התביעה

1. לפני תביעת התובעים, בני זוג, לתשלום פיצויים בגין רשלנות מקצועית נטענת של הנתבע שייצגם במהלך רכישת בית מגורים ברח' שרת 57 ת"א הידוע כמחצית מחלקה 1026 בגוש 6213 (להלן: "הנכס" או "הבית") בטענה כי רכשו את הנכס שנבנה עם חריגות בניה משמעותיות לרבות צו הריסה עליהן לא נתן הנתבע לכאורה את הדעת. בשל רשלנות זו נגרמו להם לטענתם נזקים אותם העמידו, כעולה מכתב התביעה המתוקן, על הסך של 2,537,745 ₪.

רקע עובדתי רלוונטי

1. בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ ביקש לממש משכנתא הרשומה על שמו בנכס לאחר שהמוכר, מר אדמונד אדי (להלן: "המוכר"), לא עמד בהחזרי ההלוואה. לשם כך פתח הבנק בהליכי מימוש המשכנתא בהוצל"פ. על מנת להימנע ממכירת הנכס בהליכי הוצל"פ המוכר חיפש קונה לרכישתו ודרש עבור זכויותיו סך של 5 מיליון ₪. התובעים הסכימו לרכוש את הנכס במחיר המבוקש. בעת ניהול המו"מ נמסרה לידי התובעים חוו"ד השמאי ארז סיידוף המתייחסת לנכס (ר' ס' 6 לתצהיר התובע ת/4) ומעריכה את שוויו בסך 5.25 מיליון ₪ תוך שהינה מתייחסת בין היתר לחריגות בניה הקיימות בו ולקיומו של צו הריסה מנהלי המופנה כלפי חלקים מהמבנה.
2. לצורך ביצוע הרכישה וליווי העסקה שכרו התובעים את שירותי הנתבע. הנתבע הציג עצמו בפניהם כעו"ד בעל ידע, כישורים וניסיון למלא תפקידו כאמור.
3. ביום 4.1.2010, ולאחר ניהול מו"מ, התקשרו התובעים בהסכם עם המוכר למכירת זכויותיו בנכס (זכות חכירה לדורות). אישור יו"ר ההוצל"פ למכירה הנכס ניתן ביום 30.1.2010.
4. לצורך מימון העסקה פנו התובעים לבנק לאומי למשכנתאות בע"מ וביקשו ממנו הלוואה מובטחת במשכנתא בסך 4,739,000 ₪ שהינם כ-90% ממחיר הנכס. לשם בחינת הנכס, לצורך מתן המשכנתא, שלח הבנק את שמאי המקרקעין מר ארז כהן להערכת שוויו. השמאי כהן העריך את הנכס לצורך קבלת המשכנתא לאחר הרכישה בסכום של 4,900,000. השמאי כהן ציין בפני התובעים, כך לטענתם, כי קיימות בנכס חריגות בניה מינוריות ושוליות ביחס לגודלו הכולל של הבית.
5. בהמשך להסכם המכירה התובעים שילמו למוכר את מלוא התמורה המוסכמת ובחודש 8/2010 נמסרה להם החזקה בנכס. העירייה מצידה הנפיקה למוכר ביום 3.11.2011 תעודה מתאימה לרשם המקרקעין בדבר העדר חובות על פי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ובהמשך הנכס נרשם על שם התובעים בלשכת רושם המקרקעין.
6. לאחר שנמסרה החזקה בנכס לתובעים הם בקשו לערוך בבית שינויים ושיפוצים. לשם כך שכרו שירותי אדריכל. השינויים שהוצעו לא התאימו למצב הבית ולפיכך הוחלף האדריכל ותוכננה תכנית שינויים שחייבה היתר בניה. הבקשה להיתר בניה הוגשה ביום 5.8.2013. במסגרת הבקשה להיתר בקשו התובעים להגדיל את שטח המרתף בכ-34 מ"ר, כן בקשו שינויים פנימיים, למרות שאינם טעונים היתר, הוספת מרפסת בחזית הצפונית והחלפת גדר קיימת. עוד בקשו הקלות להנמכת החצר האנגלית לגובה ריצפת המרתף והגבהת הגדר הקדמית לגובה של 1.8 מ'.
7. במהלך בדיקת הבקשה להיתר, כך לטענת התובעים, נמצאו בבית חריגות בניה מהותיות המונעות את ביצוע השיפוצים. כך עלה, כי המפלס שמעל המרתף, שנחזה להיות שטח עיקרי, הינו למעשה חלק מהמרתף ולא יותר בו שימוש למגורים. עוד עלה, כי עפ"י היתר הבניה המקורי מפלס זה שמעל למרתף אמור להיות מתוחם באלמנטים טרומיים מבטון (פריקסט), אין לאטום אותו בקיר ביציאה לכיוון החצר והוא אמור להיות פתוח. בפועל נמצא המפלס שמעל המרתף מבונה ואטום ומשמש כקומת מגורים לכל דבר ועניין. מעבר לכך הקומה התחתונה בבית על שני מפלסיה נועדה במקור לשמש כמרתף המשוקע מתחת לפני הקרקע ויועדה כשטח שירות בלבד אלא שהשטח שמעל למרתף, שהוצג לתובעים כסלון ושטח עיקרי, מצוי בגובה פני הקרקע ונבנה כך במקור ומעולם לא שימש כמרתף. התובעים, כך טענו, ראו במפלס שמעל המרתף קומת מגורים תקנית אך בפועל מדובר במצב המנוגד להיתר הבניה המקורי שקבע ששני המפלסים התחתונים יהיו משוקעים מתחת לפני הקרקע ויועדו לשמש כשטחי שירות האסורים למגורים. סטייה זו מההיתר מנעה מהתובעים קבלת היתר הבניה לביצוע השיפוצים וגרמה לעיכוב של מספר שנים באפשרות שיפוץ הבית.
8. עוד התברר לתובעים, כי שטחים המהווים בפועל חלק משטח המגורים של קומת הקרקע והקומה הראשונה בשטח כולל של כ-29 מ"ר, יועדו במקור לשמש כמרפסות, אך הפכו לחלק משטחי המגורים העיקריים באופן המהווה חריגת בניה אסורה. שטח נוסף בגודל של כ- 14 מ"ר בקומת הקרקע ובקומה הראשונה שנועדו לשמש במקור כפירים, דהיינו חללים בבית, גם הם נבנו כחלק אינטגראלי של הבית ולא נותרו כפירים ולפיכך גם בנייתם מהווה חריגת בניה אסורה. עוד סברו התובעים כי גודל מחצית החלקה אותה רכשו (50%) הינו בפועל קטן ממחצית החלקה אלא שטענה זו נזנחה.
9. לאור הסטיות מהיתר הבניה המקורי דחתה ועדת המשנה לתכנון ובניה את הבקשה בישיבתה מתאריך 9.10.2013 וציינה כי ההחלטה שלא לאשר הבקשה נובעת מהיות התכנית בגדר סטייה ניכרת. התובעים הגישו ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית והצליחו לשכנע להכשיר את המפלס שמעל המרתף עפ"י היתר הבניה המקורי. ביום 17.12.2015 ניתנה החלטת וועדת הערר ולפיה היא תראה במפלס שמעל המרתף כמרתף בתנאי שהתובעים ימלאו באדמה את החצר העורפית של ביתם באופן שהדופן הצפונית של הקומה התחתונה יהיה ברובו שקוע מתחת לפני הקרקע ויהפוך למעשה למרתף כקבוע בהיתר הבניה. במצב זה הורתה וועדת הערר לוועדה המקומית לדון פעם נוספת בבקשת התובעים לרבות בכל ההקלות שהתבקשו בה.

