1. בפניי בקשה של הנאמן לנכסי החייב יואב סמי אליהו (להלן: "החייב") לאכוף על חברת יובלים סיטי בוי בע"מ (להלן: "יובלים") הסכם למכירת מגרש השייך לחייב, וזאת בהתאם להליך התמחרות שהתקיים בבית-המשפט ביום 25.2.2020 ואושר על-ידי בית-המשפט (להלן: "הבקשה").

רקע בתמצית

1. ביום 2.5.2018 הוגשה בקשה למתן צו לכינוס נכסי החייב, וביום 11.12.2018 ניתן צו זמני לכינוס נכסים ועו"ד יניב אינסל מונה כמנהל מיוחד זמני לנכסיו של החייב. בהמשך הוכרז החייב פושט-רגל והמנהל המיוחד מונה כנאמן לנכסיו (להלן: "הנאמן").
2. בבעלות החייב נכסי מקרקעין המצויים במתחם הרכבת שבתל-אביב וידועים כ-2935/364720 חלקים וכן 46620/5835520 חלקים בחלקה 25 בגוש 6950 (להלן ביחד: "המקרקעין").
3. בימים 19.7.2017 ו-18.2.2018, עובר לכניסת החייב להליכי פשיטת-רגל, התקשר החייב עם יובלים בשלושה הסכמים לגבי זכויותיו במקרקעין (להלן: "עסקאות המכר"), כמפורט להלן:
4. זיכרון-דברים למכירת שטח של 338.77 מ"ר במקרקעין (להלן: "מגרש 1") תמורת סך של 7.2 מיליון ₪ (להלן: "העסקה הראשונה").
5. הסכם אופציה לרכישת זכויות נוספות של החייב במקרקעין בשטח של 417.03 מ"ר (להלן: "מגרש 2") תמורת סך של 8.8 מיליון ₪ (להלן: "העסקה השנייה"). יצוין כי, בפועל, הסכם זה מומש ביום 18.2.2018 תמורת סך של 5 מיליון ₪ בלבד.
6. הסכם אופציה לעסקת קומבינציה בנוגע ליתרת הזכויות של החייב במקרקעין, להקמת מבנים למגורים, מסחר ומשרדים, בשטח של 907.6 מ"ר (להלן יכונה שטח זה: "מגרש 3") (להלן: "העסקה השלישית").

במסגרת שלוש העסקאות הוקנתה ליובלים, ללא תמורה נוספת, זכות סירוב ראשונה וכן אופציה להתקשרות בהסכם קומבינציה לגבי יתר זכויות החייב במקרקעין.

1. לאחר כניסתו של החייב להליכי פשיטת-רגל, בחן הנאמן את העסקאות הנ"ל, לרבות בסיוע חוות-דעת שמאית, וסבר כי שווי זכויותיו של החייב גבוה ביחס למחיר החוזי עליו הסכימו החייב ויובלים. בנסיבות אלה, ניהל הנאמן משא-ומתן עם יובלים, בעקבותיו הגיעו הצדדים להסכמות הבאות: העסקה הראשונה תיוותר על כנה; בעסקה השנייה תוסיף יובלים למחיר העסקה סך של 2 מיליון ₪; ואילו בעסקה השלישית תוותר יובלים על טענותיה כך שהנאמן יוכל למכור את יתרת זכויות החייב במגרש 3 לכל המרבה במחיר (להלן: "הסכם הפשרה").
2. ביום 17.3.2019 עתר הנאמן בבקשה לאשר את ההתקשרות בהסכם הפשרה עם יובלים (להלן: "בקשה מס' 20").

נושי החייב הביעו את הסכמתם לבקשה מס' 20 ואילו החייב התנגד לה.

לטענת החייב, יובלים ניצלה את מצבו הכלכלי לרעה, כך שהתמורה שהוסכמה ביניהם ביחס לשלוש העסקאות הייתה פחותה באופן משמעותי משווים האמיתי של המקרקעין. בנסיבות אלה, יש לראות את הפשרה אליה הגיע הנאמן עם יובלים כבלתי-סבירה ויש בה, ככל שתאושר, כדי להוות פגיעה חמורה ובלתי-מוצדקת בנושיו של החייב, כמו גם בסיכויי השיקום של החייב ככל שיוותר עודף מתמורות המכירה.

יובלים טענה מנגד כי יש לדחות את התנגדות החייב ולאשר את הסכם הפשרה, בין היתר בשל כך שבקשת החייב נעדרת בסיס משפטי ונגועה בחוסר תום-לב קיצוני. עוד טענה יובלים כי בקשת הנאמן לאישור הסכם הפשרה הוגשה לאחר שהעסקאות נבחנו על ידו במשך חודשים ארוכים, במהלכם נמנעה זכותה של יובלים לממש את הנכסים באופן שהסב לה נזקים כלכליים רבים.

1. לאחר שהצדדים, לרבות הכונס הרשמי, הגישו את תגובותיהם בכתב נקבע דיון בבקשה מס' 20 ליום 20.2.2020.
2. מספר ימים לפני הדיון הודיע החייב כי קיבל הצעה מחברת אשטרום נכסים בע"מ (להלן: "אשטרום"), אשר צורפה להודעת החייב, לרכישת כל זכויותיו במקרקעין נשוא שלוש העסקאות, תמורת סך של 58 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, או לחילופין לרכישת מגרשים 1 ו-2 תמורת סך של 24.5 מיליון ₪.
3. להשלמת רקע הדברים יצוין כי - כפי שעולה מדוח הנאמן מיום 10.12.2018 - לנאמן הוגשו תביעות חוב על סך של כ-33.5 מיליון ₪, מתוכם כ-7.5 מיליון ₪ במעמד של נשייה מובטחת וסך של כ-2.5 מיליון ₪ במעמד של דין קדימה. בנוסף צוין על-ידי הנאמן כי קיימים שני נושים מובטחים אשר לא הגישו תביעות-חוב וגובה החוב כלפיהם עומד על סך של כ-4.5 מיליון ₪. עוד צוין (סעיף 12 לדוח), כי הנושים המובטחים הודיעו לנאמן כי אינם מוכנים להמתין עד להכרעה משפטית בכל הנוגע להתקשרות עם יובלים ויפעלו למימוש הקרקע בעצמם.

כפי שניתן לראות מהפרוטוקולים השונים של הדיונים שהתקיימו בעניינו של החייב, נושים אלה התייצבו לדיונים השונים והסכימו לבסוף להמתין עם מימוש הבטוחות שבידם עד להשגת הסכמות כוללות אשר יבטיחו להם את קבלת הכספים בדרך חלופית.

הדיונים בבקשה מס' 20

1. בדיון בהתקיים בפניי ביום 20.2.2020 נכחו הנאמן, החייב ובא-כוחו, באי-כוח יובלים ואשטרום, באי-כוח נושים שונים ובא-כוח הכונס הרשמי.

