לפניי תביעה לפינוי וסילוק יד ותביעה שכנגד לפיצוי כספי בעילות חוזיות/נזיקיות.

זהות הצדדים ורקע עובדתי –

1. המועצה המקומית זכרון-יעקב (להלן: "המועצה") היא בעלת הזכויות בנכס ברח' הנדיב 20 בזכרון-יעקב, הידוע כגוש 11304 חלקה 23 (להלן: "הנכס"), בשטח של כ- 550 מ"ר.
2. הנתבעים, ה"ה פורטנטו ודליה כהן (להלן: "הנתבע", "הנתבעת" ו-"הנתבעים") שוכרים חלקים מהנכס. בעבר הופעלה בנכס מכולת וכיום מופעלת בו מסעדת "דרך היין" (להלן: "המסעדה").
3. חלק מהנכס הושכר לנתבעים בהתאם לחוזי שכירות מוגנת (כלומר, שכירות אשר חל עליה חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972), בשנים 1978, 1985, ו-1987 (להלן: "חוזי השכירות המוגנת"). חלק זה יכונה להלן: "המושכר המוגן". היתה מחלוקת בין הצדדים לגבי הגודל המדויק של המושכר המוגן, אך לצורך המשך הדיון אני קובעת כי גודלו כ-85 מ"ר (כפי שאף אישר העד מטעם המועצה בחקירתו).
4. בנוסף, בערך באותן השנים (1987 ו-1989), נחתמו בין הצדדים חוזי שכירות בלתי מוגנת (להלן: "חוזי השכירות הבלתי מוגנת"), לגבי שאר הנכס. בשלבים הראשונים של השכירות הבלתי מוגנת – שטח המושכר לפי חוזי השכירות הבלתי מוגנת היה מעל 400 מ"ר, אך מרבית השטח פונה על ידי הנתבעים בשנת 2005 (והדבר יצוין שוב בהמשך). נכון להיום, השטח שנותר בידי הנתבעים הינו בגודל של כ-28 מ"ר בלבד, והוא יכונה להלן: "המושכר הלא מוגן".
5. יובהר כבר עתה כי התביעה העיקרית של המועצה, למתן צו פינוי, עוסקת אך ורק במושכר הלא מוגן ואין כל דרישה לפינוי המושכר המוגן.
6. המושכר המוגן והמושכר הלא מוגן ביחד, יכונו להלן: "המושכר". השטחים של יתרת הנכס, הכוללים את החצר והמחסנים, אשר הושכרו בעבר ופונו, יכונו להלן: "יתרת שטחי הנכס".
7. על מנת להקל על הקורא מצורף תשריט המבוסס על אחד מהנספחים לאחד מהחוזים שנחתמו בין הצדדים – עליו מסומנים המושכר המוגן והמושכר הלא מוגן – אשר בחזקת הנתבעים, ויתרת שטחי הנכס שפונו ואשר אינם עוד בחזקת הנתבעים (להלן: "התשריט") –

1. מכאן שהנכס הינו בשטח של כ-550 מ"ר, הנתבעים מחזיקים במושכר בשטח של כ-112 מ"ר מתוך הנכס (28 מ"ר המושכר הלא מוגן לגביו מתבקש פינוי + 85 מ"ר המושכר המוגן) ושאר השטח, אשר כונה יתרת שטחי הנכס, בגודל של למעלה מ-400 מ"ר, הינו שטח נטוש כיום, אחרי שהנתבעים פינו אותו בשנת 2005 או בסמוך לכך.
2. בשנת 1990 פנו הצדדים לבורר, מר משה פוקס (גזבר המועצה דאז), עקב חילוקי דעות בנושא דמי השכירות. בסוף שנת 1990 ניתן פסק הבורר, במסגרתו נקבעו דמי השכירות בגין המושכר (להלן: "פסק הבורר"). הצדדים לא פעלו לאשר את פסק הבורר בבית המשפט.
3. בשנת 1992 התקשרו הצדדים בהסכם שכירות חדש בקשר למושכר הלא מוגן ויתרת שטחי הנכס, לתקופה של שנה אחת, אם כי על פי התאריכים המוזכרים בהסכם, עולה כי הוא לתקופה של 11 חודשים בלבד – מיום 31.3.1992 ועד ליום 28.2.1993 (נספח 6 ל-ת/1).
4. בשנת 1995 ביצעו הנתבעים שיפוץ במושכר, ובשלב זה הוא הוסב ממכולת למסעדה.
5. בשנת 1997 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, דומה להסכם משנת 1992, לגבי אותם שטחים. תקופת ההסכם נקבעה לשנה אחת ונקבעה אפשרות להארכת החוזה, לתקופה של שנה אחת בכל פעם, לתקופה כוללת שלא תעלה על חמש שנים פחות יום, כלומר עד סוף שנת 2001.
6. אין חולק כי לאחר מועד זה לא נחתמו הסכמי שכירות נוספים בכתב בין הצדדים וכי הנתבעים הוסיפו להחזיק במושכר ולשלם בגינו דמי שכירות למועצה.
7. החל משנת 2003 התנהלו מגעים בין הצדדים בקשר לאפשרות רכישת המושכר על ידי הנתבעים (מגעים שהוסיפו להתנהל גם במהלך שמיעת התובענה דנן).
8. בעוד הצדדים מנהלים את אותו מו"מ לגבי רכישה אפשרית, במחצית שנת 2005, פינו הנתבעים חלקים נוספים מיתרת שטחי הנכס, כך שנותר בידם רק המושכר (המוגן והלא מוגן).
9. בשנת 2007, לאור חילוקי דעות בין הצדדים, חדלו הנתבעים לשלם את דמי השכירות.
10. בחודש ספטמבר 2009 קיבלה מליאת המועצה החלטה לפיה הנכס ימכר לנתבעים (להלן: "החלטת המליאה") – "בהתאם להערכת השמאי בסך של 2.6 מליון ₪ בכפוף לחוזה שיחתם ביןו הצדדים ואישור משרד הפנים". או אז התעוררה מחלוקת לגבי השאלה אם הסכום (2.6 מליון ₪) כולל מע"מ או שלא כולל מע"מ – והסכסוך התחדש במלוא עוצמתו.
11. בשנת 2010 הגיש הנתבע עתירה מינהלית כנגד המועצה, בדרישה לאכוף על המועצה לבצע את החלטת המליאה ולמכור לנתבעים את הנכס (עת"מ 32385-10-10). בפסק דין מיום 27.2.2011 נדחתה העתירה בהעדר סמכות עניינית, והטענות לא התבררו לגופן.
12. ביום 7.9.2011 הודיעה המועצה לנתבעים כי ההרשאה שהיתה להם, ככל שהיתה, להחזיק את המושכר הלא מוגן - בטלה, ועל כן הם נדרשים לפנות את המושכר הלא מוגן בתוך 30 יום ממועד המכתב (להלן: "הודעת ביטול ההרשאה").
13. בחודש ינואר 2012 הוגשה התובענה דנן, ולאחריה, בחודש מרץ 2012, הוגשה התביעה שכנגד.
14. במקביל, בחודש מרץ 2012 הגישו הנתבעים תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד המועצה, בדרישה לאכוף את המכר (ת"א 34728-03-12) - אך זו נמחקה לבקשתם בשלב מאוחר יותר, במסגרת משא ומתן שהתנהל בין הצדדים.

