1. ביום 15.11.22 התנהל לפניי דיון, במהלכו נשמעו כלל טענות הצדדים באשר להסכם המכר מושא הליך פירוק שיתוף זה, זאת בטרם יאושר על ידי.
2. מדובר בהסכם מכר שבין המוכרים בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 6015 חלקה 111 באמצעות כונס הנכסים ("בעלי הזכויות"), לבין הקונים – שניים מבעלי הזכויות, משה תמר וחב' נתנאל גרופ בע"מ ("הקונה"). ההסכם הוכן בעקבות התמחרות שנערכה על ידי כונס הנכסים ביום 11.11.21 ("מועד ההתמחרות") בסופה נבחר הקונה, אשר הצעתו היתה הגבוהה ביותר.
3. חלפה למעלה משנה מאז מועד ההתמחרות ועד היום, והדבר נעוץ במספר גורמים: פער בין זהות המקרקעין הנמכרים כפי שמופיע בפסק הדין מיום 22.7.12 לבין הממכר כפי שהופיע בנוסח ההסכם שהוצג לאישורי; הערות והסתייגויות רבות שהועלו על ידי חלק מבעלי הזכויות לנוסח ההסכם ולתנאיו; קשיים ועיכובים שונים בהשלמת רישום הזכויות על שם חלק מבעלי הזכויות בלשכת רשם המקרקעין (נתבעות 25 ו-26); עניינו של מר מזרחי (בפש"ר) לרבות העיקולים וההערות הרבות הרובצות על חלקו במקרקעין ואשר תרמו את חלקם לעיכוב ברישום ועוד.
4. בעת הדיון ניתנה לצדדים האפשרות להביע את עמדתם בשלל הסוגיות העומדות על הפרק. לאחר מכן התנהל מו"מ בין הצדדים במטרה להגיע להסכמות בנושאים השנויים במחלוקת, אולם על אף ההידברות לא עלה בידיהם עד כה להגיע להסכמות מלאות והמועד שהוקצב לכך חלף. יש לזכור כי אין מדובר בעסקה רצונית בין מוכר לקונה, כי אם במכר כפוי המוטל על הצדדים בעל כורחם במסגרת תביעה לפירוק שיתוף מכוח הוראות חוק המקרקעין. לצורך כך מונה כונס נכסים אשר הוסמך לחתום בשם בעלי הזכויות על חוזה מכר, תוך שמירה מירבית על האינטרסים שלהם. על אף שמדובר במכר כפוי כאמור, ניתנה לצדדים האפשרות להביע את עמדותיהם ולהעיר את הערותיהם, אולם בחלוף המועד יש לקדם את הסוגיות ולהכריע בהן.
5. אחר שנתתי דעתי לכלל הטענות החששות וההערות שעלו בדיון, ולאחר שניתנה לצדדים הזדמנות נוספת להגיע להסכמות בכוחות עצמם והדבר לא צלח, ומשווידאתי כי האינטרסים של בעלי הזכויות מוגנים כראוי במסגרת ההסכם, אני מורה בזה על אישור הסכם המכר כפי שהוגש לאישורי, בכפוף להוראות המפורטות להלן.
6. החלטה זו תצורף כנספח להסכם המכר ותהווה חלק בלתי נפרד ממנו. בכל מקרה של סתירה בין נוסח ההסכם לבין הוראות החלטה זו – הוראות החלטה זו יגברו.

