לפני תביעת לסילוק יד וכן תביעה כספית.

לטענת התובעת 1, רשות הפיתוח, היא הבעלים של נכס הידוע כחלקה 25 גוש 10842 המצוי ברח' חמאם אל פאשה, ואדי סליב חיפה (להלן:"המבנה"). התובעת 2 מנהלת מטעמה של התובעת 1 את הנכס. ביום 1/6/87 נחתם הסכם שכירות בין התובעת 1, באמצעות התובעת 2 לבין הנתבעים לשכירת יחידה במבנה אשר בבעלות התובעת 1, הכוללת אולם בן חדר אחד בשטח 73 מ"ר כולל שירותים (להלן: "המושכר"). בהתאם להסכם השכירות, התחייבו הנתבעים להשתמש במושכר וכל חלק ממנו רק למטרת מחסן, אוכל, מסחר ושירותים. עוד התחייבו הנתבעים שלא למסור או להעביר את המושכר או חלק ממנו ולא להרשות למישהו אחר להשתמש בו, ללא הסכמה לכך, מעם התובעת. הנתבעים אף התחייבו שלא לשנות את המושכר או את הבניין בו נמצא המושכר. התובעות טוענות כי למרות האמור, ברבות השנים, הנתבעים או מי מטעמם עשו שימושים משימושים שונים במושכר, בניגוד לאלו שהותרו בחוזה השכירות ובחלקם אף בניגוד לחוק. עוד טוענות התובעות כי הנתבעים פלשו אל חלק מהנכס הנמצא בצמידות למושכר והמצוי אף הוא בבעלות התובעת, תוך שהם הורסים את קירות המושכר וניהלו בשטח המושכר ובשטח הפלישה המהווים יחד אולם של כ 210 מ"ר, מועדון. לטענת התובעות, הנתבעים פעלו שלא כדין משפלשו למקרקעי התובעת 1 ומשהפרו את הוראות הסכם השכירות בין הצדדים. לטענתן, הנתבעים הפעילו במקום מועדון בניגוד למטרות ההסכם, השכירו או העבירו את המושכר או הרשו לאחר, שימוש בו ללא ידיעת התובעות ובלא הסכמתן, ביצוע עבודות בניה והריסת קירות במושכר ללא ידיעת התובעות, הנתבעים קיבלו טובת הנאה שלא על פי זכות שבדין ובכך התעשרו שלא במשפט, הפרו את חוזה השכירות הפרה יסודית כך שבהתאם להוראות ההסכם, ההסכם מבוטל ולפיכך עתרו התובעות להצהיר כי הסכם השכירות מיום 1/6/87 מבוטל, להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמושכר וכן משטח הפלישה וכן להורות לנתבעים לשלם להן דמי שימוש ראויים הן בגין המושכר והן בגין שטח הפלישה, בהתאם לחוות דעת שמאי מטעמן בסך 712,750 ₪. מכאן תביעת התובעות אשר לפני.

הנתבעים טענו כי תיאור המבנה בכתב התביעה מטעה שכן המדובר במבנה שהיה בעבר מאוחד ועם השנים התבצעה בו חלוקה פיסית על ידי מחזיקיו בעבר. המושכר אשר הושכר לנתבעים הוא חלקו הימני של המבנה וכן חלקו השמאלי המכיל שירותים, עם זכות מעבר בחלקו האמצעי של המבנה. לטענת הנתבעים אין הם פולשים לשטח בו ממילא הייתה להם זכות מעבר. עוד טוענים הנתבעים כי הביאו לידיעת התובעות כל דבר באשר למושכר ובכלל זאת מצבו הפיסי של קיר פנימי במבנה והכרזתו כמבנה מסוכן כבר כ 15 שנה לפני הגשת התובענה. לטענת הנתבעים הם אלו אשר פנו אל התובעות בדרישה לבצע תיקונים אולם לא נענו ולכן לאחר שהשקיעו במבנה כ 250,000 ₪ בשיפוצים, הם הגישו הצעה לרכוש את הנכס, הצעה אשר נותרה ללא מענה. לטענת הנתבעים, עמידת התובעות על זכותן לפינוי הנתבעים מהווה עמידה שלא בתום לב המכוונת ליצור אמצעי לחץ על הנתבעים. לטענתם, הסכום הנתבע כדמי שימוש ראויים הוא דמיוני וחוות הדעת עליה נשענות התובעות מכילה טעויות שבעובדה כמו גם שגיאות מקצועיות בולטות. עוד טענו הנתבעים כי מאחר ומערכת היחסים עם התובעות מעוגנת בחוק הגנת הדייר, הרי שהטריבונל הנכון לדון התובענה הוא בית הדין לענייני שכירות. מפאת כל האמור לעיל, עתרו הנתבעים לדחיית התביעה כנגדם.

