(א)- רקע עובדתי ועיקר טענות הצדדים

1. בפניי מונחות תביעה ותביעה שכנגד שעניינן עסקת מכר בית מגורים השוכן במגרש 40/1 בחלקה 40 גוש 16659 ברח' יהושוע חנקין בעפולה (להלן: "הנכס" או "הדירה"), אשר בנתה התובעת, א.מ.א.צ. בניה ופיתוח בע"מ (להלן: "התובעת" או "הנתבעת שכנגד") ומכרה לנתבעים, סמדר ושמעון רוזן (להלן: "הנתבעים", "התובעים שכנגד" או "הקונים").  
2. התיק העיקרי הינו בגין יתרת חוב בסך 15,000 ₪ (נומינלי) שנותרה לנתבעים לשלם לתובעת לפי חוזה מכר מיום 14.09.2003. כן נטען לחוב נוסף של הפרשי ריבית והצמדה בשיעורים הנקובים בהסכם המכר בגין איחור בתשלום התמורה החוזית, החל מיום המסירה ועד מועד התשלום בפועל, ובסה"כ 371,232 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (להלן: "התביעה העיקרית"). 
3. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד ע"ס 316,611 ₪ ובמרכזה ניצבות טענות לקיומם של ליקויי בנייה, תשלום מלוא היתרה החוזית המוסכמת, הסכמה בע"פ מאוחרת להסכם המכר בדבר סופיות החוב ולחלופין טענת קיזוז של עלות תיקון ליקויי בנייה וסעדים נוספים מסכום החוב הנטען בתביעה העיקרית, ככל שיוכח (להלן: "התביעה שכנגד"). הסעדים הנתבעים בתביעה שכנגד הם: ליקויי בנייה על-פי חוות דעת מומחה בסך 107,991 ₪ ; ירידת ערך בסך 60,000 ₪ (לפי הערכה); עלות שהייה בדיור חלופי בעת התיקונים בסך 7,500 ₪ ; עוגמת נפש בסך 20,000 ₪ ; פיצוי חוזי בגין איחור במסירת הדירה 16,000 ₪ וכן שיפוי בגין שכר דירה בתקופת הבנייה בסך 30,800 ₪; סך הכול : 242,291 ₪.
4. העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים הן כדלקמן:

ביום 14.09.2003 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם מכר, לפיו מכרה התובעת לנתבעים את הדירה הנ"ל, בתמורה לתשלום סך של 895,000 ₪, בתשלומים עיתיים צמודים למדד תשומות הבניה (נספח ג' להסכם). אין מחלוקת בין הצדדים, כי מתוך סכום התמורה החוזית המוסכמת שילמו הנתבעים לתובעת סך של 880,000 ₪ ונותרה יתרה בסך 15,000 ₪. עפ"י הוראות ההסכם,  מועדי מסירת החזקה בדירה והתשלום האחרון אמורים להתבצע עד ליום 15.10.04. בפועל, מועד המסירה נדחה והנתבעים נכנסו לדירה בחודש אוגוסט 2005.

1. בתיק דנן מונו מספר מומחים מטעם בית המשפט: 1)- רו"ח יהודה בר לב, מונה כמומחה בתחום החשבונאי (להלן: "המומחה בר לב");  2)- המהנדס סוהיל זידאן, מונה כמודד מטעם בית המשפט; 3)- המהנדס גיל רפאל, מונה כמומחה לבחינת הליקויים להם טוענים הנתבעים (להלן: "המומחה גיל"); 4)- רוני מזאוי, מהנדס אזרחי, שמונה לתת חוות דעת בתחום הקונסטרוקציה (להלן: "המומחה מזאוי"). מינוי זה נעשה לאחר קבלת חוות הדעת של המומחה גיל; 5)- דורון חזיזה, שמאי מקרקעין, שמונה לבחינת טענת הנתבעים לירידת ערך הדירה (להלן: "המומחה חזיזה").

מכאן נעבור לסקירת עיקר טענות הצדדים.  

1. התובעת טוענת, כי הנתבעים לא עמדו בתשלומים הקבועים בחוזה המכר ופנו אליה על מנת שתסכים לדחיית מועדי התשלומים, והיא נענתה לבקשתם והסכימה לדחות את פירעון יתרת התמורה ומועד המסירה עד ליום 31.10.05. לאחר מכן, הוקדם בהסכמה מועד המסירה ואכלוס הדירה ליום 27.06.2005 בטרם פרעו הנתבעים את מלוא התמורה המגיעה מהם עפ"י החוזה. הסכמות אלה נעשו, כך נטען, לפנים משורת הדין, לבקשת הנתבעים כאמור, והיו כפופות להתחייבותם של האחרונים להסדיר את מלוא התשלום בגין עסקת המכר תוך 30 ימים ממועד כניסתם לדירה, קרי עד ולא יאוחר מיום 27.7.05. ברם, הנתבעים לא עמדו בהתחייבות זו ולא שילמו את יתרת התמורה במועד הנדחה האמור, אף שקיבלו חזקה בדירה והחלו להתגורר בה כבר ביום 27.08.2005. רק ביום 25.07.07, באיחור של שנתיים, שולם תשלום נוסף (ולא מלא) בסך 400,000 ₪, שלא סילק את מלוא התמורה, כאשר אי תשלום מלוא התמורה ההסכמית מהווה הפרה יסודית, כאמור בסעיף 18 להסכם, כך לשיטת התובעת.
2. כנגד טענות אלה, טוענים הנתבעים כי התמורה החוזית שולמה באופן הבא: 20,000 ₪ במעמד החתימה על ההסכם; ביום 15.9.13 סכום של 460,000 ₪, היינו כמחצית התמורה עוד לפני המועד הקבוע; סכום נוסף של 400,000 ₪ שולם רק ביום 25.7.07 במימון הלוואת משכנתא אשר נטילתה התעכבה כתוצאה מרשלנות התובעת, שלא המציאה במועד את האישורים הנדרשים מהמוסדות העירוניים הרלוונטיים. בהקשר זה, טוענים הנתבעים כי עם נטילת המשכנתא חתמה התובעת על כתב התחייבות, לפיו עם תשלום סכום של 400,000 ₪ זכאים הנתבעים לרישום הבעלות או החכירה לדורות בדירה על שמם וכן לקבלת החזקה הבלעדית לידיהם. לגישת הנתבעים, חתימת התובעת על כתב התחייבות זה מהווה הודאה מצדה בדבר השלמת מלוא תמורת הדירה וסילוק חוב הנתבעים. עוד טוענים הנתבעים, כי הדרישה לתשלום יתרת החוב הנטענת נולדה רק בשנת 2008, לאחר שהם העלו בפני התובעת דרישת שיפוי בגין ליקויי בניה שנתגלו בדירה, כאשר לדרישה זו לא קדמה כל פנייה בכתב ובלא שנתנה התובעת טעם לשיהוי הניכר. הנתבעים טוענים לקיומן של הסכמות מאוחרות אליהן הגיעו עם נציגי התובעת ולפיהן לאור ליקויי בניה ואי התאמות בדירה שלא תוקנו ע"י התובעת, מוחלת האחרונה על יתרת התמורה המגיעה לה עפ"י החוזה והנתבעים לא יהיו חבים דבר לתובעת מעבר לתשלומים שכבר שולמו על ידם. סיכום זה נערך בעל-פה עם מר איתן אלקבץ בנוכחות עדים. לחלופין, נטען כי לנתבעים עומדת זכות קיזוז בדין של עלות תיקון ליקויי הבנייה מסכום החוב הנטען, ככל שיוכח.  
3. טענות הנתבעים בדבר ליקויי בנייה נתמכו בחוות דעת מומחה שהוזמנה על ידם ונערכה ע"י המהנדס אליעזר גוכמן על סמך ביקור בנכס מיום 17.12.06. חוות דעת זו הועברה לעיון התובעת אשר לא נאותה לפעול לשם תיקון הליקויים. כן הגישו הנתבעים חוות דעת נוספת עם הגשת כתב התביעה שכנגד, שנערכה על סמך ביקור נוסף בנכס מיום 2.1.09, ערוכה בידי המהנדס אריה ארז. חוות דעת אלה מעידות, לטענת הקונים, על אופן בנייה לקוי, אי התאמה ורשלנות מצד התובעת בביצוע הבנייה ואשר מזכים את הנתבעים בפיצוי כספי בגינם. עוד נטען, כי מחדלים אלה מהווים הפרות חוזיות של הסכם המכר וחוקי המכר המזכות את הנתבעים בעילות חוזיות ונזיקיות נוסף על עוולת עשיית עושר ולא במשפט.
4. התובעת שללה מכל וכל טענת הנתבעים בדבר הסכמה למחילה הדדית על יתרת התמורה כנגד ליקויי הבנייה. כן הכחישה קיומם של ליקויים בדירה המהווים אי התאמה לפי חוק המכר. לטענתה, ליקויים שנמצאו תוקנו על ידה כנדרש במהלך תקופת הבדק. עוד טענה, כי במעמד המסירה לא הועלו טענות בדבר ליקויי בנייה ואלה עלו לראשונה רק לאחר חודשיים ממועד המסירה ועסקו בליקויים מינוריים שתוקנו. לאחר שחלפו חודשיים נוספים, העלו הנתבעים טענות לליקויים נוספים ואחרים, שגם הם תוקנו על ידה. חודש נוסף לאחר מכן, הועלתה תלונה בדבר ליקויים נוספים, ברם הפעם לא אפשרו הנתבעים לתובעת כניסה לדירה ומנעו ממנה לתקנם.
5. בסיכומיה, טוענת התובעת כי טענתה בדבר קיומה של יתרת חוב הנובעת מאי תשלום מלוא התמורה החוזית המוסכמת ומתשלומי הפרשי ריבית והצמדה עקב איחור בהעברת התשלומים הנקובים בחוזה, נשענת על חוות דעת המומחה בר לב שמונה מטעם בית המשפט ואשר קבע, כי בהתאם להסכם המכר עומדת יתרת חוב המגיעה לתובעת מאת הנתבעים ע"ס 308,460 ₪. 
6. עוד טוענת התובעת בסיכומיה, כי הנתבעים כשלו בהוכחת טענות ההגנה העובדתיות העומדות ביסוד הגנתם מפני התביעה העיקרית, שהן מסוג "הודאה והדחה", ואשר נטל הוכחתן מוטל על כתפי הנתבעים, ובנטל זה כאמור לא עמדו האחרונים. לשיטתה, גרסת הנתבעים ולפיה העיכוב בתשלום הנוסף בסך 400,000 ₪ נגרם בשל אי המצאת האישורים הדרושים לצורך נטילת המשכנתא, לרבות טופס 4, הופרכה ע"י התובעת בהצגת טופס 4 ותשריט המלמדים על חיבור הדירה לחשמל ולמערכות העירוניות כבר ביום 27.06.05 ובסמוך למועד כניסת הנתבעים לדירה. מה גם, שהנתבעים לא הביאו ראיות לעניין פניות לתובעת לקבלת מסמכים לצורך נטילת המשכנתא, כטענתם. לגרסתה, הוכח כי אי קבלת המשכנתא נבעה מקשיים כלכליים בהם היו שרויים הנתבעים בתקופה הרלוונטית, או למצער, ממצוקת אשראי, כפי שעלה מעדותה של עדת התביעה, המתווכת, גב' עדה יפה, שהנתבעים לא טרחו לזמנה למתן עדות מטעמם, על אף היותה עדה חיונית להוכחת הגנתם ומחדלם זה פועל לרעתם.
7. עוד טוענת התובעת, כי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח גרסתם ולפיה קיים הסכם מאוחר בע"פ שלפיו מחלה להם התובעת על החוב מושא התביעה העיקרית. מדובר, לשיטת התובעת, בטענה בע"פ כנגד מסמך בכתב, הוא הסכם המכר, שנטענה בעלמא ולא נתמכה בראיות, כאשר התנהלות הצדדים במהלך ההתקשרות, אשר תיעדו בכתב כל שינוי בהסכם, שוללת גרסה זו בניה וביה. עוד נטען בהקשר זה, כי בתקופה הרלוונטית נקלעו הצדדים למשבר אימון וביניהם נתגלע סכסוך קשה בנוגע להסכם, המגביר את חובת קיומה של ראיה בכתב להסכם המחילה הנטען, ולמעט עדותו של הנתבע 1 אין לטענה זו ביסוס בתשתית ראייתית כלשהיא. 
8. באשר לרכיבי התביעה שכנגד, התובעת/הנתבעת שכנגד עותרת לאפשר לה לתקן בעצמה את הליקויים שנקבעו בחוות דעת המומחה גיל. לחלופין, היא עותרת לקיזוז עלויות תיקון ליקויי הבנייה בדירה, כפי שנקבעו בחוות דעת המומחה גיל, בסך של 71,000 ₪, בלא תוספת של 30%, זאת לאור החובה המוטלת על כתפי הנתבעים להקטין את נזקיהם ע"י העסקת קבלן אחד. לגישת התובעת, לאחר ביצוע ניכויים אלה, עומדת יתרת החוב המגיעה לה מהנתבעים בסך 237,459 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.  

