רקע:

1. התובעת והנתבעת 1 רכשו יחדיו את הזכויות בדירת מגורים ברחוב ריינס 24א בתל אביב הידוע כתת חלקה 2 חלקה 18 בגוש 6903, על פי הסכם מכר מיום 26.08.2002 (להלן: "הדירה" ו-"הסכם מכר 2002").
2. ביום 02.09.2007 נחתם הסכם הלוואה בין התובעת לאביה המנוח של הנתבעת 1, משה קשתי ז"ל, אשר בינו לבין התובעת שררו באותן שנים יחסי חברות (להלן: "המנוח" ו-"הסכם ההלוואה").
3. ביום 22.10.2007 נחתם הסכם מכר למכירת מחצית זכויות התובעת בדירה לידי הנתבעת 1 (להלן: "הסכם מכר 2007").
4. ביום 07.01.2019 הגישה התובעת תביעה למתן סעד הצהרתי שיורה כי הסכם ההלוואה והסכם מכר 2007 (יקראו ביחד: "הסכמי 2007") – בטלים, ומשכך יש להשיב מחצית מזכויות הבעלות בדירה לשם התובעת. לחילופין, ביקשה התובעת לחייב את הנתבעים לפצות את התובעת בסך של 1,572,000 ₪ המגלם להערכתה מחצית משוויה של הדירה נכון ליום הגשת התביעה.
5. התביעה בהליך דנן הוגשה בתחילה גם כנגד עו"ד משה לין בטענה כי התובעת נתנה בו את אמונה לייצגה בשלושת ההסכמים אך הוא הפר חובתו לפעול בנאמנות ובמסירות ופעל בחוסר תום לב ובניגוד עניינים. עוד טענה התובעת כי עו"ד לין והמנוח עשו יד אחת להוליך את התובעת שולל ולרמות אותה במטרה לגזול ממנה את זכויותיה בדירה.

ביום 07.01.2020 הוריתי על מחיקתו של עו"ד לין מכתב התביעה וכן על מחיקת הסעד הכספי מכתב התביעה בשל היעדר חוסר סמכות עניינית ובהתאם ניתן היתר לפיצול סעדים כך שהתובעת תוכל להגיש תביעה כספית נפרדת לבית משפט השלום.

1. עילות התביעה כנגד הנתבעת 1 הן תרמית והצגת מצג כוזב, לפי סעיף 56 לפקודת הנזיקין, עשיית עושר ולא במשפט וחוסר תום לב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי).
2. הנתבעת 2 צורפה כנתבעת להליך בהתאם להחלטתי מיום 09.03.2020, מתוקף מעמדה כיורשת החוקית של עיזבון המנוח ומאחר ונוכחותה נדרשת לצורך הדיון לאור טענות שעלו ביחס להסכם ההלוואה שהמנוח הוא צד לו והסכם מכר 2007. במסגרת החלטה זו אף ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעת 1 לבצע דיספוזיציה בזכויותיה בדירה.

ערעור על החלטה זו נדחה על ידי כבוד השופט גרוסקופף.

1. בתיק זה התקיימו 3 דיוני הוכחות במהלכם נחקרו העדים שלהלן:

מטעם התובעת: התובעת בעצמה; מר אבי קשתי; מר איציק קשתי.

מטעם הנתבעות: הנתבעת 1; עו"ד משה לין.

1. פסק הדין ניתן לאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם.

טענות הצדדים:

טענות התובעת;

1. לטענת התובעת, יש להורות על ביטולם של הסכם ההלוואה משנת 2007 ושל הסכם המכר משנת 2007, מהטעמים שלהלן:
2. הסכמי 2007 הם הסכמים למראית עין ונועדו לנשל אותה מזכויותיה בדירה.
3. הנתבעת 1 והמנוח גרמו לתובעת להאמין כי הסכם ההלוואה 2007 מקנה לה את הזכות לקבל מחצית מהזכויות בדירה שהועברו לשם דיאנה מכוח הסכם מכר 2007.
4. לתובעת לא שולמה כל תמורה מכוח הסכם מכר 2007. למעשה, הנתבעת כלל לא חתמה על הסכם המכר במועד בו חתמה התובעת. הסכם המכר סבל מפגמים יסודיים: לא הוגדרו בטחונות לשמירה על זכויות המוכרת (התובעת – ר.ע.); לא מוגדר אופן קבלת התמורה; התמורה הוסדרה במסגרת הסכם ההלוואה הפיקטיבי.
5. התובעת לא הלוותה למנוח את הסכומים המפורטים בהסכם הלוואה 2007.
6. התובעת קיבלה מחצית מדמי השכירות בגין הדירה עד לשנת 2016, כלומר, לאחר המועד בו לכאורה מכרה את זכויותיה בדירה לדיאנה ואף לאחר המועד בו נרשמו הזכויות על שם דיאנה. יתרה מכך, התובעת המשיכה לקבל דמי שכירות אף לאחר פטירתו של המנוח ביום 24.11.2013.
7. הנתבעת 2, פיורלה, היא היורשת העיקרית של המנוח בהתאם לצוואתו מיום 03.06.2013 שצו לקיומה ניתן ביום 25.06.2015, נכחה במספר שיחות שהתקיימו בין התובעת לבין המנוח אודות דירה.
8. הנתבעות לא הציגו כל ראיה הסותרת את טענות התובעת ואף לא טענו כי הועבר תשלום בגין המכר, לא במזומן ולא בהעברה בנקאית או בכל דרך אחרת.
9. עדותה של דיאנה מסתכמת באי ידיעה ואי מעורבות בהסכמים השונים ובטענה כי אביה הוא זה שדאג להכול, בעוד פיורלה כלל לא טרחה להגיש תצהיר ולהעיד. ההימנעות מהעדתה של פיורלה נזקפת לחובת ההגנה שכן היא מעוררת את החשד כי ההגנה חוששת מחשיפת העדה לחקירה שכנגד, ועל אחת כמה וכמה כאשר מדובר בבעלת דין שלה אינטרס ברור להתגונן מפני התביעה נגדה.

מנגד, עדותו של עו"ד לין הייתה מלאה בסתירות מן מול תצהירו והן מול ראיות בכתב שהציגה התובעת. מעדותו של עו"ד לין עלו הפרות דין שונות שנעשו על ידו.

1. מהמועד בו הועברו זכויות התובעת לדיאנה, הסכם ההלוואה 2007 אינו בר ביצוע ומימוש ללא הסכמת דיאנה ועל כן הוא בטל.
2. דינו של הסכם המכר 2007 גם הוא בטלות מאחר ולא הועברה תמורה והוא לא הושלם.
3. הנתבעת 1, המנוח ועו"ד לין הטעו את התובעת לחתום על הסכמי 2007 בכך שנאמר לה על ידם שזכויותיה מובטחות, ועל כן היא זכאית לבטלם גם מכוח סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.
4. התובעת זכאית לבטל את ההסכם אף מכוח עילת העושק הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים מאחר ותנאי הסכמי 2007 היו גורעים במידה בלתי סבירה ונעשה ניצול לרעה של חוסר ניסיונה והבנתה את המצב המשפטי.
5. התובעת זכאית לבטל את הסכמי 2007 מאחר ועל פי הקבוע בהסכם ההלוואה היא ביקשה את השבת הזכויות ואלו היו אמורות להיות מושבות בתוך 6 חודשים אך הם לא הושבו וזכותה לבטל את ההסכמים.
6. בהתאם להחלטתי מיום 08.06.2022, הגישה התובעת תגובה לסיכומי הנתבעות, במסגרתה טענה כדלקמן:
7. מול בית המשפט מונח כתב התביעה המתוקן שעה שתוקן באישורו של בית המשפט ועל כן כל השוואה שנעשתה על ידי הנתבעים בין כתב התביעה המקורי לכתב התביעה המתוקן אינה רלוונטית. הנתבעות לא המציאו בדל ראיה להוכחת תשלום או העברת כספים כלשהי בגין הסכמי 2007.
8. התובעת לא חולקת כי היא אישה משכילה המכלכלת צעדיה, אלא שעל פי מחקרים דווקא אנשים משכילים ומחושבים אשר להם היכרות מוקדמת עם הצד האחר, הם אלו הנופלים בפח. כך גם במקרה של התובעת אשר נתנה אמון רב במנוח.

