בפני | כב' השופטת חנה לפין הראל |
תובעים | 1.קרייטיב וריפוי סנטר, ח.פ. 513843342 2.נסיף ח'זנה, ת.ז. 023446768 ע"י ב"כ עו"ד אדם פיש ואח' |
1 | |
נתבעים | 1.מ. נ. כנעאן מבנים לתעשיה ובתי מלאכה בע"מ, ח.פ. 511985749 2.מאזן כנעאן, ת.ז. 5048003 ע"י ב"כ עו"ד זאיד כנען ואח' |
פסק דין |
בפתח הדברים התנצלותי על הזמן אשר חלף עד מתן פסק הדין. החומר הרב אשר מצוי בתיק, בנוסף לעומס הכבד, הביא לחלוף הזמן וצר לי על כך.
הקדמה
תביעה זו שבפניי הוגשה מלכתחילה לבית המשפט המחוזי כאשר סכום התביעה היה 7,212,000 ₪.
מהותה של התביעה היא כישלון כלכלי של התובעים בהפעלת מרכז רפואי אותו הקימו במתחם השייך לנתבעים בשנת 2006 (להלן: "המרכז הרפואי" או "המרכז"), כישלון אשר גרם להתמוטטות כלכלית כללית של התובעים. התובעים סבורים כי הנתבעים אשמים בכישלון זה, היות והציגו בפניהם מצג שווא כביכול יוכלו להפעיל מרכז רפואי במתחם השייך להם, שעה שידעו כי המקום נבנה ללא היתר בנייה ועל כן המרכז לא יוכל לקבל רישיון עסק כדין. אי קבלת רישיון העסק יצר תגובות שרשרת כאשר התובעים לא יכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות, לקיים חוזים עם מוסדות שונים ונאלצו לסגור את המרכז.
בנוסף למצג השווא וההטעיה אשר הביאו להחלטת התובעים להקים את המרכז בקניון כנעאן, השייך לנתבעים, הרי חוזה השכירות נכפה עליהם ע"י הנתבעים.
חוזה השכירות התייחס לשטח של כ- 900 מ"ר הנמצא בקניון כנעאן בירכא השייך לנתבעים, כאשר הנתבע הוא בעל המניות והמנהל (להלן: "הקניון" או "קניון כנעאן").
כתב התביעה עצמו לא תוקן ובסיכומיו חזר ב"כ התובעים על כך כי הנזקים אשר נגרמו לתובעים מסתכמים ב-6,770,492 ₪, וביקש לקבל את התביעה במלואה.
אני מניחה שבהיסח הדעת בלבד לא היתה התייחסות בסיכומי התביעה לנושא זה.
יש לציין כי בישיבה מיום 15.4.12 הודיע ב"כ התובעים על רצונו לתקן את כתב התביעה עד לגובה סמכות בית המשפט. הנתבעים התנגדו לבקשה זו. לצערי לא מצאתי כי ניתנה החלטה לעניין זה.
בד בבד הוגשה ע"י התובעים בקשה לפטור מאגרה.
בקשה זו הצריכה תשובה מאת הנתבעים, מדינת ישראל, תשובה לתשובות מטעם התובעים ובסופו של הליך זה ניתנה החלטה ע"י כבוד השופטת פוקס אשר נתנה פטור חלקי עד לסכום תביעה של 1,500,000 ₪, והחליטה כי בהעדר תשלום יתרת האגרה הנדרשת, תיוותר התביעה על הסך האמור, "ובהעדר תשלום, ישקלו המבקשים המשך ההליכים בבית משפט זה".
עפ"י החלטות כב' השופטת פוקס מיום 5.9.10, 20.1.11 ומיום 17.11.11, המדברות בעד עצמן, הועבר התיק לבית משפט זה והוא נדון בפניי.
התביעה הועמדה אם כך על סך 1,500,000 ₪. (יש לציין כי בבקשתו לקביעת מועד מיום 9.3.11 ציין ב"כ התובעים כי הוגשה על ידו ביום 9.11.10 הודעה כי התביעה תועמד על סכום זה. לא מצאתי בתיק האלקטרוני הודעה מעין זו).
הליך נוסף שהתקיים טרם החל הדיון הוא בקשת הנתבעים לחייב בהפקדת הוצאותיהם, הליך עפ"י תקנה 519 לתקנות סדר הדין האזרחי. ניסיון גישור למרבה הצער לא עלה יפה. בעקבות הליך זה ניתנה החלטה ביום 17.4.12 אשר דחתה את הבקשה לחיוב בהפקדת ההוצאות.
טרם תחילת הדיונים בפניי הוגשה ע"י ב"כ התובעים בקשה לחייב את המ"מ ירכא, משרד הבריאות והוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל מרכזי לאפשר לתובעים עיון במסמכים. בקשה זו נדחתה עפ"י החלטתי מיום 27.11.11 מן הנימוקים המפורטים בה והחלטה נוספת לאחר בקשה לעיון חוזר ביום 5.12.11 שעיקרה הוא כי אין צורך בצו מחד ומאידך ניתן לזמנם להעיד.
הגנתם העיקרית של הנתבעים היא בשני מישורים: המקום או המתחם בו פעלו התובעים נבנה בהיתר בנייה כדין, דבר לא הוסתר מהתובעים. התובעים החלו להפעיל את העסק, להעסיק עובדים ולחתום חוזים עם מוסדות שונים בטרם היו ברשותם רישיונות עסק כדין, ומדובר בכישלון ניהולי ועסקי שאין לו כל קשר לנתבעים. התובעים אף נותרו חייבים כספים רבים לנתבעים.
יתר על כן, עפ"י סעיף 54 לחוזה השכירות נושא ההיתרים היה באחריות התובעים, ומשכשלו לטפל בכך אין להם להלין אלא על עצמם.
המשפט
התביעה
מטעם התביעה העידו העדים כדלקמן:
1. התובע – מר נסיף ח'זנה (תצהיר ת/4).
2. מר נוהאד אבו טריף – מנהל רישוי העסקים במ"מ ירכא.
3. מר פואד אבו ריש – שותף של התובע בשלב מסוים בניהול התובעת, ואף הזרים כספים להצלתה. במהלך הדיון התברר כי למר אבו ריש תפקיד נוסף בפרשה כפי שיפורט להלן.
הבקשה לשינוי יעוד לכל הקומפלקס הוגשה ע"י אחיו, שהוא המהנדס שערך את הבקשה.
4. רו"ח חיים קורכמל – רואה חשבון במקצועו אשר נתן חוו"ד (ת/1) להערכת נזקיהם והפסדיהם של התובעים.
העד מר קרוכמל (ת/1(
מר קרוכמל הוא רואה חשבון אשר התבקש ליתן חוות דעתו בנושא הנזקים וההפסדים אשר נגרמו לתובעים עקב הפסקת הפעילות של המרכז השיקומי, הן הנזקים הממוניים הישירים בגין הפסד בגין השקעות וציוד, והן בגין מניעת רווחים עתידיים, בחמש השנים לאחר הפסקת פעילות התובעים.
בתחילת חוות דעתו, סעיף 3 כתב מר קרוכמל שחוות דעתו מתייחסת רק לחישוב נתונים כספיים ואין בתחשיבים שביצע כדי לקבוע עמדה במחלוקת המשפטית, וכי חוות דעתו התבססה על איסוף מידע מאת התובע בעצמו, יועץ המס וב"כ התובעים.
המסמכים עליהם נסמכה חוות דעתו הם דו"חות רווח והפסד, חישוב הכנסות, טופס פחת ונתונים אותם מסר לו התובע. את ההפסדים הכספיים חישב על פי נתונים של מכון "נסיף" – השייך לתובע והיה פעיל באותם שנים, ושיעור הרווחיות באותו מכון שימש את רו"ח קרוכמל כבסיס לחישוב הרווחיות העתידי של המרכז (ס' 6.3) לחוות הדעת.
מסקנתו של מר קרוכמל, לאחר כל הנתונים שהיו בפניו וחישובים שונים היתה כי סך כל נזקי התובעים מסתכמים ב- 4,724,562 ₪.
מר קרוכמל אישר בחקירה הנגדית כי הוא בעצמו לא ערך שום דו"ח כספי של התובעת והסתמך על הדו"חות אשר ניתנו לו ע"י התובע בעצמו, ואם הדו"חות אושרו ע"י רואה החשבון של התובעת וגם ע"י רשויות המס הרי דו"חות אלו קבילים והוא כמובן רשאי להסתמך עליהם.
מר קרוכמל אישר כי ראה במו עיניו את הדו"חות המקוריים אצל יועץ המס מר טאפש, ומתוכם לקח את הנתונים אשר פירט בחוות דעתו. באשר לחשש שמא מדובר במסמך שאינו נכון, היות ולא היתה עליו חותמת או חתימה ענה מר קרוכמל כדלקמן:
"ת. מה שאתה מנסה לבוא ולומר, שיש אדם, הקליד מספרים והוציא נתונים. לא כך הדבר. אם אתה חושב שרואה החשבון פליליסט, זה לא אני. אני מדבר על רואה חשבון של חברה ומקבל דיווח שוטף כל השנה. יש תוכנה מאושרת על ידי מס הכנסה ולא כל אחד יכול לרשום איך שהוא רוצה ואיך שבא לו. אני לא יכול לחוות דעה מה שלא במגרש שלי. כשאני מקבל מאזן בוחן ממשרד מסודר, משרד שאתה רואה שהוא רציני שיש לו תיקי מסמכים, והוא מוציא מאזן בוחן , ההגיון הסביר אומר שלא הייתה חבורה שפיברקה מסמכים. אדם שירצה לפברק דו"ח, חתימה עולה 10 ₪. זה מראה כי השאלה שלך לא במקום."
(ישיבה מיום 18.11.12, עמ' 13, שורות 6-12).
מר קרוכמל ציין בעדותו, כפי שגם כתב בחוות הדעת, כי נתונים אשר לא גובו ע"י מסמכים, אלא רק ע"י דבריו של התובע, לא נלקחו בחשבון בחוות דעתו. עם זאת, באותם נושאים בהם לא יכול היה לקבל נתונים מעסקים מקבילים נעזר בדבריו של התובע עצמו אשר התייחס לגבי שנת 2008 שהיתה שנת פעילות מלאה כבסיס לחישוב הפסד הרווחים העתידיים.
העד מר נוהאד אבו טריף
מר נוהאד אבו טריף הוא מנהל רישוי עסקים במועצה המקומית ירכא ואחראי על הנפקת רישיונות לבתי העסק.
מר אבו טריף כאמור לא מסר תצהיר עדות ראשית אלא הגיע לבית המשפט עפ"י בקשה ספציפית להזמינו מטעם התביעה.
מר אבו טריף התבקש להסביר מדוע לא ניתנו רישיונות עסק לתובע, למרות שלו עצמו כמנהל המחלקה לא היתה התנגדות לאף אחת מהבקשות אותן הגיש התובע. ההסבר היה, כי משרד הבריאות לא אישר, ולכן הוא לא יכול היה להוציא רישיון עסק.
מר אבו טריף אישר כי, באותה תקופה בה לא ניתנו רישיונות עסק לתובע וגם לעסקים אחרים, שהיו דרושים אישור משרד הבריאות, כן ניתן רישיון עסק אחד וזה היה לחברת "מקדונלדס" והסיבה שנתנו לה את הרישיון היתה כי הם לא רצו שהיא תצא מהקניון למרות שלא היו האישורים הנדרשים. (שם, עמוד 16, שורות 1-3).
מר אבו טריף הציג את כל רשימת בתי העסק בקניון ובהם בתי אוכל אשר לא קיבלו רישיון עסק (ת/2), למעט כאמור לעיל חברת "מקדונלדס". מר אבו טריף הסביר כי בזמנו לאף אחד מהעסקים אי אפשר היה לתת רישיון עסק, למרות שאכן הנתבע בעצמו פנה אליו לא פעם כמו גם התובע, על מנת שיוצאו רישיונות העסק.
מחלוקת נפלה על עניין התאריך הנכון בו הוגשו הבקשות ע"י התובע עצמו, כאשר בסופו של דבר אמר מר אבו טריף כי התאריך הנכון הוא 25.11.07 ולא 18.2.08, כפי שמופיע על המסמך (נספח כט' לתצהיר התובע, בקשה בשם התובעת ולא התובע בלבד).
מר אבו טריף הסביר כי לו היה התובע פונה אליו לפני שחתם על ההסכם היה מסביר לו כיצד לפעול על מנת לקבל רישיון עסק. מכיוון שפה דובר גם במרכז רפואי ולא רק מכון פיזיותרפיה אשר הביא לכך כי היה צורך ברישיון עסק. (שם, עמ' 19, שורות 19-21).
בהמשך החקירה חיווה דעתו מר אבו טריף, קצת בניגוד למה שאמר קודם לכן, כי לדעתו הסיבה שמשרד הבריאות באופן חד משמעי לא נתן רישיון לתובעת היה בגלל הבריכה.
מר אבו טריף אישר כי גם כאשר פועל עסק ללא רישיון הם לא יוזמים צו סגירה כיוון שהמדיניות היא לעזור לעסקים להתפתח.
התובעת הקימה בנוסף למרכז הרפואי על שלוחותיו גם מרכז יום לקשיש, חנות קוסמטיקה, אשר אף להם לא ניתן רישיון והסיבה היתה כי לא התקבל טופס 4 אשר התקבל רק ב- 2.11.08.
העד מר אבו ריש פואד (ת/3)
מר אבו ריש הוא מהנדס ומודד. עפ"י תצהירו, בשנת 2007 הציע לו התובע להיכנס עימו כשותף במרכז הרפואי אשר נפתח ע"י התובעת בקניון כנעאן. מר אבו ריש הכיר היטב את התובע, ואת המכון אשר עמד אז ברשותו, המכון לפיזיותרפיה שהיה מוכר בכל האיזור ומכיוון ששמע עליו רק טובות, ולאחר שבדק את המסמכים הרלוונטיים, דהיינו: הסכם השכירות עם הנתבעים, מסמכי הנהלת החשבונות של המכון ושל התובעת, הסכים להיכנס לשותפות זו.
מר אבו ריש הצהיר כי התובע אמר לו שחלק ניכר מההשקעות בהקמת המרכז אינן מוצאות ביטוי בדו"חות הכספיים, מכיוון שהן נרכשו ללא קבלות, וחלק מהעבודות ומאספקת החומרים הנדרשים נעשו ע"י חברים וקרובי משפחה. מר אבו ריש החליט כי יוזמן שמאי על מנת שייתן חוות דעת בנוגע להערכת השווי של ההשקעה במבנה ובציוד וכך היה.
מר אבו ריש האמין כי מדובר בעסק אשר יוכל להניב לו רווחים של כמה מאות אלפי שקלים מדי שנה.
מר אבו ריש מסר לתובע שיקים בסך כולל של 300,000 ₪ לפקודת הנתבעת עבור דמי השכירות, סכום של 54,000 ₪ נפרעו אך חלקם האחר לא הוגש כלל לפירעון עקב בקשתו מהנתבעים.
התובע התחייב להחזיר לאחר שעזב את המושכר אך עד היום לא עשה כן בטענה שהנתבעים מסרבים להחזיר לו את השיקים.
במהלך שנת 2008 אמר לו התובע כי העסק אינו יכול לקבל רישיון עסק לאור סירוב משרד הבריאות, מכיוון שלקניון אין יעוד מתאים וצריך לשנות את הייעוד. מר אבו ריש עצמו עובד עם המועצה המקומית ירכא שנים רבות, עשה בירורים, ואכן התברר לו כי אין סיכוי שיינתן רשיון עסק במשך השנה-שנתיים הקרובות, ולכן הודיע לתובע כי לא יוכל להיכנס כשותף בעסק.
התובע ביקש ממנו להעלות את הדברים על הכתב וכך עשה.
ל-ת/3 צורפו שני נספחים:
א. הצהרתו של מר אבו ריש מיום 15.7.10 לגבי הדברים האמורים לעיל.
ב. התחייבות התובע למר אבו ריש מיום 16.9.09, להחזיר לו את השיקים המשוכים על שם "אבו ריש מהנדס בע"מ", היות ומר אבו ריש איננו מעוניין בשותפות בגלל אי המצאת רישיון עסק ואי הפעלתו.
לאור המסמכים אשר הוגשו ע"י הנתבעים התבקשה השלמת חקירה ראשית בה התברר כי משרדו של מר אבו ריש הוא אשר טיפל בבקשה לשינוי ייעוד עבור הנתבעים והוא גם זה אשר הנפיק בסופו של דבר את רישיון העסק (נספח יד.1 לתצהיר הנתבעים). התברר כי מר אבו ריש מכהן היום כמהנדס המועצה המקומית. בתקופה הרלוונטית עבד במועצה המקומית, מה שלא הפריע לו להגיש את הבקשה בשם הנתבעים לשינוי ייעוד הקניון. מר אבו ריש הסביר כי למעשה מי שהגיש את הבקשה הוא אחיו, שהוא מהנדס, אם כי הוא עצמו חתם כמודד אך לא כמהנדס ולא הוא ערך את התוכנית בבקשה לשינוי ייעוד.
מר אבו ריש אישר כי הבקשה לשינוי ייעוד התייחסה לכל הקומפלקס, דהיינו - גם המבנה החדש וגם המבנה הישן של הקניון.
במהלך הדיון ביקש עו"ד אדלר, ב"כ התובעים, להגיש את אותה תוכנית שהוא קיבל בעקבות תצהיר מיום 8.11.12, ב"כ הנתבעים התנגד היות שמי שערך אותה הוא לא העד אבו ריש וכן נאמר לו כי זו לא התוכנית שנמצאת היום בפני הוועדה. ההחלטה היתה כי בשלב זה אינני מקבלת את התשריט, במיוחד שלא היתה עליה חותמת של הוועדה המחוזית אך הבהרתי כי בהמשך הדיונים תוצג בפני בית המשפט תוכנית שינוי ייעוד אשר נאמר עליה כי בשלב זה היא נמצאת על שולחנה של הוועדה המחוזית. (שם, עמ' 21, שורה 17 עד עמ' 22, שורה 2).
בחקירה הנגדית אישר מר אבו ריש כי ידע שלתובעת יש חובות, אך היה מדובר בחובות רגילים של דמי שכירות, חובות חשמל שהם חובות טבעיים. מאידך ידע כי העסק הולך טוב וישנם הסכמים עם משרד הביטחון, הביטוח הלאומי וקופות החולים והזמנות עתידות להתקבל.
רק לאחר שנכנס לשותפות התברר לו כי משרד הבריאות לא מאשר, ואין למרכז רישיון עסק ולכן בחר לצאת מהשותפות.
מר אבו ריש אישר כי נושא משרד הבריאות לא נבדק על ידו וכי כמהנדס הוא יודע כי על מנת לפתוח מכון לפיזיותרפיה, צריך לקבל היתר בנייה ואח"כ טופס 4 ואישורים רלוונטיים, כמו אישור של מכבי אש.
מר נסיף ח'זנה (ת/4)
עיקר עדותו של התובע התייחס למצג השווא אשר לדבריו הוצג לפניו ע"י הנתבעים, דהיינו הנתבע מס' 2.
התובע הוא פיזיותרפיסט במקצועו. בשנת 1993 הקים וניהל "מכון נסיף" לפיזיותרפיה בכפר ירכא (להלן: "המכון"). המכון נתן שירותים בתחומים אלו למגוון רחב של אוכלוסיה ובכלל זה לקוחות של משרד העבודה, משרד הביטחון, משרד החינוך, קופות החולים וחברות הביטוח.
המכון היה רווחי והתנהל כשורה במשך כל השנים עד הקמתה של התובעת.
התובעת הוקמה ע"י התובע בשנת 2006, לאחר שהנתבע מס' 1 הזמין אותו לפגישת עבודה, בעקבות היכרותו עם פעילות המכון. עפ"י תצהירו, הנתבע סיפר לתובע כי הוא מעוניין להקים קאנטרי קלאב בקניון, ובמסגרתו הוא מעוניין להקים מרכז רפואי וכן להשכיר לתובע בריכה טיפולית.
