1. לפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 19271 מאדמות העיר סח'נין בשטח של 21.906 דונם (להלן "החלקה").

2. החלקה היתה בבעלותו של המנוח ג'מיל באסילא שקור ז"ל אשר החליט בחייו לחלקה בין ארבעת בניו שהם; מר באסילה שקור הוא התובע בתביעה דנן, המנוח ג'רייס שקור ז"ל הוא הנתבע מס' 1 אשר הלך לבית עולמו במהלך ניהול המשפט והעיזבון באמצעות יורשיו החוקיים נכנס בנעליו, מר אליאס שקור ומר חנא שקור ז"ל. ביום 28.1.1993 אושרה תב"ע ג/6386 אשר שינתה את ייעודה של החלקה מחקלאות למגורים.

3. הן לפני שנת 1993 והן לאחריה, כל אחד מהאחים מכר לצדדי ג' שטחים בחלקה. לאחר שהאחים חנא ואליאס מכרו את כל חלקם בחלקה לצדדי ג' וקיבלו את חלקם בשאר עזבון אביהם המנוח הם הסתלקו מהעיזבון. יתרת השטחים בחלקה שלא נמכרו לצדדי ג' נותרו בבעלות התובע ואחיו מר ג'רייס ז"ל. מחלוקת שהתגלעה בין התובע לבין אחיו המנוח ג'רייס בנוגע לבקשה להיתר בנייה שהגיש בנו של המנוח היא שהולידה את התביעה דנן לפירוק שיתוף במקרקעין.

4. כל אחד מצדדי ג' אשר רכש שטחים בחלקה החזיק בתת חלקה מוגדרת שגבולותיה סומנו בעת הרכישה. חלק מעסקאות המכר הושלם ברישום בלשכת רישום המקרקעין וחלק לא. במרוצת השנים הוגשו בקשות להיתר בניה שבמסגרתן הוגשה מפה מצבית של החלקה שנערכה על ידי המודד והמהנדס מר מדיין אבו סאלח (להלן "המודד") ואושרה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה לב הגליל.

5. התביעה נידונה תחילה בפני כב' השופטת א. פריאל.

ביום 9.7.15, לאחר ששמעה את עדויות הצדדים, נתנה כב' השופטת פריאל החלטה מפורטת ומנומקת שבמסגרתה קבעה את העקרונות שלפיהם יבוצע הליך פירוק השיתוף בחלקה. בין היתר נקבע כי הנתבעים 28-3 רכשו זכויות "נטו" בחלקה וכי לצורך פירוק השיתוף יש להפחית את החלק המיועד לצרכי ציבור מחלקם של הבעלים המקוריים מבלי לפגוע בשטח שרכשו הצדדים השלישיים. עוד נכתב בהחלטה:

"82. ...... תחת מכירת שטחים לפי תכנית חלוקה כוללת ומאושרת נהגו הבעלים המקוריים על יסוד חלוקה "בערך" והקנו חזקה בלעדית לרוכשים על החלק שרכשו, שגם סימונו היה "בערך". כך נוצר מצב שלפיו חלק מהקונים מחזיקים יותר ממה שרכשו, אצל חלקם השטח שמחזיקים קטן ממה שרכשו ואף נוצרו שטחים מבוזבזים. היות שאותם בעלים משותפים המחזיקים שטח קטן ממה שרכשו לא ביקשו לשנות המצב אין מקום להורות על תיקונו"

לעניין הכנת תכנית חלוקה הפנתה כב' השופטת פריאל למפה המצבית שהוכנה על ידי המודד תוך שהיא כותבת את הדברים הבאים:

"עם זאת, מקובל עליי כי ראוי שמפה מצבית זו תשמש בסיס לחלוקה בעין, שהרי היא נותנת ביטוי לחלוקה בפועל שיש לשמר ככל שניתן. מאחר שגם המהנדס מר אבו סאלח הסכים כי ישנם שטחים מבוזבזים ויתכן שבתכנית חלוקה ניתן יהיה לנצלם, כולם או חלקם מבלי לפגוע בחלוקה הקיימת או תוך פגיעה מזערית בה, מן הראוי להורות על עריכת תכנית חלוקה שתתחשב ככל שניתן בחלוקה הקיימת תוך ביצוע תיקונים שיאפשרו ניצול של שטחים מבוזבזים או צמצומם"

