1. עניינה של התביעה הוא עתירת התובע לסילוק ידם של הנתבעים, אם ובנה (להלן: "הנתבעת" ו-"הנתבע" [בהתאמה]), מדירה המושכרת בשכירות מוגנת בירושלים (להלן: "הדירה"). בעוד התובע טוען בין השאר, כי קיימת עילת פינוי, בין היתר, בשל נטישת הדירה ונוכח העובדה לפיה לא שולמו לו דמי שכירות במהלך השנים 2010-2007, טוענים הנתבעים, בין השאר, כי טענות התובע משוללות כל יסוד ואינן אלא ניסיון לנשל את הנתבעים מדירתם שלא כדין.
2. בשל החובה והצורך לחסוך זמן שיפוטי, לא אדון אלא בטענות ובראיות שמצאתי נחוצות להכרעה.

עיקר העובדות הרלבנטיות

1. ביום 11.7.1965, נערך ונחתם בירושלים הסכם שכירות, בין מר אברהם לוי מחפוד לבין מר עוזי ברושי (בעלה לשעבר של הנתבעת ואביו של הנתבע) (להלן: "מר ברושי") לפיו שכר מאת המשכיר דירה בת שני חדרים ומטבח, וזאת למטרת מגורים.
2. הדירה שוכנת ברחוב מחניים 8 בירושלים, וידועה כגוש 30104, חלקה 10.
3. לאחר גירושיהם של מר ברושי והנתבעת, ביום 22.6.1976, ובהתאם להחלטת בית הדין הרבני האזורי בירושלים, הפכה התובעת לדיירת מוגנת בדירה וזאת בהתאם להוראות סעיף 21 בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק").
4. ביום 9.5.1990, רכש התובע את הדירה מבעל הדירה המקורי, כאשר באותו זמן היו הנתבעים בדירה.
5. ביום 12.7.2010 הוגשה התביעה דנן ובחודש פברואר 2011 הגישו הנתבעים נגד התובע תביעה לחייבו לשפץ את הדירה כמתחייב מחובותיו הקבועות בחוק הגנת הדייר.

תמצית טענות התובע

1. התובע טוען בין השאר, כי הנתבעים נטשו את הדירה החל משנת 2006 ועברו להתגורר בדיור אחר. לטענת התובע, הנתבעת התגוררה בדירה ברחוב משה רחמילביץ בשכונת פסגת זאב בירושלים (להלן: "הדירה בפסגת זאב"). בנוסף, במהלך השנים 2010-2007 חדלו הנתבעים לשלם את שכר הדירה. רק לאחר פניית התובע אליהם, שילמו הנתבעים ביום 15.6.2010 את מלוא הסכום עבור דמי השכירות לשנים אלו. על כן, מתקיימות שתי עילות שמצדיקות פינוי הנתבעים מהדירה.
2. הנתבע אינו דייר מוגן בדירה והנתבעת איבדה את זכויותיה בדיירות המוגנת מאחר שנטשה אותה והיא אינה מתגוררת בה במהלך תשע השנים האחרונות, וכי לכל היותר, היא מגיעה לביקורים בה מידי פעם בלבד.
3. בחודש אפריל 2011, תוך כדי בירור התביעה דנן, הודיעה הנתבעת כי היא שבה להתגורר בדירה. הנתבעת הביעה בכך את עמדתה כי אין בכוונתה לשוב ולהתגורר בדירה אלא היא חזרה אליה למרות הסיכון לבריאותה, רק כדי להימנע מפינויה במסגרת ההליך המשפטי.
4. גם לאחר המועד האמור, הנתבעים לא התגוררו בדירה. בהתאם לדו"ח חקירה מיום 24.2.2015 (להלן: "דו"ח חוקר"), שהוכן על-ידי חוקר פרטי ששכר התובע, הנתבעים אינם מתגוררים בדירה דרך קבע. גם המותב הנכבד הקודם שדן בהליך, בביקור שערך בדירה ביום 17.1.2013, התרשם כי הנתבעת אינה מתגוררת בדירה [פרוטוקול דו"ח ביקור במקום, מיום 17.1.2013]. על כן, נכון לחודש ינואר 2013 הנתבעת לא התגוררה בדירה, וגם כיום הדירה אינה משמשת כדירת מגוריה הקבועה של הנתבעת, שמגיעה אליה לביקורים בלבד.
5. טענות הנתבעת כי היא עזבה את הדירה בשל מצבו הרעוע של המבנה ובשל מצבה הרפואי שאינו מאפשר לה להתגורר בדירה כפי שהיא, לא הוכחו, לא בהיבט ההנדסי של הדירה ולא בהיבט הרפואי. בחוות הדעת ההנדסית שצירפה ההגנה, מיום 16.9.2010, עולה כי קיימים ליקויים בעלי אופי של שיפוץ ולא נקבע בה כי המבנה מסוכן למגורים. בכל מקרה, הנתבעים מעולם לא פנו לתובע בבקשה לתקן את הדירה ואף נמנעה ממנו יכולת הביקור בה במשך שנים.
6. התובע טוען כי במהלך בירור התובענה דנן, גילה כי אין לנתבעים זכויות דיירות מוגנת בקומת המרתף בדירה, שכן מהסכם השכירות עולה כי הדיירות המוגנת חלה רק על החלק העליון בנכס.
7. התובע מתנגד לעתירת הנתבעים למתן סעד מן הצדק, ולדידו, לכל היותר, ניתן להעניק להם סעד כספי נמוך במסגרת הסעד מן הצדק, אך בנסיבות התביעה דנן, אין הצדקה להימנע ממתן צו פינוי וסילוק יד רק מטעמי צדק.

תמצית טענות הנתבעים

1. לטענת הנתבעים, דין התביעה נגדם להידחות. התובע לא הצליח להוכיח כי הנתבעים נטשו את הדירה, וכל שהצליח להוכיח הוא שהנתבעת לנה בביתה באורח קבע ומידי פעם ביקרה או לנה בדירת בנה, כאשר היעדרות כזו הייתה לפרקים בודדים ואין בה כדי ליצור את מרכיבי הנטישה. התובע לא הצליח גם להוכיח את קיומו של היסוד הנפשי אצל הנתבעים בעזיבתם את הדירה. הוכח שלא הייתה בכוונת הנתבעים לנטוש את הדירה.
2. הדירה הושכרה בשכירות מוגנת למר ברושי, ביום 11.7.1965. לאחר זמן, שילם מר ברושי סכום נוסף עבור דמי מפתח למפלס התחתון של הדירה. זכויות הדיירות המוגנת עברו ממר ברושי לנתבעת ולילדיה במסגרת הסכם גירושין מיום 22.6.1976. לכן, גם הנתבע הוא דייר מוגן הן מכוח הסכם הגירושין שאושר בבית הדין הרבני האזורי בירושלים, הן מכוח הסכם מכללא שנכרת עוד עם קודמיו של התובע והן מכוח אביו.
3. עם רכישת הדירה בשנת 1990, ידע התובע כי בדירה מתגוררים דיירים מוגנים. טענת התובע לפיה אין להם זכויות של דיירות מוגנת במפלס התחתון של הדירה, התיישנה. כמו כן, טענת התובע לפיה הנתבע אינו דייר מוגן, אף היא התיישנה.
4. מחוות הדעת ההנדסית של ההגנה, עולה כי בדירה קיימים ליקויים רבים פנימיים וחיצוניים, מה שמחזק את טענות הנתבעת מדוע היא נאלצה ללון מידי פעם בדירת בנה.
5. בנוסף, במהלך השנים הגדיל התובע את דמי השכירות בניגוד לדין וניהל מספר תביעות כנגדם והכל במטרה לגרום להם לעזוב את הדירה.
6. הנתבעת לא נטשה את הדירה מעולם, אך בשל מצב הדירה ובשל גילה שהוא מעל 70 ובשל מצבה הרפואי, היא יצאה מידי פעם לתקופות קצרות להתאוורר ולהחליף כוחות בדירת בנה, שמתגורר בדרך קבע בחוץ לארץ ושכר בארץ דירה לתקופות שהוא מגיע לבקר. לטענתה, היא טיפלה בכל ענייני הדירה של הבן כאשר החשבונות נרשמו על שמה ושולמו על-ידה, ובנה העביר לה כסף לכיסוי ההוצאות. בנדון דנן לא ניתן לראות בשהייה לעתים של הנתבעת בדירת בנה כנטישה שכן זו באה עקב ליקויים הנמצאים בדירה.
7. התובע מסתמך בתביעתו על עדותו של החוקר הפרטי, להוכיח את נטישתם את הדירה. אולם, עדות החוקר מלאה בסתירות ואינה תומכת בגרסתו של התובע ובפרוטוקול הביקור מיום 17.1.2013.
8. על מנת לגבש עילת פינוי, סירב התובע לקבל את דמי השכירות תקופה ארוכה. לטענתם, מיד כאשר ביקש התובע את דמי השכירות, הם שולמו לו ולכן טענות התובע לעניין זה אינן רלבנטיות עוד.

