1. המחלוקת בתיק זה דנה בזכויות הבעלות בחלקות 78, 79 , 80 בגוש 19178 . העלילה סבוכה, מערבת גורמים רבים, ושני פנים לה : מהן חלקות המקרקעין שמכר התובע לנתבע 1 בעסקה שעשו ביניהם? וכן- הצורך להכריע בין 3 עסקאות נוגדות הנטענות לגבי חלקה 80.

מדובר באדמה חקלאית בצדו הדרום מערבי של היישוב סאג'ור, מעובדת באופן חלקי, כאשר לא קיים במועדים הרלוונטיים סימן חיצוני לגבולות החלקות, והחלקות מהוות ברצף "פלטה" של אדמה מעובדת הנקראת "אל פוטום". החלקות הן רצועות אורך ארוכות וצרות מאוד (8-12 מו' רוחב) , סמוכות האחת לרעותה, כאשר בשטח הפיזי כאמור, לא מסומן גבולן .

כאילו לא די בכך, מדובר בהתנהלות של צדדים שנמנעו דרך קבע מדיווח על העסקאות לשלטונות המס, נמנעו מרישום בטאבו, נמנעו מרישום הערות אזהרה - כך לאורך עשרות רבות של שנים, כך שהרישומים בטאבו שקפו היסטוריה עתיקה בלבד, ומלאכת הרכבת הפסיפס ושברי החרסים של הבעלויות והעסקאות דומה היום למלאכה של שחזור ארכיאולוגי.

בנוסף, הסתבר כי בשנת 2016 הוגשה תביעה אחרת בקשר לזכויות בחלקות 80,81 בגוש 19178 על ידי מר אמיר גאנם מכח הסכם שחתם עם ג'מאל חמוד במסגרתו נמכרו לו לטענתו חלקות 80,81. התביעה נותבה לכב' השופטת קראי גירון (ת.א. 35074-05-16 ) (להלן "התיק האחר"). מספר ימים לפני מועד ההוכחות הראשון שאמור היה להתקיים בתיק שבפני , (אוקטובר 2016) נודע לאמיר גאנם לטענתו על כפילות התיקים ובעלי דין נוספים הטוענים לזכות בחלקה 80 והוא בקש להצטרף כנתבע בתיק שבפני . ואכן הוריתי על צירופו לתיק וכן על צירוף ג'מאל חמוד ועזבון המנוח עובייד . הסיכום היה כי בתיק האחר תתנהל התביעה רק לגבי חלקה 81 ותסגר בהסכמה, שכן היתה שם הסכמת ג'מאל חמוד לכך שמכר לאמיר גאנם את חלקה 81, ואילו הזכויות בחלקה 80, לגביהן יש מחלוקת, ידונו במסגרת תיק זה, כשלתיק זה צורפו כל בעלי הדין הרלוונטיים מהתיק האחר.

למרות ההסכמה המפורשת, טען ג'מאל חמוד בפני כב' השופטת קראי גירון כי אומנם הוא מאשר מכירת חלקה 81 לאמיר גאנם, אך בגלל שבהסכם המכר כתוב כי נמכרה גם חלקה 80 (חלקה שהוחלט שתידון בפני) ולטענתו לא מכר את חלקה 80, מדובר בהסכם מזויף ויש לבטלו גם לגבי חלקה 81. לכן לטענתו, על השופטת בתיק האחר לדון גם בהתייחס לחלקה 80, טענה שנגדה את ההסכמה המפורשת. כך בקש לגרור את בית המשפט בתיק האחר לדיון בחלקה 80, לצורך ההחלטה אם ההסכם "המזויף" כטענתו הוא בר ביטול באופן שמשחרר אותו מהתחייבותו למכור את חלקה 81, מכר שהודה בו במפורש - ובית המשפט נגרר לדיון זה.

לאחר שבית המשפט בתיק האחר שמע עדים לגבי חלקה 80, (עדים שנשמעו גם בפני ) מסקנת בית המשפט בתיק האחר היתה כי אין לראות את ההסכם כבטל, ויש לראות את חלקה 81 כחלקה שנמכרה מכח ההסכם, גם אם חלקה 80 לא נמכרה. מאחר ובית המשפט התרשם שם כי חלקה 80 לא נמכרה על ידי ג'מאל חמוד, בקשו כאן נתבעים 1,9, לטעון להשתק פלוגתא , המחייב גם בתיק זה את הקביעה שנתבע 8 לא מכר את חלקה 80 לתובע.

2. האם השתק פלוגתא ?

2.1 כלל "ההשתק העקיף" או "השתק הפלוגתא" (ISSUE ESTOPPEL ) קובע כי אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהייתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי-הזהות בין העילות של שתי התביעות.

תחולת הכלל האמור צומצמה על-ידי הפסיקה הישראלית במובן זה, שהממצא שנקבע במשפט הקודם, לגבי הנקודה העובדתית הנדונה, חייב להיות ממצא "חיובי", להבדיל מממצא של "חוסר הוכחה". ע"א 246/66 שמואל ורחל קלוז'נר נ' רנה שמעוני (18.10.68)

2.2 לצורך החלת הכלל בדבר השתק פלוגתא נדרשת התקיימותם המצטברת של ארבעה תנאים:

א. הפלוגתא העולה בכל התדיינות היא אותה פלוגתא, על רכיביה המשפטיים והעובדתיים;

ב. בהליך הראשון קיימו הצדדים התדיינות בכל הנוגע לאותה פלוגתא;

ג. ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או משתמעת ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי, להבדיל ממצא שנקבע עקב העדר הוכחה

ד. ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לצורך פסק הדין בתובענה הראשונה

(ראו: ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ, פיסקה 9 (, 4.3.2010); ע"א 1041/97 סררו  נ' נעלי תומרס בע"מ, ( (2000) רע"א 5071/10 עיריית תל-אביב-יפו נ' ש.א.י. מועדונים בע"מ, פיסקה 4 (, 18.10.2010) ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (21.2.2007),

2.3 ברכיב השני המתייחס להתדיינות הצדדים מקופלת הדרישה לזהות בעלי הדין. יש מקרים שבעל-הדין הוא חליפו של בעל-דין בהליך הראשון או כעין חליפו או שיש "קרבה משפטית" (privy) בינו לבין בעל-הדין בהליך הראשון או שיש זהות אינטרסים בין בעלי-הדין (ראה ע"א 718/75 עמרם נ' סקורניק (9.9.76)).

2.4 הדרישה היא שיתקיימו כל ארבעת התנאים המצוינים לעיל באופן מצטבר. ראשית ברור שהתובעים כאן, יורשי המנוח פרחאן לא היו צד בתיק האחר, אינם חליפיהם של צדדים ולא התקיימה קרבה משפטית כלשהי בינם לבין צדדים בתיק האחר, ובוודאי שלא זהות אינטרסים.

אך גם במישור היחסים שבין נתבעים 1, 7 ,9,8 (צדדים שהיו בעלי דין בתיק האחר) לא קיים השתק פלוגתא , שכן ההכרעה בסוגיה של חלקה 80 לחלוטין לא היתה נחוצה מלכתחילה ולא היתה חיונית לצורך פסק הדין בתיק האחר.

מלכתחילה הוצבה שאלה משפטית בפני בית המשפט –אם חלקה 80 לא נמכרה האם יש בכך כדי לבטל את החוזה כולו באופן שמבוטל גם המכר של חלקה 81 ? בית המשפט הגיע להכרעה כי אין מקום לבטל את הסכם המכר לגבי חלקה 81, גם אם חלקה 80 לא נמכרה. לצורך מסקנה כזאת, כלל לא היה צורך בהכרעה עובדתית בשאלה אם חלקה 80 נמכרה אם לאו. ההכרעה לא היתה לדעתי חיונית לתוצאה - אם חלקה 80 נמכרה במסגרת הסכם המכר בוודאי שאין מקום לבטל את חוזה המכר, ואם היא לא נמכרה במסגרת הסכם המכר, גם אז אין מקום לבטל את חוזה המכר לפי מסקנתו המשפטית של בית המשפט שדן בתיק האחר. השאלה העובדתית של מכירת חלקה 80 ,אם כן אם לאו –מיותרת לתוצאה המשפטית.

2.5 לטעמי – טענת הנתבעים בתיק האחר כי יש לדון בחלקה 80 כביכול כדי להשתחרר מהמכר של חלקה 81 - נגועה בהעדר תום לב. הטענה סתרה במפורש את הודאתו של ג'מאל חמוד כי אכן מכר את חלקה 81, ובאה כדי ליצור פורום אחר ומקביל לדיון בחלקה 80, מה שכמובן יביא לסרבול הדיון והכבדה על יעילותו.

אולי כאן המקום לציין כי נתבעים 1,8,9 התנגדו מלכתחילה לאיחוד הדיון בין שני התיקים, ללא כל הצדקה משמעותית, וטענתו של נתבע 8 בתיק האחר כי יש לדון בכל זאת בחלקה 80 , מהווה את המשכה של אותה התנגדות.

3. תביעת התובעים

3.1 על אף שהתביעה הוגשה בחודש אוקטובר 2015, כתב התביעה להתייחסות הוא כתב התביעה המתוקן האחרון, מיום 26.2.17, אליו צורפו נתבעים נוספים ובוצעו תיקונים שונים.

3.2 עזבון המנוח פרחאן גאנם ז"ל (הלן "המנוח פרחאן") היה הבעלים הרשום והמחזיק של 1/3 מחלקה 78 בגוש 19178 .

שני התובעים שהם בני המנוח פרחאן טוענים כי המנוח רכש ביום 17.9.80 מהמנוח סלמאן יוסף אברהים ז"ל (להלן "המנוח אברהים") את מחצית הזכויות בחלקה 79 ומחצית הזכויות בחלקה 80, אלא שזכויות אלו לא נרשמו בטאבו. (צורף הסכם המכר, נספח א1 לת/1). הוצג דווח על העסקה לשלטונות המס לגבי חלקה 79 ,1/3 בלבד מיום 30.11.11 שנעשה על ידי עו"ד מטעם נתבע 1, כפי שיפורט בהמשך. לא הוצג דיווח כלשהו לשלטונות המס לגבי העסקה בחלקה 80.

3.3 אלא שגם המנוח אברהים לא היה רשום בשנת 1980 כבעל זכויות בחלקה 80 בפנקס המקרקעין, ואת זכותו בחלקה 80 קנה המנוח אברהים מכח הסכם חליפין שערך עם עביד יוסף עביד (להלן "המנוח עוביד ") מיום 23.4.67. (להלן "הסכם החליפין" צורף כנספח ב1 לת/1).

