1. ביום 10.10.14 ניתנה על ידי החלטה לפיה על הנתבעים להגיש את סיכומיהם עד ליום 27.10.14, שאלמלא כן ייחשב הדבר כאי התייצבות. יש לציין כי החלטה זו ניתנה לאחר מתן אורכה לנתבעים להגיש סיכומים.

עד היום הסיכומים לא הוגשו.

2. תקנה 157 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 דנה באי התייצבות לדיון ובסעיף 2 שבה נכתב כך:

"התייצב התובע ואילו הנתבע לא התייצב לאחר שנמסרה לו הודעה כראוי רשאי התובע להוכיח את תביעתו כמה שחובת הראייה עליו, ואז יהיה זכאי לסעד המבוקש ולכל סעד מתאים אחר".

3. לאחר שעיינתי בחומר הראיות בתיק, עדויות התובע, מר ג'לאל ג'ובראן והגב' סומיה ג'ובראן עו"ד מטעמו, ועדויות הנתבע מס' 1 ועו"ד ג'מיל בראנסה, מצאתי כי התובע הצליח להוכיח את תביעתו ולעמוד בנטל המוטל עליו ולהעבירו לנתבעים, אשר לא הרימו הנטל וזאת גם מבלי שהגישו את סיכומיהם, עובדה המדברת בעד עצמה.

פסק הדין ניתן על סמך חומר הראיות בתיק וסיכומיו המפורטים מאוד של ב"כ התובע.

4. מהות התביעה עפ"י כתב התביעה המתוקן היתה: הצהרתי, אכיפת הסכם, פיצול סעדים. סכום התביעה: בלתי ניתן להערכה.

תחילת האירועים היתה בהסכם מכר אשר נכרת בין התובע לנתבעים ביום 20.2.03 ובו רכשו הנתבעים את זכויותיו של התובע במקרקעין בכפר כנא בגוש 17390 חלקה 57 (להלן: "ההסכם'").

בהסכם זה התובע היה מיוצג לטענתו ע"י עו"ד בראנסה, ואף נתן לו ייפוי כוח בלתי חוזר על מנת שידאג לטפל בכל נושא המיסוי הכרוך בביצוע העברת הזכויות. יש לציין כבר עתה כי בייפוי הכוח מופיע גם שמה של עו"ד סומייה ג'ובראן, אך מאשר ייפוי הכוח בשם מרשו – התובע הוא עו"ד בראנסה (להלן: "ייפוי הכוח").

5. לימים התברר כי הנתבעים אינם עומדים בתנאי ההסכם ונותרו חייבים לתובע סכום של 10,000$. כמו כן היו טענות הצדדים איש לרעהו בנושא אי תשלום מיסים, ופניותיה של עו"ד ג'ובראן לעו"ד בראנסה נותרו ללא מענה, כפי שיפורט בהמשך, בשנים 2004-2005.

אי תשלום המיסים גרר נקיטת הליכים כלפי התובע ורעייתו ע"י רשויות המס. משום כך נכרת הסכם חדש מתאריך 16.1.06 אשר נקרא "נספח להסכם" (להלן: "הנספח"). עפ"י הנספח התחייבו הנתבעים לשלם את כל תשלומי המיסים החלים על עסקת המכר כמפורט בהסכם לרבות היטל השבחה, ובנוסף התחייבו לדאוג להסרת העיקולים אשר הוטלו מטעם רשויות המס על מטלטלי המוכר, ובעיקר על מכונית שהיתה רשומה על שם אשתו של התובע, גב' ג'ולייט ג'ובראן.

לצורך הסרת העיקולים הוסכם כי התובע ייתן לעו"ד בראנסה עשרה שיקים עוקבים שהם בלתי סחירים ועל תנאי, על סך 1,500 ₪ כל אחד, ופירעונם מותנה בכך כי יומצא אישור רשויות המס על הסרת העיקולים (להלן: "השיקים").

באותו נספח גם הצהיר הקונה, דהיינו – הנתבעים, כי שילמו את כל היטל ההשבחה החל על העסקה ולא נותרה כל יתרת חובה בגינם ואם נותר חוב כלשהו הרי הנתבעים התחייבו לשלמו.

עפ"י הנספח ניתן להבין כי גם לנתבעים היו טענות אל התובע, דהיינו – הוא היה אמור לשלם את היטל ההשבחה, והיות הוא לא עשה כן, הם שילמו זאת במקומו.

