מבוא ותיאור ההליכים בקצירת האומר

1. ההליכים שבפניי, הורתם בסכסוך שכנים רווי יצרים והאשמות, כפי שלמרבה הצער מתאפיינים בדרך כלל סכסוכי שכנים המגיעים לפתחו של בית המשפט.
2. התובע במסגרת ת.א. 2169-03-12 מר מיכאל שסטוביץ (להלן – שסטוביץ ו – תביעת שסטוביץ), הינו בעל זכויות בעלות בבנין ברחוב הצדף 23א' יפו, המצוי בסמוך לים, חלקה 13/3 גוש 9005, המבטאות דירה הממוקמת בקומות קרקע, ראשונה, שניה, שלישית ורביעית (להלן – דירת שסטוביץ ו – הבנין).
3. הנתבע בתיק האמור, מר שי בנדמן (להלן – בנדמן), הינו בעל זכויות בעלות בבנין, של חלקות 1 ו-2, וכן חלק מחלקה 3 הנ"ל (550/10000, יתר החלקה בבעלות שסטוביץ). זכויות אלה מבטאות דירה הפרושה על מספר קומות וכן את גג הבניין שבקומה החמישית.
4. שסטוביץ רכש את זכויותיו בבניין ביום 24.10.08. טרם לכך, ביום 14.11.07, נחתם הסכם שיתוף בין בנדמן לבין הבעלים הקודמים של דירת שסטוביץ, ה"ה מסינגר (נספח­­­ ד' לתצהיר שסטוביץ; להלן – הסכם השיתוף עם הבעלים הקודם).

הסכם זה קבע, בין היתר, כי על בנדמן לדאוג להפרדת הגג שבקומה החמישית מדירת שסטוביץ בדירה הרביעית, וכן לדאוג לאיטום הגג. ביום 22.4.10 נחתם הסכם שיתוף בין שסטוביץ לבנדמן (נספח ה' לתצהיר שסטוביץ) אשר מחיל על יחסיהם את הסכם השיתוף עם הבעלים הקודם, ואף צורף כחלק בלתי נפרד ממנו התקנון המוסכם של הבנין.

1. תביעת שסטוביץ נסובה אודות הפרה נטענת של ההתחייבויות להפרדה ולאיטום הגג, ובה התבקש להורות לבנדמן לתקן את מקור הנזילה הקיימת בחלק המזרחי בגג הבנין, לסגור את פיר המעלית המצוי בגג הבניין ולאטום את הפתח הקיים בגרם המדרגות בין דירות הצדדים. לדבריו שסטוביץ, פנה לבנדמן פעמים רבות בענין, אך לא נענה (ראה למשל המכתבים שצורפו כנספחים ו' – ז' לתצהירו), וזאת למרות שלדבריו הנזילות והרטיבות היו חמורים, לא אפשרו שימוש בדירתו, ואף גרמו לסכנת חיים (בשל מגע המים עם חשמל).
2. בכתב התביעה פורטו נזקים רבים שנגרמו לשסטוביץ, לרבות בשל הנזילות, אך לא נתבקש סעד כספי, אלא פיצול סעדים. למען הבהר, ככל שלא ניתן עד כה פיצול סעדים, ניתן צו להיתר פיצול כמבוקש, הן לשסטוביץ והן לבנדמן (שהבחנתי כי עתר לכך בתצהירו) ביחס לכל התובענות.
3. טענות ההגנה של בנדמן מפני תביעת שסטוביץ, בתמצית, הינן כי הרטיבות והנזילות בדירת שסטוביץ מקורן באשמתו הוא, שכן עובדים מטעמו פירקו איטום קיים על הגג במסגרת ביצוע עבודות.

עוד נטען כי בוצעה הפרדה ארעית שניתנת לפירוק, בין חדר הגג לבין יתר חלקה 3 שמהווה חלק מדירת שסטוביץ, וזו נותנת מענה (מושלם לשיטת בנדמן) לבעיה כביכול, של האיטום. בנוסף גורס בנדמן כי הסיבה לאי סגירת פיר המעלית הינה צורך בהיתר בניה לביצוע הסגירה.

1. במקביל לתביעת שסטוביץ, הוגשו תביעות למפקחת על המקרקעין. שם הגיש שסטוביץ תביעה בתיק 121-12, ובנדמן הגיש תביעה שכנגד. שתי תביעות אלה הועברו ע"י המפקחת על המקרקעין לבית משפט זה, ומתנהלות תחת ת.א. 18083-06-12 (להלן – התביעה הנוספת ו – התביעה שכנגד), כאשר הוריתי על איחודן עם ת.א. 2169-03-12.
2. ייאמר בתמצית, כי בתביעתו הנוספת של שסטוביץ, הוא מבקש ליתן צו המונע מבנדמן לבצע כל שינוי חיצוני בבניין, הכולל שינוי במראהו החיצוני, ללא הסכמת כל הדיירים. כן מבוקש שבנדמן ישיב את המצב לקדמותו, בכל הנוגע ­­­­לשינויים שכבר בוצעו ע"י בנדמן ושינו לפי הטענה את המראה החיצוני, אשר נטען כי בוצעו ללא היתר כדין (למשל, "פחונים" שהוקמו על גג הבניין והחלפת חלונות).

התביעה שכנגד עותרת אף היא לסעד זהה נגד שסטוביץ, אשר ימנע ממנו לבצע כל שינוי הפוגע במראה החיצוני של הבניין ללא הסכמת כל הדיירים בבנין. כמו כן מבוקש בה כי שסטוביץ ישיב שינויים שביצע לקדמותם (חלונות מסויימים, הרס ויטרינה, הסרת זרקור ומצלמות). כן מבוקש להורות לשסטוביץ לפעול ככל הדרוש לתיקון צו הבית המשותף, ולהכשיר כל הדרוש הכשר תכנוני בדירתו.

1. ראוי להוסיף כי במקביל מתנהלת בין הצדדים תביעה נוספת אצל המפקחת על המקרקעין, בתיק 551/11, במסגרתה התבקש ע"י בנדמן סעד זהה לסעד של השבת המצב לקדמותו שביקש בתביעתו הנגדית בפניי, בכל הנוגע לחלונות המסויימים, שלשיטתו הוחלפו שלא כדין.

לא התקבלה לתיק כל הודעה או בקשה מטעם בנדמן למחוק התביעה שכנגד או לעכב הדיון בה ובסעיפים 112 – 117 או חוזר על טענותיו ועל דרישתו משסטוביץ שלא לעשות כל שינוי ולהשיב החלונות שהוחלפו. גם את סיכומיו מסיים בנדמן בעתירה לקבל את התביעה שכנגד (סעיף 145 לסיכומים).

1. ההליכים נוהלו ע"י הצדדים בצורה לוחמנית, קשה ובלתי מתפשרת. הצדדים הכבירו ראיות ועדויות, לטעמי הרבה מעבר לדרוש ו"הציפו" את תיק בית המשפט בחוות דעת, בקשות, תצהירים ותצהירים נוספים ועוד. אנסה איפוא לבור את המוץ מן התבן על מנת להכריע בסוגיות שבפניי. טענות הצדדים לעיל הובאו בקיצור רב, ואדון ביתר הטענות הרלוונטיות שהועלו, בדרך של ניתוח העניינים שבמחלוקת.
2. ההסכמה הדיונית: בקדם המשפט מיום 4.7.12 הוסכם בין הצדדים כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט, ואכן מונה מהנדס בנין ושמאי מקרקעין, דן אורמן, לבדיקת המחלוקות ההנדסיות והטכניות העולות מכתבי הטענות בכל הנוגע לתביעת שסטוביץ (להלן – מומחה בית המשפט).

בהמשך, הציע בית המשפט כי מומחה בית המשפט ימונה גם לבדיקת המחלוקות בתביעה הנוספת ובתביעה הנגדית, שאוחדו לאחר קדם המשפט האמור עם תביעת שסטוביץ. שסטוביץ הסכים לכך. בנדמן ציין כי מומחה זה אינו בעל ידע לבדוק את המחלוקות ויש צורך באדריכל. לאחר שמומחה בית המשפט השיב כי יש ביכולתו לחוות דעתו בעניין, החלטתי ביום 26.11.12 כי מומחה בית המשפט יחווה דעתו גם בתביעה הנוספת של שסטוביץ ובתביעה שכנגד, וכך נעשה.

1. כאמור, הצדדים הכבירו ראיות בתיק זה. שסטוביץ, מלבד תצהיר שלו, הגיש חוו"ד מטעם אדריכל דני קייזר, חוו"ד יועצת אלומיניום אינג' סטלה טליסמן, תצהיר הקבלן מנחם הרוש, שביצע עבודות מטעמו בגג הבנין, תצהיר של שכנה בבנין גב' דליה חבס, וחוו"ד מטעם האדריכל יצחק לזר. בנדמן, מלבד תצהירים שלו, הגיש תצהירים של גב' נחמה מוסיוף, גב' דפנה קסטיאל (שלבסוף לא העידו) וחוו"ד מומחה של מר יצחק שניר.