באשר לירידת ערך, התובעת שוללת את הזכות של הנתבעים לפיצוי בראש נזק זה לאור קביעות השמאי חזיזה שאין ירידת ערך הואיל והשקיעה במבנה התייצבה.

בהתייחס לפיצוי בגין איחור במסירה, טוענת התובעת/הנתבעת שכנגד כי אין זכאות לפיצוי זה באשר העיכוב במסירה נבע מכך שהנתבעים/התובעים שכנגד לא שילמו את מלוא התמורה במועדה.

לעניין סעד של עוגמת נפש, נטען כי עסקינן בליקויים מינוריים ומכל מקום אין הנתבעים/התובעים שכנגד זכאים לפיצוי בפריט נזק זה, מכיוון שלא אפשרו לתובעת/הנתבעת שכנגד לתקן את הליקויים בעצמה ועל חשבונה.    

אשר לשיפוי בגין שכר דירה, נטען כי ראש נזק זה מבוסס על זיכרון דברים בין הצדדים שמורה על תשלום שכר דירה מיום 01.01.04 ועד מועד המסירה והמסתכם בסך 17,762 ₪, כאשר החל ממועד המסירה ואילך נקבע בהסכם מנגנון של פיצוי מוסכם שאינו מגיע לנתבעים בשל חוסר זכאותם לפיצוי כפל.   

1. הנתבעים טוענים בסיכומיהם, כי גרסת התובעת אודות היוותרותה של יתרת חוב שלא סולקה נטענה בעלמא ולא בוססה בראיות בכתב וזאת בניגוד למצופה מחברת קבלנית, כדוגמת  התובעת, המצווה לערוך רישום ותיעוד בכתב בקשר להתרחשויות בינה לבין הקונים.  
2. עוד טוענים הנתבעים, כי עדויות עדי התביעה התאפיינו בהעדר זיכרון ביחס לסוגיות מהותיות שבמחלוקת. לכך נוסף השיהוי הניכר בהגשת התביעה, 3 שנים ממועד המסירה, כאשר הדרישה הראשונה לתשלום החוב הנטען הייתה שנתיים לאחר מועד זה. התנהלות זו מאיינת את הזכות המוענקת לתובעת עפ"י תנאי ההסכם לתשלום בגין ריבית והצמדה, במיוחד לאור הקדמת תשלום של למעלה ממחצית התמורה עוד לפני המועד הקבוע בהסכם המכר. כן נטען כי חתימת התובעת על כתב ההתחייבות מהווה אישור בדבר סילוק מלוא התמורה המוסכמת, בעוד שדרישת תשלום החוב הנטען בתביעה העיקרית התעוררה בשלב מאוחר ורק לאחר עמידת הנתבעים על תיקון הליקויים שנתגלו בדירה. לשיטתם, העיכוב בתשלום יתרת התמורה בסך 400,000 ₪ שמומשו מכספי המשכנתא, נבע מרשלנות התובעת שהתבטאה באי המצאת האישורים הדרושים. כן הוכח, כי הצדדים חרגו מן המתווה הכתוב בהוראות ההסכם וזאת בשל היכרות אישית ויחסי אימון ושכנות ששררו בין הנתבעים לבין אלקבץ מטעם התובעת, שעמו נערך הסיכום המאוחר בע"פ ולפיו מעבר לסכום של 400,00 ₪ לא חייבים הנתבעים כל סכום נוסף לתובעת.
3. עוד עותרים הנתבעים בסיכומיהם לפסילת הוראת הריבית שבהסכם המכר מכוח שיהוי, לאור התנהלות התובעת כמתואר לעיל, וכן בשל היות הוראה זו בבחינת תנאי מקפח, ומבקשים להעמיד את היתרה על קרן החוב בסך 15,000 ₪ בלבד, או לחילופין סכום של 64,297 ₪ בהתאם לחישוב שערך המומחה בר לב  לפי הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה, כאמור במענה לשאלות ההבהרה ששוגרו אל המומחה בר לב, ותוך קיזוז שווי הקדמת התשלום הקבוע בהסכם ע"י הנתבעים. בנוסף, עומדים הנתבעים על זכות קיזוז מחיר עסקת היסוד מעלויות תיקון הליקויים בסך 107,991 ₪, כמפורט בחוות דעת המומחה גיל, ומשלל סעדים נוספים המצוינים בכתב התביעה שכנגד והמסתכמים בסך של 245,716 ₪.   

(ב) העדויות

1. הצדדים הגישו עדויותיהם בתצהירים.

מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר איתן אלקבץ (להלן: "אלקבץ") ומר ציון ממן (להלן: "ממן"), אשר שימש כמנהל התובעת בזמנים הרלוונטיים של התביעה. כן העידה מטעם התובעת המתווכת, גב' עדה יפה, שלפי הנטען הפגישה בין הצדדים.    

הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם ואולם, רק הנתבע 1 נחקר חקירה נגדית וב"כ התובעת וויתר על חקירת הנתבעת 2, תוך שהדגיש שאי החקירה אין משמעו הסכמה לאמור בתצהיר עדותה של האחרונה.   

(ג) גדר המחלוקת

1. להלן השאלות המצריכות הכרעה בענייננו:
2. האם נותרה יתרה לתשלום מכוח הסכם המכר שלא סולקה ע"י הנתבעים, או שמא מחלה התובעת על חוב זה בתמורה לוויתור הנתבעים על פיצויים בגין ליקויי בנייה שנתגלו בדירה ;
3. האם זכאית התובעת לקבל תשלומי ריבית והפרשי הצמדה בגין איחור בתשלום התמורה החוזית המוסכמת?  ואם כן - מהו שיעורם ;   
4. האם  מגיע לנתבעים הסעדים המפורטים בכתב התביעה שכנגד, לרבות פיצוי בגין איחור במסירת הנכס ; פיצוי בגין ליקויי בנייה ואי התאמות ; החזר שכר דירה חלופית ; פיצוי בגין עוגמת נפש ? ואם - כן מהו גובה הפיצויים. 

