עניינו של פסק דין זה בבקשת התובעת לסלק את ידם של הנתבעים ממקרקעין הנמצאים בעיר חיפה, חלקה 49 בגוש 10767, והידועים גם בכינוי "קולנוע מוריה" (להלן – הנכס או קולנוע מוריה).

רקע

1. ברחוב מוריה בעיר חיפה מצוי מבנה, ששימש משך שנים רבות כבית קולנוע, וזכה לכינוי "קולנוע מוריה" (או מתחם סינמה מוריה).
2. הבעלות בנכס האמור שייכת לעירייה, אשר רשומה כבעלת הזכויות בו משנת 1961.

המבנה בנכס האמור הוקם בשנות הארבעים, ע"י מי שהיתה אז הבעלים של המקרקעין – "האגודה ההדדית להפסקת מים על הר הכרמל בע"מ" (להלן – "האגודה").

1. עוד בשנות הארבעים איפשרה האגודה לגוף בשם "ועד הר הכרמל" (להלן – "הוועד"), שעל טיבו ומהות היחסים בינו לבין האגודה נעמוד בהמשך, לעשות שימוש בנכס.

הוועד, בתורו, איפשר לחברת קול הכרמל בע"מ (להלן – "קול הכרמל"), לעשות שימוש בנכס, וזאת כבית קולנוע.

משך עשרות שנים השתמשה קול הכרמל בנכס כבית קולנוע, וזאת גם לאחר שרישום הבעלות בו עבר על שם העירייה.

1. בשנת 1983 ביקשה קול הכרמל להעביר את זכויותיה לשימוש בנכס (שעל טיבן נעמוד בהמשך), למי מבני משפחת "זיידן", עליהם נמנה הנתבע מס' 2, מר יצחק משי (להלן – "משי"), והנתבעת מס' 5, ובין הצדדים אף נכרת הסכם בנדון.

אלא שמהלך זה נתקל בקשיים, בעיקר נוכח מעורבות העירייה, אשר הציגה את מתן הסכמתה לעסקה כתנאי לקיומה.

בסופו של דבר ההסכם בין קול הכרמל למשפחת זיידן לא יצא אל הפועל, ובמקומו הסכימו שני הצדדים להעביר את המניות בקול הכרמל למשפחת זיידן, כפי שאכן נעשה.

1. הלכה למעשה מאז שנות השמונים מחזיקה משפחת זיידן, באמצעות קול הכרמל, בנכס.

תחילה המשיך לפעול במקום קולנוע מוריה, ואולם בשנת 2009 נפסקה פעילות בית הקולנוע, ומאז הוא עומד כאבן שאין לה הופכין.

1. בשנת 2009 הגישה העירייה את התביעה שלפניי, תחילה בבית המשפט המחוזי בחיפה.

במסגרת התביעה ביקשה העירייה לחייב את הנתבעים בסעד כספי (אשר נוכח שיעורו היה בסמכות העניינית בית משפט מחוזי), וזאת בגין אי תשלום חובות ארנונה, אשר אין זה המקום להרחיב אודותיהן.

בנוסף, ביקשה העירייה לקבל סעד של סילוק ידם מהנכס כנגד הנתבעים – קול הכרמל; משפחת זיידן; הוועד; וחברות נוספות הקשורות לקול הכרמל ו/או למשפחת זיידן (כאשר מדובר בקשר של החזקה במניות).

1. בשנת 2012 הגיעו העירייה והוועד להסדר, אשר הביא למחיקת התביעה נגד הוועד.
2. בשנת 2017 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים ביחס לסעד הכספי, ונותר על הפרק הסעד לסילוק ידו, לגביו הסכימו הצדדים לעיכוב ההליך לפרק זמן של 16 חודשים, לצורך ניהול מו"מ.

אלא שהמו"מ האמור לא נשא פרי, ובשנת 2019 החליט בית המשפט המחוזי להעביר את התובענה לבית משפט השלום, בשים לב לסעד היחיד שנותר על הפרק.

הצדדים הגישו כתבי טענות מתוקנים, כאשר בכתב התביעה המתוקן עתרה העירייה לסילוק ידם של הנתבעים מהנכס, וכן למתן צו הצהרתי בעניין זכאותה לקבל מהם דמי שימוש ראויים עבור שימוש בנכס, סעד אשר נזנח בהמשך ואף לא זכה לכל התייחסות במסגרת סיכומי טענות העירייה.

1. בתובענה שלפניי נשמעו ראיות, אשר כללו, מטעם העירייה, את עדותה של הגברת פנינה פז, מנהלת אגף הנכסים בעיריית חיפה, ומטעם הנתבעים את עדותו של משי, וכן של מר דוד שגיא, מי שהיה בעבר מנהל אגף הנכסים בעירייה.

לאחר סיום שמיעת הראיות הגישו הצדדים סיכומי טענות בכתב.

דיון והכרעה

1. לאחר שמיעת הראיות ושקילת טענות הצדדים, מצאתי להורות על קבלת התביעה.

גדר המחלוקת

1. העירייה סבורה כי מי שהחזיק בנכס לאורך השנים – הוועד, קול הכרמל ואחרים, עשה כן בהתאם לרשות הדירה מצד העירייה, אשר ניתנת לביטול.

לשיטת העירייה, לקול הכרמל ולמשפחת זיידן אין כל זכות לעשות שימוש בנכס, מעבר לאותה רשות הדירה, לרבות זכויות של חכירה או דיירות מוגנת.

לחלופין, ככל שהיו למי מהמחזיקים בנכס זכיות שימוש כאלה ואחרות, הרי שהן פקעו, נוכח התנהלותם, לרבות זניחת מטרת השימוש המקורי בכנס, ואי תשלום עבור השימוש בו.

1. הנתבעים סבורים כי קול הכרמל עשתה שימוש בנכס מכוח זכות של חכירה לדורות, ו/או דיירות מוגנת, אשר אף הוכרה בפסק דין שניתן בשנת 1972 ע"י בית משפט השלום בחיפה.

לטענת הנתבעים, העירייה אף הכירה, במהלך שנות השמונים, בכך שקול הכרמל היא דייר מוגן, והיא אינה רשאית כיום להתנער מכך.

אשר למשפחת זיידן, נטען שהם מחזיקים בנכס באמצעות קול הכרמל, לאחר שהשליטה בה עברה אליהם (בדרך של העברת מניות).

בהינתן האמור, כך לשיטת הנתבעים, אין לעירייה זכות לסלק את ידה של קול הכרמל ושל משפחת זיידן מהמקום, כאשר ביחס לתשלום דמי שכירות נטען כי בכל מקרה אין עילת סילוק בנדון, לאור העובדה שהוסכם בעבר בין הוועד לבין קול הכרמל כי תשלום דמי השכירות תלוי בקיום הכנסות מהקולנוע, דבר שאינו מתקיים מזה שנים ארוכות.

השתלשלות העניינים ההיסטורית

1. על מנת להכריע במחלוקות שנפלו בין הצדדים, ראוי תחילה לעמוד על השתלשלות העניינים ההיסטורית ביחס לנכס ולשימוש בו.
2. להלן נסקור את ההשתלשלות הצריכה לעניין, כעולה מחומר הראיות שהונח לפניי, וזאת, עד כמה שניתן, לפי סדר כרונולוגי.
3. הנכנס הנדון נרכש ע"י האגודה בשנת 1940 (ראו נסח היסטורי שצורף לתצהיר משי).
4. מהסכם שנחתם בין האגודה לבין הוועד בשנת 1949 (צורף לתצהירי שני הצדדים), עולה התמונה הבאה:

• המבנה (בו לימים שכן בית הקולנוע) הוקם ע"י הועד בשנת 1942.

המבנה כלל "אולם גדול" (כך הוא כונה בהסכם), וכן חדרים בשני אגפים: דרומי וצפוני.

• בשנת 1943 הועמד האולם הגדול לשימוש הוועד, ללא תמורה, עד לשנת 1948, וזאת בכדי שישמש כמקום "לאספות ציבוריות", לרבות הרצאות, נשפים, הצגות ועוד.
• הוועד השכיר את האולם, החל משנת 1944, לאוסקר אקרט ואברהם בירמן (אשר לימים יהפכו בעלי מניות בקול הכרמל), וזאת למשך 5 שנים.

מטרת השכירות האמורה היתה הפעלת בית קולנוע בימים קבועים (ראו סעיף 2 להסכם).

• מספר חודשים לפני חתימת ההסכם האמור, הודיע הוועד לאגודה כי שלטונות העירייה אינם מסכימים להמשך הפעלת הקולנוע ללא ביצוע שינויים לנוחות הקהל ולצרכי בטיחות.

על רקע זה איתר הוועד מספר אנשי עסקים אותם כינה "בעלי הקולנוע", עליהם נמנו אקרט ובירמן הנ"ל, אשר היו מוכנים לבצע את השינויים האמורים.

