רקע

1. לפני שתי תובענות שהדיון בהן אוחד בהתאם להחלטה מיום 29.11.16. במסגרת ת.א 32286-10-15 עתרו התובעים לפיצויי הפקעה בגין הפקעת חלקה 76 בגוש 17405. בת.א 56388-02-16 עתרו התובעים לפיצויי הפקעה בגין הפקעת חלקה 17 בגוש 17471. התובענות הוגשו מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"). הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה, ביחס לשתי החלקות ביום 19.3.76. הודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה ביחס לחלקה 76 ביום 7.7.03. טרם פורסמה הודעה לפי סעיף 19 בנוגע לחלקה 17.
2. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת, בין היתר, לעניין מועד תפיסת החזקה בשתי החלקות. התיק נקבע להוכחות בשאלת מועד תפיסת החזקה. הצדדים הגישו תצהירים מטעמם, נערכה ישיבת הוכחות ובהמשך הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה. ביום 13.2.19 ניתנה החלטה במסגרתה נקבע, כי החזקה בחלקה 76 נתפסה במועד בו פורסמה הודעה לפי סעיף 19 והחזקה בחלקה 17 נתפסה במועד בו נתפסה בפועל חזקה חלקית בחלקה, אף שטרם פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לגבי חלקה זו. משכך, הפיצוי עבור חלקה 76 יחושב החל מיום 7.7.03. הפיצוי עבור חלקה 17 יחושב החל משנת 2001.

טענות התובעים

1. התובעים היו בעלי הזכויות בקרקע ערב ההפקעה. התובעים זכאים לפיצויי הפקעה בהתאם להוראות סעיפים 12 ו-13 לפקודה. הפיצויים ישמשו את התובעים לצורך רכישת קרקע חלופית ועל כן יש להעמידם במצב בו היו אלמלא ההפקעה. הפיצוי אמור לאפשר לתובעים לרכוש נכסים שווים לנכסים שהופקעו.

טענות הנתבעת

1. הזכאות לפיצוי לפי סעיף 13 היא ממועד תפיסת החזקה על ידי רשות המקרקעין. המבחן להערכת שווי מקרקעין הוא מבחן השוק החופשי. כלומר, המחיר המשתלם בעסקה רצונית. המטרה אינה להעשיר את התובע אלא להעמידו במקום בו היה אלמלא ההפקעה. שיטת ההשוואה היא השיטה המועדפת לעריכת שומת מקרקעין מאחר והיא השיטה המהימנה ביותר. אין מקום לסטות מעסקאות השוואה המוצגות בפני בית המשפט ולא מוטל על המדינה להוכיח, כי לא ניתן היה לממש את פוטנציאל הבנייה. תחת זאת, על הנפקע להוכיח שהמקרקעין שהיו בבעלותו שונים מאלה שהיוו בסיס להשוואה.

הראיות

1. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי מר פהים מח'ול. מטעם הנתבעת הוגשו שתי חוות דעת שמאיות של השמאי מר יגאל גרשון. לאור הפער בין חוות הדעת מונתה השמאית הגב' איילת אלזנר כמומחית מטעם בית המשפט. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

דיון ומסקנות

1. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בנוגע לשיעור הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לאחוז שיש לגזור משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה לצורך קביעת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה.
2. התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט, לפיה את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לחשב לפי 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. מנגד, הנתבעת סבורה, כי התובעים לא הוכיחו את תביעתם מאחר וחוות הדעת מטעמם וחוות דעתה של המומחית אינן עולות בקנה אחד עם קביעות בית המשפט העליון. הנתבעת ציינה, כי היא מוכנה שהתובעים יתקנו את חוות הדעת מטעמם או יבחרו במסלול פיצוי חלופי. לחלופין היא טוענת, כי יש לאמץ את חוות הדעת השנייה של המומחה מטעמה אשר מצא, כי האחוז שיש לגזור ביחס לקרקע בייעוד מגורים הוא 2.5% והאחוז ביחס לקרקע בייעוד חקלאי הוא 1.5%.
3. לאחר בחינה ושקילת טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי לאמץ את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט ולהעמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 6% משוויה המשתנה של הקרקע לאורך השנים, בהתאם לשווי שנקבע בחוות הדעת.
4. בהתאם לסעיף 12 לפקודה, בעל מקרקעין מופקעים זכאי לפיצוי עבור המקרקעין המופקעים. הפיצוי מחושב בהתאם לשווי המקרקעין במועד ההפקעה. פעמים רבות קיים פער זמן משמעותי בין המועד בו תפסה הרשות המפקיעה חזקה בקרקע לבין מועד תשלום פיצויי ההפקעה. בתקופה שבין מועד תפיסת החזקה במקרקעין לבין המועד בו ניתן הפיצוי נשללת אפשרותו של בעל המקרקעין לעשות שימוש במקרקעין ולהפיק מהם רווח. הנפקע זכאי לפיצוי בגין הנזק אשר נגרם לו בתקופה האמורה.
5. בעל קרקע שהופקעה רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים: (1) פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינאליים לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן. (2) פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה. (3) פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23).
6. המסלול הרלוונטי לעניינו הוא המסלול הראשון- פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינאליים לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן. אמנם סעיף 13 לפקודה בוטל, אולם אין מחלוקת, כי הוא חל במקרה בו עסקינן, בשים לב למועד ההפקעה. הפיצוי על פי סעיף 13 ניתן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום דמי הפיצוי.
