בפני תביעה ותביעה שכנגד הנובעת מהסכם שכירות במסגרתו שכרה הגב' אדריס לימור מחברת גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ, נכס מקרקעין ברחוב שדרות הנשיא 104 בחיפה, וזאת לשם הפעלת גן ילדים בנכס (ת"א 1662-02-16). (להלן: "הנכס")

הדיון בתביעה זו אוחד יחד עם התביעה לביצוע שטרות שהוגשה כנגד הגב' אדריס לימור על ידי חברת גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ ושההתנגדות בה התקבלה בהסכמה (ת"א 58134-06-16).

רקע עובדתי וההליכים הרלבנטיים לתיק זה:

1. הגב' אדריס לימור (להלן: "התובעת") הפעילה בזמנים הרלבנטיים לתביעה גן ילדים, ברחוב יפה נוף 120 בחיפה.
2. בשנת 2012 פנתה התובעת למתווך, מר לאופמן ירון, על מנת שיאתר עבורה נכס אשר יתאים להפעלת גן ילדים נוסף (להלן: "המתווך"). המתווך הציע לתובעת, בין היתר, את הנכס שבבעלות גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ (להלן: "הנתבעת").
3. במסגרת פגישה בין התובעת ונציג הנתבעת, מר אפי חוגי ובנוכחות המתווך, סוכמו התנאים הכלליים להסכם השכירות. ביום 5.8.12 נחתם הסכם שכירות לנכס. בהסכם צוין כי מטרת השכירות הינה לניהול גן ילדים. במסגרת ההסכם, התובעת התחייבה לבצע עבודות שיפוצים להתאמת הנכס למטרת השכירות ובתמורה, קיבלה פטור מתשלום דמי שכירות למשך חודש. כמו כן נקבע בהסכם, כי על התובעת מוטלת החובה לקבלת ההיתרים הנדרשים לצורך הפעלת גן הילדים.
4. אין חולק כי התובעת לא פעלה להוצאת היתר להפעלת הגן, חרף התחייבותה בהסכם. לאחר דין ודברים בין התובעת לנציגי הנתבעת, שהתקיים מאוחר לחתימת הסכם השכירות, סוכם כי הנתבעת תפעל להוצאת היתר לשימוש חורג לגן ילדים. הבקשה להיתר הוגשה ביום 11.2.13. החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים, התקבלה ביום 16.9.13, וההיתר בתנאים הוצא ביום 1.10.13. (ר' מוצג נ/3).
5. התובעת הפסיקה להפעיל גן ילדים בנכס בחודש 8/13, ואולם הודיעה על מסירת החזקה בנכס לידי הנתבעת רק בסוף חודש 10/13 (במכתב מיום 27.10.13). התובעת שילמה דמי שכירות בגין התקופה שעד לסוף חודש 10/13 וביטלה את יתרת ההמחאות שמסרה לתשלום דמי השכירות.

1. ביום 3.3.14 הגישה הנתבעת לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל את ההמחאות לתשלום דמי השכירות לחודשים 12/12 ו- 1-2/13 , בסך כולל של 53,354 ₪. התובעת הגישה התנגדות לביצוע שטר ולאחר שההתנגדות התקבלה, התביעה השטרית הועברה לדיון בפני כב' השופט רמזי חדיד מבית משפט השלום בחיפה (תא"מ 17533-04-14). במסגרת דיון הוכחות שהתקיים ביום 5.11.15, הגיעו הצדדים להסכם פשרה, לפיו התובעת התחייבה לשלם לנתבעת סך של 43,000 ₪ ב- 12 תשלומים.
2. התביעה בתיק ת"א 1662-02-16 הוגשה על ידי התובעת ביום 1.2.16, ובמסגרתה נתבעים נזקים שנגרמו לכאורה לתובעת בגין השכרת הנכס נשוא התביעה ועקב מחדלי הנתבעת. עיקר טענותיה של התובעת מתמקדות בכך שטרם חתימת ההסכם, הובהר לה כי הנכס מתאים לשמש כגן ילדים. לאחר חתימת הסכם השכירות התברר כי אין היתר לשימוש בנכס כגן ילדים והנתבעת התחייבה בפניה להוצאת היתר לשימוש חורג. במהלך תקופת החזקתה בנכס ובהעדר היתר לשימוש חורג, נאלצה התובעת להפעיל פעוטון של 5 ילדים בלבד עד לחודש 8/13, ולכן נגרמו לה הפסדים רבים. חרף זאת, התובעת המשיכה לשלם את השכירות עד לחודש 10/13 כולל. תביעת התובעת הועמדה על סך של 608,340 ₪ שהינו סך הנזקים שנגרמו לה לכאורה לאור העובדה שלא יכלה להפעיל בנכס גן ילדים כפי שהובטח לה.
3. ביום 6.4.16, הגישה הנתבעת בקשה לביצוע 4 המחאות נוספות בגין דמי השכירות לחודשים 4-7/13. התובעת הגישה התנגדות לביצוע שטר שהתקבלה בהסכמה והתביעה השטרית אוחדה עם התביעה דנן (ת"א 58134-04-16).
4. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד על סך של 168,655 ₪, בגין העלויות שהוציאה עבור קבלת היתר לשימוש חורג בנכס, התאמת הנכס לגן ילדים, אי תשלום ארנונה, בגין התקופה שעד לכניסתו של דייר חלופי לנכס בחודש 8/14 ופיצוי בגין הפרת הסכם השכירות. בתביעה שכנגד הודגש כי התובעת היא שהתחייבה להוציא היתר ומשלא עשתה כן, סוכם כי הנתבעת תעשה זאת ואילו התובעת תישא בהוצאות ההליך. התובעת הפרה את הסכם השכירות כאשר עזבה את הנכס מסיבות הקשורות עמה, והותירה את הנתבעת ללא שוכר עד לחודש 7/14 כולל.
5. במסגרת דיון הוכחות במסגרתו נחקרו התובעת, מנהל הנתבעת, המתווך, מר ירון לאופמן והשמאי מר בראון צבי (להלן : "השמאי").