התובע הצהיר כי כבר בפגישה זו שאל את הנתבע אם יש רישיונות והיתרים כדין והנתבע השיב לו בחיוב.
התובע עצמו לא ידע כלל לגרסתו מה הם ההיתרים הדרושים לשם הפעלת המרכז הרפואי, אך יצא מנקודת הנחה כי הנתבע יודע היות והוא משכיר נכסים בקניון שנים רבות, ולכן הוא גם מכיר את הדרישות החוקיות לשם קבלת רישיון עסק לשם ניהול המרכז הרפואי.
התובע האמין באופן מוחלט לנתבע ולא בדק אותו. בנוסף לכך התובע והנתבע קרובי משפחה ולכן נתן בו אמון מוחלט, קיבל את ההצעה והקים את התובעת, וחתם על הסכם השכירות בין התובעים לנתבעים (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם").
התובע הצהיר כי עוד לפני חתימתו על ההסכם עם הנתבעים בשנת 2006 ביקש תוכנית עסקית מרואה החשבון טאפש, לדעת מה צפוי הרווח הנקי כתוצאה מהפעלת המרכז ואכן הסתבר לו עפ"י אותה חוות דעת, כי הרווח הנקי מסתכם במאות אלפי שקלים בתקופה של 4 שנים, משנת 2008.
התובע הצהיר כי לצורך הקמת המרכז "הקריב" את כל נכסיו, הונו והון בני משפחתו.
בנוסף למרכז הרפואי החליט התובע להקים במקום גם "מרכז יום לקשיש" היות והמשרד לעבודה ולרווחה והביטוח הלאומי אישרו לתת סמל למרכז יום לקשיש במגזר הדרוזי.
המרכז כלל בתוכו בריכות, שהיו אמורות להיות לב לבו של העסק, על מנת לתת טיפולי הידרותרפיה כפי שגם רשום בחוזה בסעיף השכירות במטרות, ואכן הנתבעים עצמם ערכו רישומים לצורך קבלת דמי שכירות בגין השימוש בבריכה – אמירה זו נאמרת בתשובה לטענת הנתבעים בכתב ההגנה כי הבריכות לא היו כלולות בהסכם השכירות.
כחוט השני עוברת בתצהירו של התובע וגם בעדותו כי הוא סמך על הנתבע בעיניים עצומות, הוא לא קרא את ההסכם היות ובטח בנתבע ובעורך הדין עאטף סלאמה אשר ערך את ההסכם. התובע היה בטוח כי ישנו היתר בנייה, במיוחד כאשר מספר ההיתר מפורט בהסכם. הוסתר ממנו כי ההיתר מתייחס לבניית תעשייה ובתי מלון ולא התאים כלל לניהול מרכז מסחרי בקניון.
התובע לא יכול היה לדעת כי כל העסקים המנויים בהסכם השכירות פועלים כולם ללא רישיון.
עבודות הבנייה והקמת המרכז ורכישת הציוד החלו לאחר חתימת החוזה והתובע העריך את כל העלויות לצורך כך ב- 1,713,065 ₪ ללא מע"מ, וזאת על פי חוות דעתו של מר חאלד סלאמה. התובע ציין כי מרבית הציוד אשר רכש הושאר על ידו במקום, חלק מהציוד הוחזר לספקים כנגד חובות, וחלק נלקח ע"י העובדים לכיסוי חוב שכר עבודתם אשר לא שולם. התובע מכר ציוד בשווי של 200,000 ₪ לכל היותר, וברור כי מדובר בסכום לא ריאלי לחלוטין לעומת שווי הציוד מלכתחילה.
התובע רצה להכניס שותף למרכז והוא מר אבו ריש. מר אבו ריש ביקש לבדוק את הסיכויים הכספיים, ולכן ומשום שידע כי חלק גדול מהעלויות וההשקעות לא בא לביטוי בדו"חות הכספיים של התובעת בגלל תשלום במזומן, והשקעה של בני משפחה וחברים ללא קבלות, הוא ביקש את חוות הדעת השמאית של מר סלאמה חאלד.
התובע היה בטוח כי העובדה כי איננו מקבל רישיון עסק היא עניין של התעקשות מיותרת של המועצה המקומית והדבר ייפתר. דא עקא, העניין לא נפתר, מר אבו ריש פרש מהשותפות והמרכז למעשה חדל מלפעול.
התובע פירט בתצהירו את שורת המכתבים והבקשות בנושא קבלת רישיון העסק, המכתבים ממשרד הבריאות ומהמועצה המקומית, אשר בסופו של דבר התברר לו כי איננו יכול לקבל רישיון. כל אלו נעשו לאחר חתימת החוזה ולאחר שקיבל אישור בטיחות, אישור שירותי הכבאות ואישור מהנדס חשמל.
הסיבה העיקרית לכך כי רישיון העסק לא התקבל היא בגלל שלקניון לא אושר שינוי הייעוד ולכן משרד הבריאות לא נתן את אישורו. כל אלו היו דברים ידועים לנתבעים אשר הסתירו זאת ממנו ואם לא ידעו היו חייבים לדעת על כך.
חלקו השני של תצהירו כולל פירוט נזקים והפסדים כתוצאה מאי הפעלת העסק. התובע תיאר זאת כאסון כלכלי אישי ותדמיתי. בנוסף, ידוע לו כי לאחר שהתובעים עזבו את הקניון הנתבעים השכירו אותו לחברת "בזק", כך הם יכלו להשתמש במשאבים אותם השקיעו התובעים, לגבות מיד דמי שכירות גבוהים מצד ג', ולמעשה התעשרו על חשבון התובעים.
התובע צירף לתצהירו מסמכים רבים המעידים על מצבו הכלכלי הקשה, כמו תדפיסי תיקי עיקול, דפי חשבון המעידים על יתרת חובה, תדפיס של בנק ישראל המודיע כי הוא מוגבל וחשבונותיו מוגבלים בנסיבות מחמירות. בנוסף, התובע הוכרז כחייב מוגבל באמצעים וגם לתובעת חובות גדולים מאוד לחברות שונות כמפורט בתצהיר ובמסמכים המצורפים.
התובע בתצהירו טען כי סכום התביעה נכון למועד הגשתה מסתכם ב- 7,212,000 ₪.
המסמכים אשר הוגשו מטעם התביעה:
1. הנספחים לתצהירו של התובע (ת/1) מר ח'זנה:
א.
הכנסות מכון פיזיותרפיה – 398,448 ₪.
הוצאות 340,587 ₪.
הכנסות המכון 345,673 ₪.
הוצאות 229,248 ₪.
רווח נקי לפני מס 76,140 ₪.
דו"ח זה הופק ב- 24.12.08 – הפרטים המזהים כנ"ל.
הכנסות (לא מצוין ממה) – 464,093 ₪.
הוצאות – 401,198 ₪.
רווח נקי לפני מס – 62,895 ₪.
בניגוד לדו"חות הקודמים לא נכללו בהוצאות משכורות עובדים מחד, ויש גידול בהוצאות טיפולים לעומת 16,225 ₪ בשנת 2007 ו- 16,536 ₪ בשנת 2006, הרי בשנת 2008 שיעורן גדל ל- 278,909 ₪.
דו"ח זה הוצא ב- 19.11.09 לפי אישור מס הכנסה W-5/05.
ב. עלון פרסום של התובעת. פורסם כי מדובר במרכז שיקום טיפולי ומרכז יום לקשיש ירכא הנמצא בקניון כנען (אין תאריך על העלון). העלון מפרט את המחלקות השונות במרכז והצוות המטפל על המקצועות השונים: המרכז לקשיש פועל בימים א'-ה', אך המרכז כולו פועל כל ימי השבוע, כולל שבת. העלון מציין כי המרכז מכבד לקוחות פרטיים ומבוטחי 3 קופות החולים: כללית, מאוחדת ולאומית.
המחלקות במרכז:
מרכז יום לקשיש (בימים א'-ה').
פיזיותרפיה נשים/גברים
הידרותרפיה – תנועה במים
ריפוי בדיבור (לכל הגילאים)
ריפוי בעיסוק (לכל הגילאים)
אבחון דידקטי/פסיכודידקטי – לילדי בית הספר
מכון שמיעה, בדיקות ומכשירי שמיעה מהמתקדמים בעולם
שיקום יום אורתופדי/ניירולוגי + הסעות הלוך חזור
חנות אורתופדיה (מוצרים ואביזרים אורתופדים ומוצרי קוסמטיקה)
מחלקת קוסמטיקה – טיפולי יופי, טיפול ניקוי עמוק
שירות פסיכולוגי
אירוביקה וחוגים שונים
במרכז עובדים אנשי מקצוע מהטובים ביותר:
פיזיותרפיסטים מקצועיים בעלי הסמכה ונסיון עשיר
הידרותפריסטים מיומנים
מרפאות בדיבור
מרפאות בעיסוק
רופא שיקומי
רופא מומחה לרפואה פנימית
אחיות, עובדות סוציאליות, פסיכולוג, מרפא באמנות
דיאטנית
ג. שאילתה ממשרד המשפטים לגבי הנתבעת מס' 1 מיום 25.1.10. החברה הוקמה ב- 9.6.94 כאשר מטרותיה:
לעסוק ב"סוגי עיסוק שפורטו בתקנון" והעיסוק: הקמת מבנים לתעשייה ולמבני מלאכה.
בעל המניות העיקרי והמנכ"ל הוא הנתבע מס' 2 – מר מאזן כנעאב (כך במקור).
1 מניית יסוד ו- 70 מניות רגילות (מתוך 7000).
ד. כתב אישום מתוקן בתיק עמק 340/07 בבית משפט השלום בקריות.
הנתבעים כאן, הנאשמים שם, הואשמו בבנייה ללא היתר, בהקמת תוספת חניון למבנה מסחרי בשטח של 778 מ"ר, בגוש 18866, חלקה 54, מגרש 100/2 בירכא, וכן בשימוש חורג.
במסגרת גזר הדין ניתן גם צו הריסה אך הוא עוכב עד ליום 5.11.11.
מפי ב"כ המאשימה שם, דהיינו – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נאמר כי הוגשה תוכנית מפורטת הנמצאת בשלבים מתקדמים, ואם תאושר ניתן יהיה להוציא היתר בנייה לחניון שהוא אינו שטח עיקרי.
ה. שאילתא חלקית לגבי התובעת.
התובעת נוסדה ב- 15.6.06. מטרתה: "לעסוק בכל עיסוק חוקי" ובעל המניות היחיד בה הוא התובע.
ו. חוזה שכירות בין התובעת לנתבעת מיום 26.1.06.
הסעיפים החשובים לצורך בירור המחלוקת בתיק זה הם בפרק המבוא "ההואיל" השני והשלישי, סעיפים 7, 11, 12, 22 ו- 54 וזו לשונם:
"7. לאור העובדה שלשוכר ניתנה הזדמנות לקרוא בעיון את חוזה זה ואת כל נספחיו, להיעזר בשירותיו של עורך דין מטעמו, להעיר הערותיו בקשר אליו, הצדדים מצהירים ומאשרים בזה במפורש, כי חוזה זה לא ייחשב בשום אופן כחוזה אחיד, כמשמעותו בחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982.
11. השוכר מצהיר, מאשר ומתחייב בזה, כדלקמן:
11.1. כי בדק את מיקום הקניון, המושכר, החוזה ונספחיו ואת אפשריות השימוש בו עפ"י החוק בכלל ולצורך עסקיו ופעילותו בפרט וכי הוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה של המושכר ו/או ביחס לשימוש בו וכי הוא יהא מושתק מלטעון, והוא מוותר בזאת באופן בלתי חוזר, על כל טענה בדבר טעות ו/או אי התאמה בקשר לאיזה מהנושאים האמורים והוא מסכים לשכור את המושכר מהמשכיר אף אם יחולו השינויים או מי מהם כמפורט בחוזה זה לעיל.
11.2. כי ידוע לו שלמשכיר שמורה הזכות לתכנן את הקניון כרצונו. כמו כן השוכר מצהיר כי ידוע לו כי קיימת אפשרות שיחולו שינויים בתכנון הקניון, הן על פי דרישת הרשויות המוסמכות והן לפי שיקול דעת המשכיר וכי לא יהיה בכל אלה בכדי להשפיע על התחייבויותיו על פי חוזה זה.
11.3. כי ידוע לו כי המשכיר יהיה זכאי לבצע כל שינוי ו/או תוספת בקניון מעת לעת, אף לאחר תחילת הפעילות בקניון, לרבות ביצוע כל בנייה נוספת לגובה ו/או לרוחב ו/או לעומק, לבצע עבודות ושינויים, לבנות קומה/קומות נוספות, להגדיל ו/או לשנות את שטחי המושכרים ו/או להרחיב או להקטין את השטיחים הציבוריים. השוכר מוותר בזאת מראש על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה בקשר לאמור לעיל ובתנאי שהעבודות לא תמנעה מהשוכר שימוש סביר במושכר למטרת השכירות.
11.4. כי ידוע לו שהקניון יכלול עסקים מסוגים שונים, לפי שיקול דעתו הבלעדי של המשכיר, ומתוך כוונה ליצור תמהיל נכון של עסקים בקניון לתועלת כל בעלי העסקים שיפעלו בו. השוכר מוותר בזאת מראש על כל טענה בקשר לסוג העסקים שיתנהלו במושכרים, אופיים, רמתם, היקף פעילותם, מועדי ושעות הפתיחה שלהם, סידורי הכניסה אליהם והיציאה מהם וכיוצ"ב, למען הסר ספק ידוע לשוכר כי הקניון או כל חלק ממנו יכול ויפעל במשך 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע על פי שיקול דעת המשכיר בלבד.
11.5. כי ידוע לו שהמשכיר יהא זכאי להגביל ו/או למנוע לחלוטין הפעלת עסק או עסקים למטרות מסוימים מעת לעת, וכן ידוע לו כי המשכיר זכאי להפעיל בקניון מספר עסקים מאותו סוג ולאותה מטרה, כל זאת בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי של המשכיר וללא כל הגבלה. השוכר יהא מושתק מלטעון, והוא מוותר בזה באופן בלתי חוזר, על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד המשכיר בנושא זה. כמו כן, השוכר מצהיר כי תמכר נושא זה וכי לקח אותו בחשבון, בבואו להתקשר בחוזה.
11.6. כי הוא בעל ידע וניסיון בהפעלת עסק מן הסוג ובהיקף כמפורט להלן במטרת השכירות וכי יעשה את מירב המאמצים, ובהתמדה, כדי להביא להצלחת העסק ולהגדלת הפדיון, תוך הקפדה על רמה גבוהה ומקצועית של ניהול עסקו.
12. תאור המושכר ושטחו:
בנין בשטח 900 מטר בקומת קרקע 2 – וזאת לצורכי מרכז ריפואי שיעסוק בשיקום אורטופדי, נוירולוגי, ריפוי בעיסוק/בדיבור, הפרעות בתקשורת, שיקום יום, אירובקה, הידוטרפיה.
22. השוכר מצהיר ומתחייב כי הוא שוכר את המושכר אך ורק ובדיוק למטרת לפי הפרוט בסעיף 12, ולא לכל מטרה אחרת, וכי שמו של העסק שיתנהל במושכר יהא אך ורק השם הנקוב בכותר להסכם זה (המטרה והשם דלעיל ייקראו ביחד להל: "מטרת השכירות")
54. רישיונות והיתרים:
54.1. השוכר ( והוא בלבד ) יהיה אחראי לקבלת הרשיונות ו/או האישורים ו/או ההיתרים הדרושים על פי כל דין וכל רשות, לניהול עסקו במושכר, לשילוטו ולקיומם בתוקף של כל הרשיונות, ההיתרים והאישורים הנ"ל בכל תקופת החוזה. מודגש, כי היה וניהול עסקי השוכר במושכר יחייב קבלת רשיון עסק ו/או כל היתר אחר כי אז השוכר אחראי ומתחייב להשגת קבלת ההיתר/ים הנדרש/ים, הכל על חשבונו.
54.2. השוכר מתחייב לקבל בפועל את כל האישורים ו/או הרשיונות ו/או ההיתרים כאמור לעיל ולהציגם למשכיר ו/או לחברת הניהול ו/או למי מטעמם עד ולא יאוחר מ- 30 ימים לפני מועד פתיחת הקניון.
54.3. השוכר מצהיר כי הוא בקיא ומצוי בעסק אותו הוא מתכוון לנהל במושכר ובכל נושא הרישוי וההיתרים הדרושים לצורך ניהול עסק כאמור, וכי בדק את תוכניות המושכר והקניון מול דרישות הרשויות השונות ומצא שניתן יהא לקבל הרשיונות וההיתרים הנדרשים לניהול עסקו במועד תחילת הפעלת עסקו במושכר במועדים הקבועים לכך בדין.
54.4. להסרת ספק ובלי לגרוע מהאמור לעיל, השוכר מתחייב לנהל את עסקו ולמלא בין היתר את כל הדרישות מכוח חוק רישוי עסקים תשכ"ח – 1968 (להלן בסעיף זה: "החוק" ) ותקנותיו וכל חקוק אחר שענינו הסדרת רישוי עסקים למיניהן בכלל ועיסוקו של השוכר בפרט, וכן לקבל כל רשיון והיתר הדרוש על פי החוק לצורך ניהול עסקו של השוכר במושכר בהתאם למטרת השכירות, ולחדשו מידי שנה ו/או מידי תקופה כנדרש על פי הוראת כל דין.
54.5. השוכר והוא בלבד, יהא אחראי לכל מקרה של ביצוע עבירות ו/או הפרת הוראת כל דין במושכר ו/או בקשר לפעילות המבוצעת בו.
54.6. השוכר ישא בעצמו בכל קנס או עונש שיוטלו בגין ניהול העסק ו/או השימוש במושכר על ידי השוכר ו/או עובדיו ו/או שלוחיו ו/או לקוחותיו ללא היתר או תוך חריגה מהיתר, בין אם יוטל על המשכיר או על חברת הניהול ובין אם יוטל על השוכר.
העותק המצורף של חוזה השכירות אינו חתום ע"י עו"ד וגם אין אישורו, אך אין מחלוקת בין הצדדים כי הוא נערך ע"י עו"ד עטאף סאלמה, וכי הצדדים חתמו עליו.
ז.
ח. היתר בנייה מס' 20050269 אשר ניתן בתאריך 17.1.06 לבניית "תוספת למרכז מסחרי בשטח של 3961 מ"ר + תוספת עסק בשטח של 428 מ"ר ח.ש. בשטח של 1154 מ"ר + גדר באורך של 280 מ"א.
ט. מכתבו של ב"כ התובע אל עו"ד כנעאן מיום 27.9.11 המזמינו לעיין בקלסר עב כרס המכיל את כל החשבוניות והקבלות שהוציא התובע בגין ההשקעות במושכר.
מכתב זה הוא בהמשך לגילוי המסמכים אשר נערך בתיק זה, וכן צורפו העתקי הבקשות לרישיון עסק שהגיש התובע ומכתבו של התובע למחלקת רישוי עסקים במ"מ ירכא מיום 9.2.09.
י. מסמך הקרוי "אמדן ושערוך עלויות הקמה של המרכז השיקומי טיפולי" שנערך ע"י השמאי מר סלאמה ח'אלד ביום 6.10.08 כחוות דעת מומחה. מר סלאמה העריך את העלויות ב- 1,713,065.00 ₪. לחוות דעת זו צורפו מסמכים שונים, ביניהם צילומים של הציוד, מאזני בוחן, רשימות מלאי עסקי ותרשומת שהוכנה בעת הביקור במקום ב- 3.10.08. לא למותר לציין כי מטרת חוות הדעת היתה כלשונה "לצרכי שותפות".
יא. מסמך המופנה לכל מאן דבעי ומכונה "תצהיר" מיום 15.7.10, ותכנו כדלקמן:
"אני הח"מ פואד אבו ריש ת.ז 59932426 מכפר ירכא מצהיר כי היתה בכוונתי לכנס כשותף עם מר נסיף ח'זנה בעסק שלו הקיים בקניון כנעאן (קריאטיב בע"מ).
