וערעור שכנגד:

פסק דין

השופטת תמר שרון נתנאל

1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק הדין שניתן, ביום 19.5.14, על ידי בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת תמר נאות פרי) בת"א 5194-01-12 (להלן: "פסק הדין").

מסגרת המחלוקות :

2. המערערים והמשיבים שכנגד - פורטנטו כהן ודליה כהן (להלן: "המערערים"), מנהלים את מסעדת "דרך היין", בנכס אשר בבעלות המשיבה והמערערת שכנגד - המועצה המקומית זכרון יעקב (להלן: "המועצה"), המצוי ברח' הנדיב 20 בזכרון יעקב והידוע כחלקה 23 בגוש 11304 (להלן: "הנכס").

חלק מהנכס הושכר למערערים, החל משנת 1978, בשכירות מוגנת ושאר הנכס, שהשתרע על למעלה מ- 450 מ"ר הושכר להם בשכירות בלתי מוגנת. רוב הנכס הבלתי מוגן (שייקרא, להלן: "החצר"), פונה על ידי הנתבעים בשנת 2005 וכיום הם אוחזים בשכירות בלתי מוגנת בשטח של 28.4 מ"ר בלבד (להלן: "המושכר הלא מוגן") ובשכירות מוגנת בשטח של 80.5 מ"ר (להלן: "המושכר המוגן").

3. במהלך השנים נערכו בין הצדדים מספר הסכמי שכירות. כמו כן התקיימה ביניהם בוררות בשנת 1990, שבסופה (ככל הנראה ביום 30.10.90), ניתן פסק בורר, במסגרתו נקבע גובה דמי השכירות לגבי החלקים השונים של הנכס. הפסק לא אושר בביהמ"ש ובשנת 1992 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, למשך שנה, באותם דמי שכירות, כפי שנקבעו בפסק הבורר (להלן: "הסכם 92'"). הצדדים נהגו לפי הסכם זה עד 1997, שאז נחתם ביניהם הסכם, בדמי שכירות גבוהים יותר (להלן: "הסכם 97'") - הוא ההסכם האחרון שנחתם בין הצדדים. בין לבין, בשנת 1995, שיפצו המערערים את המושכר והסבו אותו ממכולת למסעדה.

בשנת 2007, בשל חילוקי דעות בין הצדדים, הפסיקו המערערים לשלם דמי שכירות.

הצדדים דנו ביניהם באפשרות רכישת הנכס על ידי המערערים ובחודש ספטמבר 2009 קיבלה מליאת המועצה החלטה למכור להם את הנכס "בהתאם להערכת השמאי בסך של 2.6 מליון ₪ בכפוף לחוזה שיחתם בין הצדדים ואישור משרד הפנים" (להלן: "החלטת המליאה"). המערערים חלקו על שווי הנכס ועל תשלום מע"מ והמכירה לא יצאה אל הפועל.

ביום 7.9.2011 הודיעה המועצה למערערים, במכתב, כי ההרשאה שהייתה להם, ככל שהייתה, להחזיק את המושכר הלא מוגן בטלה, ועל כן הם נדרשים לפנות את המושכר הלא מוגן בתוך 30 יום ממועד המכתב (להלן: "הודעת הביטול").

4. בכתב התביעה שהגישה המועצה לבית משפט קמא, תבעה המועצה את פינויים של המערערים מהמושכר הלא מוגן בלבד, כשטענתה העיקרית היא שחוזה השכירות לגבי המושכר הלא מוגן הסתיים, ללא שהוארך ואין למערערים כל זכויות במושכר זה. כן ביקשה המועצה להתיר לה לפצל סעדיה, באופן שיתאפשר לה לתבוע מהמערערים, בתביעה נפרדת, סעדים כספיים הנובעים מהשכירות ובימ"ש קמא נעתר לבקשתה, בהחלטה מיום 24.6.12.

המערערים הגישו, בתיק קמא, תביעה שכנגד - תביעה למתן חשבונות ותביעה כספית, אותה העמידו על סך כולל של 500,000 ₪. החלק הכספי של התביעה מושתת על עילה חוזית ועל עילות נזיקיות.

העילה החוזית מושתתת על הטענה, כי המועצה גבתה מהמערערים גביית יתר של דמי שכירות. הובהר, כי במסגרת הסעד הכספי הכללי שננקב בתביעה, נכלל גם סכום מוערך בגין גביית יתר, וצויין, כי רק לאחר מתן החשבונות ידעו המערערים את הסכומים המדויקים שנגבו מהם ביתר.

העילות הנזיקיות – כוללות טענות בדבר נזקים שנגרמו למערערים בשל ניסיון המועצה לפנותם מהנכס הבלתי מוגן ובשל אילוצם לפנות חלק מהנכס (החצר), דבר שגרם, לפי הנטען, לירידה בהכנסות המערערים מהמסעדה; נזקים לשמם הטוב של המערערים, שנגרמו להם בגין הטלת עיקולים שלא כדין על ידי המועצה ונזקים שנגרמו להם בגין סירוב המועצה למכור להם את הנכס, חרף החלטה שהתקבלה בעניין זה במליאת המועצה.

בחלק התביעה הנוגע למתן חשבונות, ביקשו המערערים לחייב את המועצה ליתן חשבונות באשר לסכומים שגבתה מהם בגין החזקתם בנכס, תוך הפרדה בין המושכר הלא מוגן למושכר המוגן, ולחצר הנכס והכל - לגבי השנים 1990 עד 2007.

5. על מנת שלא להאריך, אתייחס (במידת הצורך), לטענות הצדדים, כמו גם לפרטי פסק הדין שניתן בבימ"ש קמא במסגרת פרק הדיון. לעת הזו אביא, בקצרה, את עיקרי פסק הדין וכן את מסגרת הטענות בערעורים.

עיקרי פסק דינו של בימ"ש קמא :

6. בית משפט קמא קיבל את תביעת הפינוי, אולם דחה את ביצוע הפינוי והורה, כי ביצוע הפינוי ייכנס לתוקף בתוך 12 חודשים מיום מתן פסק הדין.

התביעה הכספית הנזיקית נדחתה, על כל ראשיה.

לגבי התביעה הכספית החוזית, קבע בימ"ש קמא, כי "בשלב זה" לא הוכחו כדבעי, הנתונים הדרושים לשם בחינת הטענה בדבר גביית יתר וכי מתחייב בירור נוסף. לפיכך, נעתר בימ"ש קמא לסעד של מתן חשבונות, תוך שהוא קובע, כי בהתייחס לגביית היתר: "... מתקבלת הדרישה למתן חשבונות - אשר תאפשר, רק במידת הצורך, הגשת תביעה חדשה" (ההדגשה אינה במקור). בימ"ש קמא ציין, כי הבסיס לחישוב דמי השכירות צריך להיות הסכם 97'. בנוסף קבע, כי עיון במסמכים מעלה שהקושי והחסרים מתעוררים "בעיקר" בתחילת שנת 2004 וכי לגבי התקופה שלפני כן קיימת, ממילא, התיישנות. עוד ציין בימ"ש קמא, כי החל מאפריל 2004 העלתה המועצה את דמי השכירות באופן ניכר, ללא שהוצגה אסמכתא לשינוי זה.

לפיכך, קבע בימ"ש קמא, כי החשבונות יינתנו רק לתקופה שמחודש אפריל 2004 ועד חודש אוקטובר 2007 (שאז הפסיקו המערערים לשלם את דמי השכירות). נקבע, אפוא, כי על המועצה להעביר לידי המערערים, בתוך 60 ימים מיום מתן פסק הדין, פירוט חיובי המועצה לגבי דמי השכירות של המושכר הלא מוגן, וכן פירוט הסכומים שנגבו, בפועל, מהמערערים, לגבי המושכר הלא המוגן, לגבי התקופה הנ"ל בלבד.

7. המערערים תוקפים, אחת לאחת, את כל קביעותיו ומסקנותיו, העובדתיות והמשפטיות של בימ"ש קמא ואף טוען, כי צו הפינוי אינו ניתן כלל לביצוע, בשל כך שבימ"ש קמא לא זיהה, בפסק הדין, את המושכר הלא מוגן, כפי שהיה עליו לעשות ואילו המועצה לא צירפה תשריט, למעט התשריט שצורף להסכם 92' ולא ניתן לזהות את גבולותיו של המושכר הלא מוגן.

כן טוענים המערערים נגד החלטת בימ"ש קמא להתיר למועצה לפצל סעדיה.

8. המועצה טוענת, כי טענות המערערים בערעורם אינן מפורטות וחלקן אינו ברור וכי יש לדחות את טענותיהם נגד ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בימ"ש קמא, לאחר שבחן את הראיות ביסודיות.