בסוף ההחלטה קבעה כב' השופטת פריאל כי פירוק השיתוף ייעשה על דרך של חלוקה בעין שתתחשב במשאלותיהם של הבעלים המשותפים ובתוך כך במצב החזקה בפועל, והחליטה למנות את המודד כמומחה מטעם בית המשפט לצורך הכנת תכנית חלוקה של החלקה, היות והוא מכיר את החלקה ואת הנפשות הפועלות ואף הכין בעבר מפה מצבית שתשמש ממילא בסיס לחלוקה כפי שנכתב בהחלטה. עוד נקבע כי ככל שיהיה צורך בתשלומי איזון, יהא המודד רשאי להיעזר בשמאי מקרקעין לפי בחירתו.

על ההחלטה הנ"ל הוגשה בקשת רשות ערעור אשר נדחתה.

6. לאחר פרישתה של כב' השופטת פריאל הועבר התיק להמשך דיון בפניי. בעקבות מחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בנוגע לתכנית חלוקה שהוכנה על ידי המודד שלפיה חושבו החלקות של צדדי ג' לפי שטח "ברוטו" ולא "נטו" כפי שקבעה כב' השופטת פריאל, נתתי ביום 15.1.17 החלטה שבמסגרתה חידדתי לצדדים ולמודד את העקרונות שלפיהן יש להכין את תכנית החלוקה בהתאם למתווה שנקבע על ידי כב' השופטת פריאל.

7. לאחר גלגולים שונים הוכנה תכנית חלוקה סופית על ידי המודד אשר התחשבה ככל שניתן במצב החלקה ובחלוקה הקיימת בה במשך שנים תוך ביצוע תיקונים שיאפשרו ניצולם של שטחים מבוזבזים (להלן "תכנית החלוקה"). בנוסף הוגשה חוות דעת של מר סאמי חוראני שמאי מקרקעין שבשירותיו נעזר המודד ובה נקבעו תשלומי האיזון הנובעים מתכנית החלוקה הנ"ל. בטבלת האיזון נלקחו בחשבון, בין היתר, גם עסקאות מכר שנערכו בין צדדי ג' לבין האחים אליאס וחנא אשר מכרו את כל חלקם בחלקה כמתואר לעיל והסתלקו מעיזבון אביהם המנוח (ראה סעיף 2 לעיל). שני האחים הנ"ל אינם צד בהליך זה.

על פי תכנית החלוקה הוקצתה לתובע ולנתבע מס' 1 (האחים באסילה והמנוח ג'רייס ז"ל) חלקה מס' 16/1 ששטחה הכולל הוא 2.062 מ"ר, באופן ששטח של 1.175 מ"ר הוקצה ליורשי המנוח ג'רייס ז"ל (תת חלקה 16/1/1) ושטח של 887 מ"ר הוקצה לתובע (תת חלקה מס' 16/1/2).

8. נתבעים 6,5 ו-28 מיאנו להשלים עם תכנית החלוקה וביקשו לזמן את המודד לחקירה. לאחר סיום חקירתו של המודד הודיע ב"כ התובע וב"כ הנתבעים 22,21,2,1 על הסכמתם לפירוק השיתוף במקרקעין על פי תכנית החלוקה אשר סומנה כמוצג מ/2 תוך ויתור על תשלומי איזון. נתבעים 6,5 ו-28 עמדו על סירובם לקבל את תכנית החלוקה, ולכן ניתנה הוראה להגשת סיכומים בכתב, וכך היה.

9. דיון

כזכור בהחלטתה של כב' השופטת פריאל מיום 9.7.15 נקבע כי צדדי ג' וביניהם נתבעים 6,5 ו-28 רכשו זכויות "נטו" בחלקה וכי לצורך פירוק השיתוף יש להפחית את החלק המיועד לצרכי ציבור מחלקם של הבעלים המקוריים מבלי לפגוע בשטח שרכשו הצדדים השלישיים.

