1. בפניי תביעה לפינוי וסילוק ידה של תובל איזנקוט (להלן: "הנתבעת"), מהנכס הנמצא בצפת והידוע כגוש 13062 חלקה 33 יחידה 10 (להלן: "הנכס"/"הדירה"), לרבות תשלום דמי שימוש ראויים, מתן צו מניעה קבוע, מתן צו עשה המצווה על הנתבעת להרוס את תוספת הבנייה והבנייה הבלתי חוקית שהתבצעה על-ידה ו/או מי מטעמה, ולהורות לה להחזיר את מצב הנכס לקדמותו טרם ביצוע עבודות הבנייה ו/או לחילופין לחייבה לשאת במלוא עלויות ההריסה, הפינוי והחזרת מצב הנכס לקדמותו. כן מבוקש להתיר לתובעת לפצל את סעדיה.

2. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, מטעם התביעה, הוגש תצהיר מר אבי אקוניס, אשר בשנת 2003 תפס את נכסי הגליל, הכולל את הנכס, נשוא דיוננו, וכיום הינו רכז שטח באזור חיפה (להלן: "אקוניס"), ומטעם ההגנה הוגש תצהיר הנתבעת.

3. הצדדים הגישו גם חוות-דעת. מטעם התובעת הוגשה חוות-דעת של השמאי דורון חזיזה (להלן: "השמאי חזיזה"), שחיווה דעתו, כי דמי השימוש הראויים לנכס הם בגבולות 1,700-1,800 ₪ לחודש. מנגד, הנתבעת הגישה חוות-דעת מטעם המהנדס והשמאי מר ח'ליל ח'לף (להלן: "השמאי ח'לף"), שאמד את דמי השכירות הראויים לדירה המקורית בסביבות 900 ₪ לחודש.

4. המצהירים והמומחים מטעם הצדדים נחקרו בפניי, ולאחר מכן הצדדים הגישו את כתבי סיכומיהם בכתב. התייחסות אליהם, ככל שתהא רלבנטית, תהיה במסגרת המשפט גופו.

רקע עובדתי וטענות הצדדים:

5. התובעת טענה, כי קיבלה בהעברה ממ"י את ניהול נכסי רשות הפיתוח, וביניהם הנכס. התובעת הכירה במנוח מאורי יגאל ז"ל (להלן: "המנוח") כדייר מוגן שלה בנכס, על-פי חוזה שכירות מוגנת מיום 28/9/1977 (להלן: "החוזה"). מאורי נפטר ביום 17/2/2001.

6. בבדיקה שגרתית אותה ערכה התובעת, התברר כי במועד שאינו ידוע לה, וכנראה ביום 1/1/00 לכל הפחות, הנתבעת פלשה לנכס ומחזיקה בו שלא כדין וללא תשלום דמי שימוש ראויים. משכך, זכאית התובעת לקבל מהנתבעת דמי שימוש ראויים מיום 1/1/00, הואיל ובמסגרת הליך משפטי אחר המתנהל בת"א (שלום-עפולה) 1086/07 הצהירה הנתבעת כי היא מחזיקה בנכס מתחילת שנת 2000. דמי השימוש הראויים ממועד זה עד ליום הגשת התביעה עומדים על סך של 168,300 ₪, לפי 1,700 ₪ לחודש. כן, על הנתבעת לשלם לה דמי שימוש ראויים בסך 1,700 ₪ לחודש, מיום הגשת התביעה ועד ליום החזרת החזקה בדירה לעמידר בפועל.

7. התובעת טענה עוד שנודע לה שהנתבעת החלה לבנות תוספת בניה בנכס ללא רישיון והיתר בנייה ו/או ללא קבלת הסכמתה כבעלת הנכס.

8. אקוניס הוסיף בתצהירו, כי הנתבעת במספר הזדמנויות, לרבות בתצהיר תשובות לשאלון, טענה ששילמה למנוח כסף תמורת הנכס, חתמה עמו על הסכם וקיבלה ממנו מפתח בחודש יולי 1999, ומאז מתגוררת בנכס. ברם, מעיון בתיק הנכס עולה, כי קיימים מסמכים המעידים, שבעבר התקיים הליך משפטי, לרבות פסק-דין, לפיהם עוד בשנת 2004 החזיק בנכס אדם בשם בן הרוש אברהם ואחרים, בטענה שפלש לנכס ו/או החזיק בו, כך שלא ברור כיצד הנתבעת חתמה על הסכם עם המנוח בחודש יולי 1999.

9. אקוניס הצהיר עוד, כי על-פי המסמכים שהונחו בפניו, עולה שבשנה שנפטר המנוח, התבצעו ביקורי מעגל על-ידי נציגי עמידר, ומאותם ביקורים עולה, כי הנכס היה סגור והדירה פונתה על-ידי משטרת צפת בשנת 2001, ובכל התקופה הנ"ל לא היה זכר ו/או פנייה כלשהי מצד הנתבעת. אקוניס הצהיר, כי מצורפים העתקי ביקורי המעגל משנים 2001-2002, דא עקא שעיון בהם מעלה, כי המדובר בשנים 2005-2006. בעדותו אישר, כי הכוונה לשנים 2005-2006, וכי אינו רואה דיווחים על ביקורים בשנים 2001-2002 (עמ' 13 לפרוטוקול מיום 22/9/14, שורה 28). כן העיד, שהיחידה המופיעה שם הינה מספר 1, בעוד היחידה של הדירה, נשוא דיוננו, היא 10, ויכול להיות שגם פה נפלה טעות סופר (שם, שם, שורות 29-32). עוד הצהיר, כי ביום 1/9/06 ביקר בנכס ונפגש עם פולש שהיה שם באותה עת, מר אדרי בצלאל (להלן: "בצלאל"), שמסר לו, כי הוא פינה את הפולש הקודם, בן הרוש אברהם תמורת כסף ואף פתח לו את הנכס על-ידי מפתח שהיה ברשותו (ראה נספח ז'- מזכר בעניין).

אקדים ואומר, כי הנתבעת העלתה בסיכומיה מספר טענות כנגד ביקורי המעגל והמזכר לעיל. לא מצאתי לנכון להתייחס לביקורי המעגל והמזכר, שעה שהונחו בפניי פסקי דין/החלטות המאשרים את טענת עמידר לקיום פולשים בנכס לאחר המועד בו טענה הנתבעת שחתמה על הסכם עם המנוח.

10. אקוניס הצהיר עוד, כי הוגשה תביעה כנגד בצלאל ומר ראובן שדה, אביה של הנתבעת (להלן: "שדה") לפינוי וסילוק יד, סעד כספי וצו מניעה במסגרת ת.א. 2887-10-08 בבית-משפט השלום בנצרת, וביום 4/11/08 ניתן פסק-הדין, המורה על קבלת התביעה למתן צו פינוי וסילוק יד.

11. מנגד, טענה הנתבעת כי המנוח היה נכה וערירי, שהתגורר בדירה בשכנות לבית הוריה. היא טיפלה ודאגה לו. באותה תקופה גרה בבית הוריה, ובאחד הימים המנוח הציע לה שתרכוש ממנו את זכותו בדירה תמורת 15,000$, היא נאותה לכך וביום 13/7/99 נערך ונחתם הסכם ביניהם (להלן: "ההסכם"), לפיו העביר לה את זכותו בדירה תמורת הסך האמור. ההסכם נערך בשני עותקים מקוריים, אחד נשאר בידי המנוח ואחד בידיה. היא שילמה למנוח את הסך הנ"ל, והוא לקח את ההסכם והבטיח שידאג לרישום שמה בעמידר במקום שמו. בנוסף, היא ניגשה לסניף עמידר בצפת ומסרה לאחת הפקידות, ששמה אינו זכור לה, את ההעתק המקורי של ההסכם, והפקידה ציינה שתדאג להעברת ההסכם לתיק הנכס.

12. הנתבעת טענה כי במעמד חתימת ההסכם, המנוח מסר לה מפתח לדירה, אך היא נכנסה אליה מספר חודשים לאחר מכן, למיטב זיכרונה בשנת 2000, וזאת לצורך שיפוצה והתאמתה למגוריה. בתקופת השיפוצים גרה בבית הוריה והמנוח המשיך להתגורר בדירה. הדירה כפי שנכנסה אליה לא הייתה ראויה למגורי אדם, והיא השקיעה בה ממיטב כספה והשביחה אותה, כאשר עלות ההשבחה נאמדת על-ידה ב- 300,000 ₪ (ללא פחת).

