1. בפניי בקשה שהוכתרה כ"בקשה מטעם בעלת המניות לפדיון נכס מקרקעין ולעיכוב הליכי מימוש הנכס" (להלן: "הבקשה").
2. הבקשה הוגשה ביום 12.7.2018 על-ידי חברת נכסי א. מאיר בע"מ (להלן: "א. מאיר בע"מ" או "המבקשת").

רקע בתמצית

1. בקליפת אגוז יצוין כי המדובר בנכס מקרקעין ברחוב מגדל שרשן 6 תל-אביב (להלן: "הנכס") אשר מצוי בבעלות חברת אם. איי. אס. וואי. נכסים והשקעות בע"מ (בפירוק) (להלן: "מאסי").
2. נגד חברת מאסי ניתן צו פירוק ביום 15.4.2018 ועוה"ד שפירא ומנגל מונו כמנהלים מיוחדים לנכסיה (להלן: "המנהלים המיוחדים").
3. ביום 14.2.2018 הגישו המנהלים המיוחדים בקשה לפרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס, וביום 1.7.2018 הגישו בקשה לאשר מכירת הנכס לזוכים בהתמחרות ה"ה טנוס תמורת הסך של 9.3 מיליון ₪ (להלן: "הזוכים") (בקשה מס' 12) .
4. לאחר הגשת בקשה זו, הוגשה הבקשה הנוכחית לעיכוב המכר ומתן זכות פדיון לנכס למבקשת.

הבקשה

1. כפי שעולה מהבקשה, המבקשת הציעה לפדות את הנכס בתוספת סך של 300,000 ₪ על הסך הסופי נטו שהיה מועבר לקופת הפירוק אילו היתה מאושרת הצעת הזוכים. הצעה זו הוכתרה על-ידי המבקשת כהצעה לרכישה ב"עסקת נטו" (להלן: ""הצעה לרכישה בעסקת נטו").
2. לטענת המבקשת (הן בבקשה והן בדיון בפניי היום) יש לאפשר לה את פדיון הנכס בסכום המוצע בעסקת נטו מהנימוקים הבאים שיובאו בקצרה:
3. היותה בעלת מניות של חברת מאסי מקים לה זכות לפדיון הנכס בדומה לזו הקיימת לחייב בפשיטת רגל, וזאת בהתחשב בזיקתה הישירה אל הנכס. זכות זו יכולה להתממש גם לאחר ההתמחרות, ומכל מקום, אין עליה חובה להשתתף בהתמחרות.
4. למבקשת נודע על קיומה של ההתמחרות לנכס רק בבוקר ההתמחרות ומכל מקום, היא סבורה כי אין חובה עליה להשתתף בה ודי להעלות טענותיה מיד לאחר שהוגשה הבקשה לאישור המכר (מכאן שטענותיה צריכות להתברר ללא קשר להליך ההתמחרות).
5. מתן זכות לפדיון הנכס יאפשר למבקשת, כך לטענתה, להעביר על שמה את הזכויות בנכס כהעברת זכות במקרקעין אגב פירוק בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). לטענת המבקשת, בהיותה איגוד מקרקעין היא זכאית לפטור ממס מכירה או להקניית זכות במקרקעין של איגוד מקרקעין הנעשית אגב פירוק האיגוד, בהתאם לסעיף זה.
6. יש לראות מבקשת כמי שזכותה עלולה להיפגע מן המימוש המבוקש בהתאם להוראות סעיף 13 (ב) לחוק המשכון, התשכ"ז – 1967 (להלן: "חוק המשכון"), בהיותה בעלת מניות יחידה בחברה ובעלת זכות שיורית להנות מתמורות נכסיה לאחר פירעון חובות החברה לנושיה.
7. יש בתוספת המוצעת על-ידי המבקשת כדי להביא תועלת לנושים.
8. לא קם אינטרס הסתמכות של הזוכים מאחר והבקשה הוגשה עשרה ימים לאחר הגשת הבקשה לאישור המכר שהוגשה על-ידי המנהלים המיוחדים.
9. המנהלים המיוחדים התנגדו לבקשה, וטעמיהם הובאו באריכות בתגובתם.