דיון בתביעת שסטוביץ

מימצאי מומחה בית המשפט בכל הנוגע לתביעת שסטוביץ

1. מומחה בית המשפט הגיש חוות דעת סדורה, מחולקת לנושאי המחלוקת בהתאם לכתבי הטענות. בחוות דעתו מתואר בנין בסגנון ערבי עתיק בן למעלה ממאה שנה (המכונה "בית הצדף"). המומחה ביקר בבנין ביום 2.9.12 וביום 2.12.12 בנוכחות הצדדים, באי כוחם ומומחים מטעמם.
2. בעקבות הביקור הראשון בבנין, הגיש מומחה בית המשפט ביום 19.9.12 מסקנות ראשוניות והוראות ביצוע. במסגרת זו, קבע כי יש לבצע בדיקת הצפה לבריכת השחייה שעל גג הבנין. עוד הורה כי בנדמן יאטום על חשבונו את תקרת חדר המדרגות של שסטוביץ, וכן כי יש לאפשר לאחרון להתקין על חשבונו דלת בחדר המעלית שבגג.
3. לאחר השלמת הבדיקות, הגיש מומחה בית המשפט חוות דעת מיום 24.12.12. להלן יפורטו עיקרי מסקנותיה:
   1. בקומת המרתף של שסטוביץ: לא נמצאה רטיבות. נמצאו סימנים לרטיבות בעבר.
   2. בקומת קרקע: לא נמצאה רטיבות פעילה. הוצגה תמונה שניתן להבחין בה ברטיבות בעבר. במשקוף ובדלתות המעלית נמצאו סימני קורוזיה וכתמים.
   3. פיר המעלית: המומחה מציין כי בעקבות הנחייתו מיום 19.9.12 (שנעשתה לאחר הביקור הראשון) להתקין דלת שתסגור את פתח פיר המעלית, הבחין שבנדמן סגר הפתח עם קורות עץ, וכן נוכח כי פתח פיר המעלית העליון נאטם על ידו עם קונסטרוקציית מתכת ופח מרוג. המומחה מציין כי "פתח פיר המעלית שהיה פתוח פונה לכיוון מזרח כך שהאפשרות לחדירת רטיבות מהפתח ומהגג קלושה ביותר, אם בכלל" (עמ' 6 לחווה"ד, למעלה).
   4. המומחה התייחס לאפשרות לחדירת רטיבות מכוך הממוקם במפלס מתחת למדרגות, ומתחת לרמפת הכניסה לפיר המעלית. לאחר מתן הסברים מפורטים בעניין (עמ' 6), ולאחר שבוצעו העבודות האחרונות ע"י בנדמן, מסקנתו הינה כי "אין צורך בשלב זה לבצע שינויים או תיקונים נוספים" (עמ' 7). עוד הוא קובע כי "כיום איני יכול לקבוע מי אחראי לנזילות בפיר המעלית. במידה והעבודות היו בתקופה שלפני ביצוע העבודות על הגג על ידי שסטוביץ, אזי על פי ההסכם בין הצדדים האחריות היא על בנדמן. במידה והנזילות החלו לאחר שהעובדים של שסטוביץ ביצעו עבודות בגג כמתואר לעיל, האחריות לנזילות הינה על שסטוביץ" (עמ' 7).
   5. בקומה ב': לא נמצאה רטיבות הקשורה לתביעה.
   6. בקומה העליונה: בקומה זו, הממוקמת מתחת לגג בנדמן, נמצאו שלושה מוקדי רטיבות. האחד, מחלון דרומי בחדר מזרחי, לגביה קבע המומחה כי אינה קשורה לגג ועל שסטוביץ לתקנה. השני, בתקרת חדר דרום מזרחי. לאחר ביצוע בדיקת הצפה ובדיקה במד לחות אלקטרוני, קובע המומחה כי "על בנדמן לבצע תיקון לאיטום הבריכה בהקדם למניעת חדירת רטיבות על אף שמדובר במקום אחד נקודתי" (עמ' 8). השלישי, תקרת חדר מדרגות פנימי, שם מצא המומחה כתמים המעידים על רטיבות בעבר. המומחה מצא כי בנדמן ביצע את הנחייתו והניח יריעות ביטומניות, ואין יותר חדירת רטיבות במקום (עמ' 8).
   7. ראוי להוסיף כי המומחה שלל אפשרות כי בוצע "ביום" מטעם שסטוביץ של הרטיבות שנותרה לתיקון (עמ' 54 לפרוטוקול, שורות 1-4), ודבריו אלה מקובלים עליי.
   8. לסיכום, בסעיף 5.3 לחווה''ד, המומחה קובע כי נותר רק מקום רטיבות אחד, ולכן ניתנה הוראה לביצוע תיקון האיטום בבריכת השחייה, כמפורט לעיל.
   9. המומחה קובע גם כי פתח פיר המעלית והפתח בגרם המדרגות נסגרו ע"י בנדמן,כאשר סגירת האחרון כללה איטום (סעיף 5.2.4.3 לחווה"ד).
4. מומחה בית המשפט העיד בפניי וחזר על מסקנות חוות דעתו, כאשר הוא מציין שעסק שנים רבות בתחום האיטום (עמ' 45 ש' 20-22). המומחה העיד באופן מקצועי, רהוט וברור, כאשר עדותו מתיישבת עם יתר המסמכים שבתיק.

ההלכה הפסוקה קובעת כי ככלל יאמץ בית המשפט את מימצאי מומחה מטעמו - "בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן" (ע"א 2099/08 עירית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ (28.10.10), סעיף 12 לפסה"ד).

1. לא ראיתי כל טעם "משמעותי ובולט" המצדיק דחיה של מימצאי המומחה, שמונה בהסכמה, נהפוך הוא, ולכן אני מאמצם כלשונם.

בעניין זה יוער, כי תקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 (להלן – התקנות), קובעת כי משעה שמונה מומחה בהסכמה מטעם בית משפט, לא יורשו הצדדים להביא ראיות שבמומחיות מטעמם, כך שכל ראיה שבמומחיות שבתיק הנוגעת לתביעת שסטוביץ, אין לקחתה בחשבון.

1. צא ולמד, נותרה רק עבודת איטום אחת, אשר יש לחייב את בנדמן בביצועה, שפורטה בסעיף 5.2.4.2 בחוות דעת המומחה, האיטום בבריכה. יתר הסעדים שנתבקשו ע"י שסטוביץ, הן בקשר לאיטום והן סגירת פתח פיר המעלית ופתח גרם המדרגות, בוצעו. ממילא, אין נפקא מינא על מי רובץ האשם לגביהם, בהעדר תביעה כספית.

המחלוקת בדבר אחריותו של בנדמן לבצע את עבודות האיטום

1. אחריותו של בנדמן לביצוע עבודות האיטום מקורה, בין היתר, בסעיף 26 להסכם השיתוף, נספח ה' לתצהיר שסטוביץ, בו נקבע כי בנדמן "מתחייב לאטום ולבודד בחומרים מטיב מעולה, את קומת הגג שבבעלותו, ובכלל זה את רצפת חדרי המכונות והבריכה שבקומת הגג, וזאת לא יאוחר מהמועד שנקבע בהסכם המכר כיום מסירת החזקה....". מאז ועד היום חלפו מספר שנים, והגיעה העת לסיים את עבודת האיטום.
2. מקור נוסף לזכאות שסטוביץ לדרישתו כלפי בנדמן בעניין זה, מצוי בסעיף 3(ב) לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן – חוק המקרקעין), לפיו בעל דירה רשאי לדרוש מבעל דירה אחרת, ביצוע תיקון שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו הוא. במקרה דנא, נוכח קביעות מומחה בית המשפט וגירסת שסטוביץ, השתכנעתי כי אי ביצוע האיטום עלול לפגוע בדירתו.
3. טוען בנדמן כי הנזילות אירעו בשל עבודות שביצע שסטוביץ (ומי מטעמו) על הגג (סעיפים 40 – 52 לתצהירו; אציין כי סרטי הוידיאו נספחים ה' - ו' שצורפו לו, אינם מלמדים על המחלוקת ולא מסבירים כיצד היו בדירת שסטוביץ נזילות טרם ביצוע העבודות).

לדבריו, קבלן מטעם שסטוביץ, מר מנחם הרוש, ביצע עבודות בגג ברשות בנדמן, שכללו החלפת צנרת המזגנים, דוד החשמל של שסטוביץ ועוד. לשיטת בנדמן, במהלך העבודות נקטמו תשתיות השייכות לו הנוגעות לאספקת מים וחשמל לבריכה ולגג ובשל העבודות נפגע האיטום במקום, שבוצע על ידי בנדמן (בענין זה ראה להלן).

