1. בפנינו שלושה ערעורים, שהוגשו על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת חנה לפין הראל), אשר ניתן בת"א 37519-05-10 ביום 19/08/14, במסגרתו קיבל בית משפט קמא באופן חלקי את תביעתם של קרייטיב וריפוי סנטר ומר נסיף ח'זנה (להלן: המשיבים), אשר הוגשה כנגד מ.נ כנעאן מבנים לתעשייה ובתי מלאכה בע"מ ומר מאזן כנעאן (להלן: המערערים).

ערעורם של המערערים נסוב על עצם חיובם בפיצוי המשיבים, בגין השקעותיהם במושכר בשיעור של 70%, ואילו ערעורם של המשיבים נסוב על החלטת בית משפט קמא מיום 27/08/17, במסגרתה נדחתה בקשתם לתיקון טעות סופר על דרך הוספת רכיב המע"מ לסכום שנפסק. ערעורם הנוסף של המשיבים נוגע להחלטת בית משפט קמא בבקשה לשומת הוצאות, ובפרט ביחס לגובה שכר הטרחה שנקצב לזכותם על ידי בית משפט קמא בהחלטתו מיום 07/10/14.

אלה העובדות הרלבנטיות לענייננו:

2. בתאריך 26/12/06 נחתם הסכם בין המשיבים לבין המערערת לשכירת שטח בן 900 מ"ר בקניון כנעאן בכפר ירכא, מתחם השייך למערערים, לצורך הפעלת מרכז רפואי, אותו ביקשו המשיבים לנהל במתחם.

במסגרת סעיף 12 להסכם, תחת ראש הפרק תיאור המושכר, הוגדרה מטרת השכירות כדלקמן:

"בנין בשטח 900 מטר בקומת קרקע 2- וזאת לצורכי מרכז רפואי שיעסוק בשיקום אורטופדי, נוירולוגי, ריפוי בעיסוק/בדיבור, הפרעות בתקשורת, שיקום יום, אירוביקה הידוטרפיה".

עוד הוסכם בין הצדדים בסעיף 54 להסכם, באשר לרישיונות וההיתרים הנדרשים, כדלקמן:

"54.1 השוכר (והוא בלבד) יהיה אחראי לקבלת הרשיונות ו/או האישורים ו/או ההיתרים הדרושים על פי כל דין וכל רשות, לניהול עסקו במושכר, לשילוטו ולקיומם בתוקף של כל הרשיונות, ההיתרים והאישורים הנ"ל בכל תקופת החוזה. מודגש, כי היה וניהול עסקי השוכר במושכר יחייב קבלת רשיון עסק ו/או כל היתר אחר כי אז השוכר אחראי ומתחייב להשגת קבלת ההיתר/ים הנדרש/ים, הכל על חשבונו.

54.2 השוכר מתחייב לקבל בפועל את כל האישורים ו/או הרשיונות ו/או ההיתרים כאמור לעיל, ולהציגם למשכיר ו/או לחברת הניהול ו/או למי מטעמם עד ולא יאוחר מ-30 ימים לפני מועד פתיחת הקניון.

54.3 השוכר מצהיר כי הוא בקיא ומצוי בעסק אותו הוא מתכוון לנהל במושכר ובכל נושא הרישוי וההיתרים הדרושים לצורך ניהול עסק כאמור, וכי בדק את תוכניות המושכר והקניון מול דרישות הרשויות השונות ומצא שניתן יהא לקבל הרשיונות וההיתרים הנדרשים לניהול עסקו במועד תחילת הפעלת עסקו במושכר במועדים הקבועים לכך בדין.

54.4 להסרת ספק ובלי לגרוע מהאמור לעיל, השוכר מתחייב לנהל את עסקו ולמלא בין היתר את כל הדרישות מכוח חוק רישוי עסקים תשכ"ח-1968 (להלן בסעיף זה: 'החוק') ותקנותיו וכל חקוק אחר שענינו הסדרת רישוי עסקים למיניהן בכלל ועיסוקו של השוכר בפרט, וכן לקבל כל רשיון והיתר הדרוש על פי החוק לצורך ניהול עסקו של השוכר במושכר בהתאם למטרת השכירות, ולחדשו מידי שנה ו/או מידי תקופה כנדרש על פי הוראת כל דין".

3. מן הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא עלה, כי המשיב החל בהכשרת השטח והקמת המרכז הרפואי במושכר עוד מספר חודשים לפני חתימת ההסכם, וזאת מכוח הסכמות שבעל פה, אליהן הגיעו הצדדים.

לאחר חתימת ההסכם החל המשיב לפנות בבקשות למתן רישיון עסק למנהל רישוי עסקים במועצה המקומית ירכא, אשר אחראי על הנפקת רישיונות לבתי עסק בתחום המועצה המקומית. חלק מן הבקשות הוגשו על ידי המשיב בתאריך 25/11/07 וחלקן האחר הוגשו על ידו בתאריך 18/02/08.

4. חרף העובדה, כי המועצה המקומית ירכא לא התנגדה למתן רישיון למרכז הרפואי, לא קיבל המשיב רישיון עסק לאף אחת מן המחלקות, אשר היו במרכז הרפואי שהוקם.

5. אין מחלוקת, כי המשיבים נקלעו לחובות כבדים, כאשר נטען על ידם, כי אי קבלת רישיון העסק יצר תגובות שרשרת, שכתוצאה מהן לא יכלו המשיבים לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות ולקיים חוזים עם מוסדות שונים, ובגין כך נאלצו המשיבים בסופו של יום לסגור את המרכז הרפואי ולפנות את המושכר.

6. עוד עלה מן הראיות, כי המשיב שכר מן המערערים בשכירות יומית בריכה, בה השתמש לצרכי טיפול במהלך התקופה שבין חודש אפריל 2007 ועד חודש מאי 2007, זאת לאחר שהמערערים לא קיבלו רישיון עסק בגין הבריכות, אשר מצויות במתחם, ואף הועמדו לדין והורשעו בניהול עסק בלא רישיון.

בשנת 2012 הוצא רישיון עסק לבריכות המצויות במתחם, וזאת לאחר שהועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אישרה בקשה לשינוי ייעוד של השטח, הנמצא במגרש הקניון.

7. בין הצדדים ניטשה מחלוקת, ביחס לגורמים, שהביאו לקריסה הכלכלית של המשיבים ולסגירת העסק. בתמצית ייאמר, כי המשיבים טוענים, כי המערערים נושאים באחריות לקריסת העסק, שעה שבין היתר, הציגו מצג שווא לגבי קיומו של היתר בנייה בפני המשיב טרם החתימה על החוזה והם אלה אשר אף גרמו למשיבים להפר חוזים עם המוסדות השונים. מנגד, נטען על ידי המערערים, כי גורמים נוספים ואחרים, ובכלל זה המשיבים, הם שנושאים באחריות, בגין קריסתם הכלכלית של המשיבים וסגירת העסק, בין היתר, בגלל התנהלותם העסקית הלקויה של המשיבים.

8. בית משפט קמא סקר במסגרת פסק דינו בהרחבה את כתבי הטענות, התצהירים על נספחיהם, העדויות, טענות הצדדים וסיכומיהם, ומסקנתו הייתה, שיש לקבל את תביעת המשיבים בחלקה.

9. בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי למרבה הצער, כל הצדדים להליך התעלמו מהחקיקה הנוהגת, ובכלל זה מהוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968. כך למשל, החל המשיב בהקמת המרכז הרפואי לפני שהתקשר בחוזה בכתב עם המערערים, החל להפעיל את המרכז הרפואי מבלי שביקש רישיון עסק או אישור להקמת המרכז מהועדה לתכנון ובנייה ואף לא התייעץ עם איש מקצוע כלשהו לפני התקשרותו בהסכם ולפני הקמת המרכז.

10. בית משפט קמא הוסיף וציין, כי מהמסמכים, אשר צורפו לכתבי הטענות ולתצהירי הצדדים, עולה, כי המערערים הגישו בקשה לשינוי ייעוד ומכאן עולה, כי כאשר השכירו את השטח במתחם לצורך הקמת מרכז רפואי ידעו, או היו צריכים לדעת, כי ההיתר שברשותם אינו מתאים לשימושים שעשו עסקים שונים בקניון, ובכלל זה המרכז הרפואי. עוד ובהקשר זה ציין בית משפט קמא, כי המערער אף ידע שהוא עובר על החוק, עת שקיבל את מכתבי משרד הבריאות בחודש אוקטובר 2007 ובחודש ינואר 2008, במסגרתם הודיע משרד הבריאות על סירובו ליתן הסכמה לבקשה לשינוי היתרי הבנייה, על רקע העובדה, שנתברר, כי במתחם המשיבים בנויות מספר בריכות שחייה, שלא קיבלו אישור של משרד הבריאות ונבנו בלא שנערכה לגביהן ביקורת מקצועית כלשהי בשלבי התכנון והבנייה.

בהסתמך על התשתית האמורה, קבע בית משפט קמא, כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי כאשר המערערים לא הודיעו למשיבים, שהם הגישו בקשה לשינוי ייעוד, והעלימו את העובדות שעלו ממכתבי משרד הבריאות, נהגו המערערים כלפי המשיבים בחוסר תום לב.

11. בית משפט קמא ציין, כי ככל הנראה, בהסתמך על הראיות שהובאו לפניו, רישיונות עסק ניתנו על ידי המועצה המקומית או יושב ראש הועדה הקרואה, ללא קשר לקיום התנאים הדרושים על פי חוק. בית משפט קמא הפנה לעדותו של איש המועצה המקומית, מר אבו ריש, אשר אמר בעדותו, כי המועצה המקומית ירכא נתנה למקדונלדס את רישיון העסק, היות שלא רצתה שזו תצא מהקניון, וכן כי המועצה המקומית אינה סוגרת עסקים המתנהלים ללא רישיון, היות והיא רוצה לתמוך בהם כלכלית.

בית משפט קמא הדגיש בפסק דינו, כי התרשם, כי ההיתרים השונים הדרושים ניתנו על ידי המועצה המקומית ירכא לאחר מעשה, בניגוד לסדר הנכון והרגיל, לפיו יש להקדים ולהגיש תכנית, אחר כך ניתן היתר ולאחר מכן מתחילים בעבודות הבנייה לפי ההיתר שניתן.

בנסיבות המקרה, ציין בית משפט קמא, כי "כאן נרתמה העגלה לפני הסוסים – קודם בונים, בלי שום רלוונטיות אם יש תוכנית מאושרת או לא, וללא רלוונטיות לקיומו של היתר בנייה". אף אחד מן הצדדים, כך ציין בית משפט קמא, לא הוטרד מן האמור.

12. בית משפט קמא הבהיר, כי לא ניתן לקבל כפשוטה את גרסת המשיב, שלו היה יודע שאין היתר בנייה כדין, לא היה מתקשר בהסכם, זאת כיוון שהמשיב לא גילה עניין כלשהו בקיומו של היתר הבנייה.

זאת ועוד, בית משפט קמא אף לא הסכים לקבל כפשוטה את טענת המשיב, כי סמך בעיניים עצומות על המערער ולכן גם לא קרא את ההסכם, שכן לעמדת בית משפט קמא, לא הייתה כל משמעות לקריאת החוזה לפני החתימה, שכן ממילא המשיב עסק בפועל בבניית המרכז הרפואי עוד לפני החתימה על הסכם השכירות.

13. בית משפט קמא ציין, כי העדים, מר אבו ריש (מהנדס ומודד) ומר אבו סלאח, אשר הכין את התכניות והבקשה למתן היתר הבנייה עבור המערערים, חזרו וציינו, שלא הייתה כל סיבה לא לתת למשיבים רישיון עסק ואילו היו פונים אליהם מלכתחילה, רישיון העסק היה מושג. בהקשר זה תמה בית משפט קמא וציין, "מדוע היה זה תלוי בפניה קודם אליהם?? הדבר לא הוברר בבית המשפט".

בית משפט קמא הוסיף וציין, כי הטענה, כי רק בשל הבריכה הטיפולית או הבריכה, אשר לעתים היה בה שימוש טיפולי, לא ניתן לקבל רישיון עסק, אינה מקובלת עליו ולא ניתן לקבל טענה זו, כמו גם את הטענה, שהועלתה על ידי המשיבים, כי מסיבה זו קרס המרכז הרפואי שהקימו המשיבים.

בית משפט קמא ציין, כי ממכלול הראיות עולה, כי למעשה, המשיב "נפל בין הכיסאות" ובפועל, לא הוברר מדוע לא קיבלו המשיבים רישיון עסק, אלא אם כן יש לקבל את טענת ב"כ המשיבים, כי הדבר נובע מן העובדה, שלמערערת לא היה היתר בנייה כדין ועל כן, לא התקבל רישיון העסק.

14. בית משפט קמא הוסיף וציין, כי על פי היתר הבנייה, שהיה למערערת בזמן ההתקשרות, הייעוד, אשר לשמו הוקם המבנה של הקניון, היה מסחר ותעשייה והמרכז הרפואי, אשר הקימו המשיבים במתחם, אינו יכול להיכלל במטרות אלה, קרי, במטרות של מסחר ותעשייה.

15. בית משפט קמא הוסיף ודן בסוגיה, מדוע לא נתקבל בידי המשיבים רישיון עסק, בייחוד כאשר הבקשה הראשונה הוגשה עבור מכון עיסוי ופיזיותרפיה עוד בחודש נובמבר 2007, שלגביו לא נדרש אישור משרד הבריאות, והגיע למסקנה, כי הגורם העיקרי בעטיו לא ניתן רישיון העסק הוא היעדר טופס 4, שנבע מבניית הקניון ללא היתר כדין ושימוש בו בניגוד לייעודו.

חיזוק למסקנתו זו מקבל בית משפט קמא מן העובדה, כי לצורך קיום פעילות חוקית במתחם, נדרשה המערערת להגיש בקשה לשינוי ייעוד, אשר התקבלה רק בשנת 2008, כאשר עוד טרם למועד זה עזבו המשיבים את הקניון.