טענות התובעת

1. התובעת שכרה נכס שהיה ברור לצדדים שייעודו להפעלת גן ילדים. רק בדיעבד הסתבר לתובעת, כי ייעוד הנכס אינו מתאים להפעלת גן ילדים ואף הסבתו לכזה, נראתה בתקופה הרלוונטית כבלתי אפשרית.
2. התובעת, שהינה בעלת גן הנמצא ברחוב יפה נוף, שמיועד לפינוי ובינוי, ביקשה להרחיב את עסקה ובמידת הצורך, להעביר את הגן הקיים לנכס אחר. התובעת לא ידעה אם יש היתר לשימוש חורג בגן הילדים ברחוב יפה נוף וסוגייה זו מעולם לא העסיקה אותה, שכן מעולם לא נתקלה שם בהתנגדות שכנים.
3. לצורך איתור נכס שישמש כגן ילדים נוסף, פנתה התובעת למתווך בשם ירון לאופר אשר הראה לה את הנכס של הנתבעת. לאחר מספר ימים נפגשה התובעת עם נציג הנתבעת וסוכמו עיקרי תנאי השכירות.
4. כבר מההתחלה היה ברור למתווך (שפעל גם מטעם הנתבעת וקיבל ממנה דמי תיווך) וגם לנציג הנתבעת, כי מטרת השכירות הינה הפעלת גן ילדים. הנתבעת התחייבה בעל פה, עובר לחתימת ההסכם, כי הנכס מתאים להפעלה כגן ילדים. בסיכומיה טענה התובעת (סעיף 56) כי הנתבעת התחייבה בפניה, עובר לחתימה על הסכם השכירות כי הנכס מתאים וגם בעל היתר להפעלתו כגן ילדים.
5. לאחר חתימת ההסכם, החלה התובעת להכין את הנכס לייעודו כגן ילדים והשקיעה בכך כספים רבים, לרבות עבור פרסום במדיות השונות.
6. עם התחלת השיפוץ, החלה התובעת להיתקל בהתנכלויות חוזרות מצד השכן שהתגורר מעל הגן, לרבות העלאת האמרות לפיהן "גן ילדים לא יקום ולא יהיה פה". בנוסף התברר לתובעת כי המרפסת והשטח הצמוד לנכס, הינו רכוש משותף ולא שטח פרטי של הנתבעת. לכן השכן טרח כמעט כל יום להתיישב בהפגנתיות בחצר ומנע ממנה שימוש בגן באופן ראוי. מדובר במצג שווא שהציגה הנתבעת, המעיד על חוסר תום לבה בעת כריתת הסכם השכירות.
7. כמו כן עם התחלת השיפוץ ולאחר שהתקינה התובעת גדר מעץ על גבי גדר קיימת, קיבלה התראות מעיריית חיפה ולפיהן הגדר נבנתה ללא היתר והשימוש בנכס נעשה ללא היתר. רק אז גילתה התובעת כי בניגוד להצהרות נציגי הנתבעת, לא ניתן לעשות שימוש בנכס למטרה לשמה שכרה אותו.
8. התובעת פנתה לנתבעת בעניין וקיבלה מנציגי הנתבעת הבטחה מפורשת כי הם ידאגו לקבלת היתר לשימוש חורג בנכס, והנתבעת תישא בעלויות הכרוכות בכך.
9. מעת שהתובעת הבינה כי לא ניתן להפעיל גן ילדים ללא היתר לשימוש חורג, היא נמנעה מלקלוט יותר מ- 5 ילדים, שאז מדובר בפעוטון שהפעלתו לא דורשת היתר. על אף ההפסדים הכלכליים, התובעת המשיכה להאמין כי הנתבעת תסדיר את נושא ההיתר במהירות המרבית, אך התנגדות השכנים לא אפשרה זאת. בקשותיה של התובעת מנציגי הנתבעת להפחית את דמי השכירות, נדחו בחוסר תום לב.
10. עד לעזיבת התובעת את הנכס בחודש 8/2013, לא קיבלה הנתבעת היתר להפעלת הנכס כגן ילדים. ההיתר התקבל ביום 1.10.14, רק לאחר שהנתבעת רכשה את דירותיהם של השכנים המתנגדים ולא לפני שהתובעת עזבה את הנכס ברוב ייאוש ותסכול.
11. התובעת, סברה כי פנייה לרגשות נציגי הנתבעת תביא לתוצאה טובה יותר מאשר פנייה לערכאות ובכדי להימנע מעימות חזיתי איתם, שלחה מכתב לנתבעת, ביום 27.10.13, בו נימקה את עזיבתה את הנכס בשל הריונה. אולם, היה ברור לצדדים כי היא עוזבת את הנכס בשל העדר הכדאיות בהמשך הפעלתו ואי התאמתו לניהול גן ילדים (בניגוד להצהרות נציגי הנתבעת וכן בשל מצג השווא לגבי המרפסת).
12. התובעת שהותירה את כל השקעותיה בנכס, ניסתה למצוא שוכר חלופי אך לא צלחה בכך. התובעת מייחסת את חוסר ההצלחה לדמי השכירות הגבוהים, בסך של 13,500 ₪ בתוספת מע"מ, שעה שלא היה היתר לשימוש חורג בנכס. נכס דומה למגורים מושכר בשליש מסכום זה.
13. כאות של רצון טוב המשיכה התובעת לשלם דמי שכירות לחודשים 9-10/13 למרות שלא הפעילה יותר את הגן. מאחר ועזבה את הנכס ומסרה החזקה בסוף חודש 10/13, ביטלה התובעת את יתרת ההמחאות העתידיות שמסרה לנתבעת.
14. לו ידעה התובעת כי לא ניתן להפעיל בנכס גן ילדים, לא הייתה מתקשרת בהסכם שכירות במסגרתו שילמה סך של 12,500 ₪ בתוספת מע"מ, בעוד שהכנסתה מהפעלת גן ל- 5 ילדים הסתכמה בסך של 10,450 ₪ לחודש.
15. הנתבעת החתימה את התובעת על הסכם שכירות מוכן וכתוב מראש, כאשר נציג הנתבעת מר חוגי הודה שהוא ערך את ההסכם. נסיבות כריתת ההסכם, עדותו של המתווך, מר לאופר, המסמכים בכתב וכן התנהגותה של הנתבעת בזמן אמת, מלמדים כי חרף הכתוב בהסכם, הנתבעת הכירה בהתחייבותה שהנכס יהיה עם היתר לשימוש חורג והתכחשותה בדיעבד, מהווה חוסר תום לב קיצוני.
16. המתווך, העיד באשר לנסיבות כריתת ההסכם וציין כי נציגי הנתבעת הצהירו, יותר מפעם אחת, כי הנכס מתאים להפעלת גן ילדים. בנוסף העיד המתווך, כי התובעת פנתה אליו עת ביקשה למצוא שוכר חלופי וזאת מאחר ולא יכלה להחזיק את הנכס. עוד העיד, כי דמי השכירות הגבוהים מנעו ממנו למצוא שוכר חלופי.
17. מדובר בעד ניטרלי שנתבע ע"י התובעת בגין רשלנות מקצועית ולכן, לא ניתן לומר שהוא נוטה לטובתה. העד שלל לחלוטין את הטענה, שהובטח לו כי התביעה נגדו תידחה במידה וייתן עדות לטובת התובעת. מכל מקום, התובעת נתנה הסכמתה לכל דרישה להמצאת מסמכים מתיק התביעה המתנהלת כנגד המתווך, למרות שלפי סדרי הדין לא הייתה חייבת לעשות זאת.
18. יחד עם זאת, יש להתעלם מתצהירו של המתווך שצורף לבקשתו לביטול פס"ד שניתן נגדו בהיעדר הגנה, ואשר הוגש כמוצג נ/1. העד לא נחקר על תצהירו זה במסגרת חקירה נגדית ע"י התובעת ואין לתת לו משקל כלשהו.
19. התנהגות הנתבעת בזמן אמת, מחזקת ומאמתת את גרסת התובעת. הצהרות והתחייבויות נציגי הנתבעת, לפעול להוצאת היתר על חשבונם, לאחר שעלתה התנגדות השכנים, מלמדות כי חרף האמור בהסכם השכירות בכל הנוגע להסדרת ייעוד המושכר, הנתבעת ראתה עצמה אחראית בלעדית להסדרת הייעוד. כל זאת נוכח התחייבותה הראשונית, כי הנכס מתאים לניהול גן ילדים.
20. הנתבעת לא דרשה מעולם מהתובעת לשלם את עלויות הוצאות ההיתר. גם כאשר שלחה התובעת מכתב מיום 15.3.13 לנתבעת ובו דרשה לדעת סטטוס הטיפול בקבלת ההיתר, לא השיבה הנתבעת דבר ולא טענה כי על התובעת לשאת בעלויות הכרוכות בקבלת ההיתר.
21. הטענה כי לתובעת קשרים וקרובת משפחה בעירייה ולכן לקחה על עצמה את האחריות להוצאת היתר, הינה בדיה שלא הוכחה ואותה הכחישה התובעת בחקירה הנגדית.
22. שיעור דמי השכירות הגבוהים בגין הנכס, בהשוואה לדמי השכירות עבור נכס בגודל זהה, מלמד כי ניתנו הבטחות של הנתבעת באשר לקיומו של היתר והתאמתו של הנכס להפעלת גן ילדים.
23. עובדה שלא נסתרה היא, כי התובעת שוכרת גן ילדים נוסף , בשטח של 220 מ"ר באחד הרחובות היקרים בחיפה (רחוב יפה נוף) תמורת דמי שכירות של 7,088 ₪ כולל מע"מ, בעוד שנכס הנתבעת הינו 130 מ"ר ודמי השכירות שנקבעו עולים בהרבה על דמי השכירות בגין הנכס ברחוב יפה נוף. עיון בהסכמי השכירות שצורפו לתצהיר מטעם הנתבעת, מלמד כי דמי שכירות של 12,500 ₪ ו- 14,000 ₪, כללו התחייבות של הנתבעת לדאוג לקבלת היתר שימוש חורג.
24. הצהרותיה והתנהלותה של הנתבעת באשר למרפסת, מלמדות אף הן על חוסר תום לבה. מתשריט הבית המשותף שצורף לתצהיר התובעת עולה בבירור כי המרפסת אינה חלק מהנכס. הנתבעת הגישה במסגרת החקירה הנגדית תשריט, שהגשתו נעשתה שלא כדין, משהיה בשליטתה כל העת. השוואתו לתשריט שהגישה התובעת מעלה כי לא מדובר בתשריט מתיק הבית המשותף. בנוסף, מעיון בצו הבית המשותף למדים כי המרפסת אינה צמודה לנכס הנתבעת, אחרת הייתה מצוינת הצמדה, כפי שצוין לגבי המחסן. הדבר עולה גם מסע' 5 לפרוטוקול הוועדה לתכנון ובניה אשר דנה בבקשה לשימוש חורג, ולפיו השכנים המתנגדים הצהירו שמדובר במרפסת שהינה חלק מהרכוש המשותף.
25. די בהכללת המרפסת כחלק מהנכס בהסכם השכירות, שעה שמדובר בשטח משותף, בכדי להביא לביטול ההסכם, השבת כל הכספים ששולמו ע"י התובעת ופיצוי עבור הנזקים שנגרמו לה.
26. נזקי התובעת מסתכמים בסך של 628,340 ₪. התובעת שילמה דמי שכירות מופרזים משך 12 חודשים, בסך של 175,500 ₪ ובנוסף, הנתבעת הגישה בקשה לביצוע 3 שטרות, נשוא דמי השכירות לשנת השכירות השנייה, ולגביהם הגיעו הצדדים להסכם פשרה בסך של 43,000 ₪. הנתבעת אף חילטה ערבות בנקאית שמסרה התובעת בסך של 43,875 ₪. בסך הכל קיבלה הנתבעת מהתובעת סך שך 261,875 ₪ בגין תקופת שימוש של 12 חודשים ויש להורות על השבתם של סכומים אלו לידיה.
27. בנוסף התובעת השקיעה סך של 84,000 ₪ בשיפוץ הגן והתאמתו לניהול גן ילדים. סך ההוצאות שנדרשו להפעלת הגן בנכס הסתכמו בסך של 367,000 ₪, כאשר הכנסות התובעת מגן הילדים במושכר הסתכמו בסך של 104,535 ₪ בתוספת מע"מ. לכן, הפסדי התובעת מהפעלת הגן בנכס מסתכם בסך של 346,465 ₪. לסכומים אלה יש להוסיף פיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת.
28. יש לדחות את התביעה שכנגד. טענת הנתבעת כאילו השקיעה לשווא בהליך ההיתר הינה שקרית. הנתבעת קיבלה לא פחות מ- 318,000 ₪ מהסכמי השכירות שחתמה עם שני השוכרים ששכרו את הנכס לאחר התובעת. יש לדחות את הדרישה לחייב את התובעת בהוצאות ההליך, מאחר והנתבעת לקחה על עצמה את הוצאת היתר השימוש ומעולם לא דרשה הוצאות אלה.
29. מר חוגי, המצהיר מטעם הנתבעת, לא הצליח להסביר סתירות שנפלו בגרסתו. מצד אחד טען כי התובעת התחייבה לבצע עבודות שיפוץ במושכר, לרבות גדר בחצר ואילו מצד שני, הוא לא ידע להסביר מדוע לא פעל כנגד התובעת לאחר שלכאורה לא מילאה חובתה לביצוע השיפוץ. נדמה כי חברה שתחייבה להוציא היתר, לא תעבור בשתיקה על אי קיום ההסכם ע"י התובעת.
30. עלות השיפוצים הנטענת ע"י הנתבעת, כוללת שיפוץ של מטבח ושירותים בעוד שמר חוגי בעצמו טוען, כי היו במקום שירותים ומטבח. הנתבעת לא הציגה תמונות ולא פירטה איזה שיפוץ בוצע ועל ידי מי. הכל נטען בעלמא. כך למשל הציגה הנתבעת חשבונית של יועץ בטיחות, ללא הסבר עבור מה נדרש הייעוץ ולא צירפה דו"ח של היועץ.
31. חקירתו של השמאי המומחה מטעם הנתבעת, מר צבי בראון, העלתה, כי הוא מעולם לא ביקר בנכס, לא צירף תמונות המתייחסות לנכס ולמעשה, העלה על הכתב את כל רשימת העבודות שהעבירה לו הנתבעת, מבלי שראה בעצמו כי העבודות הנטענות אכן בוצעו. משכך, אין לייחס לחוות דעתו כל משקל.
32. התובעת הוכיחה כי שילמה את דמי הארנונה עבור כל תקופת השכירות, לרבות עבור החודשים 9-10/13, למרות שכלל לא הייתה בנכס.
33. אשר לאי השכרת הנכס עד לחודש 7/14 ואי תשלום דמי השכירות עד אז, ברי כי הנתבעת הסתמכה על הסכם השכירות המקפח שמזכה אותה בשכירות ל- 3 שנים ולא הוכיחה שניסתה להקטין נזקיה. מנגד התובעת הוכיחה כי היא זו אשר פעלה להקטנת נזקיה ולמציאת שוכר חלופי.
34. הנתבעת דורשת בתביעה שכנגד דמי שכירות עבור 5 חודשים בלבד, אך הסכומים ששילמה התובעת במסגרת הסכם הפשרה וחילוט הערבות, מסתכמים בסך כולל של 86,875 ₪, והינם שווה ערך ל- 5.5 חודשי שכירות. גם אם התביעה העיקרית לא תתקבל, הרי שסכום זה ששולם ללא שימוש בנכס, מהווה פיצוי עבור כל ההוצאות הנטענות ע"י הנתבעת. הנתבעת השכירה את הנכס לגן ילדים ועשתה שימוש בהיתר שהוציאה.
35. אין לייחס כל חשיבות למכתבים של המתווכים, אשר צורפו לתצהיר המשלים מטעם הנתבעת. היה על הנתבעת לצרף תצהירים של המתווכים. הטענה שלא ניתן היה למצוא שוכר חלופי לאחר תחילת שנת הלימודים הינה חסרת בסיס. מדובר בגן לגיל הרך בו נקלטים ילדים במהלך כל השנה. עובדה היא שבהתאם למכתב הנתבעת מיום 24.11.13 נמצא שוכר חלופי, אך בדמי שכירות פחותים. ניתן היה גם להשכיר למטרה אחרת מאשר לגן ילדים ועובדה שהנכס הושכר בהמשך לשימוש כ"חדר בריחה".
36. התעקשותה של הנתבעת לקבלת דמי שכירות מופקעים, ודרישתה כי התובעת תשלם את ההפרש בין דמי השכירות ששילמה לבין דמי השכירות שהוצעו ע"י שוכר פוטנציאלי בסך של 10,000 ₪, היא אשר סיכלה את השכרת הנכס.
37. אומנם, המתווך העיד כי התובעת דרשה את החזר השקעותיה בנכס, אך התובעת הכחישה זאת בחקירתה הנגדית. מכל מקום, הגיוני ולגיטימי שמי שהשקיע כספים רבים, יעמוד על כך שמי שהולך ליהנות מההשקעה, יישא בהחזר ההוצאות.

טענות הנתבעת

1. הנתבעת לא הצהירה ולא התחייבה מעולם כי בנכס קיים היתר לשימוש בו כגן ילדים. נהפוך הוא, התובעת היא אשר התחייבה בהסכם, לפעול להוצאת ההיתר על חשבונה. הדבר צוין במספר מקומות בהסכם השכירות.
2. על אף התחייבותה בהסכם, התובעת לא פעלה להוצאת היתר משך 7 חודשים. רק לאחר פניית העירייה לתובעת ולנתבעת כבעלת הנכס, פנתה התובעת לנתבעת בבקשה שתסייע לה בכך, אך זאת תמורת התחייבותה לשאת בהוצאות.
3. עדותו של מר אפי חוגי, מנהל הנתבעת, באשר להתחייבות התובעת לשאת בהוצאות ההיתר לא נסתרה. תשובתה של התובעת לשאלה מדוע אינה מודה שהתחייבה להוציא היתר הייתה, כי "הם התחילו לעשות את העבודה". יש בכך חיזוק לעדות מר חוגי.
4. טענת התובעת כי עזבה את הנכס מאחר ולא ניתן היה להפעיל גן ילדים ללא היתר, הינה טענה שהופרכה. התובעת העידה כי ניהלה גן במשך 8 שנים ללא היתר ולמעשה חשבה שתוכל להפעיל את הגן ללא היתר. לראיה, למעלה מחצי שנה לא פעלה התובעת לקבלת היתר, עד אשר התקבל מכתב ההתראה מהעירייה, ורק אז ביקשה כאמור את סיוע הנתבעת.
5. מיום הגשת הבקשה ועד למתן ההיתר, לא הייתה מניעה להפעלת הגן שכן לעירייה לא הייתה שום טענה כלפי התובעת בגין ניהול גן ילדים. כידוע, העירייה לא נוקטת כל פעולה כנגד בית עסק הנמצא בשלבי קבלת היתר.
6. גם הטענה כי התובעת עזבה מאחר והמרפסת של העסק לא הייתה חלק מהנכס הוכחה כלא נכונה. לפי התשריט שהוגש מטעם הנתבעת, מדובר במרפסת שהינה חלק מהנכס.
7. אכן התובעת נתקלה בהתנגדות של שכן אחד, אך להתנגדות זו לא היה כל בסיס חוקי. לאחר שמר חוגי התלונן במשטרה כנגד השכן, הוא לא חזר לטעון הטענה לגבי המרפסת ולכן לא הייתה כל מניעה משימוש במרפסת. השכן סולק ע"י המשטרה ולא העז להתקרב יותר.
8. התובעת החליטה לעזוב את הנכס בשל הריונה ומאחר ולא הצליחה להפעיל שני גני ילדים במקביל ולכן בחרה להתמקד בנכס עם דמי השכירות הזולים יותר. בכך הפרה התובעת את ההסכם עם הנתבעת.
9. שתי ראיות חיצוניות מוכיחות כי התובעת עזבה את הנכס מסיבות הקשורות בה בלבד. הראשונה הינה עדותו של מר אפי חוגי לפיה התובעת ביקשה לעזוב בשל הריונה. השנייה הינה תצהירו של המתווך, שהוגש במסגרת ההליך המנוהל בין התובעת ובינו (מוצג נ/1), שם ציין כי התובעת עזבה בשל הריונה.
10. התובעת הודיעה על החזרת החזקה במכתבה מיום 27.10.13 ולא בכל מועד קודם לכן. באמצע חודש 10/13 ביקשה התובעת לצאת מהנכס וסוכם כי תוכל לעשות זאת לאחר מציאת שוכר חלופי. זאת לאחר שבחודש 8/13 ביקשה התובעת כי הנתבעת תסיים את השיפוצים שביצעה בדירה שמעל לגן, על מנת שהעבודות לא יפריעו לפתיחת שנת הלימודים.
11. הנתבעת חיפשה שוכר חלופי במשך 5 חודשים. זאת משום שמדובר בנכס שכבר הוסב לגן ילדים והיה קשה למצוא שוכר באמצע שנת הלימודים. הנתבעת גם חיפשה שוכר לכל מטרה מסחרית אחרת, אך לא מצאה והנכס נותר ריק.
12. תקופה של 5 חודשים הינה תקופה סבירה ביותר. גם לו עזיבת הנכס הייתה מתוכננת, אזי בעל הנכס היה נערך מבעוד מועד, ומחפש שוכר כחצי שנה מראש.
13. אשר לטענה של אי הקטנת הנזק, הרי שמר חוגי טען כי הנתבעת הביאה שוכרים חלופיים אך התובעת דרשה דמי פינוי של מעל 100,000 ₪ ובכך סיכלה את השכרת הנכס. טענתו זו נתמכה בעדותו של המתווך שאישר זאת. המתווך הינו עד שהוזמן ע"י התובעת ולא היה כל קשר או תיאום בינו לבין מר חוגי או הנתבעת.
14. חיזוק נוסף לכך ניתן למצוא בעדותה של התובעת עצמה שטענה כי השקיעה בנכס ובחקירתה הנגדית הודתה, כי מכרה את הציוד שהיה בנכס. ברי כי התובעת נשארה בנכס עד אשר מכרה את הציוד ורק אז עזבה. האמור מסביר את עמימות התובעת באשר למועד בו עזבה את הנכס. בעוד שטענה בתצהירה כי עזבה בחודש 8/13, הודתה בחקירתה כי החזירה את הנכס רק בחודש 11/13. לתובעת גם לא היה כל הסבר מדוע רשמה במכתבה מיום 27.10.13, כי היא מחזירה את הנכס ולא החזירה אותו לפני שלושה חודשים. די בכך בכדי לקבוע כי מדובר בעדה לא אמינה.
15. בת"א 58134-06-16 עסקינן בתביעה שטרית ע"ס של 63,427 ₪. מאחר ומדובר בצדדים קרובים, בית המשפט דן בנושא לפי הסכם השכירות בין הצדדים שהינו לתקופה של 48 חודשים. בנסיבות שתוארו ולאור הפרת ההסכם ע"י התובעת, יש לקבל את התביעה השטרית.