טענות התובעים

1. לטענת התובעים הנתבע נדרש, כחלק מתפקידו, לבצע בדיקות לנכס ובמידת הצורך להסתייע לשם כך בבעלי מקצוע או למצער ליידע את התובעים בדבר הצורך בשכירת שירותי בעלי מקצוע נוספים, וכך גם הייתה בקשתם ממנו. נטען, כטענה מרכזית, כי הנתבע עוול כלפיהם בכך שלא העמידם על הבעיות התכנונית הקיימות בנכס והנוגעות לחריגות בניה בניגוד להיתר הבניה ולצו ההריסה העומד כנגד הבית שבנכס כפי שאלה התבררו להם בדיעבד ולאחר חתימת הסכם המכר.
2. התובעים הוסיפו, כי קודם לחתימת הסכם המכר, הנתבע, וכך גם כל יתר הנתבעים המקוריים, לא הביאו לידיעתם שבנכס קיימות חריגות בניה מהותיות, כי שטחים הנחזים להיות שטחים עיקריים אינם כאלה, כי התנהלו הליכים משפטיים בשל אותן חריגות או כי קיים לנכס צו הריסה מנהלי. התובעים הודו שלפני המכירה מסר להם המוכר חוו"ד שמאית מטעמם הערוכה ע"י השמאי ארז סיידוף, אך טענו כי ממנה עלה שחריגות הבניה אינן משמעותיות ואינן משפיעות על שווי הבית באופן מהותי ועל אפשרויות השימוש בו במצבו לרבות לעניין שיפוצו או ההנאה העולה ממנו. עוד טענו, כי כנגד הבית תלוי ועומד צו הריסה כתוצאה מחריגות הבניה כבר מ-30.9.1977 נושא שהגיע לידיעתם בהפתעה גמורה. העירייה אמנם לא ביצעה את הצו אך גם לא רשמה אותו כפי העולה מנסח הרישום בלשכת רושם המקרקעין ולפיכך הנתבע לא היה ער לו ולכן גם לא הפנה את תשומת לב התובעים לכך. התובעים הודו כי הצו אמנם התיישן זה מכבר אך החריגות נותרו בעינן.
3. כפועל יוצא מהמצג שהוצג להם סברו התובעים שאין בנכס חריגות בניה משמעותיות או בניה בלתי חוקית המשליכה על שטחו או על אפשרויות השימוש בו תוך שהם מאמינים כי בשטחים הנחזים כעיקריים ניתן לעשות שימוש למגורים ולפיכך הסכימו לשלם תמורתו סך של 5 מיליון ₪, מחיר ששיקף לטענתם את הזכויות בבית בשטחים עיקריים וחוקיים של 170 מ"ר, בעוד שבפועל הוקם חלק מהבית בחריגה מהיתר הבניה המקורי כאשר בסה"כ (במרתף בקומת קרקע ובקומה הראשונה) נבנו שטחים בגודל 214 מ"ר (כולל חריגה מקו בניין ופירים שהוסבו לשטחים עיקריים-לעניין הגודל הבנוי בפועל ר' גם ס' 16 לתצהיר האדריכלית עידית מן ת/3 וכן חוו"ד זלישנסקי המציינת כי גודל השטחים שנבנו בפועל עומדת על 210 מ"ר) בעוד שע"פ התוכנית המקורית ניתן היתר להקמת מבנה בגודל 79 מ"ר כשטח עיקרי בתוספת 105 מ"ר כמרפסות ושטחי שירות ובסה"כ 184 מ"ר (יובהר כבר עתה כי עפ"י חוו"ד זלישנסקי סעיף 7.2 ההיתר התיר בניית שטח עיקרי בגודל 76.8 מ"ר ושטח בנוי נוסף בגודל 115.4 מ"ר כלומר סה"כ התיר שטח בנוי בשיעור של 192.2 מ"ר).
4. לאור הממצאים, טענו התובעים כי הבית שהוצג להם כבית בן שלוש קומות בגודל של כ-200 מ"ר שמתוכם 170 מ"ר שטחים עיקריים כאמור, הינו בפועל בית בן שתי קומות וקומת מרתף בשטח עיקרי הקטן באופן משמעותי מזה שהוצג להם וגם מצב זה הושג לאחר השקעת מאמצים, כסף וזמן. לטענתם לו ידעו זאת לפני הרכישה לא היו מעלים בדעתם להתקשר בהסכם המכר.
5. התובעים הדגישו כי הנתבע עודד אותם לבצע הרכישה כשציין בפניהם שמדובר בעסקה טובה והם רוכשים נכס מעולה במחיר טוב.
6. לנוכח נזקיהם הנטענים הגישו התובעים את תביעתם במקור לפיצויים כנגד המוכר, כנגד בנק לאומי למשכנתאות ממנו נטלו משכנתא בטענה שלא הבחין בליקויי הבניה ובצו ההריסה הקיים כנגד הבית שבנכס, כנגד ארז כהן שמאי הבנק, וזאת בשל רשלנות בביצוע מלאכתו השמאית, כנגד עיריית ת"א יפו והוועדה המקומית לתכנון ובניה על שהתרשלו עת לא רשמו את צו ההריסה בלשכת רושם המקרקעין ונתנו אישור עירייה להעברת הנכס בלשכת רישום המקרקעין למרות קיומה של בניה בניגוד להיתר וצו הריסה למבנה שבנכס. התובעים תקנו בהמשך את תביעתם ובכתב תביעה מתוקן כבר הוחלף שם השמאי ארז כהן בז.כ. למדידות הנדסה בע"מ שהינה חברת השמאות שפעלה מטעם הבנק. בהמשך ההליך נדחתה התביעה כנגד חברת השמאות וכן כנגד עיריית ת"א והוועדה המקומית לתכנון ובניה בהסכמה ביום 22.1.18. עוד נדחתה התביעה כנגד המוכר בהסכמה כאמור בהחלטת ביהמ"ש מתאריך 15.1.20 בפרוטוקול הדיון מאותו מועד עמודים 76-77. בסיכומו של יום נותר הנתבע כנתבע יחיד בהליך.
7. פרטי הרשלנות כלפי הנתבע, כפי שעולה מכתב התביעה המתוקן ומופיע בצורה זו או אחרת בסיכומי התובעים, מתייחסים התובעים לאופן ייצוגם בעת המו"מ ובעת הרכישה עצמה ומייחסים לנתבע רשלנות בשל העדר בדיקה או אי בדיקה ראויה של כל היבטי העסקה בכל הרשויות הרלוונטיות בדבר הזכויות בבית ומצבו התכנוני; אי ברור המידע התכנוני השלם והנכון בקשר לבית, בדבר קיומו של היתר בניה והפרתו; אי בדיקת חווה"ד השמאיות או אי מתן מלוא המשמעות המתבקשת מחווה"ד; אי מסירת מלוא המידע הנדרש לתובעים בכל הקשור עם היתר הבניה והפרתו בפרט בכך שלא מסר לתובעים כי הבית נבנה תוך חריגה ובסטייה ניכרת מהיתר הבניה וכן היות השטחים העיקריים עולה בהרבה על המותר בהיתר הבניה; לכך שלא מסר לתובעים שהמפלס שמעל קומת המרתף אינו קומה עיקרית כי אם מרתף האסור למגורים; לכך שלא מסר כי המפלס שמעל קומת המרתף מהווה חלק מהמרתף שלא אמור לשמש כמגורים ולא אמור להיות אטום אלא סגור בפריקסטים לצורך מסתור כביסה; שלא מסר לתובעים מידע אודות ההליך הפלילי שהתנהל בקשר עם הבניה הלא חוקית ועל צו ההריסה שניתן בעקבותיו; שלא בדק את תיק הבית בעירייה או בוועדה המקומית ולא מסר לתובעים ממצאי בדיקתו; שלא עמד על הבהרת הסכם המכר כך שישקף הדברים לאשורם; שלא שכר אנשי מקצוע לבדיקת המצב התכנוני של הבית, עמידתו בתנאי ההיתר והחריגות והסטיות ממנו לרבות בחינת תיק הבניין ואף לא הציע או המליץ לתובעים לעשות כן; שלא הבהיר לתובעים שבמצבו התכנוני של הבית לא ניתן לקבל היתר בניה או לבצע בו שינויים כלשהם הטעונים היתר; ושלא מסר לתובעים מה הסיכונים הקיימים בעסקה והעובדות הנדרשות לבדיקה ובחינה.
8. כפועל יוצא מהתרשלות הנתבע, טענו התובעים לנזקים ובהם הפרש שווי הבית בסך 1,834,000 ₪; הוצאות משפטיות ותכנוניות בסך 153,745 ₪; עלויות תיקון החריגות בסך 100,000 ₪; אבדן שכר דירה בסך 300,000 ₪; (התובעים הדגישו כי ממועד דחיית הבקשה בוועדה המקומית ועד להחלטת וועדת הערר חלפו 26 חודשים בהם לא ניתן היה לקדם בנייה או שיפוץ בבית וכפועל יוצא מהצורך להפוך את המפלס שמעל לקומת המרתף למרתף), וכן עוגמת נפש בסך 150,000 ₪ ובסה"כ 2,537,745 ₪.

טענות הנתבע

1. הנתבע הכחיש מכל וכל את טענות התובעים, הן בנושא הפרת חובת הזהירות, הן בנושא הנזקים הנטענים והן את הקשר הסיבתי שבניהם. לטעמו הוא פעל במיומנות ומקצועיות ולא נפל כל דופי במעשיו. מדובר, כך טען, בניסיון פסול להתעשר על חשבונו שלא כדין, מה גם שהתביעה הוגשה בשיהוי ניכר והנתבע שינה מצבו לרעה בעקבות הזמן שחלף.
2. הנתבע ציין, שהינו שותף במשרד עו"ד ולו ניסיון רב שנים בנושאי נדל"ן, הנתבע אישר כי ייצג התובעים ברכישת הנכס אך ביצע לטענתו את כל הפעולות והבדיקות הנדרשות במיומנות לרבות דיווח לרשויות המס ורישום הזכויות ע"ש הקונים בלשכת רשם המקרקעין. עוד הוסיף, כי התובעים הינם אנשים משכילים שאחזו קודם למועד הרכישה בחוו"ד שמאית מתאריך 27.7.2008 שנערכה כאמור ע"י השמאי ארז סיידוף בה צוין דבר קיומן של חריגות בניה ואף קיומו של צו ההריסה בנכס והכל כאמור עוד קודם לחתימתם על הסכם המכר. עוד טען כי התובעים ציינו בפניו שפרטים אלה אינם מעניינים אותם שכן בכוונתם להרוס את הבית או חלקו ולבנות אחר תחתיו.
3. הנתבע הפנה לכך שהתובעים לא דאגו לציין בכתב תביעתם המקורי את העובדה שהייתה תחת ידם חוו"ד השמאי ארז סיידוף המציינת במפורש קיומן של חריגות בניה מה גם שהם ידעו על חריגות הבניה מחווה"ד של השמאי כהן. עוד הוסיף, שהתובעים גם ידעו על קיומו של צו הריסה בנכס. די באלה, כך טען, כדי לדחות את התביעה, לאחר שהתובעים בידיעה מליאה אודות מצבו התכנוני של הנכס הסכימו לרוכשו במצבו זה.
4. הנתבע הוסיף, כי מאחר וערך את כל הבדיקות הנדרשות ולא היה צורך בבדיקות נוספות מקום בו התובעים מודעים למצבו של הנכס, גם לא היה צורך לערוך בדיקות באמצעות אנשי מקצוע אחרים. עוד ציין, כי צו ההריסה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין והעירייה אף דאגה לאורך השנים להוציא לנכס אישור עירייה לרשם המקרקעין.
5. הנתבע הפנה גם להחלטת וועדת הערר לתכנון ובניה ולפיה די במילוי 1.5 מטר אדמה בחצר העורפית על מנת שיראו בנכס כעומד בתנאי היתר הבניה המקורי וניתן יהיה לדון בבקשות התובעים לשינויים.
6. בכל הקשור עם אי השימוש בנכס ציין הנתבע כי התובעים העדיפו להתגורר בדירה אחרת שבבעלותם ולא לעבור להתגורר בנכס. מכל מקום את בקשת ההיתר הגישו כ-3 שנים לאחר הרכישה.
7. הנתבע ציין לבסוף כי לא מתקיים קשר סיבתי בין נזקי התובעים לבין התנהלותו, הכחיש את נזקי התובעים והוסיף כי הינם אחראים ישירות לנזקיהם, כי לא עשו די להקטנתם וכי מעשי התובעים ניתקו הקשר הסיבתי בין רשלנותו לנזקיהם. לבסוף חזר הנתבע על טענת השיהוי שבהגשת התביעה.

הפלוגתות שבין הצדדים

1. לנוכח האמור לעיל נדרש ביהמ"ש לשאלות כדלקמן:
2. האם הפר הנתבע את חובת הזהירות המוטלת עליו בעת שטיפל בתובעים במהלך רכישת הנכס והאם קיימת חבות תורמת מצד התובעים.
3. ככל שהופרה חובת הזהירות, האם קיים קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין נזקיהם הנטענים של התובעים להתרשלות הנתבע.
4. ככל שתוכח התרשלות וקשר סיבתי לנזקי התובעים, מה שיעור הנזקים.
5. להוכחת התביעה צרפו התובעים תצהיר עדות ראשית מטעם התובע 1, תצהיר האדריכלית הגב' עידית מן, חוו"ד השמאי רפאל קונפורטי וחוו"ד השמאי והאדריכל דניאל זלישנסקי.

הנתבע מצדו צירף תצהיר עדות ראשית מטעמו וכן את חוו"ד השמאי שלומי מערבי לרבות חוו"ד משלימה מטעמו ובנוסף העיד את השמאים ארז סיידוף וארז כהן שנתנו חוו"ד בהתייחס לנכס.

כל המצהירים ונותני חווה"ד נחקרו בביהמ"ש.

1. כאן המקום לציין כי ניסיונותי להביא הצדדים להסכמות עלו למרבה הצער בתוהו ולפיכך אין מנוס מהכרעת הסכסוך כאמור להלן.

