לפניי בקשת הכונס למתן הוראות בנוגע לתקנון הבית המשותף, ולרישום ההצמדות.

נתתי דעתי לפסק דינו של בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו (כב' סגנית הנשיא אביגיל כהן) ברע"א 25041-04-21 שם נקבע, כי ההכרעה בתוקפו של הסכם השיתוף תיעשה במסגרת הבקשות למתן הוראות, קרי – במסגרת הליך זה.

עיינתי בבקשת הכונס, בתגובות שהוגשו לכונס וכן בתגובות שהגישו הצדדים לתיק, ואני קובע כדלקמן:

1. על פי הוראות סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969:

"הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר."

אין מחלוקת כי הסכם השיתוף שנערך בין הבעלים המקוריים של המקרקעין – גב' פנינה שפירא ז"ל, אברהם שפירא ויעקב שפירא ז"ל – לא נרשם. השאלה המתעוררת כאן היא אם הנתבעים 1 ו-2, הם יורשי חלקה של פנינה שפירא ז"ל, מחויבים בהסכם השיתוף בין הצדדים.

הנחת המוצא היא, כי הסכם השיתוף – אף אם לא נרשם – מחייב את הצדדים לו, וזאת מכוח דיני החוזים הכלליים. האם הוא מחייב גם את הנתבעים 1 ו-2 בהליך זה, אשר רכשו את זכויותיהם במקרקעין מכוח ירושה? לטעמי, התשובה לשאלה זו היא בחיוב. אבאר עמדתי.

1. בית המשפט העליון נדרש לשאלת תוקפו המחייב של הסכם שיתוף ביחס למי שלא היה צד לו במסגרת ע"א 48/16 דהאן נ' שמחון (2017) (להלן: "עניין דהאן"), שם נקבע, מפי כב' השופטת דפנה ברק-ארז:

"[...] יישום העיקרון שנקבע בפסיקה באשר להחלת סטנדרט של בדיקה על הקונה השני בזמן, תומך בציפייה שישנם מצבים שבהם קונה של קרקע בבעלות משותפת יברר – ולו באמצעות הפניית שאלה בעניין זה למוכר – האם קיים בין הבעלים במשותף הסכם המשליך על מצב ההחזקות והשימוש במקרקעין. האמור נכון בייחוד לעסקאות מקרקעין שבהן נרכש חלק בבעלות משותפת של שותפים מעטים. במצבים אלה קל יותר לברר פרטים באשר לשאלת קיומו של הסכם שיתוף, והוא אף בעל השלכות רבות יותר על כדאיות העסקה. לא למותר לחזור ולציין כי הסכם שיתוף הוא המסגרת שבה מוסדרים כל ענייני השימוש והחזקה במקרקעין בבעלות משותפת, לרבות הקביעה שלכל שותף תהיה זכות שימוש והחזקה בלעדית בחלק נתון (ראו: דויטש, כרך א, בעמ' 555-554). על כן, רכישת מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת אמורה להציב "תמרור אזהרה" מבחינתו של הקונה באשר לתנאי השותפות וההסכמות בה. במלים אחרות, בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת בדיקה במרשם המקרקעין בלבד עשויה לספק תמונה חלקית ביותר, ולעיתים אף שגויה, באשר להסכמות בנוגע למצב הזכויות בקרקע"

ויוער, כי כב' השופטת (כתוארה אז) חיות וכב' השופט (כתוארו אז) מלצר הסתייגו מקביעתה של כב' השופטת ברק-ארז בדבר הטלת חובה גורפת על הרוכש לבחון את קיומו של הסכם שיתוף בלתי רשום, אולם לא הייתה מחלוקת, כי מקום שבו הרוכש מודע – פוזיטיבית – לקיומו של הסכם השיתוף, יש לקבוע כי הסכם השיתוף תקף ומחייב גם את הרוכש.