(ד) – דיון והכרעה

1. אחר עיון בכתובים ושקילת העדויות, אני בדעה כי דין התביעה העיקרית והתביעה שכנגד להתקבל בחלקן, ואלה נימוקיי לכך.
2. לפני שאכנס לעובי הקורה, ברצוני לציין מספר נקודות החשובות לדיוננו. התובעת, שהינה חברה קבלנית אשר התקשרה עם הנתבעים בהסכם המכר שלפנינו, והתחייבה לבנות בית מגורים עבור האחרונים במסגרת פרויקט בנייה שעליו חלות הוראות חוק המכר (דירות), המעיטה במסמכים ובראיות שהיה בכוחם לחזק את גרסתה במספר סוגיות מהותיות שבמחלוקת, בלא שהונח בפניי הסבר נאות לכך, והיא אף הגדילה לעשות כאשר לא צירפה פרטיכל מסירה בכתב של הדירה וזאת בניגוד להוראות ההסכם אותו היא ערכה (סע' 5.4 להסכם).
3. זאת ועוד, חרף האחריות המוטלת עליה, כאמור בסעיף 7 להסכם העוסק בתקופות האחריות והבדק לפי העניין, ועל אף שנטען על ידה כי בוצעו תיקונים בסמוך לאחר מועד מסירת הדירה לנתבעים, לא נאותה התובעת לצרף תיעוד כלשהו לעניין הליקויים שלפי הנטען נמצאו ותוקנו על ידה, על כל המשתמע מכך. למעט הסכם המכר, המפרט הטכני ומסמך נוסף שכונה על ידה "תדפיס כרטיס חו"ז" (נספח ד' לכתב התביעה) המהווה ריכוז של התשלומים והחוב הנטען, לא צירפה התובעת כל מסמך נוסף, ולמעט מכתב דרישה בודד משנת 2008 אשר נשלח לנתבעים ע"י עורך דינה של התובעת בטרם הגשת התביעה דנן, כאשר למכתב פנייה זה לא קדמו דרישות תשלום כלשהן על פני תקופה בלתי מבוטלת, החל ממועד החתימה על ההסכם בשנת 2003, עבור במסירת הנכס בשנת 2005 וכלה בשנת 2008 בה הוגשה התביעה דנן.
4. אוסיף, כי אף עדויות התובעת לא הוגשו כמקשה אחת, כאשר תחילה צורף תצהיר עדות ראשית של ממן ורק לאחר מכן צורף תצהיר עדות ראשית תמציתי ביותר של אלקבץ, חרף העובדה שעלתה ברורות מעדויות הצדדים, כי אלקבץ היה מעורב במשא ומתן הישיר שניהלה התובעת מול הנתבעים, וביניהם אף שררו יחסי אימון ושכנות שעטפו את מערכת הנסיבות של המקרה שלפנינו. כבר ייאמר, כי דרך ניהול התביעה העיקרית על ידי התובעת, לרבות טיב היחסים החוזיים החלים על נסיבות העניין, לצד עדותו של אלקבץ שלקתה בחוסר זיכרון בנקודות החשובות לדיוננו, כל אלה פועלים לרעתה של התובעת.
5. באשר לשאלת ליקויי הבנייה ואי ההתאמות, יש לומר תחילה כי על פי הוראת הדין הקבועה בסעיף 4ב' לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כפי שזו פורשה בפסיקה, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. אף שהדבר לא רשום בסעיף האמור, מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור ליקויים, אם לא אפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה הזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין עוד חל על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות (ת"א (מחוזי י-ם) 9778/95 מילון נ' שיכון עובדים בע"מ (24.04.01)). כן קבעה הפסיקה כי את הרצון לתקן את הליקויים, על הקבלן לבטא עוד בטרם הגשת כתב התביעה (ע"א 656/99 ד"ר בן שירה נ' מעונות ובנין בע"מ (2003)) כאשר אופן מסירת ההודעה בדבר הליקויים בדירה בהתאם לפסיקה, אינו חייב להיעשות באמצעות הודעה בכתב, אלא די בכך שהוכח כי החברה הקבלנית ידעה על הליקויים (ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (17.4.94)).
6. בענייננו, למשמע העדויות, אני מקבלת את גרסת הקונים ולפיה הם מסרו הודעה אודות קיום ליקויים בדירה ודרשו את תיקונם ואולם, התובעת לא נאותה לתקן את הליקויים השונים כדבעי. בעניין זה, לא הציגה התובעת בפניי פרטיכל מסירה, שחובת עריכתו לא הוכחשה ע"י אלקבץ אשר העיד, כי פרוטוקול מסירה במקרה שלפנינו נערך לאחר כניסת הנתבעים לדירה (עמ' 23, ש' 22-26). כן אישר אלקבץ את גרסת הנתבעים ולפיה הם פנו לתובעת בתלונה על קיומם של ליקויים בדירה, כאשר לטענתו הליקויים טופלו ע"י התובעת מספר פעמים עד שהנתבעים סירבו להמשיך ולאפשר לתובעת ביצוע התיקונים. אין ספק, שעדות זו מלמדת על מסירת הודעה לתובעת על אודות הליקויים, ידיעת התובעת על דבר קיומם, ואי מימוש זכות התיקון כראוי על ידי התובעת, והראיה שהליקויים לא נעלמו, אף לשיטת התובעת, והצריכו ביצוע חוזר של תיקונים (ראו עדות אלקבץ בעמ' 30, ש' 8 ואילך). אוסיף, כי בעדותו של ממן נמסר כי הקונים מסרו לתובעת רשימת ליקויים וכי אלה תוקנו על ידה. חרף האמור, לא טרחה התובעת לצרף אסמכתאות לביצוע התיקונים (עמ' 47, ש' 14 ועמ' 50, ש' 2-3). יוזכר, כי הפסיקה הכירה בכך, שהקונה אינו נדרש לתת הזדמנות בלתי מוגבלת מבחינת מספר התיקונים והוא זכאי לתרופות במקרים בהם התיקון לא סילק את אי ההתאמה. הדברים אלה נאמרים על רקע טענת הנתבעים אודות הסכמה שהושגה בין הצדדים בדבר וויתור הדדי על יתרת התמורה כנגד ליקויי הבנייה שלא תוקנו כדבעי ע"י התובעת.  
7. כפי שציינתי לעיל, מונו בתיק דנן מומחים אחדים מטעם בית המשפט ולפיכך, חלה בעניינו ההלכה הפסוקה המעניקה מעמד עדיף לחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, מאחר שהוא מוחזק כמומחה ניטראלי ואובייקטיבי. על כן, בית המשפט לא נוהג לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעמו, אלא אם יש נימוקים כבדי משקל אשר מצדיקים סטייה מחוות דעתו (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, תק-על 90(2), 532 (1990)); ת"א (מחוזי-חיפה) 297/96  אוחנה אברהם ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, תק-מח 2004(2) 6250 , 6259 (2004)).
8. הכלל הוא, כי לחוות דעת מומחה בית משפט יש משקל כבד ומכריע בגיבוש החלטתו של בית המשפט. חרף האמור, בית המשפט הוא הפוסק האחרון בשאלות שבמחלוקת ואשר נמסרו לחוות דעתו של מומחה מכל תחום שהוא. אם עולה ממכלול הראיות שמסקנה בחוות-דעת הושתתה על עובדה שגויה, רשאי בית המשפט לסטות ממנה ומיותר לציין, כי במקרים שההכרעה בשאלה היא משפטית, הסמכות קנויה לבית המשפט. לפיכך, ייבחנו חוות דעת המומחים שמונו בתיק זה, תוך שימת דגש על הכללים שעליהם עמדתי לעיל.
9. עוד יצוין בהקשר זה, כי הצדדים לא ביקשו לחקור את כל המומחים מטעם בית המשפט. כך למשל, בעוד שאת המומחים גיל, זידאן ובר לב לא ביקשו הצדדים לחקור על חוות הדעת שניתנו ע"י כל אחד מהם, כן עמדו הצדדים על חקירת המומחים חזיזה ומזאוי (לאחר חקירתו של המומחה מזאוי עתרו הנתבעים לפסילת חוות דעתו ומינוי מומחה נוסף בתחום הקונסטרוקציה, בקשה שנדחתה על ידי מהטעמים שפורטו בהחלטתי מיום 4.1.2016 ; ראו: רע"א 59986-01-16 רוזן נ' א.מ.א.צ בניה ופיתוח בע"מ (2.2.16)). משכך, יש לקבוע מעתה כי באותם מקרים שלא נתבקשה חקירת מומחה מטעם בית המשפט, חוות דעתו לא נסתרה. כן יודגש, כי בסיכומי הנתבעים/התובעים שכנגד לא נטען דבר בעניין פסילת חוות דעתו של המומחה מזאוי, כפי שכלל לא התייחסו הנתבעים לטענות קודמות שהעלו במסגרת בקשת הפסילה בעניין פגמים שנפלו לשיטתם בחוות הדעת של מזאוי, ויש לראות אותם כמי שזנחו טענות אלו. משכך, המחלוקת הצטמצמה עפ"י סיכומי הצדדים לטענה, האם בשים לב לחוות דעתו של המומחה חזיזה, לרבות חקירתו הנגדית, עדיין יש לפסוק לנתבעים בנסיבות העניין פיצוי בגין ירידת ערך, אם לאו.

