במסגרת התביעה בפני עותרים התובעים להוצאת צו המורה על הריסת תוספות בנייה אשר נבנו על ידי הנתבעים בשטח המהווה רכוש משותף בבית משותף.

מבוא – העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת:

1. התובעים והנתבעים 2ו – 3 (להלן: "הנתבעים")הינם בעלי זכויות כל אחד של דירה, בקומה שנייה בבית מגורים משותף ברחוב אהבת שלום 6 בבני ברק המכונה גם רחוב עזרא 45 במקרקעין הידועה כגוש 6190 חלקה 548 (להלן: "הבית המשותף").
2. אין חולק כי על שמם של התובעים רשומה דירה מורכבת מתת חלקה 15 וכן מחלק (17/28) מתת חלקה 16 (להלן: "דירת התובעים") ואילו הנתבעים 2ו – 3 הינם בעלי זכויות כדיירים מוגנים והמחזיקים בדירה המורכבת מתת חלקה 17 וכן, מחלק (11/28) מתת חלקה 16 (להלן: "דירת הנתבעים").
3. אין חולק כי הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") רשומה כבעלים של דירת הנתבעים.
4. יצויין כי מלכתחילה היתה בחלקה 16 דירה נפרדת ואולם, בשלב מאוחר יותר פוצלה דירה זו וחלקיה התווספו לדירות הצדדים בהתאם למפורט בסעיף 2 לעיל.
5. אין חולק והדבר התברר מפורשות אף מתוך עדויותיהם של הנתבעים, כי בהתאם לנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין, השטח הכולל של דירתם של הנתבעים עומד על 45 מ"ר(34 מ"ר המהווה שטח של תת חלקה 17 ועוד 11 מ"ר מתוך תת חלקה 16). אין חולק עוד כי הנתבעים הוסיפו שטח בנוי של לפחות 60 מ"ר לדירתם (ראו סעיף 7 בתצהיר הנתבע 2) ויתרה מכך, הודו כי דירתם כיום הינה בשטח של 125 מ"ר (ראו סעיף 9 לתצהיר הנתבע 2).

זאת ועוד, אין חולק כי דירתם של הנתבעים מחולקת לשתי יחידות – בהקשר זה הנתבעים מכחישים כי הפיצול אינו כדין וזאת, תוך שהם טוענים כי כבר מעת סיום בניית הבניין היתה חלוקה לשתי יחידות דיור ואולם- אין חולק כי בפועל כיום זה מצב הדירה- דהיינו, כי הדירה מחולקת לשתי יחידות דיור עם שתי כניסות נפרדות מחדר המדרגות של הבית המשותף.

המסגרת הדיונית -

1. אקדים ואציין כי במסגרת התביעה עתרו התובעים בתחילה לשני סעדים- האחד צו הריסה לבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים לטענתם והשני לפיצוי כספי בגין שימוש בשטח תוספת הבנייה שהינו שטח משותף. אלא שביום 2/1/14 הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן במסגרתו נמחק הסעד הכספי והתבקש פיצול סעדים לשם תביעתו לאחר התגבשות הנזק. בהינתן שכך, הסעד היחיד העומד להכרעה בפני בית המשפט הינו סעד צו ההריסה.
2. זאת ועוד, במסגרת כתב התביעה המתוקן התבקש סעד צו ההריסה מפאת שתי עילות- האחת עילה קניינית הנסבה על הטענה ולפיה הבניה בוצעה ברכוש משותף שלא כדין והשנייה- עילה בגין הפרת חובה חקוקה וזאת, בטענה שהבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים, בוצעה שלא כדין.

במסגרת דיון מיום 18/9/14 הסכימו התובעים לוותר על העילה הקניינית כבסיס להוצאת צו ההריסה. אציין כי התובעים שמרו על טענתם בעילה הקניינית ככל שיש בה להקים להם סעדים אחרים (כגון התביעה לדמי שימוש) ואולם, ויתרו מפורשות על העילה כאמור כבסיס להוצאת צו ההריסה (ראו דברי התובעים בעמוד 11 שורות 12-13 וכן שורות 20-22).

בהינתן שכך, הרי שהשאלה היחידה העומדת להכרעה בפני בית המשפט הינה האם אמנם קיימת לתובעים עילה, בגין עוולת הפרת חובה חקוקה, מכוחה הינם זכאים לצו הריסה.

טענות הצדדים:

1. לטענת התובעים בוצעה על ידי הנתבעים בנייה בלא היתר, על שטח המהווה רכוש משותף בהיקף של 74 מ"ר נוספים לשטח הדירה וכן, מרפסת בשטח של 33 מ"ר. זאת ועוד, לטענתם הנתבעים אף פיצלו את דירתם לשתי דירות נפרדות תוך פתיחת דלת נפרדת ליחידה הנוספת לכיוון חדר המדרגות של הבניין.

לטענת התובעים בהינתן שהבנייה בוצעה על ידי הנתבעים בלא היתר כדין, הואיל וההוראה החוקית האוסרת על בניה ושימוש בלא היתר תכליתה, בין היתר, הגנה על זכויות דיירים בבית משותף והואיל ונגרם להם נזק בדמות ירידה בשוויה של דירתם, הרי שמתקיימות יסודות עוולת הפרת חובה חקוקה בעניין ומשכך, יש ליתן צו המורה על הריסת הבנוי על ידי הנתבעים.

באשר לנתבעת 1 מוסיפים התובעים וטוענים כי בהינתן שדירת הנתבעים רשומה בבעלות הנתבעת 1, הרי שככל שיסבור בית המשפט כי יש ליתן צו הריסה - יש להפנות צו הריסה זה גם כנגד הנתבעת 1 היא בעליה של הדירה.

1. מנגד- הנתבעת 1 פותחת וטוענת כי דין התביעה כנגדה להידחות על הסף בהינתן שהנתבעים 2 ו - 3 הינם דיירים מוגנים בדירת הנתבעים, בהינתן שהנתבעת 1 לא ביצעה את הבניה ובהינתן שאף לדידם של התובעים תוספת הבנייה נבנתה על רכוש משותף – דהיינו הנתבעת 1 אף אינה הבעלים של המקרקעין עליהם בוצעה הבנייה.
2. מבלי לגרוע מטענת הנתבעת 1 כאמור, מוסיפים כלל הנתבעים וטוענים כי דין התביעה להידחות לגופה וזאת, הואיל והבנייה בוצעה בשנת 2003 ומשכך, התיישנה למועד התביעה. בהקשר זה מוסיפים הנתבעים וטוענים כי התובעים לא טענו במסגרת כתב התביעה להפרת חובה חקוקה הנוגעת לשימוש במקרקעין אשר עליהם בניה ללא היתר, אלא לבנייה ללא היתר, בלבד ומשכך, כל טענתם הנסבה על העדר התיישנות הואיל ומדובר בשימוש בבנוי ללא היתר מהווה הרחבת חזית אסורה.

זאת ועוד, הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הנזק הנטען על ידי התובעים- דהיינו ירידת שווי דירתם כפועל יוצא מהבנייה אשר בוצעה ללא היתר- כלל לא הוכח ויתרה מכך, ככל שהיה מוכח הרי שלא הוכח כי הינו קשור בקשר סיבתי להפרה הנטענת וזאת, הואיל וממילא בהתאם להסכמת כלל הדיירים בבנין ניתן לקבל היתר בנייה לתוספת בנייה על הרכוש המשותף בלא צורך בביצוע תשלומי איזון והואיל והבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים לא היתה אלא סגירת כוך שנוצר כפועל יוצא מבנייה אשר נוצרה לאחר שהדיירים בקומות מעל ומתחת לנתבעים ביצעו בנייה החורגת מהקונטור של דירת הנתבעים.