7. בית המשפט העליון התייחס לזכות לפיצוי בהתאם לסעיף 13 לפקודה וציין, כי כאשר המדינה תופסת חזקה בקרקע המופקעת, מבלי ששלמה לבעלים בד בבד עם התפיסה פיצוי עבור זכויותיו, הרי שהיא חייבת לשלם לו דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום שבו היא משלמת לו את תמורת הקרקע (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נ"א(5), 23).
8. מהמועד בו תופסת הרשות את החזקה במקרקעין ועד למועד בו היא משלמת את הפיצוי נוצר לנפקע הפסד הנובע משלילת השימוש הכלכלי במקרקעין (א. נמדר, הפקעת מקרקעין- עקרונות, הליכים ופיצויים, חושן למשפט, תשס"ה- 2005, כרך א', עמ' 398). סעיף 12 לפקודה מעניק פיצוי על ערכו ההוני של הנכס המופקע בעוד שסעיף 13 מעניק פיצוי על התשואה הפירותית אשר נמנעה מבעל הנכס בתקופה בה הרשות המפקיעה תפסה את המקרקעין. סעיף 13 היה, עד ביטולו, אחת הדרכים להתמודד עם הנזק אשר נגרם כתוצאה מההפסד הפירותי המפורט לעיל (ראה לעניין זה ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה).
9. הנה כי כן, מטרתו של סעיף 13 הייתה מתן פיצוי לבעל מקרקעין בגין העובדה שנמנע ממנו לעשות שימוש במקרקעין במהלך התקופה בה תפסה הרשות המפקיעה חזקה במקרקעין וטרם שילמה לו פיצויי הפקעה.
10. מהפסיקה עולה, כי דמי החכירה לפי סעיף 13(1) נתפסו כתחליף ריבית אשר מנותק מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר). בפסק דינו האמור קבע בית המשפט העליון, כי פיצוי הריבית מכוח הפסיקה ופיצוי אבדן דמי החכירה מכוח סעיף 13 הם שני סוגי פיצוי שנועדו להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה. כפי שהריבית נגזרת משווי המקרקעין, אשר כולל את הפוטנציאל הבלתי ממומש שלהם, כך גם דמי החכירה האבודים נגזרים משווי המקרקעין. נקבע, כי הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי-כספי בגין העיכוב בתשלום הפיצויים ושניהם משקפים את הריווח הפירותי של קרן הפיצויים ולכן הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה אינו משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון.
11. הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי חוות הדעת מטעם התובעים וחוות דעתה של המומחית לא תואמות את קביעותיו של בית המשפט העליון בפסק דינו בע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל. לטענתה, מאחר ועל התובעים הנטל להוכיח את שיעור דמי החכירה ומשלא עלה בידם לעשות כן הרי שדין התביעה להידחות ולחלופין עליהם לתקן את חוות דעתם או לבחור במסלול פיצוי אחר. אתייחס לטענות אלה באריכות בהמשך. עוד טענה, כי לאור קביעותיו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל, הרי שאין לערוך את חוות הדעת בדרך של גזירת אחוז משווי אלא בדרך של הצגת נתונים בדבר דמי שכירות. אינני מקבלת את עמדת הנתבעת בעניין זה. פסק הדין בעניין איסמעיל לא פסל את הדרך האמורה לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה ולא שינה פסקי דין אחרים אשר ניתנו על ידי בית המשפט העליון ולפיהם ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך זו. בפסק הדין בפרשת הייטנר התייחס בית המשפט להליך אשר נדון במסגרת ת.א (מחוזי י-ם) 1572/98 זאפר ניהאד חלמי ג'אעוני - הממונה על ווקף עאלמה בת השיח מוחמד אבי שריף נ' מדינת ישראל וציין, כי הייתה מחלוקת לעניין שיעור דמי החכירה האבודים אולם העובדה שהמדינה ראתה כדבר מובן מאליו כי יש לחשב את הפיצוי כנגזרת משווי הנכס, מעידה על כך שזו הפרקטיקה הנוהגת בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה. בנוסף, בית המשפט העליון התייחס לפסק דינו של כבוד השופט חשין בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 וציין, כי כבוד השופט חשין התייחס כמובן מאליו לכך שהפיצוי הפירותי של דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13(1) נגזר משווי הקרקע משנה לשנה.
12. הקביעה, בפסק הדין בעניין איסמעיל, לפיה אבדן הרווח צריך להתבסס על ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים אין משמעה, כי לא ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך של גזירת אחוז משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. תחת זאת, כאשר קביעת הפיצוי נעשית בדרך האמורה הרי שאת גובה האחוז יש לקבוע בהתאם לממצאים עובדתיים.
13. בעניין זה אוסיף ואציין, כי במסגרת ההליך שלפני המחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים ועמדה להכרעתו של בית המשפט בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה הייתה באשר לשיעור האחוז לפיו יש לגזור את הפיצוי האמור מידי שנה. הצדדים הגישו חוות דעת לשם תמיכה בעמדותיהם בסוגיה האמורה ולא עלתה טענה כלשהי לפיה יש לפסוק את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בצורה אחרת תחת קביעת אחוז שיש לגזור מערך הקרקע מידי שנה. בין הצדדים בתובענות שבכותרת לא הייתה מחלוקת באשר לאופן קביעת הפיצוי והוסכם, כי הפיצוי יקבע לפי אחוז שייגזר משווי הקרקע. כל חוות הדעת שהוגשו במקרה שלפניי הוגשו בהתאם לדרך האמורה כאשר המחלוקת הייתה, כאמור, לגבי האחוז הנכון שיש לגזור משוויה המשתנה של הקרקע לצורך קביעת הפיצוי לפי סעיף 13. בסיכומיה הודתה הנתבעת, כי אף השומה מטעמה נערכה על ידי גזירת אחוז משווי והוסיפה, כי בחוות הדעת מטעמה האחוז האמור נקבע על בסיס עסקאות שכירות.