טענת התובעת כי נגבו ממנה במשך התקופה סך של 261,000 ₪ לא פורטה, ולא ניתן כל חישוב מטעמה לגבי מספר החודשים שבגינו שולם.

1. יש לדחות את תביעתה העיקרית של התובעת בת"א 1662-02-16. התובעת טוענת כי השקיעה בנכס סך של 84,000 ₪ מבלי שצירפה חוות דעת. סך הקבלות שצורפו לא מגיע לסכום זה, אלא לסך של 18,962 ₪ . בכל מקרה, לא ניתן לייחס הקבלות לנכס, באשר לתובעת שני גני ילדים בהם ביצעה עבודות שיפוץ וסיוד בקיץ. מדובר בחומרים ו/או מוצרים שניתן לעשות בהם שימוש בכל מקום אחר.
2. בנוסף, לפי ההסכם, התובעת קיבלה חודש שכירות חינם בתמורה להתחייבותה לבצע עבודות שיפוצים. בחקירתה הודתה התובעת שלא עשתה דבר וגם מר חוגי העיד כי לא התקינה פרקט ולא ביצעה שיפוצים נוספים שהיה עליה לבצע. התובעת קיבלה נכס משופץ, עם מזגנים חדשים וריצוף חדש. התובעת טענה כי ביצעה שינויים כדי להתאים את הנכס לצרכיה, אך בכל מקרה לא מדובר בהשבחה של הנכס. התובעת דורשת פיצוי גם עבור ריהוט שהיה בנכס על אף שהודתה במכירתו על ידה.
3. הרכיב של הוצאות בסך של 367,000 ₪ לא ברור, לא פורט ולא הוכח. הדרישה להחזר דמי השכירות בסך של 261,875 ₪ ועוגמת נפש בסך של 20,000 ₪, הינן דרישות חסרות בסיס , וכל מטרתן ל"הפחיד" את הנתבעת ולגרום לה להוצאות משפט.
4. יש לקבל את התביעה שכנגד. טענותיה של התובעת הופרכו והוכח כי התובעת נטשה את הנכס מאחר והיה לה קשה לנהל שני גנים והיא בחרה להישאר בנכס הזול יותר. התובעת הפרה את ההסכם, גם בכך שלא ביצעה את עבודות השיפוץ להן התחייבה. בגין הפרת ההסכם יש לפצות את הנתבעת ב- 20% מסך דמי השכירות שהייתה צפויה לקבל מהתובעת בגין כל תקופת הסכם השכירות, וזאת לאחר שהנתבעת פעלה להקטנת נזקיה.
5. בנוסף לכך, יש לחייב את התובעת גם בעלויות שהוציאה הנתבעת לקבלת ההיתר לשימוש חורג, זאת הן מכח התחייבותה לשפות את הנתבעת והן מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט. לא מדובר בהיתר ממנו נהנתה הנתבעת. ההיתר כבר בוטל ולא היה כל צורך בו, כי הנכס הושכר בהמשך תמורת סך של 14,000 ₪ ל"חדר בריחה". השוכר עשה שינויים ואין כוונה להשכיר את הנכס לגן ילדים נוסף. מדובר בהיתר זמני שפקע ובמידה והנכס יושכר לגן ילדים נוסף, יהיה צורך בהוצאת היתר חדש והתאמת הנכס מחדש.
6. מי שנהנתה מהוצאת ההיתר והליך הוצאתו הייתה התובעת. לאחר הגשת הבקשה לא פעלה העירייה יותר כנגד התובעת ולכן, היא המשיכה להפעיל את העסק וטענה כי הרוויחה סך של 104,535 ₪. לולא הגשת הבקשה הגן היה נסגר והתובעת לא הייתה מרוויחה סכום זה.
7. יש לקבל את חוות דעת מומחה הנתבעת. ב"כ התובעת חקר את המומחה בצורה כוללנית ומעורפלת ושאל לגבי כל הפריטים האם ראה אותם במקום, אך לא הוכיח כי פריט מסוים לא היה קיים בנכס. לכן יש לקבל את חוות הדעת במלואה ולחייב את התובעת בסך של 50,295 ₪.
8. התובעת הודתה כי הייתה בנכס עד סוף חודש 10/13 וכי מאז לא שילמה ארנונה בגין הנכס. לכן יש לחייבה ב- 8 חודשים בהם שילמה הנתבעת ארנונה לאור התנהגותה של התובעת, בסך של 21,392 ₪.
9. עבור פיקוח הנדסי לביצוע העבודות בנכס לקבלת היתר שימוש חורג, שילמה התובעת סך של 5,510 ₪. ב"כ התובעת לא חקר על עניין זה.

דיון והכרעה:

1. לאחר עיון בכלל הראיות שהובאו בפניי, ולאחר ששקלתי טענות הצדדים, והתרשמתי ישירות מהעדויות שנשמעו בפניי, הגעתי למסקנה כי דין התביעה העיקרית להידחות ודין התביעה שכנגד והתביעה השטרית להתקבל בחלקן, וזאת מהנימוקים המפורטים להלן.
2. לצורך הכרעה במחלוקות שבין הצדדים, יש להידרש לשאלות הבאות:
3. האם הנתבעת התחייבה כלפי התובעת, עובר לחתימת הסכם השכירות, כי הנכס מתאים לשימוש כגן ילדים ו/או כי ניתן לנכס היתר לשימוש חורג כגן ילדים.
4. האם לאחר קבלת התראה מעיריית חיפה בגין שימוש בנכס ללא היתר, הנתבעת התחייבה לפעול להוצאת היתר שימוש חורג לנכס על חשבונה, או שמא כנגד התחייבות התובעת לשאת בהוצאות ההליך.
5. מה הייתה הסיבה לעזיבת התובעת את הנכס והאם עזיבתה מהווה הפרה של ההסכם או שמא עזיבה הנובעת מהפרת התחייבויות הנתבעת כלפי התובעת.
6. האם הנתבעת פעלה להקטנת הנזק באיתור שוכר חלופי, האם התקופה שנדרשה לאיתור שוכר חלופי הינה סבירה, וככל שלא- מי מהצדדים אשם בעיכוב שחל באיתור שוכר חלופי.
7. לאחר הכרעה בשאלות הנ"ל, יש לבחון את הזכאות של מי מהצדדים לפיצוי בגין הנזקים הנטענים על ידם.

א. האם הנתבעת התחייבה כלפי התובעת, עובר לחתימת הסכם השכירות, כי הנכס מתאים לשימוש כגן ילדים ו/או כי ניתן לנכס היתר לשימוש חורג כגן ילדים.

1. אין חולק כי הסכם השכירות קובע מפורשות כי על התובעת לפעול להוצאת ההיתר לשימוש בנכס כגן ילדים. בסע' 18ב להסכם השכירות נקבע כי: "במידה והנכס הושכר לא למטרת מגורים בלבד, יהיה על השוכר לדאוג ולסדר את כל הרישיונות וההיתרים מכל סוג שהם הקשורים במושכר". סע' 5 לנספח הסכם השכירות קובע: "על השוכרת מוטלת החובה לקבלת ההיתרים וההיטלים להפעלת גן הילדים וכל שיפוץ כלשהוא שיעשה במרפסת חזית הבית יהיה על אחריותה ועל חשבונה בלבד. השוכרת מצהירה כי היא מקבלת את המושכר as is והיא מוותרת מראש על כל טענה של אי התאמה כלשהי לצרכיה." בפרק תנאים נוספים נקבע בכתב יד: "השוכרת מוותרת מראש על טענה של אי התאמה למטרותיה".
2. התובעת טוענת כי הנתבעת הציגה בפניה מצגי שווא טרם חתימת הסכם השכירות, ולפיהם הנכס מתאים לשמש כגן ילדים ו/או לנכס היה היתר לשימוש חורג טרם חתימת ההסכם, ורק משום כך חתמה על הסכם השכירות.
3. אקדים ואציין כי יש לדחות את טענתה זו של התובעת, וזאת מהנימוקים שלהלן.
4. תחילה אציין כי התובעת לא הייתה עקבית בטענתה זו, ובמועדים שונים העלתה גרסאות שונות של אותה הטענה. לא ברור מטענת התובעת האם הובטח לה לכאורה כי הנכס מתאים מהבחינה הפיזית בלבד להפעלת גן ילדים, או שהובטח לה שאף קיים היתר ספציפי לשימוש חורג כגן ילדים . האם היה ידוע לתובעת שאין היתר, אך הובטח לה כי במידת הצורך יוצא היתר ע"י הנתבעת, או שהתובעת כלל לא חשבה על קיומו או העדרו של היתר, עד אשר התברר הצורך בכך לאור התנגדות השכנים ופניית העירייה.
5. ודוק, בכתב התביעה טענה התובעת, כי "נציגי הנתבעת בעצמם ובנוכחות המתווך, הצהירו יותר מפעם אחת כי הנכס מתאים למטרות התובעת – קרי, הפעלת גן ילדים." (סע' 10). גם בתצהירה טענה התובעת: "... נציגי הנתבעת בעצמם ובנוכחות המתווך הצהירו באוזניי יותר מפעם אחת כי הנכס מתאים למטרותי – קרי, הפעלת גן ילדים." (סע' 10).
6. לעומת זאת, בתצהיר שצירפה התובעת להתנגדות לביצוע שטר שהוגשה בתא"מ 17533-04-14 (הבקשה והתצהיר צורפו לבקשה לסילוק התביעה על הסף שהגישה הנתבעת בתיק זה), טענה התובעת כי: "עוד יאמר כי לפני חתימת ההסכם שאלתי וביררתי אצל מנהל התובעת אם ניתן להפעיל במקום, גן ילדים, והוא אמר לי שאין לי מה לדאוג וכי יש לו אישור לכך מהעירייה.".
7. בפרוטוקול קדם המשפט שהתקיים ביום 9.12.17 טען ב"כ התובעת, כי הנתבעת שינתה את ההסכם בהתנהגותה המאוחרת (ומכאן שלא הייתה לכאורה התחייבות מוקדמת לקיומו של היתר מצד הנתבעת) (עמ' 5, ש' 1-6 לפרוטוקול):

"אכן יש הסכם כתוב, הגב' אדריס ישבה עם החברה וחתמה על ההסכם. ההסכם מדבר בעד עצמו. השאלה, מה קרה אחרי שנחתם ההסכם. הגב' אדריס נכנסה לשטח המושכר, התחילה לעשות שיפוצים להכשיר את המושכר כגן ילדים. אז הסתבר שיש שני שכנים שעמדו על רגליהם האחוריות ואמרו שלא יוקם גן ילדים. אז הגב' אדריס אמרה לנתבעת שזה לא מה שחשבתי. הנתבעת אמרה שתדאג להיתר לשימוש חורג.

בהתנהגות שלה היא שינתה את תנאי ההסכם."

1. בהמשך טען ב"כ התובעת כי שני הצדדים סברו שאין כל צורך בהיתר (עמ' 5, ש' 22-25 לפרוטוקול):

"לא כתוב בהסכם שאין היתר לשימוש חורג לגן ילדים, אלא שככל שיהיה צורך יהיה עליה להסדיר את השימוש החורג. הבניין הזה היה שנים אולם של מפלגת העבודה. היה לו שימוש של נכס מסחרי, סברה השוכרת והמשכירה שלא תהיה בעיה, ויצאו לדרך וגילו שיש בעיה, והחברה לקחה אחריות מלאה על ההיתר שימוש חורג. בחתימה על ההסכם הגברת לא הייתה מיוצגת על ידי עורך דין."

1. ברי כי גרסה זו לא מתיישבת עם טענת התובעת, לפיה נציגי הנתבעת הצהירו בפניה כי קיים היתר לשימוש חורג בנכס. לא ניתן לטעון כי נציגי הנתבעת התחייבו שהנכס מתאים לניהול גן וקיים היתר לכך ובאותה נשימה לטעון, כי הצדדים סברו שכלל אין צורך בהיתר, לאור העובדה שהנכס הושכר בעבר למטרות מסחריות, ורק לאחר שהתבדו, שינו את ההסכם בהתנהגות והנתבעת נטלה על עצמה התחייבות להוצאת ההיתר במקום התובעת.
2. בחקירתה הנגדית של התובעת התברר, כי היא כלל לא ייחסה חשיבות לשאלה האם קיים היתר לשימוש חורג בנכס אם לאו. התובעת ניהלה את הגן ביפה נוף משך שנים ללא היתר לשימוש חורג או מבלי לדעת אם בכלל קיים היתר שכזה. התובעת הניחה לטענתה כי הנכס מתאים לניהול גן ילדים, לאור דמי השכירות הגבוהים ששילמה:

"ש. כמה ילדים יש לך ביפה נוף.

ת. 32 ילדים.

ש. בלי היתר.

ת. אני עשר שנים שם, לא באו להוציא אותי, מדובר בקומפלקס שאין בו בתים פרטיים אלא רק מסחרי. אני לוקחת מקום, נותנים לי מקום, שהוא מיועד לזה, למה שלא אקח."

(עמ' 22 ש' 10-14 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).

בהמשך טענה ((עמ' 24 ש' 34-35 ועמ' 25, ש' 1-15 לפרוטוקול):

"ש. המכתב מדצמבר. שבעה חודשים לא הגשת בקשה לשימוש חורג למרות שלפי החוזה התחייבת.

ת. לא הייתי אמורה לעשות את זה. הייתי בטוחה שאפשר לפתוח שם גן. כל הציר הזה הוא של עסקים. הבאתי מתווך ואמר שאין בעיה לפתוח גן.

