1. בפניי תביעת התובעת, במסגרתה עתרה לחייב את הנתבעים בתשלום דמי ניהול עבור שירותים שניתנו ע"י התובעת בבניין משרדים, ברח' הרצל 91 בראשון לציון, בין השנים 2000-2006.

עפ"י הנטען בכתב התביעה, התובעת הוסמכה לפעול כחברת ניהול ואחזקה בבניין, והנתבעים הם בעלי יחידות בבניין אשר נהנו משירותיה ולא שילמו לה דמי ניהול.

התובעת טענה, כי היא זכאית לדמי ניהול וזאת הן מכח הסכם הניהול שנחתם עימה ע"י הנציגות המוסמכת של הבניין והמחייב את בעלי היחידות, הן מכח הוראות חוק המקרקעין והן מכח זכותה לשכר ראוי שמקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט.

התובעת הציגה תחשיב אשר בהתבסס עליו, לטענתה, יש לחייב את הנתבעים בדמי הניהול השנתיים, כל אחד על פי חלקו היחסי במקרקעין.

1. הנתבעת 1 מזה, והנתבעים 2-6 התגוננו מפני התביעה וטענו טענות דומות. הנתבעים טענו, כי דין התביעה להידחות בשל מעשה בית דין והשתק, לאור העובדה שתביעות קודמות של התובעת, ובפרט תביעה שנדונה במסגרת תא 3111/08 בבית משפט זה בפני כב' השופטת סילש, נדחתה, תוך שנקבע כי התובעת אינה זכאית לדמי ניהול במישור החוזי, ואף לא לשכר ראוי. ערעור שהוגש ע"י התובעת על פסק דין זה נדחה. הנתבעים טענו כי תביעתה הנוכחית של התובעת (המתייחסת אמנם לתקופה אחרת) מבוססת על אותן טענות וראיות שכבר נדחו בפסק הדין הקודם.

הנתבעים הוסיפו וטענו, כי מעולם לא הסכימו לניהול הבניין ע"י התובעת, אשר כפתה עצמה על בעלי היחידות, וכי התובעת לא תפקדה ו/או לא תפקדה כראוי כחברת ניהול, וכי מכל מקום אינה זכאית לתשלום. הנתבעים טענו, כי התובעת לא סיפקה להם כל שירותים, והיא אף דרשה תשלום עבור שירותים וציוד שלא סופקו.

הנתבעים הכחישו מכל וכל את התחשיבים עליהם ביססה התובעת את תביעתה וטענו כי אף אין בסיס לטענות התובעת ביחס לשכר הראוי.

1. יצויין, כי בין הצדדים התנהלו בעבר הליכים משפטיים רבים ושונים בגין השנים בהן פעלה התובעת, לטענתה, כחברת ניהול בבניין. כך, תביעות שהוגשו בשל דרישת התובעת לתשלום דמי ניהול בגין שנים עברו, נדונו במאוחד במשך שנים, עד שניתן פסק דין שבוטל בסופו של יום לאור חילוקי דעות שנתגלעו בקשר עם יישומו, תוך שלאחריו ניתן פסק דין אשר מכוחו הוכרעו טענות הצדדים על סמך חוות דעתו של מומחה מכריע שמונה במהלך ההליך (מר בני דקל), אולם זאת אך ורק לגבי השנים 1998-1999.

בנוסף, ההליך שהתנהל כאמור בפני כב' השופטת סילש עסק בדרישות התובעת לתשלום דמי ניהול עבור שנת 2007. להלן, לשם הנוחות, יכונה פסק הדין שניתן ע"י כב' השופטת סילש בתא 3111/08 "פסק הדין הקודם".

התביעה הנוכחית מתייחסת לדמי הניהול לשנים 2000-2006, לגביהם לא קיימת הכרעה שיפוטית ישירה.

1. בטרם אגש לניתוח הראיות שהובאו בפניי ואדון ואכריע בהן, אציין, כי הנתבעים טענו, כאמור, כי דין התביעה לדחייה על הסף, וזאת בין היתר מחמת טענות של מעשה בית דין והתיישנות.

בהחלטה מיום 27.2.14 בבקשה מספר 30, דחה המותב הקודם שדן בתיק זה (כב' השופטת ד"ר סורוקר) בקשה לסילוק על הסף שהוגשה ע"י הנתבעים בהתבסס על טענות ההתיישנות ומעשה בית דין. כב' השופטת סורוקר קבעה, כי מאחר והתביעה דנא עוסקת בחובות לשנים 2000-2006, ואלה לא הוכרעו בהליכים קודמים, הרי שלא חל הכלל בדבר מעשה בית דין, ואין ניתן לטעון להשתק עילה החוסם את תביעת התובעת. עוד דחתה כב' השופטת סורוקר את טענת ההתיישנות שנטענה ע"י הנתבעים, לגופה.

מסקנותיה של כב' השופטת סורוקר מקובלות עליי, וממילא איני מהווה ערכאת ערעור על החלטותיה, ולפיכך דין טענות הנתבעים שהועלו בסיכומים ויש בהן משום חזרה על הטענות שכבר נדחו בהחלטה זו – להידחות.

יחד עם זאת, מצאתי לקבל באופן חלקי את טענת מעשה בית דין שהועלתה ע"י הנתבעים בכל הנוגע להשתק פלוגתא הנובע מפסק דינה של כב' השופטת סילש, באופן המשליך על האופן בו יש לבחון את טענות התובעת במסגרת ההליך הנוכחי ואף מייתר את הצורך לדון בחלקים ניכרים מתביעתה.

לפיכך, אדון ראשית בטענת מעשה בית דין ולאור הכרעתי בטענה זו אדרש, במידת הצורך, ליתר טענות הצדדים.

טענת מעשה בית דין

1. לא יכולה להיות מחלוקת של ממש, כי פסק הדין הקודם מקים מעשה בית דין המשתיק את התובעת מלהעלות חלק נכבד מטענותיה, ואולם, כאמור, להשקפתי אין מדובר בהשתק עילה החוסם את תביעת התובעת לחלוטין, אלא בהשתק פלוגתא המכריע את טענתה בדבר זכותה לקבלת דמי ניהול מכח הסכמי הניהול ו/או הוראות חוק המקרקעין (להלן יכונו טענות אלו, כפי שהוגדרו בפסק הדין הקודם: "הטענות במישור החוזי"), ומותיר לדיון רק את סוגיית השכר הראוי, אשר לגביה יש לבחון אם עלה בידי התובעת להוכיח את זכותה לקבלו בשנים הרלוונטיות לתביעה זו.