1. על רקע האמור נחתם ביום 29.5.49 הסכם בין האגודה לבין הוועד.

מטרת ההסכם היתה לאפשר לוועד תקופת שכירות נוספת של הנכס, ובד בבד לאפשר לו להשכיר בשכירות משנה את האולם ל- "בעלי הקולנוע" לצורך ביצוע שינויים במבנה והפעלת בית קולנוע (ראו למשל סעיף 3(ב) להסכם).

הוסכם כי לאחר ביצוע השינויים הנדרשים במבנה תרשום האגודה בספרי האחוזה את חוזה השכירות עם הוועד (סעיף 4(ד) להסכם), כאשר מדובר בשכירות לתקופה של 5 שנים מיום רישום ההסכם בספרי האחוזה (סעיף 5(ב) להסכם), וכאשר הוועד, בתורו, יוכל להשכיר את הנכס בשכירות משנה ל- "בעלי הקולנוע" לתקופת "5 השנים של השכירות הראשית" (סעיף 5(ד) להסכם).

אשר למטרת השכירות, זו הוגדרה בהסכם כמיועדת לאפשר לוועד להשתמש באולם לצרכים ציבוריים ותרבותיים, ולאפשר לבעלי הקולנוע לעשות שימוש בנכס כבית קולנוע (ראו למשל סעיף 5(ג) להסכם).

1. מחומר הראיות לא ברור האם ומתי בוצעו השינויים האמורים במבנה.

מה שברור הוא, שקול הכרמל החזיקה בנכס ועשתה בו שימוש כבית קולנוע, כאשר אקרט ובירמן מחזיקים במניות שלה.

1. במאזן ההסתברויות ניתן לקבוע, כי יחסיהם של הוועד וקול הכרמל הוסדרו ב- "שטר חכירת משנה", שנחתם בשנים 1949-1950 (שנה מדויקת לא הובררה), ואשר צורף לתצהירו של משי.

שטר זה, הנושא חתימות וחותמות אשר נחזות כשייכות לשני הצדדים הנ"ל, נועד לאפשר לקול הכרמל להפעיל במקום בית קולנוע בימים קבועים, כאשר בתמורה קול הכרמל תעביר לוועד אחוזים מסוימים מהכנסות בית הקולנוע (סעיף 5(ז) לשטר).

עוד הוסכם כי תקופת החכירה היא לחמש שנים מיום רישום החכירה בספרי האחוזה (סעיף 2 לשטר), וכי בתום התקופה האמורה ניתן יהיה להאריכה בחמש שנים נוספות (סעיף 7 לשטר).

1. לא נעלמו מעיניי טענות העירייה לפיהן שטר החכירה האמור הוא מסמך "מפוברק", בשים לב לשרבוט שנעשה בכתב יד על גבי השנה המודפסת עליו; לכך שההסכם אינו נושא תאריך; ולכך שרשימה א' של השטר, העוסקת בתיאור שטח הנכס, מתייחסת לגוש וחלקה אחרים, הנוגעים לבית קולנוע אחר שהיה בשימוש קול הכרמל בחיפה (בית קולנוע "שביט", המצוי ברחוב הספורט בעיר), ואולם אין בידיי לקבל טענות אלה.

את קביעת העובדות במשפט אזרחי יש לעשות, כידוע, בהתאם למאזן ההסתברויות, ולפי מאזן זה שטר החכירה האמור משקף את ההסכמה שהיתה בין הוועד לקול הכרמל ביחס לשימוש בנכס האמור, וזאת בשים לב לכך שבפתיח שלו מופיעים גוש/חלקה המתאימים לקולנוע מוריה; לכך שהאמור בו עולה בקנה אחד עם ההסכם בין האגודה לבין הוועד ביחס לקולנוע מוריה; לכך שבפועל קול הכרמל החזיקה בנכס האמור משך עשרות שנים, למן 1943, ואף שילמה לוועד דמי שכירות, כאשר סביר שיחסים אלה הוסדרו, לפחות בשלב ראשון, בהסכם אשר שטר החכירה עומד בקנה אחד עימו.

משכך, לא מצאתי בטענות הנ"ל של העירייה בכדי לבסס די הצורך סטייה ממסקנה זו, קל וחומר כאשר הטענה נושאת גוון "פלילי" של שימוש במסמך "מפוברק".

1. בשנת 1959 החליטו הוועד וקול הכרמל לחדש את הסכם השכירות ביחס לנכס.

ממכתב מיום 19.11.59 שהפנה עו"ד מאיר בר רב האי (שייצג אותה העת את הוועד) הן לוועד והן לקול הכרמל עולה, כי נוסח על ידו זיכרון דברים, אשר נועד לשנות מתנאי ההסכם המקורי, בין היתר ע"י שינוי השיעור שעל קול הכרמל לשלם לוועד מהכנסות הקולנוע, (המכתב יחד עם זיכרון הדברים צורפו לתצהיר משי).

יש לציין כי לא הוצג בפניי זיכרון דברים חתום, או הסכם חתום המשנה מההסכם המקורי.

בנדון יש לציין כי הוצג מכתב מתאריך 1.2.70 (צורף לתצהיר משי), אותו הפנה עו"ד הוכברג (שייצג את קול הכרמל) לוועד, וממנו עולה כי למרות שביום 8.11.59 חודש הסכם השכירות, "ההסכם לא נוסח", ומכאן משתמע זיכרון הדברים משנת 1959 לא נחתם לבסוף.

כך או אחרת, חומר הראיות מלמד כי קול הכרמל המשיכה להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש כבית קולנוע, גם לאחר שנת 1959.

1. ביום 29.3.61 נרשמה העירייה כבעלת הזכויות בנכס.

בנסח ההיסטורי שצורף לתצהירו של משי נרשם, כי הזכויות עברו לעירייה בדרך של "מכר".

חומר הראיות מלמד כי לצד עצם רישום העירייה כבעלת הזכויות בנכס, המשיך הוועד להתנהל כ- "בעל הבית" במקום, וקול הכרמל המשיכה להחזיק בנכס, כאשר שני הצדדים מתנהלים לאחר מועד רישום העירייה כבעלת הנכס בדיוק כפי שהתנהלו לפני כן.

מחומר הראיות שהונח לפניו עולה כי העירייה לא גילתה מעורבות של ממש בנכס, עד שנת 1983, ולא ברור אם גילתה בו עניין מיוחד.

ממכתב שכתב מזכיר העיר חיפה ביום 25.1.70, שהופנה לעו"ד הוכברג (בא כוח קול הכרמל באותה עת), ואשר נשלח בתשובה לפניה כלשהי של עו"ד הוכברג, עולה כי העירייה ראתה בוועד כגוף משפטי עצמאי, המשמש כוועד שכונתי-ציבורי, אשר פועל בשיתוף פעולה עם גורמים בעירייה לרווחת הציבור, ואף מקבל תקציב מהעירייה.

אשר לבית קולנוע מוריה ציין מזכיר העיר באותו מכתב, כי העירייה אינה מעוניינת להביע עמדה לגביו, נוכח הליך משפטי המתנהל בין הוועד לקול הכרמל ביחס אליו (עליו נעמוד בהמשך).

1. מחומר הראיות עולה כי בשנות הששים המאוחרות התגלעו מחלוקות בין הוועד לבין קול הכרמל, בעיקר סביב תשלום דמי שכירות ביחס לשימוש בנכס, וכן בעניין השבת השקעות של קול הכרמל בו.

בשנת 1968 הגיש הוועד תביעה כנגד קול הכרמל בבית משפט השלום בחיפה (תיק אזרחי 121/68), בה עתר לסלק את ידה של האחרונה מהנכס, נוכח הפרת ההסכם על ידי אי תשלום דמי שכירות, כאשר בסופו של דבר הסתיים אותו הליך בהסכם פשרה, אשר קבע שעל קול הכרמל לשלם לוועד סכומים מסוימים בתאריכים שונים (פסק הדין ותוצאותיו מוזכרים בפסק דין מאוחר יותר, אותו נסקור מייד).

בשנת 1969 הגיש הוועד תביעה נוספת לסילוק ידה של קול הכרמל מהנכס (תיק אזרחי 9227/69), בטענה כי האחרונה הפרה את פסק הדין הקודם, וממשיכה באי תשלום דמי שכירות עבור השימוש בנכס.

בפסק דין שניתן באותו הליך ביום 20.1.72 (צורף לתצהירו של משי), נקבע כי קול הכרמל היא בגדר "דייר מוגן" בנכס, וכי ניתן לפנותה ממנו רק באחת העילות הקבועות בחוק הגנת הדייר (סעיפים 9 ו- 11 לאותו פסק דין).

עוד נקבע כי כנגד קל הכרמל קיימת עילת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר, נוכח אי תשלום דמי שכירות, ואולם בית המשפט הושיט לה "סעד מן הצדק" אשר מנע את הפינוי (מתוך רצון שלא לגדוע את פרנסתם של משפחות שהיו תלויות בבית הקולנוע), בכפוף לתשלום דמי שכירות כמפורט באותו פסק דין.

