לפניי תביעה לפינוי הנתבעות מנכס המוחזק על ידן, לטענתן, בדיירות מוגנת. כמו כן נתבעים דמי שימוש ראויים בסך של מיליון ש"ח (בקיזוז 35,000 ש"ח). עילות התביעה: הנתבעות לא הוכיחו את זכות הדיירות המוגנת שלהן בנכס; ואביהן המנוח, ולאחר מכן הן, בנו בנכס ללא היתר ובכך הפרו את הסכם השכירות באופן שמזכה בפינוי ובדמי שימוש ראויים.

כתבי הטענות

1. בכתב התביעה נטען כך: התובע הוא הבעלים של יחידה מסחרית בבניין ברחוב נחלת בנימין 31 בתל אביב הידוע גם כחלקה 10 בגוש 7460 ("הנכס"). הנתבעות, כך נטען, מחזיקות בנכס שלא כדין ונמנעות מלשלם דמי שכירות ראויים. הנכס היה בבעלות גב' אסתר וירניקוב ז"ל ("המנוחה") שחתמה עם צבי בירנבוים המנוח ("המנוח") ועם מרדכי בירנבוים על הסכם שכירות בשנת 1962 (נספח 2 לכתב התביעה; "הסכם השכירות"). התובע טוען כי דובר בהסכם שכירות חופשית שאינו מוגן. המנוחה נפטרה בשנת 1980. מאז ועד 2018 היה הנכס בניהולו של האפוטרופוס הכללי. בשנת 2018 נרשם התובע כבעל הזכויות בנכס במעמדו כיורש. או אז החל התובע לבדוק את נכסי עזבון המנוחה, והנכס בכלל זה, ולא מצא מסמך המוכיח שהמנוח החזיק בנכס בדיירות מוגנת. כתב התביעה מונה שורת מסמכים שהתובע קיבל מהאפוטרופוס הכללי המעידים, לטענתו, על הפרת ההסכם בדרך של הרחבת העסק ללא היתר, ושאין למצוא בהם עדות לכך שהמנוח היה דייר מוגן. התובע פנה לנתבעות, המחזיקות בנכס, בבקשה שיוכיחו את מעמדן בו, אך לא זכה למענה. עוד נטען כי התבקש בשם המנוח רישיון עסק לאחר מותו בשנת 2010. על רקע זה עותר התובע לחייב את הנתבעות בדמי שכירות ראויים בסך של מיליון ש"ח. כמו כן נתבע סעד של פינוי.
2. בכתב ההגנה נטען, בעיקרו של דבר, שהמחלוקת היחידה העולה מכתב התביעה נוגעת לשאלה אם המנוח היה דייר מוגן בנכס. לעניין זה טוענות הנתבעות כי הסכם השכירות שנחתם עם המנוח הוא הסכם המקים זכות דיירות מוגנת; לאורך כל השנים המנוחה ולאחריה האפוטרופוס הכללי התייחסו אל המנוח כדייר מוגן; המנוח ואחיו שילמו דמי מפתח בשיעור של 80% משווי המושכר; המנוחה ואפוטרופוס הכללי כתבו למנוח לא אחת כי הוא דייר מוגן. אשר לטענה בדבר חריגות בנייה נטען כי כל פעולות הבנייה שביצע המנוח קיבלו את אישור בעלת הבית והיתר בנייה כדין לפני שנים רבות; נטען כי הנתבעות הן דיירות מוגנות בנכס: הן עבדו עם המנוח עשרות שנים קודם למותו, המשיכו להפעיל את אותו העסק בדיוק, ולא השכירו אותו או מקצתו.
3. בכתב התשובה נטען כי האפוטרופוס הכללי טעה בכך שהכיר בזכות דיירות מוגנת של המנוח; כי נוסף לשאלה אם המנוח היה דייר מוגן, ישנן שאלות נוספות: הפרות חוזיות של ההסכם לרבות ביצוע תוספות בנייה, אי תשלום דמי שכירות כלשהם, אף לא בגין תוספות הבנייה; היעדר מעמד לנתבעות: נטען כי מאז מות המנוח לא התבקש או התקבל כל אישור לנתבעות להחזיק במושכר; והשארת המנוח "בחיים" במובן זה שהוא נותר רשום כבעל העסק ברשויות. נטען גם כי המנוח לא שילם דמי מפתח.