בערעורה טוענת המועצה נגד קביעת בימ"ש קמא, לפיה הסכם 97' נותר בתקפו עד לשנת 2011, עת נמסרה הודעת הביטול ולפיה עד מועד זה המערערים חייבים בתשלום דמי שכירות על פי הסכם 97'. לטענתה, היה על בימ"ש קמא לקבוע, כי על המערערים לשלם למועצה דמי שימוש ראויים החל מיום 31.12.2001 - מועד פקיעת תקפו של הסכם 97' ולחילופין - דמי שכירות ראויים, החל משנת 2002 ועד להשבת החזקה במושכר הלא מוגן למועצה.

המועצה מבקשת שנבהיר, כי שטח המושכר המוגן, נטו, הוא 80.5 מ"ר, לאחר שבימ"ש קמא קבע כי שטחו הוא 85 מ"ר, ללא שהתייחס לשאלה אם מדובר בשטח ברוטו או נטו.

דיון :

9. לטעמי, יש לדחות את ערעורם של המערערים בהתייחס לתביעת הפינוי וכן בהתייחס לכל הסעדים הכספיים הנזיקיים, שאינם נוגעים לתשלום עבור השכירות של המושכר הלא מוגן ולקבל, חלקית, את הערעורים לגבי מתן החשבונות. זאת - הן לענין התקופה והן לעניין קביעת בימ"ש קמא כי לאחר מתן החשבונות תוגש (במידת הצורך) תביעה חדשה.

בטרם אדרש לפרטי הטענות אציין, כי חלק ניכר מטיעוני המערערים מופנים נגד ממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שנקבעו על ידי בימ"ש קמא, בהם כידוע אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב. כלל זה תקף במיוחד, מקום בו בימ"ש קמא "לא פטר עצמו בדברים כלליים מתוך העובדות, אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו - דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין" - ע"א 640/85 קופר ואחרים נ' איגוד המוסכים בישראל (8.3.1990), כפי שעשה בימ"ש קמא במקרה דנן.

לכלל זה שלושה חריגים עיקריים, שהתגבשו בפסיקה; כאשר ממצאי העובדה של הערכאה הדיונית נסמכים על ראיות שבכתב ולא על עדויות עדים; כאשר ממצאיה מבוססים על שיקולים שבהיגיון ובשכל הישר; כאשר, עולה מראיות ממשיות שהובאו, כי נפלו טעויות בולטות וברורות בקביעותה ולא ניתן היה לקבוע ממצאים, כפי שנקבעו. ראו סיכום ההלכה, תוך הפנייה לפסיקה רבה ולכתיבה בנושא, בע"פ 193/14 פאדי נסראלל נ' מדינת ישראל (26.10.14).

במקרה שלפנינו, למעט לענין תקופת ההארכה בהתנהגות של דמי השכירות שנקבעו בהסכם 97', לא מצאתי כי מתקיים חריג כלשהו המצדיק התערבות בקביעות עובדה או מהימנות, שנקבעו על ידי בימ"ש קמא.

ומכאן – לפרטי הערעורים.

סעד הפינוי :

10. כאמור - עילת הפינוי, כפי שהובאה בכתב התביעה שהוגש לבימ"ש, קמא, היא העדר הסכם בין הצדדים, לאחר שכל תקופות ההארכה על פי הסכם 97' הסתיימו ולא נחתם ביניהם כל הסכם נוסף ולאחר שהמועצה הודיעה למערערים שעליהם לפנות את המושכר הלא מוגן. כן טענה המועצה, כי מאז שנת 2007 המערערים אינם משלמים דמי שכירות וכי המועצה מעוניינת למכור את הנכס במכרז, אך אין היא יכולה לעשות זאת, בתמורה ראויה, כל עוד המערערים יושבים במושכר הלא מוגן, שהוא חלק מהנכס.

בימ"ש קמא בחן האם למערערים זכויות חוזיות או אחרות בנכס והגיע למסקנה שלילית בכל ההיבטים להם טענו המערערים.

11. בהיבט החוזי קבע בימ"ש קמא, כי הסכם 97' הוארך, בהתנהגות הצדדים, עד לביטולו, בשנת 2001, בהודעת הביטול.

המועצה טוענת, כי לא ייתכן שדמי שכירות, שנקבעו בהסכם משנת 1997, יישארו בתוקפם במשך 14 שנים, מבלי שיעודכנו ועל אף שתקפו של הסכם זה הסתיים בסוף שנת 2001 וכפי שכתוב בו - הוא לא ניתן עוד להארכה. בנוסף טוענת היא, כי המערער הודה, בחקירתו, בכך שהוא הסכים להעלאת דמי השכירות, בין היתר כאשר בתשובה לשאלה האם נכון שהמועצה העלתה את דמי השכירות: "כן. העלו את זה למשהו אסטרונומי ואני שב ואומר שבגלל זה עו"ד ישורון המליץ לי לפנות חלק מהשטח בשביל לשלם פחות וגם בשביל לא להגיע לפה" (עמ' 23, לפרו' קמא, שו' 1-2). עוד יצויין כי המערערים אמנם טענו שדמי השכירות "החדשים" גבוהים מידי, אך לא טענו שיש לחשבם לפי הסכם 97', לא הגישו כל תביעה נגד המועצה ותגובתם לדרישת המועצה הייתה פינוי החצר, בעצת בא כוחם.

הקביעה כי הסכם 97' הוארך בהתנהגות הצדדים יכולה, לטעמי, להיות נכונה, רק עד תחילת חודש אפריל 2004, שאז, העלתה המועצה את דרישת דמי השכירות, מעבר לסכומים עליהם הוסכם בהסכם 97'. בימ"ש קמא ציין בסעיף 70 לפסק דינו, את עובדת העלאת דמי השכירות בתחילת אפריל 2004, בציינו, כי לא הוצגה אסמכתא לשינוי משמעותי שכזה. עובדת העלאת דמי השכירות עולה גם ממסמכים שהוגשו לבימ"ש קמא (ראו, למשל, מכתב המועצה מיום 6.9.04 - נספח יב' למוצגי המערערים ומכתב ב"כ המערערים למועצה מיום 15.6.04 - נספח 8 לתיק מוצגי המועצה). במכתב המועצה מיום 6.9.04 נכתב, שהתקבלה החלטת מועצה בענין העלאת גובה חיוב דמי השכירות. החלטה כזו אמנם לא הוגשה לבימ"ש קמא, אולם ברי מהאמור לעיל, שהמועצה סברה שהיא זכאית להעלות את דמי השכירות, לאחר שהסתיימה תקופת תקפו של הסכם 97' ומכל מקום - היא לא ראתה עצמה מחוייבת, עוד, לדמי השכירות שנקבעו בהסכם 97'. לא למותר לציין, כי גם ב"כ המערערים ציין במכתבו הנ"ל מיום 15.6.04 בעמ' 2, סעיף 2, כי הסכם 97' הסתיים ביום 31.12.01.

הנה כי כן, לפחות החל מחודש אפריל 2004, המועצה לא התנהגה כמי שמסכימה לכך שתנאיו של הסכם 97' מוארכים מעבר למועד זה והתנהגותה - העלאת דמי השכירות מעידה על כך. קביעתו של בימ"ש קמא לפיה הצדדים, בהתנהגותם, האריכו את תקופת תקפו של הסכם 97' עד להודעת הביטול, מנוגדת לקביעתו העובדתית בדבר העלאת דמי השכירות על ידי המועצה, בתחילת חודש אפריל 2004, ומצדיקה התערבות במסקנתו.

לפיכך, אם דעתי תישמע, נתערב בקביעתו זו של בימ"ש קמא ונקבע, כי תנאי הסכם 97' הוארכו בהתנהגות הצדדים עד תחילת חודש אפריל 2004 וכי ממועד זה על המערערים לשלם דמי שכירות ראויים (להבדיל מדמי שימוש ראויים). אזכיר, כי המועצה ביקשה לקבוע כי הם חייבים בדמי שימוש ראויים ורק לחילופין - בדמי שכירות ראויים. לטעמי, יש לחייבם בדמי שכירות ראויים, זאת - בשים לב למערכת היחסים הכוללת בין הצדדים לאורך השנים, לאור כך שהמועצה עצמה ציינה במכתבה הנ"ל מיום 6.9.04, כי מדובר בהעלאת "חיוב שכ"ד" ולאור ניסוחו של מכתב הפינוי. ודוקו: אין לראות בדבריי אלה משום קביעה, כי דמי השכירות שדרשה המועצה לתקופה שמתחילת אפריל 2004 הם אמנם דמי השכירות הראויים שנכון היה לדרוש. בשאלת גובהם של דמי שכירות ראויים לתקופה הרלבנטית, יהיה צורך לדון במסגרת הדיון בתביעה הכספית של המערערים, שנותרה לדיון - לאחר מתן החשבונות.