חומר הראויות אינו מכיל תשובה מפורשת לשאלה האם קול הכרמל קיימה את פסק הדין, ואולם מעצם העובדה שקול הכרמל המשיכה להחזיק בנכס גם אחריו, מבלי שהוועד ביקש לסלק את ידה משם, ניתן להסיק שפסק הדין קויים.

1. בשנת 1983 חלה תפנית משמעותית בעלילה, נוכח רצון קול הכרמל, וליתר משפחת אקרט, להעביר את זכויות השימוש בנכס למשפחת זיידן – האחים יצחק משי; אלי זיידן; ואילנה זיידן.

על רקע זה נחתם ביום 29.6.83 הסכם בין קול הכרמל מצד אחד (באמצעות מר יעקב אקרט), לבין משפחת זיידן (באמצעות האחים הנ"ל) מצד אחר, להעברת זכויות השימוש בנכס מקול הכרמל למשפחת זיידן (הסכם צורף לתצהירה של הגב' פז).

בהסכם הוצגה קול הכרמל כדיירת מוגנת ביחס לנכס, והוצהר כי העברת הזכויות טעונה

"טעונה הסכמת בעלי זכויות השכירות שהם ועד הר הכרמל".

1. מחומר הראיות עולה בפירוש, כי הסכמת קול הכרמל להעביר את זכויות השימוש שלה בנכס למשפחת זיידן היתה על דעת הוועד.

מפרוטוקול ישיבת הוועד מיום 25.9.83 (צורף לתצהיר משי), עולה כי בא כוחו של הוועד (עו"ד בר רב האי) ראה את המצב המשפטי באופן שקול הכרמל היא דייר מוגן, ולוועד יש זכות לאשר את העברת זכויות השימוש בנכס מקול הכרמל לצד שלישי, כאשר הוא רואה בוועד כמי שמשרת את העירייה.

עם זאת, עו"ד בר רב האי העלה באותה ישיבה בעיה "טקטית", בכך שהעירייה "יכולה להפריע לשיפוצים" במקום, ומשכך הוצע לשכנע את העירייה בצורך בביצוע שיפוצים במקום, בין היתר ע"י העברת זכויות השימוש בו למשפחת זיידן.

1. אלא שבהמשך הדברים, כך עולה מחומר הראיות, ולאחר שהוועד פנה בנדון לעירייה, החלה האחרונה לגלות עניין ומעורבות ביחס לנכס, כאשר דומה כי לאחר עירובה כאמור היא "הפנימה" את עובדת היותה בעלת הזכויות בנכס.

במקביל, משפחת זיידן הבינה כי העירייה נכנסה לתמונה, וכי הוועד אף מבקש את הסכמת העירייה להעברת זכויות השימוש בנכס.

על רקע זה הפנה עו"ד וולפסון, בא כוחה של משפחת זיידן באותה עת, מכתבים הן לוועד והן לעירייה, בהם הביע בשם מרשיו מורת רוח מהמעורבות "המאוחרת" של העירייה בעסקה שכבר נכרתה עוד בחודש יוני 1983 (ראו למשל מכתב לראש העיר דאז גוראל מיום 27.11.83 ומכתב לוועד מיום 15.12.83).

כך או אחרת, מחומר הראיות עולה כי מעורבות העירייה הביאה לעצירת ביצוע ההסכם שנכרת בין קול הכרמל למשפחת זיידן, כאשר הצדדים מתנהלים מתוך הנחה לפיה לא ניתן לבצע את העברת הזכויות ללא הסכמת העירייה.

1. על רקע גילוי מעורבות מצד העירייה בנכס האמור החליטה העירייה, ביום 8.12.83, על הקמת "ועדה משותפת" לה ולוועד, לצורך דיון בסוגיית העברת הזכויות בנכס לאחרים, לרבות תנאי ההעברה ותנאי תשלום דמי חכירה (ראו סיכום דיון שערך מר דוד שגיא, מי שהיה דאז מנהל מחלקת נכסים בעירייה, שצורף לתצהיר משי).

בהמשך נערכו דיונים של הועדה המשותפת, לרבות דיון מיום 24.2.84.

פרוטוקול של אותו דיון, אשר נערך ע"י מר דב גבעון מטעם הוועד, צורף לתצהירו של משי, וכיום הנתבעים רואים בו חשיבות רבה, נוכח תוכנו (כפי שעוד יפורט).

אף שמדובר בפרוטוקול שנערך על ידי נציג של הוועד (מר דב גבעון), הרי שתוכנו לא נסתר ע"י העירייה, שלא הציגה פרוטוקול נגדי, או מסמך אחר שנערך מטעמה ביחס לתוכן אותה פגישה, ומכאן שניתן לקבל את האמור בו כראיה המשקפת סיכום שערך צד שנכח באותה ישיבה, בה היו נוכחים מספר גורמים מטעם העירייה, לרבות מר שגיא הנ"ל (שהעיד לפניי), והיועץ המשפטי של העירייה דאז (עו"ד ריבלין).

מהפרוטוקול הנ"ל של הישיבה עם הוועדה המשותפת עולה, כי היא החליטה לאפשר לוועד הר הכרמל לסיים את המשא ומתן עם משפחת משי וזאת "על מנת לא להקפיא את המצב הקיים, לאמור, השארת הקולנוע והמבנה במצבם הירוד הנוכחי ולמנוע מ"קול הכרמל" ניסיונות להעביר את השליטה בחברה מבלי להזדקק להסכמה ומבלי לשלם דמי מפתח".

1. מחומר הראיות עולה כי הסכמת העירייה להעברת זכויות כאמור בוששה לבוא.

ייתכן כי אחד הגורמים לכך היתה החלטת העירייה, מחודש מרץ 1984, לפיה בנוסף לבית הקולנוע יש להקים במקום מרכז נוער, מועדונים וכדומה (ראו סיכום פגישה בעירייה מיום 12.3.84, שנערך ע"י מר שגיא), דברים שסביר כי לא היו בתוכניות המקוריות של קול הכרמל ו/או משפחת זיידן.

ביום 6.2.84 כתב נציג העירייה מר שרר לקול הכרמל, כי על רקע כוונת קול הכרמל להעביר את הזכויות בנכס למשפחת זיידן בלבד, מבקשת העירייה להבהיר כי אין לבצע כל פעולה מסוג זה ללא קבלת הסכמת העירייה (המכתב צורף לתצהיר הגב' פז).

ביום 19.6.84 העביר היועץ המשפטי של העירייה מכתב לנציגי קול הכרמל, הוועד ומשפחת זיידן, בו הבהיר כי אין להעביר זכויות מקול הכרמל ללא הסכמת העירייה.

1. ביום 21.6.84, ובמה שנראה כתגובה ישירה למכתב האחרון של העירייה אשר הוזכר לעיל, הודיע עו"ד וולפסון לוועד, כי הוחלט על העברת 76% מהמניות בקול הכרמל למשפחת זיידן; ביום 27.6.84 הודיעה קול הכרמל (באמצעות בא כוחה) לוועד על העברת הזכויות כאמור; וביום 1.7.84 הודיע הוועד לקול הכרמל ולמשפחת זיידן כי הוא רשם לפניו את העברת הזכויות, ואף דרש תשלום של 25,000 $ בגין כך, מכוח סעיף 120 לחוק הגנת הדייר.
2. מאז העברת המניות כאמור, המשיכה קול הכרמל, כעת בשליטת משפחת זיידן, להחזיק בנכס, כשהיא מפעילה במקום בית קולנוע.

מעדותו של מר משי עולה כי בשנת 2009 נפסקה פעילות בית הקולנוע, המבנה נזנח, והוא עומד מאז, הלכה למעשה, כאבן שאין לה הופכין.

1. בשנת 2012, ולאחר הגשת התביעה שלפניי, הושג הסכם בין העירייה לוועד (אשר כעת כונתה "עמותת הר הכרמל" - ההסכם צורף לתצהיר של הגב' פז).

בהסכם ויתר הוועד על כל זכויותיו ותביעותיו בנכס, כנגד התחייבות העירייה להעמיד לרשותו משרדים בהתאם לנוהל הקצאת קרקעות ומבנים, וכן תשלום שנתי של 30,000 ₪ "לביצוע פעולות שונות שיוצעו על ידי העמותה ויאושרו על ידי הפריטטית... בשכונות בהם פועל הוועד".

יצויין כי בפתח ההסכם נרשם כי בנכס קיים בית קולנוע המופעל על ידי חברת קול הכרמל, וכי העמותה (קרי הוועד) "קיבלה בגין כך ממשי תשלום חודשי של 2,500 ₪".

דיון בסעד של סילוק יד

1. משהצגנו את השתלשלות העניינים ההיסטורית, נפנה כעת לדיון בבקשת העירייה לסילוק ידם של הנתבעים מהנכס.
2. העירייה היא בעלת הנכס מושא התביעה.