16. לנוכח קביעות אלה, פנה בית משפט קמא לבחון את השאלה, האם הציגו המערערים בפני המשיבים מצג שווא, אשר בעטיו הקים המשיב את המרכז הרפואי במתחם ואשר בעטיו אף קרסו עסקיו. ביחס לסוגיה זו, מציין בית משפט קמא, כי התשובה היא מורכבת. בית משפט קמא ציין, כי הוא נוטה יותר לקבוע, כי עסקו של המשיב קרס משום שלא ידע לנהל אותו נכון. מציין בית משפט קמא, כי המשיב חתם על חוזים עם ספקים שונים, מבלי שיהיו בידיו התנאים הנדרשים לכך, ובראש ובראשונה ביטוח. זאת ועוד, מרבית החוזים נחתמו לקראת סוף שנת 2008, כאשר המשיב כבר ידע שיש קשיים בקבלת רישיונות העסק ונסתמנו אצל המשיבים קשיים כספיים.

לנוכח האמור, קבע בית משפט קמא, כי אין לקבל את טענת המשיבים, כי המערערים היו אלה שגרמו למשיבים להפר את החוזים עם צדדים שלישיים.

בית משפט קמא הסביר, כי אמנם, המשיב הכין תכנית כספית, ואולם, לא שם את הדגש כלל וכלל על נושא התקינות החוקית, התכנונית והעלויות הכרוכות בכך.

17. עוד הוסיף בית משפט קמא וציין, כי לא מן הנמנע, כי בעלי דין נוספים של המשיבים הן הרשויות, דהיינו, משרד הבריאות, המועצה המקומית ירכא והועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ולא המערערים באופן בלעדי. עם זאת, ציין בית משפט קמא, כי למערערים תרומה גדולה לקריסתו הכלכלית של המשיב, שכן יש ביצירת תשתית שאינה חוקית מלכתחילה והעלמת המצב החוקי מן המשיב כדי להוות מעין "כדור שלג", שהתגלגל כאשר חלק מן הרשויות ביקשו לפעול נכון ולבדוק, האם אכן המרכז הרפואי יכול לעמוד בתנאי החוק הנדרשים.

18. בהמשך פסק דינו פנה בית משפט קמא לבחון את סוגית האשם התורם. בית משפט קמא ציין, כי הדיון בסוגיה זו אינו מהווה הרחבת חזית ואין ספק שלמשיבים חלק ניכר בתוצאות העגומות של מצבם. ואולם, בית משפט קמא ציין, כי המשיב אינו חי בחלל ריק ולנוכח התנהלות המועצה המקומית בה הוא חי, בה בונים ורק אחר כך מקבלים רישיון עסק, לא נתן הוא את דעתו, כי עליו לפעול במסגרת החוק וכי היעדר פעילות במסגרת החוק עלולה להביאו לעברי פי פחת.

בית משפט קמא המשיך וציין, כי למשיבים היה מספיק זמן להתייעץ עם מהנדסים ועם עורכי דין, ולא ניתן לקבל את אמירת המשיב, כי הוא סמך בעיניים עצומות על המערער, שהינו בן משפחתו.

19. בהסתמך על פסק הדין בע"א 80/87, יוסף זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון, פ"ד מה(4), 604, ציין בית משפט קמא, כי קביעת שיעור האשם התורם כרוכה בקביעת האשמה המוסרית. בענייננו, סבר בית משפט קמא, כי המשיב לא נהג כאדם סביר, דהיינו, לא קרא את ההסכם לפני שהחל בעבודות ההקמה, לא התייעץ עם איש לגבי רישיונות, היתרי בנייה, מצב תכנוני וכו' וגם התמהמה חודשים ארוכים עד שהגיש בקשות למתן רישיון עסק.

עם זאת, לאור כל האמור ובהתחשב ב"יחסי הכוחות" ובחוסר תום הלב באי הגילוי, סבר בית משפט קמא, כי האשמה המוסרית הגדולה יותר היא של המערערים.

20. בית משפט קמא התייחס להוראות סעיף 54 להסכם השכירות, אשר צוטטו בפתח פסק דיננו. בית משפט קמא ציין, כי הוא אינו מקבל את טענתם של המערערים, כי סעיף 54 פוטר אותם מאחריות באופן מוחלט.

לעמדת בית משפט קמא, ברור, כי אין להטיל כל אחריות על המשיבים, בגין כל הקשור להיתר הבנייה לקניון ולטופס 4, וכי המשיבים אינם יכולים להיות אחראים לקבלתו. יחד עם זאת, היה באחריות המשיבים לדאוג לכך ולברר, כי אכן קיים טופס 4 או היתר בנייה כדין.

לפיכך, ציין בית משפט קמא, כי תניית הפטור הקבועה בסעיף 54, הנוגעת להיתרים ולרישיונות עסק, רלבנטית רק מקום שהינה תולדה של התנהלות המשיבים בעצמם ובנסיבות, אשר אינן תלויות במערערים ובפעילויותיהם השונות.

21. בית משפט קמא הבהיר, כי כאשר צד כלשהו או בעל נכס אינו מגלה את כל העובדות הרלבנטיות לצד שהתקשר אתו בחוזה, ייתכן שיש בכך גם הפרת חובת גילוי ומצג שווא בהטעיה וכן אי מילוי חובת תום הלב, ולפיכך, לא ניתן לפטור צד זה מאחריות.

דא עקא, בית משפט קמא ציין, שבענייננו, יש למשיב בעצמו חלק לא מבוטל ב"אי גילוי" המצב החוקי האמיתי, בשל התנהלותו ומאחר והקים את המרכז הרפואי מבלי שיהיה בידו רישיון עסק כלשהו בשנת 2006, כאשר הבקשה הראשונה לרישיון עסק הוגשה רק בנובמבר 2007. מכאן הסיק בית משפט קמא, כי תרבות אי מילוי החוק משותפת, הן למערערים והן למשיבים, ועל כן, שניהם נושאים באותה אחריות לעניין זה.

22. בסיכום פרק האחריות ציין בית משפט קמא, כי לאחר ששקל את כל השיקולים הרלבנטיים, נכון בעיניו לחלק את האחריות, כך שעל המערערים, ביחד ולחוד, תוטל אחריות בשיעור של 70% ועל המשיבים, ביחד ולחוד, תוטל אחריות בשיעור של 30%.

23. לאחר שבית משפט קמא סיים את הדיון בשאלת האחריות, נפנה בית משפט קמא לדיון בשיעור הנזק.

בית משפט קמא ציין, כי המשיבים תמכו את תביעתם בחוות דעתו של רו"ח קרוכמל ולא הזמינו אף אחד מן העדים, אשר יכלו לתמוך בטענותיהם, לגבי גיוס ההון וההשקעות.

רו"ח קרוכמל אמד את נזקי המשיבים בסך של 6,770,492 ₪, ואולם, כב' השופטת פוקס העמידה את התביעה על סך של 1,500,000 ₪ ובבקשה, שהוגשה על ידי המשיבים לתיקון כתב התביעה עד לגובה סמכות בית משפט השלום, לא ניתנה החלטה.

24. בית משפט קמא ציין, לאור טענות המערערים, כי אכן יש באי המצאת הדו"חות המקוריים כדי לפגום בחוות דעתו של רו"ח קרוכמל, ואולם, בית משפט קמא בחר להאמין לרו"ח קרוכמל, אשר העיד, כי ראה במו עיניו את הדו"חות המקוריים.