חבותו של עוה"ד כלפי לקוחו- הפן הנורמטיבי

1. על מערכת היחסים שבין עו"ד ללקוח חולשות בגדול שתי מערכות דינים. האחת דיני החוזים לפיה מסכימים הצדדים על מהות השירות המשפטי שייתן עוה"ד ללקוחו והתחייבות עוה"ד להעניק שירות משפטי ראוי ללקוחו, מערכת דינים השנייה הינה מערכת דיני הנזיקין, בעיקר בהיבט עוולת הרשלנות. על שתי מערכות הדינים חולשות גם מערכות דינים נוספות בכל הקשור עם אופן ההתנהלות הנדרש מעוה"ד ובהם חוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, תקנות לשכת עורכי הדין וכללי לשכת עורכי הדין שהותקנו מכוח החוק ובהם כללי האתיקה ועוד (ר' לעניין עילות התביעה כנגד עו"ד ר' לדוגמא רע"א 5884/14 פינקסו גלובל אינווסטמנטס בע"מ נ' דוק השקעות 1988 בע"מ (29.10.14)).
2. בנסיבות ההליך דנא טענו התובעים לקיומה של עילת תביעה מתחום דיני הנזיקין המייחסת לנתבע רשלנות כאמור בסעיף 48 לכתב התביעה המתוקן על פרטי הרשלנות המפורטים בו.
3. עוולת הרשלנות נדונה בשורה ארוכה של פס"ד בכל הערכאות. די אם אומר כי בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד סז(1) 84 (2014) (להלן: "עניין עבדי") קבע כב' הש' הנדל בסעיף 6 לפסה"ד כך:

"עוולת הרשלנות מקורה בסעיף 35 לפקודת הנזיקין. כעולה מהסעיף, התובע פיצויים בגין רשלנות נדרש להוכיח קיומם של מספר רכיבים. רכיב אחד הוא החובה – חובת הזהירות בה חב המזיק כלפי הניזוק 'שלא לנהוג כפי שנהג'. רכיב שני הוא היבט ההתרשלות, בו נשאל האם המזיק הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו, או במילים אחרות האם סטה מסטנדרט הזהירות של האדם הסביר (ע"א 145/80 ועקנין נ' בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 122). הרכיב השלישי משלים את העוולה: 'הגורם ברשלנותו נזק לזולת עושה עוולה'. זהו רכיב הנזק שנגרם מהפרת החובה...

עם התפתחות והתגבשות העוולה בפסיקה הישראלית, מונח החובה פורש כמכיל שני היבטים. האחד, היבט עקרוני המתמקד בחובת זהירות מושגית שחלה על סוג המזיק, כלפי סוג הניזוק, לעניין סוג הפעילות שבוצעה וסוג הנזק שגרם המזיק (עניין ועקנין, בעמ' 123). ההיבט השני בוחן את קיומה של חובת זהירות קונקרטית בין המזיק המסוים לבין הניזוק המסוים בנסיבות המקרה. הבחינה השנייה היא פרגמאטית וקונקרטית (ע"א 243/83 עירית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1) 113, 129). שתי הבחינות – החובה המושגית והקונקרטית – נערכות על פי מבחן הצפיות. במסגרתו שואלים האם אדם סביר יכול היה לצפות את התרחשות הנזק, ואם התשובה על כך היא בחיוב, אם אדם סביר צריך היה, כעניין שבמדיניות, לצפות את התרחשותו (שם, בעמ' 131). ".

1. קיומה של חובת זהירות של עורך דין כלפי לקוחותיו היא "מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור. הפסיקה אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך הדין גם כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין " (הש' עמית בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נ' עו"ד יובב פפר, פס' 10 (27.2.12) (להלן:" עניין פפר")). וכן פס"ד של כב' הנשיא שמגר במסגרת ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992) (להלן: "עניין מוסהפור") שם קבע כי "אין חולק על קיומה של חובה שלא לנהוג ברשלנות ביחסים בין עורך-דין ללקוחו".
2. בנסיבות נדמה אם כן שלא יכול להיות חולק כי הנתבע חב כלפי התובעים חובת זהירות מושגית וקונקרטית והצדדים אף לא סברו אחרת לכל אורך ההליך. מכאן שבחינת עוולת הרשלנות תתבצע מהשלב השני של בחינת מרכיביה היינו הפרת חובת הזהירות.

הפרת חובת הזהירות

1. בעניין פפר מסביר ביהמ"ש העליון מה מצופה מעו"ד כך:

"בדומה ליחסים שבין עורך דין ולקוחו, רמת ההתנהגות הנדרשת מעורך הדין 'אינה עולה על רמת ההתנהגות הנדרשת – לפי הנסיבות – מעורך דין סביר; לא יותר מכך אך גם לא פחות מכך' (ע"א 4166/00 שטרית נ' ובר, פ"ד נה(4) 958, 960 (2001)). ''עורך דין סביר' הוא, אפוא, עורך דין שעם גילויים של 'סימני התראה' פועל להסרת החשד שהם מעוררים' (עניין הרמן, בפסקה 34 ע"א 2599/13 ‏הרמן נ' עלדור, (‏3.9.2015) א.ב.). עוד אביא מדברי השופט הנדל ברע"א 2911/13 סעדיה נ' עזבון המנוח כרמי, בפסקה 5 (20.11.2013):

'השאלה מתי הפר עורך דין את חובת הזהירות כלפי לקוחו לעיתים אינה פשוטה כלל ועיקר. ההכרעה בה מערבת שיקולים שונים ועשויה לדרוש להבחין בין מעשה או מחדל שעולה כדי התרשלות לבין מעשה או מחדל המוצא מקומו בגדר שיקול דעת מוטעה של עורך הדין. הגבול בין שני אלה עשוי להיות מטושטש ומלאכת שרטוט הקו שעובר ביניהם מחייבת עדינות וזהירות. כן המלאכה עשויה להיות תלויה רבות בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה'".

1. ראו לעניין זה גם ע"א 2008/07 נירה לוטן נ' דוד ירמייב ז"ל (14.2.11) (להלן: "עניין לוטן") מפי כב' הש' מלצר, כתוארו אז לפיו:

"עורך דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, שלפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו (ראו: ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 464 (1990) (להלן: עניין לוי)). עוד נקבע בעניין לוי כי עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו – בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא (שם, בעמ' 464). מובן, עם זאת, כי לא כל כישלון של עורך הדין ייתפס כהפרת חובה. חובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לשכת עורכי הדין והן בכללי לשכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986".

1. בעניין עבדי מתייחס כב' הש' הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין

ומציין כי:

"הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד (ראו למשל: עניין מוסהפור, בעמ' 534-537)".

1. בעניין מוסהפור קובע הנשיא שמגר בכל הקשור עם חובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין כך:

"על עורך הדין לטפל בעניין לקוחו ב'מסירות', וזו האחרונה פירושה חריצות ושקידה, דבקות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו של עורך הדין".

ובהמשך:

"חובותיו של עורך-דין כלפי לקוחו רחבות הן. נדרשת ממנו מידה רבה של מיומנות וזהירות בטפלו בענייני הלקוח, בין אם הוא פועל רק למענו ובין אם הוא פועל למען יותר מלקוח אחד באותו עניין. עליו להיות עירני וקשוב לצרכיו של הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח".

ועוד הוסיף לעניין מערכת היחסים שבין עוה"ד ללקוחו:

"לפי האמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], לגבי בעל מקצוע, התרשלות היא התנהגותו של מי ש'לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות...'. משמע, שהשאלה, אם במקרה זה או אחר התרשל עורך דין במילוי תפקידו כעורך דין אם לאו, נחתכת, בראש ובראשונה, על-פי הנסיבות המיוחדות של המקרה. מטבעם של יחסים כאלה שבין הדיוט בענייני חוק ומשפט לבין בעל מקצוע בתחום זה, שהלקוח, הפונה לעורך הדין שיטפל בעניינו, שוטח לפניו את רצונו ובקשתו ומוסר לו את הפרטים הנוגעים לעניין, הנראים ללקוח כחשובים, ומשאיר לשיקולו המקצועי של עורך הדין לבקש חומר נוסף העשוי להיות דרוש לו ולהחליט על הדרכים והאמצעים המשפטיים הדרושים להשגת התכלית המבוקשת".

ולעניין חובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין:

"עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה.

סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)." (ההדגשה שלי א.ב.).

האם מילא הנתבע את חובותיו כלפי התובעים?

1. לטענת התובעים חובתו של עו"ד המלווה עסקת מקרקעין לבחון ההיבטים הלגאליים והתכנוניים של העסקה ולהעמיד את לקוחותיו על המשמעויות שלהן לרבות לעניין משמעויות חריגות הבניה.
2. בסיכומיהם טענו התובעים כי הנתבע הפר את חובת הזהירות כלפיהם מקום בו לא העמיד אותם על הצהרתו השקרית של המוכר כלפי רשות מקרקעי ישראל שציין כי "אין כל חריגות (חריגות בניה, חריגות משטח מגרש וכו')" ומתחתיה חתמו התובעים כי "קראנו את הצהרת המוכרים הנ"ל, אנו מתחייבים כי במידה ויתגלו חריגות...אנו נשלם למינהל לפי דרישתו..." (עמ' 84 לתצהירו של התובע). הנתבע הכיר הצהרות אלה ולמרות זאת לא הבהיר לתובעים את משמעות חתימתם על ההשלכות של חריגות הבניה בנכס תוך חשיפתם לתביעה כספית של רמ"י בשל אותן חריגות בניה שהוערכו ע"י השמאי מערבי בסכום של 215,000 ₪. כך גם לא בדק הנתבע את התכניות החלות על הנכס. לפיכך הנתבע התרשל בכך שלא בחן מהן השלכות חריגות בניה כמו גם קיומו של צו הריסה על התובעים כפי החובה המוטלת עליו בין בעצמו ובין באמצעות בעלי מקצוע או למצער להפנות את התובעים לאנשי מקצוע שיבחנו ההשלכות עבורם.

הנתבע סיפק, לטענת התובעים, מספר תירוצים להתנהלותו. באחד מתרץ הנתבע את התנהלותו ברצונם של התובעים להרוס הבית אלא שלטענת התובעים מדובר בטענה שאינה אמת ואין כל ראיה התומכת בה, להיפך, הנתבע ידע כי בכוונתם לשפץ בלבד את הבית עת הנחה את התובעים לבדוק מצבו ותקינותו של הנכס (הודעת דוא"ל מהמתמחה במשרד הנתבע, הגב' הדר אסתי, מעמ' 153 לתצהיר התובע), בדיקות שאין צורך לבצען אם הכוונה להרוס הבית. אך אפילו ביקשו להרוס היה על הנתבע לבחון אפשרות זו ולהודיעם כי פעולה שכזו אינה אפשרית בין מחמת הצורך בקבלת הסכמת השכנים הצמודים לביתם ובין משום שתב"ע 1698 מתירה הקמת בית אחד בכלל המגרש. תכנית זו נכנסה לתוקף לאחר הקמת הבית ולכן היא מונעת אפשרות הריסת הקיים אם מבקשים להותיר על הקרקע שתי יחידות דיור כפי שקיימות בשטח כיום. כך גם צפוי שככל שהבית ייפגע ללא כוונת מכוון, בשל רעידת אדמה למשל, לא ניתן יהיה לבנותו מחדש. הנתבע לא ערך בדיקה כלשהי בעניין זה. בנוסף, שיפוץ טעון היתר כלל אינו אפשרי נוכח החריגות.