תמצית טענות הצדדים בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד –

1. לטענת המועצה בתביעה העיקרית, יש מקום לפנות את הנתבעים מהמושכר הלא מוגן, מאחר ואין חוזה שכירות תקף בין הצדדים לגבי שטח זה. לטענת המועצה, בשנת 2008 היא החליטה שלא לחדש את החוזה בינה ובין הנתבעים לגבי המושכר הלא מוגן, בשל שהתברר לה כי לנתבעים חובות כלפי המועצה בגין "דמי שימוש" בנכס, ומכאן שהחל ממועד זה המועצה לא התירה לנתבעים לעשות שימוש במושכר הלא מוגן (סעיף 7 ל-ת/1). לחילופין טוענת המועצה, כי ככל וניתנה הרשאה לנתבעים לעשות שימוש במושכר הלא מוגן, הרי שהיא בוטלה בהודעת ביטול ההרשאה מיום 7.9.2011. עוד טוענת המועצה כי הנתבעים חייבים למועצה כספים רבים בגין דמי השימוש בנכס (אם כי התובענה שבפניי הינה לפינוי בלבד, ואינה כוללת גם סעדים כספיים, לגביהם התבקש היתר לפיצול סעדים).
2. לטענת הנתבעים בתביעה העיקרית, המושכר הלא מוגן הושכר להם (ביחד עם יתרת שטחי הנכס) לתקופה שתמשך עד תום תקופת השכירות המוגנת של המושכר המוגן, וזאת בהתאם להסכמה שהושגה עם ראש המועצה הקודם. לחילופין, טוענים הנתבעים כי הם מחזיקים במושכר הלא מוגן כברי רשות וכי זכותם זו הינה בלתי הדירה. עוד טוענים הנתבעים, כי בפועל לא ניתן להפריד בין שני חלקי המושכר, וכי המושכר הלא מוגן והמושכר המוגן מהווים יחידה אחת – אשר בה מופעלת המסעדה. בנוסף, טוענים הנתבעים להסתמכות שלהם על מצגי המועצה בנוגע לזכות החזקה במושכר, שהובילה לכך שהם השקיעו סכומים של מאות אלפי שקלים במושכר. הנתבעים טוענים עוד כי המועצה נקטה בפעולות שונות במטרה לגרום להם לפנות את המושכר, לרבות העלאות בלתי סבירות ותכופות של דמי השכירות בגין המושכר כולו, וכי היא הציבה מכשולים על אפשרות הנתבעים לרכוש את המושכר ממנה. עוד טוענים הנתבעים כי המועצה לא קיבלה החלטה כדין בכל הנוגע לסיום ההסכם בינה לבין הנתבעים בקשר לשכירת המושכר.
3. בכתב התביעה שכנגד טוענים הנתבעים כי נגרמו להם נזקים כספיים שונים בגין התנהלות המועצה, אשר ניסתה ומנסה לפנותם מהמושכר בדרכים בלתי חוקיות, תוך שימוש בלתי תקין בסמכויות המנהליות של המועצה והטלת עיקולים שונים על הנתבעים ונכסיהם, למרות שהיתה התחייבות למכור להם את הנכס בהתאם להחלטת המליאה. לטענת הנתבעים בלחץ המועצה הם נאלצו לפנות חלקים נרחבים מהנכס וכי עקב כך צנחו הכנסות המסעדה באופן משמעותי. עוד טוענים הנתבעים לנזקים בגין התנהלות המועצה, עלויות של בעלי מקצוע בהן נשאו ובגין נזקים נפשיים שנגרמו להם לטענתם. טענה אחרונה הינה שהמועצה גבתה דמי שכירות גבוהים מאשר דמי השכירות שצריך היה לשלם לפי הסכם הבוררות ואף דמי שכירות גבוהים מאשר אלו שהיה צריך לשלם לפי החוזים הרלבנטיים – ולכן, נתבעה השבה של סכומים ששולמו ביתר וסעד של מתן חשבונות כלפי המועצה על מנת לחשב בדיוק את שיעור גבית "היתר" הנטענת. הנתבעים מעריכים את נזקיהם הכוללים, לצורכי אגרה בלבד, בסך של 500,000 ₪.
4. בכתב ההגנה שכנגד טוענת המועצה כי אין כל בסיס לדרישה הכספית וכי הנתבעים אחראיים לכך שהנכס לא נמכר להם. לשיטת המועצה, הנתבעים הם אלו שניהלו את המשא והמתן לרכישת הנכס בחוסר תום לב, וכי המועצה גבתה מהנתבעים דמי שכירות כדין בגין המושכר. כמו כן שוללת המועצה את טענות הנתבעים לנזקים הכספיים שנגרמו להם. לגבי דמי השכירות, מכחישה המועצה את הטענות לגבי גביית היתר, טוענת כנגד הצורך בסעד של מתן חשבונות ומזכירה כי החל משנת 2007 הנתבעים אינם משלמים דבר, כך שחובם כלפי המועצה משמעותי.

מסכת הראיות –

1. מטעם התביעה העיד בפניי מר אלי אבוטבול (ראש המועצה, להלן: "אבוטבול", לגבי תצהירו ת/1). מטעם ההגנה העידו הגב' אריאלה ויזמן (חברת מועצה לשעבר, להלן: "ויזמן", לגבי תצהירה נ/1); מר מישה בלומנפלד (חבר המועצה בהווה, להלן: "בלומנפלד", לגבי תצהירו נ/2); והנתבע (לגבי תצהירו נ/3). מטעם ההגנה הוגשו גם שתי חוות דעת מומחים – האחת, של האדריכל גדי עירון, באשר למשמעות של גריעת המושכר הלא מוגן משטח המסעדה כפי שהיא קיימת כיום (להלן: "חוו"ד עירון"), והשנייה, של רואה החשבון יום טוב בילו, באשר לטענות הנתבעים בנוגע לגביית היתר של דמי השכירות (להלן: "חוו"ד בילו"). כן הגישו הצדדים מסמכים שונים, לרבות תמונות וכיו"ב.

