1. לפניי בקשת כונס נכסים למתן הוראות, שהוגשה בעקבות פסק דין של בית משפט המחוזי ברע"א 59453-06-21.

רקע מקדים

1. ביום 19.5.2021 ניתנה החלטה בבקשה מספר 51 מיום 25.4.2021 - בקשת הכונס למתן הוראות בנוגע לתקנון הבית המשותף, ולרישום ההצמדות (להלן: "החלטה מיום 19.5.2021"). בהחלטה זו, קבעתי כי אמנם לא מדובר בהסכם שיתוף רשום שמכוח סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מחייב גם את מי שנעשה שותף לאחר מכן ולכל אדם אחר, אך קבעתי כי הנחת המוצע היא, כי הסכם השיתוף - אף אם לא נרשם - מחייב את הצדדים לו, וזאת מכוח דיני החוזים הכלליים.
2. בנוסף, קבעתי כי הנתבעים 2-1 קיבלו את זכויותיהם במקרקעין מכוח ירושתה של פנינה ז"ל וכי היא לא יכלה להוריש חלקים ש"ויתרה" עליהם. מאחר שאין מחלוקת שהנתבעים ידעו על הסכם השיתוף קבעתי כי הסכם השיתוף מחייב גם את הנתבעים 2-1 שרכשו זכויות במקרקעין מכוח ירושה.
3. בהמשך ההחלטה נדחתה התנגדות הנתבעים 2-1 לאפשר גישה לגג ולמתקנים המשותפים דרך דירתם וכי ניתנן גישה לצורך תפעול מתקנים משותפים בלבד עוד נקבע כי חניות יוצמדו לפי החלוקה הקיימת בשטח והפרשים בשווי החניות יבואו לידי ביטוי בתשלומי איזון בהמשך. בנוסף, נדחתה בקשת התובעים להצמיד לדירתם שטח חצר מאחר שהצמדה זו לא מעוגנת בהסכם השיתוף.
4. ביום 16.6.2021 הגישו התובעים בקשה למתן הוראות- בקשה מספר 53 – במסגרתה ביקשו להורות לנתבעים להחזיר את הסכום ששילמו במקומם עבור עלות תשריט הבית המשותף לאחר שכונס הנכסים פנה לצדדים ביום 27.5.2021 בבקשה להפקיד את עלויות עריכת תשריט הבית המשותף ולהורות להמשיך בפעולותיו לרישום הבית המשותף.
5. בהחלטה מיום 17.6.2021 קבעתי כי החובה לשלם את חלקם של הצדדים נקבעה בהחלטה מחייבת ואינה נותנה לשיקול דעת וככל שהנתבעים לא ישלמו את חלקם בעלות התשריט עד ליום 24.6.2021 התובעים רשאים להגיש פסיקתה שתאפשר את גביית הסכום ששילמו במקומם. עוד נקבע בהחלטה זו כי כל עוד לא ניתנה הוראה על עיכוב ההליך, ימשיך הכונס בפעילותו כרגיל (להלן: "החלטה מיום 17.6.2021").
6. על החלטה מיום 19.5.2021 ועל ההחלטה מיום 17.6.2021 הוגשה בקשת רשות ערעור בתיק רע"א 59453-06-21 מטעם הנתבעים 2-1 שנדונה בפני כב' השופטת אביגיל כהן.
7. הכונס והתובעים הגישו תשובה מטעמם לערעור וניתן פסק דין לפיו יש לקבל את הערעור לגופו בנוגע להחלטה מיום 19.5.2021 ולדחות את הערעור ביחס להחלטה מיום 17.6.2021 (להלן: "פסק הדין בערעור").
8. בכל הנוגע להחלטה מיום 19.5.2021 נקבע בפסק הדין בערעור כי לא היה עוד מקום לדון בבקשה שהוגשה על ידי כונס הנכסים בבקשה מספר 51, כאשר כל הבקשה של הכונס מבוססת על כך שהסכם השיתוף חל על הצדדים וההצמדות והשטחים המשותפים יירשו על פיו. עוד נקבע בעניין זה כי לא ניתנה החלטה ביחס לטענת הנתבעים כאילו הסכם השיתוף משנת 1990 נזנח, כמו גם להחלטה בטענה כי יעקב ז"ל חזר בו מההסכם.
9. בנסיבות אלו, נקבע כי הכונס יגיש בקשה חדשה למתן הוראות תוך 14 ימים מקבלת פסק הדין.
10. ביום 7.11.2021 הגיש הכונס בקשה למתן הוראות – בקשה מספר 55. ביום 4.1.2022 ניתנה החלטה המורה לצדדים להגיש תגובתם לבקשה. ביום 31.1.2022 הגישו הן התובעים והן הנתבעים 2-1 תגובותיהם לבקשה.
11. ביום 21.2.2022 הגישו הנתבעים 2-1 מסמך שכותרתו "תגובת הנתבעים 2-1 לבקשת כונס הנכסים למתן הוראות – השלמת טיעון". ביום 22.2.2022 הגישו התובעים בקשה להוציא את מסמך הנתבעים מהתיק. ביום 25.2.2022 הגיבו הנתבעים לבקשת התובעים להוצאת המסמך וביום 15.3.202 התובעים הגישו תשובה לתגובה.
12. על כן, עומדות לפניי שתי בקשות להכרעה, הראשונה – בבקשת כונס הנכסים מיום 7.11.2021 (בקשה 55); והשנייה – בקשת התובעים מיום 22.2.2022 להוצאת מסמך הנתבעים מהתיק.