התירוץ השני שביקש הנתבע לעשות בו שימוש הינו עובדת התקיימותן של שתי חוו"ד שמאיות שאפשרו לו לטענתו שלא לבצע בדיקות נוספות אלא שחוו"ד אלה נמסרו לנתבע לצורך בחינת הליקויים והבעיות. לטענתם "אין בכך שהתובעים היו מודעים לחריגות הבנייה, כדי לפטור את התובע (צ"ל הנתבע א.ב.) מהחובה להבהיר להם את משמעות הדברים".

תרוץ שלישי היה מחירו האטרקטיבי של הנכס וכלשון הנתבע "עסקת בוננזה" אלא שלא לו להחליט עבור התובעים אם מדובר בעסקה טובה אם לאו, הנתבע אינו שמאי שיכול לדעת מהם המחירים כשבנוסף הנתבע מתעלם מהצורך בשיפוץ הנכס, התאמתו לרצונות הקונה, היות הנכס בעל חריגות מהותיות מהמותר שכל אלה מהווים מידע קריטי לרכישה מה גם שברשלנותו גרם הנתבע לתובעים לאבד הזדמנויות אחרות.

1. הנתבע מצדו סבר כאמור כי התובעים היו ערים ומודעים לחריגות הבניה ולצו ההריסה. לרשותם עמדו שתי חוו"ד, זו של סיידוף שעסקה בין היתר בשני הנושאים וזו של כהן שעסקה בין היתר בחריגות הבניה. התובעים אף שוחחו עם השמאי כהן שמסר להם בע"פ שקיימות חריגות בניה (סעיף 18 לכתב התביעה המתוקן) ואף התייעצו עם אדריכל – אביה של התובעת- על מנת שיסייע בידם בתחום מומחיותו עוד קודם לרכישת הנכס (עמ' 50 לפרוטוקול ש' 27-30; עמ' 51 שורה 16; וכן שאלון ותשובות לשאלון נ/3 ונ/4). בכך העידו על עצמם התובעים כי הינם מבינים היטב מה הם רוכשים, כי הבנוי בפועל בנכס עומד על 200 מ"ר בניגוד למותר בהיתר, ומתוך בחירה והבנת המצב הקיים לאשורו רכשו את הנכס במצבו. מעבר לכך טען כי מחיר הנכס הינו במחיר מציאה הכולל בחובו את כלל הסיכונים לרבות קיומו של צו ההריסה וחריגות הבניה, מכאן, שלאור כל הבדיקות שביצעו התובעים ומחיר הנכס לא נדרש ממנו לעשות למעשה דבר נוסף מעבר לכך, מה גם שפעולות נוספות היו כרוכות בהוצאות. ראיה לגודל הנכס שנרכש בפועל מצא הנתבע בעובדה שהתובעים ביטחו את הנכס לפי גודל של 137 מ"ר ולצרכי ארנונה הופחת הנכס לגודל של 133 מ"ר (עמ' 61 מול ש' 30).

דיון

1. שניים הם מעיקרי הנושאים לגביהם מפנים התובעים טענותיהם כלפי הנתבע. האחד, שלא הביא לידיעתם, כפי המצופה ממנו כעו"ד, את דבר קיומו של צו הריסה והשני את דבר קיומן של חריגות הבניה והיקפן על ההשלכות שיש לכך לעניין הרכישה. שני נושאים אלה גם לא מצאו ביטוי בהסכם המכר של הנכס (יצוין כדרך אגב, כי שני נושאים אלה כן מצאו ביטוי בהסכם המכירה לסבתו של המוכר משנת 1991 שצורף כנספח 13 לתצהיר התובע 1 ור' כמו כן ס' 60 סיפא לתצהירו).
2. בכל הקשור עם צו ההריסה, אומר כבר עתה כי התובעים ערים לקיומו ואף מודעים לכך שהצו התיישן ולכן אינו אפקטיבי (ר' סעיף 38 לכתב התביעה המתוקן וכן עדותו של מר זלישנסקי עמ' 14 מול 21). לפיכך אין לעניין זה לטעמי כל השלכה על הצורך בפעולה כלשהי מצד הנתבע, או למצער אין לכך השלכה על נזקיהם של התובעים. התובעים מודעים לקיומו של צו ההריסה מאחר וזה צוין בחוו"ד של השמאי ארז סיידוף מתאריך 27.7.2008, חווה"ד נמסרה לידיהם עוד קודם לחתימה על הסכם המכר (ר' ס' 6.4.1 לחוו"ד סיידוף שם מציין "בתיק הבניין אותרה התכתבות משנות ה-70 לעניין חריגות בניה בגג-הגדלת יציאה לגג, בחזית המבנה-סגירת מרפסות ובמוקדים אחרים לא פורט, לגביהם הוצאו צווי הריסה" וכן ר' לעניין מסירתה לתובעים קודם לרכישה הודאת התובע 1 עמ' 48 לפרוטוקול הדיון מול שורה 3). למרות ידיעתם זו, התובעים רוכשים את הנכס. בכך יש כדי ללמד כי הם הביאו נושא זה בחשבון בעת ביצוע הרכישה ולטעמי מנועים מלטעון כיום שלא היו רוכשים את הנכס לו ידעו אודות הצו או כי היו לצו השלכות על עצם הרכישה או מחיר הרכישה. לא מיותר לציין כי התיישנות העבירות בהן עסקינן מהיבט חוקי התכנון והבניה על החשש האפשרי הנובע מכך ביחס לרוכש מקרקעין הינו מובן מאליו (ר' לעניין זה גם עדותו של מר זלישנסקי עמ' 14 מול 29-31), מכל מקום אתייחס לכך עת אבחן טענות התובעים לנזקיהם.
3. הנושא השני הן חריגות הבניה. אלה מוצאות ביטוי בשתי חוו"ד, זו של השמאי ארז סיידוף שנכתבה כשנה וחצי קודם למכירת הנכס ונמסרה לידי התובעים עוד קודם לחתימתם על הסכם הרכישה, וזו של השמאי ארז כהן שנערכה אמנם בסמוך לאחר רכישת הנכס כזכור ולטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, אך התובע מודע לחריגות עוד קודם לביצוע הרכישה משיחה שערך עם השמאי כהן (ר' עמ' 50 לפרוטוקול מול 9-18).

במסגרת חוו"ד סיידוף מתייחס השמאי לנושא החריגות כדלקמן (ההדגשות שלי א.ב.):

"6.4.2 לפי שניכר בשטח, הבינוי הקיים בפועל הינו בהיקף גדול/שונה מהמסומן בתכנית ההיתר שאושרה. ניכר כי לנכס סופחו מרפסות שסומנו בתכנית ההיתר, כ"כ נסגר חלל בין מפלס ק"ק לק"א. מצב זה מתנהל מזה עשרות שנים. לאור מטרת חוות הדעת ההערכה מגלמת את המטרד התכנוני" (המטרה צוינה בסע' 1 לחווה"ד כ"אומדן שווי נכס שבנדון, במצבו כיום, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, כשהוא כפנוי וריק ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא וזכויות צד ג' לצורך קבלת החלטה לעניין מכר").

בחוו"ד שמאי התובעים מר קונפורטי (ת/2) עולה כי חריגות הבניה הן כדלקמן (ס' 6.3.4):

1. מרבית קומת המרתף אשר בהיתר המקורי יועדה למחסן וחלל יבוש כביסה, מתפקדת בפועל כשטח עקרי נוכח הנמכת מפלס החצר הצמודה.
2. תפקוד 30 מ"ר של מרפסות מקורות בהיתר המקורי שונה לשטח עיקרי למגורים.
3. קיימת תוספת שטח של 19 מ"ר מעבר לנקוב בהיתר המתפקד כשטח עיקרי למגורים.
4. במילים אחרות חוו"ד סיידוף, שנערכה כזכור כשנה וחצי קודם למכירת הנכס ונמסרה לתובעים קודם לרכישה, מציינת חריגות דומות וכי החריגות הן בהיקף גדול/שונה מתכניות הבניה. כעולה מחוו"ד סיידוף סופחו לבניה מרפסות ונסגר חלל בין קומת קרקע לקומה א'. השוואה בין חווה"ד השונות אינה מלמדת כאמור אודות הבדלים אקוטיים לעניין היקף החריגות. בכך יש כדי להוות נורה אדומה בוהקת המעמידה את התובעים כמו גם את הנתבע על כך שהנכס אינו בנוי עפ"י היתרי הבניה וכי קיימות חריגות שאינן מינוריות, לא כל שכן כאלה שאינן מהוות רק חריגה מהיתר אלא אף עלולות להוות חריגה מתכנית. במיוחד כך עת מוסיף ומציין השמאי סיידוף בחווה"ד כי הוצא כלפי חלק מהמבנה צו הריסה באופן העלול ללמד על היות החריגות כאמור מהותיות.
5. עיון בחוו"ד של השמאי ארז כהן מתאריך 2.2.2010 מלמד, כי גם הוא מתייחס לחריגות הבניה וכלשונו:

" ניכר כי לאורך השנים נסגרו שטחים לשטח הדירה-מרפסת בקומה א', שטח מחסן + חדר כביסה במרתף ובחריגה מהיתר הבניה". (ההדגשה שלי א.ב.)

מכאן שגם עפ"י חוו"ד זו, שנערכה כאמור בסמוך לאחר רכישת הנכס, ומצויה בידיעת התובעים, יש כדי ללמד על כך שהתובעים ערים לקיומן של חריגות בניה. ידיעה זו לא מנעה מהם מלרכוש את הנכס או לבטל את הסכם המכר. להיפך, הנכס נרכש למרות הידיעה כי קיימות בו חריגות בניה.

שאלות נפרדות הן האם התובעים מודעים לשיעור החריגה, להשלכות שיש למלוא החריגות על שווי הנכס, להשלכות של החריגות על השימושים אותם ניתן לעשות בנכס, לעצם רצונם לרכוש הנכס ולשפצו והאם הנתבע הינו הגורם שצריך היה לבדוק את נושא החריגות ו/או להפנות את תשומת ליבם להשלכות השונות של החריגות.

1. לטעמי, המידע אודות היקף חריגות הבניה והמשמעויות השונות הנובעות מהן לא היו נהירים במלואם לתובעים. הנתבע, כעו"ד סביר, המעיין הן בחוו"ד סיידוף והן בחוו"ד כהן, מעיד על עצמו כי הינו ער לקיומן של חריגות בניה ולכן לקיומם של סימני התראה שהם כאמור בבחינת סימן אדום בוהק המחייב בירור. ודוק, את הבירור אודות החריגות ומשמעותן נדרש לבצע עורך הדין עצמו כחלק מחובותיו כעו"ד (ר' עניין מוסהפור), והוא יכול להסתייע לשם כך בבעלי מקצוע מתאימים (שמאי מקרקעין/אדריכל/מודד), ואף יכול להפנות את התובעים לבעלי מקצוע מתאימים על מנת שאלה יבצעו את הבדיקות עבורם כאמור. אם כך, על עורך הדין, כמי שאמור להגן על האינטרסים של לקוחותיו מפני הסכנה שברכישת נכס עם חריגות בניה על ההשלכות שיש לרכישה זו, מוטלת החובה לבדוק מה היקף החריגות והשלכותיהן בין בעצמו, בין באמצעות בעל מקצוע מטעמו ובין על דרך הפניית לקוחותיו לבעלי מקצוע מתאימים, כך שניתן יהיה לבצע בדיקה מעמיקה של החריגות, בין שמדובר בחריגות בניה מינוריות ובין בחריגות בניה מהותיות, כלשון התובעים, שכן חריגות בניה הינן בכל מקרה פעולת בניה שנעשו בניגוד לחוק ולכן עלולות לגרום לרוכש הנכס לנזקים ובניהם הצורך לתקן הנכס והתאמתו להיתר הבניה, להוצאות ניכרות העלולות להיגרם לרוכש בעניין זה, כמו גם לאפשרות כי הנכס במצבו זה יכול שלא להתאים לציפיות התובעים, ולאפשרות שבמצבי קיצון יהיו התובעים מנועים מלעשות שימוש בנכס בשל החריגות שבו.