דיון והכרעה –

1. לאחר שקילת התשתית הראייתית וטענות הצדדים, עמדתי היא כי דין התביעה העיקרית להתקבל, כלומר שיש מקום לפנות את המושכר הלא מוגן, אם כי מועד הפינוי יהא בעוד זמן רב. לגבי התביעה שכנגד – דינה להידחות ברובה, אם כי ינתן סעד למתן חשבונות.
2. טרם פירוט מסקנותי – אינני יכולה שלא להביע את אכזבתי מהתנהלותם של שני הצדדים לתיק זה. הצדדים כבר הגיעו ביניהם להבנות לגבי מכירת הנכס לנתבעים מספר פעמים בעבר ונותרו חלוקים לגבי תנאים אלו או אחרים, ובמקום לבקש סיוע בגישור על הפערים, המשיכו לנהל את המאבק בתיק זה. במהלך ניהול התיק התבררו נתונים מצערים ביותר לגבי התנהלות המועצה, כמו גם נתונים לגבי "היתממותם" של הנתבעים, אשר מנהלים את המאבקים ללא שהם משלמים דבר מאז 2007 - וחבל. במקום למצוא דרך למנוע את כתיבתו של פסק הדין ולפתור את אותן מחלוקות לגבי המכר המוסכם עקרונית על שני הצדדים – הגענו להיכן שהגענו.
3. ניסיתי לסייע לצדדים כמה פעמים, לרבות קיום ישיבות "שלא מן המניין" לאחר תום ישיבת ההוכחות ואף הצעתי לסייע בכל הנוגע לניסוח ההסדר שכבר כמעט והתגבש סופית – אך הצדדים לא שיתפו פעולה והניסיונות לא הניבו פירות. הצעתי אף הצעה חלופית, לפיה יחתם חוזה שכירות חדש לגבי השטח הלא מוגן – למשך תקופה נוספת שתוסכם או שתקבע על ידי בהמ"ש – ואשר לאחריה השטח יפונה בהסכמה, תוך מתן מענה למחלוקות הכספיות - אך אף אפשרות זו לא התקבלה על ידי הצדדים.
4. לכן, בלית ברירה נכתב פסק דין זה, אשר אני בספק אם יועיל לצדדים. ולמה הכוונה? שוכנעתי, כי אין לנתבעים זכות חוזית או קניינית או אחרת להמשיך ולהחזיק במושכר הלא מוגן למשך תקופה כמעט בלתי מוגבלת, כפי שהם סבורים – שהרי לשיטתם הם זכאים להחזיק במושכר לא מוגן, ללא חוזה, עד שתסתיים החזקה בנכס אחר – שמושכר בשכירות מוגנת. מבחינה חוקית, לא אוכל לקבל קונסטרוקציה זו – והנתבעים יהיו חייבים לפנות את השטח שבמחלוקת בשלב מסוים. אלא שהפינוי של המושכר הלא מוגן מתוך השטח הכולל של המושכר יהא כרוך בעבודות הרס ובינוי ויסב הוצאות מיותרות וישנם שיקולים נוספים לדחיית הפינוי, אשר יפורטו בהמשך. עוד יש לראות כי אם יפונה רק החלק הלא מוגן – הנתבעים יתקשו לעשות שימוש בחלק שישאר בידם (החלק המוגן, אשר אין ספק שישאר בחזקתם עוד שנים), ולא בטוח שהמועצה תוכל לעשות שימוש סביר בחלק שיפונה, שהרי המדובר ב-28 מ"ר ש"כלואים" מאחורי המושכר המוגן ויהא צורך להצמיד אותם ליתרת השטח שפונתה ולמצוא דרך להגיע לתא השטח שיווצר מהרחוב (וראו את התשריט). לכן, אני משוכנעת שהפתרון הפרקטי אינו יישום צו הפינוי אשר עליו אורה אלא אחד משני הפתרונות האחרים שלצערי לא הצלחתי להביא את הצדדים לכדי הסכם לגביהם.
5. עוד יש לזכור כי הנתבעים חייבים לשלם למועצה עבור המושכר, סכומים לגביהם קיימות מחלוקות משמעותיות. התביעה אינה עוסקת בסוגיה הכספית – אך הצעתי לצדדים, על מנת לסיים את מכלול המחלוקות ולאפשר לחתום על הסכם המכר או הסכם שכירות חדש, להסמיך אותי להכריע גם בסכסוך הכספי – אך ללא הסכמה. אתייחס עוד בהמשך לטענות ההדדיות של הצדדים לגבי דמי השכירות – אך נכון להיום, קיימת סבירות גבוהה לכך שהמועצה תגיש תביעה נוספת לגבי החוב הנטען וקיימת סבירות גבוהה שהנתבעים יגישו תביעה נוספת לגבי גביית היתר הנטענת (לאחר קבלת החשבונות כפי שאורה להלן). מכאן שהצדדים ימצאו עצמם מבזבזים זמן נוסף וממון רב על הליכים משפטיים נוספים.
6. צר לי שלא הצלחתי להבהיר טוב יותר לצדדים שאין לטעמי תועלת במתן פסק הדין, אך לאחר שהערתי את שהערתי, אעבור לבצע את המוטל עלי ולנמק את פסק הדין.

התביעה עיקרית –

האם קיים חוזה שכירות מחייב בין הצדדים בנוגע למושכר הלא מוגן?