מתווה ההתדיינות וגדר המחלוקת

1. עיון בכתבי הטענות מעלה שלוש פלוגתות עיקריות: האם המנוח היה דייר מוגן בנכס; האם המנוח הפר את הסכם הדיירות המוגנת בכך שבנה תוספות בנייה; האם יש לנתבעות מעמד של דיירות מוגנות במקום המנוח. אם יימצא שהנתבעות או מי מהן אינן ולא היו דיירות מוגנות, או אז יש לבחון אם קמה עילה לפינוין ואם יש מקום לחייבן לשלם לתובע דמי שימוש ראויים בגין שימושן בנכס לאורך השנים. נבחן פלוגתות אלו לפי סדרן. אולם קודם לכן מן הראוי להקדיש מספר מילים לחזית המחלוקת העולה מכתבי הטענות, ובעיקר ניסיונותיו של התובע להרחיב אותה.
2. לאחר שהושלמה הגשת כתבי הטענות הוסכם בישיבת קדם המשפט הראשונה על מינוי מומחית, שמאית מקרקעין, שתעריך את שווי הנכס לצרכי משא ומתן. החל ממועד זה החל התובע לבקש לברר עובדות נוספות החורגות מחזית המחלוקת. תחילה הוא ביקש ליתן הוראות למומחית בעניינים שלא עלו בכתב התביעה ובהם הטענה שיש לשום את הנכס כך שלמנוח היו מחצית הזכויות בו (לאחר שהדייר האחר הפסיק להיות דייר מוגן) וטענה לבנייה בלתי חוקית נוספת שהתובע גילה, לדבריו, לאחר הגשת התביעה. בהחלטה מיום 24.10.2021 נדחתה בחלקה בקשת התובע למתן צווים לרשויות שונות ולביקור בנכס בנימוק שהבירור שהתובע מבקש לעשות חורג מחזית המחלוקת. החלטה נוספת ברוח זו ניתנה ביום 23.11.2021, והתובע הופנה לשקול לבקש לתקן את כתב התביעה. התובע אכן עשה כן, וביום 9.1.2022 ניתנה החלטה בבקשתו. ההחלטה, המדברת בעד עצמה, קבעה שאין מקום להתיר לתובע לתקן את התביעה, אולם הוא רשאי להודיע שהוא מבקש למחוק אותה כך שיוכל להגיש תביעה חדשה ולטעון בה את כל הטענות החדשות שבפיו. התובע הודיע שהוא מבקש להמשיך בתביעה כמות שהיא, בלא לתקנה.
3. מאז המשיך התובע וניסה לשנות את החזית פעמים נוספות, והדבר לא ניתן לו (וראו החלטות מהימים 28.2.2022, 17.5.2022 (החלטה שניתנה בדיון), 3.8.2022). התובע עתר לתקן את כתב התביעה פעם נוספת לאחר שנשמעו ההוכחות, ובקשתו נדחתה (החלטה מיום 21.11.2022). לסקירת ניסיונות התובע לשנות את חזית הדיון ראו גם את ההחלטה מיום 4.12.2022.
4. התוצאה העולה משורת ההחלטות שנמנו לעיל היא שהטענות שיוכרעו בגדרי פסק הדין הן אלו שהועלו בכתב התביעה ולא נזנחו בסיכומים, והן בלבד. למעשה, לאחר עיון בסיכומים נותרו לבירור שתי פלוגתות בלבד: האם המנוח היה דייר מוגן בנכס; האם הנתבעות, או מי מהן, הן דיירות מוגנות במעמד של דיירות נגזרות. טענות אחרות שניסה התובע לברר, ובעיקר הטענה שהעסק ננטש בכך שהמנוח הפסיק להפעיל אותו בחייו כשנכנס לבית אבות, לא תתבררנה בגדרי תובענה זו.
5. אשר לראיות: החקירות הראשיות הוגשו בתצהירים. מטעם התביעה הצהיר התובע עצמו. מטעם הנתבעות הצהירו שתיהן. התובע הגיש גם חוות דעת של מומחה מטעמו, אך לא זימן אותו להיחקר עליה חרף דרישת הנתבעות, ולכן חוות דעתו אינה ראיה קבילה. כפי שיפורט להלן, ממילא חוות הדעת אינה רלוונטית להכרעה. המצהירים נחקרו נגדית על תצהיריהם. לאחר מכן סוכמו טענות בכתב. זו עת ההכרעה.

