תביעה בגין מצג שווא רשלני בנוגע לנכס מקרקעין, שנטען כי חלקו הוקם ללא היתר בנייה כדין.

רקע עובדתי

1. בשנת 1962 מסרה רשות הפיתוח לנתבעת מס' 2 (להלן: עמידר) את ניהולה של חנות המצויה בקומת קרקע של בית בן 11 יחידות ברחוב השומר 4 בחיפה (להלן: החנות, הבית או הבניין, לפי העניין). ב"כרטיס נכס" של עמידר מיום 28.10.1962, בו נרשמו המשתמשים ביחידות שבבניין, נרשם אברהם טוברי (להלן: טוברי) כמי שמחזיק ביחידה 2 שהינה חנות בשטח 18.56 מ"ר. לטענת עמידר, במכתבה מיום 26.8.2014 אל התובעת, החנות בה החזיק טוברי היא החנות מושא פסק דין זה, שתוארה לעיל.

2. בחודש דצמבר 1999 פרסמה עמידר מכרז לקבלת הצעות לרכישת זכויות הבעלות בחנות. בחוברת המכרז נכללו הסעיפים הבאים:

"10. מובהר בזאת וחזקה על המציע שהוא מבין זאת ומסכים לכך שאין במידע הכלול בחוברת מסמכי מכרז זה, אלא, מסירת מידע כללי ולצורך זיהויו של הנכס בלבד. חזקה על המציע, שאם הגיש הצעה לרכישת נכס במסגרת מכרז זה, בדק את הנכס על כל היבטיו התכנוניים, המשפטיים, הכלכליים והפיזיים, לרבות מצב רישום הזכויות, ולרבות מגבלות ממגבלות שונות, העלולות למנוע איזשהו שימוש בנכס למטרה כלשהי.

11. המציע מבין זאת ומסכים לכך, שחלה עליו האחריות המלאה והבלעדית לאסוף, לברר ולהשיג כל מידע הדרוש לצורך הגשת הצעתו, והוא מוזהר על כל טענת אי התאמה בשל העדר מידע, או מידע מוטעה וכי עצם הגשת הצעתו הינה ראייה מכרעת, כי בדק כל היבט רלבנטי מבחינתו להגשת ההצעה טרם הגישה, וכי מצא את הנכס מתאים לדרישותיו ולצרכיו, על כל זכויותיו, מגבלותיו, צמידויותיו ופגמיו בין נסתרים ובין גלויים".

על הצעה לרכישת החנות, שנוסחה נקבע על-ידי עמידר, חתם ביום 4.1.2000 המציע אסף ברק (להלן: ברק), שהיה קבלן לעבודות בנין ושיפוצים. בסעיף 10 להצעה נכתב:

"אני מצהיר בזאת שלקחתי על עצמי לבקר בנכס ולבדוק אותו מבחינה משפטית, כלכלית ופיזית, לרבות, מצב רישום הזכויות, ולרבות מצב יציבות המבנה, פרטי תכנון ו/או כל הזכויות וכל המגבלות החלות על הנכס, בין לבדי ובין באמצעות מומחים. אני מצהיר בזאת, כי אני קונה את הנכס, במצבו כפי שהוא ומוותר על כל טענה בקשר לאי התאמה, או מום, בין גלויים ובין נסתרים, וכי הנכס מתאים לצרכי".

ביום 28.11.2000 נכרת הסכם מכר בין עמידר, בשם הנתבעת מס' 1 (להלן: רמ"י), לבין ברק, על-פיו רכש ברק מרמ"י את החנות, שתוארה בהסכם כ"חנות בית עסק/בית מלאכה/מחסן בשטח של 19.90 מ"ר".

3. בהתאם לצו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים מיום 28.11.2004 שניתן על-ידי המפקחת על רישום מקרקעין, נרשמה החנות בלשכת רישום המקרקעין בחיפה כיחידה בשטח של 20.25 מ"ר ולה הוצמד גג בטון בשטח זהה. היחידה סומנה כחלקת משנה 4 בחלקה 107 בגוש 10864, וכבעלים שלה נרשמה רשות הפיתוח.