תשלום התמורה ומסירת הנכס

1. הפלוגתא הראשונה המצריכה הכרעה בענייננו היא, האם עמדו הנתבעים בתשלום התמורה בגין עסקת המכר, באופן מלא ובמועדים המוסכמים, או שהיו בין הצדדים הסכמות מאוחרות שהביאו לדחיית מועד התשלומים. עוד יש לברר, האם היה בהתנהלות התובעת כדי להביא לשינוי בלוחות הזמנים המוסכמים אשר נקבעו בהסכם שבכתב.
2. טענת ההגנה המרכזית של הקונים בהקשר זה היא, שהם עמדו בחובתם לשלם את התמורה ההסכמית, ואף הקדימו תשלום העולה על מחצית מסך התמורה הכוללת עוד לפני המועדים שנקבעו לכך בהסכם. מנגד, טוענת התובעת כי הקונים לא עמדו בתשלום מלוא התמורה ובמועדה,  פנו אליה לעיכוב התשלום והיא מצדה נעתרה לבקשתם ודחתה את מועד התשלום עד ליום 31.10.05. ואולם, בשלב מאוחר יותר, פנו אליה הקונים בתחינה להקדים את מועד הכניסה לבית, עוד לפני  ששולמה מלוא התמורה ותוך מתן התחייבות לשלמה תוך 30 יום מיום האכלוס. טענה זו הוכחשה ע"י הקונים אשר טענו מנגד, כי לא היה צורך לבקש שינוי מועד המסירה, משום שהתובעת התחייבה לשלם עבורם דמי שכירות בגין דיור חלופי. הקונים אף טענו, כי התובעת התעכבה במסירת החזקה בנכס, לא המציאה טופס 4 כמתחייב בהסכם, התרשלה בהמצאת האישורים ממנהל מקרקעי ישראל, ועדת התכנון והבניה וכתב הערבות ובכך גרמה לעיכוב בקבלת המשכנתא שגויסה לצורך מימון התמורה, על אף אישורה במועד.
3. אכן, עיון בנספח ג' להסכם מעלה, כי הצדדים נתנו את דעתם מראש אודות מועד מסירת הנכס ותשלום התמורה בהתאם למועדים הבאים: 20,000 ₪ במעמד החתימה על ההסכם; 30,000 ₪ עד ליום 30.10.03; 211,250 ₪ עד ליום 30.12.03; 211,250 ₪ עד ליום 30.4.04; 211,250 ₪ עד ליום 30.6.04; וסכום אחרון של  211,250 ₪ במעמד מסירת החזקה בדירה. מעיון בקבלות שצירפו הקונים (נ/1-נ/2) עולה, כי הם הקדימו ושילמו שני תשלומים המהווים, הלכה למעשה, תשלום עתידי של כמחצית מסכום התמורה הכוללת עוד לפני שחלף מועד התשלום הרביעי (בערך): ביום 24.8.03 שילמו סך של 20,000 ₪ וביום 15.9.03 שילמו סכום נוסף של 460,000 ₪, ובכך הקדימו את התשלום כמפורט 7 חודשים לפני מועד התשלום הרביעי ונותרו להם שני התשלומים האחרונים- החמישי והשישי.
4. מנגד, עדותו של אלקבץ מטעם התובעת בנושא זה הייתה מתחמקת ומגמתית, הוא הרבה בתשובות "לא זוכר", חרף הודאתו בכך שהוא היה הגורם הפעיל מטעם התובעת, הכיר אישית את הקונים והתנהל מולם בעסקת המכר, לרבות בסוגיית המחיר והרכישה (עמ' 21, ש' 16 ואילך, עמ' 22 ועמ' 25, ש' 17). בחקירתו הנגדית אישר אלקבץ, כי הקונים אכן שילמו את התשלומים האמורים ואף הקדימו את תשלום כמחצית התמורה, 7 חודשים לפני המועד המוסכם, עד לתשלום הרביעי (עמ' 23, ש' 4-10). דא עקא, כאשר הוא נחקר אודות סיבת הקדמת התשלום, מסר אלקבץ תשובות מתחמקות ובלתי סדורות. תחילה, מסר כי הוא אינו זוכר, בהמשך עדותו אישר הלה את גרסת הקונים בעניין הקדמת תשלום כמחצית התמורה, בה בעת העיד כי לשיטת התובעת שלב הבנייה לא התקדם בקצב ראוי ומספיק, ולבסוף אישר את גרסת הקונים לעניין מעורבות התובעת במתן ערבות בנקאית לקונים לצורך מימון חלק מהתמורה (ראו עדות אלקבץ בעמ' 23 ש' 11-19).
5. זאת ועוד, ממן מסר בתצהירו (סעיפים 9-10) כי המסירה של הדירה בוצעה לפני סילוק מלוא התמורה, אחר היענות לדרישת הקונים ותוך הבטחה כי האחרונים יסלקו את יתרת התמורה תוך 30 יום ממועד המסירה, היינו עד ליום 27.7.05. גרסה זו הוכחשה ע"י הקונים אשר טענו, כי לא באה כל דרישה כזו מצדם, שכן התובעת בעצמה התחייבה לשלם מכיסה את שכר הדירה החלופית (סעיף 4 ו- 27 לתצהיר הקונים); הסכם אותו הכחישה התובעת בכתב ההגנה שכנגד, בטענה כי כל ההסכמות שהיו לפני החתימה על ההסכם דנן אינן רלוונטיות. דומני כי במחלוקת זו עדיפה בעיניי גרסת הקונים, משלא מצאתי בתצהיר של ממן התייחסות מפורשות לטענה זו, זולת הכחשה כללית וטענה לחוסר רלוונטיות של הסכמות שקדמו לחתימה על ההסכם כאמור. בניגוד לכך, מחקירתו של אלקבץ עלה כי התובעת אכן התחייבה להשכיר לקונים דירה חלופית והביעה הסכמה לבצע קיזוז של שכר הדירה הנ"ל במסגרת ההתחשבנות הסופית בין הצדדים, גרסה אותה כבר מסרו הקונים מתחילת ההליך והוכחשה ע"י התובעת (ראו עדות אלקבץ בעמ' 23, ש' 20-32). אלקבץ אף חיזק במהלך עדותו את גרסת הקונים, לפיה מסירת החזקה בדירה לא הייתה לפי דרישת הקונים אלא "היה לחץ גדול להכניס אותם לבית מכיוון שהדירה שהשכרנו עבורם נמכרה והיו חייבים לצאת" (שם, ש' 25-26; עמ' 31 ש' 28-32 ועמ' 32, ש' 6-7). כמו כן, על אף שאלקבץ התחמק ממתן גרסה ברורה אודות הסיבה בעטיה הסכימה התובעת לשלם מכיסה דמי שכירות עבור דיור חלופי לקונים, הוא הודה בסופו של יום בכך, שהקונים מכרו את ביתם הקודם מכוח הסכמה אליה הגיעו הצדדים והכוללת התחייבות התובעת לשלם להם את דמי השכירות בגין דיור חלופי (עמ' 24, ש' 1-14).
6. הנה כי כן, גרסת הקונים ולפיה הקדמת מועד הכניסה לדירה לא הייתה עפ"י דרישה שלהם, אלא כתוצאה מקיומה של הסכמה בין הצדדים הכוללת מספר מרכיבים וביניהם מכירת הדירה שהייתה בבעלות הקונים לצורך מימון עסקת המכר, התחייבות התובעת לשלם להם דמי שכירות עבור דיור חלופי עד למסירת החזקה בדירה מושא הסכם המכר דנן (עמ' 29 ש' 9-11), ומסיבות שאינן קשורות בקונים -צורך במכירת הדירה החלופית- היה הכרחי למסור את החזקה בדירה לידי הקונים במועד אחר ושונה מן הקבוע בהסכם ובטרם הסתיימו העבודות בדירה מושא עסקת המכר דנן, התבררה כגרסה נכונה ואמתית. יתר על כן,  מעדותו של אלקבץ עלה, כי הקונים הם אלה ששילמו ישירות למשכיר את דמי השכירות עבור הדיור החלופי. לפיכך, טענתם של הקונים להתחשבנות סופית במעמד ישיבה שנערכה לפני השלמת יתרת התשלומים האחרונים, שיקפה את המציאות, חרף העדרו של מסמך בכתב המתעד תוכן הפגישה האמורה (ראו גם הוראת קבע נ/7; עדות הנתבע 1 בעמ' 72-75 וכן עדות אלקבץ בעמ' 24, ש' 1-2).
7. על האמור יש להוסיף כי אלקבץ, שמסר עדות כללית בכל הקשור למועד המסירה של הדירה,  לא שלל את גרסת הקונים כנכונה ולפיה הדירה נמסרה לידיהם בפועל ביום 27.8.05, ולא כפי שטען ממן ביום 27.6.05 (עמ' 24 ש' 16-24, עמ' 25 ש' 1-11 ועמ' 26, ש' 22-26; לרבות התייחסותו לחוסר ההתאמה ביחס למועד המסירה המאוזכר במכתב הדרישה, כאמור בעמ' 26, ש' 14-19). בסופו של יום, התובעת זנחה טענה זו בסיכומיה והסכימה לגרסת הקונים לעניין מועד המסירה ולפיה החזקה בדירה נמסרה לקונים ביום 27.8.05.