25. בהיעדר דו"חות כספיים מבוקרים לשנת 2008 ואילך, סבר בית משפט קמא, כי אין אפשרות לקבל את חוות דעתו של רו"ח קרוכמל לעניין הפסדים עתידיים. עוד ציין בית משפט קמא, כי על פי חוות דעתו של רו"ח קרוכמל, המרכז הרפואי החל את פעילותו ב-01/10/07, ואולם, על פי הסכם השכירות, החלה הפעילות ב-01/04/07, ועל פי דברי עדותו של המשיב עצמו, החלה הפעילות עוד לפני החתימה על הסכם השכירות, בחודש דצמבר 2006.

לאור כל האמור, לא ראה בית משפט קמא להסתמך על הנחות היסוד שבחוות הדעת של רו"ח קרוכמל או לקבוע לאורן את שיעור ההפסדים הכספיים של המשיבים, אם כי בית משפט קמא סבר, כי לא קיים ספק שהיו למשיבים הפסדים.

עוד ציין בית משפט קמא, כי אינו יכול לקבוע, כי ההפסדים הכספיים, אשר נגרמו למשיבים בעת פעילות המרכז הרפואי, נבעו מהתנהלות המערערים, שכן בין השנים 2006 ועד 2008, שאז נסגר המרכז הרפואי, אין אינדיקציה לכך, שבגלל חוסר רישיון העסק לא פעל המרכז הרפואי כהלכה. זאת ועוד, כל אותם הסכמים, שהיו אמורים להניב רווחים, נחתמו רק לקראת סוף תקופת פעילות המרכז הרפואי, דהיינו, בשנת 2008, ואין, על כן, מקום לזקוף לחובת המערערים הפרת הסכמים עם צד ג' והפסד בשל כך, שכן המשיבים לא חתמו על הסכמים אלו קודם לכן.

מוסיף בית משפט קמא ומציין, כי לא ברור מדוע נגרמו הפסדי המשיבים בשנים 2006 ועד מחצית שנת 2008, אלא אם נכונה הטענה, כי המשיבים לא ידעו לנהל נכון את המרכז, ועל כן, לא ניתן להעמיד גם את שיעור ההפסדים הכספיים של המשיבים על האמור בחוות דעתו של רו"ח קרוכמל.

26. עם זאת, בית משפט קמא קיבל את חוות דעתו של רו"ח קרוכמל, בכל הקשור להשקעות ואובדן ציוד. רו"ח קרוכמל הסתמך על קבלות וחשבוניות והביא בחשבון, כעולה מעדותו, רק רכיבים שגובו במסמכים. על כן, קבע בית משפט קמא, כי נזקם של המשיבים בראש נזק זה עומד על 1,139,172 ₪.

27. הוסיף בית משפט קמא וציין, כי אינו רואה בתשלום דמי השכירות משום נזק ממוני. המשיבים פעלו במושכר במשך זמן מסוים וברור, כי היו אמורים לשלם בגין כך דמי שכירות. זאת ועוד, לא נסתרה גרסת המערער, לפיה נותרו המשיבים חייבים למערערים סך של מאות אלפי שקלים בגין דמי השכירות.

28. בית משפט קמא אף ציין, כי לא ברור מה הקשר בין ירידה ברווחים של "מכון נסיף" ומדוע יש לחייב בגין כך את המערערים. יתר על כן, בית משפט קמא סבר, כי ניתן היה דווקא לצפות, כי תגדל פעילותו של המרכז הרפואי הנ"ל והטיפולים יעברו אליו. לבסוף, ציין בית משפט קמא, כי לא הוכחה כל פגיעה במוניטין של המשיבים ובהיעדר ראיות, לא הוכיחו המשיבים שנפגע המוניטין שלהם או של מי מהם, מה גם שלא הוכח שיעור הנזק.

29. לאור כל האמור, קיבל בית משפט קמא באופן חלקי את תביעת המשיבים, לאחר שמצא לחייב את המערערים ב-70% מסכום ההשקעות ואובדן הציוד של המשיבים, סך של 756,146 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 01/01/09 ועד לתשלום המלא בפועל, והורה, כי ההוצאות ושכר הטרחה ייקצבו על ידי הרשם.

30. בתאריך 07/10/14 קצב בית משפט קמא את שכר הטרחה המגיע למשיבים, וזאת לאחר שהוגש לבית משפט קמא הסכם שכר הטרחה שנקשר בין המשיבים ובא כוחם, אשר לפיו זכאי ב"כ המשיבים לשכר טרחה בשיעור של 30% מסכום פסק הדין. בית משפט קמא סבר, ששיעור זה אינו מידתי ואינו סביר, גם בהתחשב בגלגולי התביעה ובהליכים המיותרים השונים שנוהלו, והעמיד את סך שכר הטרחה וההוצאות המגיעים למשיבים על סכום כולל של 65,000 ₪.

31. הצדדים מיאנו להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא וערעוריהם מונחים בפנינו.

32. המערערים טוענים בערעורם (ע"א 4030-10-14), כי בית משפט קמא טעה, כאשר קבע שהמערערים אחראים לנזקים ולהפסדים של המשיבים בשיעור של 70% וכן כי נגרמו למשיבים נזקים בסך 1,139,172 ₪.

במסגרת ערעורם מפנים המערערים לאמור בפסק דינו של בית משפט קמא וטוענים, כי חלוקת האחריות בין הצדדים נסתרת על ידי קביעות עובדתיות, שנעשו על ידי בית משפט קמא לאורך פסק דינו. בכלל זה מפנים המשיבים לאמירה של בית משפט קמא, לפיה הקריסה הכלכלית של המשיבים נבעה מניהול כושל ורשלני של המשיבים, ללא קשר למערערים, ולאמירה נוספת, לפיה נטה בית משפט קמא לקבוע, כי עסקו של המשיב קרס, משום שלא ידע לנהל אותו נכון.

עוד ובנוסף, טוענים המערערים, כי בית משפט קמא עצמו זקף לחובת המשיבים את העובדה, שהחלו בהקמת המרכז הרפואי לפני שהתקשרו בחוזה בכתב והחלו להפעיל אותו מבלי שביקשו רישיון עסק או אישור להקמת המרכז מהועדה לתכנון ובנייה. עוד הפנו המערערים לדברי בית משפט קמא, אשר ציין בפסק דינו, כי המשיבים לא התייעצו עם איש מקצוע כלשהו (עורך דין או מהנדס) ולא נתנו דעתם על כך, כי עליהם לפעול במסגרת החוק.

כן ציינו המערערים בהודעת הערעור, כי המשיב בעצמו טען בעדותו, כי אינו יודע מי אחראי להפסדים שנגרמו לו ואינו יודע את מי עליו לתבוע: את המערערים, את המועצה המקומית ירכא או את משרד הבריאות.

המערערים גם טענו, כי לא ידעו ואף לא היה עליהם לדעת, כי היתר הבנייה אינו מתאים להקמת עסק של מרכז רפואי, ובכל מקרה, היה בידי המשיבים, כפי שאף בית משפט קמא ציין, די זמן לבדוק את היתר הבנייה ואת הסכם השכירות לפני שהם חתמו עליו, כמו גם לבדוק את האפשרות לקבלת רישיון להפעלת העסק.

עוד ובנוסף, ציינו המערערים, כי הבקשה לשינוי הייעוד, אליה נפנה בית משפט קמא בפסק דינו, התייחסה לקניון החדש ולא לקניון הישן, בו נמצא המושכר, כך שאין כל קשר סיבתי בין הגשת הבקשה לשינוי ייעוד לבין הקריסה הכלכלית של המשיבים, שהחלה בחודשים הראשונים לתקופת השכירות, מה גם שהוכח בפני בית משפט קמא, שהמועצה המקומית ירכא אינה סוגרת עסקים המנוהלים ללא רישיון.

