בפני כב' השופטת תמר נאות-פרי

ערעור על החלטתו של ביהמ"ש השלום בעכו (כב' השופטת טנוס) מיום 27.8.2018, אשר במסגרתה נדחתה בקשת המערער לביטול צו הריסה שניתן לגבי בנייה בחלקה 49 גוש 18566 בטמרה (להלן: "המקרקעין").

ההליכים עד כה -

1. ביום 6.8.2018, הוצא צו הריסה מנהלי מטעם המשיבה, מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בהתייחס למקרקעין (להלן: "הצו"), על יסוד תצהיר המפקח הרלבנטי, אשר מצא כי על המקרקעין מתבצעות עבודות ללא היתר (להלן: "העבודות") הכוללות הכשרת קרקע בשטח של 570 מ"ר, יציקת רצפות, בניית סככה בשטח של כ-100 מ"ר, בניית מבנה מאיסכורית בשטח של כ-140 מ"ר ובניית מבנה בשטח של כ-15 מ"ר בצמוד לאחד המבנים האחרים (להלן ביחד: "המבנה").
2. המערער למד לדעת על הצו ביום 6.8.2018.
3. ביום 15.8.2018 פנה בא כוחו של המערער לנציג המשיבה וביקש לקבל העתק של המסמכים והחומר אשר עמדו בבסיס הוצאת הצו (להלן: "הבקשה לקבלת מסמכים").
4. ביום 20.8.2018, הגיש המערער בקשה לביטול הצו ועיכוב הביצוע עד למתן הכרעה בבקשת הביטול (להלן: "בקשת הביטול"). בבקשת הביטול טען המערער כדלקמן: בסעיף 3 לבקשה נטען כי המערער הוא בעל הזכות הקניינית בנוגע למבנה, היות והוא שוכר של המקרקעין מאת בעליו והוא מצרף לבקשת הביטול העתק של הסכם שכירות מיום 6.6.2018 לגבי המקרקעין (להלן: "הסכם השכירות"). בהסכם השכירות צוין כי המקרקעין מושכרים לחברת "פירות וירקות האחים ח'גאזי בע"מ", באמצעות המערער, לצורך עסק של פירות וירקות או כל עסק חוקי אחר. בסעיף 4 לבקשת הביטול צוין כי הבקשה לקבלת מסמכים טרם נענתה וכי המערער שומר על זכותו להוסיף טענות לגבי ביטול הצו לאחר שיקבל את המסמכים המבוקשים. עוד נטען בסעיף 4 כי לצו לא צורפו מסמכים התומכים בהוצאת הצו והדבר מונע מהמערער "אפשרות התגוננות סבירה". בסעיף 5 נטען כי נפל בצו פגם יסודי המצדיק את ביטולו, שכן אין בו התייחסות לשאלת האכלוס. בסעיף 6 צוין כי לא קיימים הליכים מנהליים או שיפוטיים לגבי הצו. לבקשת הביטול צורף תצהיר של המבקש, מיום 16.8.2018, בו הצהיר המערער כי הוא שוכר את המקרקעין, כי הוא הנפגע מהצו וכי כל הנתונים המופיעים בבקשת הביטול נכונים.
5. עוד באותו היום, 20.8.2018, ניתנה החלטת בית המשפט קמא לפיה בקשת הביטול מגלה שני קשיים. האחד הוא שהמערער לא צירף לבקשה מסמך המלמד על זיקתו למקרקעין שכן הסכם השכירות שצורף לא חתום והוא מגדיר את תקופת השכירות כמתחילה רק ביום 1.1.2019. הקושי השני הינו כי המערער לא ציין בבקשתו אם הודיע למשיבה אודות הגשת בקשת הביטול, כמצוות סעיף 254ח(ב)(2) לחוק. לכן, נקבע כי אין כלל מקום לדון בבקשה כפי שהוגשה וניתנה למערער האפשרות לתקן את בקשת הביטול, אגב התייחסותו לשני הקשיים המוזכרים.
6. ביום 21.8.2018 ביקש המערער ארכה עד יום 26.8.2018 להגשת התייחסות לגבי נושא הזיקה למקרקעין בשל שהותו של המערער בחופשה. לגבי ההודעה למשיבה – נטען כי בקשת הביטול הומצאה למשיבה ביום 20.8.2018. בית המשפט קמא נעתר לבקשת הארכה.
7. ביום 26.8.2018 הוגשה הודעה בדבר השלמת ההתייחסות לנושא הזיקה, בה נטען כי על פי חוזה השכירות תקופת השכירות אכן אמורה להתחיל רק ביום 1.1.2019 אך בהסכמת הצדדים, המערער תפס את החזקה במקרקעין הלכה למעשה בסמוך למועד חתימת הסכם השכירות, כלומר – בסמוך ליום 6.6.2018. להודעה אף צורף העתק חתום של הסכם השכירות וכן מסמך מיום 26.8.2018, עליו חתמו המערער ומשכירי המקרקעין, בו נכתב כי המערער תפס את החזקה בסמוך למועד חתימת הסכם השכירות לצורך ביצוע פעולות הכנה של המקרקעין. בהודעה חזר המערער על בקשתו לביטול הצו ועל עיכוב ביצוע הצו עד קיום דיון בבקשה לביטול הצו.
8. ביום 27.8.2018, ניתנה ההחלטה נשוא ההליך שבפניי (להלן: "ההחלטה"). בהחלטה צוין כי המערער מלין על כך כי לצו ההריסה לא צורפו מסמכים אשר יאפשרו לו להתגונן מפני הצו וכי נפל בצו פגם מהותי משום שאין בו התייחסות לשאלת האכלוס. ביהמ"ש קמא הנכבד קבע כי נחה דעתו לדחות את הבקשה אף ללא צורך בקבלת תגובת המשיבה או בקיום דיון במעמד שני הצדדים. ביהמ"ש קמא מפנה להוראות סעיף 221 לחוק ומציין כי מסעיף זה עולה כי שאלת האכלוס רלבנטית רק למקרה בו מדובר בעבודות אסורות המתייחסות לבית מגורים, אלא שבמקרה הנוכחי אין המדובר בבית מגורים ולכן סוגית האכלוס כלל אינה רלבנטית. בהקשר זה מפנה ביהמ"ש קמא לכך שהמערער לא טען בבקשה או בתצהירו מטעמו כי העבודות מתייחסות לבית מגורים, או כי הוא שוכר את המקרקעין למטרת מגורים וכי מהסכם השכירות עולה כי המקרקעין הושכרו דווקא למטרה מסחרית, לניהול עסק של פירות וירקות או עסק חוקי אחר. לכן, ברי כי העבודות בוצעו למטרה עסקית זו ולא למטרת מגורים, ונוכח אופי העבודות המתוארות בצו ההריסה, המסקנה הינה כי לא מדובר בבניית בית למגורים. משכך יש לדחות את הטענה המופנית כלפי הצו שעניינה אי-התייחסות לסוגית האכלוס בצו. עוד ציין ביהמ"ש קמא, כי אין חובה על פי חוק לצרף לצו הריסה מסמך זה או אחר ולכן יש גם לדחות את הטענה השנייה שבבסיס בקשת הביטול.