13. הנתבעת טענה כי המנוח נפטר, וביום 22/5/02 ניתן צו ירושה לעיזבונו, המדובר ביורשים עליהם לא שמעה מעולם ולא ראתה אף פעם שמבקרים אותו. עיריית צפת הגישה תביעה כנגדם בת"א (שלום-עפולה) 1086/07, בגין חוב ארנונה ותשלומי חובה לעירייה. היורשים שלחו הודעה לצד שלישי כנגד עמידר, וזו בכתב ההגנה טענה, כי החזקה בנכס בפועל מעולם לא הייתה בידיה, ועל-כן אינה חייבת בחוב כלשהו בגין הנכס. עמידר הוסיפה, כי ממידע שהגיע אליה לאחרונה עולה, כי בתכוף לאחר פטירת המנוח, הנתבעת ו/או מי מטעמה פלשו לנכס. לטענת הנתבעת, ניכר כי שעה שעמידר נדרשת לשלם בגין הדירה, בתור מחזיקה מכוח היותה בעלים, היא מתנערת מחבותה בטענה שאינה מחזיקה, ואילו לאחר שמגלגלת את החיוב על אחרים, היא באה בדרישה לפינוי וסילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים, בטענה כי היא הבעלים.

14. הנתבעת בתצהירה התייחסה לתצהיר אקוניס ולהליך שטוען שננקט בשנת 2004 כנגד בן הרוש אברהם ואחרים לסילוק יד מהדירה. משכך לדבריה, אם לטענת עמידר לא היא החזיקה בדירה, למצער, עד שנת 2005, תמוה בעיניה, מדוע זו תובעת אותה לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין הדירה לתקופה שקדמה למועד זה.

15. הנתבעת בתצהירה ביקשה שבית-המשפט יקבע, כי היא הפכה להיות דיירת מוגנת בדירה במקום המנוח, ועל-כן יש לדחות התביעה לסילוק יד, בכפוף לתשלום חלקה של עמידר בדמי המפתח כפי שבית-המשפט יקבע, וכי בכפוף לתשלומם יש לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים. לחילופין, מבקשת לקבוע שבמרוצת השנים הפכה ברת-רשות מכוח שתיקה או התנהגות עמידר, ויש לראות ברשות זו כרשות בלתי הדירה (ובלבד שלעמידר ישולם חלקה בדמי המפתח), ולחילופין יש להתנות ביטול הרשות, בכך שעמידר תפצה אותה תחילה על השקעותיה וההשבחות שהשביחה בדירה. כן, יש לדחות את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, מאחר והיא דיירת מוגנת בדירה. ככל שבית-המשפט לא יקבל הטענה הנ"ל, הרי שיש לקזז מכל סכום שיפסק את ההשקעות שהשקיעה בדירה.

16. ביום 4/6/09, עמידר הגישה בקשה לצו מניעה זמני, וביום 4/6/09, כב' השופט סוהיל יוסף נעתר לבקשה באופן חלקי והורה לנתבעת, להימנע מכל בניה ו/או תוספת בניה ו/או הכנה לבניה בנכס. ביום 9/7/09, על יסוד הסכמת הצדדים, הותיר את צו המניעה הזמני שניתן ביום 4/6/09 על כנו וזאת עד למתן החלטה אחרת או עד להכרעה בתיק העיקרי, בקובעו אף שעניין ההוצאות ידון במסגרת ההכרעה הסופית בתיק.

17. ביום 17/6/2013 הצדדים הגיעו לידי הסכם פשרה, אשר היה כפוף לאישור ועדת הפשרות של המנהל, והסכם זה קיבל תוקף של פסק-דין כאמור בהחלטת כב' השופט סוהיל יוסף. משהצעת הפשרה לא אושרה על-ידי וועדת הפשרות, בוטל פסק-הדין וחודשו ההליכים בתיק.

דיון והכרעה:

18. השאלה הראשונה הטעונה הכרעה, הינה, אם הנתבעת פלשה לנכס שלא כדין או שבפועל נערך ונחתם הסכם בינה למנוח (ממנו הועבר העתק לעמידר) להעברת דיירות מוגנת, והאם די בהסכם זה כדי להקנות לנתבעת זכויות בדירה. במידה שייקבע שהנתבעת פלשה שלא כדין לדירה, השאלה השנייה הטעונה הכרעה הינה, מאיזה מועד זכאית עמידר לדמי שימוש/שכירות ראויים ומה שווים.

19. הנתבעת אינה שוללת כי היא מחזיקה בדירה/בנכס, אך עומדת על כך, שמחזיקה בה כדין, משום שרכשה מהמנוח זכותו לדיירות מוגנת בדירה, וחתמה כאמור לעיל על הסכם עם המנוח.

20. לאחר ששמעתי את הצדדים שוכנעתי, כי הנתבעת פלשה לנכס שלא כדין, אין לה כל זכות לגור בו, ועל-כן יש להורות על פינויה ממנו והחזרת החזקה בו לעמידר.

21. הנתבעת צירפה לתצהירה, הסכם לא קריא שנערך לטענתה בינה לבין המנוח, מבלי שעלה בידיה להוכיח, כי דיווחה לעמידר על עסקה כלשהי ביניהם, וכל טענותיה בעניין זה היו בעלמא, ללא כל ביסוס עובדתי ולו מינימאלי. הנתבעת לא הותירה בי רושם מהימן כלל וכלל, וניכר בעדותה כי היא מתחמקת משאלות בטענה כי אינה זוכרת, וכל פעם שנדחקה לפינה אמרה שאביה או גרושה טיפלו בזה, תוך שסתרה את עצמה בפרטים המהותיים. היא לא הוכיחה זכות בנכס, וספק בעיני אם ביצעה עסקה כלשהי עם המנוח או אם שילמה לו סכום כלשהו. מעבר לכך, שבכדי להפוך לדיירת מוגנת, כפי שמעידה על עצמה הנתבעת, הרי גם היא וגם המנוח היו צריכים לפעול בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, אלא שגם בעניין זה, לא עלה בידיה להוכיח שפעלה בהתאם, ובכלל זה אישרה כי לא שילמה דמי מפתח, ועל-כן, לו מטעם זה בלבד, היא אינה דיירת מוגנת ויש מקום להורות על פינויה. בשורות הבאות אפרט את התמיהות והסתירות שעלו בגרסת הנתבעת.

22. הסכום ששולם למנוח - הנתבעת הצהירה, כי בינה למנוח נערך ונחתם הסכם ביום 13/7/1999, לפיו העביר לה את זכותו בדירה תמורת 15,000$. הנתבעת העידה, כי בעת חתימת ההסכם הייתה בת 20 ולא נשואה. דא עקא, שהיא לא נתנה כל הסבר, הכיצד השיגה לבדה סכום זה בגיל 20, כשהיא מעידה שלא קיבלה כל עזרה מהוריה בתשלום ששולם למנוח (עמ' 21 לפרוטוקול מיום 22/9/14, שורות 21-22), וכל שהעידה שעבדה באותו זמן אצל אביה בעסק המשפחתי. מה גם, שהיא לא צירפה תלושי שכר ולא העידה את אביה כדי לאשר טענה זו, וכידוע הימנעות מהבאת ראיה או העדת עד פועלת לרעת הצד שנמנע מלהביאם או להעידם, ובמקרינו הנתבעת.

23. עריכת ההסכם - גרסת הנתבעת על-ידי מי נערך ההסכם אופיינה באי מתן תשובה אחת ברורה. הנתבעת העידה, כי היא חושבת שההסכם נערך על-ידי עו"ד, אלא שנשאלה מי הוא, השיבה שאינה בטוחה, היא צריכה לשאול את אביה, היא אינה מכירה אותו אישית, ומסרה כי הם עשו הסכם עם עו"ד והמנוח היה אמור לטפל במסמכים. כן, לשאלה, היכן נחתם ההסכם, השיבה שאם אינה טועה אצל המנוח בבית, ונכחו בחתימתו: היא, המנוח, עו"ד ואם אינה טועה גם אביה.