ראיות הצדדים וההליך בבית המשפט

1. מטעם התביעה הוגשו בין השאר, תצהירים של התובע, של בנו וכן של החוקר הפרטי, מר קסלסי (להלן: "החוקר"). התובע העיד בדיון מיום 20.11.2012 וכן בדיון מיום 14.4.2015. בנו של התובע העיד בדיון מיום 17.1.2013. החוקר העיד בדיון מיום 17.1.2013, בדיון מיום 3.10.2013 ובדיון מיום 14.4.2015.
2. מטעם ההגנה הוגשו תצהירים של הנתבעים, של בנה של הנתבעת (להלן: "מר מרון"), של שכנה (להלן: "השכנה"), וכן של מר ברושי ובת זוגו. הנתבעים העידו בדיון מיום 3.10.2013. מר מרון, מר ברושי ובת זוגו, וכן השכנה העידו בדיון מיום 14.4.2015.
3. בהליך דנן התקיימו דיוני קדם-משפט ביום 11.4.2011, ביום 30.11.2011 וכן ביום 8.7.2012. דיוני הוכחות התקיימו ביום 20.11.2012, ביום 17.1.2013 וביום 3.10.2013. ביום 17.1.2013 התקיים גם ביקור בדירה. כל הדיונים המוזכרים התקיימו לפני מותב קודם שדן בתיק עד פרישתו.
4. ההליך עבר להמשך שמיעתו לפניי ולמתן פסק דין. לפי הוראת תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה רציפות הדיון, אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו לפני המותב הנכבד הקודם תשמענה פעם נוספת (ע"א 2449/08 משה טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט, מיום 16.11.2010].
5. לפני מותב זה התקיים דיון קדם-משפט ביום 10.11.2014 ודיון הוכחות ביום 14.4.2015.

חוות דעת שמאי מטעם בית המשפט

1. בדיון מיום 30.11.2011 החליט בית המשפט למנות שמאי מטעמו על מנת להעריך את שווי הנכס מושא הפלוגתה, הן כנכס תפוס על-ידי דייר מוגן והן כנכס פנוי. מומחה כאמור, מונה מר מיקי אדלשטיין (להלן: "המומחה מטעם בית המשפט" או "המומחה"). חוות דעת שמאית ניתנה ביום 29.2.2011 (להלן: "חוות הדעת") והבהרה לחוות דעתו, ניתנה ביום 3.9.2012 [ראו גם פרוטוקול דיון מיום 8.7.2012].
2. לפי חוות דעת שמאי, בין השאר, שווי הנכס כשהוא פנוי, מבלי להתחשב במגרש שלידו וגם בשווי זכויות הבניה העתידיות, הוא 330,000 ₪, כאשר שווי המפלס העליון הוא 210,000 ₪ ושווי המפלס התחתון הוא 120,000 ₪. עוד לפי חוות הדעת האמורה, דמי מפתח ראויים הם בשיעור 50% משווי הנכס כאמור, וחלקו של הדייר המוגן בדמי המפתח האמורים, הוא 60%.
3. לפי הבהרת השמאי מיום 8.7.2012, שווי הנכס כשהוא פנוי, על זכויות הבניה העתידיות, הוא 1,566,000 ₪
4. המומחה מטעם בית המשפט לא נחקר על-ידי מי מהצדדים על חוות דעתו השמאית.

דיון והכרעה

1. לאחר עיון במכלול החומר הקיים בתיק ולאחר שנתתי את דעתי לטיעוניהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל, באופן חלקי, כפי שיפורט להלן, לאחר הצגת התשתית הנורמטיבית הרלבנטית.
2. התביעה מתקבלת באופן זה שניתן בזאת פסק דין המורה על הנתבעים לפנות את הדירה מושא התובענה וכן מורה על התובע לשלם לנתבעת פיצוי בגובה 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 1.3.2012 ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.
3. ממכלול החומר הראייתי הקיים בתיק, הנתבעת היא דיירת מוגנת, שזכותה לדיירות מוגנת נגזרת מכוח הסכם גירושין. התובע טוען, בניגוד לטענת הנתבעים, כי הנתבע אינו דייר מוגן.
4. את תביעתו לסילוק ידם של הנתבעים, מבסס התובע על שתי עילות פינוי מרכזיות [ראו סעיף 1 בסיכומי התובע]: האחת - עילת הנטישה [ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' מוחמד נוסייבה, פ"ד מו(5) 758 (1992) (להלן: "עניין נוסייבה")]; השנייה - עילת אי-תשלום שכר דירה באופן שוטף כמוסכם [סעיף 131(1) בחוק הגנת הדייר].
5. עילות נוספות, כגון גרימת נזק לדירה, וכך גם עתירת התובע לפיצוי בגין נזק זה (סעיף 18 בכתב התביעה) - לא הוכחו במשפט. לא הונחה ביסוד נושאים אלה תשתית ברורה, סדורה ומשכנעת, ומכאן, דין טענות התובע בנושאים אלה, להידחות.
6. הפלוגתות המרכזיות בהליך דנן, איפוא, הן:

ראשית: האם הנתבעת נטשה את הדירה וכי אז קמה עילת פינוי עקב נטישה; שנית: האם הנתבע דייר מוגן, וככל שכן, האם הוא נטש את הדירה; שלישית: האם קמה עילת פינוי המבוססת על אי-תשלום שכר דירה; רביעית: ככל שמתקיימת עילה או עילות פינוי נגד הנתבעים, שניהם או אחד מהם, האם זכאים הם למתן סעד מן הצדק בנסיבות העניין [ראו הוראת סעיף 132(א) בחוק הגנת הדייר]. נטושה מחלוקת נוספת בין הצדדים לפיה, האם זכויות הדיירות המוגנת כוללת את הדירה מושא ההליך בלבד - זאת כטענת התובע, או שמא כוללת גם את קומת המרתף שמתחתיה - זאת כטענת הנתבעים.

1. להלן נדון בפלוגתות דלעיל, אחת אחת, לאחר הצגת התמצית של המסגרת הנורמטיבית הנדרשת לצורך הדיון.

דיירות מוגנת ועילת הנטישה - מסגרת נורמטיבית

1. דייר מוגן נהנה מהגנתו של חוק הגנת הדייר.
2. הדרכים להעברת זכות הדיירות המוגנת מהדייר המוגן המקורי לדייר אחר, הותוו בחוק. ביניהן, לפי סעיף 21 בחוק הגנת הדייר:

"דייר של דירה שנפרד או שנתגרש מבן-זוגו או שבוטלו נישואיהם לאחר שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים והיו מתגוררים יחד תקופה זו, יהיה לדייר בן-הזוג הבא להחזיק בדירה בתוקף הסכם בכתב שנעשה בין בני-הזוג לרגל הפירוד או הגירושין, או בתוקף פסק דין שעל פיו נפרדו או נתגרשו או בוטלו נישואיהם, והוא אף אם חדל הדייר לפני כן להחזיק בדירה"

1. הזכות לדיירות מוגנת יכולה לעבור מהדייר המוגן המקורי לדייר נגזר. כבענייננו, עם גירושיהם, זכותו של מר ברושי עברה לנתבעת כדיירת נגזרת [בין "דייר מקורי" ל-"דייר נגזר", ראו להרחבה רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עיזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (2000) (להלן: "עניין שפי")].
2. ניתן לפנות דייר מוגן באחת העילות המנויות בסעיף 131 בחוק. לצד העילות הסטטוטוריות שבסעיף המוזכר, הכירה ההלכה הפסוקה גם בנטישה כעילת פינוי. בעניין נוסייבה לעיל, נקבע בין השאר, כהאי לישנא:

"עילת הנטישה היא עילת פינוי, שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הראציונאל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. ראציונאל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק" [עמוד 765]

