1. לפניי תביעה שהגישו התובעים נגד חמישה נתבעים על יסוד הסכמי מכר דירות שמכרו התובעים לנתבעים, וכן תביעה שכנגד, שהגישו הנתבעים 1 – 2 נגד התובעים, על יסוד הסכם רכישת דירתם.
2. התביעה העיקרית והגשה לסעד כספי על סך 1,651,731 ולסעד הצהרתי נגד הנתבעים 1- 4 וכן נגד הנתבעת 5, הגב' עיישה שושן ז"ל (להלן: "המנוחה"), אשר רכשו מהתובעים דירות בבניין שהקים התובע 1 (להלן: "התובע") בשנת 1995.
3. הדירה בקומה הראשונה נמכרה בשנת 1997 למנוחה.
4. הדירה בקומה השלישית נמכרה בשנת 2004 לנתבעים 3- 4 , ה"ה דוד ושרית יוכפז (להלן: "דוד", "שרית" ושניהם ביחד "יוכפז").
5. הדירה בקומה הרביעית נמכרה בשנת 2010 לנתבעים 1 – 2, רענן ולאה בם (להלן: "רענן", "לאה" ושניהם ביחד "בם").
6. הגב' שושן נפטרה במהלך שמיעת ההוכחות, וביום 29.11.2018 ניתנה החלטה בדבר חליפיה, נתבעים 5 – 7.
7. עיקר המחלוקת בין הצדדים היא בטענת התובעים כי הנתבעים התחייבו בהסכמים לרכישת דירותיהם שלא להתנגד לבקשות התובעים להיתרים לשם בניית קומה חמישית בבניין ולהשמשת שטח "המרתף". התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו התחייבות זו, וכי כתוצאה מכך, לאחר שהוועדה אישרה הפקדת תכנית בי/470/א ואשרה את התכנון להקמת הקומה החמישית והשמשת שטח המרתף, שינתה הוועדה המחוזית את עמדתה וקבעה כי ייערכו בתכנית שינויים משמעותיים. לטענת התובעים דבר זה גרם להם נזקים של מיליוני שקלים בגין אובדן האפשרות להסב את שטח המרתף לייעוד שהתבקש במסגרת התוכנית ואושר להפקדה על ידי הוועדה המחוזית וכן אובדן האפשרות לבנות את הקומה החמישית שאף היא אושרה על ידי הוועדה המחוזית, שכן התנאים שנכפו על התובעים, שבאו רק עקב ההתנגדויות של הנתבעים, לא היו ישימים.
8. הנתבעים טוענים כי הסכמתם הושגה באמצעות מצגי שווא, כאשר התובעים הציגו בפניהם כאילו בבניין ישנו מרתף שנבנה כדין, והם הסכימו כי ייעשה בו שימוש לצורך משרדים. בדיעבד התברר כי אין מדובר במרתף, אלא בחפירה שנעשתה שלא על פי היתר, וכי היה על התובעים לאטום חפירה זו ולמלא אותה בחול. כמו כן אין מדובר במרתף שכן חלק משמעותי שלו נמצא מעל לגובה פני הקרקע. בנוסף, התובע ביקש היתר להשתמש בחלל שמתחת לבניין למגוון של שימושים ולא רק משרדים. כן הוציא התובע את החול מהחלל שמתחת לבניין, ללא היתר ושלא כדין. אשר לקומה החמישית טוענים הנתבעים כי לא התנגדו לבנייתה בהתאם להתחייבות התובעים כי לא תחרוג מקווי המתאר של הבניין, אולם התובעים הפרו התחייבויותיהם ביחס לכך כאשר החלו בבניית הקומה החמישית ללא היתר, והוצא נגדם צו הריסה על ידי העירייה, ובכך שהגישו תוכניות לבניית הקומה תוך חריגה מקווי המתאר של הבניין.
9. משכך טוענים הנתבעים 1-4 כי הם לא הפרו את התחייבותם ביחס לקומה החמישית ול"מרתף" (ואילו המנוחה טענה כי בהסכם שלה, לא התחייבה לדבר בעניין זה).
10. הנתבעים טוענים כי כ- 35 שכנים מהאזור, ולאו דווקא מהבניין, הגישו התנגדויות, לבקשה להיתר שהגיש התובע, ומשכך אין קשר סיבתי בין התנגדויות שהוגשו על ידי הנתבעים לבין נזק כלשהו שנגרם לתובע. כן לטענתם, התובעים לא עשו שימוש ב"מרתף" ולא השלימו את בנית הקומה החמישית (אותה החלו לבנות ונאלצו להרוס לפי צו הריסה), בשל כך שהתובעים סירבו לעמוד בתנאים שנדרשו מהם על ידי רשויות הרישוי.
11. בם הגישו תביעה שכנגד בגין נזקים שנגרמו להם לטענתם עקב כך שהתובע לא רשם עד כה את הבניין כבית משותף, ולא רשם את הדירה על שמם, כפי שהתחייב, וכן בגין נזקים נוספים שגרם להם כתוצאה מהבנייה.