8. אשר למצב הדירה במעמד מסירתה, כנגזרת של שאלת מילוי התחייבות התובעת כלפי הקונים בהתאם להוראות ההסכם, עלה מעדותו של אלקבץ בפניי כי הדירה נמסרה במצב לא גמור. אמנם, אלקבץ ניסה להציג את הדברים באור חיובי, ברם סוג העבודות שהיו חסרות בדירה מלמד, כי לא היה מדובר בבית גמור, כפי שמתבקש בהסכמים מסוג זה. כך למשל, העיד אלקבץ כי ריצופים ומטבח לא היו גמורים (להוסיף גם חלק מהפיתוח), שספק אם ניתן לומר כי עסקינן בעניינים לא חיוניים (אף אם הייתי מייחסת משקל נמוך ליתר העבודות שצוינו כבלתי מהותיות, כגון צבע ועבודות פנימיות) [ראו עדותו של אלקבץ בעמ' 32, ש' 7 ואילך וכן עדותו של ממן בעמ' 54 אשר ניסה להמעיט מטיב העבודות שלא סיימה התובעת בטרם המסירה]. כן יודגש, כי אלקבץ הודה בפה מלא כי עד למועד הכניסה, הבית לא היה גמור ולתובעת הייתה תרומה להיווצרות מצב זה. 
9. כאינדיקציה לאי מוכנות הדירה לאכלוס, העידו הצדדים אודות 'טופס 4', בשים לב לטענת ההגנה שלא היה חיבור של הדירה לחשמל. אמנם, במהלך הדיון הציגה התובעת טופס 4 (ת/1) מיום 27.6.05, קרי כחודשיים לפני כניסת הקונים לדירה, ברם בעדותו של אלקבץ לא נמסרה גרסה ברורה מתי היה חיבור בפועל לחשמל של הדירה הספציפית מתוך 9 דירות שבפרויקט (עמ' 32-33). בהקשר זה יבואר, כי הפסיקה מבחינה בין מסירת חזקה פיזית של הנכס לבין מסירת חזקה עפ"י דין. נפסק כי "'טופס 4' מהווה אישור על פי סעיף 157א' לחוק התכנון והבנייה ולפי תקנות התכנון ובנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981, ניתן לספק ליחידה את השירותים המאוזכרים בתקנות. הרשות המאשרת רשאית לתת את האישור לפי סעיף זה, רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה" (תא"מ 28135-02-11 רמי גנור נ' חברת שיכון דיירים בע"מ (5.4.12)). מטעם זה נקבע, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת 'טופס 4', אין בכך מסירת חזקה בדירה עפ"י הדין" (ת"א (נצ') 5319/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (01.02.04); רע"א 6227/05 י.ח.י חב' לבנין בע"מ נ' ירון וינקלר (8.8.05)).
10. רק במהלך עדותו של אלקבץ הוצג לתיק טופס 4 בצירוף תשריט (ת/1), שלשיטת התובעת, מהווים ראיה חותכת כנגד טענת הקונים בעניין העדרו של טופס אכלוס. אולם, אחר עיון באישור זה ובעדותו של אלקבץ, אין בידי לקבוע מסמרות כי אכן היה חיבור תקני בפועל של הדירה לחשמל במועד האכלוס, כטענת התובעת, שכן אף בעדותו לא יכול היה אלקבץ למסור גרסה מפורטת, לא כל שכן, להציג מסמכים המעידים על מועד חיבור הדירה לחשמל בפועל (עמ' 32, ש' 23-32 ועמ' 33, ש' 1-23). יחד עם זאת, אישור זה המעיד על הוצאת טופס 4 בתאריך הנקוב בו יכול ללמד על כך, כי החל ממועד זה ואילך ניתן היה לספק לבית חשמל תקני, ובשים לב לכך שהנתבע 1 אישר בעדותו כי מדובר באיחור של חודשיים בלבד בחיבור הדירה לחשמל, אני מקבלת את גרסת הקונים ולפיה היה עיכוב בחיבור הדירה לחשמל תקני לתקופה בת חודשיים ימים ולא מעבר לכך. יודגש, כי טופס זה אף הוא מלמד על כך, כי הדירה לא הייתה מוכנה לאכלוס עד למועד הסמוך לתאריך 27.6.05 או כחודשיים לאחר מכן, כפי שציינתי לעיל.
11. אינדיקציה נוספת לאי מוכנות הדירה לאכלוס היא, העובדה שהתובעת לא ערכה פרטיכל מסירה של הדירה, שהיה בו כדי ללמד על מצב הדירה במועד המסירה הנטען על ידה. לא כל שכן, לא הציגה התובעת בפניי יומן עבודה המתעד את שלבי העבודה בדירה וקצב התקדמותה, במקביל לתשלומים שכבר שולמו על ידי הקונים, ובכך לנסות להראות בפני בית המשפט כי התובעת לא הפרה את ההסכם ופעלה למלא אחר התחייבויותיה על פיו. במחדליה כאמור, לא עמדה התובעת בנטל המוטל עליה להראות, כי העיכוב במסירה של הדירה לא נגרם בעטיה של סיבה הקשורה בתובעת, כי במועד המסירה הדירה הייתה במצב כשיר לאכלוס בהתאם להוראות החוזה, המפרט והדין וכי הדירה הייתה ראויה למגורים ונטולת ליקויים משמעותיים לאחר שהושלמה בנייתה. במצב דברים זה, מחדליה האמורים של התובעת עומדים בניגוד להוראות החוזה עצמו הקבועות בסעיפים 5.1 ו- 5.4, שלפיהם במועד מסירת החזקה לקונה יערך בין נציג המוכר לקונה פרטיכל מסירה בכתב חתום ובו יפורט מצב הממכר, הליקויים והפגמים בו, אם היו כאלה.  
12. על כך יש להוסיף, כי התובעת לא השכילה להפריך את גרסת הקונים ולפיה חוות דעת המומחה שהזמינו בנושא הליקויים בדירה נמסרה לידיה של התובעת עוד לפני ששוגרה אל הנתבעים הדרישה לתשלום הריבית. הוכח בפניי, כי הקדמת הכניסה לדירה לא הייתה לבקשת הקונים, אם כי עקב מכירת הדירה החלופית שהשכירה התובעת עבור הקונים עד להשלמת הבנייה. מה עוד, שכאשר נתבקש ממן במהלך חקירתו לאשר כי הקונים ביקשו לעכב את כניסתם לדירה בשל חסרון כיס, הוא שלל זאת. כמו כן, כאשר נשאל ממן בחקירתו הנגדית האם התחייבו הקונים למועד תשלום יתרת התמורה לאור השינויים שחלו במועדי המסירה, השיב הלה כי היה צורך בעריכת נספח להסכם שלא נעשה בפועל (עמ' 55 לפרט'). לעדות זו, יש לתת משקל גם בהיבט של מארג הראיות ששומה היה על בעלי הדין להביא בפני בית המשפט להוכחת טענותיהם וגרסאותיהם, והם לא עשו כן. עינינו הרואות, כי גרסת התובעת ולפיה העיכוב במסירת הדירה ולאחר מכן הקדמת מועדה, נעשו לבקשת הקונים, קרסה לחלוטין במעמד שמיעת הראיות בתיק ולכן אין בידי לתת אימון בגרסה זו כלל ועיקר.
13. ממן מסר בעדותו, כי התקיימו 2 ישיבות לאחר ביצוע תשלום הסכומים 460 אלף ₪ ו- 20 אלף ₪, ובמועדי תשלומים אלה כבר תוקנו הליקויים בדירה ונמסרה החזקה בה לקונים, וזאת לאחר שהדירה החלופית שהשכירה התובעת עבור הקונים נמכרה. דא עקא, דווקא בנקודה קריטית זו שבמחלוקת, לא הביאה התובעת עדות מוצקה וברורה, לפיה העיכוב בתשלום היה נעוץ בקונים, לא כל שכן, ראיות המלמדות כי היא מילאה אחר חובתה בהמצאת כל מסמך הדרוש לקונים לצורך לקיחת המשכנתא שנועדה לממן רכישת הדירה בשנים 2005-2007 (ראו עדות ממן בעמ' 53).   