3.4 ביום 28.1.11 נערך זכרון דברים בין התובע 2 לבין נתבע 1 , סעיד שוקרי גאנם, לפיו התובע 2 מכר לו בהרשאת אביו 2791 מ"ר בחלקה 79 (1/3 משטח החלקה) בתמורה ל-310,000 ₪. (זכרון הדברים צורף, נספח ג' לתצהיר ת/1). התובעים טוענים כי בזכרון הדברים נרשם בטעות חלקה 78, אך ענין זה תוקן בהסכם מכר מאותו תאריך, המתייחס לחלקה 79 (נספח ד' לת/1), והמכר מתייחס לחלקה 79 בלבד.

3.5 טענות התובעים :

א. הנתבע 1 רשם את כל זכויות המנוח פרחאן בחלקה 79 - על שמו. (דהיינו במקום רישום של 2791 מ"ר רשם על שמו 4186 מ"ר.)

ב. הנתבע הסתמך על זכרון הדברים (שם היה רשום בטעות חלקה 78) ורשם גם את כל זכויות המנוח פרחאן בחלקה 78 על שמו, כמכר ללא תמורה.

ג. בנוסף, רשם נתבע 1 את כל זכויות המנוח פרחאן בחלקה 80 על שמו, על בסיס הצהרה בפני הבעלים הרשום בטאבו כי רכש את הזכויות מהמנוח פרחאן.

דהיינו –במקום שהנתבע 1 ירשום רק 2791 מ"ר בחלקה 79 על שמו, ניכס לעצמו זכויות בעלות של המנוח פרחאן בשטח נוסף באותה חלקה וכן בחלקות אחרות של המנוח פרחאן, מבלי שאלו נמכרו לו.

4. אפיון החלקות בנסחי המקרקעין

4.1 חלקה 78 – (נסח מאוגוסט 2013 )בשטח של 3,730 מ"ר. 1/3 מהנכס רשום על שם גאנם סעיד (נתבע 1) מתאריך 29.6.11 כמכר ללא תמורה (מס' השטר 18899/2011/3 ) (נ/13).

4.2 חלקה 79 – בשטח של 8,373 מ"ר . בנסח משנת 2004 רשומה החלקה בחלקים שווים על שם שלושת בניו של המנוח אברהים. בנסח מאוגוסט 2013 חלקים מהנכס רשומים על שם גאנם סעיד (נתבע 1 ) כדלקמן:

מיום 2.5.05 -1291/8373 חלקים (מכר)

מיום 4.11.09 – 1500/8373 חלקים (מכר)

מיום 21.2.13 – 1/3 מהנכס, (מכר ללא תמורה)

סה"כ – רשום גאנם סעיד כמחזיק 2/3 מהנכס.

4.3 חלקה 80 – (נסח מנובמבר 2015) בשטח של 1855 מ"ר. מיום 14.8.77 רשומה החלקה בשלמות על שם המנוח עוביד לאחר הסדר. ביום 7.3.2010 נרשמה כל החלקה על שם 5 בניו, מכח צוואה, ובאותו יום ממש נרשמה בשלמות על שם נתבע 1 מכח מכר.

5. היכרות עם הנפשות הפועלות

מסתבר כי בעלי הדין כולם קשורים כך או אחרת בקשרי משפחה זה לזה, לעתים קשרים שחשובים להבנת המחלוקת.

5.1 התובע 1 והתובע 2 הינם יורשי המנוח פרחאן. המנוח פרחאן נפטר בשנת 2015. התובע 2 קבל מכח צוואה 6823 מ"ר מזכויות האב בחלקות 78,79 . התובע 2 הוא זה שמכר לנתבע 1 לטענתו 1/3 מחלקה 79 בהרשאת אביו. יצוין כי לפי הצוואה גם לבן כארם זכויות ב-2000 מ"ר בחלקה 78 (כארם נשוי לאחותו של נתבע 1). התובע 1 טען כי מכוח צו ירושה שבקש לקבל ביום 16.5.16, הדן ברכוש שלא הוזכר בצוואה, לו זכויות המנוח בחלקה 80. תובע 1 הוא גיסו של נתבע 7 (אמיר גאנם) דהיינו תובע 1 הוא בעל אחותו של אמיר גאנם. המנוח פרחאן הוא דודו של נתבע 7.

5.2 הנתבע 1, סעיד שוקרי גאנם טען כי התובעים מכרו לו את חלקי המנוח פרחאן בחלקות 78,79 (כדי 1/3 מכל חלקה) ובעבור כל אלו שילם תמורה של 310,000 ₪. (דהיינו 1/3 מהזכויות בחלקה 78 ושליש מהזכויות בחלקה 79 ).לגבי חלקה 80, טען נתבע 1 כי רכש אותה בשלמותה מהבעלים הרשום בטאבו, (המנוח עוביד) ולא רכש אותה מהתובעים. אחותו של נתבע 1 היא כלתו של המנוח פרחאן, וגיסתו של תובע 1 ותובע 2. נתבע 8, ג'מאל חמוד, הוא דודו של נתבע 1 (אח אימו).

5.3 מנהל סלמאן אברהים - אחד מיורשיו של המנוח אברהים . המנוח אברהים היה צד להסכם חליפין עם המנוח עוביד בשנת 1967, מכוחו קבל המנוח אברהים את הזכויות בחלקה 80 ונתן חלקה 12 בגוש אחר. שלושה בנים של המנוח אברהים (האיל, נאהי ומינהל ) היו רשומים בטאבו כמחזיקים את כל זכויות חלקה 79 בחלקים שווים ביניהם, רישום מיום 3.8.88, מכח צוואה. מנהל סלמאן אברהים חתום כעד על הסכם מיום 17.9.80 לפיו מכר המנוח אברהים למנוח פרחאן את הזכויות במחצית חלקה 79 ובמחצית חלקה 80.

מנהל אברהים הוא גיסו של סלמאן עוביד.

5.4 יורשי המנוח עוביד הגיבו בכתב הגנתם באמצעות נציגם סלמאן עוביד כי אין חולק שבשנת 1967 המנוח עוביד כרת הסכם חליפין עם המנוח אברהים (הסכם מיום 23.4.67) לפיו הוא מעביר לו את חלקה 80 בתמורה לחלקה 12 אך הצדדים לא פעלו למימוש ההסכם. לפיכך, לפי הסדר המקרקעין נרשמו הזכויות בחלקה על שם המנוח עוביד בשנת 1977. לפיכך, מכח זכותם כיורשים מכרו את החלקה לנתבע 1 ביום 20.10.09 . גרסה זו השתנתה ונסתרה בתצהיר מאוחר יותר של סלמאן עוביד, שם הוצהר כי על אף שבטאבו החלקה 80 היתה רשומה על שם עוביד, החלקה לא היתה שייכת להם כי נמכרה למנוח אברהים. במהלך החקירה הנגדית חלה נסיגה נוספת בגרסה המקורית. שייח סלמאן עוביד חזר ואישר כי אכן בוצעה החלפת אדמות עם המנוח אברהים במסגרתה הועברה לו חלקה 80 ולכן אין לו כל זכות בחלקה. במהלך חקירתו הנגדית בתיק זה טען לראשונה כי אחד הבנים של המנוח אברהים , האיל אברהים , אמר לו שמכר את חלקה 80 לגב' עפיפה, אלא שגב' עפיפה נפטרה כבר בשנת 2006 וגם האיל אברהים כבר נפטר.

5.5 אמיר גאנם , עורך דין במקצועו, הגיש תביעה בתיק האחר על מנת שיוכרז עליו כבעל הזכויות בחלקה 80 ובחלקה 81 ,ובקש להצטרף לתיק זה כנתבע. לטענתו ביום 30.8.92 חתם הסכם עם נתבע 8, ג'מאל חמוד (אשר שרת בצה"ל בדרגת סגן אלוף ) לרכישת חלקות 80, 81 . (צורף ההסכם, נספח א לנ/14). זאת לאחר שברר מי רשום כבעלים בנסח הרישום וראה שרשום המנוח עובייד, ואז למד לדעת כי משפחתו ובמיוחד אשתו של נתבע 8 מעבדת את חלקות 80, 81. לטענתו, נתבע 8 היה צריך למכור חלקות אלו על מנת לגייס כסף לרכישת דירה לבנו. לכן חתמו על הסכם, אמיר גאנם שילם את התמורה, ונתבע 8 אכן רכש דירה לבנו. נתבע 8 הוא אח אימו של אמיר גאנם, דהיינו דודו. אמיר גאנם טען כי משפחתו מחזיקה בחלקות 82-86 באותו הגוש, באזור שנקרא "אל פוטום" ולכן היה לו חשוב לרכוש את חלקות 80,81 להגדלת הרצף (סה"כ 23 דונם מחלקה 80-86).

5.6 ג'מאל חמוד – (נתבע 8) , מי שחתום על הסכם מיום 30.8.92 לפיו מכר לאמיר גאנם את הזכויות בחלקה 80 ובחלקה 81. עפיפי או עפיפה חמוד היא גיסתו (אשת אחיו המנוח). נתבע 8 הינו דודו (אחיה של אימו) של נתבע 1. עפיפה היא דודתו של נתבע 1.

ג'מיל חמוד – הוא אחיו הבכור של ג'מאל חמוד, ובעלה המנוח של עפיפה.

באשיר ג'מיל חמוד הוא הבן של עפיפה חמוד, לזכותו נרשמה הערת אזהרה ביום 25.3.2002 על 1/3 מחלקה 79 בעקבות הרכש מהאיל אברהים.

6. השאלות המרכזיות לדיון

למעשה עולות שתי סוגיות מרכזיות בתיק זה –

האחת, מה מכר המנוח פרחאן לנתבע 1 ? האם רק 1/3 מהזכויות בחלקה 79 או שמא גם 1/3 מחלקה 78?

השנייה, יש להכריע לכאורה בין 3 עסקאות נוגדות בחלקה 80 -

עסקה מס' 1 -עסקה בין המנוח אברהים למנוח פרחאן משנת 1980

עסקה מס' 2 - עסקה בין אמיר גאנם לג'מאל חמוד לפי הסכם משנת 1992

עסקה מס' 3 - עסקה בין בני המנוח עוביד לנתבע 1 משנת 2009 .