פלוגתה ראשונה: האם בוסס מעמדו של המנוח כדייר מוגן

1. טענתו המרכזית של התובע היא שלא עלה בידי הנתבעות להוכיח שהמנוח היה דייר מוגן בנכס, ושמי מהן דיירות מוגנות אחריו. לדבריו, אין בהסכם השכירות, שנכרת בחודש יוני 1962, כל אינדיקציה לכך שמדובר בשכירות מוגנת. המדובר, לטענת התובע, בשכירות לשנה אחת בלבד, כפי שנקבע במפורש בהסכם, ולכן זו שכירות חופשית שהסתיימה בתום אותה שנה.
2. דין הטענה להידחות משני טעמים עיקריים. ראשית, מהטעם שהנטל להוכיח שהמנוח לא היה דייר מוגן מוטל בנסיבות על התובע דווקא, והוא לא עמד בו. אין חולק כי המנוח שהה במושכר משנת 1962. הנתבעות צירפו לתצהיריהם מסמכים המעידים על כך שלאורך השנים היחס אל המנוח היה כאל דייר מוגן. כך, במכתב מיום 16.7.2000 פנה מנכ"ל חברת הון חברה להשקעות ונאמנות בע"מ, חברה שניהלה את הנכס עבור האפוטרופוס הכללי, על רקע בקשה של המנוח לרכוש את זכות הבעלות בנכס. במכתב צוין כי "הנכס הנדון מושכר בשכירות מוגנת למר צבי בירנבוים" (נספח 10 לתצהיר התובע). ההתייחסות למנוח כאל דייר מוגן חוזרת על עצמה במכתבים מאוחרים יותר (וראו נספחים 13-11 למוצגי התובע וכן מוצג ב' למוצגי הנתבעות).
3. אף שאין חולק שהנטל להוכיח דיירות מוגנת מוטל על הטוען לזכות, בית המשפט העליון (השופט א' רובינשטיין, בדן יחיד) קבע כי "[]במקרה של שלושים שנות דיירות בדמי שכירות נמוכים בלא מחאה במקום שלפני כן דר בו דייר מוגן, פרי ההיגיון ונסיון החיים הוא שהנטל צריך להיות על המבקש לסלק את יד הזולת" (רע"א 9354/05 עבדה נ' אלעמד, פסקה ה(2) (26.12.2005)). ברוח זו פסקו בתי המשפט המחוזיים כי "שעה שמדובר במי שמחזיק במושכר עשרות שנים ללא כל התנגדות מצד הבעלים ומבלי שנערכו הסכמי שכירות עמו במרוצת כל אותן שנים, עובר הנטל לפתחם של הבעלים להוכיח כי לא מדובר במי שהגנת [חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשמ"ב-1972] חלה לגביו" (ע"א (מחוזי חי') 26599-12-14 קליין נ' קוהן, פסקה 16 (10.5.2015). ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 56231-05-17 מורשת מטלון אדמה בע"מ נ' לוי, פסקה 39 (5.7.2018); ע"א (מחוזי חי') 29969-11-18‏ שהלא נ' חדאד, פסקה 31 (3.4.2019)).