משכך, נקבע בהחלטה, כי הצו כולל את הפרטים המנויים בסעיף 221(ג) לחוק ולכן אין מקום לביטול הצו או לעיכוב ביצועו, תוך הדגשה שהמערער אינו טוען כי יש בידיו היתר לביצוע עבודות, ואף אינו חולק על מהות והיקף העבודות, או לכל פגם אחר בצו, למעט השניים אשר נסקרו מעלה.

הערעור -

1. על ההחלטה מעלה הוגש הערעור הנוכחי, כאשר בד בבד עם הגשתו, התבקש עיכוב הביצוע של הצו. הבקשה התבררה במהלך פגרת ביהמ"ש ובהחלטתו של כב' השופט ג'יוסי, לאחר דיון מיום 3.9.2018, נקבע כי הצו מעוכב עד מתן החלטה בערעור.
2. היום התקיים הדיון בערעור.

עיקר טענותיו של המערער הינן שמן הראוי היה לקיים דיון במעמד שני הצדדים בבקשה לביטול הצו. לשיטתו, הטענות שהועלו בבקשה חייבו בירור במעמד שני הצדדים ויש להשיב את הדיון לביהמ"ש קמא על מנת שידון בנוכחות הצדדים בבקשה לביטול צו ההריסה, תוך הפניה לאסמכתאות ולהוראות החוק שרלבנטיות לשיטתו. המערער עוד מוסיף טענות לגבי הצורך בביטול הצו לגופו.

המשיבה מנגד, סבורה שלא הייתה חובה לקיים דיון במעמד שני הצדדים וניתן היה לדחות על הסף את בקשת הביטול, כפי שעשתה כב' השופטת קמא, ואף זאת תוך הפניה לאסמכתאות ולהוראות החוק שרלבנטיות לשיטת המשיבה. המשיבה מעלה אף היא טענות לגבי תוקפו, חוקיות ונחיצותו של הצו.