נקודת המוצא הינה אם כן כי רוכש נכס מקרקעין, הנדרש בדר"כ להוציא לשם הרכישה את מיטב כספו ולעיתים אף להעמיד את כלל/עיקר משאביו הכספיים, מצפה שהנכס אותו הינו מבקש לרכוש יהיה בנוי בהיתר או למצער הוא יהיה מודע לכך שקיימות בו חריגות בניה על ההשלכות שיש להן על הרכישה, אחרת הוא עלול להניח כספו על קרן הצבי. על עוה"ד אם כן לבדוק את מה שהינו מסוגל לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובניה, במחלקת הנדסה, במנהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב ולהסתייע לשם כך ככל הנדרש בבעלי מקצוע. למצער עוה"ד נדרש להפנות את תשומת ליבו של הרוכש לעצם קיומן של החריגות ולצורך לבחון אותן באמצעות בעלי מקצוע מתאימים והכל על מנת שיהיו בידי הרוכש מלוא הכלים להחליט אם הינו מעוניין לרכוש הנכס אם לאו ואם ירכוש למה עליו לצפות.

מעבר לאמור ולטעמי, גם נכון היה להעלות נושא זה עלי כתב כחלק מהסכם המכר על מנת שהדברים יהיו ברורים הן למוכר והן לקונה ולא פחות חשוב לעוה"ד, בדיוק כשם שעניין זה מצא ביטוי בחוזה המכר בו רכשה בתאריך 14.7.1991 הגב' מרגריט רוט מה"ה שמעון ומרים ברבן את הנכס ובסעיף 4(ב) לו (צורף כנספח 13 לתצהיר התובע ת/4).

1. טען הנתבע להגנתו כי התובעים מסרו לו שבכוונתם להרוס המבנה ולכן לא התעניינו בנושא החריגות. נושא זה לא הוכח ומכל מקום תכנית התובעים, כפי שבוצעה בפועל, הינה תכנית שיפוצים מה שמלמד על כך שלא ביקשו להרוס את חלק הבניין השייך להם ולבנות אחר תחתיו. יש גם לומר, שבנסיבות העניין ולאחר הקמת הבניין פורסמה תב"ע 1698 המתייחסת גם לנכס עצמו ואינה מאפשרת הריסה של חלק מהמבנה אלא מתירה הקמת בניין אחד בלבד בבעלות בעלים אחד ולפיכך הריסת חלק התובעים במבנה ובניה מחדש אינה אפשרית (ר' תב"ע 1698). לטעמי לא יכול להיות חולק שניתן היה לגלות זאת בעת בדיקת הנכס בוועדה המקומית לתכנון ובניה וראוי היה שעוה"ד יפנה את תשומת ליבם של הרוכשים לכך. כדבר הזה לא עשה הנתבע ולטעמי בכך התרשל במיוחד עת עסקינן בבניה פרטית שלמרבה הצער במקומותינו מלווה לעיתים בחריגות מהיתרי הבניה.
2. עוד טען הנתבע כי קיומן של שתי חוו"ד שמאיות העוסקות בליקויים אפשרו לו להימנע מלבצע בדיקות נוספות על אלה שביצע. איני יכול לקבל טענה זו והצדק בעניין זה עם התובעים. חווה"ד נמסרו גם לנתבע על מנת שיעיין בהן וילמד אודות קיומם של ליקויים או בעיות בממכר. מציינים התובעים ובצדק כי "אין בכך שהתובעים היו מודעים לחריגות הבנייה, כדי לפטור את הנתבע מהחובה להבהיר להם את הצורך בבירור משמעות הדברים אפילו הוא עצמו אינו נדרש לעמוד עליהם במפורש אלא יפנה התובעים לשם כך לבעלי מקצוע". אין לשכוח שהתובעים אינם עו"ד ופנייתם לבעל מקצוע שכזה מחייבת אותו כחלק מחובותיו המקצועיות גם לעמוד על נושא זה.
3. מעבר לכך, טען הנתבע כי אין לבוא עמו טרוניה מאחר והנכס נרכש במחיר אטרקטיבי שלמעשה כולל בתוכו את הכשלים הנטענים. נושא זה יכול וימצא ביטוי בשאלת שיעור הנזק אך לא בבחינת הפרת חובותיו כעו"ד. אין לשכוח כי אפילו נרכש נכס מקרקעין במחיר אטרקטיבי, אין בכך כדי לייתר את חובתו של עוה"ד להביא לידיעת לקוחו מהם הקשיים או הכשלים הקיימים בממכר תוך הסתייעות, במידת הצורך, בנושאים שאינם במומחיותו, במומחה מתאים כאמור על מנת שתתקבל חוו"ד גורם מקצועי מטעמו להבדיל מגורם שהינו מטעמם של המוכר או הבנק. יאמר, כאמרת אגב, כי דווקא נכסי מקרקעין הנמכרים במחיר אטרקטיבי מצדיקים בחינה מעמיקה עוד יותר של הנכס לנוכח החשש שמא המחיר הנמוך עלול להעיד על כשלים וקשיים הקיימים בנכס ולפיכך להיותו בלתי ראוי לרכישה.
4. המסקנה הינה אם כן שהנתבע לא פעל באופן סביר עת לא פנה לבדיקת החריגות לגורמי ההנדסה המתאימים ברשות המקומית או לבעלי מקצוע שיבחנו נושא זה עבורו ואף לא הפנה מיוזמתו את תשומת ליבם של התובעים לכשלים הקיימים בממכר בהיבט חריגות הבניה ולא האיר את עיניהם בדבר הצורך לבחון את הכשלים לגופם באמצעות בעלי מקצוע ובכך התרשל (ר' לעניין זה גם עדותו של השמאי סיידוף שנשאל לגבי אפשרויות הבניה וההריסה בנכס ומשיב "אני לא נכנס לסוגיה זו. אני ציטטתי. כל אחד יבין ברמה המקצועית שלו. שכל אחד יבדוק לפני שהוא עושה משהו, ייקח אדריכל ומודד" עמ' 83 מול 22-23).
5. מאידך, אין בהתרשלותו זו בהכרח כדי להעמיד את מלוא האחריות לנזקי התובעים לפתחו של הנתבע מקום בו גם התובעים מודעים לחריגות הבניה. מציין השמאי סיידוף בסוף חוו"ד כך: "במידה והנכס ישווק למכירה בשוק החופשי, באחריות של מציע/רוכש פוטנציאלי לבדוק בעצמו ועל אחריותו את המצב הפיזי, המשפטי, התכנוני וההנדסי של הנכס נשוא חוות דעת זו, אפשרויות הניצול וכל המגבלות והתנאים האחרים החלים על הנכס". התובע עצמו מעיד על כך שהיה ער לגודל השטח הבנוי מכוח ההיתר עפ"י דברי השמאי כהן ("הבנתי... שניתן לבנות 115 מ"ר לפי היתר בתוספת 22 מ' שטחי שירות" (עמ' 55 מול 13-15)) וזאת למול דברי המוכר שמסר לכאורה כי נבנו כ-200 מ"ר. מעבר לכך עפ"י חוו"ד סיידוף למבנה שתי קומות מגורים ולא שלוש מכאן שהמרתף אינו משמש למגורים כפי שמבין זאת היטב התובע (עמ' 56 מול 2-5). מכאן שהחריגה בבניה המצויה בידיעת התובעים הינה גדולה. לפיכך גם לפתחם של התובעים מוטלת החובה להקטין את נזקיהם, ובפועל הם אף ביצעו פעולות לבחינת חריגות הבניה באמצעות התייעצות עם השמאי כהן וכן עם אבי התובעת ז"ל שהיה אדריכל במקצועו (לעניין ההתייעצות עם אבי התובעת כאמור אציין כי התובע בעדותו ניסה ככל הניתן להימלט ממתן תשובה מלאה בעניין זה תוך שהינו מציין בתחילה כי לא התייעץ איתו (עמ' 50 מול 26), בהמשך מציין כי לדעתו גם אשתו לא התייעצה עמו למרות שהיה אביה (עמ' 50 מול 27) אך הם כן שיתפו אותו, בהמשך ומול שאלה ישירה אם התייעץ עם חמיו השיב: "לא בטוח. לפי התצהיר (תצהיר התשובות לשאלון נ/4 א.ב.) יכול להיות"(עמ' 51 מול 16) כאשר בתשובה לשאלה בשאלון האמור עת נשאל עם מי התייעץ קודם לרכישה השיב בתשובה 8: "עו"ד סטריקובסקי ואביה של דיאנה חורגס – מר ישראל שטיין ז"ל שהיה אדריכל בהכשרתו" ואידך זיל גמור, מה שאינו מוסיף לאמינות התובע).
6. בהיות התובעים ערים כאמור לקיומן של חריגות בניה גדולות אך לא למלוא היקפן, מצאתי כי קיימת חבות תורמת של התובעים בשל אי הקטנת הנזק. התובעים אינם הדיוטות, התובע עשה עלי רושם של אדם אינטליגנטי המבין דבר או שניים ברכישת נכס מקרקעין וער לכן לקשיים הקיימים בעצם הרכישה כעולה מחוו"ד סיידוף. התובעים גם התייעצו עם בעלי מקצוע לרבות עם אבי התובעת כאשר התובעת עצמה אינה מעידה ואינה טורחת להציג גרסתה לביהמ"ש על ההשלכות שבהימנעות זו במיוחד לנושא המידע שהועבר לאביה ולחלקו בסוגיית בדיקת החריגות. מומחה התובעים מר זלישנסקי בחקירתו מפנה לכך שהחריגות אינן בשוליים ו- "שיש כאן בעיה מהותית" (עמ' 11 מול 14-19), הכול מקום בו התובעים מודעים לחוו"ד סיידוף ומתייעצים עם אביה של התובעת שהינו כזכור אדריכל. מכאן שהתובעים ערים על פניו לקשיים העלולים לצמוח מחריגות הבניה הלא מבוטלות ואינם יכולים להשליך את כל יהבם על הנתבע עת הינם מוכנים ליטול את הסיכון שברכישת נכס עם חריגות בניה בסדר גודל שכזה תוך סיכון כלכלי מחושב (ר' לעניין הסיכון המחושב חקירתו של מר זלישנסקי עמ' 11 מול 22-25). לפיכך, מצאתי לחלק האחריות לנזקי התובעים בין הנתבע לתובעים ולהכיר בקיומה של חבות תורמת או כישלון בהקטנת הנזק מצד התובעים בשיעור של 30% (ר' עדות מר זלישנסקי ולפיה התובעים לא הקטינו נזקיהם עמ' 12 מול 8). חבות הנתבע לנזקי התובעים ככל שיוכחו כנובעים ממחדלו תעמוד על 70%.