7. מה מכר התובע 2 בשם המנוח פרחאן לנתבע 1 בעסקה מיום 28.1.11

7.1 התובע 2 טוען כי כל מה שמכר לנתבע 1 הם 2791 מ"ר מחלקה 79 (1/3 משטח החלקה).

הנתבע 1 טוען כי תובע 2 מכר לו 1/3 השטח מחלקה 79 (2791 מ"ר) ובנוסף מכר לו 1/3 מחלקה 78. (שהם 1243 מ"ר).

7.2 ביום 28.1.11 נחתמו בין הצדדים שני מסמכים : זכרון דברים והסכם מכר.

זכרון דברים - הראשון הוא זכרון דברים שנכתב בכתב יד בשפה העברית (להלן "זכרון הדברים"). (צילום זכרון הדברים הוא נספח ג' לת/1). זכרון הדברים מתייחס למכר אדמה בחלקה 78 תמורת הסך של 310,000 ₪ שתשולם לאחר סיום השירות של הקונה במשטרה. הספרה 8 נראה שנכתבה על גבי ספרה קודמת שהיתה רשומה. לא ניתן לשלול שהספרה הקודמת היתה 9. על גבי זכרון הדברים מופיעות 5 חתימות . חתימת שני הצדדים לזכרון הדברים ועוד 3 חתימות : בנו וחתנו של נתבע 1 ובנו של תובע 2.

בזכרון הדברים כתוב "מכר של אדמה בכפר סג'ור חלקה 78 (מתוקן על ספרה אחרת) גוש 19178 ", ולא כתוב מהו השטח הנמכר. בשולי זכרון הדברים נערך חישוב של הסכום, מכפלת 2791 ב-120 שנותן 334,920 . החשבון מחוק בקו, ולידו נרשם "הוסכם על 310,000 ₪". הכיתוב בצד של הסכום 310,000 ₪ הוא בכתב היד של נתבע 1. נמוך מהכיתוב מופיעות החתימות של החמשה.

7.3 הסכם מכר - באותו יום ממש, 28.1.11 הוקלד על ידי נתבע 1 במחשב שלו הסכם מכר בין הצדדים בשפה העברית (להלן "הסכם המכר"). הסכם המכר שהוקלד על ידי נתבע 1 לא התייחס למטראז' של שטח האדמה הנמכר ונרשם בו כי החלקה הנמכרת היא 78. הוצאו מספר עותקים זהים.

על עותק הסכם המכר שהציג התובע 2 תוקן בכתב יד כי החלקה הנמכרת היא 79 והוסף לפי עדות נתבע 1 בכתב ידו של נתבע 1 כי שטח האדמה הנמכר הוא 2791 מ"ר. כמו כן הוספו המילים "ששייכת למונהאל אברהים" ומופיעות עליו 5 חתימות (הוצג עותק צילומי). התובע 2 העיד כי כשנגשו שניהם למונהאל לאחר החתימה (כי מונהאל הוא זה שהיה רשום בטאבו כבעל 1/3 מהחלקה) כדי לקדם משלוח מסמכים לרשויות, העיר מונהאל כי מדובר בחלקה 79 ולא 78, ולכן תקנו את מספר החלקה בכתב יד ל-79 על גבי העותק שהיה מצוי בידי התובע 2. התובע 2 העיד כי בקש מנתבע 1 שישנה גם אצלו בחוזה את מספר החלקה.

הנתבע 1 הציג עותק אחר של אותו הסכם מודפס, שם מספר החלקה נשאר 78, לא מופיע המטראז' של השטח שנמכר, וגם שם מופיעות חמש חתימות מקור (דיו כחול). אקדים ואציין כבר כאן כי הגעתי למסקנה כי העותק שהציג נתבע 1 הוא אחד מהעותקים הזהים של הסכם המכר שהוקלד על ידו שהנתבע לא בצע בו את התיקון של מספר החלקה, כפי שהיה צריך לעשות.

7.4 קיימים מספר שינויים בין המסמך של הסכם המכר שהציגו התובעים לבין מסמך (חתימות מקור) שהציג נתבע 1 כדלקמן :

7.5 דף סגירת חשבון -עוד הוצג דף "סגירת חשבון" מיום 11.12.12 חתום על ידי התובע 2 ונתבע 1, שם נרשם כי הנתבע 1 שלם את כל החובות עבור מכירת האדמה והוסף בכתב יד -2.791 דונם וליד ההוספה מופיעה חתימת הנתבע 1.

7.6 בישיבה ראשונה של בית המשפט הסביר נתבע 1 (תחת אזהרה) כי הדפיס בביתו שני חוזים (שהם זהים, מדובר בהקלדה אחת). בטעות בשניהם הופיעה חלקה 78. כשראה שטעה, תקנו זאת ביחד ל-79 באחד החוזים. נתבע 1 טען כי לאחר שחתמו קרעו את זכרון הדברים.

7.7 אקדים ואציין כי קבלתי את גרסת התובע 2 לפיה הנכס היחידי שמכר לנתבע 1 בעסקה זו היה שטח אדמה של 2791 מ"ר בחלקה 79, זאת ותו לא. להלן שורת הנימוקים :

א. זכרון הדברים בכתב יד שנחתם בין הצדדים וקדם להסכם מכר שהודפס באותו היום, התייחס אך ורק למכר של אדמה בחלקה אחת, ולא בשתי חלקות. זכרון הדברים היה בסיס ההתקשרות בין הצדדים שאחר כך קבלה צורה בהסכם מודפס.

ב. אם אכן התכוונו הצדדים למכר של שתי חלקות, מה מנע מהם לציין את שתי החלקות בזכרון הדברים ? במיוחד שהנתבע טוען כי הסכום שסוכם הרשום בשולי זכרון הדברים הוא עבור שתי החלקות ? ובכל זאת לא צוינו שתי חלקות בזכרון הדברים. אומנם, הנתבע 1 ציין בעדותו כי היה גם זכרון דברים לגבי חלקה 79, אך לא הוצג זכרון דברים כזה, ואמירתו נשארה אמירה סתמית ובוודאי חסרת הגיון.

ג. יתרה מזאת. השליש מחלקה 79 הוא שטח של 2791 מ"ר. על גבי זכרון הדברים בכתב יד מופיע חישוב התמורה, ככפל של 120 ₪ במספר 2791 , שהוא בדיוק השטח שנמכר בחלקה 79. השליש של חלקה 78 הוא שטח של 1243 מ"ר ואיננו מופיע כלל בחישובים. מכאן שזכרון הדברים התייחס במפורש לחלקה 79 בלבד.

ד. כפל זה (120X2791 )נתן את סכום תמורה, שהצדדים הפחיתו ממנו סכום של כ-24,000 ₪ וקבעו את התמורה המוסכמת כ-310,000 ₪. סכום התמורה בסך 310,000 ₪ נכתב על גבי זכרון הדברים על ידי נתבע 1. סכום התמורה איננו שנוי במחלוקת.

ה. התשלומים שנרשמו על ידי התובע 2 על גבי הסכם המכר המודפס שבו מופיעה חלקה 79 בלבד, שהנתבע 1 חתם בצדם, מתייחסים לסכום התמורה של 310,000 ₪. דהיינו לשטח חלקה 79 בלבד.

ו. מדוע ששטח של 1243 מ"ר בחלקה 78 ימכר לנתבע 1 ללא תמורה בכלל ? אין בכך כל הגיון מסחרי. אגב, כך גם רשם זאת הנתבע 1 בטאבו–כאילו חלקה 78 נמכרה לו בהעברה ללא תמורה.

ז. דברי הנתבע 1 כבר בישיבה הראשונה הצביעו על סתירות בטענותיו. מחד, טען כי התובע 2 דרש תשלום לפי 80,000 ₪ לדונם ומאחר ורכש 4 דונם בסה"כ (שטח בחלקה 79 + שטח בחלקה 78) היה עליו לשלם 320,000 ₪ והתובע עשה לו הנחה של 10,000 ₪. אך מסמך זכרון הדברים מדבר לגרסת הנתבע 1 רק על חלקה 78 שמה שנמכר בה הוא שטח של 1243 מ"ר, מה שצריך להסתכם בסכום של 99,440 ₪ בלבד, לפי חשבון של 80,000 ₪ לדונם. ובכל זאת כתב הנתבע 1 בכתב ידו בשולי זכרון הדברים את הסכום 310,000 ₪, וזו התמורה שמופיעה בגוף זכרון הדברים אותו זכרון דברים שלשיטת הנתבע 1 מתייחס לחלקה 78 בלבד.

ח. בנוסף, הנתבע 1 הוא שהקליד אצלו במחשב את הסכם המכר. אם אכן סכמו על שתי חלקות, מדוע שידפיס רק מסמך (עם מספר עותקים) שהחלקה בו היא 78 ? אם אדם יודע שהוא רוכש שתי חלקות, מדוע שיקליד חוזה שמופיעה בו חלקה אחת בלבד שהיא 78 ? ואיך זה לא יוציא עותק שבו מופיעה החלקה השניה , חלקה 79 ? אין זו התנהגות סבירה.

ט. התובע 2 הסביר בעדותו כי שגו תחילה שניהם לחשוב כי מדובר בחלקה שמספרה 78, אך שניהם התכוונו לחלקה שהמנוח פרחאן רכש ממונהאל איברהים, וכשניגשו למונהאל (כי הוא זה הרשום בטאבו) הסב האחרון את תשומת ליבם כי מדובר בחלקה שמספרה 79 ולכן שינו על גבי הסכם המכר בכתב יד את הספרה.

י. ראיה נוספת התומכת בכך שהמכירה התייחסה רק לחלקה 79 היא מסמך סגירת החשבון (נספח ד1 לת/1). ממסמך זה עולה כי ביום 11.12.12 סיים הנתבע 1 לשלם את כל התמורה עבור מכירת האדמה בשטח של 2.791 דונם. (השטח של חלקה 79 שנמכר). רישום זה מתאים בתאריך גם לציון התשלומים בכתב יד (310,000 ₪) על גבי הסכם המכר של חלקה 79 (נספח ד' לת/1) לצדם חתום הנתבע 1. אין כל מסמך כזה לגבי חלקה 78. מכאן עולה גם כי התמורה של 310,000 ₪ , היא התמורה בעבור חלקה 79 בלבד.