בתור שכזאת, יש לעירייה זכות להחזיק בנכס, לעשות בו שימוש, ולמנוע מאחרים לעשות בו שימוש ללא הסכמתה, ומכאן נגזרת זכותה לסלק את ידו של אדם העושה בנכס שימוש ללא הסכמתה.

1. העירייה אינה מסכימה להחזקת הנכס בידי קול הכרמל, משפחת זיידן או מי מהנתבעים האחרים; היא אינה מסכימה שמי מהם יעשה שימוש בנכס; והיא מבקשת לממש את זכותה לסלק את ידם מהנכס.
2. בהינתן האומר, על קול הכרמל, משפחת זיידן, ויתר הנתבעים, להצביע על מקור חוקי מכוחו הם יכולים להמשיך ולהחזיק בנכס, וכן לעשות בו שימוש, ללא הסכמת העירייה.
3. קול הכרמל (וכך גם משפחת זיידן ויתר הנתבעים, אשר מבקשים להתבסס כל זכותה), העלתה בנדון מספר טענות (ראו גם סעיף 2 לסיכומיה):
4. התיישנות עילת התביעה על העירייה;
5. היות קול הכרמל חוכרת לדורות של הנכס;
6. היות קול הכרמל "דייר מוגן" ביחס לנכס;
7. קיום מעשה בית דין ביחס לזכותה של קול הכרמל בנכס;
8. אי קיום חובה המוטלת עליה לתשלום דמי שכירות, מכוח הסכם בינה לבין הוועד.
9. נדון בטענות אלה לפי סדרן.

טענת ההתיישנות

1. סבורני כי אין יסוד לטענה זו בנסיבות העניין.
2. עילת התביעה מבוססת על היות העירייה בעלת הנכס.

כאשר עסקינן בתביעה לסילוק יד ממקרקעין המופנה כלפי מי שנטען שתופס בהם ו/או עושה בהם שימוש שלא כדין ו/או ללא הסכמת הבעלים, מדובר בעילה המתחדשת מדי יום ביומו, כל עוד מתקיים היסוד העובדתי של החזקה או שימוש במקרקעין שלא כדין.

משכך, העילה מכוחה מבקשת העירייה לסלק את ידם של הנתבעים מהנכס לא התיישנה במועד הגשת התביעה, ולמעשה היא שרירה וקיימת גם היום.

בנדון ניתן גם להפנות לסעיף 159 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כי אין התיישנות במקרקעין, וכן לאמור בסעיף 113(א) לאותו חוק, בהיות הנכס בגדר "מקרקעי ציבור".

1. אוסיף בנדון כי חרף האמור לעיל, ניתן עקרונית להעלות טענה להתיישנות במקרקעין, וטענה מסוג זה יכולה להתקבל ככל שהטוען אותה מעלה טענה לחזקה נוגדת ומוכיח את קיומה, וכן מוכיח קיום זכות במקרקעין.

במקרה דנן הנתבעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, התקיימות תנאי "חזקה נוגדת", וכפי שנראה בהמשך הם גם לא הוכיחו קיום זכות במקרקעין שיכולה לבסס טענת התיישנות.

טענה לזכות מכוח חכירה לדורות

1. לטענת קול הכרמל, יש לה זכות במקרקעין מסוג חכירת לדורות.
2. סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר "שכירות", לרבות "חכירה לדורות", באופן הבא:

"שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

1. האם הוכיחה קול הכרמל שיש בידה זכות של חכירה לדורות אשר ביכולתה למנוע את סילוקה מנכס?

ודוקו. על שאלה זו יש להשיב, בראש ובראשונה, במערכת היחסים שבין קול הכרמל לבין העירייה, בעלת המקרקעין אשר מבקשת כיום לסלק את קול הכרמל מהנכס.

סבורני שבהקשר זה התשובה לשאלה היא בשלילה.

1. כפי שראינו לעיל, קול הכרמל החזיקה במקרקעין מכוח רשות שניתנה לה ע"י הוועד.

הוועד, כשלעצמו, קיבל הרשאה לעשות שימוש בנכס מהבעלים הקודמים, האגודה.

קול הכרמל, בתורה, כרתה הסכם לשכירות משנה עם הוועד, מכוחו שכרה את הנכס.

1. אכן, אף שההסכם עם הוועד, אשר נכרת במקור בשנים 1949-1950, היה לתקופה של חמש שנים, הרי שהלכה למעשה הוא הוארך מעת לעת, ומכוח היחסים שהתבססו עליו החזיקה קול הכרמל בנכס משך עשרות שנים.
2. יחד עם זאת, משהפכה העירייה בעלת הנכס (בשנת 1961), לא נכרת כל הסכם בינה לבין קול הכרמל ביחס לשימוש בנכס.

משכך, אין לומר שהתקיימו יחסי שכירות בין העירייה לבין קול הכרמל, לא שכירות רגילה, ומניה וביה שלא מסוג של חכירה לדורות.

קול הכרמל קיבלה אמנם בשלב ראשון זכות מסוג שכירות ביחד לנכס, ואולם זכות זו ניתנה על פי הרשאה משנית מהבעלים הקודמים של הנכס, ולא על פי הסכם עם הבעלים הנוכחיים שלו – העירייה.

1. לא ניתן לומר שהסכם שכירות המשנה שנכרת בזמנו בין הוועד לבין קול הכרמל מחייב את העירייה.

העירייה לא היתה צד לאותו הסכם, וכלל לא הוכח שהיא אימצה או אשררה אותה בדיעבד.

העירייה אמנם ראתה, כאשר הוכנסה לתמונה, בוועד כגוף הפועל מטעמה ביחס לנכס, ואולם אין בכך כדי להוכיח שהעירייה הסכימה לקבל עליה את תנאי ההתקשרות שהיו בין הוועד לבין קול הכרמל, ואשר מקורם בהסכם שנכרת סביב שנת 1950, עוד לפני שהעירייה הפכה לבעלים של הנכס.

1. מעבר לנדרש אציין כי גם אם ניתן היה לומר שתנאי הסכם שכירות המשנה שבין הוועד לבין קול הכרמל הקנו לאחרונה זכות של חכירה לדורות, וכי באופן כלשהו זכות זו היתה ברת תוקף ביחסים שבין קול הכרמל לעירייה, הרי שמרגע שהוועד ויתר על זכויותיו בנכס ויצא מהתמונה, נשמט הבסיס מתחת לזכות של חכירה לדורות עליה סומכת קול הכרמל.
2. הנה כי כן, אין לומר שבמערכת היחסים שבין העירייה לבין קול הכרמל, יש לאחרונה זכות מסוג חכירה לדורות, באופן שימנע כיום מהעירייה לסלק את ידה מהמקרקעין.
3. מהי אם כן הזכות שהיתה לקול הכרמל, אם בכלל, למן הרגע בו הפכה העירייה לבעלת הנכס, ובמשך השנים שלאחר מכן?

סבורני כי מרגע שהפכה העירייה לבעלת הנכס, היתה קול הכרמל בבחינה ברת רשות במקרקעין.

העירייה, אשר ידעה אודות החזקת קול הכרמל במקרקעין והשימוש שעשתה בו, לפחות מתחילת שנות השבעים, הסכינה עם כך, מבלי להביע התנגדות, ומבלי לבקש לסלק את ידעה של קול הכרמל או להפסיק את השימוש שנעשה במקרקעין.

העירייה אמנם לא הסדירה את תנאי ההחזקה והשימוש במקרקעין משך שנים, ונראה כי בנדון סמכה על פעולותיו של הוועד, עד אשר עלה רצון קול הכרמל להעביר את הזכויות לאחרים, ואולם בהתנהגותה עד אז ניתן לראות כהסכמה מצדה להחזקה ולשימוש בנכס באופן בו הם נעשו בפועל.

1. מסקנתי היא אפוא שקול הכרמל היתה בר רשות במקרקעין ביחסיה מול העירייה.
2. הכלל הוא שרשות לעשות שימוש במקרקעין היא הדירה, כזאת שנותן הרשות יכול לחזור בו ממנה בכל עת (ראו ע"א 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל).

רשות בלתי הדירה היא החריג לכלל, אשר לצורך קיומו נדרשת הוכחה שלא הובאה ע"י הנתבעים, אשר ממילא לא הסתמכו על קונסטרוקציה משפטית זו.

אוסיף כי המסקנה לפיה הרשות שניתנה לקול הכרמל היתה הדירה, היא נכונה מקל וחומר בשים לב לכך שעסקינן במקרקעי ציבור, המיועדים לרווחת כלל הציבור, ואינם בגדר נכס פרטי.