הליכים במסגרת תובענה זו :

תחילה התנהל הדיון בתובענה בפני כבוד השופטת לפין הראל, אשר זימנה את הצדדים לישיבת הוכחות. הנתבעים לא שיתפו פעולה עם בא כוחם ואף לא התייצבו לישיבת בית המשפט ומשכך נשמעו בפני כבוד השופטת לפין הראל, עדי התביעה וניתן פסק דין ביום 31/1/07 המורה כי הדיון בתובענה, על אף טענות הנתבעים באשר לסמכות בית המשפט, ישמע לפני בית משפט השלום, על ביטול ההסכם בין התובעות לנתבעים, על סילוק ידם של הנתבעים מהנכס נשוא התובענה על כלל חלקיו (שטח המושכר ושטח הפלישה) וכן על הגשת פסיקתא המכילה חישוב דמי השימוש הראויים בהתאם להנחיות בית המשפט.

הוגשה בקשה לביטול פסק דין, אך זו נדחתה בהחלטת בית המשפט מיום 23/7/07. על פסק הדין הוגשו ערעורי שני הצדדים, לבית המשפט המחוזי.

בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 4264/07 וע"א 4800/07 (הדיון בערעורים אוחד), הורה בית המשפט המחוזי ביום 15/4/08 בהסכמת הצדדים, על ביטולו של פסק דין בימ"ש השלום והורה על השבת התובענה לשמיעה לפני שופט אחר אשר ידון בה והוא אשר יקבע מהו השלב שממנו ואילך ישמע התיק , לאחר שישמע בעניין זה את באי כוח הצדדים.

כבוד השופט לבנוני שמע את הצדדים לעניין זה. התובעות טענו כי יש לשמוע רק את עדי הנתבעים ואילו הנתבעים סברו כי יש לשמוע את כלל העדים מחדש ולהתיר להם הגשת חוות דעת הן לעניין דמי השימוש הראויים והן לעניין ההשקעות אשר ביצעו בנכס. כבוד השופט לבנוני קבע בהחלטתו מיום 9/5/10 כי ישמעו כלל עדי הצדדים פעם נוספת, ברם התיר הגשת חוות דעת מטעמם של הנתבעים לעניין דמי השימוש הראויים בלבד. הנתבעים ערערו על החלטה זו, ערעור אשר נדחה בהחלטת בית המשפט המחוזי ברע"א 13465-06-10 ביום 15/7/10. ביום 15/2/11 נדחתה אף בקשת רשות ערעור אשר הגישו הנתבעים על החלטת בית המשפט המחוזי, לבית המשפט העליון.

בית המשפט מפי כבוד השופט לבנוני, מינה מומחה מטעמו לעניין דמי השימוש הראויים – אינג' נחום פרמינגר ועם פרישת כבוד השופט לבנוני הועבר התיק ביום 25/5/14 לשמיעת ראיות הצדדים לפני מותב זה.

דיון :

התובעות טענו כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות במסגרתו התחייבו להשתמש במושכר למטרת מחסן, אוכל, מסחר ושירותים. לטענתן ברבות השנים הנתבעים אף עשו במושכר שימושים שונים בניגוד לאלו אשר הורשו בחוזה השכירות ובחלקם אף בניגוד לחוק.

האם הוכחה טענת התובעות בדבר שימוש בניגוד להסכם השכירות ?

בהסכם השכירות אשר הוגש לבית המשפט (נספח ב לת/1) נאמר בסעיף 5 להסכם מיום 1/6/1987 כי השוכר מתחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרת מחסן , אוכל, מסחר ושירותים ולא לכל מטרה אחרת שהיא. המפקח מטעמו של מנהל מקרקעי ישראל (כפי שהיה מכונה אז, כיום רשות מקרקעי ישראל), מר יצחק אשכנזי העיד לפני בית המשפט כי בביקורת אשר נערכה במקום לאחר שהתובעות גילו פלישה לנכס צמוד, נמצא כי הנתבעים או מי מטעמם מנהלים במושכר קזינו ואף גידרו מגרש חניה צמוד לטובת חניית מבקרי הקזינו. המנהל פנה למשטרת ישראל בעניין זה ביום 24/9/96 ובעקבות פעולות אכיפה שביצעה משטרת ישראל נסגר הקזינו. עוד העיד מר אשכנזי כי ביום 7/8/97 ערך שוב ביקור בנכס ומצא כי במקום הקזינו, הופעל במקום פאב שנקרא "גראסהופר". ביום 17/2/99 בביקורת שנערכה במקום, עלה כי הפאב הוסיף לפעול במושכר. מר אשכנזי נשאל בחקירתו הנגדית על אודות התלונות שהוגשו על ידו למשטרת ישראל והוא נותר איתן בעדותו באשר לשימוש אשר עשו הנתבעים במושכר "אני מציין עובדה, אני הייתי בשטח וראיתי מה יש שם, וציינתי שהוא פתח פאב. ש. האם נכון כי בכל האזור שם יש מועדונים , פאבים נכון לאז ? ת. נכון לאז היה מועדון , אני לא תושב חיפה ואני לא מבלה אז לא יכול לומר לך איזה מועדונים יש. היה שם את הפולש הצמוד לו והיה את במה 2 שגם בהם טיפלנו"(ראה עמ' 12 שורות 10-13 לפרוטוקול).