זאת ועוד, הנתבעים מוסיפים וטוענים כי גם בלא הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים היתה בבנין נשוא התביעה בנייה ללא היתרים ומשכך, אין קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים הנסבים על ירידת שווי לבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים.

הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התובעים הינם חסרי תום לב באשר אף הם ביצעו תוספות בנייה בדירה בלא היתר כדין ומשכך, בהתבסס על סעיף 14 לחוק המקרקעין, הרי שאין ליתן צו להריסת הבנוי על ידי הנתבעים.

לאור האמור, הרי שלטענת הנתבעים דין התביעה כנגדם להידחות.

דיון והכרעה:

1. כאמור, לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את הוראת סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") וזאת, בנסיבות בהן ביצעו בנייה בלא היתר והינם משתמשים בבנוי כאמור. לטענת התובעים, בנסיבות כפי שנטענו, עוולו הנתבעים עוולת הפרת חובה חקוקה ומשכך, יש להוציא צו להריסת הבנוי.
2. בשים לב לטענת התובעים הרי שהשאלה המרכזית בפני בית המשפט, נסבה על קיום יסודות העוולה של הפרת חובה חקוקה בהתאם לסעיף 63 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) (להלן: "פקודת הנזיקין")

סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין , הדן בעוולת הפרת חובה חקוקה, קובע כדלקמן:

"מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל חיקוק - למעט פקודה זו - והחיקוק, לפי פירושו הנכון, נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק; אולם אין האדם האחר זכאי בשל ההפרה לתרופה המפורשת בפקודה זו, אם החיקוק, לפי פירושו הנכון, התכוון להוציא תרופה זו".

1. סעיף 63(א) מונה שלושה תנאים לקיומה של עוולת הפרת חובה חקוקה:
2. אי קיום חובה המוטלת על פי כל חיקוק- כלומר מעשה שלא כדין.
3. החיקוק נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר.
4. ההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק אליו התכוון החיקוק – בהקשר זה האחרון יובהר כי יש לבחון שניים- האחד – עצם קיומו של נזק אליו התכוון המחוקק והשני- קשר סיבתי בין נזק זה לבין ההפרה.

להלן אבחן קיום התנאים האמורים במקרה בפני.

היסוד הראשון - אי קיום חובה המוטלת בהתאם לחיקוק -

1. אפתח ואציין כי במסגרת סיכומיהם טענו הנתבעים כי התובעים לא ציינו את סעיף החוק מפורשות במסגרת כתב התביעה. אלא שבטענה זו אין ממש ולעניין זה אין אלא להפנות לסעיף 10 לכתב התביעה המתוקן הנוקב מפורשות בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה.

מכאן - לגופם של דברים –

סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה קובע:

לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה –

"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;"

סעיף 204 (א) לחוק התכנון והבנייה קובע:

1. מיום 4.8.1978
2. תיקון מס' 9
3. ס"ח תשל"ח מס' 906 מיום 4.8.1978 עמ' 181 (ה"ח 1260)
4. החלפת פסקה 145(א)(2)
5. הנוסח הקודם:
6. (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו - למעט תיקון פנימי שאיננו תיקון מבנה ושאינו נוגד את ההיתר לבנייתו;
7. מיום 3.4.1981
8. תיקון מס' 17
9. ס"ח תשמ"א מס' 1015 מיום 3.4.1981 עמ' 166 (ה"ח 1526)
10. (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;
11. בפסקה זו -
12. "שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
13. "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

"המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו - קנס, מאסר שנתיים, ובעבירה נמשכת - קנס נוסף, מאסר נוסף שבעה ימים לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.

1. באשר ליסוד הראשון מועלות על ידי הנתבעים שלוש טענות –

הטענה הראשונה הינה טענת הנתבעת 1 בלבד ובהתאם לה אין כל יריבות בינה לבין התובעים באשר אין חולק כי היא לא ביצעה את הבנייה וכן, כי הבנייה לא בוצעה על מקרקעין שהם בבעלותה.

הטענה השנייה – הינה טענה מקדמית אשר הועלתה על ידי הנתבעים 2 ו - 3 ובהתאם לה הבנייה שבוצעה התיישנה.

הטענה השלישית- נסבה על עצם הבנייה ללא היתר ובהקשר לכך אציין כי בתחילה טענו הנתבעים כי הבנייה בוצעה על ידם עם היתר כדין ואולם, מטענתם זו חזרו בהם הנתבעים ומשכך, אין חולק כי הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים בוצעה ללא היתר. יחד עם זאת, הנתבעים העלו, בהקשר זה טענה נוספת הנסבה הן על היקף הבנייה - מבחינת השטח הבנוי ובנוסף לענין פיצול לשתי יחידות ולפתיחת דלת נוספת- והן, באשר לצורך בהיתר באשר לפיצול הדירה לשתי יחידות.

להלן אבחן טענות הנתבעים ראשונה ראשונה ואחרונה אחרונה.

1. ראשית בכל הנוגע לטענת הנתבעת 1 ובהתאם לה אין כל עילה כלפיה הואיל ולא ביצעה את הבנייה והואיל והבנייה לא בוצעה בשטח הדירה, הרי שהנני סבורה כי דין הטענה להתקבל באופן חלקי.

כך, צודקת הנתבעת 1 כי תוספת הבנייה אשר בוצעה אמנם לא בוצעה על ידה – בהקשר זה אציין כי התובעים אינם טוענים שהבנייה בוצעה על ידי הנתבעת 1 ובנוסף, תימוכין לאמור ניתן למצוא בעדות הנתבע 2 אשר העיד מפורשות כי הנתבעת 1 לא ביצעה את הבנייה, לא הזמינה את הבנייה, לא מימנה אותה ולא היתה מוערבת בה בדרך כלשהי (ראו עדותו בעמוד 261 בעמודים 4-18).

זאת ועוד, התחוור כי הבנייה לא בוצעה בשטח בבעלות הנתבעת 1, אלא בשטח הרכוש המשותף. בעניין האחרון העיד התובע מפורשות בתמיכה לאמור בעמוד 84 שורות 6-9 כדלקמן:

"ש: זה , זה נכון שתוספת הבנייה של זולדן מצויה על רכוש משותף שהיא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות והיא , היא לא מוצמדת ליחידה של אהבת ישראל ?

ת: נכון ."

לאור האמור וככל שהטענה נסבה על עצם הבנייה על רכוש משותף והרחבת דירת הנתבעים, הרי שיש ממש בטענת הנתבעת 1 ודין התביעה כלפיה, בכל הנוגע לטענות אלו להידחות.

יחד עם זאת, אין ממש בטענה – כטענת סף – בכל הנוגע לפיצול הדירה לשתיים ולפתיחת דלת נוספת, באשר לו אמנם יש ממש בטענות אלו (ולהלן יפורט, לאחר בירור לגופן כי הנני סבורה שאינן מקימות עילה) – הרי שהנני סבורה כי קמה עילה גם כנגד בעלי המקרקעין בגין פעולות אלו אשר אין חולק כי בוצעו בשטח הדירה.

בהקשר זה, הנני סבורה כי המקור לחיוב הבעלים מצוי בסעיף 208 לחוק התכנון והבנייה הקובע מפורשות אחריות בעלי מקרקעין לפעולת בנייה או שימוש אשר נעשים במקרקעין בלא היתר כדין.

יחד עם זאת, כפי שיפורט להלן בהרחבה הנני סבורה כי ממילא באשר לפעולות אלו, הרי שאין בהן בכדי להקים עילה לתובעים בגין הפרת חובה חקוקה ומשכך, דינן להידחות לגופן.

1. מכאן אפנה לדיון בטענת ההתיישנות אשר הועלתה על ידי הנתבעים ואשר הנני סבורה כי דינה דחייה מיניה וביה.

