טענות מקדמיות להיעדר יריבות והיעדר עילת תביעה.

רקע

1. חנות ברחוב השומר 4 בחיפה רשומה בפנקס הבתים המשותפים כחלקת משנה 4 בחלקה 107 בגוש 10864 (להלן: החנות), בהתאם לצו מיום 28.11.2004 של המפקחת על רישום המקרקעין. הבעלים הרשום של החנות הינה רשות הפיתוח, שמקרקעיה מנוהלים על-ידי הנתבעת מס' 1 (להלן: רמ"י), שטחה הרשום הינו 20.25 מ"ר, ולה מוצמד גג בטון בשטח זהה. בשנת 1962 מסרה רמ"י לנתבעת מס' 2 (להלן: עמידר) את ניהול החנות, וזו פרסמה בשנת 1999 מכרז למכירתה. בעקבות המכרז, מכרה רשות הפיתוח, באמצעות עמידר, את החנות לברק אסף, וכעבור שנים אחדות הוא מכר אותה לאילן הורן (להלן: הורן). הורן, מצידו, מכר לתובעת ביום 20.3.2014 את החנות.

2. ביום 15.9.2015 הנפיקה עמידר לתובעת "אישור זכויות", על-פיו התובעת הינה בעלת הזכויות בחנות. באישור נכתב כי הוא "מתייחס אך ורק לחלק המבונה המקורי שנמכר לדייר", כי "לגבי הנתונים על השטח הצמוד לחלק המבונה, אם קיים, יש לקבל מבעל הקרקע" וכי "אין באישור זה משום אישור לגבי שינויים מבניים או תכנוניים שנעשו לגבי הנכס המקורי כאמור מטה".

3. ביום 26.5.2014 פנתה התובעת לאגף לרישוי ופיקוח על הבניה בעיריית חיפה בבקשה לחבר את החנות למים וחשמל. בתשובת עוזר מנהל האגף מיום 10.6.2014 נכתב כי אין אפשרות לאשר חיבורי מים וחשמל לחנות "מאחר והנכס הינו חריגת בניה". במענה לפניית התובעת, אישרה עמידר במכתב מיום 26.8.2014 כי בחנות לא בוצעה כל תוספת בניה מאז שנת 1962, וכי "לפי רישומי עמידר, הדייר שהחזיק בנכס בשנות הששים היה טוברי אברהם בבית מלאכה בשטח 18.56 מ"ר". במענה לפניה נוספת של התובעת, באמצעות בא-כוחה, אל האגף לרישוי ופיקוח על הבניה, השיב עוזר מנהל האגף כי בעוד שעל-פי היתר בניה שטח החנות הינו כ-10 מ"ר, במציאות שטחה כפול.

ביום 4.8.2015, הוא המועד בו נדחה ערר של התובעת על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה שלא לחבר את החנות למים וחשמל, פנה בא-כוח התובעת לרמ"י ולעמידר בדרישה לפיצוי ולהתחייבות לשאת בעלויות הכרוכות בהוצאת היתר בניה לחנות. משלא נענתה, הגישה התובעת ביום 29.10.2015 את התביעה הנוכחית.

כתב התביעה

4. התובעת הגישה תביעה נזיקית, בגין רשלנות ומצג שווא רשלני, בה נטען כי הנתבעות, כבעלים של המבנה בו מצויה החנות וכמי שמנהלות אותו באופן בלעדי ואף רשמו אותו כבית משותף, נושאות באחריות לנזקים שנגרמו לתובעת כתוצאה מחריגת בניה שבגינה מסרבת הרשות המקומית לחבר את החנות למים ולחשמל. עוד נטען כי הנתבעות לא מסרו להורן ולתובעת מידע אשר ממנו ניתן ללמוד כי החנות נבנתה באופן לא חוקי או ללא היתר בניה, וכי בעת השלמת העסקה קיבלה התובעת "אישור זכויות" מאת עמידר. נטען כי הנתבעות נהגו ברשלנות כאשר לא מסרו את המידע אודות מצבה החוקי של החנות, והסתירו מידע אשר היה ברשותן או אשר היה עליהן לדעת אודותיו ולמסרו לכל מי שרוכש את החנות. עוד נטען כי כתוצאה ממצג השווא הרשלני שהן הציגו נגרמו לתובעת נזקים שונים. לפיכך נתבעו סעד כספי בסך 97,000 ₪ וסעד של צו עשה, שיורה לנתבעות לפעול על חשבונן להוצאת היתר בניה כדין לפי הוראות הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

טענות מקדמיות של עמידר

5. במסגרת כתב ההגנה, טענה עמידר כי כתב התביעה אינו מגלה יריבות בינה לבין התובעת, ואינו מראה עילת תביעה. הודגש כי עמידר מכרה את החנות במכרז, במסגרתו הודיעה כי אינה אחראית למצבו הפיזי ו/או התכנוני, וכי הזוכה במכרז אישר כי באחריותו לבדוק ולהסדיר את המצב התכנוני ו/או הפיזי, והינו רוכש את הנכס בהתאם למצבו הנוכחי. עוד נטען כי אף התובעת, בעת שרכשה את החנות, הצהירה שבדקה את המצב התכנוני וויתרה על כל טענה פיזית או תכנונית בנוגע אליו.