מפקח נוסף מטעם מנהל מקרקעי ישראל, מר רוב אבידן, אשר החליף בתפקידו את מר אשכנזי, העיד (ת/4) כי ביום 3/5/04 ביקר בנכס ומצא כי במושכר מתנהל מועדון לילה בשם "פאצ'וס". בצילומים אשר צירף מר אבידן לתצהיר עדותו הראשית נראה בבירור המושכר, כאשר בחזיתו השלט "פאצוס" וכן נראות מדרגות עץ המובילות למושכר ומדרגות לגג המושכר, כמו גם בקתה קטנה מעץ המיועדת לשומר וצמודה למושכר. בצילום אחורי הנכס, נראית הדלת האחורית למושכר ועליה כיתוב "VIP". עדותו של מר אבידן בעניין השימוש שנעשה במושכר לא נסתרה אף בחקירתו הנגדית. גם השמאי מטעמם של הנתבעים, צבי ערד, העיד כי כאשר הגיע למקום על מנת לערוך שומה מטעמם של הנתבעים, היה במקום מועדון לילה (עמ' 29 שורות 11-12 לפרוטוקול). מומחה בית המשפט, מר נחום פרמינגר העיד כי כאשר הגיע לביצוע השמאות במושכר , היה הנכס ראוי להפעלה מידית כפאב. כאשר הוא מתבקש להסביר את הדבר הוא משיב בפשטות "ראיתי נכס שמאובזר כפאב, דהיינו שולחנות, דלפק, שירותים ובר ואפשר לאחר ניקיון ושיפוץ מינימלי להפעיל אותו כבר או מועדון" (ראה עמ' 43 שורות 4-14 לפרוטוקול). אם אין די בכך, בא הנתבע 1 עצמו והעיד גלויות ומפורשות כי במושכר נוהל מועדון בידי בתו, קרן וחתנו. הנתבע 1 העיד כי שמו של המועדון הוחלף כ 20 פעמים, ברם היה זה דיסקוטק לילדים עד גיל 16. עוד העיד הנתבע 1 כי התכנון המקורי היה להקים במושכר נגריה, אך פעל בו מועדון לא ברצף, במהלכן של השנים. כאשר הוא נשאל על ניהול קזינו במושכר הוא משיב כי " לא. אף פעם לא היה קזינו. הרבה זמן המקום היה סגור, מישהו הציע לי כי נעשה טורניר של קלפים וכאלה לשבועיים, אמרתי לו כי המקום סגור בוא נעשה ולא חשבתי שזה לא חוקי. טורניר של הולדן טקסס (כך במקור מ.ק.נ), כמה שולחנות. הוא הביא כמה שולחנות. זה סתם שולחנות, רגילים לא פוקר" (ראה עמ' 49 שורות 7-11 לפרוטוקול). לטענת הנתבע 1 התנהל אותו "טורניר" משך יומיים שלושה עד אשר בוצעה פשיטה משטרתית על המושכר ואורחיו ברחו ממנו.

טענותיהם של הנתבעים כי מטרתו של הסכם השכירות הגלומה במילים "אוכל" ו"מסחר" כוללת בחובה את השימושים אשר עשו במושכר, מעבר להיותן הרחבת חזית אסורה, דינן להידחות מפאת היותן סותרות את תוכנו הברור והפשוט של הסכם השכירות ואת עדותו של הנתבע 1 עצמו אשר העיד כי התכנון המקורי היה לנהל במקום עסק מסחרי של נגריה ולשם כך אף הושכר לו המקום.

הנה כי כן מכלל הראיות אשר נסקרו עד כה עולה כי המושכר שימש לסירוגין כמועדון לילה, פאב ואפילו קזינו ובכך חרגו הנתבעים ברורות מלשונו המפורשת של הסכם השכירות המוגנת לפיו על הנכס לשמש למטרת מחסן, אוכל מסחר ושירותים והפרו את הסכם השכירות המוגנת.