1. נטל השכנוע לקיומה של עילת הנטישה, מוטל על שכמו של התובע פינוי ועליו לשכנע את בית המשפט כי הדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו עוד. הנטל לשכנע כי הייתה כוונה ממשית לחזור למושכר, מוטל על הדייר המוגן [דוד בר-אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה שנייה (2014), 137-134 (להלן: "בר-אופיר")].
2. להוכחת קיומה של עילת הנטישה, יש להוכיח קיומם של שני יסודות מצטברים: הראשון: יסוד פיזי-עובדתי של הנטישה, היינו, שהדייר המוגן איננו מחזיק עוד בנכס; השני: יסוד נפשי, לפיו יש להוכיח כי הדייר המוגן אינו מתכוון לשוב עוד ולהחזיק בנכס, וכי עזב אותו שלא על מנת לשוב אליו [ראו בר-אופיר לעיל, 132-126].
3. אשר ליסוד הנפשי, היעדר כוונה לשוב למושכר, נקבע כי היסודות לכוונה לחזור, הם שניים: רצון הדייר לחזור למושכר; סיכוי ממשי לחזרה, ובהקשר אחרון זה, ישנה אבחנה בין סיכוי ממשי לשוב למושכר לבין רצון ערטילאי לחזור לנכס ביום מן הימים, כאשר במצב האחרון, אין די בלהוכיח רצון ממשי לחזרה [ע"א 508/63 זיד רמדאן נ' שפיק ברקיני, פ"ד יח(2) 14 (1964); ראו עניין נוסייבה לעיל, 767].
4. אשר ליסוד הפיזי-העובדתי, שעניינו שימוש בפועל בנכס, נקבע בין השאר, בפסק הדין בעניין ע"א 712/76 בתיה צ'רני נ' מאיר מורד, פ"ד לא(2) 99, 106 (1977), כהאי לישנא:

"לעניין זה אין משקל מכריע לתדירות השהות בדירה האחת או האחרת, אלא להמשך הזיקה הכללית מעיקרה. יכול שייווצרו נסיבות בעטיין ישהה פלוני מרבית ימי השבוע בעיר אחרת - כפי שתואר ב-ע"א 182/61, הנ"ל. אך בכך כשלעצמו לא יהיה כדי להביא לניתוק בין הדייר למקום מגוריו האחר, בין העיקרי והקבוע ובין השני והמקביל"

1. דייר נראה ממשיך לגור בדירה אף אם הוא נעדר ממנה לתקופה ניכרת ובתנאי שתהיה לו כוונה לחזור אליה וכוונה זו מתגלמת בסימנים חיצוניים מספיקים וגלויים לעין [ע"א 434/65 שלמה רזן נ' שלמה גויטיין, פ"ד כ(2) 317, 320 (1966)].
2. אשר ליסוד הנפשי - הכוונה והיכולת לשוב אל הנכס - נקבע בין השאר, בפסק הדין בעניין ע"א 715/76 אריה דמתי נ' יוסף בוליוש, פ"ד ל"א(2) 113, 117 (1977), כהאי לישנא:

"עם זאת גם פסקנו לא אחת כי העדרו של הדייר מן המושכר, אין בו כשלעצמו כדי לשלול זכויותיו כדייר מוגן, כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו של הדייר לראות במושכר את ביתו ולחזור אליו (השווה ע"א 544/65, גרטנר נ' נדיר-קרמר, ואח', [1], בע' ‎(BROWN V. BRASH (1948) 1 ALL ;117 [E.R. 922, 925, 926, ]3) אולם לעניין זה אין די בכוונתו הסויה של הדייר, אלא ראוי גם שרצונו ומגמתו האמורים ימצאו ביטויים גם במעשיו הגלויים. בכגון דא, יטה בית-המשפט, למשל, להסיק מסקנות מן העובדות שנכסיו של הדייר (רהיטיו וספריו) ממשיכים להיות מוחזקים במושכר (ראה דברי השופט מני ב-ע"א 434/65, רזן נ' גויטיין, בע' 321). מכל מקום אין להסיק מסקנות החורצות גורלו של הדייר מעובדת העדרו מן המושכר בלבד. העדר ממושך יכול לעורר הנחה לכאורה בדבר הפסקת החזקה, אך זוהי כאמור הנחה לכאורה בלבד, אשר הדייר רשאי לסתרה על-ידי מתן הסבר המוכיח קיום המשך כוונתו ורצונו להחזיק במושכר והמבהיר כי העדרו אינו נובע מרצונו לנטוש המקום אלא מסיבות אחרות, שאין בהן כדי לשלול קיום כוונתו לשוב ולקיים נוכחותו באתר מגוריו (‎.(ANIMUS REVERTENDI"

1. אם נטש דייר את המושכר, אבדה לו הגנת החוק ובעל הבית רשאי לתבוע את החזרת החזקה. דברים אלו אמורים גם אם הדייר שב למושכר והמשיך להתגורר בו, לאחר שהוגשה נגדו תביעת פינוי. שיבה מעין זו אין בה כדי לבטל את נטישתו של הדייר, והיא לא תשמש הגנה מפני תביעת הפינוי. הטעם לכך הוא כי הגנת הדייר מותנית בהמשך השימוש בפועל במושכר לצורך מגורים, ומשפקע השימוש פוקעת עימו גם הגנת החוק. [ע"א 622/75 חנה אבני נ' רות יונש, פ"ד ל(3) 203 (1976); ראו גם בר-אופיר לעיל, 133-132].

מן הכלל אל הפרט - האם הנתבעת נטשה את הדירה

1. כאמור, אין מחלוקת כי הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה מושא התובענה. זכותה בדירה, נגזרת מזכות בעלה לשעבר לדיירות מוגנת, וזאת עקב גירושיהם ופסק דינו של בית הדין הרבני האזורי משנת 1976.
2. הנתבעת טוענת בהגנתה כי הדירה שבפסגת זאב לא הושכרה על-ידה, אלא על-ידי בנה, מר מרון, שאינו מתגורר בארץ, והוא עשה כן לתקופות שבהן היה מבקר בארץ. לדידה, היא הייתה מגיעה לשם מעת לעת על מנת לנוח ולהתאוורר מדירתה. לטענתה, בשום שלב לא הייתה לה כוונה לנטוש את הדירה מושא התובענה, והיא רואה בה כמקום מגוריה הבלעדי.
3. ממכלול החומר הראייתי הקיים בתיק ולאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת נטשה את הדירה מושא התובענה, למצער, לתקופה של כחמש שנים שבהם גרה בדירה שבפסגת זאב, זאת שכן גרסתה האמורה של הנתבעת וכך גם גרסת הנתבע בנדון דנן, מעוררות קשיים אמתיים, אשר בכל מקרה, משקלם המצטבר מקשה על קבלתה.
4. ראשית: בתצהיר עדות ראשית שלה (סעיפים 22-19) הצהירה הנתבעת כי בלית ברירה עזבה את הדירה בשל מצבה הבריאותי שהחמיר עקב המצב הירוד של הדירה, ושכרה דירונת ארעית, ששכרה שולם על-ידי בניה [ראו גם עדות הנתבע בתצהירו, סעיפים 22-19].
5. בניגוד לנטען לעיל לפיו היא שכרה דירונת, בחקירתה התברר כי לא היא הייתה השוכרת של הדירה בפסגת זאב אלא בנה [שורות 2-1, עמוד 50]. הנתבעת הוסיפה כי בנה מרון חתם על הסכם השכירות [שורות 24-23, עמוד 53]. ברם, הסכם שכירות לא הוצג לפני בית המשפט, כך שלא היה ניתן לבדוק מי השוכר ולאיזה תקופה. כמו כן, יושם אל לב כי בחקירתה הנגדית של הנתבעת, עת נשאלה את השאלה הבאה: "מירון, הבן שלך, הוא הסתיר ממך את הסכם השכירות ? הוא לא נתן לך לעיין בו אף פעם", היא השיבה, כלהלן:

"מה הסכם שכירות, זה היה דף. הוא אמר לי "תחתמי", סליחה, הוא אמר לו "תחתום", ואחרי שמירון חתם הוא ביקש ממני גם לחתום, כאילו על ערבות שמירון ישלם את הכסף" [שורות 31-29, עמוד 55]