1. משנמצא כי קול הכרמל היתה ברת רשות של העירייה במקרקעין הנדונים, וכי המדובר ברשות הדירה, רשאית העירייה לבטל את הרשות האמורה, ומשכך רשאית היא להודיע לקול הכרמל, וכל מי שהחזיק או עשה שימוש במקרקעין ברשותה, לסלק את ידו מהנכס.

טענה לזכות מסוג דיירות מוגנת

1. לטענת קול הכרמל, זכותה בנכס היא מסוג דיירות מוגנת.
2. בהעלותה טענה מפנה קול הכרמל, בין היתר, לשני הבאים:

• קיום פסק דין שהכיר בכך;
• הכרה של העירייה בכך.

1. סבורני כי קול הכרמל לא הוכיחה זכות מסוג "דיירות מוגנת" במערכת היחסים בינה לבין העירייה.
2. תחילה יוער כי דומה שקיימת בעיה מובנית ביחס להסתמכות קול הכרמל על חוק הגנת הדייר, וזאת לאור האמור בסעיף 5(ב) לחוק, הקובע כי "שכירות לתקופה של יותר מארבעה עשרה שנה שנעשתה לפני תשט"ו, לא יחול עליה חוק זה".

לכאורה, ומכיוון שקול הכרמל עצמה טוענת לזכות מכוח הסכם שכירות שנעשה בשנים 1949- 1950 (קרי לפני תשט"ו - 1955), ואשר הוארך מאז במשך עשרות שנים, חוק הגנת הדייר אינו יכול לסייע לה במקרה הנדון.

ברם, גם ללא התייחסות לסעיף זה בחוק התוצאה הסופית של פסק דין זה לא תשתנה.

1. כפי שפורט לעיל, סבורני כי בין העירייה לבין קול הכרמל לא נוצרו יחסי שכירות.

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר מגדיר "דייר" באופן הבא: "לגבי בעל הבית – מי שהחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה."

לא ניתן לומר כי ביחסים בין קול הכרמל לבין "בעל הבית", קרי העירייה, מדובר בהחזקת נכס בשכירות ראשית, שכן לא התקיימו יחסי שכירות בין העירייה לבין קול הכרמל, כאשר, וכאמור לעיל, קול הכרמל היתה בבחינת ברת רשות ביחסיה מול העירייה.

1. האם ניתן לראות בקול הכרמל כדייר מוגן מכוח יחסי שכירות משנה?

סבורני שגם על כך יש להשיב בשלילה.

אכן, חוק הגנת הדייר קובע כי הוא חל "הן על שכירות ראשית והן על שכירות משנה, והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת" (סעיף 17(א) לחוק).

אלא שמקום בו השכירות הראשית אינה מוגנת כלפי בעל הדירה, שכירות המשנה אינה יכולה להיות מוגנת כלפי הבעלים – ראו בנדון ע"א 379/68 "ישרס" ישראל בע"מ נ' טולידנו.

במקרה דנן השכירות הראשית היתה בין האגודה, הבעלים המקוריים של הנכס, לבין הוועד.

ברם, אין לומר כי הוועד היה בבחינת דייר מוגן של העירייה, כאשר בנדון יצוין כי לא רק שלא התקיימו יחסי שכירות בין העירייה לבין הוועד, אלא שהצדדים עצמם, לרבות הוועד וקול הכרמל, לא ראו בזמן אמת בוועד כבעל זכויות של דיירות מוגנת.

בהקשר זה נפנה, בין היתר, להסכם בין קול הכרמל למשפחת זיידן, בו הוגדר הוועד כבעל זכויות שכירות, וקול הכרמל כדייר מוגן.

1. לא נעלמה מעיניי טענת הנתבעים לפיה העירייה שילמה לוועד דמי מפתח במסגרת ההסכם משנת 2012, ובכך הודתה כביכול בהיות הוועד דייר מוגן שלה.

עיון בהסכם הנ"ל מעלה כי אין בו אמירה, ולו ברמז, לכך שהוועד הוא בבחינת דייר מוגן.

אכן, כנגד ויתור הוועד על כל זכות ודרישה שיש לו ביחס לנכס, התחייבה העירייה, בין היתר, לשלם לו סכום חודשי של 30,000 ₪, ואולם מדובר בתשלום הכפוף לאישור ועדה פריטטית שהוקמה מכוח ההסכם, ואשר נועד לממן פעילות של הועד ביחס לשכונות בהן הוא פועל בעיר חיפה, כך שלא ניתן לקבוע שמדובר בתשלום עבור "דמי מפתח".

1. יצויין כי גם אם היינו רואים בקול הכרמל כדייר מוגן מבחינת הוועד, אין הדבר מכתיב תוצאה לפיה קול הכרמל היא דייר מוגן מבחינת "בעל הבית", קרי העירייה.

כפי שנקבע בפסק הדין הנ"ל בעניין "ישרס", יכול ששכירות משנה תהיה מוגנת ביחסים בין שוכר המשנה לשוכר הראשי, ואילו יחסי השכירות הראשית עצמם לא יהיו מוגנים.

במצב שכזה, דייר המשנה יזכה להגנה מפני הדייר הראשי, ואולם ביחסיו מול הבעלים הוא לא יהיה זכאי להגנת החוק.

1. אשר לפסק הדין שניתן בשנת 1972 במסגרת תיק אזרחי 9227/69, הרי שפסק דין זה אינו יכול להקנות לקול הכרמל מעמד של דייר מוגן ביחסיה מול העירייה.

בפסק הדין אמנם נקבע כי קול הכרמל היא בגדר דייר מוגן, ואולם פסק הדין ניתן בתביעה שבין הוועד לבין קול הכרמל; העירייה לא היתה צד לאותו הליך, ומשכך פסק הדין אינו מקים כלפיה השתק, כאשר תוקפו הוא במערכת היחסים שבין הוועד לבין קול הכרמל, והוא אינו יוצר זכות IN REM.

בנוסף, וכאמור לעיל, הכרה בדיירות מוגנת במערכת היחסים בין הוועד לבין קול הכרמל, אינה מביאה בהכרח לתחולת חוק הגנת הדייר ביחסים בין קול הכרמל לעירייה, "בעלת הבית" (עניין "ישרס" הנ"ל).

1. אשר לטענה כי העירייה הכירה במעמד של קול הכרמל כדייר מוגן, הרי שגם בה לא מצאתי בסיס שיש בו כדי לסייע לקול הכרמל במקרה דנן, כפי שיפורט מייד.
2. הטענה נסמכת בעיקר על דברים שנאמרו מפי "פונקציונרים" של העירייה בשנים 1983-1984, עת הוכנסה העירייה לתמונת העניינים עקב רצון קול הכרמל להעביר את זכויותיה בנכס למשפחת זיידן.

אלא שחומר הראיות בעניין זה מלמד, לכל היותר, כי נציגים כאלה ואחרים של העירייה סברו שקול הכרמל היא דייר מוגן, ואולם אין בכך כדי להוכיח כי דובר בעמדה בת תוקף מחייב מבחינת העירייה.

1. כפי שפורט לעיל, עד לשנת 1983 העירייה לא גילתה מעורבות של ממש בנכס או בשימוש בו, ורק בשנה זו היא נכנסה לתמונה, על רקע הודעת הוועד בדבר רצון קול הכרמל "לצאת מהתמונה" ולהעביר את הנכס לאחרים.

1. מחומר הראיות עולה, כי מי שהציג בפני העירייה את הטענה לפיה קול הכרמל היא דיירת מוגנת היתה משפחת זיידן, באמצעות בא כוחם עו"ד וולפסון, וזאת במכתב מיום 27.11.83.

טענה זו הפתיעה את העירייה, כפי שהעיד לפניי דוד שגיא, מי שהיה מנהל מחלקת נכסים בעירייה באותה עת (ראו עדותו בעמוד 59 לפרוטוקול, שורה 23, ועדותו בעמ' 63 לפרוטוקול, שורה 24).

הנה כי כן, אחרי עשרות שנים בהם העירייה לא גילתה מעורבות או עניין מיוחד בנכס, ולאחר שהוא הוכנסה לתמונה נוכח רצון קול הכרמל להעביר את הנכס לאחרים, הופתעה העירייה נוכח טענה לפיה לקול הכרמל הוקנתה זכות של דיירות מוגנת.

1. מהראיות עולה כי נציגים מטעם העירייה קיבלו את הצגת הדברים לפיה קול הכרמל היא דיירת מוגנת, והדבר שימש אותם כהנחת עבודה.

כך עולה מעדותו של דוד שגיא, אשר מסר כי להבנתו נציגי העירייה קיבלו שזהו מעמדה של קול הכרמל, וכך עולה גם מסיכומי הפגישות שהוצגו בהליך שלפניי.

1. בעניין אחרון זה הסתמכו הנתבעים בעיקר על סיכום פגישה של הועדה המשותפת מיום 24.2.84, אשר כבר הוזכר לעיל, כמבסס הכרה מצד העירייה במעמדה של קול הכרמל כדיירת מוגנת.