אשטרום ציינה כי הציעה הצעה לחייב בגין שלושת המגרשים וגילתה דעתה כי היא מעוניינת ברכישת זכויות במתחם בדומה ליובלים.

הנאמן ציין כי נפגש עם נציגי אשטרום מספר פעמים, במטרה למקסם את קופת פשיטת-הרגל.

במהלך הדיון ציין בא-כוח החייב כי פתרון אפשרי נוסף למחלוקות בין הצדדים יימצא בכך שאשטרום "תרכוש" את חובותיו של החייב כלפי הנושים המובטחים, ובכך יבוטל השעבוד הרובץ על המקרקעין ואשטרום תזכה למעשה במגרש 3.

1. מאחר והצדדים ביקשו למצות הידברות ביניהם, נדחה המשך הדיון ליום 25.2.2020.
2. בדיון ביום 25.5.2020 נכחו הנאמן, החייב ובא-כוחו, נציגי יובלים ואשטרום ובאי-כוחם, באי-כוח נושים שונים וכן בא-כוח הכונס הרשמי.

בפתח הדיון ובעקבות דין-ודברים של הנאמן והצדדים, ולאחר הפסקה, הודיע הנאמן כי הצליח לגבש הסכמות בנוגע לשלוש העסקאות כדלקמן:

עו"ד אינסל: הגענו להסכמות כדלקמן:

הבקשה לאשר לנאמן להתקשר בהסכם עם חברת יובלים סיטי בוי בע"מ שהיא בקשה 20 תתקבל וההסכם אליו הגיע הנאמן עם יובלים כאמור יאושר לרבות התוספת ולפיה מלוא היטל ההשבחה החל על מקרקעין 1,2 ישולם על ידי יובלים. בהתאם להסכם 3.2, 4.2, 4.3 ניתן יהיה לשחרר את הסך של 1 מיליון ₪ המצוי בנאמנות ישירות לקופת הפש"ר.

...

עו"ד אינסל: אני ממשיך בהסכמות:

2. ניתנת אפשרות לחברת אשטרום בע"מ להתקשר בהסכם עם הנאמן ולפיו כנגד תשלום של 34 מיליון ₪ בצירוף מע"מ כדין הם ירכשו את הזכויות במגרש השלישי שהוא על כ-907.73 מר' שטח רשום לפני הפקעות, וזאת בתוך 7 ימים מיום שיועבר להם ההסכם על ידי הנאמן. מובהר כי היה ואשטרום לא תחתום על ההסכם או לא תגיע להבנות עם הנאמן מכל סיבה שהיא והם רוכשים את הקרקע... as is where is היה שההסכם לא יחתם מכל סיבה שהיא יפקע הזכויות שניתנה לאשטרום ללא כל הודעה נוספת של מי מהצדדים ולנאמן תעמוד הזכות להוציא את זה למכרז למרבה במחיר או כל אפשרות אחרת למקסם את המחיר בהסכמת הכנ"ר.

כלומר, בשלב זה זכתה אשטרום במגרש 3, שהוגדר כאמור על-ידי הנאמן כ"מגרש השלישי שהוא על כ-907.73 מר' שטח רשום לפני הפקעות", וזאת בתנאים שפורטו בפרוטוקול.

1. ברם, מיד לאחר הכתבת הסכמות אלה לפרוטוקול, ביקש בא-כוחה של יובלים לשמור לאחרונה את הזכות להציע הצעה ביחס למגרש 3 והודיע כי:

אין במה שנאמר כאן כדי לגרוע מזכותה של יובלים להציע גם הצעה בתקופת הזמן הזה.

1. בנסיבות אלה, סברתי כי ניתן לקיים התמחרות באולם בית-המשפט בנוגע למגרש 3 ובכך להביא למקסום התמורה ככל הניתן, תוך מתן אפשרות לכלל הגורמים המעוניינים בכך להתמודד על רכישת המגרש. זאת, בין היתר, בהתחשב בעמדת הנושים, ובכלל זה הנושים המובטחים, שכאמור המתינו עד אותה עת עם מימוש השעבוד שרבץ על מגרש 3, ומאחר שכל הצדדים המעוניינים במגרש 3 נכחו באולם בית-המשפט ואף הכירו היטב את העסקה ולא היה בקיום התמחרות בבית-המשפט כדי לפגוע בצדדים שלישיים. (כאמור אשטרום הציעה הצעה מטעמה וגיבשה הסכמות עם הנאמן, ואילו יובלים רכשה כזכור את מגרש 3 במסגרת העסקה השלישית והייתה נוכחת לכל אורך הדיונים, הכירה את פרטי העסקה שהתגבשה עם אשטרום וביקשה להציע הצעה מטעמה בגין מגרש 3).

לצורך כך ניתנה אפוא לצדדים שהות קצרה להודיע את עמדתם בעניין קיום ההתמחרות.

לאחר הפסקה הודיעו הצדדים כדלקמן:

עו"ד לדרמן [בא-כוח יובלים – א.ל.ע.]: שוחחתי עם הלקוח, אנחנו מסכימים לדרישה של ביהמ"ש כאן ועכשיו הם מוכנים להעלות את המחיר ואם ביהמ"ש רוצה לקיים כאן, הם מוכנים להילחץ.

עו"ד אינסל: אני מבקש שההסכמות האלה תאושרנה ויתאפשר לנו כרגע לנהל התמחרות על הקרקע השלישית בין אשטרום ליובלים באולם בית המשפט, כאשר מובהר כי היטל ההשבחה על הקרקע השלישית תוכנית 3706 תחול על קופת הפש"ר.

בנסיבות אלה, אישרתי את הסכמות הצדדים בהחלטתי כדלקמן:

ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים.

כעת תתקיים התמחרות לגבי עסקה שלישית לבקשת הצדדים וזאת בעליה של 500,000 ₪ כל הצעה.

בטרם החלה ההתמחרות ביקשה אשטרום כי נציגה מוסמכת מטעמה תתייצב להתמחרות והצדדים אכן המתינו לנציגה זו כחצי שעה.

1. וכך תועדה ההתמחרות בפרוטוקול הדיון:

לאחר הפסקה:

הערת בית המשפט:

מחיר התחלתי 34.5 מיליון ₪, היטלי השבחה בגין תוכניות קיימות למעט תוכנית תא/5000 יחולו על הקופה.

עו"ד אינסל: תנאי תשלום זהים: 60 יום ממועד אישור בית המשפט בהעברה בנקאית לחשבון קופת הכינוס.

החייב: מתחייב לשתף פעולה עם כל מי שזוכה ללא יוצא מן הכלל.

עו"ד אינסל: יש הצעה של יובלים על 34.5 מיליון ₪. הגיעה נציגה מוסמכת של חב' אשטרום גב' נטע לוקסמבורג.

עו"ד בר ניר [בא-כוח אשטרום – א.ל.ע.]: אנחנו מציעים 35 מיליון.

יובלים: אנחנו מציעים 35.250 מיליון ₪.

