1. ביום 18/2/16 ניתן פסק דין במסגרתו של תיק זה (להלן: "פסק הדין). הצדדים עתרו אל בית המשפט המחוזי במסגרת ע"א 1477-04-16. בית המשפט המחוזי , בפסק דינו מיום 16/8/16 הורה על השלמת פסק דין בתובענה זו. בהתאמה ניתן בזאת פסק דין זה.

הוראות בית המשפט המחוזי:

1. תוצאת הערעור בע"א 1477-04-16 היא כי נדחה הערעור בכל הנוגע לצו המורה למערערים לסלק את ידם מן הנכס ולהחזיר את החזקה בו לידי המשיבות כאשר הוא פנוי מכל אדם וחפץ והתקבל חלקית בלבד הערעור באשר לדמי השימוש הראויים במובן שזה שחיובם של המערערים בגין דמי שימוש ראויים הועמד על סך 264,513 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 2/3/03 עד ליום התשלום בפועל. בית המשפט הורה על החזרת התיק לבית משפט זה על מנת שיורה למומחה בית המשפט להשלים את חוות דעתו במובן זה שיעריך את השווי הכספי של עבודות הקמת ויציקת הגג מעל לקטע המערבי של הנכס נשוא הדיון, כאשר השווי הכספי של עבודות אלה ינוכה מדמי השימוש הראויים שהמערערים חייבים בהם. נקבע כי המערערים הם שיישאו בשלב הנוכחי בהוצאות חוות הדעת המשלימה של מומחה בית המשפט, כאשר לאחר שתומצא חוות דעתו המשלימה של המומחה יהיו הצדדים רשאים, לפי הצורך, להזמין את המומחה לחקירה נגדית על חוות דעתו המשלימה. כמו כן, ניתנה אפשרות לצדדים, להשלים את טיעוניהם בעקבות חוות דעתו המשלימה של המומחה שלאחריה יינתן פסק דינו המשלים של בית משפט זה, בהתייחס לסכום שיש לנכות מדמי השימוש הראויים בגין העבודות הנ"ל. עוד הורה בית המשפט המחוזי כי בית משפט זה יחווה דעתו בשאלה על מי מן הצדדים לשאת בהוצאות המומחה בגין חוות הדעת המשלימה. בית המשפט המחוזי הדגיש בפסק דינו כי החזרת התיק לבית משפט קמא נעשית אך ורק לצורך השלמת חוות הדעת של המומחה לגבי השווי הכספי של עבודות הקמת ויציקת הגג, שמיעת חקירתו הנגדית של המומחה לפי הצורך, והשלמת טיעוניהם של ב"כ הצדדים בעקבות חוות דעתו המשלימה של המומחה לגבי השווי הכספי של עבודות הקמת ויציקת הגג מעל לקטע המערבי של הנכס נשוא הדיון. כן הודגש כי אין הכוונה להבאת ראיות או עדויות כלשהן ואף לא להעלאת טיעון חדש כלשהו מעבר לראיות ולטענות הקיימות בתיק בית משפט.

חוות דעת מומחה בית המשפט:

1. ביום 9/1/17 התקבלה לתיק בית המשפט חוות דעתו המשלימה של מומחה בית המשפט מר נחום פרמינגר. המומחה קבע כי כאמור בחוות דעתו המקורית, שטח האגף המערבי הוא כ 62 מ"ר ברוטו. המומחה העריך את התיקון שבוצע ועלותו כדלהלן: הריסת תקרת בטון שהתמוטטה בחלקה, כולל פירוק עדין של מעקה אבן בהיקף 60 ממ"ר * 200 ₪/ממ"ר- 12,000 ₪; תוספת לסילוק הפסולת- 5,000 ₪; יציקת תקרה חדשה מבטון מזויין בעובי 15 ס"מ, כולל קטע משופע מעל לעליה לגג כולל זיון בסך של 82 ממ"ר* 300 ₪/ממ"ר- 24,600 ₪; תוספת לביצוע קורות בהיקף וכן מעקות גג כולל שילוב האבן מפירוק במעקה החדש, תיקון זה בוצע גם בקטע מערבי יותר 42 מ"א * 150 ₪/מ"א * 2 הגדלת כמות- 12,600 ₪; בנית בלוקים בצד העליה לגג 10 ממ"ר * 100 ₪/ממ"ר- 1,000 ₪; פרוק והתקנה מחדש של מעקה מתכת מפירוק בחזית ובעורף 42 מ"א * 80 ₪/מ"א- 3,360 ₪; איטום של הגג החדש והן של הגג המערבי ממנו באשר ניכר כי בוצעו ביחד 210 ממ"ר * 80 ₪/ממ"ר- 16,300 ₪; בצ"מ 5%- 3,740 ₪. סה"כ לביצוע התיקון- 78,600 ₪, בתוספת פיקוח הנדסה (6%- 4,716 ₪) ומע"מ (17%- 14,164 ₪), סה"כ כללי- 97,480 ₪. המומחה ציין כי לא תומחרו עבודות פנימיות נוספות שניכר כי בוצעו, לרבות מערכת מים וחשמל באגף המערבי ותיקונים בשטחים המרכזיים שהוחזקו בדיירות מוגנת.
2. ביום 16/1/17 הודיעו התובעים לבית המשפט כי אין בכוונתם לחקור את המומחה. הנתבעים העבירו שאלות הבהרה למומחה בית המשפט, במסגרתן נשאל המומחה האם עלויות הבניה המוערכות על ידו הן נכון למועד הגשת חוות דעתו והמומחה התבקש לפרט מהן עלויות הבניה הרלבנטיות בערכים נומינליים לשנת 1988. ביום 23/2/17 פנה המומחה לבית המשפט בבקשה להבהיר נכון לאיזה חודש במהלך שנת 1988 עליו להעריך את העלויות. בהחלטתי מאותו היום, קבעתי כי בכל מקרה בשנת 1988 לא בוצעו השקעות, כי אם העיריה התריעה על מצב המבנה. היות ובהתאם לנספח ד לנ/14 עולה כי השיפוץ בוצע לכל המוקדם לאחר 15/3/90, הוריתי לנתבעים להודיע למומחה את מועד השיפוץ המדויק. לאחר שהנתבעים הודיעו כי הגישו את ההבהרות הנדרשות, ביום 14/3/17 הגיש המומחה תשובותיו לשאלות ההבהרה, במסגרתן ציין כי הערכת עלות התיקון היא נכון ליום 30/12/16 וכי עלותו של אותו תיקון נכון לחודש 4/1990 עומדת על סך של 58,232 ₪. ביום 21/3/17 הודיעו הנתבעים לבית המשפט כי אין בכוונתם לחקור את המומחה ובהתאם ניתנה החלטתי המורה לצדדים להגיש סכומיהם. ביום 7/5/17 הגישו התובעים סיכומיהם וביום 16/6/17 הגישו הנתבעים סיכומיהם. למומחה הועברו שאלות הבהרה בידי בית המשפט ובהתאם לבקשת התובעות אף ניתנה לצדדים אפשרות להגיש טיעון משלים בעניין שאלות ההבהרה. התובעות אכן הגישו טיעון משלים ואילו הנתבעים הודיעו שלא יעשו כן ביום 27/7/17.

טענות התובעים :

1. התובעים טוענים כי בלית ברירה הם מקבלים את קביעת המומחה לגבי העלות המוערכת ליום 30/12/16, אלא שלטענתם יש ליטול מתוך חוות דעתו רק את מה שרלבנטי להחלטת בית המשפט המחוזי והנחיותיו. לטענתם, מומחה בית המשפט לא פעל בהתאם להוראות בית המשפט המחוזי ותחת בחינת עלות התיקון של הגג המערבי בלבד בשטח של כ 62 מ"ר הוא קבע את עלות התיקון עבור שטח הגג המלא - 210 מ"ר. לפיכך, היות ושטח הגג המערבי מהווה 29.5% בלבד משטח הגג הכולל, יש לקזז את הסכומים הבאים מהסכומים שנקבעו על ידי המומחה בחוות דעתו המשלימה: תוספת לסילוק פסולת – 1475 ₪ בלבד; יציקת תקרה חדשה על שטח 82 מ"ר. ביחס לרכיב זה טוענים התובעים כי עבור 62 מ"ר יש לקזז 18,600 ₪ בלבד; תוספת לביצוע קירות בהיקף וכן מעקות גג- 3,717 ₪ בלבד; פרוק והתקנה מחדש של מעקה תחת פירוק בחזית ובעורף (קרי כל הגג)- 991 ₪ בלבד, איטום שטח הגג- 4,809 ₪ בלבד. לפיכך, לטענתם בתוספת הסכומים המקובלים שנקבעו בס' 1 וס' 5 לחוות הדעת המשלימה הרי שהסכום הנכון בקשר לתיקונו של הגג המערבי עומד ע"ס של 42,595 ₪ בלבד. לטענת התובעים, על החשבון האמור אין להוסיף כל רכיב נוסף. באשר לתוספת בצ"מ (בלתי צפוי מראש) טוענים התובעים כי מדובר בתוספת שאינה רלבנטית לעניין שבמחלוקת שכן העבודה כבר בוצעה. לחלופין, לטענתם, יש לחשב על פי אותה נוסחה, רק 29.5% מהסכום קרי 1,103 ₪ בלבד. התובעים טוענים כי אין להוסיף מע"מ לסכומים בשים לב לכך שלא הוצגו חשבוניות על גובה הזיכוי אותו קיזזו הנתבעים מול מע"מ ומאידך הם אינם יכולים להוציא חשבונית מס כנדרש. לחלופין, לטענתם יש לכלול מע"מ רק על הסכום הנכון לתשלום לאחר הקיזוזים ורק בכפוף להצגת חשבונית מס כדין מאת הנתבעים. התובעים טוענים כי אין בסיס לחיוב בגין פיקוח הנדסה ולכל היותר יש לחייב בסכום היחסי ל 29.5% קרי- 1,391 ₪ ולטענתם, לאחר הפחתת הסכומים הנוספים עומד הסכום לקיזוז מתוך חוב הנתבעים על סך של 43,983 ₪ בלבד נכון לחודש 12/16. התובעים טוענים כי לאחר קיזוז, על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 408,188.64 ₪ נכון ליום 30/12/16 ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום בפועל.
2. התובעים טוענים כי הנתבעים הם אלו שנהנו במרוצת השנים מהשיפוץ ועשו בנכס שימוש ועתה הם מוסרים את הגג המערבי "המשופץ" כשהשיפוץ אינו חדש אלא בן כמעט כ 30 שנה ובנסיבות אלו, ממילא יש לקזז פחת כמתבקש אשר למעשה יאיין את עלויות התיקון.
3. עוד טוענים התובעים, כי על הנתבעים לשאת במלוא שכר טרחת המומחה בגין הכנת חוות דעתו המשלימה זאת בשים לב ששתי ערכאות קבעו כי הנתבעים לא הניחו תשתית ראויה להוצאות השיפוץ שטענו להן וכי חוות דעת המומחה אפשרה להן לעקוף קושי ראייתי זה ובדרך של הערכת המומחה להוכיח תביעתם.