14. על האמור ניתן להוסיף, כי סעיף 5 להסכם דנן מהווה תניה חוזית המאפשרת לתובעת להתנער מן החובות הסטטוטוריות המוטלות עליה מכוח סעיף 5א לחוק המכר (דירות), המהווה הוראה קוגניטיבית שלא ניתן להתנות עליה, כך שמועד המסירה הינו לא יאוחר מ-90 יום מיום 15.10.04, קרי עד ולא יאוחר מיום 15.1.05. ברם, בסעיף 5.2 להסכם נתנו הצדדים את דעתם לאפשרות של "דחייה מוצדקת" באחת מהנסיבות שפורטו שם, המתאפיינות במקרים שאינם בשליטת התובעת, לרבות מחסור בחומרים או אנשי מקצוע או עיכוב הנובע מהקונה, כאשר תקופת הדחייה הנ"ל לא תזכה את הקונה בכל פיצוי אלא אם מדובר בדחייה מעל שנה, או אז יזכה הקונה לפיצוי בשיעור המוסכם שנקבע בהסכם. ועוד, עפ"י סעיף זה, עיכוב במסירה לא יביא לדחיית מועד ביצוע כל תשלום שעל הקונה לשלם, פרט לתשלום העתיד להתבצע במועד המסירה (בסך 211,250 ₪).
15. נוכח האמור, בהעדר מסמכים ראייתיים מטעם התובעת, בהעדר כל פירוט מטעמה בדבר הסיבה לעיכוב במסירה מחמת אחת הנסיבות שפורטו בהסכם, כן בשים לב לתקופת העיכוב -10 חודשים- והקביעה החוזית שלפיה תקופה זו שוללת מהקונים זכות פיצוי, הרי שעסקינן בהוראה שכל מטרתה לפטור את הקבלן מחובת פיצויים המוטלת עליו עפ"י חוק ולשלול מן הקונים את הפיצויים מכוח החוק.
16. על יסוד המקובץ כאן, אני קובעת כי לא עלה בידי התובעת להוכיח גרסתה ולפיה האיחור במסירת החזקה בדירה היה נעוץ דווקא בנתבעים. כפועל יוצא מכך, אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבעים פיצוי בגין האיחור במסירה (סעיף 5 להסכם), לתקופה שתחל מיום 15.01.05 (90 ימים מיום 15.10.04) ועד למועד מסירת החזקה בפועל ביום 27.08.05, היינו 6.5 חודשים, אשר יחושבו לפי 2,600$ ובסה"כ 10,150 ₪.
17. למען שלמות התמונה, אוסיף את הדברים הבאים לעניין המשכנתא והתשלום האחרון. כזכור, טענות הצדדים בעניין הגורם שהביא לעיכוב בתשלום היתרה האחרונה מן התמורה ההסכמית הינן נוגדות: לשיטת הקונים, העיכוב נגרם עקב רשלנות התובעת שלא המציאה  מסמכים הדרושים להם לצורך לקיחת המשכנתא ; בעוד שלשיטת התובעת, העיכוב נגרם משום שהקונים לא עמדו בתשלומים עפ"י הנספח להסכם ופנו אל התובעת בבקשה, כי זו תסכים לעכב תשלומים ועימם את החזקה בנכס (סע' 35 לתצהיר ממן).
18. ראשית, אני דוחה את טענת התובעת כי האיחור בתשלום יתרת התמורה מקורו באי יכולתם של הקונים ליטול משכנתא למימון הרכישה של הדירה בשל בעיה כספית שלהם. גרסת התובעת, שלפיה הקונים היו נתונים בבעיה כספית וכי הוטלה הגבלה על חשבונם, כלל לא הוכחה. נהפוך הוא, התובעת חזרה בה מטענה זו לאחר שבדיקה העלתה, כי חשבונם של הקונים לא היה מוגבל בתקופה הרלוונטית לתשלומים (ראו הצהרת ב"כ התובעת בעמ' 84 לפרוטוקול). ממן אף חזר בו מהגרסה שמסר בתצהירו, שעה שהודה בעדותו בפניי כי הקונים מעולם לא פנו אל התובעת בבקשה לדחות מועד המסירה ולא ביקשו לעכב את כניסתם לדירה בשל בעיה כספית שלהם (עמ' 55, ש' 11-18) וכי בפועל מועד הכניסה הוקדם, לאחר שכבר נדחה, עקב רצון התובעת לחסוך בתשלום דמי השכירות שהיא התחייבה לשלם עבור הקונים בגין דיור חלופי בתקופת הביניים ועד השלמת בניית הדירה מושא ההסכם דנן.
19. שנית, לא מצאתי בנסיבות העניין לייחס משקל מכריע לטענות הצדדים בעניין נטלי הראייה בכל הקשור לעיכוב בתשלום האחרון מהתמורה הכוללת, משום ששאלת מועד נטילת המשכנתא והשפעתה על מועד ביצוע התשלום האחרון וסילוק התמורה, לא הייתה גורם מכריע במסגרת הקשר שבין הצדדים.
20. שלישית, הקונים טענו כי התובעת התעכבה בהמצאת האישורים הנדרשים ללקיחת המשכנתא שנועדה למימון יתרת התמורה, בעוד שבידם של הקונים היה אישור מתן הלוואה ושאלמלא עיכוב זה, היה התשלום האחרון משולם לתובעת במועד מוקדם יותר. נכון הוא, כי היה על הקונים לתמוך טענות אלה בראיות מטעמם בדמות אישורים מהבנק ממנו נלקחה המשכנתא, דרישות הבנק להמצאת מסמכים או פניות הקונים לתובעת לצורך המצאת האישורים הנחוצים שהתובעת התרשלה (לפי הנטען) בהמצאתם במועד, ראיות אשר היו מאששות גרסתם של הקונים לעניין מועד נטילת ההלוואה ומועד אישורה העקרוני. כך גם לא טרחו הקונים להגיש מסמכים ופניות ממערכת התיעוד הפנימית הבנקאית שיכולים ללמד על דרישות המופנות לתובעת להמציא מסמכים ולהתריע בפני עיכוב בהמצאתם שגרם, לפי הנטען, לעיכוב בקבלת המשכנתא ומימון יתרת התמורה במועד. באותה מידה, יכולה הייתה התובעת לצרף מסמכים רלוונטיים המעידים על המועד בו נדרשה ופעלה להמצאת מסמכים הדרושים לקבלת המשכנתא ולסתור את גרסת הקונים בעניין זה, זאת בשים לב למאזן הכוחות בין הצדדים. רוצה לומר, שני בעלי הדין לא תמכו גרסאותיהם בנושא זה בתשתית ראייתית מספקת. 
21. אמנם, הנתבע 1 העיד כי הפנייה לבנק לצורך נטילת משכנתה הייתה לאחר אכלוס הדירה, (8/05) וכי בין מועד זה למועד נטילת המשכנתא בשנת 2007, נעשה ניסיון לפתור את סוגיית הליקויים בדירה (עמ' 64, ש' 1-13). ואולם, הנתבע 1 אישר בהמשך עדותו כי אי תשלום מלוא היתרה בין השנים 2005-2007 נבע מהסכמה שהושגה בין הצדדים ולפיה כל עוד לא תיפתר סוגיית הליקויים, לא יבוצע גמר חשבון בין הצדדים (עמ' 66-67 לפרוטוקול) וכי רק בעקבות הפגישה שהתקיימה בין הצדדים, לאחר שהיה ידוע סכום היתרה הסופי שהיה על הקונים לשלם לתובעת, הם פנו לבנק לצרכי נטילת המשכנתא (שם, ש' 26-29 ועמ' 73, ש' 17-18). עם זאת, ככל שעסקינן בהתחייבות לרישום משכנתה, הרי שלא יכולה להיות מחלוקת כי התחייבות לרישום משכנתא החתומה ע"י המוכר -הקבלן- הינה מסמך שבלעדיו לא תאושר לקונה הלוואת משכנתה, זאת לצד העדרה של הסדרה לסוגיה זו בהסכם, שנעדר בענייננו הוראות מפורשות בנושא זה. במקרה שכזה, החובה המוטלת על התובעת היא להיענות לדרישה לחתימה על מסמכים, להבדיל מליזום חתימה עליהם.
22. חרף כל האמור, הגם שגרסאות הצדדים בנושא המשכנתא והתשלום האחרון היו נוגדות ואף אחת מהן לא בוססה בתשתית ראייתית, אין בכך כדי לגרוע מהמסקנה אליה הגעתי עד כה ולפיה לא הוכח בפניי כי האיחור במסירת החזקה בדירה היה קשור באופן כלשהוא בקונים.
23. בהקשר זה יצוין, כי לא מצאתי לזקוף לחובת הקונים אי צורפן של פניות לתובעת בדרישות להמצאת המסמכים החסרים והנחוצים לקבלת המשכנתא, משום שגם גרסת התובעת בהקשר זה לקתה כאמור בחסר ראייתי, שבא לידי ביטוי באי הצגת ראיות מטעמה המעידות על עצם ומועד העברת האישורים הדרושים ממנה לבנק. מכל מקום, די היה בתשתית הראייתית הקיימת והשתלשלות הדברים שהוכחה בנסיבות המקרה דנן, על מנת לבסס מסקנתי האמורה בדבר אי קיומו של קשר בין דחיית המסירה בדירה לבין הקונים.    