כ. העיד עו"ד פארס אליו פנה נתבע 1 על מנת שיבצע את רישום הזכויות על שם הנתבע 1 בחלקות 78,79. עו"ד פארס הציג ייפוי כוח לפיו המנוח פרחאן גאנם חתם על ייפוי כוח מיום 20.6.12 להעברת 1/3 מחלקה 79 לכלתו רוזה בהעברה ללא תמורה. ביום 15.12.12 חתמה רוזה גאנם (אחותו של נתבע 1 ) על ייפוי כוח להעברת אותו השליש לנתבע 1 בהעברה ללא תמורה. (ת/6)

עו"ד פארס טען כי החתים את המנוח פרחאן בביתו, כשנוכחים באותו מעמד גם סעיד ורוזה, ובעלה של רוזה קארים, שהוא למעשה אח התובעים.

הנתבע 1 אשר פנה לעו"ד פארס, לא הציג בפניו את הסכם המכר מיום 28.1.11 לגבי חלקה 79 בין התובע 2 לנתבע 1, שהתמורה ששולמה בגינו היא 310,000 ₪ ועו"ד פארס למעשה דווח לשלטונות המס על העברה ללא תמורה על סמך יפויי הכוח הנ"ל שהוצגו בפניו.

כ"א. נתבע 1 החזיק חוזה חתום כדת וכדין לגבי חלקה 79 מיום 28.1.11, חוזה שנערך בינו לבין התובע 2, וזאת כשנה וחצי לפני החתמת המנוח פרחאן גאנם על יפוי כח לגבי אותו 1/3 בחלקה 79. ברור לכן שההעברה הסיבובית שבצע בין המנוח פרחאן היא העברת דמי, העברת תרמית, שכנראה נועדה להכשיר רישום של העברה ללא תמורה, דהיינו להונות את שלטונות המס ואיננה מבטאת את עסקת המכר עצמה.

כ"ב. עוד הציג עו"ד פארס יפוי כח מאת המנוח פרחאן מיום 25.1.11 להעביר 1/3 מחלקה 78 לכלתו רוזה בהעברה ללא תמורה, וביום 3.2.11 חתמה רוזה על ייפוי כוח להעברה ללא תמורה של אותו השליש, לנתבע 1. (ת/7). גם מסמכים אלו מלמדים שאין מקום לקבל את גרסת הנתבע 1 לגבי מכר חלקה 78. אם אכן המנוח פרחאן העביר א ה1/3 שלו לרוזה ביום 25.1.11 כיצד טוען הנתבע 1 שהתובע 2 מכר לו לגרסתו 3 ימים לאחר מכן את אותו 1/3 חלקה 78, בהסכם מכר חתום שהוא מחזיק אצלו, הנושא תאריך 28.1.11 ? וכיצד רוזה נותנת יפוי כח בלתי חוזר לנתבע 1 כחמישה ימים לאחר מכן, ביום 3.2.11, לגבי הזכויות באותו שטח ממש, שכבר נמכר לו לגרסתו על ידי התובע 2 (ת/7)?

אין זאת, כי סדרת יפויי הכוח האמורים איננה אמיתית, לא באה ללמד על העברות אמת, והתאריכים שנשתלו בהם מלאכותיים ואף תמוהים, בלשון המעטה.

יש בכך ללמד על דרכו של הנתבע 1 שהיא מניפולטיבית, מתחכמת ואיננה ישרה. נתבע 1 איננו רואה עצמו כבול במוסרות האמת או החוק וכלל איננו מחויב לערכים אלו. ניתן לראות שיטתיות בדרך הרמייה שלו. הוא נוהג להתקשר עם מי שרשום כבעל הזכות בטאבו, ולהציג זאת כהסכם מכר תקף תמורת תשלום, על אף שהוא יודע כי בעל הזכות הרשום בטאבו העביר ממזמן את זכותו לאחר ולמעשה הסכם המכר ריק מתוכן. בהמשך הוא מבקש לפעול לרישום זכותו מכח הסכם ריק מתוכן זה. כך בהסכם עם יורשי עובייד (שיפורט בהמשך) וכך גם עם מונהאל אברהים כפי שנשמע בעדותו של עו"ד פארס , וכך גם לגבי חלקה 81 שאיננה חלק מהדיון כאן.

כ"ג. מעדות עו"ד פארס עלה כי לגבי המכר של 1/3 מחלקה 79 בקש ממנו נתבע 1 לעשות הסכם ישירות בין מונהאל איברהים לבין נתבע 1 (שכן מונהאל איברהים הוא הרשום בטאבו על 1/3 הזכויות בחלקה ובאופן זה נעקפת החוליה של המנוח פרחאן). לאחר שערך את הסכם בין מונהאל לנתבע 1 (ת/5 מיום 30.11.10 ) ודווח עליו הסתבר לעו"ד פארס כי מונהאל נימצא בהליכי פש"ר ולכן הורה לו לבטל את ההסכם עם סעיד ולדווח על עסקה משנת 1980 עם המנוח פרחאן. הדווח לרשויות בענין זה היה רק לגבי 1/3 מחלקה 79, על אף שהעסקה בין המנוח אברהים למנוח פרחאן התייחסה למחצית חלקה 79.

כ"ד. יובהר – נתבע 1 מחזיק שליש נוסף בחלקה 79, שקנה בעסקה אחרת, שאיננה עם התובע 2. התובע 1 אישר במהלך חקירתו הנגדית כי האיל איברהים מכר שליש מחלקה 79 לעפיפה חמוד, כשרצה לחתן את בנו וואיל. נרשמה הערת אזהרה ביום 25.3.02 לטובת בנה של עפיפה, באשיר. (אין זה אותו החלק שהמנוח פרחאן רכש בחלקה). הנתבע 1 העיד כי בשנת 2005 קנה מבאשיר שליש מחלקה 79. (חלק משליש זה קנה תחילה בן דודו מירכא, שאלי).

מכאן – הנתבע 1 רכש מהתובע 2 ברשות אביו המנוח פרחאן שטח של 1/3 מחלקה 79. השליש הנוסף של חלקה 79 רכש נתבע 1 מבנה של עפיפה.

7.8 המסקנה המתבקשת - התובע 2 מכר לנתבע 1 שטח בחלקה 79 בלבד שהוא 1/3 משטח החלקה. התובע 2 לא מכר לנתבע 1 שטח בחלקה 78.

המנוח פרחאן רכש בשנת 1980 מחצית מחלקה 79 ומאחר שמכר רק 1/3 מאחזקותיו, יש לו לכאורה עדין זכות ב1/6 מחלקה 79.

8. הכרעה בין עסקאות נוגדות

8.1 ס' 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע בענין עסקאות נוגדות–

"9 . התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה.

8.2 בתחרות בין שתי עסקאות תקפות, המחוקק העדיף אפוא את העסקה הראשונה בזמן, אלא אם הרוכש השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לזכותו נרשמה בעודנו תם לב (בפסיקה נקבע כי תום הלב צריך להימשך עד לרישום – ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, ( (2002)); עא 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ. עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם (27.2.14) (להלן "פסק דין המנוח עפיף")

כבר כאן יאמר כי שתי העסקאות הראשונות לא הסתיימו ברישום בפנקס המקרקעין, לא דווחו לשלטונות המס, ולא נרשמה בגינן הערת אזהרה.

8.3 פסק הדין בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, (2003) (להלן "הלכת גנז") שנה את הפסיקה בסוגיה של עסקאות נוגדות, בכך שהכניס רכיב של רשלנות הקונה הראשון בזמן. על פי הלכת גנז, אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן, עלול להביא לעדיפותו של השני בזמן, על אף שהלה לא השלים את הרישום במרשם המקרקעין, וכך תוארה הלכה זו במילותיו של כב' השופט עמית בפסק דין המנוח עפיף –

"על פי הלכת גנז, על בעל העסקה הראשונה להפעיל בתום לב את זכותו כלפי בעל העסקה השנייה. חובת תום הלב מופרת אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא הייתה מניעה לכך, באשר במחדלו זה יצר תשתית לתאונה משפטית, בבחינת לא תתן מכשול בפני עוור."

אם הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה אך לא התרשל באי רישום הערת האזהרה בשל כך שלא ניתן היה לרשום או שהנסיבות לא היו בשליטתו, לא יחול העקרון שבהלכת גנז המאפשר עדיפות לעסקה השניה בזמן, והבדיקה תהיה לפי ס' 9 לחוק המקרקעין. מכל מקום, כל מקרה ונסיבותיו, ולא ניתן יהיה לשייך חוסר תום לב גורף למי שלא רשם הערת אזהרה.

נא ראו דברי כב' השופט עמית בעא 7113/11 פסק דין המנוח עפיף, המתייחס למשמעות גורם הידיעה של הקונה השני בזמן לגבי קיומה של עסקה קודמת , גורם שמנתק את הקשר הסיבתי לעובדת אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון -

"מקום בו השני בזמן פעל בחוסר תום לב, או ידע על הראשון בזמן, יגבר הראשון בזמן, גם אם חטא באי רישום הערת אזהרה. זאת, מאחר שמודעות השני בזמן לקיומה של עסקה נוגדת מנתקת את הקשר הסיבתי בין מחדלו של הראשון בזמן, לבין "התאונה המשפטית" בדמות שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותם מקרקעין (ע"א 580/10 ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים נ' עיריית הוד השרון, [פורסם בנבו] פסקה 23 לפסק דינו של השופט מלצר (25.7.2013) (להלן: עניין ניר שיתופי). בדומה, אם השני בזמן כלל לא בדק את מרשם המקרקעין בטרם כרת את העסקה הנוגדת, הוא יהיה מנוע מלטעון לתחולת הלכת גנז, בהיעדר קשר סיבתי בין חוסר תום ליבו של הראשון בזמן לבין "התאונה המשפטית".

הכלל הוא כי אין הקונה השני בזמן קונה עדיפות בשל אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון, אם פעולתו מאופיינת בהעדר תום לב.

8.4 לתום הלב הנדרש מהרוכש השני בזמן פן סובייקטיבי ואובייקטיבי. סובייקטיבי – במובן של אי ידיעה על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין נדרשת ידיעה ממשית ודי ב"עצימת עיניים" בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר. הפן האובייקטיבי – בדיקה של הקונה השני בזמן בלשכת רישום המקרקעין או בדיקת החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה .

8.5 בהתייחס לחלקה 80 נטענות כאן 3 עסקאות נוגדות :

עסקה מס' 1 -עסקה בין המנוח אברהים למנוח פרחאן משנת 1980 לגבי מחצית החלקה, דהיינו לגבי שטח של 927 מ"ר.

עסקה מס' 2 - עסקה בין אמיר גאנם לחמוד ג'מיל חמוד לפי הסכם משנת 1992 לגבי כל חלקה 80.