1. כפי שפורט לעיל, בין הצדדים נחתמו חוזי שכירות בלתי מוגנת לגבי המושכר הלא מוגן, כאשר החוזה "האחרון בזמן" הינו משנת 1997, בו נקבע כי ניתן יהא להאריך את השכירות הלא מוגנת בשנה בכל פעם, במשך חמש פעמים, דהיינו – עד סוף 2001.
2. ומה קרה בשנת 2002? לא נעשה דבר. הנתבעים המשיכו להחזיק במושכר הלא מוגן ולשלם את דמי השכירות. לטענת הנתבעים – המשך ההחזקה היה על בסיס הבטחת ראש המועצה דאז, לפיה הם יוכלו להמשיך ולהחזיק במושכר הלא מוגן עד אשר תסתיים גם השכירות המוגנת. לטענת המועצה (בסעיף 14 לסיכומיה) - החזקתם של הנתבעים במושכר הלא מוגן החל משנת 2002 היתה מכוח "הסכמה שבשתיקה" מצד המועצה לפיה, כל עוד לא דרשה המועצה את פינוי הנתבעים, הם יוכלו להשאר בנכס ולשלם לגביו דמי שימוש ראויים.
3. שני הצדדים כשלו בהוכחת טענותיהם, ואין זה פלא – כיון שהטענות של שני הצדדים אינן מסתברות ואינן הגיוניות.
4. באשר לטענת המועצה – לפיה ההסדר היה שהנתבעים רשאים להשאר במושכר הלא מוגן עד אשר תודיע להם המועצה על הצורך בפינוי, כנגד דמי שימוש ולא דמי שכירות – אומר, שלא יעלה על הדעת שזה היה ההסדר, ללא שיש לו עיגון בכתב, מה גם שהטענה סותרת את האמור בתצהירו של אבוטבול, אשר טוען שבשנת 2008 החליטה המועצה שלא לחדש את חוזה השכירות הלא מוגנת עם הנתבעים (סעיף 7). משמע, שגם לשיטתו – עד 2008 – חוזה השכירות הלא מוגנת היה בתוקף, כלומר – שהיו יחסי שכירות ולא יחסית שמקנים זכות לדמי שימוש.
5. באשר לטענת הנתבעים – לגבי הבטחות מצד ראש המועצה הקודם – אומר, שהטענות לא הוכחו, לא נתמכו בעדויות, היו סתמיות, ולא הגיוני ששכירות לא מוגנת תהפוך לשכירות מוגנת ללא הסדר חוקי ואישור של הגורמים הרלבנטיים במועצה. יש לראות בהקשר זה כי ראש המועצה הקודם הינו אדם בשנות ה-80 לחייו והתובעים אפילו לא הסבירו במהלך הדיון אם פנו אליו בבקשה ליתן תצהיר לתמיכה בטענותיהם לגבי הבטחותיו בעבר. עוד יובהר כי הסכסוך בין הצדדים קיים כבר משנת 2003 – לפני יותר מעשר שנים, אז כולם היו צעירים יותר, והנתבעים היו יכולים לפנות כבר אז לראש המועצה הקודם ולבקש ממנו שיסור עמם לראש המועצה הנוכחי, אבוטבול, ויעביר לו את המידע לגבי הבטחות שניתנו לנתבעים לגבי הנכס או לגבי התחייבויות שהמועצה לקחה על עצמה כלפי הנתבעים. עדותו של הנתבע בהקשר זה היתה לא ממוקדת, הוא לא הצליח להסביר מתי הובטח לו ומה הובטח לו בדיוק (עמ' 20-21), הוא לא הצליח להסביר מדוע לא פנה לראש המועצה הקודם (בשנת 2003 או כיום) ובאופן כללי, לא אוכל לייחס לעדות זו כל משקל (לרבות בהיותה עדות יחידה של בעל דין וללא שהנתבעת מצאה לנכון להעיד בהקשר זה – או בכלל).
6. לכן, לשיטתי, מהנתונים עולה ששני הצדדים הסכימו (לרבות בהתנהגות) שהחוזה משנת 1997 ימשיך לחול גם לאחר שנת 2001, באותם התנאים, כאשר הנתבעים משלמים דמי שכירות בנוגע לשטח בו החזיקו (שטח אשר הצטמצם משמעותית אחרי שנת 2005).
7. ומה קרה בשנת 2008? כאמור לעיל, לטענת אבוטבול, בשנה זו החליטה המועצה שלא להאריך עוד את חוזה השכירות הלא מוגנת – דא עקא, שאין בנמצא כל מסמך שמלמד על החלטה של הגופים המוסמכים אצל המועצה להפסיק את השכירות. כאשר נשאל אבוטבול אם הוא יכול להפנות למסמך המלמד על החלטה של המועצה להפסיק את השכירות הלא מוגנת השיב כי "יש החלטות שמקבלות ביטוי בישיבות מטה" (עמ' 11 שורה 13), ובהמשך, כאשר מסר שהוא מניח שהיתה החלטה שכזו באחת מישיבות המליאה של המועצה, העיד: "ההחלטה התקבלה ואני לא יודע להגיד לך אם היא כתובה" (עמ' 11 שורה 22, וראו שאף בהמשך לא יכול היה אבוטבול להסביר מתי הוחלט שלא להאריך את החוזה או מדוע הוחלט כאמור, והוא אישר שאין כל אסמכתא לגבי ההחלטה הנטענת משנת 2008). מעבר לכך, לא הוצגה כל ראיה לגבי כך שנשלחה לנתבעים הודעה לפיה הוחלט להפסיק את השכירות, בשנת 2008 או 2009 או 2010 (ונזכיר כי בשנים אלו מתנהלים מגעים לגבי מכירת הנכס), ולמעשה אבוטבול אישר בחקירתו שהמועצה הודיעה לראשונה לנתבעים על העדרו של חוזה לגבי המושכר הלא מוגן ועל דרישת הפינוי, רק בשנת 2011 במסגרת הודעת ביטול ההרשאה (עמ' 13, שורות 4-6).
8. על כן, בהמשך לקביעה דלעיל לגבי השנים 2002 עד 2008, יש לקבוע כי גם בשנים 2008 עד 2011, המשיכו להתקיים יחסי שכירות חוזיים בין המועצה לבין הנתבעים, על בסיס חוזה השכירות הבלתי מוגנת משנת 1997 – אם כי בתקופה זו הנתבעים פסקו לשלם דמי שכירות.
9. בשנת 2011 – הודיעה המועצה לנתבעים שהם נדרשים לפנות את המושכר הלא מוגן – וזאת בהודעת ביטול ההרשאה, וראו כי הנתבעים מאשרים שקיבלו את הודעת ביטול ההרשאה (ואף השיבו להודעה בכתב באמצעות באי כוחם - סעיף 28 לכתב ההגנה, סעיף 39 ל-ת/1).
10. הינה כי כן, מבחינה חוזית, הואיל וקבענו שיחסי הצדדים הוסדרו בהתאם להארכה בהתנהגות של החוזה משנת 1997, והואיל ועל פי חוזה זה המועצה יכולה היתה להביא את החוזה לסיום לאחר הודעה מראש, והואיל וככל שעסקינן בשכירות בלתי מוגנת המשכיר יכול לסיים את השכירות לאחר מתן הודעה מראש – אזי שהמסקנה המתחייבת היא שחוזה השכירות הבלתי מוגנת בוטל בשנת 2011 ומשנה זו אין חוזה מחייב תקף בין הצדדים לגבי המושכר הלא מוגן. מכאן, שככל שעסקינן בבחינת המחלוקת באספקלריה של דיני החוזים – לנתבעים אין כיום זכות להמשיך ולהחזיק במושכר הבלתי מוגן.

האם הנתבעים ברי רשות במושכר הבלתי מוגן, ואם כן - האם המדובר ברשות בלתי הדירה?