החלטה

כעת יתבצעו עליות ב-250 אלף ₪.

...

עו"ד בר ניר: אנחנו לא מעלים יותר.

עו"ד אינסל: כל המנגנון שדיברתי עליו קודם שחל לגבי אשטרום בעניין מועד חתימת ההסכם יחול על יובלים בהתאמה שהיא זו שזכתה, למעט מועד התשלום של תוך 60 יום שיהיה ממועד חתימת ההסכם.

הגענו להסכמה על בקשה 26 שזה התשלום החודשי, לאור הנסיבות מוסכם על תשלום חודשי של 1,000 ₪ לחודש.

ב"כ הכנ"ר: מוסכם עלי.

החלטה

לאור הסכמות הצדדים וההתמחרות שנערכה לבקשתם באה לידי סיום בקשה מס' 20.

הנאמן יעביר הסכם מכר ליובלים באופן מיידי בנוגע לעסקה השלישית ויחול המנגנון המפורט בפרוטוקול.

באשר לבקשה מס' 26 הוסכם כי צו החיוב יעמוד על סך של 1,000 ₪.

בנוסף באה לידי סיום גם בקשה מס' 28.

הנאמן ישוב ויעדכן.

היינו, בסיום ההתמחרות אושר המכר של מגרש 3 ליובלים בתנאים שהוסכמו קודם לכן עם אשטרום ופורטו בפרוטוקול (למעט המחיר שנקבע בהתמחרות).

הבקשה והתגובות

1. על-פי הנטען בבקשה (שהוגשה במסגרת בקשה מס' 20), למחרת קיום ההתמחרות העביר הנאמן לבא-כוח יובלים הסכם מכר סטנדרטי בנוגע לרכישת מגרש 3, והצדדים קבעו פגישה לצורך החתימה עליו. ברם, לטענת הנאמן, בפגישה זו העלו לפתע נציגי יובלים דרישות חדשות ומופרכות (כלשונו) בנוגע להסכם, תוך ניסיון לבצע "מקצה שיפורים" משמעותי לעומת התחייבויותיה של יובלים בפני בית-המשפט.

כך, בין היתר, דרשו נציגי יובלים התחייבויות חדשות מצד הנאמן בנוגע למגרש, וזאת בניגוד להסכמה כי המכר יבוצע בגין המקרקעין as is where is. בנוסף, דרשו יובלים לשנות את מועד התשלום כך שזה יתבצע תוך 90 ימי עסקים (במקום 60 ימי עסקים) וכן דרשו כי המכר יכלול ויתור מצד בני משפחתו של החייב על זכויות נטענות נוספות במקרקעין. זאת, שעה שהיה ידוע ליובלים כי לא זו בלבד שבני משפחתו של החייב מתנגדים לדרישה זו וכי דרישות דומות מצד אשטרום נדחו על הסף, אלא שתנאים אלה מעולם לא סוכמו בין הצדדים ולא היוו חלק מההסכמות במסגרת ההתמחרות שהתקיימה בבית-המשפט, כפי שהובהר במפורש על-ידי הנאמן בתחילת הדיון ביום 25.5.2020.

עוד טען הנאמן כי באותה פגישה דרשו נציגי יובלים כי החייב ובני משפחתו יפנו את כלל השטחים בהם הם מחזיקים במתחם, הגם שלשטחים אלה אין קשר למגרש 3.

בעקבות דרישות אלה של יובלים הבהיר הנאמן כי מדובר בהסכם מחייב, אשר קיבל תוקף של פסק-דין, וכי אין לשנות ממנו. אלא שאז הציגו נציגי יובלים דרישה חדשה, לפיה יוקצה להם שטח פיזי בפועל של 907.73 מ"ר.

אף ביחס לדרישה זו הבהיר הנאמן כי היא עומדת בניגוד מוחלט להסכמות המפורשות של הצדדים ביום 25.2.2020, לפיהן הזכויות במגרש 3 אינן משקפות 907.73 מ"ר בפועל, אלא "907.73 מר' שטח רשום לפני הפקעות".

לטענת הנאמן, למרות הגדרות מפורשות אלה של הממכר, סירבה יובלים לחתום על ההסכם, וזאת במטרה להתחמק מקיום התחייבויותיה ותוך הפרה בוטה של החלטת בית-המשפט וגרימת נזקים מהותיים לקופת פשיטת-הרגל.

הנאמן עתר אפוא לאכוף על יובלים את ההסכם לרכישת מגרש 3, ולחילופין לחייבה לשאת בפיצוי קופת פשיטת-הרגל בסך השווה ל-35,250,000 ₪ בתוספת מע"מ עקב חוסר תום-לב בניהול המשא-המתן, וזאת כפיצויי קיום של ההסכם ולחילופין כפיצויי הסתמכות.

לטענת הנאמן, לא יכולה להיות מחלוקת כי הייתה מסוימות וגמירות-דעת של הצדדים, לרבות של יובלים, ביחס לעסקת המכר של מגרש 3 כפי שאושרה על-ידי בית-המשפט בסיום ההתמחרות. עוד נטען כי הושגו הסכמות מפורטות, רציניות וקונקרטיות באולם בית-המשפט ואלה אף קיבלו תוקף של החלטה בזמן אמת. לחילופין טען הנאמן כי לכל הפחות יש לראות בהסכמות שקיבלו תוקף של החלטה בפרוטוקול כזיכרון-דברים מחייב.

עוד ביקש הנאמן להדגיש כי אין להתעלם מכך שיובלים טרפדה למעשה באמצעות הצעתה הגבוהה בהתמחרות את הסכם המכר שהושג עם אשטרום ביחס למגרש 3, וזאת חרף עבודתו המאומצת והקשה של הנאמן.

בשולי הדברים עתר הנאמן להורות כי יובלים תישא בקנס בנוגע לאיחור בתשלום בכל הנוגע להסכם הפשרה ביחס למגרשים 1 ו-2.

1. יובלים מסרה תגובה אשר נתמכה בתצהירו של מר הראל בן דרור, סמנכ"ל ביובלים, אשר נמנע מלציין בתצהירו אם נכח אישית בדיון ביום 25.5.2020 והסתפק באמירה כללית כי העובדות המפורטות בתצהיר ידועות לו מידיעה אישית ו/או ממסמכים שהגיעו לידיו במסגרת תפקידו. לכך יש להוסיף כי שמו של מר בן דרור אינו מופיע ברשימת הנוכחים בפרוטוקול הדיון, ונראה כי הוא נכח רק בפגישה שהתקיימה עם הנאמן לאחר הדיון ביום 25.5.2020 וכן נכח בדיון בבקשה ביום 2.7.2020.