הנתבעים התחייבו על פי הסכם השכירות שלא למסור או להעביר את המושכר או חלק ממנו ולא להרשות למישהו אחר להשתמש בו, ללא הסכמה לכך מעם התובעת, האם פעלו הנתבעים בהתאם להתחייבותם ?

הנתבעת 2 הודתה בעדותה כי מעולם לא עבדה במושכר או עשתה בו שימוש כלשהוא, אלא עיסוקה הוא מאז ומתמיד מזכירה במשרד עורכי דין (ראה עמ' 51 שורה 31 לפרוטוקול ואילך). מי שהפעיל את המקום וניהל את המועדונים אשר היו בו, היא בתו של הנתבע 1, קרן ובעלה. כאשר נשאלה הנתבעת 2 מה הרוויחה מכך ענתה זו "טובה לאחיינית שלי. הם היו זוג צעיר, לא היה להם כלום אז נתתי להם רשות ללא שכר" (עמ' 52 שורות 7-8 לפרוטוקול). הנתבע 1 בעדותו סיפר כי התפלל בבית הכנסת הסמוך וביקש לפתוח בנכס נגריה. בעקבות זאת פנה הנתבע 1 לגיסו, מר גולדשטיין, אשר עבד אותה העת בחברת שקמונה וזה הפנה אותו למקום המתאים לצורך שכירות הנכס. זוהי אף הסיבה שאשתו של מר גולדשטיין – הנתבעת 2 ולא מר גולדשטיין עצמו חתומים על ההסכם לשכירת המושכר. אך גם הנתבע 1 הודה כי מי שהפעילה את העסק במושכר היתה בתו "ש. בכל התקופה הזו , הבת שלך היא זו שהפעילה את העסק? ת. כן. ש. אתה עצמך לא הפעלת ? ת. אני הייתי שם כל הזמן עוזר. אני נגר ואני כל הזמן הייתי במקום לסדר דברים" (ראה עמ' 45 שורות 14-17 לפרוטוקול). למותר לציין כי להפעלת מועדון או פאב באמצעות אחר, מעבר לשוכרים המקוריים של המושכר נשוא התובענה – הנתבעים 1-2, לא ניתנה הסכמת מי מהתובעות ולפיכך הפרו הנתבעים את הסכם השכירות המוגנת אף בעניין זה.

הנתבעים התחייבו שלא לשנות את המושכר או את הבניין בו נמצא המושכר, האם מילאו אחר התחייבותם ?

לעניין זה ניתן דו"ח פיקוח של מפקח מנהל מקרקעי ישראל, מר רוב אבידן (נספח לת/4) ובו הוא מפרט כיצד נהרס הקיר בין המושכר ליחידה הצמודה לו וכן נבנה גרם מדרגות חיצוני והוצב במקום מבנה עץ אשר שימש ככל הנראה, את השומר במקום. הנתבעת 2 העידה בעצמה (סעיפים 15-16 לנ/16) כי נערכו במושכר עבודות בניה מסיביות אשר כללו פינוי קירות שלטענת הנתבעים התמוטטו ונסדקו, פינוי גגות סדוקים אשר עמדו להתמוטט, בניית יסודות וקירות תמך לחיזוק המבנה, יציקת גגות ובניית מדרגות. בחלק האמצעי, שבין המושכר ליחידה הסמוכה לו, לא השיבו הנתבעים את הקירות שהיו במקום ולטענתם התמוטטו. הנתבעים טענו כי המדובר בקירות בעובי ענק ולא הייתה סיבה הנדסית שהנתבעים ישיבו אותם למקום. בעקבות האמור החלו הנתבעים לעשות שימוש בכל החלל הגדול והמלבני אשר נוצר. הנתבע 1 אף הוא העיד על כך (סעיפים 16-19 לנ/14) אך טען כי השינויים נעשו על מנת לטפל בקירות שהתמוטטו וגרמו להכרזת המבנה כמסוכן בידי עיריית חיפה וכתוצאה מכך, החלו הנתבעים להשתמש במעבר לשירותים כחלק מהמושכר.

