כונס הנכסים מופקד על ניסוח הסכם המכר בהתאם לידע שברשותו ולניסיונו המקצועי. במובן זה מופקד הכונס על טובתם של בעלי הזכויות המוכרים ועל שמירה על האינטרסים שלהם. לנוכח האחריות המוטלת עליו, חזקה על כונס הנכסים כי יפעל לטובת המוכרים בעלי המקרקעין וכן יישם את הוראות בית המשפט, ועל כן בית המשפט לא יתערב בדקדוקי נוסחים והערות לגוף חוזה המכר.

בצד זאת, ולאחר שעיינתי בהערות הצדדים, אני מוצא לנכון לחדד מספר נקודות. כונס הנכסים יבחן את ההערות הבאות ויישמן. ככל שמדובר בעניינים מוסכמים אשר אין בהם כדי לשנות את פרטי העסקה, יטמיע את הדברים בגוף החוזה, יחתים את הצדדים ויגיש את החוזה לאישור. ככל שמדובר בעניינים מהותיים הנתונים בחלוקת, או בתנאים מסחריים בעלי משמעות הדורשים הכרעה, יגיש הכונס בקשה למתן הוראות. ואלו הנושאים:

1. יש להטמיע בהסכם את הוראות ההחלטה מיום 26.6.22, לרבות לעניין סעיפים ג'-ה' להחלטה. אין מניעה שהכונס יוסמך כנאמן לצורך ביצוע הנ"ל (סעיף ד' להחלטה הנ"ל). להסר ספק יובהר כי האמור בהחלטה מתייחס לכל זכות שתינתן מכוח ההפקעה.
2. מובהר כי במסגרת תפקידו של כונס הנכסים, עליו להגיש דיווח לרשות המסים בשם יחידי המוכרים (שומה עצמית), אלא אם מי מהמוכרים יודיע לכונס בתוך 10 ימים ממועד שיתבקש לכך, כי הוא בוחר לטפל בסוגיית המיסוי בעצמו. מובהר כי על הכונס לטפל בתשלום מקדמות מס שבח עבור יחידי המוכרים. הטיפול במיסוי יובא בחשבון בעתיד לכשיידון נושא שכר הכונס.
3. אין צורך בכך שיחידי המוכרים יחתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר, שכן הכונס יוסמך לחתום בשם הצדדים על כל מסמך שיידרש על מנת להוציא את ההסכם אל הפועל.
4. היטל השבחה יוטל על המוכרים בעלי הזכויות, כל אחד לפי שיעור חלקו הנמכר. הכונס יוודא כי התוכנית האחרונה שאושרה בגינה צפוי להיות מוטל היטל השבחה, נכללה בחוות דעת לזר מאפריל 2021 אשר היוותה בסיס להתמחרות, וכי לא אושרה תכנית משביחה נוספת מאוחר יותר.
5. הוראות המופיעות בחוזה לעניין הגבלת אחריותו המקצועית של הכונס, יתייחסו אך לגבי אחריותו כלפי הקונים. אחריות הכונס כלפי המוכרים תהיה מכוח הדין או בהתאם להחלטת בית המשפט.
6. אשר לחלקי המוכרים בתמורה (נספח א' להסכם) – אלו פורטו בטבלה שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 20.3.22. במידת הצורך יש לעדכן את הטבלה בעקבות תיקון הרישום שנעשה לאחרונה.
7. יש לאפשר במידת הצורך רישום משכנתה לטובת גוף מממן עבור הקונה (ולא רק הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה), ובלבד שהתשלום באמצעות המשכנתה יהיה התשלום האחרון בעסקה.
8. כונס הנכסים לא יידרש לפתוח חשבונות נפרדים עבור יחידי הבעלים. ייפתח חשבון אחד כולל עבור כלל המוכרים, וייערך רישום מקביל מסודר בגין חלקו של כל אחד מיחידי המוכרים.
9. כל תשלום עבור מס או היטל אשר ייעשה על ידי הכונס עבור יחידי הצדדים, ייעשה לאחר שתישלח הודעה 5 ימים קודם לכן לאותם יחידים בדבר הכוונה לבצע את התשלום.
10. יובהר בהסכם כי ככל שיידרשו הקונים לבצע תשלומים או לשלם היטלים או מסים שונים מתוקף היותם בעלי זכויות בנכס – יבוצע התשלום הנדרש בתוך מועד מוגדר שייקבע לכך.
11. אין מניעה כי הכונס יחתום בשם המוכרים על ייפוי כוח תכנוני לצורך קידום הליכי תכנון במקרקעין, ובלבד שלא יהיה בכך כדי להטיל אחריות, חבות כספית או אחרת על המוכרים.
12. לא מצאתי בנסיבות העניין הצדקה להוספת רכיבי מדד לתמורה, בשים לב בין היתר לכך שהימשכות ההליך עד כה אין מקורה בקונים.
13. לעניין חיוב במע"מ – יש להבחין בין יחידי מוכרים המהווים עוסקים לעניין מע"מ, לבין כאלו שאינם, על כל המשתמע מכך.

כונס הנכסים יפעל בהתאם להוראות דלעיל, יחתים את הצדדים על ההסכם המתוקן ויגיש את ההסכם לאישור.

ת.פ. בעוד 20 יום.

ניתנה היום, ד' אלול תשפ"ב, 31 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.