12. אקדים ואומר כי לא מצאתי ממש בתביעה העיקרית שהוגשה, כי הנזקים הנתבעים הינם נזקים תיאורטיים, כי אין קשר סיבתי בין היעדר השימוש של התובעים ב"מרתף" או אי בניית הקומה החמישית לבין ההתנגדויות שהוגשו במידה ובאופן שהוגשו על ידי הנתבעים, וממילא אין קשר סיבתי בין הנזקים הנתבעים לבין מעשים או מחדלים של הנתבעים.
13. כמו כן, ולמרות שמצאתי כי התובעת 3 שהתקשרה בהסכם המכר עם בם הפרה את ההסכם בכך שלא רשמה את הבנין כבית משותף ולא רשמה את דירתם של בם על שמם, לא הוכח שיעור הנזק הנתבע על ידי בם וכן לא התקבלה יתרת תביעתם, ובאופן בו נדחו התביעה והתביעה שכנגד.
14. בשנת 1988 רכשו התובעים מגרש על מנת להקים בנין מגורים.
15. ביום 5.2.1995 ניתן היתר בניה להקמת בניין מגורים בגובה 4 קומות מעל לקומת עמודים מפולשת + חדר על הגג + 4 ממ"דים.
16. התובע טוען כי במהלך תכנון הבניין נתקל בבעיה כתוצאה מחפירה בעומק של כ- 4 מטר שביצעה עיריית בם ים במגרש (דבר הוכחש על ידי העירייה בהליכים אחרים). בעקבות זאת הציע המהנדס מטעם התובע לבצע חלופה תכנונית שיוצרת קומה נוספת.
17. ביום 7.6.1995 הודיעה מחלקת תכנון עיר, רישוי ופיקוח על הבניה באגף ההנדסה בעיריית בת ים כי החליטו לקבל את בקשתו של התובע לתוכנית שינויים, בתנאים הבאים: 1. יציקת תקרת בטון מתחת לחדר המדרגות במפלס 0.00 מ' וכן מילוי כל החלל בחול לרבות המשך החלל של חדר המדרגות 2. רישום הערת אזהרה שהמקום שנוצר בין הרצפה ללא היתר בעומק של כ- 4.0 מ2 לבין המפלס 0.00 יהיה ממולא בחול ולא יעשה בו כל שימוש.
18. ביום 23.7.1995 הוצא היתר בנייה עבור "תכנית שינויים לקירות תומכים ומילוי המרתף בחול", שתנאיו תאמו את ההחלטה של מחלקת הרישוי שלעיל. גם בו נקבע התנאי המחייב רישום הערת אזהרה. כמו כן, וכפי שנקבע בפסק דינה של כב' השופטת שרה דותן בעתמ (ת"א) 25022-08-13 מיום 23.9.2014, בעתירה המנהלית שהגיש התובע נגד הוועדה המחוזית (להלן: "פסק הדין"), לפחות אחד מהצדדים של הקומה הנוספת שנוצר, נמצא כולו מעל פני השטח. במובן זה כלל אין מדובר במרתף, ומלכתחילה, לפחות מבחינתן של רשויות התכנון, קומה זו לא הייתה מיועדת לשימוש.
19. בפסק הדין קובע בית המשפט כי לאורך השנים נעשו ניסיונות רבים לבצע בנייה נוספת בבניין, וכי סאגת הבנייה הנוספת אינה מתחילה בשנת 2006, אלא כי הניסיונות לקבל היתר לבנייה נוספת על גג הבניין ובקרקעיתו החלו עוד בראשית שנות ה- 2000.
20. כבר מעובדה זו ניתן ללמוד על חולשתה של טענת התובעים כי רק בשל התנגדות שהגישו הנתבעים, במידה ובאופן שהגישו, ובהתחשב בכך שהוגשו התנגדויות על ידי כ- 35 מתנגדים נוספים.
21. בפסק דינה של כב' השופטת דותן נקבע: "הגם שנקודת המוצא לדיון בעתירה זו הינה אבן הדרך אליה הגיעו הצדדים בדיון בעתירה הקודמת, יש רלוונטיות להשתלשלות העניינים שקדמה לה. זו מצביעה על כך שהעותר 1 (התובע בענייננו – ר.פ.א) פעל ב"שיטת הסלמי". בהתמדה רבה, לאורך שנים, הוגשו בקשות חוזרות ונשנות למתן היתרים. החלטה שדחתה בקשה, או שההיתר שניתן בה לא היה מספק, היתה נזנחת לחודשים ואף לשנים. לאחר מכן, כמו עוף החול, היתה הבקשה חוזרת ומתחדשת. מכל "גלגול חיים" שכזה נצברו הישגים קטנים, שהצטרפו, בסופו של יום, הישגים משמעותיים, כפי שעוד יפורט להלן".
22. בבקשה הראשונה שהגיש התובע, עתר התובע להרחבת בנייה בקומה החמישית, ביטול המדרגות הפנימיות, ביצוע שינויים בחדר המדרגות המשותף ובניית חלל סגור מעל הבנייה המבוקשת.
23. הבקשה נדחתה ביום 23.1.2001.
24. ביום 25.1.2001 נדחתה בקשתו של התובע לפתוח את "המרתף האטום" במטרה לעשות בו שימוש לחנייה. בהחלטה נקבע:

"לסרב לבקשה.

הגישה למגרש הפרטי (לחניה) מוצעת דרך הש.צ.פ המיועד לפיתוח נופי של המצוק.

על ידי פתיחת המרתף האטום, נוצרת קומת עמודים נוספת מתחת למבנה".

1. ביום 12.6.2001 ניתנה החלטה בבקשה נוספת שהגיש התובע בקשר לתוספת בנייה על הגג, שינויים במבנה ו"פתיחת מרתף אטום לשימוש כאולם לדיירי הבית". הבקשה התקבלה בחלקה כך שאושרה בנייה על הגג בשטח כולל של 40 מ"ר, ללא בניה מעל החדר שעל הגג, והבקשה לגבי "המרתף", נדחתה.
2. לאחר מכן הגיש התובע בקשה לתיקון סעיף בהחלטה בנוגע לגרם המדרגות וביום 23.10.2001 הוחלט לשוב ולדון בבקשה לאחר חוות דעת היועץ המשפטי להליך פרסום הקלה.
3. התובע לא פעל בהתאם להחלטות משנת 2001, ותוקפן פג.
4. ביום 2.2.2003, פנה התובע בבקשה בעניין החלטות אלה, וביום 2.3.2003, הוחלט לאשר את ההחלטה הקודמת מיום 12.6.2001, היינו סירוב לבקשה לפתיחת החלל האטום שמתחת לקומת הכניסה לשימוש כאולם לדיירי הבית.
5. ארבעה ימים לאחר מכן, ביום 6.3.2003 ניתן היתר בנייה נוסף בו אושרה לכאורה גישה למרתף (על אף ההוראה לאטום את המקום בחול ולציין את הדבר בהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין), כך שניתן היתר להעביר למרתף חדר מכונות בלבד, וכן לבנות גרם מדרגות המוביל אליו, היינו גישה מצומצמת למרתף, לצורך ספציפי בלבד.
6. שלוש שנים לאחר מכן, בשנת 2006 , החל התובע לקדם תוכנית מתאר שתאפשר בין היתר בניה של קומה נוספת חמישית בגג הבנין וכן תאפשר השמשת מרתף הבנין לשימוש משרדים.
7. תוכנית זו נגנזה ביום 22.7.2009, מהטעם שלא הועברו ההשלמות שנדרשו על ידי מתכננת המחוז, אשר העלתה שלל הסתייגויות.
8. התובע רוקן את החול מ"המרתף" בטרם התקבל אישור לתוכנית אשר נגנזה בסופו של דבר.
9. כחודש לאחר גניזתה של התוכנית המקורית, הוגשה ביום 20.8.2009 תוכנית בי/470/א, אותה תוכנית שבתובענה שלפני טוענים התובעים כי הם מקדמים אותה משנת 2006, לבניית הקומה החמישית ולהשמשת המרתף, וכי ההתנגדויות של הנתבעים לתוכנית לאחר שאושרה להפקדה מהוות הפרת הסכמי מכר הדירות. תוכנית זו גם הייתה מושא הדיון בעתמ (ת"א) 25022-08-13 ופסק דינה של כב' השופטת דותן בבית המשפט המחוזי בתל אביב (וכן עתירה מנהלית קודמת שהגיש התובע בעניין זה ואשר נדונה על ידי כב' השופט בכר בבית המשפט המחוזי בתל אביב ואשר בסיומה הוחזר התובע לדיון נוסף בוועדה המחוזית).
10. ביום 28.6.2010 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית תוכנית בי/470/א בכפוף לביצוע תיקונים ולעמידה בתנאים שונים. רוב דרישות התובעים נענו, הן לעניין הקמת קומה נוספת, והן לעניין עשיית שימוש מסחרי בקומת המרתף, אך נקבעו תנאים למתן היתר בניה וכן נקבעו הוראות בעניין תנועה וחנייה ובדבר תוקפה.
11. בין היתר נבע כי "כל בנייה קיימת בתחום המגרש ללא היתר כדין, תיהרס כתנאי להוצאת היתר בנייה", כי החנייה תהיה על פי התקן, כי החנייה תהיה כולה בגבולות המגרש, וכי ההחלטה תהיה בטלה תוך 7 חודשים אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.
12. הולחו"ף והולנת"ע המליצו לאפשר את התוכנית ביום 27.10.2010 וביום 14.12.2010.
13. ביום 28.2.2011 תוקנה ההחלטה באשר לסוגיית החנייה והוסרה המגבלה שכולה תהיה בגבולות המגרש מאחר ולא ניתן לתת מענה לכל החנויות הדרושות לשימושים המותרים בתוך גבולות המגרש.
14. לאחר פרסום התוכנית, ביקשו בם ארכה להגשת התנגדויות מהטעם שתיק הבניין של הנכס לא אותר באגף הנדסה.
15. בם הגישו התנגדויות ביחס ל- 5 נושאים: יציבות הבניין, מבנה המרתף, תוספת מרפסות מערביות, מקומות חניה ושינוי יעוד שטח ציבורי והקמת אזור מסחרי.
16. ביום 2.1.2012 וביום 16.1.2012 התקיימו דיונים בהתנגדויות בוועדה המחוזית במסגרת וועדת משנה ב' להתנגדויות. ביום 25.1.2012 נשלחה החלטה הוועדה המחוזית לתובעים:

"לתוכנית הוגשו התנגדויות של בעלי זכויות בתחום התוכנית ובסביבה. הוועדה לאחר ששמעה את המתנגדים, את תשובת הוועדה המקומית והיזם, מחליטה הוועדה לאשר את התוכנית בשינויים הבאים:

תנאי להיתר הבנייה ליחידת הדיור הנוספת יהיה הקמת חניון ליחידות הדיון בבניין בשטח המרתף. השלמת החניון יהווה תנאי לאכלוס יחידת הדיור הנוספת מכוח תכנית זו.

ב. ככל שיוותר שטח פנוי ורציף במרתף, מעבר למקומות החנייה הנ"ל, ניתן יהיה להשתמש בשטח זה לשטחי שרות לשימוש כלל דיירי הבניין. כל שינוי ו/או הוספת שימושים לקומת המרתף תהווה סטייה ניכרת".

1. בעקבות זאת הגישו התובעים עתירה מינהלית (עתמ 27745-03-12). בעתירה זו התקיים דיון מקדמי לפני כב' השופט אליהו בכר ובעקבותיה בהמלצת בית המשפט פנו התובעים לוועדה המחוזית שתבחן את שאלת החנייה. בדיון בעתירה המנהלית ציין ב"כ התובעים כי בהנחה שיימצאו פתרונות חנייה, הוא מבקש שתיתנן לתובעים האפשרות להציג בפני הוועדה המחוזית בצורה מסודרת את האפשרות של שימוש במשרדים.
2. כפי שקבעה כב' השופטת דותן בפסק הדין, מדברים אלו עולה כי התובעים ידעו היטב כי אין להם זכות קנויה לבנות משרדים בשטח המרתף וכי ההחלטה בעניין זה היא בסמכות הוועדה המחוזית.
3. ביום 13.5.2013 התקיים דיון נוסף, בו טענו התובעים בעיקר לעיין החניות, ולעניין המשרדים, התייחסו במשפט אחד וכפי שצוין בפסק דינה של כב' השופטת דותן.
4. בסיום הדיון ניתנה החלטת הוועדה לפיה כל החניות יהיו בתחום המגרש בהתאם לתקן, כי לא ניתן להשמיש את המרתף לחניות "יחד עם זאת, מאחר ואזור הזה כרגע היו התנגדויות של התובעים וגם כרגע יש רק מגורים באזור הזה לאורך הטיילת, ובמקביל מתקדם תכנון כולל לאזור הזה, שהוועדה המקומית תחליט איך היא רוצה לראות את כל אורך הטיילת... וככל שבעתיד יתאפשרו שימושים לאורך הטיילת, של משרדים או מסחר כזה או אחר, אז הוועדה תשקול השמשת המרתף לשימושים כאלה או אחרים. בזה הרגע המרתף לא בשימוש. אין מרתף".
5. בעקבות פניות של ב"כ התובעים לוועדה (במכתבים מיום 14.5.2013 ומיום 26.5.2013), חזרה הוועדה והוציאה החלטה בה כתבה בין היתר: "הוועדה אינה מוצאת לנכון להתיר את השימוש המבוקש למשרדים, שאינו קיים באזור הממוקם על גבול טיילת החוף. ראוי כי התרת שימוש כזה תעשה בראייה תכנונית רחבה יותר, בפרט כאשר בימים אלה נמצאות בהכנה תוכניות המתייחסות לחוף הים וסביבתו בראייה כוללת". כן נקבע כי "לא יוקצו שטחים עיקריים במרתף הבניין ולא יתאפשר בו כל שימוש עיקרי, ככל שתאושר תוכנית מתאר כללית לשימושים עיקריים בחזית טיילת החוף אשר תחול על הבניין והמרתף הנ"ל, יתאפשר השימוש מכוח התוכנית העתידית. 5. להוראות התכנוניות יתווסף סעיף "תנאי להיתר בנייה יהיה מילוי ואטימת המרתף והחזרתו למצבו כפי שנקבע בהיתר הבנייה לבניין. על הוועדה המקומית ולוודא תנאי ה לפני הוצאת ההיתר".