יובלים טענה כי יש לדחות את בקשת הנאמן, וזאת מן הטעמים העיקריים הבאים:

ראשית, קיומה של מחלוקת כנה ואמיתית בשלב המשא-ומתן שנוהל בין הצדדים, אשר אינה מאפשרת לקבוע כי השתכלל הסכם מחייב לרכישת מגרש 3. לטענת יובלים, פרטי העסקה העיקריים שהובאו על-ידי הנאמן ותועדו בפרוטוקול הדיון היוו מסגרת בלבד לעסקה שטרם באה לעולם. הראיה לכך, הן ההסכמות כפי שהוגדרו על-ידי הנאמן עצמו בפרוטוקול, אשר יובלים הביאה בתגובתה תוך שהיא מדגישה את הנושאים הרלוונטיים לשיטתה:

עו"ד אינסל: אני ממשיך בהסכמות:

2. ניתנת אפשרות לחברת אשטרום בע"מ להתקשר בהסכם עם הנאמן ולפיו כנגד תשלום של 34 מיליון ₪ בצירוף מע"מ כדין  הם ירכשו את הזכויות במגרש השלישי שהוא על כ-907.73 מר' שטח רשום לפני הפקעות, וזאת בתוך 7 ימים מיום שיועבר להם ההסכם על ידי הנאמן. מובהר כי היה ואשטרום לא תחום על ההסכם או לא תגיע להבנות עם הנאמן מכל סיבה שהיא והם רוכשים את הקרקע... as is where is היה שההסכם לא יחתם מכל סיבה שהיא יפקע הזכויות שניתנה לאשטרום ללא כל הודעה נוספת של מי מהצדדים ולנאמן תעמוד הזכות להוציא את זה למכרז למרבה במחיר או כל אפשרות אחרת למקסם את המחיר בהסכמת הכנ"ר.

זאת ועוד, לטענת יובלים, מיד עם סיום ההתמחרות הבהיר הנאמן עצמו כדלקמן:

עו"ד אינסל: כל המנגנון שדברתי עליו קודם שחל לגבי אשטרום בעניין מועד חתימת ההסכם יחול על יובלים בהתאמה שהיא זו שזכתה, למעט מועד התשלום של תוך 60 יום שיהיה ממועד חתימת ההסכם.

עוד טענה יובלים כי אף בית-המשפט הורה בתום הדיון כי "הנאמן יעביר הסכם מכר ליובלים באופן מיידי בנוגע לעסקה השלישית ויחול המנגנון המפורט בפרוטוקול".

על רקע הסכמות אלה, טענה יובלים בתגובתה כי:

בהתמחרות שנערכה במסגרת הדיון הוקנתה ליובלים, כמו לאשטרום לפניה, זכות ראשונים להתקשר (או שלא להתקשר, ככל והמשא ומתן לכריתת הסכם לא יצלח) עם הנאמן, בתוך 7 ימים, בהסכם מכר לרכישת מלוא זכויות החייב בקרקע השלישית (שהוגדרה על-ידי הנאמן באותו מעמד כ "907.73 מ"ר לפני הפקעות"). במסגרת מנגנון זה נקבע מפורשות, כי ככל והתקשרות כזו לא תשתכלל, "מכל סיבה שהיא", יהיה הנאמן רשאי למכור את הקרקע במכרז או בכל דרך אחרת.

שנית, מדובר על עסקת מקרקעין מורכבת, הדורשת הסכם מפורט בכתב, ואין די בהסכמה עקרונית על התמורה ועל מועדי התשלום כדי ליצור מסוימות. בנוסף, נטען כי טרם ההתמחרות, שלא תוכננה מראש והתקיימה בבית-המשפט, לא פרסם הנאמן הזמנה להציע הצעות, כך שלא הובהרו מאפייניה המדויקים של הקרקע.

לטענת יובלים, "הערפול" בהגדרת הממכר נגרם במידה רבה כתוצאה מהתנהלות הנאמן, אשר במעמד הדיון בחר לתאר את הממכר באמצעות הנוסחה הלקונית "907.73 מ"ר שטח רשום לפני הפקעות", וזאת מבלי להידרש למציאות השוררת בשטח עצמו. יובלים טענה עוד בהקשר זה כי רק לאחר קבלת טיוטת ההסכם התברר לה כי מתוך שטח זה ניתן למסור לה 580 מ"ר בלבד, המגולמים בנכסים פיסיים בשטח, וכי בשטחים נוספים בחלקה מחזיקים החייב ומשפחתו מכוח "זכויות פלישה".

על רקע האמור טענה יובלים כי הערותיה ובקשותיה אינן בבחינת "דרישות חדשות" (ביחס לחוזה שכלל לא בא לעולם), כטענת הנאמן, כי אם דרישות שכל צד למשא-ומתן רשאי להעלות במסגרת הליך תיאום ציפיות טבעי. זאת, לא כל שכן שעה שאותו צד נחשף לראשונה לטיב המקרקעין המוצעים למכירה.

עוד נטען על-ידי יובלים כי הפער בין מצג הנאמן בדיון, לפיו יובלים תקבל לכאורה 907 מ"ר פנויים ונקיים מזכויות צדדים שלישיים, לבין המציאות השוררת בשטח עצמו (לפיה תקבל יובלים בפועל כ-580 מ"ר בלבד), מעורר למרבה הצער תחושה לא נוחה כי מצב המקרקעין לא הוצג בדיון באופן מלא, וכי פער זה אינו נובע מקיומן של הפקעות.

שלישית, יובלים טענה כי אף הנאמן סבר שלא השתכלל חוזה מחייב בין הצדדים, והראיה לכך היא כי שעה שנוכח לדעת כי יובלים אינה מסכימה לקבל את תנאי ההסכם, הודיע כי ימכור את הקרקע לאשטרום או באמצעות מכרז.

לחילופין טענה יובלים, כי הנאמן אינו זכאי לפיצויי קיום או הסתמכות, שעה שיובלים הודיעה לנאמן על אי-הסכמתה להתקשר בהסכם המוצע 5 ימים בלבד לאחר הדיון, כך שלא נגרם לקופת פשיטת-הרגל כל נזק. מכל מקום, אין בכישלון המשא-ומתן מול יובלים כדי למנוע מהנאמן למכור את הקרקע לגורם אחר.

אשר להסכם הפשרה בנוגע למגרשים 1 ו-2, טענה יובלים כי אין לחייבה בפיצוי בגין האיחור בתשלום, מאחר וביום 11.3.2020 שילמה לקופת פשיטת-הרגל סך של 1,000,000 ₪ והצהירה כי תשלים את התשלום השני בסך של 1,072,000 ₪ במועד שנקבע, היינו ביום 25.4.2020, אלא שהארכה שהתבקשה על ידה נבעה ממצב החירום ובשל מגפת הקורונה.

