1. הליך זה עניינו במספר תביעות שהגישו שתי חברות האחת נגד השניה: פורסיל בע"מ (להלן "פורסיל") ורמי לוי שיווק השקמה בע"מ (להלן "שיווק השקמה").

רקע

1. הרקע למחלוקת הוא נכס בגודל כ-800 מ"ר הנמצא בקומה השנייה של מרכז מסחרי המכונה "קניון רב מכר" (להלן "הקניון") וממוקם בשכונת תלפיות בירושלים (להלן "המושכר"). הקניון כיום בבעלות שיווק השקמה. המושכר מוחזק כיום על ידי פורסיל.
2. על מנת להבין את המחלוקת יש לפרוש את היסטוריית הבעלות בקניון וההחזקה במושכר, שעיקרה אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים.
3. הבעלים הקודם של הקניון היה חברה בשם אוטו חן בע"מ (להלן "אוטו חן"). שיווק השקמה רכשה את הקניון על פי הסכם מיום 8.12.2014. החזקה בקניון הועברה לידי שיווק השקמה ביום 1.4.2015.
4. ביום 23.10.2005 נחתם הסכם להשכרת המושכר בין אוטו חן לחברה בשם ניובול בע"מ (להלן "ניובול") לתקופה של 24 חודשים עם אופציה להארכה של התקופה ב-5 תקופות נוספות, ובסך הכל עד ליום 31.11.2025 (להלן "הסכם השכירות").
5. ביום 5.12.2009 נחתם הסכם להמחאת הזכויות והחובות לפי הסכם השכירות מניובול לחברה בשם נטרליס בע"מ (להלן "נטרליס"). אוטו חן אישרה את הסבת הזכויות והודיעה על שינוי המחזיקים לעירית ירושלים.
6. ביום 30.1.2015 נחתם לכאורה הסכם להמחאת הזכויות והחובות לפי הסכם השכירות מנטרליס לפורסיל החל מיום 1.4.15.
7. יש לציין כי ביום 21.1.2013 ניתן צו לפירוקה של נטרליס. עוד אציין כי העסק המנוהל במושכר תחת 3 החברות השונות שהחזיקו בו נושא את השם המסחרי "לינקולן" ומשמש כמקום למשחקי ביליארד.
8. מרכז המחלוקת בין הצדדים הוא הסכם ההסבה מנטרליס לפורסיל. שיווק השקמה טוענת כי לא ידעה על החזקתה של פורסיל במושכר עובר לקבלת החזקה בבניין ונודע לה על כך רק בחודש יוני 2015. עוד טוענת שיווק השקמה כי להסכם ההסבה לא ניתן אישור שלה או של אוטו חן ולפיכך פורסיל מחזיקה במושכר שלא כדין. פורסיל לעומת זאת טוענת כי הסבת השכירות אליה נעשתה בידיעתה ובהסכמתה של אוטו חן, וכי שיווק השקמה מחויבת להסכמות אלו. מחלוקות נוספות בין הצדדים עוסקות בטענות בדבר הפרת הסכם השכירות.

ההליכים

1. ביום 28.6.16 הגישה פורסיל תביעה נגד שיווק השקמה (ת"א 61013-06-16) במסגרתה מבוקש להצהיר כי הסכם השכירות מיום 23.10.2005 עומד בתוקפו; כי מניעת הגישה למושכר בסופי שבוע מהווה הפרה יסודית של ההסכם; להורות לשיווק השקמה לאפשר לפורסיל את פתיחת בית העסק בכל ימות השבוע ובכל שעות היממה; להורות לשיווק השקמה להעמיד שמירה 7 ימים בשבוע, 24 שעות ביממה, לדאוג לתחזוק מערכת המיזוג מחוץ לפתח המושכר ולאספקת מים, חשמל ושירותי דרגנוע.
2. ביום 10.8.2016 הגישה שיווק השקמה תביעה נגד פורסיל לפינוי מושכר (ת"א 26787-08-16). תביעה זו הועברה לסדר דין רגיל בהוראת בית המשפט. כמו כן הוחלט על איחוד הדיון בשני ההליכים. במקביל להגשת כתב הגנה בהליך זה הגישה פורסיל תביעה שכנגד על סך של 200,000 ₪. בתמצית טוענת פורסיל לנזקים שנגרמו לה כתוצאה מפעולות של שיווק השקמה בניגוד להסכם השכירות, תוך עשיית דין עצמי, ועל מנת לגרום לפינויה של פורסיל מהמושכר.
3. יחד עם הגשת כתב התביעה בת"א 61013-06-16 הגישה פורסיל בקשה לצו מניעה זמני. ביום 28.7.2016 ניתנה החלטת בית המשפט (כב' השופט עמית יריב) לפיה התקבלה הבקשה וניתן צו זמני האוסר על שיווק השקמה למנוע את פתיחת עסקה של פורסיל בקניון בשעות שבהן פעל העסק לפני יום 24.6.2016, לרבות בסופי שבוע ובשעות הערב. במסגרת החלטה זו נקבע כי הסמכות המקומית לדון בתביעה היא של בתי המשפט במחוז ירושלים והתביעה הועברה בהתאם. בקשת רשות ערעור על ההחלטה בעניין הסעד הזמני נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי (רע"א 56882-08-16).
4. בחודש אפריל 2017 הוגשה בקשה נוספת לסעד זמני מטעם פורסיל בנוגע למערכת מיזוג האוויר במושכר. בדיון שהתקיים בבקשה הגיעו הצדדים להסכמה לפיה עד תום בירור התביעות שמתנהלות בין הצדדים, שיווק השקמה לא תפסיק את אספקת מיזוג האוויר במושכר.
5. עוד יש להוסיף כי במהלך ההליכים פנו הצדדים לניסיון גישור מחוץ לכתלי בית המשפט, אך למרבה הצער ניסיון הגישור לא צלח.
6. בהליכים התקיימו שתי ישיבות הוכחות במהלכן נשמעו שישה עדים מטעם פורסיל: מר אלי ארגמן, בעלים ומנהל של ניובול, מנהל נטרליס ומנהל פורסיל (להלן "ארגמן"); מר אהרון כהן, מנהל לינקולן בקניון; מר דניאל גבאי, מנהל משמרת בסניף העסק בירושלים; מר גיא יבין, אחראי על ייבוא ושיווק בפורסיל; רו"ח זיו גוטליב, רואה החשבון המבקר של פורסיל משנת 2014; ומר צביקה פלמון, סוכן הביטוח של פורסיל. כן נשמעו שלושה עדים מטעם שיווק השקמה: מר רמי לוי, מנכ"ל שיווק השקמה (להלן "לוי"); עו"ד יוליה הולץ צוי, עורכת דין במחלקה המשפטית של שיווק השקמה (להלן "הולץ"); ומר מלכי מנדלאיל, מנהל הנכסים של אוטו חן משנת 2001 (להלן "מנדלאיל").