ש. בחוזה כתוב שאת צריכה לקבל רישיון.

למה שבעה חודשים מהחוזה לא הגשת בקשה.

ת. פניתי לבעל המקום והוא התחיל לעשות את זה.

ש. לפני, מרגע חתימת החוזה ביוני ועד למכתבי ההתראה איפה היית.

ת. לא חשבתי שצריך. כי המקום היה אולם אירועים.

ש. לשאלת בית משפט, אפילו שהתחייבת להכשיר את המקום ולקבל היתר, החלטת כל עוד יש שקט לא חייב לעשות את זה.

ת. ידעתי שאני משלמת כל כך הרבה כסף, הייתי בטוחה שהכל בסדר. ושאני יכולה להישאר שם והוא יטפל בזה. בגלל ששילמתי כל כך הרבה שכירות.

ש. לשאלת בית משפט, אם אני אשלם 100 אלף שכירות אני יכולה להפוך אותו לאולם חתונות.

ת. נאיבי. מה אני אגיד. אני תמימה.

ש. לשאלת בית משפט, אולי עשית זאת כי גם בגן השני נהגת באותה צורה.

ת. חשבתי שהמקום באמת מתאים."

1. שנית, גם אם ניתנה ע"י נציגי הנתבעת הצהרה כי הנכס מתאים לניהול גן ילדים, אין בכך בכדי לגבש מצג ולפיו קיים בפועל היתר לניהול גן. לכל היותר, המדובר בהצהרה בדבר התאמתו הפיזית של הנכס לניהול גן ולהיותו נכס מסחרי שניתן להוציא בגינו היתר לשימוש חורג לניהול גן ילדים.
2. דברים אלו מתיישבים עם עדותו של המתווך, אשר שני הצדדים מסכימים כי הינו עד ניטרלי. המתווך אישר בחקירתו כי לא דובר בפניו על קיומו של היתר לשימוש חורג בנכס, אלא על התאמתו הפיזית של הנכס לניהול גן ילדים:

"שאלתי אותם מספר פעמים, שיש לי לקוחה שמתעניינת והאם זה יכול להתאים לגן ילדים ונאמר לי שזה יכול להתאים גם לגן ילדים, גם לבית קפה ולכל דבר אחר. מסמך רשמי לא ראיתי. האמנתי למה שהאדון אומר לי...

...

אפי הוא מנהל הנתבעת, אמר לי שזה אכן יכול לשמש כגן ילדים, יש שם מרפסת קדמית חזיתית, יש גינה בצד נאמר שהיא לא בטאבו אך אפשר להשתמש בה. ושאין בעיה. אם לא כך לא הייתי מביא את הלקוחה למקום...

ש. לבית משפט, השאלה האם יש היתר לא נשאלה.

ת. לא. "

(עמ' 15 ש' 9-17 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).

גרסה זו של המתווך תואמת גם את האמור בתצהיר המתווך שהוגש על ידו במסגרת בקשתו לביטול פסק הדין נשוא תביעת התובעת כנגדו (מוצג נ/2). אומנם התצהיר הוגש לתיק במהלך דיון ההוכחות, ולאחר שב"כ התובעת סיים את חקירת המתווך, ואולם לא הועלתה כל בקשה מצדו להשלים את חקירת המתווך בעניין תצהיר זה. אי לכך, אין מקום להתעלם מתצהיר זה כליל, כמבוקש על ידי התובעת בסיכומיה.

1. שלישית, הנתבעת מכחישה את טענת התובעת בדבר התחייבותה להוצאת היתר לשימוש חורג או הצגת מצג ולפיו יש לנכס היתר כאמור. התחייבות ו/או מצג זה, ככל שהיו, ממילא קודמים להסכם השכירות, אשר מלמד על ההסכמות הסופיות של הצדדים, כפי שהן הועלו על הכתב. הצדדים אינם חולקים על קיומו של הסכם השכירות ועל חתימתם עליו.

כידוע, בהתאם לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני, לא ניתן להעלות טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. מכאן, כי התובעת אינה יכולה להסתמך על טענה בעל פה בדבר התחייבות הנתבעת להוצאת היתר לשימוש חורג לנכס, שניתנה לה לכאורה טרם חתימת ההסכם, שעה שבהסכם נקבע אחרת. נוסחו של הסכם השכירות ברור, ולפיו התובעת התחייבה להוציא היתר לשימוש בנכס כגן ילדים ולשאת בעלויות הכרוכות בכך.

הדברים מקבלים משנה תוקף, באשר סע' 22 להסכם קובע כי כל הצהרה קודמת לא תקפה: "חוזה זה מבטל כל סיכום, זכרון דברים או הסכם שנעשה בין הצדדים (אם נעשה) בכתב או בעל-פה קודם לחתימתו ולא יהיה להם ושאו למצג כלשהו, שלא נזכר בחוזה זה תוקף כלשהו."

יתירה מכך, אף אם הוצג מצג כלשהו, בדבר קיומו של היתר, הרי שמצופה משוכרת סבירה וכמי שמנהלת גן ילדים מזה שנים, כי תבדוק את מצבו של הנכס, ולכל הפחות תבקש לקבל לעיונה את ההיתר הנטען, בטרם תחתום על הסכם בו מוותרת היא על כל טענה של אי התאמה.

1. רביעית, אין לקבל טענת התובעת ולפיה גובה דמי השכירות מלמד, כי לנכס היה קיים בהכרח היתר לשימוש כגן ילדים או כי הוא כולל התחייבות של הנתבעת להוציא היתר שכזה. הנכס הושכר בסכומים דומים בקירוב, ללא קשר לקיומו של היתר, הן לפני ההתקשרות עם התובעת (ההסכם עם מפלגת העבודה בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, נספח א1 לתצהיר הנתבעת), והן לאחר עזיבתה את הנכס, שאז הושכר הנכס תחילה בסך של 14,000 ₪ בתוספת מע"מ ולאחר מכן בסך של 12,500 ₪ (נספחים א2 ו- א3' לתצהיר הנתבעת).
2. טענת התובעת כי מדובר בשכר דירה מופרז, תוך השוואתו לסכום המשולם על ידה ביפה נוף, הינה טענה שיש להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית. לא די בהשוואה בין דמי השכירות הנגבים עבור שני הנכסים, כשאין בפני בית המשפט נתונים מלאים להשוואה שכזו, כגון: גודל הנכס, מצבו הפיזי והתכנוני, האזור בו הוא ממוקם, הפוטנציאל בהפעלת העסק במיקום זה ועוד.
3. כמצוטט לעיל, התובעת העידה כי הייתה נאיבית עת חשבה כי דמי השכירות הגבוהים מלמדים על קיומו של היתר. לכל היותר ניתן לומר כי מדובר באי הבנה או בטעות בכדאיות העסקה, הא ותו לא. לא הוכח כי הובטח לה אחרת ממה שנרשם בהסכם ולא הוכח כי יש בסיס לסברה זו.
4. מכל מקום, הסכם השכירות הראשון שנחתם לאחר עזיבת התובעת, נחתם לאחר שכבר ניתנה החלטה של הוועדה לתכנון ובניה לאשר את מתן ההיתר בתנאים. לאור האמור, אך הגיוני הוא, כי הסכם זה יכלול התחייבות של הנתבעת לפעול לקיום תנאי הוועדה (סע' 2(ג) להסכם נספח א2 לתצהיר הנתבעת). מהתחייבות זו אין ללמוד דבר באשר להתחייבות כלפי התובעת. עיון בהסכם השכירות השני שיועד להפעלת "חדר בריחה" בנכס, מלמד שוב כי כאשר אין בידי הנתבעת היתר, הנתבעת מטילה על שוכר הנכס את ביצוע הפעולות הנדרשות לקבלת ההיתר להפעלת העסק (סע' 2(ג, ד ו-ה) להסכם נספח א3 לתצהיר הנתבעת).

1. חמישית, אינני מקבלת את טענת התובעת כי התנהלותה המאוחרת של הנתבעת להוצאת היתר לנכס, מלמדת על ההסכמות עובר לחתימת ההסכם ועל כוונה השונה מזו העולה מנוסח ההסכם. אכן, הנתבעת התחייבה בשלב מאוחר, חודשים לאחר חתימת הסכם השכירות, לפעול להוצאת ההיתר. ברם, התחייבות זו יכולה להוות, לכל היותר, שינוי מאוחר של תנאי ההסכם, והיא אינה יכולה ללמד על קיומן של ההסכמות מלכתחילה.
2. ההתנהלות המאוחרת של התובעת, לאחר חתימת הסכם השכירות, מלמדת כי עסקינן בשינוי הסכם ולא בהפרת התחייבות של הנתבעת, וזאת מהטעמים שלהלן.
3. ההסכם נחתם ביום 5.8.12 ואילו תחילת תקופת ההסכם נקבעה ליום 1.11.12. התובעת לא מציינת את המועד המדויק בו החלה בביצוע העבודות להתאמת הנכס, אך טוענת למועד שהינו סמוך לחתימת ההסכם בחודש 8/12.
4. הסכם השכירות עם השוכרת שקדמה לתובעת, מפלגת העבודה, הסתיים ביום 31.10.12, ולכן סביר שרק בסמוך לאחר מועד זה בוצעו על ידי התובעת עבודות שיפוץ בנכס. מעיון בקבלות שצורפו לתצהיר התובעת עולה כי חומרים עיקריים דוגמת חומרי בניין, חומרים לבניית גדר העץ ודשא סינטטי, נרכשו על ידי התובעת באמצע חודש 11/12. מכאן כי התובעת התחילה בביצוע עבודות התאמה בנכס, במהלך חודש 11/12. עובדה זו מתיישבת גם עם טענת התובעת כי סמוך לאחר שהחלה בשיפוצים החלה לקבל התראות מעיריית חיפה, כאשר מועד ההתראה שצורפה הינו 6.12.12.
5. התובעת טוענת שרק עם קבלת ההתראה גילתה כי לא קיים היתר לשימוש חורג וכי המרפסת של הנכס הינה רכוש משותף. היינו, זמן לא רב לאחר תחילת ביצוע עבודות ההתאמה. לו אכן סברה התובעת כי מדובר בהפרת הסכם מצידה של הנתבעת, הן באשר להיתר והן באשר למרפסת, הרי שסביר כי הייתה מפסיקה את ביצוע העבודות ומודיעה כבר אז על ביטול ההסכם, והכל עוד טרם החלה בהפעלת הגן.
6. העובדה שהתובעת המשיכה בקיום ההסכם, למרות ההפרה הנטענת לכאורה, מחזקת את המסקנה, כי הנתבעת לא התחייבה מלכתחילה לקיומו של היתר ולא הפרה את התחייבויותיה כלפי התובעת.
7. ניתן איפוא לסכם כי התובעת חתמה על הסכם השכירות מבלי לייחס חשיבות או לבדוק את הצורך בהוצאת היתר לשימוש חורג בנכס. התובעת סברה, כמי שמנהלת גן ילדים ברחוב יפה נוף, משך למעלה מ- 8 שנים, ללא היתר או ללא בדיקת קיומו של היתר לשימוש שכזה, כי על אף התחייבותה בהסכם להוצאת היתר, היא תוכל בפועל להפעיל גן ילדים בנכס ללא היתר.
8. כפי שפורט לעיל, לא הוכח בפני כי הנתבעת התחייבה בפני התובעת, עוד בטרם החתימה על הסכם השכירות, כי קיים היתר לשימוש חורג בנכס ו/או כי הנתבעת התחייבה להוציא עבור התובעת היתר זה, טרם חתימת ההסכם . לאור האמור, לא ניתן לקבל גם את טענת התובעת, לפיה לא הייתה חותמת לכאורה על ההסכם לולא הצהרת הנתבעת בדבר קיומו של היתר לשימוש חורג בנכס, שכן לא הוכח מתן הצהרה זו.

ב. האם לאחר קבלת התראה מעיריית חיפה בגין שימוש בנכס ללא היתר, הנתבעת התחייבה לפעול להוצאת היתר שימוש חורג לנכס על חשבונה, או שמא כנגד התחייבות התובעת לשאת בהוצאות ההליך.