מומחה בית המשפט אשר ביקר בנכס ומסר חוות דעתו (במ/1) העיד כי בנכס נוצקה בידי הנתבעים, תקרת בטון שטוחה חדשה אשר לא הייתה חלק מהמבנה המקורי. עוד העיד המומחה בחקירה בבית המשפט כי הוא ראה שיפוץ קל בחלק המזרחי של הנכס באזור אשר הוא משוכנע כי אינו מבנה מסוכן (ראה עמ' 38 שורות 3-4 לפרוטוקול).המומחה העיד כי בעורף המבנה נפרץ פתח נוסף והונחו מדרגות ברזל עד לחניון המצוי שם וכי כאמור קירות אשר הפרידו בין המושכר למעבר לשירותים בינו ובין היחידה הסמוכה נהרסו ואינם קיימים עוד (ראה עמ' 43 שורות 10-14 לפרוטוקול). הנה כי כן, כעולה מראיות ועדויות אלו הפרו הנתבעים את הסכם השכירות עם התובעת כאשר ערכו שינויים במושכר ללא קבלת רשות התובעות, תוך שהם הורסים קירות, יוצקים תקרות, פותחים פתח נוסף למושכר ומציבים מדרגות בחזית המושכר ובאחוריו.

לטענת התובעות פלשו הנתבעים אל חלק מהנכס הנמצא בצמידות למושכר, האם הוכחה טענה

זו ?

מומחה בית המשפט הבהיר בחוות דעתו (במ/1) ואף תיאר זאת בחקירתו, כי המדובר במושכר אשר מהווה יחידה אחת מתוך שתי יחידות שביניהן היה מעבר לשירותים. בעוד התובעות טענו כי המעבר אינו חלק מהמושכר וכי ניתנה לנתבעים זכות מעבר בלבד לשירותים, הרי שהנתבעים טענו כי מדובר בזכות שימוש ומשכך מדובר בחלק מהמושכר. כעולה מחוות דעת מומחה בית המשפט, הרסו הנתבעים את קירות המושכר המפרידים בין המושכר למעבר והחלו עושים שימוש במעבר, כחלק מהמושכר.

כאמור, העיד המפקח רוב אבידן בעדות אשר אותה פירטתי לעיל, כי ביקר במקום ונוכח כי קירות אשר הפרידו בין המושכר למעבר נהרסו. בחינת הסכם השכירות המוגנת בין הצדדים מעלה כי המעבר בפירוש אינו חלק מהמושכר וכי הוקנה להם אולם בשטח של 73 מ"ר וכן שירותים. מומחה בית המשפט הבהיר כי לאותם שירותים קיימת גם כניסה מחוץ לנכס, כך שטענת הנתבעים כי קיימת להם זכות מעבר או זכות שימוש בשטח המעבר לשירותים כחלק מהמושכר, אין לה תימוכין בהסכם השכירות ואף אינה נתמכת בנתונים בשטח. מעדויות המפקח ומומחה בית המשפט כמו גם מהשרטוטים אשר צירף המומחה לחוות דעתו והסכם השכירות בין הצדדים, עולה כי הנתבעים פלשו לשטח המעבר ומחזיקים כיום בשטח ברוטו של 234 מ"ר , מתוכם רק 73 מ"ר בהתאם להסכם השכירות המוגנת.

ניתן להבחין בכך על נקלה מהתשריט אשר ערך מר יואב קולר מטעמו של מנהל מקרקעי ישראל (ת/3) המסמן את חלקי הפלישה ונערך בזמן אמת. מר קולר העיד על כך ועדותו זו לא נסתרה אף בחקירתו הנגדית.

הנה כי כן, הוכח כי הנתבעים פלשו לשטח שמעבר לשטח שהושכר להם בהסכם השכירות המוגנת נשוא התובענה.

לסיכום עד כה, הוכיחו התובעות כי הנתבעים הפרו את הוראות הסכם השכירות המוגנת בכך שעשו במושכר שימוש השונה וחורג מזה אשר צוין בהסכם השכירות בין הצדדים, מסרו את המושכר לאחר לשימושו בניגוד להוראות הסכם השכירות וכן ערכו שינויים במושכר מבלי לקבל על כך את רשות התובעות. כל אלו מהווים בהתאם להוראות ס. 11 להסכם השכירות עילה לפינוים של הנתבעים מהמושכר וביטולו של הסכם השכירות המוגנת. מאחר ועילת הפינוי מעוגנת בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, הרי שאין מקום להבטחת סידור חלוף לנתבעים, בהתאם להוראות ס. 133(א) לחוק הגנת הדייר.

מהו שיעור דמי השימוש הראויים בחלק אליו פלשו הנתבעים ?

התובעות עותרות, מעבר לפינוי הנתבעים מן השטח המושכר ומהשטח אליו פלשו הנתבעים, לתשלום דמי שימוש ראויים בגין המושכר ובגין השטח אליו פלשו הנתבעים. סעד זה מבוסס על דיני עשיית עושר ולא במשפט - הנתבע הפיק מהשימוש ברכושו של התובע, רווחים כלשהם ועליו להשיב לתובע דמי שימוש הראויים בשל כך (ראה ספרו של ד. פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה שנייה בעמודים 406-410).