14. אציין עוד, כי בע"א 2797/15 מדינת ישראל- רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא קבע בית המשפט העליון, כי השאלה האם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה היא שאלה שמאית מובהקת אשר נתונה להכרעת בית המשפט בהתאם לנתונים שבפניו. היינו גם בפסק דין זה נקודת המוצא הייתה כי דמי החכירה נקבעים כאחוז מהשווי והמחלוקת היא רק באשר לגובה האחוז.
15. בפסק הדין בעניין איסמעיל קבע כבוד השופט שטיין, כי שיעור הפיצויים אשר הנפקע זכאי לקבל במסגרת מנגנון החכירה צריך להיות אחד משניים: 1. הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלום הפיצויים המגיעים לנפקע או 2. הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה האמורה כעניין שבעובדה. אתייחס תחילה לדרך השנייה אותה ציין כבוד השופט שטיין ובהמשך אתייחס לעמדתו בנוגע לרווח אשר המדינה הפיקה מהשימוש בקרקע ולמחלוקת שנתגלעה בעניין זה בין שופטי ההרכב.
16. באשר לרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת הקרקע קבע כבוד השופט שטיין בפסק הדין בעניין איסמעיל, כי על הנפקע רובץ הנטל להוכיח את המחיר שבו ניתן היה לחכור את הקרקע בעסקה רצונית. עוד קבע, כי במקרים בהם אין בידי הנפקע להרים את הנטל האמור הרי שלאחר חקיקת החוק מתקן משנת 1964 בידי נפקע כאמור להפעיל את מנגנון השערוך ולקבל מהמדינה פיצוי אשר מבטא את ערכו הכספי העכשווי של השווי ההוני הבסיסי של המקרקעין.
17. האמור בפסק הדין בעניין איסמעיל מלמד, כי דרך המלך לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא קביעת האחוז שיש לגזור משווי הקרקע בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית. הדרך החלופית אשר הציע כבוד השופט שטיין רלוונטית רק במקרים בהם לא הוכח האחוז שיש לגזור משווי הקרקע. המקרה שלפני אינו נופל בגדר המקרים האמורים.
18. בע"א 161/79 שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין נקבע, כי שיטת ההשוואה היא הדרך הטובה ביותר לצורך קביעת שיעור תשואה מקרקע. אין מחלוקת באשר לקושי באיתור הסכמי שכירות רלוונטיים לצורך עסקאות השוואה. המומחית מטעם בית המשפט התייחסה לקושי האמור במסגרת חוות דעתה (עמ' 20-21). אף שמאי הנתבעת התייחס לקושי האמור בחוות דעתו (ראה סעיף 9 לחוות הדעת השנייה). גם בית המשפט העליון התייחס לקושי האמור בפסק דינו בפרשת הייטנר כאשר ציין, כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס הנפקע או בנכסים דומים. זאת, להבדיל מאיתור ושחזור שווי הנכס או נכסים דומים לאורך השנים, באשר קיים מאגר עסקאות ודיווחים, בין היתר, למטרות פיסקליות כמו מס רכוש.
19. בנסיבות אלו הפנתה המומחית, בצדק, לשיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל לקרקעות ריקות. המומחית ציינה, כי רשות מקרקעי ישראל גובה 5% וכי השיעור האמור מבטא 91% משווי הקרקע בעוד שבמקרה בו עסקינן מדובר בבעלות. בנוסף ציינה, כי במקרה בו עסקינן התשלום הוא בדיעבד בעוד שרשות מקרקעי ישראל גובה את דמי החכירה מראש. עוד ציינה המומחית, כי שיעור דמי השימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל הוא 6%. לעניין שיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל הפנתה המומחית לאמור בחוות דעתו הראשונה של שמאי הנתבעת.
20. רשות מקרקעי ישראל היא שחקן מרכזי בשוק המקרקעין בארץ והיא שולטת בחלק העיקרי של הקרקעות במדינה. ברי, כי שיעור דמי השימוש ודמי החכירה אשר גובה שחקן מרכזי כאמור משפיע על השוק הפרטי ומלמד על התמורה אשר ניתן לקבל בעסקה רצונית גם בשוק הפרטי. אציין, כי בעבר שמאי הנתבעת הסתמכו אף הם על דמי השימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל לשם תמיכה בעמדתם הקודמת, לפיה לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לגזור 5% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. טענה זו הועלתה על ידי שמאי הנתבעת אף במקרה שלפניי, במסגרת חוות הדעת הראשונה. בנסיבות אלו, קשה לקבל את טענותיה של הנתבעת במסגרת סיכומיה בנוגע לנתון האמור עליו הסתמכה, בין היתר, המומחית.