6. ביום 9.6.2013 פנו התובעים בבקשה להבהיר את סעיף 5 להחלטה באופן שיאפשר את סגירת המרתף באמצעות שער ברזל במקום למלא אותו בחול, בטענה שמילוי החול והוצאתו ככל שתאושר תוכנית עתידית כרוכים בעלויות של מאות אלפי שקלים, ולכן ראוי להסתפק באמצעי פוגעני פחות.
7. ביום 10.6.2013 נדונה הבקשה והוחלט: "לדחות את הבקשה וזאת לאור העובדה שמדובר בחלל שנבנה ללא היתר כדין ולאור הצורך להבטיח אי שימוש בו בידי מאן דהוא".
8. כנגד החלטה זו הוגשה העתירה בעתמ (ת"א) 25022-08-13 בה נטען כי הנימוק שלא לאשר שימוש במרתף למשרדים משום שראוי שהדבר ייעשה בראייה תכנונית רחבה אינו נימוק ראוי, וכן כי ההחלטה לאטום את המרתף בחול התקבלה על בסיס עובדתי שגוי לפיו המרתף נוצר באופן לא חוקי וללא היתר.
9. כפי שקבעה כב' השופט ת דותן, עיון בהחלטה מלמד כי הוועדה המחוזית ביקשה להקפיד על כך שלא תוכשרנה חריגות בנייה בדיעבד. היא עמדה כעל כך שהשימושים עיקריים נוספים יהיו בהתאם לתוכנית עתידית וגם עמדה על כך שהיתר לבניה נוספת יותנה בכך שהתובעים יקפידו לפעול בהתאם להיתרי הבנייה שניתנו בעבר. כן קבעה כי התובעים מבקשים לכשיר בנייה של קומת יסודות קיימת שנוצרה בעקבות קושי הנדסי ושלא היו אמורים להשתמש בה, ואין מקום להעדיף את התכנון הנקודתי על פני התכנון הכולל.
10. כב' השופטת דותן קבעה כי לא הוכח כי הוצאת החול על ידי התובע התבצעה בהיתר. כן קבעה: "משהופרו תנאי ההיתר, הרי שהקפדתה של הוועדה המחוזית על כך שלא תוכשרנה חריגות בנייה בדיעבד הייתה מוצדקת. בדין נקבע שהיתר לבנייה נוספת יותנה בך שהעותרים יקפידו לפעול לפי היתר הבנייה שניתנו בעבר. אין מדובר בהחלטה בלתי מידתית... אלא בהחלטה ראויה שבאה להבטיח שהחלטותיהן של רשויות התכנון תכובדנה ושהחוק לא יופר..."
11. על פסק דינה של כב' השופטת דותן הגיש התובע ערעור לבית המשפט העליון, אשר נמשך על ידו בהמלצת בית המשפט, לאחר שנוכח כי אם לא ימשוך את הערעור, יידחה הערעור.
12. כאמור טוענים התובעים כי אלמלא התנגדויות הנתבעים הייתה התוכנית מאושרת והם היו משתמשים ב"מרתף" למשרדים וכן בונים קומה חמישית וגרים בה (לאחר שבהסכם המכר עם משפחת בם נקבע כי התובע ואשתו ימשיכו להתגורר בדירה שנמכרה למשפחת בם במשך שנה לאחר כריתת החוזה ובזמן זה יבנו את דירתם בקומה החמישית).
13. על יסוד טענה זו עתרו התובעים לסעדים כדלקמן:
14. סעדים הצהרתיים כי הנתבעים הפרו את החוזים בהתנגדויות שהגישו ובטענות לאי התאמת הממכר וכי הם מנועים מלהמשיך ולהתנגד לתוכנית או לבצע כל פעולה שיש בה כדי לעכב את בניית הקומה החמשית ואו השמשת שטח המרתף, וכי יהיו אחראים לכל נזק שייגרם לתובעים עקב עיכוב באלה; הנתבעים אחראים לאובדן דמי השכירות של שטח המרתף, שיחולו בין היתר ממועד הגשת התביעה ועד למועד שבו ניתן יהיה להתחיל את עבודות הסבת שטח המרתף לשימושים עיקריים, וכן לכל נזק שייגרם לתובעים אם בסופו של יום לא יאושר לתובעים לבנות קומה חמישית וכן להשמיש את שטח המרתף במתכונת של תוכנית.
15. בנוסף עתרו התובעים לסעד כספי בסך של 1,363,931 ₪:

סך של 50,000 ₪ בשל הצורך של התובעים לשכור דירה משך 10 חודשים עד הגשת התביעה.

סך של 392,000 ₪ בגין אובדן דמי שכירות של שטח מרתף הבניין לתקופה של 16 חודשים עד להגשת התביעה.

סך של 751,931 ₪ בגין הוצאות שהתובעים שילמו לצורך שכירות נותני שירותים שונים כמפורט בפרק ה(3) לכתב התביעה.

סך של 20,000 ₪ בגין ובדן דמי הנאה מהשימוש בדירה שבקומה החמישית משך 10 חודשים עד הגשת התביעה כמפורט בפרק ה(4) לכתב התביעה.

סך של 150,000 ₪ פיצויים בגין עגמת נפש כמפורט בפרק ה(4) לכתב התביעה.

בנוסף, לחייב את בם (הנתבעים 1-2) בסך של 287,800 ₪ (10% ממחיר המכירה של הדירה שרכשו) המהווים פיצוי מוסכם וקבוע מראש בגין הפרה יסודית של הסכם המכר.

כפי שציינתי לעיל, ראיתי לנכון לדחות את התביעה העיקרית על כל רכיבה.

1. כפי שפורט לעיל, מזה שנים ארוכות מאוד שהתובע מנסה לקבל היתרים ללא תנאים שנדרשו ממנו, לשם השמשת "המרתף" שאיננו מרתף, והקומה החמישית, ובמשך שנים הדבר אינו מתאפשר בתנאים המקובלים על התובע ולא נעשה על ידו שימוש במרתף כמשרד ולא נבנתה על ידו הקומה החמישית (למעט התחלת בנייה ללא היתר שבגינה הוצא צו הריסה), ללא קשר לנתבעים.
2. לאחר הפקדת התוכנית מגיע שלב ההתנגדויות, ומלבד הנתבעים הוגשו התנגדויות של כ- 35 מתנגדים נוספים, אשר התנגדו לשימוש ב"מרתף" לצורך משרדים, בהתחשב בכך שכל אותו קטע רחוב משמש למגורים בלבד, והדבר ישנה את אופי הרחוב. מכאן שהחלטות הוועדה המחוזית התקבלו ללא קשר להתנגדויות הנתבעים.
3. מההיסטוריה של הגשת הבקשות על ידי התובעים להשמשת המרתף והבניית קומה חמישית, במשך שנים כה ארוכות מבלי שהם עמדו בתנאים שהושתו עליהם לשם עשיית השימושים האמורים, עולה כי אין קשר בין ההתנגדויות שהגישו הנתבעים לבין היעדר השימוש האמור על ידי התובעים.
4. התובעים לא היו רשאים להסתמך על החלטה קודמת להפקיד את התוכנית שכן ההליך התכנוני אינו מסתיים בהפקדה. לאחר ההפקדה נתונה הזכות להתנגד לתוכנית, ורק לאחר שמיעת ההתנגדויות מתקבלת ההחלטה אם לאשרה למתן תוקף או לא. יתר על כן הוועדה המחוזית יכולה לשנות את התוכנית המופקדת גם בהעדר התנגדויות.
5. זאת ועוד, אף אם הייתה בעצם הגשת ההתנגדויות משום הפרת ההסכם, ולא כך הוא, הרי שלא ניתן לתבוע את הנתבעים לפיצוי המוסכם שכן הוראת הפיצוי המוסכם הקבועה בחוזה יוחדה רק להפרה מסוג אחד מצד התובעים (איחור במסירת החזרה) והפרה מסוג אחד מצד הנתבעים (איחור בתשלום). משלא נבנתה הדירה בקומה החמישית עד למועד הגשת התביעה או בכלל ומשלא נעשה שימוש למשרדים בקומת המרתף, לא ניתן להגיש תביעה לדמי שימוש ראויים, דמי שכירות חלופיים וכו', שכן מדובר בתביעה תיאורטית וללא קשר להתנגדות שהוגשה בעבר הרחוק על ידי הנתבעים או מי מהם.
6. התובע טוען כי בהסכם עם בם צוינה במפורש התוכנית בי/470/א, ומכאן שהם ידעו בדיוק את פרטי התוכנית. הנתבעים טוענים כי התוכנית צוינה בהסכם "ברגע האחרון" בהקשר של תשלום מס, וגם זאת תוך שגיאה שנפלה במספר התוכנית, ומכל מקום, כי הם לא אתרו את התוכנית לפני חתימת ההסכם. רק כאשר נעשה פרסום פומבי, בשלב מאוחר יותר, והתברר כי התובע הטעה את הנתבעים בהסכם ביחס ל"מרתף" וחוקיותו, וכי הוא מבקש שימושים בניגוד להסכם, פנו לבקש את המסמכים הדרושים בעירייה. גם אז ארך הדבר זמן היות ולא כל המסמכים נמצאו.