טענות הנתבעות;

1. לטענת הנתבעות, ביהמ"ש נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה כנגד הנתבעת 2 נוכח העובדה כי הסעד היחיד הנוגע לכאורה לנתבעת 2 הוא ביחס להסכם ההלוואה אשר הינו על סכום של 180,000 דולר אמריקאי שאינו מצוי בסמכותו העניינית של ביהמ"ש המחוזי.
2. התביעה הנוגעת לביטולו של הסכם ההלוואה התיישנה. התובעת לא ביטלה את הסכמי 2007 ובכל מקרה היא לא נקטה בכל צעד לביטולם תוך מועד סביר מעת שנודע לה על עילה לכאורה לביטולם.
3. כמו כן, משטוענת התובעת כי לא נתנה את סכום ההלוואה הנקוב בהסכם ההלוואה, הרי שהסכם ההלוואה לא קוים על ידה ואין לה עילת תביעה כוחו, משמע – "אין מה לבטל" או לדרוש מכוחו.
4. בין התובעת לנתבעת 1 לא היה כל סיג ושיח בקשר לעסקאות או לצוואת המנוח או להסכם שכירות, וגם לא משא ומתן. הנתבעת 1 לא הבטיחה לתובעת דבר. משכך ברור כי הנתבעת 1 לא הציגה בפני התובעת מצגים כלשהם. הנתבעת 1 לא הייתה קשורה לניסוח ההסכמים אשר אינם פיקטיביים.
5. התובעת אישרה בעצמה על גבי הסכם מכר 2007 את קבלת התמורה וכן על גבי שטר המכר. התובעת היא אישה משכילה ויודעת קרוא וכתוב והיא לא הונתה על ידי הנתבעת 1 והמנוח וכן לא הייתה קורבן לתרמית או הוכיחה עובדות המהוות את עילת התרמית. בהסכמי 2007 לא הייתה כל הוראה שיש בה להטעות את התובעת. הסכם המכר קוים וחתימת התובעת על גביו ועל גבי שטר המכר מהווה אישור לכך.
6. הנתבעת 1 לא שילמה דמי שכירות לתובעת בגין הדירה לאחר מועד רישומה כבעלים על מלוא הזכויות בדירה.
7. בנוסף, נטען כי הדירה מעולם לא הייתה בבעלות המנוח כך שהוא לא הוריש לה אותה.
8. הנתבעת 1 והמנוח לא הונו את התובעת והיא לא הייתה קורבן לתרמית ולא הוכחו עובדות המהוות את עילת התרמית. לו הייתה מוכיחה התובעת את עילת התרמית, הרי שעל פי פקודת הנזיקין, מוקנית לה זכות לפיצויים בלבד.
9. הצהרת המנוח בהסכם ההלוואה אינה יכולה לחייב את הנתבעת 1. התובעת מעולם לא ביקשה מהמנוח להעביר את מחצית הדירה לשמה שכן כטענתה היא מעולם לא הלוותה לו את הסכום על פי הסכם ההלוואה כך שלא ניתן היה בשום שלב להעמיד את התחייבות המנוח למבחן.
10. התובעת מעלה טענות כנגד המנוח וכוונותיו אלא שמידת ההוכחה הדרושה מתקרבת למידת ההוכחה בדרושה במשפט פלילי והתובעת לא עמדה בה.
11. התובעת טוענת שהטעייתה נעשתה לאחר החתימה על חוזה המכר בעוד התנאי לביטול חוזה מחמת הטעיה או מצגי שווא הוא כי אלו יקדמו לחתימה.
12. בניגוד למצג אותו מנסה התובעת להציג, היא אינה אישה ברה ותמה אשר נפלה קורבן לחבורת נוכלים.
13. התובעת שינתה גרסתה יותר מפעם אחת במספר נושאים קריטיים בין הגרסה על פי התביעה המקורית לבין הגרסה על פי כתב התביעה המתוקן.
14. התובעת בעצם טוענת כי ההסכמים היו למראית עין ונועדו לרמות ולהטעות צד ג', שלטונות המס. סעיף 13 הוא הרלוונטי לענייננו שכן הוא עוסק בחוזה שנחתם בהסכמת הצדדים ובכוונה תחילת בדרך כלל כדי להטעות צד שלישי ובענייננו את שלטונות המס.
15. עוד טוענת התובעת טענה שעילתה אינה יכולה להיטען ביחד עם עילת ביטול הסכם מחמת היותו למראית עין, וזו עילת התרמית או ההטעיה. העילה הראשונה נוגעת לחוזה שנערך בהסכמת הצדדים ובמועד בעוד התרמית או ההטעיה הם אירועים שגורמים לפגם ברצון. בניגוד להסכמים שנחתמו למראית עין, הסכמים שנחתמו בנסיבות של הטעיה או תרמית אינם בטלים מעיקרם, אלא רק ניתנים לביטול.
16. התובעת טוענת שהסכם ההלוואה שנחתם קודם להסכם המכר 2007 נועד להבטיח את השבת מחצית הדירה לידיה, אלא שבמועד חתימתו, הממכר לא היה בבעלות דיאנה והגרסה אינה מסתדרת. בעת חתימת הסכם ההלוואה הייתה בבעלות דיאנה מחצית הדירה אותה רכשה בשנת 2002 והממכר היה "ביצה שטרם נולדה", כך שבכל מקום בהסכם ההלוואה בו מדובר בדירה, מדובר רק בחצי הדירה שהייתה במקור ולא יכול להיות שמדובר במחצית שהייתה באותה עת בבעלות התובעת.

דיון והכרעה:

1. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל מהנימוקים שיפורטו להלן.
2. ראשית ולמען הסדר, אציין את הנתונים אשר אינם שנויים במחלוקת בין הצדדים להליך ואף גובו בעדויות הצדדים:
3. עד לרישום זכויותיה של יעל על שם דיאנה, הדירה הייתה בבעלות שתיהן בחלקים שווים. כיום הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין רק על שם דיאנה.
4. הסכמי המכר נוהלו על ידי המנוח.
5. בין התובעת למנוח היה קשרי חברות קרובים.
6. התובעת קיבלה מדי חודש סך של כ-2,000 ₪ מידי משפחת המנוח עד לשנת 2016.
7. בשלושת ההסכמים (הסכם המכר משנת 2002 והסכמי 2007) הייתה מעורבות כלשהי של עו"ד לין.
8. ככלל, אחד מעקרונות היסוד של דיני החוזים הוא העיקרון לפיו חוזים יש לקיים, כאשר על צד המבקש לבטל הסכם מוטל נטל ראייתי גבוה במיוחד ועליו להצביע על "טעמים משכנעים וכבדי משקל שיש בהם להצדיק ביטולו של ההסכם, ועל בית המשפט לנהוג משנה זהירות בעניין זה" [ראו ע"א 5914/03 אפרים שוחט נ' כלל חברה לביטוח בע"מ].

הטעיה:

1. סעיף 15 לחוק החוזים קובע כדלקמן:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

1. במקרה בו נטענת טענת הטעיה "על התובע להוכיח גם קיומו של קשר סיבתי סובייקטיבי כפול, בין ההטעיה לבין הטעות ובין הטעות לבין החתימה על העסקה. עוד ובנוסף על התובע להוכיח שהיה זה הנתבע שגרם לטעות במעשיו או במחדליו. משמע, ההטעיה יכולה להיווצר באמצעות מצג שווא שהוצג לתובע או בדרך של הימנעות מגילוי מידע, אשר הייתה קיימת חובה למוסרו" [ראו תא (חי') 466-06-18 א' נ' ב' (פורסם במאגרים, 06.07.2021)].
2. בענייננו, מצאתי כי התובעת לא עמדה בנטל הראייתי הגבוה הנדרש לצורך הוכחת עילת ההטעיה. לא הובאו ראיות התומכות בגרסת התובעת כי היא הוטעתה לחתום על ההסכם על ידי המנוח או על ידי עו"ד לין.

עד כמה שהדברים נשמעים הגיוניים, התובעת טוענת כי המנוח הטעה אותה לחשוב שהיא חותמת על הסכם שנועד להטעות את רשויות המס. ואסביר. בעצם, טוענת התובעת כי מטרת החתימה על הסכמי 2007 הייתה לכאורה להבריח נכס משמה של התובעת כך שלא תחוייב במיסים גבוהים בגין ריבוי דירות ומנגד להבטיח את זכויותיה בדירה באמצעות הסכם ההלוואה, אלא שלאחר שהמנוח נפטר התגלה לה כי היא בעצם הוטעתה ורומתה על ידי המנוח לחשוב כי לשם כך נועדו הסכמי 2007 כאשר בפועל הם נועדו לגזול ממנה את זכויותיה במחצית הדירה.