לטענת המערערים, גם אם הייתה מניעה מצד המשיבים לקבל רישיון להפעלת הבריכות הטיפוליות, לא היה בכך כדי למנוע לקבל רישיון עסק לעסקים אחרים, שהופעלו במסגרת המרכז הרפואי, אשר יכולים לבוא תחת ההגדרה של מסחר ותעשייה.

לעמדת המערערים, טעה בית משפט קמא בפרשנות סעיף 54 להסכם השכירות. לעמדתם, מוטלת האחריות לקבלת היתרים או רישיונות עסק במלואה על השוכר.

המערערים אף טענו, כי המשיבים לא הוכיחו את נזקם, כפי שעולה גם מפסק דינו של בית משפט קמא, כיוון שאף בית משפט קמא קבע, שלא הובאו אינדיקציות לכך, שבהיעדר רישיון עסק לא פעל המרכז הרפואי כהלכה בין השנים 2006-2008. בהקשר זה אף קבע בית משפט קמא, כי אין מקום לזקוף לחובת המערערים הפרת חוזים עם צדדים שלישיים.

המערערים טוענים, כי לא ניתן היה להסתמך על חוות דעתו של רו"ח קרוכמל, בכל הנוגע לשווי ההשקעות במושכר, שכן הוא נסמך על טופס פחת ולא ערך באופן אישי בדיקה לאותם הנתונים המופיעים בטופס, כאשר רו"ח קרוכמל לא בדק את החשבוניות והקבלות נשוא ההשקעות.

לעמדת המערערים, עלה אף מהראיות, כי המערערים הם שהתקינו את מערכת המיזוג במושכר, הם אלה שביצעו את הריצוף והמשיבים הוציאו מהמושכר חלק ניכר מהציוד ומכרו אותו, מבלי לגלות בכמה נמכר הציוד ומבלי שהדבר הובא בחשבון בשומת הנזק.

לפיכך, טוענים המערערים, כי יש לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא ולדחות את התביעה, הן במישור האחריות והן לנוכח העובדה, שהמשיבים לא הוכיחו את הנזק הנטען.

33. במסגרת עיקרי הטיעון שהוגשו על ידי המשיבים, הכחישו המשיבים את טענות המערערים אחת לאחת. לדבריהם, טענות כתב הערעור מופנות כנגד קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא. לעמדתם, קביעות בית משפט קמא מתיישבות עם מסקנתו הסופית של בית משפט קמא, כאשר בית משפט קמא פסק למשיבים פיצוי אך בשל השקעותיהם במושכר, שהן תוצאה של מצג השווא והסתרת העובדות קודם להתקשרות, ואף מסכום זה הפחית 30%, בגין אשם תורם.

המשיבים הוסיפו וציינו, כי בניגוד לטענת המערערים, בית משפט קמא לא קבע, כי לצדדים נוספים הייתה אחריות לקריסתם הכלכלית של המשיבים, ואף צדק בית משפט קמא, עת שלא שלל את אחריות המערערים, לאור הוראת סעיף 54 להסכם השכירות וטענות המערערים.

המשיבים הוסיפו וציינו, כי בצדק הסתמך בית משפט קמא על חוות דעתו של רו"ח קרוכמל, לעניין פסיקת הפיצוי, כאשר בית משפט קמא אף ציין, כי הוא מאמין לעדותו של רו"ח קרוכמל, אשר העיד, כי ראה במו עיניו את הדו"חות המקוריים.

34. המשיבים הגישו שני ערעורים על פסק דינו של בית משפט קמא.

35. ערעורם הראשון של המשיבים (ע"א 1155-10-14) נסב על היעדר תוספת רכיב המע"מ לפיצוי שנפסק. לעמדת המשיבים, היה על בית משפט קמא להוסיף לסכום הנזק המוכח מע"מ, כפי שנקבע על ידי רו"ח קרוכמל בחוות דעתו.

36. המערערים טענו מנגד, כי לא היה מקום לחייב אותם בתשלום מע"מ, משהמשיבים לא הציגו חשבוניות ומשהמדובר בחברה בע"מ, שסביר מאוד שהזדכתה אצל שלטונות המס בגין רכיב המע"מ ועל כן, אין מקום להיעתר לערעורם של המשיבים.

37. ערעורם הנוסף של המשיבים (37245-10-14) נסוב על גובה שכר הטרחה שנפסק בסך של 65,000 ₪, המהווה כ-7% כולל מע"מ בלבד מסכום פסק הדין המשוערך (926,821 ₪), שעה שהמשיבים הציגו בפני בית משפט קמא הסכם שכר טרחה, לפיו הם התחייבו לשלם לבא כוחם שכר טרחה בשיעור של 30% בצירוף מע"מ, דהיינו, סך של 328,093 ₪.

לטענת המשיבים, הסכם שכר הטרחה הוגש עם סיכומיהם, כאמור בהמלצת נשיאת בית המשפט העליון מיום 01/11/10, ולא נטען בסיכומיהם של המערערים, כי המדובר בסכום בלתי סביר. לעמדת המשיבים, היה על בית משפט קמא להביא בחשבון את היקף העבודה שהושקעה בתיק וכן את העובדה, כי כתוצאה מהחלטתו, יצאו המשיבים בחיסרון כיס של 263,000 ₪.

38. המערערים טוענים מנגד, כי אין מקום להתערב בהחלטת בית משפט קמא וכי שכר הטרחה שנפסק לזכות המשיבים הינו על הצד הגבוה ובכל מקרה, הסכום הנטען על ידי התובעים הינו אסטרונומי ואינו אמור להוות בסיס לפסיקת ההוצאות. המערערים הוסיפו וטענו, כי בפסיקת שכר טרחת עורך דין בית המשפט אינו מחויב להסכם שכר הטרחה שנחתם והוא פוסק לפי שיקול דעתו האובייקטיבי, בכל מקרה לפי נסיבותיו, כאשר הסכום צריך להיות סביר, מידתי, מוצדק והכרחי לצורך ניהול ההליך.

עוד ובנוסף, נטען על ידי המשיבים, כי תקנה 512(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, קובעת רף מינימום לעניין קביעת שכר טרחת עורך דין, שהינו שכר הטרחה המינימאלי על פי תקנות לשכת עורכי הדין, ואולם, בית המשפט יכול לפסוק שכר טרחה שהינו אף נמוך יותר מהרף האמור. מכאן, שפסיקת הוצאות ריאליות הינה נקודת מוצא, ואולם, על בית המשפט לבדוק, האם מדובר בהוצאות סבירות, מידתיות והכרחיות, ופסיקת שכר טרחת עורך דין בסכום העולה על 65,000 ₪, כנטען על ידי המשיבים, אינו מידתי ואינו סביר, בהתחשב בגלגולי התביעה ובהליכים המיותרים השונים.

לעמדת המערערים, העובדה, שהמשיבים חתמו על הסכם לתשלום שכר טרחה בשיעור של 30%, אינה צריכה לפעול לרעתם, שכן אם המשיבים התרשלו ובחרו להתחייב לשלם לבא כוחם סכום גבוה ובלתי סביר ו/או אם לאור מצבם הכלכלי הקשה, היו הם מוכנים להתחייב בתשלום שכר טרחה מותנה בלתי סביר, אין הדבר אמור לפעול לחובת המשיבים.