כידוע, הדוקטרינה של מעשה בית דין (res judicata) מבוססת על הרעיון בדבר כוחו של פסק דין שניתן בסיומו של ההליך שיפוטי להוביל לסיומה המוחלט של ההתדיינות בין הצדדים באותו הליך (או כל מי שהוא ביחסי "קרבה משפטית" עם אחד מהם), כך שאלו לא יוכלו עוד לחזור ולהתדיין ביניהם בעתיד בכל עניין או שאלה שנדונו והוכרעו במסגרת פסק הדין שניתן. משנתן בית משפט מוסמך פסק דין סופי בהתדיינות פלונית, מקים הוא מחסום דיוני בפני בעלי הדין, המונע כל התדיינות נוספת ביניהם בנושא או בשאלה שהוכרעה במסגרתו. כל עוד פסק הדין עומד על כנו, מחייב הוא את הצדדים לו ביחס לכל קביעה עובדתית או משפטית הכלולה בו ואיש מהם לא יכול להעלות, במסגרת התדיינות אחרת ביניהם, טענה העומדת בסתירה לקביעה זו.

הדוקטרינה של מעשה בית דין נחלקת לשני ענפים עיקריים המבטאים רעיון דומה. הכלל הראשון הינו כלל השתק העילה, לפיו מוקם מחסום דיוני בפני כל תביעה שכבר מוצתה בפסק דין קודם. הכלל השני הוא כלל השתק הפלוגתא, לפיו מחסום דיוני מוקם בפני כל אחד מבעלי הדין המבקש להתדיין פעם נוספת על פלוגתא שכבר נדונה והוכרעה בפסק דין קודם, גם אם ההתדיינות הנוספת מבוססת על עילת תביעה שונה.

עפ"י ההלכה הפסוקה, השתק פלוגתא יחול בהתקיים ארבעה תנאים: א. קיומה של זהות עובדתית ומשפטית בין הפלוגתא שהוכרעה במסגרת פסק הדין הראשון לבין זו העומדת לדיון במקרה הנדון; ב. קביעתו של ממצא פוזיטיבי באותה פלוגתא במסגרת פסק הדין הראשון, להבדיל מממצא שנקבע עקב היעדר הוכחה; ג. ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לתוצאה הסופית שנקבעה בהתדיינות הראשונה; ד. קיימת זהות בעלי הדין בהתדיינות הראשונה שהוכרעה ובהתדיינות המאוחרת, או היות הצדדים בהתדיינות המאוחרת חליפיהם של הצדדים בהתדיינות הראשונה.

(לסיכום העקרונות החלים בעניין מעשה בית דין והתנאים לתחולתו של השתק פלוגתא ראו, מיני רבים, ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (12.10.09), בפסקאות 13-14 לפסק הדין, על הפסיקה הנזכרת שם; במאמר מוסגר יצויין כי במהלך השנים חל כרסום בהלכה הפסוקה ביחס לחלק מן התנאים להתקיימות השתק פלוגתא, אולם לצורך הדיון שבפניי אין צורך להיזקק להרחבה זו).

1. כאמור, בקשת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף עקב קיומו של השתק עילה, נדחתה בהחלטת כב' השופטת סורוקר, משהתביעה הוגשה בגין תקופות אחרות מזו שנדונה בפסק הדין הקודם. מכל מקום, להשקפתי יש ממש בטענות הנתבעים כי קם השתק פלוגתא ביחס לחלק מן הסוגיות שהוכרעו בפסק הדין. במה דברים אמורים?

תביעת התובעת, אשר נדונה והוכרעה במסגרת פסק הדין הקודם, ואשר נדחתה בכל הנוגע לנתבעים שבפניי, התבססה על שני מקורות – המישור החוזי ומישור דיני עשיית עושר, דהיינו הזכות לקבלת שכר ראוי.

בכל הנוגע למישור החוזי, נטען כי התובעת הוסמכה לשמש כחברת הניהול וההחזקה מכח הסכם ניהול אשר נחתם בינה לבין חברת צרפתי, כאשר מר צרפתי מונה כנציגות; וכן כי הסכמי המכר שנחתמו בין כל אחד מבעלי היחידות לבין חברת צרפתי, מחייבים את בעלי היחידות להסכמי הניהול שבמסגרתם מונתה התובעת ע"י צרפתי כחברת ניהול.

עוד נטען, כי התובעת היתה זכאית לדמי ניהול מכח הוראות סעיף 71 לחוק המקרקעין, באשר יש לראות בתובעת כ"מתחזק", כמשמעות מונח זה בחוק המקרקעין, ובהתחשב בכך שבתקופה הרלוונטית למעלה משני שלישים של בעלי היחידות, המחזיקים למעלה משני שלישים של הרכוש המשותף, התקשרו עימה בהסכמי הניהול. בהקשר זה הסתמכה התובעת על פסק הדין שניתן בתא"מ 6420/07 מירב מגדל מבוא ירושלים אחזקות בע"מ נ' ציליק ואח' (12.10.10).

1. בכל הנוגע למישור החוזי – קיימת זהות מוחלטת בין הטענות שנטענו ע"י התובעת בהליך הקודם ובהליך הנוכחי – הן במישור העובדתי והן במישור המשפטי, ולפיכך, להשקפתי, ההכרעה בטענות אלו במסגרת פסק הדין הקודם, אשר כאמור הערעור עליו נדחה והוא הפך חלוט – מהווה מעשה בית דין המשתיק את התובעת מלהעלות שוב טענות אלו.

