בפני | כב' השופטת הבכירה – אירית מני-גור
| |
תובעת | מלון מרינה תל אביב בע"מ- ח.פ. 510560048 | |
נגד | ||
נתבעות | 1. עירית תל-אביב-יפו 2. אתרים חברה לפתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו בע"מ- |
החלטה |
(בעניין אופן פירוק שיתוף המקרקעין)
ד. "המומחה מונה ע"י ביהמ"ש, בהסכמת בעלי הדין ותפקידו הוגדר בבירור בהחלטת ביהמ"ש. איש מבעלי הדין לא חלק או ערער על מיניו, הגדרת תפקידו או אופן ביצוע מלאכתו, נהפוך הוא, בעלי הדין שיתפו פעולה עם המומחה, המציאו לו תיעוד, נפגשו עימו, סייעו לו לבצע מלאכתו עד תום ואף אפשרו לו להגיש חוות דעת מתוקנת".
ה. לא מצאתי כל ממש בטענות התובעת באשר למניעה כלשהי לפירוק השיתוף בחניון באמצעות חלוקתו בעין, בדרך המועדפת בסעיף 39 לחוק המקרקעין, בהסתמך על קביעות המומחה.
ו. המלצת המומחה בחוות הדעת ובתשובותיו במהלך חקירתו ברורה וחד משמעית, ולפיה ניתן באורח מעשי ובעלות שולית לחלק את החניון בעין בין בעליו לשני חניונים נפרדים.
ז. קביעת המומחה לפיצול החניון לשני חניונים נפרדים, דורשת אמנם יישום מעשי וניתן להניח כי תהיינה בעיות טכניות שונות במהלך יישום הפירוק, אולם שוכנעתי, כי אלה בעיות שוליות הניתנות לפתרון ואין בהן כשלעצמן כדי למנוע את יישום פירוק השיתוף בחניון בעין.
ח. לא מצאתי ממש בטענות התובעת בקושי או מניעה בהותרת חלקים מסוימים ומוגדרים בחניון, בבעלות משותפת כדי שישמשו את שני החניונים לשם כניסה ויציאה מהם.
טענות הנתבעות בסיכומיהם מקובלות עלי, ושוכנעתי כי ניתן לפתור סוגיה זו ע"י רישום זיקות הנאה הדדית או תיקון רישום של הרכוש המשותף".
"מבירור שערכנו עם ב"כ הצדדים הסתבר כי האפשרות, שלפיה הנכס יחולק בעין לשני חלקים בלבד, האחד בבעלותה של המערערת, והשני בבעלותה של המשיבה, כאשר סוגית המעברים והכניסה לחניונים והיציאה מהם תוסדר על ידי רישום של זיקות הנאה, אפשרות שהיא ישימה לכאורה לפי חוק המקרקעין, לא נבחנה באופן ממוקד, לא על ידי המומחה ולא על ידי בית המשפט.
בנסיבות אלו, הצענו לב"כ הצדדים להחזיר את התיק לבית משפט קמא על מנת שאפשרות זו תיבחן, וזאת כפי שפורט לעיל בפרוטוקול, וב"כ הצדדים קיבלו את הצעתנו.
במסגרת זו הוספנו והצענו, כי אם ימצא על ידי המומחה שאפשרות זו ישימה, יוסיף המומחה ויחווה דעתו, במסגרת חוות דעת מסודרת, מה יהיה שווים של כל אחד משני החלקים אחרי שיבוצע הפירוק בדרך זו, וזאת בזיקה לשאלה האם הפירוק בדרך זו כרוך "בהפסד ניכר" לשותפים או למי מהם, אם לאו.
בתוך כך, יהיה מקום להוסיף ולבחון את סוגית התשריט הנדרש לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, וזאת טרם קבלתה של החלטה סופית בדבר אופן ביצוע הפירוק.
התיק מוחזר אפוא לבית משפט קמא לצורך בירורן של סוגיות אלו".
(פסה"ד מיום 21.6.12, עמ' 8 ש' 13-30).