7. בהסכם בין התובעת 3, חטב פלוס גלית ג'וליה, לבין בם (שלגביהם נקבעו התניות "החזקות" ביותר לאי התנגדות לבקשות היתר של התובעים) נקבע כי מוסכם כי פרט לדירה והחלקים הצמודים אליה יהיה המוכר רשאי להוציא ממסגרת הרכוש המשותף חלקים לרבות את האולם שבקומת המרתף , הגג וכל שייבנה עליהם. כן נקבע בסעיף 5 כי למעט בניית הקומה החמישית לרבות חדר על גג הקומה החמישית ובהתאם להיתר בנייה כדין לא ייווספו קומות נוספות וכי תצורת הבניין תישאר בהתאם לצורתו הבנויה הנוכחית.
8. התובע אינו חולק על טענת בם כי ההיתר שביקש לבניית הקומה החמישית לא תאם את תצורת הבניין וטען כי הוא רשאי לבקש היתר כרצונו, ובלבד שכאשר יבנה, לא תהיה חריגה מתצורת הבניין. טענה זו היא טענה מתחכמת שאין לקבלה. את הבנייה יש לעשות בהתאם להיתר ואם התבקש היתר שאינו תואם את תצורת הבניין, הרי שזה גם מה שעתיד להיבנות, ושלא כפי התחייבויות התובעים בהסכם עם בם. מכל מקום כאשר מוגשת תוכנית עם היתר כזה, החורג מההסכמה החוזית, רשאי בעל דירה שהתחייבו כלפיו כי הבנייה תיעשה בתצורת הבניין (בם בענייננו), להגיש התנגדות. גם לפי נוסח הוראות ההסכם רשאים היו בם במקרה כזה להגיש התנגדות.
9. לגבי "המרתף", כל טענת התובעים ,היא טענה שאינה ראויה להישמע, התובעים לא נתנו בהסכמים את הגילוי הנדרש בקשר ל"מרתף", והנתבעים יכלו לסבור כי מדובר במרתף חוקי וכמובנו המשפטי, דבר שאינו מתקיים בענייננו, כמפורט לעיל. אין לומר כי לבעלי דירות בבניין אין אינטרס חוקי ומוצדק בכך שהבנייה תיעשה כדין.
10. די באמור לעיל כדי לשמוט את היסוד לתביעת התובעים כלפי הנתבעים.
11. לכך יש להוסיף כי גם הנזקים הנתבעים הינם תיאורטיים באופן שאף אילו הפרו הנתבעים את התחייבותם שלא להגיש התנגדות לבקשות היתר של התובעים כפי שהוגשו, ולא כך הוא, הרי שלכל היותר אפשר והייתה קמה זכות לפיצוי מוסכם, אילו הוראת הפיצוי המוסכם הייתה חלה על הפרה זו.
12. לכך יש להוסיף כי ספק כי התובעים 1-3 מכרו את זכויותיהם, ובעלת הזכויות היחידה נותרה התובעת מספר 4.
13. לאור כל האמור לעיל, נדחית התביעה העיקרית על כל רכיביה.
14. אשר לתביעה שכנגד, זו הוגשה על ידי בם בלבד, בטענה להפרת ההסכם על ידי הנתבעים שכנגד (הם התובעים בתביעה העיקרית). לטענתם הם זכאים לפיצוי מוסכם בסך 287,800 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם באי רישום הבית המשותף ואי רישום זכויותיהם בדירה. כן לטענתם הם זכאים להחזר הוצאות שנגרמו להם בגין עלויות איטום ושיפוצים שנשאו בהם בסך 127,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית וכן לפיצוי בגין מטרדי בנייה בסך מוערך של 108,000 ש"ח ו- 3,000 ₪ נוספים לכל חודש נוסף בו המפגעים לא יוסרו. לבסוף עותרים התובעים שכנגד לפיצוי בסך של 89,492 ₪ החזר הוצאות בגין תשלומים ששולמו לאנשי מקצוע מטעמם.