ודוק. העובדה שהתביעה הקודמת התייחסה לשנת 2007 בלבד, כשלעצמה, אינה מונעת את תחולתו של הכלל שענייננו השתק פלוגתא. שכן, הפלוגתא שנדונה והוכרעה בפסק הדין – היא שאלת זכותה של התובעת לדמי ניהול במישור החוזי, על סמך הסכמי המכר והסכם הניהול ועל סמך הוראות חוק המקרקעין, בהתחשב בכך שנחתמו הסכמי ניהול עם מרבית בעלי היחידות בבניין – היא פלוגתא שיסודותיה העובדתיים והמשפטיים זהים לזו המתעוררת בפניי, ולא נטען בפניי כי הנסיבות המקימות את זכותה של התובעת לדמי ניהול בשנים הרלוונטיות שונות מאלו שהתקיימו ביחס לשנת 2007. ההיפך הוא הנכון. התובעת התבססה במסגרת ההליך שבפניי בדיוק על אותה מערכת הסכמים.

עוד לא יכולה להיות מחלוקת, כי פלוגתא זו הוכרעה במסגרת פסק הדין הקודם תוך קביעת ממצא פוזיטיבי של העדר זכאות של התובעת לדמי ניהול במישור החוזי, כי הכרעה זו היתה חיונית לתוצאה של דחיית תביעתה במסגרת פסק הדין הקודם, וכי קיימת זהות מוחלטת בין הצדדים.

למען הסדר הטוב, אביא את עיקרי הדברים שקבעה כב' השופטת סילש בפסק הדין הקודם ביחס למישור החוזי, היפים להשקפתי גם בענייננו (ההדגשות – במקור):

"הסכם ניהול חתום לא הוצג ביחס לאף אחד מן הנתבעים למעט הנתבע 3 (אשר אינו צד בהליך בפניי – כ.ב.א), וצירוף טיוטת הסכם ניהול עליו ביקשה התובעת כי הנתבעים יחתמו, אינו חליף לחתימה בפועל ואין בו כדי ללמד על הסכמה וגמירות דעת של הצדדים.

אני מודעת לטענת התובעת על פיה במסגרת הסכמי המכר התחייבו הרוכשים לחתום על הסכם ניהול. לכאורה עולה מתוך סעיף 11 להסכמי המכר אשר נחתמו בין צרפתי לבין חלק מן הנתבעים כי הרוכש מתחייב לחתום על הסכם ניהול.

עם זאת, אינני סבורה שיש לקרוא את סעיף 11 להסכמי המכר ככזה המחייב את הנתבעים לחתום על כל הסכם ניהול, ללא סייג וללא כל בחינה. לא מדובר, כסברת התובעת ב"שיק פתוח".

...

טענה התובעת כי חברת צרפתי הייתה רשאית להתקשר בהסכם עם התובעת בהתאם להוראות סעיף 69 לחוק המקרקעין, עת שמנהלה, מר צבי צרפתי, מונה לנציגות הזמנית של הבניין, כמפורט בצו הבתים המשותפים וזאת מעבר לסוגיית ההסמכה מכוח הסכמי המכר אשר נידונה לעיל.

עם זאת הבית המשותף, ומינויו הנטען של מר צרפתי כנציגות הזמנית של הבית המשותף, נעשו רק בשנת 1999, כשנתיים לאחר החתימה על הסכם הניהול.

...

איני מוצאת לאמץ את הטענה כי במקום שבו אדם זה או אחר מונה בשנת 1999 כנציגות זמנית של בית משותף וחברה אשר בבעלותו התקשרה בהסכם למתן שירותי ניהול ותחזוקה של הבניין (שנתיים קודם לכן), יש לראות בכך כדי החלטה מחייבת של הנציגות.

...

התובעת הוסיפה וטענה כי יש לראות בחתימת רוב בעלי הדירות על הסכמי ניהול כמו גם ביצוע התשלום על ידי רוב בעלי הדירות כאישור או כ"החלטה" של בעלי הדירות לצורך הוראות סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין.

בעניין זה הפנתה התובעת אף לפסק הדין בעניין תאמ (שלום – ירושלים ) 6420/07 מירב מגדל מבוא ירושלים ואחזקות בע"מ נ' סימה ציליק (טרם פורסם) – (להלן: "פס"ד מבוא ירושלים").

דין טענה זו של התובעת להידחות ממספר טעמים כמפורט להלן:

לא הוכח בפני כי רוב הדיירים חתמו על הסכמי ניהול עם התובעת. התובעת לא הציגה ראיות כלשהן לעניין קיומם של אותם הסכמים.

גם ככל שנחתמו ההסכמים לא ברור מתי והאם במועדים הרלוונטיים לתובענה שבפני, היו הסכמים אלו בתוקף.

גם ככל שנחתמו ההסכמים לא ברור אם מדובר בחוזים הזהים בתוכנם לרבות לעניין סכומי הגבייה, וממילא לא ניתן לראות בחתימה על הסכמים שונים בתוכנם או מהותם ככזו המחליפה את הצורך בקבלת החלטה של הנציגות או אסיפת הדיירים להתקשר עם מתחזק זה או אחר.

...

בשל האמור לעיל יש להסיק שלא ניתן לראות בתובעת כ"מתחזק" כמשמעותו של מונח זה בחוק המקרקעין.

עיון בכלל הנתונים שנמנו לעיל מכוון אף למסקנה כי לא ניתן לראות בנתבעים (למעט הנתבע 3) כמי שהתקשרו עם התובעת בהסכם בכתב או הסכם מכללא לצורך קבלת שירותי ניהול ואחזקה".

1. הנה כי כן, בכל הנוגע לטענות התובעת כי היא זכאית לדמי ניהול במישור החוזי – מכח הסכם הניהול אשר נחתם בינה ובין חברת צרפתי והסכמי המכר שנחתמו בין צרפתי לבין הנתבעים, ו/או מכח הוראות חוק המקרקעין – טענות אלו נדחו בפסק הדין הקודם, תוך שנקבע כי במערכת היחסים בין הצדדים אין התובעת זכאית לתשלום דמי ניהול במישור החוזי כאמור.

קביעות אלו יפות ומחייבות אף בענייננו, והן מקימות, כאמור, השתק פלוגתא המונע מן התובעת לשוב ולהעלות טענות לפיהן זכאית היא לדמי ניהול במישור החוזי.