על פי החלטת ביהמ"ש, נתבקש המומחה לבדוק האם אפשרות חלוקה בעין לשני חניונים עפ"י חלקי הצדדים בנכס הינה ישימה, האם ניתן להסדיר את סוגיית המעברים והכניסות באמצעות רישום זיקות הנאה? וכן, האם אפשרות זו תגרום להפסד ניכר כמשמעותו בהלכה הפסוקה?
"ש. 15% היית אומר שוודאי שזה הפסד ניכר?
ת. הייתי אומר שזה כבר פער, כן. זה כבר פער שהוא כבר גם ברמת השוק. כלומר קונה מרצון היה אומר שהוא פער".
(עמ' 2 לפרו' ש' 20-22).
אף צד לא חלק על פרמטרים אלה ועל דרך חישוב ההפסד. נהפוך הוא, לדעת ב"כ העירייה יש מקום לאמץ את מסקנת המומחה ברזילי ככתבה וכלשונה (ראה פרק ג.6 לסיכומי ב"כ העירייה). אף ב"כ התובעת בסיכומיו מאמץ את הפרמטרים והנוסחה שקבע המומחה ברזילי, לטעמו דרך חישוב זו אף תואמת את הקווים המנחים של השמאי הממשלתי ביחס לעריכת שומות לחניונים (נספח 9 לסיכומי התובעת). אם כן, המחלוקת איננה דרך החישוב או נוסחת החישוב, אלא המחלוקת – האם נפלה טעות בהערכת הרכיבים המרכיבים את נוסחת החישוב, או במילים אחרות אין מחלוקת כי יש להוריד את הסכום המתקבל מהיוון הוצאות התפעול העודפות, המחלוקת היא מה הן אותן "הוצאות תפעול עודפות", או בפרמטר אחר – אין מחלוקת כי יש להוריד את הסכום עבור עלויות התאמה. המחלוקת היא כיצד לקבוע עלויות אלה? אלה שני פרמטרים בהם המחלוקת נוקבת בין הצדדים, כאשר העירייה מאמצת את מסקנת המומחה ברזילי, ומרינה טוענת לכשל בהערכת המומחה, כשל שמביא לעלויות נמוכות יותר ולהערכה כוללת שגויה. אין מחלוקת בדבר הפרמטר השלישי לגבי הפסד של כ-6.5 חניות עקב הפיצול, ואין מחלוקת לגבי שווים של אותן חניות נפסדות בעקבות הפיצול. אתמקד לפיכך בניתוח הפרמטרים שהינם במחלוקת.
"ת. פה אני הלכתי וחלק מכיתות הרגליים שאני עשיתי, הרי לא המצאתי 400,000 ₪, מאיפה אני יודע כמה עולה ספרינקלרים? הלכתי לאנשים שמפעילים חניונים, אמרתי בואו תעזרו לי לדעת, אם יש לי מערכות כאלה, אני רוצה להפריד אותן, ואז הכניסו אותי".
בהמשך נחקר המומחה ברזילי בשאלה, מי אותם יועצים איתם התייעץ והגיע לנתון המספרי? (ראה חקירה בעמ' 84), המומחה השיב כי ישב עם מהנדסים שונים, למומחה לא היה להציג שמות המומחים, מה הם ייעצו, ואף לא היה לו להציג ניירות עבודה אשר על בסיסם נקבע הסכום של 400,000 ₪. עוד נשאל המומחה, מדוע לא חישב בעלויות התאמה גם הקמת שני מחסומים נוספים שנדרשו עקב הפיצול. המומחה השיב בעמ' 91-92 תשובה ארוכה ומבולבלת, ממנה ניתן היה להבין בסופו של דבר כי ייתכן ולא יהיה צורך במחסומים נוספים, הגם שבתחילת חקירתו הודה המומחה כי חלה טעות בחוות דעתו, באופן שהיום קיים מחסום אחד ויהא צורך בהוספת מחסום, והכל כפי שיפורט בפרק הבא.
עיקרים בסדרי דין ואתיקה (2003) (1) עמ' 206).