טענות הצדדים

1. פורסיל טוענת כי הסיבות האמיתיות לכך ששיווק השקמה מעוניינת בפינוי פורסיל מהנכס אינן נוגעות להפרת ההסכם על ידי פורסיל, אלא עניינן בחוסר כדאיות כלכלית לפתוח את הקניון בסופי שבוע, בחגים ובשעות הלילה המאוחרות; רצונו של מנכ"ל שיווק השקמה כי העסקים השוכרים ממנו לא יפעילו את עסקם בשבתות ומועדי ישראל; ושאיפותיה הנדל"ניות של שיווק השקמה להפוך את הקניון למלון ומגורים. נטען כי שיווק השקמה נוהגת בחוסר תום לב כאשר היא מנסה לפנות את פורסיל בשל מניעים כלכליים או דתיים שאינם רלוונטיים ליישומו של הסכם השכירות.
2. לטענת פורסיל, שיווק השקמה נמנעה מלהציג את הסכם הרכישה בינה לבין אוטו חן ולכן יש להניח לרעתה כי ההסכם כלל אינו מקנה לשיווק השקמה זכות תביעה בגין עילות שהתגבשו לפני המועד הקובע. מהסעיפים שהוצגו עולה כי שיווק השקמה נכנסה בנעליה של אוטו חן רק בכל הקשור לשמירה על זכויותיהם של השוכרים, להבדיל מהקניית זכויות תביעה נגד השוכרים.
3. פורסיל ממשיכה וטוענת כי חוזה השכירות הוא חוזה יחס וכי פורסיל הסתמכה על פעולות אוטו חן במשך למעלה מעשר שנים, על התנהלותה והמנהגים שהשתרשו בין הצדדים בכל הקשור ליישומו של הסכם השכירות.
4. פורסיל מדגישה כי לא הפרה את הסכם השכירות באף אחת מהסוגיות להן טענה שיווק השקמה. באשר להסכם הסבת הזכויות טוענת פורסיל כי הליכי הפירוק של נטרליס אינם יכולים לשלול את הסכמת הצדדים לביצוע ההסבה, ויש לראות את מפרק החברה כמי שהסכים לביצוע פעולה זו בהעדר הוכחה אחרת. באשר להסכמת אוטו חן נטען כי אוטו חן התנהלה כלפי השוכרת בנכס באופן לא רשמי והיחסים הטובים בין הצדדים יצרו הסכמות בעל-פה מחוץ לחוזה השכירות הרשמי, ולעיתים תוך סטייה מהוראותיו. גם בנוגע להסבת הזכויות, הן מניובול לנטרליס והן מנטרליס לפורסיל, התנהלו הצדדים בהסכמות בעל-פה ללא מסמכים כתובים ורשמיים. פורסיל מוסיפה וטוענת להודאת בעל דין שכן שיווק השקמה הודתה כי פורסיל היתה רשומה כמחזיקה לצרכי ארנונה אך מסיבה לא ברורה נמחקה מהמרשם.
5. לטענת פורסיל, גם בהנחה שהיו הפרות של החוזה, הרי שלאחר שפורסיל המציאה לשיווק השקמה את המסמכים והאישורים שנדרשו על ידה, נחה דעתה של שיווק השקמה והשתרש בין הצדדים הסכם שכירות מכוח התנהגות ובשל מצגי שיווק השקמה, תוך ששיווק השקמה מוותרת על טענותיה להפרות מצד פורסיל בעבר.
6. באשר לתביעתה הכספית טוענת פורסיל כי שיווק השקמה עשתה כל שביכולתה על מנת לפגוע ביכולתה של פורסיל לנהל את עסקה במושכר, ובין היתר סגרה את שערי הקניון באופן חד צדדי ושלא כדין; לא תיקנה את הדרגנוע המוביל למושכר; סגרה את החניון של הקניון בשעות הלילה; מנעה מבעלי מוגבלויות גישה נוחה לבית העסק; וכיבתה באופן חד צדדי את מערכת המיזוג. לעניין כימות הנזק נטען כי יש לאמץ את חוות דעת רואה החשבון שהוגשה מטעם פורסיל ולא נסתרה. נטען כי שיווק השקמה ביצעה כלפי פורסיל עוולות מסחריות והפרה הוראות דין נוספות, ולפיכך יש לפצות את פורסיל במלוא סכום התביעה.
7. שיווק השקמה טוענת כי במועד בו מסרה אוטו חן את הקניון לידיה לא היה ידוע לה שפורסיל היא זו שיושבת במושכר. נטען כי הסבת השכירות מנטרליס לפורסיל ככל שזו אכן נערכה אינה יכולה להיות כדין וזאת מאחר שניתן צו לפירוק נטרליס כבר ביום 21.1.2013. צוין כי פורסיל עצמה הוקמה רק ביום 27.6.2013 וכי לא ניתנה הסכמת המנהל המיוחד להסבה זו. לפיכך, נטרליס כלל לא הייתה מוסמכת לחתום על הסכם ההסבה. עוד נטען כי מי שחתם על ההסכם בשם נטרליס הפסיק לעבוד בה עוד בשנת 2014 ולכן לא היה מוסמך לחתום על ההסכם. לטענת שיווק השקמה, כאשר נעשתה ההסבה מניובול לנטרליס נערך הסכם הסבה אמיתי בכתב ובזמן אמת, דבר שלא הוכח לגבי ההסבה בין נטרליס לפורסיל.
8. מוסיפה שיווק השקמה וטוענת כי לא ניתנה הסכמה בכתב ומראש מאת המשכירה להסבת השכירות לפורסיל כפי שדורש הסכם השכירות, וכי ארגמן עצמו הודה בכך. עוד נטען כי אין לקבל את הטענה כי ההסבה נעשתה בעל-פה מאחר שהסכם השכירות קובע מפורשות שכל שינוי בהסכם צריך להיעשות בכתב, כך שכל שינוי בעל-פה הינו חסר תוקף משפטי. כמו כן נטען כי לא הובאה כל הוכחה לכך שאכן נערכה הסכמה כזו בעל-פה, בעוד שישנן ראיות רבות הסותרות טענה זו. שיווק השקמה סבורה כי אין בראיות שהוצגו על ידי פורסיל כדי לתמוך בטענתה בעניין זה ומכל מקום טוענת כי מדובר בהרחבת חזית אסורה.
9. לחלופין טוענת שיווק השקמה כי גם אם פורסיל שוכרת כדין הרי שהוכח כי היא הפרה את חוזה השכירות ולא תיקנה את ההפרות כנדרש חרף פניותיה של שיווק השקמה אליה. כך נטען כי פורסיל לא ביטחה את המושכר כנדרש החל ממועד החזקתה הנטען את המושכר; כן נטען כי פורסיל לא העמידה בטוחות מתאימות לטובת המשכירה בהתאם להוראות הסכם השכירות; ולא פעלה לעדכן את העיריה אודות חילופי המחזיקים במושכר החל ממועד החזקתה, כאשר הדבר אף הוביל לחיובי ארנונה על שיווק השקמה.
10. בנוגע לטענות פורסיל בדבר מניעיה של שיווק השקמה, טוענת שיווק השקמה כי הן חסרות בסיס, וכי הן מסתמכות על תמלולי הקלטה שנערכה במהלך משא ומתן בין הצדדים ולפיכך הם כלל אינם קבילים.
11. באשר לתביעה הכספית של פורסיל טוענת שיווק השקמה כי חלק מטענות פורסיל נזנחו בסיכומיה וחלק מהטענות מהוות הרחבת חזית. בעניין הדרגנוע נטען כי למושכר יש דרכי הגעה נוספות וכי לא הוכח כי שיווק השקמה מחויבת במתן שירותי דרגנוע. עוד נטען כי מדובר בתקלה חמורה ויסודית וכי בכוונת שיווק השקמה להחליף את הדרגנוע. לעניין החניון נטען כי מדובר בהרחבת חזית וכי המשכירה רשאית לשנות את תנאי החניה בו בהתאם להסכם השכירות. בנוגע למעלית נטען שמדובר בהרחבת חזית וכי לא הובא לעדות השומר על מנת להוכיח את טענות פורסיל. עוד נטען כי בתביעה שהוגשה נגד פורסיל בעניין זה, טענה היא עצמה כי לא הוכח שהמעלית היתה סגורה. באשר למיזוג נטען כי מדובר במקרה אחד בו הופסק המיזוג בנכס, וכי הוכח כי מדובר היה בתקלה ולא בהפסקה מכוונת על ידי שיווק השקמה.
12. שיווק השקמה טוענת כי פורסיל לא הוכיחה כי נגרם לה נזק כלשהו וכי קיים קשר סיבתי להתנהלותה של שיווק השקמה. נטען כי אין לקבל את חוות דעתו של רו"ח גוטליב שכן הוא לא שימש כמומחה ויש לו קשר לארגמן, וכן מאחר שחוות הדעת אינה מבססת את הקשר הסיבתי הנדרש. נטען כי רואה החשבון לא צירף את החשבוניות עליהן הסתמך ובכך לא התאפשר לשיווק השקמה להגיש חוות דעת נגדית. כך גם לא נבחנה בחוות הדעת הכנסתה של פורסיל בחודשים המקבילים בשנה שלפני כן. עוד דוחה שיווק השקמה את הטענות לעוולות נזיקיות או מסחריות וטוענת כי גם לגביהן לא הוכח כל נזק.