עסקה מס' 3 - עסקה בין בני המנוח עוביד לנתבע 1 משנת 2009 לגבי כל חלקה 80.

8.6 העסקה בין המנוח אברהים למנוח פרחאן משנת 1980

א. הסכם מכר בכתב - הוצג חוזה מכר חתום מיום 17.9.1980 בין המנוח פרחאן לביןהמנוח אברהים. (נספח א לת/1). בהסכם המכר נרשם כי המנוח אברהים מוכר למנוח פרחאן מחצית מזכויותיו בחלקה 80, דהיינו מחצית משטח החלקה, ובסה"כ 927.5 מ"ר (וכן מחצית הזכויות בחלקה 79 )וקבל את התמורה בעבור שתי חלקות אלו במזומן ,בסך של 40,000"לירה ישראלית". אומנם נטען לתאריך של 17.9.80 אך כבר מיום 24.2.80 היה ההילך החוקי במדינה שקל אחד ולא לירה ישראלית. על חוזה זה חתום כעד מונהיל אברהים.

נתבע 1 טען כנגד אמיתות הסכם זה שכן הופיעו שתי גרסאות : גרסת עותק של נייר קופי (נ/1) –שהיא גרסה ללא נתונים מסויימים, וגרסת המקור בכתב יד בדיו (ת/12) בה הושלמו שלושת הנתונים החסרים : תאריך ההסכם, מספר החלקה ושטחה. מסמך המקור שהוגש אכן מלמד על הוספת שלושת נתונים אלו בדיו אחרת מכלל המסמך, לעומת עותק נייר קופי (נ/1) שם לא מופיעים הנתונים שהוספו. כך גם מלמדת חוות דעת המומחה חגג, נ/3.

ב. למנוח אברהים היו זכויות בחלקה 80 שיכול היה למכרן -המנוח אברהים לא היה רשום בנסח הטאבו כבעל זכויות. הוכח כי המנוח אברהים קבל את כל הזכויות בחלקה 80 מהמנוח עוביד במסגרת הסכם חליפין הנושא תאריך 23.4.67. (נספח ב' לת/1). בהסכם החליפין המנוח עוביד היה אמור לקבל בתמורה את חלקה 12 בגוש 19177. למרות הסכם החליפין, נרשם המנוח עוביד בשנת 1977 בפנקס המקרקעין כבעל הזכות בחלקה 80 מכוח הסדר. אך הוכח כי הסדר החליפין אכן תקף, ונציג יורשי המנוח עוביד אישר כי אין למנוח עוביד או ליורשיו זכויות כלשהן בחלקה 80 כי אלו הועברו למנוח אברהים.

הסכמה בפועל של יורשי שתי המשפחות, והפעילות שנעשתה להעברת הזכויות בחלקה החלופית, חלקה 12 ממשפחת אברהים למשפחת עוביד, מלמדת על ההסכמה שהיתה ביניהם, גם אם היתה מאוחרת לשנת 1967. הסכמה זו מלמדת על כך גם שאין טענות לתמורה שלא שולמה.

ג. יורשי המנוח אברהים לא חלקו על המכר למנוח פרחאן – עולה כי יורשי המנוח אברהים לא חלקו על המכר של מחצית חלקה 80 למנוח פרחאן בשנת 1980. על אף שידעו כי משפט זה מתנהל, והנושא להכרעה בו הוא מיהו בעל הזכויות בחלקה 80 החליטו שלא לקחת בו חלק כלשהו, מה שמלמד על כך שאין להם מחלוקת לגבי העובדה שמחצית חלקה 80 נמכרה למנוח פרחאן, כפי שנטען בכתב התביעה שהוגש.

ד. אין דיווח לשלטונות המיסוי על הסכם המכר- על הסכם המכר לא דווח לשלטונות המס בשנת 1980 או מאוחר יותר למעט דווח לשלטונות המס ביום 30.11.11 שנעשה על ידי עו"ד פארס (שנשכר על ידי נתבע 1) לגבי מכר של 1/3 בלבד בחלקה 79 מכח עסקה בשנת 1980 בין מנהאל אברהים לבין גאנם פרחאן. הדיווח האמור על שליש החלקה בא להכשיר את הרישום בטאבו על שם נתבע 1, אשר טוען כי הוא חוליה נוספת בשרשרת הזכויות. לא הוצג כל דיווח לרשויות או לשלטונות המס על שאר הזכויות שהועברו בהסכם המכר משנת 1980.

ה. אין רישום של הערת אזהרה - המנוח פרחאן לא רשם כל הערת אזהרה בנסח הטאבו על עובדת המכר הכולל משנת 1980.

ו. חזקה - יורשי המנוח פרחאן טענו כי מאז 1980 הם מחזיקים במחצית חלקה 80 ללא התנגדות של אחר. עובדה זו נסתרה בעדויות אחרים.

אמיר גאנם טען בעדותו כי המנוח פרחאן או משפחתו מעולם לא החזיקו בחלקה 80 ולא עבדו אותה. מי שעבד לטענתו את חלקה 80 עד לשנת 1992 היתה משפחתו של ג'מאל חמוד. בנושא החזקה נשמעו עדויות לכאן ולכאן, לפי האינטרס של המעיד. בהעדר עדות אחידה, ובשל טשטוש גבולות החלקות בשטח הפיזי, לא נתתי לנושא החזקה משקל מכריע בהסקת המסקנות.

8.7 העסקה בין אמיר גאנם וג'מל חמוד משנת 1992

א. קיים הסכם מכר בכתב - הוצג הסכם מכר מיום 30.8.92 (נספח א לנ/14) בין אמיר גאנם שהוא עורך דין פעיל, לבין ג'מאל חמוד (נתבע 8 בתביעה זו) לפיו ג'מאל חמוד מצהיר כי הוא זכאי להיות רשום כבעלים של חלקה 81 וחלקה 80 והוא מוכר זכויותיו במקרקעין אלו לאמיר גאנם תמורת סכום שהוסכם עליו, 20,000 ₪. ההסכם נחתם על ידי שני הצדדים וחתימתם איננה במחלוקת.

ב. טענת ג'מל חמוד בע"פ כנגד הסכם עליו הוא חתום–ג'מל ח מוד מאשר כי מכר לאמיר גאנם את חלקה 81, אך טוען שלא מכר את חלקה 80, וגם לא היו לו זכויות בחלקה 80. ג'מאל חמוד חתום על הסכם מכר בכתב. טענתו היום בע"פ כי לא היתה לו מעולם זכות בחלקה 80 הינה טענה בע"פ , טענה סתמית, שאיננה נתמכת במאום.

במעמד החתימה על ההסכם נכחו גם אשתו של ג'מאל ובנו זאהר. (נ/18). זאהר חמוד, בנו של ג'מאל חמוד הצהיר כי היה נוכח בעת עריכת הסכם המכר בשנת 1992 בו נמכרה לאמיר גאנם חלקה 81 בלבד. (נ/18) אך מעדותו עלה כי לא ראה את ההסכם עצמו, לא התמצא בחלקות ובמי שעבד אותן, לא ידע ממי רכשה עפיפה חלקה והיכן, למעשה לא ידע לומר מאום למעט העובדה כי נמכרה חלקה 81 בלבד, עובדה שדבק בה למרות אי התמצאותו בפרטים.

אחיו של אמיר גאנם, שריף, הצהיר אף הוא כי היה נוכח במעמד החתימה של ההסכם והעיד כי נמכרו שתי החלקות , חלקה 80 וחלקה 81, וכן היה נוכח במעמד התשלום.

ג.. התמורה - בהסכם נרשם כי שולמה תמורה של 20,000 ₪ ועובדה זו איננה מוכחשת על ידי ג'מאל חמוד, אלא שלטענתו התמורה היא רק עבור חלקה 81.

ד. האם לג'מאל חמוד היו זכויות בחלקה 80 ?

אמיר גאנם הצהיר כי בדק מיהם בעלי הזכויות הרשומים בטאבו לגבי חלקה 80 וראה כי בעל הזכות הוא המנוח עוביד, אך לאחר שברר את זכותו של ג'מאל חמוד בשתי חלקות אלו הסכים להתקשר עימו בהסכם. לטענתו, ג'מאל חמוד היה זכאי להירשם כבעלים של חלקה 80 עד למכירתה לאמיר גאנם בשנת 1992, ומשפחתו של חמוד ג'מאל (אשתו) היא שעבדה את החלקה עד למכירתה בשנת 1992. אמיר גאנם לא ידע להסביר בעדותו מכח מה קמה לג'מאל חמוד הזכות להירשם כבעלים של חלקה 80.

ג'מאל חמוד החזיק ביפוי כח נוטריוני משנת 1985 (נספח ב' לנ/23) מכוחו קבל את הזכות לחללקות 81,84 בגוש 19178 כנגד תשלום תמורה. ג'מאל חמוד הצהיר כי מעולם לא החזיק בזכויות בחלקה 80 .

ה. חזקה בשטח - במהלך העדויות השונות עלתה הטענה כי משפחת חמוד היא זו שעבדה את השטח. אומנם הנתבע 1, ונציג המנוח עוביד טענו כי עפיפה היא זו שעבדה את חלקה 80 , אך עובדה זו הוצהרה כנראה בטעות, שכן כל שהוכח כי עפיפה קנתה 1/3 מחלקה 79, זאת ותו לא. בשל הטשטוש בגבולות החלקות והעדר סימון פיזי בשטח ניתן להבין את אפשרות הטעות. גם שני בניו של ג'מאל חמוד לא ידעו לומר בעדותם איזו חלקה עבדה עפיפה. עפיפה הינה גיסתו של גמאל חמוד, (אשת אחיו המנוח ג'מיל). מאחר וידוע לנו כי עפיפה רכשה את השליש של חלקה 79 מהאיל אברהים, ואין כל הסכם או אסמכתא לכך שרכשה את חלקה 80, סביר שעבדה את חלקה 79, ולא את חלקה 80 כפי שטוען היום ג'מאל חמוד.

אמיר גאנם הכחיש כי מי שעבדה את חלקה 80 היתה חמוד עפיפה ונטען כי לכל היותר עבדה את חלקה 79 ומי שעבדה את חלקה 80 היא אשתו של ג'מאל. גם אחיו של אמיר גאנם, מר גאנם שריף הצהיר כי בחלקות 80,81 החזיקה משפחת ג'מאל חמוד ואת החלקות עבדה אשתו של ג'מאל.