4. מאחר שאין חולק שהמנוח החזיק במושכר לפי הסכם שכירות אחד ויחיד משנת 1962 ושילם לאורך השנים דמי שכירות לפי חוק הגנת הדייר (וראו לעניין זה נספח ב' לתצהירי הנתבעות: מכתב מיום 3.1.2001 שבו התבקש המנוח לשלם דמי שכירות שחושבו לפי חוק הגנת הדייר ותקנותיו), חזקה שהוא היה דייר מוגן בנכס, ועל הטוען אחרת הנטל להוכיח זאת. לא זו בלבד שהתובע לא עמד בנטל זה, אלא שהמסקנה המסתברת שונה בתכלית.
5. שנית ועיקר: אין ממש בטענת התובע שהעובדה שדובר בהסכם שכירות לתקופה קצובה של שנה, ושלא צוין בו ששולמו דמי מפתח, מוליכה למסקנה שדובר בהסכם שכירות חופשית שדיני הגנת הדייר אינם חלים עליו. לפי הדין שהיה בתוקף בשנת 1962, כשההסכם נכרת, ברירת המחדל לגבי כל הסכם שכירות הייתה דיירות מוגנת המתבטאת בין היתר בכך שחל איסור לפנות את הדייר מהמושכר כל עוד הוא שילם את דמי השכירות כסדרם. לפי אותו דין, כדי להתקשר בהסכם שכירות שאינו מקנה זכות של דיירות מוגנת היה על הצדדים להסכם לעמוד בשלושה תנאים מצטברים: (1) המושכר נמצא בבניין או בתוספת בנייה שבנייתם הושלמה לאחר 1.4.1954; (2) המושכר הושכר לראשונה לאחר תחילתו של חוק הגנת הדייר (בנינים חדשים), התשט"ו-1955; (3) הדברים הללו פורשו פוזיטיבית בהסכם השכירות (ע"א 568/67 מישאלוף נ' גרטל, פ"ד כב(1) 449, 453 (1968); ע"א 377/72 גייסט נ' שטיינברג, פ"ד כז(1) 365, 368 (1973)).
6. הסכם השכירות דנן אינו עומד בדרישות אלו. משמעות הדבר היא שהסכם השכירות החיל את דיני הגנת הדייר באופן סטטוטורי כדין קוגנטי (שלא ניתן להתנות עליו). העובדה שלא צוין בהסכם השכירות שמדובר בשכירות מוגנת אינה מעידה אפוא דבר מהטעם הפשוט שבאותה עת כל הסכם שכירות החיל את דיני הדיירות המוגנת כדין קוגנטי וכברירת מחדל אלא אם כן עמד בתנאים האמורים.
7. פועל יוצא מן האמור הוא שהמנוח היה דייר מוגן "מקורי" בנכס.

פלוגתה שנייה: האם הנתבעות או מי מהן הן דיירות מוגנות בנכס

1. התובע טוען כי הנתבעות לא הוכיחו את מעמדן כדיירות מוגנות בנכס. דין הטענה להידחות. התשתית המשפטית הרלוונטית מעוגנת בסעיפים 23 ו-26 לחוק הגנת הדייר, שזו לשונם:

צירוף סעיפים אלה משמיע שבמקרה שנפטר דייר מוגן "מקורי" שהחזיק בבית עסק, בן זוגו יהיה לדייר; אם אין בן-זוג, ילדיו יהיו לדיירים; ואם אין ילדים – יורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסק לפחות שישה חודשים. במקרה שאין בן זוג והילדים הם דיירים נגזרים, נדרשים שני תנאים נוספים: על הילדים להמשיך לנהל במושכר, בעצמם או באמצעות אחרים, את אותו העסק שהדייר ניהל; וחל איסור על הילדים להשכיר את הנכס, כולו או מקצתו, לאדם אחר.