אלא שגם אם נקבל את האמור בסיכום זה כמשקף נכונה את מה שנאמר באותה ישיבה (וזאת חרף העובדה שהוא נערך בידי צד שלישי – נציג הועד, ולא בידי נציג של העירייה), המסקנה תהא שכל אשר מוכיח מסמך זה הוא שנציגים מטעם העירייה הניחו באותה עת שקול הכרמל היא דיירת מוגנת.

באותו סיכום צויין כי הוועדה המשותפת (שהורכבה מנציגים של העירייה והוועד), החליטה שקול הכרמל היא דייר מוגן, וזאת על פי ההסכמים ופסק הדין (שצוטט לעיל).

ברם, החלטת הוועדה המשותפת בנדון אינה יכולה להוות החלטה בר תוקף מחייב מבחינת העירייה לכך שמעמד קול הכרמל הוא אכן מעמד של דייר מוגן, וכך גם סברתם של אי אילו מנציגי העירייה שהיו חברים בוועדה המשותפת.

בנדון העידו בפניי שני מנהלי מחלקת נכסים בעירייה – מר שגיא שהיה בתפקיד בעת הרלוונטית, והגב' פז ששימשה בתפקיד במועד עדותה לפניי – כי לצורך הכרה מבחינת העירייה בגוף כדייר מוגן, נדרשת החלטה של מועצת העיר על סמך המלצה של מחלקת הנכסים, וזאת מעולם לא התקבלה בנדון, כאשר עדויות אלה כלל לא נסתרו (ראו למשל את עדות הגב' פז בעמוד 54 לפרוטוקול).

מעמד של דייר מוגן נקבע על פי הדין המהותי, וכאשר הטענה היא לקיום דיירות מוגנת מכוח עצם ההכרה בכך מצד רשות מקומית, אין די בכך שמי מנציגי הרשות סבר שלמאן דהוא יש מעמד שכזה, מבלי שהתקבלה החלטה בת תוקף בעניין (במקרה זה החלטה של מועצת העיר על סמך המלצה של מחלקת הנכסים).

1. כך גם ביחס למכתבים שכתב אותה עת היועץ המשפטי של העירייה, עו"ד ריבלין, אליהם הפנו הנתבעים בהליך שלפניי.

ביום 19.6.84 כתב עו"ד ריבלין לוועד, לקול הכרמל ולמר משי מכתב, בו ציטט מתוך החלטה של מחלקת הנכסים, כאשר בין היתר נאמר באותה החלטה כי "על העיריה להפעיל את זכותה כבעלת הבית החוקי של המבנה ולאפשר העברה מהדייר המוגן לדייר המוצע".

אלא שמייד לאחר מכן צוטט חלק נוסף מהחלטה ועדת הנכסים, ובו נאמר כי "אין בהחלטה זו משום קביעה אם יש או אין לועד הר הכרמל זכויות בנכס".

במכתב נוסף של עו"ד ריבלין לאותם מכותבים, מתאריך 11.7.84, נאמר בין היתר כי "לא נסכים לכך כי הדייר המוגן ישלם לכם את דמי השכירות המגיעים לעירייה".

כביכול, מכתבים אלה משקפים הכרה מצד עו"ד ריבלין ומצד גורמים אחרים בעירייה לכך שקול הכרמל היא דייר מוגן, ואולם גם אם כך היו פני הדברים, לא הוכח שהתקבלה החלטה בת תוקף מחייבת מבחינת העירייה, שהיתה כרוכה בין היתר בהחלטה של מועצת העיר, לפיו העירייה מכירה במעמד של קול הכרמל כדייר מוגן.

1. אוסיף כי לא נעלם מעיניי מסמך שצורף לתצהיר של מר משי, אשר מהכותרת שלו ניתן להבין כי מדובר בסיכום פגישה מיום 5.4.84 בין סגן ראש העיר לבין יו"ר הוועד, במהלכה הציע כביכול סגן ראש העיר שהעירייה תציע לקול הכרמל סכום של 75,000 $ עבור היותם דייר מוגן.

ברם, לצד העובדה שמסמך זה אינו חתום וכלל לא ברור מי ערך אותו (ומשכך משקלו הראייתי נמוך), הרי שהוא משקף, לכל היותר, סברה של סגן ראש העיר לפיה קול הכרמל הם דייר מוגן, אך אינו מוכיח החלטה בת תוקף המחייב את העירייה בדבר הכרה במעמד זה.

1. בנושא הנדון טענו הנתבעים כי העירייה קיבלה סך של 25,000 $ מהוועד, אשר בתורה קיבלה אותו מקול הכרמל עבור העברת הזכות לדיירות מוגנת למשפחת זיידן באמצעות העברת מניות, כאשר בנדון הפנו הנתבעים למסמך מיום 13.1.91, המהווה סיכום פגישה בלשכת ראש העיר חיפה.

באותו מסמך צויין כי הוועד יעביר לעירייה סך של 25,000 $, שהוא "סכום שוועד הר הכרמל קיבל מקולנוע מוריה כהחזר השקעה" ובהמשך צויין כי הסכום הנ"ל מהווה "דמי מפתח".

מלבד העובדה שאין הוכחה לכך שהוועד העביר בסופו של דבר לעירייה את הסכום האמור, אין בכך הודאה או הכרה מצד העירייה שקול הכרמל היא דיירת מוגנת ביחסים מול העירייה.

כפי שפורט לעיל, קיום יחסי דיירות מוגנת בין דייר משנה לדייר עיקרי, אינו מחייב את קיומם בין דייר המשנה לבעלת הבית.

בהחלט ייתכן שהעירייה היתה נכונה לראות בקול הכרמל כדייר מוגן מול הוועד, ואולם אין בכך הודאה שהעירייה רואה בקול הכרמל דייר מוגן שלה.

כאמור, אותו סכום של 25,000 $ נזכר במכתב של הוועד מיום 1.7.84 לקול הכרמל ולמשפחת זיידן (צורף לתצהירו של משי), כסכום שהוועד דרש לקבל עקב העברת המניות בקול הכרמל למשפחת זיידן, וזאת כדמי מפתח מכוח סעיף 120 לחוק הגנת הדייר.

שוב, העברת הסכום הנ"ל, ככל שנעשתה, יכולה לבסס, לכל היותר, קיום דיירות מוגנת ביחסים בין קול הכרמל לוועד, אך לא בין קול הכרמל לעירייה.

1. לבסוף אציין כי אין לראות בהצגת הדברים של מי מטעם העירייה בשנים 1983-1984, לפיה קול הכרמל היתה בבחינת דייר מוגן, משום בסיס להקמת השתק או מניעות כלפי העירייה מלטעון אחרת, ביחסיה מול קול הכרמל.

זאת משום שלא הוכח כי קול הכרמל הסתמכה על מצב זה, או שינתה לרעה את מצבה כתוצאה ממנו, והכל בשים לב לכך שעוד לפני אמירות אלה מצד נציגי העירייה וללא קשר להן כרתה קול הכרמל הסכם עם הוועד (בחודש יוני 1983) בו הציגה עצמה כדיירת מוגנת, ובהמשך, לאחר שהעירייה הבהירה לה שאין היא מסכימה להעברת הזכויות ללא אישור מפורש מצד של העירייה, היא קיבלה את עמדת העירייה, אך פעלה לעקוף אותה ע"י הסכם העברת מניות, עליו נעמוד מייד.

1. סיכומם של דברים, חוק הגנת הדייר אינו חל ביחסים בין קול הכרמל לעירייה.

גם בהנחה שקול הכרמל היתה דייר מוגן, אין בכך כדי לסייע לנתבעים

1. אף אם נניח שקול הכרמל היתה דיירת מוגנת גם ביחסיה מול העירייה, אין הדבר יכול למנוע את פינויה מהנכס.

להלן נימוקיי לכך.

1. הפרת תנאי הדיירות המוגנת באמצעות הסכם העברת המניות
2. כאשר ביקשה קול הכרמל, אז בשליטת אקרט, להעביר את זכויותיה ביחס לנכס למשפחת זיידן, היא יצאה מנקודת הנחה שתנאי להעברת זכויות כאמור הוא הסכמת הוועד לכך, כפי שנקבע מפורשות בהסכם שבין קול הכרמל לוועד מחודש יוני 1983.
3. הוועד, אשר בשלב ראשון הסכים להעברה, הודיע לקול הכרמל, בשלב מאוחר יותר, שיש לקבל את הסכמת העירייה, בעלת הבית, להעברה האמורה.

מחומר הראיות שנסקר לעיל עולה, כי קול הכרמל הביעה תרעומת על כך, ואולם היא קיבלה את הגזרה, וביקשה לקבל את הסכמת העירייה, שבוששה לבוא.