לו היו דברים בגו, ועו"ד ערך את ההסכם וגם נכח בחתימתו, יש להניח כי הנתבעת הייתה עושה כל שלאל ידה משגת בכדי להעידו, משום שהיה ביכולתו של זה לאשר את גרסתה בדבר חתימת ההסכם עם המנוח, ואף הייתה טורחת להעיד את אביה שישב באולם בכל אותה העת. הימנעותה מלעשות כן, פועלת לחובתה.

24. ההסכם – הנתבעת, כאמור, צירפה הסכם לא קריא לתצהירה, והצהירה כי הוא נערך בשני עותקים, מקור אחד נשאר בידי המנוח, והשני בידיה, אלא שהיא מסרה אותו לאחת הפקידות בסניף עמידר בצפת. דא עקא, שהנתבעת לא הסבירה אם כך, מאין השיגה את העותק הלא קריא של הסכם זה, עובדה שמחזקת את הספק באמיתות גרסתה של הנתבעת בעניין עריכת ההסכם כאמור. אם לא די בכך, הרי שהנתבעת העידה מחד, שלמנוח לא הייתה משפחה, היא ומשפחתה טיפלו בו, אם זה באוכל או ללכת לקניות, הוא לא היה יכול ללכת (עמ' 17 לפרוטוקול מיום 22/9/2014, שורות 1-2), ומאידך העידה שגם המנוח העביר את ההסכם לעמידר, הוא אמר לה שהוא מטפל בכל מה שקשור לניירת (שם, שם, שורה 6). שנשאלה לפשר סתירה זו, ניסתה לרכך במידת מה את האמור על ידה, וטענה כי המרחק בין הדירה לעמידר, הוא מרחק הליכה של אולי 2 דקות, המנוח היה בן אדם מוגבל, אך לא סיעודי, לטענתה.

אין להכביר במילים אודות שינויי גרסתה אשר מופיעים לאורך כל עדותה. לא זו אף זו, הנתבעת לא זכרה לומר את שם הפקידה לה מסרה את ההסכם בעמידר ולא הציגה כל אסמכתא שהסכם זה ניתן למי מהפקידות בסניף צפת של עמידר. טענתה בדבר רישום או תיעוד ההסכם בעמידר צפת נותרה בגדר טענה של בעל דין מעוניין, שאין לה כל תמיכה בחומר הראיות. אקוניס העיד בעניין זה כי: "בסניף צפת יש עמידר שיכונים שלנו, יכול להיות שזה הוגש שם וזה לא הגיע אלינו" (שם, עמ' 13, שורה 8. ראה גם עמ' 14, שורות 24-27), אך גם תשובה זו אין בה כדי לסייע לנתבעת או להטות את הכף לטובתה, שהרי לפי אותה תשובה, הכול אפשרי.

25. תשלום דמי מפתח- בסוגיה זו, נראה כי הנתבעת ניסתה להתחמק מהשאלה, האם ידעה על חובתה לשלם חלק מדמי המפתח לעמידר, או האם שילמה להם בכלל, והיא אכן לא שילמה לעמידר דמי מפתח. מחד, השיבה לשאלה, האם בזמן שהגישה את ההסכם, ידעה שצריכה לשלם דמי מפתח לעמידר: "נראה לי שכן, אני לא בטוחה, אני לא יודעת את הפרטים הקטנים האלה..." (שם, עמ' 17, שורה 25). מאידך, לשאלה האם ידעה בזמנו, שהיא חייבת לשלם לעמידר דמי מפתח, השיבה: "אני לא זוכרת" (שם, שם, שורה 31). בהמשך אישרה, שמשנת 1999 עד הגשת התביעה, לא פנתה לעמידר בבקשה לשלם את חלקה בדמי המפתח.

לא זו אף זו, מחד העידה, כי חתמה בעמידר "על משהו שנקרא "דייר יוצא דייר נכנס", אני לא בטוחה מה זה אומר והוא היה אומר לטפל בכל הניירת..." (שם, עמ' 17, שורות 26-28), ומאידך בהמשך השיבה לשאלה, האם חתמה על מסמך "דייר יוצא דייר נכנס": "אני חושבת שכן, אני לא בטוחה. היא החתימה אותי על כמה מסמכים אני לא בטוחה להגיד על משהו מדויק" (שם, עמ' 18, שורות 1-2). טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 3 להסכם, שביום החתימה על ההסכם, הנתבעת תחתום על תצהיר דייר יוצא ונכנס ותגיש זאת לעמידר. משמע, שהיא הייתה מודעת למשמעות הדבר, ולחוסות של דייר נכנס.

26. מעבר לכך, גם לו הייתי מקבלת את גרסת הנתבעת אודות עריכת הסכם עם המנוח, נראה כי הנתבעת ביכרה לעצום את עיניה מתוך הנחה שהדברים יסתדרו מאליהם, משום שלדבריה מסרה ההסכם לאחת הפקידות בעמידר, ואף בסמוך לתקופה שהגישה את המסמכים, ניסתה לברר בעמידר מה קרה בעניין זה, ונאמר לה, בין היתר, שהעניין בטיפול. אלא שבהמשך שנשאלה אם ניסתה אחרי שנה, שנתיים, שלוש או ארבע לגשת לשם, השיבה בשלילה ואף הוסיפה: "...אציין כי עמידר זה צמוד לבית שלי, הם ידעו שאני משפצת וגרה בבית. מבחינתי זה היה בטיפול..." (שם, עמ' 18, שורות 10-11). טענות אלו אינן יכולות להועיל לה, משלא קיבלה באופן רשמי את הסכמת הבעלים-עמידר, לרכישת הדיירות המוגנת בנכס. מה גם, שמצופה היה מהנתבעת, אילו אכן ערכה עסקה כאמור על המנוח ורכשה את הזכויות בנכס, שעה שאינה זוכה לכל התייחסות מעמידר בנוגע לבקשתה להעברת הזכויות, שלא תשקוט על זרי הדפנה ותפנה לעמידר בכתב או בכל דרך אחרת, כדי להסדיר את זכויותיה למולה.

27. הנתבעת הלינה כנגד עמידר, שכשנתבעו על-ידי עיריית צפת בגין חובות הנכס, הם הפנו את העירייה אליה, כאשר כוונתה להודעה לצד ד' שהוגשה כנגדה בת"א (שלום-עפולה) 1086/07 על-ידי עמידר (נ/1). דהיינו כי שעה שעמידר נדרשת לשלם בגין הדירה, בתור מחזיקה, מכוח היותה בעלים, היא מתנערת מחבותה בטענה
ש"אינני מחזיקה", ואילו לאחר שמגלגלת החיוב על אחרים, היא באה בדרישה לפינוי, סילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים, בטענה שעמידר הבעלים ולא הרשתה לנתבעת להיכנס (ראה: עמ' 18 לפרוטוקול מיום 22/9/2014, שורות 11-14 וסעיף 11 לתצהירה).

איני מקבלת טענה זו של הנתבעת, ויש להפריד בין הדברים. בשום מקום, עמידר לא הכירה בזכות הנתבעת על הנכס, והא ראיה האמור בסעיף 3 להודעה לצד ד' (נ/1). יחד עם זאת, אין מצופה מעמידר שתישא בתשלום חובות שנעשו על-ידי פולש, ועל-כן בצדק הגישה כנגד הנתבעת כאן, הודעת צד ד' בתיק לעיל.