ו. אף אחד מהצדדים לא בקש לעדות את מונהאל אברהים - ידוע לנו כי חלקה 80 היתה קודם לכן כולה בבעלות המנוח אברהים (מכח עסקת חליפין עם עובייד, שהוכחה). מחצית ממנה נמכרה למנוח פרחאן. מונהיל אברהים נתן תצהיר קודם לישיבות ההוכחות ממנו עולה כי מכרו מחצית מחלקה 80 לפרחאן . אם רצה ג'מאל חמוד להראות, בניגוד להסכם בכתב חתום על ידו, כי בשום פנים ואופן מחצית מחלקה 80 לא נמכרה לו ולא היו לו זכויות בה, היה עליו להזמין לעדות את יורשי המנוח אברהים על מנת שיעידו אם העבירו את הזכויות במחצית השניה של חלקה 80 , ואם כן, למי.

ג'מאל חמוד בחר שלא לזמן את יורשי המנוח אברהים לעדות, וגם לא את נותן התצהיר מטעמם, מנהיל אברהים, אך גם אמיר גאנם לא זמנם לעדות.

על בסיס הראיות הקיימות בפני, ועל בסיס החזקה העובדתית המקובלת לגבי הראיות שניתן היה להביאם ולא הובאו, ניתן לראות בהסכם המכר בין אמיר גאנם לג'מאל חמוד , הסכם שנפלה בו טעות. מחד, אמיר גאנם על בסיס החזקה שסבר שראה בשטח ,הניח כי לג'מאל חמוד זכויות בחלקה 80. מה גם שנתבעים 1,8,9 טענו בעצמם כי כביכול עפיפה, גיסתו של ג'מאל חמוד, (אשת אחיו המנוח) עבדה את החלקה והיא זו בעלת הזכויות בחלקה 80, דבר שפסלתי, כפי שמבואר בהמשך. שימו לב לעדותו של ג'מאל במהלך חקירתו הנגדית שם, בעמ' 223 הוא אומר -

"חלקה 80 גיסתי רכשה אותה מהאיל אברהים כי אשתי עוזרת לה במסיק הזיתים... היא מכרה אותה לסעיד גאנם". מכאן, שגם ג'מאל עצמו בעדותו מעיד על כך שאשתו עבדה בחלקה 80, ולטענתו עפיפה גיסתו היא שרכשה מהאיל את זכויותיו בחלקה, אלא שעל כך לא הוצג כל הסכם וכל אסמכתא. מה שכן הוכח הוא שעפיפה רכשה מהאיל את זכויותיו (1/3) בחלקה 79.

ז. האם מניעות - יצוין כי בפתיח להסכם המכר הכתוב מצהיר ג'מיל חמוד כי הוא הזכאי להיות רשום כבעלים במקרקעין, כאשר המקרקעין מוגדר כחלקה 80 וכחלקה 81. ג'מאל חמוד סגן אלוף בצה"ל, לאחר פרישתו סוכן ביטוח, חותם על הסכם מכר שמדובר בו במפורש על מכר של שתי חלקות, והתלבטתי אם איננו מנוע היום מלטעון בע"פ כי מעולם לא היתה לו זכות בחלקה 80, כטענה סתמית, שלא הובאה לה כל אסמכתא, מה גם שמשפחת חמוד היא זו שעבדה את חלק מחלקה 79 וחלק מחלקה 80, לשיטתו, כך אשתו של ג'מאל חמוד וכך אשתו של ג'מיל חמוד המנוח, עפיפה.

ח. קשרי נאמנות וחברות - אמיר גאנם הצהיר על קשריו ההדוקים והחבריים עם ג'מאל חמוד, אשר היה סגן אלוף בצה"ל ,פרש ופתח משרד כסוכן ביטוח. כלל הביטוחים הקשורים לאמיר גאנם משפחתו ומשרדו נעשו אצל ג'מאל חמוד. אחיו של אמיר גאנם, שריף, היה חבר קרוב של בנו הבכור של ג'מאל חמוד ששמו זאהר, ואף שמש כשושבין בחתונתו. על רקע יחסי הידידות והחברות העמוקה והנאמנה נערך ונחתם הסכם המכר. טענתו של ג'מאל חמוד כי חברו הקרוב שהוא מחזיק אצלו את תיקי הביטוח שלו –רימה אותו, הינה טענה מרחיקת לכת. לכל היותר מדובר בטעות.

ט. העסקה לא דווחה לשלטונות המס ולא נרשמה כל הערת אזהרה. אמיר גאנם הסביר זאת בכך שבשנת 1992 אירעה תאונת דרכים קשה למשפחתו בה נספתה אימו ואביו נותר נכה בשיעור של 100%, ולכן לא יכול היה להתפנות לטיפול בנושא זה, כאשר לקח על עצמו כבן בכור לדאוג למשפחתו המונה 10 נפשות.

ביום 14.5.16 הגיע אמיר גאנם עם מודד לחלקה 80 כדי להציב את גבולותיה ואז גילה כי הנתבע 1 מצוי בחלקה, ולטענת הנתבע 1 רכש גם את חלקה 81 . יצויין כי ג'מאל חמוד הינו דודו (אחי אימו) של נתבע 1. נתבע 1 טען בפניו כי רכש את חלקה 80 מהמנוח עוביד עוביד, ואת חלקה 81 מנביל דאהר.

י. שיחה עם ג'מאל חמוד לאחר שהסתבר כי נתבע 1 מצוי בחלקה 80 - אמיר גאנם העיד על כך כי לאחר שנודע לו על טענת נתבע 1 נגש לביתו של ג'מאל חמוד ביחד עם אחיו שריף, ושם הודה ג'מאל חמוד כי אכן מכר לאמיר גאנם את שתי החלקות, 80 ו-81 , כאשר גם אשתו של ג'מאל חמוד היתה בשיחה וציינה שהיא יודעת על כך וגם בנו אמיר היה נוכח בשיחה. שריף גאנם תמך בעדותו בעובדה זו. (נ/16). אמיר חמוד, בנו של ג'מאל חמוד הצהיר כי היה נוכח בשיחה זו ולא שמע את הוריו מאשרים לאמיר גאנם כי נמכרה לו גם חלקה 80. (נ/19). בעדותו אישר כי השיחה התנהלה באווירה טובה, הם ליוו את אמיר גאנם ואחיו עד לאוטו, ואף דברו על אפשרות שיעידו לטובתו בבית המשפט, אך אמיר חמוד טוען כי הדיבור היה לגבי חלקה 81 והוזכרה בעיה עם חלקה אחרת.

י"א רכישה בתום לב - רכיב זה הינו הרכיב שבסופו של דבר הכריע את הכף. אמיר גאנם הצהיר כי רכש את הזכויות בחלקה 80 בתמורה ובתום לב ובמועד הרכישה לא יכול היה לדעת על קיומה של עסקה אחרת בחלקה. במסגרת דרישת תום הלב מצופה מרוכש מקרקעין שיברר מהי זכותו של מוכר המקרקעין ויעמוד על טיבה. אמיר גאנם ברר בטאבו לדבריו, אך מאחר והרישום בטאבו לימד על כך שבעל הזכות הרשום הוא המנוח עובייד, דהיינו לא המוכר איתו הוא מתקשר, מן הסתם היה עליו לברר באופן נחרץ האם לג'מאל חמוד יש זכויות בחלקה, ומה מקורן. בשנת 1992, חזקה בקרקע , גם אם היתה, איננה מלמדת על זכויות בעלות, מה גם שבנסיבות של החלקות באדמת אל פוטום לא ניתן היה לדעת בבירור באיזה חלקה מדובר.

י"ב טעות בעסקה - עסקה זו נגועה בטעות. אמיר גאנם חשב באמת ובתמים כי הוא רוכש גם את חלקה 80 ואילו ג'מאל חמוד סבר שמכר רק את חלקה 81.

8.8 הסכם פיקטיבי בין בני המנוח עוביד יוסף עוביד לנתבע 1.

מצאתי לנכון להקדים ולציין כי התנהלותו של נתבע 1, כפי שעולה מהראיות שהובאו, הינה התנהלות מגמתית ומכוונות לרשום על שמו זכויות בחלקות שונות של אל פוטום , (ולא רק בחלקה 80) תוך רמיסת החוק וכל ערך אחר של אמת. התנהלות שיש להוקיע.

א. הסכם למראית עין - נתבע 1 הציג הסכם מכר שנערך כביכול באופן אמיתי בין יורשי עוביד ונתבע 1 הנושא תאריך 15.10.10. (נספח א לתצהיר נ/9). זאת על אף שבתצהירו מתייחס נתבע 1 להסכם כהסכם שנחתם ביום 20.10.09.

בהסכם יורשי עוביד מצהירים כי הם הבעלים הרשומים והמחזיקים הבלעדיים בחלקה 80, והם מוכרים לנתבע 1 את החלקה, ותמורתה מתחייב הקונה לשלם להם סכום של 80,000 ₪. עוד נרשם שם כי התמורה שולמה במעמד חתימת ההסכם וחתימת המוכרים על ההסכם מהווה ראיה לקבלת התמורה המלאה. עוד נרשם שם כי ביום החתימה על ההסכם יחתמו המוכרים על יפוי כח בלתי חוזר בו הם ממנים את עו"ד פארס להעביר את החלקה על שם הקונה.

הוכח כי ליורשי עובייד לא היתה כל זכות בחלקה 80 במועד עריכת הסכם המכר.

ב. הצגת מצג שקרי בפני עו"ד פארס ואכן נתבע 1 נגש עם הסכם זה לעו"ד פארס על מנת שיבצע העברת זכויות על שמו.

תאריך ההסכם הוא 15.10.10. חותמת מתאים למקור שמתנוססת על ההסכם היא מיום 20.10.09, ההצהרה למס שבח היא מיום 19.10.09 והעסקה נרשמה בנסח הרישום ביום 7.3.10 , באותו יום ממש בו נרשמה החלקה על שם יורשי עוביד (על אף שלא היתה להם זכות לכך לשיטתם) . יפוי הכח הבלתי חוזר שאמור היה לפי החוזה להנתן לעו"ד פארס ביום חתימת ההסכם ,הוא מיום 15.10.10 אך מופיעה עליו מתחת לתאריך, חתימת עו"ד פארס של העתק נאמן למקור מיום 20.10.09 . בלבול התאריכים הבלתי אפשרי תומך במלאכתיות של עסקה זו.