כך, ראשית, דין הטענה להידחות וזאת הואיל ולא הועלתה בהזדמנות הראשונה- בהקשר זה, הטענה לא הועלתה בכתב ההגנה המתוקן אשר הוגש על ידי הנתבעים 2ו – 3 ביום 2/4/14 והועלתה לראשונה במועד דיון ההוכחות ביום 10/12/14.

זאת ועוד, גם לגופה של טענה לא מצאתי בה ממש וזאת הואיל ובהתאם לסעיף 204 לחוק התכנון והבנייה, כפי שהובא לעיל, הוגדר גם שימוש בבניין אשר נבנה ללא היתר, כעבירה על פי חוק התכנון והבנייה ומכיוון ששימוש הינו בגדר עבירה מתחדשת, הרי שלא חלה התיישנות על השימוש.

אציין כי במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת 1 שהתובעים לא טענו מפורשות במסגרת סיכומיהם כי החובה החקוקה אשר בגינה הוגשה התביעה הינה שימוש במקרקעין ללא היתר. אינני מוצאת לקבוע מסמרות בנושא הואיל וכאמור טענת ההתיישנות לא הועלתה בהזדמנות הראשונה ומשכך, ממילא קיימת הטענה ולפיה התובעים הפרו חובה חקוקה בעצם הבנייה. יחד עם זאת, ובבחינת למעלה מן הצורך, אציין כי לטעמי ממילא משטענו התובעים להפרת החובה הקבועה בסעיף 145, הרי שאין בכך שלא ציינו את דבר השימוש באופן ספציפי בכדי לעמוד להם לרועץ, באשר החובה המופרת היא זו הנקובה בסעיף 145 ותוצאתה הינה שגם השימוש מהווה עבירה לפי סעיף 204.

הנני מוצאת להוסיף ולציין כי לו נדרשתי רק להפרה הנובעת משימוש לא היה בכך שמדובר בהפרה הנובעת משימוש בהבדל מבנייה, בכדי למנוע הוצאת צו הריסה שכן, בהתאם לסעיף 205 רשאי בית המשפט, במסגרת גזר הדין של מי שהורשע בעבירה לפי סעיף 204, ליתן צו המורה על הריסת הבנייה. בעניין זה ראוי להדגיש, כפי שנפסק פעמים רבות, כי לעניין מתן צו הריסה אין כל הבדל בין הרשעה בעבירה של בנייה ללא היתר לבין הרשעה בעבירה של שימוש בבנייה שנבנתה ללא היתר ובזה גם זה, מוסמך בית המשפט המרשיע בעבירה ליתן צו המורה על הריסת הבנוי שלא כדין (ראו לעניין זה ע"פ (מחוזי ירושלים) 9105/05 אבתסאם אבו עיאש ואח' נ' מדינת ישראל (2005); וכן בע"פ (מחוזי, ירושלים) 40478/07 ג'עברי מוחמד נ' מדינת ישראל (2008)).

זאת אף זאת, אציין כי מתוך התמונות אשר צורפו לחוות דעת מומחה התובעים עולה כי חלק הבנייה המתייחס למרפסת ובכלל זה גידורה ופתיחת פתח אליה לא הוספו בשנת 2003 אלא בסמוך לעריכת חוות דעת זו.

לאור האמור הנני דוחה טענת הנתבעים בדבר התיישנות.

1. באשר לטענת הנתבעים הנסבה על היתר לבנוי על ידם –

כאמור, בתחילה טענו הנתבעים כי קיבלו היתר בנייה לכלל הבנייה אשר בוצעה על ידם ואולם, הנתבעים חזרו בהם מהטענה והודו כי ביצעו הבנייה ללא היתר כדין.

יחד עם זאת, כפי שצויין, העלו הנתבעים שתי טענות – האחת נסבה על היקף הבנייה אשר בוצעה והשנייה נסבה על הצורך בקבלת היתר בניה לחלק מהבנייה אשר בוצעה.

1. ראשית, בכל הנוגע להיקף הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים –

הרי שהנני סבורה כי הוכח שהנתבעים ביצעו בנייה בהיקף הנטען על ידי התובעים, דהיינו – תוספת בנייה של 74 מ"ר לדירה וכן, מרפסת בשטח של 33 מ"ר.

כך תחילה - עיון בנסח הטאבו מעלה כי דירת הנתבעים מורכבת מחלקה 17 שאין חולק כי שטחה עומד על 34מ"ר. זאת ועוד, לא נסתרה הטענה ובהתאם לה החלק בחלקה 16 המהווה אף הוא חלק מהדירה, הינו של 11 מ"ר. מן האמור נובע וכפי שצוין לעיל הדבר אף אינו שנוי במחלוקת, כי דירת הנתבעים בבסיסה הינה בשטח של 45 מ"ר.

מכאן יש לבחון התוספות הנטענות – בהקשר לתוספות הרי שהנתבע 2 הודה כי הוסיף תוספת בניה של 60 מ"ר (ראו סעיף 7 לתצהיר העדות הראשית מטעמו) , בד בבד הצהיר הנתבע 2 בסעיף 9 לתצהירו כי שטח הדירה בכללותה עומד על 125 מ"ר – דהיינו- הוא מאשר להלכה ולמעשה תוספת לשטח הקבוע בטאבו של 80 מ"ר. מן האמור נובע כי הנתבע 2 הודה, בהודיית בעל דין, להלכה ולמעשה, בביצוע בנייה בהיקף כנטען על ידי התובעים.

למעלה מן הצורך אציין כי טענת התובעים בדבר תוספת בנייה כאמור, נתמכה בחוות דעת מומחה מטעמם- המהנדס מיכאל קרבציק – אשר לא נסתרה ואף נתמכה בתמונות המתעדות בניית המרפסת לרבות גידורה ופתיחת פתח לכיוונה בזמן אמת. בהקשר זה הנני מוצאת להדגיש כי הגם שהנתבעים מצאו להביא חוות דעת מומחה מטעמם – מר עומר קליינמן - הרי שעיון בחוות דעתו מעלה כי זה אינו מתייחס כלל ועיקר לשאלה האם אמנם בוצעה על ידי הנתבעים בנייה של תוספות בנייה או היקפן של אלו, אלא שחוות הדעת כל כולה, נסבה על שאלת הנזק אשר נגרם לתובעים, ככל שנגרם כפועל יוצא מתוספות הבנייה. הנני סבורה כי מחדלם של הנתבעים מהבאת ראייה, אשר מצוייה תחת ידם, בדמות חוות דעת השוללת חוות הדעת מטעם התובעים, אף בו יש בכדי ללמד חזקה שלילית הפועלת כנגד גרסתם בכל הנוגע להיקף הבנייה.

מן האמור נובע כי טענת התובעים ולפיה בוצעה על ידי הנתבעים תוספת בנייה בשטח של 74 מ"ר וכן, מרפסת בשטח של 33 מ"ר - הוכחה.

1. באשר לטענה בדבר פיצול הדירות ופתיחת דלת נוספת –

הנני סבורה כי דין טענה זו להידחות באשר לא הוכחה על ידי התובעים.

ראשית אציין כי במסגרת חקירתו הנגדית חזר בו התובע מטענתו בכל הנוגע לפיצול הדירות והבהיר כי רק השינוי במיקום הדלת הוא זה אשר מפריע לו. כך, בעמוד 44 שורות 1-3 מעיד התובע:

"כב' הש' ביבי ממן: מספר יחידות דיור, זה לא מפריע לך, מספר יחידות הדירו, זה מה שאומר לך עורך דין אשורי, אלא שטח הבנייה, האם זה נכון? זאת השאלה.

העד, עו"ד סגל: התשובה היא, לא. רק , רק הנושא של הדלתות".