1. במהלך הדיון שהתקיים חזרו הצדדים על טענותיהם כפי שהועלו על הכתב, לרבות במסגרת דיונים שהתקיימו במהלך הפגרה בבקשה לעיכוב הביצוע של הצו, כפי שתואר מעלה, ועל מנת שלא להרחיב יתר על המידה, לא אחזור על הדברים.

דיון והכרעה -

1. דומני שאין מנוס אלא להורות על השבת התיק לבית המשפט קמא – על מנת שיקיים דיון במעמד שני הצדדים בבקשת הביטול.
2. שני הצדדים מסכימים כי רלוונטיות בענייננו הוראות תקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בבקשות לעניין צו הריסה מנהלי), תש"ע-2010 (להלן: התקנות), ובמיוחד תקנות 2, 3 ו-6.

תקנה 2 קובעת כי בקשה לביטול צו או בקשה לעיכוב ביצוע צו (כגון בקשת הביטול אשר בה עסקינן) חייבת לעמוד בכמה תנאים מקדמיים (להלן: "דרישות סף"), כגון: (א) הגשה לפי הטופס שבתוספת הראשונה, כאשר הטופס מחייב (בסעיף קטן ג') לפרט מה היא הזכות של מבקש הביטול במקרקעין; (ב) הגשה במועד הנקוב בתקנות; (ג) פירוט כל ההליכים המנהליים והמשפטיים בעניין הנדון; (ד) תצהיר של המבקש לאימות העובדות העומדות בבסיס הבקשה; (ה) המצאת העתק מהבקשה למשיבה הנכונה.

תקנה 3, המתייחסת לבקשה לביטול צו או לעיכוב ביצוע צו, מחייבת קיום דיון בבקשה בתוך 7 ימים ממועד הגשת הבקשה.

תקנה 6 קובעת כי בית המשפט לא ידון בבקשה "שלא מתקיימים בה כל התנאים הקבועים בתקנות", אלא מנימוקים מיוחדים שירשמו, כלומר – מעגנת את האפשרות לסלק בקשת ביטול על הסף מחמת אי קיומן של דרישות הסף.

1. במקרה הנוכחי, ההחלטה אינה חד משמעית באשר לשאלה אם כוונתה של כב' השופטת קמא הייתה לדחות את בקשת הביטול על הסף מכוח תקנה 6 לתקנות, הגם שכב' השופטת מציינת כי היא החליטה לתת את החלטתה מבלי לבקש את תגובת המשיבה ומבלי לקיים דיון, ובנוסף - מקריאת ההחלטה עולה שיש בה קביעות אשר מתייחסות לנימוקי בקשת הביטול לגופה ולא לדרישות הסף.

לגבי דרישות הסף, כב' השופטת בהחלטה מיום 20.8.18 התייחסה לקושי שקיים בכל הנוגע לזיקה של המערער למקרקעין ובכל הנוגע להמצאה למשיבה. אלא, שלכאורה, הקושי לגבי שתי דרישות סף אלו בא אל פתרונו. לגבי ההמצאה למשיבה - המערער טען במסמך שהוגש לתיק קמא ביום 21.8.2018 כי בקשת הביטול הומצאה במועד למשיבה, ולא הועלו טענות סותרות. לגבי הזיקה למקרקעין - הומצא הסכם השכירות החתום ולאחריו המסמך הנוסף שהוכן ביום 26.8.18, אשר מלמד, לכאורה, על זיקה קניינית מסוג של שכירות אשר החלה בהסכמת בעלי הקרקע והמערער לפני המועד הנקוב בהסכם השכירות, ובסמוך לאחר יום 6.6.18.