21. בפסק הדין שניתן בת.א (מחוזי חיפה) 29064-07-15 חסו חוסין אחמד עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה התייחס בית המשפט להסברו של שמאי הנתבעת שם מר ויסבלום במסגרת חקירתו הנגדית בה טען, כי החישוב לפיו יש לקבוע את דמי החכירה על 5% מבוסס על העובדה שבעל הקרקעות הגדול במדינה ששולט במעל 90% מהקרקעות, מחכיר את הקרקעות שבניהולו בעסקאות לפי 5%. ויסבלום התייחס להערות שעלו בבית המשפט באשר למקרים בהם רשות מקרקעי ישראל גובה 6% וציין, כי מדובר במקרים חריגים של פלישות. לטענתו, כאשר רשות מקרקעי ישראל עושה עסקה עם אזרח היא מחכירה לו לפי 5% וכאשר אדם פולש לקרקע ללא קבלת רשות אז רשות מקרקעי ישראל גובה 6% אולם מדובר במיעוט זניח.
22. עדות זו אליה התייחס בית המשפט בפסק דינו תומכת בטענה באשר לדמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל במקרה בו היא מחכירה את הקרקע ובמקרה בו מדובר בפלישה. אף אם תתקבל הטענה לפיה המקרים בהם גובה רשות מקרקעי ישראל 6% הם מיעוט זניח הרי שעמדתה לפיה זה השיעור הנכון לגבות במקרה של פלישה מלמדת, כי היא סבורה כי האחוז האמור משקף את דמי השימוש הראויים. שכן, לא עומדת לרשות מקרקעי ישראל זכות להטיל על הפולש עונש ותחת זאת בידה לגבות רק את דמי השימוש הראויים עבור הקרקע אליה פלש. האמור מלמד, כי שיעור של 5% אותו גובה רשות מקרקעי ישראל בעת שהיא מחכירה קרקעות אינו משקף את מלוא דמי השימוש הראויים.
23. בעניין איסמעיל ציין כבוד השופט שטיין, כי אמת המידה לפיה יש לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן אשר היה בידו לקבל אלמלא נשללה אפשרותו להחכיר את הקרקע. עוד קבען, כי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע". אמירה זו יוחסה לאפשרות הראשונה אליה התייחס כבוד השופט שטיין לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה- הרווח אשר הפיקה המדינה. עם זאת, סבורני, כי אמירתו של כבוד השופט שטיין, לפיה את הרווח האמור ניתן ללמוד, בין היתר, מדמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל, משליכה אף על בחינת הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהקרקע בתקופה הרלוונטית. דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל משקפים עסקאות השוואה אשר על בסיסן ניתן לקבוע את הרווח אשר נמנע מהנפקע בשל תפיסת החזקה בקרקע טרם תשלום הפיצוי בעבורה.
24. קביעתו של כבוד השופט שטיין בעניין זה תומכת בגישתה של המומחית מטעם בית המשפט באשר לרלוונטיות של דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל. הסכום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל, השחקן המרכזי בשוק החכרת קרקעות, מלמד על השווי שניתן לקבל גם בעסקה בשוק הפרטי. העובדה שרשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקעות, באזור בו עסקינן כמו גם באזורים אחרים בארץ, תוך שהיא גובה דמי חכירה בשיעור 5% ודמי שימוש בשיעור 6%, מלמדת על התשואה אשר לדידה ניתן לקבל בעבור קרקעות ובין היתר קרקע באזור בו עסקינן ובנתונים דומים לנתוני הקרקע נשוא התובענות שלפני.
25. כבוד השופט הנדל קבע בפסק הדין בפרשת איסמעיל, כי סכום הפיצוי עבור התקופה שבין תפיסת החזקה ובין המועד בו שילמה הרשות לנפקע את התמורה עבור הקרקע אמור לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מהנפקע בתקופה האמורה. סבורני, כי את דמי החכירה אשר יש לייחס לתקופה זו יש ללמוד דווקא מהסכום אשר גובה הרשות בגין פלישה ולא בהכרח בעסקה שבמסגרתה היא בוחרת ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה. עם זאת, אף אם שיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל בעת החכרת קרקע, אשר עומד על 5%, הוא השיעור הרלוונטי ולא השיעור שהיא גובה בגין פלישה הרי שאף בנתון האמור, אליו התייחסה המומחית בחוות דעתה, יש כדי לתמוך בקביעת המומחית בנוגע לשיעור דמי החכירה במקרה בו עסקינן. כפי שצוין לעיל, מפסק הדין בעניין איסמעיל ניתן ללמוד, כי דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל מלמדים על ההפסד אשר נגרם לנפקע ובעבר אף השמאים מטעם הנתבעת הסתמכו על הנתון האמור וכך גם במקרה שלפני.
26. לא זו אף זו, אף אם נאמר, כי דמי שימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל בעסקאות חכירה, ולא בגין פלישה, הוא השיעור המשקף את דמי השימוש הראויים הרי שישנם שיקולים נוספים אשר עשויים להשפיע על גובה השיעור, כפי שיפורט, ובמקרה שלפני יש בהם כדי להצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6% ולא על 5%.
27. בפסק הדין בעניין איסמעיל ציין, כבוד השופט הנדל, כי ההפקעה כוללת את האיחור בתשלום בגינה והמנגנונים שנועדו לפצות את הנפקע בגין עיכוב התשלום עבור הרכיב ההוני של הקרקע המופקעת נועדו בכדי לקרבו ככל הניתן ובמגבלות התנאים הקבועים בחוק, למצב שבו היה אילולא הייתה מתרחשת הפקעה. העמדה האמורה תומכת בטענה, כי במסגרת קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לתת ביטוי לחלוף הזמן. עמדה זו עולה בקנה אחד עם קביעתו של בית המשפט העליון בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר במסגרתו נקבע, כי הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד למטרה כפולה: מתן פיצוי בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ומתן תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה. בע"א מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל פ"ד נא(5), 23 נקבע, כי הפיצוי בגין הפסד דמי חכירה אמור לפצות את הבעלים גם על הפסד ריבית וגם על ירידת ערך הכסף. הפיצוי אמור לבטא את שווי הקרקע במנהרת הזמן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום פיצויי ההפקעה. הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה נתפס גם כתחליף ריבית.