4. לבקשת ברק מיום 17.7.2013, הנפיקה לו עמידר ביום 21.7.2013 מסמך "אישור זכויות" בו צוין כי הינו רשום אצלה כבעל זכות הבעלות בחנות (להלן: אישור זכויות ראשון). בראש המסמך נכתב:

"אין באישור זה משום אישור לגבי שינויים מבניים או תכנוניים שנעשו לגבי הנכס המקורי כאמור מטה".

ובתחתיתו נכתב באותיות מודגשות:

"אין מסמך זה מהווה התחייבות כספית או אחרת של עמידר, ובכל מקרה בו נרשמו בטופס נתונים מוטעים, מכל סיבה שהיא, יחייב מצב הזכויות כפי שהוא, על אף האמור במסמך זה".

5. ביום 20.3.2014 נכרת הסכם בין אילן הורן (להלן: הורן) לבין התובעת, על-פיו רכשה התובעת את זכויות הורן בחנות. במבוא להסכם נכתב:

"הואיל והמוכר הינו בעל הזכויות הרשומות בחב' עמידר של נכס (חנות/מחסן) בבעלות רשות הפתוח מנוהל ע"י חברת עמידר בע"מ בקומת קרקע של הבית ברח' השומר 4 חיפה הידוע כחלקת משנה 4 בחלקה 107 בגוש 10864 (להלן: "הנכס") בשטח רשום של 22.25 מ"ר וזאת על פי אישור זכויות מעמידר מתאריך מנובמבר 2013 הרצ"ב כחלק בלתי נפרד מהחוזה (נספח א') ותשריט הבית משותף המצורף להסכם (נספח ב') ...".

ובסעיף 10 להסכם נכתב (ההדגשות הוספו - א"ג):

"א. הקונה מאשר ומצהיר בזאת כי הוא בדק את הנכס את מצבו הפיזי לרבות שטח הנכס, ועובר לחתימת החוזה בדק ו/או ניתנה לו הזדמנות לבדוק את הנכס את על ידי בעלי מקצוע ו/או מומחים ו/או שמאים ו/או מהנדסים מטעמו, וכן בעיריה ו/או בוועדות לתכנון ובניה וכי הוסבר לו שעורכי הדין המטפלים בהסכם זה אינם מטפלים ומנועים לטפל בבדיקות אלה ושחובתו לעשות בדיקות אלה באמצעות מהנדסים, מומחי בניה ושמאים והוא הסכים לכך.

ב. הקונה מאשר ומצהיר כי הוא קונה את הנכס במצבו AS IS על תיאורו ומידותיו של הנכס בפועל גם אם הם לא תואמים את פרטי הרשום במשרדים ובוועדות השונות שכן הוא בדק ו/או כאמור ניתנה לו האפשרות לבדוק ולמדוד פיזית את הנכס באמצעות מהנדסים ו/או מומחים בבניה את המידות בפועל והוא משחרר את עורכי הדין המטפלים בחוזה זה מכל אחריות ביחס לבדיקות הנכס בגין ההיתרים לבנייתו, מצבו, מידותיו ונתוני רישומיו.

ג. הקונה מאשר ומצהיר בכפוף לנכונות הצהרות הקונה על הנכס ומצבו והוא מוותר על כל טענה בגין ליקויים בנכס לרבות כל טענה פיזית משפטית תכנונית בנכס מחמת מום וכל ברירה ו/או טענה.

ד. הקונה מאשר ומצהיר כי מבחינתו אין כל מניעה חוקית, חוזית או אחרת לרכוש את זכויותיו של המוכר בנכס ולהעבירן על שמו בהתאם לתנאי חוזה זה וכי הקונה בהיותו חברה בע"מ רשומה כדין במרשם החברות בישראל, קיבל החלטה כדין המחייבת את החברה לכל דבר ועניין להתקשר בעסקה זו עם המוכר".