39. בישיבת בית המשפט מיום 28/04/15 שמענו בהרחבה את טיעוני הצדדים.

40. המערערים שבים וחוזרים על טענתם, לפיה טעה בית משפט קמא בקביעתו, כי הם אחראים להפסדי המשיבים, כתוצאה מהשקעתם במושכר ואובדן ציוד, בשיעור של 70% מנזקם של המשיבים. במסגרת ערעורם חלקו המערערים על ממצאיו של בית משפט קמא וכן על מסקנתו הסופית, לפיה ראה להטיל עליהם אחריות, בגין מצג שווא, חוסר תום לב באי גילוי המידע התכנוני הנוגע למושכר ובהיעדר אפשרות להתאמתו למטרת השכירות.

ממצאו של בית משפט קמא, לפיו המערערים לא גילו למשיבים, כי אין ברשותם טופס 4 לקניון, מעוגן בראיות. מהראיות שהובאו בפני בית משפט קמא עולה, כי לא עלה בידי המערערים להציג טופס 4 לגבי הקניון שהוקם על ידם, נכון למועד הרלבנטי של התקשרותם בהסכם השכירות עם המשיבים. כן עלה מהראיות שהובאו בפני בית משפט קמא, כי המערערים לא גילו עובדה זו למשיבים ואף יצרו אצלם מצג, כאילו קיים היתר בנייה לקניון, בעוד שהבנייה שנעשתה במתחם לא תאמה לתכניות ולמצב התכנוני של הקניון.

עוד ובנוסף, עלה מן הראיות בהקשר זה כי המערערים לא גילו למשיבים, כי בנו את הבריכות, ובכלל זה את הבריכה שבתוך הקניון, בלא היתר.

מהראיות שהובאו בפני בית משפט קמא אכן עלה, כי המערערים לא גילו למשיבים, כי הייעוד של המתחם (מסחר ותעשייה) אינו מתאים להקמת מרכז רפואי במתחם, לא גילו את אוזנם של המשיבים לעובדה, שהגישו בקשה לשינוי ייעוד, השכירו למשיבים בריכה שנבנתה ללא היתר ורישיון, לא גילו למשיבים את מכתבי ההתראה של משרד הבריאות, שהתקבלו אצלם בחודש אוקטובר 2007 ובחודש ינואר 2008, הנוגעים לאופן בניית הבריכות, וכן לא גילו למשיבים, כי התנהלו כנגדם הליכים פליליים, בגין בנייה ללא היתר ובגין ניהול עסק ללא רישיון.

41. בית משפט קמא אכן צדק, בקובעו, כי התנהלותה של המועצה המקומית ירכא עוררה תהיות לא נוחות. ואולם, הוכח בפני בית משפט קמא, כי היעדר טופס 4 לקניון, בניית הבריכות ללא היתר בקניון ובמתחם ושימוש בקניון שלא לפי ייעודו, מנעו ממחלקת רישוי עסקים במועצה המקומית ירכא מליתן למשיבים רישיון עסק.

בהקשר זה ניתן להפנות לעדותו של מנהל מחלקת רישוי עסקים במועצה המקומית ירכא, מר אבו טריף (עמוד 15 ו-19 לפרוטוקול), לפיה בהיעדר אישור משרד הבריאות, בהיעדר אישור כיבוי אש ובהיעדר טופס 4, לא ניתן להנפיק רישיון עסק. על כן, בצדק קבע בית משפט קמא (עמוד 50 לפסק הדין), כי הסיבה האמיתית, בעטיה לא התקבל רישיון העסק, הינה היעדר טופס 4, בנייה בקניון ללא היתר ושימוש בו בניגוד לייעודו.

42. ככל שהמערערים מבקשים לתקוף קביעות עובדתיות אלה של בית משפט קמא, ובכלל זה את קביעת בית משפט קמא, בדבר העלמת מידע מן המשיבים טרם ההתקשרות בהסכם השכירות, מופנה ערעורם של המערערים כנגד קביעות עובדתיות של בית משפט קמא. כידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, לה הייתה האפשרות להתרשם באופן בלתי אמצעי מן העדויות שהובאו בפניה, אלא במקרים חריגים. ראה: ע"א 8320/09, אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר (פרסום נבו), 29/03/11. וכאמור, המקרה דנא אינו נמנה על אותן נסיבות חריגות, בהן מתערבת ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים.

43. במסגרת ערעורם מצביעים המערערים על אמרות שונות של בית משפט קמא, במסגרתן חזר וציין בית משפט קמא, כי המערערים אינם אחראים לקריסת עסקם של המשיבים. לאור האמור, טענו המערערים בערעורם, כי היה על בית משפט קמא להימנע מלהטיל עליהם אחריות וכי חיובם בשיעור של 70% מהשקעות המשיבים במושכר ובציוד עומדת בסתירה לקביעות אלה של בית משפט קמא.

עיון בפסק דינו של בית משפט קמא מעלה, כי בית משפט קמא לאורך כל פסק דינו לא ראה את המערערים כאחראים לקריסת עסקם של המשיבים ואכן, לא חייב את המערערים בגין קריסת העסק. בהקשר זה ראוי להדגיש, כי בית משפט קמא הטיל על המערערים את האחריות בגין הצגת מצג השווא, בקשר למצב המשפטי והתכנוני של המושכר, ולא הטיל על המערערים חיוב בגין קריסת עסקם של המשיבים, חיוב אשר היה מביא לפסיקת פיצוי בגין הפסדי רווחים בעבר ובעתיד, אשר, כאמור, לא נפסק לזכות המשיבים.

44. לשם שלמות התמונה נציין עם זאת, כי לצד קביעת בית משפט קמא, כי קריסת העסק נבעה מניהול כושל של המשיב, הרי שבית משפט קמא קבע מפורשות (עמוד 51 לפסק הדין), כי למערערים תרומה גדולה לקריסת העסק. ובלשונו:

"יש לנתבעים 'תרומה' גדולה לקריסתו הכלכלית של התובע, שכן כאמור לעיל ביצירת תשתית שאינה חוקית מלכתחילה והעלמת המצב האמיתי מהתובע, היה זה רק כדור שלג שהתגלגל כאשר חלק מהרשויות ביקשו לפעול נכון ולבדוק כי אכן המרכז הרפואי יכול לעמוד בתנאי החוק הנדרשים".

45. לאחר ששבנו ובחנו את הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא, סבורים אנו, שצדק בית משפט קמא בקובעו, כי המערערים אכן העלימו מן המשיבים את המידע הרלבנטי, בכל הנוגע למצבו התכנוני של המושכר ולהתאמתו לייעוד המתוכנן במושכר-מרכז רפואי, טרם החלו בהקמת עסקם במושכר וטרם התקשרותם של המשיבים בהסכם השכירות, למרות שהמערערים היו מודעים היטב למצבו של המושכר ולהיעדר אפשרותם של המשיבים לקבל רישיון עסק.

46. סבורים אנו, כי אף אין ממש בטענת המערערים, כי לא הוכח הקשר הסיבתי בין הטעיית המשיבים והתקשרותם של המשיבים בהסכם השכירות והקמת עסקם במתחם.