סוגיית הפקעות העבר

1. חלקה 111 נמכרת במלואה לקונה. על אף האמור, כל זכות בעבר בהווה ובעתיד שמקורה בהפקעות עבר שנעשו בחלקה עד למועד אישור המכר, תישמר לבעלי הזכויות שבטרם המכירה ("זכויות מכוח הפקעות העבר").
2. עורכי הדין יורם וסרצוג (כונס הנכסים) ו/או עו"ד אמיר סטמרי (ב"כ הכונס) ימונו כנאמנים וכמיופי כוח מטעם בעלי הזכויות לצורך מימוש הוראות פסקה זו (המונח "פסקה זו" משמעו – סעיפים 7 עד 14 להחלטתי זו) . תוכן הנאמנות יהיה זה: הנאמנים יהיו רשאים לחתום בשם בעלי הזכויות על כל מסמך או פעולה שתידרש על ידי הקונה, לרבות לצורך מימוש המכר ופיתוח המקרקעין, ולרבות לטובת צד שלישי מטעם הקונה כגון בנקים, רשויות המדינה, גופי תכנון ורשויות מקומיות, והכל באופן שלא יעכב כל פעולה משפטית, פעולת פיתוח, תכנון או בנייה, רישום, שעבוד, מישכון וכל כיו"ב, ובלבד שלא יהיה בכך כדי לפגוע בזכויותיהם של בעלי הזכויות מכוח הפקעות העבר, הן לגבי זכויות עבר והן לגבי זכויות ככל שייווצרו אם ייווצרו בעתיד, מכוח ההפקעות העבר, או להוות וויתור על זכויות אלו.
3. מימוש הזכויות מכוח הפקעות העבר על ידי מי מבעלי הזכויות, לא יותנה במימוש הזכויות על ידי כלל בעלי הזכויות יחד, ובלבד שאין מדובר בדרישה של רשויות התכנון או הרשות המקומית.
4. מובהר כי בעלי הזכויות ללא יהיו זכאים לפיצוי מאת הקונה בגין הפקעות העבר, אלא אם הקונה יפעל למימוש זכויות אלו לטובתו או שייטול או יקבל זכויות אלו לרשותו בניגוד להוראות פסקה זו.
5. ההוראות המפורטות בפסקה זו יהוו כתב הוראות לנאמנים, ובהתאם לתכלית הדברים יפעלו הנאמנים. להסר ספק, תכלית הדברים היא מתן אפשרות לקונה לממש ולפתח את המקרקעין כראות עיניו ועל פי שיקול דעתו ללא עיכובים וחסמים, ובלבד שלא ייפגעו זכויותיהם של בעלי הזכויות מכוח הפקעות העבר.
6. הצדדים – היינו בעלי הזכויות והקונה – יהיו רשאים להסכים ביניהם על החלפת הנאמנים באחרים.
7. סעיף 19 להסכם המכר מבוטל, לאחר שלא מצאתי כי קיימת חשיבות או משמעות לאמור בסעיף זה למישור היחסים שבין בעלי הזכויות לקונים.
8. עם השלמת הרישום על שם הקונה בלשכת רשם המקרקעין, תירשם הערה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר תפנה לכלל האמור בפסקה זו. לצורך רישום ההערה יגיש כונס הנכסים פסיקתה לחתימתי המופנית לרשם המקרקעין הכוללות את הוראות פסקה זו. כונס הנכסים ידאג להביא לידיעת הרשות המקומית את האמור בפסקה זו.

היטל השבחה

1. היטל השבחה בגין תכנית שאושרה ופורסמה למתן תוקף עד למועד ההתמחרות יחול על בעלי הזכויות, ובגין תכנית שאושרה לאחר מועד זה תחול על הקונה.

מיסוי

1. באחריות כונס הנכסים לדווח על עסקת המכר לרשות המסים עבור בעלי הזכויות, ובכלל זה לשלם את מקדמות מס השבח עבור יחידי המוכרים, מתוך כספי התמורה שיתקבלו מאת הקונה. צד המעוניין כי כונס הנכסים יטפל עבורו בהגשת שומה עצמית או בבקשה להפחתת שיעור המקדמה, יהיה עליו למסור לכונס את כל הנתונים והמסמכים הדרושים לכך, זאת על פי דרישת הכונס, במועד שיידרש לכך על ידי הכונס ובמסגרת לוח הזמנים הקבוע בהוראות הדין להגשת הדיווח או השומה העצמית או הבקשה להפחתת המקדמה.
2. כל תשלומי החובה והוצאות הכינוס במסגרת עסקת המכר יבוצעו בפועל באמצעות חשבון הכינוס ועל ידי הכונס, זאת גם במקרה שמי מהצדדים יבקש לערוך שומה עצמית שלא באמצעות כונס הנכסים.
3. הקונה יוסיף את סכום המע"מ על סכום התמורה, זאת בגין חלקו של כל אחד מיחידי בעלי הזכויות ובלבד שכנגד סכום המע"מ תימסר לו חשבונית מס או כל מסמך אחר אשר יאפשר לו להתקזז על הסכום האמור מול רשויות מע"מ. בגין חלק התמורה המשולם לבעל זכויות שאינו מוגדר כעוסק במע"מ ואינו מנפיק חשבונית מס, יפעל הקונה בדרך של הנפקת חשבונית עצמית.