1. עוד התברר כי לא מדובר בדירונת כפי שנטען, אלא - כלשון הנתבעת בעדותה במשפט: "אף אחד שראה לא יגיד שזו דירונת. זו דירה שיש בה אוויר, והול ו-3 ורבע חדרים" [שורות 18-16, עמוד 53]. עוד בחקירתה, שללה הנתבעת את הטענה לפיה עזבה את הדירה מושא התובענה: "אני לא עזבתי אף פעם את הבית למרות שזה כתוב ולמרות הכל" [שורות 11-10, עמוד 51], "אני עוד פעם אומרת שאני לא עזבתי" [שורה 22, עמוד 51].
2. כאמור, העיד הנתבע בתצהירו, בין השאר בסעיף 20, בזו הלשון: "...נאלצה היא, בלית ברירה, לעזוב את המבנה באופן זמני ולשכור לעצמה דירונת...". אולם, בחקירתו הנגדית, עת נשאל: "בסעיף 20 לתצהירך אתה אומר שאמא שלך עזבה את הדירה ושכרה לעצמה דירונת ?", הוא השיב: "לא אמרתי דבר כזה בחיים. בלית ברירה היא עשתה...אני אסביר את עצמי" [שורות 12-11, עמוד 63].
3. שנית: עדות החוקר שבתצהיר עדות ראשית שלו מיום 13.9.2011 ובדו"ח החקירה שלו מיום 20.2.2010, ממנה עולה כי הנתבעת אינה מתגוררת בדירה מושא התובענה אלא בדירה שבפסגת זאב, לא נסתרה במשפט באמצעות תשתית ראייתית ברורה וסדורה. למעלה מכך, מעיון בפרוטוקולים של עדות החוקר לפני בית המשפט, הן ביום 17.1.2013 והן ביום 3.10.2013, לא מצאתי כי עדותו מעוררת קשיים מיוחדים כלשהם שיש בהם לפגוע בה או בחלקה המרכזי.
4. חשוב לציין בהקשר זה, כי מחד גיסא, הנתבעת אינה מכחישה כי החוקר פגש אותה בדירה בחודש פברואר 2010 [שורות 14-13, עמוד 54], אולם מאידך גיסא, לפי עדות הנתבעת היא מסרה את מפתחות הדירה שבפסגת זאב לבעל הדירה "בראשון לינואר" [שורות 12-11, עמוד 54]. הסברה של הנתבעת לפיו במועד הפגישה היא הייתה במקרה בדירה וזאת כדי לאסוף ממנה עציץ שלה שהיה שם [שורות 21-21, עמוד 54], הוא הסבר שמעורר קושי ולא היה מבוסס בתשתית משכנעת, זאת בשים לב לסרטון שצורף לתיק בית המשפט [ראו הודעה לבית המשפט מיום 28.1.2013] ולתוכן השיחה שתומללה [נספח לתצהיר של החוקר - ראו הודעה לבית המשפט מיום 6.10.2011], וכן בשים לב לכך שלא הובאו ראיות ברורות לעניין תום מועד השכירות ומועד מסירת המפתחות של הדירה למשכיר.
5. שלישית: התובעת לא רשמה בתצהירה מתי שכרה או נשכרה עבורה הדירה שבפסגת זאב. עם זאת, בשלביו המוקדמים של ההליך, נרשם מפיו של בא-כוח הנתבעים, בדיון מיום 11.4.2011 שבו כעולה מפרוטוקול הדיון נכחו גם הנתבעים, בזו הלשון: "הנתבעת קיבלה הוראה מרופא שהיא לא יכולה לחיות במקום כל-כך טחוב, ולכן היא יצאה, היא לא נטשה. זה היה לפני שנתיים" [שורות 25-24, עמוד 1]. מלבד זאת שלפני בית המשפט לא הונחה כל תשתית ראייתית, סדורה ומשכנעת, שמצביעה על צורך רפואי בלעדי, או למצער משמעותי, שמחייב עזיבת הדירה, אלא שגם ממכלול החומר הקיים בתיק עולה כי עוד בשנת 2006, ככל הנראה במחצית השנייה של אותה שנה, עברה הנתבעת לדירה שבפסגת זאב [עדות מרון: שורות 6-5, עמוד 69; עדות הנתבעת: שורות 6-1, עמוד 51].
6. רביעית: אין מחלוקת כי עבור השנים 2010-2007 לא שילמה הנתבעת, או הנתבע, דמי שכירות בגין הדירה מושא התובענה. הנתבעים טוענים כי התובע סירב לקבל דמי שכירות חרף פניותיהם [סעיף 13 בתצהיר הנתבעת]. ברם, לא הונחה תשתית ראייתית ברורה וסדורה תחת טענה עובדתית זו, מה גם שהיא מעלה מספר תהיות שמקשים על קבלתה.
7. אמנם יש לתהות גם מדוע התובע לא עתר משך מספר שנים לקבל לידיו את דמי השכירות, עם זאת, אין בכך כדי לאיין את השאלה מה עשו הנתבעים כדי שישולם השכר המגיע לתובע, ובכלל זה, מהם המאמצים והניסיונות שעשו, ככל שעשו, כדי להעביר לתובע את דמי השכירות המגיעים לו. מפי הנתבעים, לא נשמעו הסברים מניחים את הדעת בנושא זה. הנתבעת העידה בחקירתה, כהאי לישנא: "הוא לא רצה לקבל את הכסף, זה מה שהבן שלי אמר לי לא שמעתי את זה מבעל הבית עצמו. עד שהצטבר חוב גדול" [שורות 17-16, עמוד 57].

הנתבע העיד בחקירתו [שורות 23-19, עמוד 62] כלהלן:

"ש. אתה אומר שהתובע סרב לקבל דמי שכירות, מה עשית עם זה ? העברת את דמי השכירות בדואר ?

ת. לא.

ש. אתה נגשת להשים לו בבית ?

ת. לא. הוא סירב לקבל"

המסקנה המסתברת מהתנהלות זו של הנתבעים, ושל הנתבעת בפרט, היא כי הנתבעת נמנעה מתשלום דמי השכירות לתובע נוכח נטישתם את הדירה מושא התובענה.

1. חמישית: מחומר הראיות עולה כי במהלך שהותה של הנתבעת בדירה בפסגת זאב, חשבון החשמל וחשבון טלפון בזק היו על שמה. עוד עולה מחקירתה כי היה מנוי על שם הנתבעת לעיתון ג'ירוזלם-פוסט [שורות 17-4, עמוד 56]. בנוסף, מעיון בחומר הרפואי שהוצג לבית המשפט בהודעה מטעם הנתבעים, ביום 16.10.2013, כתובתה הרשומה של הנתבעת על-גבי התיק הרפואי, נכון למועד הדפסת החומר האמור (20.7.2011), היא "רחוב רחמילביץ משה 144, ירושלים", קרי: הדירה שבפסגת זאב.
2. על יסוד כל אלה, ניתן לבסס את המסקנה לפיה בפן הפיזי-עובדתי, הנתבעת לא התגוררה בדירה מושא התובענה ממועד כלשהו במחצית השנייה של שנת 2006 ולמשך מספר שנים לאחר מכן, וכי העתיקה את מרכז חייה, בפועל, לדירה שבפסגת זאב.
3. אם לא די בכך, לפי תיאור הדירה כמופיע בפרוטוקול דו"ח ביקור בדירה מיום 17.1.2013 - והמעיין יעיין שם - נראה כי קיים קושי רב בלהסיק שהנתבעת התגוררה בדירה בפועל, נכון עד מועד הביקור [שורות 24-11, עמוד 36, שורות 8-1, עמוד 37 וכן שורות 32-20 ושורות 3-1, עמודים 37 ו-38 (בהתאמה)]. זאת בנוסף לתצהיר חוקר מיום 2.3.2015 ודו"ח מיום 24.2.2015, שלפיו בבדיקות שביצע בחודשים ינואר-פברואר 2015, לא נראה כי הנתבעים מתגוררים בדירה.
4. אשר ליסוד הנפשי, גם מהתנהלות הנתבעים, והנתבעת בפרט, ניתן להסיק כי לא הייתה גם כוונה ממשית ורצינית לשובה של הנתבעת לדירה מושא התובענה. ממכלול הנסיבות שעולות מחומר הראיות, לא נראה כי הנתבעת כלכלה את צעדיה בשלב כלשהו לשוב לדירה, כך שלא ניתן להתרשם כי שהותה בדירה שבפסגת זאב הייתה ארעית בלבד.
5. ראשית: ככל שעזיבת הדירה הייתה מטעמים רפואיים של הנתבעת, יש לתהות מדוע לא הונחה חוות דעת רפואית ברורה שיכולה להצביע על הצורך בעזיבת הדירה מסיבות רפואיות בשל תנאיה הקשים כנטען, ומדוע לא פעלה הנתבעת למצות נושא זה מול התובע, על מנת שיפעל לתקן את הטעון תיקון בדירה.
6. בכל מקרה, מטעם הנתבעים לא הונחה תשתית ראייתית, סדורה וברורה, שיכולה להעיד על פניות שלהם לתובע לביצוע תיקונים בדירה כמתחייב מכוח חוק הגנת הדייר, בין בתקופה שלפני נטישת הדירה ובין בתקופה שלאחר מכן. תמוה שלא נעשו פניות בכתב בנדון דנן, ולא רק. עתירת הנתבעים לחיוב התובע לבצע תיקונים, הוגשה לבית משפט השלום בירושלים רק בחודש פברואר 2011, בשעה שתביעת הפינוי הוגשה בחודש יולי 2010 ועזיבת הדירה הייתה במהלך שנת 2006. לכן, נראה כי אלמלא תביעת הפינוי, לא הייתה דרישה לביצוע תיקונים.
7. בנוסף, מעיון בפרוטוקול [עדות הנתבעת: עמודים 58-59; עדות הנתבע: עמוד 63], לא ניתן להתרשם כי לו היה בעל הדירה, התובע, מבקש להיכנס לדירה לצורך בדיקתה ולביצוע תיקונים, הוא היה זוכה לשיתוף פעולה אמיתי מצד הנתבעים. בנדון דנן, דומה כי גם טענת הנתבעים לפיה במשך שנים פעל התובע לפינויים, וכביכול, נקט נגדם הליכים משפטיים לצורך זה, דינה להידחות. מחומר הראיות עלה כי התובע נקט בעבר שני הליכים - אחד מהם הוא הליך תביעה קטנה - ולא הוכח שבמי מההליכים האמורים, הייתה עתירת פינוי.