28. תשלומים – גם בעניין זה גרסת הנתבעת לא הייתה עקבית, והיא לא ידעה לומר אם שילמה אי פעם חשבונות חשמל וארנונה לבית. הנתבעת השיבה לשאלה, האם לפני שנת 2009 שילמה ארנונה לעירייה: "אני לא בטוחה, לא יודעת. גם אם כן זה משהו שאבא שלי טיפל בו, אני לא שילמתי, יכול להיות שאבא שלי טיפל בזה. כל מה שקשור לתשלומים מגיע ישירות לעסק והכל אבא משלם" (עמ' 18 לפרוטוקול מיום 22/9/14, שורות 19-20). גם ביחס לחשמל, שנשאלה, האם לפני שנת 2009 שילמה בעבורו, השיבה שכל מה שקשור לתשלומים עד היום הכל הוריה מטפלים. שנאמר לה, שלא צירפה קבלות לתיק, השיבה: "אני לא חושבת. ברור ששילמתי, אני צריכה לבדוק את זה, אפשר להביא אישורים של חשמל, אז איך אני חיה? אני לא יכולה לומר לך משהו וודאי. בשנים האחרונות כן אני משלמת חשמל, על השנים שאתה משלם ארנונה אני לא בטוחה, אבל חשמל כן" (שם, שם שורות 24-26). בהמשך העידה שיש לה טלפון בבית ובשנים האחרונות היא משלמת. הנתבעת הוסיפה, שיש לה קבלות משנים 2001 ועד 2009, אך היא לא ידעה לומר מדוע לא צורפו לתצהירה, לדבריה: "בשנים הראשונות שעשינו את החוזה כשקניתי את הבית והתחלתי לשפץ אני לא יודעת לגבי התשלומים, אחרי כמה שנים כשהתחתנתי ושיפצתי את הבית כל מה שקשור לחשמל ומים בוודאי" (שם, עמ' 19, שורות 1-3).

מכל האמור לעיל יוצא, שגם בעניין התשלומים, הנתבעת לא מסרה גרסה עקבית וברורה מי שלמם, אם בכלל, וגרסתה כי הוריה טיפלו בתשלומים לא הוכחה. היא לא הגישה תצהירי עדות ראשית מטעם מי מהוריה ולא העידה את אביה, אשר נכח כל העת באולם בית-המשפט.

29. שיפוצים ומגורים בנכס - הנתבעת הצהירה, כי במעמד חתימת ההסכם, המנוח מסר לה מפתח לדירה. חרף זאת, היא נכנסה לדירה מספר חודשים לאחר מכן, למיטב זכרונה בשנת 2000, וזאת לצורך שיפוץ הדירה והתאמתה למגוריה. במסגרת עבודות אלו החליפה את הצנרת, מערכת החשמל, ריצפה את הדירה ותיקנה נזילות בגג. בתקופת השיפוצים שנערכו בעצלתיים, היא גרה בבית הוריה הצמוד לדירה, והמנוח המשיך להתגורר בדירה. בעניין זה העידה: "...כשאני ומאורי עשינו את ההסכם עשינו שיפוץ בתוך הבית שהוא עדיין היה חי, אינסטלציה חשמל, דברים מאוד בסיסיים...כשעשינו את ההסכם התחלתי לעשות שיפוצים בסיסיים בתוך הבית ולאחר מכן עשיתי את השיפוץ היותר גדול..." (עמ' 16 לפרוטוקול מיום 22/9/2014).

בעניין השיפוצים, לא נהי לי, הכיצד המנוח המשיך להתגורר בדירה אם נערך ההסכם. טענה הזוכה לחיזוק מסעיף 5 להסכם, שם נקבע כי הנתבעת תשלם את החובות ותשלומי ארנונה, מים וחשמל, וזאת מיום החתימה על ההסכם. בהתעלם מתוקף ההסכם, האם הנתבעת ניאותה לשלם את הוצאות המנוח שהמשיך לדור בדירה? אין להכביר במילים אודות טענה זו, שאין בה כל היגיון.

30. לא זו אף זו, הנתבעת, סתרה את עצמה בעדותה, בפרטים המהותיים לגבי מועד ביצוע השיפוצים, כמה פעמים בוצעו, כשהיא לא מציגה כל מסמך או קבלה על הוצאות השיפוצים, למרות שעלות ההשבחות נאמדה על-ידה בתצהירה, ב-300,000₪ (ללא פחת), ובעדותה טענה שהשקיעה בדירה כמעט 300-400 אלף ₪, ולמרות שהעידה שהיא חושבת שיש לה קבלות לגבי עלויות השיפוץ, אך לא צירפה אותן, משום שזה קשור לאביה, הם הביאו קבלן וכל תקופה הוא שיפץ את הבית. דא עקא, שהנתבעת לא טרחה להעיד את הקבלן, לאשר את גרסתה.

הנתבעת העידה פעם, כי אביה עזר לה בשיפוצים, ופעם אחרת, כי הוריה עזרו לה בשיפוץ הבית וגם בעלה (שם, עמ' 16, שורות 18-19, עמ' 21, שורה 22), אך גם במקרה דנא כשלה מלהעיד את מי מהם, והדבר פועל לחובתה.

31. מעבר לאמור לעיל, סתרה הנתבעת את עצמה גם בשאלה באילו שנים גרה בפועל בדירה, לפני או אחרי נישואיה, ולא ידעה, לומר במדויק באילו מועדים בוצעו השיפוצים. בעדותה התברר, כי התחתנה בשנת 2004 ולאחר 7 חודשים התגרשה. לשאלה, האם גרה יחד עם בעלה בדירה השיבה: "לא בדיוק, גרתי אצל ההורים שלי עד שעשינו ממנו בית. לקח לי כמה שנים לשפץ את הבית, לפחות שנתיים. גרתי שם אני לבד, לאחר מכן שיפצנו שוב את הבית כי הרחבנו את הבית וגרתי שוב אצל ההורים שלי, ולאחר מכן שיפצתי עוד תקופה...אני לא גרתי עם בעלי ועם הבת שלי בבית באותה תקופה. עברנו לבית כשהילדה הייתה תינוקת. לא זוכרת להגיד בדיוק" (שם, עמ' 19). בהמשך, שנשאלה האם היא ובעלה גרו ביחד, השיבה: "גרתי בבית כמו שהוא תקופה מסוימת, שיפצתי את הבית, לאחר מכן גרתי אצל ההורים שלי בדירה למטה. בשנת 99' קניתי את הבית ועשיתי שיפוץ קל, ב-2001 שיפצנו את הבית, אני חושבת שגרנו בבית ב-2001, ותקופה לאחר מכן שוב שיפצנו ומאז אנחנו בבית" (שם,שם). הנתבעת נשאלה, מתי נכנסה לבית לראשונה, ועל כך השיבה: "אני לא יודעת לומר לך תאריך מדויק" (עמ' 19, שורה 25). שנשאלה, האם אחרי שנפטר המנוח, השיבה: "כן, כשהוא נפטר שיפצתי את הבית. לקח לי לשפץ את הבית לפחות שנתיים" (שם, שורה 27). שנאמר לה שאם המנוח נפטר ב- 2001, אז אנו מדברים על 2003, השיבה: "כן, גרנו תקופה בבית שיפצנו שיפוץ קל לאחר מכן יצאנו שוב ועשינו שיפוץ גדול" (שם, שורה 29). דא עקא, שנאמר לה, שהיא אמרה ששיפצה את הבית בשנת 2005, השיבה: "אני לא יודעת לומר לך תאריכים מדויקים. אני יודעת בוודאות שב-99' אני עשיתי דברים קלים בבית, כשמאורי נפטר התחלנו לשפץ את הבית כמו חשמל, אינסטלציה, ביוב, ריצוף, לאחר מכן יצאתי בשנת 2001-2002 אני לא בטוחה להגיד לך. אך כל הזמן הייתי בבית" (שם, עמ' 20, שורות 1-3). עדותה כי החלו לשפץ את הבית כמו חשמל, אינסטלציה וכו' לאחר פטירת המנוח, עומדת בניגוד למוצהר על ידה, כי עוד שהמנוח היה חי בוצעו עבודות אינסטלציה, חשמל וריצוף (ראה סעיף 6 לתצהירה).

ויודגש, ערה אני לכך, שאקוניס, לא ידע לומר, האם שהדירה הושכרה למנוח, היא הייתה מרוצפת, או האם במהלך השנים מיום שהושכרה לו ועד למועד פטירתו נעשה שיפוץ בה. לדבריו, לו עמידר הייתה מתבקשת במהלך השנים לתת הסכמה לשיפוץ בדירה, אז זה היה מופיע בתיק הנכס.

32. בעניין זה, הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי לא יעלה על הדעת, שמושכר שהושכר בשנת 1977 ולא עבר שיפוץ 24 שנים, יישאר במצבו כאילו הזמן עצר מלכת, וכי היא שיפצה את המושכר באופן ייסודי, ושני המומחים מטעם הצדדים, אישרו על יסוד ביקוריהם, שהמושכר עבר שיפוץ יסודי והוא ברמת גימור גבוהה מאוד.