1. החייב הצטרף לעמדת הנאמן וטען כי ככל שהבקשה לא תתקבל יש להורות על ביטול כלל העסקאות שנערכו בין החייב ליובלים עובר לכניסתו להליכי פשיטת-הרגל.
2. הכונס הרשמי ציין כי מנקודת מבטו, מתחילתו של הדיון ביום 25.2.2020 היה ברור לכל הצדדים כי מטרת הדיון הייתה להביא לכדי סיום את הסוגיה המונחת בפני בית-המשפט תחת בקשה מס' 20, בין אם באישור הסכם פשרה ובין אם בדחייתו ומתן הוראות נוספות לנאמן. זאת, נוכח דברי בית-המשפט במהלך הדיון, העובדה כי דיון זה התקיים לאחר תקופה ארוכה של ניהול משא-ומתן ומאמץ רב של כל הנוגעים בדבר, פגישות רבות, ולאחר שכל הצדדים הכירו היטב את המגרשים המדוברים ואת ההסכם עם חברת אשטרום.

הכונס הרשמי ציין עוד כי נוכח תכלית הדיון ביקש בית-המשפט לקבל תשובות באשר לתנאים המהותיים של העסקאות וכי רק לאחר שהתנאים היו ברורים היטב לצדדים, נערכה ההתמחרות.

עוד ציין הכונס הרשמי כי בית-המשפט פינה שעות רבות במהלך היום לצורך ביצוע ההתמחרות והכל תחת ההנחה כי תנאיה המהותיים של העסקה גובשו טרם ההתמחרות, היוו נקודת פתיחה לתהליך והוסכמו על-ידי הצדדים, וכי לא הייתה כוונה להפנות את הצדדים לניהול משא-ומתן מחודש.

מכאן סבר הכונס הרשמי, כי שעה שתנאיה המהותיים של ההתקשרות עם אשטרום היו מגובשים, ונוכח הימשכות ההתדיינות בסוגיה כאמור, הרי שמובן כי מתן הזדמנות ליובלים לשפר את ההצעה במהלך ההתמחרות לא נועדה לאפשר פתיחת משא-ומתן חדש לאחריה.

בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את עמדת יובלים, לפיה ביקשה להשתתף בהתמחרות והציעה כ-35 מיליון ₪ רק על מנת לקבל את "האפשרות להתקשר" עם הנאמן, וטענה זו אינה עולה בקנה אחד עם כלל הנסיבות העובדתיות בתיק.

הכונס הרשמי עמד על כך כי יובלים הכירה היטב את המקרקעין המדוברים, הייתה צד לעסקאות שבוצעו עם החייב במקרקעין אלה עובר לכניסתו להליך פשיטת-הרגל, הייתה צד פעיל לאורך כל ההליך, השתתפה בפגישות שנערכו, התייצבה לדיונים שהתקיימו והייתה חשופה לכלל האסמכתאות הרלוונטיות, לרבות לחוות-הדעת המקצועיות שהוגשו על-ידי הצדדים ולהסכם עם חברת אשטרום שאישורו התבקש על-ידי בית-המשפט.

מכאן, ובהתחשב בכך שהתקיימו תנאי גמירות-הדעת והמסוימות ולמעשה המחלוקת העיקרית הינה בדבר מהות הזכויות שהיו ידועות ליובלים, הרי שלטעמו של הכונס הרשמי יש לאכוף את ההסכם ולדחות את עמדת יובלים.

לחילופין עתר הכונס הרשמי כי ככל שבית-המשפט ידחה את בקשת הנאמן, תישמר זכותו לטעון בנוגע לפיצויים שהתבקשו על-ידי הנאמן.

אשר לעסקאות למכירת המגרשים 1 ו-2, הרי שהכונס הרשמי סבר כי אין מקום לחייב את יובלים בפיצויים בגין האיחור בתשלום בגין עסקאות אלה, וזאת הואיל ויובלים ביצעה את התשלום באיחור של ימים בודדים, ושעה שהמשק מצוי בתקופה קשה בשל משבר הקורונה.

1. ביום 2.7.2020 התקיים דיון בבקשה בו נכחו הנאמן, החייב ובא-כוחו, בא-כוח יובלים ונציגי יובלים, באי-כוח נושים שונים ובא-כוח הכונס הרשמי, והצדדים חידדו בו את טענותיהם.
2. מכאן החלטתי.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ושמעתי אותם במהלך הדיון בפניי, אני סבורה כי יש לדחות את בקשת הנאמן בנוגע למגרשים 1 ו-2, ולקבל את בקשתו בנוגע למגרש 3, כפי שיפורט להלן.
2. אשר לעסקאות הנוגעות למגרשים 1 ו-2, אני סבורה כי לא ניתן להתעלם מכך שיובלים ביצעה את התשלום באיחור של ימים בודדים ומקובלת עלי עמדת הכונס הרשמי לפיה יש להתייחס בסלחנות לאיחור זה על רקע משבר הקורונה ומצב המשק. על כן, אני דוחה את הבקשה בהקשר זה.
3. שונה עמדתי באשר לבקשת הנאמן בנוגע למגרש 3, ואני סבורה כי יש לקבלה מן הטעמים העיקריים שיפורטו להלן.
4. ראשית, הרקע להתמחרות שהתקיימה באולם בית-המשפט בנוגע למגרש 3 פורט לעיל. אחזור בקצרה על כך שבתחילת הדיון ביום 25.5.2020 הוסכם בין אשטרום לבין הנאמן כי אשטרום תרכוש את מגרש 3 תחת התנאים שפורטו על-ידי הנאמן. על רקע זה, וכפי שאף ניתן ללמוד מפרוטוקול הדיון, הייתה יובלים נחושה להציע הצעה מטעמה על מנת לזכות במגרש 3.

כן יוזכר כי עוד קודם לכן חתמה יובלים עם החייב על שלוש עסקאות בנוגע לשלושת המגרשים, והכול ככל הנראה על רקע רצונה "לאסוף" זכויות בניה במתחם הרכבת ותחרות מתמשכת בינה לבין אשטרום בעניין זה, כפי שנטען בפניי על-ידי הנאמן ולא הוכחש.

הנה כי כן, הסכמתה של יובלים לקיים התמחרות בנוגע למגרש 3 באולם בית-המשפט נעשתה על רקע הצהרתה כי היא חפצה להתמודד על רכישתו, ועל רקע העובדה כי פרטי הממכר היו ידועים לה היטב, לרבות היחשפותה לחוות-דעת שונות ביחס לקרקע ולפרטי ההסכם עם אשטרום.

בנסיבות אלה, אין מקום לקבל את טענותיה של יובלים, לפיהן פרטי הממכר התבררו לה רק לאחר זכייתה בהתמחרות שהתקיימה בפניי.

1. שנית, מכל מקום, הצעת בית-המשפט לקיים התמחרות נעשתה על בסיס הסכמה שהושגה בין אשטרום לבין הנאמן בנוגע לרכישת מגרש 3 בסכום של 34 מיליון ₪ ועל בסיס הצהרתה של יובלים כי היא מבקשת להציע הצעה מטעמה לצורך רכישת המגרש.