1. הוכח שתנאים אלה מתקיימים בנתבעת 2, בתו של המנוח. המנוח היה דייר מוגן בעסק עד שהלך לעולמו בשנת 2010. רעייתו של המנוח נפטרה לפניו (עמ' 36, שו' 16), כך שחלה החלופה שבסעיף 23(ב) לחוק: בהיעדר בת זוג, ילדי הדייר המקורי יהיו לדיירים לאחר פטירתו. נתבעת 2 הצהירה כי עבדה בעסק לפני מות המנוח והמשיכה לעבוד בו אחריו (סעיף 11 לתצהיר). טענה זו לא נסתרה. העסק פועל לאורך שנים בהתאם למטרת השכירות: "עסק קפה, מאפיה וקונדיטוריה". אין לקבל את טענת התובע שממכר מזון בעסק הוא בגדר שינוי מטרת השכירות. בבית קפה נמכרים דרך שגרה מאכלים שונים, ואין בכך כדי לסטות ממטרת השכירות המקורית. הנתבעות מנהלות אפוא במושכר את אותו עסק שהדייר המקורי ניהל בו, כדרישת סעיף 26 לחוק. הן טענו שלא השכירו את הנכס לאחר. טענתן לא נסתרה.
2. עלה אפוא בידי הנתבעות להוכיח שהנתבעת 2 היא דיירת מוגנת במעמד של דיירת נגזרת. אין נפקא מינה שהנתבעת 2 מפעילה את העסק כיום באמצעות הנתבעת 1, שכן סעיף 26 לחוק קובע במפורש שאפשר לנהל את העסק באמצעות אחרים (ר"ע 416/86 דנוך נ' עמר, פ"ד מ(3) 775 (1986)). מסקנה זו מייתרת את הצורך לבחון אם הנתבעת 1, נכדתו של המנוח (בתה של סימה ז"ל, אחות הנתבעת 2), היא דיירת נגזרת.
3. הוכח אם כן שלנתבעת 2 מעמד של דיירת מוגנת נגזרת. מכאן שהיא מחזיקה בנכס כדין ואין עילה לפנותה.