6. לבקשת הורן מיום 23.4.2014, הנפיקה לו עמידר ביום 27.4.2014 מסמך "אישור זכויות" בו צוין על-ידה כי הינו רשום אצלה כבעל זכות הבעלות בחנות, וכי קיימת הערת אזהרה מיום 23.4.2014 בגין הסכם בין הורן לבין התובעת (להלן: אישור זכויות שני). שאר תנאי האישור היו זהים לתנאי אישור זכויות ראשון.

7. ביום 13.5.2014 חתמו הורן והתובעת על טופס בקשה לעמידר לקבלת הסכמתה להעברת הזכויות בחנות. על גבי הטופס הצהירה התובעת, בין השאר:

"הסכמנו לקבל והרינו מקבלים בזה את החזקה ביחידה במצב כפי שהוא נמצא ולא נבוא אליכם בשום דרישה ו/או טענה ו/או קובלנה בקשר לצורה בה השתמשו המעבירים ביחידה ו/או בקשר למצב בו מסרו המעבירים את היחידה לחזקתנו".

ביום 14.9.2014 אישרה עמידר את העברת הזכויות בחנות לתובעת.

8. ביני לביני, פנה ביום 26.5.2014 ליגל בר, מנהל התובעת והבעלים שלה, אל האגף לרישוי ופיקוח על הבניה בעיריית חיפה בבקשה לחבר את החנות למים וחשמל. בתשובת עוזר מנהל האגף מיום 10.6.2014 נכתב כי אין אפשרות לאשר חיבורי מים וחשמל לחנות "מאחר והנכס הינו חריגת בניה". במענה לפניית התובעת, אישרה עמידר במכתב מיום 26.8.2014 כי בחנות לא בוצעה כל תוספת בניה מאז שנת 1962, וכי "לפי רישומי עמידר, הדייר שהחזיק בנכס בשנות הששים היה טוברי אברהם בבית מלאכה בשטח 18.56 מ"ר". במענה לפנייה נוספת של התובעת, באמצעות בא-כוחה, אל האגף לרישוי ופיקוח על הבניה, בה נטען כי לא קיימות חריגות בנייה, השיב עוזר מנהל האגף במכתב מיום 30.9.2014 כי בעוד שעל-פי היתר בניה שטח החנות הינו כ-10 מ"ר, במציאות שטחה כפול. ביום 4.8.2015 דחתה ועדת ערר לתכנון ובניה במחוז חיפה את הערר שהגישה התובעת על החלטת הוועדה המקומית שלא לחבר מים וחשמל למחסן. בהחלטה נכתב, בין השאר:

"... מטעם זה נדרשים רוכשי מקרקעין לבצע בדיקה מקיפה באשר להתאמת הנכס, הן למרשם הקנייני, אך גם להיתרים ותכניות, בבחינת 'יזהר הקונה'. יצוין כי בדיקות מסוג זה נערכות דבר שבשגרה במשרדי הוועדה המקומית. כך היה על העוררת לנהוג ואין היא יכולה להסתמך על מרשם המקרקעין בלבד. משלא ביצעה בדיקה כאמור, אין העוררת יכולה להלין אלא על עצמה, ובוודאי שאינה יכולה לטעון כי בשל אי בדיקה נולדו לה זכויות יש מאין ויש לאשר נכס הבנוי בחריגה מהיתר ובסטייה ניכרת מתכניות בניין עיר".

9. עוד ביום 9.6.2015 פנה ליגל בר אל עמידר בבקשה לקבל "אישור זכויות". ביום 15.9.2015 הנפיקה לו עמידר מסמך "אישור זכויות" בו צוין כי התובעת רשומה אצלה כבעל זכות הבעלות בחנות (להלן: אישור זכויות שלישי). שאר תנאי האישור היו זהים לתנאי אישור זכויות ראשון.