1. טענתם החלופית של הנתבעים היתה כי הם ברי רשות במושכר הלא מוגן וכי זכותם זו היא בלתי הדירה. לא אוכל לקבל אף טענה זו.
2. ראשית, כפי שפורט מעלה, שוכנעתי כי בין הצדדים היה חוזה בעל-פה לגבי המשך השכירות במושכר הלא מוגן, עד למחצית חודש אוקטובר 2011, על בסיס החוזה משנת 1997. במצב דברים זה, אין כלל מקום להידרש לקונסטרוקציה המשפטית של "בר-רשות", שכן עסקינן במצב בו קיימת מערכת יחסים חוזית שחולשת על הנכס. ההכרה בזכויות של "ברי רשות" קיימת, עקרונית, במקרים בהם אין זכויות חוזיות, אך לא כך המצב במקרה זה.
3. שנית, אף אם אניח כי ניתן היה לראות בנתבעים כ"ברי רשות" – אזי שהמדובר ברשות הדירה ולא מצאתי כי יש כל מקום לראות בזכות (ככל שהיתה) כזכות בלתי הדירה – דהיינו, ככזו שתתקיים לעולם ועד. ברע"א 5312/12 שלום נ' כרסנטי (30.10.2013), ציין בית המשפט העליון, לגבי נטל ההוכחה של טענה מעין זו, את הדברים הבאים: "בנסיבות האמורות לא עמד המשיב בנטל ההוכחה המחמיר על מנת לבסס נסיבות שיצדיקו הכרה ברישיון בלתי הדיר במקרקעין, שיש אף המטילים ספק בדבר קיומו של מוסד זה בשיטתנו המשפטית מאחר והוא מעורר קשיים בלתי מבוטלים", תוך הפניה לע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (25.11.2002) פסקה 12 לפסק הדין. עוד ראו את ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מדינת ישראל - מ.ע.צ. (21.3.2007), שם חזר בית המשפט העליון על ההלכה לפיה אף כאשר מדובר ברישיון בתמורה, לא בהכרח ייקבע כי מדובר ברישיון בלתי-הדיר. מכאן, שגם אם לנתבעים היתה זכות של ברי רשות במושכר הלא מוגן – המועצה היתה רשאית לבטל את ההרשאה, והיא עשתה כן – במכתב מסוף שנת 2011, ולמצער – בהגשת כתב התביעה הנוכחי בשנת 2012 (וראו כי ניתן ללמוד על ביטול הרשאה מעצם הגשת תובענה לסילוק יד כגון זו - רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999); ת"א (שלום-נצרת) 45065-07-10‏ מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' סיידון (7.1.2013)). על כן, אף אם היתה רשות, היא בוטלה - ואין לנתבעים זכות להמשיך ולהחזיק במושכר הלא מוגן.
4. שלישית, הטענה לגבי זכות הרשאה בלתי הדירה אינה בהכרח עולה בקנה אחד עם נסיונותיהם של הנתבעים לרכוש את הנכס במשך שנים רבות.

סיכום ביניים ראשון -

1. מהאמור עד כה עולה כי לנתבעים אין זכות להמשיך ולהחזיק במושכר הלא מוגן, ויהא עליהם לפנותו. עם זאת, כפי שצוין בפתיח, הפינוי לא יהא מיידי כפי שדרשה המועצה, אלא רק בעוד זמן ממושך - וזאת לאור הנימוקים המצטברים שיפורטו להלן (ואשר כבר אוזכרו בקצרה לעיל).
2. הנימוק הראשון הינו שמבחינה פרקטית, המשמעות של פינוי המושכר הלא מוגן הינה גריעת חלק מהמסעדה, דבר שיחייב הריסות ובניה מחדש. שהרי מוסכם כי בשנת 1995 בוצע בנכס שיפוץ נרחב אשר במסגרתו המושכר הלא מוגן אוחד בפועל עם המושכר המוגן והשניים הפכו למסעדה במתכונתה הנוכחית (וראו את התמונות). מכאן, שמשנת 1995, עסקינן בעסק הפועל בכל המושכר – ופינוי המושכר הלא מוגן יחייב להרוס חלק מהמסעדה (לרבות את השירותים, המעבר למטבח וחלק מהשטח בו יושבים הסועדים). המשמעות ה"פיזית" של הפינוי לא היתה במחלוקת וראו כי אבוטבול אישר בהגינותו אף הוא כי המושכר הלא מוגן "הפך להיות חלק אינטגרלי מהמסעדה" (עמ' 9 שורות 1-2). מכאן, שאף אין צורך להכריע במחלוקת שבין הצדדים לגבי חוות הדעת של עירון מטעם הנתבעים. חוות הדעת מסבירה מה בדיוק יהא צורך להרוס על מנת לבצע את צו הפינוי וכוללת אף הערכה לגבי העלויות. הצדדים חלוקים לגבי קבילותה ומשקלה של חוות דע זו, אך לשיטתי אין לדברים חשיבות מכרעת, שכן לא יכולה להיות מחלוקת לגבי היקף ההריסה שיהא צורך לבצע על מנת לבצע את צו הפינוי – מחד; ומאידך – ההערכה של עירון לגבי העלויות סתמית וכוללנית ואינה יכולה להוות ראיה לאומדן הראוי. ברי כי ההריסה תהיה כרוכה בעלויות משמעותיות של עשרות אלפי שקלים ואולי למעלה מכך, לרבות המשמעות בכל הנוגע להשבתת הפעילות עד לסיום העבודות – והדברים ברורים.
3. הנימוק השני הינו שכאשר אבוטבול נשאל בעדותו מה מתכוונת המועצה לעשות בנכס לאחר הפינוי, הוא השיב שאין לו מידע לגבי תוכניות אלו או אחרות (עמ' 8 שורה 17) ומוסכם כי עד עתה – התוכניות היו לנסות ולמכור את הנכס בכללותו. יהא קושי למכור את הנכס לצד שלישי כאשר הנתבעים ממשיכים להחזיק במושכר המוגן ואולי צד שלישי פוטנציאלי ממילא יבקש להשאיר את המסעדה בנויה כפי שהיא כיום. לכן, יש להשהות את הפינוי בפועל למשך תקופה סבירה – אשר תאפשר למצות את האפשרויות שימנעו את הריסה, ולחילופין – יאפשרו לנתבעים להערך כראוי לקראתה.
4. לכן, קיימים טעמים כבדי משקל לכך שלא אורה על פינוי מיידי של המושכר הלא מוגן.
5. מעבר לאמור לעיל, אבקש לציין עוד כי ברקע של החלטתי לגבי אי מתן סעד של פינוי מיידי, עומדת גם התרשמותי לגבי כך שהתנהלות המועצה במקרה זה מעוררת דאגה אמיתית. כוונתי לכך שהתברר שבמקרה זה המועצה הוסיפה להשכיר לנתבעים את המושכר הלא מוגן ללא שנחתם הסכם שכירות מסודר בין הצדדים משך למעלה מעשור שנים, בין השנים 1997 ל-2011. אף קודם לכן, לא הוסדרו יחסי השכירות החוזיים בין הצדדים באופן הראוי – ואפנה לכך כי בשנת 1992 נחתם חוזה שכירות לגבי המושכר הלא מוגן והשטחים הנוספים, לגבי שנה אחת, ואילו חוזה נוסף נחתם בין הצדדים רק כחמש שנים לאחר מכן – כלומר שגם במשך ארבע השנים עובר לשנת 1997, הוסיפו להתקיים יחסים חוזיים בין הצדדים בעל-פה ללא מסמך מסודר. אפנה גם לעובדה שבשנת 2005, לאחר שפינו הנתבעים חלקים מסוימים מהנכס - לא פעלה המועצה לחתום עם הנתבעים על חוזה מעודכן ומסודר - הקובע מהו השטח הנותר שבו המשיכו להחזיק הנתבעים לאחר הפינוי (ולו לצורך חישוב מדויק של דמי השכירות). אי הסדר והרשלנות בהקשר זה מעוררים סימני שאלה – ואני מקווה שהמועצה דואגת לשמור על שאר הנכסים שבאחריותה בצורה הולמת יותר.