בנוסף, הוסכם בנספח, כי ככל שלא יוסרו העיקולים במועד אשר נקבע, דהיינו – בתוך 60 יום מיום חתימת ההסכם, תהיה זכות לגב' רוזיט אליאס גו'בראן, רעייתו של התובע, לבטל את השיקים באופן מיידי.

6. על הנספח חתמו עו"ד ג'ובראן סומיה ועו"ד בראנסה בשם מרשיהם – התובע והנתבעים.

7. התברר כי גם בהתחייבויותיהם עפ"י הנספח לא עמדו הנתבעים. המיסים לא שולמו ורשויות המס המשיכו לבוא בדרישות ונקטו הליכים כנגד התובע, וזה הרקע לבקשה למתן צו מניעה וההחלטה לקבלה מיום 16.1.13.

8. הנתבעים לא דאגו להסרת העיקולים וגרמו בכך הפסד לתובע שלא יכול היה למכור את הרכב. לעומת זאת, עו"ד בראנסה פרע שניים מהשיקים אשר נמסרו לו על תנאי, עשה זאת שלא כדין, ובכך אילץ את הגב' ג'ובראן אליאס לבטל את שאר השיקים.

ב"כ התובע פירט בכתב התביעה המתוקן את הנזקים:

א. חוב למס שבח – 269,392 ₪.

ב. חוב מס מכירה – 17,830 ₪.

ג. חוב בגין היטל השבחה – 104,581.61 ₪.

סכומים אלו נכונים ליום 14.2.04.

ד. ירידת ערך הרכב – 35,000 ₪.

ה. שני שיקים אשר ערכם 3,566 ₪ נכון ליום התביעה.

9. בית המשפט התבקש להזהיר כי הנספח הופר וכי יש להורות על אכיפתו. כמו כן , להורות לנתבעים לשלם את כל יתרות המיסים החלים על העסקה, הן מס שבח, הן היטל השבחה, הן מס מכירה. בנוסף, התבקש בית המשפט להתיר לתובע לפצל את סעדיו כך שיוכל לתבוע גם תביעת נזיקין בגין הנזקים הכספיים אשר נגרמו לו לאור ירידת הערך שנגרמה לו לאחר שיבוטל צו העיקול.

10. לכתב התביעה צורפו:

א. ייפוי כוח בלתי חוזר מאת התובע. כאמור ייפוי הכוח אושר בחתימתו ע"י עו"ד בראנסה במילים: "אני בראנסה ג'מיל עו"ד מאשר כי מרשי הנ"ל חתם על ייפוי כח זה בפניי".

ב. דף ראשון של הצהרה על מכירה/רכישת זכות במקרקעין מ- 15.4.2003 אשר הוגשה בשם שני הצדדים ע"י עו"ד בראנסה (ההצהרה המלאה צורפה לתצהיר התובע).

ג. הנספח להסכם מיום 16.1.06.

ד. צילומי השיקים שנמשכו לטובת עו"ד בראנסה.

ה. מכתב מאת עו"ד ג'ובראן אל עו"ד בראנסה מיום 23.5.05. במכתב זה צירפה עו"ד ג'ובראן תצהיר מטעם התובע, וכן ביקשה ממנו לזרז את העניין ולשלם "חלקו" (הדגשה במקור) של מרשו בהיטל ההשבחה, מהכסף המוחזק בידי הקונים – וכן (ובעיקר) לדאוג להסרת העיקולים שהוטלו על הרכב מסוג מרצדס הרשום על שם אשתו של מרשו גב' אליאס רוזיט.

למכתב צורף תצהיר התובע מיום 23.5.03 המפרט את מצבו הכלכלי והבריאותי הקשה. בין השאר נכתב כי בחודש יולי 2003 הוכרז כמוגבל באמצעים. (מכתב זה כפי שהוברר במהלך המשפט לא נענה).

ו. מכתב מאת עו"ד ג'ובראן לעו"ד בראנסה מיום 26.7.05.

תוכן המכתב: התובע הודיע לה כי בשיחה טלפונית עם עו"ד בראנסה, הודיע לו זה האחרון, כי עניין חוב מס שבח הוסדר, וכי כל העיקולים בוטלו. על כן היא מבקשת בפקס ובדחיפות אישורים על כך. עו"ד ג'ובראן ביקשה כי תועבר לתובע יתרת תמורה בסך 10,000$, או אישור כי אכן מסכום זה שולם חלקו של התובע בהיטל ההשבחה. עו"ד ג'ובראן מזכירה גם כי נזקפת לטובת התובע, יתרה נוספת של 1,000$ (קרן) מיום 23.2.05 בשל זיכוי שהוא אמור לקבל ממס הכנסה ואשר נזקף ליתרת החוב במס שבח בעסקה זו, כאמור בדרישת מס שבח מיום 23.2.05, אותה צירפה למכתבה.

