לאחר עיון בטענות הצדדים להלן החלטתי בבקשת המבקש לבטול צו העיקול הזמני:

אין בתשובה זו של המבקש כל מענה לפגמים ולליקויים הן בחוות דעת השמאי והן בדירה עצמה כפי שעולה ממקרא חוות הדעת.

1. הליקויים בחוות הדעת:

השמאי מציין בחוות דעתו כי אין מדובר בחוות דעת שמאי מלאה ואינה מיועדת לשמש בסיס להתקשרות עם מוסד בנקאי לצורך בחינת מתן אשראי.

לא ידוע מה חסר בחוות דעת זו ומאחר ומדובר בבטוחה לחוב אפשרי מן הדין כי תינתן חוות דעת שמאי זהה ברמתה לחוות דעת הניתנת למוסד בנקאי לצורך מתן אשראי.

בנוסף נרשם בחוות הדעת כי היא לא נועדה להצגה בבית משפט ואין לעשות בה שימוש אלא למטרה לשמה נכתבה – הערכת שווי ממוכר מרצון לקונה מרצון.

מאחר ומדובר בבטוחה שנועדה למימוש במקרה שהמבקש לא יפרע את פסק הדין ככל שינתן לחובתו, הרי שהדירה תימכר בהליכי כפייה ולכן אין מדובר בחוות הדעת המתאימה.

הביקור של השמאי בדירה נערך באוקטובר 2016 כך שאינו משקף כלל את מצבו הנוכחי של הנכס.

הן משום שמדובר בדירה שבנייתה טרם הסתיימה והן משום חיבורה לדירה אחרת בבניין באמצעות גרם מדרגות כאשר הדירה האחרת נמכרה בינתיים, יש חשיבות עליונה לעריכת חוות הדעת של הדירה במצבה הנוכחי.

2. הליקויים בדירה:

השמאי מציין בחוות דעתו כי לא הוצג בפניו הסכם חכירה עם רשות הפיתוח כך שהזכויות בדירה כנראה עדיין דורשות הסדרה.

על פי נסח המקרקעין, מציין השמאי, קיימת הערת אזהרה לסוכנות היהודית ולכן יש להמציא את אישור הזכויות מאת הסוכנות היהודית או האצלת החובה לנהל פנקס זכויות לחברה המשכנת מאת הסוכנות היהודית או רשות הפתוח. השמאי מציין בחוות דעתו כי למרות שפנה למבקש, לא קיבל את האישורים הנ"ל.

מדובר בפנטהאוז בשלב שלד בלבד, עובדה תמוהה נוכח היותו של הבניין בן 10 שנים כאמור בתחילתה של חוות הדעת.

בדירה גרם מדרגות המקשר בינה לבין הדירה שמתחת ללא היתר, עניין תמוה נוכח העובדה כי מדובר בדירה מס' 8 שאף היא נרכשה על ידי המבקש ונמכרה על ידו רק לאחרונה.

יוער כי רק לאחרונה הפרידה החברה המשכנת את שתי הדירות באישור הזכויות שהנפיקה.

3. הפסיקה בבתי המשפט קבעה כללים בשיקול הדעת בעת הדיון בהמרת צו העיקול הזמני בבטוחה אחרת.

ראה לצורך העניין סיכום ההלכה הפסוקה כפי שבאה לידי ביטוי בבש"א (חיפה) 1642/08 עיריית חדרה נ' משאבי מים חדרה בע"מ מיום 14.2.08:

"מטרת העיקול הינה להבטיח יכולתו של תובע להיפרע חובו, אם יזכה בתביעה, אולם משנעתר ביהמ"ש לבקשת העיקול והורה על עיקול הנכסים ו/או הזכויות, אשר עיקולם התבקש בבקשה, אין המבקש קונה זכות בנכסים שעוקלו והמשיב רשאי להציע עיקול על נכס חלופי תמורתם. לא רק זאת, אלא שאין מבקש העיקול קונה זכות לעיקול בטוחה, המקנה רמה זהה של בטחון. כל זכותו היא, לעיקול נכסים, אשר יש בהם כדי להקנות לו בטוחה מספקת, כי יוכל, בבוא היום, להיפרע מהם, באופן סביר. ראו דברי כבוד השופט גולדברג, בברע"א 7279/97 - הבנק הלאומי השויצרי אמרקאי נ' צרפתי מוריס .תק-על 98(1), 398 ,עמ' 399, אשר אף הבהיר, כי יעילות הבטוחה אינה נמדדת, בהכרח, על פי שוויה.. אין חולק, שגם מעקל מחוייב לעיקרון המידתיות. בהתאם לכך, הוא זכאי לפעול בדרך שתבטיח את מטרתו, אולם עליו לעשות זאת, בדרך ובאופן שקניינו של הנתבע ייפגע במידה המעטה האפשרית - ע"א (חיפה) 239/93 - סחר ושירותי ים בע"מ נ' חב' שלום .תק-מח 95(1), 753, עמ' 760. רוצה לומר, יש לשקול את האינטרסים של שני הצדדים. במסגרת שיקוליו, על ביהמ"ש להביא בחשבון את ערכה של הבטוחה, לא רק מבחינת שוויה, אלא גם מבחינת האפשרות להיפרע ממנה בבוא היום, שכן אין בטוחה, אשר על מנת להיפרע ממנה יהא על התובע (אם יזכה בתביעתו), לנקוט הליכים ארוכים ומכבידים, אשר יעלו לו ממון רב וידחו את המועד בו יוכל ליהנות מפירות זכייתו, כבטוחה אשר מימושה קל ומהיר יותר. "

3. בנסיבות העניין שבפני, מימוש הבטוחה המוצעת הינו מורכב ומחייב השקעת כספים רבים בטרם מימושה בטרם יוזכר כי ספק אם אכן השווי הנטען הוא אכן השווי הנכון למימוש.

קשה להלום כי קונה יבקש לרכוש דירה שגרם מדרגות המובנה בה מאפשר מעבר לדירה אחרת או יסכים להשקיע כספים לשם חסימת המעבר ואין לצפות כי המשיבה תעשה כן בטרם תפעל למכירת הדירה.

מדובר בהליך ארוך ומייגע שאינו מוצדק.

יש להתחשב גם הוצאות המימוש שאין להן כל ביטוי בחוות דעת השמאי.

3. סוף דבר הוא כי הבקשה להמרת צו העיקול בשלב זה – נדחית.

המבקש ישלם למשיבה הוצאות הדיון בבקשה בסך 1,000 ₪.

ניתנה היום, י"ב כסלו תשע"ח, 30 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.