הנתבעים טענו מאידך כי מאחר ואין פלישה (כך לטענתם- אשר קבעתי כי אני דוחה אותה והוכח לפני ההיפך) ומאחר ודמי השכירות המוגנת משולמים כסדרם ובמלואם, הרי לא זו בלבד שאין לחייבם בדמי שימוש ראויים, אלא שיש להשיב להם את השקעתם בשיפוץ הנכס אשר הוכרז כמסוכן והיה מט לנפול עד אשר שיפצוהו הנתבעים.

יש לדחות את טענות הנתבעים בעניין זה משני טעמים. ראשית, הוכח לפני כי הנתבעים פלשו לשטח נוסף מעבר לזה אשר הושכר להם מתחילה וכי אין המדובר בשטח בו ניתנה להם "זכות מעבר", כי אם בשטח בו הם עושים שימוש מלא וסופח למושכר לצורך ניהול עסקם של הנתבעים (למען הדיוק, מי מטעמם של הנתבעים). בפסק דינה של כבוד השופטת לפין הראל אשר ניתן תחילה בתובענה זו, קובעת כבוד השופטת כי לו אכן היו מבוצעים שיפוצים אך ורק לצורך תיקון המבנה והשמשתו, כי אז היתה נכונה לקבל גרסת הנתבעים בדבר דאגתם לתקינות המבנה, אלא שהשיפוצים שערכו הנתבעים נעשו לתכלית הוספת שטח המעבר והשטח אליו פלשו אל המושכר ועשיית שימוש בכלל השטחים לניהול עסקם.

ספק רב באם אכן היה צורך באותו שיפוץ מסיבי שנערך בידי הנתבעים, על אף טענתם כי המבנה הוכרז כמסוכן. המפקח הרלבנטי לאותם זמנים, מר אשכנזי, העיד כי לא קיבל את המסמך בדבר הכרזת המבנה כמסוכן (נספח ג' לנ/14 בו מצויין כי הגג נראה לא יציב ובחלקו התמוטט). מר אשכנזי הוסיף והעיד כי לו היה מקבל הנחיה להרוס את המבנה והנחיה כזו אכן התקבלה באשר למבנים אחרים בסביבה אך לא באשר למבנה נשוא התובענה, היה פועל בהתאם, אך מאחר ולא הוצג לו המסמך באשר לגג הנכס, הרי שלא יכול היה לפעול ולתקן מבנה שהיתה בו פלישה שכן הנכס היה סגור ונעול בידי הנתבעים (ראה עמ' 8 שורות 14-19 לפרוטוקול). גם הנתבע 1 מאשר כי אותו נספח ג' לנ/14 המדבר על גג רעוע הוא המסמך עליו הנתבעים מסתמכים בטענתם כי המושכר הפך למבנה מסוכן המצריך שיפוץ מסיבי וכאמור עיון בתוכן המסמך מעלה כי לא כצעקתה.

מכאן עולה כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השטח אליו פלשו מעבר לשטח המושכר בהתאם להסכם השכירות המוגנת.

שנית, כבוד השופט לבנוני בהחלטתו מיום 9/5/10 קבע כי "השלב שיחסך" בדיון, הוא טענת הקיזוז של הנתבעים בשל הסכומים אשר הושקעו בשיפוץ. החלטה זו, לפיה לא יורשו עוד הנתבעים להביא ראיותיהם בעניין זה , אושרה הן בידי בית המשפט המחוזי והן בידי בית המשפט העליון כפי שפירטתי לעיל. בקצרה יאמר כי אכן הנתבעים לא השכילו להציב תשתית ראויה לסכום בסך 250,000 ₪ בו נקבו. גם העד מטעמם מר אברהם גלנטי , אשר הובא על אף החלטתו של כבוד השופט לבנוני לעדות, לא יכול היה בעדותו לסייע לנתבעים שכן למעשה מי ששיפץ את הנכס היה אביו שנפטר ולא היו בידו של העד קבלות או חשבוניות אשר יעידו על סכומים שהושקעו בשיפוץ, שנערך סמוך לשנת 1990. בהעדר הוכחה לאותם סכומים אשר ננקבו בידי הנתבעים, הרי שאין לקבל טענתם בדבר השבת סכומים אלו לידיהם מעם התובעות ובוודאי אין לקבל "טענת הקיזוז" אשר נדחתה כבר בידי המותבים הקודמים שדנו בתובענה.