טענות הנתבעים:

1. לטענת הנתבעים, בית המשפט המחוזי קבע כי יש להעריך את השווי הכספי של העבודות מעל לקטע המערבי ולא רק בגבולות הקטע המערבי. לטענתם, ברור כי לצורך עבודות שיקום והסרת הסכנה, לא ניתן לבצע עבודות רק בגבולות הגג המערבי כי אם שיקום הגג בהתאם להוראות העיריה הצריך עבודות נוספות בהמשכו של אותו הגג כגון הריסה חיזוק פירוק תקרות במבנה, הקמת קירות תומכים ועוד. הנתבעים טוענים כי המומחה היה ער לכך ולכן התייחס להריסת התקרה כולה.
2. הנתבעים טוענים כי ביצעו את עבודות השיפוץ לאחר שהמבנה הוכרז כמסוכן ואלמלא עשו כן, היה המבנה ממשיך להיות מסוכן דבר אשר הייתה לו השפעה על דמי השכירות שניתן היה לגבות בגינו. לפיכך טוענים הנתבעים כי התובעות התעשרו שלא כדין על חשבון הנתבעים. מניעת התעשרות שכזו מחייבת שערוך שווי העבודות ממועד ביצוען ועד למועד מתן פסק הדין על דרך של הוספת ריבית והצמדה לסכומים הנקובים בחוות דעת המומחה מיום 12/3/17 ועד ליום מתן פסק הדין.
3. הנתבעים טענו כי יש לדחות את טענות התובעות בנוגע לגריעת רכיבים מסוימים מחוות דעת המומחה ויש לקבלה על כלל רכיביה ובנוסף עוד להוסיף לסכומים הנקובים בה ריבית והצמדה מאפריל 1990 ועד ליום מתן פסק הדין.

הבהרת המומחה:

11. לאחר עיון בטיעוני הצדדים, נשלחו אל מומחה בית המשפט שאלות הבהרה בידי בית המשפט והמומחה נדרש להבהיר האם הוערך השווי הכספי של עבודות הקמת ויציקת הגג מעל הקטע המערבי בלבד, בהתאם לקביעה כי מדובר בשטח של 62 מ"ר או שמא הוערכו עבודות מעבר לכך. ככל שהוערכו עבודות מעבר לשטח של 62 מ"ר התבקש המומחה להסביר מדוע עשה כן.

המומחה השיב כי העריך אך ורק את תיקון התקרה מעל לקטע המערבי אשר שטחו 62 מ"ר. רכיב זה הוערך על ידו בסך 12,000 ₪.

12. המומחה התבקש להסביר האם התוספת לסילוק פסולת מתייחסת אך ורק לקטע בן 62 מ"ר והמומחה השיב כי אכן כך הוא. רכיב זה הוערך בידי המומחה בסך של 5000 ₪.