בנוסף נכתב:

"מר אליאס ביקש להודיעך כי רק עם קבלת אישורים על ביטול העיקולים כאמור ותשלום מלוא יתרת החוב למר אליאס ו/או להיטל ההשבחה תוחזר ההמחאה המשוכה על חשבון עודה אנור וסאמיה ע"ס 194,000 ₪ וכי ובאם העניין לא יוסדר תוך 7 ימים, המשך הטיפול בתיק זה יועבר מידי הח"מ לעורך דין אחר, לשם נקיטת הליכים משפטיים, לרבות הגשת תביעה כספית ו/או ביצוע השטר המוחזק בידו".

התבקשה התייחסות בכתב בלבד.

גם מכתב זה כפי שהוברר במשפט מפי עו"ד בראנסה עצמו לא נענה.

ז. דרישה לתשלום מס מתאריך 2.2.05 בה נכתב כי בגין העסקה נדרש התובע לשלם מס שבח בסך 197,349 ₪ (ליד סכום זה נכתב בכתב יד 1,000 דולר).

עוד נכתב בכתב יד לעו"ד בראנסה ולנתבע כי יש לשלם 10,000$, ועוד 1,000$ זיכוי באופן מיידי, ולהסדיר את עניין מס השבח והרכב.

ח. תדפיס שומה מיום 19.1.09 ממנו נלמד כי שווי המכירה היה 350,000 ₪. ההצהרה היתה ב- 15.4.05 והמס נקבע לפי החלטה בערר 269,392 ₪. נכתב כי אין קנס מנהלי אך הריבית חושבה מ- 23.3.03.

ט. חישוב מס מכירה מיום 19.1.09, הסכום הנדרש מהתובע 17,830 ₪.

י. מכתב מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ב- 11.1.09 לב"כ הנוכחי של התובע עו"ד נג'אר, כי היטל ההשבחה עומד על סכום של 104,581.61 ₪.

יא. מחירון רכב של יצחק לוי מיום 1.4.06 לפיו עמד מחיר מכונית מרצדס ע"ס 73,000 ₪ ובשנת 2010 על 38,000 ₪.

יב. חישוב ערך שיק ע"ס 1,500 ₪ מיום 1.4.06 ליום 23.2.04- 1,791.91 ₪. ושיק מיום 12.7.0 ליום 23.2.04 – 1,774.97 ₪.

יג. מכתב מאת עו"ד נג'אר לעו"ד בראנסה מיום 25.11.07 אשר נשלח בדואר רשום ובו דרישה מאת הנתבעים לקיים את התחייבויותיהם לפי הנספח מ- 16.2.06 ואף העמדתו של עו"ד בראנסה על כך כי הצגת השיקים לפירעון בניגוד למוסכם היא עבירה אתית. אף מכתב זה לא נענה.

יד. מכתב נוסף מיום 27.11.08 ובו התראה עקב אי מילוי התחייבות והתעלמותו של עו"ד בראנסה מן המכתב הקודם, והודעה עפ"י סעיף 31 לכללי האתיקה המקצועית.

ההסכם עצמו לא צורף לכתב התביעה.

11. כתב ההגנה הוגש ע"י עו"ד בראנסה. יש להעיר כבר עתה כי תמוהה הגשה זו, שכן עו"ד בראנסה היה גם מייצגו של התובע בעריכת ההסכם ולו ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר לביצוע עסקת המכר, כפי שאישר בחתימתו על ייפוי הכוח.

12. הנתבעים טענו להגנתם כי אין זה נכון שעו"ד בראנסה ייצג את התובע אלא מי שייצגה את התובע לאורך כל הדרך היתה הגב' עו"ד סומיה ג'ובראן אשר במשרדה אף נחתם ההסכם, והיא זו מיופת כוחו של התובע בייפוי כוח בלתי חוזר ולא עו"ד בראנסה. (עובדה שאינה מדויקת. מיופה הכוח הראשי הוא עו"ד בראנסה, אשר חתימתו שלו מאשרת את חתימות מייפה הכוח).

הטענה היא כי התובע הטעה אותם, כאשר אמר להם כי היטל ההשבחה יהיה רק 30,000 ₪. יתר על כן, התובע, עקב הכנסותיו הנמוכות דאג לכך כי תהיה פריסת חוב של מס שבח במס הכנסה. אילו ידעו הנתבעים כי גובה היטל ההשבחה יהיה גבוה הרבה יותר לא היו מסכימים מלכתחילה להיכנס לעסקה זו.