גם אם הנתבעת ביצעה שיפוצים, היא לא הוכיחה מה הם ומה העלות שנשאה בהם, וטענותיה בעניין זה נותרו בעלמא. יחד עם זאת, בכדי לא לסגור את שערי בית-המשפט בפניה בסוגיה זו, תינתן הוראה על סילוק ידה של הנתבעת מהדירה, בכפוף לשמירת זכותה לתבוע את עמידר בעלות השיפוצים שלטענתה הושקעו בנכס ככל שהושקעו, הכל בכפוף לכל דין אחר, ותוך שמירת זכותה להגיש גם תביעה כנגד עזבון המנוח.

33. פולשים- עדות הנתבעת בעניין הפולשים לדירה לא הייתה הגיונית. היא נשאלה על תקופות מאוחרות בהן הייתה כבר אמורה להתגורר בדירה, נשאלה אם ידוע לה על פולשים שהיו בדירה, אלא שגם כאן התחמקה ממתן תשובה ברורה ואחידה. הנתבעת העידה ששמעה שהיו פולשים בדירה, מבלי לציין על איזה מועד המדובר, כאשר לדבריה במהלך היום אף אחד לא היה יכול להיכנס משום שעבדו בדירה, אולי רק בלילה נכנסו. לשאלה, האם יודעת מי הם הפולשים שהיו שם, השיבה, שאינה מכירה אותם אישית, אך יודעת שהם נרקומנים (שם, עמ' 20, שורה 15), ובהמשך השיבה בשלילה לשאלה האם ראתה אותם. לא נהי לי, אם הנתבעת אינה מכירה את הפולשים, הכיצד ידעה שהם נרקומנים. מעבר לכך, יש להניח, כי לו היו מצויים פולשים בלילות, הייתה רואה אותם, במיוחד בשים לב להצהרתה, כי בתקופת השיפוץ גרה בבית הוריה הצמוד לדירה (סעיף 6 לתצהירה). אם היא לא הייתה רואה את הפולשים לפחות הוריה היו רואים, אך גם בעניין זה, לא טרחה להעיד את הוריה.

יתרה מזאת, בתצהיר תשובות לשאלון (ת/3) הצהירה, שמעבר לשיפוץ, היא נדרשה להתמודד עם ניסיונות של פולשים לפלוש לנכסה, דבר שגרם לה להוצאות כספיות נוספות. תשובה העומדת בסתירה לעדותה, שאישית לא עשתה ניסיון כלשהו לסלק את הפולשים משם (שם, עמ' 20, שורות 18-19). היעלה על הדעת שזר יפלוש לנכס השייך לה והיא תעמוד מהצד ולא תעשה דבר ??? אין להכביר במילים אודות טענה זו ו"די לחכימא ברמיזא". שהופנתה בעדותה לאמור בתצהיר תשובות לשאלון, השיבה : "כשאתה אומר "אני" זה לא אני אלא ההורים שלי, אני לא באתי ונלחמתי בידיים עם אנשים, מן הסתם יש לי הורים" (שם, עמ' 20, שורות 21-22). דא עקא, שכאמור לעיל לא העידה את הוריה, כדי לאשר את גרסתה זו.

34. הנתבעת אישרה שהוגשה תביעה כנגד בצלאל ואביה – ראובן שדה, אך לדבריה, אינה יודעת עליה כל כך. מפסק-הדין שניתן בת"א (שלום-נצרת) 2887-10-08 ביום 4/11/08 עולה, כי מטעם שדה, הוגשה הודעה, לפיה אין לו כל קשר ועניין בנכס. שהופנתה לנאמר על-ידי אביה העידה: "לו אין עניין בנכס, לי יש עניין בנכס. אבא שלי לא גר בבית הזה אלא אני" (שם, עמ' 22, שורה 1). בנוסף, שנשאלה מדוע אביה לא ציין, שמי שגר בבית, זו היא, כבר ב-2008, השיבה : תשאל אותו. תשובותיה אלו, נוגדות את ההיגיון והשכל הישר, שכן לא נהיר לי, מדוע אביה יאמר שאין לו עניין בנכס, שעה שידוע לו שהמדובר בנכס השייך כביכול לבתו, במיוחד שמעדותה עולה, כי הוא עזר לה בשיפוצים. לא עמידר היא זו שצריכה לפנות בשאלה לשדה בעניין זה, אלא הנתבעת, היא זו שהייתה צריכה להעידו.

הנתבעת טענה בסיכומיה, בעניין זה, כי שדה לא נכח בדיון. התביעה הוגשה מלכתחילה לגבי יחידה 1 ולא יחידה 10, תיקון הטעות נעשה בעת הדיון, ולכן לא ניתן לבנות תילי תילים של טענות על יסוד "מחדל" זה.

גם אם טענה זו נכונה, הרי שהנתבעת כשלה מלהעיד את אביה, בכדי לשמוע את גרסתו בעניין זה, ומשכך, אין לה להלין, אלא על עצמה.

35. הנתבעת העידה, כי קיבלה היתר בנייה להרחבת הדירה, אך גם אותו לא טרחה להציג, ובקו המוביל את עדותה הפנתה לאביה ואף לגרושה במתן תשובה. הנתבעת העידה שחלק של הדירה זה גם על חשבון בית הוריה. משכך, שנשאלה אם קיבלה היתר על הנכס של הוריה וצירפה אותו לביתה, השיבה שאינה יודעת לענות על השאלות הללו, היא יודעת ששיפצו, שילמה ואביה התעסק בכל הדברים הללו: "אבא שלי נתן לי חלק מהגג שלו. אני יודעת שיש היתרי בניה וכל המסמכים אתה יכול לשאול את אבא שלי ואת הגרוש שלי, לא ממש הייתי מעורבת בכל הפרטים הללו..." (שם, עמ' 22). דא עקא, שנשאלה, האם גם גרושה טיפל בעניין ההיתר, השיבה שאינה יודעת להגיד.

36. אף מבחינה משפטית קיים קושי לקבל את גרסת הנתבעת כנגד פינויה, היות והיא לא קיבלה את הסכמת הבעלים – עמידר – לרכישת הדיירות המוגנת בנכס, ואולי לא תקבל כלל אם לא תמלא את הקריטריונים לכך, שהרי המדובר בדיור ציבורי. הנתבעת לא שילמה דמי מפתח, לא הוכיחה זכות בנכס, וכאמור לעיל, לא שוכנעתי, כי אכן ביצעה עסקה עם המנוח או שילמה לו סכום כלשהו.

37. בעניין זה, הנתבעת בסיכומיה, כתשובה בחיוב לשאלה, האם העברת הזכויות מהמנוח לנתבעת אפשרית, הפנתה, בין היתר, לאמור בסעיף 6(ה) לחוזה השכירות שנחתם בין עמידר למנוח:

"במקרה של העברת המושכר מידי השוכר לידי דייר אחר בהסכמת המשכיר, לא יהיה רשאי השוכר לנכות מהסכום הכללי של דמי המפתח את הסכום שהוא הוציא בעבור שינויים או שכלולים יסודיים שעשה במושכר והשוכר מוותר בזה במפורש על הניכוי הנובע מסעיף 82 של חוק הגנת הדייר...".

בהתאם, טענה הנתבעת, שהעברת זכויות השכירות לא נאסרה בהסכם השכירות. עוד טענה, כי לטענת עמידר בסיכומיה, תנאי להפיכת הנתבעת לדיירת מוגנת במושכר, הוא תשלום חלקה בדמי המפתח. "תנאי" זה, אינו תנאי בל יעבור, ומה שלא קוים בשעתו, בית-המשפט רשאי להורות על קיומו, תוך שהפנתה את תשומת לב בית-המשפט לפסק-הדין המותנה מיום 17/6/13.