נתבע מס' 5 רכש מאת האח חנא שאינו צד להליך זה כאמור, שטח של שני דונם בחלקה. על פי תכנית החלוקה הוא מחזיק בתת חלקה מס' 16/15 ששטחה נטו הוא 1.768 מ"ר. בגין השטח החסר נקבע לו תשלום איזון בסכום של 232,000 ₪.

נתבע מס' 6 רכש מאת האח חנא 650 מ"ר בחלקה. על פי תכנית החלוקה הוא מחזיק בתת חלקה מס' 16/16 ששטחה נטו הוא 598 מ"ר. בגין השטח החסר נקבע לו תשלום איזון בסכום של 52,000 ₪.

נתבע מס' 28 רכש מאת האח ג'רייס ז"ל (נתבע מס' 1) באמצעות אביו המנוח ג'מיל שקור ז"ל שטח של דונם בחלקה. על פי תכנית החלוקה הוא מחזיק בתת חלקה מס' 16/7 ששטחה נטו הוא 619 מ"ר. בגין השטח החסר נקבע לו תשלום איזון בסכום של 381,000 ₪.

10. כאמור התובע ונתבעים 22,21,2,1 הסכימו לתכנית החלוקה תוך ויתור על תשלומי איזון. יתר הנתבעים למעט נתבעים 28,6,5 הנ"ל, לא נטלו חלק בהליך ולכן מוחזקים הם כמי שלא מתנגדים לתכנית החלוקה.

11. נתבעים 5 ו-6 טענו בסיכומיהם כי תכנית החלוקה שהוכנה על ידי המודד אינה משקפת את המצב האמיתי של החלקה, מתעלמת מנתונים בסיסיים ומבוססת על שיקולים זרים על כן יש לדחותה. בנוסף ביקשו הנתבעים הנ"ל "לקבל קרקע ולא פיצוי מאחר ויש עוד קרקעות להפריש מהחלקות 16/1/1 ו-16/1/2" שהוקצו כאמור לתובע ולנתבע מס' 1 על פי תכנית החלוקה.

נתבע מס' 28 טען בסיכומיו כי חלוקה בעין הינה אפשרית בעניינו מאחר שבצמוד לחלקתו קיים שטח לא מנוצל שניתן לצרפו לחלקה. על כן הוא ביקש להורות למודד לתקן את תכנית החלוקה באופן שתכלול חלוקה בעין על ידי סיפוח השטח הפנוי הנ"ל לחלקתו.

12. לאחר שבחנתי את טענות נתבעים 6,5 ו-28 הגעתי למסקנה כדלקמן:

נתבעים 5,6

נתבעים אלה לא הגישו כתב הגנה והשתתפותם בהליך נעשתה בשלב מאוחר ומבלי שפגם זה תוקן על ידם! מחדל זה מקים מחסום פרוצדוראלי בפני הטענות שהועלו על ידם בהליך זה.

13. לגופו של עניין – מעיון בסיכומי הנתבעים הנ"ל עולה כי עיקר טרונייתם כלפי תכנית החלוקה היא שהתכנית אינה משקפת את המצב האמיתי של החלקה וכי היא נשענת על שיקולים זרים. אולם מחומר הראיות והעדויות התברר כי הטענות הנ"ל הועלו בעלמא וללא כל בסיס, שכן מעדותו של המודד אשר לא נסתרה הוכח כי תכנית החלוקה הוכנה על בסיס היכרותו את החלקה שבה ביקר מספר רב של פעמים והיה שותף בעריכת תשריטים לחלק מהמחזיקים אשר בנו בה, ואף הכין מפה מצבית של החלקה אשר אושרה על ידי ועדות התכנון לב הגליל. גם הטענה בדבר העלמת נתונים ממניעים זרים המחייבת כידוע רמת הוכחה גבוהה הועלתה בעלמא, הגם שהמודד הבהיר בעדותו כי המצב בחלקה הוא מצב דינמי המשתנה תכופות לאור שינויים שנעשים על ידי המחזיקים בה (ראה דבריו בעמ' 108 ש' 19-10).