התייחסות לשני נושאים נוספים טרם נעבור לתביעה שכנגד –

1. בכל הנוגע לשאלה מדוע לא יצאה לפועל החלטת המליאה משנת 2009 לגבי מכירת הנכס לנתבעים, אעיר כי למרות שהצדדים הקדישו זמן ואנרגיה לסוגיה זו – אין בכוונתי לדון בה, שכן היא אינה רלבנטית לצורך ההכרעה במחלוקת שעל הפרק. אין צורך להחליט איזה צד "אשם", או "אשם יותר", בכך שהעסקה לא יצאה לפועל – ונסתפק בכך.
2. בכל הנוגע לטענת המועצה לפיה ביתרת שטחי הנכס (אשר פונו בשנת 2005) בוצעו בעבר עבודות בניה באופן לא חוקי - אומר כי טענה זו לא הוכחה. בחקירתו של אבוטבול הוא נשאל היכן נטען בתצהירו כי הנתבעים פלשו לחלקים אלו או אחרים בנכס, והוא אישר שטענה זו אינה מופיעה בתצהירו (עמ' 9, שורות 13-15). בהמ"ש אף שאל את אבוטבול אם הוגשו כתבי אישום לגבי הבניה הבלתי חוקית הנטענת – ולא התקבלה תשובה (עמ' 7 שורות 31-33). הואיל ועד זה הינו היחיד מטעם המועצה – די בכך כדי לדחות את הטענה. בהמשך, הופנה אבוטבול לתשריט והתבקש להצביע על החלקים אליהם פלשו הנתבעים. אבוטבול השיב כי הנתבעים פלשו לחלקים בנכס הפונים לרחוב הנדיב, אלא שעל פי התשריט, החלקים בנכס שפונים לרחוב הנדיב, הם דווקא החלקים הנכללים במושכר המוגן. או אז המשיך והסביר אבוטבול כי מאז שהוכן התשריט, בוצעו תוספות בנייה ללא היתר על ידי הנתבעים על קו רחוב הנדיב, אשר אינן מופיעות בתשריט וכי הוא יכול להביא תמונות שיעידו על כך (עמ' 9, שורות 23-27). ייתכן וכך הם פני הדברים, אך תמונות כאמור מעולם לא הוצגו, חוות דעת מקצועית שתסביר מה קיים היום בשטח מעולם לא הוגשה - ועל כן יש לקבוע כי הטענות לא הוכחו כדבעי.
3. בכך תם הדיון בתביעה העיקרית של המועצה, ונעבור לתביעה הכספית שכנגד.

התביעה שכנגד –

1. לטענת הנתבעים נגרמו להם נזקים של כ-500,000 ₪ לפחות, בשל כמה ראשי נזק. יש לעשות הבחנה בין הטענות שמתייחסות לגביית יתר של דמי השכירות (אשר לגביה מתבקש אף סעד של מתן חשבונות) לבין שאר הטענות לגבי נזקים מסוגים אחרים. נתחיל בטענות האחרונות.