1. טענת התובעת כי השכן המתגורר מעל לנכס התנגד להפעלת גן ילדים ואף טען בפניה כי המרפסת הצמודה לנכס ושאותה השכירה הנתבעת, לא נסתרה. מר חוגי מטעם הנתבעת, כלל לא התייחס לעניין זה בתצהירו ומחקירתה הנגדית של התובעת נראה כי התנגדותו של השכן אינה במחלוקת וכי הנתבעת פנתה למשטרה בכדי למגר התנגדות זו. (ר' עמ' 23 ש' 30-34 ועמ' 24, ש' 1-2 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).
2. התנגדות השכנים עולה גם מהחלטת הוועדה לתכנון ובניה, שצורפה כחלק מנספח ג' לתצהיר התובעת.
3. התובעת נחקרה באשר להתנגדות השכן להקמת הגדר וטענה, כי לאחר ההתנגדות וההתראה שנשלחה מהעירייה בגינה, היא נאלצה להנמיך את הגדר לגובה שלא מצריך היתר בניה. מאז לא הייתה עוד כל בעיה בעניין והגדר עדיין קיימת עד היום. (' עמ' 24, ש' 5-11 לפרוטוקול מיום 23.11.17 ור' גם התמונות מוצג נ/1 מיום 9.2.17). גם טענה זו לא הופרכה.
4. מכל מקום, לאחר התנגדויות השכנים, המחלוקת בדבר המרפסת ונושא הגדר, הבינה התובעת כי לא תוכל להפעיל את גן הילדים ללא הגשת בקשה להיתר לשימוש חורג. או אז, פנתה התובעת לנציג הנתבעת, מר אפי חוגי, אשר התחייב, לבקשת התובעת, לפעול להוצאת ההיתר. גם על כך אין חולק.
5. המחלוקת בין הצדדים הינה, האם כטענת הנתבעת, התחייבותה הותנתה בהתחייבות של התובעת לשאת בהוצאות הנתבעת או שמא לא הייתה התניה שכזו. לדידי, התשובה לכך שלילית, והטענה בדבר קיומה של התניה כאמור, לא הוכחה.
6. ראשית, עסקינן בשינוי של ההסכם בהתנהגות מאוחרת של הצדדים. התובעת היא זו שהתחייבה בהסכם להוציא את ההיתר הנדרש ואילו רק בהסכמה מאוחרת, שינו הצדדים את ההסכם וסיכמו כי התובעת תפעל להוצאת ההיתר. ברי כי אין מניעה בהעלאת טענה בעל פה המאוחרת להסכם בכתב , ואולם אין בכך כדי לפטור את הטוען לה בהוכחתה. בהיעדר כל ראיה ספציפית, לא תוכל הנתבעת להסתמך על האמור בהסכם באשר לשינוי המאוחר להסכם ולחיוב התובעת בהוצאות בגין ההיתר. על הנתבעת להוכיח, מה הייתה ההסכמה המאוחרת על כל היבטיה.
7. שנית, ההסכמה המאוחרת לא הועלתה על הכתב. לו אכן התנתה הנתבעת את התחייבותה להוצאת ההיתר בתשלום הוצאותיה ע"י התובעת, היה סביר ומצופה כי הדבר היה מועלה על הכתב, כפי שתנאי הסכם השכירות הועלו על הכתב.
8. מר חוגי נשאל על כך בחקירתו הנגדית, וטען כי האמין באמונה מלאה בהתחייבות התובעת בעל פה. זאת על אף שטען בעצמו, כי עד לאותו מועד, הנתבעת כבר הפרה את התחייבותה לבצע שיפוצים בנכס ולהוציא היתר ועל אף שטענותיה באשר ל"קשרים" שיש לה בעירייה, התבררו כלא נכונות:

" ש. חברה רצינית דאגה להחתים את הגברת על 20 סעיפים שהיא לוקחת את זה על עצמה. ביום בהיר מסתבר שלכאורה כל מה שאמרה לך לימור לא שווה את האוויר שנשמו בשבילו, ואתה יוצא לדרך עם בקשה להיתר. האם בשלב הזה לא מצאת לנכון להחתים אותה, "גברתי דעי לך שאני יוצא לדרך למרות שאת התחייבת לעשות כן, זה עולה לי ככה וככה," תענה לי על זה.

ת. היא פנתה אלינו אחרי שהיא לא הצליחה להוציא היתר, והקשרים שהיו לה לא קשרים. היא פנתה אלינו שנוציא לה את ההיתר, היא התחייבה לנו, לא החתמנו אותה כי היה לנו אמון מוחלט, היא אמרה שהיא תשלם עד השקל האחרון. יש לה סבלנות ויש לה גן מצליח, וגם הגן הזה יהיה מצליח ומכירים אותה בחיפה. היא שאלה הם אנחנו רוצים למכור לה את הנכס, ואנחנו אמרנו לה שהמקום לא למכירה. אם הוא לא למכירה היא לא התייאשה ופנתה שוב ופנתה סמוך למשפט שהיה, ....

ש. לשאלת בית משפט, לא החתמת אותה על זה שאתה פועל לקבלת ההיתר במקומה על אף שחובתה לפעול לקבלת היתר ושהיא גם זו שתצטרך לשאת בעלויות ההיתר. למה לא עשית זאת.

ת. הסתמכנו על מילים שאמרה. אמרה בעל-פה ליד בעלה. שותפי גם היה לידי. היא אמרה את זה יותר מפעם אחת. היא אמרה שלא נדאג ושהיא תשפה אותנו. ושהיא תשלם את כל מה שצריך כי זה ההתחייבות שלה לגבי ההיתר. (עמ' 28, ש' 11-27 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17). (ה.ש. ת.ל.י.)

1. על אף העדרו של מסמך בכתב, הנתבעת בחרה שלא להזמין למתן עדות את מר דוד חדד, שותפו של מר חוגי, על מנת לתמוך בטענה זו. הלכה ידועה היא, כי אי הבאת עד רלבנטי המצוי בשליטת בעל הדין, נזקפת לחובתו של בעל הדין שנמנע מהבאתה, והוא מוחזק כמי שעדות העד היתה פועלת כנגדו. (ר' בעניין זה ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו סלימה (פורסם בנבו)). הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה דנן, משלא הוצג מסמך המאוחר להסכם ו/או עדות נוספת, התומכים בטענתו של מר חוגי בדבר התחייבות התובעת לשאת בהוצאות, ועדות מר חוגי הינה עדות יחידה.
2. שלישית, התובעת שלחה מכתב ביום 15.3.13 (נספח ה לתצהירה) בו דרשה לקבל מידע באשר להתקדמות הטיפול בקבלת ההיתר. במכתב טענה שנציג הנתבעת התחייב בפניה כי יפעל לקבלת רישיון להפעלת גן ילדים בנכס.
3. מנהל הנתבעת נחקר באשר למכתב זה ולא הכחיש קבלתו, אלא טען שהשיב למכתב אך התשובה לא צורפה:

ש. רשום בסעיף 1 "שהתחייבת בפניי שתפעל לקבלת רישיון" יש בכך נימה תובענית שמחייבת את הנתבעת להוציא רישיון שעדין לא הוצא. איך אתה משיב למכתב כזה שפונה אליך "חוצפן" אחרי שהתחייב להוציא היתר פונה אליך ואומר לך זאת.

ת. אנחנו השבנו לתובעת, שאנחנו לא התחייבנו להוציא היתר. מעולם לא התחייבנו להוציא היתר. הוצאנו לפי בקשתה, היינו מאוימים מהעירייה לכתב תביעה, כי הנכס שלנו. היא הכניסה אותנו באותה נשימה לעניין הזה.

ש. לשאלת בית המשפט, האם אתה יכול להראות את מכתב התשובה הזה.

ת. כנראה כתבנו מכתב והוא לא צורף.

(עמ' 29 ש' 27-34 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).

1. מר חוגי לא העלה בתצהירו טענה זו בדבר שליחת מכתב תשובה ומשלא הוגש המכתב כראיה לתיק, אינני מקבלת את הטענה כי נשלח לכאורה מכתב ובמסגרתו הובהר כי התחייבות הנתבעת ניתנה בתמורה להתחייבות התובעת לשאת בהוצאות.
2. רביעית, ממכתב ב"כ הנתבעת מיום 10.11.13 (נספח 3 לתצהיר התובעת), שהינו מכתב תשובה להודעת התובעת על עזיבתה את הנכס, עולה בבירור כי כוונת הצדדים הייתה שהנתבעת היא זו שתישא בעלויות הוצאת ההיתר ולא התובעת. כך נרשם בסע' 7 למכתב:

"זאת ועוד: כידוע לך מרשתי אף פעלה לפי דרישתך להגשת בקשה לשימוש חורג בנכס, על מנת שתוכלי להפעיל במקום גן ילדים, וככל שלא תפעילו במקום גן ילדים – מרשתי תדרוש ממך את עלות הטיפול בבקשה הנ"ל."

1. מדובר במכתב שנשלח ב"זמן אמת", לאחר שהתובעת הפרה לשיטתה של הנתבעת את ההסכם. מהמכתב הנ"ל עולה מפורשות, כי במועד בו שונה ההסכם, בהתאם לרצון הצדדים, הנתבעת התחייבה לפעול להוצאת ההיתר, ואולם לא הייתה התחייבות של התובעת לשאת בהוצאות ההליך. כוונת הצדדים הייתה, לאפשר את המשך קיום ההסכם ולמנוע פעולות אכיפה מצד העירייה. לשם כך סיכמו הצדדים כי הנתבעת היא זו שתפעל להוצאת ההיתר על חשבונה. רק בשלב מאוחר יותר, ובחלוף מספר חודשים מגיבוש ההסכמה המאוחרת, ולאחר שהתובעת הודיעה על החזרת החזקה בנכס, החלה הנתבעת לטעון כי תדרוש את עלות הטיפול בבקשה להיתר, בבחינת חזרה מההסכמות שגובשו כאמור.
2. חמישית, מאז קבלת ההיתר בתנאים ועד להגשת התביעה ע"י התובעת (בחודש 2/16), חלפו כשנתיים וחצי. על אף האמור, הנתבעת לא שלחה לתובעת, משך כל אותה תקופה, כל דרישה לתשלום ההוצאות, גם לא בעת ניהול ההליך בתביעה השטרית בפני כבוד השופט חדיד.
3. התנהלות זו גם היא מחזקת את המסקנה, כי התחייבותה של הנתבעת לפעול להוצאת ההיתר, ניתנה ללא התחייבות מקבילה של התובעת לשאת בהוצאות וכי מדובר בדרישה מאוחרת ושאינה תואמת להסכמות בעל פה בין הצדדים.

ג. מה הייתה הסיבה לעזיבת התובעת את הנכס והאם עזיבתה מהווה הפרה של ההסכם או שמא עזיבה הנובעת מהפרת התחייבויות הנתבעת כלפי התובעת.

1. לצורך הכרעה בשאלה הנ"ל, אפרט להלן את העובדות אשר הוכחו בפניי:

• הסכם השכירות נחתם ביום 5.8.12. תחילתה של תקופת השכירות הינה ביום 1.11.12 וזאת למשך 36 חודשים, עם אופציה לשנת שכירות נוספת.
• התובעת החלה בעבודות השיפוץ במהלך חודש 11/12. ביום 6.12.12 קיבלה התובעת מכתב התראה מעיריית חיפה על בניה ללא היתר ושימוש חורג ממשרדים לגן ילדים. באותה תקופה של ביצוע השיפוצים וקבלת ההתראה, נתקלה התובעת בהתנגדות השכן, אשר העלה את הטענה כי המרפסת ששכרה הינה רכוש משותף.
• לאור האמור פנתה התובעת לנתבעת וסוכם כי הנתבעת תפעל, על חשבונה, להוציא היתר לשימוש חורג. הבקשה לשימוש חורג הוגשה ביום 11.2.13.
• ביום 15.3.13 שלחה התובעת מכתב ובו דרישה לקבל עדכון באשר לסטאטוס הטיפול בבקשה להיתר. לא הוגשה תשובה למכתב זה.
• בשלב כלשהו וכעולה מנסח הטאבו שצורף כחלק מנספח א1 לתצהיר התובעת, הנתבעת רוכשת את הזכויות ביתר הדירות שבבניין. החלטת הוועדה לתכנון ובנייה לאשר את הבקשה התקבלה ביום 16.9.13, לאחר שהשכנים המתנגדים הוזמנו ולא התייצבו לדיון בפני הוועדה. ההיתר אושר בתנאים.
• ביום 27.10.13 שלחה התובעת מכתב ובו הודיעה על החזרת הנכס והפסקת תשלום דמי השכירות. במכתב זה נימקה התובעת את עזיבתה בהיותה בהיריון ומחמת המלצה רפואית ל"שמירת הריון".