1. שסטוביץ הגיש תצהיר של אותו קבלן הרוש, אשר הכחיש את הפגיעות הנטענות בגג (ראה גם עמ' 42 לפרוטוקול, ש' 1 – 7).

זאת ועוד, שסטוביץ העיד בענין זה, כי הקבלן הרוש היה אמור לבצע איטום בגג בשל בעיות הרטיבות הקשות שבנדמן סירב לטפל בהן, ואשר לא אפשרו לו לעשות שימוש בדירתו (עמ' 65 לפרוטוקול, ש' 8 – 13 וש' 25 - 26).

שסטוביץ פירט בתצהירו מצב בלתי נסבל, לרבות נזילות מפיר המעלית העליון לארון החשמל של דירתו, דבר שגרם לקצר חשמל וסכנה לחיי אדם (סעיף 17 לתצהירו), וכן כניסת רוחות עזות, כאשר כל פניותיו לבנדמן לא הועילו (סעיף 18), ולכן נאלץ לבצע איטום הגג על חשבונו, למרות שבנדמן אמור לעשות זאת.

דבריו אלה של שסטוביץ לא נסתרו, מקובלים עליי ומלמדים כי "הביצה קדמה לתרנגולת", קרי הנזילות קדמו לביצוע העבודות ע''י הקבלן הרוש, ולא להפך.

עוד הוסיף שסטוביץ, כי המקום שטופל ע"י הקבלן כלל לא היה האזור שממנו היו נזילות לדירתו וכי הקבלן כלל לא טיפל באזור הבריכה שעל הגג (עמ' 68 לפרוטוקול, ש' 7 – 10).

אני מעדיף בעניין זה את עדותם של שסטוביץ והרוש, המקובלות עלי במלואן, על עדות בנדמן, שעשתה רושם מגמתי ואין בכוחה להסביר את מקור הנזילות שפקדו את דירת שסטוביץ מ"כיוון" הגג שבחזקת בנדמן, טרם ביצוע העבודות של הקבלן הרוש .

1. כאן המקום לומר מספר מילים על קובצי הצילום (של מספר שעות) שהגיש בנדמן, לרבות קובץ "ערוך" קצר יותר של כ-43 דקות (צורף לסיכומיו).

אין בראיות אלה כדי להוכיח כי העבודות שביצע הקבלן הרוש על הגג פגעו באיטום הבריכה, הענין שנותר במחלוקת נוכח חוו"ד מומחה בית המשפט.

ראיתי לציין כי הסרט ה"מקוצר" האמור כלל דיבוב, כיתובים שונים ו"הסברים" של בנדמן בגוף הסרט, לרבות "מסקנות" מקצועיות של בנדמן ופירושים שונים למה שנראה בסרט, שאינו מלמד על הדברים שבנדמן חפץ להוכיח בקשר לאיטום הבריכה.

יתרה מזו, הדבר הפשוט ביותר מצד בנדמן בהקשר זה היה להגיש חוו"ד מומחה מטעמו, ולא לצפות מבית המשפט שיסיק מסקנות מקצועיות – הנדסיות מתוך קטעי סרט בלתי ברורים, תוך הסתמכות על פרשנויות מטעם שנותן בנדמן לסרט, אך הוא לא עשה זאת.

רק על מנת להבהיר עד כמה הסרט מתייחס לעניינים לא רלבנטיים, אציין כי בנדמן גם טוען ב"דיבוב" לסרט המקוצר כי נגרמו לו נזקים כתוצאה מנזילות וכניסת רוחות, שכלל לא תבע בגינם (דקה 16 לסרט).

הסרט גם כולל קטעים שלמים, ארוכים, דוגמת המטרד שנגרם לכאורה לבנדמן בביצוע העבודות כתוצאה מרעש בעת העבודות ונפילת רסיסי אבנים לדירתו (בתחילת הסרט; אין כל תביעה של בנדמן בענין זה), או מהלך ביקור מומחה בית המשפט והפרקליטים במקום (דקות 39-42 לסרט).

1. בנדמן מוסיף וטוען, כי ביצע את איטום הגג במהלך שנת 2007 באמצעות קבלן בשם אורי לבייב (ראה מסמך מקבלן זה נספח ז' לתצהירו). דא עקא, אותו לבייב לא הובא לעדות ע"י בנדמן, וממילא אין ראיה בדבר איכות ביצוע עבודות האיטום, להבדיל מעצם מתן תעודת אחריות. בהתאם להלכה הפסוקה, הימנעות צד מלהביא עד רלוונטי, פועלת לחובתו, וזו המסקנה הראייתית מהימנעותו האמורה של בנדמן.
2. זאת ועוד, טענת בנדמן כי האיטום בגג נפגע בשל העבודות שבוצעו נטענה ללא תימוכין בראיות ובהקשר זה ברור כי הנטל רובץ לפתחו של בנדמן. לפיכך נדחית את טענתו כי הכשל באיטום נבע מעבודתו של הרוש בגג.
3. בשולי הדברים אזכיר כי בנדמן הגיש חוו"ד מומחה (שתיים במספר) של יצחק שניר. מר שניר התייחס בחוות הדעת לענינים הקשורים בנזילות, הרטיבות ובעיות האיטום. ענין זה קשור לתביעת שסטוביץ, וכאמור מונה במסגרתה מומחה מוסכם שהתייחס לכך, מהנדס אורמן. ממילא אין לקבל את חוות דעתו כראיה (ראה לעניין תקנה 130(ג) הנ''ל).

למעלה מהדרוש אציין כי הוברר בחקירתו הנגדית של מר שניר כי אינו מהנדס (עמ' 76 לפרוטוקול, ש' 20), וכי הורשע במשפט פלילי בהתחזות למהנדס, בשורה ארוכה של מסמכים כולל קורות חיים, בחודש אפריל 2009 (ת/4). במסגרת זו נגזרו עליו 18 חודשים מאסר על תנאי.

גזר הדין חמור, ואומר בתמצית כי נקבע שם בין היתר שלהתחזות נלוו שבועת שקר וקבלת דבר במירמה. סבורני כי די בכך כדי לדחות את חוות דעתו.

ודוק, אין פירושו שמר שניר אינו מומחה באיטום ואינו עוסק בכך שנים רבות, כפי שהעיד על עצמו, אלא כי בנסיבות אלה, ואני אומר את הדברים בזהירות הראויה, ספק רב אם ראוי כי יגיש חוות דעת מומחה לבית משפט, שכן מומחה אמור להיות OFFICER OF THE COURT"", אף אם חוות הדעת הינה מטעם בעל דין ולא מטעם בית המשפט.

לא ראיתי להתייחס לענינים נוספים שבמהימנות שעלו מחקירתו (ראה המוצגים ת/5 – ת/10), שלא הוסיפו לאמינות דברי העד.

1. סיכומו של דבר, בנדמן יבצע עבודת האיטום, כאמור בסעיף 5.3 לחוו''ד מומחה בית המשפט, בתוך 45 ימים מקבלת פסק הדין. לאחר סיום, יבדוק מומחה בית המשפט את הביצוע ויאשר (או לא) את השלמתה לשביעות רצונו.

התביעה הנוספת והתביעה שכנגד

המסגרת החוזית החלה על הצדדים ומשמעות יפוי הכח שנחתם ע"י הבעלים הקודם

1. סעיף 3 לתקנון המוסכם, שצורף כנספח ג' לתביעה שכנגד (להלן – התקנון המוסכם), קובע כך:

"בכפוף להוראות כל דין הקובעות אחרת, כל שינוי במראהו החיצוני של הבית, לרבות אך בלי לפגוע בכלליות האמור – בניה נוספת על החלקים הצמודים לדירה, שינוי הבניה הקיימת, שינוי צבע ו/או בכל אופן אחר, יחייב הסכמה מוקדמת של כל בעלי הדירות מפעם לפעם, של הדירות בבית המשותף, למעט מקרים של שמירה על המצב הקיים".

1. טוען בנדמן כי המסמך אשר חולש על מערכת היחסים בינו לבין שסטוביץ, הינו בראש ובראשונה הסכם השיתוף שנחתם ביניהם, אשר אימץ את הסכם השיתוף עם הבעלים הקודם.

בנדמן מסתמך על הוראת סעיף 15 להסכם זה, אשר קובעת כך:

"כל צד מתחייב לחתום על כל בקשה לכל גוף ו/או רשות מוסמכת שהיא, לרבות בקשה להיתר / תוספת בניה, עליה התבקש הוא לחתום על ידי הצד השני לצורך מימוש זכויותיו בחלקו בנכס, כהגדרתו לעיל, ובלבד שכל בקשה כאמור הינה בהתאם לכל דין, אינה חורגת מהתב''ע, אינה פולשת לחלקו של האחר ואינה בניגוד לכל היתר שהוא ו/או תקנון הבית המשותף...".