לאחר בדיקת הנושא לעומק מתברר כי לנ"ל אין רשיון עסק ואין אישור משרד הבריאות והוא לא יכול להפעיל את העסק.
לכן בקשתי ממנו להחזיר את הציקים שנמסרו ע"י.
מר נסיף הבטיח פעמים רבות להחזיר את הציקים ועד היום הזה לא קבלתי את הציקים חזרה."
יב. התחייבות של התובע כלפי מר אבו ריש מיום 16.9.09 להחזיר לו את השיקים המשוכים ע"ש אבו ריש מהנדס בע"מ, מאחר והוא לא מעוניין בשותפות עקב אי המצאת רישיון עסק ואי הפעלת העסק.
(נספחים יא', יב' הם גם נספחים א' ו- ב' לתצהירו של מר אבו ריש – ת/3).
יג. הסכמים למתן שירותים ע"י התובעת, למוסד לביטוח לאומי (ללא תאריך), למשרד הרווחה והשירותים החברתיים מתאריך 8.10.08, שירותי בריאות כללית מתאריך 21.8.08 – הכולל טפסים שונים המתחייבים מההסכם עצמו ומשרד הביטחון אגף השיקום מיום 1.4.08.
יד. מכתב מאת כללית מושלם מיום 30.7.08 לעניין המטפלים המאושרים ע"י כללית מושלם.
טו. אישור של משרד הרווחה מיום 8.1.08, המכיר בתובעת כנותנת שירותים במסגרת חוק הסיעוד.
טז.
על הבקשה בשורת החתימה נכתב תאריך 18.2.07 אך החותמת "נתקבל" היא מיום 18.2.08 ועליה המספר 510.
על גבי הבקשה ישנה הערה של מר נוראד אבו טריף ממנהל רישוי עסקים במועצה המקומית ירכא כי "אין התנגדות".
גם לכך לא היתה התנגדות.
החותמת "נתקבל" היא מ- 18.2.08, המספר הוא 509 והתאריך הכתוב בכתב יד
הוא 18.2.07 או 17.2.08, נראה לכאורה כי הספרה 7 שונתה ל- 8 אך בהעדר
המקור קשה לדעת מה היה התיקון. גם על גבי בקשה זו כתב מר נוהאד אבו
טריף כי "אין התנגדות".
יש לציין כי בכל הבקשות אין התאריך בו כתב מר אבו טריף כי "אין התנגדות" ובכל הבקשות אין כל הערות של גופים אחרים כמו הוועדה המקומית, משרד הבריאות, המשטרה, הרופא הווטרינרי ומפקח העבודה.
יז. מכתב של משרד הבריאות אל מר אבו טריף נוהאד מיום 13.3.08 ובו נאמר כדלקמן:
"הנדון: בקשות לרשיון עסק בקניון כנעאן
מוחזרת בזה בקשות לרישון עסק ללא טיפולנו ולהלן הרשימה:
1. מרכז יום לקשיש ע"ש נסיף חזנה
2. חנות מוצרי קוסמטיקה ואורטופדיה ע"ש חזנה נסיף
3. מכון שמיעה ע"ש נסיף חזנה
* למכון עיסוי יש להגיש בקשה נפרדת בלי מכון פיזיוטרפיה
מהות העסקים הנ"ל לפי צווי רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי) תשנ"ה-1995, העסקים הנ"ל אינם בטיפולנו.
להמשך טיפולך."
יח.
יט. אישור של מהנדס ויועץ סלימאן וישאחי מיום 18.10.07, כי הוא זה אשר התקין את מתקן החשמל אצל התובעת ובוצע בהתאם לחוק החשמל ותקנות חברת החשמל. סמל מכון התקנים נמצא על האישור.
כ. מכתב של משרד הבריאות מיום 31.10.07 אל הוועדה המקומית לת"וב גליל מרכזי לעניין בקשות לשינוי היתר בניה קיים בקשה מס' 20060359. להלן נוסחו:
"הנדון: בקשה להיתר בניה – שינוי להיתר בנייה קיים ע"ש כנעאן מאזן.
בקשה מס' 20060359 בירכא
סימוכין: 1. מכתבנו מיום 29/05/07
2. תכנית הגשה לבניה בגוש 18886, חלקה 54
3. מכתבנו מס' 2049-07 מתאריך 17.7.07
טרם קיבלנו את התייחסותכם לגבי מכתבנו שבסימוכין (מס' 2049-07 מתאריך 10.07.07).
להזכירם: בעת טיפולנו בתכנית שבנדון נודע לנו כי בפועל במקום החנויות המוצעות כפי שמשורטט בתכניות, כבר בנויות ואפילו נמצאות בשלבי הרצה מספר בריכות שחיה שאינן מאושרות על ידינו.
לפיכך, מוקפא בזה הטיפול בתכנית שהוגשה עד לקבלת הודעה מכם לגבי שינוי – אם בכלל – במבנה המדובר."
העתק המכתב נשלח גם למר מחלס אבו סאלח אשר הגיש את התכנית.
כא. מכתבו של מר סאלח אבו מוכלס מתאריך 29.1.08 אל משרד הבריאות המבקש לאשר את התכניות ומתחייב ל"הכין תכניות לשינוי יעוד במקום ולאשר את כל הקיים בשטח היום", (דהיינו – מר אבו סאלח הוא גם המוסד המאשר!!?)
כב. מכתב נוסף של משרד הבריאות מיום 29.1.08 אל הנתבע מס' 2 בעצמו וכך נאמר בו:
"...
2. בפועל במקום בנויות (ואף נמצאות בשלבי הרצה) מספר בריכות שחייה שאינן מאושרות על ידינו.
3. לאתר בריכות השחייה עדין אין היתר בניה.
4. מדובר על בריכות השחייה (כולל ברכת זרמים ציבורית מיוחדת – "טיפולית) שלא עברו כלל ביקורת מקצועית בשלבי התכנון והבניה. חסרה תכנית הגשה להיתר בניה מעודכנת. תרשים הסביבה, תרשים המגרש, תכנית מעודכנת בצנרת הבריכה, מסמך המתאר באופן מפורט את כל המתקנים והמערכות הקשורות לטיפול במי בריכה, בחתימת בעלי הבריכה."
כג. מכתב של משרד הבריאות מיום 19.2.08 אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה המתייחסת לתכנית מתוקנת שהתקבלה ב- 18.2.08. משרד הבריאות מבקש עדכון מהוועדה האם נדונה וקיבלה המלצה.
כד. העתק נוסף של נספח יז'.
כה. מכתב משרד הבריאות מיום 16.3.08 אל מחלקת רישוי עסקים מ"מ ירכא, המתייחס למכתבים קודמים ולמעשה חוזר בעיקרו על נספח טו' הנ"ל.
כו. מכתב של הוועדה אל הנתבע מיום כו' באב תשס"ח לפיו מודיעה הוועדה כי המליצה ביום 25.8.08 להפקיד את התכנית המפורטת שהיא שינוי יעוד משטח מסחר ותעשייה למסחר ותעסוקה ותיירות בתנאים מסומים.
אחד התנאים מתייחס לבריכת שחייה אשר כנראה לא באה לידי ביטוי בתכנית הבינוי. הוועדה מציינת כי הקמת בריכות השחייה מחייבת אישור משרד הבריאות.
כז. מכתב של מר נוהאד אבו טריף מיום 4.12.08 המודיע לתובע כי אין אפשרות לתת לו רישיון עסק מחמת חוסר אישור של משרד הבריאות.
כח. פרוטוקול דיון מיום 20.8.09 בוועדת המשנה לתכניות ונושאים עקרוניים כלל מחוזיים, כנראה של הוועדה המחוזית לת"וב צפון. הדיון נסב על "אזור מסחר בירכא". בין שאר המשתתפים היה גם מר פואד אבו ריש, בתפקידו כמהנדס המועצה המקומית ירכא, ומר שאדי אבו ריש – עורך התכנית (במאמר מוסגר יאמר כעת כי התברר כי השניים אחים, וכי מר פואד אבו ריש אף חתם על התכנית כמודד, אך בפרוטוקול הדיון בוועדה הוא מופיע בתפקידו מהנדס המועצה המקומית ירכא).
לגבי התכנית ג/17821 החליטה וועדת המשנה כדלקמן:
"ד. תוכנית ג/17821 קניון "כנען"
התכנית נדונה על רקע של המשך פיתוח כולל של מוקדים מסחריים הקיימים בישוב ירכא. בהחלטה עקרונית בנושא הדגישה הועדה המחוזית את חשיבות המשך פיתוח לטובת תושבי ירכא ואיזור כולו ואישרה פתרון תכנוני שיאפשר קידום תכניות מפורטות נקודתיות במקביל לקידום תכנית מתארית כוללת.
במקרה שבנדון לא מדובר רק על המשך פיתוח אלא בעיקר על מתן לגיטימציה למוקד מסחרי הבנוי והחורג בתוך שטחים שאושרו להקמת בית ספר.
הועדה ראתה בחומרה את חדירת המבנה בתוך השטחים הציבוריים המאושרים ומחליטה להחזיר את התכנית ליזמיה. לא תאושר תכנית שמטרתה לתת לגיטימציה למבנים לא חוקיים וזאת תוך גריעת שטחים הנדרשים למתן שירותים לכלל הציבור לטובת היזם הפרטי.
על הועדה המקומית יחד עם המועצה לבדוק אפשרות לתיקון התכנית כך שגודל השטח למבני ציבור לא יוקטן ולהמשיך טיפול משפטי בבניה לא חוקית כפי שנדרש בחוק.
על לשכת התכנון להפסיק את הטיפול בתיק ג/17821."
כט. מכתב של מר אבו טריף אל התובע מיום 28.12.08 וזו לשונו:
"הנדון: רישיון עסק
בתאריך 18/02/08 פניתה למועצה ע"מ להוציא רישיון עסק, בקשתך טופלה והטפסים לרישיון עסק נשלחו למשרד הבריאות עכו.
בתאריך 13/03/08 קבלתי תשובה ממשרד הבריאות שהבקשה לא אושרה מאחר והבניין לא אושר ע"י הוועדה המקומית (שינוי יעוד).
בתאריך 25/12/08 יחד עם יו"ר הוועדה מר נחום דוד ואסתי גלבוע מלשכת הבריאות עכו ערכנו בקורת במקום ובסיומה נמסר למועצה שלא ניתן להנפיק רישיון עסק כל עוד והוועדה בנצרת לא אישרה את השינוי יעוד."
ל. מכתב תשובה מיום 15.2.09 לפנייתו של התובע מיום 9.2.09 (מכתב זה לא צורף) החוזר על האמור בנספח כט'.
לא.
על הסכם זה כתוב כי עו"ד זאיד כנען הוא שאימת את חתימות הצדדים.
לב. כתב אישום בתיק פ"א 1330-34321/2008 כנגד הנתבע, בו הוא מואשם בהפעלת עסק ללא רישיון – בריכת שחייה וזאת בתאריך 16.7.08.
הנאשם שם, הנתבע כאן, נדון לעונש מאסר על תנאי, קנס בסך 10,000 ₪ אשר שולם ב- 10 תשלומים שווים, וסגירת העסק.
צו הסגירה אמור היה להיכנס לתוקפו ביום 22.6.12, דהיינו – שנתיים לאחר מתן גזר הדין.
דחייה זו ניתנה לאור דברי הסניגור כי הליך שינוי היעוד אמור להסתיים בתוך חצי שנה.
לג. מכתב נוסף של מר נוהאד אבו טריף לתובע מיום 22.7.10 החוזר על כך כי רישיון העסק לא ניתן בגלל עמדת משרד הבריאות אשר לא אישרה את הבקשה משני טעמים:
א. הבניין אינו עומד בתנאי משרד הבריאות.
ב. בקשת שינוי היעוד טרם אושרה בוועדה המחוזית.
לד. מכתב מאת מנכ"ל השקעות של משרד המסחר ותעשייה מיום 16.9.09 המודיע לתובעת כי כתב האישור אשר ניתן לו ביום 6.12.07 מבוטל.
לה-מו. מסמכים המעידים על מצבו הכספי של התובע בעקבות אי האפשרות לנהל ולהפעיל את המרכז, החל משנת 2008.
מז. תוכנית עסקית שנערכה ע"י מר פאיז טאפש וג'מאל פרהוד ב- 1.07 להקמת התובעת.
בתצהירו ציין התובע כי בין שאר הנזקים אשר נגרמו לו היה הצורך למכור חלקת אדמה ולראייה כתב "מצורף מסמך מט' לתצהיר". נספח זה לא צורף וב"כ התובע התחייב להמציאו לאחר הדיון. עד היום לא הומצא מסמך זה.
חקירה נגדית של התובע
התובע אישר בחקירה הנגדית כי לפני חתימת ההסכם ולפני בניית המרכז לא קרא את ההסכם, לא פנה לכל ייעוץ שהוא ורק לאחר שהמרכז הועמד על תילו, התחיל כבר לפעול והבין שישנה בעיה, טרח לקרוא את ההסכם, להתייעץ ולבקש עזרה על מנת לקבל את רישיון העסק.
התובע חזר ואמר כי אם הנתבע היה אומר לו כי ישנה בעיה עם אישורים והיתרים לא היה נכנס לשם. הוא איננו יודע מי אחראי לנזקים אשר נגרמו לו. לדעתו הוא נפל בין שלושה שהם הנתבע, המועצה ומשרד הבריאות והוא רוצה לדעת מי צריך להחזיר לו את הכספים שלו.
התובע העיד כי הוא היה הראשון שנכנס לקניון, כלשונו: "ביחד התחלנו את הקניון החדש" (ישיבה מיום 18.11.12, עמ' 31, שורה 10).
התובע גם ניסה "להגן" על הנתבע באומרו שהוא למעשה עזר לו בהתחלה, הלך איתו למועצה לבקש את ההיתרים, הוא לא חושב שהוא החביא ממנו משהו אך יכול להיות שהוא עצמו לא היה מודע לכך שישנה בעיה עם ההיתר.
מו"מ בין התובע לנתבע ארך בין 8 חודשים לשנה והוא התחיל לשפץ את המקום עוד לפני חתימת ההסכם, בניגוד לאמור בכתב התביעה ובתצהיר כביכול החל בהקמה לאחר חתימת החוזה, אבל את ההיתר אשר מספרו מופיע בהסכם השכירות ראה לראשונה רק לאחר חתימת ההסכם, וכעבור 4 חודשים שהגיעו למועצה, כאשר התברר כי לא יוכל לקבל רישיון עסק.
התובע חזר ואמר שכל מה שעשה לפני חתימת החוזה הוא לשאול את הנתבע אם הוא יוכל לעשות את העסק שהוא רוצה אצלו, הוא אמר שכן, הוא שאל אם יש לו אישורים, והנתבע אמר שכן וכיוון שהוא סמך על הנתבע חתם על ההסכם.
התובע נדרש להשיב מה עשה בנושא התחייבויותיו שלו לקבל את האישורים הנדרשים כפי שמופיע בסעיף 54 להסכם השכירות וטען כי הוא עשה את כל הנדרש ממנו, דהיינו – להגיש תוכניות ובקשות אך עשה זאת באמת לאחר חתימת החוזה.
עוד השיב התובע לעניין פעילותיו לפני חתימת החוזה כדלקמן:
"ש. לפני חתימת החוזה לא התייעצת עם אף אחד?
ת. מוכלס עשה לי את כל התוכניות בפנים וגם בחורה בשם סמדר. אני לא חשבתי שתהיה בעיה עם כל הבניין. מה שביקשו ממני עשיתי אבל הבעיה היית בשינוי ייעוד.
ש. בתקופה של משא ומתן ועד לחתימת ההסכם, אמרת שלקח לכם שנה, בכל מהלך התקופה הזו, ניסית לבדוק אם יועצים, עם בעלי מקצוע, עם משרד הבריאות על העסק?
ת. אני סמכתי עליו שכל האישורים מבחינת בניין הגיעו, דיברתי עם משרד הבריאות גם שאני מקים עסק כזה וכזה ואני רוצה אישורים על השם שלי בגלל שאני רוצה לתת אישורים לקופת חולים ומשרד הביטחון. משרד הבריאות אמר לי שצריך טופס 4. דיברתי כנעאן והוא אמר לי שזה בטיפול. אני חשבתי שזה יהיה עוד חודש חודשיים, יקבל אישורים. אולי עושה שינוי ייעוד בבניין ויעשה משהו. אי אפשר היה לחזור אחורה כי כבר השקענו. נחכה עוד חודש, חודשיים שלוש או ארבע. הייתי עם כנעאן כל הזמן במשא ומתן. אמר שעוד מעט נקבל וזה בטיפול.
לשאלות בית המשפט:
מר אבו סלאח עשה לי את התוכניות. אני חושב שהוא ארכיטקט. איתו דיברתי והתייעצתי. אמר שיש תקלות בשינויים של הבניין, והם מתקנים פה ושם. הוא אמר לי לפני שחתמתי על החוזה."
(פרוטוקול מיום 19.11.12, עמ' 36, שורות 2-17).
יש לציין כי בשלב זה הנתבע יצא מן האולם ועו"ד אדלר אשר יצא אחריו אמר כי ראה שהנתבע מדבר עם מר אבו סאלח אשר היה אמור להעיד מטעמו.
אח"כ חזר בו התובע ואמר שאיננו זוכר אם זה היה לפני החתימה על החוזה.
התובע שוב חזר בו ואמר כי פנה למחלקה לרישוי עסקים עוד לפני החתימה על החוזה אך יחד עם זאת השיב בשלילה לשאלה אם ראש מחלקת העסקים ייעץ לו ואמר לו מה לעשות.
בהמשך השיב התובע לשאלות מדוע לא התייעץ לפני החתימה על ההסכם כיוון שהיה לו הרבה מאוד זמן לעשות את זה, כדלקמן:
"ש. אתה כאיש מקצוע 20 שנה, אתה נכנס לעסק כזה גדול, היית מהמר בצורה כזו ולא בודק?
ת. אם היה אומר לי שיש בעיה בתוך העיר הייתי משקיע.
ש. כל התקופה הזו לא יכולת לברר את כל המוסדות האלה?
ת. עבדנו ביחד, גם אבו סאלח עשה לי את כל התוכניות.
ש. מר כנעאן הוא משרד הבריאות, מועצה מקומית? היה לך תקופה ארוכה על מנת שתבדוק. אח"כ חתמת על הסכם ועפ"י סעיף 54 היה עליך לבדוק את כל העניינים. למה לא עשית זאת?
ת. אני דיברתי עם כיבוי אש והזמנתי גם כיבוי אש ויבדקו מה הבעיה. הם הגיעו ובדקו וראו ששינו שם כל מיני דברים. עד שעשינו את כל התוכניות מחדש גם לקח לו זמן. התוכניות של מר כנעאן לשינוי הייעוד, השפיעו על היכולת שלי להשיג אישורים עבור המרכז שלי.
ש. האם על פי ההסכם שחתמת הייתה חובה שמר מאזן חייב להוציא לך אישורים?
ת. בטח. בעל פה. בתוך ההסכם אני לא יודע. הטפסים של הקניון או של הבניין, לא אצלי אלא אצלו, הוא חייב לתת אותם. כמו שינוי ייעוד, טופס 4.
ש. האם הוא עזר לך בהוצאת אישורים?
ת. כן.
ש. רשום במבוא להסכם מספר היתר הבניה. למה אתה חושב שהוא רימה אותך. הוא כותב בהסכם וערך אותו עו"ד, שיש היתר. למה לא בדקת את ההיתר?
ת. ההיתר היה שייך לבניין הישן. הבניין החדש ביטל את הבניין הישן. המועצה המקומית רצתה תוכניות לכל הבניין החדש והישן ביחד."
(פרוטוקול מיום 19.11.12, עמ' 38, שורות 3-21).
במהלך הדיון התברר כי קיימת הפרדה פיזית וגם כספית בין המרכז לבין הבריכה הטיפולית. עבור הבריכה הטיפולית שילם התובע בנפרד וזאת לפי הימים בהם נקבע כי הוא משתמש בבריכה, כאשר התשלום היה 2,000 ₪ ליום - כפי שמפורט בנספח ז' לתצהיר התובע.