28. בחוות דעתה התייחסה המומחית לעובדה שמדובר בקרקע פרטית שהופקעה לפני שנים רבות ולשיעור הריבית הבסיסי במשק לאור השנים המהווה את הבסיס לקביעות שיעור התשואה הפוטנציאלי ומצאה, כי אף בנתונים אלו יש כדי לתמוך בקביעתה, כי שיעור דמי החכירה הוא 6%. עמדתה האמורה עולה בקנה אחד עם האמור בפסק הדין בעניין איסמעיל, כמפורט. בפסק דינו של בית המשפט העליון לא נקבע המשקל שיש לתת לפרמטרים השונים וביניהם חלוף הזמן. סבורני, כי הביטוי הראוי מצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6% לשנה. זאת, בהתחשב באמור לעיל בנוגע לדמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל.
29. בחוות דעתה ציינה המומחית, כי כבקרה לעמדתה היא ערכה סקירה של שומות שמאי בית משפט שנערכו לאחרונה ועסקו בשיעור דמי חכירה. בהקשר זה אציין, כי במקרים רבים בפסיקה נקבע, כי שיעור דמי החכירה האבודים הוא 6% משוויה המשתנה של הקרקע. כמו כן, זו עמדתם של שמאים רבים אשר מונו על ידי בית המשפט בסוגיה האמורה. לכך מתווספת העובדה, כי לאורך השנים עמדת הנתבעת הייתה, כי שיעור דמי החכירה אמור לעמוד על 5% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. יש באמור כדי לשפוך אור על התמורה שניתן היה לקבל עבור החכרת הקרקע לאורך השנים. התובעים טענו בסיכומיהם, כי עקרון השוויון תומך בעמדתם בנוגע לאחוז דמי חכירה וכי אין הצדקה שהפיצוי שייפסק להם יהיה נמוך מזה שנקבע לנפקעים אחרים במקרקעין סמוכים באותם מאפיינים. אין מחלוקת, כי כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו. עם זאת, פסיקת פיצויים במקרים אחרים כאשר מדובר במקרקעין בעלי נתונים דומים רלוונטית לענייננו.
30. חשוב לציין, כי פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל לא שינה הלכות אחרות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. הנתבעת עצמה ציינה בסיכומיה, כי פסק דין איסמעיל לא שינה הלכה אלא הבהיר את דרך היישום הנכונה של הוראת החוק והפסיקה תוך הפניה לפסיקה קודמת. הנה כי כן, יש לפרש את פסק הדין בפרשת איסמעיל כגר בכפיפה אחת עם ההלכות הקיימות בתחום ובין היתר עם הקביעה כי הפיצוי אמור להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הקביעות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בתחום זה לאורך השנים שרירות וקיימות ויש לפרש את פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל בהתאמה ובהרמוניה להלכות האמורות.
31. המומחית ציינה, בחוות דעתה, כי חוזי השכירות המובאים לצורך ההשוואה הם חוזים קצרי טווח מקרקעות חקלאיות שהושכרו לשימושים ספציפיים ולא מבטאים את מלוא השימושים האפשריים בקרקע על פי התכנית החלה במועד הקובע או אפשרות להשקעות לטווח (עמ' 21 לחוות הדעת). בעניין זה אפנה לעמדתו של כבוד השופט קרא בעניין איסמעיל, לפיה בעת עריכת חישוב הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש להתחשב בשימושים המתאפשרים על פי יעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה אולם יחד עם זאת יש להביא בחשבון גם שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום בקרקע וציפייה סבירה לשינוי תכנוני. כבוד השופט הנדל ציין בפסק הדין, כי הוא מסכים לעמדה זו של כבוד השופט קרא.
32. כפי שציינתי לעיל, כבוד השופט שטיין התייחס בפסק דינו בעניין איסמעיל לדרך נוספת לקביעת שיעור דמי החכירה- בחינת הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש בקרקע בתקופה שקדמה לתשלום הפיצוי. בעניין זה ציין, כי המדינה נטלה לידיה את מקרקעי הנפקע ועשתה בהם שימוש מבלי לשלם עבורם דבר במשך התקופה שבין נטילת החזקה לבין המועד בו היא שילמה לנפקע פיצויים. לעמדתו, "הנאת חינם זו העשירה את המדינה על חשבון הנפקע. הנאת חינם זו כמוה כזכייה, כמשמעה בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, והמדינה חייבת אפוא להחזיר לנפקע את שוויה הכלכלי". בעניין זה ציין כבוד השופט שטיין, כי על הנפקע להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה לו את פיצויי ההפקעה המגיעים לו.