10. ביום 4.8.2015, הוא המועד בו נדחה הערר של התובעת, פנה בא-כוחה אל התובעות במכתב דרישה לפיצוי ולמתן התחייבות לשאת בעלויות הכרוכות בהוצאת היתר בנייה לחנות. משדחה בא-כוח עמידר את הדרישה, הגישה התובעת את התביעה שבפנינו.

כתב התביעה

11. התובעת הגישה נגד הנתבעות תביעה, אותה הגדירה כתביעה נזיקית בגין רשלנות ומצגי שווא רשלניים. בכתב התביעה נטען כי הנתבעות, כבעלים של המבנה בו מצויה החנות, וכמי שמנהלות אותו באופן בלעדי ואף רשמו אותו כבית משותף, נושאות באחריות לנזקי התובעת שנגרמו כתוצאה מחריגת בניה שבגינה מסרבת הרשות המקומית לחבר את החנות למים ולחשמל. עוד נטען כי עמידר ורמ"י נהגו ברשלנות כאשר לא מסרו להורן ולתובעת מידע אשר ממנו ניתן ללמוד כי החנות בנויה באופן לא חוקי או ללא היתר בניה, ובכך יצרו מצג שווא של זכויות מוסדרות. התובעת עתרה לקבלת סעד כספי בסך 97,000 ₪ - המורכב מסכומי ארנונה ושכר דירה משוער למשך 19 חודשים ומהוצאות ההליכים המשפטיים, וסעד של צו עשה, שיורה להן לפעול על חשבונן להוצאת היתר בניה כדין לפי הוראות הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

כתבי ההגנה

12. רמ"י הגישה כתב הגנה בו טענה יש לדחות את התביעה נגדה, מאחר ועל-פי סעיף 10 לחוברת המכרז של עמידר, שפעלה כשלוחתה של רמ"י בניהול החנות, ועל-פי סעיף 10 להצעת הרכישה של ברק, הזוכה במכרז נטל על עצמו לבדוק את החנות, על כל נתוניו התכנוניים, הכלכליים, המשפטיים והפיזיים. עוד נטען כי המועד לתקיפת המכרז חלף זה מכבר, וכי אין יריבות בין התובעת לבין רמ"י.

13. בכתב ההגנה של עמידר נטען כי כתב התביעה אינו מגלה יריבות בין התובעת לבין עמידר ואינו מראה עילת תביעה. הוסבר כי עמידר מנהלת את נכסי רשות הפיתוח ואת רישומי הזכויות בפנקסיה, אולם אינה אחראית למצבם הפיזי וההנדסי של הנכסים, ואין ברשותה מידע על אודות חיובים וחריגות בנכסים, שכן עניינים אלו מצויים בסמכות גורמים אחרים. הודגש כי עמידר נוהגת ליידע צדדים רק על אודות חיובים שונים הקיימים לזכותה. עוד נטען כי בין התובעת לבין עמידר לא קיימת התקשרות חוזית, וכי עמידר מכרה בשעתו את החנות במסגרת מכרז, בו הודיעה כי אינה אחראית למצבו הפיזי והתכנוני. כפועל יוצא, הזוכה במכרז אישר כי באחריותו לבדוק ולהסדיר את המצב התכנוני והפיזי וכי הוא רוכש את החנות בהתאם למצבה הנוכחי. עוד נטען כי התובעת, בעת שרכשה את החנות, הצהירה שבדקה את המצב התכנוני וויתרה על כל טענה פיזית או תכנונית בנוגע אליו.

תצהירי מנהל התובעת ונציגת עמידר

14. מטעם התובעת הוגש תצהירו מיום 5.7.2017 של ליגל בר, אשר בסעיף 8(ד) לו ציין כדלקמן:

"עמידר הציגה לי את תיק הנכס - לא נמצא בו כל אזכור לבעיה בחוקיות הנכס. לבעיה בחיבור למים והחשמל, שום בעיה חוקית לא נזכרה. אציין כי שוחחתי עם מנהלת הנכסים מוניקה בעניין זה".