1. במאמר מוסגר אציין, כי אמנם לא כל נימוקי פסק הדין הקודם יפים באופן מלא לענייננו, משחלק מהנימוקים התבססו על העובדה שהתביעה באותו עניין היתה לשנת 2007 (כך, למשל בעניין העובדה שהסכם הניהול שנחתם בין התובעת לבין צרפתי פג בשנת 2002). ואולם, עיון בפסק הדין במלואו מעלה כי נימוקים אלו היו בגדר למעלה מן הצורך, ועיקרי הדברים שנקבעו שם יפים גם לענייננו, ודי היה בהם – אז כמו עכשיו – כדי להוביל לדחיית טענות התובעת במישור החוזי.
2. ביחס לטענות התובעת לשכר ראוי, נקבעו בפסק הדין הקודם הדברים הבאים (ההדגשות במקור):

"תשלום שכר ראוי

משנקבע על ידי כי למעט בעניינו של הנתבע 3, לא ניתן לקבוע כי קיימת התחייבות חוזית או התחייבות מכוח הוראות חוק המקרקעין ביחס לנתבעים האחרים, נדרשתי לבחינתה של שאלת ההצדקה לחיובם של הנתבעים לתשלום מכוח דיני עשיית העושר.

אין חולק כי שירותי ניהול ואחזקה ניתנו על ידי התובעת בבניין, הגם שהצדדים היו חלוקים באשר להיקפם, דרך חישובם והרכיבים הנכללים במסגרתם.

לשיטתי, נקודת המוצא הינה כי אדם או חברה הנותנים שירות לאחר, הנהנה מאותו שירות, זכאים לקבל תמורה עבור שירותיהם אלו ולו מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

השאלה המהותית אם כן, אינה טמונה בעצם הזכאות, אלא בשיעורה.

...

בית המשפט העליון הכיר בעצם הזכות לקבלת תמורה גם כאשר אין הסכם בכתב, או אפילו כאשר ההסכם בכתב אינו ישים.

עם זאת, בית המשפט העליון הציב בפני בעל הדין התובע את שכרו את החובה, להוכיח את שווי ושיעורו של השכר הראוי.

שווי זה לא הוכח בפני, אף לא בקירוב.

התובעת לא הציגה נתונים כספיים כלשהם, מהם ניתן היה להסיק מהו גובה הסכום לתשלום, ולא הציגה מהו הבסיס לחישוב (סך העלויות וההוצאות) כמו גם מהי דרך חישוב חלקו של כל אחד מן הנתבעים (למעט הנתבע 3 ).

...

במהלך דיון הראיות כמו גם בעת הצגת טיעוני הצדדים בשלב הסיכומים הועלתה פעם אחר פעם סוגיית חוות דעתו של המומחה , מר דקל.

בעניין זה קיים צדק רב בטענת התובעת על פיה חוות דעת זו כלל אינה רלוונטית להליך שבפני.

מדובר בחוות דעת אשר ניתנה ביחס לשנים אחרות, במסגרת הליך אחר, ואינה מהווה ראייה באשר לשווי הראוי לתשלום בשנת 2007 , היא השנה בגינה הוגשו התביעות שבפני.

עם זאת, העדרה של חוות דעת חלופית, והעדר ראיות באשר להיקף ההוצאות בפועל ודרך חישוב דרישת החוב, מאיינת בפועל את האפשרות להעריך את השווי הראוי לתשלום.

לתצהירה של מנהלת התובעת צורפו מסמכים הנוגעים לדמי הניהול שנגבו לאחר סיום פעילותה של התובעת בבניין (נספח ב' לתצהיר מנהלת התובעת). אין באלו כדי להועיל או לגרוע.

איני יודעת אלו שירותים ניתנו או ניתנים על ידי החברות החלופיות. איני יודעת אם קיים מקור או טעם להשוואה. ולא ניתן על דרך של הצגת מכתבי פנייה כאלה ואחרים להסיק דבר לעניין סבירות דרישתה של התובעת בתיק וביחס לשנים אחרות.

אוסיף ואציין כי התרשמתי באופן בלתי אמצעי כי הנתבעים לא סירבו לשלם את דמי הניהול ככאלה אלא שביקשו לקבל לידיהם נתונים בדבר אופן החישוב וחלוקת התשלומים, תוך הצגת פירוט ההוצאות.

אני מודעת לעובדה כי הצגת נתונים אלו ביחס לשנים קודמות הניבה מחלוקות בין הצדדים באשר לזכאות לגבות סכום זה או אחר או ההצדקה לכלול סוג כזה או אחר של הוצאה במסגרת החישוב הכולל, ואולם אין בכך כדי לאיין את זכותו של הדייר-הצרכן, לקבל פירוט באשר לרכיבי חובו הנטען, כתנאי לביצוע התשלום.

איני סבורה שראוי לצפות מבעלי נכסים בבניין כי ישלמו לחב' אחזקה כל תשלום הנקבע על ידה לאחר שסירבו לחתום על הסכם ניהול עם סכום תשלום מוגדר ומבלי שניתנו להם פרטים בדבר דרך קביעת שיעורו של אותו סכום, או סכום חלופי.

לשיטתי אין התובעת יכולה בנסיבות אלו לכפות את שירותיה, ומעבר לכך, אין היא יכולה לכפות את שיעור הסכום שייגבה כפועל יוצא של אותו שירות.

נוכח האמור לעיל יש להורות כי אין לחייב מי מן הנתבעים לתשלום שכר ראוי מכוח דיני עשיית עושר משלא עמדה התובעת בנטל המוטל עליה בהוכחת היקף השירות ושוויו הראוי".

1. הנה כי כן, בכל הנוגע לסוגיית השכר הראוי, לא נדחתה תביעתה של התובעת תוך קביעה פוזיטיבית כי אין היא זכאית לשכר ראוי בנסיבות, ואף ההיפך הוא הנכון. נקבע באופן מפורש כי התובעת סיפקה שירותי ניהול כלשהם והיא זכאית בגינם לשכר ראוי. אולם, התביעה נדחתה משלא הוכח שוויו של השכר הראוי לשנת 2007.