בין היתר נטען על-ידם, כי יש לדחות את הבקשה בשל השיהוי הרב בהגשתה; בשל העובדה כי המבקשת ידעה על ההליך ההתמחרות ובחרה לא להשתתף בו ואף לא להפקיד ערבות להבטחת ההצעה; בשל העדר קיומה של הזכות הנטענת לפדיון; בשל שיקולי סופיות של הליך ההתמחרות והשלכות רוחביות על הליכי התמחרות בעתיד; בשל כך שהמבקשת אינה זכאית לקבל זכויות אגב פירוק בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק המקרקעין בהעדר קיומם של התנאים המנויים בסעיף זה; בשל כך שהצעת המבקשת אינה הצעה (לא הוגשה בזמן, לא נתמכה בערבות בנקאית ולא פירטה מקורות מימון), ובשל העדר תחולה לסעיף 13 לחוק המשכון בנסיבות העניין.

1. הזוכים הצטרפו לעמדת המנהלים המיוחדים והוסיפו כי השקיעו זמן וממון רב בהליכים שקדמו להתמחרות ובכלל זה פנייה לשמאי, פגישות רבות ובדיקות שערכו, וכן הפקידו סך של כ- מיליון ₪ להבטחת הצעתם כאשר סכום זה תלוי ועומד ממועד ההתמחרות ועד היום, וכי ביקשו לרכוש את הנכס כבית מגורים. עוד נטען כי פנייתם להליך זה מנעה מהם רכישת נכס אחר.
2. בתשובה לכך חזרה המבקשת על טענותיה והוסיפה כי לשיטתה, יש לדחות את הטענה בדבר עקרון סופיות הליכי ההתמחרות בשל כך שהבקשה הוגשה עשרה ימים לאחר שהמנהלים המיוחדים עתרו בבקשה לאישור המכר ובטרם הוגשה עמדת הכונס הרשמי. בדיון היום הוסיפה המבקשת כי באפשרותה להפקיד ערבות בנקאית על סך של 10% מההצעה תוך 24 שעות מהמועד עליו יורה בית-המשפט.
3. הכונס הרשמי הצטרף לעמדת המנהלים המיוחדים והזוכים וסבר כי יש לדחות את הבקשה ולאשר את המכר לזוכים.

לעמדת הכונס הרשמי המדובר בבקשה שהוגשה בשיהוי רב וכי רק מטעם זה יש לסלקה.

לגופו של ענין, סבר הכונס הרשמי כי אין המדובר בפדיון נכס על-ידי החייב עצמו אלא על-ידי בעלת מניות בחברת בפירוק שהינה בעלת אישיות משפטית נפרדת ומשכך אין לאפשר היקש מההלכות בעניין פדיון דירת מגורים על-ידי חייב או בני משפחתו בהליכי פשיטת רגל. כן סבר הכונס כי הצעת המבקשת נעדרת התייחסות לשכר טרחת בעלי התפקיד ואגרת השגחה לכונס הרשמי, וכי סוגיית איתנותה הפיננסית של המבקשת מוטלת בספק.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים, וכן שמעתי את הצדדים בפניי בדיון היום, אני סבורה כי דין הבקשה להידחות וזאת מהטעמים שיפורטו להלן.
2. ראשית, הטענה כי למבקשת עומדת זכות לפדיון הנכס וכי זכות פדיון זו מהווה הלכה למעשה זכות וטו חיצונית על הליכי ההתמחרות אף לאחר שהוכרז זוכה בהליך ההתמחרות, לא נתמכה בפסיקה מפורשת כלשהי המלמדת על קיומה של זכות זו.

אני ערה לטענת המבקשת לפיה ניתן לבצע היקש מזכותו של חייב בפשיטת רגל לפדות את בית מגוריו המבוססת על האמור בהקשר זה בבר"ע מחוזי חיפה 3222/08 איגור פישמן נ' בנק לאומי לישראל (24.4.2008), ברם, ספק בעיניי אם ניתן לערוך היקש כזה, ומכל מקום, על הטוען לכך לבקש להכיר בהיקש כזה ובזכות זו, טרם יעשה בה שימוש חד צדדי.

כידוע, זכות חייב לפדיון נכס בהליכי חדלות פירעון מתייחסת לדירת מגורים ולא לנכס עסקי או אחר, כפי שעולה מהפסיקה בכלל ואף בזו שצורפה על-ידי המבקשת בפרט, ואינה שקולה לבקשת בעל מניות בחברה בפירוק לפדות את נכסי החברה. (בהקשר זה, מדובר בנכס עסקי למבקשת, בעוד שלזוכים מדובר בנכס למגורים).