מצדו, עת נשאל התובע "האם אי פעם הגב' ברושי ביקשה ממך לתקן את הדירה", הוא השיב: "לא, היא לא ביקשה ממני מעולם. היא ידעה שברגע שהיא תיתן לי לשפץ את הדירה אז שכר הדירה יעלה" [שורות 10-8, עמוד 21] (ההדגשה אינה במקור).

1. שנית: כפי שהובהר לעיל, התנהגות הנתבעת עצמה מלמדת כי העתיקה את מרכז חייה לדירה שבפסגת זאב, זאת לצד מחדלה בתשלום שכר דירה בגין אותן שנים רלבנטיות, כל אלה מחזקים את הסברה כי הנתבעת עצמה לא התכוונה לשוב לדירה. חיזוק לכך ניתן למצוא בעדות הנתבעת בבית המשפט, בין השאר: "אני עוד פעם אומרת שאני לא עזבתי. זאת המציאות. הלוואי והייתי עוזבת. יש לי בעיות נשימה, נכון..." (ההדגשה אינה במקור) [שורות 23-22, עמוד 51].

סיכום ביניים

1. ממכלול החומר הראייתי הקיים בתיק, נראה כי שובה של הנתבעת לדירה לאחר מספר שנים שבהם שהתה בדירה שבפסגת זאב, ככל שהיא שבה אליה לשהייה בפועל וממושכת חרף הספקות הכבדים הקיימים [ראו פרוטוקול מיום 17.1.2013 וכן תצהיר חוקר מיום 2.3.2015], הוא מלאכותי ונועד לצורכי התובענה בלבד, ובכל מקרה אין בכך כדי לאיין את עילת הנטישה.
2. כבר נפסק בנדון דנן כי אם נטש דייר את המושכר, אך שב אליו לאחר שהוגשה נגדו תביעת פינוי, שיבה מעין זו אין בה כדי לבטל את נטישתו של הדייר, והיא לא תשמש הגנה מפני תביעת הפינוי, שכן משפקע השימוש, פוקעת עמו גם הגנת חוק הגנת הדייר [ע"א 622/75 חנה אבני נ' רות יונש, פ"ד ל(3) 203, 209 (1976)].
3. על יסוד כל האמור, משהרים התובע את נטל ההוכחה המוטל עליו בנדון דנן, נקבע בזאת כי הוכח קיומה של עילת הנטישה כעילה לפינוי הנתבעת מהדירה מושא התובענה.

האם הנתבע דייר מוגן, וככל שכן - האם מתקיימת לגביו עילת הנטישה

1. לאחר עיון במכלול החומר הקיים בתיק ולאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים בנדון, סבורני כי התשובה על השאלה אם הנתבע הוא דייר מוגן, היא שלילית, ואלה טעמיי.
2. כזכור, הנתבע טוען, בין השאר ובעיקר, כי הוא דייר מוגן בדירה מושא התובענה וזאת מכוח הסכם מכללא, הסכם שנכרת עוד עם קודמיו של התובע והן מכוח אביו.
3. התובע הציג לפני בית המשפט את הסכם השכירות שבין בעל הדירה הקודם לבין מר ברושי, אביו של הנתבע. לפי ההסכם האמור, השכירות היא למר ברושי בלבד.
4. בהעדר זכות חוזית לשכירות שהוענקה לנתבע ואשר נובעת מההסכם האמור, נדחית בזאת טענת התובע ככל שהיא מבוססת על ההסכם האמור. כמו כן, בהעדר כל הסכם אחר עם בעל הדירה הקודם, הסכם שהוא ברור ומוכח, שמעניק לנתבע זכות חוזית בדירה, אין בידי לקבל את טענת הנתבע לפיה יש לו זכות כנטען.
5. עם גירושי הנתבעת ומר ברושי, מכוח הוראת סעיף 21 בחוק הגנת הדייר ובהתאם לפסק הדין של בית הדין הרבני האזורי משנת 1976, זכויות הדיירות המוגנת הוסבו לנתבעת, כדיירת נגזרת.
6. הנתבע לא הציג לפני בית המשפט, תשתית ראייתית, ברורה וסדורה, שיש בה להוכיח קיומו של הסכם, הסכם מכללא, או קיומה של דיירות מוגנת מקורית, או שמא נגזרת מהדיירות המוגנת של אביו. לא רק שראיות הצדדים אינן תומכות בטענה זו של הנתבע, אלא שהן מעוררות קושי לעצם הטענה.
7. הנתבעת העידה במשפט [שורות 9-5, עמוד 59], כלהלן:

"ש. היה הסכם עם גילי ביחס לנכס במחניים. את יכולה להפנות אותי באיזה הסכם מדובר ? מפנה לסעיף 9 לתצהירך.

ת. אני לא יודעת על איזה הסכם. אני יודעת שהוא צריך לשלם את השכירות. בית הדין הרבני העביר את הזכויות אלי ואל ילדי ובית המשפט פסל את זה ואמר שהזכויות עוברות רק אלי"

(ההדגשה אינה במקור)

1. הנתבע אישר בדיון מיום 3.10.2013 כי אמו היא השוכרת בדירה מושא התובענה ולא הוא. הנתבע העיד במשפט [שורות 30-3 ו-18-17, עמודים 61 ו-62 (בהתאמה)], כלהלן:

"ש. מפנה לסעיף 8 ו-9 לתצהירך אתה מדבר על הדין, למה אתה מתכוון ?

...

ת. לא הבנתי את השאלה.

ש. מכוח הדין, למה אתה מתכוון ?

ת. דמי מפתח.

ש. אתה שוכר את הדירה.

ת. לא. אמא שלי שוכרת את הדירה.

ש. אין הסכם שלך לגבי הדירה הזאת.

ת. אין הסכם שלי. אבא שלי העביר את הדירה על שם אמי ושם הילדים. זה מה שהוא העביר שעשה חוזה עם בעל הבית וכשעזב העביר את הדירה על שם אמא שלי ועל שם הילדים. אין לי את החוזה הזה.

ש. גם למירון יש זכויות בדירה.

ת. כן.

...

ש. ז"א שבינך לבין בעל הנכס לא נחתם הסכם ?

ת. לא. עם אמא שלי"

1. עדות שנועדה לתמוך בטענה האמורה של הנתבע, היא עדותו של מר ברושי. ברם, עדות זו הובאה בשלב מאוחר במשפט (בחודש נובמבר 2014), בשעה שראיות הצדדים היו מונחות כבר לפני בית המשפט והתקיימו דיוני הוכחות. בנוסף, עדות זאת לא נתמכה בראיות ממשיות שמצביעות על קיומו של הסכם ברור ומפורש עם בעל הדירה הקודם לפיו הנתבעת וילדיו הפכו להיות דיירים מוגנים מקוריים בדירה. אם לא די בכך, גם לא מצאתי בעדות אחיו של הנתבע, מר מרון, תמיכה בטענת הנתבע לפיה הוא וגם אחיו, הם בעלי זכויות כביכול בדירה מושא התובענה, זכויות המוגנות בחוק.
2. מעיון בהוראות חוק הגנת הדייר, בפרט, ההוראות שבסעיף 20 (שעניינו "דייר של דירה שנפטר", בסעיף 21 (שעניינו "דייר של דירה שנפרד או שנתגרש") ובסעיף 22 (שעניינו "דייר של דירה שזנח משפחתו"), ותוך השוואה ביניהן, עולה באופן ברור כי המחוקק ביקש להפריד בין מקרה שבו הדייר המקורי חדל מלהיות דייר מוגן מכוח החוק עקב פטירה או זניחת משפחתו [הוראות סעיפים 20 ו-22 (בהתאמה)], לבין מקרה פרידה או גירושין מבן-זוג, כבענייננו. בשני המקרים הראשונים, נקבע מדרג למעבר הזכויות בדיירות המוגנת של הדייר המקורי לדייר הנגזר, תחילה לבן/בת-זוג, ככל שאין - לילדים, וככל שאין - לקרוביו האחרים (סעיף 20) / להוריו (סעיף 22) של הדייר המקורי, ובלבד שאלה מקיימים את התנאים הקבועים בסעיפים האמורים לעניין משך תקופת השהות והעדר דירה אחרת למגוריהם [להשוואה, ראו גם לעניין הגנת דייר של בית עסק, הוראות סעיפים 23-25 בחוק].
3. על כן, בהינתן המצב המשפטי לפיו זכות בנו של הדייר המוגן המקורי אינה אוטומטית, ובהעדר ראיות לפיהן הנתבע היה עצמו דייר מוגן מקורי, דין עתירת הנתבע להכיר בו כדייר מוגן, להידחות.
4. טענת הנתבע לפיה זכות הדיירות המוגנת שלו נגזרת מכוח הוראת סעיף 27 בחוק הגנת הדייר, דינה אף היא, להידחות.
5. סעיף 27 בחוק מורה כלהלן:

"היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם -

(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;

(2) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם;

(3) רשאי בית המשפט להורות, אם בנסיבות הענין היה זה צודק לעשות כן, שילדי דייר שהם למטה מגיל 18 והיו תלויים בו בשעה שנפטר או שחדל להחזיק במושכר, יחזיקו במושכר לתקופה ובתנאים שיקבע בית המשפט"

(ההדגשות אינן במקור)

1. ראשית: טענה זו של הנתבעים הועלתה, לראשונה, במסגרת כתב סיכומיהם [בין השאר, ראו סעיף 21 בסיכומי הנתבעים]. הטענה לא הועלתה בכתב ההגנה. אמנם טענה זו, נראית לכאורה כטענה משפטית, אולם - כפי שנעמוד על כך להלן - הרבדים שמרכיבים טענה זו הם רבדים עובדתיים. לעניין האיסור להרחבת חזית והאבחנה בין טענה עובדתית לבין טענה משפטית בהקשר זה:

"ברגיל, בעל דין איננו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת שהוצבה בכתב הטענות אלא אם נענה בית המשפט לבקשתו לתקן את כתב התביעה או שהצד השני הסכים, במפורש או מכללא, להרחבת חזית.... עם זאת, נקבע בפסיקה כי יש לבחון את הטענה להרחבת חזית מבחינה מהותית ועל רקע הרציונאלים העומדים בבסיסו של הכלל והם: מניעת עיוות דין והגנה על יכולתם של בעלי דין להתמודד עם טענות שהועלו כנגדם.... על רקע רציונלים אלה, הבחינה הפסיקה בין טענות עובדתיות חדשות לבין טענות משפטיות ונקבע כי הכלל של מניעת הרחבת חזית מופנה בעיקר נגד הראשונות ולא כנגד האחרונות.... באשר לטענות משפטיות חדשות נקבע, כי ככל שהן מצויות בגדרה של מסגרת עילת התביעה הנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בעל הדין, לא בהכרח מדובר בהרחבת חזית אסורה..."

[ע"א 5525/10 גני הררי בע"מ נ' יוסף מערבי, מיום 25.4.2013, סעיף 33 בפסק דינו של כבוד השופט י' עמית]

1. שנית: וזה העיקר; גם אם נתעלם מעיתוי העלאת הטענה, לטעמי, טענה זו מעוררת קושי מהותי שכן היא מקפלת בתוכה טיעון עובדתי שסותר רכיבים מרכזיים בטיעוני הנתבעים. למעשה, על מנת שהנתבע יוכר כדייר מוגן כנגזר מהדיירות של אמו, הנתבעת, אזי לפי הרישה של הוראת סעיף 27 בחוק, הדיירות כאמור נגזרת בהתקיים אחד משניים: הדייר הקודם חדל מלהחזיק במושכר, או חלילה, נפטר. בהקשר זה, לפי עמדתה העיקרית של הנתבעת בתובענה דנן, כאמור לעיל, היא לא חדלה מלהחזיק במושכר וכן נראה כי בנדון דנן, מעלים הנתבעים טענות עובדתיות סותרות, זאת בניגוד להוראת תקנה 64 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984].
2. על יסוד זאת, דומה כי לעמדת הנתבע אין גם מזור שבהלכה בעניין שפי לעיל, שכן כמתחייב מפסק הדין האמור, אשר נתקבל ברוב דעות, יש לנקוט משנה זהירות בהרחבת ההגנה הסטטוטורית באמצעות פרשנות.

"ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]"

[ראו עניין שפי לעיל, 408]

1. בכל מקרה, בבואנו לנקוט בגישה פרשנית של חוק הגנת הדייר, יש לצדד בפרשנות מצמצמת של ההגנה אשר מעניק החוק לשוכרים מתוך מגמה לצמצם את הפגיעה שהחוק עלול להסב לבעלי הדירות [רע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ נ' הנסי פופרטיס לימיטד (חברה זרה), מיום 19.2.2013 (להלן: "עניין קיסלביץ")].

סיכום ביניים

1. לאור האמור, נקבע בזאת כי הנתבע אינו ולא היה דייר מוגן בדירה מושא התובענה.
2. לאור מכלול החומר הקיים בתיק, העובדה לפיה הנתבע הוא בנה של הנתבעת וכי בשלב כלשהו הנתבע התגורר בדירה, בנסיבות אלו ולאור המצב המשפטי המסתמן, לטעמי, מעמדו של הנתבע בדירה הוא, לכל היותר, בר רשות בלבד בדירה, כאשר רשות זו מסתעפת מזכות אמו לדיירות מוגנת נגזרת [ראו בר אופיר לעיל, עמוד 157], משכן יש להניח כי אמו הרשתה לו לשהות בדירה משך תקופת שהותה.
3. איפוא, משנטשה הנתבעת את הדירה ואיבדה את זכותה לדיירות מוגנת, אין עוד רשות לנתבע לשהות בדירה. בכל מקרה, מעמד של בר רשות, אינו מקנה לו את ההגנה שבחוק הגנת הדייר.

"תנאי בחוזה - לפיו מטרת השכירות היא למגוריו הפרטיים של השוכר ובני ביתו - איננו מקנה לבני הבית המתגוררים עימו זכות של דיירות מקורית מכוח עצמם. סעיף זה איננו מקנה אלא רשות לשוכר החוזי להיכנס למושכר עם בני ביתו שהם ברוב המקרים אשתו וילדיו. אין להסיק מהוראה כזו שהייתה כוונה להעניק לבני ביתו של הדייר המוגן זכות מגורים עצמאית ובלתי תלויה. לא יכול להיות ספק בכך שבני ביתו של הדייר החוזי אינם אלא ברי רשות היונקים את זכותם להימצא במושכר מזכותו של הדייר החוזי. קרובו של הדייר החוזי שאיננו נכלל במפורש בחוזה השכירות, ואין הוא נושא בהתחייבות על פי חוזה זה, יכול לבוא במקומו כדייר מוגן רק באותם מקרים המפורטים בחוק הגנת הדייר"

[ראו בר אופיר לעיל, עמוד 264]

1. נדחית בזאת טענת ההתיישנות שהעלה הנתבע בהגנתו, מהטעם שהסכם השכירות, שממנו עולה כי רק בעלה לשעבר של הנתבעת הוא השוכר, גולה לתובע - כך לפי טענתו ולא נסתר על-ידי הנתבעים - במסגרת התובענה דנן, זאת לצד העובדה לפיה עילת הנטישה - הן בנוגע לנתבעת והן בנוגע לנתבע, כפי שיורחב להלן - התקיימה עוד בשנת 2006.
2. בהיותו בר רשות, ומשנראה כי התובע ידע על שהות הנתבע בדירה ולא הביע התנגדות לכך שהנתבע ימשיך לגור עם אמו תמורת דמי השימוש המשולמים לפי גובהם המוסכם, בנסיבות אלו, נדחית בזאת גם עתירת התובע לחיוב הנתבע בדמי שימוש ראויים, שכן דמי השכירות ששולמו מקפלים בתוכם גם את הרשות לשהות הנתבע בדירה, אף שאינו דייר מוגן כאמור.
3. משהגעתי למסקנה האמורה, דומה כי מתייתר הצורך לדון בשאלת הנטישה של הנתבע. עם זאת, למען הזהירות שמא שגיתי במסקנתי דלעיל, אדרש לדון גם בשאלת הנטישה של הנתבע, למצער בשנים הרלבנטיות לתובענה 2011-2006, וזאת על-יסוד החומר הקיים בתיק.