דיון והכרעה

1. אדון תחילה דווקא בבקשה המאוחרת בזמן – בקשת התובעים מיום 22.2.2022 להוצאת מסמך הנתבעים מהתיק.
2. כאמור, מדובר בתגובה שנייה שהגישו הנתבעים לבקשת הכונס. בתגובה זו, ציינו הנתבעים 2-1 כי "מבוקש להתיר תשובה לטענות שלא עלו מבקשת הכונס" אולם, מדובר במסמך שהוגשו בלי כל נימוק מדוע יש להיעתר לבקשה להגישו.
3. תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (להלן: "התקנות") אינן מכירות בזכותו של צד להליך להגיש השלמת טיעון ואף אינן מתירות הגשת תשובה לתגובה, ולא היה כל מקום להגשתה של תשובה נוספת – שנייה במספר. משמע – הנתבעים למעשה הציבו עובדה מוגמרת והגישו לתיק מסמך בניגוד לקבוע בתקנות ומבלי שהותרתי להם לעשות כן.
4. מטעם זה, ומאחר שהבקשה אינה מפרטת מדוע יש לאפשר לנתבעים להוסיף עוד על שכתבו, היא אינה מתקבלת לתיק.
5. כעת, אדון בבקשה השנייה – שהיא כאמור בקשה 55: בקשת כונס הנכסים מיום 7.11.2022 בה פירט הכונס את הבקשות וההחלטות העיקריות בתיק שניתנו עד כה, והתייחס אף לנקודות שעלו בפסק הדין בערעור והן – הסכם השיתוף משנת 1990; רישום בעלי הזכויות; הצמדות מיוחדות (חניות) והפקעה.
6. עיינתי בבקשת הכונס, בתגובת שהוגשו לבקשה (מלבד תגובת הנתבעים שהוצאה מהתיק כאמור לעיל), ואני קובע כדלקמן:

הסכם השיתוף

1. השאלה היסודית הטעונה הכרעה כעת נוגעת להסכם השיתוף משנת 1990: האם ההסכם תקף, האם הוא מחייב את הנתבעים 1 ו-2, שלא היו חלק ממנו, חרף העובדה שלא היו צד לו, האם נזנח בידי הצדדים לו במהלך השנים והאם יעקב ז"ל חזר בו מהסכמתו להסכם השיתוף.
2. ערכאת הערעור מצאה שלושה פגמים בהחלטתי מיום 19.5.2021:
   1. מאחר שבית המשפט המחוזי ביטל, ביום 13.5.2021, את החלטתי מיום 2.3.2021, שבה נקבע כי הסכם השיתוף תקף, לא היה מקום להכרעה בבקשה שהוגשה ביום 25.4.2021 (לפני הכרעת בית המשפט המחוזי), והנתיב הדיוני הנכון הוא הגשת בקשה חדשה למתן הוראות;
   2. בהחלטתי מיום 19.5.2021 לא ניתנה התייחסות לטענות הנתבעים 1 ו-2 כי משלא פעלו התובעים לאכיפת הסכם השיתוף, יש לראותם כחוזרים בהם מן ההסכם;
   3. בהחלטתי מיום 19.5.2021 לא ניתנה התייחסות לטענה כי יעקב ז"ל חזר בו מן ההסכם.
3. יוער, כי בית המשפט המחוזי לא קבע, לא בפסק הדין מיום 23.9.2021 (רע"א 59453-06-21) ולא בפסק הדין מיום 13.5.2021 (רע"א 25041-04-21) כי הנימוקים בהחלטתי מיום 19.5.2021 לעניין תוקפו של הסכם השיתוף – שגויים או אינם תואמים את העובדות בתיק, אלא קבע רק כי הדיון שהתקיים – התקיים על בסיס בקשה לא מתאימה.
4. מאחר שההחלטה מיום 19.5.2021 בוטלה, אך בית המשפט המחוזי לא קבע כי ההנמקות בגדרה שגויות, ומאחר שעודני סבור כי ההנמקות שהובאו שם תקפות ונכונות גם לענייננו, אביא את הנמקתי לכך שאני סבור שיש לדחות את טענות הנתבעים כאילו הסכם השיתוף משנת 1990 אינו מחייב אותם, באשר הוא לא נרשם במרשם המקרקעין ובאשר הם לא היו צד ישיר לו.
5. על פי הוראות סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969:

"הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר."

1. אין מחלוקת כי הסכם השיתוף שנערך בין הבעלים המקוריים של המקרקעין – גב' פנינה שפירא ז"ל, אברהם שפירא ויעקב שפירא ז"ל – לא נרשם. השאלה המתעוררת כאן היא אם הנתבעים 1 ו-2, הם יורשי חלקה של פנינה שפירא ז"ל, מחויבים בהסכם השיתוף בין הצדדים.
2. הנחת המוצא היא, כי הסכם השיתוף – אף אם לא נרשם – מחייב את הצדדים לו, וזאת מכוח דיני החוזים הכלליים. האם הוא מחייב גם את הנתבעים 1 ו-2 בהליך זה, אשר רכשו את זכויותיהם במקרקעין מכוח ירושה? לטעמי, התשובה לשאלה זו היא בחיוב. אבאר עמדתי.
3. בית המשפט העליון נדרש לשאלת תוקפו המחייב של הסכם שיתוף ביחס למי שלא היה צד לו במסגרת ע"א 48/16 דהאן נ' שמחון (2017) (להלן: "עניין דהאן"), שם נקבע, מפי כב' השופטת דפנה ברק-ארז:

"[...] יישום העיקרון שנקבע בפסיקה באשר להחלת סטנדרט של בדיקה על הקונה השני בזמן, תומך בציפייה שישנם מצבים שבהם קונה של קרקע בבעלות משותפת יברר – ולו באמצעות הפניית שאלה בעניין זה למוכר – האם קיים בין הבעלים במשותף הסכם המשליך על מצב ההחזקות והשימוש במקרקעין. האמור נכון בייחוד לעסקאות מקרקעין שבהן נרכש חלק בבעלות משותפת של שותפים מעטים. במצבים אלה קל יותר לברר פרטים באשר לשאלת קיומו של הסכם שיתוף, והוא אף בעל השלכות רבות יותר על כדאיות העסקה. לא למותר לחזור ולציין כי הסכם שיתוף הוא המסגרת שבה מוסדרים כל ענייני השימוש והחזקה במקרקעין בבעלות משותפת, לרבות הקביעה שלכל שותף תהיה זכות שימוש והחזקה בלעדית בחלק נתון (ראו: דויטש, כרך א, בעמ' 555-554). על כן, רכישת מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת אמורה להציב "תמרור אזהרה" מבחינתו של הקונה באשר לתנאי השותפות וההסכמות בה. במלים אחרות, בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת בדיקה במרשם המקרקעין בלבד עשויה לספק תמונה חלקית ביותר, ולעיתים אף שגויה, באשר להסכמות בנוגע למצב הזכויות בקרקע"