לענייננו, קובעת תקנה 134 א' לתקסד"א כדלקמן:
"חוות דעת של מומחה מטעם בעל דין או שמינה בית המשפט, תוגש בצירוף רשימת האסמכתאות אשר המומחה הסתמך עליהן בחוות דעתו, אסמכתאות אשר לא ניתן לאתרן בנקיטת אמצעים סבירים, יצורפו לחוות הדעת".
בענייננו, אותם מהנדסים איתם התייעץ המומחה ברזילי אינם מהווים אסמכתא, המומחה דווקא פירט את כל מקורות המידע האקדמיים בהם נעזר. הוא לא פירט את שמותיהם של בעלי הניסיון בחניונים עימם שוחח. אינני מוצאת כי יש מקום לפסול את חוות דעתו של המומחה ברזילי מחמת עובדה זו, אם כי קשה לתקוף ולבדוק את שומת המומחה בדבר עלויות ההתאמה מחמת העדר פירוט. המומחה התקשה בעדותו אף לתת פירוט מופשט למעט העובדה שציין כי מתן היתרים ואישורים יסתכמו בעשרות אלפי שקלים והעתקת התשתיות הינה המרכיב העיקרי של מאות אלפי שקלים, גם תשובה מופשטת זו לא ניתן היה לבדוק ללא אסמכתא כלשהי לגבי עלות קבלת אישור כזה או אחר.
לצורך הדיון בלבד, אצא מהנחת עבודה כי אכן עלויות ההתאמה בהערכה ראשונית וגסה הינה כ-400,000 ₪.
"במקרקעין שאינם ניתנם לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
היינו, על ביהמ"ש לבדוק גם את הפסדם של חלק מהשותפים ולא רק של כולם, ייתכן וההפסד לא יהא זהה לכל השותפים, הדעת נותנת כי ככל שהחלק בשותפות קטן יותר, הנזק היחסי יהא משמעותי יותר.
"ת. ...ויש לנו תיק סדרי הגודל ואיך שלא נשחק, נגיע לסדרי הגודל האלה. אותו דבר כאן, כאן יש לנו חניון. יכול להיות שיהיה פחות משרה, שיהיה עוד משרה, יכול להיות שמשרה אחת הצליחו לאחד עם משרה אחרת, שיהיה בן אדם אחד שיעשה שתי עבודות".
"ת. אני לא לקחתי בחשבון סכסוך, לקחתי בחשבון אם אני רוצה להפריד את זה, להפריד את שני החניונים. כדי שבין שני אנשים אם מישהו בא לקנות את זה מבחוץ, אז הוא קונה שני חניונים ומפעיל, או שיש לו שני מפעילים שונים שמפעילים את זה"..
"ת. לפי גורם חיצוני יש לו נקודת בקרה אחת. אם זה יותר, אני לא יודע, אבל כן, היום יש נקודת בקרה אחת. אני לא בטוח שזו נקודה.
כב' השופטת: אז הטבלה לא נכונה. אז צריך לתקן את זה.
ת. אם אני הולך לפי מה שקיים היום, אם זה יהיה נקודת המוצא, מה שקיים היום ולא לפי ניצולים, אז כן, באמת צריך לתקן את זה. אבל לא הלכתי, שוב פעם, אני לא הלכתי כל כך לפי מה שנעשה. באמת לא נכנסתי להכנסות והוצאות ודברים כאלה. נכון, גברתי צודקת.
(עמ' 18 ש' 15-24).
ובהמשך:
"ת. לא, אז יכול להיות שיש פה נקודת, שיש פה עוד נקודת בקרה, או פחות, נכון, שלגביה אני מוכן להסכים, שלגבי החניון המפוצל יש לי שתי נקודות בקרה. לגבי החניון המאוחד, שוב פעם, זה אם אני הולך לפי התפעול המשותף שיש היום, שהוא לא הכי, אבל נניח, אז יש לי עוד נקודת בקרה אחת.
(עמ' 39 לפרו' ש' 4-9).
ולבסוף:
"כב' השופטת: הוא אומר לך שהיה צריך להיות אחד וזה היה לשתיים, לא שתיים ושתיים.