האם היה וויתור מפורש ו/או משתמע מצד התובעת/ הנתבעת שכנגד על יתרת התמורה

1. כזכור, הקונים טענו כי הושג הסכם בינם לבין התובעת ולפיו ייערך וויתור הדדי בין הצדדים: מחד, התובעת תוותר על היתרה הבלתי מסולקת מהתמורה ומנגד ימחלו הקונים על ליקויי הבנייה שהתובעת לא הצליחה לתקן חרף ניסיונותיה לעשות כן (סעיף 7 לתצהיר הנתבע 1 ). הנתבע 1 חזר על גרסה זו במהלך עדותו בפניי עת נשאל בחקירה נגדית ע"י ב"כ התובעת: "נכחו 5 אנשים בישיבה ואיתן הציג לך את הדרישות שלהם ואתם את שלכם ואיתן אמר לך שהוא מוחל, כל אחד מוחק את שלו" והנתבע 1 ענה בזו הלשון: "כן הייתה מחילה הדדית מה שנקרא" (עמ' 68, ש' 8-10).
2. מנגד, הכחיש אלקבץ במסגרת תצהיר עדותו התמציתי, כי הוא הסכים לוותר לקונים על אי אילו חלקים מהתמורה הנקובה בחוזה בין הצדדים, וכי הקונים הם אלה שביקשו את דחיית מועד כניסתם לדירה מאחר ולא עמדו בתנאי התשלום הקבועים בהסכם - דחייה לה הסכימה התובעת (סעיפים 3-4 לתצהיר).
3. בעדותו בפניי חזר אלקבץ על ההכחשה, כי היה וויתור כלשהי בעניין יתרת דמי התמורה במסגרת הפרויקט בכללותו (עמ' 26 ש' 8-9), כפי שלגישתו אין קשר בין הליקויים שנתגלו בנכס לבין חובת הקונים לתשלום יתרת התמורה (עמ' 31, ש' 1-9). ברם, אלקבץ לא ידע לתת הסבר המניח את הדעת מדוע הכירה התובעת בתשלום דמי שכירות לקונים עבור דיור חלופי לאחר מכירת הדירה שהייתה בבעלותם (שם, ש' 10-21). גם עדותו של ממן בעניין זה לא הייתה רלוונטית ואף במידה מסוימת מתחמקת. אמנם, הלה לא זכר קיומו של סיכום בעל פה ואולם,  מעדותו בפניי עלה כי אכן נערכו בין הצדדים מספר פגישות בעניין הכספי וכי אלקבץ החתים את הקונים על ניירת בעניין המסירה, אך כאשר הוא נשאל מה היה כתוב ביחס לנושא הכספי במסמך המסירה של הדירה, ממן מסר תשובה מתחמקת ובלתי עניינית (ראו עדותו בעמ' 51, ש' 6-21).
4. לא יעלה על הדעת, כי בעסקת מכר מקרקעין לא תיאות התובעת כחברה קבלנית להביא במסגרת ראיותיה, מסמכים המתעדים את ההתנהלות בינה, בכובעה כקבלן, לבין הרוכש, לאחר החתימה על הסכם המכר, כאשר עלה מעדויות התביעה כי אכן קיים תיעוד בכתב שלא הוצג לתיק. כך למשל, העיד ממן כי הוא עיין בניירת של התובעת ומצא, כי הקונים חתמו על מסמך המסירה של החזקה בדירה ואף התחייבו לשלם בתוך 30 יום את יתרת התמורה (עמ' 47, ש' 18 ואילך, עמ' 48 ש' 1-8 ועמ' 52). על אף שהמחלוקות העיקריות בתיק קשורות למצב הנכס, מועד מסירתו וסוגיית התשלום, לא טרחה התובעת כאמור לצרף את מסמכי המסירה שהיו יכולים לאשש את גרסתה. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור מחדלו של אלקבץ אשר לא הציג את תיק הדיירים המתעד את התנהלות התובעת אל מול הקונים ונימוקיו למחדלו זה, לאו נימוקים הם (עמ' 35, ש' 28-29).
5. עוד יש להוסיף, כי מעדויות הצדדים עלה כי הקדמת מועד הכניסה לדירה שלא הייתה אז גמורה, נעוצה במכירת הדירה החלופית ששכרו הקונים בתקופת המעבר, לאחר שכבר נמכרה הדירה הקודמת כחלק ממימון הדירה מושא ההסכם דנן, כאשר התובעת התחייבה לשאת בתשלום השכירות עבור הדירה החלופית. יצוין כי שוכנעתי בגרסת הקונים ולפיה הם נכנסו לדירה שהייתה כאמור לא גמורה ומנגד היה ויתור מצד התובעת על יתרת התמורה (15,000 ₪ קרן).
6. לא נעלם מעיניי, כי עסקינן בטענה לקיומו של סיכום "בעל פה" הנוגד את ההסכם שבכתב ואולם, התרשמתי כי גרסה זו שיקפה את מצב הדברים לאישורו, בשל כל המתואר לעיל, ובמיוחד שגרסת התובעת ולפיה הקונים ביקשו לדחות את מועד הכניסה מאחר ולא עמדו בתנאי התשלום, קרסה כליל אחר שהוכח בפניי כי הייתה זו התובעת אשר ביקשה את דחיית מועד הכניסה לדירה בשלב הראשון והיא זו שביקשה מהקונים להיכנס לדירה בשלב השני, הכול בשל נסיבות הקשורות עמה. ערה אני לכך, שהצדדים קבעו בהסכם כי כל וויתור או שינוי חייב להיערך בכתב (סעיף 19.2 להסכם). ברם, הוכח בפניי וכפי שעלה מהעדויות, כי הצדדים לא פעלו משך כל תקופת ההתקשרות בדרך הקבועה בהסכם ואף הגיעו ביניהם להסכמות בע"פ אחרות ושונות מן הקבוע בהסכם בנושאים מהותיים, והכל בשל יחסי אימון, היכרות ושכנות רבת שנים ששררו בין הקונים לאלקבץ. כך למשל, הצדדים הקדימו את מועדי התשלום בתקופה הראשונה מבלי שלדבר ניתן ביטוי בכתב ; בוצעה דחייה של מועד המסירה (שנה) גם מבלי שהדבר יעלה על הכתב, ולאחר מכן הוקדם מועד המסירה בלא שהדבר עוגן במסמך בכתב; התובעת התחייבה בהסכם לעריכת פרטיכל מסירה, התחייבות שלא עמדה בה ולא מילאה אחריה; התובעת ידעה על הליקויים, טענה שתיקנה אותם מספר פעמים מבלי שהדבר תועד בכתב. כל זאת, לצד עדויות עדי התביעה שהיו מתחמקות ורוויות תשובות של "איני זוכר".
7. חיזוק נוסף (אך לא עיקרי) למסקנה האמורה, אני מוצאת בחתימת התובעת על כתב ההתחייבות (נ/4). עפ"י סעיף 6.1 להסכם המכר, רישום הדירה ייעשה "לא יאוחר מתום 18 חודש ממסירת החזקה לקונה", קרי לא יאוחר מ-18 חודשים מיום 27.8.05, היינו עד ליום 27.2.07. בהתאם לסעיף 6.3 להסכם, ביצוע רישום הדירה מותנה בכך, שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו כלפי המוכר לפי חוזה זה. לפיכך, חתימת התובעת על כתב ההתחייבות ובו נרשם כי הקונים "זכאים, בין השאר, לזכות הבלעדית לרישום על שמם של הבעלות או החכירה לדורות בדירה וכן לחזקה הבלעדית בה", מאששת את עמדת הקונים, לפיה היה וויתור מצד התובעת על יתרת התמורה החוזית שלא סולקה עד למועד החתימה על כתב ההתחייבות.  
8. בהינתן כל האמור, אני מבכרת את גרסת הקונים שלא נסתרה ולפיה היה וויתור הדדי מצד שני בעלי הדין הניצים: מחד, התובעת מוותרת על יתרת התמורה החוזית הבלתי מסולקת בסך 15,000 ₪ ומנגד, מוחלים הקונים על ליקויי הבנייה שנתגלו בדירה. לאור ויתור הדדי זה, אין התובעת זכאית ליתרה זו והקונים אינם זכאים לפיצויים בגין ליקויי הבנייה בדירה ועל כן, דין שני מרכיבים אלה אשר נתבעו בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד, בהתאמה, להידחות. כפועל יוצא מכך, נדחים גם סעדים נוספים שנתבעו במסגרת התביעה שכנגד והם:  דיור חלופי בזמן התיקונים ועוגמת נפש שהזכאות להם הינה נגזרת של סוגיית ליקויי הבנייה שהפיצוי בגינם לא הוכר כאמור.   

חיוב הקונים בהפרשי ריבית והצמדה

1. כפי שציינתי לעיל, החלק הארי של התביעה העיקרית דן בחיוב הקונים בהפרשי ריבית והצמדה בגין איחור בתשלום מכוח סעיף 12 להסכם הקובע, כי "בכל מקרה שהקונה יפגר בתשלום סכום כלשהו, אשר עליו לשלם למוכר או לפקודתו, עפ"י חוזה זה, יהיה הקונה חייב לשלם למוכר, ריבית בשיעור המכסימלי שבנק הפועלים בע"מ יגבה, בגין משיכת יתר בלתי מאושרת בחח"ד, בתוספת 0.5% לחודש, החל מהמועד הקבוע לתשלום עד לתשלום בפועל".
2. סעיף 5ב לחוק המכר (דירות), שאין מחלוקת בין הצדדים בדבר תחולתו על העסקה דנן, קובע כי "לא יעלה שיעור הריבית על השיעור שקבע השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת".
3. שלוש נקודות מוצא יש לדיון בסוגיה זו: האחת היא, משנקבע מועד תשלום מלוא התמורה בהסכם המכר, חזקה על הנתבעים שחתמו על הסכם המכר, כי ידעו את תוכן ההסכם עליו הם חתמו, מועדי התשלום, חיוב בריבית בגין איחור בתשלום והעדר קיומה של הוראה חוזית המעניקה להם זכות לריבית בגין הקדמת תשלום. השנייה היא, סוגיית הריבית החריגה. השלישית היא, הגורם שהביא לעיכוב, קרי האם העיכוב מקורו באי המצאת מסמכים ע"י התובעת לצורך המשכנתא, כטענת הנתבעים, או שהעיכוב נעוץ בנסיבות התלויות בנתבעים, כטענת התובעת.  
4. בחוות הדעת של המומחה בר לב מטעם ביהמ"ש, שלא נסתרה כאמור בהעדר חקירה נגדית, נקבע כי שיעור הריבית של בנק הפועלים, כפי שנקבע בהסכם, עמדה עד 31.12.05 על ריבית פריים+ 6.5% והחל מיום  1.1.06 על ריבית פריים+ 11.6%. בהתאם לנתונים אלה, נערך חישוב ע"י המומחה בר לב שקבע, כי יתרת התשלומים להם זכאית התובעת מהנתבעים, בהתחשב בתנאי החוזה, הריבית הנקובה בו וחריגות התשלומים מהחוזה כשהם מוצמדים ליום 1.12.09, מסתכמת בסך של  308,459 ₪.
5. ברם, סבורה אני כי בנסיבות העניין, אין לאמץ חישוב זה של המומחה בר לב ושיש מקום לסטות מקביעתו זו, וזאת לאור העדרה של דרישה של התובעת לריבית בגין איחור בתשלום, במועד הקודם לחוות הדעת שנערכה לפי הזמנת הקונים ביחס לליקויים שאותרו בדירה, כאשר דרישה זו עלתה לראשונה רק בשנת 2008. נוכח השיהוי הניכר בהעלאת הדרישה לריבית כאמור, יש להתחשב, לדידי, בהתנהלות התובעת בעת קביעת גובה הריבית לה היא זכאית, חרף האמור בהסכם, במובן זה שאין לשלול ממנה את הזכות לריבית שחובת תשלומה מוטלת על הנתבעים בגין איחור בתשלום מכוח הוראות הסכם המכר, ועם זאת יש להעמיד את שיעורה על סכום הנמוך מהשיעור לו היא טוענת, בהתחשב בנסיבות העניין. לדעתי, אין זה סביר להתעלם מהעיכוב שחל בבנייה של הנכס ומסירתו לנתבעים ולהורות על יישום דווקני של הוראת ההסכם העוסקת בסעיף הריבית, זאת במנותק מהתנהלות הצדדים, כפי שהוכחה מעדויות עדי התביעה בפניי.
6. נכון הוא, כפי שנקבע בחוות דעת המומחה בר לב, כי עצם הקדמת התשלום על ידי הנתבעים אינה מזכה אותם, לא עפ"י לשון ההסכם ולא עפ"י הוראות החוק, בריבית בגין הקדמת תשלום. יחד עם זאת, המחוקק קבע ריבית מקסימאלית שאין לסטות ממנה, כאשר בחוות דעת המומחה בר לב לא הייתה התייחסות לשאלה, אם שיעור הריבית לפי בנק הפועלים אשר נקבעה בהסכם ועל בסיסה נערכה חוות הדעת, אינה חורגת מהריבית המקסימלית שקבע השר, כאמור בסעיף 5ב' לחוק.
7. בהינתן כל האמור, אני מאמצת את חישוב המומחה בר לב המופיע בתשובותיו לשאלות ההבהרה שמהוות חלק בלתי נפרד מחוות הדעת ואשר שוגרו אליו ע"י הנתבעים בעניין שיעור הריבית בגין איחור בתשלום, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה. כפועל יוצא מכך, חייבים הנתבעים, יחד ולחוד, לתובעת תשלום בגין הפרשי שערוך עקב האיחור בתשלום בסך של 49,683 ₪, כמפורט בטבלה השנייה שבסעיף 3 לתשובות המומחה בר לב לשאלות ההבהרה.  