15. מטעם עמידר, הוגש תצהירה מיום 30.11.2017 של מוניקה רושינו, הממונה לדמ"פ וגביה של רשות הפיתוח בחיפה והצפון. בסעיף 20 לתצהיר צוין כדלקמן:

"יובהר כי עמידר לא הסתירה ולא מסתירה פרטים ו/או מידע, ברשלנות ו/או במזיד, ממאן דהוא. עמידר אחראית לניהול נכסי רשות הפיתוח באשר לביצוע רישום ומעקב אחר הזכויות בנכסים, אולם לעמידר אין מידע אודות מצבם הפיזי ו/או ההנדסי של הנכסים לאחר מכירתם, ואין היא אחראית לכך. תפקיד זה נתון למשרדי הוועדה לתכנון ובניה, אשר אף מאשרת זאת בהחלטתה כאמור".

16. בישיבה ביום 15.1.2018 הודיעו באי-כוח הצדדים כי הם מוותרים על חקירות נגדיות של המצהירים. הם הגישו סיכומים בכתב, והגיעה העת להכרעה.

דיון והכרעה

17. התביעה הוגשה בעילה נזיקית של רשלנות, אשר נטען לקיומה בגין מצג שווא רשלני עקב אי-מסירת מידע (ואף הסתרתו) בנוגע לאי-קיומו של היתר בנייה לגבי חלק משטח החנות. בכתבי ההגנה לא הכחישו הנתבעות את העובדה שמידע זה לא נמסר על-ידי עמידר, והדגישו כי הוא כלל לא היה מצוי בידיעתה ולא רבצה עליה חובה להמציאו לתובעת ולכל מי שקדמו לה בשרשרת רוכשי החנות.

18. לא הייתה מחלוקת עובדתית ממשית בין הצדדים, למעט כפירת עמידר באי-קיום היתר בנייה לגבי חלק משטח החנות. בכתב הגנתה ציינה עמידר שכפירתה בעובדה זו נובעת מחוסר ידיעה. בסיכומיהם לא התייחסו באי-כוח הצדדים לשאלת נכונותה או אי-נכונותה של עובדה זו, ולפיכך, לצורך הכרעה בתביעה הנוכחית, אראה אותה כמוכחת. עם זאת, אדגיש כי במכתבו מיום 15.9.2014 של בא-כוח התובעת לעיריית חיפה הוא ציין כי "גם מבדיקה על פי תשריטי הבניין והנכס משנת 1993, שעותק מקורי שלהם נמצא במשרדי, נמצא כי הנכס אותו רכשה מרשתי הינו כשר לחלוטין וללא כל חריגות בניה היינו כ-20 מ"ר". אף בהחלטתה של ועדת ערר לתכנון ובנייה במחוז חיפה כל שצוין הינו כי "אין מחלוקת כי אין בנמצא היתר לכמחצית משטח המבנה ובכל מקרה היתר כאמור לא הוצג בפנינו".

19. בסיכומיו בכתב טען בא-כוח התובעת כי מצגי הנתבעות הינם בגדר מצג שווא רשלני, אשר יסודו בהפרת חובת תום הלב, ותחילתם בחוזה עם הקונה הראשון והמשכם בפעילותה של עמידר לאחר מכן.