בהמשך לכך, כלל הנוכחים באולם בית-המשפט, לרבות בא-כוח יובלים ונציגה, הסכימו במפורש לקיומה של התמחרות לאחר שתנאי העסקה המהותיים פורטו על-ידי הנאמן ותועדו בפרוטוקול הדיון, כאשר היה ברור לכל כי מדובר בהתמחרות שסופה הסכם מחייב לרכישת מגרש 3 מידי הנאמן, ובהתאם לכך אף ניתנו 7 ימים בלבד לחתימת הסכם המכר לאחר סיום ההתמחרות ו-60 יום לביצוע התשלום.

ראו בהקשר זה גם את דבריו הנכוחים של בא-כוח אחד הנושים המובטחים, עו"ד חינצ'ין, בדיון בפניי ביום 2.7.2020:

מדובר בתיק שנמשך מעל שנתיים. יובלים מנהלים מו"מ בנוגע לממכר 3 שנים, ואף נחתמו הסכמים בין הצדדים בטרם ההליך. מדובר בחברה עתירת ניסיון בתחום הנדלן. הם ידעו בדיוק מה הם עושים ולטעון אחרת זה פשוט מגוחך. הם היו מיוצגים על ידי עו"ד מעולה לכל ההליך. נציג מוסמך מטעמם היה בדיון ונלחמו בחירוף נפש לרכוש את הקרקע ועמדו על כך דיון אחר דיון אחר דיון. לבקשתם נעשתה התמחרות, לבקשתם התנאים המהותיים סוכמו והיתה הסתמכות מטעם הנושים. כעת אנחנו בנקודת אל חזור ואני אסביר. היתה התמחרות לאחר שמציע בסדר גודל של יובלים רוכש את הקרקע כל שאר המציעים נעלמים. אנחנו היום בעידן חדש, כל חברה עם השיקולים שלה, אי אפשר להחזיר את הגלגל אחורה. יגרם נזק בלתי הפיך. אם תהיה התמחרות נוספת שחלילה תיקח עוד חצי שנה שנה, לאן נגיע?

יצוין עוד כי, כמפורט לעיל, במהלך הדיון ניתנה ליובלים הזדמנות לשקול את ההתמחרות בטרם מסרה עמדתה הסופית ויובלים ניצלה הזדמנות זו להתייעצות עם בא-כוחה (שהינו עורך-דין מנוסה בתחום חדלות-הפירעון) מחוץ לאולם בית-המשפט ורק אז הודיעה כי הוא מוכנה להשתתף בהתמחרות מתוך ידיעה ברורה מה משמעותה של התמחרות זו, לרבות העובדה כי עליה לשפר את ההצעה שניתנה על-ידי אשטרום על מנת לזכות במגרש. השוו גם לדברי בית-המשפט העליון בע"א 509/00 לוי ואח' נ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו ואח', נה(4) 410, 426-425:

הפסיקה דנה בשאלת משמעותה של "הכרזת הקונה" על-ידי ראש ההוצאה לפועל מבחינת סופיותה ועמידותה כנגד הצעה מאוחרת גבוהה ממנה, ובשל הקירבה בין תחומי ההוצאה לפועל ופשיטת הרגל, חשוב לייחד על כך דברים. בע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, בעמ' 797, קבע השופט י' כהן (כתוארו אז) כי החלטת ראש ההוצאה לפועל להכריז על קונה היא סופית ואינה ניתנת לפתיחה לצורך דיון בהצעה מאוחרת, אף שמוקנה לו שיקול-דעת רחב שלא לאשר מכירה בטרם הכריז הכרזה כאמור. וכך נאמר שם (בעמ' 800):

"טובת החייבים שנכסיהם מוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס. דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל. אם ניקח לדוגמה את המקרה שבפנינו, הרי קבלת טענות המערערת תגרום עוול למשיב, כי ברור, שכעת הוא לא יוכל לרכוש בכספו מקרקעין לפי המחירים שהיו קיימים בעת המכירה הפומבית בפברואר 1971. המשיב לא עשה דבר שיצדיק גרימת עוול כזה, ומאידך למערערת הייתה הזדמנות להזדרז במאמציה לרכישת הנכס ולהשיג את הכספים הנחוצים לכך, לפני שהתקיימה המכירה הפומבית או לפני שניתנה ההחלטה על הכרזת המשיב כקונה. על-כן, הן מבחינת המדיניות הכללית והן מבחינת נסיבות מקרה זה, אין אני סבור שייעשה צדק אם נקבל את טענות המערערת".

בנסיבות אלה יש לדחות גם את טענות יובלים לפיהן מדובר בהתמחרות בלתי-מתוכננת שהנאמן לא פרסם בעניינה קודם לכן הזמנה להציע הצעות, כך שלא הובהרו מאפייניו המדויקים של המגרש.

אכן, התנהלותה של יובלים מלמדת כי היא נטלה על עצמה סיכון מחושב בהכירה את המגרשים שבבעלות החייב וכי היא עשתה זאת על בסיס הצהרת הנאמן לפיה המגרש נמכר as is where is.

1. שלישית, אשר לטענות יובלים בנוגע להבדלים בין תיאור המגרש בידי הנאמן לבין המציאות השוררת בשטח עצמו, הרי שאין לקבל גם טענות אלה. זאת, הואיל וכאמור, המגרש היה מוכר היטב ליובלים, הוא נמכר בהתמחרות as is where is, ועל כל פנים, התברר בפניי כי מהות העסקה הינה רכישת זכויות הבניה הקשורות במגרש ולאו דווקא השטח הפיסי עצמו.

עוד יצוין כי הממכר הוצג על-ידי הנאמן באופן מפורש כשטח רשום ולא כשטח פיסי פנוי, ויובלים הסכימה להתמחרות תחת הגדרה זו. בהתאם לכך, אין כל בסיס לטענת יובלים כפי שהובאה מפי בא-כוחה בדיון ביום 2.7.2020 לפיה "יובלים התמחרה פה תחת ההנחה שהם מקבלים קרקע נקיה", שכן בתנאי ההתמחרות לא הייתה כל התייחסות למצב המגרש מבחינה זו ואין פלא כי טענה זו לא נתמכה בתצהיר מטעמה של יובלים. ראו בהקשר זה גם את דברי הנאמן בפניי בדיון ביום 2.7.2020:

אני מקשיב לדברי חברי ולא מצליח למצוא טיעון לוגי של חברי, איזה סיפור בנתה יובלים, אני לא מצליח להבין מה הטיעון של יובלים. יובלים חברת נדלן מומחית בקרקעות שאחד מהבעלים שלה נכח לכל אורך כל הדיונים יוצג על ידי מנהל החברה ועו"ד נדלן מטעמם שנמצא כאן באולם, חברה שמכירה את המקרקעין יותר טוב מביהמ"ש מהקבלן ממני ואפילו מהחייב. היא עשתה עליו עבודה אני בטוח בזה, עבודה הכי מפורטת שיש. היתה להם אופציה על הקרקע הזו שלא מצויין דבר וחצי דבר על נכסים פיזיים. מדובר על זכויות בניה. כי כל ה-21 דונם של המתחם הזה מתחם הרכבת, זה מתחם שמשקף זכויות בניה. אתה קונה שטח רשום כמו שנאמר בפרוטוקול 907 מר' רשום, פיזי לא רלבנטי פה. הם מקבלים מטר רשום, שהמטר הרשום לפי העיריה משקף זכויות בניה. הטענה שאני לא מעביר להם את הכל היא מטעה ושקרית. אני מעביר להם בטאבו 907 מר'. זה מה שאני מעביר להם. חברי ביקש פירוט איך אני מעביר. הוא מקבל בדיוק 907 מר'. מדובר בקרקע במושע זה קרקע עם בעלים רבים ופולשים עובדה שיובלים שרכשה את הקרקע במקור ב-2017 טרחה להכניס להסכם שעלות הפינוי תהיה על החייב, הם ידעו שיש פולשים וידעו בדיוק מה הם קונים, זה טיעון מיתמם. איפה העוז הזה לבוא ב-25.2.2020 שיש לי עסקה עם אשטרום, באו פה לאולם, הם אלה שהתעקשו על ההתמחרות.

...

לענין הפולשים. יובלים מקבלת 907.87 מר' רשום החייב מוסר לה את זה נקי בלי שום טענות של בני משפחתו על 907 מר'. מה שרצו אשטרום בזמנו זה שיתחייב על כל 21 דונם שלא יהיה טענות של בני המשפחה. לזה לא הסכימו. אני לא יכול לתת מעבר ל-907 מר' נקי מזכויות של בני משפחה של החייב לרבות פלישה. בזמנו גם אשטרום ביקשו לגבי 21 דונם, אני מפנה לפרוטוקול של 25.2.2020. התקדמנו עם אשטרום, הם הבינו שהם צריכים לעשות תביעות פינוי זה חלק מהממכר. לכן אני חושב שזה תירוצים להתחמק מעסקה.

וראו גם דברי בא-כוח החייב באותו דיון:

מדובר בקרקע במושע, המשמעות שאתה קונה מטרים בלתי מסוימים. כל הענין של החזקה פיזית יש חשיבות משנית ביותר, רק אולי לגבי העתיד שתהיה חלוקה של המגרשים איפה ישימו אותך במתחם, זה המשמעות של זה. לכן אין חשיבות לענין של 907 מר הפיזיים אלא לענין איזה חלק תקבל בעתיד. אכן עו"ד אינסל בפרוטוקול הדיון מה- 25.2 מגדיר שני דברים שהם העסקה: 907 מר' רשום לפני הפקעות. כל עו"ד נדלן מבין מה זה אומר. זה אומר שזה תקבל במושע זה השטח הרשום שלך לגבי חלקך במושע ומזה יגזרו זכויותיך. הדבר השני שאומר עו"ד אינסל בשורה 13 as is where is זה אומר שאתה הולך למשרד שלך ואתה מוציא את ההסכם הסטנדרטי ויש לך את מרבית העסקה. אם חברי [בא-כוח יובלים – א.ל.ע.] היה רוצה להגיד משהו מהותי לגבי החזקה הפיזית, היה צריך להעלות את זה בדיון. אם חשב שהוא קונה קרקע ללא פולשים היה מצופה שיבהיר בדיון ב-25.2 שאלה התנאים שהוא מבין ועל זה הוא מתמחר. עו"ד לדרמן ידע שאם יגיד את זה בדיון, ביהמ"ש היה אומר לו זה לא העסקה. העסקה היא as is where is. עו"ד לדרמן ויובלים כן ידעו על הנכסים הפיזיים. הם ידעו מה הם קונים. ההתמחרות נערכת בפברואר 2020 כאשר כבר בנובמבר 2018 מוציא הנאמן את שמאות וכונדר. כל הצדדים מתווכחים עליה. בשמאות בסעיף 4 יש תיאור של הנכסים הפיזיים. מפורטים 5 מהם מתייחסים לקרקע 3 מספרם 1,2,3,4,7 ושטחם הכולל אם אתה סוכם אותם הוא 500 מר', זה מה יש. וכונדר מפרט את זה. זה הנכס. חוץ מזה יש את נכסים 5,6 שהם קרקע 1 וחברי יודעים את זה כי הם נזכרים ספציפית בשמאות של הבנק שלהם. הם לא יכולים להתבלבל עם זה. סעיפים 225 בשמאות תומר שאול. גם אם הם התבלבלו ולא ידעו מה שייך לקרקע 3 ומה שייך לקרקע 1 כולם ביחד זה 570 מר'. 907 מר' פיזים מעולם לא היו פה. אי אפשר לחשוד ביובלים שנמצאת במתחם הזה שהיא לא יודעת לא מבינה. זה לא אופטיקאי שמכרו לו קרקע, זה יובלים כרישי נדלן שהם מצויים בקרקע. לבוא היום ולהגיד ציפינו שיביאו 907 מר' פיזית זה לא טענה בתום לב. היית גם מצפה שענין הפיזי יקבל את ביטוי בהסכם הקרקע המקורי על קרקע 3 מה- 2017. אכן קראנו ביחד ראינו שמוזכר שתהיה התחשבנות על עלות פינוי אבל אין דרישה לקבלת קרקע פיזית נקיה. על הפער בין קרקע פיזית נקיה לבין קרקע רשומה אפשר ללמוד על עסקה שעשתה יובלים על קרקעות 1,2 והתעקשה עליה פה בביהמ"ש. שם קנתה 759 מר' קרקע רשומה כשהיא מקבלת רק 76 מר' פיזית אותם נכסים 5,6 כלומר אין קשר בין פיזי לקרקע רשומה. יובלים מכירה יובלים יודעת. והנה יומיים אחרי ההתמחרות בביהמ"ש היא מתהפכת. אני רוצה קרקע פיזית. מה היה פה? יש קרב אדיר בין אשטרום ליובלים על הדומיננטיות במתחם. לשניהם יש קרקעות שם ויש שאלה מי הדומיננטי והגדול. היה דיון כאן ויובלים ראו שאשטרום הולכת לתפוס את הדומיננטיות ולכן עשו הכל והסכימו לכל התנאים לקנות הם ולא אשטרום. אבל יומיים אחרי זה זה כבר שלהם עכשיו בוא נתחיל מחדש, נעשה מקצה שיפורים. זה לנצל בחוסר תום לב, ולחפש פרצות, לזה אי אפשר לתת לזה יד.