1. התובעת טוענת, כי על אף שנימקה באופן מפורש ובכתב את הסיבה לעזיבתה את הנכס בהריונה וכניסתה לשמירת היריון, הרי שהסיבה האמיתית לכך הינה אי יכולתה להפעיל גן ילדים בנכס, בניגוד להצהרות הנתבעת בעת חתימת הסכם השכירות.
2. כבר קבעתי כי הנתבעת לא הצהירה כי קיים היתר שימוש חורג לניהול גן ילדים ולכן, לא הפרה את ההסכם או את התחייבותה כלפי התובעת. מי שהתחייבה להוציא את ההיתר היא התובעת.
3. משנחתם ההסכם שלושה חודשים לפני מסירת החזקה בו ותחילת השיפוץ בנכס, יכלה וצריכה הייתה התובעת לפעול לקבלת היתר. התובעת לא ייחסה לכך חשיבות ובכך, עיכבה בעצמה את הטיפול בקבלת ההיתר וגרמה לנזקיה.
4. אכן, לאור התנגדותו של השכן והטענות שהעלה, ולאחר קבלת התראה מעיריית חיפה, סוכם בין הצדדים כי הנתבעת היא שתפעל לקבלת ההיתר. לא ידוע המועד בו נפגשו הצדדים וסיכמו כאמור, אך הבקשה להיתר הוגשה ביום 11.2.13. נוכח המועד בו החל השיפוץ (חודש 11/12), המועד בו התקבלה התראת העירייה (6.12.12) והמועד בו הוגשה הבקשה להיתר, (11.2.13), נראה כי הנתבעת פעלה להגשת הבקשה תוך תקופה סבירה ולא השתהתה בכך.
5. התובעת טוענת כי גם לאחר הגשת הבקשה למתן היתר היא לא יכלה להפעיל גן ילדים, אלא פעוטון של 5 ילדים בלבד. הנתבעת טוענת כי התובעת יכלה לנהל גן ילדים של עד 14 ילדים ללא צורך בהיתר וגם יכלה להפעיל גן גדול יותר ללא היתר בתקופה זו, שכן העירייה לא נוקטת בפעולה כנגד עסק הנמצא בהליך קבלת רישיון.
6. אף אחת מהטענות הנ"ל לא הוכחה בפניי. לא הובאה כל ראייה באשר למספר הילדים בגן שאינו דורש קבלת היתר. התובעת לא הפנתה לתקנה או הוראה מסוימת המבססת את טענתה זו. כמו כן, לא הובאה ראיה ספציפית קבילה ו/או בעלת משקל המלמדת על מספר הילדים שנרשמו בפועל לגן שנוהל בנכס. (לא ניתן לקבל את נספח ט לתצהיר התובעת, שהינו מכתב מטעם רו"ח שלה. ברי כי בהיעדר תצהיר מטעם רו"ח של התובעת והתייצבותו לחקירה נגדית, מכתב זה מהווה עדות שמועה בלבד). מנגד, הנתבעת לא הגישה כל מסמך המעיד על הקפאה או אי נקיטת הליכים מצד העירייה מעת שהוגשה הבקשה.
7. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך כי התובעת לא טענה לקבלת פנייה נוספת כלשהי מהעירייה, מאז הגשת הבקשה להיתר. גם טענת התובעת המצוטטת לעיל כי נציג הנתבעת פנה למשטרה בעניין התנגדות השכן רק בחלוף 4 חודשים, מלמדת כי לכל המאוחר השכן הפסיק לבוא לחצר הגן כבר בחודש 3/13. לכך יש להוסיף את העובדה, כי התובעת ניהלה במשך שנים רבות גן ילדים אחר, ללא קבלת היתר לשימוש חורג.
8. מכל מקום, בנסיבות בהן לא הייתה התחייבות מצד הנתבעת לקיומו של היתר מלכתחילה ובנסיבות בהן לאחר שינוי ההסכם, פעלה הנתבעת להוצאת ההיתר תוך זמר סביר, אין התובעת יכולה להלין אלא על עצמה על כך שקבלת ההיתר התעכבה והיא לא יכלה לנהל גן ילדים בהרכב ילדים גדול יותר בתקופה זו.
9. עדיין נשאלת השאלה, האם הוכחה טענתה של התובעת כי לבסוף עזבה את הנכס בשל העדרו של היתר לשימוש חורג שנראה היה כי לא יתקבל. התשובה גם לשאלה זו הינה שלילית.
10. ראשית, לא ברורה גרסתה של התובעת באשר לתקופה שלאחר הגשת הבקשה לשימוש חורג. התובעת מפנה למכתב ששלחה ביום 15.3.13 וטענה כי לאחר משלוח המכתב המשיכה להחזיק בנכס מאחר והאמינה כי הנתבעת תטפל בהוצאת ההיתר בהקדם. התובעת אף טענה כי שוחחה מספר פעמים עם נציגי הנתבעת בבקשה להפחית את דמי השכירות, אך סורבה בחוסר תום לב ותוך עמידה על תנאי ההסכם. התובעת לא מפרטת האם קיבלה בשיחות אלו מידע באשר להתקדמות הליך ההיתר, אם לאו.
11. מנגד, טוענת התובעת כי הנתבעת נאלצה לרכוש את יתר הדירות בבניין על מנת לנטרל את ההתנגדות ולקבל את ההיתר. דווקא מטענה זו עולה, כי הנתבעת הייתה מעוניינת בקיום ההסכם ופעלה לטובת קיומו, בכל דרך אפשרית. העובדה כי ההליך נמשך מספר חודשים, הינה סבירה וממילא אינה תלויה בנתבעת. לא הוכח ואף לא נטען כי הנתבעת גרמה במעשה או במחדל כלשהו לעיכוב בקבלת ההיתר מעת שהוגשה הבקשה על ידה.
12. לא ברורה אם כן הסיבה המדויקת בגינה בחרה לבסוף התובעת לעזוב את הנכס. אי קיומו של ההיתר היה ידוע לה והיה באחריותה. אי הסכמת הנתבעת, להפחית את דמי השכירות, בתקופת פועלה להשגת ההיתר, אינה מהווה הפרה של ההסכם על ידי הנתבעת, ואינה מצדיקה את החזרת הנכס. אומנם, הסכם יש ליישם ולבצע בתום לב, אולם כך פעלה הנתבעת במקרה דנן, עת שהתחייבה לפעול להוצאת ההיתר ואף עשתה זאת תוך זמן סביר. התובעת במחדלה באי הוצאת היתר לנכס מלכתחילה ועוד טרם כניסתה לנכס, גרמה לקשיים ולנזקים שפורטו על ידה כאמור, ואולם אין בכך בכל מקרה כדי להוות הצדקה לעזיבת הנכס תוך הטלת האשם בכך בנתבעת.
13. שנית, התובעת ידעה על אישור הבקשה להיתר בתנאים. לבקשה לסילוק על הסף אשר הגישה הנתבעת בתיק זה, צורפה התנגדות התובעת לביצוע השטרות שהוגשה בתא"מ 17533-04-14. בסע' 20 ו- 21 לתצהיר שצורף להתנגדות טענה התובעת, כי קיבלה את ההחלטה של הוועדה לתכנון ובניה ורק לאחר מכן, הודיעה על יציאתה מהנכס. העובדה כי התובעת בחרה לעזוב את הנכס, מבלי שדרשה מהנתבעת לקיים את התנאים הנדרשים על פי החלטת הוועדה הנ"ל, מלמדת כי החלטתה לעזוב את הנכס התקבלה על ידה, באותו שלב, ללא קשר לקיומו או העדרו של ההיתר.
14. בנסיבות אלו, אף אם הייתה מתקבלת טענת התובעת ולפיה הנתבעת הצהירה, עובר לחתימת ההסכם, כי קיים היתר לשימוש חורג, הרי משבחרה התובעת להמשיך ולקיים את ההסכם לאחר שגילתה שאין היתר, לא הייתה כל הצדקה לביטול ההסכם במועד המאוחר בו הוא בוטל על ידה.
15. שלישית, ההתכתבויות בין הצדדים בזמנים הרלבנטיים, מלמדות על העובדות לאשורן ועל הסיבה האמיתית לעזיבת התובעת את הנכס.
16. התובעת שלחה מכתב ביום 27.10.13, בו הודיעה למעשה על ביטול ההסכם. במכתב זה טענה התובעת כי הפעילה את הגן עד סוף חודש 5/13 ובחודשים 6-8/13, הגן פעל פעילות חלקית עד לסגירתו הרשמית ביום 1.9.13. לטענתה, היא נאלצה לסגור את הגן עקב הריונה, ומאחר ונדרשה ל"שמירת היריון" מיום 28.6.13. ניכר כי זו הסיבה האמיתית לעזיבת הנכס ע"י התובעת, וכל גרסה אחרת בעניין סיבת העזיבה הינה גרסה "כבושה" ומאוחרת של התובעת. לא מן הנמנע כי סיבה אפשרית נוספת לעזיבה מקורה בהיעדר כמות ילדים מספקת המאפשרת הפעלת הגן באופן רווחי. ברם, הנתבעת אינה אחראית לרווחיות הגן, וככל שהרווחיות נפגעה בשל אי קבלת ההיתר טרם פתיחת הגן, הרי שהאשם בעניין זה ממילא רובץ לפתחה של התובעת.
17. בנוסף, התובעת טענה כי כבר בחודש 8/13 הודיעה למר חוגי על כך שאינה מסוגלת להפעיל את הגן ומר חוגי הבהיר כי התובעת תוכל לצאת מהנכס, במידה ויימצא שוכר חלופי שינהל את הגן באותם תנאי שכירות. ואולם, ולמרות שגם התובעת וגם מר חוגי פעלו למציאת שוכר חלופי, הרי שבפועל שוכר כזה לא נמצא לאור דמי השכירות הגבוהים וכן תקופת האופציה הקצרה. לכן התובעת הודיעה במכתב מיום 27.10.13 על החזרת החזקה והפסקת תשלום דמי השכירות.
18. המכתב הנ"ל נרשם ב"זמן אמת". הטענה כי תוכן המכתב באשר לסיבת העזיבה, נובע מטוב לבה של התובעת ועל מנת להימנע מעימות עם נציגי הנתבעת, אינה מתיישבת עם ההגיון הסביר. אין כל הגיון כי מי שמצאה עצמה נפגעת לכאורה מהפרה של הסכם מצד הנתבעת, הנובע בין היתר ממצגי שווא שהוצגו על ידי הנתבעת, ואשר גרמו לה להפסדים כספיים ניכרים במשך כשנה, תציין במכתב סיבת "סרק" לעזיבת הנכס.
19. הדברים מקבלים משנה תוקף, מאחר ואין במכתב זה כל אזכור באשר לסוגיית קיומו או העדרו של היתר לנכס. ממכתב זה למדים, כי התובעת בחרה תחילה להמשיך בקיום ההסכם (כאשר לא ברור מהמכתב מה היה מספר הילדים בגן עד לחודש 5/13 או לאחריו), אך לאור נסיבות אישיות שלה והעדר כדאיות כלכלית, בחרה לבסוף לבטלו.
20. הנתבעת הכחישה בתשובתה מיום 10.11.13 כי התובעת הודיעה על רצונה לעזוב עוד בחודש אוגוסט. הנתבעת אף טענה כי התובעת ניהלה במקום גן ילדים ואף ביקשה לסיים כבר בחודש 8/13 שיפוצים שביצעה הנתבעת בדירה מעל, על מנת שאלו לא יפריעו לפתיחת שנת הלימודים הבאה בחודש 9/13. רק בחודש 10/13 הודיעה התובעת על רצונה לעזוב ואז סוכם, כי תוכל לעשות זאת במידה ותמצא שוכר חלופי.
21. על אף המחלוקת באשר לפעילות של הגן ולמועד בו הודיעה התובעת על רצונה לעזוב, הרי שמשני המכתבים למדים כי התובעת המשיכה בקיום ההסכם וכאשר ביקשה לצאת, סוכם כי תוכל לעשות זאת לאחר מציאת שוכר חלופי. הודעת התובעת על עזיבתה את הנכס עת שלא נמצא שוכר חלופי לנכס במועד העזיבה, מהווה הפרה של ההסכם ושל ההסכמות בין הצדדים.
22. כאמור לעיל, לא הוכחה הטענה כי מדובר בדמי שכירות מופרזים ומכל מקום, אין בכך עילה לבטל את ההסכם באופן חד צדדי. למעלה מכך, עובדה היא, כי הנכס הושכר לבסוף לצדדי ג, בסכומים דומים פחות או יותר.
23. לבסוף, גם טענתה של התובעת כי הנתבעת הפרה את ההסכם כאשר השכירה מרפסת שאינה חלק מהרכוש המשותף לא הוכחה. טענה שכזו יש להוכיח באמצעות חוות דעת מקצועית, לכל הפחות של מודד מוסמך. שני הצדדים הגישו תשריטים שונים ושניהם טענו כי יש ללמוד מהם על היות המרפסת חלק מהרכוש המשותף או הפרטי. בהעדר חוות דעת ומשהתנגדות השכנים עליה נסמכת התובעת לבסוף לא התבררה לגופה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הרי שאין מקום לקבל טענה זו. בהקשר זה יצוין כי בהיתר הסופי שניתן לנתבעת על ידי הוועדה, אושרה התקנת הגדר במרפסת, בהתאם לגבולותיה האמורים בתשריט (מוצג נ/3).
24. לכך יש להוסיף כי התובעת בחרה להמשיך ולקיים את ההסכם, גם לאחר שהתבררה לה המחלוקת באשר למרפסת ולא ביקשה לבטל את ההסכם בשל הפרתו ע"י הנתבעת. לכן אין לקבל עתה ובדיעבד את הטענה, כי ביטול ההסכם מצד התובעת נבע לכאורה מהפרת ההסכם של הנתבעת, ככל שהוא נוגע להכללת המרפסת בו.
25. אשר על כן, הנני קובעת כי לא הייתה כל הצדקה לביטול ההסכם ע"י התובעת באופן חד צדדי וכי עם החזרת החזקה והפסקת התשלום, הפרה התובעת את ההסכם עם הנתבעת.

ד. האם הנתבעת פעלה להקטנת הנזק באיתור שוכר חלופי , האם התקופה שנדרשה לאיתור שוכר חלופי הינה סבירה, וככל שלא- מי מהצדדים אשם בעיכוב שחל באיתור שוכר חלופי.

1. סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כי: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".
2. חובת הקטנת הנזק נקבעה מפורשות בסעיף 14(א) לחוק החוזים תרופות הקובע כי: "אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין".
3. לשם בחינת סוגיית הקטנת הנזק, יש לקבוע תחילה, את המועד בו החזירה התובעת את החזקה בנכס לנתבעת. התובעת טוענת כי עזבה את הנכס עוד בחודש 8/13 ומסרה את המפתחות לנתבעת. מנגד הנתבעת טוענת כי רק בחודש 10/13 הודיעה התובעת על כוונתה לעזוב את הנכס ולאחר מכן הודיעה, כי היא מחזירה את החזקה ומפסיקה את תשלום דמי השכירות.
4. בחקירתה הנגדית השיבה התובעת תחילה כי עזבה בפועל את הנכס בחודש 11/13 ואז שוב טענה כי החזירה את המפתות כבר בחודש אוגוסט (עמ' 26, ש' 18-21 לפרוטוקול מיום 23.11.17). לשאלה אם אכן כך, מה הסיבה שרשמה במכתבה מיום 27.10.13 כי היא מחזירה את הנכס ולא רשמה כי החזירה את המפתחות כבר בחודש אוגוסט, השיבה: "אין לי תשובה" (עמ' 26, ש' 24-26 לפרוטוקול מיום 23.11.17).
5. מאידך, טענת מנהל הנתבעת כי גילה רק במהלך חודש ינואר על החזרת החזקה, במהלך בירור בעירייה ורק אז גילה כי התובעת השאירה את המפתחות בתיבת הדואר (עמ' 31, ש' 4-6 לפרוטוקול מיום 23.11.17), אינה מתיישבת עם ההתכתבויות בין הצדדים ועם העובדה שכבר בחודש 10/13 החלו בחיפוש אחר שוכר חלופי.
6. בהעדר כל ראיה חותכת אחרת, אני קובעת כי המועד בו נמסרה החזקה בנכס, הינו המועד בו נמסרה הודעה בכתב על כך, במכתב מיום 27.10.13.
7. אין חולק כי הנכס הושכר לבסוף לשוכר חלופי, החל מיום 1.8.14, בהתאם להסכם השכירות מיום 25.6.14 (נספח א2 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת טוענת כי הצליחה להקטין את נזקיה משהשכירה את הנכס לאחר תקופה של 8 חודשים.
8. לא מצאתי כי יש ממש בטענה, כי התובעת סיכלה את השכרת הנכס לאחר. אומנם, טענת הנתבעת כי התובעת דרשה מהשוכרים הפוטנציאליים לשלם לה עבור השקעתה בנכס, סך של כ- 100,000 ₪, נתמכת בעדותו של המתווך שהוזמן למתן עדות מטעם התובעת:

"ש. האם מצאת שוכר חלופי ואם לא – למה?

ת. ראשית, לא מצאתי. שנית, אנשים נרתעו בגלל נושא שכר הדירה. גם נושא שהיו צריכים לשלם עבור הציוד וההשקעה שנעשתה במקום.

ש. אתה זוכר סכומים בנוגע לדמי השכירות, בנוגע להשקעה שנדרשה. אם כן, תפרט ככל שאתה יודע.

ת. סדר גודל של 140 אלף שקל, לימור אמרה שהשקיעה במקום. השיפוצים כולל הציוד, להפוך את המקום שיתאים לצרכים שלה...