גם אם לא ביצע המשיב, עובר להקמת העסק והתקשרותו בהסכם השכירות, את הבירורים הדרושים, הן באשר למצבו התכנוני של המתחם והן ביחס לאפשרות לקבל רישיון עסק, הרי שלא ניתן להתעלם מעדותו של המשיב בפני בית משפט קמא, עדות שלא נסתרה, לפיה לא היה מתקשר עם המערערים, אילו היו הם מגלים לו שאין היתר למבנה הקניון, מבנה הקניון נבנה ללא היתר ו/או אילו היו מגלים לו שיש צורך בשינוי ייעוד למבנה.

די בהקשר זה להפנות לדבריו המפורשים של המשיב (עמוד 31 לפרוטוקול):

"... אם מאזן היה אומר לי שיש בעיה באישורים או בהיתרים, לא הייתי נכנס לשם. הייתי משקיע שם ונכנס לשם? בשביל מה לי כל זה?".

וכאמור, מן העדויות אשר הובאו בפני בית משפט קמא אף עלה, כי המערער היה מודע לכוונתם של המשיבים לפתוח בקניון מרכז רפואי וכן היה מודע לחשיבות קבלתם של ההיתרים והאישורים, הדרושים להפעלת העסק, עבור המשיב ולנכונותו להתקשר בהסכם השכירות.

המערער ניסה, אמנם, בעדותו לחמוק מלהשיב על השאלה, ואולם, מעמוד 72 לפרוטוקול עולה, כי המערער נאלץ לבסוף להודות, כי היה מודע לכך, שלמשיב חשוב שיהיו לו ההיתרים הדרושים לצורך קבלת רישיון העסק, בשעה שהיה מודע לכך, שבזמנים הרלבנטיים לא היה ברשותו טופס 4, אלא טופס 2 בלבד.

לנוכח כל האמור, סבורים אנו, כי אכן בדין קבע בית משפט קמא, כי המערערים העלימו מידע חיוני שהיה ברשותם מן המשיבים עובר להתקשרות הצדדים בהסכם השכירות.

47. במסגרת הדיון ב"אשם התורם", דן בית משפט קמא בחלוקת האחריות בין המערערים והמשיבים. בהתחשב ביחסי הכוחות ובחוסר תום הלב מצד המערערים באי הגילוי, סבר בית משפט קמא, כי האשמה המוסרית הגדולה יותר היא של המערערים.

48. סעיף 54 להסכם השכירות שנקשר בין הצדדים קובע, כי השוכר, והוא בלבד, יהיה אחראי לקבלת הרישיונות וההיתרים הדרושים לו להפעלת עסקו וכן כי בדק את תכניות המושכר והקניון מול דרישות הרשויות השונות ומצא שניתן יהיה לקבל את הרישיונות וההיתרים הדרושים לניהול עסקו.

49. בית משפט קמא קבע כממצא עובדתי, כי המשיב לא פעל כלל לבירור מצבו התכנוני של המושכר והקניון עובר לכניסתו למושכר ואף לא נועץ עם בעלי מקצוע, עורכי דין ומהנדסים, בדבר מצבו התכנוני של המושכר, התאמתו לייעוד המתוכנן וסיכוייו לקבל רישיון עסק במושכר עובר לכניסתו למושכר ועובר לחתימתו על הסכם השכירות, הגם שהיה בידו לעשות כן. קביעתו זו של בית משפט קמא אכן מעוגנת בראיות שהובאו בפניו ובעיקר בעדותו של המשיב במסגרת חקירתו הנגדית.

50. אף עמדתו של בית משפט קמא, לפיה סעיף 54 להסכם השכירות אינו פוטר את המערערים מאחריות באופן מוחלט מהתנהלותם, מקובלת עלינו.

הגם שהיה על המשיבים, לאור הוראת ההסכם, לברר, אם מצוי בידי המערערים טופס 4 או היתר בנייה כדין לקניון, וכן לבדוק את אפשרותם לקבל רישיון עסק בגין העסק המתוכנן במתחם, לא ניתן להתעלם מחובתו של בעל נכס לגלות עובדות רלבנטיות המצויות בידיעתו ביחס לנכס, הן באשר למצבו המשפטי והן באשר למצבו התכנוני, ובפרט כאשר מדובר בנתונים משמעותיים ומהותיים, אשר רלבנטיים לצד העומד להתקשר עמו בחוזה.

אין בכוחה של הוראת סעיף 54 להסכם השכירות לאיין את חובת תום הלב, הקבועה בסעיף 12 ו-39 לחוק החוזים, אשר חלה על כל מתקשר בהסכם, וכן אין בה כדי לאיין את חובת הגילוי, המוטלת על צד המתקשר בחוזה, מקום שהמידע הרלבנטי אכן היה מצוי ברשותו עובר להתקשרות בהסכם.

בהקשר זה נאמר על ידי בית המשפט העליון, בע"א 5393/03, עו"ד סיגל פרג'-גשורי נ' יעל מיטל, פ"ד נט(5), 337, כדלקמן:

"הטענה כי היה על הקונים להיזהר על-פי הכלל 'ייזהר הקונה' (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, ודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו כאמור (ג' דלו דיני חוזים [28], בעמ' 221 ואילך).

קביעתו של בית-המשפט המחוזי כי ללא אותה הטעיה לא היו מתקשרים המשיבים בחוזה, מקובלת גם עליי. אין מדובר במקרה דנן בטעות משותפת, כטענת באי-כוחם של המערערים, שחלות עליה הוראות סעיף 14(ב) לחוק החוזים, שאז בית-המשפט הוא שמורה על ביטול החוזה כאשר שוכנע שמן הצדק לעשות כן, אלא זהו מקרה של הטעיה מצדם של המוכרים. כאמור, הטעיה זו הקנתה למשיבים את הזכות לביטול החוזה.

סיכומה של נקודה זו, אני סבורה שיש לאמץ את קביעתו של בית-המשפט המחוזי כי מדובר בהטעיה, ולכן היו המשיבים רשאים לבטל את החוזה, על הנובע מכך. כמו כן מסכימה אני לקביעתו של בית-המשפט המחוזי שלפיה הפרו המערערים את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב, ולכן רשאים המשיבים לעתור לפיצויים על נזקיהם".

51. בית משפט קמא קבע, ובצדק, שאכן המערערים היו או אמורים היו להיות מודעים לבעיות התכנון והרישוי של המתחם שברשותם, בפרט כשאין בידיהם טופס 4 ביחס לקניון, ואולם, המערערים בחרו מטעמיהם הם לא לשתף את המשיב במידע זה. בנסיבות אלה, אכן רובצת אחריות משמעותית על המערערים, אשר לא גילו למשיבים מידע שהיה זמין ברשותם, באשר לטיב המושכר ולסיכוייהם של המשיבים לקבל רישיון עסק במושכר.

רלבנטיים לענייננו דברי כב' הנשיא שמגר בע"א 3912/90, eximin s.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4), 064:

"... צד לעיסקה, היודע על בעייתיות מסוימת הכרוכה בה (ובענייננו הוכח שכל אחד מהם יכול היה לדעת) ואיננו מעלה אותה עם הצד שכנגד ביודעו שפעולה כזו עשויה לגרום למעשה לסיכולה של העיסקה, איננו יכול לטעון כי הסתמך על כך שהאחר יבדוק. בטענה כזאת עצמה יש מידה רבה של חוסר תום-לב...".

