1. עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הידועים כחלקה 10 בגוש 12149, בכפר עארה, בשטח 6,551 מ"ר, שבבעלות משותפת של התובעת ושל הנתבעים (להלן: "המקרקעין") לסילוק יד ולהריסת הבתים שבנו מי מהנתבעים במקרקעין, הואיל ולא ניתנה הסכמתה לבניה/שימוש ייחודי.
2. לתובעת 766 מ"ר מתוך המקרקעין (נטו 374 מ"ר), המהווים 9/77 חלקים מהמקרקעין (11.6%). יתרת השטח של 5,786 מ"ר (88.4%) הוא בבעלות הנתבעים.
3. אין חולק כי לא קיים בין הצדדים הסכם פירוק או שיתוף במקרקעין, ולכן בעלותו של כל שותף משתרעת על כל אתר ואתר בקרקע, בהתאם לחלקו היחסי ואין לו זכות לחזקה ייחודית בחלק מסוים.

אין גם חולק כי נתבעת 1 בנתה באפריל 2010 בית במקרקעין ללא הסכמת התובעת וללא היתרי בניה ונתבעים 16, ו/או 18 ו/או19 ו/או מי מטעמם בנו בית ב-2008 או 2009, וכי ניתנו צווי מניעה להמשך כל בניה עד פסק הדין. אין גם חולק כי נתבעת 1 המרתה את הצו פעם אחר פעם וביזתה את ההחלטות דבר שהצריך דיונים רבים והחלטות.

1. על המקרקעין חלה תכנית מתאר עארה ענ/119. בהתאם לתכנית, 51.15% משטח החלקה מיועד לשטחים ציבוריים ודרכים ואילו 48.85% מיועד למגורים (ראה חוו"ד המודד עמ' 3 ) ומכאן שחלקה של התובעת לאחר הפרשה לצרכי ציבור עומד על 374 מ"ר מהמקרקעין. ראה חוו"ד המודד עמ' 4.
2. בתביעתה עתרה התובעת כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 46 ו/או סעיף 37 לחוק המקרקעין, ויורה על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין ותשלומי איזון. בנוסף, ביקשה להורות על הריסת הבנייה שהתבצעה במקום, להורות לנתבעים לשלם לתובעת את חלקה היחסי מדמי השכירות שקיבלו או לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים לפי השימוש שהם עושים בפועל במקרקעין.

התביעה הוגשה מבלי שנתמכה בהצעה לחלוקה ע"י חוות דעת מומחה מטעמה, או שומה לדמי שימוש ראויים.

1. ביום 5.8.12 ניתן פסק-דין בתיק דנן המורה על פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, המודד מר סוהיל זיאדן (להלן: "המודד") מיום 12/3/11, בכפוף לתשלום תשלומי איזון שנקבעו בחוות דעתו של השמאי המוסכם, מר דרעי.
2. על פסק הדין האמור הוגש ערעור ובפסק הדין בערעור, שניתן מפי הרכב 3 שופטים (ע"א 15093-10-12 מיום 15.1.13) נקבע, כי לא ניתן לאשר החלוקה שנתקבלה ע"י בימ"ש דלמטה, וכי אין להשלים עם בנייה לא חוקית ויש להורסה וכי יש לוודא כי קיים אישור מטעם הוועדה לתכנון ובניה לפירוק השיתוף בדרך שתקבע וכי על המודד לערוך חוות דעתו תוך התעלמות מהבנייה הלא חוקית.

כמו כן, נקבע;

"כי על פי הנתונים של השטחים עליהם מדובר, מדובר בשטח ברוטו כולל של 6,551 מ"ר, המחולקים לפי הפירוט הבא:

בית אב א' 1,531 מ"ר (שהם מהווים 23%);

בית אב ב' 1,278 מ"ר (שהם מהווים 20%);

בית אב ג' 2,212 מ"ר (שהם מהווים 34%);

ובית אב ד' 1,531 מ"ר (שהם מהווים 23%).