אמנם, חלק מטענות התובעת ביחס לשווי השכר הראוי שהועלו גם בפניי כבר הועלו ונדחו בפסק הדין הקודם (ולכך עוד אתייחס להלן). ואולם, קביעה פוזיטיבית כי התובעת אינה זכאית לשכר ראוי לא נקבעה, ואף ניתן להבין כי הותר לתובעת פתח להוכיח בראיות טובות את תביעתה לשכר ראוי בגין תקופות אחרות לאלו שנדונו בפסק הדין.

להשקפתי, בנסיבות אלו, לא נוצר השתק פלוגתא ביחס לזכותה של התובעת לשכר ראוי, וזאת בין היתר בשל אי התקיימות התנאי השני שנזכר לעיל, שעניינו קביעתו של ממצא פוזיטיבי בפלוגתא, להבדיל מממצא שנקבע עקב היעדר הוכחה. לפיכך, אין פסק הדין הקודם חוסם את התובעת מלהגיש תביעה זו ביחס לשנים 2000-2006 בטענה כי ביחס לשנים אלו היא זכאית לשכר ראוי, אשר עליה להוכיח את שוויו בראיות.

1. פועל יוצא מן האמור, שבכל הנוגע לטענות התובעת לזכאותה לקבלת דמי ניהול במישור החוזי הרי שדינן להידחות בשל השתק פלוגתא, ובמסגרת פסק דין זה יש לבחון אך ורק את השאלה האם עלה בידי התובעת להוכיח את זכותה לשכר ראוי עבור פעילותה כחברת ניהול בשנים 2000-2006.

האם הוכיחה התובעת את זכאותה לשכר ראוי

1. כפי שנפסק בפסק הדין הקודם, נקודת המוצא היא, כי בהינתן העובדה כי שירותי ניהול ואחזקה כלשהם סופקו ע"י התובעת בבניין במהלך התקופה הרלוונטית, הרי שזכאית היא לשכר ראוי בגינם. מכל מקום, עפ"י ההלכה הפסוקה, וכפי שנקבע גם בפסק הדין הקודם, על מנת להיות זכאית לשכר ראוי על התובעת להוכיח לא רק את עצם זכאותה, אלא את שיעורו של השכר הראוי בנסיבות העניין.

לפיכך, השאלה המרכזית אותה יש לבחון היא האם עלה בידי התובעת במהלך הליך זה (מה שלא עלה בידיה במהלך ההליך הקודם) להוכיח במידה הנדרשת את שיעורו של השכר הראוי.

1. מטעם התובעת הוגש תצהיר מנהלת התובעת, הגב' נילי ויינברג, על נספחיו.

התובעת טענה כי העניקה לנתבעים, כמו גם לכלל דיירי הבניין, במהלך השנים הרלוונטיות, מגוון רחב של שירותים ובהם שירות מעליות (בדיקה, ביטוח, תיקונים וביקורת מהנדס עפ"י החוק), ביטוח המבנה כולל ביטוח צד ג', תשלומי חשמל ומים עבור החלקים המשותפים, אחזקת מערכות המים והביוב של הבניין, הדברה שוטפת נגד מזיקים, החזקה שוטפת של ציוד כיבוי אש, החלפת ציוד מתכלה (כגון נורות, ברזים, מנעולים וכיוצ"ב), ניקיון יומיומי של השטחים הציבוריים, אספקת מוצרי הגיינה לחדרי השירותים המשותפים, ועוד.

1. התובעת טענה, כי השכר הראוי המגיע לה כדמי ניהול חודשיים עומד על לכל הפחות 8 ₪ למ"ר לחודש.

את טענתה לעניין סבירות הסכום האמור ביקשה התובעת לבסס על שני מקורות חלופיים:

• 1. נטען כי זהו הסכום שולם ע"י דיירי הבניין לחברת הניהול "שילוב" עד ליום 1.8.11, כאשר לאחר מועד זה, הוחלט בישיבת ועד הבניין, להעלות את דמי הניהול לסך של 10 ₪, וזאת בעקבות היקלעותה לגירעון שוטף של חברת הניהול, מאחר ודמי הניהול לא כיסו את הוצאותיה בפועל.

התובעת טענה, כי מדברים אלו ניתן ללמוד כי הסך של 8 ₪ מהווה שכר נמוך לניהול ואחזקת הבניין ולא מספיק לכיסוי ההוצאות לניהולו.

• 1. התובעת צירפה את מאזני הבוחן השנתיים שלה, מהם ניתן ללמוד, כי הוצאות התובעת בשנים הרלוונטיות עמדו על סך של כ – 280,000- 370,000 ₪ בשנה.

התובעת טענה, כי תחשיב המכפיל את כלל דמי הניהול לפי 8 ₪ למ"ר בקומות המשרדים ו – 4 ₪ למ"ר בקומת החניות, בשטחים הרלוונטיים, מלמד כי כלל ההכנסות מדמי הניהול לפי הסכומים האמורים מגיע כדי 305,718.72 ₪.

מכך ביקשה התובעת ללמוד, כי גביית הסכומים הנ"ל היתה מביאה אותה בחלק מן השנים לאיזון תפעולי ואף להפסד, ובחלק מן השנים לרווח מזערי, ומכאן ביקשה לגזור את המסקנה כי מדובר בדמי ניהול ראויים ואף למטה מכך.

1. מעבר לדמי הניהול החודשיים השוטפים, ביקשה התובעת לחייב את הנתבעים בהשתתפות בהוצאות מיוחדות, אשר פורטו בסעיף 55-62 לתצהיר מנהלת התובעת, ונתמכו בנספחי ג'-ח' לתצהיר.
2. הנתבעים טענו, כי אין בראיות שהובאו ע"י התובעת כדי להוכיח, ולו בדוחק, את שווי השכר לו היא זכאית.

כך, טענו הנתבעים כי לתצהיר התובעת צורפו אך ורק הדו"חות הכספיים של התובעת לשנים 2004 ו - 2006 (נספח י"ב לתצהיר התובעת וראו ההבהרה בעמ' 13 לפרוטוקול ש' 30-31), וכי אין לראות במאזני הבוחן שצורפו כנספחים כ"ה1-כ"ה7 לכתב התביעה כחלק מחומר הראיות שהוגש לתיק.