הקשר הסיבתי והנזק

1. בעניין לוטן מתייחס כב' הש' מלצר לקשר הסיבתי שבין הפרת החובה לנזק וקובע כך:

"בעת בחינת קיומו של קשר סיבתי בין התרשלות לבין נזק, עלינו לבחון התקיימותם של קשר סיבתי עובדתי וקשר סיבתי משפטי (עיינו: ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 148-144 (1982) (להלן: עניין ועקנין); וראו לאחרונה: רע"א 4394/09 לנדרמן נ' סגיב הנדסה ושות' (1993) בע"מ (30.12.2010) (להלן: עניין לנדרמן)). הקשר הסיבתי העובדתי נבחן בשאלה האם אילולא ההתרשלות היה הנזק נגרם. הקשר הסיבתי המשפטי נבחן בשאלה האם הקשר הסיבתי העובדתי לא נשלל בשל שיקולים של 'סיבתיות משפטית'. אחד ממבחני העזר המקובלים לבחינת הקשר הסיבתי המשפטי הוא מבחן הצפיות, שבא לבדוק האם אדם סביר יכול היה לצפות את הנזק שנגרם כתוצאה מהתרשלותו. יצוין עוד, כי התערבותו של גורם זר, בין אם מדובר בצד שלישי ... או הניזוק עצמו...– אין בה כשלעצמה כדי לנתק את הקשר סיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק, שכן גם אז יש לבחון האם ההתערבות היתה צפויה (ראו: ע"א 576/81 בן שמעון נ' ברדה, פ"ד לח(3) 1, 8-7 (1984); עניין לנדרמן)."

1. עוד ייאמר כי עקרון יסוד בדיני הנזיקין הינו כי מטרתם הינה בין היתר להשיב את מצבו של הניזוק לקדמותו דהיינו למצב בו היה לולא בוצעה כלפיו העוולה (ר' הש' ריבלין בע"א 140/00 עיזבון המנוח מיכאל אטינגר ז"ל נ' החברה לשיקום ופיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים בע"מ, פ"ד נח(4) 486 (2004) עמ' 510-511 לפסה"ד (להלן: "עניין אטינגר").
2. נבחן אם כן מהם נזקי התובעים והאם הם קשורים סיבתית לרשלנות הנתבע כשהמטרה הינה כאמור להשיב את מצבם של התובעים לקדמותו לולא עוולו כלפיהם.

הפרש שווי הנכס

1. לטענת התובעים הם זכאים לפיצוי בסך של 1,836,000 ₪ כפער שבין שווי הנכס שרכשו לשוויו האמתי בשל היותו עם ליקויי בניה. לצורך כך צרפו התובעים את חוו"ד השמאי רפאל קונפורטי (ת/2) מתאריך 29.10.15. במסגרת חוו"ד זו השווה השמאי קונפורטי בין מה שראו התובעים בפועל לבין מה שמופיע בהיתר הבניה כאשר חריגות הבניה אליהן התייחס הן כאמור לעיל: מרבית קומת המרתף אשר בהיתר המקורי יועדה למחסן וחלל ייבוש כביסה אך מתפקדת כיום כשטח עיקרי נוכח הנמכת מפלס החצר הצמודה; תפקוד 30 מ"ר של מרפסות מקורות בהיתר המקורי שונה לשטח עיקרי למגורים; והתווסף שטח של 19 מ"ר מעבר לנקוב בהיתר המתפקד כשטח עיקרי למגורים.
2. השמאי קונפורטי מצא כי שווי מ"ר אקוויוולנטי בשנת 2010 עומד על 24,000 ₪ ובשנת 2015 על 36,000 ₪. לפי הבנוי בפועל שווי הנכס עומד על 5,016,000 ₪ (209 מ"ר X24,000 ₪) ובשנת 2015 על 7,524,000 ₪. לפי היתר הבניה גודל הנכס הינו 158 מ"ר ולכן שוויו לשנת 2010 הינו 3,792,000 ₪ ובשנת 2015 5,690,000 ₪. נזקי התובעים מתייחסים לפער בשיעור 51 מ"ר שלשנת 2010 עומדים על 1,224,000 ₪ ולשנת 2015 על 1,836,000 ₪ הוא הסכום הנתבע.
3. הנתבע סבר, כי מצב הנכס כפי שנמכר לתובעים בשווי של 5 מש"ח משקף את שווי הבית כפי שהינו בנוי בפועל על חריגות הבניה שבו וזאת לפי קביעותיהם של 3 שמאים שונים. האחד סיידוף שעפ"י חוו"ד משנת 2008 שווי הנכס עומד על 5.25 מש"ח תוך שהינו לוקח בחשבון את חריגות הבניה וצו ההריסה הקיים לבית. שמאי התובעים קונפורטי אף מאשר כי ממועד הכנת חווה"ד של סיידוף ועד למועד מכירת הנכס שווי הנכס עלה (פרוטוקול עמ' 21 מול 1-9). חוו"ד כהן מצינת שווי הנכס במחיר שמרני וזהיר העומד לצורך הערכתו כבטוחה על 4.9 מש"ח. במסגרת חווה"ד הביא השמאי כהן בחשבון את השטחים שבהיתר הבניה בלבד בשיעור של 137 מ"ר (ר' עמ' 87 מול 14-16) ולבסוף חוו"ד מערבי מטעם הנתבע המציינת כי שווי הנכס כולל חריגות הבניה הינו 5 מש"ח וללא חריגות הבניה 6 מש"ח (ר' סעיף 12.2 לנ/2א'). שמאים אלה מוכרים לשמאי קונפורטי והם לטעמו "ראויים בהחלט" (עמ' 17 מול 16). כך גם ציין השמאי קונפורטי כי חוו"ד כהן עבור הבנק הינה חוו"ד שמרנית וזהירה (עמ' 21 שורה 33) כאשר חוו"ד שמאית לצרכי בטוחה מחייבת זאת (ר' עדות שמאי המקרקעין והאדריכל מטעם התובעים מר זלישנסקי עמ' 8 מול 30). עוד הודה מר זלישנסקי כי צו ההריסה לבית שבנכס לא בוצע והתיישן כאשר העירייה נתנה אישורה פעמיים להעברת הזכויות בנכס ואלה נרשמו בסיכומו של יום ע"ש התובעים בלשכת רושם המקרקעין. מכאן שלטענת הנתבע לא נגרם לתובעים כל נזק שכן רכשו את הנכס במצבו הכולל את חריגות הבניה.
4. לטעמי, בגין ראש נזק זה אכן לא נגרם לתובעים כל נזק. שווי הנכס האמיתי גבוה מהסכום המוסכם במועד המכירה כפי העולה מחוו"ד סיידוף. יושם אל לב כי שמאי הבנק כהן קובע את שווי הבניה כולה בנכס בסך של 1,304,800 ₪, ואילו השמאי סיידוף מעריך את שווי הבניה ב-700,000 ₪ (את שווי המקרקעין בסכום של 4.55 מש"ח בשל נדירותם ר' עמ' אחרון לחוו"ד סיידוף וכן עמ' 82 מול 32-33). במילים אחרות מרכיב הקרקע הוא המרכיב העיקרי בשווי הנכס כולו. לא ברור כיצד סכום זה, המתייחס למצב הבניה עפ"י היתרי הבניה בפועל, עומד בקנה אחד עם הפער שמצא השמאי קונפורטי בסך של 1,836,000 ₪ בין המצב הבנוי בפועל לבין המצב שאמור היה להיבנות עפ"י ההיתר. ואף למעלה מכך, עלות השבת מצב הנכס לזה המותר על פי היתר הבניה המאושר נאמד ע"י אדריכל התובעים מר זלישנסקי בסכום של חצי מיליון ₪ ולכל המבנה (שתי יחידות הדיור) בסכום של 1 מיליון ₪ (ר' עמ' 15 מול 28-29) כאשר לטעמו צריך להרוס כ-120 מ"ר ולבנות כ-100 מ"ר. מכאן שלא ברור כיצד הדרישה מצד התובעים עומדת על כמעט פי ארבעה מסכום זה ומתייחסת לפער של כ-60-50 מ"ר בין הבנוי בפועל (כ-200 מ"ר בנוי לפי חוו"ד סיידוף או 213 מ"ר לפי טופס הארנונה) לזה שהיה אמור להיות בנוי בפועל עפ"י היתר הבניה (כ-140 מ"ר).
5. מכל מקום, אין חולק, כי הן השמאי סיידוף והן השמאי כהן שמו את הנכס עפ"י הבניה המותרת בו בהתאם להיתר. ממוצע עלות הבניה כעולה מחוו"ד כהן וחוו"ד סיידוף עפ"י ההיתר הינה כ-1 מש"ח. השמאי כהן מתייחס לגודל נכס של 137 מ"ר והשמאי סיידוף לנכס בגודל של 140 מ"ר (14 מ"ר נוספים הינם מרפסות שנסגרו אך ללא היתר – ר' סעיף 9 לשמאות סיידוף). שטחים אלה הינם כאמור עפ"י המותר לבניה בהיתר. כיצד ייתכן פער כה גדול בין שווי הבניה בפועל עפ"י שני שמאים (כ-1 מש"ח) לשווי הנכס בהתייחס לפער בין כלל הבנוי בפועל לאמור להיות בנוי בפועל עפ"י ההיתר בשיעור של 1.836 מש"ח? לכך לא קיבלתי תשובה ברורה.

לכך נוסיף כי שטח הבית הבנוי ללא היתר הינו כ-213 מ"ר כפי אישור הארנונה לשטח לחיוב (ס' 9 שם). השמאי סיידוף מציין ברחל בתך הקטנה כי שווי הנכס אותו שם הינו "בהתחשב במטרד התכנוני המפורט לעיל" דהיינו בהתחשב בבניה בחריגה וגם השמאי כהן מסביר בחקירתו כי הערכתו מבוססת על 137 מ"ר (עמ' 87 מול 16) דהיינו סך של 4.9 מש"ח לפי מבנה שהוקם עפ"י ההיתר. אין צורך לציין כי שני השמאים, סיידוף וכהן, אינם מייצגים מי מהצדדים המעורבים בהליך דנא.