עו"ד הרטמן: והיום יש שניים. והיום יש שניים אחרי הפיצול.
ת. יש שתי נקודות בקרה.
ש. נכון.
ש. וזה לא לקחת בחשבון?
ת. את התוספת נקודות בקרה, לא לקחתי בחשבון עלות שלהם, עלות נוספת של נקודות הבקרה.
ש. וגם לא לקחת בחשבון, אם יהיו עלויות תפעול נוספות או לא בגינם?
ת. לא לקחתי בחשבון עלויות תפעול נוספות בגין נקודת בקרה נוספת, בגין המעבר של המכשירים.
ש. יפה גמרנו".
(עמ' 42 לפרו' ש' 15-27).
סוף דבר:
המזכירות תשלח החלטתי זו לבאי כח הצדדים...
ניתנה היום, כ"ד תשרי תשע"ו, 07 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
05/06/2008 | החלטה מתאריך 05/06/08 שניתנה ע"י מאיר שנהב | מאיר שנהב | לא זמין |
23/09/2008 | הוראה למומחה בית משפט להגיש חוו"ד עירון זוהר | מאיר שנהב | לא זמין |
12/02/2009 | החלטה על בקשה של תובע 1 שינוי מועד דיון 12/02/09 | מאיר שנהב | לא זמין |
12/07/2009 | החלטה בבקשה למתן צו זמני | מאיר שנהב | לא זמין |
31/08/2009 | החלטה על סיכומים מטעם נתבעת 2 | מאיר שנהב | לא זמין |
21/09/2009 | פסק דין מתאריך 21/09/09 שניתנה ע"י מאיר שנהב | מאיר שנהב | לא זמין |
15/12/2009 | הוראה לבא כוח תובעים להגיש תגוןבת המשיבה למתן החלטה | מאיר שנהב | לא זמין |
11/02/2010 | החלטה על בקשה של נתבע 2 שינוי / הארכת מועד (בהסכמה) 11/02/10 | מאיר שנהב | לא זמין |
25/04/2010 | הוראה לבא כוח תובעים להגיש תגובת המשיבה לעיון חוזר | מאיר שנהב | לא זמין |
25/05/2010 | החלטה על בקשה של תובע 1 שינוי / הארכת מועד 25/05/10 | מאיר שנהב | לא זמין |
14/09/2010 | החלטה על בקשה של תובע 1 כללית, לרבות הודעה הודעה 14/09/10 | מאיר שנהב | לא זמין |
02/07/2012 | החלטה 02/07/2012 | לא זמין | |
10/07/2012 | הוראה למערער 2 להגיש אישור פקס | לא זמין | |
29/07/2013 | הוראה לנתבע 2 להגיש הגשת מסמך | אירית מני-גור | צפייה |
30/07/2013 | הוראה למומחה בית משפט להגיש חוו"ד | אירית מני-גור | צפייה |
20/03/2014 | הוראה למומחה בית משפט להגיש העתק מכתב | אירית מני-גור | צפייה |
03/06/2015 | החלטה על תגובת העירייה לבק' לעיון ומתן הרשאה לצלם את תיק ביהמ"ש | אירית מני-גור | צפייה |
07/10/2015 | החלטה שניתנה ע"י אירית מני-גור | אירית מני-גור | צפייה |
31/01/2018 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
07/01/2021 | החלטה על בקשה של מבקש 1 בקשה למשלוח החלטה / פסק דין | יעקב שקד | צפייה |
14/03/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
17/03/2021 | הוראה למורשה עיון להגיש הגשת מסמך באישור/דחייה | יעקב שקד | צפייה |
19/03/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
19/04/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 הודעת עדכון מטעם כונסי הנכסים | יעקב שקד | צפייה |
05/05/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
12/05/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
01/07/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 הודעת עדכון מטעם כונסי הנכסים | יעקב שקד | צפייה |
26/07/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 הודעת עדכון מטעם כונסי הנכסים ובקשה לאישור מכירה ומתן הוראות | יעקב שקד | צפייה |
27/07/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
28/07/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
28/07/2021 | פסק דין שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
10/08/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
15/08/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 בקשה דחופה לחתימת פסיקתא | יעקב שקד | צפייה |
15/08/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 הודעת עדכון מטעם כונסי הנכסים ובקשה למתן הוראות | יעקב שקד | צפייה |