דיון והכרעה

1. הצדדים, ובעיקר פורסיל, טענו רבות כנגד המניעים שעמדו לכאורה בבסיס רצונה של שיווק השקמה לפנות את פורסיל מהנכס. אומר כבר כעת כי לא מצאתי לדון ולהכריע בעניין זה. אעיר רק כי הן מניע כלכלי ונדל"ני והן מניע דתי של סגירת מסחר בשבתות וחגים, הם מניעים לגיטימיים שיכול בעל חוזה להתנהל לפיהם, זאת כל עוד אין הדבר נוגד את החוזים וההתחייבויות אותם קיבל על עצמו. לפיכך, השאלה המרכזית בהליך זה אינה מהם מניעיה של שיווק השקמה אלא האם קיים הסכם שכירות תקף בין הצדדים והאם הוא הופר.

תוקפו של הסכם ההסבה

1. כאמור, אין מחלוקת כי בין בעלת הקניון הקודמת, אוטו חן, נחתם הסכם שכירות תקף בנוגע למושכר מול חברת ניובול, וכי הסכם זה הומחה לטובת חברת נטרליס שהפכה להיות שוכרת כדין במושכר בשנת 2011.
2. הסוגיה המרכזית שעולה בהליך זה היא תוקפו של ההסכם להמחאת זכויות מנטרליס לפורסיל. פורסיל הציגה הסכם כזה, נושא תאריך 30.1.2015 (נספח 9 לתצהיר ארגמן). יש להדגיש כי פורסיל טוענת כי הסכם זה לא יצר את הזכות, שכן הזכות הועברה עוד לפני חתימתו, אלא הוא היווה מסמך טכני בלבד שנערך לבקשת אוטו חן, ככל הנראה לשם עריכת דיווחים לעיריה (סעיפים 58-59 לתצהיר ארגמן).
3. אין מחלוקת בין הצדדים כי אם הסכם זה הוא בעל תוקף הרי שהוא מחייב את שיווק השקמה כרוכשת הקניון מאוטו חן.
4. שיווק השקמה העלתה שתי טענות מרכזיות כנגד תוקפו של הסכם זה – הראשונה, הטענה לפיה כנגד פורסיל ניתן צו פירוק עוד בטרם נחתם הסכם זה ולכן הוא חסר תוקף; השניה, כי הסכם זה לא קיבל אישור בכתב או בעל-פה של אוטו חן כמתחייב מהסכם השכירות.

השלכות צו הפירוק

1. באשר לטענה לפיה כנגד פורסיל ניתן צו פירוק עוד טרם חתימת ההסכם. על אף שטענה זו נכונה עובדתית איני סבורה שיש בה כדי להשפיע על תוקפו של הסכם ההסבה במישור היחסים בין פורסיל לשיווק השקמה.
2. שיווק השקמה מפנה לסעיף 268 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983 שהיה בתוקף במועד הרלוונטי לפיו: "כל עסקה בנכסי החברה וכל העברת מניות או שינוי במעמדם של חברי החברה, שנעשו לאחר תחילת הפירוק - בטלים, זולת אם הורה בית המשפט הוראה אחרת". מטרתו של סעיף זה היא למנוע את ריקון נכסי החברה בתקופה מהגשת בקשת הפירוק עד למתן צו פירוק, וכן למנוע העדפת נושים ופגיעה בעקרון השוויון בין הנושים. עוד בא הסעיף לאפשר אישור עסקאות על ידי בית המשפט מראש או בדיעבד על מנת שלא להביא לחיסולה של החברה מיד עם הגשת בקשת הפירוק (ע"א 4351/01 עו"ד איתן ארז, מפרקן של חברת ח.א. מזון בע"מ נ' מדינת ישראל, אגף המכס והמע"מ, פ"ד ס(1) 467, 479-480 (2005); ע"א 9341/17 עו"ד שמעון אורי מפרק החברה קילופי הזהב בע"מ נ' מנדלסון, פסקה 22 (13.9.2018); ע"א 4269/11 ‏עו"ד יהודה ברמי נ' רו"ח עופר אלקלעי, מפרקה של חב' אקסלרוד יאיר חומרי בניין בע"מ, פסקה 17 (19.6.2013); ע"א 10208/16 ‏קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc, פסקה 28 (13.12.2017)).
3. מטרתו של הסעיף אינה רלוונטית, אם כן, למערכת היחסים בין פורסיל לאוטו חן או לשיווק השקמה. הטענה יכולה היתה לעלות על ידי נטרליס או על ידי הנושים של פורסיל, אך אין היא משפיעה לטעמי על מישור היחסים מול שיווק השקמה. מובן כי בזמן אמת יכולה היתה אוטו חן לסרב להעברת הזכויות על בסיס הסכם שנחתם על ידי חברה בפירוק; אך אם ניתנה הסכמת אוטו חן להעברה זו על אף הפירוק, איני רואה מדוע יש לאפשר למשכירה שבאה בנעליה להעלות טענה זו לאחר שכבר ניתנה הסכמת המשכירה הקודמת, הועברה החזקה לשוכרת החדשה, והיא מחזיקה במושכר מזה מספר שנים.
4. לאמור יש להוסיף כי פורסיל טענה, כזכור, שההסכם עצמו לא יצר את הזכות להמחאת השכירות לפורסיל, וכי הזכות עצמה הועברה עוד לפניו. ההסכם עצמו היה מסמך פורמלי בלבד שעיגן בדיעבד הסכמות שהתקבלו עוד לפני כן.
5. דומני, אם כן, כי במישור היחסים בין שיווק השקמה לפורסיל יש להתמקד בבחינת השאלה האם קיבלה פורסיל את אישור המשכירה להעברת השכירות אליה.
6. בטרם נעבור לבחינת השאלה השניה, אעיר כי שיווק השקמה טענה בשולי סיכומיה כי ההסכם נחתם על ידי גורם שאינו מוסמך שכן ארגמן העיד שמטעם נטרליס חתום על ההסכם מר משה גבאי, בעוד שהוא גם העיד כי אותו גבאי הפסיק לעבוד בנטרליס בשנת 2014, טרם החתימה על ההסכם. טענה זו אין לקבל. ראשית, ארגמן כלל לא נשאל על כך בחקירתו הנגדית, ויתכן כי היה יכול לספק הסבר לעניין זה. שנית, ההסכם, כאמור, הוא על פי הטענה ביטוי פורמלי של הסכמה שנעשתה בעל-פה עוד בשנת 2014, כך שספק אם ישנה משמעות לטענה זו, בייחוד כאשר מדובר בחברה שכבר ניתן לגביה צו פירוק באותו מועד. שלישית, כפי שצוין בנוגע לטענת הפירוק, הרי שקושי זה הינו במישור היחסים בין נטרליס לפורסיל, ואין לו רלוונטיות למישור היחסים עם בעלת הקניון שנכנסה לנעליה של המשכירה הקודמת.

האם יש להכיר בהסכמה של אוטו חן להסבת השכירות?