ג. ליורשי עובייד לא היתה זכות למכור - נציג היורשים של המנוח עוביד , מר סלמאן עוביד, אישר כי אין להם זכות כלשהי בחלקה 80, שכן זו הועברה בהסכם חליפין ישן למנוח איברהים. בתצהירו מיום 17.11.15 הצהיר באופן מפורש כי החלקה לא שייכת לעוביד על אף שהיא רשומה על שמו, כי נמכרה למנוח אברהים. עוד ציין כי ידוע לו שהחלקה היתה מעובדת על ידי גב' עפיפה חמוד.

ד. גרסת סלמאן עובייד היא גרסה "מתפתחת", וכל שלב סותר את קודמו – גרסתו של סלמאן עובייד התפתחה בשלבים : תחילה טען כי הזכות בחלקה 80 ניתנה לו ולאחיו בירושה, כי זו היתה הזכות של אביו ומכוחה חתם על הסכם עם נתבע 1. שהחלו העובדות להתברר, והסתבר כי יש הסכם חליפין ואין כל זכות לעוביד שינה סלמאן עוביד את גרסתו ואישר שאכן אין לו זכויות בחלקה 80. כך בתצהירו מיום 17.11.15. שנה לאחר מכן, ביום 27.11.16 כשהבין סלמאן עובייד כי עליו להודות שכלל אין לו זכות בחלקה 80 מהטעם שהועברה למנוח אברהים,ובהסכם המכר נרשם שקבל תמורה של 80,000 ₪ יצר (לטובת נתבע 1) גרסה חדשה, שלא הובא זכרה בתצהיריו הראשונים, או בתצהיריו הראשונים של נתבע 1. לפי גרסה זו (נ/20) כביכול עפיפה (דודתו של נתבע 1 ) ונתבע 1 התייצבו בביתו והוא שמע ממנה על העסקה בה היא מוכרת לנתבע 1 את חלקה 80, ולאחר העברת סכום של 80,000 ₪ בנוכחותו נחתם ההסכם על העברת הזכויות, וזכויות עוביד הועברו לנתבע 1 . סלמאן עוביד ואחיו חתמו על יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד אניס פארס להעביר את הזכויות בחלקה. עוד צויין באותה גרסה של סלמאן עובייד (ס' 6 לנ/20) כי הסכום של 80,000 ₪ הם התמורה שקבלה עפיפה (ולא הוא) בעד חלקה 80 מנתבע 1.

זו גרסה חדשה, אך גם היא נסתרה במהלך חקירתו הנגדית על ידי עדותו הוא, וכן על ידי עדות אחרים.

ה. בתצהיר מיום 27.11.16 חוזר סלמאן עוביד על כך שעפיפה החזיקה ועבדה את החלקה ואין כל התייחסות לזכות בעלות שלה בחלקה.

ו. גם תושב אחר מכפר סאג'ור גמיל מוסטפא, הצהיר כי חלקה 80 שהיתה נטועה בעצי זית היתה "שייכת" לעפיפה חמוד, הוא היה חורש אותה, והיא מכרה אותה לנתבע 1. (נ/17). עדותו באשר למכירה היא עדות שמועה. מכל מקום בחקירתו הנגדית לא ידע לציין אם מדובר בחלקה 80 או בחלקה 79.

ז. בתיק 35074-05-16 טען נתבע 1 כי רכש את הזכויות בחלקה 80 ביום 20.10.09 מאת המנוח עוביד ועד לאותו מועד , דהיינו אוקטובר 2009 החזיקה במקרקעין עפיפה חמוד. אך עפיפה חמוד נפטרה בשנת 2006, לכן לא יכלה להחזיק בחלקה עד למועד שצוין, ובודאי שלא יכלה לקבל את התמורה בשנת 2009.

ח. הנתבע 1 טען כי רכש את כל זכויות חלקה 80 מדודתו עפיפה אשר באה אליו ובקשה למכור טרם פטירתה. נתבע 1 טען כי באותו מועד הוציא נסח רישום וראה כי הבעלים הרשום הוא עוביד ולכן לא שילם לה כסף. הנתבע נתבקש במהלך חקירתו להציג נסח זה,אך לא יכול היה להראות נסח כזה.

ט. לא הוכח כי לעפיפה היתה זכות בחלקה 80 שיכלה להעבירה -נתבע 1 אישר בעדותו כי לא ידע מהו מקור זכויותיה של עפיפה בחלקה, למעט העובדה שלדעתו החזיקה בה. הנתבע אישר כי גם לא דבר עם בנה בשיר לברר אם בכלל יש לה זכות בחלקה 80. חוץ מעדויות כי עפיפה עבדה חלק מהאדמה (מסקה את עצי הזיתים) לא הוצגה ראיה כלשהי על זכות בעלות. גם עד שהובא מכפר סג'ור , ג'מיל מוסטפא להעיד כי עפיפה עבדה חלקת אדמה באדמות אל פוטום, לא ידע לומר אם מדובר בחלקה 79 או בחלקה 80 .

סלמאן עוביד, אשר חתם את ההסכם הפיקטיבי עם הנתבע 1 העיד בתשובה לשאלה בחקירה נגדית שנשאלה על ידי בא כוחו של ג'מאל חמוד כי האיל אברהים אמר לו שמכר אדמה לעפיפה והבהיר שלא קנתה זכויות בחלקה 79 אלא בחלקה 80. מדובר בעדות שמועה, לא מעוגנת באסמכתא כלשהי , שאלה מוזמנת, ואין לה כל משקל , מה גם שידוע לנו כי עפיפה קנתה 1/3 מחלקה 79 מהאיל אברהים ורשמה הערת אזהרה לטובת בנה בשיר, ולימים נמכר חלק זה לנתבע 1.

אך גם לגרסת סלמאן עוביד עצמו עולה מתשובתו כי עפיפה קנתה רק פעם אחת חלקת אדמה מהאיל אברהים. מאחר וקיים רישום בטאבו על העסקה לגבי חלקה 79, המשמעות שלא התבצעה עסקה בין עפיפה להאיל לגבי חלקה 80.

עובדה היא כי עפיפה ובנה ידעו לשריין את זכויותיהם ברישום. כך למשל לגבי חלקה 79 נרשמה ביום 25.3.02 הערת אזהרה לטובת בשיר לגבי חלקה 79 , בהתייחס לשליש מהחלקה. אך מעולם לא נרשמה הערה כזו בנסח של חלקה 80.

מי שידע לרשום הערת אזהרה בשנת 2002, והבין את חשיבותה, בוודאי היה רושם הערת אזהרה גם על חלקה נוספת שהיה נרכשת על ידו בשנים סמוכות, אך לא נרשמה כל הערת אזהרה על חלקה 80 על ידי עפיפה או בנה בשיר.

סלמאן עוביד התקשה להיות עקבי בזמנים. תחילה העיד כי חתמו על ההסכם עם נתבע 1 ונקבע שאת הכסף יתן סלמאן עוביד לעפיפה. אחר כך תקן ,"עפיפה אמרה שלקחה את כל הכסף מנתבע 1 ושנחתום לו". אבל ההסכם הוא משנת 2010 או 2009 ואילו עפיפה נפטרה כבר בשנת 2006. כשנשאל מתי אמרה לו עפיפה שקבלה את הכסף הוא מציין שזה היה 3,4,או 5 שנים לפני שנפטרה. אין כל הגיון בלוח הזמנים הזה, כאשר כביכול עפיפה קבלה תמורה בשנת 2001 ואילו ההסכם עם עוביד נחתם רק כתשע שנים לאחר מכן. בנוסף, בעדותו נאלץ לחזור מהאמור בתצהירו לפיו עפיפה הגיעה לביתו ביחד עם נתבע 1 ובאותו מעמד שולם לה הסכום של 80,000 ₪.

עדותו של עד זה היתה בלתי מהימנה, נסתרה בתוך עצמה ומול עדויות אחרות, חתימתו על הסכם מכר עם נתבע 1 למכירת חלקה 80 היתה לא חוקית שכן לא היתה לו כל זכות למכור, ונראה כי הונחה מראש לדבוק בטענה כי חלקה 80 נמכרה מעפיפה לנתבע 1.

י. אין הסכם מכר - לא הוצג כל הסכם מכר עם עפיפה. אין הסכם כזה. הנתבע 1 טען כי ההסכם אתה היה בע"פ. אף אחד לא נוכח במעמד ההסכם אתה. גם לא בנה בשיר. נתבע 1 גם לא דבר מאום עם הבן בשיר לגבי חלקה 80.

מאחר וכל העדים העידו כי אין גבולות ברורים לחלקות המהוות רצועות אורך ברוחב של כ-8-10 מ' לאורך של כ-200 מ"ר , מאחר ועלה במפורש כי העדים אינם יכולים להבחין בין חלקה אחת לרעותה, המסקנה המתבקשת כי כל העדויות לגבי חלקה שמכרה עפיפה לנתבע 1 מתייחסות לחלקה 79, עסקה שמתועדת ואיננה שנויה במחלוקת. ואכן נסח הטאבו של חלקה 79 מלמד כי נתבע 1 רשם לזכותו בטאבו בשל העסקה עם עפיפה פעם ראשונה במאי 2005 1291 מ"ר, ובאותו מועד קרוב משפחתו שאלי קנה מעפיפה 1500 מ"ר. בהמשך, בשנת 2009 רכש נתבע 1 משאלי את 1500 מ"ר האלו, ורשם על שמו בטאבו 1500 מ"ר נוספים.

כ. התמורה נתבע 1 ציין בעדותו כי שלם לעפיפה את התמורה בסך 80,000 ₪ עבור חלקה 80 עוד לפני שנפטרה (נפטרה בשנת 2006) ואת העסקה עם עוביד עשה בשנת 2009. טענה זו סותרת את תצהירו של סלמאן עוביד כי הנתבע התייצב ביחד עם עפיפה בביתו ולאחר העברת הכסף לעפיפה בנוכחותו חתמו על ההסכם. ההסכם הפיקטיבי מציין כי חתימה עליו מהווה ראיה לתשלום התמורה, מה שהסתבר כשקרי. לא הוכח ששולמה כל תמורה במעמד החתימה, ואם שולמה אז לא לעפיפה. גם לא הוצגה ראיה כלשהי על תשלום שבוצע לעפיפה בעבר. נתבע 1 לא זכר אם שילם את התמורה במזומן או בשיק וציין כי אין לו קבלה על התשלום. גם טענת הנתבע 1 בחקירתו כי תאם את התמורה לעפיפה עם יורשי עוביד איננה מתאימה ללוח הזמנים.