בנסיבות אלו בהן אחד מיסודות העוולה (כפי שפורטו לעיל) הינו גרימת נזק- הרי שעדותו של התובע ובהתאם לה אינו רואה הפרעה בפיצול - יש בה בכדי לשלול נזק ומשכך, יש בה בכדי לייתר הצורך בבדיקת הטענה לגופה.

יתרה מכך, הנני סבורה שלא זו בלבד שלא הוכח על ידי התובעים בהליך בפני כי אמנם נדרש לביצוע הפיצול היתר כדין, אלא שהנני סבורה כי התובעים עצמם סבורים כי אין כל צורך בהוצאת היתר לביצוע הפיצול ומשכך, מושתקים מהעלאת הטענה כלפי הנתבעים. (במאמר מוסגר הנני מוצאת לציין ולהדגיש מפורשות כי האמור חל במסגרת ההליך בפני ה"חי" מפי טענות הצדדים ואין לו כל השלכה לעניין ההליך הפלילי).

כך לעניין זה, אין חולק, כפי שפורט לעיל בהרחבה, כי דירותיהם של שני הצדדים הינן דומות במובן זה ששתיהן מורכבות הן מיחידה ראשית אחת (15 או 17) והן מתוספת חלק מיחידה 16 לכל אחת מן הדירות. אין חולק עוד כי שתי הדירות- של התובעים ושל הנתבעים - מחולקות לשתיים כל אחת (לעניין הפיצול בדירת התובעים ראו עדות התובע בעמוד 42 שורות 8-14). יתרה מכך, מתוך עדותו של התובע נמצאתי למדה כי התובע עצמו סבור שהואיל ומקור הדירה של התובעים בשתי יחידות הרי שלא נדרש היתר בנייה לפיצול כאמור- כך, בעדותו בעמוד 42 שורות 8-14 הינו מעיד:

"עו"ד אשורי: עכשיו תאמר לי. לך אין היתר על הפיצול של הדירה, של הדירות.

העד, עו"ד סגל:אין לי היתר כי לא צריך. קיבלתי ייעוץ שלא צריך היתר. אני לא עשיתי את הפיצול, שוב, באל לא צריך היתר.... זאת אומרת, דירה שהיתה מפוצלת ומחזירים את זה לקדמותו, אין בזה שום בעיה משפטית".

חיזוק לאמור ניתן אף למצוא בעדות המומחה מטעם התובע, אשר תמך העיד כי לא נדרש כל היתר לפיצול שתי היחידות ולכל היותר מדובר בנושא פרודצורלי בלבד. כך, לעניין זה העיד המומחה מטעם התובע בעמוד 144 שורות 6-8:

"העד, מר קרבצ'יק: לא,לא,לא, לא נתבקש, אין פה פיצול, לא נתבקש פה פיצול, אבל יש לזכור שמדובר בשתי תתי חלקות, ברגע שאני בעלים של שתי תתי חלקות, זה עניין פרוצדוראלי לפנות לעירייה ולפצל את שתי התתי חלקות האלה.

כב' הש' ביבי ממן: השאלה היתה אחרת, האדון. יסתכל בבקשה אם לפי מצב קיים יש פיצול של היחידות.

העד, מר קרבצ'יק לא, לא, אין, אין. "

וכן, בעמוד 145 שורות 17-20:

"כב' הש' ביבי ממן: בסדר גמור. אבל בהנחה שנגיד הם לא היו מוסיפים עוד דלת כניסה נוספת ורק היו מפצלים לשתי יחידות, האם נכון שתשובה שלך לענין זה הייתה כמו תשובתך למר, (צ"ל סגל ל.ב.)

העד מר קרבצי'ק: נכון."

וכן, בעמוד 146 שורות 24-25:

"ש. אז כל הבניה (צ"ל הבעיה ל.ב.) היא הדלת.

ת. כל הבעיה היא הדלת"

הואיל וכאמור הדירות זהות מבחינת מקורן, דהיינו כאמור מקור שתיהן בשתי יחידות, הרי שאינני סבורה כי התובע רשאי לטעון בנשימה אחת כי הוא אינו נדרש להיתר בגין הפיצול ואילו הנתבעים, בגין אותו פיצול באותן נסיבות נדרשים להיתר כאמור.

לאור כל המקובץ הנני קובעת כי אין בפיצול לשתי יחידות בכדי להקים לתובעים הזכות לטענה בדבר הפרת חובה חקוקה כלפי הנתבעים.

1. בנסיבות אלו, הנני נדרשת רק לשאלה האם פתחו הנתבעים פתח נוסף ליחידה הנוספת שהינו פונה לכיוון חדר המדרגות. הנני סבורה כי התובעים כשלו מהוכחת הטענה בדבר פתיחת פתח נוסף כנטען על ידם.

כך, לעניין זה טען המומחה מטעם התובעים כי הוספה דלת של יחידה נוספת לכיוון חדר המדרגות וכי דלת זו לא היתה בתשריט הבית המשותף המקורי. אלא, שעת עומת עד זה עם העובדה ובהתאם לה בתשריט הבית המשותף מסומן לכאורה פתח נוסף, הוא טען כי אין להתייחס לסימון זה הואיל ומדובר בתוספת בכתב יד ולטענתו לא מדובר בפתח הואיל ופתחים מסומנים בחץ (ראו עדותו בעמוד 164 שורות 17-18 וכן, בעמוד 165 שורה 3). מתוך טענת מומחה התובע משתמעת טענה ובהתאם לה התוספת בכתב יד אינה אותנטית, אלא שטענה זו עומדת בסתירה לכך שהתוספת כאמור קיימת גם בתשריט אשר בו אחז התובע עצמו ואשר הוגש על ידו.

זאת ועוד, אין חולק כי כאמור בתחילה, היו שלוש יחידות דיור- 15,16, ו – 17 ושלא מן הנמנע הוא שלכל יחידה היתה כניסה הפונה לחדר המדרגות. בנוסף, אין חולק כי יחידה 16 פוצלה וחולקה בין דירת התובעים לדירת הנתבעים. זאת אף זאת, לטענת התובעים, מדירה שלהם וכלפי חדר המדרגות קיימת רק דלת אחת באשר רק לאחר הכניסה לבית קיימות שתי דלתות המפצלות בין שתי היחידות בתוך דירתם. שילוב האמור מעלה כי, ככל שהיתה כניסה נפרדת ליחידה 16, הרי שהדעת נותנת כי לדירת התובעים לא צורף החלק בדירה אשר היה בו הפתח לכיוון חדר המדרגות ומשכך, חלק זה צורף – ככל הנראה -לדירת הנתבעים. באמור יש בכדי להוסיף ולחזק הטענה ובהתאם לה היתה אמנם דלת נוספת לכיוון חדר המדרגות וכי זו לא הוספה על ידי הנתבעים.

לאור האמור, הנני דוחה הטענה ובהתאם לה נפתחה על ידי הנתבעים דלת נוספת לכיוון חדר המדרגות.

1. לסיכום הנני קובעת כי מחד - הוכח שהנתבעים אמנם בנו בלא היתר תוספת בנייה לדירתם בשטח של 74 מ"ר וכן, מרפסת בשטח של 33 מ"ר. מאידך, הנני קובעת כי אין בפיצול דירת הנתבעים לשתי יחידות בכדי להקים לתובעים עילה בגין עוולת הפרת חובה חקוקה וכן, הנני קובעת כי לא הוכח שהנתבעים אמנם פתחו פתח נוסף ליחידה השנייה לכיוון חדר המדרגות.

בשים לב לקביעותי אלו ובשים לב לאמור בסעיף 16 לעיל, הרי שמשמעות קביעותי הינה דחיית התביעה כנגד הנתבעת 1 כבר בשלב זה וזאת, הואיל וכפי שהובהר לעיל אין בביצוע תוספת הבנייה כאמור אשר רק היא הוכחה, בכדי להקים עילת תביעה כנגד הנתבעת 1.