ודוקו. יש לדרוש מהטוען לקיומה של זכות וטו חיצונית כזו על הליכי התמחרות (זאת אף מבלי לקבוע עמדה בדבר קיומה של זכות כזו) להעלות את הטענה לקיומה באופן מפורש ובדרך שזכות זו תועמד לבחינה משפטית עוד בטרם תערך ההתמחרות, ולא בדיעבד (למשל, על דרך של בקשה למתן הוראות וכיו"ב). דרישה כזו יש בה כדי ליצור וודאות ולמנוע הסתמכות של צדדי ג' על הליך ההתמחרות והיא מתחייבת גם מטעמים של הגינות ותום לב.

בענייננו, המבקשת לא הודיעה מפורשות ומראש על קיומה של זכות כזו טרם בוצעו הליכי ההתמחרות ואין לראות במייל ששלח ב"כ המבקשת למנהלים המיוחדים ביום ההתמחרות משום הודעה מפורשת על קיומה של זכות זו.

משכך, יש לדחות טענה זו.

במאמר מוסגר יצוין, כי הבקשה מתעלמת מאישיותה המשפטית הנפרדת של מאסי מבעלי מניותיה, ומהקניית נכסיה וזכויותיה למבקשת. האפשרות להכרה בזיקה הישירה של המבקשת לנכס מבקשת ל"דלג" על הצורך בהליך נפרד לייחוס הזכויות בדרך של הרמת מסך "הפוכה" (הכרה בזכות בשונה מהכרה בחובה) (ראו: ע"א 9147/16 עו"ד אבנר כהן, בנאמנות עבור רוכשי קבוצת הרכישה בנווה יעקב נ' עו"ד מרדכי קרויזר (24.7.2018) עמ' 5 פיסקה 7).

לא זו בלבד. אף אם היה מתקיים הליך נפרד להרמת מסך "הפוכה", הרי שלא ניתן להתעלם מהעובדה כי ניתן צו פירוק למאסי ומרגע הפירוק נכסיה מוקנים למנהלים המיוחדים ובכך משוכה נוספת ה"מרחיקה" או גורעת מזיקתה של המבקשת לנכס.

1. שנית, משדחיתי לעיל את הטענה בדבר קיומה של זכות לפדיון המקנה זכות וטו חיצונית על הליכי ההתמחרות, הרי שיש לבחון את הבקשה בהתאם לכללים המקובלים בנוגע לפתיחה מחדש של הליכי התמחרות בשל הצעה נוספת מאוחרת.
2. כפי שעולה בענייננו, בבסיס המחלוקת שבפניי עומדים אינטרסים המנוגדים זה לזה: האחד, של בעלי התפקיד לפיו יש להעדיף את סופיות הליכי ההתמחרות, ואשר אליו הצטרפו גם הזוכים, והשני, האפשרות ל"פתוח" הליכי ההתמחרות למציע מאוחר אשר במקרה זה אף נטען על-ידו כי יש לו זיקה לנכס.
3. במסגרת איזון אינטרסים זה הנטייה הבסיסית של בתי-המשפט הינה בדרך כלל להעדיף את חובת ההגינות ותום-הלב על פני מקסום התמורה בהליכי חדלות פירעון. ראו, למשל, דבריהם של ו' אלשייך וג' אורבך בספרם הקפאת הליכים - הלכה למעשה (מהדורה שנייה, 2010, להלן: "אלשייך ואורבך"), בעמ' 582, לפיהם "הנטייה תהיה לכבד את הסתמכות הזוכה, אלא אם קיימות סיבות כבדות משקל שלא לעשות כן".

הסיבה לנטייה בסיסית זו, המצויה למעשה בלבו ובמוחו של כל משפטן ישראלי, הינה בעיניי שאינטרסים אלה - קרי חובת ההגינות, תום-הלב ותקינות ההליך, הוודאות, הסופיות והיציבות - הינם אינטרסים "רחבים", "כלליים" ו"עמוקים" יותר, היורדים לשורש שיטתנו המשפטית ומשליכים על תחומים ונושאים רחבים בהרבה מתחומי חדלות-הפירעון. עמדתי על כך בהחלטתי בפר"ק 18174-11-16 פלנוס III , שותפות מוגבלת ואח' נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח' (3.12.2016) (להלן: "ענין אפוס").