33. עמדותיהם של חברי ההרכב נחלקו בשאלה, האם הרווח אשר הפיקה המדינה מהקרקע המופקעת רלוונטי לצורך קביעת שיעור דמי החכירה אם לאו. אציין, כי כבוד השופט הנדל מצא שלא לאמץ את עמדתו האמורה של כבוד השופט שטיין לעניין קביעת שיעור דמי החכירה האבודים על בסיס הרווח אשר הפיקה המדינה. כבוד השופט הנדל קבע, כי לעניות דעתו אין לבסס את מנגנון החכירה על יסוד דיני עשיית עושר ולא במשפט. כבוד השופט הנדל ציין, כי בהתאם לגישה השלטת בפסיקה הפיצוי ההוני נועד לשם השבת מצב הנפקע לקדמותו ולפיכך קיים קושי עיוני לקבוע, כי רכיב הפיצוי ההוני נשען על תפיסה של דיני עשיית עושר ולא במשפט. כבוד השופט הנדל הוסיף וציין, כי דיני עשיית עושר ולא במשפט נועדו לספק מענה לקשת המקרים הרחבה של התעשרות בלתי מוצדקת על חשבון הזולת כאשר מנגד נקודת המוצא של דיני הנטילה השלטונית היא, כי ההפקעה נועדה לטובת הציבור, כפי שעולה משמה של הפקודה. כבוד השופט הנדל חלק על הפרשנות שהעניק כבוד השופט שטיין לאמור בהצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות וטען, כי מההצעה עולה, כי הנפקע מפוצה בגין אובדן יכולת השימוש שלו בקרקע ולא בגין יכולת השימוש של הרשות המפקיעה. כבוד השופט הנדל התייחס לכלל לפיו הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה אמור להשיב את המצב לקדמותו והעלה שאלה האם במקרה בו המדינה הפקיעה קרקע אולם לא הרוויחה ממנה דבר ואולי אף הפסידה האם במקרה כאמור הנפקע לא יהיה זכאי לפיצוי בדמות אובדן דמי חכירה אך בשל העובדה שלא חלה התעשרות. כבוד השופט הנדל הוסיף, כי לדידו התשובה לשאלה זו שלילית. כבוד השופט הנדל הפנה לאמור ביחס לסוגיה זו בפסק הדין אשר ניתן בע"א 254/68 עירית פתח תקוה נ' אלקה מנטל לבית ויסנשטרן, פ"ד כב(2) 902 והוסיף, כי נראה שבית המשפט ייטה להורות על תשלום בגין אובדן דמי חכירה אף במצבים בהם המדינה לא הרוויחה מההפקעה ואף לא הייתה יכולה להרוויח ממנה. אציין, כי בסיכומיהם טענו התובעים, כי את הפיצוי לפי עשיית עושר ולא במשפט יש לקבוע בהתאם לרווח המיטבי שהיה בידי הרשות המפקיעה להפיק מהקרקע, אף אם לא הפיקה את הרווח האמור.
34. אוסיף ואומר, כי בהתאם להלכה הפסוקה את הפיצוי בגין הפקעת קרקע יש לחשב בהתאם לשווי הקרקע במועד ההפקעה תוך התעלמות מהשבחות שנעשו בקרקע לאחר המועד הקובע למתן פיצוי. בהתאם לעיקרון העומד בבסיס דיני ההפקעה בקביעת הפיצוי אין להביא בחשבון את המטרה לשמה בוצעה ההפקעה. ברוב המקרים בהם מופקעת קרקע חקלאית ייעודה משונה בסמוך לאחר ההפקעה. כאמור, יש להתעלם מהשבחת הקרקע הנובעת משינוי הייעוד האמור. אם נבחן את הפיצוי על בסיס הרווח אשר הפיקה המדינה, תוך שימוש בקרקע בהתאם לייעוד החדש, הרי שהשימוש האמור יכלול בחובו את השבחת הקרקע לאחר הפקעתה. פיצוי ההפקעה נועדו לצורך העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. ברי, כי המטרה איננה להעניק לנפקע פיצוי אשר ישפר את מצבו לעומת מצבו ככל שהקרקע לא הייתה מופקעת. התחשבות בשימוש אשר נעשה בקרקע לאחר הפקעתה עשויה להביא למצב שהפיצוי יחרוג מהמטרה העומדת בבסיס פיצוי ההפקעה ויביא לשיפור מצבו של הנפקע.
35. במסגרת סיכומיהם טענו התובעים, כי העיקרון שנקבע בעניין איסמעיל לעניין העושר שהופק בעקבות העוולה הוא עקרון צודק, הוגן וקל לחישוב וכי נקבע למעשה, כי כל פירותיו של השימוש אשר נולד בחטא, מאחר ולא שולמו פיצויים בזמן אמת, יושב לידי הנפקע. בעניין זה אין להתעלם מהעובדה, כי בפרשת איסמעיל נחלקו הדעות בשאלה, האם אחת הדרכים לבחינת שיעור דמי החכירה היא בהתאם לרווח שהפיקה המדינה ולעניין תחולת דיני עשיית עושר ולא במשפט על סוגיה זו, כמפורט לעיל.
36. בסיכומיה טענה הנתבעת, כי התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעתה של המומחית אלזנר אשר נפסלה במסגרת פסק דין איסמעיל. דין טענה זו להידחות. אכן, בית המשפט העליון מצא שלא לאמץ את חוות דעתה של המומחית אלזנר אשר ניתנה בעניין איסמעיל. עם זאת, ברי, כי אין באמור כדי ללמד, כי כל חוות דעת אשר ניתנה על ידי המומחית היא פסולה ולא ניתן להסתמך עליה. בעניין איסמעיל בית המשפט העליון הכריע במחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים שם בשאלה האם יש לקבוע את דמי החכירה כעניין נורמטיבי על בסיס מודל פיננסי של חישובי תשואה רעיונית, כעמדת הנפקעים, או כעניין של עובדה בהתבסס על עסקאות שנקשרו בפועל ביחס למקרקעין הדומים לאלו שהופקעו, כעמדת הנתבעת. בית המשפט העליון ציין, כי חוות הדעת של המומחית וחוות הדעת של שמאי התובעים מבוססות על עקרונות שומה שונים וכי המומחית ביססה את חוות דעתה על המודל הפיננסי של חישובי תשואה ממקרקעין. לעניין שומה באמצעות מודל פיננסי שבבסיסו הנחות נורמטיביות בנוגע לערך הכסף והתשואה הצומחת מכנסי מקרקעין נקבע, כי שיטה זו אינה עולה בקנה אחד עם מנגנון החכירה אשר פועל בגדרו של סעיף 13 לפקודה אשר מפנה את זרקורי הבדיקה השמאית אל העסקאות שנקשרו הלכה למעשה בין משכירי מקרקעין לשוכרים.