השטח נטו לבנייה הוא 3,200 מ"ר. בחלוקה על פי האחוזים של בתי האב עולה כי:

לבית אב א' מגיע שטח של 736 מ"ר;

לבית אב ב' מגיע שטח של 640 מ"ר;

לבית אב ג' מגיע שטח של 1,088 מ"ר;

ולבית אב ד' 736 מ"ר.

משנוצרו שטחים על פי בתי אב, באופן שלכל בית אב יש מגרש ושטח המאפשר בנייה, יש לבדוק אפשרות לחלוקה כזו, ויכול שחלוקה כזו תייתר אף תשלומי איזון.

לפיכך, יש להחזיר את התיק לבית משפט השלום, לחזור ולפנות למודד שמונה כמומחה מטעם בית המשפט, כדי לבצע את החלוקה האמורה, וכן לחזור ולהשלים את הסעיפים האחרים הנדרשים, כפי שציינו בפסק דין זה, כדי ליתן פסק דין סופי"

1. בזיקה לפסה"ד הנ"ל ובהתאם להוראות שניתנו, הונחה המודד לבחון מחדש אפשרות החלוקה במקרקעין, כאילו אין כל בניה שהיא על המקרקעין ובהתאם לבעלויות בקרקע.
2. בהחלטה מיום 30/4/13, לבקשת המודד, הוריתי על תיקון חישוב השטחים שביצע ביהמ"ש המחוזי הואיל ונפלו בו טעויות, כך שחוות דעתו המעודכנת תערך לפי השטחים כדלקמן:

שטח החלקה נטו 3200 מ"ר מחולקים לבתי אב בהתאם לזכויות בנסח רישום:

בית אב א – 746 מ"ר (במקום 736 מ"ר)

בית אב ב – 624 מ"ר (במקום 640 מ"ר)

בית אב ג - 1080 מ"ר (במקום 1088 מ"ר)

בית אב ד- 748 מ"ר (במקום 736 מ"ר)

1. ברבות הימים התברר, כי הנתבעת 16 רכשה בינתיים את זכויותיהן של הנתבעות 3-4 בחלקה והמודד הונחה לעדכן חוות דעתו בהתאם.
2. המודד הגיש חוות דעת מעודכנת ביום 24/12/13 (במ/1) (חוות-דעת מילולית + תשריט במ/2). לאחר התייחסות למלוא טענות הצדדים ביחס אליה, קבעתי ביום 3.3.14, כי זו עומדת בהוראות בית המשפט המחוזי וכי יש לאמצה במלואה.
3. בחוות-הדעת לאחר בדיקת המומחה נקבע, כי לא קיימת בוועדת התכנון ובניה עירון תוכנית חלוקה מאושרת וכי ניתן לחלק בעין.

על החלקה קיימים שני בנינים אחד בצפון החלקה והשני בדרומה.

לשם הנוחיות והואיל ועסקינן בנתבעים רבים, חילק המומחה את הבעלויות לשלושה בתי אב.

בתי האב הם כדלקמן:

בית-אב א' כולל את נתבעים 1,2.

בית-אב ב' כולל את נתבעים 3, 4, 16 ו-17.

בית-אב ג' כולל את נתבעים 5-15 ואת התובעת.

1. המומחה חילק המקרקעין באופן שתת חלקה מוצעת 1 בתשריט במ/2 מיועדת לדרך.

תת חלקה 2 מיועדת לשימושים ציבוריים, תת חלקה 6 מיועדת לדרך ותת חלקה 7 לשטח ציבורי פתוח. שאר תתי החלקות (3-5) מיועדות למגורים.

המומחה מציע כי תת חלקה 3 תיועד לבית-אב ב', תת חלקה 4 תיועד לבית אב ג' ו-תת חלקה 5 תיועד לבית-אב א'.

המומחה השאיר עניין תשלומי האיזון לשיקול דעת בית-המשפט.

המומחה אף הוסיף כי היות וחלקה של התובעת (374 מ"ר) אינו עולה כדי הגודל של מגרש מינימלי (750 מ"ר) – חלקה צורף לבית אב ג' וביהמ"ש יקבע אם כתחליף לכך, תקבל תשלומי איזון (המשמעות תהא שתצא מהשטח).