14. הטענה שלפיה יש לפסול את תכנית החלוקה מאחר והמודד לא נפגש עם צדדי ג' וביניהם נתבעים 5 ו-6 עובר לעריכתה, אף היא דינה להידחות, ואין לי אלא להפנות בהקשר זה לדבריו של המודד שלפיהם אמר:

"שנית, אם אני ישבתי עם הבעלים בשטח, לפי החלטת בית המשפט היה תשריט החלוקה שהגשתי קודם לבית המשפט וזה הבסיס שלנו, וצריכים להיות צמודים לתשריט הזה כמה שאפשר. לשבת עם כל הבעלים שם ולראות כל אחד מה שהוא רוצה לפי מה שהוא רואה, אני בטוח שלא נראה כלום מהתשריט הזה והכל משתנה. בשביל זה אני לא בחרתי לשבת עם כל הבעלים שמחזיקים בקרקע, כי יש הרבה מגרשים שלא נגעתי בהם והשארתי אותם כפי שהם מאושרים במשרדי הועדה, בכוונה לשמור על החלוקה על המצב הקיים כפי שהיא קיימת, ולא לתת לכל אחד לדרוש מה שהוא רוצה. במיוחד שחלק גדול מהבעלים שמחזיקים בקרקע לא הגיעו לפה, ולא יודעים שמתנהל נגדם הליך פה" (עמ' 114 ש' 26-20)

על עמדה זו הוא חזר המודד גם בחקירתו הנגדית, והסבריו הנ"ל מקובלים עליי.

15. מחומר הראיות עלה כי הנתבעים 5 ו-6 רכשו את החלקות שלהם מהאח חנא ז"ל שאינו צד להליך זה ואשר הלך לבית עולמו בשנת 2020. לא זו אף זו הוכח כי האח חנא מכר את כל חלקו בחלקה ואף הסתלק מעיזבון אביו המנוח כמתואר בסעיף 3 לעיל. במצב נתון זה לא שוכנעתי כי יש "לפצות" את הנתבעים הנ"ל בגין השטח החסר להם על ידי הפרשת שטחים לטובתם מהחלקות שהוקצו לתובע ולנתבע מס' 1 (האחים באסילה וג'רייס ז"ל) בהתאם לתכנית החלוקה.

16. לאור האמור, לא שוכנעתי כי הנתבעים 5 ו-6 הצביעו על נימוק ענייני ומוצדק לפסילת תכנית החלוקה .

17. לעניין תשלומי איזון – ראשית, הנתבעים 5 ו-6 לא עתרו בסיכומיהם לקבלת תשלומי איזון. שנית, הצד ממנו רכשו נתבעים אלה את חלקותיהם אינו צד להליך זה כמצוין לעיל. שלישית, לצערי לא ניתן להסתמך על חוות דעתו של מר חוראני לעניין קביעת תשלומי איזון הואיל ואין בה אבחנה בין העסקאות בחלקה שבוצעו לפני יום 28.1.1993 (מועד שינוי יעוד החלקה) לבין העסקאות שבוצעו לפני תאריך זה. מהטעמים הנ"ל לא ניתן לדון בזכאותם של נתבעים 5 ו-6 לתשלומי איזון במסגרת הליך זה.

18. נתבע מס' 28

הטענה היחידה שבעטיה ביקש נתבע מס' 28 לדחות את תכנית החלוקה היא קיומה של אפשרות לספח שטח צמוד פנוי לחלקתו.

למרות שהטענה הועלתה בסיכומיו באופן כללי, ניתן לסבור כי הכוונה היא לשטח שסומן 16/19/1 בתכנית החלוקה מ/1.