התובע טען כי הוא שכר את המקום בגלל הבריכה ולמרות שלא מופיעה בפירוש המילה "בריכה" בהסכם השכירות, הרי כאשר כתוב "הידרותרפיה" ברור כי מדובר בטיפול בבריכה.
במהלך הדיונים התברר כי הבריכה המדוברת היתה בנויה כבר לפני הקמת המרכז ושימשה גם לשחייה, שכן היו כמה בריכות חוץ ולא רק בריכה טיפולית. הבריכה אף היתה רחוקה ממקום המרכז, מרחק של כ- 50-60 מ', דהיינו היא לא היתה צמודה למרכז הרפואי, וככל שניתן היה להבין מתוכן הדיון הרי המרכז הוקם במה שנקרא "הקניון הישן" ואילו הבריכות האחרות כבר נבנו ב"קניון החדש".
התובע אישר כי הזמנתו אל הנתבע היתה לא רק לעניין הקניון אלא לעניין בירור אפשרות נישואין עם משפחה מכפר סמיע.
עוד התברר במהלך הדיון כי במשך התקופה בה כן פעל המרכז היו מקרים בהם עקב אי תשלום חוב חשמל או דמי שכירות, הנתבע הפסיק את זרם החשמל אל המכון למרות שהיו אנשים בטיפול במרכז.
לצורך הקלה על החובות נכנס שותף חדש, מר אבו ריש, אשר הזרים כספים לתשלום החובות לנתבעים.
המשך החקירה הנגדית התייחס להשקעות אותן השקיע התובע במרכז, למקורות הכספים, לחובות שעדיין הוא חייב ולשאלה האם נכפה עליו החוזה כפי שהוא. לטענתו, עו"ד סלאמה הודיע לו כי זה חוזה סטנדרטי ולכן הוא לא ראה שהוא יכול לשנותו ורק היה וויכוח על המחיר.
תעודת עובד ציבור – גב' אסתר גלבוע (ת/5)
הגברת אסתר גלבוע היא מפקחת נפתית לבריאות הסביבה בנפת עכו.
תעודת עובד הציבור שלה נדרשה ע"י ב"כ התובע על מנת להמציא את כל החומר הנוגע לנתבעת מס' 1 הנמצא בלשכת הבריאות.
המסמכים אשר צורפו לתעודת עובד הציבור בחלקם הם מסמכים אשר צורפו גם לתצהיר התובע וגם לתצהיר הנתבע ועיקרם הוא כי משרד הבריאות לא יכול היה לטפל בבקשה לרישיון העסק שאותה הגישה הנתבעת, בין משום שלא היו תוכניות כראוי, בין משום שלא תוקנו ליקויים אשר נמצאו והמשרד דרש לתקנם. כך גם הוחזרו ללא טיפול הבקשות לרישיון העסק, אשר אותם הגיש התובע.
המסמך האחרון בתעודת עובד הציבור של גב' גלבוע מתייחס לפנייה אל עו"ד בן חי קוזינסקי שהוא יועץ משפטי בלשכת הבריאות המחוזית המבקש חוות דעתו לעניין אישור בריכה טיפולית אצל הנתבעת. במכתב, אשר נכתב ע"י ד"ר שהאב שהוא רופא הנפה, כי המבנה כנראה ללא היתר בנייה וישנם ליקויים נוספים ועו"ד קוזינסקי התבקש לחוות דעתו לעניין הבקשה אשר הוגשה ע"י הנתבעת למתן רישיון עסק.
לא צורפה לתעודת עובד הציבור תשובתו של עו"ד קוזינסקי.
תעודת עובד ציבור - מר וואיל חסן (ת/6)
מר חסן, מפקח בוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל מרכזי, הסביר כי הייעוד הדרוש לעסק מסוג פיזיותרפיה חייב להיות ממוקד בייעוד שירותי רפואה, הייעוד הדרוש למרכז רפואי הכולל מרכז שיקומי טיפולי ומרכז יום לקשיש מחייב תוכנית מפורטת.
התוכניות המפורטות אשר הוגשו הן: ג.5000 ו- ג.11705. בנוסף צורפה החלטה בבקשה לשינוי הייעוד בתוכנית מספר ג.11705.
עוד ציין מר חסן בתעודת עובד הציבור כי היתר הבנייה שקיים לקניון בתיק 269/05 הוא נכון לשנים 2006-2008 ואח"כ ניתן היתר נוסף בתיק 701/2008.
עו"ד אדלר הודיע לבית המשפט כי הוא מוותר על הגשת חוות דעת השמאי, מר סלאמה חאלד, בין השאר משום שהחלק הארי של ההשקעות אשר בוצעו במושכר והציוד אשר נרכש עבורו מוצא ביטויו בחוות הדעת של רואה החשבון קרוכמל.
ההגנה
העד מר מוכלס אבו סאלח
העד הראשון מטעם ההגנה היה מר מוכלס אבו סאלח – בתצהירו של מר אבו סאלח (נ/5) תוארה פעילותו של העד בהכנת התוכניות עבור הקמת הקניון של הנתבעים.
מר אבו סאלח אכן הכין תוכניות ובקשה למתן היתר בנייה ובתאריך 4.1.06 ניתן היתר בנייה כדין לבניית הקניון והוועדה המקומית לתכנון ובנייה אף הוציאה טופס 2 לחברת החשמל ולתקשורת. על מנת לסבר את האוזן יש לציין כי טופס 2 הוצא לפני טופס 4. מספר ההיתר 20050269.
מתצהירו של מר אבו סאלח לא ניתן להבין האם התוכניות היו עבור הבניין החדש או הבניין הישן, שכן שניהם מהווים מקשה אחת המכונה בשם עסקי "קניון כנעאן". החלק החדש הוא תוספת לחלק הישן ולדברי מר אבו סאלח המרכז של התובעת נמצא בקומת הקרקע של הקניון הישן, ושם לא היתה כל מניעה תכנונית למתן רישיון עסק לתובעים.
מר אבו סאלח מבהיר כי לשטח ששכרו התובעים קיימת סקיצה של תוכנית למושכר, בשטח של 900 מ"ר, כאשר איננו כולל בריכה טיפולית הידרותרפית. התובע ביקש ממנו להכין תוכנית רק עבור החלוקה במושכר בשטח של 900 מ"ר ללא הבריכה.
מכיוון שהבריכה נכללה בשטח אשר לגביו הוגשה בקשה לשינוי יעוד וטרם אושרה, אי אפשר היה לתת לתובע את רישיון העסק, ולדעתו של מר אבו סאלח בכך היתה הטעות של התובעים, שקשרו את הבקשה לקבל רישיון עסק למכון הפיזיותרפיה, עם רישיון עסק לבריכה הטיפולית.
מר אבו סאלח סבור כי אלמלא נקשר נושא הבריכה הטיפולית לא היה כל קושי לתת לתובע רישיון עסק לשאר המחלקות בעסק הפיזיותרפיה אותו הקים.
מר אבו סאלח חתם על תצהירו ב- 30.10.12 והצהיר בו כי עד ליום זה עדיין לא התקבל האישור לשינוי היעוד המבוקש לאזור הבריכות, לרבות הבריכה הטיפולית ולכן גם הוגשו כתבי אישום כנגד הנתבע. בנושא זה ניתנו צווי הריסה אך ביצועם עוכב עד ל- 21.6.13.
מר אבו סאלח מצביע על כך כי לא היתה מניעה לתת רישיונות עסק לחברות אחרות, כמו חברת "אייס", "בנק הפועלים" ו"המוסד לביטוח לאומי" ולכן לא היתה כל מניעה כי גם לתובע יינתן רישיון עסק.
מר אבו סאלח תמך את דבריו באישורי הוועדה לתכנון ובנייה גליל מרכזי (נספחים ט'-י' לתצהירו).
בחקירה הנגדית הסתבר כי באותו מקום בו נבנו הבריכות, שעדיין לא היה להן היתר, היו אמורות עפ"י התוכנית להיות חנויות.
מר אבו סאלח הסביר בחקירתו הנגדית כי הוא טיפל למעשה רק בקניון החדש ולא בקניון הישן אבל כיוון שמדובר למעשה בבניין אחד היה צורך לקבל היתר חדש לשני הבניינים, למרות שלבניין הישן היה כבר היתר.
בזמן קבלת ההיתר לבניין הישן ייעוד השטח המבונה היה מסחר ותעשייה והוא זה אשר התחיל לטפל בבקשה לשינוי הייעוד והכוונה היתה למגרש אחר הצמוד לקניון, המקום בו נמצאות היום הבריכות.
התברר כי מר אבו סאלח לא המשיך בטיפול לשינוי הייעוד ולכן לא היה בידו להועיל במסירת מידע מה קרה לאחר שנת 2008.
עוד התברר מעדותו של מר אבו סאלח, כי מיקומה של הבריכה אשר נבנה ללא היתר הוא במקום בו היתה אמורה לפי התוכנית המקורית אשר קיבלה היתר, להיות מקום חנייה ומכיוון שהמקום נוצל לבריכה ולא לחנייה נוצר צורך אח"כ לשנות ייעוד מגרש אחר ולהופכו למגרש חנייה.
מר אבו סאלח אישר כי אכן קודם ביצעו באופן פיזי את השינוי ורק אח"כ ביקשו היתר.
המרכז הרפואי של התובע לפי דעתו של מר אבו סאלח היה צריך לקבל רישיון עסק, הוא מעולם לא דיבר על הבריכה, היא לא נמצאת אצלו בתוכנית ומעבר לכך התובע גם מעולם לא הזכיר לו נושא בריכה טיפולית.
לדעתו של מר אבו סאלח כל המחלקות לגביהן הגיש התובע בקשה לקבלת רישיון עסק, בנפרד מהבריכה, היו אמורות להתקבל ואילו הוא היה מטפל לו בנושא, הוא בטוח כי היה מוציא לו רישיון עסק. כל המכתבים אשר דחו את הבקשות התייחסו לבריכות בלבד.
מר אבו סאלח לא ידע אם כך כי כל העסקים שצריכים לקבל אישור משרד הבריאות ופועלים בקניון פועלים למעשה ללא רישיון, אך חזר ואמר כי יכול היה לדאוג לכך שהתובע יקבל רישיון עסק וזאת הוא אומר מניסיונו.
מר אבו סאלח העיד כי מוזר בעיניו שהמועצה המקומית כלל פנתה למשרד הבריאות וכל הבקשות הן מאותו יום.
העד מר מוניר אבו חמדאן
מר אבו חמדאן, עפ"י תצהירו (נ/6), התבקש ביולי 2008 ע"י התובע לבוא ולנהל את התובעת ואכן בין החודשים יולי 2008 ועד דצמבר 2008 עשה כן.
מר אבו חמדאן הצהיר כי בתקופת ניהולו, היו פיגורים בתשלום דמי השכירות, לרבות חשבונות חשמל ודמי שימוש בבריכה ההידרותרפית, ולא פעם ולא פעמיים הנהלת הקניון סגרה את המכון בתגובה לכך.
מר אבו חמדאן התבקש על רקע היכרותו האישית עם מר כנעאן – הנתבע – להסדיר את פעילות המכון ולגרום לאי סגירתו. אכן מר אבו חמדאן עשה כן אך לצערו בסופו של דבר הסתבר כי הדבר בלתי אפשרי וזאת "מחוסר הפנמה למחויבות עסקית בסיסית לניהול עסק מחד ומאידך מחסור בנזילות ותזרים מזומנים שלילי".
מר אבו חמדאן הודיע כבר ב- ספטמבר 2008 לתובע כי אין הוא מוכן יותר לנהל את המכון מחשש לפגיעה בשמו הטוב ואמינותו המקצועית, אך לאור בקשתו של התובע כי עומד להיכנס משקיע חדש למכון, וכך אומנם היה, המשיך מר אבו חמדאן בפעילותו ואף הביא לכך כי הנתבע ימחל לתובע על חוב של 64,000 ₪ ושארית החוב נפרסה לתשלומים. לכן, ביום 13.11.08 נחתם הסכם ברוח זאת, לפיו הנתבעת תוותר לתובעים על 94,000 ₪ עבור השימוש שעשו בבריכה ומאידך התובעים ישלמו לנתבעת מס' 1 50,000 ₪ בגין דמי השכירות באופן מיידי, וכן יתנו שיק על סך 100,000 ₪ שזמן פירעונו יהיה ב- 24.1.09 על חשבון החוב של דמי השכירות.
שאר החובות יותאמו עפ"י הכנסות הצדדים וישולמו ב- 6 שיקים רצופים של "אבו ריש מהנדסים".
עוד הוסכם בין הצדדים על תשלום חשבון החשמל בסך 20,000 ₪ החל מ- 7.12.08. הסכם זה אפשר לתובע להיכנס חזרה למושכר, דהיינו המרכז המסחרי, אך המפתחות יימסרו למר אבו חמדאן.
לאחר חתימת ההסכם אכן מסר מר אבו ריש 6 שיקים המשוכים מחשבון "אבו ריש מהנדסים בע"מ" בסה"כ בסכום של 299,860 ₪ ואכן עם קבלת השיקים נמסרו המפתחות למר פואד אבו ריש ולתובע, אשר המתינו למר אבו חמדאן אצל רואה החשבון ראיד אבו ריש (נספחים א' + ב' לתצהיר).
בחקירה הנגדית התברר כי למר אבו חמדאן יש ניסיון היות שהיה בעבר בעלים של מרכז רפואי משל עצמו, והתובע למעשה ביקש ממנו להשתמש בשירותיו ובקשריו על מנת לקבל את הרישיון, ואכן בתחילת הדרך, בה ניהל את התובעת ידע שאין לה רישיון עסק.
מר אבו חמדאן פירט את כל מאמציו לקבל את רישיון העסק, דברים אשר לא פירט בתצהירו, דהיינו מערכת הפגישות אשר ערך עם המשטרה, מכבי האש, משרד הבריאות והוועדה המקומית, ולפי דעתו מה שהכשיל את מתן רישיון העסק הוא אי עמידה בתנאי משרד הבריאות בנושאים שונים ולא רק הבריכה.
התברר עוד כי נפל סכסוך כספי בין מר אבו חמדאן לבין מר אבו ריש, לדבריו אף תבע אותו באופן אישי לאחר ששכנע אותו להישאר כחודש ימים בניהול המרכז.
הנתבע, מר מאזן כנעאן
מר כנעאן העיד בתצהירו (נ/7) כי היוזמה להקמת המרכז הרפואי בקניון היתה של התובע מלכתחילה ולא שלו, כפי שנטען ע"י התובע.
לבניין הישן של הקניון היה היתר בנייה, כפי שמצוין בהסכם השכירות ולכן, השטח אותו שכר התובע בגודל של 900 מטר נמצא בבניין שלגביו היה היתר בנייה ואין שחר לטענה כביכול, כאשר נחתם הסכם השכירות לא היה היתר בנייה לקניון.
החוזה נחתם לאחר שהנתבע נתן לתובע את הטיוטה והוא פנה לעו"ד סלאמה להתייעצות.
מר כנעאן ידע כי לאחר שנחתם חוזה השכירות התובע פנה למר אבו סאלח שיכין עבורו תוכנית חלוקת המושכר וכך היה.
מר כנעאן הכחיש בכל תוקף כי הציע לתובע להפעיל קנטרי קלאב בקניון כיוון שבקנטרי עצמו לא היה מקום לשטח של 900 מ'.
לתובעת היתה כניסה נפרדת מהצד המערבי של הבניין הישן.
מר כנעאן מצא לנכון לציין כי גם לבניין החדש יש היתר כדין מיום 2.11.08 וטופס 4 ולכן ניתן כבר לקבל רישיון עסק לכל הקניון.
מר כנעאן הצהיר כי הוא לא הבטיח לתובע לדאוג לו לרישיונות ואדרבא, כפי שכתוב בסעיף 54 לחוזה, הנושא נמצא באחריותו של התובע. יחד עם זאת, מתוך טוב לב, הציע להם את האישורים של מכבי אש והתקנת החשמל.
החוזה אשר ניתן לתובע הוא חוזה סטנדרטי, כפי שניתן לכל שאר השוכרים בקניון ובכלל זה כל השוכרים היו אמורים לדאוג לרישיונות עפ"י אותו סעיף 54.
לתובעים אין כל קשר לשינוי הייעוד, כפי שטענו בכתב התביעה, לא היה כל צורך לבצע שינוי ייעוד לבניין הישן. שינוי ייעוד התבקש אך ורק לאזור הבריכות והקנטרי ואין להם כל קשר לחוזה שבין התובעים לנתבעים באי קבלת רישיון עסק.
לדעתו של מר כנעאן, כפי שהתברר לו לאחר מכן, הבקשה לקבל רישיון לבריכה הטיפולית, מה שלא סוכם בחוזה השכירות, מכיוון שהבריכה נמצאה בשטח לגביו התבקש שינוי הייעוד, ללא קשר לתובעים, היא אשר הכשילה את התובע.
מר כנעאן ציין כי, הנתבעת קיבלה רישיונות לניהול עסק, למרות שלא הושלם עדיין השלב של שינוי הייעוד וקיבלה אישור להפעיל את הבריכות.
מר כנעאן חזר על הטענות אשר נשמעו קודם לכן, הסיבה היחידה אשר מנעה את קבלת רישיון העסק למרכז הרפואי ולמכון לפיזיותרפיה היא אך ורק הבריכה הטיפולית שאליה התייחס משרד הבריאות.
מר כנעאן הצהיר כי נערך בינו לבין התובע הסכם לפיו עבור כל יום שימוש בבריכה הטיפולית ישלם התובע סך של 2,000 ₪ לפני מע"מ ואכן התובע החל להביא אנשים, בין מטופלים ובין אם לא, לשימוש בבריכה.
מר כנעאן אישר את עדותו של מר אבו חמדאן כמתואר לעיל.
קריסתו הכלכלית של התובע, לפי דעתו של מר כנעאן, נובעת מכך שהתובע לקח על עצמו התחייבויות וחובות, בנה עסק מפואר, העסיק הרבה עובדים, מבלי ששילם להם את משכורותיהם, לא קיבל ערבות בנקאית כפי שנדרש, העובדים עזבו אותו ולכן בסופו של דבר, בגלל ניהול כושל והתקשרות עם גופים ומוסדות לפני שהיו בידו האישורים והרישיונות הדרושים גרמו לקריסה הכלכלית ללא כל קשר לנתבעים.
מר כנעאן טען בתצהירו כי אילו טענת התובעים היתה נכונה לגבי היתר הבנייה לשינוי הייעוד לא היו מבקשים ממר פואד אבו ריש להיכנס כשותף לעסק. הוא ציין כי בבניין הישן וגם בחדש נמצאים עשרות שוכרים, כולם עובדים, עסקיהם משגשגים ומעולם לא הועלתה טענה של אי קיום היתר בנייה ו/או שינוי ייעוד. כל החוזים נבדקו בקפדנות ע"י ב"כ השונים של אותם עסקים.
מר כנעאן צירף לתצהירו דוגמאות לחוזים מאין אלו, כאשר המשותף להם שהם חוזים סטנדרטיים, בדיוק כמו החוזה אשר נחתם עם התובע, למעט מטרת השכירות אשר היא מוספת בכתב יד ע"י כל עסק ועסק בהתאמה.
יתרה מכך אין אף מסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפיו הוועדה מודיעה לתובע כי אי אפשר להקים עסק של פיזיותרפיה או מכון לשיקום רפואי בבניין הישן, בו נמצא המושכר. אילו טענה זו היתה נכונה, היא היתה נתמכת ע"י מסמכים.
הנתבע טען כי בניגוד לתצהירו של התובע הרי רשת "מקדונלדס" שהיא רשת אוכל הדורשת אישור משרד הבריאות קיבלה רישיון עסק מטעם המועצה המקומית ירכא.
עוד מציין מר כנעאן כי התובע היה מן השוכרים הראשונים בקניון, בשנת 2006 ושאר השוכרים החלו לנהל את עסקיהם בקניון בשנת 2008.
