1. בפניי בקשה שהוגשה על-ידי המנהל המיוחד לנכסי אגודת בית אולפנה לאימון מורים (בפירוק) (להלן: "המנהל המיוחד" ו"האגודה"), למתן צו פינוי לנכס האגודה הידוע כגוש 6192, חלקות 137-138 ברחוב בן זומא 9-11, בעיר בני ברק (להלן: "הנכס").

בתוך כך, עתר המנהל המיוחד אף לפינויה של חברת הוצאה לאור שבתי פרנקל בע"מ (להלן: "חברת ההוצאה לאור") מקומת המרתף שבנכס, וכן להורות לה לשלם את חובותיה בסך 126,000 ₪ בגין השימוש בנכס החל ממועד מתן צו הפירוק ועד היום (להלן: "הבקשה").

1. הרקע להליך ולבקשה דנן פורט בהרחבה במסגרת פסק-דיני מיום 10.2.2019 במסגרתו ניתן צו לפירוק האגודה ומונה לה מנהל מיוחד.
2. כפי שעולה מהבקשה, חברת ההוצאה לאור עושה שימוש בקומת המרתף שבנכס לצורך פעילותה. שטח קומת המרתף עומד על כ-480 מ"ר, והיא כוללת שטחים הבנויים ללא היתר, כפי שעולה מחוות הדעת השמאית שהוצאה לנכס בהתאם להחלטתי בבקשה 34,. עוד צוין בחוות הדעת כי שווי דמי השכירות הראויים שיש לגבות משוכרים קיימים ועתידיים בגין קומת המרתף מוערך בסך של 18,000 ₪ לחודש.

לטענת המנהל המיוחד, ועל אף שחברת ההוצאה לאור עושה שימוש בנכס, היא אינה נושאת בדמי השכירות, לא באה עימו לידי הסכמה בדבר המשך השימוש בו בעתיד, ויתרה מכך, מעולם לא שילמה את דמי השכירות בגין השימוש בנכס, מכאן שיש להורות על פינויה מהנכס ולחייבה בדמי השכירות ממועד מתן צו הפירוק לאגודה ועד לביצוע הפינוי בפועל.

עוד יצוין כי במסגרת מגעים למשא ומתן שניהל המנהל המיוחד עם חברת ההוצאה לאור עובר להגשת הבקשה, הציע המנהל המיוחד לחברת ההוצאה לאור כי ככל שזו מעוניינת להמשיך ולשכור את קומת המרתף מהאגודה, עליה לחתום עימו על הסכם שכירות לתקופה של 12 חודשים.

1. מנגד, לטענת המשיבים, חברת ההוצאה לאור שילמה בעבר דמי שכירות ראויים בגין השימוש בנכס ומכל אין מקום להידרש לטענה בגין תשלום העבר מחמת התיישנות. לצד זאת, טענו המשיבים כי זה מכבר שילמו עבור השימוש בקומת המרתף בעבור דמי שכירות ראויים לטענתם, החל ממועד מתן צו הפירוק ועד למועד הגשת התגובה. הסכום ששולם לא צוין בתגובה, ברם, כפי שעולה מהאסמכתאות שצורפו לתגובה הוא עומד על סך של 32,340 ₪.
2. באשר לשימוש שנעשה בנכס כעת, מציעים המשיבים כי חברת ההוצאה לאור תשלם דמי שכירות בסך של 4,620 ₪ לחודש וזאת בהתאם לשמאות שהוצאה על-ידי האגודה משנת 2018 (ואשר צורפה להתנגדות שהוגשה מטעמה לבקשת הפירוק). עוד הוצע כי ככל שימצא שוכר חילופי שיסכים לשלם את דמי השכירות הנדרשים על-ידי המנהל המיוחד תשווה חברת ההוצאה לאור את התשלום או תפנה את הנכס. לצד זאת ביקשו המשיבים כי סוגיית דמי השכירות הראויים שיש לשלם בגין השימוש בקומת המרתף תוכרע על-ידי בית-המשפט וזאת לאחר שתוצג להם חוות הדעת השמאית בה אוחז המנהל המיוחד שכן זו טרם הועברה לידם חרף בקשתם.