נזקי הנתבעים הנטענים עקב התנהלות המועצה –

1. את מכלול הטענות לגבי הנזקים שנגרמו עקב התנהלות המועצה – יש לדחות, היות ולא הוכחה עילת התביעה לגביהן ולא הוכח שיעורו של הנזק הנתבע.
2. ראשית, הסעדים המפורטים בכתב התביעה שכנגד בהקשר זה אינם ברורים. באשר לטענות הנתבעים לנזק בגין הפסד הכנסות - הם מפנים לאישור יועץ המס מורדי בן דוד מיום 6.3.2012, במסגרתו פורטו המחזורים של המסעדה בשנים 2003-2008 (נספח כ"ז ל-נ/3). באותו מסמך נטען כי החל משנת 2005, אז פינו הנתבעים את יתרת שטח הנכס, ירדו הכנסות המסעדה בסדר גודל של כ-250,000 ₪ לשנה. לא אוכל לייחס לאמור במסמך זה משקל רב, ובוודאי שהמסמך אינו מוכיח את הקשר הסיבתי הנטען. כלל לא ברור מהמסמך על אילו נתונים ואסמכתאות מבוססות הטענות להפסדים, ובמיוחד כאשר מפורטים "המחזורים" של המסעדה בשנים שנזכרו ונטען שהירידה במחזורים שוות ערך ל"הפסד הכנסות" או "הפסד רווחים". בנוסף, לא הוכח כי הירידה הנטענת בהכנסות (או במחזורים) נובעת דווקא מהתנהלות זו או אחרת מצד המועצה, או מהעובדה ששטח המסעדה צומצם. יכולות היו להיות סיבות רבות נוספות לירידה הנטענת בהכנסות, שאינן קשורות בהתנהלות המועצה (כגון התרחבות התחרות באזור המסעדה, ירידה במצב הכלכלי הכללי במשק ועוד כהנה סיבות שונות). בנוסף, יש לזכור כי הנתבעים הם שבחרו לפנות את שטח החצר בשנת 2005 בשל שדמי השכירות היו גבוהים מדי, וזאת בעצת עורך הדין שלהם (תצהיר הנתבע סעיף 46-48 וחקירתו בעמ' 22, שורות 13-18). לכן, לא הוכחה הטענה לפיה הפינוי נעשה בשל לחץ בלתי חוקי מצד המועצה על הנתבעים ובוודאי שלא הוכח שבשל הפינוי נגרמו הנזקים בהיקף הנטען.
3. שנית, לא ברורה לי הטענה לגבי "נזקים הנובעים מהפעלת סמכויות שלטוניות שלא כדין ומניעת האפשרות של הנתבעים לרכוש את הנכס". הטענות לא הוכחו – בין אם בהיבט העיקרוני ובין אם בנוגע לשיעור הנזק הנטען.
4. שלישית, אף טענת הנתבעים לכך כי נגרמו להם נזקים בסך של 70,000 ₪ בגין עלויות "אנשי מקצוע" אינני יכולה לקבל. באשר לאסמכתאות על תשלומים של הנתבעים לבאי כוחם, המדובר בהוצאות משפטיות, וממילא הנתבעים לא הוכיחו את הקשר הסיבתי בינן לבין מעשה כזה או אחר מצד המועצה. בנוסף צורפו אסמכתאות על תשלום למשרד שמאים שערך עבור הנתבעים חוות דעת באשר לשווי הנכס בשנת 2004. כפי שציינתי לעיל, בשנים אלו נוהל משא ומתן בין הצדדים בנוגע למכירת הנכס וככל שהנתבעים הכינו חוות דעת שמאית לצורך ניהול המו"מ כאמור – הדבר אינו יכול להוות בסיס לדרישה כספית בשלב הזה.
5. רביעית, לא אוכל לקבל את הטענה לפיה נגרמה פגיעה בשמם הטוב של הנתבעים, מקום שלא הובאו די ראיות בנדון (והלכה היא כי יש להגיש חוות דעת להוכחת פגיעה במוניטין ושוויה).
6. חמישית, טענת הנתבעים בסיכומיהם לפיה הם זכאים לפיצוי ללא הוכחת נזק מכח חוק איסור לשון הרע, תשכ"ה-1965 – הינה טענה תמוהה, שלא הוכחה. הנתבעים מפנים בהקשר זה לשלושה מסמכים: שני צווי עיקול לפי פקודת המסים (גביה), אשר שלחה המועצה בשנת 2004 לצדדים שלישיים בגין חובות שהיו לנתבעים כלפי המועצה, ולהודעת דרישה ששלחה המועצה לנתבעים עצמם, באשר לחוב שכר דירה. לגבי צווי העיקול – לא הוכח כי הללו הוצאו שלא כדין ולא הוכח כי הם מתייחסים בכלל לחוב שעניינו דמי השכירות לגבי הנכס נשוא תיק זה (שהרי יתכן שהם קשורים לחובות אחרים שיש לנתבעים כלפי המועצה). לגבי הודעת הדרישה - אכן נוסחה מעלה תמיהות, שכן עיון בה מלמד כי המדובר בהודעת דרישה בהתייחס לחוב עבור צריכת מים למרות שבגוף ההודעה מצוין כי היא מתייחסת לחוב בגין שכר דירה, אך עצם שליחת ההודעה (אף אם שגויה) לנתבעים עצמם – אינה מהווה "פרסום", לא גרמה כל פגיעה ולא מקימה עילה לפסיקת פיצוי.
7. לכן, כל ראשי הנזק השונים הנטענים לא הוכחו.

נזקי הנתבעים הנטענים עקב גביית יתר של דמי השכירות –

1. אזכיר כי לגבי נושא זה, מצד אחד, טוענים הנתבעים שעל המועצה להשיב להם סכומים שהם שילמו "ביתר" עד שנת 2007; ומצד שני, הם עותרים לסעד של מתן חשבונות לצורך בדיקת פירוט החיובים שהושתו עליהם בעבר. מקדמית אומר כי יש קושי בדרישה להשבת כספים כאשר במקביל נתבע סעד של מתן חשבונות ומועלית הטענה כי אין בידי הנתבעים את מלוא הנתונים באשר לגבייה "העודפת" שבוצעה בפועל ובאשר להשבה המתבקשת.
2. עמדתי היא כי לא הוכחו כדבעי בשלב הזה הנתונים הדרושים לצורך בחינת הטענות לגבי גביית היתר לרבות בשל חוסר במסמכים, ולכן – אתן סעד של מתן חשבונות ולא סעד כספי. ואפרט.

גביית יתר יחסית לפסק הבורר –

1. הטענה העיקרית של הנתבעים היא שממועד פסק הבורר בשנת 1990 ועד היום - צריך היה לחשב את דמי השכירות בהתאם לפסק הבורר. בהקשר זה אף הוגשה מטעם הנתבעים חוות הדעת של רו"ח בילו, שם הוא משווה בין הסכומים שהיה צריך לשלם לפי פסק הבורר לבין הסכומים שנגבו בפועל ומגיע למסקנה שנגבו כספים רבים שלא כדין. חוות דעתו – כמעט כולה – מפרטת את החישובים לפי פסק הבורר ומסבירה מדוע הפסק לא יושם אחרי שנת 1997 (ולמעשה גם לא לאחר שנת 1992). לשיטת המועצה – פסק הבורר הסדיר את חובות העבר נכון לשנת 1990 וקביעותיו היו בתוקף רק עד חתימת חוזי השכירות הלא מוגנת בשנים 1992 ולאחר מכן 1997. עוד מועלות טענות לגבי קבילות חו"ד בילו ומשקלה.
2. בסוגיה זו הדין עם הנתבעים. כוחו של פסק הבורר יפה היה עד אשר חתמו שני הצדדים על החוזים בשנים 1992 ו-1997, הכוללים תניות ברורות וחד משמעיות לגבי דמי השכירות, מנגנון ההצמדה, מועדי התשלום וכו'. לא ניתן לקבל את הטענה שיש לבצע את החישובים על פי פסק הבורר, ואף לא לקבל את הטענה של הנתבע לפיה הוא חתם על החוזים בשנים 1992 ו-1997 כי "חשב" שמה שכתוב בהם עולה בקנה אחד עם האמור בפסק הבורר.
3. לכן, יש לדחות את הדרישה להשבת כספים ככל שהיא מבוססת על השוואה לפסק הבורר, וכנגזר מכך – עיקר חוות הדעת של רו"ח בילו אינה רלבנטית.