הנתבעים מעלים טענה לפיה התנהגות התובעות, אשר התעלמו ממצב הנכס והניחו לנתבעים לבצע שיפוץ במקום ורק לאחר 15 שנה הגישו תביעה על פלישה, יש בה טעם לפגם והסכמה או אישור מכללא לשימוש ביתר חלקי הנכס בהם הייתה להם זכות שימוש ולאור העובדה כי טרחו ושיפצו את הנכס על חשבונם. כאמור, כלל לא הוכח כי אכן היה הכרח באותו שיפוץ מסיבי אשר ערכו הנתבעים ואת היקף השיפוץ לא הוכיחו הנתבעים, כך שהטענה נותרה בעלמא ובגדר הרחבת חזית, ברם למען הסר ספק אבחן הטענה בקצרה. נראה כי כוונת הנתבעים הייתה לטעון להשתק המונע מהתובעות, בעלות המקרקעין, לחזור בהן מן ההרשאה אשר נטען כי ניתנה להם במעשיהן ובשתיקתן רבת השנים של התובעות, מאחר והסתמכו על הרשאה זו בתום לב ובאופן סביר אשר שינה מצבם לרעה ע"י ההשקעה שהשקיעו במקרקעין מתוך ציפיה שיצרה אצלם ההרשאה להשתמש במקרקעין. השתק זה נשאב מדיני היושר האנגליים, הפעלת הכלל היא גמישה ולבית המשפט ניתן שיקול דעת בקביעת סעדים אשר עשויים להיות או רשות שימוש ללא הגבלה או פיצויים בהתאם למקרה הקונקרטי. ראה בע"א 7139/99 אלוני נ. ארד פ"ד נח(4) עמ' 27. אלא שכאמור, השיפוץ קדם לפלישת הנתבעים לשטחים מעבר למושכר ולכן לא ניתן לטעון כי ההשקעה נבעה מתוך ציפיה שיצרה ההרשאה הנטענת לשימוש בשטח שאליו פלשו הנתבעים. יתרה מזו, הנתבע 1 הודה כי שילם רק על שטח של 73 מ"ר , על אף שעשה שימוש בשטח של כ 200 מ"ר – כך לטענתו. משכך גם אם הנתבעים הם ברי רשות (כטענתם אשר נדחתה על ידי כאמור לעיל) מדובר ברשות חינם הנתנת לביטול כל עת שיחפוץ בכך בעלי המקרקעין ראה בע"א 30/77 טבוליצקי נ. בית כנסת ובית מדרש החסידי פ"ד לא (3) 218. זאת ועוד, אף לו היו מוכחות אותה הרשאה ואותה תמורה נטענת בידי הנתבעים, כי אז עלות ההשקעה בשיפוץ לא הוכחה כלל ואף מטעם זה, יש לדחות טענות הנתבעים לעניין הרשאה לשימוש בשטחים אליהם פלשו.

עבור השטח אשר בשכירות מוגנת, טענו הנתבעים כי הם משלמים באמצעות הוראת קבע חודשית ומעולם לא חדלו (ראה סעיף 30 לנ/16). כאמור, הנתבע 1 טען כי מדובר בתשלום גם על השטח אליו פלשו הנתבעים שגודלו כ 200 מ"ר, כך לטענת הנתבע 1 (ראה עמ' 50 שורות 1-12 לפרוטוקול), אך עמד על טענתו כי רק דמי השכירות המוגנת שולמו מהלכן של השנים. הנתבעת 2 חיזקה טענתו זו והבהירה כי הייתה האחראית לעניין הסדרת הוראת הקבע. התובעות מאידך לא הציגו הוכחה כי קיים חסר בתשלום דמי השכירות המוגנת ולפיכך נותר לחשב אך את דמי השימוש הראויים בגין השטח אליו פלשו הנתבעים ולחייבם בסכום אשר לא התיישן (התובענה הוגשה בשנת 2003 ולפיכך הסכום אשר לא התיישן הוא מני שבע שנים טרם הגשת התובענה ואילך).

בעניין זה מקובלת עלי חוות דעתו של מומחה בית המשפט, אשר מונה בידי המותב הקודם אשר דן בתובענה וחוות דעתו סדורה הגיונית מנומקת היטב ומתבססת על העקרונות לחישוב שהוכתבו בידי כבוד השופט לבנוני בהחלטת המינוי. המומחה נחקר על חוות דעתו והבהיר הבהר היטב כיצד ערך תחשיביו. חוות דעתו לא נסתרה במלוא הנימה והוא אף הציג עסקאות השוואה עליהן הסתמך. לא אוכל לאמר כן באשר למומחה הנתבעים, מר צבי ערד אשר לא הציג נתוני השוואה ועסקאות השוואה על פיה קבע את שיעור דמי השימוש הראויים. מומחה הנתבעים ערך חוות דעתו על בסיסם של נתונים אשר נמסרו לו מידי הנתבעים הא ותו לא. בנסיבות אלו , עדיפה עלי חוות דעת מומחה בית המשפט אשר הציג נתוני השוואה עליהם התבסס.