12. המערערים טוענים, כי בטרם משלוח הודעת הביטול, היה על המועצה לקבל החלטה, במליאת המועצה או בוועדת הנכסים וכי משלא התקבלה החלטה שכזו - לא ניתן היה לדרוש פינויים. המועצה טענה, מנגד, כי לא הייתה כל חובה לקבל החלטה כזו, כי המערערים לא הצביעו על נימוק חוקי לטענתם זו וכי, משהסתיים תקפו של הסכם 97' והמערערים נותרו במושכר הלא מוגן ללא הסכם, רשאית הייתה המועצה לפעול על פי סעיף 19 לחוק השכירות.

המערערים לא הצביעו על בסיס כלשהו לטענתם לפיה חלה על המועצה חובה לקבל החלטה במליאה או בוועדת נכסים, בטרם נשלחה הודעת הביטול. משתם תוקף הסכם 97', די היה במשלוח הודעת הביטול, כדי להביא לידי סיום את זכותם של המערערים להחזיק במושכר הלא מוגן.

13. קביעתו של בימ"ש קמא, לפיה מכתב הפינוי הפסיק את יחסי ההרשאה בין הצדדים, כפי שרשאית הייתה המועצה לעשות, מעוגנת בראיות שהובאו בפני בימ"ש קמא ובדין הרלבנטי, הוא חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות"), הקובע בסעיף 19 את הדרך לסיום יחסי שכירות שהמשיכו להתקיים לאחר תום תקופת החוזה, כדלקמן:

"19. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.

(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות -

(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;

(2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."

ואכן, המועצה פעלה על פי חוק השכירות, עת שלחה אל המערערים את הודעת הביטול, שנמסרה להם ביום 15.9.11 ובה נאמר: "הרינו להודיעכם, כי הסכמתה של מרשתי, ככל שהייתה כזו, לאפשר לכם ו/או למי מטעמכם לעשות שימוש בחלקים בנכס שאינם מושכרים בשכירות מוגנת, מתבטלת בזאת לאלתר. לפיכך, הנכם נדרשים לפנות [חלקים אלה] ולהשיבם לחזקתה של מרשתי .... וזאת, תוך 30 ימים ממועד קבלת מכתב זה".

על פי הסכם 97' היו אמורים דמי השכירות להשתלם ב- 1 לכל חודש, מראש, עבור אותו חודש. לפיכך, חל על ענייננו האמור בסעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות. מאחר שהודעת הביטול נמסר למערערים ביום 15.9.11, הסתיימה השכירות ביום 30.10.11.

14. המערערים טוענים עוד, כי ראש המועצה הקודם הבטיח להם, שהם יהיו רשאים להחזיק במושכר הלא מוגן עד למועד בו יהיה עליהם לפנות את המושכר המוגן. לדבריהם, ראש המועצה הנוכחי, מר אלי אבוטבול (להלן: "אבוטבול") מתנכל להם על רקע פוליטי ולכן הוא לא כיבד את הבטחת ראש המועצה הקודם, לא הגיע עמם לכל הסדר ודרש לפנותם מהנכס.

הראייה היחידה שהובאה בענין זה הייתה עדותו של המערער 1, אשר אמר בעדותו בפני בימ"ש קמא, כי אבוטבול אמר לו בעת שנערכו הבחירות, על רקע תמיכת המערער במועמד אחר: "אני אחפש אותך ובמשך הזמן אני אמצא אותך".

בית משפט קמא דחה, עובדתית, טענה זו, בקבעו, כי היא נטענה בעלמא, לא הוכחה בראיה כלשהי, ונשענה רק על עדותו של המערער, לגביה אמר בימ"ש קמא, כי היא "הייתה לא ממוקדת" וכי הוא אינו יכול לייחס לה, כעדות יחידה של בעל דין, כל משקל.

בית משפט קמא אף ציין, שהטענה אינה הגיונית, הן מאחר שלא ניתן להפוך שכירות לא מוגנת לשכירות מוגנת ללא הסבר חוקי וללא אישור הגורמים הרלבנטיים במועצה והן מאחר שעל אף שהסכסוך בין הצדדים קיים כבר משנת 2003, לא סיפקו המערערים כל הסבר מדוע הם לא פנו, בזמנו, לפני כעשר שנים, לראש המועצה הקודם על מנת שההבטחות שנתן להם, לטענתם, יועברו לידיעת ראש המועצה הנוכחי ויעוגנו כראוי.

לא מצאתי מקום להתערב בקביעות עובדה ומהימנות אלה ובמסקנותיו של בימ"ש קמא בענין זה.

אוסיף ואומר, כי ממילא לא היה בטענה זו של המערערים כדי להושיעם במסגרת הליך זה, לאור האמור בסעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), הקובע:

"188. עשייה במקרקעין

(א) עיריה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם או למשכנם אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור השר או מי שהוא הסמיך לכך.

(ב) עיריה רשאית להשכיר מקרקעין או להרשות שימוש במקרקעין שאין בו משום שכירות, אולם השכרת מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים והשכרת נכס שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, חל על שכירותו, טעונות החלטה ואישור כאמור בסעיף קטן (א).

(ב1) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו–(ב), עשייה במקרקעין כאמור בסעיפים קטנים אלה בעירייה איתנה אינה טעונה אישור השר; הודעה על אישור מועצת העירייה לעשייה במקרקעין בעירייה איתנה תפורסם באתר האינטרנט של העירייה בתוך 15 ימים ממועד האישור.

. . . . . . . . . .

(ד) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראת סעיף 197".

{סעיף 197 לפקודת העיריות [נוסח חדש], קובע חובת קיום מכרז פומבי בטרם התקשרות בחוזה להעברת מקרקעין}.

למעשה, היה על המערערים, דווקא, להצביע על החלטה של המועצה, שהתקבלה ברוב חברים וקיבלה אישור השר, להמשיך ולהשכיר להם את המושכר הלא מוגן ובהבטחה כזו או אחרת (גם לוּ הייתה ניתנת) לא היה כדי להקנות להם זכויות כלשהן במושכר הלא מוגן.

15. כאן המקום לציין, כי המערערים הגישו, בהליך זה, בקשה להבאת ראיה נוספת בערעור - היא הקלטת שיחה, שהועלתה לאתר "יוטיוב", בין מנהל מחלקת רישוי העסקים של המועצה, מר אורן פרץ, לבין אדם אחר, במסגרתה נשמע מר פרץ אומר בבירור, כי אבוטבול, מתנכל למערער 1 (להלן: "הראיה הנוספת"). בעניין זה, מפנים הם לעדותו של המערער 1 בפני בית משפט קמא, במסגרתה סיפר המערער 1, כי בבחירות למועצה שנערכו בשנת 2003 היה המערער 1 נגד אבוטבול, בשל תמיכתו של המערער 1 באדם בשם יצחק שגב שהתמודד גם הוא בבחירות אלה.

לטעמי, אין להתיר הגשת הראיה הנוספת בערעור ואלה נימוקיי:

ראשית אציין, כי בבקשה ובתצהיר שצורף אליה לא נכתב מתי הועלתה השיחה לאתר ומעבר לאמירה כללית לפיה היא הגיעה לידי המערערים לאחר מתן פסק הדין, לא נאמר בבקשה מתי בדיוק נודע עליה למערערים ובאיזו דרך. בנוסף, מדובר בשיחה ב"יוטיוב", אשר יש צורך לקבוע, תחילה, כיצד ניתן להגישה לביהמ"ש.

עם זאת, נראה שניתן היה למצוא דרך טכנית/משפטית להגשתה ולא הייתי רואה בחסר שבבקשה משום נימוק שלא להתיר הגשת הראיה, ככל שהייתי סבורה שיש מקום ליתן עליה את הדעת.

16. במסגרת שיקול הדעת אם להתיר הבאת ראיה נוספת בערעור, יש ליתן את הדעת לסיבה בגינה לא הוגשה הראיה קודם לכן ובעיקר - לשאלת חשיבות הראיה וחיוניותה לבעל הדין המבקש להביאה. ראו: ע"א 1912/93 שחם נ' מנס, נב(1) 119, 133; ע"א 105/05 שמעון דהאן נ' מישל קסון (10.11.2005); ע"א 8385/09 המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל בע"מ (9.5.2011). ככל שהראיה חיונית יותר להכרעה במחלוקת, אשר הובאה בפני הערכאה הדיונית, כך ייטה בית המשפט להתיר הגשתה.

סבורה אני, כי לא יהיה בראיה הנ"ל כדי להועיל למערערים.