לעניין הרצון להקים מרכז רפואי בטל-אל ע"י התובע, אשר נזנח בגלל הקמתו בקניון כטענת התובע, הצהיר מר כנעאן כי התובע סיפר לו שהוא לא יכול היה להקים את המרכז בטלאל מכיוון שלא אושר שינוי ייעוד ובנייה באותה חלקה, ולכן החזיר את חלקת האדמה למשפחת מולא והם החזירו לו את התמורה אשר שילם, ולא כפי שהעיד התובע כי בעקבות קריסת המרכז היה צריך למכור אדמה זו.
מר כנעאן צירף לתצהירו היתרי בנייה ורישיונות לניהול עסק על מנת להוכיח כי הצהרת התובע על כך כי המסעדות ובתי הקפה פועלים ללא היתר אינה נכונה.
התובעים ידעו כי החובה לדאוג לאישורים מוטלת עליהם עפ"י החוזה שאלמלא כן לא היו טורחים לעשות כן, כפי שהם בעצמם הצהירו.
מר כנעאן הדגיש כי נושא הבריכה הטיפולית בגללה לא ניתן לתובע רישיון עסק לא הוזכר כלל בחוזה השכירות. לעומת זאת, אילו רצה התובע להקים בריכה טיפולית בשטח המושכר של 900 מ' לא היתה כל בעיה. מכיוון שהתובע ידע שהבריכה איננה כלולה בהסכם היה צריך לפעול בעצמו על מנת לקבל אישור.
מר כנעאן הצהיר כי בסוף שנת 2008, התובע הודיע לו כי החליט לסגור את העסק, מכיוון שאיננו יכול להמשיך ולהפעילו כיוון שהסתבך מבחינה כלכלית.
מסמכים אשר צורפו לתצהיר הנתבע:
א. חשבונית מס בגין שני חודשי שכירות של התובעת על סך 64,980 ₪.
ב. נספח זו' – לתצהיר תובע.
ג. נספח ו' – לתצהיר התובע.
ד. תרשים.
ה. היתר בנייה.
ו. טופס 2 של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גליל מרכזי לצורך חיבור לרשת החשמל (ספק מים/תקשורת) מיום 17.1.06. טופס 4 אשר נראה לחלוטין לא שייך לתיק זה.
ז. היתר מס' 20080701 מיום 2.11.08 לפיו התירה הוועדה שינוי מקומת החנייה והקטנת המגרש.
ח. טופס 4 – (תקנה 5) אישור לאספקת שירותים מיום 3.11.08.
ט. נספח יח.2 לתצהיר התובע.
י. מכתב של מעבדה מוסמכת משה כהן, גילוי וכיבוי אש בע"מ אל שירותי כבאות המאשרים כי הותקנו 6 מטפים לכיבוי אש בהתאם לתקן.
יא. נספח יט' לתצהיר התובע.
יב. נספח יח.1 לתצהיר התובע.
יג.6-1. נספח טו' לתצהיר התובע.
יד. רישיון לניהול עסק מיום 25.8.10.
יד.5-4. בקשות למשטרת ישראל לעניין בריכת השחייה בקניון. אין התנגדות למ"מ ירכא – חתימה של מר נוהאד אבו טריף.
טו.4-1. מכתבי משרד הבריאות המצורפים לתצהיר התובע.
טז. נספח כו' לתצהיר התובע.
יז.2-1. נספחים ד' ו- לב' לתצהיר התובע.
יח. חוזה שכירות מרשת "אייס" מיום 27.2.08.
יט. מכתב של מר קרול פלק, מהנדס הוועדה המקומית, מיום 15.10.07 אל הנתבע המאשר כי בנק הפועלים יכול לשכור 400 מ' בתוך המרכז המסחרי ובלבד שלא יהיה שינוי ו/או תוספות בחזיתות הבניין. כמו כן הוא מאשר כי ניתן היתר בנייה לשימוש מסחרי עפ"י התוכניות המפורטת ג.5000 ו- ג.11705. יש לציין כי מכתב זה הינו תשובה למכתבו של הנתבע מתאריך 11.10.07 –מכתב זה לא צורף.
כ. מכתב דומה מיום 6.10.11 לעניין אפשרות השכרה למל"ל בחלל המבנה בו אושרו פונקציות לשימוש למשרדים. אישור זה מתייחס להיתר בנייה מספר 701/2008.
כא+כב. נספח ז' לתצהיר התובע.
כג, כה'. נספח א' לתצהירו של מר מוניר אבו חמדאן.
כו. הסכמי שכירות עם שוכרים שונים בקניון.
כז. רישיון ניהול עסק למסעדת "מקדונלדס".
כח. מכתב מאת נחום דויד, יו"ר הוועדה אשר ניהלה את המועצה המקומית ירכא מיום 30.12.09 אל הוועדה המחוזית של תכנון ובנייה המאשר כי אין למועצה התנגדות לשינוי הייעוד של חלק מהמגרש אשר יועד למבנה בית ספר ומבנה ציבור לדרך אשר תשמש את קניון כנעאן.
ב"כ התובע ביקש להוציא את הנספחים; ד', ז', ח', י"ד 1-5, ט', כ', כ"ז 1-2 וכח' לתצהיר, שכן הם נמסרו לו שבוע ימים בלבד לפני ישיבת ההוכחות. לעניין זה ניתנה החלטה ביום 18.11.12.
חקירה נגדית
הנתבע בחקירה הנגדית עמד על כך כי היוזמה להקמת המרכז היה של התובע בלבד. הוא הזמין אותו על מנת לשוחח איתו בענייני נישואין ותו לא. הנתבע אישר כי אכן התובע שאל אותו על הבריכות כאשר אמר לו שהוא מבקש להקים מרכז רפואי.
הנתבע ציין כי הבריכה אשר נקראת משום מה בריכה טיפולית אכן היתה במה שנקרא הקניון הישן והיא היתה בהקמה בעת שהתובע החל להקים המרכז, אך כל שאר הברכות הנמצאות במקום היו בקניון החדש. הנתבע טען כי שלושה מהנדסים למעשה טיפלו בבקשה לשינוי ייעוד, מר כאמל חבש, מר סלאח והמשרד של שאדי אבו ריש, אחיו של פואד שהעיד בביהמ"ש. התוכנית שלו היתה בכלל שבמקום למטה דהיינו בקומת הקרקע תהיה משחקיה. כלל לא ידע מה היא בריכה טיפולית ולדעתו זה מונח שמסיבות שאינן קשורות לעניין מציינים אותו כל הזמן. הוא יודע שבריכה טיפולית העומק שלה 70 ס"מ וכאן היה מדובר בבריכה לשימוש האנשים של המשפחה בלבד. הנתבע עמד על כך שאמר לתובע שיש היתר בנייה לכל הקניון, כך גם כתוב בהסכם השכירות. הוא לקח את החוזה ולקח לו 6 חודשים עד אשר חתם על ההסכם, ולמעשה החתימה היתה לאחר סיום כל העבודות.
הנתבע ידע שהייעוד של המקום בזמן חתימת ההסכם הוא מסחר ותעשיה, הוא ידע שהוא יכול לעשות עסקים קטנים וגדולים וחנויות וכדי להקים בריכות ידע שעליו לעשות שינוי ייעוד. הנתבע לא ידע להגיד אם הבקשה לשינוי יעוד היתה לפני החתימה על ההסכם עם התובע או לאחר מכן. הוא יודע שמי שהגיש הבקשה הוא מר שאדי אבו ריש.
הנתבע העיד כי ניסה לסייע לתובע להשיג רשיון עסק, אך הפגישה היתה עם ראש המועצה חסיין פארס וזה אחרי שהעסק נסגר ונאמר לו שמכון לפיזיותרפיה כלל לא צריך אישור של משרד הבריאות. הוא עצמו לא ניגש למועצה לפני שנותנים לו את כל האישורים כמו אישור משטרה ואישור מכבי האש.
לשאלה האם פנה למר אבו טריף כאשר ידע שהתובע לא מקבל רשיון עסק השיב שזה לא מעניין אותו וזאת בגלל סעיף 54 להסכם שם כתוב שכל עסק הוא דואג לעצמו. יחד עם זאת, טרח להביא למר אבו טריף את האישורים הדרושים.
הנתבע לא ידע לומר אם ידע שניתן לפתוח מרכז רפואי בקניון וכך גם לא ידע אם למישהו מעסקי האוכל פרט למקדונלדס יש רשיון עסק. הוא ידע לומר כי לחנויות שלו יש רשיון עסק.
בניגוד לגרסתו של התובע, כי סיים את כל העבודות לפני שחתם על החוזה, העיד הנתבע כי לאחר החתימה הכין את הריצוף ואת המזגנים ואת מתקן כיבוי האש, לפני כן לא עשה דבר וכל מה שעשה התובע הוא רק את קירות הגבס. מחובתו היתה להתקין קו ביוב וזאת עשה לפי התוכניות שהביא לו התובע וזאת לאחר החתימה על החוזה. הנתבע ציין כי התובע היה הראשון שחתם בשנת 2006, שאז היה בבנייה.
ועוד ציין הנתבע כי סעיף 12 המציין מטרות השכירות הושג לאחר חתימת החוזה וההוספה היתה על ידי הפקיד שלו, הוא לא ראה זאת. היה צריך למלא סעיף 12 כדי לקבל רשיון העסק. הנתבע העיד כי עד היום שבו נחקר בביהמ"ש לא קרא את סעיף 12 אך אין לו ויכוח עם הכתוב שם כי הוא לא בירר מה התובע רוצה לעשות במרכז רפואי, מבחינתו שיעשה מה שרוצה.
את היתר הבנייה נתן הנתבע לתובע ביד כדבריו. זה מה שהיה לו. לשאלה האם ידוע לו שבלי טופס 4 בעייה לקבל רשיון עסק, השיב כי לפני טופס 4 יש טופס 2 וזה היה לו ואם זה מספיק לקבל רשיון עסק או לא, זה תלוי. הפקיד במועצה הוא זה שמחליט אם טופס 2 מספיק או לא (ישיבה מיום 13.12.12, עמ' 72). הנתבע אישר כי כאשר התובע חתם, לא היה טופס 4, ולא היה רשיון עסק. עם זאת, התובע ידע כי יש לו טופס 2 והיתר בנייה, אך הוא לא זוכר לומר אם אמר לתובע שאין לו טופס 4.
הנתבע אמר כי כבר 5 שנים הוא משתמש בבריכות, ולא עובר על החוק. הכוונה היתה לבריכות החיצוניות לגביהן הגיש בקשה לשינוי ייעוד, אך לא הגיש בקשה כזו לבריכה שבתוך הקניון, כאשר ברור כי הכוונה לבריכה בה השתמש התובע. ברשיון העסק אשר קיבל בשנת 2008 כלל גם את הבריכה שבתוך הקניון הישן. הנתבע העיד כי ביום שחתמו על ההסכם עדיין לא היתה בריכה, אך כאשר התובע ביקש להשתמש בה הודיע לו כי מדובר ב- 10,000 דולר לחודש. התובע הסתפק ביומיים בשבוע, ולכן סיכמו על 2000 ₪ ליום.
הנתבע אישר כי כאשר מוניר אבו חמדן בא וסיפר לו שמר אבו ריש רוצה לשקם את העסק, וביקש לוותר לתובע על 64,000 ₪, כך הנתבע עשה.
עוד התברר מעדות הנתבע כי היה צורך בהגשת בקשה לשינוי ייעוד והיתר הבנייה בגלל נושא החניה. רק לאחר מכן קיבל גם היתר וגם טופס 4.
בניגוד לדברי התובע, כי המקום הושכר לבזק, השיב הנתבע כי רק שליש ממנו בשימוש "בזק", ואילו שאר השטח אותו שכר התובע, כ- 600 מ"ר, אינו בשימוש והתובע יכול להוציא משם כל מה שהשאיר.
סיכומים
סיכומי התובעים
ב"כ התובעים מתאר בסיכומיו את הרקע האישי של התובע, אשר עשה חייל בעיסוקו בהקמת מכון פיזיותרפיה בכפר ירכא, עד אשר נפל קורבן למצג השווא אותו הציגו בפניו הנתבעים כאשר ביקש להקים את המרכז הרפואי בקניון ובעטיו של מצג שווא זה נקלע לאסון כלכלי.
לטענת ב"כ התובעים, הפגישה בין התובע לנתבע היתה ביוזמתו של הנתבע, אשר סיפר לתובע כי הוא מבקש להקים בתוך הקניון אשר בבעלותו קאנטרי קלאב וכי הוא מעוניין שהתובע יקים בו מרכז רפואי ואף ישכור ממנו בריכה.
התובע, אשר שאל את הנתבע אם מבחינה חוקית ניתן לקיים את המרכז כולל טיפול הידרותרפיה, נענה בחיוב, סמך על הנתבע בעיניים עצומות והחליט להקים את התובעת מס' 1 לצורך הקמת המרכז. בנוסף, התובע הסתייע בתוכנית עסקית אשר הבטיחה לו כי אכן העסק יניב רווחים נאים.
הסכם השכירות אשר נכרת בין הצדדים קבע 3 אלמנטים יסודיים שהם: גובה דמי השכירות, הקמת המרכז כולל הבריכה הטיפולית, והצהרת הנתבעת כי אכן מבחינה חוקית יכול התובע לנהל במקום גם את המרכז וגם את הבריכה ולקניון יש את כל ההיתרים הנדרשים לכך.
הסיכומים הללו היו בע"פ, ולאורם החל התובע לשפץ את המקום וזאת עוד בטרם נחתם הסכם השכירות עצמו.
הוכח, לטענת התובע, כי לצורך הקמת המרכז הושקעו סכומים של 1,713,065 ₪, לשם כך התובע מכר קרקעות, לקח הלוואות, הסתייע בהון בני משפחתו היות וכולם האמינו בהצלחת המרכז.
ב"כ התובע מציין כי בהסכם השכירות צוינו במפורש כל המחלקות אשר היו אמורות לפעול במרכז, בו עבדו 60 איש ובכלל זה הבריכה.
במקביל, פנה התובע לקבלת רישיון עסק. הבקשה הראשונה היתה לקבלת רישיון עסק למרכז הרפואי בכללותו, ואח"כ עפ"י דרישת המועצה המקומית ירכא לכל מחלקה בנפרד.
התובע מציין כי בשעה זו כבר היו לו הסכמים מגופים מוסדיים וכן אישורים של שירותי הבטיחות, מהנדס חשמל ואישורי כבאות כנדרש.
בסוף שנת 2007 נקלעו התובעים למצוקה כספית עקב ההשקעות הגדולות ואז ביקשו לאתר שותף אשר ייכנס לעסק אף הוא וכך צורף מר פואד אבו ריש, אשר התלהב מהאפשרויות הגלומות ופעילותו של המרכז. באותה שעה, לא ידע התובע כי לא יהיה ניתן לקבל רישיון עסק לאף אחת מן המחלקות וסבר כי מדובר במכשולים בירוקרטיים רגילים אשר ייפתרו בקרוב.
ב"כ התובעים מבקש לקבוע כי הסיבה לקריסתו של המרכז הרפואי של התובע היא בהצגת השווא של הנתבעים, כביכול יוכל התובע לקבל רישיון עסק ולהפעיל את הבריכה במסגרת המרכז הרפואי בתוך הקניון בשעה שהנתבעים ידעו או היו חייבים לדעת כי הפעלת הבריכה לא תאושר ע"י משרד הבריאות וגם לא ע"י המועצה המקומית ולא יינתן לה רישיון עסק בשל כך.
ב"כ התובעים טען, כי למרות שכתוב בהסכם השכירות כי קיים היתר בנייה והנתבעים טענו לכל אורך הדרך כי לקניון הישן היה היתר כדין, ועל כן גם כל העסקים אשר פעלו במסגרתו קיבלו רישיונות עסק, הרי לאמיתו של דבר גם לקניון הישן, בו הושכרו 900 מ"ר לתובע, לא היה היתר בנייה כדין לפעילויות אשר נעשו בו ועל כן הנתבעים הגישו תוכנית ובקשה לשינוי ייעוד.
מדובר במבנה אחד, מקשה אחת ומכיוון שאין חולק כי לבריכות אשר נבנו ב"קניון החדש" לא היה היתר בנייה, הרי גם לקניון הישן לא היה היתר בנייה, כפי שמר אבו סאלח העיד: "אי אפשר לקבל היתר רק לחלק אחד". האבחנה היא מלאכותית ואיננה נכונה. יתר על כן, היא חסרת תום לב.
כל הבריכות הוקמו ללא היתר בנייה, הן אלו שבתוך הקניון והן אלו שמחוצה לו. הבקשה לשינוי ייעוד לגבי הבריכה הוגשה רק לאחר שהבריכות כבר הוקמו, כפי שגם עולה מתוך התיקים הפליליים אשר הוגשו כנגד הנתבע.
לקניון לא היה טופס 4 משך כל התקופה בה פעל המרכז הרפואי ועל כן, גם לא התקבל רישיון עסק.
הנתבע ידע, לטענת ב"כ התובע, כי הסיבה העיקרית לכך כי התובע הסכים להצעתו להקים את המרכז הרפואי התבססה על כך שבמקום תהיה בריכה טיפולית.
ברור לחלוטין שאילו כל המצב המשפטי דלעיל היה ידוע לתובע קודם להתקשרות לא היה עושה זאת ובכך היו נמנעים כל הנזקים הרבים אשר נגרמו לתובע.
אין שחר לטענת הנתבעים כי המחדל רובץ לפתחו של התובע היות והגיש בקשה מאוחדת לכל המחלקות, כולל הבריכה. המציאות מוכיחה כי התובע הגיש בקשות נפרדות לכל אחת ואחת מהמחלקות.
יש לדחות את טענת הנתבעים כי על התובע היה לדאוג לקבלת כל הרישיונות וההיתרים החוקיים, עפ"י סעיף 54 לחוזה השכירות. הטעמים לכך הם כי ההסכם בין הצדדים לא היווה את הבסיס להתקשרות, היות וכל התנאים סוכמו כבר בע"פ לפני חתימת ההסכם, שהרי התובע שיפץ את המושכר והקים את המרכז חודשים מספר לפני החתימה על החוזה ועל כך אין מחלוקת. לכן, ההוראות הכתובות אינן רלוונטיות. טעם אחר הוא כי גם אם יאמר כי יש רלוונטיות להוראות הכתובות, הרי אין סעיף 54 פוטר את הנתבעים מאחריותם בהיותם בעלי הנכס האמורים לדעת את כל העובדות הרלוונטיות הן מבחינה תכנונית והן מבחינה משפטית, ומשעה שלא גילו אותן לתובעים, הרי הם נושאים באחריות. ב"כ התובעים הפנה לפסיקה המחזקת טענתו זו, כי גם פטור מסוג זה שנמצא בסעיף 54 לחוזה איננו פוטר את בעלי הנכס מלדאוג לכך כי יהיה היתר בנייה כדין בכל בניין המושכר על ידם וכמובן תהא חובת גילוי של פרטים מהותיים. אי גילויים מהווה חוסר תום לב במו"מ עפ"י חוק החוזים.
ב"כ התובעים הדגיש במהלך הסיכומים חזור והדגש, כי התובע סמך על הנתבע ונתן בו אמון ועל כן, גם לא קרא את החוזה. כך גם נתן אמון בעו"ד סלאמה ואם לא די בכך הרי למעשה מדובר בחוזה אשר נכפה על התובע, שכן הוא נכתב ע"י עוה"ד של הנתבעים ואף התובע אמר כי הנתבע אמר לו לגבי החוזה: "זה מה שיש".
את היסודות לטענה כי מדובר בחוזה אשר נכפה על התובע רואה ב"כ התובעים באמירת התובע כי לא היה ברשותו החוזה, אלא: "באנו, חתמנו ויצאנו" ולכן גם לא היתה לו אפשרות להתייעץ וממילא סמך על הנתבע ולכן גם לא קרא את ההסכם כלל אלא רק לאחר שהחלו הבעיות.