1. ויוער, כי כב' השופטת (כתוארה אז) חיות וכב' השופט (כתוארו אז) מלצר הסתייגו מקביעתה של כב' השופטת ברק-ארז בדבר הטלת חובה גורפת על הרוכש לבחון את קיומו של הסכם שיתוף בלתי רשום, אולם לא הייתה מחלוקת, כי מקום שבו הרוכש מודע – פוזיטיבית – לקיומו של הסכם השיתוף, יש לקבוע כי הסכם השיתוף תקף ומחייב גם את הרוכש.
2. הדברים שנקבעו בעניין דהאן נכונים בענייננו בבחינת "קל וחומר": ראשית, הנתבעים 1 ו-2 קיבלו את זכויותיהם במקרקעין כיורשיה של המנוחה גב' פנינה שפירא. משכך, ממילא יכלו לרשת רק את אשר היה למורישה. מקום שבו התחייבה המורישה לוותר על חלק מזכויותיה הקנייניות – ממילא אותו חלק (המגולם ב"וויתורים" שבהסכם השיתוף) אינו עוד שלה, ואין היא יכולה להורישו. שנית, והוא עיקר – אין ספק כי הנתבעים היו ערים לקיומו של הסכם שיתוף, והעובדה היא, שהם לא הכחישו את קיומו במסגרת כתבי ההגנה שהגישו, כבר בכתב ההגנה המקורי (וראו סעיף 16 לכתב ההגנה מטעם הנתבע 1 ולכתב ההגנה מטעם הנתבעת 2, כמו גם סעיף 16 לכתב ההגנה המתוקן). משכך, יש לקבוע, בהתאם להלכה שנקבעה בעניין דהאן לעיל, כי הסכם השיתוף משנת 1990 (חלק מנספח 2 לבקשת הכונס) תקף, ומחייב את הצדדים כולם, שהם חליפיהם של הצדדים הישירים להסכם השיתוף.
3. אשר לטענת הנתבעים 1 ו-2 כאילו הימנעותם של הצדדים מלתבוע את פירוק השיתוף במשך תקופה ארוכה משקפת "ויתור" או חזרה מהסכם השיתוף – טענה זו אינה מדויקת מן הבחינה העובדתית, ולא נתמכה בראיות.

אי דיוק עובדתי – על שום מה?

על שום שהקביעה העיקרית בהסכם השיתוף משנת 1990 נוגעת לחלוקת הדירות בבניין. אין ספק, ואין גם מחלוקת, כי הצדדים מחזיקים ביחידות דיור בבניין בחלוקה התואמת את הוראות הסכם השיתוף, ולמעשה גם כעת איש מן הצדדים אינו טוען נגד שיוך הדירה הספציפית לבעל-דין ספציפי, נהפוך הוא: כל אחד מן הצדדים מבקש להוסיף הצמדות לדירה שיוחדה לו בהסכם השיתוף.