1. באשר לטענה השניה לעניין העדר הסכמה של המשכירה להסבת הזכויות, המשכירה הרלוונטית היא אוטו חן, שכן הטענה היא כי העברת החזקה במושכר לפורסיל נעשתה בטרם קיבלה שיווק השקמה את החזקה בקניון.
2. בסוגיה זו אין מחלוקת כי לא קיים אישור מראש ובכתב מאוטו חן להסבת השכירות לידי פורסיל. שיווק השקמה טוענת כי די בכך על מנת לאיין את תוקפו של הסכם ההסבה, זאת לאור סעיף 16.7 להסכם השכירות המעגן את התחייבותה של השוכרת לא להעביר, להמחות או להסב את זכויותיה על פי ההסכם "מבלי לקבל לכך אישור מפורש מאת המשכירה מראש ובכתב".
3. לפיכך יש לבחון שתי שאלות משנה בעניין זה: האחת, האם ההסבה תהיה בת-תוקף גם אם לא נעשתה מראש ובכתב; והשניה, האם היתה הסכמה כלשהי של אוטו חן להסבה.

דרישת ההסכמה מראש ובכתב

1. לשם מתן מענה על השאלה הראשונה, יש לעמוד על אופי מערכת היחסים בין אוטו חן לפורסיל וקודמותיה. בכל התקופה הרלוונטית, החל מ-2005 ועד היום, אוטו חן מנוהלת על ידי מנדלאיל ועל ידי מנהל נוסף בשם בליליוס שהלך לעולמו. מול אוטו חן עמד בכל התקופה האמורה ארגמן שהיה איש הניהול המרכזי ובעל תפקידים שונים בשלוש החברות שהחזיקו במושכר החל משנת 2005: ניובול, נטרליס ופורסיל. בשטח נראה כלפי חוץ כי לא השתנה דבר. השוכרות השונות המשיכו לנהל את אותו עסק – למשחקי ביליארד, ותחת אותו שם עסקי – לינקולן. ההחלפה בין החברות השוכרות נבעה מחובות שהובילו לפירוק ניובול לאחר ההסבה, ומפירוק נטרליס שהצריך את החלפת החברה השוכרת.
2. בהתאם לאמור, שני עדי המפתח בהליך זה הם ארגמן ומנדלאיל. מעדויותיהם עולה כי מערכת היחסים ביניהם היתה טובה ומבוססת על אמון (עמ' 57 ש' 27 לפרוטוקול מיום 8.6.20). אופי מערכת היחסים בצירוף הזמן הרב לאורכו התקיימו יחסים אלו, ובצירוף, ככל הנראה, אופי החברות ואופי מנהליהם, הביאו להתנהלות בלתי פורמלית בין השניים. התנהלות זו כללה סיכומים בעל-פה, גם כאשר אלו סותרים את הכתוב בהסכם השכירות המקורי; וויתור על דרישות פורמליות ודווקניות כל עוד המהות מתקיימת – השוכרת ממשיכה לשלם את כל התשלומים בהם היא מחויבת והמשכירה מספקת לה את השירותים להם התחייבה בהסכם.
3. ארגמן העיד כי חוזה השכירות נחתם עוד לפני שהיתה היכרות בין הצדדים, אך "ברבות השנים אחרי שהתחלנו לעבוד ביחד, והם ראו שאני דייר טוב ועסק עובד, הם ויתרו על החובות שלהם מבחינת חוזה והם סיכמו איתי גם לדברים שלהם הרבה דברים בעל-פה" (עמ' 58 ש' 21 לפרוטוקול מיום 8.6.20). הוא מוסיף כי במשך 10 שנים הם אפילו לא הוציאו את החוזה להסתכל עליו (שם, ש' 29), וכי לעיתים הוא ומנדלאיל היו הולכים במסדרון ומסכמים דברים (עמ' 57 ש' 28 לפרוטוקול מיום 8.6.20).
4. לשם הדוגמא הוא מספר כי הוא ובליליוס סיכמו ביניהם בעל-פה כי הפרשי שער על סך כ-20,000 ₪ המגיעים לשוכרת לא יוחזרו לה בשל מצבה הכלכלי הקשה של אוטו חן, וזאת מבלי שהוכנה לסיכום זה כל אסמכתא בכתב (עמ' 62 ש' 4-15 לפרוטוקול מיום 8.6.20; יש להעיר כי מנדלאיל בחקירתו אישר את ההתנהלות בעניין הפרשי השער אך טען כי ארגמן לא הסכים לוותר על הפרשי השער). ארגמן מעיד עוד כי כל מה שעניין את מנדלאיל זה "רק אלי ארגמן... והכסף שנכנס לו... כל חודש לחשבון הבנק" (עמ' 65 ש' 13 לפרוטוקול מיום 8.6.20).
5. גם מעדותו של מנדלאיל עולה תמונה דומה. מנדלאיל מאשר כי היו יחסים טובים בין אוטו חן ללינקולן, בעיקר מול גורם נוסף בלינקולן, מר משה גבאי, וכן מעיד כי היו הסכמות בעל-פה בין הצדדים גם כאשר הסיכום סתר את הוראות ההסכם הכתוב (ראו את עדותו בעניין תשלום חשבונות חשמל בעמ' 36 לפרוטוקול מיום 15.6.20).
6. גם מהמסמכים ניתן ללמוד על ההתנהלות הבלתי פורמלית מול אוטו חן, וכי ברישומיה של אוטו חן היא לא הקפידה להבחין בין החברות השונות השוכרות. כך, בהליך בדיקת הנאותות שבוצע מול שיווק השקמה נמסרה טבלת שוכרים ובה מצוינת ניובול כשוכרת, על אף שברור שבאותה תקופה היא כבר לא החזיקה בנכס (עמ' 23 ש' 13 לפרוטוקול מיום 15.6.20). יש להדגיש כי מנדלאיל העיד כי טרם העברת החזקה בנכס הועברה רק טבלה זו בקשר לשוכרים בנכס, כך שבכל מקרה המידע הכתוב שנמסר לשיווק השקמה באשר למיהות השוכרת בנכס היה בלתי מדויק (הולץ העידה כי המידע על הסבת הנכס לנטרליס נמסר להם בעל-פה, אך ספק אם יש באפשרותה לזכור פרט כזה). כך גם ניתן ללמוד מכך כי לשיווק השקמה לא היה כל מידע על השוכרת מלבד שמה.
7. בנוסף, כאשר אוטו חן פונה לארגמן במכתב רשמי מיום 10.3.2015 הנועד ליידע בדבר העברת הבעלות לשיווק השקמה, המכתב ממוען ללינקולן ולארגמן מבלי להזכיר את שמה של החברה השוכרת.
8. את אותה התנהלות בלתי פורמלית ניתן לזהות גם סביב הסכם המחאת הזכויות הקודם מניובול לנטרליס.
9. מנדלאיל העיד, אם כי לא זכר במדויק, שפנה אליו משה גבאי בעל-פה וביקש להעביר את השכירות על שם חברה אחרת. למיטב זכרונו הוא ביקש לראות טיוטה תחילה ואישר את ההסבה. מנדלאיל מעיד מפורשות כי לא שינה לו שם החברה, ואף לא ביקש בטוחות חדשות ומעודכנות ואף לא שטר חוב חדש. הוא ציין כי כל עוד משה גבאי עבד מולו אז "הכל בסדר" (עמ' 24 ש' 31 לפרוטוקול מיום 15.6.20). דהיינו, גם מנדלאיל אישר כי הוא לא ייחס חשיבות לשם החברה השוכרת, אלא שם דגש על יחסי האמון מול האדם מולו הוא עובד כאחראי על יחסי השכירות.
10. כמו כן, בעוד שהסכם המחאת השכירות מניובול לנטרליס נושא תאריך של 5.12.2009, הרי שההודעה של אוטו חן לעירית ירושלים על החלפת מחזיק בנכס מניובול לנטרליס נערכה רק ביום 16.6.2011, כשנה וחצי לאחר מכן (נספח 8 לתצהיר ארגמן). יתרה מכך, בהודעה של אוטו חן לעיריה מצוין כי מצורף להודעה הסכם המחאת זכויות וחובות מיום 1.5.2011. מסמכים אלו תומכים בטענותיה של פורסיל כי אוטו חן סיכמה גם דברים מהותיים בעל-פה עם מנהלי השוכרת; וכי רק כאשר קם צורך פורמלי כלשהו, כגון הודעה לעיריה, התבקש מסמך רשמי וכתוב שלא תאם בהכרח את מועד התרחשות הדברים בשטח.
11. הפסיקה עמדה על כך ששינוי חוזה יכול להיות גם בהתנהגות, ולמעשה גם את התניה הדורשת ששינויים יעשו בכתב יכולים לשנות הצדדים בהתנהגותם. בהתקיימן של נסיבות המלמדות על הסכמתם העקבית של שני הצדדים לשינוי החוזה הכירה הפסיקה בשינוי עליו הסכימו הצדדים בכל דרך שהיא, גם כאשר היתה בחוזה תניה הדורשת שינוי בכתב (ראו למשל ע"א (מחוזי ת"א) 27025-08-11 גנמור נ' אמית (אמשיקשוילי) (22.4.2012); ת.א. (מחוזי ת"א) 1792/99‏ פוד קלאב בע"מ נ' עוף הגליל בע"מ (21.11.2006); ת.א. (שלום י-ם) 14848/94 גורביץ נ' קופיץ (21.4.2004); כן ראו מאמרם של שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין "חוזה ויחסים – המקרה של שינוי חוזה בהתנהגות" עתיד להתפרסם בספר שלו – עיונים בתורת החוזה).
12. בענייננו עולה במפורש שינוי של התניה האמורה בהתנהגות הצדדים. התנהלותם של אוטו חן והשוכרות בנכס היתה באופן עקבי במהלך שנים רבות בלתי פורמלית באופן מובהק. הסיכומים בין הצדדים נעשו פעמים רבות בעל-פה והיה נראה כי הן ארגמן והן מנדלאיל הכירו את חוזה השכירות באופן עמום וכללי בלבד.
13. לפיכך, ככל שהוסכם בין אוטו חן לפורסיל בעל-פה על החלפת השוכרת בנכס, יש להכיר בשינוי זה ולתת לו תוקף. כניסתה של שיווק השקמה בנעליה של אוטו חן יתכן ותשנה את אופי היחסים בין החברות לכדי אופי פורמלי יותר, אך אין זה מוצדק לדרוש את החלת הדרישות הפורמליות על הסכמות שהתקבלו בעבר באופן בלתי פורמלי במסגרת מערכת יחסים שהיתה מקובלת על שני הצדדים ושעליה הסתמכה פורסיל.