ראשית - מדובר בעדות שמועה, שהרי גם אם במסגרת אותה שיחה נשמע מר פרץ אומר כי אבוטבול מתנכל למערער 1 "בנוגע לעסקם של המערערים שעניינו נדון בערעור זה" (כנטען בבקשה), לא יהיה בהגשת ראיה בדבר עצם אמירת הדברים על ידי מר פרץ, כדי להעיד על אמיתות תוכנם, היינו - כדי להוות ראייה קבילה, אשר יש בה כדי להוכיח את הטענה לפיה אבוטבול אמנם מתנכל למערערים. לענין זה יש צורך להביא ראיות, כגון עדותו של מר פרץ עצמו (תוך מתן זכות חקירה למועצה) ואולי אף ראיות אחרות, אך זאת לא ביקשו המערערים להגיש, במסגרת בקשתם להבאת הראיות. משכך - גם לו היינו מתירים הגשת הראייה, לא ניתן היה לייחס לדברים שנאמרו בשיחה כל משקל.

שנית - ממילא, לגופו של עניין - לאור האמור לעיל, לא היה באמירה כזו, מפי מר פרץ, גם אם הייתה מוכחת אמיתות תוכנה, כדי לשנות ממסקנת בית משפט קמא בעניין סעד הפינוי וכדי לבסס הגנה מפני עילת הפינוי.

כדי לבסס הגנה כזו היה על המערערים להוכיח, כי קיימת להם זכות להמשיך ולשכור את המושכר הלא מוגן, כלומר - זכות, אשר נגדה קיימת חובה של העירייה להמשיך ולהשכיר להם את המושכר הלא מוגן. לענין זה ראו גם סעיף 14 לעיל.

חובה כזו המערערים לא ביססו.

17. המערערים טוענים, כי הם בני רשות בלתי הדירה במושכר הלא מוגן. זאת - מכוח הבטחת ראש המועצה הקודם ומכל מקום טוענים הם, כי לא התקבלה כל החלטה במועצה, המבטלת את הרשות שניתנה להם.

בימ"ש קמא קבע, כי המערערים לא הוכיחו רשות להחזיק במושכר הלא מוגן ובוודאי שלא הוכיחו רשות בלתי הדירה. בימ"ש קמא ציין, כי הצדדים הסדירו יחסיהם במסגרת חוזי שכירות, אשר הוארכו בהתנהגות וכי במצב דברים זה אין מקום להידרש לקונסטרוקציה משפטית של "בני רשות", אשר יכולה, עקרונית, להיות קיימת במקרים בהם אין זכויות חוזיות.

עוד קבע בימ"ש קמא, כי גם לוּ ניתן היה לראות בנתבעים "בני רשות", לא הונחה כל תשתית ראייתית להוכחה, כי מדובר ברשות בלתי הדירה ולכן הייתה המועצה רשאית לבטל את ההרשאה, כפי שעשתה בהודעת הביטול ולמצער - בשנת 2012, בהגשת כתב התביעה.

אינני מוצאת כל מקום להתערב בקביעותיו ובמסקנותיו של בימ"ש קמא, המנומקים היטב ומבוססים על הדין ועל הפסיקה.

די אם אביא, בענין זה, מדבריו של כבוד הנשיא גרוניס ברע"א 5312/12 שלום נ' כרסנטי (30.10.2013), אשר צויין בפסק דינו של בימ"ש קמא, שם היה בידי המשיב מכתב מראש המועצה, לפיו ניתנה לו רשות להקמת סככה במקרקעין. כבוד הנשיא גרוניס הבהיר, כי:

"... אין מדובר בויתור לצמיתות על הקרקע אלא היתר לשימוש מוגבל בשטח המריבה ותו לאו. בנסיבות האמורות לא עמד המשיב בנטל ההוכחה המחמיר על מנת לבסס נסיבות שיצדיקו הכרה ברישיון בלתי הדיר במקרקעין, שיש אף המטילים ספק בדבר קיומו של מוסד זה בשיטתנו המשפטית מאחר והוא מעורר קשיים בלתי מבוטלים..." (ההדגשות אינן במקור).

בענייננו לא הביאו המערערים כל הוכחה, בוודאי לא ברף המחמיר הנדרש, לכך שמוקנית להם זכות של בני רשות, בוודאי לא בלתי הדירה, במושכר הלא מוגן. נהפוך הוא. היחסים בין הצדדים היו יחסים חוזיים ואין בכך שהחוזים שבכתב אינם "מכסים" את כל התקופות בהן החזיקו המערערים במושכר הלא מוגן, כדי להקנות להם זכויות בלתי הדירות בו. כאמור לעיל - חוק השכירות והשאילה מסדיר מצב בו מסתיימת תקופת תקפו של הסכם שכירות והשוכר ממשיך להחזיק במושכר, ללא שהסכם השכירות מוארך בכתב וללא שנחתם הסכם שכירות חדש ועל פיו - המשכיר רשאי להביא מצב זה לידי סיום, במתן הודעה, כאמור בסעיף 19 לחוק השכירות ולכך כבר התייחסתי לעיל.

מכירת הנכס למערערים -

18. המערערים טוענים, עוד, כי לא ניתן להורות על סילוק ידם מהנכס לאחר שהתגבשה בין הצדדים הסכמה לפיה יימכר להם הנכס, הסכמה אשר באה לידי ביטוי בהחלטת המליאה אשר, לטענתם, הופרה על ידי המועצה. לטענתם - היה על בימ"ש קמא לברר מדוע החלטת המליאה משנת 2009 לגבי מכירת הנכס לנתבעים לא יצאה אל הפועל ולוּ היה עושה כך, היה מגיע למסקנה, כי המועצה הפרה את ההסכמה ובמקרה כזה לא ניתן היה להורות על פינויים.

ספק רב בעיניי, אם הסמכות העניינית לדון בטענה לפיה העירייה פעלה שלא בתום לב ובניגוד להחלטותיה, מסורה לבימ"ש השלום. מכל מקום, עיון בהחלטת המליאה (נספח 21 לתיק מוצגי המועצה) מעלה, כי מדובר היה בהחלטה עקרונית למכור את הנכס בתנאים מסוימים. וכך נכתב בפרוטוקול המליאה: "מאושר פה אחד למכור את הנכס, מסעדת דרך היין, בהתאם להערכת השמאי בסך של 2.6 מיליון ₪, כפוף לחוזה שייערך בין הצדדים ואישור משרד הפנים".

19. בכתב התביעה שכנגד (סעיף 14) נטען, כי "המו"מ בין הצדדים לא צלח בשל שומות אסטרונומיות ורשלניות", אשר שמאית המקרקעין הנפיקה עבור המועצה וכי שומה שהזמינו המערערים הייתה נמוכה משמעותית והצעתם של המערערים כי ימונה שמאי מוסכם הוכשלה.

מכתב התביעה עולה, אפוא, כי מהות טענת המערערים לפיה המועצה הכשילה את המכירה היא, כי השמאות של 2.6 מיליון ₪, גבוהה מערכו האמיתי של הנכס. דא עקא, שהחלטת המליאה נקבה בסכום של 2.6 מיליון ₪ ואף הפנתה לחוו"ד השמאית מיום 24.5.09 (נספח 18 לתיק מוצגי המועצה, להלן: "חווה"ד השמאית"), על פיה שווי הנכס הוערך בסכום זה.

לעומת זאת - בפני בימ"ש קמא טענו המערערים, כי עיקר המחלוקת בין הצדדים, אשר מנעה את המכירה הייתה עמדתם, לפיה הסכום של 2.6 מיליון ₪, כולל מע"מ, בעוד שהעירייה טענה שהוא אינו כולל מע"מ. אלא, שעיון בחוות הדעת השמאית, אליה מפנה החלטת המליאה, מעלה, כי כתוב בה, במפורש, כי הסכום של 2.6 מיליון ₪ "אינו כולל מע"מ המשולם כנגד חשבונית".

בין כך ובין כך - לאור טענת המערערים עצמם, כי הם חפצו לרכוש את הנכס בתנאים אחרים מאלה הכלולים בהחלטת המליאה, אין הם יכולים לסמוך זכויותיהם על טענה לפיה המועצה הכשילה את החלטת המליאה ונכון עשה בימ"ש קמא משהחליט שאין מקום לדון בטענות בדבר המו"מ שהתנהל בין הצדדים בנוגע למכירה.

לא למותר לציין, בהקשר זה, כי את טענתם נגד המועצה לאי קיום החלטת המליאה על ידה, כבר הביאו המערערים בפני ערכאה שיפוטית, בהגישם עתירה מנהלית לביהמ"ש המחוזי בחיפה, בתיק עת"מ 32385-10-10. ביום 27.2.11, התקבלה טענת סף שהועלתה שם, לפיה אין ביהמ"ש לעניינים מנהליים מוסמך לדון בעתירה וניתן פסק דין ממנו עולה, כי הסמכות לדון בעתירה מסורה לביהמ"ש הגבוה לצדק. לא שמעתי שהמערערים פעלו בכיוון זה.