כלומר המנוח לא באמת רצה בטובתה הכלכלית כי אם בזכויותיה בדירה.

1. העובדה שהתובעת פעלה על מנת להימנע מתשלום מס היא עובדה מוגמרת. כך היא מעידה בעצמה. אלא שהשאלה שבפני היא האם המנוח אכן הטעה או רימה את התובעת לחשוב שאכן זו הדרך לחמוק מתשלום המיסים וזאת בכדי לגזול את זכויותיה. אינני סבורה כך ואפרט זאת להלן.
2. כאמור, לטעמי התובעת לא הרימה את הנטל להוכחת טענתה בעניין זה. מאחר והמנוח הלך לבית עולמו ואין ביכולתו של בימ"ש לקבל גרסה ישירות מהמנוח, אין לי אלא להסיק מסקנות ביחס להתנהגותו, כוונתו ורצונו מהראיות והעדויות שהוצגו בפני וכפי שאפרט להלן:
3. מעדויות הצדדים (שאפרט אותן ברחבה במסגרת הדיון בטענת התובעת לחוזה למראית עין) עולה כי בידי המנוח היה הכוח לגרום הן לתובעת והן לבתו דיאנה לעשות את אשר היה מבקש.

מעדות התובעת ועדותו של עו"ד לין עולה כי שניהם האמינו שהמנוח התכוון והיה בכוחו לגרום לכך שהמחצית של התובעת שתעבור לשם דיאנה תחזור לשם התובעת. מסקנה זו אף מתבקשת נוכח העובדה שהמנוח התייחס אל הזכויות של דיאנה בדירה כזכויות שלו, עסק בהן, מימן אותן, "סחר" בהן והוריש אותן (ראו לעניין זה מוצג ת/1 וכן צוואת המנוח).

לטעמי לא יכול להיות כל חולק על כך שדיאנה הייתה חותמת על כל מסמך שהוא בהתאם להוראתו של אביה המנוח, בין אם המדובר בזכויות העוברות אליה ובין אם מדובר בזכויות המועברות ממנה.

1. התובעת לא הביאה כל ראיה ממנה ניתן יהיה להסיק כי לו היה המנוח בחיים, לא היה משיב את מחצית הדירה לבעלות התובעת, כפי שהתחייב בהסכם ההלוואה לו הייתה התובעת מבקשת.
2. העובדה כי לאחר מועד העברת זכויות התובעת בדירה שולם לה סכום חודשי בגין הדירה ואף לאחר פטירת המנוח בהתאם לבקשתו מאחיו מעידה גם היא כי המנוח לא התעלם מזכויות התובעת בדירה.
3. התובעת לא עמדה בנטל הראיה והשכנוע לסתור את החזקה כי לא ידעה על מה היא חותמת או כי היא אינה מבינה, זאת ביחס לשני ההסכמים. התובעת לא הוכיחה כי אילו היה המנוח בחיים, לא היה משיב את זכויותיה בדירה. התובעת לא הוכיחה כי עו"ד לין ביצע איזושהי פעולה או הציג לה איזשהו מצג או פעל מטעם המנוח להציג לה איזשהו מצג שיגרום לה לחתום על הסכם המכר במטרה לגזול ממנה את זכויותיה בדירה.
4. התובעת עצמה מעידה כי נתנה אמון מלא במנוח לאור היחסים החבריים הקרובים ביניהם. התובעת משליכה על המנוח את תחושותיה מהתנהלות הנתבעות ומשפחתן כלפיה לאחר פטירתו. התובעת היא זו שסמכה על המנוח בעת חתימה על הסכמי 2007, במסגרתם העבירה את זכויותיה לדיאנה מבלי לקבל עורבה כלשהי או בטוחה כלשהי לזכויותיה. שוב, התובעת לא הציגה ראיה כלשהי כיצד הפר המנוח את האמון שנתנה בו.
5. התובעת ידעה היטב כי הדירה תעבור לשמה של דיאנה. כמו כן ידעה התובעת היטב כי הזכויות לגביהן התחייב המנוח רשומות או עתידות להירשם על שם דיאנה וכי פורמאלית הן לא של המנוח להעביר. התובעת ידעה גם ידעה כי לא תועבר שום הלוואה ולא תינתן שום תמורה. התובעת ידעה כי הדברים נעשים במטרה להיטיב עמה משיקולי מס שכן הייתה בעלת מספר דירות.
6. האמור לעיל גם מתיישב עם העובדה שהתובעת חתמה על כלל המסמכים הנקשרים עם העברת הזכויות שאמנם לא הוצגו בפני אך בלעדיהם לא היו מועברות הזכויות לשם הנתבעת 1.
7. נוכח האמור לעיל, אני קובעת כי המנוח לא הטעה את התובעת לחתום על הסכמי 2007.

חוזה למראית עין;

1. מאחר וקבעתי כי כלפי התובעת לא נעשתה תרמית מהטעמים שפירטתי לעיל, השאלה העיקרית העומדת בפני הכרעה היא האם הסכם ההלוואה והסכם המכר שנכרת בין התובעת למנוח משנת 2007 הנם הסכמים אמתיים שנערכו בתום לב, בתמורה מלאה ובכוונה מלאה וברורה של הצדדים, או שמא מדובר בהסכמים פיקטיביים שנועדו להסוות הסכמות ומטרות אחרות, כלומר, הסכמים למראית עין.
2. בעוד שהתובעת טוענת כי הסכמי 2007 הם למראית עין בלבד, לכאורה פרי מוחו של המנוח במטרה לסייע לה להימנע מתשלום מס בשל בעלות במספר דירות, הנתבעות טוענות כי מדובר בהסכמים כשרים וחוקיים וכי התובעת קיבלה/העבירה את התמורה בגינם וחתמה עליהם בהבנה מלאה.
3. סעיף 13 קובע כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
4. בפסיקה נקבע כי "הסכם למראית עין הוא "הסכם שקיימת בו אי-התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי. בעוד שכלפי חוץ מסכימים ביניהם הצדדים על הסדר משפטי מסוים, כוונתם האמיתית היא שונה" [ראו ג' שלו דיני חוזים – החלק הכללי 255 (תשס"ה) (להלן: "שלו"); ראו גם ע"א 1780/93 ‎בנק המזרחי המאוחד בע"מ‎ ‎נ' יהודית אולצ'יק, פ''ד נ(2) 041, סעיף 2 (להלן: "בנק המזרחי"]".
5. משמע כי בכדי לקבוע האם הסכם מכר 2007 והסכם ההלוואה הוא הסכם תקף ומחייב או שמא הוא הסכם למראית עין בלבד, על בית המשפט להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים להסכם ולקבוע האם הוא משקף את שהוסכם או שמא מתקיימת "אי התאמה מכוונת בין הצהרת הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי" [ע"א 6295/95 סוליקה בוחסירה נ' רות בוחסירה, פ"ד נ(1) 259; ראו גם ע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי (פורסם במאגרים, 09.05.2012)].

לצורך קביעה עובדתית זו, ביהמ"ש מסתייע בכלל נסיבות העניין כפי שהובאו והוכחו במהלך המשפט [ע"א 3725/08 חזן נ' חזן (פורסם במאגרים, 03.02.2011)], כאשר הנטל להוכיח היותו של הסכם למראית עין בלבד מוטל על הטוען זאת [ראו ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור (פורסם במאגרים, 22.02.2010)], ברמת הוכחה מוגברת:

"בעל דין המייחס לצד שכנגד עריכת חוזה פיקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה, העשוי להגיע אף כדי ייחוס מרמה או מצג כזב. ככלל, טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר נקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן. ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניקיון כפיים, מרמה או כזב מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענת מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת...".

[עניין חזן הנ"ל].