איני מקבלת טענות אלו, שכן ציטוט האמור לעיל מחוזה השכירות, מעיד על היפוכו של דבר, מזה הנטען על-ידי הנתבעת, שכן כבר בתחילתו נאמר "בהסכמת המשכיר", הסכמה מעין דא של עמידר, לא הוצגה בפניי. מעבר לכך, הנתבעת הפנתה לעדות אקוניס, אשר נשאל, אם בחייו המנוח היה מציע את הנתבעת כדיירת נכנסת במקומו, תמורת תשלום שצריכה לשלם על-פי דין, האם יש סיבה שעמידר לא הייתה מאשרת אותה כדיירת מוגנת במקום המנוח, ותשובתו הייתה: "לא הייתה סיבה" (עמ' 13 לפרוטוקול מיום 22/9/14, שורה 19), וזאת גם בכדי להצביע על כך שהעברת הזכויות מהמנוח לנתבעת אפשרית. יחד עם זאת, לא שוכנעתי כי יש באמור לעיל בכדי להועיל לנתבעת, שכן היא לא פעלה בהתאם לפרוצדורה המתחייבת בחוק, והאמירה ש"לא הייתה סיבה", עדיין לא מצביעה על כך שבסופו של דבר עמידר הייתה מאשרת את זכאותה להתגורר בדירה, שכן המדובר בדיור ציבורי. מעבר לכך, תשלום דמי מפתח אינו בגדר המלצה, אלא הוא קבוע בחוק, ועל הנתבעת היה לעמוד בתנאי זה. מה גם, שלא היה מקום להפנות את תשומת לב בית-המשפט לפסק-הדין המותנה מיום 17/6/13, שעה שבוטל.

ברת רשות

38. הנתבעת טענה בסיכומיה, כי נוכח ידיעת עמידר אודות חזקתה במושכר (גם אם ייקבע, כי ההסכם אינו יכול להקנות לה מעמד של דיירת מוגנת), ושעה שידיעה זו יכולה להיות ידיעה מפורשת או בשתיקה, וייתכן אף מתוך עצימת עיניים ממש, עת עמידר ידעה על פטירת המנוח בשנת 2002 ולא נקפה אצבע, מתבקשת המסקנה, כי הנתבעת הפכה לברת רשות ברשות בלתי הדירה בדירה, בתנאים כפי שבית-המשפט יראה לנכון לפי שיקולי צדק. בעניין זה הפנתה לפסיקה. כן טענה כי, אם בכל זאת, בית-המשפט יגיע למסקנה, שהמדובר ברשות הדירה, אזי הצדק דורש שסעד הפינוי יותנה בתשלום פיצוי. גם כאן הפנתה לפסיקה.

39. אני דוחה טענות אלו, הרי הנתבעת לא שילמה דבר לעמידר, לא הסדירה את מעמדה למולה ולא קיבלה את הסכמתה לשהות בנכס. משכך, רשות חינם, ברכוש הציבורי, אינה יכולה להיות בלתי הדירה. בעניין זה, יאים הדברים שנאמרו ברע"א 977/06 מרדכי בן חמו נ' מדינת ישראל – משרד הבריאות ואח' (17/5/06):

"...אין להלום כל עיקר שמיום שדרכה כף רגלו של המבקש במקום, והגם שהוא מצוי שם בחינם, קנה לו זכויות מעתה ועד עולם. השקעות שהשקיע המבקש היו לצורך עסקו, אך הוא סירב לחתום על חוזה לאורך כחצי יובל שנים. איני יודע עד כמה נמרצת היתה המשיבה בטיפולה בכך, אך בוודאי לא שקטה על השמרים למצער מאז 1980. רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם... רשות חינם אינה בלתי הדירה, ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה, כפי שנתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צמצום מופעיה של האחרונה ולא הרחבתם (ראו רע"א 5727/01 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); רע"א 10343/05 עמידר נ' נגה משה (טרם פורסם)).".

הנתבעת הינה פולשת לנכס, אשר לא הוכיחה את עלות השקעותיה והשבחותיה בו, ככל שהללו בוצעו, לפיכך אין מקום להקנות לה מעמד של ברת רשות.

דמי שימוש ראויים ממתי וכמה?

40. נוכח מסקנותיי דלעיל, הרי שעמידר זכאית לתשלום דמי שימוש ראויים על-ידי הנתבעת.

41. בכתב התביעה התבקש תשלום דמי שימוש ראויים כדלקמן: 168,300 ₪, נכון ליום הגשת התביעה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל, שזה למעשה דמי שימוש בעבור 99 חודשים במכפלת הסכום של 1,700 ₪ (אומדן השמאי חזיזה), ו- 1,700 ₪ לחודש מהגשת התביעה ועד ליום החזרת החזקה בדירה לתובעת בפועל.

42. בסיכומי התובעת, נתבעו הסכומים הבאים: דמי שימוש ראויים בהתאם לחוות-דעת השמאי חזיזה, בסך 1,700 ₪ לחודש בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום 20/5/08 (התאריך הקובע) עד היום, בסך של 1,954 ₪ * 99 חודשים = 193,446 ₪; דמי שימוש ראויים מיום הגשת התביעה ועד היום – 130,918 ₪ (1,954* 67 חודשים) ודמי שימוש ראויים בסך 1,954 ₪ מהיום ועד למועד הפינוי בפועל. לסכומים אלו יש להוסיף ריבית חוקית.

43. מהחומר המצוי בתיק, נראה שבמהלך השנים ניסו פולשים שונים לשים ידם על הנכס, כאשר פעם אחר פעם, עמידר פנתה בתביעות לסילוקם. כך למשל במסגרת ת.א. 7012/04 (שלום-נצרת), עמידר הגישה תביעה לסילוק ידם של בן הרוש אברהם, ארביב עמנואל שמעון וארביב כרמית. ביום 11/1/05 ניתן פסק דין בהיעדר הגנה, כנגד השניים האחרונים, המורה להם, בין היתר, לסלק ידם מהדירה ברחוב ארלוזורוב 107 (102) בצפת הידועה כגוש 13062 חלקה 33, כאשר ביחס לבן הרוש, ביום 1/12/2005, כב' השופט צרפתי, ציין בהחלטתו, בין היתר, כי על-פי הודעת הנתבע, מורה על פסק-דין לפינוי (נספח ה' לתצהיר אקוניס).

בעניין זה, לא נהירה לי טענת הנתבעת בסיכומיה, כי מסמכי התביעה, נספח ה' לתצהיר אקוניס, הם בגדר עדות מפי השמועה ביחס לנתבעת, ולא ניתן לסמוך על האמור בהם כלל.

אין לקבל טענתה של הנתבעת בעניין זה, הרי משהציגה עמידר מסמכים אלו, עמדה היא בעול ההוכחה המוטל עליה להוכחת קיומם של פולשים בנכס, ומשכך עובר הנטל לכתפי הנתבעת להוכיח היפוכו של דבר. על-כן, לו סברה הנתבעת שהאמור במסמכים אלו אינו נכון, מחובתה היה להזמין נתבעים אלו לעדות, ומשלא עשתה כן, אין לה מה להלין, אלא על עצמה.

במסגרת ת.א. 2887-10-08 (שלום-נצרת) הגישה עמידר תביעה לפינוי וסילוק ידם של אדרי בצלאל וראובן שדה, מנכס המצוי בצפת והידוע כחלקה 33 בגוש 13062. כפי שעולה מפסק-הדין מיום 4/11/2008, הנתבע 1- אדרי בצלאל – הסכים למתן צו פינוי, ומטעם הנתבע 2 –שדה – הוגשה הודעה לפיה, אין לו כל קשר ועניין בנכס. באותו יום הגיעה בא כוחו לדיון ומסרה דברים באופן דומה. כב' השופטת הוד הורתה, בין היתר, על קבלת התביעה למתן צו פינוי וסילוק יד וקבעה, כי עמידר יכולה לתפוס חזקה בדירה, באופן מיידי.

44. הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי באשר לביקורי המעגל שעמידר או מי מטעמה ערכו, ונפקותם לאי ידיעת עמידר, לכאורה, על ישיבת הנתבעת במושכר, הרי שמבוקש מבית-המשפט להתעלם מאותם ביקורי מעגל שצורפו לתצהיר אקוניס וממזכריו ולייחס למסמכים אלה משקל אפסי.

מבלי להתייחס למשקל הראייתי של ביקורי המעגל, הרי שהנתבעת בעצמה הודתה שהיו פולשים לנכס, אך גם בעניין זה, כאמור לעיל, עדותה לא הייתה חד משמעית. מה גם, שעמידר עמדה בנטל ההוכחה להוכיח, כי היו אחרים בנכס במועדים שונים לאחר עריכת ההסכם הנטען על-ידי הנתבעת בינה למנוח, בעצם הגשת תביעות כנגד אותם פולשים, וקבלת פסקי דין נגדם, ודי בכך.