טענות נוספות

1. טענות התובע בדבר בנייה בלתי חוקית המגבשת הפרה של הסכם השכירות המקימה עילת פינוי נזנחו בסיכומים. הן אומנם נזכרו בהם (סעיף 18), אך זאת בכלליות ומבלי לפרט תשתית עובדתית שהוכחה המבססת אותן ומקימה עילת ביטול לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר – עילת ביטול שכלל לא נטענה בכתב התביעה, ודינה להידחות מטעם זה בלבד (השוו לע"א (מחוזי ת"א) 25170-07-19 גולדברג נ' רמי קצב ייעוץ וניהול בע"מ, פסקה 10 (20.7.2020)). מעל הדרוש יצוין כי דומה שמלכתחילה לא היה בטענות אלו ממש משום שהמנוח קיבר אישורים, אם לא מראש אז בדיעבד, לבניות שביצע ושנזכרו בכתב התביעה (וראו הפירוט בסעיף 20 לסיכומי ההגנה).
2. דין התביעה לדמי שימוש ראויים להידחות, הן מחמת היעדר הוכחה, הן לגופו של עניין משום שנמצא שהנתבעת 2 היא דיירת מוגנת וזכאית להחזיק במושכר בדמי שכירות מופחתים לפי חוק הגנת הדייר. אין בכתב התביעה טענה שדמי השכירות שלפי החוק ותקנותיו לא שולמו.
3. הנתבע מעלה בסיכומיו, בלשון בוטה למדי יש לומר, טענות לפגמים בהליך ולכך שהנתבעות הסתירו עובדות. בעיקר הוא טוען שבית המשפט לא אפשר לו לברר טענות שביקש להעלות ושלא נטענו בכתב התביעה. המענה הכללי לקו טיעון זה של התובע הוא שכדי להעלות טענות נוספות היה עליו לטעון אותן במפורש בכתב התביעה כדי שהנתבעות ידעו מפני מה עליהן להתגונן, שאם לא כן הגנתן תקופח. זהו הכלל האוסר על שינוי חזית הדיון. הנתבעות התנגדו לשינוי החזית, ולכן בית המשפט, באופן עקבי, לא התיר אותו. היה באפשרות התובע לבקש רשות לערער על ההחלטות שניתנו בנושא זה, והזכות להשיג עליהן שמורה לו לפסק הדין הסופי. עם זאת, מקום שהתובע החליט שלא למחוק את התביעה ולהגיש תביעה חדשה לפי האפשרות שניתנה לו בהחלטה מיום 9.1.2022, היה צריך להיות ברור לו שבתובענה זו תתבררנה רק הפלוגתות שהועלו בכתב התביעה. בדיון מיום 17.5.2022 הובהר לתובע שוב שאי אפשר לשנות את החזית, אך הוא עדיין יכול למחוק את התביעה ולהגיש תביעה חדשה (עמ' 5, שו' 9-6). גם אז בחר התובע להמשיך לנהל את התובענה על סמך כתבי הטענות הקיימים. בקשת התיקון שהוגשו בתום שמיעת הראיות הייתה מאוחרת מדי, ולא נעתרתי לה מהטעמים שנמנו בהחלטה מיום 21.11.2022.
4. העולה מן האמור הוא שניתנה לתובע אפשרות לברר את מכלול הטענות שביקש להעלות, אך לשם כך היה עליו למחוק את התביעה הנוכחית ולהגיש תביעה חדשה במקומה. התובע בחר שלא לעשות כן, אך באותה נשימה מפנה אצבע מאשימה כלפי הנתבעות שהתנגדו לבירור אותן טענות, כלפי בא כוחן באופן אישי, וכלפי בית המשפט שקיבל את עמדתן. אלא שהדברים הובהרו במפורש במספר גדול של החלטות וכללי המשחק היו ידועים מתחילת הדרך. אין לו אפוא לתובע אלא להלין על עצמו בעניין זה, ולא היה מקום לסגנון המתלהם שבו נוסחו הסיכומים.
5. מעל הדרוש אעיר כי לא מצאתי שיש מקום לבקר את הנתבעות על התנהגותן, למעט בעניין אחד שלא התברר עד תום כשלעצמו. התובע טוען שהנתבעות לא שיתפו עמו פעולה: לא נתנו לו לבקר בנכס ולא הוכיחו את מעמדן כשפנה אליהן לפני הגשת התביעה. במענה לכך גרסו הנתבעות שלא שיתפו פעולה עם התובע כשביקר בנכס משום שהוא הופיע בו ללא תיאום ונהג בכוחניות. נכון שהנתבעות לא הוכיחו לתובע את מעמדן גם מאוחר יותר באמצעות משלוח הסכם השכירות, כשפנה אליהן בכתב, ולא ביססו את מעמדן כדיירות נגזרות בעקבות פנייתו. אולם בדיעבד ידוע שגם אם היו משתפות פעולה הדבר לא היה מונע את ההתדיינות. גם כשהתובע נחשף להסכם השכירות ולשלל המסמכים המעידים נכוחה שהמנוח היה דייר מוגן ושהנתבעת 2 היא דיירת נגזרת, הוא סירב להכיר בכך, כפי הנראה עקב חוסר הבנה של הדין שקדם לחוק הגנת הדייר. דווקא עמידת התובע על ניהול ההליך עד תום מעידה על ניסיון להכביד על הנתבעות ולהקשות עליהן. יפים לעניין זה דבריו של סגן הנשיא ק' ורדי בע"א (מחוזי ת"א) 26301-12-16 ליאופולד נ' מנצור, פסקות 1, 4 (16.4.2018), שהיה אומנם בדעת מיעוט באותה פרשה, אך דבריו צוטטו בעניין גולדברג שאוזכר לעיל (פסקה 17 לפסק הדין של סגנית הנשיא י' שבח):