הצדדים להסכם זה חתמו, לפי הנטען, על ייפויי כוח בלתי חוזרים, בו הוסמכו עורכי דינם לחתום על בקשות הנוגעות בדבר (העתקו צורף כעמ' 90 לנספחי לתצהיר בנדמן).

לטענת בנדמן, עו''ד אילן בומבך שייצג את הבעלים הקודם של דירת שסטוביץ, חתם על הבקשה להיתר מכוח אותו ייפוי כוח, טענה שנתמכת במכתבו של עו"ד בומבך (נספח טז' לתצהיר בנדמן, עמ' 90).

1. שסטוביץ טוען בהקשר זה, כי כאשר הועברה אליו ע''י נציג משרד האדריכלים תוכנית הבקשה להיתר שבכוונת בנדמן להגיש, הבין כי היא פוגעת בזכויותיו, ולכן סירב לחתום עליה. מאז סירובו זה לא הומצאה לו כל בקשה מעודכנת (סעיפים 67-70 לתצהירו). לדבריו, הבקשה הוגשה על אף התנגדותו מכוח ייפוי כוח שכלל לא נחתם על ידו, אלא על ידי הבעלים הקודם של דירתו, והוא הודיע כי הדבר אינו מקובל עליו (ראה למשל מכתבו, נספח טז' לתצהיר בנדמן).

בהקשר זה אציין כי טענת בנדמן בסעיף 22 לסיכומיו כאילו בית המשפט קבע בהחלטה מיום 9.12.12 כי שסטוביץ חתם על יפוי לטובת בנדמן, אינה נכונה. בהחלטה זו רק אוזכרה טענת בנדמן כי כך נעשה, ולא נקבע כל מימצא בענין זה.

1. לענין טענת שסטוביץ כי יפוי הכח לא מחייבו, אין בידי לקבלה. שסטוביץ "נכנס בנעליו" של המוכר מסינגר.

דבר זה מתחייב גם מהאמור ל"הואיל" הרביעי במבוא להסכם בין שסטוביץ לבנדמן, גם מסעיף 2 לו, שם נקבע כי "בכל מקום שבו נכתב בהסכם השיתוף מיום 14.11.07 צד א' הכוונה תהיה לחובותיו וזכויותיו של שסטוביץ", וגם מהעובדה שהצדדים קיבלו עליהם את הוראות הסכם השיתוף עם הבעלים הקודם.

1. בכל מקרה, כפי שיבואר להלן, עמדתו של שסטוביץ לפיה התוכניות הכלולות בבקשה להיתר נוגדות את סעיף 3 לתקנון המוסכם, מקובלת עליי, דבר בעל השלכה משמעותית על הסוגיה.
2. הוראת סעיף 15 להסכם השיתוף, שצוטטה לעיל, קובעת מפורשות כי התחייבות כל צד להסכם לחתום על בקשות לרשויות, מותנית בכך שהבקשה איננה בניגוד לתקנון הבית המשותף. כיוון שכך, לא ניתן לקבל את טענת בנדמן כי קיבל ייפוי כוח והסכמה לבקשה להיתר, כאשר זו נוגדת את הוראות התקנון המוסכם. יפוי הכח מסמיך את עו"ד בומבך ועו"ד נוספים "לעשות בשמנו, עבורנו ובמקומנו את כל הפעולות המנויות בסעיף 15 להסכם מיום 14.11.07...".

שלוח אשר מקבל סמכות לפעול באמצעות ייפוי כוח, חייב לפעול במסגרת תחומי השליחות שהוגדרה, ובענייננו, אם חרג מסמכות, הרי שברור כי בנדמן לא יכול להסתמך על החריגה, ונכונים הדברים ביתר שאת כאשר הוא איננו צד שלישי בלתי קשור, שכן הוא עצמו חתום על הסכמי השיתוף ומודע להסכמות הכלולות בהם, לרבות סעיף 15 להסכם השיתוף.

לפיכך, עצם העובדה שעו"ד בומבך נתן הסכמה לבקשה להיתר בשם שסטוביץ, אינה יכולה לסייע לבנדמן ויש לבחון את הדברים לגופו של ענין. בענין זה צודק ב"כ בנדמן דווקא, אשר ציין בסעיף 4ה' לסיכומיו כי יפוי הכח "הינו כלי" למימוש זכות מהותית ואינו יכול להקנות כשלעצמו זכות.

1. זאת ועוד. בהסכם השיתוף על הבעלים הקודם נקבע, כי הוא יעמוד בתוקף עד לתיקון צו הבית המשותף באופן שישקף את חלקיהם של הצדדים בנכס (סעיף 34) וכי בנדמן מתחייב לפעול ללא דיחוי לתיקונו (סעיף 35). בסעיף 15 נקבע כי תוקפו של יפוי הכח "יפקע עם רישום צו הבית המשותף המתוקן".

צא ולמד, למרות שהפיסקה הראשונה של סעיף 15 הנ"ל מזכירה הסכמה לבקשות שונות, הרי שממקרא סיפת הסעיף בצוותא חדא עם סעיפים 34-35 להסכם זה, עולה כי כוונת הצדדים לו היתה מצומצמת הרבה יותר, קרי כי יפוי הכח ניתן לצורך תיקון צו הבית המשותף. ראיתי לנכון לציין ענין זה מעבר לדרוש, שכן ללא קשר למטרתו של יפוי הכח, עדיין בנדמן כפוף להוראות התקנון המוסכם.

הרוב הדרוש לצורך ביצוע שינוי במראהו החיצוני של הבנין

1. טוען בנדמן, כי אין לו צורך בהסכמת כל בעלי הדירות, אלא רק בהסכמה של 75% הדרושה על פי חוק המקרקעין. לטענתו, יש לפרש את המילים בסעיף 3 לתקנון המוסכם "בכפוף להוראות כל דין הקובעות אחרת...", ככאלה המייתרות את הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לשינויים בבניין, כאמור באותו סעיף.
2. טענה זו, מעבר לכך שלטעמי יש לדחותה לגופה כמבואר להלן, חסרת תום לב באופן מובהק ורק בשל כך יש לדחותה. כזכור, בנדמן הגיש תביעה שכנגד ובמסגרתה דרש בין היתר להצהיר כי שסטוביץ איננו רשאי לבצע שינוי כלשהו בבנין ללא הסכמת כל הדיירים, תוך שהוא מפנה לרקע המשפטי והעובדתי שנפרש על ידו בתביעה נוספת שהגיש למפקחת על המקרקעין, במסגרת תיק 551/11. העתקה של תובענה זו צורף להודעה שהגיש שסטוביץ לתיק.

העתירה לסעד בסעיף א' לסעדים בתביעה שכנגד, אשר כוללת הצהרה כי שסטוביץ לא רשאי "לעשות כל שינוי חיצוני בבנין ללא קבלת הסכמת כל הדיירים בבנין, בפרט הסכמת התובע שכנגד" – סותרת לחלוטין את קו הטיעון של בנדמן לפיו אין צורך בהסכמת כל הדיירים (לרבות שסטוביץ) לביצוע שינויים שהוא עצמו מבקש לבצע.

מעבר לכך, עיון בתובענה בתיק 551/11 מגלה כי שם טען את ההיפך הגמור אף מבחינת הנימוקים לסעד המבוקש. כך, בעמוד 4 (סעיפים 3 – 6) מצויין מפורשות כי התקנון המוסכם מורה כי כל שינוי במראה החיצוני דורש הסכמת כל הדיירים ולכן "היה על הנתבע (שסטוביץ – י.ש.) לקבל הסכמה מדעת של כל בעלי הדירות בבית המשותף...". וכיצד טוען בנדמן כעת אחרת?

צא ולמד, במסגרת אחת משלוש התובענות המתנהלות בפניי, טוען בנדמן (לרבות תוך הפניה לכתב טענות בתיק 551/11), טענות סותרות לגמרי לטענות ההגנה שהוא מעלה מפני התביעה הנוספת. ברור כי טענות סותרות מעין אלה לא יכולות לדור בכפיפה אחת, במסגרת תובענות שהדיון בהן אוחד.

מעבר לדרוש, אף אם נראה בתובענות הליכים נפרדים, ולטעמי אין הדבר כך, כידוע, לא ניתן לטעון טענות סותרות בשני הליכים נפרדים (ע"א 1393/92 קוצקוב נ' קוצקוב, פ"ד מח(4), 353, 358 – 361). נפסק זה מכבר כי עקרון תום הלב חולש גם על הפעלת כוחות דיוניים (בר"ע 305/80 שילה נ' רצ'קובסקי, פ"ד לה(3) 449, 461). במאמר מוסגר יוער, כי נקבע בפסיקה בהקשר זה שספק אם הדרישה של הצלחה בתביעה הנוספת בה נטענה טענה הפוכה חלה בכל מקרה ומקרה (רע"א 4224/09 בית ששון בע"מ נ' שיכון והשקעות בע"מ (8.3.05), סעיף 10 לפסה"ד).