גם לגבי חתימתם על הנספח הוטעו הנתבעים ע"י התובע אשר ידע מלכתחילה כי גובה היטל ההשבחה הוא 80,000 ₪ והסתיר זאת מהם.

כבר ב- 25.7.04 ידע התובע מהו גובה היטל ההשבחה ולמרות זאת הטעה את הנתבעים לחשוב כי מדובר ב- 30,000 ₪ בלבד.

לפיכך אין תוקף למעשה לנספח אשר הושג במרמה והטעיה ויש לדחות את התביעה.

13. הנתבעים הודו כי אכן פיגרו בתשלום של סך 10,000$ אך לא ייתכן כי בגלל זה יחויבו בתשלום של מאות אלפי שקלים.

באשר לעיקול, הרי זו תוצאה של מעשה ידיו של התובע אשר לא הסדיר את חוב מס השבח ואין לבוא אל הנתבעים בטענה כלשהי בעניין זה.

14. הנתבעים צירפו לכתב הגנתם:

א. ההסכם ממנו עולה כי אכן התובע התחייב לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של עו"ד ג'ובראן בראנסה ו/או אדם אחר מטעם הקונה לפעול לביצוע העסקה והעברת החלקה על שם הנתבעים תמורת 68,000$.

ב. תצהירו של התובע (המצורף למכתבה של עו"ד ג'ובראן מיום 23.5.05).

ג. שומה – בלתי קריאה.

ד. קבלה ע"ס 19,489 ₪ מיום 17.11.05 בגין היטל השבחה אשר שולם ע"י הנתבע.

באשר למיסים, נכתב במפורש כי בהיטל ההשבחה יישא התובע, ואילו כל שאר המיסים והתשלומים החלים על החלקה, ישולמו ע"י הנתבעים מיום החתימה על ההסכם, ועד ליום החתימה ישולמו ע"י התובע.

בסעיף 7.4 להסכם נכתב כי: צד להסכם שישלם תשלום החל על משנהו יהיה זכאי להחזר הסכום מיד עם דרישתו.

הסעיף הדן בפיצויים מוסכמים היה על סך 10,000$.

שני הצדדים חתמו על ההסכם ועו"ד בראנסה כתב וחתם כי ההסכם נחתם בפניו.

15. בשלב מסוים צורפו להליך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מבוא העמקים ומדינת ישראל – מיסוי מקרקעין נצרת, לאחר שהתובע הגיש בקשה למתן צו מניעה אשר ימנע מנתבעות אלו המשך הליכי גבייה כנגדו. לאחר מכן, הן נמחקו מכתב התביעה, עפ"י הודעת התובע ועפ"י הודעתן כי יכבדו כל פסק דין של בית המשפט. דא עקא, צירופן מלכתחילה סרבל והאריך את משך הדיון בטענות מטענות שונות.

עו"ד בראנסה

16. עו"ד בראנסה, עפ"י החלטתי, הופיע לבית המשפט בישיבה מיום 10.4.14 ולאחר מכן גם הגיש תצהיר ואסופת מסמכים. לטענתו הוא ייצג אך ורק את הנתבעים, ואכן התובע הטעה אותו ואת הנתבעים בעניין גובה שומת מס שבח, שאלמלא כן אם הוא והנתבעים היו יודעים את האמת לא היו מסכימים לחתום על הנספח.

17. לדעתו של עו"ד בראנסה, מי שייצג את התובע בהסכם היתה עו"ד סומייה ג'ובראן, והיא זו שלא דאגה לתשלום מס השבח והיטל ההשבחה, והיא זו שלא דאגה להגיש ערר על השומה אלא רק הוא עצמו אשר דאג לכך וגם הגיש ערר בבית המשפט המחוזי על מנת להפחית את מס השבח אשר בו חויב התובע בגין העסקה.

18. לתצהירו של עו"ד בראנסה צורפו המסמכים כדלקמן:

א. הסכם המכר בין הצדדים מיום 20.2.03.

ב. דף ראשון של הצהרה על מכירת זכות במקרקעין. מדף זה לא ניתן ללמוד מי הכין אותו וגם לא ברור מהו התאריך.

ג. מכתב של עו"ד בראנסה מיום 12.12.03 אל משרד מיסוי מקרקעין בנצרת המהווה השגה על שומה שהגיעה. עפ"י סעיף 3 למכתב זה נכתב כי שווי הרכישה היה 40,000$ ולפי זה יש לחשב את מס הרכישה. מדובר בנכס אשר המוכר ירש מאביו, לקח את זכויותיו ולכן התבקש אגף מס רכוש לבטל את השומה. מכתב זה אינו חתום אך הוא נכתב לכאורה ע"י עו"ד בראנסה.