1. לכן, הכשלים שציינה כבוד השופטת קמא (ובצדק רב), בהחלטה מיום 20.8.2018, בכל הנוגע לדרישות הסף תוקנו – ובכל אופן בהחלטה נשוא הערעור אין קביעה כי עדיין נותרו חוסרים בהקשר זה. ככל שכך הם פני הדברים, לא ניתן לומר שלא התקיימו בבקשה כל התנאים הקבועים בתקנות, ולא בטוח שניתן היה ליישם את תקנה 6 ולהורות על דחיית הבקשה על הסף, ובכל אופן, כב' השופטת קמא לא הבהירה בהחלטה שהיא מיישמת את סמכותה מכוח סעיף 6 לתקנות ולא ציינה איזו דרישת סף לא התקיימה, ולכן, קיימים סימני שאלה בהקשר זה.
2. בנוסף, בהחלטה מתייחסת כב' השופטת לנימוקים אשר בבקשת הביטול לגופם. נקבע כי טענה אחת שהייתה בפי המערער בבקשת הביטול הינה הטענה לפיה לצו לא צורפו מסמכים – אגב דחיית הטענה (עמ' 2 להחלטה, שורות 17-19); ועוד נקבע כי הטענה השנייה שהייתה בפי המערער בבקשת הביטול הינה טענה לפיה הצו אינו כולל התייחסות למועד האכלוס – ואף טענה זו נדחתה על יסוד הקביעה לפיה שאלת מועד האכלוס כלל אינה רלוונטית במקרה הנוכחי, היות ואין עסקינן בבית מגורים, אלא בעבודות בנייה שבוצעו לצורך הקמת עסק. מכאן אנו למדים שקיימת התייחסות לטענות של המערער לגופן, ולא רק לשאלה אם הבקשה עומדת או שלא עומדת בדרישות הסף, ואני סבורה שתקנה 3 מחייבת לקיים דיון במעמד הצדדים טרם מתן החלטה שכזו.
3. אפנה בהקשר זה לעפ"א (מרכז) 13440-01-17 אלטורי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד (25.1.17) אשר שם נדונה החלטה לסלק על הסף בקשת ביטול צו הריסה על יסוד תקנה 6 לתקנות, כאשר שם צוין במפורש כי הבקשה נדחית בשל אי קיום דרישת הסף המתייחסת למועד הגשת הבקשה. בדומה, בעפ"א (מרכז) 45523-04-16 אזברגה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד (28.2.17) המדובר היה בדחייה על הסף של בקשה לביטול צו הריסה מכוח תקנה 6, בשל היעדר תצהיר של איש מקצוע בכל הנוגע לסיכוי לקבלת היתר בנייה. רוצה לומר, שבאותם מקרים, ההחלטה של הערכאה קמא נוסחה באופן ברור בכל הנוגע לכך שהמדובר בסילוק על הסף על יסוד תקנה 6, ותוך הפנייה לכשל הספציפי אשר מלמד על אי קיום כל התנאים הקבועים בתקנות.

באשר לרע"פ 8098/17 אבו רומי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון (25.12.17) אשר אליו הפנו שני הצדדים, אומר כי אותו הליך התנהל לגבי החלטת בית המשפט קמא, אשר במסגרתה נדחתה על הסף בקשת ביטול צו, מכוח תקנה 6, תוך ציון העובדה שהמבקש את הביטול לא פירט בתצהיר את זיקתו לנכס וזאת אף לאחר שקיבל שתי הזדמנויות מבית המשפט לתקן את אותו כשל. בית המשפט המחוזי, ולאחריו בית המשפט העליון, קבעו כי לא נפלה כל שגגה מלפניו של בית המשפט השלום שעה שדחה את בקשת ביטול הצו ללא קיום דיון במעמד שני הצדדים, וזאת נוכח העובדה שהמדובר היה בהחלטה שמיישמת את תקנה 6 לתקנות, כאשר מההחלטה עצמה היה ברור שהיא סומכת על תקנה 6, ולאחר ששתי ערכאות הערעור מצאו שהיישום היה כדין. השוני בין המקרה שהתברר בפרשת אבו רומי לבין המקרה הנוכחי הינו ששם ההחלטה התבססה על אי קיום התנאים הקבועים בתקנות אגב פירוט לגבי התנאי בספציפי שלא התקיים, ואילו כאן לא ברור אם ההחלטה מבוססת על אי קיום התקנות וניתן להבין שהיא ניתנה לגופן של הטענות.

עוד בהקשר זה אפנה להחלטה שניתנה בעפ"א (חיפה) 8249-04-17 פאטמה נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה שפלת הגליל (4.4.17) אשר שם ניתנה החלטה לגבי דחייה על הסף של בקשת ביטול צו הריסה, ללא קיום דיון וללא הסבר באשר לשאלה אם המדובר בהחלטה שסומכת על תקנה 6, ואגב האמירה לפיה "נימוקי בקשת הביטול נדחים" - וביהמ"ש המחוזי אשר דן בעפ"א, הורה על השבת הדיון לבית המשפט השלום על מנת לקיים דיון במעמד שני הצדדים בבקשת הביטול.