עוד טענו המשיבים כי בקשת המנהל המיוחד לחיובם בסך של 126,000 ₪ בגין דמי השכירות (על בסיס תחשיב של 18,000 ₪ לחודש) אינה סבירה, שכן לשיטתם, מדובר בדמי שכירות מופקעים שאינם ריאליים.

מכל מקום, נטען כי אף אם יינתן צו לפינויה של חברת ההוצאה לאור מהנכס הרי שאין זה הוגן ואף לא ישים להורות על פינויה לאלתר בשים לב להיקף הספרים והכתבים המצויים במקום.

לחילופין, עתרו המשיבים בסיום תגובתם כי בית-המשפט יתן כל סעד שימצא לנכון לאחר שיביא בחשבון שיקוליו את הצעת חברת ההוצאה לאור, אשר יש בה כדי להטיב עם הצדדים ועם קופת הפירוק.

1. בהחלטתי מיום 22.10.2019, בטרם התקבלה תשובת המנהל המיוחד לתגובת המשיבים, הובהר כי אין מניעה שהמשיבים יבואו בדברים עם המנהל המיוחד על מנת לגבש הסכמות בנוגע לשימוש בנכס והכל בכפוף לשיקול דעתו.
2. בתשובתו מיום 13.11.2019 הובהר על-ידי המנהל המיוחד כי ניסיונותיו לבא בדברים עם המשיבים כשלו, וכי המשיבים עושים דין לעצמם בקובעם אלו סכומים ישולמו על-ידם ובאלו תנאים. עוד צוין כי לאחר הגשת הבקשה, העבירו המשיבים לקופת הפירוק סכום המגלם דמי שכירות חודשיים בשיעור של כ-5,000 ₪, וזאת בהתעלם מדמי השכירות המומלצים בחוות הדעת השמאית שהוצאה לבקשת המנהל המיוחד.

באשר לפער בין חוות הדעת השמאיות נטען על-ידי המנהל המיוחד, כי בשמאות עליה נסמכים המשיבים צוין כי שטח קומת המרתף עומד על 231 מ"ר, בעוד שבהתאם לשמאות העדכנית שנערכה לנכס מטעמו של המנהל המיוחד, קומת המרתף מתפרסת על פני שטח של 480 מ"ר. לטענת המנהל המיוחד, מדובר בשמאי מקצועי ובלתי תלוי שנבחר מתוך מספר הצעות שהוגשו למנהל המיוחד, אשר קיים מספר ביקורים בנכס, בחן את הנתונים בשטח, וכן את המסמכים הקיימים במרשמים השונים תוך השוואתם לנכסים אחרים. בסופו של דבר הוצאה על-ידי השמאי חוות דעת שמאית מקצועית, אשר הועברה לעיונו של רשם ההקדשות אשר בחר להצטרף לבקשה.

בהתייחס לטענת המשיבים לפיה חוות הדעת מטעמו של המנהל המיוחד לא הוצגה בפניהם, נטען כי לא חלה חובה להציג בפני המשיבים מסמכים דוחות ובדיקות שערך המנהל המיוחד לנכס האגודה. על אחת כמה וכמה שעה שהנכס טרם פורסם למכירה וחשיפת המידע בחוות הדעת בשלב זה עלולה לפגוע בהליכי המכר. על כן, עתר המנהל המיוחד להורות על פינוי הנכס וכן להורות למשיבים להשלים את יתרת דמי השכירות בהתאם לחוות הדעת השמאית שהוצאה מטעמו.