1. הנתבעים 1 ו-2 מבססים את טענתם על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' ברכה כץ-שיבאן (15.3.2010) (להלן: "עניין תדי ירושלים"), אולם אין באסמכתה זו כדי לסייע לנתבעים. ראשית, מקרא מפורש:

"ייתכנו מקרים בהם שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה לביצוע החיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאוד, יהא בהם כדי ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם וויתרו על ביצועו ולכן יש לראותו כהסכם שפקע או בוטל בהסכמת הצדדים ועבר מן העולם [...]. אכן, לא בנקל ייקבע כי בעל זכות על פי הסכם זנח אותה, ובייחוד כך הוא מקום שזכות זו נובעת מהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין." (פסקה 20 לפסק הדין בעניין תדי ירושלים, ההדגשה הוספה – ע"י)

בעניין תדי ירושלים מצטט בית המשפט העליון בהסכמה את פסק הדין בע"א 5205/05 שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בניין ופיתוח בע"מ (20.3.2008), שם נקבע כי:

"על מנת שבעל זכות ייחשב כמי שזנח אותה יש להצביע על נסיבות מיוחדות המלמדות כי ויתר עליה או כי זו פקעה בחלוף השנים והנטל בעניין זה מוטל על הטוען. כך בדרך כלל וכך ביתר שאת מקום שבו מדובר בזניחת זכות הנובעת מהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין"

הנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח נסיבות מיוחדות המלמדות על ויתור או על פקיעה של הוראות הסכם השיתוף, שיש בהן כדי לקבוע כי הסכם זה – בטל ועבר מן העולם.

למעשה, בעניין תדי ירושלים, חייב הסכם הפשרה פעולה מובהקת במקרקעין (בניית בניין), ומכך שהדבר לא נעשה במשך 20 שנה, הסיק בית המשפט המחוזי כי הסכם הפשרה נזנח ומשכך – פקע; בענייננו, כאמור, הצדדים מקיימים, הלכה למעשה, חלק מהותי בהסכם השיתוף, קרי – כל אחד מן הצדדים מחזיק ביחידת הדיור שהוקצתה לו מכוחו של הסכם השיתוף, ואיש מן הצדדים אינו מבקש להקצות לו יחידה אחרת. מכאן שלא זו בלבד שהצדדים לא זנחו את הסכם השיתוף, אלא שהם אף מקיימים חלק מהותי ממנו, ומכאן – שלא זנחו אותו.

אשר למחדלם של הצדדים לפעול ליישום מלא של הסכם השיתוף, קרי – להגיש תביעה לפירוק השיתוף – הסבר למחדל זה ניתן למצוא דווקא בעמדה שהביע יעקב ז"ל לפני בית המשפט לענייני משפחה (וראו לעניין זה נספח 17 לתשובת הנתבעים 1 ו-2 לבקשה מס' 55), שם כותב יעקב ז"ל כדלקמן:

"הבית לא נרשם עד היום כבית משותף בהסכמה משותפת של המבקש והנוגעים בדבר שלא לעשות כן מאינטרס משותף [...]" (סעיף 10 (א) לנספח 17 הנ"ל)

העולה מן האמור בסעיף 10 לנספח 17 לתשובת הנתבעים הוא, כי רישום הבית המשותף היה עלול להביא למימוש הפקעה שעליה הוסכם כתנאי למתן היתר בנייה, ועל כן:

"המבקש והנוגעים בדבר נמנעו מההליך של רשום הבית כבית משותף על מנת למנוע או לדחות את ממוש ההפקעה ככל האפשר, ועשו זאת בהסכמה ומתוך אינטרס משותף" (סעיף 10 (ד) לנספח 17)

בנספח 17 אין כל טענה שהיא בדבר זניחת ההסכם, במידה מסוימת – ההיפך הוא הנכון. מסעיף 10 לנספח 17 עולה בבירור, כי הצדדים להסכם היו מודעים להוראותיו, אך החליטו, במודע ומתוך אינטרס משותף, לעכב את מימושו עד למועד מתאים.

1. כעת יש לבחון את הטענה, כאילו נספח 17 מהווה הצהרה של יעקב ז"ל על חזרתו מן ההסכם. גם טענה זו אינה מבוססת.