בהערת אגב, לא למותר לציין כי הכתוב בסעיף 3 למכתב סותר למעשה את ההסכם, שכן שווי העסקה היה 68,000$ ולא 40,000$.

ד. הסכם בין עו"ד ג'מיל בראנסה לבין מס רכוש כאשר עו"ד בראנסה הוא בשם התובע המודיע לבית המשפט שהגיעו להסכם פשרה לפיו שווי המכירה יעמוד על סך 370,000 ₪, לא יוטלו קנסות על אי תשלום במועד והעוררים מתחייבים לשלם יתרות המס עפ"י שומות מתוקנות בתוך 30 יום מיום קבלתם. הסכם זה נחתם ב- 30.6.05 ע"י עו"ד בראנסה ומר פאוני פאר מטעם המדינה.

ה. מכתב מאת אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין מיום 10.12.04 לפיו נדחתה השגתו של עו"ד בראנסה.

ו. כתב הערר אותו הגיש עו"ד בראנסה בשם התובע והנתבעים עפ"י סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין לגבי שומת מס רכישה, מס שבח ומס מכירה לפני וועדת הערר בבית המשפט המחוזי בנצרת.

גם כאן חזר עו"ד בראנסה על כך כי שני הצדדים קבעו ששווי העסקה הוא 40,000$.

ז. תצהירו של התובע לעניין מצבו הכלכלי הקשה. התצהיר הוא מיום 23.5.05 אשר נחתם בפני עו"הד ג'ובראן.

ח. מסמכים בלתי קריאים אשר ככל הנראה אמורים להיות דרישה לתשלום מיסים בסך של כ- 171,000 ₪.

ט. מכתב של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נווה עמקים לעו"ד נג'אר מיום 11.1.09 לפיו היטל ההשבחה עומד באותו יום על 104,581 ₪.

י. מכתב של עו"ד סומיה ג'ובראן מיום 14.8.04 אל הוועדה המקומית ובו בקשה להפחית את היטל ההשבחה בסך 70,310 ₪.

יא. קבלה על סך 19,480 ₪ אותם שלמו הנתבעים מיום 17.11.05 לוועדה המקומית תכנון ובנייה כהיטל השבחה.

יב. ייפוי כוח בלתי חוזר הנ"ל מיום 20.2.03.

19. עו"ד בראנסה אכן הגיש השגה בשם הצדדים ואח"כ גם ערר אשר הסתיים בהסכם פשרה, לפיו שווי העסקה הוא 370,000 ₪ ולמעשה בוטלו כל הקנסות.

20. עדותו של עו"ד בראנסה, אשר העיד ללא תצהיר ובהתנגדות ב"כ התובע, העלתה תמונה קשה של התנהגות מקצועית רשלנית ולא אתית ובנוסף לכך לא נכונה.

עו"ד בראנסה העיד כאמור עפ"י החלטתי להיעתר לבקשת ב"כ הנתבעים לאפשר לו להעיד ללא תצהיר. נעניתי לבקשה, בין השאר כדי ליתן אפשרות בידו להתגונן כנגד הטענות הקשות שהועלו כלפיו.

עו"ד בראנסה ניסה להסיר מעליו את האחריות ולגוללה לפתחה של עו"ד ג'ובראן. ניסיון זה לא צלח.

21. ייפוי הכח הבלתי חוזר עליו חתם כמאשר את חתימת מרשו – מר אליאס יוסף, אכן אפשר לעו"ד ג'ובראן לבצע פעולות לביצוע ההסכם לאחר שכבר נחתם, הא ראייה כי מי שהגיש את ההצהרה היה עו"ד בראנסה, כך גם את ההשגה והערר.

סיכומי התובע

22. השאלה בה יש להחליט לדעת ב"כ התובע היא האם אכן הוטעו הנתבעים ע"י התובע בעת חתימת ההסכם לעניין גובה היטל ההשבחה והנתבעים ידעו או היה עליהם לדעת אכן מה הן ההתחייבויות אשר נטלו על עצמם בעת החתימה על ההסכם.