חוסר אפשרות לבצע את פסק הפינוי -

20. המערערים טוענים, כי לא ניתן לבצע את פסק הפינוי. לטענה זו שני ראשים.

ראשית טוענים הם, כי לא ניתן לזהות את המושכר הלא מוגן, שכן כתב התביעה אינו מציין היכן בדיוק הוא נמצא ואף בפסק הדין הוא לא זוהה, מה גם שלטענת המועצה בוצעה בניה נוספת בנכס. המועצה נמנעה מלצרף תשריט וחסר ראייתי זה היה על בימ"ש קמא לזקוף לחובתה. עוד נטען, כי לא ניתן יהיה להיכנס למושכר הלא מוגן ולחילופין היה על בימ"ש קמא לקבוע כי המושכר הלא מוגן יפונה רק לאחר ביצוע פרצלציה והבטחת כניסה אליו. בנוסף נטען, כי, למצער, היה על בימ"ש קמא לקבוע תקופת פינוי ארוכה יותר מאשר 12 חודשים.

שנית טוענים המערערים, כי המושכר הלא מוגן הפך לחלק אינטגראלי מהמסעדה, כך שהחזרת החזקה בו תחייב הריסת חלק מהמסעדה ותפגע אנושות בפרנסתם בעוד שהמועצה לא תוכל לעשות שימוש סביר בחלק שיפונה. לפיכך, היה על בימ"ש קמא להימנע ממתן סעד הפינוי, במיוחד על רקע התחייבותה של המועצה למכור להם את הנכס. בהקשר לכך נטען, כי היה על בימ"ש קמא ליתן משקל לחווה"ד האדריכלית, שנערכה על ידי האדריכל עירון, מטעם המערערים, בנוגע לעלויות הפינוי.

21. בניגוד לטענת המערערים, אין כל קושי לדעת מהם גבולותיו של המושכר הלא מוגן וברי שמדובר בשטח של 28.4 מ"ר ולא 25 מ"ר, כפי טענת המערערים. אותו שטח, של 28.40 מ"ר, "מלווה" את הסכמי השכירות הבלתי מוגנת שנחתמו בין הצדדים (כך - על פי הרשום בהם). לחוזה השכירות הבלתי מוגנת מיום 1.3.92, אשר צורף לתביעה, צורף תשריט (להלן: "התשריט שצורף"), התוחם את גבולות המושכר הלא מוגן (סומן "א" בתשריט), ששטחו, על פי הרשום בתשריט, הוא 28.4 מ"ר. המערערים לא צירפו תשריט אחר ולפיכך, יש לבצע את הפינוי על פי התשריט שצורף.

טענת המערערים, אשר ערכו שיפוצים במקום, לפיה לא ניתן כיום לדעת היכן גבולותיו של המושכר הלא מוגן ולכן לא ניתן לבצע את פסק הדין, מוטב היה שלא הייתה נטענת.

22. בימ"ש קמא היה ער לכך שהשיפוצים שנעשו בנכס, הביאו לכך שכיום נדרשת הפרדה בין המושכר המוגן והלא מוגן ונדרש ביצוע עבודות הריסה ובינוי, על העלויות הכרוכות בכך. בימ"ש קמא היה ער גם למיקומו של המושכר הלא מוגן ולכך שההפרדה תשנה את המסעדה באופן מהותי, על כל המשתמע מכך מבחינה כלכלית וניסה להביא את הצדדים לידי הסכמה, אך ללא הועיל.

אין בכל אלה, כדי לשנות מהתוצאה העובדתית והמשפטית הנכונה, בענין הפינוי, אליה הגיע בימ"ש קמא.

בקביעת פרק זמן של 12 חודשים לביצוע הפינוי איזן בימ"ש קמא, כראוי, בין טענות המערערים בדבר הקשיים שהפינוי יגרום להם ובין מסקנתו, לפיה אין להם עוד זכויות במושכר הלא מוגן. לטעמי, אין מקום להוסיף על פרק זמן זה ובהעדר הסכמה בין הצדדים, אף אין מקום לקשר בין מועד המכרז שבדעת המועצה לפרסם למכירת הנכס ובין מועד הפינוי.

23. המועצה מבקשת כי נבהיר, שקביעת בימ"ש קמא, כי שטח המושכר המוגן, הוא 85 מ"ר, מתייחסת לשטח "ברוטו" (הכולל קירות חיצוניים) וכי השטח, נטו, של מושכר זה הוא 80.5 מ"ר.

דומה, שהדברים ברורים, שכן קביעתו של בימ"ש קמא נעשתה על פי האמור בהסכמים שבין הצדדים. בהסכם מיום 1.3.92 (נספח 6 לתיק מוצגי המועצה), נכתב במפורש, כי שטח המושכר המוגן הוא 80.5 מ"ר ולהסכם זה אף מצורף תשריט. לפיכך, ברי כי בימ"ש קמא התייחס לשטח "ברוטו" וכי שטח המושכר המוגן הוא כאמור בהסכם מיום 1.3.92, על פי התשריט שצורף, היינו - 80.5 מ"ר "נטו".

הסעדים הנזיקיים :

24. בימ"ש קמא קבע, עובדתית, כי הנזקים שנטענו בתביעה שכנגד לא הוכחו - לא הוכחה עילתם ואף לא הוכח שיעורם. מדובר בקביעות עובדתיות ומשפטיות, שלא מצאתי כל עילה להתערב בהן.

בתביעתם שכנגד, לא כימתו המערערים את נזקיהם והסתפקו בציון סכום כולל של 500,000 ₪, בגין כל הנזקים יחדיו. פגם זה לא תוקן בראיותיהם. על בעל דין הטוען לנזק, מוטלת חובה להוכיח לא רק את הפרת חובת המזיק כלפיו ואת עובדת גרימת הנזק כתוצאה מכך, אלא עליו להוכיח גם את שיעור הנזק. לכן "... אפילו אם הוכיח הנפגע נזק, תידחה תביעתו אם לא הוכיח את שיעור הנזק" - ע"א 294/92 - חיה דרוק ו-8 אח' נ' אליאסיאן אהרון ו-2 אח', פד מז(3), 23 (15/06/1993). כך - בדיני חוזים וכך גם בדיני נזיקין. אמנם, בימ"ש רשאי לפסוק פיצויים על פי אומדנה, אולם זאת, כאשר לא ניתן להוכיח, במדויק, את שיעור הנזק. "הכלי של הערכה ואומדנה אכן מאפשר לביהמ"ש לפסוק פיצוי על סמך אומדנה והערכה זאת כאשר בלתי אפשרי להוכיח את שיעור הנזק" - ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מז(3) 23, 34, המצוטט בע"א (מרכז) 24456-05-12 - גבי נאורי נ' יוסף שוויקה ואח' (15/10/2012). במקרים בהם לא ניתן להוכיח את שיעורו המדויק של הנזק והתובע מבקש לפסוק פיצויים על פי אומדנא, עליו להניח בפני בית המשפט תשתית עובדתית ונתונים ברורים, על פיהם יוכל ביהמ"ש להעריך את הנזק. לאי הוכחת שיעור הנזק בשל חסר בנתונים בחוו"ד מומחה ראו: ת"א (תל אביב) 1025/04- עיריית רמת-גן ואח' נ' מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות (1997) בע"מ (06/01/2014).

המערערים בענייננו, לא הוכיחו את שיעור הנזקים להם הם טוענים ואף לא המציאו לבימ"ש קמא ראיות או נתונים מספיקים, על פיהם ניתן היה לאמוד את שיעורם. לעיתים גם לא הוכיחו את העילה עצמה.

נזקים בגין מניעת רכישת הנכס -

25. לטענת המערערים, הם זכאים לפיצוי כספי בגין מניעתם מלרכוש את הנכס מאת המועצה, חרף החלטת המליאה. בענין זה טוענים הם, כי היה על בימ"ש קמא לקבוע ממצאים עובדתיים בשאלה מי הכשיל את המכירה וזאת הוא לא עשה.

לענין המכירה כבר התייחסתי לעיל, תוך שהבהרתי, כי המערערים לא הוכיחו עילה כלשהי נגד המועצה, בגין כך שבסופו של דבר הנכס לא נמכר להם. אוסיף כאן, כי ממילא המערערים גם לא הוכיחו שנגרם להם נזק, לא הוכיחו את שיעורו של הנזק הנטען ואף לא הביאו בפני בימ"ש קמא תשתית כלשהי על פיה ניתן לאמוד נזק כלשהו.