המודד הסביר את ההיגיון שעומד מאחורי צירוף השטח הפנוי הנ"ל לחלקה 16/8 ולא לחלקה 16/7 שבבעלות נתבע מס' 28, וההסבר שניתן על ידו סביר בעיני. וכך אמר:

"לשאלה למה את החלק המסומן באדום סיפחתי לחלקה 16/8 ולא לשטח 16/7 לפי הסכם המכר ולפי החלוקה הראשונה 16/8 צריך להיות בשטח 700 מטר. אחרי אישור התב"ע הופרשו לצורך דרכים 89 מ"ר. סיפחתי אותם 89 למגרש 16/8 כדי שיהיה מאוזן. את מגרש 16/7 לפי הסכם המכר, צריך להיות 1,000 מטר. חסרים לו כעת 381 מטר. ז"א אם אני אספח את ה-89 מטר למגרש הזה, עדיין יישאר במינוס, הוא יצטרך לשלם תשלומי איזון. מה שאני העדפתי שכל ה-381 מטר שחסרים למגרש 16/7 יכנסו בתשלומי האיזון לבעל המגרש" (עמ' 113 ש' 21-16)

לאור האמור לא שוכנעתי כי יש להורות למודד לתקן את תכנית החלוקה על ידי סיפוח השטח המדובר לחלקתו של נתבע מס' 28.

19. תשלומי איזון – נתבע מס' 28 רכש את חלקתו מהמנוח ג'רייס ז"ל (נתבע מס' 1) באמצעות אביו המנוח ג'מיל שקור ז"ל. בגין השטח החסר נקבע לו תשלום איזון כמצוין בסעיף 9 לעיל. אולם בסיכומיו הוא לא עתר לקבלת תשלומי איזון. בנוסף, סוגית תשלומי האיזון לא עמדה במרכז המחלוקת בין הצדדים ומר חוראני לא נחקר על חוות דעתו, הגם שבחוות דעתו, כפי שצוין לעיל, לא ניתן למצוא אבחנה בין עסקאות שבוצעו לפני שנת 1993 (מועד שינוי יעוד החלקה) לבין עסקאות שבוצעו לאחר מועד זה. במצב דברים זה של העדר תשתית מספקת, לא ניתן להכריע בסוגית תשלומי האיזון, ולנתבע מס' 28 פתוחה הדרך לנקוט בהליך נפרד בעניין זה על פי שיקול דעתם, ומבלי שהדבר יחשב כהבעת עמדה מטעם בית המשפט בסוגיה זו.

20. מתוך נאמנות לעקרון החלוקה בעין ומטעמי צדק, נתבעים 21 ו-22 הציעו בסיכומיהם לייחד מגרש משותף בשטח של 922 מ"ר לבעלי הקרקע שלא קיבלו את חלקיהם בקרקע, מתוך חלקה 16/1 שהוקצתה לתובע ולנתבע מס' 2 בתכנית החלוקה.

למרות שלכאורה מדובר בהצעה סבירה, לא שוכנעתי כי יש לאמצה משני טעמים:

א. חלק מבעלי החלקות שאליהם מתייחסת ההצעה לא הגישו כתבי הגנה ולא הביעו עניין

בהליך ובכך הביעו חוסר אדישות לתוצאה.

ב. הפרשת שטחים מהחלקה שיועדה לתובע ולנתבע מס' 1 על פי תכנית החלוקה, לטובת בעלי

קרקעות אשר רכשו את חלקותיהם משני האחים האחרים שמכרו את מלוא חלקם בחלקה

וקיבלו תמורה בגינו, מעוררת קושי וחותרת תחת שיקולי צדק.

20. סוף דבר

שוכנעתי כי תכנית החלוקה שהוצעה על ידי המודד משקפת את החלוקה המיטבית המקסימלית שניתן לעשות בחלקה, הגם שהמודד אישר כי תכנית זו תאושר לעניות דעתו על ידי ועדות התכנון למעט מגרש 200/5 שהגבול הצפוני שלו הוא פחות מ-3 מטר ושלגביו תוגש תכנית מפורטת (עמ' 109 ש' 21-18).

21. אשר על כן הנני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש 19271 מאדמות העיר סח'נין בהתאם לתכנית החלוקה שסומנה כמוצג מ/2, בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב הגליל כמתחייב מסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

22. בנסיבות העניין, והואיל והטענות שהועלו על ידי הנתבעים 28,6,5 הינן טענות לגיטימיות למרות דחייתן, הנני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ט אלול תשפ"א, 06 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.