23. כפי שעולה מגרסת התובע, הן בתצהיר עדות ראשית והן מחקירה נגדית, ולאחר מכן גם על סמך עדותה של עוה"ד סומייה ג'ובראן שהיא כלתו של התובע, הרי עו"ד בראנסה הוא זה אשר היה אחראי על ביצוע העסקה והוא זה אשר ייצג את התובעים ונוכחותה של עוה"ד ג'ובראן היתה יותר כבת משפחה ולא כעו"ד המטפלת בעסקה, וזאת למרות שגם שמה מופיע על ייפוי הכוח הבלתי חוזר.

24. ב"כ הנתבעים, דהיינו – עו"ד בראנסה, ידע מה הוא גובה היטל ההשבחה וגם קיבל שומת מס שבח ומס מכירה וגם ידע כי קיים חוב לוועדה המקומית נבוא העמקים, והנתבעים הם אשר חתמו והתחייבו להמציא אישור על התשלום שכן טענו כי שילמו את מלוא החוב במקום התובע.

25. הנתבעים החלו לבנות על החלקה מבלי לקבל את אישורו של התובע שכן עדיין לא עברו הזכויות על שמם, וגם ללא היתר בנייה ולכן לא רצו לבטל את העסקה, ולמעשה זו הסיבה בגינה הגיעו להסכמה על הנספח.

26. התברר בבית המשפט, כי טענותיו של עו"ד בראנסה אינן נכונות, הוא לא השיב למכתביה של עו"ד ג'ובראן, ותשובותיו כי אכן הנתבעים עמדו בתשלום המיסים אליהם התחייבו אינן נכונות וממילא גם לא הסירו את העיקולים ולכן, לא רק שלא הפרו את ההסכם אלא גם הפרו את הנספח.

עו"ד בראנסה עצמו חטא כאשר הציג לפירעון שניים מהשיקים אשר קיבל כתנאי בלבד ובכך הפר את התחייבויותיו כלפי התובע וגם חובותיו כעו"ד.

27. הנטל היה על הנתבעים להוכיח את טענותיהם כי הוטעו ע"י התובע ולכן חתמו על שני ההסכמים.

הנתבעים לא הצליחו לעמוד בנטל זה. טענתם העיקרית היתה כי התובע הבטיח להם כי בגלל מצבו הכלכלי הקשה הוא ישלם מס שבח ואת פריסת המס וע"י כך יחסכו עשרות ומאות אלפי שקלים וזו היתה למעשה הסיבה שהסכימו לתמורה אשר התבקשה. טענה זו לא הוכחה כלל ועיקר ואין לה שחר.

28. זו טענה בע"פ כנגד מסמך בכתב, שכן בהסכם אין כל זכר לטענות אלו או להסכמה כזו או להצגת מידע כזה בפני הנתבעים, וכידוע ועפ"י סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומני, טענה זו לא יכולה לעמוד. יחד עם זאת, עו"ד בראנסה עצמו ידע על מצבו הכלכלי של התובע עפ"י תצהיר אשר מסר בידו התובע עוד לפני החתימה על הנספח להסכם, וגם בו אין שום זכר לעניין זה. אילו הדברים היו מסוכמים מלכתחילה, בין לפני חתימת ההסכם ובין לפני החתימה על הנספח, הם היו באים לידי ביטוי בשני המסמכים. משלא באו לידי ביטוי, הרי אין לקבל טענות אלו אשר כאמור הן טענות בע"פ כנגד מסמך בכתב.

חזקה על עו"ד בראנסה שייצג אפילו עפ"י הודאתו גם את התובע וגם את הנתבעים להכניס סעיפים אלו לתוך ההסכם ולתוך הנספח. משלא עשה כן יש לקבוע כי טענה זו איננה נכונה. שלא לדבר על כך כי מדובר על הרחבת חזית אסורה.

29. הוכח בבית המשפט מהמכתבים השונים אשר הוצגו בפניי כי עו"ד בראנסה התבקש מתוך הכספים שעדיין לא הועברו ע"י הקונים לשלם את מס השבח ולדאוג לביטול העיקול אלא שעו"ד בראנסה לא זו בלבד שלא טיפל בכך, אלא גם לא השיב למכתביו של עו"ד ג'ובראן. כך גם לגבי מכתבים נוספים אותם שלחה עו"ד ג'ובראן הן לנתבע והן לעו"ד בראנסה, גם פניות אלו לא נענו.

תשובותיו של עו"ד בראנסה מבססות היטב את טענות התובע, כי ידע בזמן אמת מה הם הסכומים הרלוונטיים, ואין כל בסיס לטענה כביכול התובע העלים את המצב מן הנתבעים או כי אמר להם כי מדובר בחוב של 30,000 ₪ בלבד.