נזקים בגין פינוי יתרת הנכס:

26. המערערים טוענים, שהם לא פינו את החצר מרצונם, אלא עשו כן עקב דרישות המועצה ועקב הפעלת סמכויותיה שלא כדין. לטענתם, קביעתו העובדתית של בימ"ש קמא, לפיה הם פינו את החצר עקב דמי השכירות הגבוהים (שגבייתם - כך נטען - מנוגדת להסכם 97', המחייב את הצדדים), היא הנותנת שהפינוי היה מאולץ. לענין הנזקים שנגרמו עקב הפינוי טוענים הם, כי די בהצהרת המערער 1, הנתמכת באישור יועץ המס של המערערים, כדי להוכיחם.

בימ"ש קמא דחה את טענת המערערים לפיה הם פינו את החצר בשל לחץ בלתי חוקי מצד המועצה, בהסתמכו על דברי המערער בתצהירו, לפיהם הם בחרו לפנות חלק זה של הנכס, על פי עצת עורך דינם, בשל גובה דמי השכירות. בניגוד לטענת המערערים בערעורם, בימ"ש קמא לא קבע, כי דמי השכירות שהמועצה גבתה מהמערערים היו "גבוהים מאלה שהותרו לה", אלא רק כי הם היו גבוהים עבור המערערים. לו סברו המערערים (שנעזרו בעצת עורך דין) שאין הצדקה לגובה דמי השכירות, יכלו לפנות לערכאות. כן קבע בימ"ש קמא, כי לא הוכח שיעור הנזק הנטען.

מדובר בקביעות עובדתיות, העולות בקנה אחד עם הראיות שהיו בפני בימ"ש קמא. לא ניתן לראות בדרישת המועצה מהמערערים לשלם דמי שכירות - גם אם יש מחלוקת לגבי גובהם - משום הפעלת לחץ בלתי חוקי או אילוץ, מה גם שהמערער 1 ציין שהם פינו את הנכס זאת בעצת עורך דינם, והדברים ברורים.

27. בנוסף, נכונה קביעת בימ"ש קמא, לפיה המערערים לא הוכיחו את שיעור הנזק שנגרם להם בגין פינוי החצר. המערערים טוענים, שדי לענין זה בהצהרת המערער, הנתמכת באישור יועץ המס, מטעמם (להלן: "האישור"), אלא שבאישור פורטו המחזורים של המסעדה בשנים 2003-2008 ולא הפסד רווחים. בימ"ש קמא היה ער לכך שעל פי האישור, החל משנת 2005 (אז פינו הנתבעים את החצר), ירדו הכנסות המסעדה בסדר גודל של כ-250,000 ₪ לשנה, אולם הוא סבר שאין די בכך, שכן האישור אינו מוכיח את הקשר הסיבתי הנדרש ואף לא ברור ממנו על אילו נתונים ואסמכתאות מבוססות הטענות להפסדים.

גם בקביעות אלה אינני מוצאת מקום להתערב. ראשית, כפי שציין בימ"ש קמא, האישור אינו מתייחס, כלל, לגורמים נוספים שיכולים להשפיע על שינויים במחזורים, כגון המצב הכללי במדינה, המצב הכלכלי ובמשק, שינויים בעסקים דומים בסביבה, שינויים בעסק עצמו ועוד. שנית - ירידה במחזורים יכולה, אמנם, להצביע על ירידה ברווחים, אך אין זה בהכרח כך. גם אם אניח, לטובת המערערים, שמדובר בירידה משמעותית במחזורים, המצביעה על סבירות של ממש לירידה ברווחים, לא ניתן לקבוע ואף לא לאמוד, את שיעור הירידה, ללא נתונים נוספים כגון דוחות רווח והפסד וכיוצ"ב, שניתן היה להביאם.

הוצאות עבור "בעלי מקצוע":

28. המערערים טוענים, כי בעניין תביעתם לפיצוי כספי בגין הוצאותיהם עבור בעלי מקצוע, עקב התנהלות המועצה בעניינם, לא קבע בימ"ש קמא ממצאים עובדתיים והסתפק באמירה לפיה התנהלות זו איננה רלבנטית להכרעה במקרה שלפניו.

לא כך הדבר. ביהמ"ש קמא לא הסתפק באמירה זו, אלא בדק את האסמכתאות שהגישו המערערים, פירט בפסק דינו, בגין אילו תשלומים הוגשו האסמכתאות וקבע, כי לא הוכח שמדובר בעלויות הקשורות בפינוי יתרת הנכס. גם כאן, עסקינן בקביעות עובדתיות שאין כל עילה להתערב בהן.

הפעלת סמכויות שלא כדין ולשון הרע:

29. המערערים טוענים, כי המועצה הפעילה נגדם סמכויות שלא כחוק, דבר שהוכח, לשיטתם, מהודעת עיקול שהוגשה לבימ"ש קמא, לפיה עוקלו חשבונותיהם בגין אספקת מים בעוד שהדרישה שנשלחה אליהם הייתה דרישה לתשלום דמי שכירות.

כן טוענים המערערים, כי הליכי הגבייה המנהליים, לרבות העיקולים בבנקים, מהווים לשון הרע. לטענתם - הפרסום נעשה בכתב (הודעות העיקול) וכתב זה יכול היה להגיע לאדם אחר זולת המערערים, כך שהתמלא יסוד הפרסום על פי סעיף 2(ב)(2) לחוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק איסור לשון הרע"), אשר פורסמה ולכן היה על בימ"ש קמא לפסוק למערערים פיצוי סטטוטורי, בגין פרסום לשון הרע.

30. בימ"ש קמא קבע, כי לא הובאו די ראיות לכך שנגרמה פגיעה בשמם הטוב של המערערים ולא הוגשה חוות דעת, כנדרש, להוכחת פגיעה במוניטין ולהוכחת שווי הפגיעה.

בימ"ש קמא נדרש גם לפרטי המסמכים, עליהם מבססים המערערים טענותיהם הנ"ל - שני צווי עיקול לפי פקודת המסים (גביה), אשר שלחה המועצה בשנת 2004 לצדדים שלישיים בגין חובות שהיו למערערים כלפי המועצה והודעת דרישה, ששלחה המועצה למערערים עצמם, באשר לחוב שכר דירה. לגבי צווי העיקול קבע בימ"ש קמא, כי לא הוכח שהם הוצאו שלא כדין ואף לא הוכח לאיזה נכס הם מתייחסים.

שוב - מדובר בקביעות עובדתיות, המבוססות על החומר שהיה בפני בימ"ש קמא ואין מקום להתערב בהן.

31. לגבי הודעת הדרישה היה בימ"ש קמא ער לסתירה בין הודעת הדרישה - שנשלחה בגין חוב מים ובין הודעת העיקול - בה מצוין שהיא בגין חוב שכר דירה, אך קבע, כי עצם שליחת ההודעה (אף אם שגויה) למערערים עצמם, אינה מהווה "פרסום" וכי גם לא הוכח שהיא גרמה פגיעה כלשהי, או שהיא מקימה הצדקה לפיצוי.

גם בכך אין להתערב. כדי שתתמלא דרישת הפרסום לגבי מכתב שנשלח אל הנמען, יש צורך להוכיח, כי "... הכתב עשוי היה, לפי הנסיבות, להגיע לאדם זולת הנפגע" (סעיף 2(א)(ב)(2) לחוק איסור לשון הרע). הוכחה כזו לא הובאה ואף לא הוכח שהדרישה נשלחה במכתב פתוח, כך שאדם אחר פרט למערערים, אליהם היא מוענה, יכול היה לראות את תוכנה.

לא למותר לציין בנוסף, כי על פי סעיף 7א(ב) לחוק איסור לשון הרע, התשכה-1965, רשאי ביהמ"ש "לחייב את הנתבע לשלם לנפגע פיצוי שלא יעלה על 50,000 שקלים חדשים, ללא הוכחת נזק". "רשאי", נאמר - לא חייב. מפסק דינו של בימ"ש קמא עולה, כי ביהמ"ש סבר שלא נגרמה למערערים כל פגיעה ובהעדר הוכחה לפגיעה לא היה מקום, לטעמו, לפסוק פיצויים. אף אני סבורה כך. לא כל טעות היא עילה לפיצוי ולא תמיד נגרמת פגיעה, המצדיקה פיצוי.

הסעד הכספי החוזי - גבייה ביתר של דמי שכירות ומתן החשבונות :

32. בית משפט קמא דחה, ובצדק דחה, את טענת המערערים לפיה, לעניין גובה דמי השכירות, מחייב פסק הבוררות משנת 1990. כאמור - לאחר מתן פסק הבוררות נחתמו בין הצדדים שני הסכמי שכירות. האחד - בשנת 1992 והאחר - הסכם 97', הוא הסכם השכירות האחרון.