הצמדה למדד

1. התמורה נקבעה בעקבות התמחרות שנערכה בחודש נובמבר 2021. עסקת המכר מאושרת כעת, כשנה לאחר מכן. הסיבות לעיכוב אישור המכר פורטו לעיל. הצדדים שניהם טענו את טענותיהם בעניין שאלת ההצמדה למדד. כך, מטעם בעלי הזכויות נטען בין היתר כי מטרתה של ההצמדה היא שמירה על ערך כספי התמורה ומניעת שחיקתם. מנגד טען הקונה כי אין להטיל עליו את האחריות לעיכוב באישור המכר, שכן העיכוב לא נגרם בעטיו ולא באשמתו.
2. אחר ששקלתי בדבר, מצאתי כי סוגיה זו מחייבת בירור נפרד ועצמאי, ולפיכך הוראות בעניין ייתנו בתום החלטה זו.

גלעם מזרחי (בפש"ר)

1. התמורה בגין חלקו של מר גלעם מזרחי במקרקעין תועבר לחשבון הכינוס בדומה ליתר בעלי הזכויות. כונס הנכסים יפעל לשלם את תשלומי החובה והוצאות הכינוס החלים על מזרחי מתוך חלקו בתמורה. יתרת חלקו של מזרחי תועבר לקופת פשיטת הרגל באמצעות הנאמנים עוה"ד לונדנר ורובננקו.

הוראות נוספות וכלליות

1. אחריות שני יחידי הקונה כלפי המוכרים בעלי הזכויות תהיה ביחד ולחוד. אחריות המוכרים כלפי הקונה תהיה בנפרד. בהתאם לכך, כל אחד מיחידי בעלי הזכויות אשר ישלים את החובות ויספק את האישורים המוטלים עליו כלפי הקונה במסגרת הסכם המכר, יהיה זכאי לקבל את מלוא חלקו בתמורה, ללא תלות ביתר בעלי הזכויות.
2. הזכות לקבלת פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית, תקום רק לאחר שתינתן לצד המפר ההזדמנות לתקנה והוא לא פעל כן בתוך 30 יום. בכל מקרה של הפרת ההסכם מצד מי מיחידי בעלי הזכויות, הדבר לא יקים עילת תביעה מאת הקונה כלפי יתר בעלי הזכויות. הפרה יסודית תהיה כמשמעה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרה חוזה), תשל"א-1970. על אף האמור, הפרה מצד מי מיחידי בעלי הזכויות בעניין אשר אינו נתון לשליטת אותו בעל זכויות אלא נתון לשליטת כונס הנכסים, לא תחשב כהפרה מטעמו.
3. מובהר כי במסגרת הסכם המכר, בעלי הזכויות אינם מניחים בפני הקונה כל מצג בקשר למקרקעין, וכי הקונה איננו מסתמך על מצגים כלשהם מטעם המוכרים.
4. לאחר תשלום מלוא התמורה, ואף בטרם יושלם הרישום על שם הקונה, יהיה מוסמך ורשאי כונס הנכסים לחתום לבקשת הקונה על כל מסמך או בקשה לרבות בקשה לשינוי תב"ע, בקשה להיתר בניה, להקלות, לרישום, לשעבוד וכל כיו"ב ובלבד שאין בכך כדי לפגוע בבעלי הזכויות או מי מהם.
5. לא מצאתי להידרש לטענות שהועלו על ידי מי מהצדדים בעת הדיון בדבר שינויים תכנוניים שיכול שחלו במקרקעין בשנה שחלפה מאז עריכת ההתמחרות ועד היום, שכן לא הובאה כל ראשית ראיה לכך. אף חוות דעתו המעודכנת של השמאי לזר איננה מצביעה על עליית ערך המקרקעין ביחס למצבן בשומה הקודמת.
6. בניגוד לטענות שונות שעלו בעת הדיון, לא מצאתי כי נפל דופי בהתנהלותו של כונס הנכסים עד כה. עיקר הטענות שהועלו על ידי הצדדים עניינן בסוגיות של ניסוח ואלו באו לידי הכרעה בהוראות אלו.
7. מובהר כי אחריות הכונס כלפי בעלי הזכויות תהיה מכוח הדין ובהתאם לחובת הזהירות והאחריות המוטלות עליו בתפקידו ככונס נכסים.
8. חשבון הכינוס יהיה חשבון אחד עבור כלל בעלי הזכויות וינוהל על ידי כונס הנכסים. עם זאת, כונס הנכסים יערוך רישום מפורט וקפדני בספריו בגין חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות בתמורה, המסים והוצאות הכינוס החלים עליו והמשולמים על ידו, ויתרת הזכות המגיעה לו, תוך שמירה והקפדה על כך שאיש מבעלי הזכויות לא יחויב בתשלום החל על חברו.
9. ככל שיידרש הקונה לבצע תשלומים או לשלם היטלים או מיסים שונים מתוקף היותו בעל זכויות במקרקעין עוד בטרם המכירה, יבוצע התשלום הנדרש כדין, בתוך המועדים הקבועים לכך על פי כל דין.
10. התשלום שיבצע הקונה באמצעות בנק או גוף מממן כנגד רישום משכנתא יהיה התשלום האחרון.