החלטה נוספת אשר מן הראוי להזכיר בהקשר זה הינה ההחלטה ברע"פ 10065/17 אלנבארי נ' הוועדה המרחבית לתכנון נגב מזרחי (1.1.18). באותו עניין הוגשה לבית משפט השלום בקשה לביטול שני צווי הריסה, תוך העלאת מגוון טענות. ביהמ"ש השלום דחה את הבקשה ללא קיום דיון במעמד הצדדים, וציין כי המבקשים שם לא צירפו אסמכתאות לגבי הזיקה הנטענת לקרקע; לא פירטו בבקשה אם ניתן למבנה היתר כדין, אם לאו; לא הוכיחו כי קיימת עילה לביטול הצו; לא התמודדו עם הנתון לפיו המדובר במקרקעין המיועדים לשמש כשצ"פ; לא הוכיחו אכיפה בררנית; ולא הוכיחו שהמדובר במבנים שבנייתם הושלמה 60 ימים עובר למועד הגשת התצהירים. המבקש הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, והעלה טענות באשר לכל אחת ואחת מקביעותיו של בית משפט השלום, ואף טען כי מן הראוי היה לקיים דיון במעמד שני הצדדים, וכי לא היה מקום ליתן החלטה בבקשת הביטול שהוא הגיש על יסוד הכתובים בלבד. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. נקבע כי אכן היה על בית משפט השלום לקיים דיון בבקשה לביטול הצווים, וכי אין המדובר בבקשה שניתן לסלק על הסף רק בשל שהיא אינה עומדת בהוראות תקנה 6 לתקנות, ויחד עם זאת, בית המשפט המחוזי שם לא מצא לנכון להשיב את הדיון לבית המשפט השלום כדי שידון בבקשה לגופה, שכן הוא לא סבר כי למבקש יש טיעון זה או אחר אשר יכול להצדיק את ביטול הצווים, וכי לא נגרם למבקש עיוות דין. בקשת רשות הערעור לגבי פסק הדין נדחתה ברע"פ 10065/17 כפי שהוזכר מעלה. התלבטתי אם לא לנקוט באותה הדרך, ובמקום להשיב את הדיון לבית המשפט קמא - לדון בבקשת הביטול לגופה, ובכך לרפא את הפגם שנפל בכך שלא התקיים דיון במעמד שני הצדדים בבית המשפט קמא.

עם זאת, בשל החשיבות שיש לקיום הליך תקין בהתאם להוראות התקנות, החלטתי כי אין מנוס אלא להשיב את הדיון לבית המשפט קמא, על מנת שיקיים דיון בבקשת הביטול במעמד הצדדים בהקדם האפשרי. אין לקרוא לתוך החלטה זו עמדה זו או אחרת באשר לגורלו של הצו.

1. מעבר לאמור, לא אתייחס לשאר טענות הצדדים באשר לבקשת הביטול לגופה, אם כי אבקש להעיר, כפי שנקבע באופן חד משמעי ברע"פ 8098/17 בעניינו של אבו רומי, כי כאשר יתקיים דיון במעמד הצדדים בבקשת הביטול, לא ניתן יהיה להעלות טענות החורגות מהנימוקים שצוינו בבקשת הביטול כפי שהוגשה, וזאת כפי שנקבע חד משמעית בסעיף 11 לפסק הדין של בית המשפט העליון בעניינו של אבו רומי.
2. לכן, הערעור מתקבל באופן שאני מורה על החזרת התיק לבית המשפט השלום על מנת שיקיים דיון במעמד הצדדים בבקשת הביטול, הגם שאני מודעת לכך שהמשמעות הנה דחיית השלמת בירור גורלו של צו ההריסה, כאשר אין כל ספק כי כוונת המחוקק הייתה לקבוע מנגנון יעיל ומהיר לבירור השגות באשר לצווי הריסה מנהליים, תוך איזון בין האינטרס הציבורי שעניינו אכיפה יעילה של צווי הריסה לבין מתן מענה מידי וממצה למי שרואה עצמו נפגע מהצו המנהלי, וכך גם חזרה וקבעה הפסיקה.
3. אני מורה על עיכוב ביצוע הצו עד למתן החלטה מתאימה בנוגע להמשך העיכוב על ידי בית המשפט קמא, אשר אליו יחזור התיק.
4. אבקש מהמזכירות להמציא מידית את ההחלטה לבאי כוח הצדדים ולכב' השופטת קמא.

ניתן היום, י"ב חשוון תשע"ט, 21 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.