יוער, כי אין מדובר בטענה פורמליסטית גרידא, שכן, בפי הנתבעים היו גם טענות קונקרטיות ביחס למאזני הבוחן, כאשר לטענת הנתבעים (שלא נסתרה), מחלק ממאזני הבוחן הנ"ל, עולה כי לגבי חלק מן הנתבעים לא היה כלל חוב בגין דמי הניהול בשנים אלו (בהקשר זה ראו סעיף 8 לסיכומי הנתבעת 1, על ההפניות המופיעות שם, וכן סעיף 42 לסיכומי הנתבעים 2-6, על ההפניות המופיעות שם).

עוד טענו הנתבעים, כי אין ליתן כל משקל להוצאות הנטענות של התובעת כעולה מן המסמכים החשבונאיים שצורפו, שכן התובעת ניפחה באופן מלאכותי וקיצוני את הוצאותיה, בין היתר ע"י ביצוע תשלומים שונים לחברת "מעגן", שאינה אלא חברת ניהול נוספת שהיא בשליטה מלאה של משפחת ויינברג, שהם גם בעלי התובעת (נתון שאושר בחקירתה הנגדית של מנהלת התובעת – ראו עמ' 13 לפרוטוקול ש' 9-16). זאת ועוד, טענו הנתבעים, כי בניגוד לנטען ע"י מנהלת התובעת בתחילת חקירתה הנגדית (ראו עמ' 8 לפרוטוקול ש' 29-30, וכן עמ' 13 לפרוטוקול ש' 17-18), ממאזני התובעת לשנים 2000-2001 עולה כי היה חיוב בהוצאות משפטיות בסכומים גבוהים מאוד, אשר גם הם שולמו, עפ"י הנטען, למשרד עו"ד ויינברג שהוא מבעלי התובעת.

ביחס להוצאות המיוחדות טענו הנתבעים, כי לגבי חלק ניכר מההוצאות התגלו סתירות והתעוררו סימני שאלה רבים שלא ניתן להם מענה. כך, ביחס לחשבוניות שצורפו בגין פסיפס וצבע, אשר צורפו כנספח ג' לתצהיר התובעת, ואשר גם עניינם סכומים ששולמו לחברת "מעגן", התעוררו פערים משמעותיים בסכומים שלא ניתן להם מענה (ראו, למשל, עמ' 16 לפרוטוקול ש' 1-15). כך, גם ביחס להוצאות הגינון התעוררו סימני שאלה רבים, כאשר מנהלת התובעת לא הצליחה ליתן הסבר הכיצד נדרשו צמחים כה רבים עבור שטח קטן ביותר של "גינה" המצוי בבניין (ראו עמ' 14 לפרוטוקול ש' 21 ואילך ובהמשך עמ' 17 לפרוטוקול ש' 21-24), ומעבר לכך – ביחס לחלק מהחשבונות שצורפו כנספח ד' לתצהיר התובעת להוכחת הוצאות הגינון, אשר אף הן מקורן בחברת "מעגן" לה שולמו הכספים, לא ניתן לחלץ נתון ברור לגבי הוצאות הגינון של הבניין נשוא תביעה זו.

1. לאחר שנתתי דעתי לראיות שהובאו מטעם התובעת ולטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה, כי על אף שייתכן ובפניי הוצגו ראיות רבות יותר מאלו שהוצגו בהליך הקודם שהתנהל בפני כב' השופטת סילש, הרי שגם הפעם לא עלה בידי התובעת להוכיח את שוויו של השכר הראוי לו היא זכאית, ולפיכך דין תביעתה להידחות.

ראשית, כפי שציינתי לעיל, נקודת המוצא לדיון היא כי התובעת אכן זכאית לשכר ראוי בגין פועלה, אולם עליה להוכיח בראיות לא רק את עצם זכאותה לשכר ראוי, אלא גם את שוויו. מדובר במושכלות יסוד, אשר אינם חלים רק בתביעה לשכר ראוי, אלא יסודם בעקרון הכללי כי על התובע להוכיח את כל רכיבי תביעתו, לרבות את שוויה (ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2), 800; ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בנייה בע"מ (27.7.08)).

דרכי ההוכחה של שכר ראוי נקבעו בהלכה הפסוקה, כאשר ההלכה הברורה מורנו כי אין בית המשפט רשאי לפסוק שכר ראוי על פי שיקול דעתו, אלא מחובתו לבסס את קביעותיו על ראיות שהובאו בפניו. עוד נקבע, כי בדרך כלל יש להוכיח את אמות המידה והשיקולים הרלוונטיים לקביעת השכר הראוי, בכל מקרה ומקרה לגופו, באמצעות מומחים, אשר, על סמך ניסיונם המקצועי, מחווים את דעתם על הנוהג הקיים בקשר לכך באותו מגזר מקצועי.

יפים לעניין דברי בית המשפט העליון בע"א 136/92 בייניש עדיאל נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ, פ"ד מז(5), 114, אשר נפסקו ביחס לשכר טרחת עו"ד, אך הם יפים, בשינויים המחוייבים, גם לענייננו:

"קביעת השכר הראוי בגין טרחת עורך-דין צריך שתיעשה בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו. שיעורו של השכר הראוי אינו בגדר ידיעה שיפוטית, ואין בית המשפט מוסמך לקובעו על-פי שיקול דעתו בלבד, בלי שקביעותיו תתבססנה על ראיות שהובאו לפניו (ע"א 261/86 חברת דנו הישראלית ואח' נ' הורשפלד ואח' וערעור שכנגד [4], בעמ' 165).

שכר טרחת עורך-דין יכול שייקבע על-פי שיטות שונות: שכר לפי אחוז מסוים משווי העיסקה נושא הטרחה; שכר לפי שעות העבודה שהושקעו בפועל לצורך מתן הטיפול המשפטי; שכר לפי ישיבות בבית-משפט או בבוררות שכר על בסיס חודשי או שנתי ועוד. שיעורו של שכר הטרחה, לפי כל שיטה ושיטה, גם הוא אינו קבוע, אלא תלוי במכלול של גורמים שיש לשקללם. בין הגורמים המשפיעים על קביעת שיעורו של השכר, ניתן למנות שיקולים כגון: היקף העיסקה שבה מדובר, היקף העבודה המשפטית שבוצעה בפועל, מידת מורכבותה, סוג העבודה - טכנית ושיגרתית או יצירתית ומקורית, טיפול עבור לקוח קבוע או מקרי, הכישורים, הוותק ומעמדו של עורך הדין, וכן המוניטין שיצא לו כמומחה בנושא (ראה גם ע"א 499/89, 502[3] הנזכר לעיל, בעמ' 593). בתחום האזרחי יש לקחת בחשבון גם את התוצאות שהושגו.

