בעניין: פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג - 1983

ובעניין: מועדון הספורט רמת השרון בע"מ - בפירוק זמני

החברה

ובעניין: עו"ד ערן רייף

המפרק הזמני

ובעניין: חברת פרח בר ניהול פרויקטים בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יהונתן כרמון

מבקשת הפרוק

ובעניין: גבי אדרי

ע"י ב"כ עו"ד הראל הכהן

ובעניין: עיריית רמת השרון

ע"י ב"כ עו"ד ניר אורן

המציעים

ובעניין: עובדי החברה

ע"י ב"כ עו"ד אופיר רונן

העובדים

ובעניין: כונס הנכסים הרשמי

1. הסוגיה הדרושה להכרעה בבקשה שלפניי הינה אישור מכירת זכויות החכירה של "מועדון הספורט רמת השרון בע"מ" (בפירוק זמני) (להלן: "החברה"), בנכס בשטח של כ-17 דונמים הידוע כחלק מחלקה 174 בגוש 6599 ברמת השרון אשר משמש להפעלת מועדון ספורט לרווחת תושבי העיר (להלן: "מועדון הספורט" או "הנכס").
2. ביום 31.10.16 ניתנה על ידי החלטה בבקשה 43 (להלן: "ההחלטה") שבה הוריתי לעו"ד רייף (להלן: "המפרק הזמני") לקיים הליך התמחרות נוסף בין כלל המציעים שפורטו בהחלטה, בין היתר לאחר ששוכנעתי שהאפשרות להשיא את התמורה בגין מועדון הספורט לא מוצתה וכן בהינתן קיומו של פער ניכר בסך של כ-4 מיליון ₪ בין ההצעה המרבית שעמדה לפני המפרק הזמני באותה עת, בסך 6.1 מיליון ₪, לבין הערכת השווי של מועדון הספורט, בסך 10.2 מיליון ₪.
3. ביום 8.11.16 הגיש המפרק הזמני הודעה על תוצאות ההתמחרות שהתקיימה במשרדו ביום 6.11.16. מהודעת המפרק הזמני עולה כי חלק מהמציעים שפורטו בהחלטה הודיעו על משיכת הצעותיהם כך שבהליך ההתמחרות השתתפו שני מציעים: הראשון, גבי אדרי (להלן: "אדרי") והשני, עיריית רמת השרון (להלן: "העירייה"), כאשר ההצעה הגבוהה ביותר הינה הצעת אדרי בסך 10,340,000 ₪ בצירוף מע"מ, בעוד שהצעת העירייה עומדת על סך של 10,240,000 ₪ בתוספת מע"מ.
4. המפרק הזמני סבור שיש להעדיף את הצעת אדרי על פני העירייה, וזאת בהינתן הפער הכספי בין ההצעות בסך 100,000 ₪ ובהינתן העיקרון שלפיו יש להעדיף את ההצעה הגבוהה ביותר. יחד עם זאת, המפרק הזמני סבור שאישור הצעת העירייה טומן בחובו מספר יתרונות וביניהם: צמצום הגרעון בגין חודש נובמבר שנ"ז, שמוטל על הנושים; עמדת העובדים שתומכים בקבלת הצעת העירייה; העדר צורך בקבלת אישור העירייה ומשרד הפנים לפי סעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש], שכן העירייה היא הבעלים של הנכס; חבות בתשלום דמי הסכמה בגין העברת הזכויות שעלולה לחול על קופת הנושים במקרה של אישור הצעת אדרי, בעוד שתשלום כאמור אינו נדרש במקרה של אישור הצעת העירייה, ובהינתן כי חבות זו תעלה ככל הנראה על הפער שבין שתי ההצעות.
5. ביום 9.11.16 הגישו העובדים התנגדות לבקשת המפרק הזמני לאישור הצעת אדרי. מהודעת עו"ד רונן שמייצג כ-63 מעובדי החברה עולה כי העובדים תומכים בקבלת הצעת העירייה וזאת מכמה טעמים: התחייבות העירייה להעסיק לפחות 80% מהעובדים בעוד שאדרי התחייב להעסיק את מרבית העובדים, קרי רק מעל ל- 51% הימנם. העובדים מפנים לדבריה של כב' השופטת אלשיך בפש"ר 1031/06 (בש"א 3071/06) שמיר תעשיות מזון בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי (26.1.06) שלפיהם יש להעדיף הצעה שמבטיחה שמירת ביטחונם התעסוקתי ומקור פרנסתם של העובדים על פני הצעה אחרת וזאת שעה שהפער בין ההצעות אינו ניכר; חשש העובדים באשר לאיתנות הפיננסית של אדרי כמו גם באשר לאפשרות שמאחורי הצעתו עומד צד ג' שמתכוון להשתמש בנכס לשימושים אחרים; הניסיון החיובי שיש לעובדים עם העירייה שהפעילה את מועדון הספורט בחודשים האחרונים.
6. העירייה הגישה תגובה לבקשת המפרק הזמני ובצידה בקשה למתן הוראות שלפיה בית המשפט מתבקש לאשר את מכירת הנכס ואת פעילות החברה לעירייה בהתאם להצעתה האחרונה. לטענת העירייה הצעה זו הינה ההצעה המיטבית בנסיבות העניין ובין היתר מהטעמים הבאים: דמי ההסכמה שתשלומם חל על המפרק כמו גם סכומם הניכר; מכירת הפעילות לעירייה תבטיח ודאות והשלמה מהירה של העסקה; בכוונת העירייה להעסיק מספר גדול של עובדים לעומת הצעת אדרי; העירייה הינה הגוף המתאים ביותר להבטיח את האינטרס הציבורי של תושבי העיר.
7. בהחלטה מיום 10.11.16 אפשרתי לאדרי להשיב לבקשה ולתגובות. לטענת אדרי, הגם שהפער בין הצעתו להצעת העירייה עומד על 100,000₪ בלבד, יש ליתן משקל לפרישת העירייה מהליך ההתמחרות והכרזת אדרי כזוכה בו, עובדה שמקימה לו אינטרס הסתמכות. בנוסף, נטען שהתחייבותו להעסיק את "מרבית העובדים" אינה מלמדת על העסקה של 51% מהעובדים וכי בכוונתו להמשיך להעסיק 90% הימנם; המציע הינו בעל איתנות פיננסית שתאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו, לרבות התחייבות להשקעת סך של 12 מש"ח במועדון הספורט; התנהלות העירייה בהליך גובלת בחוסר תום לב שכן העירייה לא הודיעה בתום ההתמחרות שבכוונתה לפנות לבית המשפט בבקשה לאישורה כרוכשת; העסקה פטורה מתשלום דמי הסכמה הואיל ועסקינן בחכירה מהוונת; אין כל מניעה לקבלת האישורים הדרושים, תנאי שהיה ידוע מראש ואינו מהווה מכשול.