37. חוות דעתה של המומחית במקרה שלפני שונה מהותית מחוות דעתה במסגרת עניין איסמעיל. השיקולים שעמדו בבסיס קביעת המומחית בחוות הדעת בתיקים שבכותרת שונים מאלו שעמדו בבסיס חוות הדעת בעניין איסמעיל ואין מדובר בקביעת דמי החכירה בהתאם למודל הפיננסי, כפי שנעשה בעניין איסמעיל. העובדה שמדובר באותה מומחית אין בה כדי להשליך על השאלה, האם יש לאמץ את חוות דעתה אם לאו. למעלה מהדרוש אציין, כי העובדה שהמומחית הגיעה בשתי חוות הדעת לאותה מסקנה בנוגע לשיעור דמי החכירה אף היא אינה מלמדת, כי יש לפסול את חוות דעתה. תחת זאת, יש לבחון האם חוות הדעת האמורה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק ועם כלל ההלכות והקביעות אשר נקבעו על ידי בית המשפט העליון וביניהן קביעותיו במסגרת פסק הדין בפרשת איסמעיל.
38. הקביעה, לפיה שומתה של המומחית אשר ניתנה בעניין איסמעיל סטתה משורת הדין, אין בה כדי ללמד, כי לא ניתן להסתמך על שומתה של המומחית במקרה שלפני, כאשר מדובר בשתי חוות דעת שונות באופן מהותי. בעניין איסמעיל נקבע, כי שומתה של המומחית אינה עוסקת כלל בקביעת דמי חכירה ראויים ככאלה וכי במקום לעסוק בדמי חכירה גופם חוות הדעת מציגה מודל פיננסי שנועד להביא את הנפקעים על תיקונם על ידי שמירת ערכו של הכסף המגיע להם מהמדינה. מעיון בחוות דעתה של המומחית במקרה שלפני עולה, כי היא בחנה את דמי החכירה ולא נקטה באותו מודל פיננסי אליו התייחס בית המשפט העליון בעניין עיסמאיל. אין ממש בטענת הנתבעת לפיה חוות דעתה של המומחית במקרה בו עסקינן לוקה באותם כשלים בהם לקתה השומה בהליך איסמעיל.
39. כמפורט, הנתבעת טוענת, כי לאור פסק דין איסמעיל דין התביעות להידחות ולחלופין לכל היותר יש לקבוע את הפיצוי לפי חוות הדעת המתוקנת של המומחה מטעמה. כאמור לעיל, אין בפסק הדין בעניין איסמעיל ובאמור בו בנוגע לחוות דעת המומחית כדי ללמד, כי לא ניתן להסתמך במקרה שלפני על חוות דעתה של המומחית. לא זו אף זו, אין להתעלם מעמדתו של בית המשפט העליון, כפי שעולה מפסק דין איסמעיל, בנוגע לחוות הדעת של הנתבעת.
40. אציין, כי בסיכומיהם העלו התובעים טענה לפיה אין להחיל את פסק הדין בעניין איסמעיל במקרה בו עסקינן בטענה, כי לא נקבעה במסגרתו תחולה רטרואקטיבית. בתגובה טענה הנתבעת, בין היתר, כי אין מדובר בהלכה חדשה. מצאתי, כי אין לקבל את עמדה התובעים בעניין זה. פסק דין איסמעיל לא ביטל הלכות אחרות שהיו בתחום ובחינתו את אופן קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה אין בה משום פגיעה בנפקעים אשר אין להחיל רטרואקטיבית מבלי שנקבע כן במסגרת פסק הדין. כמו כן, לאחר פסק הדין האמור ניתנו בתיקים שונים החלטות על ידי כבוד השופט שטיין וכבוד השופט קרא, שדנו בעניין איסמעיל, ובמסגרתן צוין, כי את הפיצויים לפי סעיף 13 יש לקבוע על פי אמות המידה שנקבעו בפסק דין איסמעיל, זאת לגבי תובענות אשר הוגשו בטרם ניתן פסק הדין האמור (ראה לעניין זה: ע"א 4537/19 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' לוטפי חראמי ו-ע"א 4965/19 רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוחה עאישה זערורה ז"ל- יורשיה). כמו כן, בעניין אשר נדון בפניו ציין כבוד השופט עמית, כי לפסק הדין בעניין איסמעיל יש לכל הפחות פוטנציאל להשפיע על גובה הפיצוי שנפסק במקרה הנדון בפניו (ע"א 6192/19 מדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל נ' תאופיק בדראן סעיד). סבורני, כי די באמור כדי ליתן מענה ברור לטענתם של התובעים בנוגע לתחולת פסק דין איסמעיל על תובענות שהוגשו ונדונו טרם פסק הדין. עם זאת, כמפורט, מצאתי, כי חוות דעתה של המומחית במקרה שלפני עולה בקנה אחד עם קביעותיו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל ועם ההלכות הקיימות בתחום.