1. מראית העין בענייננו אותה מבקשת התובעת להוכיח היא יחסית (להבדיל ממראית עין מוחלטת). כלומר, כי מאחורי ההסכם שנחתם והוצג מסתתר הסכם נסתר המשקף את רצונם האמיתי של הצדדים ואת אומד דעתם [ראו ע"א 810/17 גיל באשה נ' סמי גרג'י (פורסם במאגרים, 31.10.2018)]. במקרה של מראית עין יחסית "אין קביעה מוחלטת בפסיקה בשאלה האם יש ליתן תוקף להסכם הנסתר, במיוחד כאשר ההסכם למראית העין נגוע באי חוקיות:

"בטלות הסכם למראית עין הקבועה בסעיף 13 לחוק החוזים היא בטלות מוחלטת, מאחר שההסכם בבסיסו הוא חסר תוקף ביחסים בין הצדדים לו (שלו, עמ' 26; עניין גיל באשה). בטלות זו פועלת כלפי כולי עלמא, ללא צורך בהודעה או הצהרה על בטלותו. בעקבות קביעה לבטלותו של הסכם למראית עין, קמה חובת ההשבה, שאינה נובעת מדיני החוזים, אלא מדיני עשיית עושר ולא במשפט (שלו, שם; עניין גיל באשה)".

[ראו תא (מרכז) 44240-05-19 ש.ש. - קטינה נ' אילן יצחקי].

1. יוצא אפוא כי על מנת לקבוע האם אכן מדובר בהסכמים למראית עין, עלי להתחקות אחר כוונתם האמיתית של התובעת והמנוח בעת עריכת ההסכמים ולבחון האם הם משקפים את אותה הכוונה.

על שאלה זו יש להשיב בחיוב.

1. התובעת טענה כי הכוונה האמיתית של הצדדים הייתה להיטיב עמה מיסויית בהיותה בעלת מספר דירות. כלומר, הכוונה כלפי חוץ הייתה ליצור מצג לפיו התובעת אינה בעלת זכויות בדירה נוספת, כאשר הכוונה האמיתית הייתה שהזכויות יישארו שלה (אך לא רישומית).
2. התובעת לטעמי הוכיחה את שני התנאים הנדרשים להוכחת טענה בדבר הסכם למראית עין: הסכמה סמויה השנה מזו שהוצהרה בהסכמים; והיעדר כוונה ליתן תוקף להסכמים שנחתמו.
3. לטעמי לא ניתן לקבל את הטענה כי הסכם מכר 2007 והסכם ההלוואה עומדים כל אחד באופן עצמאי לבדו. הסכם מכר 2007 בגינו לא שולמה כל תמורה ואילו הסכם ההלוואה מכוחו לא שולמה כל הלוואה אינם עומדים בחלל ריק. הסכם ההלוואה שימש למעשה "תעודת ביטוח" לזכויות של התובעת שהועברו אל דיאנה. תנאי זה היה ידוע וברור לתובעת ולמנוח, הגם שהתנאי לא נזכר בהסכם המכר או הסכם ההלוואה במפורש.

על כן, יש לקרוא את הסכמי 2007 כמקשה אחת כאשר כל הסכם משלים את האחר.

1. המסקנה לעיל עולה הן מעדויות הצדדים והן מתוכן ההסכמים.
2. הנסיבות שבפנינו מעלות מספר תמיהות, בין היתר:

• התשלום החודשי לתובעת בחלוף השנים אף לאחר פטירתו של המנוח;
• היעדר ידיעת הנתבעת אודות כלל נסיבות הרכישה המקורית והרכישה בשנת 2007;
• התחייבות המנוח במסגרת הסכם ההלוואה על זכויות שאינן בבעלותו;
• התייחסותו של המנוח אל הדירה במסגרת סעיף 6.11.2 לצוואתו מיום 03.06.2013: "בתי, דיאנה קשתי [...] שווי הדירה שנרכשה על שמה, מכספים שניתנו לה על ידי לצורך רכישת הדירה [...]";
• היעדר אסמכתא להעברת הלוואה או תמורה כלשהי במסגרת הסכמי 2007;
• עדויותיהם הסותרות של שני אחיו של המנוח והסכם החלוקה שנחתם ביניהם;
• הסמיכות בין הסכמי 2007 והיעדר הוודאות באשר למועדי חתימתם;
• החתימה של דיאנה על הסכם 2007 במועד שונה מהמועד בו חתמה התובעת;
• היעדר רישום הערה כלשהי לטובת התובעת במסגרת הסכם מכר 2007;
• היעדר הידיעה של דיאנה אודות נסיבות החתימה, ההעברה, התשלום;
• טענות עו"ד לין באשר לנסיבות חתימת הסכם ההלוואה;
• הסכום בו רכשה התובעת את זכויותיה בדירה בשנת 2002 (בסכום של כ-420,000 ₪ - 90,000 דולר אמריקאי לפי שער הדולר באותה עת) לעומת הסכום בו לכאורה מכרה את זכויותיה לדיאנה בשנת 2007 (בסכום של כ-360,000 ₪ - 90,000 דולר אמריקאי לפי שער הדולר באותה עת).

כל המפורט לעיל ועוד, מצביעים לטעמי על כוונה נסתרת של התובעת והמנוח.

1. במסקנה זו תומכות אף עדויות הצדדים להן משקל רב בהכרעתי כפי שאפרט להלן.

הנתבעות;

1. ראשית, ולא מן הנמנע לציין כי פסק דיני ניתן מבלי שפיורלה, אלמנת המנוח הגישה תצהיר ובהיעדרו אף לא העידה או נחקרה על ידי באי כוח הצדדים, כך שגרסה כלשהי שלה איננה מונחת בפני. משמעות הדבר היא כי לבית המשפט לא הייתה הזדמנות להתרשם מדבריה ולרדת לעומקן של טענותיה או טענות התובעת כלפיה. פיורלה לא סיפקה כל הסבר מדוע לא הגישה תצהיר ומדוע לא העידה ולטעמי אין אלא לזקוף זאת לחובתה ולקבוע שלו הייתה עדותה נשמעת, אזי היה בה לתמוך בגרסת התובעת.

אמנם, מטעמה הוגש כתב הגנה וסיכומים וכן הובאו תצהירי עדים ואלו נחקרו על ידי הצדדים, כך שלא ניתן לומר שכלל לא הוצגה מטעמה גרסה וכן לא ניתן לומר כי לא הוצג קו הגנה כלשהו, אלא שכאמור שמהתובעת נמנעה הזכות לחקור את פיורלה ובית המשפט לא יכול היה להתרשם מדבריה.

אמנם פסק הדין לא ניתן כנגד פיורלה בשל היעדר הגנה וכן לא ניתן על בסיס העובדה שהיא לא העידה או הצהירה, אך כן סברתי כי יש להניח כי היא נמנעה מלהעיד שכן לו הייתה מעידה היה בעדותה לחזק ולתמוך בעדות התובעת, שכן "המשמעות המשפטית שניתן להסיק מאי הגשת תצהיר היא כאמור בפסיקה ש"כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה שהיא בהישג יד, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו... (מתוך ע"א 2275/90 מז (2) 105, לימה)" [ספרו של השופט י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, תשס"ד, 1649];" [ראו תא (ת"א) 37219-11-13 משה נח נ' איתן קרת (פורסם במאגרים, 15.10.2012)].

ייתכן ופיורלה לא העידה מאחר ואכן אינה יודעת דבר וחצי דבר אודות פעולות בעלה המנוח אך ייתכן כי כפי שהעידה התובעת, האלמנה הייתה נוכחת בשיחות בין המנוח לתובעת גם לעניין הדירה נשוא הליך זה ובכך היה לחזק את גרסת התובעת (ראו עדות התובעת מיום 27.06.21 עמ' 34 ש' 23-27; עמ' 38 ש' 1-5). ייתכן גם שלחשבונה של פיורלה אף הופקדו על ידי התובעת בתקופה מסויימת מחצית מדמי השכירות (ראו עדות התובעת עמ' 41 ש' 4-5, 9-10), אך היא לא סתרה טענות אלו.

אין חולק כי כפי שדיאנה השיבה לשאלות שנשאלה כי אינה יודעת אודות האירועים הנטענים, כך יכולה הייתה גם פיורלה לעשות, אלא שהיא בחרה שלא להפריך את טענות התובעת בעדותה. יתרה, מכך, גרסתה של פיורלה או לכל הפחות סתירתה את טענות התובעת לא עולה גם מראיות התובעת עצמה. כך בנספח י' לתצהיר עדות התובעת ישנה הודעת WhatsApp שנשלחה לכאורה על ידי התובעת לנתבעת ביום 24.04.2017 בשעה 11:27 ובה כתבה התובעת לנתבעת 2 כי היא "הרי יודעת שהדירה היא משותפת שלי ושל משה. את היית במטבח כשמשה ביקש ממני לא להעלות את שכר הדירה לדיינה. ובמשך כל השנים עד לאחרונה קיבלתי דמי שכירות".