סוף דבר

1. החלטה זו תשמש כנספח להסכם המכר ותהווה חלק בלתי נפרד ממנו. אין צורך לשנות את הוראות הסכם המכר בעקבות החלטה זו, שכן מובהר כי במקרה של סתירה, הוראות אלו גוברות על הוראות הסכם המכר.
2. בכפוף לכלל האמור לעיל, אני מאשר בזה את הסכם המכר, כפוף לאמור להלן בעניין ההצמדה.
3. כונס הנכסים יגיש מכאן ואילך עדכון אחת ל-60 יום בדבר התקדמות מימוש המכר, קבלת התמורה, ביצוע הדיווחים, תשלומי המסים וכל כיו"ב. ת.פ. בהתאם.
4. לאחר קבלת מלוא התמורה וביצוע כלל הדיווחים ותשלומי החובה ייפסק שכרו של כונס הנכסים.
5. אשר לסוגיית ההצמדה למדד, יגישו הצדדים עיקרי טיעון באופן הבא:
6. בעלי הזכויות כולם יגישו טיעוניהם במשותף (לצורך כך נדרש שיתוף פעולה בין עוה"ד ובחירת אחד מהם אשר ירכז את הטענות בשם כולם) עד ליום 23.1.23 באופן שלא יעלה על 5 עמודים (גופן David 12, רווח שורה וחצי, שוליים 2.5 ס"מ לכל צד – המזכירות תתבקש שלא לקבל למרשם מסמך החורג מהוראות אלו). לעיקרי הטיעון יצורף (בפועל, ושלא על דרך ההפניה למסמכים קודמים שהוגשו בתיק זה) כל מסמך רלוונטי התומך בעמדה, כמו כן ניתן להפנות לאסמכתאות משפטיות (פסיקה וספרות).
7. הקונה יגיש את טיעוניו עד ליום 30.1.23 באופן הנ"ל.
8. לאחר קבלת טיעוני הצדדים תינתן הדעת לאופן הבירור וההכרעה הדרושים, בהתחשב בטיב המחלוקת ובשאלה האם מדובר במחלוקת עובדתית או משפטית. בהתאם לכך ייקבע האם נדרש לקיים דיון ולשמוע עדויות, או שמא ניתן להכריע על סמך טיעוני הצדדים בכתב כנ"ל.
9. מוצע לצדדים לשקול את האפשרות לפיה ההכרעה בסוגיית ההצמדה למדד לא תהיה בינארית, אלא תינתן על דרך הפשרה (סעיף 79א לחוק בתי המשפט) תוך מתן משקל יחסי הולם לכל אחד מהטיעונים שיועלו. דומה כי פתרון בדרך זו יהיה צודק יותר בנסיבות העניין. הצדדים יודיעו אפוא עמדתם להצעה זו במסגרת טיעוניהם.

ת.פ. ליום 31.1.23

ניתנה היום, י"ט טבת תשפ"ג, 12 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.