6. בתשובתו לטענות המקדמיות טען בא-כוח התובעת, בישיבה ביום 28.12.2016, כי היריבות בין עמידר לתובעת נובעת מ"אישור הזכויות" שניתן על-ידה למורשה התובעת, ובו הפניה ל"חוזה הראשון", ללא הפנית שימת הלב לבעייתיות הקיימת בנכס ובחנות. בא-כוח עמידר טען כי היא אינה ממונה על טיפול בהליכי הסדר היתרי בניה, וכי לא הוצג בסיס לקיומה של עילת תביעה של התובעת כלפי עמידר או של יריבות כלפיה.

יריבות ועילת תביעה

7. המבחן לקיום עילת תביעה לעניין תקנה 100 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, לפיה רשאי בית משפט לצוות על מחיקת כתב תביעה אם אין הוא מראה עילת תביעה, הוא האם התובעת, בהנחה שתוכיח את העובדות הכלולות בתביעתה, זכאית לקבל את הסעד המבוקש על ידה. בשלב זה אין בית המשפט מברר את אמיתות העובדות ואינו בוחן ראיות, אלא יוצא מנקודת הנחה שהתובעת תצליח להוכיח את העובדות להן טענה בכתב התביעה (רע"א 9801/05 עזבון המנוח עזרא הראל ז"ל נ' לאומי פיא חברה לניהול קרנות נאמנות בע"מ (פורסם בנבו, 26.2.2006)). כן נפסק כי הכרעה בגורל תביעה בטרם נשמעו ראיות וטיעונים לגופה של עילת התביעה מהווה אמצעי קיצוני, המגביל את נגישות התובעת לערכאות (ע"א 7547/99 מכבי שירות בריאות נגד דובק בע"מ (פורסם בנבו, 13.7.2011)).

8. כאמור, לצורך הכרעה בטענה המקדמית יש להניח כי יעלה בידי התובעת להוכיח את התשתית העובדתית שבכתב התביעה. הטענה לקיומה של עילת תביעה של מצג שווא רשלני נשענת הן על טענות עובדתיות "שליליות", דהיינו של הימנעות ממסירת מידע מצד הנתבעות, והן על טענות עובדתיות "חיוביות", לפיהן עמידר פעלה לרישום הנכס כבית משותף והנפיקה לרוכשי החנות אישורים על מצבה, תוך הסתרת הבניה הבלתי-חוקית. ככל שיוכחו עובדות אלו, יש בהן כדי להקים עילה של עוולת מצג שווא רשלני. יש לדחות, בשלב זה, אף את טענת עמידר להיעדר יריבות, מאחר ובמקרים מסוימים, הסתמכות על מצג רשלני יכולה להילמד גם כאשר המצג הועבר לתובעת מגורם ביניים, ולאו דווקא ישירות מיוצר המצג (ע"א 5302/93 בנק מסד בע"מ נ' לויט, פ"ד נא(4)591, 601 פיסקה 11 לפסק דינו של המשנה לנשיא ש' לוין). מעבר לדרוש יוער כי טענות עמידר בדבר הצהרות התובעת כי בדקה את המצב התכנוני ערב רכישתה את החנות, המופיעות בהסכם בינה לבין הורן, עשויות להוות מחסום לתביעה חוזית נגד הורן אך אינן מקימות מחסום לתביעה נזיקית של התובעת נגד עמידר.

9. אשר על כן, הנני דוחה את הטענות המקדמיות של עמידר ככאלו שיש בהן כדי להביא לסילוקה על הסף של התביעה, עוד בטרם יתקיים הבירור לגופן של הטענות. בשלב זה אין מקום לפסיקת הוצאות.

המשך בירור התובענה

10. התובעת תגיש תצהירי עדויות ראשיות עד ליום 15.2.2017.

11. הנתבעות יגישו תצהירי עדויות ראשיות עד ליום 25.3.2017.

12. להוכחות ליום 10.12.2017 בשעות 09:30 - 13:00.

13. לעיוני - 27.3.2017.

ניתנה היום, ה' טבת תשע"ז, 03 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.