30. עו"ד בראנסה הודה למעשה כי נהג ברשלנות, היות ואומנם קיבל מהתובע את תצהירו ואת השומה, אך לא טרח לקרוא אותה, לכן לטענתו לא ידע מה הקביעה של היטל ההשבחה (ישיבה מיום 10.4.14, עמ' 48, שורות 8-18).

31. מי שהטעה את אחד מהצדדים, הם הנתבעים ועו"ד בראנסה את התובע, כאשר חתמו על הנספח ללא כל כוונה לקיים אותו, ואף הצהירו הצהרות שקריות. הנתבע שילם לטענתו סכום של 19,489 ₪ לפני החתימה על הנספח, ואילו בכתב ההגנה טענו כי נדרשים סכומים גבוהים ע"י רשויות המס והיטל ההשבחה לבדו הוא 80,000 ₪.

טענות הנתבעים אינן עולות בקנה אחד זו עם זו ומעידות על דברי אי האמת אשר הנתבעים וב"כ עו"ד בראנסה העלו בפני התובע ובפני בית המשפט.

32. ב"כ הנתבעים כאמור לא הגיש סיכומים כלל ועיקר.

דיון והכרעה

33. התובע, תושב העיר חיפה, היה בעל זכויות במקרקעין בכפר כנא. יעוד הקרקע היה חקלאי, אך ככל הנראה שונה יעודה והפכה לקרקע לבנייה. אמנם לא הומצאו כל מסמכים לכך, אך אין זה במחלוקת.

34. התובע ביקש למכור את הקרקע והתמורה אותה היה אמור לקבל היתה 331,568 ₪ (לפי שער יציג של 4.8760 ביום 20.2.03 – אתר בנק ישראל).

אין זה סכום של מה בכך, ואף על פי כן כשנתיים לאחר מכן מצא עצמו התובע במצב כלכלי קשה, מסובך בחובות, מוגדר כמוגבל באמצעים, כמתואר בתצהירו אשר צורף גם למכתבה של עו"ד ג'ובראן, וגם לתצהיר הנתבעים - גרסה אשר לא נסתרה.

35. התובע מגולל את האשמה על הנתבעים, אשר לא שילמו במועד את התמורה המלאה ועל עו"ד בראנסה אשר הכשיל את ביצוע העברת הזכויות, בכך שלא דאג לשלם את המיסים אשר נדרשו, והביא לנקיטת הליכים כנגד רכושו של התובע ובעיקר הטלת עיקול על מכוניתה של רעיית התובע, ולמרות הבטחותיו לא דאג להסרת העיקולים.

36. הסעד המתבקש כאן הוא אכיפת הנספח אשר בא במקום ההסכם, אך יש מקום להתייחס לשאלה כיצד כלל הגיעו הצדדים ליצירת הנספח.

ההסכם אינו ארוך ואינו מורכב מדי, אם כי הוא לוקה בחסר, ליקויים אלו אפשרו בין השאר את הפרתו.

המועד היחיד המופיע בהסכם הוא מועד פירעון השיק של יתרת הסכום 40,000$ - 20.8.03. סכום של 28,000$ קיבל התובע במעמד חתימת ההסכם ביום 20.3.02.

37. לעניין המיסים נוסח ההסכם כדלקמן:

7.1 המיסים שחלים על העסקה כאן ישולמו בהתאם לחוק.

7.2 היטל השבחה אם יידרש ישולם ע"י המוכר.

7.3 כל התשלומים, המיסים וההיטלים וההוצאות מכל סוג שהוא החלים על מחזיקים והבעלים בקשר לזכויות המוכר בחלקה עד ליום העברת החזקה לקונה ישולמו ע"י המוכר ומיום זה ואילך יחולו על הקונה וישולמו על ידו.

דא עקא, לא נקבע מועד למסירת החזקה ולא הותנתה המסירה מחד, והעברת בעלות מאידך בקבלת מלוא התמורה.

38. התובע אכן ביקש לבטל את ההסכם כפי שעולה ממכתבה של עו"ד ג'ובראן מיום 26.7.05 אך לא נשלחה הודעת ביטול עפ" סימן ב' לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. כפי שעלה מן העדויות, בשלב זה, כבר הועברה החזקה והנתבעים היו בשלבי בניית ביתם. ממילא לא זו השאלה העומדת בבסיס התביעה כאן אלא אכיפת ההסכם הנוסף (הנספח), אשר נוצר בעקבות הפרת ההסכם ע"י הנתבעים, קרי – אי תשלום מלוא התמורה.