1. בין השיקולים הבסיסיים התומכים באפשרות של העדפת האינטרס הנוגד של מקסום התמורה בהליכי חדלות פירעון ניתן למנות את ההכרה היסודית והא-פריורית של הצדדים בעובדה כי ייתכנו מצבים של העדפת האינטרס של מקסום התמורה, כי הם אינם צדדים "רגילים" לחוזה מכר, כי הצד לעסקה הינו מפרק, נאמן או כונס נכסים, שתפקידו העיקרי הינו להשיג תמורה ראויה עבור ציבור גדול של נושים, וכי אישור תוצאת הליך ההתמחרות נתונה מלכתחילה לשיקול-דעת בית-המשפט.
2. אשר לתנאים בהם תועדף הצעה מאוחרת על פני ההצעה שנבחרה במסגרת ההליך "התקין", הרי שגם לאלה התייחסתי בהחלטתי בעניין אפוס והם כוללים, בין היתר את המצבים והמקרים הבאים: ההצעה המאוחרת הינה בעלת יתרון משמעותי על פני ההצעה הזוכה; ההצעה הזוכה נופלת באופן משמעותי משווי הנכס בהערכתו השמאית (ראו, למשל, פר"ק (מחוזי-ת"א) 53914-02-13 עו"ד יניב אזרן נ' זיסר ואח' (22.10.2014)); למציע המאוחר קמה סיבה מוצדקת להגשת ההצעה באיחור; לזוכה המקורי ניתנה הזדמנות ראויה לשפר את הצעתו, תוך מתן עדיפות להצעה המשופרת; בהעדפת ההצעה המאוחרת אין משום פגיעה של ממש בציפייה לגיטימית של צדדים שלישיים; וכן מצבים בהם הזוכה המקורי מתמהמה עם מימוש זכייתו (ראו, למשל, ע"א 2734/11, רע"א 5669/11 רשות שדות התעופה בישראל נ' אויה נתיבי אויר בע"מ ואח' (13.11.2012)).

ראו דבריו של בית המשפט העליון בעניין ברכה, בעמ' 422:

אמנם, אין להוציא מכלל אפשרות כי בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שהיה מקום להיזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור ובהינתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה החדשה ובכפוף לכך שהייתה ניתנת למציעים אחרים הזדמנות להשוות הצעותיהם, ומקום שלא היה בכך משום פגיעה מהותית בציפייה לגיטימית של צד שלישי שהספיק בינתיים להתקשר עם הנאמן בחוזה מכר.

וראו גם בהחלטתו של כבוד הנשיא א' אורנשטיין בפר"ק (מחוזי-ת"א) 35828-12-10, 19169-04-16 גוב גיא בע"מ ואח' נ' מגדל הזוהר לבנין בע"מ ואח' (20.6.2016).

1. בענייננו, לא הוכח בפניי כי התקיימו התנאים בהם תועדף הצעתה המאוחרת של המבקשת על פני הצעת הזוכים שנבחרה במסגרת ההליך "התקין".

ראשית, לא הוכח בפניי כי המבקשת לא ידעה על פרסום ההזמנה להציע הצעות בנוגע לפרסום הנכס באופן שלא איפשר לה להגיש הצעתה במועד, וניתן להניח כי למבקשת ידיעה קונסטרוקטיבית בעניין זה שעה שנושא מכירת הנכס הועלה בבקשות למתן הוראות אחרות שהמבקשת צד להם.

שנית, מהחומר שהובא בפניי עולה כי אף אם מועד ההתמחרות הספציפי נודע לבא-כוח המבקשת רק ביום ההתמחרות הרי שאין מחלוקת כי המועד נודע לו טרם קיום ההתמחרות ובא-כוח המבקשת לא עתר בזמן אמת לעכב את ההתמחרות.

שלישית, המבקשת לא השתתפה בהתמחרות, ממילא לא הפקידה ערבות בנקאית מתאימה להבטחת רכישת הנכס, ואף לא פרטה את אפשרויות המימון שלה. ודוקו. בהקשר זה יצוין כי אין חובה על בעל התפקיד להעדיף דווקא את ההצעה הגבוהה ביותר, אלא את הטובה ביותר הכוללת גם תנאי תשלום טובים ואפשרויות מימון וודאיות.