האם ניתנה הסכמה בעל פה להסבת השכירות?

1. באשר לשאלה האם אכן ניתנה הסכמה בעל-פה להעברת הזכויות אני סבורה כי יש לקבוע שהתשובה לכך חיובית וזאת על בסיס מאזן ההסתברויות הנדרש במשפט האזרחי. התשובה לסוגיה זו ידועה רק לשני עדים בהליך: מנדלאיל וארגמן, אשר נתנו תשובה סותרת בעניין זה.
2. ארגמן העיד שבחודש יוני 2014 הוא או מזכירתו התקשרו למנדלאיל ואמרו לו שהם החליפו חברות. נקבע מועד בין השניים והוחלפו השיקים לתשלום עבור השכירות. עוד העיד ארגמן כי יותר מאוחר התבקש על ידי מנדלאיל לשלוח לו הסכם רשמי של הסבת הזכות. יותר מאוחר התברר לו שבקשה זו באה ככל הנראה על מנת לסדר משהו בעקבות המכירה של הנכס (עמ' 61 ש' 1-7 לפרוטוקול מיום 8.6.20).
3. מנדלאיל הצהיר כי אוטו חן לא הסכימה להעברת הזכויות מניובול לפורסיל ולא הועבר לה כל הסכם בעניין. לטענתו, דמי השכירות אכן שולמו בשיקים של פורסיל, אך זאת עבור דמי השכירות של נטרליס.
4. יש להעיר כי יתכן שזכרונו של מי מהם בוגד בו. מדובר על התרחשויות מלפני מספר שנים, וכאמור לעיל לשני הצדדים לא שינה מיהי השוכרת הפורמלית של הנכס כל עוד העסק ממשיך לפעול ולשלם את דמי השכירות.
5. בנסיבות אלו, כאשר ישנה גרסה של עד אחד מול גרסה של עד שני, נראה כי הדבר שמטה את הכף לטובת גרסתו של ארגמן הוא חשבוניות שהוצאו על ידי אוטו חן על שמה של פורסיל וכרסטת על שמה של פורסיל (מב/1 כפי שסומן במסגרת הדיון בצו המניעה; נספח 2 לתצהירו של מנדלאיל). מסמכים אלו תומכים בטענה כי אוטו חן ידעה והסכימה להעברת השכירות על שם פורסיל.
6. הטענה כאילו פורסיל שילמה עבור נטרליס ולכן המסמכים הללו על שמה אינה משכנעת. הדבר אינו מצוין בחשבוניות, ואף לא הוצג כל מסמך אחר של אוטו חן עבור התקופה הרלוונטית בו מצוינת נטרליס כשוכרת, כמו למשל כרטסת פתוחה על שם נטרליס. אעיר כי מנדלאיל לא ידע לומר אם הכרסטת של נטרליס נסגרה (עמ' 29 ש' 32 לפרוטוקול מיום 15.6.20).
7. בנסיבות האמורות יש לקבוע כי הכף נוטה לטובת גרסתה של פורסיל, ולפיכך יש תוקף משפטי להסכם הסבת השכירות מנטרליס לפורסיל. התוצאה היא כי פורסיל הינה שוכרת כדין במושכר.

