1. לקראת הישיבה שהתקיימה היום, הגיש כונס הנכסים דו"ח, ממנו עולה כי יש צורך במציאת פתרון לשתי סוגיות. הסוגיה האחת נוגעת להצמדת חניה לדירה A38. הסוגיה השניה נוגעת להצמדת מחסנים לדירות.

לעניין הצמדת חניה לדירה A38:

2. נראה כי בעניין הצמדת חניה לדירה A38 אין מחלוקת בין הצדדים, ולפיכך הנני מורה לכונס הנכסים להצמיד את השטח שיועד בתחילה למכולת אשפה כמשטח חניה לדירה A38.

לעניין הצמדת המחסנים:

3. על פי הדו"ח שהגיש כונס הנכסים לקראת הדיון, ודו"ח זה נאמן עלי, מצב הדברים בנוגע למחסנים שנבנו בבניין הוא כדלקמן:

(א) בבניין 45 דירות ו- 36 מחסנים.

(ב) כמות המחסנים שנמכרו לרוכשי הדירות בהתאם לחוזי המכר – 8 מחסנים.

(ג) כמות המחסנים השמורים לדירות שעדיין לא נמכרו – 4 מחסנים.

(ד) כמות המחסנים שדיירים ביקשו לרכוש מכונס הנכסים – 6 מחסנים.

(ה) יתרת המחסנים – 18 מחסנים.

(ו) על פי דרישתה של עיריית חיפה, נרשמה הערת אזהרה בפנקס הזכויות, לפיה "המחסנים הדירתיים יוצמדו לדירות באופן שכל מחסן בנפרד יוצמד לדירה נפרדת". עו"ד כרמי, המייצג את התובעים, ואשר ערך בשעתו את רוב חוזי הרכישה הבהיר, כי כוונת הדברים הייתה למנוע מצב בו לדירה אחת יוצמדו יותר ממחסן אחד. אעיר, כי המצב בו "כל מחסן בנפרד יוצמד לדירה נפרדת", כפי שדרשה עיריית חיפה, שונה ממצב שלא קיים בענייננו, בו לכל דירה יש להצמיד מחסן. בוודאי שלא ניתן להצמיד לכל דירה מחסן, במציאות שבה מלכתחילה ניתן היתר בניה לבניית כמות קטנה יותר של מחסנים ממספר הדירות בבניין.

4. בחלק מחוזי המכר שנכרתו בשעתו, מכרה החברה הקבלנית מחסנים לדיירים. עם זאת, יש מהדיירים הסבורים, כי על החברה הקבלנית להצמיד מחסן לדירתם, אף אם לא רכשו מחסן ואף אם בחוזה שנכרת עמם צויין שלדירתם לא יוצמד מחסן. כך למשל, הגב' מרגלית קריינר טוענת, כי הובטח לה בעל פה שלדירתה יוצמד מחסן. אף מר ניסים מנחם טען, כי יש להצמיד מחסן לדירתו (אותה למעשה רכש אחיו אפרים), וזאת הגם שמפיו של כונס הנכסים למדתי לדעת, כי בסעיף 12.4.6 לחוזה הרכישה של דירתו נרשם במפורש, כי לדירתו לא יוצמד מחסן.

5. להשלמת התמונה אזכיר, כי במהלך ההליך התברר, שבעבר חלק מבעלי הדירות השתלטו על חללים שונים בקומת המחסנים של הבניין, והתקינו לעצמם מחסנים. ואולם לא ניתן היה לקיים מחסנים אלה משום שהדבר לא תאם את היתר הבניה, ואלמלא תוקן המצב והותאם להיתר הבניה לא יהיה ניתן לקבל את אישורה של עיריית חיפה ולא יהיה ניתן לרשום את הבניין כ"בית משותף".

6. כונס הנכסים טען, כי אין מקום להעניק מחסן למי שלא רכש מחסן שכן הדבר יפגע בזכויותיה הקניניות של החברה הקבלנית, ואף יצור מצב לא שיוויוני בו חלק מדיירי הבניין יקבלו מחסן משום ששילמו את התמורה שדרשה החברה הקבלנית עבורו, וחלק אחר יקבלו מחסן מן ההפקר. מסכים אני עם כונס הנכסים, ואין לדעתי מקום שבית המשפט יעניק מתנות, שהן בבחינת עשיית עושר ולא במשפט, למי מבעלי הדירות בבניין שלא רכשו מחסן על חשבונה של החברה הקבלנית.