1. אף לגוף הענין, טענה זו נראית לא נכונה. ממה נפשך: אם היו חפצים בעלי הדירות החתומים על התקנון המוסכם, כי הוראות חוק המקרקעין והתקנון המצוי הכלול בו, יחולו על מצבים בהם מי מהם יחפוץ בביצוע שינויים בבניין, כלל לא היה צורך לכלול בתקנון המוסכם את הוראת סעיף 3 הנ''ל. משמעות טענתו של בנדמן הינה כי כל הסעיף מיותר לחלוטין, ופרשנות מעין זו אין לקבל.
2. בהקשר זה ראוי להפנות להוראת סעיף 25(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, קובע כך:

"חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל".

בע"א 702/80 גלפנשטיין נ' יפת אברהם, פ"ד לז(4) 113, בעמ' 119, נקבע כך:

"בסעיף 25(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, נקבע, ככלל גדול בפרשנות החוזים, כי אם ניתן החוזה לשני פירושים, יש להעדיף פירוש, שתוצאתו מתן תוקף להסכם, ולא פירוש, שלפיו יהיה ההסכם בטל (עמ"מ 2/59 [4]; ע"א 226/80 [5]; ע"א 368/87, 370[6]).

יש לבכר את הפירוש המתקבל על הדעת על הפירוש, שאינו משאיר שום אפשרות לביצוע החוזה לא רק ככתבו וכלשונו אלא גם לפי רוחו (ע"א 74/51[7]; ע"א 226/80 [5] הנ"ל).

הגיונה של הלכה זו בטעם, שלא לבטלה טרחו הצדדים וניסחו והעלו את התחייבויותיהם על הכתב. חזקה עליהם, שבזמן שערכו את החוזה, כוונתם הייתה לקיימו.

מכיוון שכך, אין לקבל פירוש של החוזה, אשר מביא ליצירת מעגל שוטה, המוציא כל אפשרות שהיא לקיים את החוזה או לנקוט צעדים משפטיים במקרה של הפרה על-ידי אי-קיומו (ע"א 594/75 [8])."(ההדגשה שלי – י.ש.)

1. ממילא, בהינתן האמור, הפרשנות שבאה בחשבון הינה שבעלי הדירות הסכימו שכל שינוי, כאמור בסעיף 3 לתקנון המוסכם, מצריך הסכמה מוקדמת של כולם. ישאל השואל מה איפוא משמעות הרישא של סעיף 3 לתקנון המוסכם, המפנה להוראות דין הקובעות אחרת. יכול אני להעלות בדעתי לפחות דוגמה אחת רלוונטית לעניין זה. טול דוגמה לפיה בית משפט מוציא צו הריסה לבניה מסוימת שבנה אחד הדיירים. במצב דברים מעין זה, רשאי אותו דייר, ואף חייב, להרוס את הטעון הריסה על פי הצו, ללא שייטול הסכמה של כל הדיירים, אפילו מדובר בשינוי המראה החיצוני של הבנין.
2. פשיטא, כי אף טענת בנדמן כי קיבל הסכמה של 75% מהדיירים אינה יכולה להועיל לו, שכן כאמור יש צורך בהסכמת כל הדיירים, הסכמה שלא הוכחה כלל ועיקר, שכן לא הוצגה הסכמה של אף לא דייר אחד.

הטענה כי שסטוביץ לא התנגד לבקשה להיתר בעבר, התנגדותו לועדה המקומית נדחתה וטענות נוספות

1. הטענה כי שסטוביץ לא התנגד לבקשה להיתר: כאמור, כבר בחודש אפריל 2011 פנה ב"כ שסטוביץ לעו"ד בומבך והתנגד נחרצות לשימוש ביפוי הכח ואף פנה לועדה המקומית בענין, ביום 22.2.12, בטענה כי הבקשה להיתר פוגעת "פגיעה קשה בזכויותיו" וכי לצורך אישורה נדרשת הסכמה כל הדיירים (ראה סעיף 4 למכתב שצורף כעמ' 162 לנספחי בנדמן).

במכתב זה ציין שסטוביץ כי יפוי הכח הקודם מסוייג ולאחר מכן הגיש התנגדות (ראה המסמך שלאחריו בנספחי בנדמן).

ביום 5.11.12 השיבה הרשות המקומית כי ההתנגדות הוגשה בשיהוי ניכר ולכן היא נדחית אך ציינה באותה נשימה – ובצדק – כי לטענות אופי קנייני ואין בסמכות הועדה המקומית להכריע בהן, כאשר שמורה לשסטוביץ הסמכות לטעון אותן בפני המפקחת על המקרקעין (עמ' 162 לנספחי בנדמן).

ברור כי אין בכוחה של הועדה המקומית לפגוע בטענות הקנייניות, ובטענות מכוח הסכם השיתוף והתקנון המוסכם, כאשר בכל מקרה, לא ניתן לומר כי התנהלות שסטוביץ מלמדת כי ויתר על זכויותיו, נהפוך הוא.

1. בהקשר זה ראוי להוסיף כי טענת בנדמן בסעיף 39 לסיכומיו לפיה שסטוביץ הגיש את התנגדותו לועדה המקומית ביום בו הגיש בנדמן תביעה שכנגד למפקחת על המקרקעין, אינה נכונה ומטעה.

ההתנגדות (עמ' שני לנספח שמוספר 162 לתצהיר בנדמן) נושאת תאריך 12.3.12 והועברה בפקס ביום 13.3.12, ובאותו יום הוגשה תביעת שסטוביץ למפקחת על המקרקעין – ולא התביעה שכנגד של בנדמן, שהוגש רק חודש לאחר מכן, ביום 15.4.12. אין כל פסול בהתנהלות זו של שסטוביץ, שבחר למצות את זכויותיו, הן התכנוניות והן הקנייניות, בהליכים שהוגשו באותו יום.

1. עוד טוען בנדמן, כי נוכח הוראות הסכם השיתוף עם הבעלים הקודם (משנת 2007), ששסטוביץ הסכים לו, סעיף 3 לתקנון המוסכם חסר תוקף. בנדמן מפנה לסעיפים 12, 15, 16, 19 ו-20 להסכם זה.
2. טענה זו דינה דחיה. ראשית, כל בעלי הדירות חתמו על תקנון מוסכם, ששינויו דורש הסכמת כל החתומים עליו, כל בעלי הדירות בבנין, ולא ניתן בהסכמה בין שני בעלי דירות לשנות מהוראות התקנון המוסכם.
3. שנית, אף הסעיפים שהוזכרו אינם יכולים לסייע לבנדמן. סעיף 12 להסכם זה קובע כי כל צד יהיה "ריבוני לחלוטין, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לעשות בחלקו בנכס, כהגדרתו לעיל, כל עסקה ו/או דיספוזיציה ופעולה שימצא לנכון...", קרי מדובר בעסקה ולא בפעולות בניה.

סעיף 15 להסכם השיתוף דן בבקשות להיתר בניה אך מסייג כי הבקשה צריכה להיות בהתאם לתקנון הבית המשותף.

סעיף 16 קובע כי כל צד רשאי לעשות שימוש בחלקו על פי הוראות התב"ע וסעיפים 19 – 20 מבהירים כי זכויות בניה עתידיות יהיו שייכות לכל צד בנפרד בהתאם לחלקו, ללא איזכור של בניה בניגוד לתקנון המוסכם.

ודוק. יש להבחין בין ההסכמה הברורה (וההגיונית) כי לכל צד שמורות זכויות הבניה השייכות לנכס שלו לבין הנושא המוזכר בסעיף 3 לתקנון המוסכם. שיוך הזכויות הינו ענין קנייני ואילו האמור בסעיף 3 נועד לאופן שבו ינוצלו זכויות אלה – קרי ללא שינוי מהותי בחזית הבנין, ללא הסכמת הדיירים, דבר שמובן נוכח אופיו וצורתו ההיסטוריים היחודיים של הבנין – כעולה מחוו"ד אדריכל קייזר.

לכן, ניצול זכויות הבניה – של כל דייר ודייר – מותנה בהסכמת כולם או בפניה לערכאה שיפוטית שתאשר כי אין פגיעה במראה החיצוני של הבנין.