האם הנתבע נטש את הדירה

1. לאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים בנדון דנן, גם לו הייתי נדרש לשאלת הנטישה, סבורני כי המענה על השאלה האמורה, הוא חיובי.
2. ראשית: מעדות החוקר, בפרט, דו"ח החקירה שלו מיום 20.2.2010 עולה כי בבדיקותיו לא נמצאו דיירים בדירה. יותר מזה, לפי דו"ח החוקר מיום 24.2.2015, עולה כי גם בשנת 2015 לא נמצא מישהו מתגורר בדירה. עוד עולה, ולא נסתר על-ידי הנתבע באמצעות תשתית ברורה ומשכנעת, כי הנתבע שכר דירה בתל-אביב ועל שמו היה חשבון ארנונה בעיריית תל-אביב.
3. שנית: אין בחומר הראיות מטעם הנתבעים - מלבד תצהירי שני הנתבעים ותצהירה של השכנה - אינדיקציות אובייקטיביות, ברורות ומשכנעות, למגוריו בפועל של הנתבע בדירה בשנים הרלבנטיות. כך למשל: לא צורף אישור של משרד הפנים לעניין מקום מגוריו של הנתבע בשנים הרלבנטיות; לא צורפו חשבונות שיכולים להצביע על שימוש בפועל בדירה, כגון: צריכת חשמל, צריכת מים או כל מצרך חיוני אחר בדירה בתקופה האמורה. הקושי האמור מתעצם גם לנוכח העדר התייחסות, לא כל שכן העדר אינדיקציות ברורות, בעדות האח, מר מרון - הן בתצהירו והן בחקירתו בבית המשפט [דיון מיום 14.4.2015] - למגורי אחיו הנתבע בדירה.
4. שלישית: בדומה לדיון לעיל לעניין מחדלה של הנתבעת באי-תשלום דמי השכירות לתובע, הדברים יפים גם בעניינו של הנתבע. נראה כי הימנעות הנתבע מלשלם דמי שכירות לתובע, ומשלא הראה כי נעשה מאמץ למצוא דרך לבצע תשלום חרף סירוב התובע כטענתו, יש בכך כדי לחזק את המסקנה לפיה הנתבע נטש את הדירה.
5. על כן, גם לו היה נקבע כי הנתבע הוא בעל זכויות דיירות מוגנת בדירה - ולא כך הדבר, כמפורט לעיל - לאור האמור, ובהעדר כוונה ממשית מוכחת לחזור אליה, נקבע בזאת כי הנתבע נטש את הדירה ולכן מתקיימת עילה לפי דין, לפינויו מהדירה.

האם מתקיימת עילת פינוי בשל אי-תשלום שכר דירה למשך השנים 2010-2007

1. אחת מעילות הפינוי, קבועה בסעיף 131(1) בחוק הגנת הדייר, שזו לשונו:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

1. הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
2. ...

..."

1. כדי להוכיח קיומה של עילת פינוי המבוססת על מחדל בתשלום דמי שכירות, על בעל הבית להראות כי קיים נתק קבוע בהמשכיות התשלומים [ע"א 582/61 מרדכי בוכול נ' ברוך בוכהטל, פ"ד טו 1320 (1962)]. בנדון דנן, ההלכה היא שסירובו של בעל הבית לקבל מהדייר את דמי השכירות אינה מקימה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) דלעיל, והדייר ממשיך ליהנות מהגנת החוק ואין הוא חייב לשלם את דמי השכירות עד שלא יגלה בעל הבית את דעתו כי הוא חוזר בו מסירובו [רע"א 6655/96 אסתר חן נ' מאיר אתדג'י, מיום 1.1.1997].
2. אין מחלוקת כי הנתבעים לא שילמו דמי שכירות למשך ארבע שנים רצופות, בין יום 1.1.2007 ועד יום 31.12.2010. הנתבעים נימקו זאת בסירוב של התובע לקבל דמי שכירות. ברם, כאמור לעיל, טיעון זה של הנתבעים מעורר קושי, שכן מלבד העדות הכללית שלהם בעניין זה, לא הונחה תשתית משכנעת שיש בה להוכיח זאת, מה גם, שלא ברור מדוע לא נעשו ניסיונות ממשיים ואמתיים לשלם לתובע את שכר הדירה באמצעות העברה בנקאית, משלוח דואר ועוד.
3. בכל מקרה, אין מחלוקת, כי עקב פניית באת-כוח התובע לנתבעים בשנת 2010, הנתבעים פרעו את חובם שנוצר עקב אי-תשלום דמי השכירות.
4. התנהלות הנתבעים בעניין זה מעוררת קושי רב ויש בה יסוד לבסס עילת פינוי בגין מחדל זה. עם זאת, משכבר הוסר המחדל, ולו עילה זו הייתה נותרת עילה בודדת לביסוס התובענה, ספק רב אם היתה מתקבלת התביעה לפינוי. אולם, בהינתן קיומה של עילת הנטישה כמפורט לעיל, לטעמי, התנהלות הנתבעים גם בנושא אי-תשלום דמי השכירות, יכולה להוסיף נדבך נוסף שמצדיק קבלת התביעה, במובן זה שיצדיק היעתרות למתן סעד הפינוי.

סעד מן הצדק

1. סעיף 132(א) בחוק הגנת הדייר מורה כלהלן:

"על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת"

1. בית המשפט יעניק סעד מן הצדק לדייר שנטש את הדירה רק בנסיבות יוצאות דופן ולפנים משורת הדין. הקו המנחה למתן סעד כאמור, הוא שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, לעומת חומרת מצב הפרת החוק מאידך גיסא. שקילה זו נעשית על-­פי כל הנסיבות, הן של תוצאת הפינוי והן של מידת ההפרה. הסעד מן הצדק יינתן, אם וכאשר בית המשפט שוכנע שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה [ע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר, פ"ד לז(2) 337 (1983)].
2. לאור מעמדה החוקתי של הזכות לקניין, יש להקפיד על מילוי חובותיו של הדייר המוגן. על כן, יש לנקוט משנה זהירות בהפעלת החריג של הכלל, שמא לא יהפוך החריג לכלל [רע"א 1156/02 עבד אלסלאם חיר נ' מחמוד חיר, מיום 11.5.2003 להלן: "עניין חיר"; ראו גם עניין קיסלביץ לעיל].
3. בהחלטת בית המשפט העליון בעניין רע"א 8334/04 דאלי (מיסודה של אבנעל) בע"מ נ' גיורא ברמן, מיום 12.11.2007, כבוד השופט א' רובינשטיין, התייחס לנדון דנן, כהאי לישנא:

"אשר להגנה מן הצדק, אכן סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב לתת צו פינוי, על אף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. בית משפט זה אף הנחה כי יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל (ע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין...", כדברי הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן (לא פורסם). עסקינן בנושא של צדק, ומבלי שנידרש לפרטיו העיוניים של מושג זה ובמסורת, ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הגנת הדייר יש צורך ככלל בנסיבות זועקות, ואין כאן מקום להאריך"

(ההדגשות אינן במקור)