עוד קבע המודד, כי מאחר וישנה חריגה בתחום קווי הבניין בחלקות 4-5, יש צורך בהכנת תכנית מפורטת להקלת קו בניין, שהינה בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

השרטוט המדויק והשטחים שהוצעו לכל צד, מפורטים בחוות-הדעת ואין צורך לחזור על הנתונים, הואיל וחוות-הדעת מהווה חלק בלתי נפרד מפסק-דין זה.

1. הואיל והחלוקה המוצעת חייבה תשלומי איזון, נתבקש השמאי מר דותן דרעי (להלן: "השמאי") לשוב ולהגיש חוות דעת מתוקנת בהתאם לחוות דעת המודד המעודכנת.
2. השמאי הגיש חוו"ד ביום 22/6/14 והשיב לשאלות הבהרה של הנתבע 15. השמאי ערך טבלת תשלומי איזון המסתמכת על קביעות המודד.
3. ביחס לחלקה של התובע, מציין השמאי, כי ככל שיוחלט שהתובעת תקבל תשלומי איזון ללא הקצאה באופן ש"יוציאו" אותה מן המקרקעין, אזי התמורה הכספית שעליה לקבל הינה בסך 192,857 ₪ (בהתאם לחלקה היחסי בתוך בית אב ג' שהינו 0.33).
4. הנתבעים כולם סומכים ידיהם על עיקרי חוות הדעת של המומחים מר סוהיל זיאדן ומר דותן דרעי. לתובעת השגות כפי שיפורט.
5. לאחר שעיינתי בחוות-הדעת המעודכנות של המומחים מטעם בית-המשפט מצאתי לקבל אותן במלואן ולאמצן. הלכה היא ששעה שמדובר בחוות-דעת של מומחה מטעם בית-המשפט, הנטייה היא לקבל את חוות-דעתו, אלא אם כן מתגלית טעות בולטת, וראה ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי שיבא פ"ד נו(2) 936, ע"א 821/88 א.לוי קבלני בניין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד פ"ד מד(2) 771, ע"א 885/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל פ"ד נב(4) 563. בעניננו נכון הדבר מקל וחומר שעה שהתובעת כלל לא הביאה חוות דעת מטעמה, ומיצתה זכותה לשאלות הבהרה וחקירת המומחים והגשת טענותיה. בנסיבות אלו, לא מצאתי דבר שיעמוד כנגד קביעות המומחים ונראה כי לתובעת לא תצמח טובה אם תקבל חלק בעין שעה שחלקה קטן משטח מגרש מינימלי לבנייה.
6. בהתאם לחוות דעת השמאי, הפקידו הצדדים מלוא תשלומי האיזון בקופת בית המשפט ונתבע 15 אף הביע רצון לקנות חלקה של התובעת במקרקעין ולשם כך, הפקיד מלוא הסכום שצוין בחוות הדעת אשר נועד לצורך כך.
7. התובעת, כאמור, מתנגדת להצעת החלוקה ואף מתנגדת לצעד רכישת חלקה במקרקעין.
8. הטעם להתנגדותה, נעוץ בעובדה כי אינה מבקשת ממון אלא קרקע וסבורה, כי טעה המודד בחלוקתו את המקרקעין ל-3 חלקים, עת ניתן לחלק את הקרקע ל-4 מגרשים שווים כך שכל בית אב יקבל מגרש וזוהי אף התוצאה המתבקשת מפסק הדין בערעור.

לחלופין ככל שיקבע שהמקרקעין ניתנים לחלוקה בת 3 מגרשים בלבד, מבקשת לרכוש זכויותיו של הנתבע 15 ולשלם דמי איזון ובכל אופן, אינה מעוניינת למכור זכויותיה בחלקה.

בפסק דיני מיום 5.8.12 פירטתי בהרחבה את האיזונים שיש לבצע במקרה כגון דא ואף עתה, אני סבורה כי האיזון מטה את הכף לדחיית טענות התובעת ביחס לחוות הדעת והמלצותיה.