יתרה מזאת - עו"ד פארס אשר ערך את ההסכם בין יורשי עוביד לבין הנתבע 1 העיד כי הוא זה שהכניס את סכום התמורה להסכם זה בהתאם לשומות שהיו קיימות במיסוי מקרקעין לגבי אותו אזור, ואישר כי לא ראה כל מעבר כסף בעסקה זו.

ל. לא נרשמה הערת אזהרה בחלקה 80 לאחר שכביכול נרכשה מעפיפה לפני 2006

נתבע 1 שטען כי רכש מעפיפה את חלקה 80 מספר שנים לפני שנפטרה, לא רשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. נתבע 1 הראה כי הוא ער לצורך לרשום הערת אזהרה לגבי העסקות שעשה בשנת 2011.

ל"א. לא דווח לשלטונות המס על הרכישה כביכול מעפיפה - לא הוצג כל דיווח לשלטונות המס על רכישת חלקה 80 מעפיפה.

ל"ב. ס' 13 לחוק החוזים (חלק כללי ) תשל"ג 1973 קובע : "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל".. משמעות חוזה כזה הינה כי רצונם האמיתי של הצדדים גובר על הצהרת רצונם כפי שהיא משתקפת בחוזה, והצדדים אינם מעוניינים ברגע חתימתו בקיומו כפי שהוא משתקף כלפי חוץ, ולא בתוצאה שהוא מתיימר להגשים. (עא 53/86 סולל נ. צוקרמן (17.7.88); עא 630/78 ביטון נ. מזרחי (13.6.79). מדובר ב"צל של חוזה" או "גולם של חוזה" אשר איננו משנה זכויות וחובות. ניתן לראות בחוזה מעין מראית עין מוחלטת או כפי שנהוג לכנותו "סימולציה מלאה"- דהיינו אין מאחורי החוזה למראית עין ולא כלום. בחוזה למראית עין המשמעות היא כי הוא בטל מעיקרא, ומה שנחזה כאילו עבר על פיו, מעולם לא יצא מבעלות המעביר. בטלות חוזה כזה היא מוחלטת, וחוזה כזה הוא מלכתחילה חסר תוקף כלשהו. (לדיון בנושא "חוזה למראית עין " ראו עא 4305/10 אילן נ. לוי (9.5.12).

מסקנת ביניים - בכל היבט חוזה מכר זה הוא חוזה למראית עין, ולכן בטל מעיקרא. ידוע לנו שחלקה 80 נמכרה מהמנוח עוביד למנוח אברהים ולכן ליורשי עוביד לא היה מה למכור לנתבע 1. הנתבע 1 הסתמך על הסכם למראית עין שעשה עם הבעלים הרשום בטאבו, על אף שיורש המנוח עוביד הצהיר בשם שאר היורשים כי למנוח עוביד לא היתה זכות בחלקה 80.

נתבע 1 לא יכול היה להראות הסכם בכתב שיעיד על עסקת המכר בינו לבין עפיפה, לא יכול היה להראות על תשלום תמורה או דווח בזמן אמת. רשת השקרים שטוו העדים הרלוונטיים מלמדת לא רק על העדר תום לב באופן מוחלט, אלא גם על כך שהיא באה לנסות וליתן ממשות למשהו שאיננו ממשי.

עסקת המכר מכוחה טוען נתבע 1 כי קנה זכויות בחלקה 80 – לא הוכחה ודינה בטלות מעיקרא.

9. בדיקת העסקאות הנוגדות מצטמצמת לכן רק לשתי עסקאות –

עסקה מס' 1 -עסקה בין המנוח אברהים למנוח פרחאן משנת 1980 לגבי מחצית מחלקה 80, דהיינו לגבי שטח של 927 מ"ר.

עסקה מס' 2 - עסקה בין אמיר גאנם לחמוד ג'מיל חמוד לפי הסכם משנת 1992 לגבי כל חלקה 80, שנגועה בטעות ולכן כפי שציינתי, ניתנת לביטול.

9.1 כמפורט לעיל, בתחרות בין שתי עסקאות תקפות, המחוקק העדיף אפוא את העסקה הראשונה בזמן, אלא אם הרוכש השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לזכותו נרשמה בעודנו תם לב. מצב תום הלב נבחן עד למועד רישום העסקה בטאבו. ראו ניסוח ס' 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 הקובע את העקרון –

"9 . התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה.

9.2 לפי הראיות שהוצגו, עסקת המנוח פרחאן ואברהים ראשונה בזמן, גם אם אין ההסכם נושא את התאריך המדוייק של העסקה. הוכח כי המנוח איברהים התחייב למנוח פרחאן להעביר לו זכויות במחצית חלקה 80 (ובנוסף גם במחצית חלקה 79).

9.3 על כך שיש להסכם זה תוקף גם בעיני נתבע 1 עצמו ניתן ללמוד מכך שנתבע 1 רכש מהמנוח פרחאן חלק מחלקה 79, והרי הזכויות שהיו למנוח פרחאן בחלקה 79 הן רק מכח אותו הסכם המכר עם המנוח אברהים, שכעת נתבע 1 מבקש להתכחש לו. כיצד יתכן שנתבע 1 יבסס את רכישתו מהמנוח פרחאן בחלקה 79 על הסכם מכר בין המנוח אברהים למנוח פרחאן, אך כשההסכם לא יהיה נוח לו יטען שאין להסכם כזה תוקף?

9.4 אכן, המנוח פרחאן לא רשם הערת אזהרה, שיכולה להיות לה משמעות עקרונית בהיבט הלכת גנז, וכבר אקדים ואציין כי רכיב התרשלות זה נסוג במצב של העדר תום לב אצל הקונה השני בזמן. נותר לבדוק אם התקיימו התנאים המאפשרים לעסקה השניה לקבל העדפה בין שתי העסקאות הנוגדות.

9.5 לגבי העסקה שניה , מדובר בעסקה הנגועה בטעות. ס' 14 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 נותן אפשרות לבית המשפט לבטל את ההתקשרות הנגועה בטעות (לגבי חלקה 80) אם ראה שמן הצדק לעשות כן. להלן נוסח הסעיף :

" 14 (ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה."

ברור שג'מאל חמוד לא היה מתקשר בעסקה למכר חלקה 80 אם הוא טוען שמעולם לא היו לו זכויות בחלקה זו,וכל אדם סביר לא היה מתקשר במכר עסקה של חלקה שאין לו זכויות בה. כל אחד מהצדדים התכוון לממכר שונה – אמיר גאנם התכוון גם לחלקה 80 ואילו ג'מאל חמוד –לא התכוון למכור את חלקה 80. המבחן האוביקטיבי לא תומך באף אחת מהגרסאות. במקרה כזה אין מקום לכפות על הקונה את כוונת המוכר וגם לא לכפות על המוכר את כוונת הקונה.

נראה לי כי נכון להורות על ביטול עסקת המכר ככל שהיא נוגעת לחלקה 80 (כלל העפרון הכחול). לא מצאתי כי בנסיבות יש לפסוק פיצוי בגין הביטול האמור שכן ברור שאם היה אמיר גאנם בודק האם לג'מאל זכויות בחלקה 80 – היתה הטעות נחסכת.

ביטול העסקה למעשה מייתר את בדיקת עדיפותה מול העסקה הראשונה.

מעבר לכך אציין כי בכל מקרה בעסקה השניה נפגם תום ליבו של הקונה. אמיר גאנם לא בדק ולא ראה אסמכתאות כתובות לכך שלג'מאל חמוד יש זכות בחלקה 80, טרם ביצוע עסקת המכר. מאחר ובנסח הרישום היה תיעוד רק לזכות של המנוח עוביד בחלקה, בעלות ישנה הרשומה במאה הקודמת, היה עליו לראות אסמכתאות כתובות (לפי דרישת הכתב בחוק המקרקעין) לכך שהזכויות הועברו לג'מאל חמוד. אמיר גאנם, על אף היותו עורך דין, לא בדק נתונים אלו והסתמך לטענתו על הצהרה של המוכר, ג'מאל חמוד. אומנם אמיר גאנם טען לחזקה של משפחת חמוד בקרקע, אך מדובר בשטח שיש בו טשטוש בין החלקות השונות שאינן מסומנות פיזית, מדובר ברצועות אדמה צרות מאוד (8-12 מ' לכל היותר) שכל רצועה היא חלקה, לעתים עם מספר בעלויות שונות, החלקות מעובדות בגידולים דומים, וזהו מצב שבו קשה לעמוד על מצב הזכויות מתוך ההיבט של החזקה.

בנוסף, עוד טרם השלמת רישום העסקה שטען לה, צף ועלה סכסוך בין בעלי דין שונים, ולכן לא התקיים לקונה בעסקה השניה יסוד תום הלב הדרוש כדי לזכות ביתרון בעסקה.

גם אם לא היה מדובר בעסקה שניה שיש להורות על ביטולה מחמת טעות, העובדה שהמנוח פרחאן לא רשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, מחדל הנזקף לחובתו, עדין אין בה כדי להכשיר את הפגם בתום הלב של אמיר גאנם , שלא ווידא את שרשרת המכירות טרם שרכש את חלקה 80.

9.6 לכן לא יכול אמיר גאנם לזכות ביתרון על פני העסקה הראשונה במסגרתה נמכרה מחצית מחלקה 80 למנוח פרחאן. עסקת המכר של חלקה 80 מבוטלת בשל קיומה של טעות בהסכם לגבי היקף הממכר.

10. לסיכום

המסקנות העולות מניהול תיק זה :

10.1 המנוח פרחאן מכר לנתבע 1 באמצעות תובע 2 רק 1/3 מחלקה 79.

10.2 למנוח פרחאן זכויות במחצית חלקה 80.

10.3 הנתבע 1 לא רכש כל זכות מהמנוח פרחאן או יורשיו בחלקה 78.

10.4 לנתבע 1 אין כל זכות בחלקה 80.

10.5 העסקה בה רכש נתבע 7 את חלקה 80 מנתבע 8 –מבוטלת מחמת טעות.

10.5 בעלי הדין הזכאים יוכלו להגיש פסיתקא לצורך הרישום בספרי רשם המקרקעין, בכפוף לכל דין ונוהל.

10.6 נתבע 1 ונתבע 9 ישאו בחלקים שווים ביניהם בהוצאות התובעים בתיק זה בסך של 20,000 ₪ שישולמו לתובעים בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

10.7 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.

ניתן היום, כ"א שבט תשע"ט, 27 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.