ב"כ התובעים סבור כי הוכחו כל עילות התביעה נגד הנתבעים, אשר לא זו בלבד שהביאו לכך כי התובעים לא יכלו לקבל רישיון עסק, אלא גם גרמו להם להפר חוזים אשר נחתמו כדין בינם לבין צדדים שלישיים, כמו משרד הביטחון, מל"ל ושירותי בריאות כללית. בנוסף, התעשרו הנתבעים על חשבון התובעים, שכן קיבלו מקום משופץ אשר הושקע בו הון עתק, גבו דמי שכירות ובסופו של דבר התובע נאלץ לעזוב את המקום.
ב"כ התובעים בסיכומיו הקדיש פרק לנושא האשם התורם של התובעים לאחריות ועשה זאת רק לצורכי זהירות, שכן הנתבעים כלל לא טענו טענה מאין זו, לדעתו.
אין כל אשם תורם על התובע אשר לא בדק טרם כניסתו למושכר את המצב החוקי התכנוני של הנכס, היות ומדובר בהתקשרות בין בעלים לבין אדם מן היישוב, הדיוט שאיננו מכיר את הנכס וממילא לא בקיא במצבו התכנוני והחוקי. הטעם השני הוא כי החוזה הוכן ע"י עו"ד מטעם הנתבעים ולא מטעם התובעים, כפי שטענו הנתבעים, טענה שאינה נכונה – סעיף 21 לכתב ההגנה.
ב"כ התובעים טוען כי יש להטיל אחריות אישית גם על הנתבע ולא רק על הנתבעת, בהיותו אורגן של החברה, במיוחד שהוא בעל המניות העיקרי והמנהל היחיד של החברה.
ב"כ התובעים טוען כי הוכחו כל נזקיהם של התובעים, המסתכמים ב- 6,770,492 ₪. בסכום זה כולל ב"כ התובעים פגיעה במוניטין בסך 500,000 ₪ ובנוסף, נדרש, 500,000 ₪ בגין עוגמת הנפש.
ב"כ התובע טען, כי משלא הוגשה חוות דעת נגדית הסותרת את חוות דעתו של רואה החשבון קרוכמל, הרי יש לקבלה כלשונה ולקבוע על פיה את נזקיהם של התובעים ולקבל את התביעה במלואה.
לכתב הסיכומים צירף ב"כ התובע תוכנית מפורטת מס' ע/20104 אשר הוגשה ע"י המועצה המקומית ירכא. התוכנית הוכנה ע"י "פ.א.א.ר הנדסה". עיקרה של התוכנית, עד כמה שניתן להבין, הוא הקטנת השטח המיועד למבנה ציבור והגדלת השטח המיועד למסחר ותעשייה. עפ"י התשריט נראה כי במקום קיימת בריכת שחייה אחת.
בנוסף, צורף הסכם שכר הטרחה של ב"כ התובע העומד על 30% מכל סכום שייקבע כי הלקוח זכאי לקבל במסגרת ההליך בתוספת מע"מ כדין.
סיכומי הנתבעים
טענתם העיקרית של הנתבעים היא כי אין לתובעים להלין אלא על עצמם, באשר היו מיוצגים לפני החתימה על חוזה השכירות, ידעו כי עפ"י סעיף 54 כל האחריות על הוצאת ההיתרים, הרישיונות והאישורים להפעלת המרכז הרפואי חלה עליהם ומאידך, הנתבעים מעולם לא התחייבו כלפיהם לדאוג להוצאת רישיון עסק או אישור כלשהוא.
הנתבעים לא הציגו כל מצג שווא בפני התובעים שכן לקניון הישן, בו היה המושכר, היה היתר בנייה שאף מוזכר בחוזה השכירות.
אין קשר בין הבקשה לשינוי ייעוד שהיתה למעשה בקשה לשנות שטח שיועד למבנה ציבור לייעוד של דרך, לעסק של התובעים.
האשמה היא בתובעים אשר כרכו את הקמת המרכז הרפואי והבריכה הטיפולית ואילו היו מגישים בקשה נפרדת המועצה המקומית היתה נותנת להם את הרישיון לנהל את עסק הפיזיותרפיה.
אין ממש בטענה כי הנתבעים כפו על התובעים חתימה על חוזה השכירות והעסק של התובעים קרס בגלל חוסר ניהול נכון ע"י התובע, אי תשלום דמי שכירות ולמרות שהנתבעים מחלו לתובעים על סכומי כסף נכבדים, הרי לא יכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ולכן נאלצו לסגור את המרכז.
הנתבעים דחו את טענת התובע כי ההצעה להקמת המרכז באה מצידו של הנתבע, הפגישה ביניהם כפי שהוכח, ואף התובע, בניגוד לאמור בתצהירו, הודה בכך במסגרת החקירה הנגדית, נערכה על רקע בירור אפשרות נישואין בין המשפחות ותו לו.
התובע הוא זה אשר התעניין במעשיו של הנתבע ומששמע כי הוא מקים שם קניון ביקש לבדוק את האפשרות להקמת המרכז הרפואי.
התובע קיבל את החוזה לידיו, בדק את המקום, בחר בקניון הישן ובכניסה נפרדת למרכז לצורך פרטיות המטופלים, ראה את כל התוכניות והאישורים ורק לאחר שבדק את כל הדרוש בדיקה חתם על חוזה השכירות אשר הוכן ע"י עו"ד עאטף סלאמה, איתו התייעץ התובע טרם החתימה.
ב"כ הנתבעים הדגיש כי אין באזכור נושאי המחלקות של המרכז בחוזה השכירות בריכה טיפולית.
לעניין הבריכה הטיפולית מציין ב"כ הנתבעים, כי היתה זו בקשתו של התובע להשתמש בבריכה זו לצורך טיפולים, למרות שאין מדובר בבריכה טיפולית והיא כל כולה נועדה להיות בריכת שחייה לנשים של בני משפחת הנתבע.
הבריכה הפכה להיות בריכה טיפולית כאשר התובע התקין עליה מתקן עזרה למטופלים על מנת שיוכלו לרדת אליה אך מלכתחילה היא לא נבנתה כבריכה טיפולית ולא היתה אמורה להיכלל במרכז הרפואי.
הנתבע, כפי שהעיד, לא ידע כלל על המושג "בריכה טיפולית" ולמרות שאישר בעדותו כי התכוון לבנות בריכה, ואכן הבריכה נבנתה עוד לפני שניתן היתר הבנייה בשנת 2008 ולפני שקיבל רישיון עסק ובשל כך נידון בבית משפט השלום בעכו, הרי לא היה לכך כל קשר לחוזה השכירות עם התובע.
נספח ז(1) לתצהיר התובע מלמד יותר מכל כי התובעים למעשה לא השתמשו בבריכה מרבית התקופה בה שהו במושכר ובסך הכל השתמשו בה במשך 17 יום, דהיינו – לא היתה כדאיות כלכלית להפעיל את הבריכה ולשלם עבורה 2,000 ₪ בתוספת מע"מ ליום.
ב"כ הנתבעים טען כי אין לקבל את עדותו של התובע אשר לא נתמכה ע"י כל עדות אחרת.
עפ"י גרסתו של התובע רבים מבני משפחתו סייעו לו, הן בהזרמת כספים, הן ברכישת ציוד, הן בעבודות, איש מהם לא הוזמן להעיד. כך גם לא הוזמנו להעיד אותם נציגי המוסדות אשר חתמו עם התובע הסכמי עבודה ולאחר מכן ביטלו אותם.
התובע טען אומנם כי הנתבעים גרמו לו להפרת ההסכם עם צד ג' אך לא הביא כל ראייה לכך ויש לדחות טענה זו.
ב"כ הנתבעים מבקש לקבוע כי התובע העיד עדות שאינה נכונה, מתחמקת ובעלת סתירות פנימיות בתוך העדות עצמה ובין הדברים שנאמרו בעדות עצמה לבין התצהיר.
התובע עצמו התבלבל ולא ידע לומר איפה היה המושכר, אם בבניין הישן או בבניין החדש, למרות שברור לחלוטין וגם כפי שהעידו שאר העדים, המושכר היה בבניין הישן.
ב"כ הנתבעים טען כי אין לקבל את חוות דעתו של רואה החשבון קרוכמל אשר הסתמך על דפים של יועץ המס פאיז טאפש. לא ברור מדוע דווקא מר טאפש, אשר יכול היה לשפוך אור על התנהלותו הכספית של התובע, לא הוזמן להעיד.
התובע לא הוכיח כלל ועיקר כל הפסד שהוא, שכן לטענתו נכנסו למרכז הרפואי מדי יום 600-700 איש. לו היה נתון זה נכון היה מציג את יומני המחלקות השונות או כל מסמך אחר התומך בגרסה זו. לא היה לתובע כל הסבר מדוע אין מסמכים כאלה בפני בית המשפט.
בניגוד לתצהירו של התובע, הרי בחקירתו הנגדית התברר כי מי שעשה את הריצוף במושכר הוא דווקא הנתבע, מי שהכין את מערכת המיזוג אף הוא הנתבע, והתובע אישר כי לקח חלק מהציוד איתו בניגוד לאמור בתצהירו. הציוד המדובר הוא דלפקים, שולחנות, כיסאות, מחשבים ועוד ולכן יש לדחות את הטענה כי הנתבעים התעשרו מהציוד אשר נשאר במרכז הרפואי עם סגירתו ע"י התובע. לא למותר לציין, כותב ב"כ הנתבעים, כי התובע נשאר חייב לנתבעים עבור דמי שכירות, הוצאות חשמל ודמי שימוש מעל 400,000 ₪.
התובע לא הוכיח את טענתו כי מכר את הציוד שנשאר במושכר בחצי מחיר ולמרות שאמר כי יש בידיו חשבוניות לא הומצא לבית המשפט כל מסמך שהוא.
עדי התביעה, מר נוהאד אבו טריף, ומר פואד אבו ריש, לא הועילו לגרסתו של התובע. מר מוהאד באו טריף שהוא הממונה על רישוי עסקים במועצה המקומית ירכא העיד לדעת ב"כ הנתבעים עדות מוזמנת, כיוון שהוא בן כפרו של התובע – כפר ירכא. באמצעות עד זה הוכח כי התובעים לא עשו דבר מאז שחתמו על חוזה השכירות ורק כעבור 14 חודשים הגישו לראשונה את הבקשות לקבלת רישיון, דבר שהיו צריכים לעשות מיד עם קבלת חוזה השכירות.
יש לדחות את טענתו של מר אבו טריף כי כביכול התאריך 25.11.07 הוא התאריך הנכון בו הוגשה הבקשה שכן על כל שאר הבקשות יש חותמת תאריך של 18.02.08 והוא התאריך הנכון בו התקבלו הבקשות.
למעשה לא היתה בפיו של מר אבו טריף תשובה עניינית ורצינית מדוע לא קיבל התובע אישור למכון פיזיותרפיה, והנימוק כביכול משרד הבריאות הוא אשר התנגד לכך לא נכון, כי באותו זמן לא היה חייב מכון פיזיותרפיה באישור משרד הבריאות.
עדותו של מר אבו טריף מחזקת את גרסת הנתבעים, כי רק נושא הבריכה הטיפולית, אשר נכרך במרכז הרפואי, הוא אשר סיכל את מאמציו של התובע לקבל רישיון עסק למרכז כולו.
מר אבו טריף העיד כי לו היה התובע פונה אליו מלכתחילה היה מייעץ לו מה היא הדרך בה יש ללכת על מנת לקבל רישיון עסק.
לא למותר לציין, אומר ב"כ הנתבעים, את אמירתו של מר אבו טריף כי "בירכא קודם בונים ולאחר מכן פונים לקבלת רישיון".
ב"כ הנתבעים מתייחס לעדותו של העד מר פואד אבו ריש ומציין כי למעשה כשלה המועצה המקומית וניהלה את נושא בקשות רישיון העסק של התובע ברשלנות ובחוסר אחריות והתנהלותה זו היא שהביאה לכך כי התובע לא יכול היה לקבל רישיון עסק ובהתנהלות זו לנתבעים אין כל חלק.
התנהלות זו של המועצה המקומית ושל מר אבו ריש מעלה שאלות קשות כיצד מר אבו ריש הסכים או הביע נכונות ואף נכנס כשותף לעסק, כאשר ידוע לו שאין לעסק רישיון, וקיימת בעיה תכנונית אלא אם כן אכן היה בטוח שזו בעיה ביורוקרטית שניתן להתגבר עליה וכל כישלונו של התובע נובע אך ורק מניהול כספי כושל ולא כל גורם אחר.
יחד עם כל האמור לעיל, מבקש ב"כ הנתבעים להתעלם מעדותו של מר אבו ריש בטענה כי מדובר בעדות מוזמנת, עד לא מהימן, ובעדותו התגלו סתירות היורדות לשורשם של עניינים.
ב"כ הנתבעים מבקש לדחות את חוות דעתו של רואה חשבון קורכמל אשר לדעתו מסר גרסאות שאינן מתקבלות על הדעת ובמיוחד כאשר ניסה להמעיט מחשיבות המסמכים הנדרשים להכנת חוות דעתו.
עדותו של רואה חשבון קורכמל לדעת ב"כ הנתבעים היא עדות שמיעה שכן היא ניזונה כולה מהמסמכים או אימרות של התובע ושל יועץ המס פאיז טאפש אשר לא הגיע להעיד והוא עצמו איננו רואה חשבון.
אי לכך, אין לדעת מי ערך את הדוחות אשר אושרו לטענתו, שכן רק רואה חשבון מוסמך רשאי לחתום על דוחות המוגשים לשלטונות המס. רואה חשבון קורכמל התעלם מנקודה זו, למרות חשיבותה ולמרות שהוא מודע לחשיבותה.
בנוסף, העיד מר קורכמל שלא קיבל דוחות כספיים מבוקרים לשנת 2008 ולכן אין ברשותו נתונים לצורך אישור המס, וממילא אינו יוכל לחשב את השפעת ההפסד שהצטבר בתקופת פעילות התובעת.
ב"כ הנתבעים מפנה לתקנה 11 לתקנות רואה חשבון (דרך פעולתו של רואה החשבון התשל"ג 1973) ומצביע על כך כי למעשה רואה חשבון קרוכמל פעל בניגוד לתקנות.
העובדה כי לפני רואה חשבון קרוכמל לא היה מאזן מבוקר ולא נערך כזה במשך 3 וחצי שנים מאז שנסגר העסק מלמדת כי אין מקום לייחס מהימנות ואמינות לנתונים אשר היו בפני מר קרוכמל ועליהם ביסס את חוות דעתו. הוא עצמו לא עשה כל ביקורת, וזאת בניגוד לתקנה 15 (2) לתקנות, ולכן ההצגה של הנתונים כפי שהציג אותה בחוות דעתו היא מוטעית באופן משמעותי.
יתרה מכך חוות דעתו מתבססת על מקורות בעלי עניין דהיינו התובע בעצמו, יועץ המס שלו ועורך דינו והוא לא עשה כל ביקורת או בדיקה של חשבוניות וקבלות באופן עצמאי ובאופן אובייקטיבי.
אין זה נכון כטענת רואה חשבון קרוכמל כי הדוח אושר על ידי רשויות המס שכן אין כל חותמת של שלטונות המס על אף אחד מהדוחות. גם אם ישנה חותמת התקבל, אין מדובר באישור הדוחות ותוכנם, אלא רק קבלתם באופן טכני.
בנוסף, רואה חשבון קרוכמל מטעה את בימ"ש כאשר הוא אומר שהדבר אינו חשוב מכיוון שדוח רווח והפסד הוא חלק מהדוח הכספי המאושר והחתום, שכן אין שום דוח כספי אשר צורף לחוות דעתו של רואה חשבון קרוכמל כשהוא מאושר וחתום.
אין גם כל ביטחון כי אותו מסמך (נספח א4) אשר בסופו הייתה צריכה להיות חתימתו של מר טאפש, אכן נערך על ידו שכן אין חתימה שלו, הוא עצמו לא העיד בבית המשפט, המסמך לא הוגש באמצעותו ואין כל בטחון באמינותו ומקוריותו של מסמך זה.
גם טופס הפחת שאמד את ההשקעות והשיפורים במרכז הרפואי ב- 1,139,172 ₪ איננו יכול להתקבל שכן רואה חשבון קרוכמל לא עשה את הבדיקה באופן אישי. הטופס איננו חתום על ידי רואה חשבון ואין אפילו לדעת מי רואה החשבון שעשה זאת. אף מר טאפש יועץ המס לא חתם על מסמך זה.
אי לכך אין מקום לקבל את חוות דעתו של רואה חשבון קרוכמל אשר כל כולה כאמור מבוססת על מסמכים לא חתומים, לא מאושרים, ללא בדיקה אישית של רואה החשבון, אשר אף לא טרח לצרף לחוות דעתו את כל הדוחות אשר טען כי ראה אותם.
התובעים נמנעו מלהזמין לעדות את מר חאלד סלאמה השמאי מטעמם אשר חוות דעתו הוגשה לתיק. הלכה היא כמובן כי הם מוחזקים בכך שידעו שלו היה מר סלאמה מגיע למתן עדות היה מעיד כנגדם.
ב"כ הנתבעים טוען כי אין מקום לקבל את הודעת עובד הציבור של מר וואיל חסן, המפקח מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. חוות דעתו איננו מפרטת לאיזה מהחלקים שייכים ההיתרים אותם הוא ציין. עם זאת, אפשר ללמוד ממנה כי אכן בתקופה שבה שהו התובעים במושכר היה לקניון היתר בנייה ולא כטענתם.
תעודת עובד הציבור איננה מועילה לאיש שכן מר חסן לא ציין מה היה הייעוד בגינו ניתן ההיתר והאם ניתן לפתוח מרכז טיפולי שיקומי בקניון ואם לא.
עם זאת ניתן ללמוד מתעודת עובד הציבור של מר חסן כי התובעים היו חייבים להגיש תוכנית מפורטת לוועדה על מנת להקים את המרכז השיקומי הטיפולי. התובעים לא הוכיחו כי עשו כן.
יתרה מכך למעשה תעודת עובד הציבור של מר חסן תומכת בעמדת הנתבעים כי הבקשה שהוגשה לשינוי ייעוד בחלק מהקניון הנוגע לתוכנית ג/11705 שייכת כפי שטענו הנתבעים לחלק החדש של הקניון, ולא לחלק הישן שבו שוכן המושכר של התובעים. כך גם תומך בטענה זו מכתבה של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מיום 15.08.2001, אשר צורף לתעודת עובד הציבור של מר חסן.
תעודת עובד הציבור של הגברת אסתר גלבוע מטעם משרד הבריאות אף היא אינה מועילה, שכן היא רק מציינת מה הם המסמכים הנמצאים בתיק הנוגע לקניון כנעאן, ואיננה מסבירה מדוע למעשה לא אישר משרד הבריאות את הקמתו של המרכז הרפואי.
מעיון בכל המסמכים אשר צורפו לתעודת עובד הציבור של גברת גלבוע ניתן ללמוד שני דברים בלבד:
א. הבקשה לשינוי הייעוד באזור הבריכות נוגע לחלק החדש של הקניון שלא היה לו כל קשר למרכז הרפואי ולמושכר של התובעים.
ב. התובעים הגישו בקשה לקבל רישיון עסק לבריכה שקראו לה טיפולית בטענה כי היא נמצאת בבעלותם, עובדה שלא הייתה נכונה.
ב"כ הנתבעים טוען כי התובעים למעשה לא הצליחו להרים את נטל ההוכחה המוטל עליהם. טענותיהם אינן נתמכות בראיות ועל כן יש לקבוע כי לא הרימו את הנטל אף כדי העברתו לנתבעים.
לעומת זאת, הוכח על ידי ב"כ הנתבעים כי הנתבע עצמו ועדי ההגנה מטעמו היו אמינים, עדויותיהם לא נסתרו והצליחו להעביר את הנטל ככל שהיה מוטל עליהם לשכנע את בימ"ש כי לא רימו ולא הטעו את התובעים.