יתרה מכך, כאשר הבינה קול הכרמל כי העירייה עומדת על מתן הסכמה מפורשת להעברה, ואף התנתה את הדבר בתנאים מסוימים (כגון הקמת מתקנים נוספים במקום), היא ביקשה לעקוף את קבלת הסכמת העירייה, ע"י מנגנון של העברת המניות לידי משפחת זיידן, דבר שהעירייה ביקשה באופן מפורש למנוע אותו, כעולה מפרוטוקול ישיבת הוועדה המשותפת מיום 24.2.84 (ראו ציטוט לעיל).

הנה כי כן, קול הכרמל, ביודעה על תנאי מצד בעלת הבית לפיו ללא אישורה לא ניתן להעביר את השימוש בנכס לאחרים, ובקבלה את התנאי האמור (עליו לא ביקשה לחלוק בזמן אמת), פשוט עקפה את רצונה המפורש של בעלת הבית; זנחה את המנגנון של העברת השימוש בנכס למשפחת זיידן שבא לידי ביטוי בהסכם חודש יוני 1983; ויצרה מנגנון של העברת מניות בה למשפחת זיידן; הכל בניגוד לרצונה של העירייה.

יצויין כי מר משי נשאל בחקירתו על כך באופן מפורש, והתשובות שנתן לא היו משכנעות, כאשר ברור מחומר הראיות שזניחת ההסכם מחודש יוני 1983 לטובת מנגנון של העברת מניות נועד לעקוף את התנגדות בעלת הבית – העירייה.

1. בהתנהלות האמורה הפרה קול הכרמל, באופן יסודי, את תנאי הדיירות המוגנת (ככל שאלה היו קיימים ביחסיה מול העירייה), ובכך נוצרה בידי העירייה עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.
2. ודוקו. עקרונית, כאשר הדייר המוגן הוא תאגיד, ניתן להעביר את המניות בו מאדם לאחר, מבלי שהדבר יביא ליצירת עילת פינוי (סעיף 120 לחוק אף מכיר בזכאות בעל הבית לדמי מפתח במצב של העברת מניות בחברת מעטים).

ואולם, כאשר העברת המניות מתבצעת תוך הפרה יסודית של תנאי הדיירות המוגנת, הדבר יכול ליצור עילת פינוי, כבמקרה זה.

בענייננו, קול הכרמל לא ביקשה מלכתחילה למכור את המניות בה, אלא ביקשה להעביר את הזכויות שהיו לה בנכס, וליתר דיוק את הזכות לעשות שימוש בנכס, למשפחת זיידן.

משהבינה כי בעלת הבית התנגדה לכך, ואף שקיבלה על עצמה את הסכמת בעלת הבית כתנאי לביצוע העסקה, היא פעלה בניגוד לרצון העירייה, והעבירה את המניות למשפחת זיידן, באופן שהביא לתוצאה לה התנגדה העירייה באופן מפורש.

אוסיף בנדון כי כתוצאה מהעברת המניות עברה החזקה בנכס למשפחת זיידן, וליתר דיוק למר משי, אשר הפעיל את המקום ושילם בעצמו לוועד (כעולה מההסכם משנת 2012 שבין העירייה לוועד, עליו עמדנו לעיל).

בנסיבות אלה העסקה להעברת המניות בקול הכרמל היוותה הפרה יסודית של תנאי הדיירות המוגנת עליהם ביקשה קול הכרמל לסמוך מפני התביעה לפינויה, באופן היוצר עילה לפנותה מהכנס.

1. הפרת ההסכם ע"י זניחת מטרת השימוש במקום
2. מלכתחילה ביקשה הבעלים המקורי, האגודה, שבנכס ייעשה שימוש לטובת כלל הציבור, כמפורט בהסכם שבינה לבין הוועד.

הוועד, בתורו, ביקש להקנות לה"ה אקרט ובירמן זכות לעשות שימוש במבנה אך ורק לטובת הפעלת בית קולנוע בו.

כאשר הסכימה האגודה בזמנו לכך שהוועד ישכיר בשכירות משנה את המקום, כל התכלית היתה להשכירו בשכירות משנה ל- "בעלי הקולנוע", מתוך מטרה להפעיל בו בית קולנוע לאחר שיפוצו וביצוע שינויים במקום לטובת הציבור, בהתאם לדרישות העירייה.

1. משך שנים השתמשה קול הכרמל במקום בהתאם לייעוד שנקבע בהסכם מכוחו הוקנתה לה הזכות לעשות בו שימוש.

גם לאחר העברת המניות בקול הכרמל למשפחת זיידן, המשיכה האחרונה להפעיל במקום בית קולנוע.

1. אלא שמאז שנת 2009 הופסקה הפעלת בית הקולנוע, ומאז עומד הנכס כאבן שאין לה הופכין.

בתביעה שכנגד אשר הגישה קול הכרמל נגד העירייה במסגרת ת"א 11765-06-18 (ת/2), טענה קול הכרמל כי בית הקולנוע נסגר מאחר ובשנת 2009 ביקש מר משי מבנק דיסקונט הלוואה לצורך שיפוץ הקולנוע, אך בקשתו נדחתה "משיקולים עסקיים" של הבנק (סעיף 15 לכתב התביעה שכנגד).

עוד נטען שם כי בעקבות סירוב הבנק להקצאת הלוואה לשיפוץ בית הקולנוע נאלצה קול הכרמל להפסיק את פעילותה במקום (סעיף 17 לתביעה שכנגד).

בהמשך (סעיף 19 לכתב התביעה שכנגד) נטען כי המבנה הפך לסוג של "חורבה", אליו פורצים "נרקומנים ודרי רחוב", וכי המקום הושחת עד ללא הכר.

1. הואיל וכל התכלית שביסוד הרשות שניתנה לקול הכרמל לעשות שימוש בנכס היתה הפעלת בית קולנוע לטובת הציבור, ברי כי הפסקה טוטאלית של הפעלת המקום כבית קולנוע ובכלל, כשהוא עומד מזה שנים כחורבה חסרת כל תועלת, חותרת תחת היסוד של תנאי ההסכם מכוחו טוענת קול הכרמל לקיום זכות לדיירות מוגנת.

בנסיבות אלה יש לראות בהפסקת הפעילות במקום, כמתואר לעיל, כהפרה של תנאי השכירות באופן המקנה עילה לפנות את קול הכרמל (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר).

1. לא נעלם מעיניי הנטען בסעיף 15 לכתב התביעה שכנגד שצוטט לעיל, ולפיו הבנק סירב לתת למר משי את הלוואה נוכח תביעת העירייה לפינוי קול הכרמל מהמקום, אך הדבר נותר בגדר טענה בעלמא, שלא הובאה לה ולו בדל ראיה.

גם לא נעלמה מעיניי טענתו של מר משי בעדותו לפניי, לפיה העירייה סיכלה מתן רישיונות לעסק, ואולם גם טענה זו לא זכתה לגיבוי ראייתי כלשהו, מה עוד שהיא לא הוצגה בכתב התביעה שכנגד כעילה להפסקת הפעילות במקום.

עוד אוסיף כי לא הוכח בפניי שמר משי, קול הכרמל או מי מהנתבעים, עשו מאומה בכדי "להחיות" את המקום מאז נסגר סופית בשנת 2010.

1. הפרת ההסכם ע"י אי תשלום דמי שכירות
2. משך שנים שילמה קול הכרמל דמי שכירות לוועד עבור השימוש במקום (כאשר גם בנדון התגלעו מחלוקות אשר הגיעו לכדי התדיינות משפטית, כמפורט לעיל).
3. גם לאחר העברת המניות של קול הכרמל לידי משפחת זיידן, המשיכה קול הכרמל, באמצעות מר משי, לשלם לוועד דמי שכירות, כפי שעולה מההסכם שנכרת בין העירייה לבין הוועד בשנת 2012, ואשר הוגש כראיה מטעם העירייה בהליך זה.
4. אלא שמאז יצא הוועד מהתמונה, לאחר כריתת ההסכם עם העירייה, קול הכרמל לא משלמת דמי שכירות כלשהן, לא לעירייה ולא לאחרים.

קול הכרמל אינה מכחישה זאת, אך מתרצת את הדבר בכך שעל פי ההסכם המקורי עם הוועד, חובתה לתשלום דמי שכירות קמה כנגד הכנסות מבית הקולנוע, כאשר מאז שנת 2010 אין כל הכנסה, ומשכך אין חובת תשלום דמי שכירות.

1. אין בידיי לקבל את טיעוני קול הכרמל בנדון.

אמנם, ההסכם המקורי בין הוועד לקול הכרמל קבע כי האחרונה צריכה לשלם דמי שכירות כנגד שיעור מסויים מההכנסות, ומצב זה נמשך, כך נראה, שנים.

אלא שבשנת 1984 נעשתה העברת מניות בקול הכרמל לטובת משפחת זיידן.

הנתבעים לא הציגו בהליך שלפניי את ההסכם להעברת המניות כאמור, ו/או הסכם בין קול הכרמל לבין הוועד ביחס לתנאי המשך הפעלת המקום בידי משפחת זיידן.