1. הפסיקה הכירה ביישום החריג האמור, גם כאשר מדובר בעילת הנטישה, אפילו שאינה מנויה בעילות הפינוי שבסעיף 131 בחוק הגנת הדייר [ראו עניין חיר לעיל, פסקה 11].
2. סעד מן הצדק יכול להינתן רק למי שהוכר כדייר מוגן [ע"א (מחוזי - ת"א-יפו) 3780/07 עזבון המנוח שמעון אסולין ז"ל נ' טל נכסים בע"מ, מיום 10.10.2010, פסקה 18]. על כן, ככל שיהיה מקום ליתן סעד מן הצדק, זה יינתן לנתבעת ולא לנתבע, שמעמדו בדירה היה בר רשות בלבד.
3. לעניין חומרת ההפרה: יש להתחשב, בין השאר, בעובדה לפיה הנתבעים נטשו את הדירה למשך שנים, לא שילמו דמי שכירות לתובע במהלך אותה תקופה, וככל הנראה, אלמלא תביעת הפינוי דנן, נראה שלא היו פועלים הנתבעים לשוב לדירה. בהקשר זה, יש להתחשב במעמד החוקתי של זכות התובע לקניינו וליתן את הדעת לאופן התנהלות הנתבעים בנסיבות העניין, בשעה שהרכוש הוא של זולתם ולא להם.
4. מנגד, לעניין חומרת הפינוי: לא נעלמו מעיני, בין השאר, גילה של הנתבעת, מצבה הבריאותי כפי שנטען על-ידה וכן כפי שעולה מהמסמכים שצירפה ביום 16.10.2013, מצבה הכלכלי הנטען וכן מספר שנות שהותה בדירה.
5. בנדון דנן, לעניין המצב הכלכלי, לא ניתן להתעלם גם מהעובדה כי חרף טענות הנתבעים לפיהן הם קשי יום לכאורה, אך בפועל, למשך שנים, שהתה הנתבעת בדירה אחרת בפסגת זאב כאשר עלות השכירות החודשית הייתה בגובה כ-4,000 ₪ [שורות 16-1, עמוד 55], בעוד דמי השכירות השנתיים בדירה מושא התובענה - כפי שזה עולה ממכתבה של בא-כוח התובע מיום 8.6.2010 וגם מהקבלות שצורפו להודעת הנתבעים מיום 16.10.2013 - הוא כ-3,000 ₪ (קרי: כ-250 ₪ חודשיים). לא זו בלבד, נטען על-ידי החוקר מטעם התובע, ולא נסתר על-ידי הנתבעים, כי הנתבע שכר גם דירה בתל-אביב.
6. לאור האמור, לאחר ששקלתי את מכלול טענות הצדדים ונתתי את דעתי להן, בשים לב גם לדברי הנתבעת מהם עולה כי היא חפצה לעזוב את הדירה מושא התובענה בשל הליקויים שבדירה ובשל מצבה הרפואי, סבורני כי יש להעניק בנסיבות העניין סעד מן הצדק, שהוא דרך אמצע, סעד שאינו מונע פינוי מחד גיסא, אך מעניק פיצוי צודק והוגן לנתבעת עקב פינויה מהדירה מאידך גיסא, רוצה לאמר: סעד מן הצדק הפוך.
7. לעניין האפשרות ליתן סעד מן הצדק הפוך, יפים כאן דברי כבוד השופט א' רובינשטיין בהחלטה בעניין קיסלביץ לעיל (פסקה כ"א), כהאי לישנא:

"לגישתי, אין לומר על "סעד מן הצדק הפוך" "אין חיה כזאת", כדברי בא כוח המבקשים; יש לאפשר לבתי המשפט לבחור גם דרך אמצע, מעין שביל זהב, לילך בה. ברי, כי לא ניתן להגדיר ולגדור מראש את קשת האפשרויות..., והדברים תלויי מקרה ומקרה. במישור העקרוני, לא זו בלבד שאין לשלול מראש פתרונות ביניים, אלא ייתכנו מקרים בהם פתרונות הביניים יהיו מחויבי המציאות, וליתר דיוק, מחויבי הצדק. אזכיר גם את הוראת סעיף 133(א) לחוק הגנת הדייר, הקובעת כי בעילות פינוי מסוימות לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף, ואת הוראת סעיף 133(ב) לחוק לפיה רשאי בית המשפט לקבוע שהסידור החלוף יהיה בתשלום פיצויים או בדרך אחרת. הוראות אלו מאפשרות גמישות בעילות המנויות בסעיף 133(א), גמישות אותה לטעמי יש לאפשר גם בעילות שאינן מנויות בו"

(ההדגשה אינה במקור)

1. לעניין חישוב שיעור הפיצוי כנגד הפינוי, נקבע בין השאר, כלהלן:

"כיצד יקבע גובה הפיצוי לדייר מוגן שפונה מדירתו בשל העילות הקבועות בחוק הגנת הדייר? כידוע, סעיף 75(4) לחוק הגנת הדייר קובע שחלקו של דייר מוגן היוצא מן הדירה לאחר שהחזיק בה למעלה מחמש שנים הוא 60% מדמי המפתח. ברי כי סעיף זה אינו חל ישירות במקרה בו הדייר פונה מדירתו, שכן הוא מתייחס ל"דייר יוצא" המוגדר בסעיף 1 לחוק כ"דייר המפנה מושכר שלא על פי פסק דין של פינוי", ואילו בענייננו מדובר בפינוי על פי פסק דין. יחד עם זאת, שיעור חלקו של הדייר בדמי המפתח הוא נתון עזר רב חשיבות בקביעת גובה הפיצוי שיינתן כסעד מן הצדק, מקום שבו יינתן פיצוי כזה. אכן, הענקת סעד מן הצדק כאשר התקיימה עילת פינוי דייר מוגן אינה הכלל אלא החריג, וכל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו. שיקול הדעת הנתון לבית המשפט בבוחנו את השאלה האם ראוי להעניק פיצוי כסעד מן הצדק במקרה מסוים, וכן בהתייחס לשאלת גובה הפיצוי הוא רחב. בהכריעו בשאלות אלה יידרש בית המשפט, בין השאר, לאופן התנהגותו של הדייר המוגן; לעילת הפינוי ולחומרת ההפרה; לשאלה האם שולמו על ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום; למשך התקופה שבה נהנה הדייר המוגן מזכות הדיירות המוגנת; למהות הנכס (האם מדובר בדירת מגורים או בנכס מסחרי); לאופן התנהגותו של בעל הדירה; ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן"

(ההדגשות אינן במקור)

[רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, מיום 28.10.2013, פסקה 32 (להלן: "עניין יניב"); ראו גם ע"א (מחוזי - ת"א-יפו) 3309/04 נעמי מדני נ' מזל מסיקה, מיום 13.7.2006, הסיפה של פסקה 9 (בקשת רשות ערעור על פסק הדין האמור נדחתה ברע"א 7910/06 מזל מסיקה נ' נעמי מדני, מיום 7.11.2006)]

1. לאחר ששקלתי את כל השיקולים הנדרשים בכגון-דא, בין השאר, זכותו הקניינית של בעל הבית, ההתנהגות של הנתבעים, ושל הנתבעת בפרט, חומרת התנהגות זו שהתבטאה הן בנטישה והן באי-תשלום שכר דירה, הצורך במדור לנתבעת עקב הפינוי וזכותה לקורת גג [ראו עניין יניב לעיל, פסקה 22], לרבות ההתארגנות וההיערכות הכלכלית לצורך זה, משהגעתי לכלל מסקנה כי צודק והוגן להעניק לנתבעת סעד מן הצדק הפוך, נקבע בזאת כי לצורך פינויה של הנתבעת מן הדירה, ישלם התובע לנתבעת פיצוי בשיעור 25% מגובה חלקו של הדייר המוגן מדמי המפתח הראויים שהיה מקבל לפי חוק, לפי החישוב שבחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, ובסכום מעוגל 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום מתן חוות הדעת (1.3.2012).

לפני סוף

1. לאור התוצאה אליה הגעתי איני נדרש להכריע בשאלה אם הנכס מושא השכירות המוגנת כלל גם את המרתף שמתחת לדירה. מצד אחד, לפי הסכם השכירות אין התייחסות למרתף. מצד שני, ממכלול החומר הקיים בתיק, עולה באופן ברור כי המרתף היה בחזקת הנתבעים, והתובע לא התנגד לכך, כך שנראה כי הצדדים התייחסו למרתף כחלק מהנכס הכולל המושכר. בכל מקרה, שעה שעל הנתבעים לפנות את הדירה מושא התובענה - שהיא היא מושא הסכם השכירות - ברי כי עליהם לפנות גם את המרתף שמתחתיה.

סיכום

1. התביעה, אפוא, מתקבלת באופן חלקי. התביעה למתן סעד פינוי נגד הנתבעים - מתקבלת. התביעה להורות על תשלום דמי שימוש ראויים - נדחית.
2. ניתן בזאת צו המורה על הנתבעים לפנות את המושכר מושא התובענה (שברחוב מחניים 8 בירושלים), תוך 30 יום מיום קבלת הפיצוי הקבוע בסעיף 118 להלן או מיום הפקדתו בקופת בית המשפט.
3. כנגד הפינוי, ישלם התובע לנתבעת, תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה, סך של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 1.3.2012 ועד מועד ביצוע התשלום בפועל. סירבה הנתבעת לקבל את הפיצוי - יופקד הסכום האמור בקופת בית המשפט בפרק הזמן שצוין (30 יום מיום קבלת פסק דין זה), ופרק הזמן שנקבע בסעיף 117 לעיל לפינוי, יוותר על כנו, ועם חלוף פרק הזמן האמור, הפינוי יהיה ניתן לביצוע לפי הדרך שהותוותה לכך בדין.
4. הנתבעים יישאו בהוצאות התובע וכן בשכר טרחת עורך-דין בצירוף מע"מ כדין, בסך כולל של 15,000 ₪. הסכום האמור ישולם לתובע תוך 30 יום, שאם לא כן, הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.

זכות ערעור כקבוע בדין.

המזכירות - לשלוח לצדדים בדואר רשום ולהודיע טלפונית בדבר מתן פסק הדין.

ניתן היום, כ"א אדר ב' תשע"ו, 31 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.