עוד יצוין כי אין די בעניין זה לציין בפני בית-המשפט כי המבקשת תפקיד בעתיד את הסכום ככל שבית-המשפט יקבל את הצעתה, אלא היה מקום לעשות כן מבעוד מועד באופן דומה ליתר המציעים שהתמודדו בהתמחרות.

רביעית, הצעת המבקשת מהווה תוספת של 0.3% על הסכום אותו הציעו הזוכים ואין לראות בהצעה זו משום יתרון כלכלי משמעותי המצדיק פתיחת הליכי התמחרות מחדש ופגיעה באינטרס ההסתמכות של הזוכים.

לכך יש להוסיף כי לא בנקל יתערב בית-המשפט בשיקול דעת בעל התפקיד.

1. להשלמת התמונה יצוין, כי גם הטענה בנוגע לתחולת סעיף 13 (ב) לחוק המשכון בענייננו, דינה להידחות.

ראשית, אין מקום להחיל את הוראות חוק המשכון שעה שהמשכנתא שרבצה על הנכס סולקה זה מכבר, ומכאן שאין עסקינן במימוש משכון בהתאם לחוק המשכון.

שנית, בענייננו הנכס נמכר במסגרת הליכי פירוקה של מאסי ולא במסגרת הליכי מימוש משכון בהוצאה לפועל.

שלישית, כפי שצוין לעיל, ספק אם למבקשת זיקה לנכס וכפועל יוצא מכך, גם טענת המבקשת בדבר פגיעה בה כתוצאה ממימוש הנכס מעלה קושי (ראו בהקשר זה לשון סעיף 13 (ב) לחוק הקובע:

החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו, רשאים לפדות את המשכון על ידי קיום החיוב לפני המועד לקיומו, ובלבד שבחיוב לתשלום כסף הנושא ריבית ישלמו לנושה גם את הריבית שהיתה מגיעה לו עד המועד לקיום החיוב או בעד ששה חדשים אחרי התשלום, הכל לפי התקופה הקצרה יותר; סעיף קטן זה לא יחול אם יש קביעה אחרת בהסכם המישכון ולא יחול על משכון שניתן להבטחת סדרה של איגרות חוב.

רביעית, אף לו היינו מוצאים להחיל את הוראות חוק המשכון, הרי שהיה על המבקשת לפעול בהתאם להראות החוק הקובעות בסעיף 13(ב) ולפעול לקיום החיוב לפני המועד לקיומו, ובהשאלה, טרם פרסומה של ההזמנה להציע להצעות או למצער, טרם קיומה של ההתמחרות.

היינו, היה על המבקשת לפנות ומראש ובטרם יתקיים הליך ההתמחרות ואולי אף בטרם תפורסם ההזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס, ולהתריע על כך כי היא עתידה להיפגע מפרסום כזה ומקיומה של התמחרות על הנכס (זאת כאמור אף בהתעלם מקביעתי לעיל כי אין לראות במכירה כמימוש משכון בהתאם לחוק המשכון).

חמישית, יש ליתן את הדעת לסיפא של הוראות סעיף 13(ב) לחוק המשכון הקובעת כי סעיף קטן זה לא יחול אם יש קביעה אחרת בהסכם המישכון. ברם, הסכם המישכון לא הובא בפניי וממילא אין לדעת אם היעתרות לבקשה סותרת את הוראותיו.

1. בנסיבות אלה, לא מצאתי מקום להתייחס לטענות הנוספות שהועלו על-ידי הצדדים בנוגע לתחולת סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, ודי בכך אם אזכיר כי בתגובתה לבקשה לפירוק זמני של מאסי מיום 2.1.2018 (סעיף 22.2) טענה מאסי עצמה כי היא אינה בגדר איגוד מקרקעין בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ותמכה טענה זו בתצהיר מטעמו של מר אזוגי דניאל. משכך, המבקשת המצויה בבעלות מלאה של מר אזוגי, מנועה מלטעון כעת אחרת, לא כל שכן מבלי שתמכה טענה זו בתצהיר.
2. באופן דומה אני סבורה כי אין צורך אף לדון בשאלת איתנותה הכלכלית של המבקשת.
3. אשר על כן, אני דוחה את הבקשה.

המבקשת תישא בהוצאות המנהלים המיוחדים והזוכים בסך של 15,000 ₪ כל אחד.

המזכירות תשלח העתק החלטה זו לצדדים ותסגור את הבקשה.

ניתנה היום, כ"ח תשרי תשע"ט, 07 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.