בא לשכונה בחור חדש [...] אציין גם שלא מדובר במקרה יחיד אלא בתופעה של רכישת נכסים על ידי אנשי נדל"ן, כולל דירות מוגנות ואח"כ אחרי שעשרות שנים נמצא בהם דייר שהבעלים הקודמים רואים אותו ומתנהגים אליו כל השנים כדייר מוגן והנכס נרכש כנכס מוגן ולמעשה ויתרו על כל טענות כלפיו ולפתע הוא מוצא את עצמו צריך להוכיח את זכויותיו לאחר שהנכס נרכש ע"י בעלים חדש המעלה טענות כלפי הדיירות המוגנת וזאת בזמן שהאנשים שאמורים להעיד לטובתו לא מצויים בחיים, ראיות שהיו יכולות להיות לא מצויות בידו.

1. בענייננו אין אומנם מדובר במי שרכש את הנכס להשקעה, אלא במי שירש אותו לאחר שנוהל שנים רבות על ידי האפוטרופוס הכללי. במישור ההתנהלות המקרים זהים: התובע הוא "בחור חדש" שקיבל את הזכויות בנכס בשנת 2018, כ-38 שנים לאחר שהמנוחה נפטרה, ו-48 שנה לאחר שהמנוח החל להחזיק בנכס ועד שנפטר. בסך הכול משפחת המנוח מחזיקה בו כ-61 שנה. מכלול הראיות מעיד שהמנוחה והאפוטרופוס הכללי כאחד התייחסו אל המנוח כאל דייר מוגן. ניסיונו של התובע לכפור בכך מן היסוד, לאחר שהמנוח נפטר ואינו יכול להעיד, מעורר אפוא קושי לא מבוטל במישור ההתנהלות, ולא היה לו מקום למצער לאחר שהוגש כתב ההגנה. משנדחו טענות התובע ונמצא שהן חסרות בסיס, יש מקום ליתן ביטוי להתנהלותו זו, לרבות לאופן הבוטה שבו התנסח כלפי הנתבעות ובא כוחן, בהוצאות המשפט שייפסקו.
2. התובע טוען בתוקף שהנתבעות הסתירו את העובדה שהמנוח עבר לאחוזת ראשונים בשנת 2004, ומאז חדל לעבוד בעסק ונטש אותו. במקום זאת הן גרסו שהמנוח המשיך לעבוד בעסק עד סמוך לפטירתו בשנת 2010. כמו כן הן לא גילו לרשויות שהמנוח נפטר, וחיובי הארנונה ורישיון העסק המשיכו להיות על שמו. כפועל יוצא לא התאפשר לתובע לטעון טענת נטישה. בקשתו לתקן את כתב התביעה לאחר שגילה עובדות אלו, נדחתה.
3. אכן, לכאורה עולה פער בין טענת הנתבעות שהמנוח עבד בעסק עד סמוך לפטירתו ובין מועד מעברו לאחוזת ראשונים בשנת 2004, כפי שעולה מעדותן. עם זאת, ואף בהנחה שטענת הנתבעות שהמנוח המשיך לעבוד בעסק עד סמוך למותו לא הייתה נכונה (והיא לא התבררה משום שלא הייתה חלק מחזית המחלוקת, כפי שטוענות הנתבעות ובצדק בסיכומיהן), התובע יכול היה לגלותה בשלב מוקדם יותר, למשל באמצעות שאלון. כמו כן, אם אכן גילה אותה בשלב ההוכחות (כפי שטען בתוקף בסיכומיו), ומטעם זה לא כלל אותה בכתב התביעה המקורי ולא הותר לו לתקן את כתב התביעה לאחר ההוכחות, לכאורה הוא יוכל לתבוע בגינה בתובענה נפרדת. משלא הותר לברר את עילת הנטישה לאחר שנקבע שהיא בגדר שינוי חזית, ממילא איני מכריע בשאלה אם יהיה מקום לאפשר לתובע לברר אותה בהליך נפרד. כאמור, בסוגיה זו ייתכן שהצהרת הנתבעות לא הייתה מדויקת, אם לא למעלה מכך.