זניחת טענות על ידי שיווק השקמה

1. כאמור לעיל, הסכם ההסבה בין נטרליס לפורסיל מחייב את שיווק השקמה. עם זאת, גם אם הייתי מגיעה למסקנה אחרת, הרי שנראה כי התוצאה לא הייתה משתנה וזאת לאור זניחתה של שיווק השקמה את הטענות בדבר תוקפו של חוזה ההסבה והתמקדותה בטענות להפרת הסכם השכירות. עניין זה עולה בראש ובראשונה מההתכתבויות בין עורכי הדין של שתי החברות עובר להגשת התביעות נשוא הליך זה.
2. החזקה בקניון עברה לשיווק השקמה ביום 1.4.2015. בחודש יוני 2015 פונה שיווק השקמה לפורסיל ומבקשת לראות את הסכם המחאת הזכויות (נספח 4 לתצהיר הולץ). ההסכם מועבר אליה. בתחילת חודש יולי 2015 דורשת שיווק השקמה לראות מסמכים המעידים על הסכמת אוטו חן להמחאת הזכויות (נספח 7 לתצהיר הולץ). פורסיל משיבה כי היא יושבת בנכס בהסכמת וידיעת אוטו חן ומציעה לשיווק השקמה לעיין בחשבוניות תשלום שכר הדירה ובכרטסת הנהלת חשבונות של אוטו חן (נספח 8 לתצהיר הולץ).
3. בעקבות התכתבות זו שולחת שיווק השקמה מכתב רשמי לפורסיל מיום 8.7.2015 בו היא מודיעה לה כי ההסבה לה טוענת פורסיל לא בוצעה כדין והיא דורשת את ביטולה (נספח 9 לתצהיר הולץ). יום לאחר מכן נשלח מכתב נוסף משיווק השקמה המוסיף טענות להפרת הסכם השכירות על ידי פורסיל (נספח 10 לתצהיר הולץ). פורסיל משיבה במכתבים מטעמה אך שיווק השקמה מודיעה במכתב מיום 26.7.2015 על ביטול החוזה מחמת הפרות שלא תוקנו חרף ההתראות במכתב (נספח 13 לתצהיר הולץ). ביום 9.8.15 נשלח מכתב נוסף המתריע על הפרות של פורסיל בענייני ארנונה (נספח 14 לתצהיר הולץ).
4. במהלך חודש אוגוסט 2015 ממשיכה התכתבות בין הצדדים בסוגיות האמורות, אך לאחר מכן נפסקת ההתכתבות עד ליום 22.2.16, משך זמן של כחצי שנה. מתמלולי השיחות שצורפו לתצהיר ארגמן עולה כי בתקופה זו נוהלו בין הצדדים מגעים לפשרה, כך שלו היתה שיווק השקמה חוזרת על טענותיה לאחר כשלון המשא ומתן לא ניתן היה לטעון כי זנחה את טענותיה.
5. עם זאת, החל מהמכתב מיום 22.2.16, התכתבות שיווק השקמה מול פורסיל עוסקת בהפרות חוזה השכירות בלבד, ואין חזרה על הטענות בדבר הסבת זכות השכירות שלא כדין (ראו נספחים 19, 21, 23, 24, 26, 27, 29, 30 לתצהיר הולץ). הפעם הבאה שמועלות טענות מצידה של שיווק השקמה בעניין חוזה ההסבה היא ביום 7.7.16 וזאת במסגרת תשובתה של שיווק השקמה לבקשה לצו מניעה שהגישה פורסיל במסגרת התביעה שפתחה. במועד זה יושבת פורסיל במושכר מזה כשנה ורבע לאחר שהחזקה בקניון הועברה לשיווק השקמה. כמו כן, במועד זה חלפה כבר כמעט שנה מאז הפעם האחרונה בה הועלתה טענה כלשהי באשר לתוקף ההסבה.
6. ניתן להקיש לענייננו מההלכה הפסוקה הנוהגת בעניין העלאת טענה של פגם בחוזה והדרישה להודעה על ביטול חוזה תוך זמן סביר. גם מועד הפניה לבית המשפט מובא בחשבון בבחינת טענות לפגמים בחוזה (ראו למשל ע"א 7663/11 דדון נ' חדד (29.4.2013); עע"ם 4696/07 אשל הירדן יזום ובנין בע"מ נ' המועצה המקומית בנימינה - גבעת עדה‏ (10.1.2010); ת.א. (מחוזי חי') 593/04 רמת נילי חברה לבנין בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב (1.9.2014)).
7. אמנם יש להביא בחשבון את הרצון לאפשר לצדדים שהות לנהל משא ומתן ולא לתמרץ אותם למהר לבית המשפט בתביעה לביטול החוזה. אין זה המקרה שבפני. כאמור, אם היתה שיווק השקמה מעלה את הטענות בדבר תוקף הסבת השכירות לאחר כישלון המשא ומתן בין הצדדים, לא היה מקום לקבוע כי זנחה טענותיה בעניין זה. עם זאת, השילוב בין שתיקתה של שיווק השקמה במשך שנה שלמה מלהעלות טענה זו; לצד העלאת טענות אחרות נגד פורסיל לאחר כישלון המשא ומתן ללא אזכור של טענת תוקף ההסבה; מצביע על כך ששיווק השקמה החליטה לזנוח את הטענה בדבר תוקפה של הסבת השכירות לפורסיל.
8. לפיכך, גם מטעם זה היה מקום לדחות את טענות שיווק השקמה בעניין תוקפו של הסכם הסבת הזכויות מנטרליס לפורסיל.

טענות להפרות של חוזה השכירות - ביטוח

1. שיווק השקמה הוסיפה וטענה בהליך כי פורסיל שבה והפרה את חוזה השכירות הפרות יסודיות המעניקות לשיווק השקמה את הזכות לבטל את החוזה ולדרוש את פינויה של פורסיל מהמושכר.
2. הטענה הראשונה של שיווק השקמה היא כי פורסיל הפרה את דרישות החוזה לעניין ביטוח המושכר. שיווק השקמה מעלה שלל טענות כנגד פוליסת הביטוח שהוצגה לה על ידי פורסיל. לא מצאתי ממש בטענות אלו.
3. באשר לטענה שהפוליסה מתחילה רק ביום 1.5.15 על אף שפורסיל טוענת כי החלה להחזיק במושכר קודם לכן. טענה זו לא עלתה בהתכתבויות בין הצדדים ואף לא בכתב התביעה. לפיכך דין הטענה להידחות. יש לציין כי דחייה הטענה אינה רק פורמלית, שכן לו היתה עולה הטענה בכתב התביעה ובהתכתבויות בין הצדדים, יתכן והיתה פורסיל מציגה פוליסות ביטוח תקפות שקודמות למועד זה.
4. יתרה מכך, הטענה מתייחסת לתקופה הקודמת לבעלותה של שיווק השקמה בנכס. הבעלים הקודם, אוטו חן, לא מצאה לנכון להעלות טענות לגבי תקופה קודמת, ולפיכך אין מקום להעלאת טענות בעניין זה בדיעבד ויש לראות את המשכירה כמי שזנחה את טענותיה בעניין זה משלא דרשה לבטל את החוזה במועד הרלוונטי להפרה כביכול. כידוע, על הנפגע מהפרת חוזה להודיע למפר על ביטול החוזה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970).
5. שיווק השקמה מוסיפה ומעלה טענות כנגד פוליסת הביטוח שהומצאה לה על ידי פורסיל, אלא שנראה כי החוסרים שהיו בפוליסת הביטוח שנשלחה על ידי פורסיל תוקנו, לבקשת שיווק השקמה, באישור הנוסף שנשלח על ידי פורסיל בעקבות זאת (נספח 11 לתצהיר ארגמן). באישור זה מוזכר שמו של רמי לוי כמשכירה החדשה של הנכס; והתווספה תניה לפיה ביטול הביטוח יהא רק לאחר הודעה מוקדמת של 30 יום למשכירה. בניגוד לטענות שיווק השקמה, על אישור זה מצויה חותמת של חברת הביטוח, ואף סוכן הביטוח של פורסיל, מר צביקה פלמון, העיד כי מדובר באישור אותנטי על אף התוספות בכתב יד.
6. יש להעיר כי טענות שיווק השקמה בעניין זה נוגעות ברובן לפגמים טכניים שנפלו בפוליסת הביטוח, ושיש להניח כי נבעו מטעויות של פורסיל בעניין זה. משכירה שנוהגת בתום לב היתה פועלת ישירות מול השוכרת על מנת לתקן טעויות וחוסרים אלו במקום להיתלות בכל פגם טכני כעילה לביטול החוזה בשל הפרתו היסודית. נראה כי הערה זו רלוונטית גם ליתר טענותיה של שיווק השקמה בעניין הפרות יסודיות של פורסיל.

ערבויות

1. שיווק השקמה מוסיפה וטוענת כי פורסיל הפרה את החוזה הפרות יסודיות הנוגעות לדרישת הצבת ערבויות מטעמה של פורסיל. גם בעניין זה יש לשוב ולהזכיר כי אוטו חן לא דרשה ערבויות ולא ראתה בהעדרן הפרה של החוזה לפי עדותו של מנדלאיל עצמו. לפיכך אין מקום לראות בהעדר ערבויות עילה לביטול החוזה. עם זאת, אני מוכנה להניח כי המשכירה החדשה זכאית לדרוש את חידוש הערבויות לפי ההסכם. ואכן, לאחר פנייתה של שיווק השקמה לפורסיל, שלחה האחרונה את הבטחונות שנדרשו.
2. על אף האמור מעלה שיווק השקמה טענות לפגמים שנפלו בבטחונות שהומצאו. באשר לשטר החוב טוענת שיווק השקמה כי אחד החותמים עליו, מר יבין, חתם על המסמך בהיותו בחו"ל, שלא בפני עו"ד, ומבלי שנשלחה לשיווק השקמה חתימתו המקורית. עם זאת, בהתכתבות בין הצדדים הדגיש בא-כוחה של פורסיל שהוא דיבר עם מר יבין, זיהה אותו ומר יבין הבין על מה הוא חותם. הדברים אושרו גם בתצהירו של מר יבין לבית המשפט, כך שאיני רואה פגם בשטר החוב שנמסר.
3. עוד נטען כי פורסיל לא העבירה ערבות אישית של ארגמן לקיום כל התחייבויות פורסיל ותחת זאת העבירה תצהיר של ארגמן לפיו הוא מאשר שהערבות שהעמיד לניובול תישאר בתוקף. לא ראיתי קושי בתצהיר שהוגש ובו מתחייב ארגמן לשאת בכל חובותיה של פורסיל. תצהיר זה צורף לכתב הערבות האישית שנחתם על ידי ארגמן כאשר ניובול החלה להחזיק במושכר (נספח 12 לתצהיר הולץ). שיווק השקמה לא הצביעה על כל קושי אמיתי עם תצהיר זה בצירוף כתב הערבות הקודם, ולא הבהירה מדוע אינו ממלא אחר הדרישה להתחייבות אישית של ארגמן לשאת בחובותיה של פורסיל. על כן, דין טענותיה של שיווק השקמה להידחות גם בעניין זה.