1. הדברים שנקבעו בעניין דהאן נכונים בענייננו בבחינת "קל וחומר": ראשית, הנתבעים 1 ו-2 קיבלו את זכויותיהם במקרקעין כיורשיה של המנוחה גב' פנינה שפירא. משכך, ממילא יכלו לרשת רק את אשר היה למורישה. מקום שבו התחייבה המורישה לוותר על חלק מזכויותיה הקנייניות – ממילא אותו חלק (המגולם ב"וויתורים" שבהסכם השיתוף) אינו עוד שלה, ואין היא יכולה להורישו. שנית, והוא עיקר – אין ספק כי הנתבעים היו ערים לקיומו של הסכם שיתוף, והעובדה היא, שהם לא הכחישו את קיומו במסגרת כתבי ההגנה שהגישו, כבר בכתב ההגנה המקורי (וראו סעיף 16 לכתב ההגנה מטעם הנתבע 1 ולכתב ההגנה מטעם הנתבעת 2, כמו גם סעיף 16 לכתב ההגנה המתוקן). משכך, יש לקבוע, בהתאם להלכה שנקבעה בעניין דהאן לעיל, כי הסכם השיתוף משנת 1990 (חלק מנספח 2 לבקשת הכונס) תקף, ומחייב את הצדדים כולם, שהם חליפיהם של הצדדים הישירים להסכם השיתוף.
2. בהתאם לקביעתי זו, אני מורה לכונס לרשום את זכויות הצדדים בהתאם להוראות הסכם השיתוף, וכאמור בסעיף 3.1 לבקשה מס' 51.
3. באשר למבוקש בסעיף 3.2 לבקשה מס' 51, באשר להוראות נוספות בתקנון הבית המשותף – הנתבעים 1 ו-2 התנגדו להכללת זכות גישה לגג ולמתקנים המשותפים שיותקנו עליו בתקנון הבית המשותף. לטענתם, הגישה היחידה לגג היא מתוך הדירה שבקומה העליונה, ויש להעדיף את זכותם לפרטיות. אין בידי לקבל טענה זו. ככל שעל גג הבניין מותקנים מתקנים משותפים – דוגמת דודי שמש וקולטים – אזי תחזוקתם מחייבת מתן אפשרות גישה לגג. על כן, יש מקום לכלול הוראה כזו בתקנון הבית המשותף, תוך הבהרה שמדובר בגישה לצורך תפעול המתקנים המשותפים בלבד, וכי לאיש מן הצדדים אין רשות שימוש ייחודית בגג הבניין.
4. בכל הנוגע למבוקש בסעיף משנה ג' לסעיף 3.2 – ביחס לחלוקת זכויות הבנייה – מקובלת עליי עמדת הנתבעים 1 ו-2 המבקשים להבהיר שהכוונה היא לזכויות בנייה עתידיות, והתקנון יביא לידי ביטוי הסתייגות זו.
5. כל יתר ההוראות שבסעיף 3.2 – יירשמו כפי הצעת הכונס, באשר הן משקפות פרקטיקה מקובלת וראויה.
6. לעניין הצמדת החניות – אין מחלוקת, כי קיימת פרקטיקה של שימוש בחניה בחלקה הצפון-מזרחי של החלקה על-ידי התובעים. הנתבעים 1 ו-2 טוענים, כי חניה זו גדולה משמעותית מן החניה המשמשת את הנתבעים הנ"ל. מאחר שאין מחלוקת שזוהי החלוקה הקיימת בשטח, אני מורה על רישום ההצמדה כאמור בסעיף 3.7 לבקשה מס' 51. הפרשים בשווי החניות יבואו לידי ביטוי בתשלומי האיזון בהמשך.
7. אין כל הצדקה להצמיד לדירת התובעים גם את שטח החצר. השימוש בשטח זה לא עוגן בהסכם השיתוף. אילו הסכימו התובעים להגיע להסדר המקובל במקרים רבים שלפיו יוצמד הגג לקומה העליונה והחצר לקומה התחתונה – אפשר שהיה בכך היגיון. משעה שסירבו לכך התובעים, אין לאפשר מצב שבו "שלי – שלי; שלך – שלנו", והחצר כולה תיחשב כרכוש משותף.
8. ככל שהחלוקה תחייב תשלומי איזון – ועניין זה יובא בחשבון בהמשך, כאמור – אני מתיר לכונס לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין לצורך חישוב תשלומי האיזון ללא צורך בהגשת בקשה נפרדת לעניין זה.

ניתנה היום, ח' סיוון תשפ"א, 19 מאי 2021, בהעדר הצדדים.