מומחה בית המשפט קבע כי שיעור החלק עליו משולמים דמי השכירות המוגנת הוא 45% מהנכס בכללותו ודמי השימוש הראויים עבור כל הנכס מאז 1/1/1997 ועד להגשת התביעה 1/1/03 הוא 535,896 ₪ ומשכך יש לחייב את הנתבעים בשיעור החלק הלא מוגן (55%) בסך 294,743 ₪. לסך זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התובענה בשנת 2003.

החל משנת 2003 ועד למועד פסק הדין, יש לחשב את שיעור דמי השימוש הראויים בהתאם לקווים שהתווה השמאי מטעמו של בית המשפט עבור 153 מ"ר לפי חישוב של 7 ₪ למ"ר לחודש דמי שכירות.

סעד מן הצדק

הנתבעים טענו כי לאור הנסיבות בהן מצבו של הנכס הצריך שיפוץ, הם פנו אל התובעות אך הללו לא עשו דבר בעניין בזמן אמת. לטענת הנתבעים הם עצמם שיפצו את הנכס בהשקעה ניכרת ולא חדלו מלשלם את דמי השכירות המוגנת, ולפיכך הרי שיש להעניק להם סעד מן הצדק ולא לפנותם, בהתאם להוראות ס. 132 לחוק הגנת הדייר. ההלכות בעניין זה ידועות וסעד זה איננו ניתן לכל דורש. מי שקיימת כנגדו עילת פינוי ומבקש סעד לפנים משורת הדין עליו להצדיקו. כאשר הדברים אמורים בבית עסק, מצא המחוקק לנכון להגן על הדייר המחזיק במושכר מפני פינוי, כל עוד הוא זקוק לנכס לפרנסתו.

ראה בספרו של כבוד השופט בר אופיר "סוגיות בדיני הגנת הדייר" מהדורה שניה עמ' 246(1).

נסיבותיהם של הנתבעים אינן כאלה המצדיקות מתן סעד מן הצדק. הנתבעים מעבר לכך כי פלשו לנכס סמוך, מעבר למושכר, כך שאינם תמי לב ואינם באים לבית המשפט בבקשת הסעד כאשר ידיהם נקיות, אף אינם מנהלים במקום את עסקם. לא אוכל איפוא לקבל טענת הנתבעים כי הם מבוגרים, קרובים לגיל הפנסיה ואין להם כל נכס מעבר לנכס נשוא התובענה. הנתבעת 2 העידה מפורשות כי היא מזכירה במשרד עורכי דין מאז ומתמיד ומעולם לא ניהלה את עסקיה במושכר. הנתבע 1 העיד אף הוא כי העסק נוהל שנים רבות בידי בתו וחתנו וכי לא שימש לו, על אף היעוד המקורי לנגריה, כמקום לניהול עסקו. במצב דברים זה, אין הנתבעים זכאים להנות מקבלת סעד מן הצדק ויש לדחות טענתם זו.

סוף דבר,

תביעת התובעות לפינוי מתקבלת במלואה ואני מורה לנתבעים 1-2 או מי מטעמם לאלתר, לסלק ידם מן הנכס הידוע כחלקה 25 גוש 10842 ומהנכס הידוע כחלקה 26 גוש 10842 ברח' חמאם אל פאשה 11 בחיפה ולהשיבם אל התובעות כאשר הוא פנוי מכל אדם וחפץ.

כן מורה לנתבעים לשלם לתובעות דמי שימוש ראויים בגין השטחים אליהם פלשו, החל מיום 1/1/97, בסך 294,743 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 2/3/03 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

אני מתירה לתובעות להגיש תביעתם לדמי שימוש ראויים מן התקופה שמיום 1/1/04 ועד ליום הפינוי, בהתאם לחישוב שיערכו התובעות על פי העקרונות שקבע מומחה בית המשפט, מר פרמינגר בחוות דעתו במסגרתה של תובענה זו.

כן יישאו הנתבעים בהוצאות התובעות בסך 6500 ₪ וכן יישאו הנתבעים בשכר טרחת עו"ד בסך 12,500 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ט' אדר א' תשע"ו, 18 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.