לאור קביעתי באשר להפרה כפי שהוכחה, אבחן להלן את שני יסודות העוולה האחרים. הבחינה הינה באשר לנתבעים 2 ו – 3 בלבד לאור התוצאה אליה הגעתי בכל הנוגע לדחיית התביעה כנגד הנתבעת 1 כבר בשלב זה של הדיון.

היסוד השני – החיקוק נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר –

1. באשר לתנאי זה, הכירה הפסיקה בתחולה של עוולת הפרת חובה חקוקה בגין עבירות של דיני תכנון ובנייה בין שכנים, הפרה שבעקבותיה נגרם נזק לבעל המגרש השכן (ראו לדוגמא- ע"א 140/53 אדמה בע"מ נ' לוי, פ"ד ט(2) 1666 (1955) וכן ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פ"ד יג(1) 916 (1959) (להלן:"פסק דין סאלימאן")).

כך, בפסק דין סלימאן, נקבע על ידי כבוד השופט לנדוי :

"אין קושי בשיבוץ העילה הזאת במידה שהיא נוגעת להפרת תוכנית בניין ערים או חוקי עזר הנוגעים לבנייה , ברשימת העילות שבפקודת הנזיקין האזרחיים . זוהי העילה שיסודה בהיפר חובה סטטוטורית ... נראה לי... שבצד אותן ההנאות שכלל הציבור מפיק מהסדרת ענייני בינוי הערים והבנייה על ידי חקיקת בנייה ... יוצרת חקיקה כזאת גם הנאות יותר ספציפיות לטובת אדם מסוים או סוג של בני אדם , כל אימת שאפשר לייחס הגבלת זכותו של אדם לבנות ... לכוונת המחוקק להיטיב בזה עם שכניו של אותו בעל אדמה ולהגן עליו... יצוין שדי בנזק סתם ובכלל זה גם פגיעה ברכוש , נוחות, רווחה אישית וכיוצ"ב. אין איפה צורך בהוכחת נזק מיוחד ".

בדומה בע"א 119/86 קנה בתים בע"מ נ' הועדה לתכנון ובנייה נתניה פ"ד מו(5) 727 ,744-745 פסק השופט בן יאיר :

" הפרות של דיני התכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בניגוד לתוכנית המתאר , הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה במסגרת תביעתו של השכן- הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים כנגד הבונה- המפר".

זאת ועוד, בע"א 273/80 מדינה נ' כהן פ"ד לז(2) 29, 40-41 , פסק בית המשפט העליון (כב' השופט בך) כי הוראת סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה המתנה עשיית עבודת בניה מהסוג הנדון בקבלת היתר מאת הועדה המקומית, והאוסרת ביצוע עבודה כאמור שלא בהתאם לתנאי ההיתר - הינה חיקוק אשר נועד בין השאר לטובתם של בעלי המבנים המצויים בשכנות ושל המתגוררים באותם מבנים.

מן האמור נובע כי גם היסוד השני התקיים, באשר מדובר בבניה הגובלת במקרקעין שכנים אשר החיקוק נשוא סעיף 145 נועד להגן עליהם.

היסוד השלישי - ההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק אליו התכוון החיקוק-

1. באשר לנזק נשוא ההפרה, נקבע כי מקום בו נטען לנזק הנובע מהקמת מבנה ללא היתר לבנייתו, די בכך שהנפגע יצביע על אי נוחות, שאף אינה עולה לכדי מטרד, כדי שיינתן סעד של הריסה.

הלכה זו נקבעה בעניין ר"ע 62/83 ברוך בעל טכסא נ' רחל גונן, פ"ד לח(1) 281 (1984) (כבוד השופטת ש' נתניהו, בפסקה 2), כאמור שם:

"מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על-פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מיטרד. די לו שיראה, שנגרמה לו 'אי נוחות'. אך אם המבנה הוקם מכוח היתר חוקי, יהיה הנפגע זכאי לסעד, רק אם יראה שהפגיעה עולה כדי מיטרד. אם הגיעו הדברים כדי מיטרד, כיאז זכאי הוא לסעד, בין אם הבנייה הייתה חוקית ובין אם לאו (בג"צ 16/50 איגרא רמא בע"מ נ' ועדת בניין ערים ת"א, פ"ד ה 229; ע"א 140/53 אדמה בע"מ נ' לוי, פ"ד ט 1666)".

על הלכה זו חזר בית המשפט העליון בפסקי-דין נוספים. כך למשל נקבע, בע"א 7727/01 מאיר קרנש נ' יאיר נחומי (2002):

"אין בסיס משפטי ראוי לטענת קרנש כי לצורך מתן צו הריסה היה על נחומי להוכיח פגיעה של ממש בו. 'הפרות של דיני התכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בניגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע – הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר' (ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח',פ"ד מו(5) 727, 744 והאסמכתאות המופיעות שם). זאת ועוד, הלכה היא, כי 'מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה פגיעה כדי מטרד. די לו שיראה שנגרמה לו 'אי נוחות' (בר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן ואח', פ"ד לח(1) 281, 283)".

1. מן הכלל אל הפרט – האם הוכיחו התובעים נזק כפי שנקבע בפסיקה ויתרה מכך האם הוכיחו קשר סיבתי בין נזק הנטען על ידם לבין הבנייה?

תחילה אבחן הנזק הנטען על ידי התובעים –

בשאלת הנזק הנני מוצאת להקדים ולציין שאין חולק כי בתקופות הרלוונטיות לתביעה התובעים אינם מתגוררים בדירה ותימוכין לכך ניתן למצוא בעדות התובע אשר העיד מפורשות כי התובעים אינם מתגוררים בדירה החל מיום 6/12/2008 (ראו עדותו בעמוד 36 שורות 8-9).

הנני סבורה כי האמור יש בו בכדי לשלול כל טענה של התובעים ובהתאם לה נגרם להם נזק של אי נוחות כפועל יוצא מהבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים. בהקשר זה הנני מוצאת לציין, במאמר מוסגר, כי ספק בעיני באם הצביעו התובעים על נזק של אי נוחות כנטען על ידם בלשון רפה, באשר התובע אישר בעדותו כי הבנייה אינה חוסמת לו אור (ראו עדותו בעמוד 91 שורות 2-3) וטענתו היחידה הינה כי נגרם לו נזק של חוסר נוחות כפועל יוצא מכך שנחסם לו אוויר בחדר מדרגות וכן, נוף בחדר מדרגות (ראו עדותו בעמוד 91 שורות 15-19 ושורות 27-28).

יצויין כי המומחה מטעם התובע העיד בנושא זה בעמוד 167 שורות 22-31 לפרוטוקול כדלקמן:

"עו"ד וגנר: אז אתה מסכים איתנו שהתוספת של זולדן לא חוסמת אור , נכון ? מהדירה של סגל .

העד, מר קרבצ'יק: היא לא חוסמת אור .

עו"ד וגנר: יפה . אתה מסכים איתי שהדירה לא חוסמת נוף ,

כב' הש' ביבי ממן: התוספת .

עו"ד וגנר: התוספת של , של זולדן , לא חוסמת נוף ?

העד, מר קרבצ'יק: מהדירה לא .

ש: אתה מסכים איתי שהיא לא חוסמת אוויר , מהדירה של סגל ? התוספת של זולדן . תוספת של זולדן , שהולכת לכיוון השני ,

ת: לא ."

יתרה מכך, הנני סבורה כי האמור- דהיינו העובדה שאין בביצוע הבנייה בכדי לגרום לאי נוחות לתובעים- אף אינו שנוי במחלוקת ומשכך, התמקדו התובעים הן בתצהירם והן בחוות הדעת מטעמם, בטענה בדבר נזק בדמות ירידת שוויה של דירתם.