4. עם זאת, מבלי לקבוע מסמרות, לכאורה בלבד, ובמידת הזהירות הנדרשת, נראה כי אף בהנחה, לצורך הדיון בלבד, שהמנוח חדל להפעיל את העסק בשנת 2003 לנוכח גילו או מחמת מצב רפואי; ואף בהנחה שבקשתו להעביר את השכירות על שם הנתבעות נדחתה – ספק אם טענת נטישה תתקבל כאן כעילת פינוי. זאת משום שאין חולק שהעסק המשיך לפעול כל השנים עד פטירת המנוח ואף לאחריה באמצעות הנתבעות, והדין מאפשר לעשות כן. בת"א (שלום ת"א) 57354-08-19 מתחם בית אלפא (ק.ק.) בע"מ נ' עיד, פסקות 15-10 (8.2.2022) נקבע שכל עוד נשמר הקשר למושכר ומתבצעת בו פעילות, לרבות באמצעות אחר, יטה בית המשפט שלא להכיר בעילת נטישה. זאת במיוחד כשנבצר מהדייר המקורי להפעיל את העסק בעצמו מטעמים שאינם קשורים בו כגון מטעמי בריאות או גיל. עילת נטישה עשויה לקום אם העסק הפסיק לפעול כליל למשך פרק זמן ממושך דיו, והוכח שהמסקנה המסתברת היא שהדייר או מי מטעמו לא ישובו להפעילו לעולם.
5. הטענה שהנתבעות לא הוכיחו שהמנוח שילם דמי מפתח אינה מעלה ואינה מורידה ביחס לתוצאה. בעניין זה מקובלת עלי עמדת הנתבעות שלפיה חלוף הזמן, ובעיקר מות המנוח, מקשה להוכיח את תשלום דמי המפתח. חלוף הזמן והעובדה שהמנוח שילם דמי שכירות מוגנת לאורך כל השנים מקים חזקה שהוא שילם דמי מפתח. יוער כי עד שנת 1958 תשלום דמי מפתח בכלל היה אסור (ע"א (מחוזי ת"א) 11795-02-18 רג'ואן נ' עוז, פסקה 41 (15.8.2019)). ממילא אין בכתב התביעה טענה להפרת סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, וכל טענה בעניין זה המופיעה בסיכומים היא בגדר שינוי חזית שאין להידרש לו.
6. לא נמצא ממש בטענות נוספות שהועלו בסיכומי התשובה ובהן שעל הסכם השכירות דנא חלה המג'לה. עמדתי לעיל על דיני השכירות שחלו באותה תקופה, ואין צריך לחזור. אין להידרש לטענות בדבר ידיעת חברות הניהול על אודות מעשי המנוח. טענות אלו לא הועלו בכתב התביעה ואינן חלק מחזית המחלוקת.

סוף דבר

1. מכל המקובץ לעיל, התובענה נדחית.
2. אשר להוצאות המשפט: ההתנהלות הדיונית של התובע, כפי שבאה לידי ביטוי לעיל, מצדיקה לפסוק לחובתו הוצאות משפט בסכום משמעותי. ראיתי להעמיד סכום זה על סך של 40,000 ש"ח תוך שהבאתי בחשבון שנפסקו לחובתו הוצאות גם בהליכי ביניים, שאם לא כן היה מקום לפסוק סכום גבוה יותר. הסכום ישולם תוך 30 יום שאם לא כן יישא ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ב בטבת התשפ"ג, 15 בינואר 2023, בהעדר הצדדים.