45. עמידר טוענת בסיכומיה, כי נודע לה על קיום הנתבעת רק בשנת 2009, כאשר באותה עת הייתה תלויה ועומדת כנגד עמידר תביעה שהוגשה על-ידי עיריית צפת, בגין חוב ארנונה שרבץ על הנכס. הנתבעת צורפה כצד להליך, ושם במסגרת כתב ההגנה טענה, כי היא מחזיקה בנכס מתחילת שנת 2000 (ראה: סעיפים 17-18 לסיכומים). איני מקבלת את טענת עמידר לעניין מועד היוודע לה, קיום הנתבעת, הואיל ואקוניס, העיד בעניין זה כדלקמן:

"ש: אתה יודע מתי עמידר ידעה פעם ראשונה שהנתבעת נמצאת בדירה?

ת: למעשה אנחנו ידענו את זה אחרי שאני הייתי ב-2007 בנכס פעם שניה, כי הביקור הראשון שעשיתי זה היה עם מנהל התפעול שלנו ב-2006, ב-2006 מי שהיה שם היה בצלאל, וב-2007 כשאנחנו הגענו בשנית לשם הבנו מבצלאל שהוא העביר את הזכויות לשדה אברהם.

ש: כל זה אתה שמעת מבצלאל?

ת: נכון". (עמ' 11-12, לפוטוקול מיום 22/9/2014).

בנוסף העיד:

"ש: יש סיבה שאחרי פטירתו של מאורי עמידר לא ניגשה לעיריית צפת וביקשה לשנות את שם המחזיק בנכס, היא ידעה בשנת 2002 שמאורי נפטר, מדוע לא פנו לעירייה בשביל לשנות את שם המחזיק?

ת: אין לי תשובה על כך" (שם, עמ' 13, שורות 20-23).

הנתבעת טענה בסיכומיה, כי כב' השופטת הוד פסקה (ת.א. 2887-10-08), שעמידר יכולה לתפוס חזקה בדירה נשוא הבקשה באופן מיידי, כאשר פסק-הדין ניתן ביום 4/11/08 והתביעה נשוא דיוננו הוגשה ב-4/2009. עמידר ידעה על חזקתה של הנתבעת בדירה והעלימה עין מחזקה זו, כי הדבר היה נוח לה כל עוד לא עומדת בסיכון של תשלומים בגין המושכר. מה גם, שמסעיף 9 לתצהיר הנתבעת עולה, כי בשנת 2002 עמידר ידעה על פטירת המנוח. אם כך, מדוע אז עמידר לא תפסה חזקה במושכר, או לחילופין לא ניתקה אותו ממים וחשמל, אם היא טוענת, כי זכות הדיירות המוגנת של המנוח פקעה עם פטירתו.

אומנם, לא נהי לי, מדוע עמידר שקטה על השמרים וחיכתה רק עד שנת 2009 להגיש את התביעה, נשוא דיוננו. עמידר ידעה על קיום הנתבעת בנכס לפחות בשנת 2007, ולכן לא היה מקום למנוחתה על זרי הדפנה. יחד עם זאת, אין בידיעת עמידר אודות ישיבת הנתבעת בנכס כבר בשנת 2007, בכדי להכשיר את פלישת הנתבעת לנכס שלא כדין ולפטורה מסילוק ידה מהדירה או מתשלום דמי שימוש ראויים, במיוחד שהנתבעת הודתה שמחזיקה בנכס מתחילת שנת 2000.

46. לאור האמור לעיל, מצאתי לנכון לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים, כדלקמן :

א. החל משבע שנים קודם להגשת כתב התביעה כאן, דהיינו החל מחודש אפריל 2002 ועד למועד הגשת התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

ב. דמי שימוש ראויים, מיום הגשת התביעה ועד ליום החזרת החזקה בדירה לתובעת בפועל.

47. בעניין זה אומר, כי המועד הקובע להפרשי הצמדה, הוא כנדרש בכתב התביעה ולא כנטען בסיכומי התובעת – 20/5/08. כמו כן, הנתבעת טענה בסיכומיה ביחס לדש"ר הנתבעים ממועד הגשת התביעה ועד היום, שעמידר מבקשת סעד שלא נתבע בכתב התביעה ובגינו לא שולמה אגרה. דא עקא, שטענה זו אינה נכונה, וראה בעניין זה סעיף 16(ג) לכתב התביעה.

סכום דמי השימוש

48. בפניי מונחות שתי חוות דעת נגדיות: האחת של השמאי חזיזה והשנייה של השמאי ח'לף.

49. התאריך הקובע להערכה בחוות-דעת השמאי חזיזה הוא 20/5/2008, ובסופו של דבר קבע את הדש"ר לנכס בגבולות 1,700₪- 1,800₪. התובעת בכתב התביעה, ביקשה לחייב את הנתבעת בדמי שימוש ראויים לפי סך של 1,700₪ לחודש. השמאי חזיזה נחקר על חוות-דעתו והסביר, כי בעת שביקר בנכס היה עמו אקוניס ומר אבי שהיה הנציג של מי שהחזיק בנכס. הוא העריך את דמי השימוש לנכס, כפי שראה אותו ולא כפי שהושכר בפועל. הערכתו לא כוללת את שטח הגלריה. הנכס מחולק לשניים, חלק ששופץ ונבנתה מעליו גלריה והחלק השני שהיה בשלבי שיפוץ. הוא נכנס לחלק הלא משופץ ומשם צילם תמונות. הגישה לפיה אמד את דמי השימוש, היא גישת ההשוואה של שכירות, הוא קיבל נתונים על הסכמי שכירות. באומדנו לא התחשב כלל בשווי הנכס: "...בית המשפט אמץ את גישת ההשוואה כאשר מתבקשים או להעריך נכס או דמי השימוש לנסות להגיע לעסקאות השוואה, במקרה הנדון נתבקשנו להעריך את דמי השכירות ומצאנו נתונים לדמי שכירות ולא מצאתי לנכון להעריך שווי למטר ולהתחיל להניח כל מיני הנחות שבסופו של יום אולי יטעו את התוצאה" (עמ' 29-30 לפרוטוקול מיום 29/10/2014).

50. הנתבעת בסיכומיה הלינה כנגד השמאי חזיזה, כי בסיס חוות-הדעת שלו לגבי עסקאות ההשוואה אינו מהימן, וטענה כי הוא קיבל נתונים על הסכמי שכירות, אך לא ראה אותם, ובמצב זה נוצר פתח להטעיה לשיטתה. איני מקבלת טענה זו. הנתבעת לא הוכיחה, כי הנתונים שקיבל השמאי חזיזה אינם נכונים, וטענתה זו נטענה בעלמא.

51. הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי שטח המושכר לא צוין בהסכם השכירות ולאקוניס בעדותו בבית-המשפט לא היה תיק הנכס. בתשובתו הוא הסתמך על חוות-דעת השמאי חזיזה, שלפיה שטחו הוא 67.77 מ"ר. מצד שני, גם השמאי חזיזה לא עיין בתיק הנכס, ולפי חוות-דעתו לא הוצג בפניו נסח טאבו ו/או אישור זכויות. במצב דברים זה שטח הנכס, לא הוכח.

איני מקבלת הטענות בנוגע לשטח הנכס. נכון שהשמאי חזיזה העיד, שלא ביקש לעיין בתיק הנכס של עמידר, אך לפי מכלול עדותו הדבר לא רלבנטי, כי הוא למעשה העריך את דמי השימוש לנכס, כפי שראה אותו, ולא כפי שהושכר בפועל (עמ' 26 לפרוטוקול מיום 29/10/2014, שורות 4-5), משכך לא נהיר לי, מדוע הוא צריך את תיק הנכס. יתרה מכך, השמאי חזיזה הסביר, כיצד ידע את שטח הנכס, והסבר זה לא נסתר על-ידי הנתבעת:

"ש:איך ידעת ששטח הנכס 67 מטר אם לא נכנסת ולא מדדת?

ת: כאשר אנו מבצעים שומות או חוות דעת אנו מקבלים תשריט של המודד והשומה מתיחסת לשטח שבתשריט. נכנסו לחלק מהנכס לחלק שלא שופץ. הנכס מחולק לשניים, חלק ששופץ ונבנתה מעליו גלריה והחלק השני שהיה בשלבי שיפוץ. נכנסתי לחלק הלא משופץ ומשם צלמתי תמונות

ש:ממתי התשריט שהוצג לך

ת: משנת 26.12.07.