בהקשר זה יצוין עוד כי טענת יובלים, לפיה הציעה מחיר גבוה בגין זכויות שאינן תואמות את הצהרות הנאמן, אף אינה תואמת את הנסיבות. שכן, אשטרום הגיעה להסכם עם הנאמן לרכישת מגרש 3 עבור סכום דומה, דבר המלמד על סימטריה בין המציעים בנוגע להערכתם את שווי הזכויות במגרש ואת הסיכון הגלום ברכישתן as is where is. עוד יצוין בנושא זה, כי בא-כוחה של יובלים העלה בדיון ביום 2.7.2020 טענה כי הנאמן ואשטרום כלל לא הגיעו לכדי הסכמות עובר להתמחרות; ובלשונו: "הנאמן טוען שהיתה לו עסקה עם אשטרום הוא לא הציג הסכם. אני לא מאמין שאשטרום היתה קונה מקרקעין... אין הוכחה. זה מאוד חשוב שעו"ד אינסל בא ואומר כשביכול היתה לו עסקה חלופית עם אשטרום, מאוד חשוב להראות שהיתה לו עסקה כזו, אשטרום לא היו מוכנים לקנות מקרקעין עם פולשים ומחזיקים.... התזה עם אשטרום היא חוכא ואטלולא, אנחנו לא נמצאים בגן ילדים. יומיים-שלושה אחר הדיון הסתבר שיובלים והנאמן חלוקים בדעותיהם לגבי  טיב המקרקעין. אם היה כזה קרב למה לא עשו עסקה עם אשטרום אחרי 5 ימים? כי לא היתה עסקה. זה עורבא פרח, אף אחד באשטרום לא יעשה עסקה עם פולשים". ברם, טענה זו כלל לא נתמכה בתצהיר, ועל כל פנים אינה תואמת את העובדה, שההסכם שהתגבש בין הנאמן ואשטרום (שבא-כוח יובלים כפר בו כאמור) הוביל את יובלים, כמתואר לעיל, לדרוש את האפשרות להציע הצעה נגדית ולהסכים להתמחרות באותם בית-המשפט, ואינה תואמת את העובדה שאשטרום הציעה במהלך ההתמחרות סך של 35 מיליון ₪ בעבור מגרש 3. (ראו והשוו: ע' דקל "מהו המכרז האופטימאלי: המכרז כמשחק" משפטים ל' (תש"ס) 637, 656-655).

1. רביעית, יש לדחות גם את ניסיונה של יובלים להחיל בעניינה את דברי הנאמן בפתח הדיון ביום 25.2.2020 בנוגע להסכם עם אשטרום, לפיהם "היה שההסכם לא יחתם מכל סיבה שהיא יפקע הזכויות שניתנה לאשטרום ללא כל הודעה נוספת של מי מהצדדים ולנאמן תעמוד הזכות להוציא את זה למכרז למרבה במחיר או כל אפשרות אחרת למקסם את המחיר בהסכמת הכנ"ר".

אכן, ברור לכל כי שעה שהנאמן הודיע על הסכמות אלה עם אשטרום, עמד ההסכם עם אשטרום לבדו ועל כן הוסכם כי היא תוכל לסגת מההסכם באופן שלא יפגע בזכותו של הנאמן לפרסם מכרז בנוגע למגרש.

לעומת זאת, הצעת יובלים כבר ניתנה במסגרת התמחרות שההשתתפות בה מחייבת את הזוכה בהצעתו, כאמור לעיל, וכל תוצאה אחרת תהיה אבסורדית ותרוקן מתוכן את מוסד ההתמחרות. שכן, כך יוכל כל מציע לדחוק את רגליו של מציע אחר, להציע הצעה מתחרה, לזכות בהתמחרות ולאחר מכן לסגת מהתחייבותו המפורשת. ראו, למשל דברי סגנית הנשיאה, כב' השופטת אלשיך בפש"ר (ת"א) 2822-07 מפרק חברת אינדיקיישנס בע"מ נ' גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ ואח' (13.7.2010):

הבעיה המונחת בפני, נוגעת הלכה למעשה לסוגיה בעלת חשיבות רבה בהליכי חדלות פרעון בכלל, ובדיני הסדרים בפרט - מהי המידה בה כובלת הצעה שהוגשה את מציעה, ועד כמה ניתן לשנותה או לסגת ממנה עקב שינויי נסיבות נטענים... ברקעם של הדברים עומד חשש מהותי לשימוש לרעה במוסד ההצעות: קרי, העלאת הצעות גבוהות בלא כוונה מוגמרת להתחייב ולעמוד בהן, וזאת במטרה להשיג יתרון טקטי, כגון סילוק מציעים מתחרים, או שינוי בפאזה בו מצויה החברה...

אכן, אין ספק כי מן הראוי להתחשב בשיקול כללי זה, של מניעה והרתעה מהצעה נמהרת של הצעות גבוהות בלא כוונה להתחייב אליהן הלכה למעשה, או בלא להטיב ולבדוק את האמור. זאת, כאשר המציע "משנה את הניגון" מיד כאשר מושגת מטרתו הטקטית קצרת-הטווח (למשל, יתר המציעים נרתעו ונסוגו מן ההתמחרות), מתחיל להעמיד מכשולים ותנאים, מנתק מגע ומנסה למצוא פרצות או למצער לערוך "מקצה שיפורים" המוריד פלאים את ערך הצעתו. מצבים אלו דומים למדי למצב-דברים פוגעני ובלתי ראוי אחר אשר קנה לעצמו שביתה במקומותינו, והוא זכיה במכרזים או התמחרויות בעזרת הצעות שהן כה 'אטרקטיביות', עד כי הלכה למעשה אין המציע יכול לעמוד בהן מבחינה כלכלית, ועד-מהרה (ולאחר שיסתלקו המציעים האחרים מן התמונה) יפנה למזמין במטרה לשאת ולתת עימו על שיפורים ופשרות בקיום מה שהוצע.

המסקנה היא, כי בכל האמור במדיניות שיפוטית ראויה, אין למהר ולהקל על מציעים ששינו טעמם, ויש לבדוק בקפידה את הטעמים אשר לטענתם משנים את התמונה והופכים את הצעתם לבלתי מחייבת או לכזו שאבד עליה הכלח.

זאת, בין היתר, תוך שלילת יכולתם להסתמך על טעמים שהם עצמם יצרום בהתנהלות פסולה.

עוד יצוין, כי לו היו המשתתפים בהתמחרות סבורים אחרת, היו מציינים תנאי זה במפורש בתחילת ההתמחרות; ולו היו עושים כן, יש להניח כי לא הייתה מתקיימת התמחרות כלל. מכל מקום, יובלים לא עתרה להכללת תנאי מתלה כלשהו טרם תחילת ההתמחרות אשר מאפשר לה עתה להשתחרר מהזכייה בהתמחרות, ואין לאפשר לה לעשות כן בדיעבד.

סוף דבר

1. מכלל האמור לעיל, אני מקבלת את בקשת הנאמן ומורה על אכיפת מכר מגרש 3 ליובלים תמורת הסך של 35,250,000 ₪.
2. בנוסף לכך אני דוחה את בקשת הנאמן בכל הנוגע למגרשים 1 ו-2.
3. יובלים תישא בהוצאות קופת פשיטת-הרגל בבקשה בסך של 50,000 ₪.

המזכירות תשלח העתק החלטתי לצדדים.

ניתנה היום, ט"ז תשרי תשפ"א, 04 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.