במסגרת נספח 17, מבהיר יעקב ז"ל כי הוא סבור שרישום בית משותף אינו פתרון נכון וראוי לשם חלוקת המקרקעין, וכי הפתרון הנכון הוא מכירת המקרקעין למרבה במחיר, וכאמור בסעיפים 11 – 13 לנספח 17:

"11. הדרך היחידה המעשית והיעילה לחלוקת המקרקעין היא על דרך 'אם תיימין ואשמילה ואם תשמיל ואיימינה' ואין שום מקום לחלוקה על דרך רשום בית משותף והותרת המצב המעשי על כנו.

12. המשיבים 2 ו-3 מוכנים לרכוש את חלקם של המבקש ואשתו במקרקעין או למכור להם את חלקם הכל במחיר השוק של המקרקעין.

13. לא יסכימו המבקש ואשתו לאמור בסעיף 12 לעיל ימכרו המשיבים 2 ו-3 את חלקם לכל צד ג' שירבה במחיר."

אין כאן הודעה מפורשת על חזרה מהסכם השיתוף, אין כאן נסיגה מהסכמות הסכם השיתוף, לכל היותר ניתן לראות בדברים שנכתבו עמדה לכאורית, שלפיה מסיבות שפורטו (ועיקרן – היחסים הקשים שבין יעקב ז"ל ובין רעייתו של המבקש שם – הוא התובע בענייננו), יש קושי מעשי בניהולו של בית משותף.

יש לציין, כי במסגרת ההליכים לפניי, הבהירו הנתבעים, כי הם אינם מתנגדים לפירוק השיתוף. עוד יוער, כי לא התעוררה מחלוקת גם ביחס לדרך פירוק השיתוף, קרי – על דרך של רישום בית משותף.

מכאן שיש לדחות גם את הטענה כאילו יעקב ז"ל חזר בו מהסכם השיתוף, ועל כן – ההסכם בטל.

1. אעיר, כי בתגובת הנתבעים 2-1 לבקשה, ציינו הנתבעים כי ביום 4.8.2021 ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון בע"א 2087/19 אשר ביטל פסק דין של בית המשפט המחוזי ת"א 50414-02-16, בהסדר שאושר על ידי בית המשפט של פש"ר והופקדו סך של 800,000 ₪ ע"י הנתבעים במסגרת הליכי הפש"ר כנגד הנתבע 3.
2. משכך, פנו הנתבעים 2-1 לכונס למחוק את ההערות שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין מכוח פסק הדין שבוטל, ולרשום את זכויות הנתבעים כיורשי מלוא הזכיות (8/16) בדירה בקומה א' מחצית לכל אחד.
3. הכונס בבקשה אישר כי ביום 7.10.2021 קיבל עדכון זה מהנתבעים, וציין כי יתכן ובהמשך יהיה מקום לרשום את מלוא הזכויות בדירה על שם היורשים – ללא ההערה לטובת הנאמן.
4. לאור עדכון זה, אני מורה על הכונס לרשום את הזכויות על שם היורשים וייחוד הערה ביחס לנאמן פש"ר – עו"ד הנדל. אני סבור כי מדובר בפתרון ראוי בשלב זה על מנת לאפשר את המשך הפעילות לרישום הבית המשותף.

בהתאם לקביעה זו, אני מורה לכונס לרשום את זכויות הצדדים בהתאם להוראות הסכם השיתוף, וכאמור בסעיף 11 לבקשה מספר 55 מיום 7.11.2021.

הצמדת החניות

1. בסוגיה זו עלו בפני הנתונים הבאים:
2. האדריכלית ציינה במייל מיום 29.6.2021 כי בהתאם להיתר לכל דירה תוצמד חניה בשטח 15 מ"ר (ראו נספח 2 לבקשה);
3. התובעים, בהתייחסותם לפניית הכונס מיום 12.7.2021 ציינו בין היתר כי אין להם התנגדות שיוצמד מקום חניה אחד לכל דירה בשטח של 5X3 (ראו נספח 3 לבקשה) ובתגובה לבקשה טענו כי יש להצמיד לכל דירה חניה בשטח המצוין בהיתר הבניה;
4. הנתבעים, בהתייחסותם לפניית הכונס מיום 18.7.2021 ובתגובה לבקשה ציינו כי:

"על פי ההיתר רוחב החניה הוא 3.40 הכולל קירות בעובי 20 ס"מ מכל צד (3צדדים). רוחב החניה נטו הוא 3.00 מ'... תפעול החניה הינו בעייתי מאוד: החניה שבוצעה בפועל הינה ברחוב 2.90 מ' ועל במה מוגבהת. החניה בוצעה ללא קירות... אינה בטיחותית ויש סכנת נפילה... החניה שבוצעה בפועל אינה תקנית ויש להרחיבה ב-30 ס"מ ולבנות קיר למניעת נפילה... האמור לעיל נטען מבלי לפגוע בבקשה הנתבעים להשוות את שטח החניה שלהם לשטח שתפוס בפועל על ידי התובעים...".

בתגובה לבקשה חזרו על הטענה כי חניית התובעים גדולה משמעותית מהחנייה שלהם.

1. אני סבור כי יש לקבל את עמדת הכונס בעניין זה, ולקבוע כי יהיה נכון להצמיד לכל דירה חניה בשטח של 15 מ"ר בהתאם להיתר.

הצמדת מרפסות

1. כפי שקבעתי בהחלטתי הקודמת (בקשה מספר 51) – אין כל הצדקה להצמיד לדירת התובעים גם את שטח החצר. השימוש בשטח זה לא עוגן בהסכם השיתוף, שקבעתי כי הוא תקף, ועל כן, כל מה שלא יוחד בהסכם השיתוף לאחת מן הדירות, יהווה רכוש משותף, לרבות שטח החצר והגג.
2. העובדה היא, שהוברר כי מה שכינו התובעים "מרפסת" אינו אלא חלק מן החצר המשותפת, שהתובעים, או מי מטעמם, ריצפו לשימושם. אין בכך כדי להצדיק חריגה מהוראות הסכם השיתוף: משנקבע כי הסכם השיתוף ייאכף, אין מקום ל"אכיפה דה-לוקס", שיש עמה פגיעה בזכויותיהם של הנתבעים.

לאור האמור, אני מורה על רישום ההצמדה כאמור בסעיף 12 לבקשה מספר 55 מיום 7.11.2021.

1. ככל שהחלוקה תחייב תשלומי איזון – ועניין זה יובא בחשבון בהמשך, אני מתיר לכונס לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין לצורך חישוב תשלומי האיזון ללא צורך בהגשת בקשה נפרדת לעניין זה, ובלבד שיאפשר לצדדים להתייחס לזהותו של השמאי ולשכר טרחתו.

הפקעה

1. מעיון בהודעת דואר אלקטרוני ששלחה האדריכלית בתשובה לשאלות הכונס (נספח 2 לבקשה), ציינה האדריכלית את הדברים הבאים:

"מול ההיתרים ראיתי שקיימת הפקעה בחלקה (מצורפת מפה מתוך ההיתר) שמשום מה לא סומנה במפה, שלחתי... למודד שיבדוק ואם יש שיציין, כדי שאעלה את זה על התשריט, אלא אם אין צורך, מאחר והקרקע נשארת ברכוש המשותף ואין פגיעה בחניות, מאחר והן פנימיות..."