1. רשם ההקדשות והכונס הרשמי תמכו בבקשה.
2. ביום 4.12.2019 הוריתי למנהל המיוחד להמציא את השמאות שהוכנה לבקשתו לנכס, לעיון בית המשפט בעותק חסוי.
3. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים וכן בשמאות החסויה מטעם המנהל המיוחד, אני סבורה כי דין בקשת המנהל המיוחד בנוגע לצו הפינוי להתקבל וזאת מהטעמים הבאים:
4. ראשית, כידוע, ובהתאם להוראת סעיף 305 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983: "ניתן צו פירוק או נתמנה מפרק או מפרק זמני, יקבל המפרק או המפרק הזמני לידו או לפיקוחו את הנכסים שהחברה זכאית להם או שנראה שהיא זכאית להם". בענייננו, אין חולק כי חברת ההוצאה לאור עושה שימוש בנכס של האגודה שבפירוק, נמנעה מתשלום דמי השכירות בגינו עד לנקיטת הליכים נגדה, וכל עוד לא גיבשה הסכמות סבירות עם המנהל המיוחד בנוגע להמשך השימוש בנכס, די בכך כדי להיעתר לבקשה ולהורות על פינויה מהנכס.
5. שנית, לאחר שעיינתי בשמאות העדכנית מטעם המנהל המיוחד (מיום 12.9.2019), התרשמתי כי מדובר בשמאות סבירה ומאוזנת אשר הביאה בחשבון את כלל הפרמטרים האובייקטיביים של הנכס ולא מצאתי כי נפל בה כל דופי. עוד יצוין כי עיון בשמאות העדכנית מעלה כי אמנם שטחה הרשום של קומת המרתף עומד על 230.71 מ"ר ברם בפועל קומה זו מתפרסת על שטח של 480 מ"ר. יש ליתן משקל אף לכך שעניין זה לא בא לידי ביטוי בחוות הדעת מטעם האגודה עליה מסתמכים המשיבים (שהוכנה במרץ 2018), ואף לא בתגובתם של המשיבים לאמור בהקשר זה בסעיף 9 לבקשה בה ציין המנהל המיוחד כי שטח המרתף עומד על כ- 480 מ"ר.
6. אשר על כן, דין הבקשה לפינוי להתקבל.
7. ניתן בזאת צו לפינויו של הנכס מכל אדם וחפץ, ובכלל זה לפינויה של חברת ההוצאה לאור מהנכס.

הצו יכנס לתוקף ביום 17.2.2020 וזאת על מנת לאפשר לחברת ההוצאה לאור להתארגן לפינוי.

היה והנכס לא יפונה עד ליום 17.2.2020 תישא חברת ההוצאה לאור בסך של 1,000 ₪ בגין כל יום בו יעוכב הפינוי מעבר למועד זה.

לחילופין, ככל שחברת ההוצאה לאור תסכים לשאת בדמי השכירות המבוקשים על-ידי המנהל המיוחד, תחתום מיידית עם המנהל המיוחד על הסכם שכירות כמבוקש על-ידו, וכן תפקיד מראש את דמי השכירות שנקבעו בחוות הדעת למשך שנה שלמה, ותשלים את דמי השכירות כמפורט בסעיף 15 להלן, ניתן יהיה להורות על ביטול צו הפינוי.

1. באשר ליתרת דמי השכירות אשר לא שולמו על-ידי חברת ההוצאה לאור ממועד מתן צו הפירוק לאגודה ועד ליום הפינוי בפועל, הרי שהמדובר ביתרה הנוגעת לפרק זמן של 12 חודשים – בשים לב למועד הפינוי שנקבע לעיל ליום 17.2.2020.

דמי השכירות בהתאם לחישוב של המנהל המיוחד עומדים על סך של 18,000 ₪ לחודש X 12 חודשים = 216,000 ₪; בעוד שדמי השכירות בהתאם לחישוב של המשיבים עומדים על סך של 4,620 ₪ לחודש X 12 חודשים = 55,440 ₪.

בשלב ראשון, אני מורה לחברת ההוצאה לאור להשלים את תשלום דמי השכירות בהתאם לחישוב המוצע על-ידם, היינו לשלם לידי המנהל המיוחד באופן מיידי סך נוסף של 23,100 ₪. בהמשך, ולאחר שיתאפשר למשיבים לעיין בחוות הדעת השמאית שהוצאה לבקשת המנהל המיוחד, יישמעו טיעוני הצדדים בקצרה בנוגע לחוות הדעת ולאחר מכן תוכרע בקשת המנהל המיוחד לחיוב חברת ההוצאה לאור בדמי השכירות הראויים החל מיום מתן צו הפירוק ועד למועד פינויים בפועל.

1. אני מחייבת את המשיבים בהוצאות הבקשה בסך של 7,000 ₪ אשר ישולמו למנהל המיוחד תוך 30 יום מהיום.

המזכירות תשלח העתק החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, כ"ד כסלו תש"פ, 22 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.