ש: מי ערך אותו

ת: המודד אבו ריא אחמד מהדי...

ש: מי נתן לך את התשריט, עמידר ?

ת: כן

ש:למה לא ביקשת תשריט יותר היסטורי לראות מצב הנכס לאורך השנים ?

ת:חוזר על תשובתי. הערכת שווי לדמי השימוש התבקשה לתאריך הביקור של 2008 ולא תאריכים קודמים" (שם, עמ' 26-27)

52. הנתבעת, בין יתר טענותיה, מדוע חוות-הדעת השמאית מטעם עמידר לגבי שיעור דמי השימוש הראויים, היא חוות-דעת מוטעית ומגמתית, הצהירה שעל-פי מסמכי עמידר, דמי השימוש הראויים עד ליום 1/11/08 עמדו על 8,500 ₪, וממועד זה ואילך עמידר נתנה הנחייה להגיש תביעה לתשלום דמי שימוש חודשיים בסך 1,700 ₪ (ראה: נספח ה' לתצהירה).

בנספח ה' לעיל, נכתב כי החוב בסך 8,500 ₪, הינו נכון ליום 2/3/09.

הנתבעת בסיכומיה, בנוגע לדש"ר עד למועד הגשת התביעה, טענה בין היתר, למעשה בי-דין. עד חודש 10/08 דש"ר נתבעו במסגרת ת.א. 2887-10-08 ולכן ההנחיה הברורה הייתה לתבוע חוב דמי שימוש שהתגבש החל מיום 2/3/09 בצירוף חוב עבר בסך 8,500 ₪. אקוניס אישר בעדותו, בהתייחסו לנספח ה', שחוב דמי השימוש נכון ליום 2/3/09 הוא 8,500₪. מאחר ותביעה דנא הוגשה בחודש 4/09, אזי דש"ר, לכל היותר עמדו על 8,500₪ + 1,700₪ (לפי חוות-דעת השמאי חזיזה), ובסה"כ 10,200 ₪, ותו לאו.

איני מקבלת טענות אלו. בפסק-הדין שניתן בת"א (שלום-נצרת) 2887-10-08 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' אדרי בצלאל ואח' (4/11/08), נאמר כבר בתחילה, שהתובעת מבקשת למחוק את התביעה לסעד כספי, משכך לא נהירה לי טענת הנתבעת, כי דש"ר נתבעו במסגרת תיק זה.

יתרה מכך, אומנם, אקוניס אישר בעדותו שיתרת חוב דמי השימוש נכון ליום 2/3/09 הינה 8,500 ₪, לאחר שהופנה לנספח ה'. יחד עם זאת, אין באמור בנספח זה בכדי להוות הודאת בעל דין לעניין דמי השימוש הראויים, במיוחד שלמקרא הנספח, אכן צוין בו שסך החוב: 8,500 ₪, נכון לתאריך 2/3/09, אך בסעיף ההערות צוין גם כי:

"א. נא להגיש תביעה לסילוק יד בגין פלישה ובגין תוספת בניה ותשלום דש"ר בסך 1,700 ₪ לחודש

ב. לפי הערכת השמאי החל מיום 01.11.08 ועד לפינוי והתשלום בפועל".

דהיינו, התביעה המתבקשת הינה לפני 2/3/09.

53. כנגד חוות הדעת של חזיזה, הונחה בפניי חוות-דעת השמאי ח'לף מטעם הנתבעת, כאשר הלה ציין בחוות-דעתו שהוא ביקר בנכס ביום 31/5/2012, והתאריך הקובע הוא 20/5/08 (לפי שומת חזיזה). בעת הביקור בנכס נכח במקום שדה, ולדבריו הדירה המקורית היוותה דירה בשטח של כ-45 מ"ר בנויה מאבן וחלק שסופח לדירה בשטח כ-22 מ"ר הבנוי מאסכורית. השטח הכולל הינו כ-67 מ"ר, שהינו רק קומת קרקע ללא הגלריה. מצבה הפיזי של הדירה המקורית גרוע ורמת תחזוקה ירודה וכל השיפוצים שנערכו בדירה, נערכו על ידו. השמאי ח'לף ציין, בין היתר, שהשומה מתייחסת לדירה המקורית שמצבה הפיזי והתחזוקתי ירוד בהתאם לדברי שדה, וכי גובה דמי השימוש הינו בשיעור 5% שנתי משוויה. בסיכום חוות-דעתו ציין, כי אומדן שווי הדירה, בהסתמך על תיאור שדה, הינו בגבולות 65,000$. דמי שימוש ראויים לנכס מוערך לפי 5% משווי הנכס בשוק החופשי. דהיינו לתאריך הקובע לשומה, כ- 915₪ לחודש. לאור כל האמור בחוות-דעתו, נראה לו סביר לאמוד את דמי השכירות הראויים החודשיים לדירה המקורית בסביבות 900 ₪ לחודש.

54. בעדותו הסביר, כי חוות דעתו התייחסה לתיאור שניתן לו בעל-פה על-ידי שדה לפני השיפוץ. הוא אינו יודע ולא יכול ליתן חישוב כפי שהדירה עולה היום, כי היא משופצת ועולה יותר מהדירה לפני השיפוץ. לא הוצגו בפניו קבלות או חשבוניות בגין עבודות השיפוץ שבוצעו, לא ראה היתר בנייה בגין העבודות שבוצעו, לא בדק האם לשדה יש זכויות כלשהן בנכס, והערכתו לגבי שווי הנכס עשה כך, שלקח עסקאות ממאגר מידע נדל"ן, סמוך לתאריך הקובע בשנת 2008 (ראה : נ/2). לדבריו, לצורך הערכת דמי השימוש הראויים בדירה במצבה לפני השיפוץ, לא היה רלבנטי או חשוב לו כשמאי לראות קבלות על השיפוץ ועל היתרי הבנייה.

55. שני המומחים הותירו בי רושם מהימן, ולא מצאתי להעדיף חוות דעת אחת על פני רעותה, והגם אם השומה של השמאי ח'לף מתייחסת לדירה המקורית שמצבה הפיזי והתחזוקתי ירוד בהתאם לדברי שדה, לא הוכח בפניי, כי שומה זו אינה נכונה. בנסיבות אלו, מצאתי לאמוד את דמי השימוש הראויים, כממוצע בין שתי חוות-הדעת, כך שדמי השימוש הראויים לחודש יעמדו על סך של 1,300 ₪ לחודש.

56. הנתבעת העלתה בתצהירה טענת קיזוז, בגין ההשקעות שהשקיעה בדירה. טענה זו לא הועלתה בכתב ההגנה, ודינה להידחות כבר מטעם זה. מעבר לכך, שכאמור לעיל, הנתבעת לא הוכיחה את ההשקעות שהשקיעה בדירה, וגם מטעם זה דין טענה זו להידחות.

57. באחרית דבר אומר, כי עמידר בסיכומיה, מלבד הסעדים של תשלום דמי שימוש ראויים ופינוי, נראה כי ויתרה על שאר הסעדים שנתבעו בכתב התביעה, ועל-כן רק סעדים אלו יינתנו לה.

סיכומו של דבר

58. אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק ידה מהנכס, ולהחזיר החזקה בו לעמידר, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, בתוך 60 יום מהיום.

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לעמידר דמי שימוש ראויים מחודש אפריל 2002 ועד ליום הגשת התביעה, דהיינו סך של 109,200₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

כן מחייבת את הנתבעת לשלם לעמידר דמי שימוש ראויים על-סך 1,300₪ לחודש, מיום הגשת התביעה ועד ליום החזרת החזקה בדירה לעמידר בפועל.

אין באמור בפסק-דין זה בכדי למנוע מהנתבעת לתבוע את עמידר בעלות השיפוצים/ההשבחות/ההשקעות, שלטענתה הושקעו על-ידה בנכס, ככל שהושקעו, הכול בכפוף לכל דין אחר, ותוך שמירת זכותה להגיש כל תביעה כנגד עזבון המנוח.

הנתבעת תשלם לעמידר הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ט' אייר תשע"ה, 28 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.