39. עו"ד בראנסה קיבל את השומה של מס שבח ע"ס 174,778 ₪. אין ספק כי זה סכום נכבד המהווה כמחצית התמורה עבור החלקה, וזאת לבד מהיטל השבחה ומס מכירה.

40. לבד מן השאלה האם נכון וצודק לקבוע מס בגובה כזה, לא למותר להעיר כי משום מה נקבעה התמורה ל- 430,000 ₪ שעה שהתמורה הנכונה היתה כ- 100,000 ₪ פחות מכך.

יש מקום להניח כי לו ידע התובע בזמן אמת מהו שיעור המס הנדרש ספק אם היה מסכים לעסקה זו.

תפקידו של עו"ד בראנסה כב"כ של התובע היה לברר זאת לפני החתימה.

41. מכל מקום, כאשר נחתם הנספח הכל כבר היה ידוע וברור. הוא נועד ל"רפא" מצב קיים, בו התובע נשאר ללא קרקע, חסר 10,000$, ומחויב במאות אלפי שקלים לרשויות המיסים, ומאידך הנתבעים מחזיקים בקרקע עליה בנו בית והתשלום היחיד בו נשאו, בנוסף לתמורה בשיעור 58,000$ ואף זאת בחריגה מההסכם ותשלום ב- 1.9.03 במקום עד 20.8.03, הוא 19,489 ₪ היטל השבחה.

אי לכך אי אפשר להתייחס ברצינות לטענה כי הנתבעים ועו"ד בראנסה סברו כי מדובר במס של 30,000 ₪ בלבד, שאלמלא כן לא היו חותמים על הנספח. עניין זה אינו מופיע לא בהסכם ולא בנספח, ואילו היו הדברים בגו ,בשלב זה בוודאי שהיה צריך להיות חלק מהנספח.

אומנם הגרסה כי היה מדובר בקיזוז של החוב למס שבח מהחזרי מס הכנסה מקבלת חיזוק מה מעצם הכיתוב בכתב יד על גבי הדרישה מיום 2.2.05 (נספח ח' לכתב התביעה) "זיכוי 1,000 דולר" אך אין בכך לשנות מן ההסכמות בנספח.

42. הנספח עליו חתמו רק עורכי הדין בראנסה בשם הנתבעים, ועו"ד ג'ובראן בשם התובע מורכב משני חלקים:

א. המבוא.

ב. ההסכמות.

מחמת חשיבות הוא מצוטט במלואו:

43. אין צורך להכביר מילים על כך כי התחייבויות הנתבעים לא קוימו, ועו"ד בראנסה מעל באמון שניתן בו כאשר פרע שני שיקים ללא קיום התנאי בסעיף 2 לנספח.

מצבו של התובע הורע עוד יותר, הוא נאלץ לוותר על יתרת התמורה, וגם נאלץ לחתום על שיקים בסך 15,000 ₪ (לא ברור מדוע), וגם ויתר על הפיצוי המוסכם (בהסכם) בסך 10,000$, ורשויות המס המשיכו בדרישותיהם.

לנתבעים אין למעשה כל הגנה מפני התביעה ואין להם כל טענה היכולה להתקבל כנגד הבקשה לפיצול סעדים.

סיכומו של דבר

44. הנני מקבלת את התביעה.

45. ניתן בזה פסק דין הצהרתי לפיו הנספח הופר ע"י הנתבעים.

46. הנני מורה לנתבעים לשלם לרשויות המס את יתרת החוב בגין מס שבח, מס מכירה וכל מס אחר החל על העסקה.

הנתבעים הם החבים מיסים אלו, בגין עסקת המכר של זכויות התובע בחלקה 57, בגוש 17390 בכפר כנא.

47. היות והנתבעים כבר שילמו את היטל ההשבחה, הסעד המתבקש בעניין זה הינו תיאורטי בלבד. יחד עם זאת, ככל שנותר חוב כלשהו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מבוא העמקים הנתבעים יישאו בזאת.

(תשומת לבם של הנתבעים וב"כ להודעות מס רכוש מן התקופה האחרונה לאפשרות הסדרת חובות אלו).

48. הנני מתירה לתובע לפצל סעדיו כדי שיהיה באפשרותו לתבוע את הנזקים הכספיים אשר נגרמו לו עקב הפרת ההסכמות בנספח.

49. הנתבעים יישאו בהוצאות התובע ובשכ"ט עו"ד בשיעור כולל של 25,000 ₪.

המזכירות תעביר העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

המזכירות תעביר העתק פסק הדין ללשכת עורכי הדין מחוז הצפון.

ניתן היום, י"ט חשוון תשע"ה, 12 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.