הנזק האמור, דהיינו – ירידת השווי – נובע לטענת התובעים כפי שנתמך בחוות הדעת מטעמם בשלושה :

1. פגיעה בשווי הואיל ובבניין תוספות בנייה פיראטיות.
2. פגיעה בשווי הואיל וקיים מספר מוגדל של דירות.
3. פגיעה בשווי בשל הקטנת שטחי הרכוש המשותף

(ראו לעניין זה חוות דעת מומחה התובעים בעמוד 9 סעיף 4).

להלן אבחן ירידת השווי הנטענת על ידי התובעים וככל שהינה קיימת, הקשר בינה לבין ההפרה בהתאם לטענות אשר פורטו על ידי המומחה מטעמם.

1. הנני מוצאת לפתוח ולציין כי על אף שהמומחה מטעם התובעים טען לירידה בשווי הרי שזו נטענה בעלמא ומבלי שפורט על ידי המומחה גובה ירידת השווי. בהקשר זה, במסגרת חוות הדעת לא ננקב סכום ירידת השווי או אפילו לא את אחוזי ירידת השווי אלא שנטען כי קיימת ירידת שווי ותו לא .

יתרה מכך, המומחה אף לא הוסיף ופירט ירידת השווי הנטענת במסגרת עדותו בחקירה נגדית. כך, בעמוד 157 לפרוטוקול העיד המומחה מטעם התובעים כדלקמן:

"ת. לא, לא ערכתי פה חוות דעת שמאית. לא, לא נדרשתי לירידת ערך, לקבוע את שווי ירידת הערך.

ש, כמה עולה שם דירה? של 100 מטר?

ת. אני לא בדקתי...

ת. לא כתוב שנדרשתי לבדוק שווי, אבל אני קובע, שהשווי נפגע".

מומחה התובעים אף העיד כי לא בדק את המצב המשפטי של הבנוי (ראו עדותו בעמוד 159 שורות 3-7).

מן האמור עולה כי ספק באם הפגיעה בשווי, אשר לא נטענה כדבעי, הוכחה.

1. זאת ועוד, הנני סבורה כי גם הטעמים לירידת השווי כפי שפורטו בחוות הדעת- דהיינו, בשל הבנייה הפיראטית, בשל מספר היחידות המוגדל ובשל הבנייה ברכוש המשותף, נשללו ופועל יוצא מכך, נשלל הקשר הסיבתי בין ירידת שווי- ככל שהיא קיימת לבין ההפרה.
2. כך, ראשית- בכל הנוגע לירידת שווי הדירות כפועל יוצא מבנייה ברכוש המשותף- הרי שראשית – הוכח שהבנייה אמנם בוצעה על הרכוש המשותף ואולם, באופן ספציפי הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים בוצעה לאחר שבעלי הדירות מעליהם ומתחתם ביצעו בנייה, כאשר הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים רק סגרה החלל שנוצר בשל הבנייה- דהיינו, לאחר שכבר היו בנויים להלכה ולמעשה הרצפה והתקרה. בנסיבות אלו, הגם שברגע שנוצר גג מעל הדירה בקומה הראשונה הוא מהווה רכוש משותף, הרי שלא עסקינן במקרה מובהק של גריעה מהרכוש המשותף, אלא שהרכוש המשותף כבר נגרע למעשה עת בוצעה הבנייה על ידי הקומה הראשונה ישירות על הקרקע המהווה רכוש משותף. תימוכין לאמור ניתן למצוא בעדותו התובע (ראו עמוד 51 שורה 11 ובעמוד 54 שורות 21-23) וכן, בעדות המומחה מטעם התובע (ראו עדותו בעמוד 149 שורות 17-19).
3. זאת ועוד, המומחה מטעם התובע אישר כי לתובע אין ולא יכולה להיות גישה למקום בו בוצעה הבנייה על ידי הנתבעים, איזור אשר הגישה אליו הינה רק משטח דירת הנתבעים. האמור יש בו בכדי לתמוך בכך שהטעם הנקוב לירידת ערך, דהיינו, גריעת רכוש משותף אינו קיים במקרה בפני. כך, לעניין זה העיד המומחה מטעם התובע בעמוד 168 שורות 17-23 כדלקמן:

"עו"ד וגנר: אתה מסכים איתי שרק לזולדן , למעשה , יכולה להיות גישה , גישה לאזור הרכוש המשותף בו נבנתה התוספת של זולדן .

העד, מר קרבצ'יק: כן .

עו"ד וגנר: עכשיו זה , זה נכון שלא הייתה שום אפשרות מעשית להרחיב את דירת סגל במקום בו מצויה תוספת הבנייה של זולדן ?

כב' הש' ביבי ממן: כן ? זה נכון , מר קרבצ'יק ? אני לא שמעתי .

העד, מר קרבצ'יק: כן ."

1. לחילופין ובהשלמה לאמור - הוכח בפני כי בין דיירי הבניין היתה הסכמה ובהתאם לה יכול כל אחד מהדיירים לבנות על הרכוש המשותף בלא לשלם תשלומי איזון- ואף באמור יש בכדי לשלול כל קשר סיבתי בין ההפרה לבין נזק הנטען שכן, ממילא בהתאם להסכמה ניתן לבצע בנייה על הרכוש המשותף בלא כל תשלום.

תימוכין לאמור ניתן למצוא הן בעדותם של הנתבעים והמומחה מטעמם ואולם, יתרה מכך- בעדות התובע עצמו אשר העיד כי אף הוא ביצע בנייה בלא לשלם תשלומי איזון לאיזה מבין השכנים.

כך, בחוות דעת מומחה הנתבעים ניתן למצוא תימוכין לאמור בסעיפים 9-10 לחוות הדעת, שם מפורטת הסכמת הדיירים כפי שתועדה במסמכים. יתרה מכך, עמדתו זו של מומחה הנתבעים לא נשללה במסגרת החקירה הנגדית, שם העיד המומחה מטעם הנתבעים בעמודים 175-176 שורות 25-4 כדלקמן:

"ת: בגלל של , אני עונה , בגלל שלפי התקנון היה מותר לבנות , לכול דייר , את החלק שמוצמד לדירתו ללא תשלומי איזון . וכתוב בתקנון במילים מפרושות . ולכן כל דירה שיש צמוד לה חלק משותף , כמו שסגל בנה בחלק שלו ואף אחד לא בא בתלונות , הם יבנו לשם, ו , יבנה שמה , זה מה שכתוב בתקנון . ולכן לא משנה אם יכלו להרחיב 50 מטר , 60 מטר או 70 מטר . כל דייר , כתוב בפירוש בתקנון , יכול להרחיב , ללא , ללא תשלומי איזון בין הדיירים .

ש: א' האם נכון שב , אני , אני אלך רגע איתך , האם נכון שבהחלטה של האסיפה הכללית , שאליה אתה מפנה , נקבע היקף הבנייה ?

ת: לא נקבע היקף הבנייה .

ש: לא נקבע היקף הבנייה ? כל אחד יכול לבנות כמה שהוא רוצה ?

ת: כן . אין שמה ,

ש: ללא שום מגבלה .

ת: בכול החלק הצמוד לדירתו , זה ההגדרה שבתקנון . כל אחד יבנה בחלק הצמוד,"

יתרה מכך, לאמור ניתן למצוא ביטוי גם בעדותו של התובע אשר העיד לענין זה בעמוד 69 שורות 10-16:

עו"ד אשורי: עכשיו תראה . יש מסמך שצירפנו אותו וגם עורך דין וגנר צירף אותו , מ - 2001 לטאבו , שכול אחד יכול להצמיד לדירה כמה שהוא יכול לבנות , ואין תשלומי איזון, אתה מכיר את המסמך הזה ?

העד, עו"ד סגל: כן .

ש: מ - 2001 ?

ת: כן .