... היא גם ביקשה סכום על מה שהשקיעה, סדר גודל של 140 אלף שקל.

כל שוכר חלופי צריך לשלם את ה- 140 אלף וגם שכירות."

(עמ' 13, ש' 33-34 ועמ' 14, ש' 1-10 לפרוטוקול מיום 23.11.17).

1. ואולם, הנתבעת לבסוף השכירה את הנכס מבלי שהשוכר שילם דבר לתובעת, דבר שמלמד כי דרישתה זו של התובעת לא השפיעה על השכרת הנכס בפועל. הנתבעת בעצמה טוענת כי התובעת ישבה בנכס עד אשר מכרה את הציוד ורק אז החזירה את החזקה בנכס. אם נכונים הדברים, הרי שלכל המאוחר "עיכבה" התובעת את השכרת הנכס עד לסוף חודש 10/13, עת יצאה מהנכס. לאחר מועד זה, לא יכלה התובעת עוד למנוע ו/או לסכל את השכרת הנכס.
2. יוצא איפה, כי התובעת לא סיכלה את השכרת הנכס וכי מאז יציאתה מהנכס ועד לכניסתו של השוכר החלופי לנכס ביום 1.8.13, חלפה תקופה של 9 חודשים, ולא 8 חודשים כפי שטענה הנתבעת בתביעה שכנגד או 5 חודשים כפי שטענה בסיכומיה.
3. אף כי תקופה בת 9 חודשים כאמור, הינה תקופה ארוכה יחסית, הרי שלא הוכח בפניי כי ניתן היה להשכיר את הנכס תוך תקופה קצרה יותר ו/או כי ניתן היה להקטין את נזקיה של הנתבעת.
4. מחד, הנתבעת טוענת כי פעלה להשכרת הנכס, אך לא ניתן היה למצוא שוכר חלופי לצורך הפעלת גן ילדים לאחר ששנת הלימודים כבר החלה (ואכן חוזה השכירות עם הדייר החלופי החל בחודש 8/14 מועד מתאים להיערכות לפני תחילת שנת הלימודים הבאה). לראיה, צירפה הנתבעת מכתבים של 3 מתווכים אליהם פנתה, בהם טענו כי פרסמו את הנכס החל מחודש 10/13 ועד לחודש 6/14. ברם, שעה שמכתבים אלו לא צורפו באמצעות עורכיהם ומקום שלא הוגשו תצהירים מטעם המתווכים, אין ליחס למכתבים אלו כל משקל.

1. יתירה מזו, הטענה כי הנכס לא הושכר תקופה כה ארוכה מאחר ושנת הלימודים כבר החלה, אינה מהווה עילה לאי מציאת שוכר חלופי למטרה אחרת. אף אם הגישה הנתבעת בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג לצורך הפעלת גן ילדים, לא היה בכך בכדי להגבילה בהשכרת הנכס לאותו צורך בלבד וניתן היה להשכירו למשרדים ו/או למגורים וכיוצ"ב.
2. מאידך, לא הוכח בפניי כי ניתן היה למצוא שוכר חלופי בתקופה קצרה יותר. התובעת בעצמה טוענת כי פנתה למתווכים אחרים, אך לא הצליחו למצוא שוכר חלופי לאור שכר הדירה המופרז, טענה שכאמור לא הוכחה.

ב"כ התובעת אף נמנע מלחקור בעניין זה את המתווך, אשר היה עשוי לחוות דעה מקצועית בעניין סבירותה של התקופה הנדרשת לאיתור שוכר לנכס מסחרי מסוג זה.

1. הנתבעת פעלה לקבלת ההיתר ורכשה את הדירות של השכנים, והכל על מנת לקיים את ההסכם. בנסיבות אלו, ניכר כי הפנימה ב"זמן אמת" כי הותרת הנכס ריק תקופה כה ארוכה, אינה משרתת את האינטרס שלה ואף פוגעת בה, ולכן פעלה לאכלוסו.
2. לא זו אף זו, הנתבעת מצאה שוכר חלופי אשר מוכן היה לשלם דמי שכירות בסך של 10,000 ₪, וביקשה את הסכמת התובעת לכך שהנכס יושכר לשוכר זה וכי התובעת תשלים את הפרש דמי השכירות בהתאם למתחייב על פי הסכם השכירות בין הצדדים (ר' מכתב הנתבעת מיום 24.11.1- נספח ח לתצהיר התובעת). התובעת לא השיבה למכתב זה ולחילופין לא הוצג מכתב תשובה מטעמה.
3. ככל שהתובעת הייתה מקבלת את ההצעה, שהועלתה ביום 24.11.13, יש להניח כי ניתן היה להשכיר את הנכס לשוכר החלופי, לכל המוקדם החל מחודש 1/14 וזאת בשים לב להתארגנות הנדרשת לעריכת הסכם שכירות ולכניסת שוכר חלופי לנכס. במקרה זה, התובעת הייתה נדרשת לשלם דמי שכירות מלאים עבור חודשים 11-12/13 ובגין התקופה שמחודש 1/14 עד לסוף 8/15 (תום תקופת הסכם השכירות עם התובעת), הייתה נדרשת לשלם רק את ההפרש בין דמי השכירות המשולמים על ידי השוכר החלופי לבין דמי השכירות על פי ההסכם בין הצדדים עד לתום התקופה בסוף חודש 8/15 (לרבות התחשבות בעליית דמי השכירות כל שנה בשני הסכמי השכירות).
4. בהתאם להסכם השכירות ולמדרג דמי השכירות הנגבים עבור כל שנה, התובעת נדרשה לשלם דמי שכירות לתקופה שמחודש 11/13 עד 8/15 (כולל), סך של 307,000 ₪ בתוספת מע"מ. (לתקופה שמחודש 11/13 ועד 10/14 (כולל) סך של 162,000 ₪ בתוספת מע"מ, ולתקופה שמחודש 11/14 ועד 8/15 (כולל), סך של 145,000 ₪ בתוספת מע"מ).

מנספח ח לתצהיר התובעת עולה כי השוכר החלופי היה נכון לשכור את הנכס תמורת 10,000 ₪ לשנה ראשונה, 11,000 ₪ לשנה השנייה ו- 12,000 ₪ לשנה שלישית. לכן, הוא היה אמור לשלם דמי שכירות לתקופה שמחודש 1/14 ועד 8/15 (כולל), סך של 208,000 ₪ (לתקופה שמחודש 1/14 עד חודש 12/14 (כולל) סך של 120,000 ₪, ולתקופה שמחודש 1/15 ועד 8/15 (כולל), סך של 88,000 ₪). לא ברור אם סכומים אלו כוללים מע"מ אם לאו.

מכאן, כי היה על התובעת לשלם את הפרש דמי השכירות בסך של 99,000 ₪, ככל שהשוכר החלופי היה אמור לשלם את דמי השכירות המפורטים בנספח ח בתוספת מע"מ. אולם, ככל שהסכומים המפורטים בנספח ח הנ"ל כוללים מע"מ, הרי שהיה על התובעת לשלם את הפרש דמי השכירות בסך של 151,190 ש"ח.

1. בפועל לא הושכר הנכס לשוכר החלופי הנ"ל, אלא לשוכר שני אחר החל מחודש 8/14 (נשוא הסכם השכירות א2 לתצהיר הנתבעת). בגין התקופה בה הנכס היה ריק, היינו מחודש 11/13 ועד חודש 7/14 כולל, התובעת הייתה אמורה לשלם לנתבעת דמי שכירות בסך כולל של 13,500 ₪ בתוספת מע"מ לחודש, קרי, סך כולל של 142,155 ₪. סכום זה קטן יותר מאשר הסכום לו הייתה נדרשת התובעת, במקרה שהנכס היה מושכר לשוכר החלופי הראשון כאמור, במידה ודמי השכירות שהוצעו כוללים מע"מ.
2. בשים לב לאמור, ובהיעדר הוכחה ביחס לרכיב המע"מ, אין מקום לקבוע באופן חד משמעי כי היה על הנתבעת להשכיר לשוכר החלופי הראשון הנ"ל על מנת להקטין נזקיה.
3. בנסיבות אלו, בהן לא הוכח שהנתבעת לא פעלה להקטנת נזקיה וכי עסקינן בתקופה לא סבירה למציאת שוכר חלופי, הנני קובעת כי התובעת זכאית לתשלום מלא עבור תקופה של 9 חודשים עד לכניסת השוכר החלופי ביום 1.8.14.

ה. נזקי הצדדים

1. כפי שפורט לעיל, התובעת היא אשר הפרה את הסכם השכירות ולכן, אינה זכאית לפיצוי כלשהו.
2. למעלה מהצורך אציין, כי בנסיבות בהן לא הוכחה התחייבות הנתבעת , עובר לחתימת ההסכם, כי לנכס קיים היתר לשימוש חורג, אין כל הצדקה להורות על החזר דמי השכירות ששילמה התובעת עבור התקופה בה שהתה בנכס. אין גם הצדקה לחייב את הנתבעת בהפסדים של התובעת כתוצאה מהפעלת גן עם מספר קטן של ילדים, הפסדים אלו נובעים כאמור ממחדלה של התובעת באי הוצאת היתר כמתחייב על פי ההסכם. מכל מקום, ההוצאות להן טוענת התובעת בסך של 367,000 ₪, כוללות גם את דמי השכירות והתובעת למעשה מבקשת החזר כפול בגין הוצאה זו. שיעור ההוצאות, ושיעור ההכנסות לא הוכחו, שכן אין די בצירוף מכתבו של רואה החשבון לתצהירה של התובעת והיה עליה להגיש תצהיר מטעמו, או חוות דעת ערוכה כדין.

1. אשר להוצאות להתאמת הנכס, התובעת צירפה לתצהירה קבלות וחשבוניות בגין סכומים שלטענתה שילמה לצורך ביצוע עבודות השיפוץ וההתאמה של הנכס. יחד עם זאת, עיון באותם אסמכתאות מעלה כי לא ניתן לייחס את כולן לעבודות שבוצעו בנכס זה דווקא וחלק אחר הינן אסמכתאות הקשורות לרכישת ציוד, כשהתובעת יכולה להשתמש בו גם בגן השני. כמו כן, התובעת העידה כי מכרה את הציוד שהיה בנכס, כשהיא נמנעת מלהציג אסמכתא לתמורה שהתקבלה בגינו. משכך, גם טענה זו לא הוכחה . (עמ' 22 ש' 24-25 ועמ' 27, ש' 6-11 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).
2. לכך יש להוסיף, כי התובעת קיבלה בתמורה לביצוע העבודה של התאמת הנכס לניהול גן ילדים, פטור מתשלום דמי שכירות עבור חודש אחד (סע' 10 לנספח להסכם השכירות). כמו כן נקבע באותו סעיף כי בתום תקופת השכירות, יוותרו בנכס כל השינויים וההתאמות שביצעה התובעת ללא כל טענה מצידה. אומנם הנחת המוצא הייתה כי התובעת תיוותר בנכס לתקופה של 3 שנים לפחות, אך התובעת היא שבחרה לעזוב ולהפר את ההסכם ולכן, אין לה להלין אלא על עצמה בעניין זה. לכך מתווספת טענת הנתבעת שלא נסתרה, גם לא לאחר עיון בקבלות שהתובעת צירפה, הטענה, ולפיה ממילא התובעת לא ביצעה את כל עבודות השיפוץ להן התחייבה. (סע' 10 לנספח להסכם השכירות ועמ' 30, ש' 15-27 לפרוטוקול מיום 23.11.17).
3. נותר איפה לבחון את הנזקים הנטענים על ידי הנתבעת, אשר כפי שיפורט להלן, הוכחו בחלקן.

1. אשר לדמי השכירות, כפי שקבעתי לעיל, הנתבעת זכאית לתשלום מלא עבור החודשים שמאז השבת החזקה בנכס ועד להשכרת הנכס לשוכר חלופי. קרי, תשלום דמי שכירות בגין 9 חודשים, החל מיום 1.11.13 ועד 31.7.14. בגין דמי השכירות הגישה הנתבעת לביצוע המחאות שנמסרו לה על ידי התובעת, במסגרת 2 תיקי הוצאה לפועל.
2. תחילה, הנתבעת הגישה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל 3 המחאות שניתנו לה על ידי התובעת, עבור 3 חודשי שכירות בגין התקופה שלאחר השבת החזקה בנכס לידי הנתבעת. לאחר הגשת התנגדות וקבלתה, התיק הועבר לטיפול כב' השופט רמזי חדיד, במסגרת תיק תא"מ 17533-04-14. במסגרת תיק זה הצדדים הגיעו להסכם פשרה, ולפיו התובעת חויבה לשלם לנתבעת סכום כולל של 43,000 ₪. הסכמה זו קיבלה תוקף של פס"ד. משכך, יש לקזז את הדרישה בגין 3 חודשי שכירות, כנגד תשלום סכום הפשרה נשוא התא"מ הנ"ל.
3. לאור האמור, התובעת זכאית ליתרת התשלום עבור 6 חודשי שכירות נוספים. בהתאם להסכם, בשנה השנייה לשכירות, דמי השכירות הועמדו על סך של 13,500 ₪ לחודש בתוספת מע"מ. לפיכך דמי השכירות עבור 6 חודשי שכירות , מסתכמים בסך כולל של 81,000 ₪ בתוספת מע"מ, המהווים סך של 94,770 ₪.
4. מסכום זה יש לנכות גם את סכום הערבות הבנקאית של התובעת, אשר חולטה לזכות הנתבעת, בסך של 43,875 ₪. זאת לאור הודאתו של מנהל הנתבעת, כי ערבות זו חולטה כנגד אי תשלום דמי השכירות שלא שולמו ע"י התובעת:

"ש. אתה אומר בעצם שראיתם בערבות הבנקאית שהיא תמורה של 3 חודשים כנגד 3 שיקים? כשהגשתם את השיקים לביצוע לא הקטנתם את קרן החוב כי חילטתם ללימור את הערבות הבנקאית?

ת. ממש לא. הגשנו את הערבות הבנקאית על מנת לפרוע את השיקים שהיא החזירה. חוץ מזה הגשנו תביעה בגין 3 שיקים שלא נפרעו."

(עמ' 30 ש' 12-16 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).