פיורלה לא העלתה טענה בתצהיר כי לא קיבלה את ההודעה או כי לא הגיבה מאחר וסברה כי אין לה עניין בכך או כי הדברים שנכתבו בהודעה.

משמע, טענותיה של פיורלה מבוססות על כתב ההגנה והסיכומים בלבד. ואוסיף, כי לטעמי לא בכדי פרק עדויות הנתבעות בסיכומיהן היה קצר וחסר תוכן, זאת בהתאם לעדות דיאנה והיעדר עדות ותצהיר פיורלה.

1. מנגד, דיאנה כן הגישה תצהיר, העידה ונחקרה על תצהירה על ידי באי כוח הצדדים.

עדותה של דיאנה הייתה סתמית, ריקה מתוכן ומאיזשהו מידע קונקרטי שיש בו לתרום להליך. את כל עדותה ניתן לסכם במילים "לא יודעת". עדותה כאמור לא תרמה להליך ולא שפכה אור על נסיבות הסכמי 2007.

ניכר כי היא אינה יודעת על מה חתמה בפני עו"ד לין; אינה יודעת מה פשר הסכום החודשי ששולם לתובעת, על ידי מי שולם, עד מתי שולם ובגין מה; אינה יודעת האם שולמו לתובעת דמי שכירות עבור הדירה, אינה יודעת האם, כיצד ומתי הועברה התמורה בגין הדירה, אינה יודעת דבר אודות נסיבות ההלוואה; אינה יודעת לומר דבר וחצי דבר אודות הסכם רכישת המחצית הראשונה, בה הייתה קטינה וכדומה.

מכל האמור ניתן לפרש את עדותה של דיאנה גם לחובתה – כלומר, כשם שאינה יודעת אם טענות התובעת אינן נכונות, כך היא גם אינה יודעת האם הן נכונות. היא אינה יודעת את נסיבות העברת הזכויות של התובעת לשמה כלומר ייתכן שאכן היה מדובר למראית עין בלבד, ייתכן שלא שולמה תמורה, ייתכן שלא ניתנה הלוואה וכדומה, ייתכן שהסכום החודשי ששולם לתובעת היה דמי שכירות, ייתכן ואכן היה בכוונת המנוח להשיב לידי התובעת את המחצית בדירה.

תהייה נוספת שעולה מעדותה של הנתבעת, שכאמור לטענתה לא ידעה דבר וחצי דבר אודות נסיבות רכישת המחצית הראשונה ונסיבות רישום המחצית הנותרת על שמה, כי עד למועד הגשת התביעה לא ידעה דבר אך ממועד זה טענתה היא כי היא יודעת שאביה המנוח קנה לה דירה.

אוסיף ואדגיש כי מכל האמור לעיל מעדותה של דיאנה עולה תמונה ברורה כי כל מה שאביה אמר לה לעשות היא עשתה, על כל מה שאמר לה לחתום חתמה, לאן שאמר לה ללכת הלכה. בלי לשאול שאלות, בלי להטיל ספקות, ספק אם קראה את אשר עליו חתמה או שאלה שאלות או התעניינה בנעשה. עדות זו תומכת באמור בהסכם ההלוואה ובסברה כי גם לתובעת וגם לעו"ד לין היה בסיס איתן להאמין כי בידיו של המנוח להשיב לידי התובעת את הבעלות במחצית הדירה לכשיידרש לכך על ידי התובעת וכי לא הייתה להם סיבה להאמין שלא יעשה זאת.

כך למשל העידה (עמ' 64 ש' 16 פרוטוקול מיום 28.10.2021):

אני רוצה לדייק שאבי ניהל את הרכישה. לא אני.

בתהליך רכישת הדירה מה הייתה המעורבות שלך? עם מי,

לא הייתי מעורבת.

עם מי נפגשת?

את יעל לא פגשתי בכלל.

מתי חתמת?

אני זוכרת שאבא שלי הביא אותי למשרד של עו"ד לין אמר לי לחתום על טפסים. חזרנו הביתה אמר לי קניתי לך חצי דירה. אחרי כמה שנים הוא אמר לי קניתי את היתרה. לא הייתי מעורבת בעסקים של אבא שלי כמו הרבה דברים אחרים שהוא עשה שלא הייתי מעורבת בהם.

וכן חזרה מספר פעמים על כך שלא הייתה מעורבת בעסקים של אביה המנוח (ראו גם עמ' 65 ש' 7; עמ' 66 ש' 16-17, 24, 33-34) ואין לה כל ידיעה אודות העסקה (עמ' 68, ש' 24): "אני לא יודעת. אני לא מעורבת בעסקה. אני לא יודעת".

כל שעולה מעדותה של הנתבעת 1 היא כי היא חתמה על מסמכים שונים, לרבות הסכמי המכר בהוראות אביה, "בצורה עיוורת", מבלי שקראה או הבינה, חלקם אף בהיותה קטינה.

סופו של דבר, דיאנה אינה יודעת שטענותיה של התובעת לא נכונות, כשם שאינה יודעת האם הן נכונות. בעדותה לא היה די כדי להפריך את טענות התובעת ולבסס את הגנתה.

1. לסיום פרק עדויות הנתבעות, אתמה בקול כי לאורך כלל ההליך גרסתן של הנתבעות (למעשה גרסתה של דיאנה, מאחר ופיורלה לא הצהירה על גרסה כלשהי) הייתה מצומצמת ביותר לכך שהן לא יודעות דבר וחצי דבר, לא היו מעורבות בעסקי המנוח ובענייניו, אך מנגד, סיכומיהן נפרסו על גבי למעלה מ-30 עמודים שכל כולם מוקדשים לטענות ביחס להתנהלות התובעת ואף לא ראיה או עובדה כלשהי, ולו אחת, שיש בה לסתור איזו מטענות התובעת, כאילו ישבו בחיבוק ידיים וחיכו למוצא פיה של התובעת.

עדות עו"ד לין;

1. לעניין עדותו של עו"ד לין בלשון עדינה אבהיר כי לא ניתן היה לבסס ממנה ממצאים או עובדות כלשהן למעט העובדה כי הוא, כמו התובעת, האמין וסמך על המנוח ועשה כל שהתבקש על ידו.

כך, עו"ד לין החתים את דיאנה על הסכם רכישה ומסמכים נוספים בהיותה קטינה, ככל הנראה מבלי שאפילו נתן את דעתו לכך (פרוט' מיום 08.02.22 עמ' 76 ש' 19-27); שימש כחותמת גומי ולדבריו כשירותי הדפסה למנוח (עמ' 79 ש' 5-6) ואף במקרה בו נחתם במשרדו, לדבריו, "הסכם ההלווה (הטעות במקור – ר.ע.) המפוקפק" (עמ' 77 ש' 9) וכן ציין כי התייחס "לעניין של משה קשתי (המנוח – ר.ע.) כדברים שלא צריך יותר מדי להיכנס אליהם הוא עשה כל מיני דברים ואני הייתי עורך דין שביצע פעולות משפטיות" (עמ' 79 ש' 30-32); ייצג, כך לטענתו, גם את המוכרים וגם את הקונות בהסכם 2002 אך לא העביר את הזכויות בדירה לשם הקונות עד לשנת 2008 מאחר ולכאורה פעל בדירה בית בושת, הגם שהדירה הייתה "בשלה" להעברה (עמ' 82 ש' 5), ללא אף מילה על חובותיו כלפי המוכרים; אישר את חתימות התובעת ודיאנה באותו מועד הגם שאין חולק כי הן חתמו במועדים שונים (פרוט' מיום 08.02.22 עמ' 74 ש' 7, 23-24); ייצג את התובעת בהסכם מכר 2007 אך לא וידא כי קיבלה את התמורה (עמ' 75 ש' 27-28).

עוד אציין כי הגם ועו"ד לין מצא לנכון לציין בפני התובעת והמנוח כי "הם צריכים לצרף את דיאנה" (להסכם ההלוואה – ר.ע.) (עמ' 79 ש' 10-13), הוא לא סבר כי נתן עליו ייעוץ (עמ' 80 ש' 14) וכן לא העיד כי ציין בפני התובעת או בפני דיאנה, אותן ייצג בהסכם המכר 2007 אודות הסכם ההלוואה ואודות התחייבותו של המנוח במסגרתו לעניין זכויות דיאנה בדירה (עמ' 86 ש' 2-4).