1. לאחר שבחנתי את מכלול כתבי הטענות ונתתי דעתי לטענות הצדדים, סבורני שיש לאשר את הצעת העירייה. אבאר את טעמיי לכך.

אישור המכר לעירייה טומן בחובו יתרונות רבים שעליהם עמדתי גם בהחלטה מיום 31.10.16, כאשר מנגד ההפרש בין ההצעות הינו נמוך ועומד על שיעור של 1% בלבד בין ההצעות. בנוסף, מהודעת המפרק הזמני עולה שאישור הצעת אדרי עשויה להביא לחיוב בדמי הסכמה בסכום שעולה על ההפרש האמור, קרי לא ניתן לשלול שהצעת העירייה תעשיר את קופת הנושים יותר מאשר הצעת אדרי. אפנה בהקשר זה לסעיף 16(3) לחוזה החכירה בין העירייה לחברה שלפיו העברת זכויות החכירה כפופה לתשלום דמי הסכמה על ידי החוכר וזאת

"בשיעור של שליש מההפרש בין ערך הקרקע ביום תחילת החכירה... ובין ערכה בעת אישור ההעברה לפי ההערכה שתיעשה...".

כן אפנה לסעיף 7.1 להסכם המכר שצורף לבקשה שעליו חתום אדרי ושלפיו דמי ההסכמה יחולו על המוכר.