ש: ואתה מכיר את המסמך מ - 2010, שחתמו עליו כל הדיירים חוץ ממך ?

ת: כן . "

זאת ועוד, התובע עצמו אישר כי גם הדירה שלו הוגדלה על חשבון הרכוש המשותף, כך לענין זה העיד התובע בעמוד 79 שורות 9-18:

"ש: זה נעשה בדירה שלך או בדירה של השכנים שלך ?

ת: זה נעשה ברכוש ,

ש: אתם נכנסתם לדירה שלך ?

ת: זה נעשה ברכוש המשותף .

ש: או קיי .

ת: ברכוש המשותף , ומכיוון שהם הצמידו את זה לדירה שלי , למרות שזה עדיין הרכוש המשותף , אז הם ביקשו שזה יהיה רשום על שמי . הסכמתי. בבקשה שהם הגישו, ביקשו שזה יהיה רשום על שמי . אבל עדיין , זה ברכוש המשותף . הם לא עשו את זה בתוך הבית שלי . ברכוש המשותף , הצמידו את זה לדירה שלי ..."

כמו כן, אישר התובע כי לא שילם כל תשלום איזון כפועל יוצא מהבנייה אשר בוצעה על ידו ומשכך, תמך להלכה ולמעשה בטענת הנתבעים ובהתאם לה אין צורך בתשלומי איזון כאמור . כך, בעמודים 81-82 העיד התובע:

"ש: יופי . זה נכון שלא שילמת לאף אחד תשלומי איזון , או תשלום אחר , עבור בניית התוספות , תוספת הבנייה שלך לרכוש המשותף ?

ת: אני כן שילמתי .

ש: למי שילמת ?

ת: לכולם .

ש: למי ?

ת: לח , לאלו ש ,

ש: תגיד , תגיד ,

ת: לאלו שהסכימו . לאלו שהסכימו שאני אבנה והם יבנו , זה נקרא תשלום איזון . זה נקרא תשלום איזון .

כב' הש' ביבי ממן: כש , זה לא , כשאתה מדבר על תשלום איזון , הכוונה שלך שאתה מוותר להם והם מוותרים לך .

העד, עו"ד סגל: נכון .

כב' הש' ביבי ממן: זה לא ששילמת כסף ממש .

העד, עו"ד סגל: לא , לא , לא . לא . זה . אני מדבר , מי שמוכן לדברים כאלו , אין לי בעיה. מי שמתנגד ולא נותן לי חתימות אז הוא לא מוכן .

עו"ד וגנר: אתה שילמת כסף על זה ?

העד, עו"ד סגל: לא . לא . כסף , לא .

ש: או קיי .

ת: כן .

ש: או קיי . זה נכון שלא החתמת את כל הדיירים על ההסכמות בבניית התוספות שלך ?

ת: מה שאני ביקשתי היה חסר איזה 3 חתימות , שלחתי מכתבים . שלחתי מכתבים ולא ענו תשובה . לא הגישו התנגדות ."

1. הנני סבורה כי מתוך המקובץ עולה כי בבניין התובעים והנתבעים, קיימת הסכמה ולפיה כל אחד מן הדיירים יכול לבצע בנייה על הרכוש המשותף הצמוד פיזית לדירתו, בלא לקבל הסכמה ובלא לשלם תשלומי איזון. בהינתן שכך, הרי שנשלל קשר בין הפרת החובה בקבלת היתר לבין הנזק אשר נטען – דהיינו, ירידת שווי הדירה כפועל יוצא מניצול הרכוש המשותף, אשר ממילא ניתן לעשות בלא תשלומי איזון.
2. באשר לטעם השני לירידת הערך- דהיינו פיצול ותוספת יחידות- הרי שכפי שפורט בהרחבה לעיל בסעיף 20 לפסק הדין, ממילא התובע טען כי אינו רואה כל בעייה בפיצול כאמור ומשכך, אינו טוען לנזק. יתרה מכך, כפי שפורט לעיל, נשללה הפרת חובה בכל הנוגע לפיצול היחידות ומשכך, ברי כי לא ניתן לטעון לנזק מטעם זה.
3. זאת אף זאת, הנני סבורה כי הטעם השלישי אשר הובא- דהיינו ירידת שווי כפועל יוצא מבנייה פיראטית, לא הוכח ויתרה מכך, הנני סבורה כי טענתו של מומחה התובעים לעניין זה, לא עמדה במסגרת חקירתו הנגדית. כך, המומחה מטעם התובעים נשאל, בהקשר לקביעתו זו, כמה בנייה פיראטית קיימת בבניין מלבד הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים ואולם, לא ידע להשיב על שאלה זו (ראו עמוד 155 שורות 22-25) וזאת, למרות שאישר מפורשות כי קיימת בבניין בנייה פיראטית מלבד בנייתם של הנתבעים (ראו עדותו בעמוד 155 שורה 30).

יתרה מכך, תימוכין לכך שקיימת בנייה פיראטית נוספת בבניין נשוא התביעה, ניתן למצוא אף בעדותה של עו"ד יעל מרמור, התובעת העירונית, אשר אישרה בעמוד 117 שורה 5 כי הוגשו הרבה כתבי אישום בגין בנייה לא חוקיתב בניין זה.

בנסיבות אלו, הנני סבורה כי לא התובעים לא הוכיחו קיומה של ירידת ערך לדירתם כפועל יוצא מכך, שבוצעה בנייה פיראטית על ידי הנתבעים ובכלל זה בפרט – בהינתן שקיימת בנייה פיראטית נוספת- כי לא הוכחה ירידת ערך ספציפית הנסבה כפועל יוצא מבנייה זו כשלעצמה.

1. אציין כי במסגרת תצהירו הוסיף התובע 1 וטען כי הואיל והבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים בוצעה ללא היתר בנייה הרי שלא נעשה לגביה פיקוח מתאים על ידי הרשויות ולכן הינה עלולה לסכן את חייהם ובריאותם של השכנים.

באשר לטענה זו, אפתח ואציין כי על אף שהתובעים הגישו חוות דעת מטעמם הרי שטענתם זו לא נתמכה בחוות הדעת אשר הוגשה על ידם.

לגופה של טענה - הנני מוצאת לציין מחד כי – בניגוד לטענת הנתבעים בסיכומים מטעמם – תכלית הוצאת היתר בנייה אינה רק בדיקת התאמת ההיתר לתוכנית המתאר החלה על המקרקעין נשוא ההיתר, אלא שהיא חובקת בחובה גם ביצוע בנייה תוך פיקוח גורמי מקצוע. תימוכין לאמור ניתן למצוא בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 ובכלל זה בתקנה 2 לתקנות הקובעת חובה חתימת מתכנן שלד הבניין, האחראי לביצוע השלד והאחראים לביקורת- על הבקשה להיתר הבנייה.

זאת ועוד, תימוכין לכך ניתן אף למצוא בעדות המומחה מטעם הנתבעים אשר העיד בעמוד 190 שורות 4-7 כדלקמן:

"ש: "בנייה ללא היתרי בנייה וללא תוכניות בנייה מסודרות היא בנייה שלא נעשה לגביה פיקוח מתאים על ידי הרשויות ושלכן עלולה לסכן את חייהם ובריאותם של השכנים" . האם אתה מתנגד לזה ?

ת: זו עובדה , זה לא קשור לשווי , לשווי , כן ."

כלומר גם בעדותו יש בכדי לחזק העובדה ובהתאם לה כאשר מבוצעת בנייה בלא היתר הרי שלא נעשה לגביה פיקוח מתאים על ידי הרשויות ומשכך, היא עלולה לסכן את חייהם ובריאותם של השכנים.