בנסיבות, ראה המודד לנכון, בהתחשב בחלקי הבעלויות ובזכויות שהועברו ביניהם ובאופי המקרקעין – לחלק את המקרקעין ל-3 תוך "הוצאת" התובעת, ע"י תשלומי איזון או קניית חלקה היות וממילא החלקה שבבעלותה אינה עולה כדי שטח מינימלי.

יצוין כי חרף התנגדותה לחוו"ד המודד, התובעת לא הביאה אלטרנטיבה של מומחה שיקבע שניתן לבצע חלוקה אחרת. תוכנית המודד, כפי שנאמר לעיל, תואמת את תכנית המתאר ולכן יש להניח שבמישור העקרוני היא ישימה.

התובעת מחזיקה ב11% מהשטח בלבד ונוכח חלקה הקטן בשטח (374 מ"ר), ובשים לב לתכנית החלה, קשה לראות איך תוכל לבנות בשטחה ועל כן, הטענה כי מעוניינת בקרקע, אינה סבירה בעיני שעה שלכאורה אין בה כל תועלת לפיתוח המקרקעין ושימוש מיטבי.

יובהר כי על אף חלקה הקטן, התובעת הינה היחידה המתנגדת להצעת המודד בעוד שכל הנתבעים הביעו רצון לקבלה.

העתרות לבקשת התובעת, במצב שתואר, נוגדת את האיזון הראוי שכן, תמנע מן הנתבעים להגשים רצונותיהם הממשיים בקרקע, שעה שהיא מעוניינת לכאורה בקרקע מבלי כל יעוד או מטרה וממילא, יינתן לה פיצוי מלא עבור חלקה, כך שאינה יוצאת נפסדת כלל.

1. אשר על כן, אני מאשרת את רכישת חלקה של התובעת במקרקעין, בסכום שננקב ע"י השמאי.
2. לאור כל האמור לעיל, ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 10 בגוש 12149, בכפר עארה, בהתאם להצעת החלוקה שבחוות-הדעת במ/1, במ/2 המצורפת לפסק-דין זה כחלק בלתי נפרד ממנו ובהתאם לתשלומי האיזון ותשלום עבור קרקע התובעת, שנקבעו בחוו"ד השמאי מר דותן דרעי ושהופקדו בקופת בית המשפט.

ביחס לתשלומים האמורים, אני מורה כדלקמן;

תשלומי האיזון שהופקדו בקופת בית המשפט ע"י נתבעת 1 בסך 83,186 ₪ יועברו לנתבע 16, (55,550 ₪ מטעמה והיתרה בסך 27,636 ₪ מטעם נתבע 15, זאת בהתאם להודעת הנתבעת 1 מיום 17.8.14).

תשלומי האיזון שהופקדו בקופת בית המשפט ע"י נתבע 15 בסך 3,214 ₪ יועברו לנתבע 16.

סך של 192,857 ₪ שהפקיד הנתבע 15 בקופת בית-המשפט לטובת רכישת חלקה של התובעת במקרקעין, יועברו לתובעת.

כל התשלומים יועברו לצדדים באמצעות באי כוחם.

1. פירוק השיתוף יעשה בכפוף לתוכניות החלות על המקרקעין ומותנה באישור הועדה לתכנון ובניה בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965.

תוכנית המודד, עד לרישומה, תהווה הסכם שיתוף במקרקעין.

פסק-דין זה ניתן בכפוף להוראות חוק המקרקעין וחוק התכנון והבניה.

1. ממועד פסק-דין זה, מוקנית לכל אחד מהצדדים חזקה ייחודית בשטח המוקצה לו בתכנית המודד.
2. כל צד יישא בהוצאות שנגרמו לו בגין תביעה זו.

המזכירות תשלח פסק דין זה לכל הצדדים.

כמו כן, אני מורה למזכירות לשמור את תיק הנייר אשר בו נמצאת חוות-הדעת המעודכנת במ/2 והמפה המצבית שצורפה לה.

ניתן היום, כ"ח אלול תשע"ד, 23 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.