13. אשר לעלות יציקת תקרה חדשה, נשאל המומחה והשיב כי מדובר בעלות רק עבור אותו קטע בן 62 מ"ר ועלות רכיב זה הוערכה בסך של 24,600 ₪.

14. אשר לתוספת הקירות בהיקף ומעקות הגג, הבהיר המומחה כי העלות אשר העריך היא הן באשר לקטע בן 62 מ"ר והן לחריגה קטנה ממנו לכיוון מערב אשר חייבים לבצע , הנדסית, יחד. רכיב זה הוערך בסך של 12,600 ₪ , כך אף באשר לרכיב של בניית בלוקים אשר הוערך בסך של 1000 ש"ח.

15. המומחה העריך פירוק והתקנה מחדש של מעקות הגג באשר לחלק בן ה 62 מ"ר בסך של 3360 ₪. אשר לאיטום , הבהיר המומחה כי יש לאטום גם את המשך הגג שלא תוקן ולכן העריך את העלות בסך של 16,300 ₪. המומחה בסיפא לתשובותיו לשאלות ההבהרה הסביר כי העריך רק את העלויות המינימליות לשם תיקון הגג מעל לחלק המערבי ששטחו 62 מ"ר.

16. אל נוכח האמור בחוות דעת המומחה ותשובותיו לשאלות ההבהרה נחה דעתי כי יש לאמץ הסכומים המפורטים לעיל ואשר אותם מנה בהשלמה לחוות דעתו מיום 30/12/16. איני מקבלת עמדת התובעות ולפיה הוסיף המומחה לרכיב יציקת התקרה עלות 20 מ"ר , אשר לא הייתה אמורה להצטרף לרכיב זה. המומחה הסביר כי הנדסית היה צורך ליצוק חלק זה עם החלק בן 62 מ"ר אשר את עלות תיקונו ביקש בית המשפט המחוזי לשום. כך אף באשר לעלויות הקורות בהיקף ומעקות הגג. איני מקבלת טענת התובעות כי המומחה חרג מסמכותו. המומחה התבקש להעריך עלות תיקון אותם 62 מ"ר וככל שנדרש הנדסית לבצע תוספת, אין לבצע הערכה מלאכותית רק של אותם 62 מ"ר מבלי להעריך אותה חריגה שבוצעה לכיוון מערב. כך עשה המומחה וזאת במסגרת הסמכות אשר ניתנה לו וכך הבהיר אף בשאלות ההבהרה עליהן התבקש לענות מטעמו של בית המשפט. המומחה לא העריך את מלוא עבודות התיקונים אשר בוצעו כפי שנטען בידי התובעות אלא בדיוק כפי שנדרש בידי בית המשפט המחוזי, העריך את השווי הכספי של עבודות הקמת ויציקת הגג מעל לקטע המערבי של הנכס נשוא הדיון, כאשר השווי הכספי של עבודות אלה ינוכה מדמי השימוש הראויים שהמערערים חייבים בהם.

17. המומחה העריך את סכום עבודות הקמת ויציקת הגג מעל לקטע המערבי של הנכס בסך של 74,860 ₪. איני מוצאת כי יש להוסיף לכך רכיב בלתי צפוי שכן העבודות בוצעו זה מכבר בסך 3740 ₪. לזאת יש להוסיף 6% פיקוח הנדסי בסך 4492 ₪ וכן 17% מע"מ בסך 12,726 ₪. מאחר והמומחה שם את המחירים בחוות דעתו כערכם כיום, הרי שאין כלל צורך בהצמדה נוספת.

18. אשר להוצאות שכר טרחת המומחה, הרי שמשעה שהנתבעים בחרו בהגנתם לתביעה המקורית שלא להביא כל אסמכתא לעלות השיפוץ וכעת באמצעות מומחה בית המשפט הוכח רכיב זה, הרי שהיה על הנתבעים מתחילה לשאת בעלות שכר טרחת המומחה כחלק מהגנתם ויש לחייבם בהוצאות שכר טרחתו.

18. סוף דבר,

אני מורה כי מדמי השימוש הראויים אשר בהם חייב בית המשפט המחוזי בפסק דינו מיום 16/8/16 את הנתבעים, ינוכה הסך של 92,000 ₪ כערכם נכון ליום עריכת חוות הדעת (30/12/16) בגין עבודות הקמת ויציקת הגג מעל הקטע המערבי של הנכס נשוא הדיון.

הנתבעים הם שיישאו בהוצאות שכר טרחת המומחה ואיני עושה צו להוצאות נוספות.

ניתן היום, י' אב תשע"ז, 02 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.