד מהם יכול לתבוע ממשנהו את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השיתוף.
2. זאת ועוד, בהתאם לנטען בכתב התביעה שכנגד, טוענת למיר כי הסעיף שהופר בהסכם השיתוף הינו סעיף 12, אולם עיון בסעיף 15.2 להסכם השיתוף מעלה כי הסעיפים היסודיים בהסכם השיתוף, שהפרתם מהווה הפרה יסודית המזכה לפיצוי מוסכם הינם סעיפים 2 ו-3, ולא סעיף 12, כך שממילא הפרת סעיף 12 אינה מזכה את הצד המקיים בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השיתוף.
3. התובעת שכנגד לא הוכיחה כיצד הפרו הנתבעים שכנגד, את הסכם השיתוף, למרות שכאמור הם לא היו צד להסכם זה.
4. בעניין זה אציין, כי בהתנהלות העסקית של הצדדים, רב הנסתר על הנגלה וכנטען ע"י הצדדים, הצדדים האמתיים לחוזים, לא היו הצדדים הפורמליים להסכמים אלו, יצויין כי בית המשפט לא יתן ידו להתנהלות מסוג זה.
5. עוד אוסיף ואציין כי, נראה כי בסיכומים זנחה למיר את התביעה שכנגד כאשר טענה לעניין התביעה שכנגד באופן לאקוני וכלאחר יד, מבלי לנסות ולבסס את התביעה שכנגד, כאשר כבר במהלך הדיון נעתרה להצעת בית המשפט לחזור זה מהתביעה שכנגד, בתנאי שהתובעת גם היא תחזור בה מתביעתה.
6. אשר על כן, הנני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

סוף דבר

1. לאור האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה העיקרית והתביעה שכנגד.
2. עקב התוצאה האמורה של דחיית שתי התביעות הדדית, ועקב התנהלותם של שני הצדדים, אינני עושה צו להוצאות לזכות הנתבעים 1 ו-2 בתביעה העיקרית.
3. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע 3, עו"ד מוסרי, שכר טרחת עו"ד בסך 100,000 ₪.
4. כמו כן, אינני עושה צו להוצאות בתביעה שכנגד.

ניתן היום, כ"ז אדר תשע"ח, 14 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.