15. בסעיף 3 להסכם רכישת הדירה של בם נקבע: "הקונה מאשר כי ידוע לו שהבנין בו מצויה הדירה, טרם נרשם כבית משותף. המוכר מתחייב לגרום תוך ולא יאוחר מ- 36 חודשים מיום חתימת הסכם זה לרשום את הבנין בו בנויה הדירה כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן "החוק") ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה וצמידויותיהן וכן חלק יחסי ברכוש המשותף כהגדרתו בחוק על שמו וממנו על שם הקונה לאחר רישומה כיחידה נפרדת לפי חוק המקרקעין וזאת תוך 6 חודשים מיום רישום הבית כבית משותף,...".
16. אין מחלוקת בדבר ההתחייבות האמור וכי הוא לא נעשתה אלא שהתובעים טוענים כי האשמים בכך הם בם אשר הגישו התנגדויות.
17. אינני מקבלת טענה זו, אף מעבר לאשר קבעתי לעיל. בהסכם עצמו (בסעיף 8) נקבע כי גם לאחר מסירת הדירה לקונה וגם לאחר הרישום יוכל המוכר להגיש בקשות למתן צווים לרישום. מכאן שלא הייתה כל מניעה לבצע את הרישום, והתובעים לא עשו כן מטעמיהם.
18. עם זאת, הצדדים קבעו בהסכם במפורש הוראת פיצוי מוסכם בסעיף 20(ב) להסכם וזו חלה רק במקרה של איחור במסירת הדירה לקונה על ידי המוכר, או באיחור בביצוע תשלום מהתשלומים על חשבון התמורה מהקונה למוכר.
19. לפיכך אין באיחור שרישום הבית המשותף והאיחור ברישום זכויות בם בדירתם כדי לזכות אותם בסכום הפיצוי המוסכם.
20. בם לא הוכיחו בדרך אחרת את שיעור הנזק שנגרם להם כתוצאה מהאיחור ברישום, והם אינם יכולים להסתמך בעניין זה על עדותו של מר שושן שאינו שמאי מקרקעין ולא הוגשה מטעמו חו"ד מומחה. לכן, ועל אף שאיחור זה מהווה הפרה של החוזה, הרי שאינני פוסקת לבם פיצוי ברכיב זה.
21. כן לא ראיתי לנכון לקבל את התביעה של בם להחזר הוצאות שנגרמו להם בגין עלויות איטום ושיפוצים שנשאו בהם בסך 127,600 ₪. בם ערכו שיפוצים בדירתם וחלק מהעבודות בוצע בגג הבניין. בם לא הגישו ראיות מספיקות, הן לעניין החבות של הנתבעים שכנגד, והן לעניין היקף הנזק הנטען.
22. אשר למטרדי הבנייה, לכאורה בוצעה הבנייה בקומה החמישית בעת שהתובע המשיך להתגורר בדירה לפי המוסכם עם בם. בנוסף היה ידוע ומוסכם על בם כי ייעשו עבודות בנייה מעל גג דירתם. כמו כן העבודות החלו, ונפסקו מבלי שהושלמה הבנייה. לפיכך לא ראיתי לנכון לפסוק לבם פיצוי ברכיב זה.
23. כך גם לא הוכחה החבות של הנתבעים שכנגד ביחס לפיצוי בסך 89,492 ₪ החזר הוצאות בגין תשלומים ששולמו לאנשי מקצוע.
24. לא ראיתי לנכון להתייחס לטענות נוספות של בם בסיכומים, בדבר פיצויים נוספים המגיעים להם, באשר אלו לא נתבעו בתביעה שכנגד.
25. לאור האמור לעיל, נדחית התביעה שכנגד על כל רכיביה.

פסיקתא

1. לאור כל האמור לעיל נדחות התביעה והתביעה שכנגד.
2. ביחסים שבין התובעים – נתבעים שכנגד לנתבעים 1 -2 – תובעים שכנגד, לא ראיתי לנכון לפסוק הוצאות לנוכח תוצאות פסק הדין.
3. התובעים ישלמו לנתבעים 3 – 5 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, י"ט אייר תש"פ, 13 מאי 2020, בהעדר הצדדים.