עדות נוספת של עו"ד לין שיש בה לחזק את טענת התובעת כי הדברים לא היו כפי שנראו מבחינת הסכמי 2007 היא כי "היו להם (לתובעת ולמנוח – ר.ע.) כל מיני דברים שביניהם ואני לא התערבתי. אני תפסתי אותה וזה היה באותה תקופה כאישה חדה ורחיפה (הטעות במקור – ר.ע.) ויודעת בדיוק מה שהיא עושה ולכן לא נכנסתי לפרטים איך הם עושים את זה, אולי היו להם שיקולים אחרים" (עמ' 78 ש' 30-34).

נוכח האמור לעיל, לעו"ד לין אינטרס לא מבוטל כי בית המשפט יקבע כי ההסכמים אינם מבוטלים ולא נעשו למראית עין ולא יטיל בהם דופי.

אחיו של המנוח;

1. כמפורט בתחילת פסק הדין, מטעם התובעת העיד אחי המנוח מר אבי קשתי, כאשר מנגד, מטעם הנתבעת העיד אח נוסף של המנוח, מר איציק קשתי.
2. אקדים ואציין כי במהלך המשפט התברר כי בין המנוח לאחיו נערך הסכם ביום 20.12.2011 (הוגש לתיק כמוצג ת/1 באמצעותו של האח אבי) (להלן: "הסכם החלוקה"). במסגרת הסכם החלוקה נערכה בין המנוח לאחיו התחשבנות, בין היתר ביחס לנכסים שונים לרבות הדירה נשוא הליך זה, זאת בהתאם לאמור בהסכם החלוקה ולנספח שצורף לו.

על פי הסכם החלוקה, והנספח לו עולה כי במסגרת ההתחשבנות נכללו שתי דירות בבניין ברחוב ריינס, האחת נקבע כי תועבר לאח איציק ולגבי השנייה נקבע שתעבור למנוח.

1. כמו כן, על פי התאריך הנקוב על גבי הסכם החלוקה עולה כי הוא נחתם לאחר המועד בו הועברה מחצית הדירה של התובעת לשם דיאנה ובטרם פטירתו של המנוח. כלומר, שאם נלך לפי גישת הנתבעות, הרי שבמועד זה המנוח כבר ידע כי דיאנה היא לכאורה הבעלים של מלוא הזכויות בדירה וכך לכאורה הייתה צריכה להיות ההתייחסות אל הדירה בהסכם בין האחים.
2. עיינתי בנספח א' להסכם החלוקה בין האחים והגעתי לכדי המסקנות להלן:

• הראשונה, כי המדובר בדירה הרלוונטית לענייננו – מסקנה זו עולה מכך שנרשם כי היא "בבעלות קשתי דיאנה" (נתבעת 1 – ר.ע.).
• השנייה, כי לא מדובר בדירה בשלמותה – מסקנה זו עולה הן משווי הדירה הנקוב בחוזה – 850,000 ₪ לעומת שווי הדירה השנייה בבניין – 1,700,000 ₪, והן מההכנסות שנרשמו בגינה 1,700 ₪ לעומת ההכנסות בגין הדירה השנייה בגובה של 5,000 ₪.

1. כעת אתייחס אל עדויות האחים.
2. עדותו של מר אבי קשתי, אחיו של המנוח, מיום 27.06.21 תומכת בטענות התובעת:

לדבריו "אין לי טענות כי אני יודע שחצי מהדירה חד משמעית שייכת לגברת יעל. שאני קיבלתי חצי, שליש מהחצי שייך לנו האחים שעשינו את הפירוק נכסים (הסכם החלוקה – ר.ע.) כל אחד לקח משהו אחר", וכן "אם במקרה יצא שהדירה לא שייכת ליעל אז אני תובע את השליש שלי שמגיע לי מהחצי שהונו אותי" (פרוטוקול מיום 27.06.21 עמ' 17, ש' 4-7, 19-20, 28).

עוד העיד אבי כי הדירה לא הופיעה בשלמותה בהסכם החלוקה מאחר וידע כי מדובר רק במחצית הדירה שכן התובעת קיבלה את מחציתה (עמ' 18, ש' 14-18; עמ' 23 ש' 14-27).

לעניין היחסים בין התובעת למנוח, העיד אבי כי התובעת הייתה כבת בית בבית המנוח, וכן העיד כי (ראו פרוטוקול מיום 27.06.2021, עמ' 24, ש' 10-25):

ת: איך אני יודע כי כל הזמן דיברנו על זה והוא כל הזמן סיפר לנו, הרי יעל הייתה מופיעה אצלו בבית כמו בת בית וכל הזמן הוא אומר לי אתה רואה זאתי חולה עליי, היא מתה עליי מה שאני אגיד לה אם אני אגיד לה אתה 12 רואה זה לבן זה לבן, זה הקיר הזה שחור זה שחור, מה שאני אגיד לה היא תעשה. היא כמו שאומרים יש לה רטייה כמו לסוסים בעיניים ככה היא הולכת אחריי הולכת שבי אחריי היא עושה כל מה שאני אומר לה.

ש: מתי הוא אמר לך את זה?

ת: כל השנים.

ש: מה זה כל השנים? 2002 2004 ? מתי?

ת: עד זה שהוא הגיע לערש דווי.

ש: עד מתי?

ת: עד מתי שהוא נפח את נשמתו. תמיד הוא אמר לי יעל בשבילו היא בשבילו אורים ותומים.

ש: טוב.

ת: וזה הסיבה שהיא הלכה שבי אחריו והאמינה בו בעיניים עצומות, כל מה שהוא אמר היא אמרה אמן.

1. בנספח א' לתצהירה של דיאנה, צורף מכתב שנשלח מטעם האח אבי אל ב"כ הנתבעות ובו חזרה על טענותיו של אבי כפי שעלו במסגרת העדות.

לא ניתן להתעלם, ואכן ערה אני לכך, שבין האחים, ולאחר פטירת המנוח - בין האלמנה, התנהלו הליכים רבים סביב נכסים שונים וחלוקתם וכי המכתב נשלח ביוני 2021 דהיינו לאחר עדותו של אבי בפני. יחד עם זאת, עדות זו מנוגדת באופן מובהק לאינטרס כלכלי שלו עצמו, ולפיו ככל וטענת הנתבעות אכן נכונה ובבעלותה של דיאנה מלוא הזכויות בדירה הרי שייתכן והוא זכאי לחלק בדירה.

1. עדותו של איציק קשתי:

לעניין הסכום החודשי שהעביר לתובעת, העיד כי (עמ' 28 לפרוטוקול מיום 27.06.21):

ת: לא זה לא נכון. אחי משה אמר לי אני חייב ליעל כסף ואתה צריך אמרתי לו כמה כסף אתה חייב לה? הוא אמר לי אנחנו פרסנו את זה עד סוף שנת 2016 תיתן לה כל חודש 2000 שקל ובזה הסתיים החוב ביני לבין יעל. הוא לא הזכיר במילה אחת שכירות.

1. על מנת להתמודד עם הטענה כי בהסכם החלוקה בין האחים הופיעה רק מחצית הדירה נשוא הליך זה, טוענות הנתבעות כי המחצית הנותרת נרכשה מכספיו האישיים של המנוח ולא מכספים שהרוויחו במסגרת השותפות ביניהם. אלא, שהטענה לא הוכחה בפני, לא הובאו לצורך כך איזשהן ראיות כך שלא ניתן לדעת האם אכן מדובר בכספים שהרוויח המנוח מחוץ לשותפות. האח איציק לא טען כי היה נוכח במהלך רכישת החצי של התובעת לכאורה, לא ראה העברת כספים בגין כך, לא שוחח עם התובעת על כך.

לעניין זה העיד איציק כדלקמן (ראו עמ' 30 ש' 6-9):

כב' הש' עורקבי: איך אתה יודע שהוא קנה את הדירה?