גביית יתר יחסית להסכם 1997 והדרישה לסעד של מתן חשבונות–

1. טענה חלופית של הנתבעים היתה שאף אם פסק הבורר אינו מחייב, ואף אם יש לבצע את החישובים לפי הסכם 1992 ולאחריו הסכם 1997 – אזי שנגבו דמי שכירות ביתר. טענה זו מחייבת לדעתי בירור נוסף ולכן מצאתי להעתר לבקשה למתן סעד של מתן חשבונות.
2. האם אין לנושא התייחסות מספקת בחוות הדעת של בילו? רו"ח בילו מתייחס באופן מסוים גם לחלופה זו – וראו כי הוא צירף לחוות הדעת כנספח 2, טבלה בה מפורטים התשלומים שלטענתו היה צריך לשלם לפי חוזה 1997. אלא שלא ברור על מה מתבססים חלק מהנתונים בנספח זה ובמיוחד לא ברור כיצד חישב רו"ח בילו את הסכומים שנגבו מהנתבעים בפועל במשך השנים לגבי דמי השכירות – לאור כך שמבקשים נתונים ומסמכים באשר לנתונים אלו. קושי נוסף מצאתי בעובדה כי אין אזכור בחוות דעת בילו לטענות המספריות השונות שפורטו בתצהיר הנתבע (כגון הטענות שסעיפים 32-36 הכוללת דוגמאות מספריות לגבי גביית היתר – אשר אינן מופיעות בחו"ד של בילו). לכן, חו"ד בילו אינה כוללת נכון להיום (בשל העדר בנתונים) את המידע אשר מאפשר לבחון אם היתה גבית יתר בזיקה לחוזה משנת 1997. בשל מסקנתי זו – אין צורך להכריע בשאלת קבילותה או משקלה (לרבות במחלוקת סביב אי התייצבותו לדיון ומנגד – אי זימונו לדיון).
3. עם זאת, מהמסמכים שכן קיימים בתיק (והוגשו כנספחים לתצהיר הנתבע) עולים סימני שאלה לגבי הגבייה בתקופות ובמיוחד לגבי הבסיס לעלייה החדה בשיעור דמי השכירות. ולמה הכוונה? עד לסוף דצמבר 2003 היו דמי השכירות בגין המושכר הלא מוגן (בגודלו נכון לאותה העת) בסדר גודל של כ-9,000 ₪ לרבעון, אך מתחילת חודש אפריל 2004 חלה עלייה ניכרת ביותר של דמי השכירות – ודמי השכירות לרבעון עלו כדי למעלה מ-30,000 ₪. לא הוצגה אסמכתא לשינוי משמעותי ביותר שכזה. בנוסף, על גבי רוב הודעות החיוב בשנים 1998 - 2002 מצוין מהם דמי השכירות לגבי המושכר המוגן ומהם דמי השכירות לגבי המושכר הלא מוגן – בנפרד. ממועד מסויים, הפסיקו הודעות החיוב לפרט את ההבדל בין שני החלקים של המושכר – ובמיוחד אמורים הדברים לגבי התקופה שלאחר אפריל 2004 – שאז דמי השכירות עלו בצורה כה חדה, כפי שצוין מעלה. כמו כן, לא הוצגו נתונים באשר לאופן חישוב החיוב החודשי לאחר פינוי יתרת שטחי הנכס במחצית שנת 2005.
4. נתונים חסרים אלו משליכים על אפשרותם של הנתבעים לברר אם אכן בוצעה גבית יתר, בהנתן שהבסיס לחישוב אמור להיות החוזה משנת 1997. לכן, יש מקום להיעתר לדרישת הנתבעים למתן חשבונות – אך יש לתחום אותה בזמן.
5. דרישתם של הנתבעים למתן חשבונות חולשת על כמעט שני עשורים (בין שנת 1990 לשנת 2007, מאז הנתבעים אינם משלמים עוד דמי שכירות בכלל). עיון במסמכים מלמד שהקושי והחוסרים מתעוררים בעיקר בתחילת שנת 2004, כאשר לגבי התקופה שלפני כן יתכן ואף קיימת ממילא התיישנות, מה גם שהדרישה לקבל מסמכים משנת 1990 הינה בלתי סבירה ומכבידה ומה גם שלגבי התקופה שעד 2004 – מרבית המסמכים הרלבנטיים קיימים בידי הנתבעים (וצורפו לתצהיר הנתבע). לכן, יש לתת סעד של מתן חשבונות לגבי התקופה שבין חודש 4/2004 לבין חודש 10/2007 (אז הפסיקו הנתבעים לשלם את דמי השכירות).
6. אשר על כן, לשיטתי דין התביעה שכנגד להידחות, לגבי ראשי הנזק הכספיים כולם, למעט לגבי גביית היתר, כאשר בהקשר זה מתקבלת הדרישה למתן חשבונות – אשר תאפשר, רק במידת הצורך, הגשת תביעה חדשה. בהקשר זה לא למותר להזכיר לצדדים כי המועצה מתעתדת להגיש מטעמה תביעה לגבי חוב דמי השכירות משנת 2007 - וניתנה לה בהקשר זה רשות לפצל סעדים (בהחלטת ביניים מיום 24/6/2012, עמ' 2 לפרוטוקול שורה 31). יתכן ויש מקום להדברות.

סיכום -

1. לאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:
2. התביעה העיקרית מתקבלת. ניתן צו לפינוי הנתבעים מהמושכר הלא מוגן אשר יכנס לתוקף בעוד 12 חודשים מהיום, במידה ולא יגיעו הצדדים קודם לכן להסכם מסודר בכתב באשר לשכירות בלתי מוגנת לתקופה נוספת או להסכם מכר. אני ממליצה לצדדים לשוב אל שולחן המשא ומתן ולהשלים את מהלך מכירת הנכס לנתבעים.
3. התביעה שכנגד נדחית לגבי כל ראשיה למעט לגבי הטענות הנוגעות לגביית היתר של דמי השכירות. לגבי נושא זה ניתן בזאת סעד של מתן חשבונות, כדלקמן:

(א) על המועצה להעביר לידי הנתבעים בתוך 60 יום מהיום חשבונות מפורטים הכוללים את הנתונים הבאים:

(1) פירוט החיובים לגבי דמי השכירות של המושכר הלא מוגן מחודש ינואר 2004 עד דצמבר 2007 (כולל) – והכוונה למסמכים שיש בהם כדי ללמד על אופן חישוב החיוב החודשי.

(2) פירוט הסכומים שנגבו מהנתבעים לגבי המושכר הלא מוגן (להבדיל מסכומים שנגבו לגבי המושכר המוגן, ארנונה, מים וכו') מחודש ינואר 2004 עד דצמבר 2007 (כולל).

1. בנסיבות העניין – לא ראיתי לנכון לעשות צו להוצאות, ביחס לשתי התביעות.

ניתן היום, י"ט אייר תשע"ד, 19 מאי 2014, בהעדר הצדדים.

1. עוד יוער בהקשר זה כי לפסק הבורר משנת 1990 (נספח ח' לתצהיר ת/3), אין כל משמעות בכל הנוגע לסוגיות נשוא פסק דין זה – היות והוא עוסק בחישוב הכספים שהיה צריך לשלם, היות ואחריו נחתמו החוזים מהשנים 1992 ו-1997 והיות והוא לא אושר בבהמ"ש.