משקלה של חוות דעת מומחה בית המשפט בנוגע לתביעה הנוספת והתביעה שכנגד

1. בפתח הדברים יש להזכיר, כי כאמור, בנדמן סבר שאין צורך במומחה לבירור תביעות אלה, וכן גרס כי למר אורמן, שאינו אדריכל, אין המומחיות הנדרשת להכרעה בסוגיות שבמחלוקת. לכן, בהודעה שהגיש לבית המשפט מיום 28.10.12, התנגד למינוי.
2. במהלך דיון ההוכחות מיום 26.12.12 ולאחר שהתרתי זימון המומחים מטעם שסטוביץ לעדות (שכן בהעדר הסכמה על מינוי מומחה בית משפט, ניתן להגיש חוות דעת מומחים), החליט בנדמן להסכים למינוי גם בתיקים אלה (ראה עמ' 14 לפרוטוקול דיון זה, ש' 27), אך "פניית פרסה" זו נעשתה לאחר המינוי ומתן חוו"ד והיתר לשמוע את מומחי שסטוביץ, כך שאינה יכולה לחסום את שסטוביץ מלהסתמך על חוות דעת המומחים מטעמו, ככל שהן נוגעות לתביעה הנוספת ולתביעה שכנגד בלבד, כמובן.
3. יצויין, כי מר אורמן ציין בהודעה לבית המשפט כי ביכולתו לחוות דעה מקצועית במחלוקות אלה גם כן, וכך עשה.

יחד עם זאת, מר אורמן הודה בפתח החקירה כי הוא מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, אך איננו אדריכל, וכי ידיעותיו בעיצוב פנים מסתכמות בעיצוב ביתו הפרטי בלבד (עמ' 44 ש' 23, עמ' 45 ש' 1-4).

כאשר נשאל בהמשך מהיכן אם כן הסמכתו וידיעותיו לחוות דעה במחלוקות נשוא התביעה הנוספת של שסטוביץ והתביעה שכנגד, השיב "כמהנדס בנין וכשמאי, אני בן אדם שיש לו שני עיניים..." (עמ' 57 ש' 9-12; השיבוש הלשוני במקור).

1. עלי לומר, כי אין די בכך. אמנם, קרוב לודאי, כי כמהנדס בנין ושמאי, ידיעותיו של מר אורמן מקיפות משל הדיוט בתחום, בכל הנוגע לשאלות שבמחלוקת בתביעות אלה, אך לא ניתן לומר כי יש ליתן למסקנותיו משקל של מסקנות מומחה בתחום.
2. בכל מקרה, בנדמן התנגד למינויו של מר אורמן בתביעות אלה, ולכן לא מתקיימת הוראת תקנה 130(ג) לתקנות, וממילא, חוות דעת המומחים, לרבות אדריכלים, המצויות בתיק, יהוו ראיה לכל דבר וענין בכל הקשור לתביעה הנוספת ולתביעה שכנגד.

ניתוח השינויים שמבוקש לבצע או בוצעו

1. חוות דעת המומחים הרלבנטיות בענין זה הינה חוו"ד האדריכל יצחק לזר, חוו"ד אינג' סטלה טליסמן וחוו"ד האדריכל דני קייזר, מהנדס העיר תל אביב לשעבר.
2. כפי שצויין לעיל מומחה בית המשפט אינו אדריכל אלא מהנדס ולדעתו בנושאים אלה אין לטעמי משקל של חוות דעת מומחה. בנדמן, מאידך גיסא, נמנע מהגשת חוות דעת אדריכל, והימנעות זו פועלת לחובתו. על רקע זה יש לבחון את הדברים.
3. מעבר לכך, נראה כי טענתו המרכזית לגבי התביעה הנוספת הינה כי יש בידיו הסכמה של שסטוביץ (או קודמו) לשינויים שבכוונתו לבצע, ואף סיכומיו התרכזו בטענה זו ופחות בניתוח השינויים מהפן הצורני והאדריכלי ובשאלה האם מדובר בשינוי חיצוני של הבנין, אך בכל מקרה, אסקור את השינויים אחד לאחד.
4. הבליטה על הגג: האדריכל לזר מטעם שסטוביץ גרס כי מדובר בשינוי מהותי בבנין. לדידו, "ביטול בליטה זו תאפשר לעומד על גג דירת בנדמן תצפית ושליטה על מרפסת וחלק מביתו של שסטוביץ, מצב שמעבר להיותו שינוי מהותי בחזית, מהווה מטרד ופגיעה בפרטיותו של שסטוביץ" (עמ' 8 לחוות דעתו).
5. אזכיר כי אותה בליטה ממוקמת על גג הבנין, וניתן לראות מתמונה 12 שצירף שסטוביץ לתצהירו (ראה עמ' 26 לתצהיר המפנה אליה), וכן מתמונה 11, כי מדובר בבליטה שחלקה נראה בבירור לצופה מבחוץ וחלק קטן ממנה מוסתר.

בהקשר זה אינני רואה רלבנטיות לטענת שסטוביץ, כמו גם לדברי אדריכל לזר, כי הסרת הבליטה תפגע בפרטיותו, שכן השאלה הרלבנטית הינה האם מדובר בשינוי במראה החיצוני של הבנין, אם לאו. לטעמי ולאור דברי אדריכל לזר, התשובה על כך הינה בחיוב. בהקשר זה ראוי לציין כי אדריכל לזר לא נשאל בענין זה כל שאלה ומסקנתו בעינה עומדת.

עוד יש להוסיף כי בנדמן נמנע, באופן בלתי מוסבר, מלהגיש חוות דעת אדריכל על מנת לסתור את טענות שסטוביץ בענין זה ובכלל, הימנעות הפועלת לחובתו.

1. לא נעלמה מעיני דעתו של מומחה בית המשפט בענין זה ולפיה לא מדובר בשינוי מהותי בחזית הבנין (עמ' 10 למטה). מסקנה זו אינה מקובלת עלי, משתי סיבות: האחת, כאמור, מומחה בית המשפט אינו אדריכל אלא מהנדס בנין וככזה, מסקנתו בנושא זה, שהינו אדריכלי במהותו, אינה מסקנת מומחה. השניה, כי לאור התמונות שצויינו, אני מקבל את מסקנתו של אדריכל לזר.
2. סיכומו של דבר, אני מקבל את טענת שסטוביץ כי הריסת הבליטה מהווה שינוי מראו החיצוני של הבנין הדורשת הסכמת כל בעלי הדירות.
3. יצויין כי מומחה בית המשפט התייחס בעמ' 11 לחווה"ד לטענת שסטוביץ כי בנדמן הרס גגון משופע וסבר כי מדובר בשינוי חזית הבנין. לא ראיתי כל טענה מעין זו בתביעת שסטוביץ, בתצהירו או בסיכומיו, ולכן לא אתייחס לענין זה.
4. החלפת החלונות בדירת בנדמן: אדריכל לזר קובע בחוות דעתו כי "אכן, בוצע שינוי באופן פתיחת חלון בקומה רביעית בדירת בנדמן (בחזית מערבית), באופן היוצר פתיחה מלאה כלפי חוץ לעומת פתיחה חלקית, כלפי פנים שקיים בפתחים אחרים (ראה תמונה 32 בנספח א)" (סעיף 7 לחווה"ד). אדריכל לזר לא נשאל בהקשר זה דבר ולכן מסקנתו עומדת בחזקתה.

אציין גם כי אף מומחה בית המשפט היה בדיעה כי מדובר בשינוי חזיתות שאינו אסתטי, המפר את הסימטריה (ראה גם בעמ' 57 לפרוטוקול ש' 18-20).

1. מסקנות אלה מקובלות עלי. ראוי להוסיף כי המסקנות נתמכות מעיון בתמונות, בעין בלתי מזויינת ובלתי מקצועית, שצורפו לתצהיר שסטוביץ (למשל בעמ' 17 והתמונות מס' 1-41 שצורפו כנספח ט''ז לתצהירו).
2. לפיכך, ומשמסקנתי הינה שמדובר בשינוי במראה החיצוני של הבניין, שנעשה ללא הסכמת שסטוביץ, הרי שהוא מהווה הפרה של סעיף 3 לתקנון המוסכם.
3. פחי האיסכורית והקירוי מקונסטרוקציית מתכת על גג הבניין: כאמור, מומחה בית המשפט סבר כי אין לבניה זו היתר, וכי מדובר בפחונים שבורים וחלודים.

עיון בתמונות שצורפו, מלמד שמדובר בפחים שאין מנוס מלכנותם פחים כעורים, ביחס כמובן לבניין היפה הניבט מהתמונות שצורפו (ראה למשל שתי התמונות שצורפו לתביעה הנוספת). צורתם של מבני פח אלה חריגה ביחס לבניין באופן בולט, ולמעלה מכך.