מעבר לאמור בפערים דלעיל, התקשיתי לקבל את חוו"ד מר קונפורטי לגופה. מר קונפורטי הציג שווי אקוויוולנטי לשנת 2010 בסך 24,000 ₪ למ"ר אלא שבפועל עסקאות בנכסים סמוכים מאותה תקופה עמדו לפי חוו"ד קונפורטי, כפי שצורפה לכתב התביעה המתוקן, על 26,009 ₪ ועד 50,275 ₪ למ"ר בין השנים 2008-2012 (ר' ס' 9 לחווה"ד) מעבר לכך חוו"ד השמאי קונפורטי לא כללה עסקאות השוואה לשנת 2010. לטענתו הוא לא מצא כאלה, אלא שמומחה הנתבע, מר מערבי, אכן מצא עסקאות להשוואה משנת 2010 (ר' חוו"ד מערבי עמ' 31 לנ/2א' וכן עמ' 22 מול ש' 21 שם מודה קונפורטי שלא מצא עסקאות השוואה לשנת 2010 והוצגו לו כאלה שנמצאו ע"י השמאי מערבי מטעם הנתבע(. השמאי קונפורטי מודה כי ככל שיש יותר עסקאות להשוואה ההערכה השמאית טובה יותר (עמ' 23 מול 6-7 שם אומר "גם אם ריבוי העסקאות יביא ל-32,000 ₪ או 40,000 ₪ זה בטווח הסביר") מכאן, שיסוד ההשוואה בחוו"ד קונפורטי לעסקאות דומות בסביבה נפגע באופן הפוגע גם במהימנות חווה"ד מטעמו.

1. אשר לאופן חישוב שווי הנכס, היינו באופן אקוויוולנטי כפי שביצע השמאי קונפורטי, ציין גם השמאי סיידוף כי ערך את חוות דעתו בהתאם לתקני השמאים תוך התייחסות לבניה בהיתר בלבד בהתחשב במקדמי התאמה ומ"ר אקוויוולנטי (ר' עמ' 79 מול 12, 19-20 וכן עמ' 80 מול 10-24). בנוסף, מעיד השמאי קונפורטי כי חוו"ד השמאי סיידוף נערכה כשנה וחצי קודם לרכישה וכי ערך הנכס עלה באותה עת ב-7.5%, דהיינו 5.25 מש"ח בתוספת 7.5% מעמידה את מחיר הנכס על כ-5.6 מש"ח. לפיכך רכישתו ב-5 מיליון ₪ הינה בוודאי מחיר סביר ולא פחות מכך אטרקטיבי לקונה.
2. בנוסף, ציין השמאי קונפורטי כי שווי דמי השכירות החודשית של הנכס עומד על 12,000 ₪. התשואה הינה 2.5-3% לשנה (ר' עמ' 17 שורה 22). חישוב לפי 3% תשואה שנתית מעמיד את הנכס על שווי של 4.8 מש"ח. במילים אחרות מוכן מומחה התובעים להשכיר את הנכס במצבו באופן המלמד על העדר נזק לתובעים, להיפך על תועלת. כשנשאל מר קונפורטי האם יש נזק או תועלת במצב שכזה השיב "נכון. הנכס כפי שהוא בנוי בפועל במצבו עדיף לאין ערוך מהמצב התכנוני שלו". מכאן שעולה שאלה ביחס לראש נזק זה בכלל.
3. אם לכך נוסיף את העובדה ולפיה הבנק למשכנתאות העניק לתובעים הלוואה בשיעור גבוה ביותר (כ-4.7 מיליון ₪ דהיינו כ-90% ממחיר הרכישה) כי אז גם מטעם זה קשה לקבל את חוו"ד קונפורטי.
4. וטעם נוסף הינו העובדה ולפיה השמאי סיידוף והשמאי כהן שהינם שמאים אובייקטיביים שאינם מעידים מטעם צד זה או אחר, עשו עלי רושם מהימן של שמאים אובייקטיביים. כך, משנשאל לשווי הנכס כפי שהוערך ע"י השמאי קונפורטי היינו כ-3.8 מש"ח לשנת 2010 השיב השמאי סיידוף כי היה רוכש 10 כאלה (עמ' 84 מול 21-22) וכי מחיר זה הינו בלתי סביר לחלוטין (שם מול 23). גם השמאי כהן העיד כי המחיר המוצע של כ-3.8 מש"ח של השמאי קונפורטי הינו "הפחתה מאוד משמעותית ממה שלהערכתי השוק היה משלם על נכס כזה כולל החריגות" (עמ' 88 מול 25-26).
5. מכל הטעמים דלעיל, מצאתי להעדיף את חווה"ד האובייקטיביות שבתיק זה (סיידוף וכהן) ומכוחן לא מצאתי כי קיים לתובעים נזק כלשהו במחיר הנכס שנרכש (דהיינו כי מחיר הנכס הנכון הינו מתחת למחיר מכירתו היינו 5 מיליון ₪). משקבעתי כי לא הוכח נזק בנושא זה גם אין צורך להתייחס לקשר הסיבתי האפשרי בעניין זה אם כי בעיני מובן שככל שהיה נזק, היה מקום למצוא קשר סיבתי עובדתי ומשפטי שכן התובעים סומכים על מקצועיותו של עוה"ד בפן הרכישה ולו ידעו אודות מלוא ההשלכות של חריגות הבניה היו מבקשים לשלם מחיר נמוך יותר או נמנעים מרכישת הנכס ולגבי מבחן הציפיות לשם בחינת הקשר הסיבתי המשפטי סביר בעיני כי עו"ד סביר יניח כי ישנן השלכות למצבו התכנוני של הנכס על מרשו על הנזק העלול להיגרם לו כרוכש נכס בשווי נמוך יותר משוויו האמיתי בשל חריגות בניה ואי ביצוע מלאכתו של עוה"ד כשורה. ואולם, גם בנסיבות אלה הייתה האחריות מתחלקת בין התובעים לנתבע כפי המצוין לעיל.

הוצאות לתיקון המצב

1. לטענת התובעים נגרמו להם הוצאות לצורך תיקון המצב התכנוני של הנכס העומדות על 153,745 ₪. כפי העולה מכתב התביעה עסקינן בסכום בסך 41,886 ₪ עבור ייעוץ משפטי וייצוג בערר; 4,957 ₪ העתקות הדפסות וצילום תכניות; פרסום בעיתונות בסך 1,627 ₪; אגרות בעירייה בסך 1,325 ₪; מדידות בסך 3,510 ₪; תשלום עבור קונסטרוקטור קרני ירון בסך 2,124 ₪ ותכנון אדריכלי בסך 98,316 ₪. סה"כ כאמור 153,745 ₪.
2. הנתבע הכחיש כלל הנזקים באופן גורף. במסגרת סיכומיו טען, כי למרות הטענות התובעים לא עשו דבר לתיקון המצב, נקטו הליכים מיותרים וחסרי סיכוי לא קיימו את החלטת וועדת הערר וזנחו את הבקשות שהגישו להיתרי בניה ומכאן שאין לחייב את הנתבע בהוצאות אלה.
3. לטעמי, אין להתעלם מהצורך בהוצאות כספיות נוספות אותן הוציאו התובעים לנוכח הצורך לאפשר להם ביצוע שינויי בניה בנכס, אלא שיש לשום הוצאות אלה בהתאם לחריגות הבניה שבנכס וההשלכות של אלה על המחייב שינוי ותכנון מחדש. אין חולק כי גם הנתבע היה ער לכך שהתובעים מבקשים לשנות את הנכס ולצורך כך הינם נדרשים כיום להוציא הוצאות נוספות על אלה שהיו מוציאים לו הנכס היה עומד בתנאי היתר הבניה שקיבל. גם בנושא זה לא יכול להיות חולק כי לתובעים חלק מהבאתם למצב בו הינם מצויים כיום שכן הם מודעים להיות הנכס בנוי שלא עפ"י ההיתר אך שוב הינם נדרשים להוצאות נוספות לנוכח היקף החריגה מההיתר לה אחראי כאמור הנתבע. מעבר לאמור לא סברתי כי כל פריטי הנזק בראש נזק זה מחייבים את מלוא ערכם הנטען ואתייחס לכך להלן. אומר עוד קודם לכן כי הנתבע אינו מתמודד בסיכומיו עם הסכומים עצמם ולפיכך הנני מקבלם כאמור בסיכומי התובעים ובחומר הראיות שצורף לתיק ע"י התובעים.
4. ייעוץ משפטי וייצוג בוועדת הערר בסך 41,886 ₪ : אין ספק בעיני כי התובעים נדרשו להוצאה זו לנוכח היקף החריגה מהיתר הבניה וסירובה של הוועדה המקומית לבקשתם להיתר בניה ומכאן שההוצאה הוצאה לנוכח התנהלותו הרשלנית של הנתבע ומכאן גם שהחובה לשלמם מוטלת עליו.
5. העתקות הדפסות וצילומי תכניות בסך 4,957 ₪: לא מצאתי להכיר בסכומים אלה שהיו מוצאים בכל מקרה נוכח רצונם של התובעים לבצע שינויי בניה גם מבלי להתייחס לחריגות בניה (ר' תצהיר האדריכלית מן ת/3 ס' 17 המציין: "הבקשה להתיר בנייה משנת 2013 (אשר נועדה בין היתר, להכשיר את החריגות) כללה תוספת בניה בקומת המרתף, וכן שינויים פנימיים, תוספת פירים והגדרת מפלס הבנייה (חדר שינה עליון) כחדר יציאה לגג"). מכאן שלא כל הבקשה מתייחסת להכשרת חריגות הבנייה אלא כוללת גם תוספות נוספות. אפילו נניח כאמור כי חלק מהוצאה זו מקורה בהתנהלות הנתבע היה על התובעים לציין מה שיעור ההוצאה הנובעת מחמת התנהלות הנתבע הקשורה לחריגות כאמור ולתבוע רק את ההוצאה בגין החלק לו הינו אחראי ולא כך הם פני הדברים בראיותיהם.
6. פרסום בעיתונות בסך 1,627 ₪: לא הוכח כי הוצאה זו הייתה נחסכת לו הנתבע היה פועל כלפי התובעים כדין.
7. אגרות בעירייה בסך 1,325 ₪: לא הוכח כי הוצאה זו הינה ייחודית לאופן התנהלות הנתבע או כי לולא התנהלותו הייתה ההוצאה נחסכת.
8. מדידות בסך 3,510 ₪: לא הוכח כי הצורך בהוצאות מודד היו מחויבות המציאות בשל התנהלות הנתבע להבדיל מצורך המובן הקיים להוציא הוצאות עבור מודד לכל מי שמגיש תכניות בניה לרשויות התכנון והבניה לאישורן.
9. תשלום עבור קונסטרוקטור קרני ירון בסך 2,124 ₪: לא ברור האם הוצאה זו הייתה מוצאת בכל מקרה או להבדיל הוצאה דווקא מחמתו של הנתבע או חלק וחלק. מובן מאליו כי הוצאות קונסטרוקטור הינן הכרחיות מקום בו נבנה מבנה או מתווסף חלק למבנה והתובעים ביקשו כזכור לבנות תוספות שכאלה למבנה אך לא ייחדו את ההוצאה להתנהלות הנתבע.
10. תכנון אדריכלי בסך 98,316 ₪: לא ברור איזה חלק מהוצאה זו הוצא מחמת היותו של המבנה בנוי שלא כדין ואיזה שיעור הוצא לצורך השבחת הנכס בכלל בהנחה שהמבנה הינו עפ"י ההיתר כאשר ברור לביהמ"ש כי לא ייתכן שכל ההוצאה הוצאה רק לנוכח התנהלותו של הנתבע. משהנטל הינו על התובע להוכיח את שיעור נזקיו גם היחסיים, כי אז לא מוכיח התובע מה שייך להוצאה הרגילה המוצאת בנסיבות שכאלה לזו המתחייבת לנוכח התנהלותו הלקויה של הנתבע ולכן גם אין להכיר בהוצאה זו.