ארנונה

1. לטענת שיווק השקמה פורסיל לא פעלה לעדכן את העיריה אודות חילופי המחזיקים במושכר החל ממועד החזקתה במושכר, כאשר הדבר אף הוביל לחיובי ארנונה על שיווק השקמה.
2. הטענות בעניין הארנונה נובעות רובן ככולן מרישומה של שיווק השקמה כמחזיקת הנכס, דבר שגרר את שליחת חשבונות התשלום לשיווק השקמה. עם זאת, יובהר כי מהחומר שהוצג לי ומההתכתבויות בין הצדדים עולה כי פורסיל מיהרה ושילמה את דרישות הארנונה שנשלחו לה על ידי שיווק השקמה, כאשר עדותה של הולץ לא תמכה בטענה כאילו איחרה פורסיל בתשלום כלשהו שיצר חיוב על שיווק השקמה. הולץ הודתה כי פורסיל זכאית לפרוש את תשלומי הארנונה בהתאם להסדר שתגיע עם העיריה, וכי היא אינה מחויבת לשלם את כל חוב הארנונה השנתי מראש.
3. באשר לחובה להודיע על שינוי מחזיקים. בין הצדדים נטושה מחלוקת מי גרם לשינוי שם המחזיק בעיריה לשיווק השקמה. מאחר שאף אחד מהצדדים לא פנה לעיריה לבדוק עניין זה, סוגיה זו לא התבררה עד תום. גם הולץ שהעידה בעניין זה לא ידעה להגיד כיצד אירע השינוי ורק העלתה השערות בעניין (עמ' 54 ש' 25 ואילך לפרוטוקול מיום 15.6.20).
4. אכן, הסכם השכירות מטיל על השוכרת את החובה להודיע לעיריה על שינוי מחזיקים. לעניין זה אין רלוונטיות לסעיף 326 לפקודת העיריות אליו מפנה פורסיל. עם זאת, פורסיל טוענת כי לא ניתן להחליף את המחזיק בנכס ללא אישור בעלי הנכס. בהתכתבויותיה הרבות עם שיווק השקמה היא מבקשת את חתימת הבעלים לצורך העברת הרישום בעיריה על שם פורסיל, ובינתיים היא מבקשת כי כל התכתבות עם העיריה לעניין הארנונה תועבר לידיה מיד עם קבלתה על ידי שיווק השקמה (ראו למשל מכתב מיום 29.3.16, נספח 22 לתצהיר הולץ).
5. לא הוכח, אם כן, מהן הדרישות של העיריה להעברת המושכר על שם פורסיל כך שלא ניתן לקבוע כי פורסיל הפרה את ההסכם בכך שלא העבירה את המושכר על שמה. מובן כי אם נדרשת חתימתה של שיווק השקמה לצורך העברת הרישום בעיריה, לא ניתן לבוא בטענות לפורסיל שעה ששיווק השקמה מסרבת לשתף פעולה עימה. נראה כי הסכסוך הממושך בין הצדדים גרם לחוסר שיתוף פעולה בין הצדדים, אך אין לראות בכך הפרה יסודית של החוזה על ידי פורסיל.
6. אשר על כן יש לדחות את טענות שיווק השקמה גם בעניין זה.