1. מסקנה זו נתמכת במסקנתו של אדריכל קייזר, אשר בהקשר זה אמר כי "במבט חטוף על בית הצדף, מה שניכר אינו הגוון של החלון בדירת מר מ. שסטוביץ וגם לא התצורה והחומר ממנו עשוי הפרופיל בחלון שבקומה ג'. מה שבולט הוא המעשה הנורא ולכאורה הלא חוקי של התופסת הכעורה והחריגה - וזה עדין בלשון המעטה – של מבנה הפח, זו שבוצעה מעל דירתו של מר מ. שסטוביץ ומעל דירת שכנו לקומה ועל ידו – הנתבע עצמו (בנדמן – י.ש.)" (עמ' 10).
2. בפי בנדמן לא הייתה טענה של ממש בכל הנוגע לפחונים אלה, במישור של שינוי המראה החיצוני, אלא נטען על ידו כי לא ביצע כל שינוי חזותי בבניין מאז שדרכה כף רגלו של שסטוביץ במקום (סעיף 105 לתצהירו). בסיכומיו מודה למעשה בנדמן באופן משתמע כי אין לפחונים היתר, והם מיועדים להריסה (סעיף 42 – 43 לסיכומים).
3. עיון בתצהירו של שסטוביץ מגלה כי לא צוין על ידו המועד בו הוצבו הפחונים על גג הבניין (ראה סעיפים 81 ו-83 לתצהירו). שסטוביץ קיבל את החזקה בדירתו בשנת 2008 (סעיף 4 לתצהירו). בכתב הגנתו (המתוקן) של בנדמן, הוא טוען, בעמ' 14, כי לא ביצע כל שינוי מאז הגיע שסטוביץ לבניין, וכי טענות שסטוביץ לשינויים התיישנו, ולחילופין לוקות בשיהוי חמור.
4. טענת התיישנות הינה טענת הגנה, בבחינת מגן ולא חרב, ולפיכך הנטל להוכיח את יסודותיה מוטל לפתחו של הטוען כי הוא יכול לחסות בצילה (ראה ע"א 7707/01 צורף נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, סעיף 11 לפסה"ד).

מצופה היה איפוא מבנדמן, כי יפרט מתי בוצעה הבניה על הגג, כמו יתר השינויים שנטען שבוצעו שלא כדין, דוגמת החלפת החלונות, ומיד לאחר מכן יטען כי חלפו למעלה מ-7 שנים מאז הביצוע ועד הגשת התביעה בשנת 2012.

הפוך בו והפוך בו, אין בכתב ההגנה או בתצהיר כל גרסה בעניין זה. ממילא, אין כל בסיס עובדתי אשר על סמכו יוכל בית המשפט להתחיל ולמנות את שבע השנים הדרושות לבנדמן, כדי להדוף את הטענות מכוח התיישנות.

גם טענת השיהוי נטענה על דרך הסתם ולא נטען, ובודאי, שלא הוכח כי נגרם נזק ראייתי לבנדמן כתוצאה מהשיהוי הנטען.

1. אשר לטענה כי הבניה (והחלפת החלונות) נעשתה טרם כניסתו של שסטוביץ לבניין, הרי שבהעדר כל מועד נטען לבניה, אף היא לא הוכחה. זאת, מעבר לעובדה ששסטוביץ נכנס בנעליו של מי שמכר לו את הזכויות בבניין, וממילא כל טענה שעמדה למוכר כלפי בנדמן, הנוגעת כמובן לזכויות בבניין ולתקנון המוסכם, עומדת לשסטוביץ, ואיננה בטלה מעצמה מרגע שהנכס נמכר לו.

יש לציין שקבלת הטענה כי העובדה ששסטוביץ רכש את דירתו למרות שבאותה עת (דבר שלא הוכח, כאמור) בנדמן הפר את התקנון המוסכם, מלמדת כי מחל על ההפרה, הינה מרחיקת לכת ואיננה מתקבלת על הדעת.

1. לפיכך, אני מקבל את עתירת שסטוביץ ליתן צו כנגד בנדמן להרוס את הבניה על הגג, שתוארה לעיל.
2. הבקשה לאסור על בנדמן לבצע בגג הבניין שינויים או תוספות, כמתואר בבקשה להיתר:

אדריכל לזר התייחס לבקשה להיתר בחוות דעתו, וקבע בין היתר כך (עמ' 16 למטה ואילך: "סגירת מבנה הגג בחלונות עם רפפות שונה באופן בסיסי משאר החלונות בבנין (כאמור שינוי בולט במראה החזית)...."

ובהמשך: "העבודות אותן מבקש בנדמן לבצע משנות המבנה ביחס לקיים באופן מהותי ולחלוטין אינן עולות בקנה אחד עם הסגנון המקורי של המבנה" (עמ' 20, סעיף 1).

עוד מציין אדריכל לזר כי כלל לא מולאו התנאים שקבעה הועדה המקומית בענין (עמ' 17 – 19 לחוות הדעת).

1. בענין זה ראוי להפנות גם לחוות דעת משלימה שהוכנה ע"י אדריכל קייזר, שהוגשה ביום 27.11.12 (ראה בענין זה דבריו בעמ' 16 לפרוטוקול, ש' 12-14).

במסמך זה מציין אדריכל קייזר כי הבקשה להיתר מלמדת על כך שבנדמן חפץ לבנות כ-1,200 מ"ר(!).

בנדמן עצמו נשאל בחקירתו "במסגרת הבקשה להיתר ביקשת לא רק את מה שבמסגרת הסכם השיתוף בינך לבין התובע, אלא ביקשת את השיפוץ של הבנין, הרבה יותר נרחב מההפרדה שבהסכם השיתוף, נכון?" – והשיב "כן" (עמ' 71 לפרוטוקול, ש' 20-23).

1. בהינתן האמור, מקובלת עלי טענת שסטוביץ כי הבקשה להיתר כוללת שינויים של ממש במראה החיצוני של הבנין ולכן דורשת הסכמה של כל דיירי הבנין ובכללם שסטוביץ, הסכמה שלא ניתנה.
2. עתירת בנדמן כנגד שסטוביץ שלא לעשות שינויים חיצוניים בבניין ללא הסכמת כל הדיירים: סעד זה שמבקש בנדמן הינו סעד תיאורטי. לא צויין בתביעה שכנגד במה מדובר ומהו הבסיס ל"חשש" זה של בנדמן, וזאת בניגוד למצב בתביעה הנוספת, שמתבססת בין היתר על הבקשה להיתר שהוגשה ע"י בנדמן.

ההלכה הפסוקה קובעת כי בית המשפט לא יעניק סעד בענינים תיאורטיים (ראה למשל, ע"א 227/77 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' ברנר, פ"ד לב(1) 85).

אין חולק כי החיוב הנובע מהתקנון המוסכם שלא לעשות שינויים בניגוד לאמור בסעיף 3 לו, וכן הדין הכללי, הנוגע לסוגיה זו, חלים הן על שסטוביץ והן על בנדמן, כמו גם על יתר דיירי הבנין, אך אין בכך, כשלעצמו, כדי להעניק זכות לסעד הצהרתי. לפיכך עתירתו זו של בנדמן דינה דחיה.

1. עתירת בנדמן בתביעה שכנגד כי שסטוביץ יסיר זרקור ומצלמות אבטחה: נראה כי מדובר בדרישה קנטרנית וחסר יסוד. מומחה בית המשפט קובע בחוות הדעת כי פריטים אלה לא צריכים כלל היתר בניה (סעיף 6.3.6 לחוות הדעת).

מעבר לכך, עיון בתמונות שצורפו כנספח א' לכתב ההגנה של שסטוביץ מפני התביעה שכנגד מאשש קביעה זו. אותו זרקור אף נראה בסרט שצירף בנדמן לסיכומיו (התקציר, בדקה 37 לסרט) וניתן להתרשם כי הוא קטן מימדים ולא ניתן לומר בשם אופן כי הוא מהווה שינוי במראה החיצוני של הבנין. התרשמתי איפוא כי הטענה לגבי הזרקור הינה חסרת תום לב באופן מובהק. ניתן אף להבין את דברי שסטוביץ בתצהירו בענין, כי היה צורך בפריטים אלה כאמצעי אבטחה באיזור.

לפיכך, בהינתן העובדה כי כלל לא מדובר ב"בניה" הדורשת היתר, עתירתו זו של בנדמן נדחית.

1. החלפת החלונות בדירת שסטוביץ: בתצהיריהם, מעלים שסטוביץ ובנדמן גירסאות הפוכות בנושא זה. לפיכך אפנה לחוות דעת המומחים בעניין זה.
2. מומחה בית המשפט לא התייחס לסוגיה זו בחוות דעתו.

אדריכל קייזר קבע כי ההבדלים בין פרופיל אלומיניום המיוצר כיום, לבין הפרופיל הבלגי, מזעריים אם בכלל, ויכולים להגיע למספר מ''מ בודדים (סעיפים 5-6 לחוות הדעת).

עוד ציין, כי בשל העובדה שהחלונות הרלוונטיים פונים לכיוון הים, אינם אוטמים את הדירה מפני חדירת רוחות, מי גשם ולחות, היה צורך לטפל בדבר על ידי החלפת החלונות באותם חלונות אלומיניום בדמות פרופיל בלגי, אשר נעשה בהם שימוש נרחב על ידי אדריכלים המבקשים להשיג את האפקט האדריכלי, אליו שאף אדריכל הבניין להגיע (סעיפים 5.8-5.10 לחוות הדעת).