7. חייב להיות ברור, שבעל דירה שלא רכש מחסן, אינו זכאי להצמדת מחסן. הבטחה בעל פה אינה מקנה זכויות קניין, ורק בעל דירה שבחוזה המכר או במפרט הדירה נרשם כי הוא רכש מחסן, זכאי למעשה להצמדת מחסן. עם זאת, בעקבות הערתה של הגב' מרים רוזנטל, לפיה החוזה שנכרת עמה מדבר בכפל לשון, הצהיר כונס הנכסים, כי במקרה בו החוזה מדבר בכפל לשון, החוזה יפורש לטובת הדייר.

8. יתרה מזאת, כיוון שיש פחות מחסנים מדירות, לא ניתן לחלק מחסנים מיותרים באופן שרירותי למי שצועק יותק חזק או למי שצבע עיניו חומות. על כן, המבחן להצמדת מחסן יהיה, שמחסן יוצמד לבעל דירה שרכש מחסן.

9. במהלך הדיון טען כונס הנכסים, שרוכשי הדירות הוזמנו למשרדו, על מנת לזהות את דירותיהם, ומי מהם שיהיה מעוניין בכך יוכל לרכוש מחסן מהמחסנים שטרם נמכרו. כונס הנכסים הוסיף, כי ביום ד' 17.3.2021 הוא מתכוון "לסגור" את טבלת ההצמדות, ולהגיש את התכניות לאישורה של עיריית חיפה, כדי שניתן יהיה להגיש תכניות אלה למפקחת על הבתים המשותפים, לצורך רישום הבית המשותף. ככל שיהיו מחסנים שלא ירכשו על ידי בעלי הדירות, מבקש כונס הנכסים הוראות לפיהן יתאפשר לו להצמיד מחסנים אלה לדירות בבניין, כפוף לרישום הערה, כי כל עוד מחסנים אלה לא ירכשו על ידי בעלי הדירות, זכות השימוש בהם תהיה לחברה הקבלנית בלבד.

10. כיוון שלא ניתן להשאיר בבניין מחסנים מיותמים, שאינם מוצמדים לדירה כלשהי, וכדי לקדם את הליכי רישום הבית המשותף, ובהעדר פתרון מעשי אחר, הנני מאמץ את הפתרון שהציע כונס הנכסים, והנני מורה לכונס הנכסים כדלקמן:

(א) המחסנים שלא נרכשו (או שלא ירכשו עד 17.3.2021) יוצמדו לדירות בבניין לפי סדר העדיפות הבא:

(1) לדירות 5 חדרים בקומות 5 עד 12.

(2) לדירות 5 חדרים בקומות 1 עד 4.

(3) לדירות 4 חדרים בקומות 5 עד 12.

(4) לדירות 4 חדרים בקומות 1 עד 4.

(ב) מחסנים שיוצמדו כאמור יינעלו על ידי כונס הנכסים, והמפתחות יישמרו בידיו.

(ג) בתוקף סמכותי לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1970 ותקנה 31 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב - 2011, הנני מורה, כי בעת רישום הבית כבית משותף תירשם בדף הרישום של כל דירה שהוצמד לה מחסן שלא נרכש על ידי בעליה, הערה בנוסח הבא: "זכות השימוש הבלעדית במחסן שייכת לחברה הקבלנית שבנתה את הבניין, ואין ליתן ההחזקה במחסן לאדם כלשהו כל עוד לא שולמה התמורה עבורו. לאחר תשלום התמורה עבור המחסן, תבוטל זכות השימוש לחברה הקבלנית, והחברה הקבלנית תפעל למחיקת הערה זו."

11. אשר על כל האמור לעיל, הנני מורה לכונס הנכסים כדלקמן:

(א) ביחס לחניה לדירה A38 יפעל כונס הנכסים על פי האמור בסעיף 2 שלעיל.

(ב) ביחס למחסנים שלא נמכרו על ידי החברה הקבלנית, יפעל כונס הנכסים על פי האמור בסעיף 10 שלעיל.

(ג) נקבע לתזכורת ליום 26.4.2021 בשעה 09:00.

ניתנה היום, ב' ניסן תשפ"א, 15 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.