תביעתה הכספית של פורסיל

1. תביעתה הכספית של פורסיל היא לפיצוי בגין נזקיה בשל התנהלות שיווק השקמה שפעלה באמצעים שונים, לטענתה, על מנת להביא לסילוקה של פורסיל מהנכס. מאחר שנקבע לעיל כי פורסיל יושבת כדין בנכס ולא הפרה את החוזה הפרה יסודית, הרי שהיא אכן תהיה זכאית לפיצוי בגין התנהלות המנוגדת לחוזה בין הצדדים. אעיר עוד כי יתכן והיה מקום להגיע לאותה תוצאה גם אם היה נקבע שפורסיל אינה מחזיקה כדין או שהפרה את הסכם השכירות. גם בהתקיים מחלוקת בין מחזיק בנכס לבעלים מציב הדין כללים שלפיהם צד צריך להתנהל במהלך הסכסוך ועד להכרעה בו ומסתייג מעשיית דין עצמי (ת.א. (מחוזי מרכז) 30613-03-11‏ קשת שלטים בע"מ נ' חברת דיל טוב שרותי פרסום דיל טוב בע"מ (30.12.2012); רע"א9077/08  עיריית קרית אתא נ' תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא (1.12.2008); רע"א 4311/00‏ מדינת ישראל נ' בן שמחון, פ''ד נח(1) 827 (2003)).
2. מחומר הראיות עולה כי שיווק השקמה אכן פעלה באופן שאינו תואם את החוזה וזאת על מנת לגרום לפינויה של פורסיל מהנכס.
3. לוי והולץ אישרו בעדותם כי בשלב כלשהו סגרה שיווק השקמה את שערי החניון לקניון ולא נתנה ללקוחות לינקולן להיכנס לבית העסק בסוף השבוע, וזאת לטענתם מאחר שפורסיל היתה פולשת בנכס (עמ' 67 ש' 26 לפרוטוקול מיום 15.6.20; (עמ' 73 ש' 21 לפרוטוקול מיום 15.6.20). לוי אף אישר בתצהירו כי שיווק השקמה חשבה שהיא רשאית לסגור את הקניון בשבתות ובלילות, וכך עשתה עד להחלטה בבקשה לצו מניעה שהגישה פורסיל (סעיף 15 לתצהיר). עוד אישר לוי כי שיווק השקמה שינתה את תנאי הכניסה לחניון הקניון מבלי לשלוח התראה על כך לפורסיל, ובמסגרת זו סגרה את החניון משעה מסוימת וחייבה בתשלום עבור החניה לאחר שעתיים, בעוד שטרם לכן החניה הייתה בחינם (עמ' 78 ש' 1 ואילך לפרוטוקול מיום 15.6.20).
4. כמו כן אישרו הולץ ואף לוי כי הדרגנוע המוביל למושכר לא עבד במשך תקופה ארוכה של למעלה מחמש שנים (עמ' 68 ש' 16 לפרוטוקול מיום 15.6.20; (עמ' 75 ש' 11 לפרוטוקול מיום 15.6.20). הטענה כאילו לא הצליחו לתקן את הדרגנוע במשך מספר שנים אינה מתקבלת על הדעת ואף לא הובאה כל אסמכתא או הוכחה לתמיכה בטענה זו. כך גם אין לקבל את הטענה כי ישנן דרכי גישה אחרות לנכס וכי שיווק השקמה אינה מחויבת לשירותי דרגנוע. עליה במדרגות אינה שקולה לדרגנוע, והמעלית, כפי שיפורט להלן, דורשת הבאת מפתח מהשומר. כמו כן, ברי כי המשכירה מחויבת לאפשר דרכי גישה תקינות וסבירות למושכר, מה גם שזו היתה ההתנהלות בין המשכירה לשוכרת במהלך שנים רבות.
5. לוי בתצהירו מודה למעשה כי הופסק מיזוג האוויר במושכר בשל מחלוקת על תשלום בגינו (סעיף 24 לתצהיר). יש לציין כי הטענה לפגיעה במיזוג האוויר במושכר מתייחסת לחודש אפריל 2017 ואילך.
6. סוגיה נוספת שעלתה היא נגישות לבעלי מוגבלות לבית העסק. מהראיות עולה כי ישנה מעלית שמובילה לבית העסק, אך ניתן לעלות בה רק לאחר קבלת מפתח מהשומר של הקניון (ראו סעיף 23 לתצהירו של אהרון כהן, מנהל לינקולן, ועדותו בעמ' 37 ש' 1 לפרוטוקול מיום 8.6.20). לתמיכה נוספת בטענתה צירפה פורסיל תביעה נגדה של אדם בעל מוגבלות אשר הגיע לקניון אך לא היה יכול לעלות לבית העסק שכן השומר בכניסה לא הביא את המפתח למעלית (נ/2). עוד הוצג הסכם פשרה לפיו שיווק השקמה הסכימה לפצות את אותו אדם (נספח 24 לתצהיר ארגמן). שיווק השקמה מנגד לא הביאה כל ראיה לסתור את הטענות האמורות. יתרה מכך, לוי בעדותו לא ידע לענות על עניין זה ולא ידע לספק הסבר לנטילתה של שיווק השקמה את האחריות לפיצוי אותו תובע לפי הסכם הפשרה (עמ' 76 ש' 16 לפרוטוקול מיום 15.6.20).
7. די באמור כדי לבסס תמונה של התנהלות שיווק השקמה באופן חד-צדדי תוך עשיית דין עצמי והפרה של החוזה בין הצדדים, באופן שיש בו כדי לפגוע בעסקה של פורסיל. לא מצאתי מקום להתייחס ליתר טענותיה של פורסיל להתקיימותן של עוולות נזיקיות ומסחריות שנטענו כלאחר יד. אומר רק בקצרה כי נראה שמאחר שהיחסים בין הצדדים הם חוזיים אין מקום בנסיבות העניין להחיל עוולות מסחריות כגון "התערבות בלתי הוגנת" (סעיף 3 לחוק עוולות מסחריות, התשנ"ט-1999), שמטרתן העיקרית היא להסדיר תחרות הוגנת בין עוסקים שונים.
8. באשר לגובה הפיצוי. פורסיל צירפה מטעמה חוות דעת של רו"ח גוטליב. לא מצאתי ממש בטענות שיווק השקמה כי אין מדובר במומחה וכי יש לגוטליב קשר לארגמן. כמו כן, גם אם אכן היה מקום לצרף לחוות הדעת את החשבוניות עליהן היא מבוססת, יכולה היתה שיווק השקמה לדרוש אותן לאחר שהוגשה חוות הדעת, ולהגיש חוות דעת מטעמה. אזכיר כי לאחר הגשת ראיות הצדדים, ובמסגרתם חוות הדעת, ניתנה לצדדים הזדמנות להגיש תצהירי תגובה, כך שאין לשיווק השקמה להלין אלא על עצמה בעניין זה (ראו בדומה ע"א 3079/08 ‏מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, פסקה 32 (4.7.2012)). משלא עשתה כן, ומשלא הופרכה חוות הדעת, יש לקבלה כפי שהיא.
9. חוות הדעת מפרטת את הכנסות פורסיל מהעסק בחודשים מרץ עד מאי 2016. ניתן לראות כי ההכנסות בחודשים אלו דומות למדי. בהתאם לחוות הדעת, השוואת הכנסות העסק בחודש יוני 2016 לממוצע ההכנסות בשלושת החודשים שקדמו לו מצביעה על ירידה של 21,584 ₪. השוואת אותו ממוצע להכנסות בחודש יולי 2016 מצביעה על ירידה של 45,382 ₪.
10. פעולותיה של שיווק השקמה לסגירת הקניון בסופי שבוע ובלילות החלה ב-24.6.16 (סעיף 78 לתצהיר ארגמן) כאשר צו המניעה ניתן ביום 28.7.16. יש להוסיף שארגמן העיד כי העסק במושכר מבוסס במידה רבה על הפעלתו בסופי שבוע, ולכן ניתן לקשור בין הירידה בהכנסות, למצער ברובה, לבין ההפרעות לפתיחת העסק בסופי שבוע.
11. לאמור יש להוסיף כי חלק מההפרות התרחשו בתקופות שונות ולא כומתו על ידי פורסיל באופן דומה. יש להדגיש כי אכן חובתו של התובע פיצויים בגין הפרת חוזה להוכיח את נזקו ושיעורו. עם זאת, נפסק כי-

"במה דברים אמורים? במקרים בהם לאור טבעו ואופיו של הנזק ניתן להביא נתונים מדויקים, שומה על הנפגע התובע לעשות כן ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. אכן, מקום שהוכח קיומו של נזק, העובדה שאין אפשרות לחשב שיעור הנזק במדוייק, אין בה כשלעצמה כדי לשחרר את המעוול מתשלום פיצויים לניזוק. אין אנו נדרשים בהכרח לדיוק מתמטי ולוודאות מוחלטת. די כי הנפגע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו בוודאות סבירה, המתבקשת מנסיבות העניין" (ע"א 9656/05 ‏ ‏שוורץ  נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, פסקה 16 (27.7.2008)).

הדברים אמורים ביתר שאת בנוגע לנזק של אובדן רווח המבוסס לעיתים קרובות על הנחות והשערות (ע"א 5620/16 ‏אופטיקה הלפרין בע"מ נ' ‏Luxottica Group Spa, פסקה 33 (21.1.2020)).

1. במקרה דנן הביאה פורסיל נתונים המבססים במידת האפשר את הירידה ברווחיה כתוצאה מחלק מהפרות החוזה. אני סבורה כי יש לעשות שימוש בנתונים אלו על מנת להעריך את כלל נזקי התובעת בגין הפרות החוזה של שיווק השקמה ולהעמיד את הפיצוי הכולל על סך של 65,000 ₪.

התוצאה

1. התוצאה היא כי יש לקבל את תביעתה של פורסיל ולהורות כי הסכם השכירות מיום 23.10.2005 עומד בתוקפו, וכי שיווק השקמה מחויבת לכלל הוראותיו, ובכלל זה תחזוקת מערכת המיזוג עד לפתח המושכר (סעיף 3.1 להסכם השכירות); תחזוקת הקניון ובכלל זה הדרגנוע (סעיף 14.1 להסכם השכירות); הצבת שמירה בקניון 24 שעות ביממה (סעיף 14.2 להסכם השכירות); ומתן אפשרות לפורסיל לפתוח את עסקה בסופי שבוע ובכל שעות היממה (סעיף 10.20 להסכם השכירות) . כמו כן על שיווק השקמה לשתף פעולה עם פורסיל על מנת להעביר את חשבון הארנונה על שמה של פורסיל.
2. במקביל יש להורות על דחיית תביעתה של שיווק השקמה לפינוי המושכר. תביעתה הכספית של פורסיל מתקבלת חלקית. שיווק השקמה תשלם לפורסיל סך של 65,000 ₪.
3. בהתחשב בשלושת ההליכים שנוהלו (שתי תביעות ותביעה שכנגד), התמשכותם ומספר הדיונים שנדרשו, תשלם שיווק השקמה לפורסיל, נוסף על האמור, שכר טרחה בגובה של 25,000 ₪ והוצאות משפט.
4. כלל הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 יום.

ניתן היום, ל' תשרי תשפ"א, 18 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.