הוצאות לצורך התאמת המפלס שמעל המרתף למרתף

1. לטענת התובעים בסיכומיהם, הורתה וועדת הערר למלא את החצר האחורית באדמה ולהגביהה על מנת להכשיר את המפלס העליון של המרתף כמרתף משוקע עלות פעולה זו הוערכה ע"י השמאי קונפורטי בסך של 80-100,000 ₪ (ס' 11 סיפא עמ' 21 לחווה"ד).
2. טען הנתבע כי דרישות וועדת הערר לא מולאו וגם אין בכוונת התובעים לבצען כפי הודאת התובע בסעיף 58.3 לתצהירו.
3. דרישת התובעים בנושא זה הינה מוזרה בעיני שכן לו באמת ביקשו לבצע את הוראות וועדת הערר ולהמשיך עם הכשרת המבנה והעמדתו בתנאי דיני התכנון והבניה, הם היו בוודאי ממהרים ומוציאים הוצאה זו, אלא שהוצאה שכזו לא הוצאה ויותר מכך גם אין בכוונת התובעים להוציאה עת התובע מציין בתצהירו (ס' 58.3 לת/4) כי "עבודות אלה לא בוצעו וגם אין טעם בביצוען" ובחקירתו מוסיף "אני לא יכול לתקן. אין אפשרות" (עמ' 58 מול 20). במצב דברים זה, קיים קושי ניכר בדרישת תשלום שווי העלויות מקום בו העבודות לא בוצעו בפועל וגם אין כוונה לבצען. ודוק, אין עסקינן בנזק למבנה או למיטלטל אותו לא מבקשים לתקן או להשיב מצב הניזוק לקדמותו, אלא עסקינן בשלב מחויב בביצוע על מנת להתאים את הנכס לדרישות הוועדה לצורך קידום פתרון לבעיה. אם התובעים אינם מבקשים לקדם פתרון לבעיה כי אז הם מעידים על עצמם שבפועל הינם מוחלים על נזק זה שכן אין בכוונתם להוציא את הסכום.

אבדן שכ"ד

1. לטענת התובעים הם רכשו הנכס על מנת להתגורר בו אך בשל החריגות ואי התאמתו להיתר גם לאחר שחלפו 10 שנים ממועד הרכישה טרם עברו להתגורר בו. עפ"י שווי שכר דירה חודשי בסך 12,000 ₪ כפי חווה"ד השמאיות ולתקופה של 25 חודשים העמידו את נזקם בשיעור של 300,000 ₪. בסיכומי תשובתם הוסיפו וציינו כי בקשתם הינה לפיצוי רק בגין התקופה שבמהלכה נמנעה הנאתם מהנכס בשל הליכי הרישוי בניסיון להכשיר את הנכס. עוד טענו כי אין מקום לטענת הנתבע ולפיה יכלו להשכיר הנכס מיד לאחר שקיבלו בו חזקה, שכן ביקשו לעשות בו שימוש למגוריהם, שנית השכרת נכס הבנוי בחריגה כאמור עלולה לחשוף התובעים לתביעות מצד השוכר, ושלישית ההשכרה אינה רלוונטית לשווי הנכס בעת המכירה וממילא התובעים זכאים לתשואות השכירות.
2. הנתבע מצידו סבר כי לו אמנם השכירו התובעים את הנכס לכל אורך התקופה הרלוונטית תמורת אותו סכום היו הכנסותיהם מתקרבות ל-1.5 מיליון ₪. באי השכרתו או באי השכרתו בסכומים דומים לאלה אותם הינם דורשים עתה (הנכס הושכר לאדריכלית מן לאורך שנה מ-8/16-8/17 תמורת 5,000 ₪ לחודש), התובעים אינם מקטינים נזקיהם. עוד הוסיף, כי גם אדריכל התובעים מבהיר כי הנכס ראוי לשימוש כבר מיד בסמוך לקבלת החזקה בו בדומה לבית הצמוד לו שאף הוא בנוי עם חריגות בניה (ר' עמ' 88 מול 19 ; עמ' 13 מול 32 ;עמ' 15 מול 18)
3. נדמה כי אין מנוס מלקבוע בנסיבות כי התובעים אכן אינם מקטינים נזקיהם. אין חולק כי התובעים ביקשו לבצע בנכס שינויים. כל עוד לא בוצעו השינויים וכפי האמור לעיל כנראה שגם לא יבוצעו, יכלו התובעים להשכיר את הנכס כפי שעשו בפועל בתקופות מסוימות או לעשות בו שימוש למגורים כפי שעשתה בו שימוש אמו של התובע בסמוך לאחר קבלת החזקה בו (ר' עמ' 59 מול 9). מהם אם כן נזקי אבדן דמי שכירות אם התובעים אינם מתכוונים לבצע את השיפוצים כפי החלטת וועדת הערר או הוועדה המקומית לתכנון ובניה ככל שתאושר בקשתם? חככתי בדעתי לא מעט בעניין זה וסברתי כי להבדיל מהצורך למלא את החצר אדמה על מנת להכניס את המרתף אל מתחת לפני הקרקע, עדיין יכול ויידרשו התאמות במבנה עצמו על מנת להעמידו בתנאי היתר הבניה המקורי. בנסיבות שכאלה יאלצו התובעים שלא לגור במבנה ולכן ייגרמו להם נזקים בגין אי שימוש במבנה ולכן כדי שווי דמי השכירות הנמנעים. כאן המקום לציין כי האדריכלית מן ציינה בחקירתה שהתובעים החלו משפצים את הנכס (עמ' 31 מול 15-16). השאלה שנותרה הינה מהו פרק הזמן הנוסף בו לכאורה לא יכלו התובעים לעשות בו שימוש לנוכח הצורך להשיב המצב לקדמותו בהיבט ההיתר המקורי? שמאי התובעים מר קונפורטי מציין בעדותו כי את הנדרש לביצוע עפ"י היתר הבניה שהגישו התובעים ניתן להשלים בתוך כשנה (עמ' 20 מול 5). במצב דברים זה סברתי כי פרק זמן של כ-12 חודשים בהם יידרשו התובעים שלא לעשות שימוש בנכס לצורך השבתו למצב הנדרש בהיתר הינו פרק זמן סביר ולפיכך סברתי כי הפיצוי הראוי בגין ראש נזק זה הינו 144,000 ₪ (12,000 ₪ לחודש X 12 חודשים). אין לשכוח כי תקופה זו של שנה הינה פרק הזמן בו יאלצו התובעים לצאת את ביתם ולהותירו בידי בעלי מקצוע שיבצעו את מלאכתם אך בכל יתר זמן ההכנה אין צורך לעזוב את הבית. מן הראוי לעניין זה להפנות לחקירתו של מר זלישנסקי ולפיה לא הייתה כל מניעה להשכיר את הנכס במצבו דהיום (ר' עמ' 13 מול 32).

חשיפה לתביעה מצד רמ"י

1. טענו התובעים בסיכומיהם כי הנתבע העמיד אותם בסיכון לתביעה מצד רמ"י עת יתברר לרמ"י כי המבנה נבנה בחריגה מהיתר. עוד טענו כי הצפי הינו לסכום בסך של 215,000 ₪ (ס' 34 לסיכומי התביעה).
2. הנתבע מצדו ציין כי מדובר על טענה תיאורטית וספקולטיבית באשר טרם הוצגה כל דרישת תשלום. מעבר לכך, נושא זה אינו מהווה חלק מכתב התביעה ולפיכך העלאתו עתה מהווה הרחבת חזית.
3. אכן אין סיבה לדרישת התובעים בנושא זה בהיותה הרחבת חזית אסורה. לא בכדי לא התייחסו לכך התובעים בסיכומי תשובתם. לפיכך אין מקום למתן סעד כלשהו בנושא זה.

פגיעה באוטונומיה ועוגמת נפש

1. לטענת התובעים, לנוכח התלאות שפקדו אותם לאחר רכישת הנכס, האיום הקיים מפני תביעת רמ"י בגין החריגות שהוערכה בסך של 215,000 ₪, והפגיעה באוטונומיה שלהם המצריכה עיסוק בלתי נלאה בנושאים אלה כי אז יש לפצותם בגין ראש נזק זה בסך של 150,000 ₪.
2. הנתבע מצדו סבר, כי לתובעים לא נגרמה כל עוגמת נפש, הם ידעו אודות העובדות עוד בטרם התביעה, הן על החריגות והן על צו ההריסה, הן על הפערים שבבניה בפועל לעומת ההיתר ומאידך לא ביקשו התובעים לבטל את העסקה או למכור הנכס מכאן שאין כל נזק בתחום זה. בכל הקשור עם פגיעה באוטונומיה נטען שעסקינן בהרחבת חזית אסורה ויש לדחות את הדרישה.
3. לטעמי בנסיבות המקרה ניתן בהחלט לסבור כי התובעים חוו עוגמת נפש. הם הוציאו מיטב כספם לרכישת נכס מקרקעין, אמנם ידעו כי הנכס הינו עם חריגות בניה אך לא יכלו לדעת עד כמה החריגות הן משמעותיות ומתברר כי החריגות הן לא פשוטות באופן המחייב אותם בבזבוז משאבים כספיים, נפשיים כמו גם זמן יקר. יחד עם זאת לא סברתי כי בנסיבות שיעור הדרישה הינה הולמת שכן הנזק הנטען בסיכומו של יום אינו גבוה כפי זה שנתבע. אין לשכוח כי לו אמנם רצו התובעים באמת לבנות את שביקשו לבנות היו טורחים ומוציאים ההוצאה להשלמת אדמה בחלקו האחורי של ביתם אלא שהם זנחו זאת. ועדיין התובעים ערים היום לגודל הביעה אותה לא ידעו ערב הרכישה ולפיכך מגיע להם פיצוי מסוים בגין עוגמת הנפש אותו הנני מעמיד על 20,000 ₪.

סוף דבר

1. התובענה מתקבלת בחלקה.
2. הנזקים לתובעים בהם חב הנתבע הם: ייעוץ משפטי וייצוג בוועדת הערר בסך 41,886 ₪; אבדן שכ"ד בסך 144,000 ₪; עוגמת נפש בסך 20,000 ₪; ובסה"כ 205,886 ₪. מסכום זה יש להפחית אשם תורם לתובעים בשיעור 30%.
3. הנתבע ישלם לתובעים 70% מהסך של 205,886 ₪ דהיינו 144,120 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית חוקית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל. עוד ישלם הנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
4. המזכירות תשלח עותק פסה"ד בדואר לצדדים.
5. זכות ערעור לביהמ"ש העליון בתוך 60 יום מיום המצאת פסה"ד.

ניתן היום, כ"א סיוון תשפ"א, 01 יוני 2021, בהעדר הצדדים.