מעת שהחליטו הצדדים, לאחר פסק הבוררות, להתקשר ביניהם בהסכמי שכירות, אין עוד רלבנטיות לפסק הבוררות ויש לחשב את דמי השכירות, תחילה על פי הסכם 92' (שדמי השכירות שנקבעו בו זהים לאלה שקבע הבורר) ולאחר מכן - על פי הסכם 97' (בו נקבעו דמי שכירות גבוהים יותר). ללא קשר לשאלת אישורו של פסק הבוררות, חתימת הצדדים על הסכמים, לאחר מכן, מצביעה על גמירות דעתם של הצדדים להעמיד את דמי השכירות על השיעורים האמורים בהסכמים. בימ"ש קמא דחה, עובדתית - ובדין דחה - את טענת המערער לפיה הוא חתם על ההסכמים הנ"ל, מאחר ש"חשב" שהכתוב בהם עולה בקנה אחד עם פסק הבורר.

33. מנגד - כפי שכבר הבהרתי לעיל, יש, לטעמי, מקום להתערב בקביעת בימ"ש קמא, לגבי המועד שעד אליו הוארכו, בהתנהגות הצדדים, תנאי הסכם 97'.

34. המערערים טוענים, כי התביעה למתן חשבונות איננה סותרת את התביעה הכספית, גם אם היא מתייחסת לאותה תקופה ומבוססת על מסמכים שעלה בידי המערערים להשיג עד כה.

אכן, אין כל סתירה בין תביעת סעד כספי ובין תביעה למתן חשבונות. תובע רשאי להעריך את המגיע לו על פי המסמכים שבידיו, גם אם הם חלקיים ורשאי הוא להעריך את הסכום, אשר יתברר שמגיע לו לאחר שיתקבלו המסמכים ולתבוע אותו, בתביעה כספית, ביחד עם מתן חשבונות. כאשר מוגשת תביעה למתן חשבונות ביחד עם תביעה כספית, דן ביהמ"ש, ראשית כל בשאלת מתן החשבונות וכלל שניתן צו - מתקבלים החשבונות וביהמ"ש עובר לדון בחשבונות לגופם ופוסק את הדין בתביעה הכספית. עוד בע"א 127/83 אורי בר לב ואח' נ' פנינה לוינזון ואח' פד"י מ(3) 249 (9.7.1086 נקבע, כי:

"הדרך הדיונית היא בהגשת תובענה למתן חשבונות הנדונה בשני שלבים. בשלב הראשון, מחייב בית המשפט את החייב בהגשת החשבונות לעשות כן תוך פרק זמן מסוים. עליו להגיש את החשבונות המפורטים, כשהם מלווים בתצהיר המאמת את תוכנם. משהוגש החשבון, מתקיים השלב השני, והוא התייחסות לחשבונות שהוגשו ובדיקתם, ככל שיושמעו השגות כנגדם. על מגיש החשבון במקרה זה הנטל לשכנע, כי החשבונות נאותים ומשקפים את המציאות. בתום דיון כזה פוסק בית המשפט, מה הם הכספים המגיעים לתובעים, על-פי החשבונות, אם מגיעים בכלל. אך יכול בית המשפט במקרה המתאים להורות על הגשת חשבונות נאותים יותר.

במקרים מתאימים יוכל בית המשפט גם לנקוט יוזמה על-פי תקנה 123 לסדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, ולהורות על עריכת חקירה או חשבון ולמנות אנשים שיערכו את החשבונות ככל שייראה לו". (ההדגשות אינן במקור).

35. כן טוענים המערערים, כי אין חובה להוכיח תביעה כספית באמצעות חוו"ד חשבונאית וכי היה על בימ"ש קמא לערוך חישוב של הסכום המגיע מהם, שכן היו בפניו כל הנתונים לשם כך: פירוט, מספרי המועצה, של התשלומים שגבתה מהם המועצה בשנים הרלבנטיות לתביעה, חוו"ד חשבונאית שנערכה על ידי רואה חשבון וכן הסכום שהגיע למועצה כדמי שכירות

עוד נטען, כי היה על בימ"ש קמא ליתן צו למתן חשבונות לגבי כל התקופה, החל משנת 1990 ועד שנת 2007. נימוקיו של בימ"ש קמא לפיהם הדבר יכביד על המועצה ונושא התיישנות, לא נטענו מפי המועצה, מה גם שלא ניתן לטעון להתיישנות, מאחר שמדובר בתביעה שכנגד.

36. בימ"ש קמא קבע כי לא ניתן לערוך חישוב של גביית היתר הנטענת, הן בשל טענת המערערים עצמם לחסר במסמכים והן מאחר שרו"ח בילו עשה שימוש בנתונים של המועצה, אשר לפי טענת המועצה הם חיובים שנרשמו בספריה לחובת המערערים ולא תשלומים ששולמו, בפועל, על ידי המערערים.

בכך אין להתערב. ב"כ המערערים עצמו טען בפנינו, כי המערערים אינם יודעים כמה מתוך התשלומים ששילמו למועצה, זקפה המועצה עבור דמי שכירות וכמה היא זקפה עבור תשלומים אחרים, כגון ארנונה ומים. מכל מקום - משנעתר בימ"ש קמא לתביעה למתן חשבונות, ממילא ייערכו החשבונות לאחר שכל המסמכים יוגשו לבימ"ש קמא ובימ"ש קמא יברר את החשבונות, ישמע טיעוני הצדדים לגביהם ויתן פסק דין בתביעה הכספית.

אין כל מקום להתערב בהחלטת בימ"ש קמא להתיר פיצול סעדים, כפי שנכון ואף מקובל לעשות בתביעות פינוי.

37. מנגד - יש לקבל את טענת המערערים בנושא ההתיישנות. זאת - לא רק משום שהמועצה לא טענה להתיישנות, אלא מאחר שמדובר בתביעה שכנגד, אותה ניתן להגיש ללא מגבלת התיישנות (סעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958). חששה של המשיבה, כי בהגשת תביעה נפרדת, לאחר קבלת החשבונות, תוכל המועצה לטעון להתיישנות חשש שווא הוא, מאחר שיש לברר את התביעה הכספית - לאחר מתן החשבונות - באותו תיק של בימ"ש קמא ולא כתביעה נפרדת, חדשה.

38. בנוסף, מוצאת אני כי יש לקבל את טענת המערערים לענין תקופת הצו. המערערים טענו בתביעתם, כי המועצה גבתה מהם, ביתר, דמי שכירות ותשלומים נוספים, החל משנת 1990 ועד שנת 2007, זאת - בניגוד לפסק הבורר ו/או בניגוד להסכמים בין הצדדים. בימ"ש קמא ציין, שעל גבי רוב הודעות החיוב, בשנים 1998 - 2002 מצוין מהם דמי השכירות לגבי המושכר המוגן והמושכר הלא מוגן, בנפרד וכי ממועד מסוים הכילו הודעות החיוב רק סכום אחד. בנוסף, משהוסרה שאלת התיישנות מעל הפרק ולאור המחלוקות בין הצדדים, נכון היה ליתן צו לתקופה שמיום 1.1.97 (מועד כריתת הסכם 97') ועד שנת 2007.

סיכומו של דבר :

39. לאור כל האמור לעיל אציע לחבריי כי:

א. נדחה את ערעור המערערים על פסק הפינוי, תוך שנקבע, כי הפינוי יבוצע על פי התשריט שצורף.

ב. נדחה את ערעור המערערים בנוגע לסעדים הכספיים הנזיקיים, כמו גם בנוגע להחלטה בדבר פיצול סעדים.

ג. נקבע, כי הסכם 97' הוארך בהתנהגות הצדדים עד יום 1.1.2004 וכי ממועד זה ועד לסיום היחסים בין הצדדים על פי הודעת הביטול, הייתה המועצה רשאית לגבות מהמערערים דמי שכירות ראויים, בשיעור כפי שיוכח בפני בימ"ש קמא.

ד. נתערב בתקופה לגביה ניתן הצו למתן חשבונות, תוך שנקבע כי הצו - על הוראותיו, כפי שפורטו בסעיף 76(א) לפסק הדין - יחול על התקופה שמיום 1.1.97 ועד ליום 31.12.07, תוך שנקצוב למועצה פרק זמן של 60 ימים, מהיום, על מנת להמציא למערערים את הפירוט והמסמכים בהתייחס לתקופה הנוספת שנקבעה על ידינו, היינו - לתקופה שמיום 1.1.97 ועד ליום 1.1.2004.

ה. נבהיר, כי התביעה הכספית של המערערים (בתביעתם שכנגד), להחזר דמי שכירות שנגבו ביתר, תתברר בתיק קמא, לאחר מתן החשבונות, ללא צורך בהגשת תביעה חדשה.

1. נבהיר, כי שטח המושכר המוגן הוא 80.5 מ"ר נטו, כאמור בהסכם 92' והתשריט שצורף.