17/08/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
17/08/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
19/08/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 בקשה מתוקנת מטעם כונסי הנכסים למתן הוראות | יעקב שקד | צפייה |
19/08/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
24/08/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 הודעת עדכון דחופה מטעם כונסי הנכסים | יעקב שקד | צפייה |
25/08/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
25/08/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
26/08/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
05/09/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
06/10/2021 | החלטה על בקשה של בקשה למתן הוראות מטעם כונס הנכסים, עוה"ד זיו עירוני, לפסיקת שכר טרחתו | יעקב שקד | צפייה |
24/10/2021 | החלטה על בקשה של נתבע 2 בקשה למתן הוראה מטעם כונסי הנכסים | יעקב שקד | צפייה |
27/10/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
27/10/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
01/11/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
03/11/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
14/12/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
26/12/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
28/12/2021 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
14/01/2022 | החלטה על בקשה של תובע 1 מתן החלטה | יעקב שקד | צפייה |
18/01/2022 | החלטה על בקשה של נתבע 2 בקשת כונסי הנכסים למתן הוראות בעניין העברת יתרת הכספים בחשבון הבנק של הכינוס וסגירת החשבון | יעקב שקד | צפייה |
20/01/2022 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שקד | יעקב שקד | צפייה |
06/02/2022 | החלטה על בקשה של נתבע 2 הודעה לבית המשפט על סיום תפקיד כונסי הנכסים ובקשה להשתחרר מתפקיד | יעקב שקד | צפייה |
09/02/2022 | החלטה על בקשה של נתבע 1 תשובת עיריית תל אביב יפו | יעקב שקד | צפייה |
21/02/2022 | החלטה על בקשה של נתבע 2 בקשה למתן החלטה בבקשת כונסי הנכסים להשתחרר מהתפקיד | יעקב שקד | צפייה |
21/02/2022 | החלטה על בקשה של נתבע 2 בקשה לתיקון טעות | יעקב שקד | צפייה |
23/05/2022 | החלטה שניתנה ע"י דוד יצחק | דוד יצחק | צפייה |
23/05/2022 | החלטה על בקשה של תובע 1 בקשה להקצאת גורם שיפוטי ולקביעת מועד דיון | דוד יצחק | צפייה |
25/05/2022 | החלטה על בקשה של נתבע 1 בקשה (בהסכמת התובעת) לשינוי מועד דיון | דוד יצחק | צפייה |
06/10/2022 | החלטה שניתנה ע"י דוד יצחק | דוד יצחק | צפייה |
27/10/2022 | החלטה שניתנה ע"י דוד יצחק | דוד יצחק | צפייה |
03/11/2022 | החלטה על בקשה של תובע 1 בקשה לתיקון פרוטוקול. | דוד יצחק | צפייה |
05/12/2022 | החלטה שניתנה ע"י דוד יצחק | דוד יצחק | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
תובע 1 | מלון מרינה תל אביב בעמ | דוד זילר |
נתבע 1 | עירית תל-אביב-יפו | אורנה אחרק-פרלוק, שירי אשכנזי |
נתבע 2 | אתרים חברה לפתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו | דניאל אלון |
נתבע 4 | ספי צביאלי | שמואל שוב |
נתבע 5 | גי טי אל וי נכסי עידית | יגאל ארנון, גיא פורר |
תובע שכנגד 1 | אתרים חברה לפתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו | דניאל אלון |
נתבע שכנגד 1 | מלון מרינה תל אביב בעמ | דוד זילר |
מודיע 1 | מלון מרינה תל אביב בע"מ | |
מקבל 1 | חברת איי.פיי.איי (ישראל)(תנועה וחניה)בע"מ | גד מינא |
מבקש 1 | זהר עירון | |
מבקש 1 | איילון חברה לביטוח בע"מ | |
מבקש 1 | אורי ברימר |