41. אין צורך להכביר במילים באשר למעמדו של המומחה הממונה מטעם בית המשפט. מן המפורסמות, כי יש למומחה כאמור מעמד מיוחד. מעמדו המיוחד נובע מהעובדה שמדובר בגורם אובייקטיבי המהווה זרועו הארוכה של בית המשפט. מינוי מומחה מטעם בית המשפט אין בו כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט, לו מסור שיקול הדעת להכריע בהליך ובין היתר לקבוע האם לאמץ את חוות הדעת ובאיזה היקף לעשות כן. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה אשר מינה, בהעדר טעמים כבדי משקל המצדיקים סטייה כאמור.
42. מעיון בחוות דעתה של המומחית עולה, כי היא בחנה את שתי החלקות, את צורתן, מיקומן, סביבתן, המצוי בהן, המרחק שלהן מבינוי והתכניות החלות עליהן. המומחית התייחסה לעמדותיהם של שמאי הצדדים ובחנה את נתוני ההשוואה שהביאו. המומחית מצאה, כי חלק מהעסקאות שהביא שמאי התובעים נמצאות במיקום עדיף על החלקות נשוא השומה. המומחית מצאה, כי ערכי השווי אליהם הגיע שמאי הנתבעת ביחס לחלקה 76 הם סבירים ועל הצד הגבוה. לעניין חלקה 17 מצאה, כי הערכים שקבע שמאי הנתבעת נמוכים ואינם משקפים את השווי הראוי לאור קרבת החלקה לבינוי בעין מאהל במועד הקובע. המומחית מצאה לאמץ את ערכי השווי שקבע שמאי הנתבעת לחלקה 76 ביחס לשתי החלקות. בנוסף, היא קבעה לחלקה 17 מקדם 1.1 לאור הקרבה לשולי בינוי. לעניין הערכת שווי דונם למגורים ציינה המומחית, כי שמאי התובעים לא העריך שווי דונם מגורים ותחת זאת גזר את דמי החכירה לדונם למגורים מדמי החכירה לשטח חקלאי לפי מקדם 3. המומחית התייחסה לעמדתו של שמאי הנתבעת בנוגע לשווי דונם למגורים. עוד ציינה, כי לצורך הערכתה הביאה נתונים לכפר משהד וכפר כנא, התבססה גם על שומות הצדדים ועסקאות המדווחת למס שבח, מכרזי רשות מקרקעי ישראל בכפר כנא ושומות מכריעות. המומחית ציינה את ההתאמות וההפחתה שמצאה לקבוע.
43. מצאתי, כי לא מתקיימים במקרה שלפניי טעמים המצדיקים את פסילת חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט וסטייה ממנה. מצאתי, כי חוות הדעת מקצועית ומקיפה וכי היא עולה בקנה אחד עם תכלית החוק ועם הפסיקה בתחום. לפיכך, מצאתי לקבוע על פיה את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן.

הוצאות נלוות

1. תובע זכאי לפיצוי בגין הוצאותיו הנלוות. מדובר בהוצאות אשר לא היו נגרמות לנפקע אלמלא ההפקעה וההליך המשפטי בגינה. על כתפי התובע מוטל הנטל להוכיח את ההוצאות האמורות ואת שיעורן. בסיכומיהם עתרו התובעים, כי בית המשפט יחייב את הנתבעת לשלם להם החזר הוצאות משפט, שכר טרחת השמאי מטעמם, חלקם בשכר טרחתה של המומחית מטעם בית המשפט ושכר טרחת עורך דין.
2. התובעים לא צירפו לסיכומיהם קבלות המלמדות על תשלום ההוצאות האמורות ואף לא ציינו את גובה הסכומים הנטענים. זאת, אף שמוטל עליהם להוכיח, כי הוציאו את ההוצאות האמורות ואת שיעורן. התובעים יהיו זכאים לפיצוי בגין תשלום אגרת בית משפט, שכרו של השמאי מטעמם ותשלום חלקם בשכרה של המומחית מטעם בית המשפט וזאת בכפוף להוכחת התשלום.

התוצאה

1. הנה כי כן, בנסיבות האמורות ולאור המפורט לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט ולקבוע את פיצויי ההפקעה בהתאם לה. לפיכך, קובעת, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה, כפי שנקבע בחוות הדעת. זאת, ממועד תפיסת החזקה בקרקע כאמור בסעיף 2 לפסק הדין ובהתאם לחלקם היחסי בקרקע.
2. לגבי שכר טרחת עורך דין, בעניין זה יש להביא בחשבון את סכום הפיצוי שנפסק לתובעים בשני התיקים המאוחדים, את היקף ההשקעה בתיקים, את העובדה שהתקיימו בתיקים שמונה ישיבות קדם, כאשר בא כוחם של התובעים נכח בשש מתוכן, וכי התקיימה ישיבת הוכחות בשאלת מועד תפיסת החזקה. לאחר ששקלתי כל אלה מחייבת את הנתבעת בשכר טרחת עו"ד כולל בשני התיקים המאוחדים בסך 140,000 ₪.
3. התשלום יתבצע בכפוף להמצאת המסמכים המפורטים בסעיפים 15 ו- 140 לסיכומי הנתבעת ובתוך 30 ימים לאחר המצאת האמור, שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל. מסכום הפיצוי יקוזז סך השווה ל- 10% כמקדמה למס שבח.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, י"ד שבט תש"פ, 09 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.