התמונה האמיתית של השתלשלות האירועים היא בעדותו של הנתבע מר מאזן כנעאן אשר בנה את הקניון כבר ב- 1995, ולא יעלה על הדעת שמאז לא היה לקניון הישן היתר בנייה. ברור כפי שהעיד מר אבו סאלח כי ההיתר החדש אשר התקבל ב-2006 החליף את ההיתר הישן והוא היה מיועד לשני הבניינים כאחד.
עניין הבריכה הוסבר אם כן על ידי מר כנעאן בכך כי לא היה לו כל מושג מה היא בריכה טיפולית ומה היא בריכה לצורכי פיזיותרפיה. כל כוונתו הייתה להקים בריכה לנשים בלבד והוא עשה אותה בתוך הקניון החדש מאחר והיא הייתה מיועדת לנשים בלבד.
משביקש התובע להשתמש בבריכה זו נעשה לגביה הסכם נפרד מן ההסכם לשכירת המרכז הטיפולי, וגם התשלומים לגביה היו בנפרד שכן היו תשלומי שכירות לפי יום שבו הועמדה הבריכה לרשותו של התובע.
אין לבוא בטרוניה כלפי הנתבעים בנושא הבריכה שכן כל כולה היה בטיפולו של התובע, והוא זה אשר היה אמור לדעת מה הן הדרישות לתפעולה. התובע לא העלה שום דרישה בזמן ההתקשרות החוזית חוץ מהשאלה אם אפשר להשתמש בבריכה ולהרכיב עליה מתקן הרמה. אילו התובע היה מסב תשומת ליבו של הנתבע בזמן הבניה, כי ישנן דרישות מיוחדות לבריכה טיפולית, אפשר היה אז לדאוג לכך.
כל הבריכות אשר נמצאות מחוץ לקניון הינן שייכות לקניון החדש וממילא לא היו נושא בחוזה ההתקשרות שבין התובעים לנתבעים.
יש לקבל את גרסת הנתבע כי היוזמה להקמת המרכז הייתה של התובע בלבד, הוא עצמו לא ידע בכלל שיש קשר כלשהו בין הפגישה ביניהם לבין רצונו של התובע להקים את המרכז הרפואי. כל מה שהוא ידע, כי יש לתובע מעון יום אותו הוא מנהל בשטח של 5,000 מטר מרובע.
התובע גם לא שאל את הנתבע אם יש מניעה חוקית או אחרת להקמת המרכז, אלא לקח את החוזה, התייעץ עם אנשים, וכעבור 6 חודשים הודיע שהוא סיים כבר את כל העבודות ואז חתמו גם על החוזה.
יש לשלול את הטענה כי הנתבעים בזדון סיכלו את הפעלת המרכז. הנתבע הרי עזר לתובע להגיע למשרדי המועצה המקומית בירכא ולהוציא אישורים ככל שהיה ביכולתו.
רק כאשר כבר נסגר העסק והייתה ועדה קרואה למועצה המקומית ירכא, התברר שבכלל אין צורך באישור פיזיותרפיה ממשרד הבריאות והוא יכול היה לקבל רישיון עסק מהמועצה. דברים אלו נתמכים על ידי המהנדס אבו סלאח וגם על ידי המומחים של משרד הבריאות, כפי שגם צורפו לתעודת עובד הציבור של גברת גלבוע, לפיהם מרכז יום לקשיש, חנות מוצרי קוסמטיקה ואורטופדיה ומכון שמיעה לא היו בטיפול משרד הבריאות.
לא הייתה כל מניעה שהתובע יקבל רישיון עסק, בדיוק כפי שחברת "מקדונלדס" קיבלה רישיון עסק.
התובע אינו יכול להסתתר מאחורי הטענה שהוא לא קרא את החוזה ולא עיין בו. לגבי התוכניות, התובע לא ביקש מהנתבע שום תוכניות.
כל שינוי הייעוד שהתבקש היה לעניין הבריכות מחוץ לקניון הישן, והנתבע העיד כי הוא משתמש בהן כבר 5 שנים ולא עובר על החוק. כ- 1,500 תלמידים לומדים אצלו שחייה, ואילו לבריכה הפנימית שבתוך הקניון לגביה לא הגיש הנתבע בקשה לשינוי ייעוד.
יש לקבל את עדויותיהם של מר מוניר חמדאן ומר אבו סלאח מוחלס. הראשון הוא עורך דין במקצועו אשר ניהל לתקופה מסוימת את המרכז המקצועי, והעיד על השתלשלות העניינים ואף צירף מסמכים מהימנים אשר תמכו בגרסה כי הכישלון של התובע נובע אך ורק מניהול לא נכון של המרכז וללא כל קשר לפעילויותיהם של הנתבעים מכל סוג שהוא.
עדותו של העד מר אבו סלח הייתה חשובה לצורך קביעת העובדה כי הבקשה לשינוי ייעוד נועדה אך ורק לשטח שנמצא מחוץ לקניון הישן, ולכן אין לו כל רלוונטיות למרכז הרפואי אותו הקים התובע בתוך הקניון הישן.
גם מר אבו סלאח שהוא מהנדס במקצועו העיד כי לא הייתה כל מניעה לתת לתובע רישיון עסק לגבי כל המחלקות במרכז הרפואי למעט הבריכה הטיפולית ולא ברור לו מדוע התובע לא קיבל רישיון עסק. כאילו לא די בכך, העיד כי אילו היה התובע פונה אליו, הוא היה דואג להוצאת רישיון עסק לכל המחלקות חוץ מאשר לבריכה, שהרי עניינה תלוי במשרד הבריאות.
בסופו של דבר מבקש ב"כ הנתבעים לדחות את התביעה שכן התובעים לא הוכיחו את טענותיהם ואין להם כל עילת תביעה כנגד הנתבעים. הכישלון העסקי של התובעים נבע אך ורק מניהול לא נכון, צבירת חובות מרובים וחוסר אפשרות לצאת מהם.
דיון והכרעה
יצוין כי בפרוטוקול מיום 13.12.12 נפלה טעות קולמוס: שאלון ותצהיר תשובות לשאלון מטעם הנתבע מר מאזן כנעאן יסומנו שניהם יחד ת/6 ולא ת/5 ו-ת/6 בהתאמה כפי שכתוב (תעודת עובד ציבור של גב' אסתר גלבוע סומנה ת/5 בפרוטוקול מיום 19.11.12).
בישיבה שהתקיימה ביום 18.11.2012, אמר התובע כדלקמן: "הוא לא עשה בשבילי משהו רע, הוא רצה שהעסק ימשיך. אבל, יש בעיה, אני נפלתי בין שלושה, אני רציתי לדעת איפה נפלתי עם כנעאן, המועצה, ומי הגוף שצריך להחזיר לי את הכספים שלי. פעמיים אני וכנעאן עלינו למועצה המקומית לקבל רישיון עסק. הוא לא רצה שאני לא אעבוד אבל יש לי נזק".
זה הרקע לתביעה.
תשובה זו הייתה לשאלה "מה עשה מאזן שהסתבכת" (עמ' 28, שורות 23-27).
התובע לא פירט מי הם השלושה. האחד הוא הנתבע עצמו, הגורם השני הוא המועצה, וככל הנראה התכוון התובע לגורם השלישי שהוא משרד הבריאות.
העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת הן כדלקמן:
א. בתאריך 26.12.2006 נחתם חוזה בין התובעת לבין הנתבעת לשכירת שטח בן 900 מ' מרובע במקום הקרוי קניון כנעאן בכפר ירכא. מטרת השכירות מופיעה בסעיף 12 תחת ראש הפרק "תיאור המושכר": בניין בשטח 900 מטר, בקומת קרקע 2- וזאת לצורכי מרכז רפואי שיעסוק בשיקום אורטופדי, נוירולוגי, ריפוי בעיסוק, בדיבור, הפרעות בתקשורת, שיקום יום, אירוביקה והידרוטרפיה.
השאלות השנויות במחלוקת:
א. הגורמים לקריסה הכלכלית של התובעים, ולסגירת המרכז – האם אכן הנתבעים נושאים באחריות לכך, או שמא גורמים נוספים ובכלל זה התובעים?
ב. מי יזם את הקמת המרכז - התובע או הנתבע?
ג. האם הוצג מצג שווא לגבי היתר הבניה בפני התובע טרם החתימה על החוזה, והאם זה הגורם שהניע את התובע להקים את המרכז, והאם על פי היתר הבניה, יכול היה התובע להקים את המרכז הרפואי ואם לא, האם ידע על כך הנתבע והעלים זאת מן התובע.
ד. מדוע לא ניתנו רישיונות עסק למרכז או למחלקות בו. האם אכן רק בגלל משרד הבריאות, או שמא למועצה המקומית היו סיבות משלה ואם כן מהן?
ה. האם יש קשר למשרד הבריאות באי מתן רישיון עסק לתובעים.
ו. האם הנתבעים הם שגרמו לתובעים להפר חוזים עם המוסדות השונים.
ז. האם אכן "הבריכה הטיפולית" היא הגורם בלעדיו אין בקריסת המרכז הטיפולי?
ח. האם "הבריכה הטיפולית" היתה חלק מהמושכר?
עיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים על נספחיהם, העדויות שנשמעו בפני ובטענותיהם בסיכומים של ב"כ המלומדים של הצדדים, והמסקנה היא כי יש לקבל את התביעה בחלקה. להלן הנימוקים:
הערות מקדימות:
א. התובע והנתבע לא דייקו בדבריהם וזאת בלשון המעטה, אי לכך לא על פי ייחוס מהימנות או חוסר מהימנות למי מבעלי הדין, יוכרע הדין.
ב. עלי הדין, אנשי המקצוע ואנשי הרשות דהיינו מהנדס המועצה המקומית, והמפקח על רישוי עסקים, התנהלו ביקום מקביל למערכת המשפט. השומע את דבריהם במשפט לא יכול היה לחוש שאל החוק פונים רק אם נוצרת בעיה בגלל התנהלות בצדו או לידו, או בהתעלם ממנו.
ג. התעלמות מהחוק היא ענין של תרבות, ובחברה הישראלית לתרבות זו יש למרבה הצער מקום לא שולי.
בתחום התכנון והבניה נאמר ע"י כב' השופט א. רובינשטיין בעע"מ 3319/05 אלגריה פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע (1.8.2005) כדלקמן:
"... אין חלקי עם הסבורים כי אין רלבנטיות בהקשר התכנון והבניה לחרות, שלא לומר הפקרות, שנוהגים הבונים בלא היתר בניה או בחריגה הימנו, מתוך הנחה כי כדאי להם אף לעמוד למשפט ולהיקנס, ומתוך תקווה, המתגשמת במקרים רבים, כי לא תהרס הבניה הבלתי חוקית. הרלבנטיות הערכית מוצאת ביטויה בהעלאת רמת הקפדנות והדקדקנות הנדרשת מגוף התכנון, לבדיקה ולשיקול בשבע עיניים, כאשר המדובר במי שכבר התיר לעצמו לזלזל בחוק ועננה בהקשר זה פרושה על טיעוניו ועל עמדתו.
... על אחת כמה וכמה בעידננו עתה, וכשהמדובר בעין מכת מדינה של בניה בלתי חוקית ולא אחת ולא שתיים איש הישר בעיניו יעשה..." (שם, בסעיף 8 (א) ו- (ב)).
ועוד לציין בהקשר זה את הנחיית היועץ המשפטי לממשלה מס' 8.1150 מיום 24.1.04 אשר ניתנה מספר שנים קודם לכן, מתוכה נכון בעיני לצטט את הדברים כדלקמן:
"לאחרונה, מתרבים המקרים בהם מבקשים נאשמים לדחות דיונים בהליכים פליליים בגין בניה או שימוש שלא כדין, בנימוק שהוגשה בקשה לאישור תוכנית להכשרת עבירות הבניה נושא כתב האישום. מסתבר, כי בתי המשפט נעתרים בדרך כלל לבקשות כאלה. כתוצאה מכך חל עיכוב ממושך בהשלמת הדיונים בתיק הפלילי, ובד בבד, נוצר לחץ כבד על מוסדות התכנון לקיים דיון דחוף באותן תוכניות, ולתת להן קדימות על פני תוכניות אחרות, שחשיבותן אינה פחותה – ולעיתים אף עולה על זו של אותן תוכניות – ואשר הוגשו ע"י מבקשים שומרי חוק. תוצאת הדברים היא, שחוטא יוצא נשכר."
וכן:
"בשולי הדברים יצויין, כי אין זה מופרך, כי במסגרת מכלול השיקולים שרשאית ועדת התכנון לשקול לענין הטיפול והאישור של תוכנית המוגשת לה ע"י מי שתלויים ועומדים נגדו הליכים פליליים, כאמור, רשאית היא להביא בגדר שיקוליה גם את העובדה שמדובר בבקשה המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בניה, וכן את השיקול של מניעת עידוד עבריינות בניה. הלכה פסוקה היא, כי שיקול הדעת של רשויות התכנון בדיון בתוכניות אינו מוגבל "לעצם התכנון הפיזי" בלבד, אלא רשאיות הן לשקול מכלול שיקולים רחב יותר, פסק דינו בבג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון, פ"ד נ(3) 441... נראה איפוא, כי רשויות התכנון רשאיות לשקול גם שיקולים של אי עידוד עבריינות, במסגרת מכלול שיקוליהן, כמובן מתוך סבירות ומידתיות."
בענייננו: עיון בתיקים הפליליים נגד הנתבע בנושא בניה ללא היתר ושימוש ללא רשיון עסק בגין הבריכות, מגלה כי במקרה זה, התובעים לא קיימו את הנחייתו של היועמ"ש מחד, והחוטא דהיינו הנתבע, אכן יצא נשכר (די בכך ללמד כי בגין 17 יום שימוש בבריכה, קיבל מהתובעים 32,000 ₪. הבריכות הופעלו במשך 5 שנים ללא רישיון. קל לשער עד כמה יצא החוטא נשכר כאשר פעם אחת נדון ל- 1,000 ₪ קנס ופעם אחרת ל- 10,000 ₪ קנס אשר חולקו לתשלומים של 1,000 ₪ בחודש...)
פרופ' אריאל רוזן צבי (ז"ל) במאמרו תרבות של משפט (על מעורבות שיפוטית, אכיפת חוק והטמעת ערכים) עיוני משפט יז' עמ' 689, כתב את הדברים כדלקמן:
המשבר הכפול באכיפת החוק בישראל:
"ההערות הנוגעות בפערים ובאופן סגירתם מביאות אותי אל המאפיין השלישי של התרבות המשפטית בישראל, שעליו הצבעתי בחלק הראשון של הרשימה. הדברים מכוונים אל המשבר הכפול באכיפת החוק: אי שמירת החוק על-ידי הציבור והקושי בהשלטת שלטון החוק במוסדות השלטון. שניים שהם אחד. מאפיין זה קושר את החברה ואת האתוס החברתי עם כל המוסדות המשפטיים והמינהליים, משליטי חוק או אוכפי חוק.
קיימת בישראל תודעה של משפט ותודעה של בתי משפט והתדיינויות. לעומת זאת, לא קיימת תרבות של משפט במובנים מספר: חסרה ההכרה בחשיבות המשפט ליצירת חברה: נעדרת ההכרה בחשיבותו של החוק: אין הטמעת ערכים, שהחוק מנציח, בדרך של חינוך: ותודעת החובה לציית לחוק ולאוכפו לא הושרשה". (שם, עמ' 709).
המקרה בתיק זה ממחיש היטב את האמור במאמר זה.
קיימת מערכת חוקים במסגרתה היו אמורים הצדדים להתנהל. חוק החוזים, חוק התכנון והבנייה, חוק רישוי עסקים. כל הצדדים התעלמו מהחוקים כביכול אינם קיימים. כך למשל החל התובע בהקמת המרכז לפני שהתקשר בחוזה בכתב, בניגוד לאמור בכתב התביעה ובתצהיר. כך למשל החל להפעיל אותו מבלי שיבקש רישיון עסק, או אישור להקמת המרכז מהוועדה לתכנון ובניה, התובע לא התייעץ עם איש מקצוע כלשהוא לפני הקמת המרכז. כך למשל ניהל הנתבע את הקניון בהתעלמות מוחלטת מחוק התכנון והבנייה, או כפי שאמר מר אבו ריש, "בירכא קודם בונים אחר כך מבקשים רישיון".
אמירה זו היא לב ליבה של הסתירה בין התנהלות מעשית על פי רצון ללא מעורבות החוק לבין הצורך להזקק לחוק כאשר אין הדברים עולים יפה כמתוכנן וכצפוי. המסמכים השונים אשר צורפו לכתבי הטענות ולתצהירים מעידים על כך. הנתבעים הגישו בקשה לשינוי ייעוד, ולכן כאשר השכירו את השטח למרכז הרפואי, ידעו או היו צריכים לדעת כי ההיתר שברשותם אינו מתאים לשימושים שעשו עסקים שונים בקניון ובכלל זה המרכז הרפואי. יתרה מכך, כאשר קיבל הנתבע את מכתבי משרד הבריאות ב- 10/2007 וב-1/2008 (נספחים כ' ו-כא' לתצהיר התובע), ידע שהוא עובר על החוק. הנתבע לא הודיע לתובע על ההליך של שינוי הייעוד ובהעלמת עובדה זו, נהג כלפיו בחוסר תום לב. חוסר תום הלב גבר כאשר לא דיווח לו על תוכנם של נספחים אלו וככל הנראה זו המסקנה המתבקשת.
לא ברור מדוע דווקא נספחים אלו ביקש ב"כ התובע להוציא מן התיק שכן הם תומכים בעליל בטענתו על חוסר גילוי.
ככל הנראה, רישיונות העסק אשר ניתנו לעסקים שונים היו לפי הגחמות של אנשי המועצה המקומית או יו"ר הועדה הקרואה, ללא קשר לקיום התנאים על פי החוק. מר אבו ריש לא התבייש לומר כי הסיבה שנתנו "למקדונלדס" את רישיון העסק הייתה כי לא רצו שהם יצאו מהקניון. המועצה גם לא סוגרת עסקים המתנהלים ללא רישיון, היות והיא רוצה לתמוך בהם כלכלית (אולי לא פלא, שהמועצה הגיעה לכך שנאלצו למנות לה ועדה קרואה...). את כתבי האישום כנגד הנתבע הגישה הועדה המקומית לתכנון ובנייה ולפי דברי בא כוחה, בעת הדיונים בבימ"ש נראה היה כי לא קיימה את הנחיות היועץ המשפטי לממשלה. לא למותר לציין שוב כי הבריכות נוהלו על ידי הנתבעים ללא רישיון במשך 5 שנים.
ההיתרים ניתנו לאחר מעשה בניגוד לסדר הנכון והרגיל דהיינו קודם מגישים תוכנית, אחר כך ניתן היתר ואחר כך מתחילים לבנות לפי ההיתר שניתן. כאן נרתמה העגלה לפני הסוסים – קודם בונים, בלי שום רלוונטיות אם יש תוכנית מאושרת או לא, וללא רלוונטיות לקיומו של היתר בנייה.
כל אלו לא הפריעו לא לתובע ולא לנתבע. התובע טען כי לו היה יודע שאין היתר בנייה כדין לא היה מתקשר בהסכם. קשה לקבל גרסה זו, לא משום שהתובע ידע או לא ידע, אלא פשוט משום שהדבר לא עניין אותו. התובע טען כי הוא סמך על מר מאזן בעיניים עצומות ולכן גם לא קרא את החוזה שנתן לו. אפשר לשאול במאמר מוסגר מה היה משנה אילו קרא את החוזה לפני שחתם עליו, אשר עסק בפועל בבניית המרכז הרפואי, עוד לפני החתימה.
אנשי המקצוע, דהיינו מר אבו ריש ומר אבו סלאח, חזרו ואמרו שלא הייתה כל סיבה לא לתת לתובע רישיון עסק, ואילו היה התובע פונה אליהם מכלתחילה, לכל אחד לחוד, רישיון העסק היה מושג. מדוע היה זה תלוי בפניה קודם אליהם?? הדבר לא הוברר בבית המשפט.
כאמור, אינני מקבלת את הטענה כי רק בגלל הבריכה הטיפולית או הבריכה אשר לעתים היה בה שימוש טיפולי לא ניתן לקבל רישיון עסק, ורק בגלל עובדה זו קרס המרכז.