לאור האמור, סבורים אנו, כי גם לנוכח הוראת סעיף 54 להסכם השכירות, המטילה את חובת הבדיקה על המשיבים, אין המערערים פטורים מחובת גילוי אקטיבית של העובדות המהותיות שהיו ידועות להם ואשר בעטיין לא היו המשיבים יכולים לקבל רישיון לעסקם, וזאת מכוח חובת תום הלב, הקבועה, כאמור, בסעיף 12 לחוק החוזים ואשר חולשת בשיטת משפטנו על השלב הטרום חוזי שבהתקשרות בין צדדים.

בנסיבות אלה, איננו סבורים, כי נפלה טעות מלפני בית משפט קמא, בהטילו את האחריות על המערערים ובכל הנוגע לחלוקת האשם בין הצדדים.

52. סבורים אנו, כי גם ביחס לסכום שנפסק על ידי בית משפט קמא, לא נדרשת התערבותנו. ראשית נציין, כי הסכום שנפסק על ידי בית משפט קמא הינו החזר חלקי בגין ההשקעות במושכר על פי חוות דעתו של רו"ח קרוכמל. בית משפט קמא דחה, כאמור, את תביעות המשיבים, בכל הנוגע לפסיקת הפסד רווחים עתידיים או הפסדים שנגרמו בזמן פעילות המרכז הרפואי.

53. איננו סבורים, כי יש ממש בטענות המערערים, כי לא היה מקום לקבל את חוות דעתו של רו"ח קרוכמל, בהיותה עדות מפי השמועה.

חוות דעתו של רו"ח קרוכמל מבוססת על מאות קבלות וחשבוניות. רו"ח קרוכמל נחקר ארוכות בחקירתו הנגדית אודות חוות דעתו והעיד, כי עיין בחומר הגולמי שעמד בבסיס חוות דעתו. בית משפט קמא קבע בפסק דינו, כי הוא מאמין לרו"ח קרוכמל, שראה במו עיניו את הדו"חות המקוריים.

איננו סבורים, כי ראוי שנתערב בממצאי מהימנות אלה של בית משפט קמא, אשר התרשם במישרין מעדותו של רו"ח קרוכמל, ובכל מקרה, איננו סבורים, כי יש בסיס לטענת המערערים, לפיה היה על המשיבים לתמוך את טענותיהם, בדבר הנזק, בתצהיר של כל אחד מבעלי המלאכה, אשר ביצעו עבודות במושכר, על מנת שיעידו כל אחד ואחד מהם בפני בית משפט קמא אודות הכספים שקיבלו בגין עבודתם.

זאת ועוד, אילו סברו המערערים בזמן אמת, כי התחשיב שבוצע בחוות דעתו של רו"ח קרוכמל מטעם המשיבים הינו מופרז, לא הייתה מניעה מפניהם להגיש חוות דעת חשבונאית או חוות דעת שמאית נוגדת ולהוכיח טענה זו. ואולם, המערערים נמנעו, כאמור, מלערוך חוות דעת מטעמם ואף בא כוחם לא טרח לעיין בקבלות ובחשבוניות במשרדי ב"כ המשיבים, הגם שהוזמן לעשות כן, כעולה מפסק דינו של בית משפט קמא (עמוד 14).

לנוכח כל האמור, משבית משפט קמא ראה לאמץ את קביעותיו של רו"ח קרוכמל ומשהמשיבים לא העלו טענה, בדבר מופרכות קביעותיו של רו"ח קרוכמל, סבורים אנו, כי אין מקום להתערב במסקנותיו של בית משפט קמא, בדבר סכום הפיצוי.

54. עם זאת, סבורים אנו, כי יש בסיס לטענת המשיבים, לפיה היה על בית משפט קמא להוסיף את רכיב המע"מ לסכום שנפסק.

רו"ח קרוכמל עמד בחוות דעתו (עמוד 12) על הנזקים שנגרמו למשיבים, בגין השקעות בשיפוצים במושכר ובציוד, ובסיכום חוות דעתו הדגיש, כי הסכומים אינם כוללים מע"מ.

משאימץ בית משפט קמא את חוות דעתו של רו"ח קרוכמל, לעניין רכיב הנזק שנפסק, כלשונה, לא היה מקום לגרוע מן הפיצוי את רכיב המע"מ, מה גם שהמערערים לא הניחו תשתית עובדתית, בעטיה לא היה מקום לפסוק את המע"מ ובכל מקרה, בית משפט קמא לא הצביע בעת גריעת רכיב המע"מ על נימוק כלשהו, שמצדיק את גריעת המע"מ מסכום הפיצוי.

לפיכך, סבורים אנו, כי יש מקום לחייב את המערערים בתשלום רכיב המע"מ, אשר יישא אף הוא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 01/01/09 ועד התשלום המלא בפועל.

55. ככלל, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בגובה ההוצאות וגובה שכר הטרחה שנפסקו על ידי הערכאה הדיונית.

בית משפט קמא בהחלטתו מיום 07/10/14 פסק לזכות המשיבים שכר טרחה בשיעור של 65,000 ₪, אשר מהווה כ-7% מסכום הפיצוי המשוערך, אשר נפסק לזכות המשיבים.

בפסיקת שכר טרחת עורך דין בית המשפט אינו מחויב לסכום שכר הטרחה שנקבע בהסכם שנקשר בין בעל הדין ובא כוחו. עם זאת, על בית המשפט לפסוק הוצאות ריאליות, סבירות ומידתיות על פי שיקול דעתו ועליו להביא בחשבון, בין היתר, את היקף ההליכים שהתנהלו בפניו ואת מכלול נסיבות העניין.

בהתחשב במורכבות ההליכים שהתנהלו בפני בית משפט קמא ובהתחשב בסכום הפיצוי שנפסק, סבורים אנו, כי סכום שכר טרחת עורך הדין שנפסק על ידי בית משפט קמא מחייב התערבותנו וכי ראוי להעמידו על סך כולל של 100,000 ₪.

56. לאור כל האמור לעיל, דין ערעורם של המערערים להידחות ואילו דין הערעורים שהוגשו על ידי המשיבים להתקבל.

57. על הסכום שנפסק על ידי בית משפט קמא יתווסף מע"מ כדין בשיעור של 18%, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 01/01/09 ועד התשלום המלא בפועל, וכן רואים אנו להעמיד את רכיב שכר הטרחה שנפסק על ידי בית משפט קמא על סך כולל של 100,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19/08/14 ועד התשלום המלא בפועל.

יתר הוראות פסק דינו של בית משפט קמא יעמדו בתוקף.

58. נוכח התוצאה אליה הגענו, אנו מחייבים את המערערים לשלם, ביחד ולחוד, למשיבים, בגין 3 הערעורים גם יחד, שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

59. המזכירות תעביר מהפיקדון, שהופקד על ידי המערערים בע"א 4030-10-14, סך של 10,000 ₪ לב"כ המשיבים. יתרת הפיקדון תוחזר למערערים, באמצעות בא כוחם.

המזכירות תעביר את הפיקדון, שהופקד בע"א 37245-10-14 וב-ע"א 1155-10-14 על ידי המשיבים, ככל שהופקד, לב"כ המשיבים, עבור המשיבים.

60. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ' סיוון תשע"ה, 07 יוני 2015, בהעדר הצדדים.