1. לאור האמור, יתרת חובה של התובעת בגין דמי השכירות לתקופה של 9 חודשים בהם הנכס היה ריק, מסתכמת בסך של 50,895 ₪ כולל מע"מ.
2. הנתבעת הדגישה כי התביעה השטרית נשוא תיק ת"א 58134-06-16 המתייחסת לחוב דמי השכירות, הינה בנוסף לדרישותיה נשוא התביעה שכנגד המתמקדת בשיפוי הנתבעת בגין ההוצאות הכרוכות בהוצאת ההיתר לשימוש חורג, בשיפוצים בנכס, בעלויות המומחה, בתשלומי ארנונה בגין 8 חודשים ובקבלת פיצוי בגין הפרת הסכם השכירות.
3. אשר לתביעה השטרית הנ"ל, תינתנה בהמשך פסק הדין, הוראות אופרטיביות באשר לצורך בעדכון סכום הקרן של החוב נשוא תיק ההוצל"פ וכן הקטנת שכ"ט עו"ד שיחויב בתיק בהתאם, וזאת לאור הקביעה כי סך החוב בגין דמי השכירות מסתכם בסך של 50,895 ₪ כולל מע"מ.
4. אשר לדרישת התובעת במסגרת התביעה שכנגד לקבלת פיצוי בגין הפרת ההסכם, בסך של 90,000 ₪, המהווים לשיטתה 20% מסך הכספים אותם הייתה אמורה לקבל מהתובעת בגין הסכם השכירות, אני קובעת כי אין כל יסוד לדרישה זו. עיון בהסכם השכירות מלמד כי לא נקבע במסגרתו סעיף המקנה זכאות לקבלת פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם, בשיעור הנטען על ידי הנתבעת. במצב דברים זה, ובהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים תרופות, על הנתבעת הנטל להוכיח את כל אחד ואחד מהנזקים להם בגינם היא דורשת שיפוי עקב הפרת ההסכם. לפיכך, נבחן מהו הפסד דמי השכירות הכולל שנגרם לנתבעת, ומה היה סך הכספים שהייתה מקבלת כלל שההסכם עם התובעת היה מקוים עד תום התקופה.
5. מעבר לחוב דמי השכירות שפורט לעיל, הנתבעת הוכיחה כי השכירה את הנכס לשוכר חלופי החל מחודש 8/14 ועד לחודש 8/15 כולל, תמורת דמי שכירות בסך של 14,000 ₪ בתוספת מע"מ, המסתכמים בסך של 182,00 ₪ בתוספת מע"מ. בגין אותה תקופה, הנתבעת יכלה לקבל מהתובעת דמי שכירות בסך כולל של 185,500 ₪ בתוספת מע"מ (3 חודשים ראשונים – דמי שכירות חודשיים של 13,500 ₪ בתוספת מע"מ לחודש ו-10 חודשים – דמי שכירות חודשיים של 14,500 ₪ בתוספת מע"מ לחודש). יוצא איפוא כי הנתבעת יכלה לקבל סכום נוסף ככל שהתובעת לא הייתה מפרה את ההסכם, העומד על סך של 3,500 ₪.
6. משכך, אני דוחה הדרישה למתן פיצוי בסך של 90,000 ₪ בגין הפרת ההסכם , ותחת זאת אני קובעת כי הנתבעת זכאית לפיצוי נוסף בסך של 3,500 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עקב הפרת ההסכם ע"י התובעת.
7. אשר לתשלומי הארנונה, הרי שלא יכול להיות חולק כי בהתאם להסכם, היה על התובעת לשאת בתשלומי הארנונה במשך תקופה זו. עיון בהסכם הפשרה נשוא תא"מ 17533-04-14 מעלה כי מתייחס הוא אך ורק לדמי השכירות נשוא ההמחאות שהוגשו לביצוע ולא לכל חובות התובעת עבור חודשים אלו. כך גם לגבי התיק הקשור ת"א 58134-06-16. לכן, הנתבעת זכאית להחזר בגין תשלומי הארנונה עבור התקופה בה הנכס היה ריק. על אף שמדובר ב- 9 חודשים, הנתבעת דרשה החזר תשלומי ארנונה רק בגין 8 חודשים, וברי כי תובע לא יקבל יותר ממה שנתבע על ידו. אי לכך, אני מאשרת זכאות הנתבעת לקבלת החזר התשלום בגין ארנונה למשך 8 חודשים.
8. הנתבעת נאלצה להשתמש בפטור מארנונה בגין נכס ריק, החל מיום 1.11.12 ועד 30.4.13. מדובר בפטור הניתן פעם אחת בלבד לבעלים של נכס ולתקופה שלא תעלה על 6 חודשים. לולא התנהלות התובעת והפרתה את ההסכם, לא הייתה משתמשת הנתבעת בפטור זה ויכלה להשתמש בו בעתיד. בנסיבות אלו, יש לחייב את התובעת בסכום שהייתה משלמת, לולא פטור זה.
9. מעיון בריכוז החשבון שצירפה הנתבעת עולה כי דמי הארנונה לנכס זה הועמדו על סך של 5,420 ₪ לחודשיים. לפיכך, אני מאשרת כי על התובעת לשלם לנתבעת החזר תשלומי הארנונה עבור תקופה של 8 חודשים, בסך של 21,680 ₪.

1. אשר להוצאות הליך קבלת ההיתר בסך של 5,510 ₪, הרי שכפי שנקבע לעיל, הנתבעת התחייבה לפעול להוצאת ההיתר על חשבונה ומבלי שהנתבעת התחייבה לשאת בהוצאות אלו והכל בהתאם להסכמות הצדדים המאוחרות להסכם השכירות. טענת הנתבעת כי לא נהנתה מהיתר זה, אינה יכולה להתקבל, שעה שהנכס הושכר בפועל למשך שנה לשוכר אשר הפעיל בנכס גן ילדים, ושילם דמי שכירות בסך של 14,000 ₪ בתוספת מע"מ לכל חודש (סה"כ 196,650 ₪ כולל מע"מ).
2. אין לקבל גם את הטענה כי התובעת התעשרה שלא כדין על חשבון הנתבעת כאשר הפעילה במקום גן ילדים. הבקשה להיתר הוגשה אומנם בחודש 2/13, אך ההחלטה לאשר את הבקשה התקבלה לאחר שהתובעת הפסיקה את פעילותה וסמוך לפני החזרת החזקה בנכס.
3. הנתבעת טוענת כי יש לחייב את התובעת גם בהוצאות התאמת הנכס להפעלת גן ילדים בסך של 50,295 ₪ וכן בעלות חוות דעת המומחה מטעמה, בסך של 1,170 ₪ (צורפה חשבונית מס כנספח 8 לתצהיר מנהל הנתבעת).
4. לצורך הוכחת טענתה זו צירפה הנתבעת חוות דעת שמאית של המומחה מר בראון צבי, אשר העריך את עלות העבודות שבוצעו בנכס לצורך התאמתו להפעלת גן ילדים, בסך של 50,295 ₪, לא כולל מע"מ. בנוסף, הנתבעת צירפה חשבונית מס בגין עבודות של שיפוץ מטבח וחדרי שירותים ואמבטיה, בסך כולל של 47,000 ₪. כמו כן צורפה חשבונית ע"ס 5,085 ₪ בגין החלפת דלת.
5. ברם, בחקירתו הנגדית של השמאי המומחה התברר, כי כלל לא ביקר במקום ולא בדק כי העבודות שהעריך את עלותן, אכן בוצעו בפועל ע"י הנתבעת:

ש. אתה ביקרת בנכס.

ת. לא. לא היה מקום לזה אחרי כל כך הרבה זמן.

ש. מפנה לסע' א בחוות הדעת אשר מפרט את העבודות שנדרש לבצע בנכס על מנת להפעיל אותו כגן ילדים. מי קבע את הרשימה הזו?

ת. מר חוגי. יש סוגים מסוימים של מבנים שהעיריות דורשות שהם יעמדו בתנאים מסוימים. הוצגה בפניי תכנית של מה שהיה במקום.

ש. איזה תכנית? למה היא לא צורפה לחוות הדעת?

ת. לא מצאתי צורך לצרף.

(עמ' 32 ש' 10-17 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).

1. יתירה מזו, מנהל הנתבעת טוען מחד, כי הנכס היה במצב שלא דרש שיפוצים. לטענתו, הצורך בשיפוצים נבע מבקשתה של התובעת להתאים את הנכס לניהול גן ילדים. לצורך כך, קיבלה פטור מתשלום דמי שכירות של חודש ובתמורה התחייבה לבצע עבודות מסוימות.
2. אכן, עיון בנספח להסכם מעלה כי הנתבעת התחייבה לבצע שיפוץ מקיף של שבירת קירות הגבס של החדרים, החלפת כלים סניטרים, החלפת מטבח וריצוף כל הבית בפרקט. בנוסף התחייבה לגידור וסידור השטח במרפסת הפתוחה, כולל יישור המהמורות.
3. לא ברור אילו עבודות בוצעו ע"י התובעת ואילו בוצעו ע"י הנתבעת. מנהל הנתבעת נחקר בעניין זה וטען:

"ת. לגבי כל הנושא של השיפוץ, היא התחייבה לעשות את כל השיפוץ, ולא עשתה מאומה, וכל זאת בכדי לקבל חודש חינם. בסופו של דברים הרצפה נשארה רצפת קרמיקה, לא החליפה מטבח, לא כלים סניטריים, היא הורידה 3 קירות, עם דלתות עץ שזרקה אותה, לא עשתה מאומה במקום הזה. כל זה היה על מנת להראות לנו שהיא תעשה שיפוץ כדי לקבל את החודש."

(עמ' 30 ש' 23-27 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).

1. אולם, הנתבעת לא הגישה תמונות המעידות על מצב הנכס כפי שעזבה אותו התובעת ועל מצבו לאחר ביצוע השיפוץ ע"י הנתבעת. חוות דעת באשר לעלות ביצוע העבודות אין בה די, והיה על הנתבעת להוכיח את מצב הנכס במועד השבת החזקה לידיה, כמו גם את מצב הנכס לאחר ביצוע השיפוץ הנטען על ידה.
2. בנוסף לאמור, מדובר בשיפוץ ממנו נהנתה הנתבעת ו/או השוכר החלופי מטעמה ולא התובעת. לא ניתן לטעון להתעשרות התובעת שלא כדין, שעה שלא עשתה שימוש בנכס לאחר ביצוע שיפוצים אלו. מי שנהנתה מהעבודות שבוצעו הינה הנתבעת, כאשר לפי החשבונית שצירפה, עיקר העבודות הינן עבודות של אינסטלציה, שיפוץ מטבח ושירותים. מדובר בעבודות המשרתות כל שוכר ולא רק לצורך ניהול גן ילדים.
3. לבסוף, הצדדים קבעו בהסכם כי השיפוץ שיבוצע ע"י התובעת, יזכה אותה בחודש שכירות חינם. לכל היותר יכולה הנתבעת לטעון כי התובעת ביצעה רק חלק מהעבודות להן התחייבה ומנגד, נהנתה מפטור מלא מדמי השכירות של החודש השני. אולם, מנהל הנתבעת העיד כי ידע על אי ביצוע העבודות במלואן ולמרות זאת, בחר לוותר על תשלום דמי השכירות עבור אותו החודש:

"ת. לגבי החודש שהיא קיבלה, היא כבר קיבלה את החודש. ואמרה שלא סיימה את השיפוץ והיא רוצה להשקיע ולקנות רהיטים, והקרמיקה מספיק חדשה ולא צריכה פרקטים.

ש. ראית ושתקת.

ת. כן. יש דברים שנתנו לעניינים לזרום, גם לזה נתנו לזרום."

(עמ' 30 ש' 33-35 ועמ' 31 ש' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.17).

1. בנסיבות אלו ובהעדר פירוט והוכחה באשר לעבודות שבוצעו ע"י התובעת, בהשוואה לעבודות שהתחייבה לבצע בהסכם, אינני מחייבת את התובעת בתשלום כלשהו בגין ביצוע עבודות שיפוץ ע"י הנתבעת.

סוף דבר

1. אני מקבלת את התביעה השטרית נשוא תיק ת.א. 58134-06-16 (תיק הוצל"פ 503315-04-16) באופן חלקי ומעמידה אותה על סכום יתרת חוב דמי השכירות כדלקמן:

קרן החוב נשוא תיק הוצל"פ זה תועמד על סך של 50,895 ₪ נכון ליום 1.6.14 (אמצע התקופה של זמן הפירעון של השיקים).

שיעור שכ"ט עו"ד ואגרת הוצל"פ יעודכנו בהתאם לקרן החוב הנ"ל.

לאחר ביצוע העדכון האמור בתיק ההוצאה לפועל, ובחלוף 30 יום ממועד מתן פסק דין זה, ישופעלו הליכי ההוצל"פ במסגרת התיק הנ"ל.

1. תביעת התובעת (הגב' אדריס לימור) במסגרת ת"א 1662-02-16 , נדחית במלואה.
2. התביעה שכנגד במסגרת ת"א 1662-02-16 מתקבלת בחלקה. לפיכך הנני מחייבת את הנתבעת שכנגד (הגב' אדריס לימור), לשלם לתובעת שכנגד (חברת גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ) את הסכומים המפורטים להלן:

א. סך של 3,500 ₪ המהווה פיצוי משלים בגין הפסד דמי שכירות שהיו צפויים להתקבל

אלמלא הופר ההסכם. (פיצוי זה ניתן בנוסף לסכום שאושר במסגרת התביעה השטרית).

ב. סך של 21,680 ₪ בגין החזרי תשלומי ארנונה לנכס.

סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת שכנגד (הגב' אדריס לימור), שאם לא כן, הם יישאו תוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

1. כמו כן, בגין דחיית התביעה העיקרית בתיק ת"א 1662-02-16, ובגין קבלת התביעה שכנגד באופן חלקי, הנני מורה כי הנתבעת שכנגד (הגב' אדריס לימור) תשלם לתובעת שכנגד (חברת גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ) את סך האגרה ששולמה בגין התביעה שכנגד וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ כולל מע"מ.

סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת שכנגד (הגב' אדריס לימור), שאם לא כן, הם יישאו תוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ח, 06 מאי 2018, בהעדר הצדדים.