1. אדריכל קייזר הוסיף כי יש קושי רב, אם בכלל, להבחין בהבדלים בין סוגי החלונות (סעיפים 5.11-5.12 לחוות הדעת).

לכן, קבע אדריכל קייזר כי בשינוי של החלפת החלונות על ידי שסטוביץ אין "כדי להמעיט או לפגוע בנוכחות, באופי או במראה של בית הצדף....הרי שבחירתו של מר שסטוביץ בגוון החלונות – לבן שבור, עבור החלונות שהתקין, עושה חסד עם מראה הבניין" (סעיפים 6.8-6.9 לחוות הדעת). בעדותו חזר על הדברים לעניין הפגמים בחלונות שהוחלפו (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 11 – 16).

1. שמעתי את עדותו של אדריכל קייזר, עיינתי בתמונות שצירף, והתרשמתי כי דבריו נסמכים על אדנים מוצקים, ולפיכך עדותו וחוות דעתו מקובלות עליי במלואן.
2. דברי אדריכל קייזר נתמכים גם בעדות אינג' סטלה טליסמן, המקובלת עלי, שקבעה בחוות דעתה כי החלונות שהוחלפו לא מתאימים מבחינה פונקציונלית לתנאי הסביבה, תפקודם לקוי ולא בטיחותי, ולכן לא הייתה לשסטוביץ ברירה אלא להחליפם בחלונות תקניים. אתעלם ממסקנתה כי לא הייתה כל פגיעה במראה הבניין כתוצאה מהחלפתם בחלונות ממערכת "בלגי אלומיניום" שכן מדובר בענין אדריכלי, אך מסקנתה הראשונה הינה ענין הנדסי אשר מצוי בתחום מומחיותה (סעיף 9 לחוות הדעת; כן ראה עדותה, המקובלת עלי במלואה, בעמ' 27 – 29 לפרוטוקול).
3. גם אדריכל לזר הגיע למסקנות דומות לשני המומחים שצויינו לעיל (עמ' 10 לחוות דעתו). בנוסף גם הקבלן הרוש מטעם שסטוביץ שביצע עבודות במקום, אישר את הדברים (ראה סעיף 5 לתצהירו והתמונות שצורפו אליו כנספח א').
4. בסיפת הדברים בענין אציין כי כל עדויות המומחים נתמכות גם בעדות גב' דליה גבס שהתגוררה בבנין במשך 16 שנים תמימות, עד שנת 2007, ואשר העידה כי יכולת האיטום של חלונות בלגיים מוגבלת ובעייתית מאד, כי סבלה מנזילות קשות בשל כך וכי לעתים החלונות נפתחו בשל רוח חזקה והזכוכית התנפצה (עמ' 2 לתצהיר, סעיפים שצויינו כמספר 11 ו-10; תשומת לב כי סעיפים נוספים באותו עמוד צויינו באותו מספר).
5. לפיכך, מסקנתי הינה כי אכן היה צורך והכרח לשסטוביץ להחליף את החלונות וכי ההחלפה לא פגעה במראהו החיצוני של הבניין ובכל מקרה היוותה שינוי מותר נוכח סיפת סעיף 3 לתקנון המוסכם, המתירה שמירה על המצב הקיים.
6. הויטרינה: בתביעה שכנגד טען בנדמן כי במהלך העבודות שביצעו הקבלן מטעם שסטוביץ על הגג, הרסו את הויטרינה והוא דורש להשיבה על מכונה.

בסיכומיו זנח בנדמן טענה זו (למעט איזכורה באופן כלל בסעיף 54 לסיכומיו ולא כדרישה לסעד).

בכל מקרה, שסטוביץ טען בתצהירו (סעיף 17) כי בנדמן נתן הסכמה להריסה והיא בוצעה בנוכחותו, ללא כל מחאה מצידו, ולמעשה לבקשתו, וכן כי במשך השנים כל לא פנה אליו בענין. שסטוביץ לא נחקר בנושא ואני מאמץ גירסה זו. לכן, דרישת בנדמן בהקשר זה נדחית.

1. דרישת בנדמן בענין צו הבית המשותף: בתביעה שכנגד נכלל סעד לא ברור בהקשר זה ולפיו יש "להורות לנתבע שכנגד להכשרת דירתו כדין באופן מידי".

סעד זה סתום ולא ברור ובכל מקרה, נזנח בסיכומי בנדמן. אציין מעבר לדרוש כי סעיף 35 להסכם השיתוף על הבעלים הקודם מטיל דווקא על בנדמן את החובה לפעול "ללא דיחוי" לתקן את צו הבית המשותף, ולא על שסטוביץ (וליתר דיוק – מסינגר, הבעלים הקודם).

1. טענת בנדמן לחוסר תום לב מצד שסטוביץ: לטענת בנדמן, שסטוביץ אינו נפגע מהבניה שהוא מבקש לבצע והטענה היחידה שהועלתה מצידו הינה לפגיעה בפרטיותו.

סעיף 3 לתקנון המוסכם אינו מבאר רשימת טעמים מוצדקים להתנגדות לבניה, אלא דורש הסכמה של כל בעלי היחידות ותו לא, אם מתבצע שינוי במראה החיצוני של הבנין.

ברור כי כל פעולה בהתאם להסכם, ובכלל, כפופה לעקרון העל של תום לב. יחד עם זאת, התרשמתי מעדות שסטוביץ ומכלל נסיבות הענין כי ההליכים שנקט היו בתום לב ומשיקולים ענייניים.

לכך יש להוסיף גם את קביעות המומחים, הן מטעם שסטוביץ והן מומחה בית המשפט, אשר תמכו תמיכה "מקצועית" בטענות שסטוביץ, ואותם ודאי שלא ניתן להאשים בחוסר תום לב. כפי שנקבע לעיל, השינויים שביצע שסטוביץ בחלונות מהווים שמירה על הקיים ואינם משנים את המראה החיצוני של הבנין, וממילא לא יכולים להחשב לפעולה בחוסר תום לב.

דווקא התנהלותו של בנדמן הותירה רושם של חוסר תום לב. כך למשל, גב' דליה חבס, שהעידה מטעם שסטוביץ, והתגוררה בבנין 16 שנים עד שמכרה את דירתה לבנדמן. זו העידה שבנדמן הציק לה רבות, קילל אותה, הרס פרגולה במרפסת דירתה, יצר בור שמנע ממנה לעשות שימוש בגג (בו היו לה זכויות משותפות עם בנדמן) והיא גם סבלה מנזילות רבות שתוצאה מעבודות בניה שביצע (סעיפים 12 – 16) לתצהיר), עד שנאלצה למכור לו את דירתה. דבריה של גב' חבס לא נסתרו, והם מלמדים על התנהגותו של בנדמן כלפי שכניו לבנין, בבחינת "כל הפוסל – במומו פוסל".

אחרית דבר

1. מהמקובץ לעיל נקבע והוחלט כדלהלן:
   1. תביעת שסטוביץ: בנדמן יבצע את עבודות האיטום כאמור בסעיף 5.3 לחוו"ד מומחה בית המשפט, תוך 45 ימים מקבלת פסק הדין. לאחר מכן יודע הדבר למומחה בית המשפט, אשר יבדוק את השלמת העבודות ויאשרן לשביעות רצונו.
   2. התביעה הנוספת: ניתן צו האוסר על בנדמן לבצע כל שינוי במראהו החיצוני של הבניין, ללא הסכמת כל הדיירים, לרבות שסטוביץ (בכפוף לאמור בפיסקה האחרונה שבסעיף 46 לפסק הדין).

כמו כן, ניתן צו המורה לבנדמן להשיב המצב לקדמותו בכל הנוגע להחלפת החלונות בדירתו (ובין היתר, כך שיהיו בעלי מפתח חלקי ולא מלא). בנוסף, ניתן צו המורה לבנדמן להרוס את הפחונים שעל גג ביתו. שני צוי העשה כאמור יבוצעו תוך 45 ימים מקבלת פסק הדין, ולאחר מכן יבדוק מומחה בית המשפט את ביצועם.

• 1. התביעה שכנגד – נדחית.

1. אשר להוצאות ושכ"ט עו"ד. ניהולן של התובענות היה כרוך בהגשת כתבי טענות וראיות למכביר, וכן נוהלו מספר דיוני הוכחות. הסיכומים היו מורכבים וניתן לומר כי היריעה שנפרשה היתה רחבת היקף.

אשר לתביעה העיקרית, רק חלק מטענות שסטוביץ התקבלו. התביעה הנוספת התקבלה במלואה והתביעה שכנגד נדחתה.

בנסיבות אלה, ישלם בנדמן לשסטוביץ שכ"ט עו"ד בסך 70,000 ₪. אשר להוצאות המשפט – תוגש בקשה בצירוף קבלות, והענין יוכרע בנפרד.

ניתן היום, כ"א אב תשע"ג, 28 יולי 2013, בהעדר הצדדים.