1. אציין, כי אף אחד מהצדדים לא ציין כי קיימת הפקעה (בנסח הרישום לא מופיעה הערה בנדון והדבר עלה לראשונה לאחר בדיקה נוספת מצד האדריכלית). התייחסותם הראשונה של הצדדים לנושא עלתה לראשונה כתגובה להודעת האדריכלית שלעיל.
2. התובעים התייחסו לטענה זו, וטענו כי מי שטיפל בזמנו בנשוא ההפקעה וביצועה בשטח היה עו"ד יעקב שפירא ז"ל – אביהם של הנתבעים. עוד טענו התובעים כי מבירור שערכו נאמר להם כי ההפקעה בוטלה – אולם לא צורפה כל אסמכתא למידע זה, והוסיפו כי סימון החניות בוצע במרחק 1.5 מ' מגבול מגרש קיים, בין היתר בגלל ההפקעה שהייתה מתוכננת בזמנו, כדי שגם אם ההפקעה תמומש – לא ייפגע שטח החנייה.
3. הנתבעים התייחסו לטענה זו, וטענו כי העירייה פנתה לאברהם שפירא במכתב מיום 15.4.1986 לגבי ההפקעה והצדדים לא פעלו לרישום הבית המשותף על מנת להימנע ממימוש ההפקעה כאינטרס משותף. עוד טענו הנתבעים כי יש לבחון פנייה לעירייה במסגרת הליך רישום הבית המשותף לוויתור על ההפקעה, שלא מומשה סיבה תכנונית כזו או אחרת.

הכונס התייחס לטענה זו, וטען כי על מנת לרשום את הבית כמשותף במהירות האפשרית – אין מקום להיכנס לעימותים מול העירייה בשאלות ההפקעה.

לאור עמדתה של האדריכלית, המציינת כי אין בהפקעה כשהיא לעצמה כדי למנוע את פירוק השיתוף או את רישום הבית המשותף, באשר ממילא שטחי ההפקעה הם חלק מן הרכוש המשותף, אני מקבל את עמדת הכונס, ומורה להתקדם ברישום הבית המשותף בהתעלם מן ההפקעה.

ככל שיידרש טיפול מול הרשות המקומית – יוכלו בעלי הזכויות לפעול בהמשך, לאחר רישום הבית המשותף.

1. בכל הנוגע להכללת זכות גישה לגג ולמתקנים המשותפים, אומנם סוגיה זו לא עלתה בבקשת הכונס, אך היא עלתה בתגובת התובעים. אני סבור כי יש מקום לשוב על החלטתי ולקבוע כי ככל שעל גג הבניין מותקנים מתקנים משותפים – דוגמת דודי שמש וקולטים – אזי תחזוקתם מחייבת מתן אפשרות גישה לגג. על כן, יש מקום לכלול הוראה כזו בתקנון הבית המשותף, תוך הבהרה שמדובר בגישה לצורך תפעול המתקנים המשותפים בלבד, וכי לאיש מן הצדדים אין רשות שימוש ייחודית בגג הבניין.

סיכום

1. העולה מן המקובץ הוא כדלקמן:
   1. הסכם השיתוף משנת 1990 תקף ומחייב את הצדדים (כעולה מן האמור בסעיפים 32-20 לעיל);
   2. אני מורה על רישום דירות המגורים כמבוקש בסעיף 11 לבקשה מס' 55 מיום 7.11.2021;
   3. אני מורה על רישום הצמדת החניות כמבוקש בסעיף 12 לבקשה מס' 55 מיום 7.11.2021;
   4. כל יתר החלקים שלא צוינו לעיל, ובכללם – החצר והגג – יהיו חלק מן הרכוש המשותף, ותובטח גישה חופשית אליהם לכל בעלי הזכויות.
2. טרם סיום, לא ניתן להתעלם מן הלשון הבוטה שבה השתמשו הנתבעים ביחס לכונס הנכסים. הפכתי בכתבי הטענות והפכתי בהם, ולא מצאתי לא טעם ולא תוחלת בפנייה אל הכונס בלשון מעין זו.

הכונס הוא שלוחו של בית המשפט, והוא פועל על פי הוראותיו. הוא אינו מוסמך להכריע בסוגיות משפטיות, ואינו מתיימר להכריע בהן. גם אם שגה הכונס (ואינני סבור כי שגה), ודאי אין הצדקה לשימוש בניסוחים בוטים ותוקפניים כלפיו, ומוטב היה אילו נמנעו הצדדים מהתנהלות מעין זו.

ניתנה היום, י"ח תשרי תשפ"ג, 13 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.