ירידת ערך

1. במחלוקת זו, דעתי היא שיש לאמץ את קביעת המומחה מזאוי בתחום הקונסטרוקציה, לפיה המבנה מושא ההליך יציב והגם שהייתה שקיעה, היא התייצבה בסופו של יום. בסיכומיהם, עתרו הקונים לפסיקת פיצוי בגין ראש נזק זה שחישובו ייערך על דרך האומדנה בסך של 60,000 ₪. לשיטתם, אילו הבדיקה של הנכס הייתה מתבצעת לפני שנים, היו הקונים זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך, כך שחלוף הזמן שימש לרעתם בנסיבות העניין (סע' 39 לסיכומיהם).
2. לאחר שקילה, לא מצאתי כי נפל פגם בחוות דעתו ועדותו של המומחה מזאוי, אשר קבע כי שיטת הבניה לפיה נבנה הנכס הינה השיטה המומלצת, כך שגם אם הייתה שקיעה בשלבי הבניה הראשונים או בסמוך לסיום הבניין, הרי שכיום המבנה יציב וגם אם הייתה שקיעה, היא התייצבה. כמו כן, אין בידי לקבל את עמדת הקונים, לפיה אלמלא חלוף הזמן הם היו זכאים לפיצוי בגין השקיעה במבנה, שכן בסוגית ירידת הערך מונה מומחה נוסף מטעם ביהמ"ש, השמאי  חזיזה, אשר נדרש גם לטענת הקונים האמורה וקבע, כי לא חלה ירידת ערך בעקבות השקיעה שהתרחשה בעבר והתייצבה, שכן במצב בו השקיעה מטופלת הנכס מתייצב וירידת הערך "מתייתמת". לא מצאתי לסטות מקביעה זו משלא עלה בידי הקונים לקעקע אותה. לפיכך, אין מקום לפסוק לקונים פיצוי בגין ירידת ערך, שכן ככל שהייתה שקיעה, היא התייצבה כאמור, כאשר בצידה של שקיעה זו שהתרחשה לפני שנים, אין לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך, אף לא על דרך האומדנה, לאחר שהמומחה חזיזה קבע מפורשות שאין בשקיעה שהייתה והתייצבה כדי  להשפיע על עסקת מכר עתידית בין בעלי הנכס לבין קונה פוטנציאלי בעתיד.
3. על האמור יש להוסיף, כי הנתבעים/התובעים שכנגד כלל הניחו לפני בית המשפט תשתית לצורך פסיקת פיצוי גלובאלי בראש נזק של ירידת ערך, למעט טענה בעלמא שלא בוססה כאמור בראיות. כזכור הפסיקה קובעת כי "לית מאן דפליג, שישנה עדיפות להכרעה על פי ראיות ברורות ומדויקת על פני דרך האומדנה, ובתי המשפט שלפנינו לא ערערו על עקרון זה. ברם, ומבלי לתחום כללים מחייבים, אף אין מחלוקת כי במקרה המתאים, ובהתבסס על ראיות מסוימות, רשאי בית המשפט להיעזר באומדנה" (ראו רע"א 1966/11 חברת הזריחה עבודות אינסטלציה בע"מ (בפירוק) נ' א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ (25.7.11)). יחד עם זאת, כאשר הנזק הנטען ניתן להוכחה, אך התובע אינו עושה די כדי להוכיחו, הוא אינו יכול לבוא בדרישה כי בית המשפט יפסוק את נזקיו על דרך האומדנה – שכן דרך זו שמורה לאותם מקרים בהם קיים קושי להוכיח את הנזק בראיות טובות (ע"א 153/04 רובינוביץ נ' רוזנבוים (6.2.06)). גם מטעם זה, דין הדרישה לפיצוי בגין ראש הנזק של ירידת ערך, להידחות.

שיפוי בגין שכר דירה

1. דעתי היא, שיש לקבל את עמדת הנתבעים/התובעים שכנגד בעניין זה ולשפותם בגין שכר דירה חלופית החל מיום 1.11.04 ועד למועד מסירת החזקה בדירה בחודש אוגוסט 2005. עיון בזיכרון הדברים שנערך ונחתם בין הצדדים ביום 20.8.03 (ת/2) מעלה, כי התובעת התחייבה ל-"תשלום שכ"ד מחודש 1/11 עד כניסה לבית לפי 350$ בחודש". התובעת לא הכחישה קיומו של זיכרון דברים זה, לא כל שכן, חתימתה וחותמתה המתנוססות על גביו.
2. לא נעלם מעיני כי סעיף 19.1 להסכם המכר קובע, כי "הכתוב בחוזה זה, ממצה באופן בלעדי את כל המוסכם בין הצדדים, ואין להתחשב בכל מו"מ שקדם לחתימתו, או שהתקיים בד בבד עם חתימתו, ובכל הצהרות, מצגים, התחייבויות או הסכמים שקדמו או שהיו תנאי לחתימתו של חוזה זה, וכל אלה בטלים ומבוטלים בזה". ברם, אלקבץ הודה בפה מלא במהלך חקירתו הנגדית, כי התובעת אכן התחייבה לשלם לנתבעים שכר דירה חלופית (ראו עדותו בעמ' 23 ש' 24 ואילך, עמ' 24 ש' 1-15, עמ' 29 ש' 9 ואילך ועמ' 31). בסוגיה זו שבמחלוקת, מצאתי כי עדותו הכבושה של אלקבץ מחזקת את גרסת הנתבעים/התובעים שכנגד ולפיה, אכן הייתה התחייבות של התובעת/הנתבעת שכנגד לשלם לקונים עבור שכר דירה חלופית, אף שגרסה זו לא נזכרה כלל ועיקר בתצהיר שהוגש מטעם אלקבץ [ראו עדותו של ממן בעמ' 50 לפרוטוקול).
3. התובעת לא הציגה בפניי אסמכתא, לפיה נשאה בעצמה בתשלום עבור שכ"ד, כפי שלא נראה בכרטיס שהופק ע"י רואה החשבון מטעמה המצורף כנספח לכתב התביעה, כי אכן בוצע קיזוז של תשלום שכ"ד מיתרת התמורה הבלתי מסולקת. לפיכך, יש לחייב את התובעת בתשלום סך של 34,950 ₪ בגין שכ"ד עבור הדיור החלופי [22 חודשים כפול 350$ ששיעורו עמד ביום 27.8.05 על 4.539 ₪].

(ה)- סוף דבר

1. לשיטה אחרונה, אני מקבלת חלקית את התביעה העיקרית ומחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 49,683 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 11.04.2010 (מועד חוו"ד המומחה בר לב) ועד מועד התשלום בפועל.
2. עוד אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט בגין חלקה בחוות דעת המומחה בר לב ובגין אגרה יחסית וכן שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
3. אני מקבלת באופן חלקי את התביעה שכנגד ומחייבת את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד, יחד ולחוד, סך של 45,100 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה שכנגד (22.01.2009) ועד מועד התשלום בפועל.
4. עוד אני מחייבת את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד הוצאות משפט בגין אגרה יחסית ושכ"ט עו"ד בסך של 9,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.
5. התשלומים הנ"ל יבוצעו תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.   
6. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ד אב תשע"ז, 06 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.