כן אציע לחבריי, כי בנסיבות הענין לא נעשה צו להוצאות.

השופט יצחק כהן, סגן נשיא:

אני מסכים.

השופט ד"ר מנחם רניאל:

1. בעת הדיון בערעור, הודענו על דחיית הבקשה להביא ראיות נוספות ברוב חברי ההרכב. דעתי היתה שיש להתיר את הבאת הראיות הנוספות, ואנמק כעת דעתי זו.

2. אין חולק, שהראיה לא היתה בידי המערערים בעת הדיון בערכאה הדיונית. מדובר בהקלטה המפורסמת באתר "יוטיוב", שלא הוקלטה על ידי מי מהמערערים. איני סבור שלא ניתן להציג סרטים כאלה, לפחות באמצעות העדת מר פרץ, שיעיד שזה קולו ואלו דבריו. איננו יודעים שכך יעיד, אבל סברתי שיש לאפשר למערערים לזמנו לעדות, ולשמוע את עדותו. אם זה קולו, ואם הוא יעיד אמת, כפי שחזקה עליו לעשות לאחר שהוא מוזהר לעשות כן, אין מניעה להצגת ההקלטה כראיה.

3. אשר לערכם של דברי מר פרץ כראיה לפעולות מר אבוטבול, ראש המועצה, מדובר בעדות שמיעה, אבל אם גם מר אבוטבול יזומן להעיד, ניתן יהיה לחקור בחקירה נגדית את מי שנטען שאמר את הדברים ישירות. בנסיבות אלה, אין פגם בשמיעת עדות מר פרץ על מה שאמר מר אבוטבול, ולאחר שמיעת עדותו של מר אבוטבול יכול בית המשפט להכריע האם הדברים המיוחסים למר אבוטבול נאמרו על ידו, אם לאו.

4. אפשר, שלאחר קביעה שמר אבוטבול אמר שיתנקם במערער על רקע תמיכתו במועמד אחר, תשתנה קביעת הערכאה הדיונית, שעדותו של המערער בענין זה היתה לא ממוקדת ולא מספיקה. זאת, הן לענין ההבטחה הנטענת להתיר למערערים לשכור את הנכס עד פינוי החלק המוכן, והן לענין ההבטחה למכור למערערים את הנכס. או אז, יהיה על בית המשפט לשקול, בין היתר, כיצד מתיישב הדבר עם חוסר פעולה למימוש ההבטחה שניתנה על ידי ראש המועצה הקודם למכור למערערים את הנכס, אך שיקוליו יעשו מתוך נתונים עובדתיים שונים ונוספים על אלה שהיו לפניו בשעה שנתן את פסק דינו.

5. איני שותף לדעתה של חברתי, השופטת שרון – נתנאל, בדבר ערכה של הבטחת ראש המועצה, כאשר לא ניתן אישור שר הפנים, למכור את הנכס או להרשות שימוש בו לתקופה העולה על חמש שנים. שר הפנים אינו נותן את אישורו מעצמו. כדי ששר הפנים יאשר הסכם של המועצה המקומית הטעון אישור, על המועצה המקומית לפנות אליו ולבקשו לאשר זאת. כאשר המועצה המקומית אינה מתניעה את ההליך, משום שראש המועצה מתנכל אישית למערער – אם כך יקבע בית המשפט – אין היא יכולה להסתמך על העדר אישורו של שר הפנים. זאת, משום שלפי סעיף 27 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים), חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי, חזקה שקבלת ההסכמה הוא תנאי מתלה. לפי סעיף 28 (א) לחוק החוזים, "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה, וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו". אם היה מוכח שראש המועצה ביקש להתנקם במערער ולכן המועצה הפסיקה את הרשאת המערערים לשימוש בנכס, או לא ביצעה את ההחלטה למכירת המושכר הלא מוגן, ולא הסכימה לשקול מחדש את הערכת שוויו של הנכס, שהמערערים לא הסכימו לו, ולא התניעה את המהלך לקבלת אישורו של שר הפנים, איני סבור שטענות המערערים בענין זה, הן לענין השימוש בנכס, הן לענין ביצוע המכירה והן לענין נזקים כתוצאה מאי ביצועה, היו נכשלות בהכרח. אבהיר, כי המערערים לא קיבלו את התנאים שבהחלטת המועצה על מכירת הנכס, אבל אם היתה מתקבלת הראיה, אפשר שהיו משתנות העובדות שלפיהן דחתה למעשה הערכאה הדיונית את טענת המערערים, שניתן היה לנהל משא ומתן על בסיס אותה החלטה, עד לקבלת החלטה אחרת, לפי תנאים מוסכמים עם המערערים.

6. איני מתכוון לעסוק בענין זה בהרחבת יתר, אבל התוצאה מהתקשרות המועצה המקומית למכירת נכס או היתר הרשאה בו ללא אישור שר הפנים (אם היתה מתקשרת כך) אינה בהכרח התעלמות מההסכם כאילו לא היה. הפסיקה אישרה כבר תוצאות לחוזים שנכרתו ללא אישור מתאים, של חשב או של שר. בכל מקרה חל סעיף 31 לחוק החוזים, שלפיו גם במקרה של חוזה שכריתתו לא חוקית, רשאי בית המשפט, במידה שצד קיים את חיובו, לחייב את הצד השני הקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו. זאת, מבלי לדון כלל בשאלת מתן פיצוי על הפרת חוזה שכריתתו בלתי חוקית, או פיצוי בשל הפרת החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן לכריתת החוזה, כאשר כריתת החוזה יכולה היתה להיות כדין, אילו פעלה המועצה המקומית לפי הבטחתה, לאחר שדבר היה מוכח.

7. על כן, בהתחשב בערכה של הראיה, שאין לבטלו, בכך שהראיה לא היתה בידי המערערים בעת הדיון בערכאה הדיונית, ובאפשרות שלה להציג את הראיה כדין, סברתי שמן הראוי להתיר את הצגת הראיה, באופן שהתיק יוחזר לערכאה הדיונית על מנת שיעשה בה נסיון להציגה, ולפיו יוכרעו מחדש השאלות העובדתיות העומדות במחלוקת בין הצדדים. חברי רבו עלי, והחלטת ההרכב היא לדחות את הבקשה להגשת הראיה הנוספת. במצב זה, שבו יש להכריע בערעור על פי הראיות שכבר הוגשו בפני בית המשפט, אני מסכים עם התוצאה שאליה הגיעה חברתי, השופטת שרון – נתנאל, המתיישבת עם העובדות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, באופן שאין להתערב בו על ידי ערכאת הערעור, למעט בנושא שבו קבעה חברתי שיש לשנות את קביעת הערכאה הדיונית.

אשר על כל האמור לעיל הוחלט כדלקמן:

א. אנו דוחים את ערעור המערערים (פורטנטו ודליה כהן), ואנו מורים כי הפינוי יעשה על פי התשריט שצורף.

ב. אנו דוחים את ערעור המערערים בנוגע לסעדים הכספיים הנזיקיים, כמו גם בנוגע להחלטה בדבר פיצול סעדים.

ג. אנו קובעים, כי "הסכם 97'" הוארך בהתנהגות הצדדים עד יום 1.1.2004. ממועד זה ועד לסיום היחסים בין הצדדים על פי הודעת הביטול, הייתה המועצה רשאית לגבות מהמערערים דמי שכירות ראויים, בשיעור כפי שיוכח בפני בימ"ש קמא.

ד. אנו מורים, כי הצו למתן חשבונות – על הוראותיו, כפי שפורטו בסעיף 76(א) לפסק הדין קמא - יחול על התקופה שמיום 1.1.97 ועד ליום 31.12.07. בתוך 60 ימים מהיום על המשיבה (המועצה המקומית זכרון יעקב) להמציא למערערים את הפירוט והמסמכים בהתייחס לתקופה הנוספת שנקבעה על ידינו, דהיינו - לתקופה שמיום 1.1.97 ועד ליום 1.1.2004.

ה. אנו מורים, כי התביעה הכספית של המערערים (בתביעתם שכנגד), להחזר דמי שכירות שנגבו ביתר, תתברר בתיק קמא, לאחר מתן החשבונות, ללא צורך בהגשת תביעה חדשה.

1. אנו מבהירים, כי שטח "המושכר המוגן" הוא 80.5 מ"ר נטו, כאמור ב"הסכם 92'" והתשריט שצורף.
2. בנסיבות העניין אנו מחליטים שלא לעשות צו לתשלום הוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.
3. ככל שהצדדים הפקידו ערבונות להבטחת תשלום הוצאות המשפט בערעור, תחזיר המזכירות את הערבונות למפקידיהם, באמצעות באי כוחם.

ניתן היום, כ' בחשון תשע"ה, 13.11.2014, בהעדר הצדדים.