יחד עם זאת ומאידך, הנני סבורה כי במקרה בפני לא די היה, לשם הוכחת הנזק האמור בהסתפקות בחזקות כביכול התומכות בקיומו של נזק, אלא שהיה על התובעים לתמוך טענתם ולפיה מדובר בבניה שאינה יציבה או המעוררת סכנה, בחוות דעת ובראיות ישירות וזאת, בנסיבות בהן מדובר בבניה שאינה אלא השלמת סגירת כוך שנוצר לאחר שהדיירים מעל ומתחת לנתבעים ביצעו בנייה ויתרה מכך, מדובר בבניה, אשר ברובה בוצעה כבר בשנת 2003 דהיינו לפני כ- 12 שנים ומשכך, ברי כי לו היתה מסוכנת ניתן היה להביא תימוכין לכך.

לאור האמור, הנני דוחה הטענה ולפיה התובעים הוכיחו קיומו של נזק הנובע מכך שעצם העובדה שמדובר בבניה אשר בוצעה בלא פיקוח – ככל שאמנם בוצעה ללא פיקוח כנטען.

1. זאת ועוד, במסגרת תצהירו טען התובע כי - תוספות הבנייה שבנו הנתבעים אף פגעו בזכויות השימוש וההנאה של התובעים ברכוש המשותף שכן הן מנעו מהם את האפשרות להרחיב את דירתם כפי שהיו רוצים וכפי היו יכולים לעשות לפי התב"ע החלה על הבניין, שכן הנתבעים השתלטו על רוב השטחים המשותפים בקומה.

לעניין זה העיד התובע בעמוד 59 שורות 13-14:

"כולם הגיעו למסקנה שאני קיבלתי אחוזים קטנים לעומת מה שהם קיבל. כמה זה? אני לא יודע, צריך לזה מודד."

וכן, בעמוד 96 שורות 26-27 :

"הם גרמו לי, שאני לא יכול להוסיף איפה שרציתי להוסיף, היה מקום מסויים שרציתי להוסיף, בצד של המדרגות, ויהיה חלוקה שוויונית, והם לא נתנו לי לעשות את זה. כן."

אלא שטענתו זו של התובע ובהתאם לה כאמור בשל הבנייה אשר ביצעו הנתבעים הוא לא יכל לבצע בנייה, לא נתמכה לא מיני ולא מקצתי. כך, ראשית, עדותו של התובע בהקשר הינה עדות בעלמא וזאת ללא כל פירוט הנסב על היקף הבנייה אשר נמנע מהתובע לבצע, המיקום בו ביקש התובע לבצע את הבנייה וכיוצא בכך. יתרה מכך, עדותו של התובע לא נתמכה בכל ראייה ובכלל זה, הגם שהתובע הגיש חוות דעת מטעמו, הרי שהוא לא מצא לתמוך טענתו בחוות הדעת אשר הוגשה על ידו.

זאת אף זאת, הנני סבורה כי עדותו של המומחה מטעם התובע, שללה את טענתו, באשר המומחה עצמו העיד כי הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים, בוצעה במקום אליו אין לתובע כל נגישות ומשכך, קל וחומר שלא היה בה בכדי למנוע מהתובע לבצע בנייה להרחבת דירתו (ראו הציטוטים המובאים בסעיף 29 לפסק הדין לעיל).

לאור האמור, הנני דוחה טענת התובע ובהתאם לה הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים היה בה בכדי למנוע בנייה על ידי התובעים.

1. לאור האמור והמפורט הנני דוחה טענת התובעים ולפיה נגרם להם נזק כפועל יוצא מהפרת החובה החקוקה ויתרה מכך, הנני דוחה הטענה ולפיה נזק- ככל שקיים להם- קשור בקשר סיבתי להפרת החובה החקוקה הנטענת. בנסיבות אלו, הרי שלא הוכח אחד מיסודות העוולה ומשכך, דין התביעה להידחות לגופה.

קיומם של הליכים פליליים המשפיעים על ההליך האזרחי בפני -

1. מבלי לגרוע ממסקנתי לעיל ובהשלמה לה, הנני סבורה כי דין התביעה האזרחית למתן צו הריסה להידחות גם בנסיבות בהן אין חולק שרשויות העירייה- אמנם לאחר התערבות ופניות של התובע – נוקטות בהליכים כנגד הנתבעים ובכלל זה הוגש כנגד הנתבעים 1 ו- 2 כתב אישום בגין העבודות נשוא התביעה (ראו לעניין זה עדות עו"ד יעל מרמור התובעת העירונית בעמוד 101 שורות 13-26 וכן, בעמוד 102 שורות 1-3).

זאת ועוד, התובעת העירונית עו"ד יעל מרמור, העידה מפורשות בנושא זה כי לו יורשעו הנתבעים בדין הרי שהמאשימה תעתור לצו הריסה (ראו עדותה בעמוד 118 שורות 5-7).

בהקשר לקשר והזיקה בין צו ההריסה האזרחי לצו ההריסה במסגרת ההליכים הפליליים נקבע בבג"צ 3581/07 קלו נ' הועדה הארצית לתשתיות לאומיות (2010), כי :

"...פנייה מוקדמת לרשויות התכנון שבידיהן המומחיות, הכלים המיטביים והראייה הכוללת, עשויה לייתר את הפנייה לבית המשפט, והיא תורמת במיקוד והבהרת נקודות המחלוקת וביצירת שיח פורה ואפקטיבי בין האזרח לבין הרשות (ראו בג"צ 5588/09 פלוני נ' המשרד לביטחון פנים (1.10.09); בג"צ 7190/05 לובל נ' ממשלת ישראל סעיף 8 לפסק דינה של השופטת מ' נאור (18.1.06)). בית המשפט אינו משמש תחליף לגורמים המקצועיים אלה, אינו בא בנעליהם ואינו מקבל את ההחלטות במקומם".

באופן דומה, נקבע בפסק הדין בע"א 4002/98 מונייר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (2003):

"החובה למצות את ההליכים בפני ועדות התכנון והבניה בטרם פנייה לבית המשפט חזרה ונשנתה בפסיקת בית המשפט הגבוה לצדק (ראו: בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד מ(2) 294; בג"צ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל אביב-יפו, פ"ד מא(2) 656)".

וכן, במקרה הדומה לענייננו אשר נדון בת"א (מחוזי ת"א) 2121/04 נעמי קרביץ , שלום קרביץ נגד איריס יפת , דוד יפת (19/09/2010) נקבע כי :

" בהתאם לכך, מן הראוי למצות את הליך מתן ההיתר, ולפעול בהתאם להחלטות ועדות התכנון, ואין מקום לדון, במתכונת ההליך הנוכחי, בטענות התובעים בדבר חריגות הבנייה הנטענות. לא יהיה זה נכון להוסיף ולקבוע צו הריסה או צו להתאמת הבניה בהליך האזרחי, שעה שכבר ניתנו החלטות חלוטות זהות בהליך הפלילי, שם נמצאת העיריה ונמצא בית המשפט לעניינים מקומיים עם "אצבע על הדופק", תוך מתן ארכות מדודות ומעקב אחר התקדמות הליך הכשרת הבניה."

1. בנסיבות כפי שפורטו בפני, בהן ננקטים הליכים פליליים בעבירה הנסבה על הבנייה או השימוש ללא היתר בגין אותה בנייה נשוא ההליך האזרחי, הרי שהנני סבורה כי ממילא דין התביעה האזרחית להידחות ויש לאפשר מיצוי ההליך הפלילי שהוא בבחינת "דרך המלך" להוצאת צו ההריסה נשוא הבנייה.

סוף דבר :

1. אשר על כן, התביעה נדחית. התובעים ביחד ולחוד יישאו בהוצאות הנתבעת 1 בסך של 15,000 ₪ ובהוצאות הנתבעים 2ו - 3 ביחד בסך של 10,000 ₪.

ניתן היום, ג' אב תשע"ה, 19 יולי 2015, בהעדר הצדדים.