העד, מר איציק קשתי: הוא אמר לי שהוא רכש את הדירה. להגיד שידעתי שהוא העביר את הכספים או לא העביר את הכספים אני לא יכול לענות על זה. אני לא יכול להגיד תגיד לי איך הוא קנה מה, אני לא יכול לענות על זה,

1. מבין עדויות שני אחיו של המנוח, אבי ואיציק, עדותו של אבי מהימנה בעיני יותר ולו מחמת העובדה שהיא מנוגדת לאינטרס שלו. ואסביר.
2. לשני אחיו של המנוח – אבי ואיציק – עמם נערך הסכם חלוקת הנכסים, ישנו אינטרס כלכלי בדחיית התביעה. משמעות דחיית התביעה היא כי הדירה הינה בבעלות מלאה של דיאנה. במקרה כאמור, ומאחר ולא הוכח כי המחצית הנוספת נרכשה מכספים אישיים של המנוח, על המחצית הנוספת להיכלל בהתחשבנות שבין האחים במסגרת הסכם החלוקה, ומדובר בשליש דירה עבור כל אחד מהאחים בשווי לא מבוטל.

פועל יוצא מכל הוא כי אבי העיד בניגוד לאינטרס כלכלי מובהק שיש לו בדחיית התביעה (ראו עמ' 22-23 לפרוטוקול מיום 27.06.21) בעוד איציק העיד בהתאם לאינטרס שלו, בבחינת ההבדל שבין יצא שכרו בהפסדו ליצא הפסדו בשכרו.

1. לעניין עדותו של אבי אבקש להתייחס לנושא נוסף שעלה במסגרת חקירתו הנגדית, ולו בכדי להסיר כל ספק.

האח אבי נשאל במסגרת חקירתו הנגדית אודות "עסקה", או נכון לומר "הסכם" שעשה לכאורה עם התובעת לפיו הוא יעיד לטובת התובעת בהליך דנן בעוד היא תעיד לטובתו בהליך אחר נגד פיורלה בנוגע לסכום כספי של 70,000 ₪ שלכאורה "עקצה אותו".

אבהיר כי גם אם נאמרו דברים כגון דא בין התובעת לאבי, והגם שהדבר חמור בעיני מאוד, הרי שלטעמי אין בכך לאיין את יתר גרסתו של העד שעה שלא הוכח בפני כי התובעת אכן העידה לטובת אבי באיזשהו הליך שהתנהל בגין כספים אלו. האח אבי אף העיד כי היא לא זומנה להעיד (ראו עמ' 22 ש' 25-28). כך שבפועל לא ניתנה תמורה בעבור עדותו של העד. אבי העיד, ומקובלת עלי גרסתו, כי היה שרוי באותה העת בסערת רגשות (ראו עמ' 21 ש' 31; עמ' 22 ש' 3), מה גם שבחישוב "גס" ניתן לומר בוודאות שהזכות לו לכאורה זכאי אבי בדירה – לו תידחה התביעה – עולה עֲשָׂרוֹת מונים על הסכום של 70,000 ₪.

1. עוד אוסיף לעניין נספח זה כי סבורני שישנה התאמה במידת מה בין גובה ההכנסות שצויינו בגין הדירה בנספח א להסכם בין האחים – 1,700 ₪ – לבין הסכום החודשי שקיבלה התובעת ממשפחת המנוח. שעה שאף אחד מהצדדים שהעידו מטעם הנתבעות לא ידע להסביר את פשר התשלום החודשי ששולם לתובעת, הרי שגרסת התובעת יכולה למצוא תימוכין וחיזוק בסכום הנקוב במוצג זה.
2. מהאמור לעיל עולה הנתבעות לא הצליחו לסתור את העובדה כי אף לאחר מועד העברת זכויות התובעת בדירה לשם דיאנה, המנוח התייחס רק אל מחצית הדירה של דיאנה כשלו או שלה.

עדות התובעת;

1. עדותה של התובעת, הגם שאינה חפה מטעויות, שברי מידע והיעדר אחידות במידת מה, הינה אמינה בעיני.
2. מחומר הראיות עולה כי התובעת האמינה במנוח בלב שלם וסמכה עליו ועל כוונותיו.

אינני סבורה כי מדובר באמונה עיוורת מאחר ומבחינת התובעת ההליכים בוצעו אצל ועל ידי עו"ד לין (ראו עדות התובעת עמ' 41 ש' 16) ותוך שהמנוח, בו כאמור האמינה בלב שלם, ידיד נפש אותו הכירה שנים לא מבוטלות, התחייב כלפיה בכתב כי יגרום למחצית הדירה לעבור לשמה של התובעת (ראו גם עמ' 44 ש' 32-33, עמ' 45 ש' 1-2). כלומר התובעת כן הייתה פעילה, אמנם במידה מועטה, בענייניה מול המנוח.

1. ראו גם עדותה כדלקמן (עמ' 42 לעדות התובעת):

ש: אז זה מה שאני אומרת ההצעה הייתה שאני אעביר חצי לשמה של דיאנה ואז אני מוגנת ומכיוון שאני באמת האמנתי ותמכתי והבנתי שמשה לא יפגע בי בשום אופן ודרך והעורך דין היה לידו אז הסכמתי להצעה הזאת עם כל התנאים שהיו קשורים לזה.

[...]

ת: מוגנת מלשלם ממיסים אני לא יודעת מה. הם הסבירו את זה בזמנו שאני השתכנעתי שזו הדרך באמת לעשות את זה.

1. בעוד שעו"ד לין טען כי לעניין הסכם ההלוואה נתן שירותי הדפסה בלבד, ניתן לשער כי לאור כך שההסכם נחתם במשרדו ובנוכחותו, והוא אף העיד כי העיר לתובעת ולמנוח על כך שדיאנה אינה צד להסכם (פרוטוקול מיום 08.02.2022 עמ' 79 ש' 10-13) ולאור האמון הרב שנתנה התובעת במנוח, כי התובעת האמינה שלאחר שעו"ד ראה את ההסכם ואת ההתחייבות של המנוח כלפיה, אין מניעה לחתום על ההסכם.

כפי שפירטתי לעיל, סבורני כי גם בכך שעו"ד לין לא יידע את דיאנה אודות הסכם ההלוואה וההתחייבות של אביה בנוגע לזכויותיה בדירה, יש לחזק את האמון שנתן גם עו"ד לין ביכולתו ובכוונתו של המנוח להשיב את מחצית הדירה לשם התובעת.

1. התנאים שנקבעו בהסכם ההלוואה מעוררים ספק בעצם אומד דעת הצדדים להעמיד הלוואה ולהחזיר אותה. אין בטוחה להבטחת החזר ההלוואה, דיאנה לא חתומה על ההסכם ולא צורף כל אישור מטעמה או התחייבות נפרדת, למרות שלכאורה הבטוחה היא התחייבות לגבי זכויותיה. ההסכם אינו קובע את תקופת מתן ההלוואה, כיצד יועברו לתובעת זכויות הנתבעת בדירה. לא צורפה שמאות לשווי מחצית הזכויות בדירה והאם תאמה לשווי ההלוואה. לא הוגדרה ריבית למעט אזכור של החזרה ההלוואה "נומינלית".
2. נוכח האמור סבורני כי מערכת הסכמי 2007 מגלמים הסכם גלוי – להעברת הזכויות משם התובעת באופן בו לא תידרש לשלם מיסים בגינן ומנגד הסכם סמוי שבא לידי ביטוי בהסכם ההלוואה מכוחו תוכל התובעת בכל שלב להשיב את הזכויות על שמה לכשתחפוץ.
3. פרשנות נוספת לכוונת הצדדים אשר עולה מעיון הסכמי 2007:

הראשונה, כי אם התובעת אכן הייתה מלווה למנוח 180,000 דולר, אזי סעיף 3.ב. להסכם הלוואה מתייחס אל מחצית הדירה שבבעלות דיאנה כערובה להשבת ההלוואה, שכן הוא לכאורה קדם בזמן להסכם המכר.

השנייה, מאחר והתובעת טוענת שלא נתנה את ההלוואה למנוח (בניגוד לאינטרס הכלכלי שלה, שאז יכלה לדרוש את השבת ההלוואה), מתקבל על הדעת כי הסכם ההלוואה נחתם כדי להבטיח את המחצית שהועברה לשם דיאנה. אחרת אינני מוצאת כל הגיון כי התובעת לא רק מכרה לכאורה לנתבעת 1 את מחציתה בדירה ב-90,000 דולר (כלומר בהפסד), אלא אף הלוותה לאביה של הנתבעת 1 סכום של 180,000 דולר, כאשר הדירה שמחציתה אמורה להיות בבעלותה, משמשת כעירבון להלוואה שניתנה לאדם שאינו רשום כבעל הזכויות.

1. לעניין המועדים שצויינו בהסכמי 2007, אני מוצאת כי אין וודאות בכך שאלו אכן המועדים בהם נחתמו ההסכמים.