עקב הרב-גוניות, המורכבות והדינאמיות של הטיפול המשפטי-מקצועי, לענפיו השונים, יש להוכיח את אמות המידה והשיקולים הרלוואנטיים לקביעת השכר הראוי, בכל מקרה ומקרה לגופו, באמצעות מומחים אשר, על סמך ניסיונם המקצועי, מחווים את דעתם על הנוהג הקיים בקשר לכך באותו מיגזר מקצועי".

1. הדברים יפים, כאמור, בשינויים המחוייבים, גם לענייננו. עשויות להיות שיטות שונות לקבוע את גובה דמי הניהול הנגבים ע"י חברת ניהול, כפועל יוצא של השירותים הניתנים בגינה, ואף שיעור דמי הניהול לפי כל שיטה תלוי במכלול גורמים שיש להביאם בחשבון.

התובעת לא טרחה להביא בפני בית המשפט חוות דעת מומחה אשר תלמדנו מהם העקרונות לפיהם מקובל לחשב דמי ניהול בבניינים כגון דא ומהן אמות המידה המקובלות, ואף לא טרחה לצרף לראיותיה חוות דעת חשבונאית שתפענח ותפלח את המסמכים החשבונאיים שהוצגו בפני בית המשפט, ותפרט למה בדיוק מתייחסת כל הוצאה.

שהרי, גם אם טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות הניהול שנגרמו לה, עליה להראות כי הוצאות אלו היו סבירות ומקובלות, ונחוצות לצרכי הבניין.

ודוק. הצורך בקיומה של חוות דעת מומחה עלה כבר במסגרת ההליך הקודם שהתנהל בפני כב' השופטת סילש, ועוד קודם לכן, בהליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים, אשר במסגרתם מונה לצורך העניין מומחה מטעם ביהמ"ש (מר דקל). וכך קבעה כב' השופטת סילש בהליך הקודם בהקשר זה (ההדגשות אינן במקור):

"במהלך דיון הראיות כמו גם בעת הצגת טיעוני הצדדים בשלב הסיכומים הועלתה פעם אחר פעם סוגיית חוות דעתו של המומחה, מר דקל.

בעניין זה קיים צדק רב בטענת התובעת על פיה חוות דעת זו כלל אינה רלוונטית להליך שבפני.

מדובר בחוות דעת אשר ניתנה ביחס לשנים אחרות, במסגרת הליך אחר, ואינה מהווה ראייה באשר לשווי הראוי לתשלום בשנת 2007 , היא השנה בגינה הוגשו התביעות שבפני.

עם זאת, העדרה של חוות דעת חלופית, והעדר ראיות באשר להיקף ההוצאות בפועל ודרך חישוב דרישת החוב, מאיינת בפועל את האפשרות להעריך את השווי הראוי לתשלום".

תמוה בעיניי, כי לאחר דברים נכוחים אלו של כב' השופטת סילש, נמנעה התובעת, במסגרת ההליך שבפניי, מלהציג בפני בית המשפט חוות דעת מומחה שתבסס את טענותיה בדבר השכר הראוי לו היא זכאית, והדברים אומרים דרשני.

1. בראיות שכן הוצגו ע"י התובעת לא מצאתי כי יש די כדי להוכיח ברמה הנדרשת במשפט אזרחי את גובה דמי הניהול הראויים בנסיבות העניין.

כך, ניסיונה של התובעת לבסס את טענתה על גובה דמי הניהול ששולמו ע"י דיירי הבניין לחברת הניהול "שילוב", דינו להידחות. אף לעניין זה יפים, ככפפה ליד, הדברים שנפסקו ע"י כב' השופטת סילש בהליך הקודם אשר אף בו טענה התובעת טענות דומות:

"לתצהירה של מנהלת התובעת צורפו מסמכים הנוגעים לדמי הניהול שנגבו לאחר סיום פעילותה של התובעת בבניין (נספח ב' לתצהיר מנהלת התובעת). אין באלו כדי להועיל או לגרוע.

איני יודעת אלו שירותים ניתנו או ניתנים על ידי החברות החלופיות. איני יודעת אם קיים מקור או טעם להשוואה. ולא ניתן על דרך של הצגת מכתבי פנייה כאלה ואחרים להסיק דבר לעניין סבירות דרישתה של התובעת בתיק וביחס לשנים אחרות".

יתר על כן, הנתבעים העידו – ועדותם היתה מהימנה בפניי – כי רמת התחזוקה של הבניין בשנים שתוחזק ע"י התובעת היתה ירודה ונמוכה בהרבה מזו שהיתה בשנים שלאחר מכן, עת הופקדו הניהול והאחזקה של הבניין בידי חברות אחרות (ראו, למשל, סעיף 9 לתצהירו של מר סיני מטעם הנתבעת 1; סעיפים 54-57 לתצהירו של הנתבע 4). אף בכך יש כדי ללמד, כי גובה דמי הניהול ששולם לחברות הניהול האחרות אינו בהכרח מהווה אינדיקציה לשכר הראוי המגיע לתובעת.

לאור האמור, מצאתי לדחות את ניסיונה של התובעת להתבסס על דמי הניהול ששולמו לחברת "שילוב" כבסיס לשכר הראוי המגיע לה.

1. אף המסמכים החשבונאיים שצורפו ע"י התובעת אין בהם כדי לסייע לה.

ראשית, אציין, כי יש ממש בטענות הנתבעים לפיהן הלכה למעשה הוגשו כראייה אך ורק הדו"חות הכספיים לשנים 2004 ו- 2006 ולא מעבר לכך. ואולם, אף לו הייתי מקבלת את המאזנים שצורפו לכתב התביעה כראייה לא היה די בכך.