בהקשר אחרון זה יצויין, כי בהסכם שבין העירייה לוועד משנת 2012, צויין כי הוועד מקבל תשלום חודשי ממר משי בסך 2,500 ₪ עבור הפעלת הנכס.

מכאן עולה כי תנאי ההתקשרות בין הוועד לקול הכרמל (וליתר דיוק משפחת זיידן), ביחס לשימוש בנכס השתנו, כאשר על פניו קול הכרמל שילמה לוועד סכום חודשי קבוע, דבר שלא נסתר ע"י הנתבעים, אשר כאמור לא הביאו ראיות בנדון.

עולה אפוא, כי טענת הנתבעים לפיה חובתם לתשלום דמי שכירות נובעת ונגזרת מהכנסות בית הקולנוע, וכי בהעדר הכנסות אין עליהם חובה לשלם דמי שכירות, לא הוכחה.

1. זאת ועוד, גם אם נניח שתנאי ההסכם לשימוש במקום חייבו את קול הכרמל לשלם דמי שכירות רק כנגד הכנסות מבית הקולנוע, וגם אם נניח שהדבר מחייב במערכת היחסים בין קול הכרמל לעירייה, הרי ששעה שההכנסות פסקו בגלל הפסקת פעילות העסק, באופן החותר תחת מטרת מתן הרשות מלכתחילה, שוב לא יכול להיות העדר הכנסות מהעסק לשמש עילה טובה כנגד אי תשלום דמי שכירות.

במילים אחרות, כאשר קול הכרמל זנחה את העסק ואינה מפעילה בו בית קולנוע, מבלי שהיא הוכיחה שקיים לכך הצדק סביר, אין היא יכולה להיבנות מכך שאין לה הכנסות מבית הקולנוע כדבר הפוטר אותה מתשלום דמי שכירות.

1. נוכח המתואר מצאתי כי התנהלות קול הכרמל, באי תשלום דמי שכירות משך שנים, מהווה עילה לפנותה מהנכס, בהתאם לאמור בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

עילת פינוי נגד שאר הנתבעים

1. מלכתחילה הוצגה קול הכרמל כבעלת הזכויות המאפשרות לה הגנה מפני תביעת הפינוי (בין אם זכויות חכירה לדורות ובין אם זכויות דיירות מוגנת).

יתר הנתבעים, לרבות משפחת זיידן, לא הוצגו כבעלי זכויות ישירות בנכס, אלא כאלה שזכותם, אם בכלל, נגזרת מזכותה של קול הכרמל.

1. ברי כי משפחת זיידן אינם בגדר דיירים מוגנים, וברי גם שאין בינם לבין העירייה יחסי שכירות או חכירה לדורות.

לכל היותר משפחת זיידן היו בגדר ברי רשות בנכס, אשר העירייה יכולה לדרוש את סילוקם מהמקום בכל עת.

ככל שאין לקול הכרמל הגנה טובה מפני תביעת הסילוק, בהכרח שאין למשפחת זיידן, שביקשה לשאוב את זכויותיה בנדון מזכויות קול הכרמל, הגנה טובה כאמור.

1. גם ליתר הנתבעות, שככל הנראה מהווה חברות שהחזיקו במניות הקשורות לקול הכרמל, בין בדרך של העברה ממשפחת זיידן ובין בדרך אחר, אין הגנה טובה מפני תביעת הפינוי, ולא יכול להיות ספק כי לנתבעות אלה אין זכויות כלפי העירייה באופן שיכול למנוע את סעד הפינוי לו זכאית העירייה, כמבואר לעיל.

יודגש כי הגנת כל הנתבעים (למעט הוועד), אשר היו מיוצגים ע"י אותו עו"ד, התבססה על זכויותיה של קול הכרמל, ומשנופלות טענות קול הכרמל בנדון, נופלות מניה וביה טענות יתרת הנתבעים שהיו כרוכות אחריהן.

סעד חלופי

1. בשולי סיכומי הנתבעים נטען, כלאחר יד ובכדי לצאת ידי חובה, כי ככל שימצא בית המשפט לנכון לקבוע עילת פינוי לפי חוק הגנת הדייר, הוא מתבקש לשקול "סעד חלופי" בהתאם לסמכות הקבועה בחוק (סעיף 66 לסיכומים).

מדובר בטענה כללית ובלתי מבוססת לחלוטין.

לא הונח יסוד למתן סעד חלופי לפינוי (בהתעלם מהקביעה לפיה אין לקול הכרמל או לאחרים זכות של דיירות מוגנת ביחסים מול העירייה), לרבות לא סעד מן הצדק, כמו גם התניית הפינוי בתשלום פיצוי.

בנדון אציין בקצרה כי מדובר בנכס שנמסר בזמנו לקול הכרמל לשימוש לטובת הציבור, כאשר קול הכרמל פעלה לגביו, בשנת 1984, בניגוד מוחלט לרצון בעלת הבית, והכל כאשר מזה שנים ארוכות עומד הנכס כאבן שאין לה הופכין, במקום שישמש לצרכי הציבור.

1. עוד אוסיף כי קול הכרמל הגישה תביעה לפיצויים כנגד העירייה (התביעה שכנגד שהוזכרה לעיל), וככל שהיא תוכיח שהתנהלות העירייה גרמה לה נזק בר פיצוי, היא תזכה שם לפיצוי בהתאם.

ולסיום – הערה בעניין טענת השיהוי

1. בסיכומיה העלו הנתבעים טענת שיהוי כלפי העירייה, לרבות נזק ראייתי שנגרם עקב כך.

לא מצאתי ממש בטענות אלה.

1. במקרה הנדון לא הוכיח שיהוי העולה כדי ויתור מצד העירייה על זכויותיה כבעלת הנכס.

מעת שנהפכה לבעלת הנכס בשנת 1961 העירייה אמנם לא פעלה לסילוק ידה של קול הכרמל ממנו, ואולם בשים לב לעובדות שפורטו לעיל ברי שאין בכך משום התנהלות העולה כדי ויתור מצדה על נכס ציבורי שבבעלותה.

כאשר הוכנסה העירייה לתמונה בשנת 1983, היא גילתה מעורבות והודיעה כי הסכמתה מהווה תנאי להעברת זכויות השימוש בנכס, כאשר הן קול הכרמל והן הוועד קיבלו עמדה זו כהנחת עבודה על פיה הם פעלו.

משכך ברור כי אין בפנינו מצב של שיהוי, בוודאי שלא עזה המקים ויתור על זכויות בנכס, והאמור הוא מקל וחומר כאשר עסקינן במקרקעי ציבור.

אשר לטענה לנזק ראייתי לא מצאתי בה ממש, כאשר חומר הראיות שהונח בפניי היווה בסיס שאיפשר את קביעת העובדות הצריכות לעניין, כפי שפורט לעיל.

סוף דבר

1. עסקינן במקרקעי ציבור, אשר מלכתחילה נמסרו לשימוש אחרים לטובת הציבור ורווחתו.

עת ביקשה חברת קול הכרמל, שקיבלה לידיה את זכויות השימוש בנכס כדי להפעיל בו בית קולנוע, להעביר את הזכויות לאחרים, היא נתקלה בסירוב מצד בעלת הבית (העירייה), ובתגובה היא פעלה לעקוף את הרצון המפורש של בעלת הבית, ע"י עסקת העברת מניות.

קול הכרמל, וכי מי שפועל בשמה ומכוחה, אשר ממילא אינה בעלת זכויות ברות הגנה ביחסיה מול העירייה מפני תביעת פינוי, זנחה מזה שנים את הייעוד שביסוד העברה זכויות השימוש בנכס לידיה, ומזה שנים היא אינה משלמת דמי שכירות למן דהוא עבור השימוש בנכס.

הגיע העת להשיב את הנכס לידי בעליו, עיריית חיפה.

1. נוכח המקובץ לעיל, אני מורה על סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין הידועים כגוש 10767 חלקה 49, והמצויים ברחוב מוריה 73 בחיפה.

הנתבעים יפנו את המקרקעין האמורים וישיבו אותם לידי העירייה, וזאת עד ליום 10.7.22.

1. אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 30,000 ₪, וזאת בתוך 30 ימים מהיום, אחרת ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד מועד התשלום בפועל.

אציין כי לא נעלמה מעיניי העובדה שהליך זה התנהל משך שנים ארוכות בערכאה אחרת, בין היתר בעניין הסעד הכספי, ואולם הסעד הכספי הסתיים בהסכם פשרה שהביא לסילוק כל טענות הצדדים לגביו, ועל פניו הסכם זה כלל את טענות הצדדים בעניין הוצאות משפט בגינו, כך שההוצאות הנפסקות כעת נוגעות לסעד של סילוק היד.

המזכירות תעביר את פסק הדין לצדדים ותפעל לסגירת התיק.

ניתן היום, ב' אייר תשפ"ב, 03 מאי 2022, בהעדר הצדדים.