למרות המועדים הנקובים בהסכמי 2007 (הסכם המכר מיום 23.10.2007 והסכם ההלוואה מיום 02.09.2007), אין לדעת בפועל איזה הסכם נחתם ראשון. התאריכים צויינו בכתב יד אך אם ניתן להיסמך בצורה כלשהי על המודפס על גבי מסמכים אלו, אזי שבתחתית הסכם ההלוואה נקוב המספר "4390/0-14663" בעוד על הסכם מכר 2007 נרשם "4390/0-14632". ככל ומדובר במספרים רצים, הרי שהסכם ההלוואה נחתם דווקא לאחר הסכם מכר 2007. האם דווקא הסכם המכר הוא שקדם להסכם ההלוואה? אחד רק יכול לשער שכן עדות או ראיה קונקרטית לעניין לא הובאה.

גם מעדותו של עו"ד לין עולה כי התאריכים הנקובים בהסכמי 2007 ככל הנראה אינם המועדים בהם נחתמו בפועל (פרוט' מיום 08.02.22, עמ' 82 ש' 25-31):

ת: קודם כל הסכם ההלוואה היה לפי זיכרוני מאוחד על הסכם המכר.

ש: לפי מה שאמרת קודם ההסכם נחתם במשרדך נכון?

ת: אנחנו הדפסנו אותו ונחתם במשרדי כן.

ש: אוקי אז מה שאתה אומר לנו בעצם זה שמה נחתם קודם?

ת: לפי זיכרוני הסכם המכר נחתם קודם.

ש: ואז הם באו פעם נוספת והדפיסו אצלך את הסכם ההלוואה?

ת: כן.

1. אוסיף בשולי הדברים כי התרשמותי הבלתי אמצעית מכלל העדים, הן עו"ד לין, הן אחיו של המנוח, הן בתו של המנוח, והן התובעת בעצמה, היא כי לולא פטירתו בטרם עת של המנוח, כלל לא היינו נדרשים לתובענה זו. סבורני כי מכלל העדויות כפי שפירטתי, ובמיוחד מעדותו של מר לין עולה כי המנוח עשה עסקים שונים, לא תמיד בצורה בהירה ומובנת. במערכת היחסים שבין התובעת לבין המנוח היה נראה כי ההבנה שררה. לאחר שמיעת עו"ד לין התחזקה בליבי הדעה כי קביעה שלא היה מקום ליתן אמון במנוח, הינה קביעה שאינה נכונה. לטעמי נהפוך הוא. התובעת נתנה אמון בלתי מסויג במנוח, אמון שכל עוד המנוח היה בחיים הוא לא הופר. המנוח לא אכזב את התובעת ולא הפר את האמון שניתן בו. רק לאחר פטירתו, כשנושא עבר לטיפולן של הנתבעות ולאחר מספר שנים שבהם התובעת המשיכה לקבל את דמי השכירות בגין הדירה, שינו הנתבעות את טעמן, והכחישו את ההסכמות ואת ההבנות ששררו בין התובעת לבין המנוח, וזאת משיקולים אינטרסנטיים גרידא, במיוחד בהקשר זה היה מקום לעדותה של אשת המנוח, הנתבעת 2, שכאמור לעיל נמנעה מלהעיד.

חוזה פסול;

1. אמנם, לא נטען בפני על ידי מי מהצדדים כי הסכמי 2007 הנם פסולים באופן הקבוע בסעיף 30 לחוק החוזים הקובע כי "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל", סבורני כי השאלה עולה בהכרח נוכח טענת התובעת לפיה הסכמי 2007 הנם מערכת הסכמים אשר נחתמה במטרה אחת בלבד – והיא לחסוך לה מיסים. כלומר, מערכת הסכמים שייתכן וכרוכה בה הונאה של רשויות המס. למעלה מן הצורך, והגם שאינני קובעת כי מדובר בחוזה פסול מחמת היותו לא חוקי, יש מקום לתת את הדעת לכך, ולו בקצרה.
2. לעניין זה ראו:

"בע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי [פורסם במאגרים] (9.5.12) (להלן: "פרשת אילן") נידונה השאלה הנ"ל. בפרשה הנ"ל הובאו שתי גישות. הגישה האחת של השופט פוגלמן- גישת "התכלית הדומיננטית". לפי גישה זו, בסיווג חוזה שנועד להסתיר מידע מהרשויות, יש לאתר את ההיבט הדומיננטי בחוזה בכל מקרה ומקרה ולשם כך יש לשאול האם היתה לצדדים כוונה להתקשר ביחסים חוזיים מחייבים ואם היתה בכוונתם להוציא לפועל את העסקה? אם התשובה לכך בחיוב, הרי שהקטגוריה המתאימה אינה חוזה למראית עין. בנוסף, יש להוסיף ולשאול האם כוונת הצדדים חותרת תחת האינטרס הציבורי (כמובנו של סע' 30 לחוק החוזים) כאשר אם התשובה על כך חיובית הרי שהקטגוריה המתאימה הינה חוזה פסול.

גישה אחרת הינה של השופט הנדל, גישת "הפגם הכפול". לפי גישה זו חוזה בעל פגם כפול – כלומר שהוא בו זמנית למראית עין וגם חוזה בלתי חוקי יסווג גם כחוזה בלתי חוקי והסעד בעניינו יהיה כשל חוזה בלתי חוקי – קיום, ביטול או השבה, באופן חלקי או מלא, כפי שיקול דעתו של בית המשפט. השופט רובינשטיין בחר שלא להכריע בסוגיה, אם כי נטייתו הייתה לדעתו של השופט הנדל.

בסופו של דבר, סוגיית הסיווג הכפול, נותרה ללא הכרעה בפרשת אילן, אך השופטים הסכימו פה אחד באותו עניין, כי יש להורות על קיום העסקה כאמור בהסכם המכר, בכפוף לכך שהמערערת תישא בתשלום מס השבח (כאמור בפסקה 45 לפסד דינו של השופט פוגלמן). לא למותר להעיר, כי השופט פוגלמן אף קבע בפרשת אילן הנ"ל, כי כאשר מדובר בהסכם פסול שמטרתו להונות את שלטונות המס, לא ניתן להורות על הפרדתו לחלקים, ואי החוקיות נוגעת לכל מרכיביו (ראו סע' 33 לפרשת אילן)."

[ראו תא (נצ') 9668-12-16 יחיא אבו זינב נ' עז' המנוחה מרי חנא ז"ל (פורסם במאגרים, 04/08/2020)].

1. בענייננו, מאחר ולא פורטו בפני המיסים מתשלומם לכאורה ביקשה התובעת לחמוק וכי למעט אמירה של התובעת כי כך נאמר לה על ידי המנוח, לא הובאה כל אינדיקציה שהיא כי לו הזכויות אכן היו נותרות רשומות על שם התובעת היא הייתה נדרשת לשלם מס כזה או אחר, ומאחר וכפי שקבעתי לעיל מדובר בהסכם למראית עין ומאחר ואף אם הייתי מגיעה למסקנה כי מדובר בחוזה פסול התוצאה הייתה כשל חוזה למראית עין, אין ביכולתי לקבוע בוודאות מוחלטת כי מדובר בחוזה לא חוקי.

סוף דבר:

1. נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי הסכם ההלוואה והסכם מכר 2007 הנם הסכמים למראית עין ועל כן בטלים. אני קובעת כי לא ניתנה הלוואה על פי הסכם ההלוואה, והדירה למעשה לא נמכרה על ידי התובעת לנתבעת 1. אני קובעת כי לא שולמה כל תמורה בגין מכירה פיקטיבית זו. עוד אני קובעת כי יש להשיב לתובעת את זכויותיה בדירה. התביעה כנגד הנתבעת 1 הגב' שדיאנה קשתי, מתקבלת. בהתאמה לקביעה זו התביעה כנגד הנתבעת 2 הגב' פיורלה קשתי להשבת ההלוואה, נדחית.
2. הואילו התביעה התקבלה כנגד הנתבעת 1 ונדחתה כנגד הנתבעת 2, ובהינתן העובדה שהתובעת הצהירה בריש גלי את כוונתה מלחמוק מתשלום מיסים בכך שהעבירה את זכויותיה בדירה לאדם אחר, אינני פוסקת הוצאות.

ניתנה היום, כ"ח תמוז תשפ"ב, 27 יולי 2022, בהעדר הצדדים.