טענות הנתבעים כי בחלק מן השנים הרלוונטיות עפ"י המאזנים היתה יתרת חובם בגין דמי הניהול אפס לא נסתרו, ואף לא זכו לכל מענה מניח את הדעת ממנהלת התובעת (ראו, למשל, עמ' 17 לפרוטוקול ש' 9-20).

אולם מעבר לכך, מן המאזנים והדו"חות הכספיים לא ניתן לקבל תמונה ברורה על מה הוצאו הוצאות התובעת, ועד כמה היו הוצאות אלו חיוניות וסבירות בקשר לבניין. הנתבעים העלו בעניין זה מספר סימני שאלה מהותיים שחייבו התייחסות בכובד ראש, בין היתר בקשר ליחס בין החברות השונות שבשליטת התובעת ובעליה, שחלק בלתי מבוטל מהוצאות התובעת (הן ההוצאות השוטפות, לרבות המשפטיות, והן המיוחדות) הועברו ביניהן, ואף ביחס לשירותים שהעניקה התובעת לשטחים המשותפים לכאורה המצויים בבעלות בעלי התובעת.

להשקפתי, בנסיבות העניין, לא היה די בצירוף המאזנים והדו"חות הכספיים מהם לא ניתן ללמוד דבר על מבנה התקציב של התובעת ועל סעיפיו, ובפרט כאשר מנהלת התובעת, אשר העידה על עצמה שאינה בעלת השכלה כמנהלת חשבונות, לא ידעה ליתן מענה לשאלות שונות שהופנו לה ביחס למסמכים שהוגשו.

לעניות דעתי, לכל הפחות, היה על התובעת לתמוך את טענותיה בדבר הוצאותיה השנתיות בחוות דעת מקצועית כלשהי אשר תלמד על פילוח ההוצאות ועל סבירותן.

גם לעניין זה ראיתי להפנות לדברים שנקבעו בפסק הדין הקודם, משגם בעניין זה מקובלים עליי הדברים שנפסקו ע"י כב' השופטת סילש והם יפים גם לענייננו (ההדגשות במקור):

"אוסיף ואציין כי התרשמתי באופן בלתי אמצעי כי הנתבעים לא סירבו לשלם את דמי הניהול ככאלה אלא שביקשו לקבל לידיהם נתונים בדבר אופן החישוב וחלוקת התשלומים, תוך הצגת פירוט ההוצאות.

אני מודעת לעובדה כי הצגת נתונים אלו ביחס לשנים קודמות הניבה מחלוקות בין הצדדים באשר לזכאות לגבות סכום זה או אחר או ההצדקה לכלול סוג כזה או אחר של הוצאה במסגרת החישוב הכולל, ואולם אין בכך כדי לאיין את זכותו של הדייר-הצרכן, לקבל פירוט באשר לרכיבי חובו הנטען, כתנאי לביצוע התשלום.

איני סבורה שראוי לצפות מבעלי נכסים בבניין כי ישלמו לחב' אחזקה כל תשלום הנקבע על ידה לאחר שסירבו לחתום על הסכם ניהול עם סכום תשלום מוגדר ומבלי שניתנו להם פרטים בדבר דרך קביעת שיעורו של אותו סכום, או סכום חלופי.

לשיטתי אין התובעת יכולה בנסיבות אלו לכפות את שירותיה, ומעבר לכך, אין היא יכולה לכפות את שיעור הסכום שייגבה כפועל יוצא של אותו שירות".

אציין, כי גם בפניי היתה עדותם של הנתבעים שהעידו מהימנה ואף אני התרשמתי שמאבקם בנושא דמי הניהול הינו מאבק עקרוני, בשם עקרונות של שקיפות, ייעול, שוויון ומנהל תקין, וכי אין מדובר בניסיון נואל להתחמק מתשלום דמי ניהול סבירים.

ועוד יש לציין בהקשר זה, כי גם לו הייתי מקבלת את המסמכים החשבונאיים שצורפו ע"י התובעת כראייה להוצאותיה, אף בהם לא היה כדי לבסס באופן מספק את טענתה לסבירות דמי הניהול, שכן התחשיב שהוצג על ידה מערב הנחות יסוד נוספות – למשל בעניין דיפרנציאליות הגבייה מסוגי נכסים שונים (משרדים בקומות וחנויות בכניסה) – אשר לא הונחה בפניי כל תשתית אשר תצדיק או תבסס אותן.

1. ולבסוף אציין כי גם לגבי ההוצאות המיוחדות לא עלה בידי התובעת להוכיח את תביעתה.

ראשית יש להעיר, כי את טענתה בדבר זכותה וסמכותה לגבות את ההוצאות המיוחדות ביקשה התובעת לבסס על הסכמי הניהול והאחזקה (ראו למשל סעיפים 49-55 לתצהיר התובעת), וטענה זו עומדת בניגוד להכרעה בהליך הקודם, אשר קבעתי כי היא מהווה השתק פלוגתא.

מעבר לכך, על פי הדין, הסמכות לדרוש השתתפות בגין ההוצאות המיוחדות, להבדיל מהוצאות האחזקה השוטפות, מותנית בהסכמת הדיירים, או, למצער, רובם (ראו סעיף 58(א) לחוק המקרקעין סיפא). לא הוכח בפניי, ולו בדוחק, כי ההוצאות המיוחדות שהוצאו היו בהסכמת הדיירים או רובם.

ולבסוף אזכיר, כי גם בנוגע להוצאות המיוחדות, כפי שהצבעתי לעיל, העלו הנתבעים תהיות וסימני שאלה משמעותיים, אשר לא ניתן להם מענה מניח את הדעת ע"י מנהלת התובעת.

1. סוף דבר הגעתי למסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח כנדרש את זכותה לשכר ראוי ו/או השתתפות בהוצאות מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

לפיכך, ומשקבעתי כאמור כי דין טענות התובעת לזכאותה לדמי ניהול במישור החוזי להידחות בשל השתק פלוגתא, הרי שדין תביעתה להידחות.

התובעת תישא בהוצאות הנתבעת 1 ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ ובהוצאות הנתבעים 2-6 ושכר טרחת בא כוחם בסכום זהה.

ניתן היום, כ"ב ניסן תשע"ז, 18 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.