לא התעלמתי בהקשר זה מטענת אדרי שלפיה העסקה פטורה מתשלום דמי הסכמה, אולם כאמור לעיל המפרק הזמני סבור אחרת ולמצער קיימת אי ודאות בשאלה זו, ודוק. ככל שהעסקה הייתה פטורה מתשלום דמי הסכמה מצופה שהעניין היה מוצא ביטוי בהסכם המכר, אולם כאמור לעיל סעיף 7.1 להסכם מורה שעל המוכר לשאת בתשלום דמי ההסכמה. צא ולמד, קיימת אפשרות שהעסקה תחייב תשלום דמי הסכמה בסכום ניכר, ושומה על בית המשפט להביא תרחיש זה במסגרת שיקוליו.

עוד יש ליתן משקל לסוגיית המשך העסקת העובדים. העירייה התחייבה להמשיך להעסיק 80% מהעובדים, בעוד שאדרי התחייב להעסיק את מרבית העובדים הקיימים. נוסח זה הינו נוסח עמום שמאפשר לאדרי להעסיק רק 51% מהעובדים, וזאת חרף האמור בתגובתו. על כן, קבלת הצעת אדרי עשויה להוביל לפיטורי עובדים לא מעטים שהעירייה מתחייבת באופן מפורש להמשיך ולהעסיקם. לטעמי, העסקת עובדים הינו שיקול מהותי שעל בית המשפט להביא במסגרת הכרעתו ולכן התחייבות העירייה בכל הנוגע לעובדים מהווה טעם נוסף לאישור המכר לעירייה, וכך גם באשר לעמדת העובדים שהובאה לעיל.

בנוסף לשיקולים האמורים יש להביא בחשבון שאישור הצעת העירייה אינה מחייבת קבלת אישורי העירייה ומשרד הפנים להעברת זכויות החכירה למציע ועל כן אין חולק שקבלת הצעת העירייה תקצר משמעותית את הליכי המכר ותקטין את הוצאות הפעלת המועדון שמוטלות על קופת הנושים, וגם בכך יתרון כספי לנושים בקבלת הצעת העירייה. זאת ועוד; לא ניתן להתעלם מהאפשרות שלפיה המציע אדרי לא יאושר על ידי העירייה ומשרד הפנים שהינם תנאים מתלים (סעיף 10 להסכם), וזאת מבלי שיש בדברים אלה כדי להביע עמדה באשר למציע עצמו ומבלי שראיתי לנכון להידרש לטענות העובדים בהקשר זה. לכן, יש יתרון בקבלת הצעת העירייה גם בהינתן הוודאות שבהצעה זו לעומת הצעת אדרי.

לא התעלמתי מטענת אדרי בדבר הכרזתו כזוכה בהתמחרות שמקימה לו לעמדתו אינטרס הסתמכות, אולם אין בידי לקבל טענה זו. כידוע, כל עוד לא אושרה המכירה על ידי בית המשפט הליך המכר לא הושלם. עובדה זו הייתה ידוע היטב לאדרי והיא אף קיבלה ביטוי מפורש בהסכם המכר שעליו הוא חתום (סעיף 10.1.3). זאת ועוד; אישור המכר לעירייה מבוסס על טעמים כבדי משקל, ומתקיימות בענייננו נסיבות מיוחדות שגוברות על אינטרס ההסתמכות הנטען (ע"א 415/58 מתתיהו ישראל נ' יצחק כהנוב, פ"ד יג(2) 1306); ע"א 9151/00 דוגז נכסים והשקעות בע"מ נ' אוריאל להב רו"ח ומפרק ואחר' [2001]ׂ).

1. במכלול השיקולים האמורים, אני מאשר מכירת מועדון הספורט לעירייה תמורת סך של 10,240,000 ₪ בתוספת מע"מ וזאת בהתאם לסעיף 34א' לחוק המכר, תשכ"ז - 1964.

העירייה תחתום על הסכם המכר בשינויים המחויבים הנובעים מזהות הרוכשת.

המפרק הזמני יעדכן את בית המשפט בנודע להשלמת הליך המכר, ולכל המאוחר יגיש עדכון כאמור עד ליום 18.12.16.

המזכירות תשגר את פסק הדין לצדדים ותעקוב אחר קבלת עדכון מטעם המפרק הזמני.

ניתנה היום, י"ד חשוון תשע"ז, 15 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.