אשר לחוזה הראשון, הוא ההסכם מיום 28.11.2000 בין עמידר לבין ברק - הטענה הינה במישור החוזי, ולפיה הפרה עמידר את חובת תום הלב במשא ומתן שניהלה עם ברק (סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973) ולא גילתה לו את העובדה שאין בנמצא היתר בנייה לחלק משטח החנות. דין טענה זו להידחות, לאור תוכן המסמכים שקדמו לכריתתו של ההסכם. ראינו לעיל כי בחוברת המכרז צוין שעל המציע החובה לבדוק בעצמו את כל ההיבטים התכנוניים והמשפטיים של החנות, ובסעיף 10 להצעה שהגיש ברק במסגרת המכרז הוא הצהיר כי לקח על עצמו בדיקה זו. אף אם הייתה מתקבלת הטענה שעמידר לא נהגה בתום לב בכך שלא גילתה לברק פרטים בנוגע להיתר בנייה, תעמוד לה הגנת האשם התורם (בשיעור של 100%), שנקלטה במשפטנו בדיני החוזים, וזאת לאור האמור בחוברת המכרז ובהצעה שהגיש ברק.

20. אשר למצגים של עמידר לאחר שמכרה את החנות לברק, בכל הנוגע לתובעת - בסיסם הנורמטיבי אינו חוזי כי אם נזיקי. נפסק כי במקרים מסוימים, הסתמכות על מצג שווא רשלני יכולה להילמד גם כאשר המצג הועבר לתובעת מגורם ביניים, ולאו דווקא ישירות מיוצר המצג (ע"א 5302/93 בנק מסד בע"מ נ' לויט, פ"ד נא(4) 591, 601, פסקה 11 לפסק דינו של השופט ש' לוין). בענייננו, המצגים שנעשו באו לביטוי באישורי הזכויות שהנפיקה עמידר מעת לעת, ואשר בכל אחד מהם הודגש שאין הוא מהווה אישור לגבי שינויים מבניים או תכנוניים. כך באישור זכויות ראשון, שהונפק בשנת 2013 לבקשת ברק; כך באישור זכויות שני, שהונפק בשנת 2014 לבקשת הורן; וכך באישור זכויות שלישי, שהונפק בשנת 2015 לבקשת התובעת. עולה מכך, שאין לייחס לאישורים מצג שווא מצידה של עמידר בכל הנוגע להיתר בנייה.

21. כידוע, אחד מרכיבי עוולת ההתרשלות הינו הקשר הסיבתי (העובדתי והמשפטי) בין ההתרשלות לבין הנזק. בית המשפט העליון קבע כי האחריות בגין מצג שווא במסגרת עוולת הרשלנות קמה רק אם התובע הסתמך על המצג הרשלני באופן סביר ועקב כך נגרם לו נזק. (רע"א 8268/96 רייכרט נ' שמש, פ"ד נה(5) 276, 315 והאסמכתאות שם (2001)). הקשר הסיבתי-העובדתי משמעו כי מצג השווא הוא 'סיבה בלעדיה אין' לנזק שנוצר לניזוק, ואלמלא המצג הרשלני הנזק היה נמנע. במקרה שבפנינו, התובעת התקשרה ביום 20.3.2014 עם הורן בהסכם לרכישת החנות, ובסעיף 10(ב) שבו היא הצהירה כי היא רוכשת אותה גם אם פרטיה אינם תואמים את הרשום במשרדים ובוועדות השונות. רק כשחלפו שלושה ימים ממועד כריתת ההסכם, פנה הורן לעמידר בבקשה לקבלת אישור זכויות, ורק ביום 27.4.2014 הנפיקה לו עמידר אישור זכויות שני. מכאן עולה שרכישת החנות על-ידי התובעת נעשתה בטרם הוצג לה מצג כלשהו על-ידי עמידר. משלא הוכח שהתובעת הסתמכה על מצג כלשהו של עמידר לפני שרכשה את החנות, לא מתקיים קשר סיבתי-עובדתי בין נזקיה הנטענים של התובעת לבין מעשיה או מחדליה הנטענים של עמידר. לפיכך, דין התביעה בגין מצג שווא רשלני להידחות.

22. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשלם לכל אחת מהנתבעות שכר טרחת עורך-דין בסך 7,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ה אב תשע"ח, 06 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.