התובע "נפל בין הכסאות" ולאחר ששמעתי את כל העדויות ועיינתי בכל הראיות, לא ברור מדוע לא קיבל התובע היתר רשיון עסק, אלא אם כן, יש לקבוע כטענת ב"כ התובע כי מכיוון שלקניון עצמו לא היה היתר בניה כדין לא התקבל רישיון עסק.
לקניון היה היתר בנייה בזמן ההתקשרות, היתר הבנייה הוצג. על פי ההיתר הייעוד אשר לשמו הוקם המבנה של הקניון היה מסחר ותעשייה, והמרכז הרפואי איננו יכול להכלל במטרות של מסחר ותעשייה.
על פי מכתבה של גב' גלבוע מחלקות מסויימות במרכז אינן בטיפול משרד הבריאות משמע – מבחינת משרד הבריאות לא היתה כל מניעה לתת למחלקות אלו רישיון עסק. אישורי בטיחות חשמל, מכבי אש היו. מדוע לא נתקבל רישיון עסק במיוחד כשהבקשה הראשונה הוגשה עבור מכון עיסוי ופיזיותרפיה עוד בנובמבר 2007 ואז לא היה צורך באישור משרד הבריאות??
לדעתי, קשירת הבריכה לנושא היא הסחת דעת של שני הצדדים מהגורם העיקרי והוא העדר טופס 4, בנייה בקניון ללא היתר כדין ושימוש בו בניגוד לייעודו.
יתר על כן, התנהלות כל הגופים מוכיחה שאין בכך כדי למנוע מתן רישיון עסק לעסקים אחרים, אשר ניתן בדוחק לכנות אותם מסחר ותעשייה. לכן נדרש הקניון על מנת שיוכל לתפקד באופן חוקי להגיש בקשה לשינוי הייעוד. שינוי הייעוד כולו (למעט הבריכות בשטח החיצוני) הושג רק ב-2008, כאשר למעשה התובע עזב כבר את הקניון.
האם הנתבע הציג מצג שווא בפני התובע בעטיו התקשר התובע בחוזה להקמת המרכז הרפואי ובגללו קרס עסקו של התובע?
התשובה לכך היא מורכבת, אני נוטה יותר לקבוע כי עסקו של התובע קרס משום שלא ידע לנהל אותו נכון. הוא חתם על החוזים עם הספקים השונים מבלי שיהיו בידו התנאים הנדרשים לכך ובראש ובראשונה ביטוח. מרבית החוזים נחתמו לקראת סוף שנת 2008 כאשר התובע כבר ידע שיש קשיים בקבלת רישיונות העסק. בתקופה זו כבר היו קשיים כספיים (אבו ריש נכנס בשנת 2007). אי לכך אין לקבל את הטענה כי הנתבעים היו אלו שגרמו לתובע להפר את החוזים עם צדדי ג'.
התובע הכין תוכנית עסקית אלא ששום דגש לא הושם בתוכנית על נושא התקינות החוקית התכנונית, והעלויות הכרוכות בכך. כל התוכנית העסקית עסקה בנושא של רווח והפסד והיתכנות להתעשרות קלה ומהירה כפי שצפה התובע. מר טאפש שהכין את התוכנית לא העיד בבית המשפט ולא נחקר לגבי תוכנית זו ואין לקבוע על פי תוכנית זו דבר. יתירה מכך, היא הוכנה בינואר 2007 כאשר המרכז כבר היה קיים.
לא מן הנמנע כי בעל דין נוסף של התובע הן הרשויות, דהיינו משרד הבריאות, המועצה המקומית לתכנון ובנייה והועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולא הנתבעים באופן בלעדי.
יש לנתבעים "תרומה" גדולה לקריסתו הכלכלית של התובע, שכן כאמור לעיל ביצירת תשתית שאינה חוקית מלכתחילה והעלמת המצב האמיתי מהתובע, היה זה רק כדור שלג שהתגלגל כאשר חלק מהרשויות ביקשו לפעול נכון ולבדוק כי אכן המרכז הרפואי יכול לעמוד בתנאי החוק הנדרשים.
אשם תורם
ב"כ התובע הקדיש פרק בסיכומיו לנושא של אשם תורם, וטען כי הנתבעים לא טענו טענה זו. אין זה מדויק, כי טענתם העיקרית של הנתבעים היא שלא רק היה אשם תורם של התובע, אלא כל התנהלותו היא "האשם" לקריסתו, דהיינו אשם תורם של 100%.
אין ספק שלתובע חלק ניכר לתוצאות העגומות של מצבו. אלא שהתובע איננו חי בחלל ריק, וכנראה שבאותה מועצה מקומית בה הוא חי, כאשר בונים ורק אחר כך מקבלים רישיון עסק, לא נתן דעתו על כך כי עליו לפעול במסגרת החוק, וכי אי פעילות במסגרת החוק עלולה להביאו לעברי פי פחת. היה לתובע מספיק זמן להתייעץ, בין עם מהנדסים ובין עם עורכי דין, ואין כל מקום או תירוץ לאמירה לפיה הוא סמך בעיניים עצומות על הנתבע היות והם קרובי משפחה.
קביעת שיעור האשם התורם כרוכה בקביעת האשמה המוסרית כפי שכתב כב' השופט בן יאיר בפסק הדין בע"א 80/87 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בראשון לציון פד"י מה(4) 604, בעמ' 618-614:
"עיקרו של המבחן הוא בהצבת מעשי הרשלנות של המזיק והניזוק זה מול זה כדי להשוות ולהעריך, מבחינת האשמה המוסרית, את מידתם ומשקלם של מעשיו ומחדליו של כל צד. מידת האשמה המוסרית עולה בעיקר מתוך בחינת התנהגותם של הנוגעים בדבר במקרה הקונקרטי אשר נדון לפני בית המשפט."
ועוד נאמר:
"...בקביעת קיומו של אשם תורם יש תחילה לבחון אם בנסיבות העניין נהג הניזוק כאדם אחראי ותוך זהירות סבירה (מבחן האדם הסביר) ואם נמצא שלשאלה זו יש להשיב בשלילה, כי אז תחולק האחריות לפגיעה על פי מבחן האשמה המוסרית, דהיינו הצבת מעשי הרשלנות של המזיק והניזוק זה מול זה כדי להשוות ולהעריך את מידתם ומשקלם של מעשיו ומחדליו של כל צד..." (ע"א 7130/01 סולל בונה בנין ותשתית בע"מ נ' תנעמי פד"י (ח/1) 1 בעמ' 20-21).
בעניינו, התובע לא נהג כאדם הסביר (המבחן של מיהו האדם הסביר- בית המשפט) – דהיינו לא קרא את ההסכם לפני שהחל בעבודות ההקמה, לא התייעץ עם איש לגבי רשיונות עם היתר בנייה, מצב תכנוני וכו'. גם התמהמה חודשים ארוכים עד שהגיש את הבקשות למתן רשיון עסק. על כך יש לבדוק אשמה מוסרית של מי גדולה יותר. לאור כל האמור לעיל ובהתחשב ב"יחסי הכוחות" ובחוסר תום הלב באי הגילוי, ברי כי האשמה המוסרית הגדולה יותר היא של הנתבעים.
עם זאת לחובת התובע יש לציין כי: לא כפי שכתב התובע בכתב התביעה, בתצהירו, ובסיכומים, העיד התובע במסגרת החקירה הנגדית כי אכן נכון שהפגישה בינו לבין הנתבע הייתה על רקע משפחתי, דהיינו בירור נושא של נישואין. יש בכך להשמיט את הקרקע מטענתו כי היוזמה להקמת המרכז הרפואי הייתה של הנתבע.
התובע גם לא הזמין אף אחד מן העדים אשר יכלו לתמוך בטענותיו לגבי גיוס ההון, ההשקעות והסתמך אך ורק על חוות הדעת של רואה חשבון קרוכמל אשר כפי שיפורט להלן רובה ככולה היא עדות שמיעה.
אמנם אין זה נכון כפי שטענה ההגנה כי עורך דין סלאמה היה בא כוחם של התובעים, אלא הוא בא כוחם של הנתבעים, אך איש לא מנע מן התובע אשר כפי שהסתבר היה אז כבר בעל מכון פיזיותרפיה ובעל מעון יום, דהיינו ניהל כבר עסקים, להתייעץ עם עורך דין מטעמו.
סעיף 54 לחוזה השכירות:
אני מקבלת את טענתם של התובעים כי אין סעיף 54 פוטר את הנתבעים מאחריות באופן מוחלט. ברור כי אין להטיל כל אחריות על התובעים בגין כל הקשור להיתר הבניה לקניון ולטופס 4. הם לא יכולים להיות אחראים לקבלתו. יחד עם זאת, יש באחריות התובעים לדאוג לכך ולברר כי אכן קיים טופס 4 או היתר בניה כדין.
הכוונה בהיתרים הכלולים בתוך סעיף 54 צריכה להיות רישיונות עסק או כל היתר אחר אשר הוא תולדה של התנהלות התובעים בעצמם ואין הם תלויים בנתבעים ובפעילותיהם השונות.
אכן כפי שציין ב"כ התובעים והפנה לפסקי הדין הרלוונטים, כאשר צד כלשהו או בעל נכס אינו מגלה את כל העובדות הרלוונטיות לצד שהתקשר איתו בחוזה, ויתכן ויש בכך גם הפרת חובת הגילוי במצג שווא בהטעיה וכן אי מילוי חובת תום הלב, הרי אין הוא פטור מאחריות. דא עקא בענייננו כפי שקבעתי קודם לכן לתובע בעצמו יש חלק לא מבוטל "באי גילוי" המצב החוקי האמיתי משום שהתנהל כפי שהתנהלה כל החברה מסביבו וכל האנשים הרלוונטים ועצם העובדה שהקים את המרכז מבלי שיהיה בידו רישיון עסק כלשהו בשנת 2006 כאשר הבקשה הראשונה לרישיון עסק הוגשה רק בנובמבר 2007, הרי תרבות אי מילוי החוק משותפת הן לתובע והן לנתבע ועל כן שניהם נושאים באותה אחריות, לעניין זה.
סיכום פרק האחריות:
להרבה גורמים אחריות לקריסתו הכלכלית של המרכז הרפואי כולל הנתבעים. לאחר ששקלתי את כל הטיעונים בפני וכלל חומר הראיות, ומתוך כך שהנתבעים לא הגישו הודעת צד ג' נגד אף גורם והתובעים בחרו לתבוע רק את הנתבעים, הרי במסגרת זו ולאור חלקו הגדול יותר של הנתבע, נכון בעיני לחלק את האחריות כך שעל הנתבעים ביחד ולחוד תוטל אחריות בשיעור 70% ועל התובעים שיעור 30%.
שיעור הנזק:
התובעים הגישו מטעמם להוכחת נזקיהם את חוות הדעת של רואה חשבון קרוכמל. לדעתם חוות דעת זו לא נסתרה. רואה חשבון קרוכמל אמד את נזקי התובעים ב- 6,770,492 ₪. כאמור כב' השופטת פוקס העמידה את התביעה על סך 1,500,000 ₪. ב"כ התובע הגיש בקשה לתיקון כתב התביעה עד לגובה סמכות ביהמ"ש ובענין זה לא ניתנה החלטה בזמנו.
נכון בעיני לקבוע אילו נזקים הוכחו ע"י התובעים ומתוך כך לגזור את שיעור הפיצוי בו יש לחייב את הנתבעים.
הנתבעים טענו כנגד חוות הדעת של רואה חשבון קרוכמל כי יש לדחותה מכל וכל, שכן היא נעשתה שלא כדין, לא בהתאם לתקנות רואה החשבון כמפורט בסיכומיהם.
אכן יש באי המצאת הדוחות המקוריים משום לפגום בחוות דעת של מר קרוכמל.
חוות הדעת של מר סלאמה אינה מהווה ראיה בתיק, אך היא צורפה לכתב התביעה, צורפה לתצהיר התובע ואי אפשר להתעלם ממנה ובמיוחד כשמשווים אותה לחוות דעתו של רו"ח קרוכמל. חוו"ד של רו"ח קרוכמל התייחסה ל"מכון שמיעה, מכון (?) הידרותרפיה, מרכז יום לקשיש ומרכז אירוביקה". גם העלון, וגם חוות דעת סלאמה מתייחסת ל - 10 מחלקות רק במרכז עצמו. יתר על כן רו"ח קרוכמל התייחס במבוא של חוו"ד ל"הרחבת פעילות המכון הקיים על ידי הוספת מחלקות" דהיינו שאר 6 המחלקות הן במכון נסיף ולא במרכז החדש??
על פי חוות דעת קרוכמל המרכז החל פעילות ב- 1.10.07. ממצא זה הוא בניגוד לאמור בחוזה השכירות לפיו השכירות תתחיל ב- 1.4.07 ולדברי התובע עצמו כי החל בפעילות עוד לפני החתימה על החוזה שהיתה בדצמבר 2006. לא ברור מדוע לא הוזמן להעיד מר פאיז טאפש שהוא זה אשר הכין לכאורה את כל הדוחות. יחד עם זאת, מר קרוכמל העיד כי ראה במו עיניו את הדוחות המקוריים, ואני מאמינה לו. בהעדר דוחות כספיים מבוקרים בשנת 2008 ואילך אין כל אפשרות לקבל את חוות דעתו של מר קרוכמל לענין הפסדים עתידיים. בנוסף לכך הנחות היסוד כפי שמופיעות בסעיף 5 ובמיוחד סעיף 5.3 לחוות דעתו אינן משכנעות דיין וזאת בלשון המעטה, ובוודאי שאין לקבוע לאורן את שיעור ההפסדים הכספיים של התובעים, אם כי אין ספק שהיו להם.
אינני יכולה לקבוע כי ההפסדים הכספיים אשר נגרמו לתובעים בזמן פעילות המרכז היתה בגלל התנהלותם של הנתבעים, שכן בין השנים 2006 עד 2008, אז נסגר המרכז, אין אינדיקציה לכך כי בגלל חוסר רישיון העסק לא פעל המרכז כהלכה. לא למותר לציין, כאמור לעיל, כי כל אותם הסכמים שהיו אמורים להניב רווחים, נחתמו רק לקראת סוף תקופת פעילות המרכז, דהיינו 2008, כאמור לעיל, ואין כל מקום לזקוף לחובת הנתבעים הפרת הסכמים עם צד ג' והפסד בשל כך, כאשר התובעים לא חתמו על הסכמים אלו קודם לכן.
במילים אחרות, לא ברור מדוע נגרמו הפסדים בשנים 2006 עד אמצע 2008, אלא אם כן נכונה הטענה כי התובעים לא ידעו לנהל נכון את המרכז, ועדויותיהם של מר אבו ריש ומר אבו חמדאן מאששות טענה זו. אי לכך אינני קובעת כי שיעור ההפסדים הכספיים של התובעים הוא כפי שכתב רו"ח קרוכמל.
לעומת זאת אני מקבלת את חוות דעתו של רו"ח קרוכמל בכל הקשור להשקעות ואובדן הציוד.
רו"ח קרוכמל הסתמך על קבלות וחשבוניות, וכפי שהעיד לא הביא בחשבון מה שלא גובה במסמכים ועל כן בראשי נזק זה נגרמו לתובעים נזקים והפסדים בשיעור של 1,139,172 ₪.
אינני רואה בתשלום דמי השכירות משום נזק ממוני. התובעים נהנו לתקופה מסויימת של פעילות וברור כי היו אמורים לשלם בגינה דמי שכירות. יתר על כן, על פי גרסת הנתבע, שלא נסתרה, נותר חוב של מאות אלפי שקלים בגין דמי השכירות.
לא ברור מה הקשר בין ירידה ברווחים של "מכון נסיף" ומדוע יש לחייב בגין כך את הנתבעים.
אדרבא, ניתן היה לצפות כי תגדל פעילותו והטיפולים יועברו מן המרכז למכון.
לענין המוניטין, לא הוכחה כל פגיעה במוניטין של התובעים, וע"מ לפצות בגין כך על פי הפסיקה, יש להביא ראיות של ממש (ע"א 945/06 Genreral Mills Imc נ' משובח תעשיית מזון בע"מ (1.10.09) וכן ע"א 2634/09 רוטנברג נ' אלגו השקייה בע"מ (6.1.11), שם נקבע כי "על הטוען לפגיעה במוניטין להוכיח את הפגיעה ואת שיעור הנזק שנגרם לו כתוצאה ממנה".
התובע לא הוכיח כי נפגע המוניטין שלו, איש לא העיד על כך וממילא גם לא הוכיח מהו שיעור הנזק כתוצאה מכך.
לאור הקביעה על חלוקת האחריות, הרי התביעה מתקבלת כך שהנתבעים ביחד לחוד ישלמו לתובע סך 756,146 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.1.09 ועד ליום התשלום בפועל.
עניין ההוצאות ושכ"ט עו"ד יובאו בפני הרשם להחלטתו.
ניתן היום, כ"ג אב תשע"ד, 19 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.
| תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
|---|---|---|---|
| 25/05/2010 | הוראה לבא כוח תובעים להגיש הודעה | רבקה פוקס | לא זמין |
| 05/09/2010 | הוראה לתובע 1 להגיש הודעה מטעם התובעים | רבקה פוקס | לא זמין |
| 20/01/2011 | החלטה מתאריך 20/01/11 שניתנה ע"י רבקה פוקס | רבקה פוקס | לא זמין |
| 20/02/2011 | החלטה מתאריך 20/02/11 שניתנה ע"י רבקה פוקס | רבקה פוקס | לא זמין |
| 24/07/2011 | החלטה על בקשה של נתבע 1 כללית, לרבות הודעה בקשה להבטחת הוצאות המבקשים 24/07/11 | חנה לפין הראל | לא זמין |
| 26/10/2011 | החלטה על בקשה של תובע 1 כללית, לרבות הודעה בקשה למינוי מגשר 26/10/11 | חנה לפין הראל | לא זמין |
| 18/04/2012 | החלטה מתאריך 18/04/12 שניתנה ע"י חנה לפין הראל | חנה לפין הראל | לא זמין |
| 30/10/2012 | הוראה לבא כוח נתבעים להגיש תצהירי עדות ראשית | חנה לפין הראל | צפייה |
| 15/11/2012 | החלטה מתאריך 15/11/12 שניתנה ע"י חנה לפין הראל | חנה לפין הראל | צפייה |
| 19/08/2014 | פסק דין שניתנה ע"י חנה לפין הראל | חנה לפין הראל | צפייה |
| 27/08/2014 | החלטה שניתנה ע"י חנה לפין הראל | חנה לפין הראל | צפייה |
| 08/09/2014 | החלטה על בקשה של מבקש 1 ביטול עקול | אהרון שדה | צפייה |
| 10/09/2014 | החלטה על בקשה של מבקש 1 ביטול עקול | אהרון שדה | צפייה |
| 07/10/2014 | החלטה שניתנה ע"י חנה לפין הראל | חנה לפין הראל | צפייה |
| 02/11/2014 | החלטה שניתנה ע"י אפרים צ'יזיק | אפרים צ'יזיק | צפייה |
| 25/11/2014 | החלטה על בקשה של מערער 1 עיכוב ביצוע / התליית הליכים | עפרה אטיאס | צפייה |
| 07/06/2015 | פסק דין שניתנה ע"י בטינה טאובר | בטינה טאובר | צפייה |
| תפקיד | שם | בא כוח |
|---|---|---|
| תובע 1 | קרייטיב וריפוי סנטר | יובל אדלר, תמר גוטגולד כהן |
| תובע 2 | נסיף ח'זנה | תמר גוטגולד כהן |
| נתבע 1 | מ. נ. כנעאן מבנים לתעשיה ובתי מלאכה בע"מ | סאלח עבדאללה |
| נתבע 2 | מאזן כנעאן | סאלח עבדאללה |
| משיב 3 | מדינת ישראל | איתן לדרר |
| מבקש 1 | רשות האכיפה והגבייה - אגף הוצל"פ ארצי |